Компенсация от застройщика: что требовать, если обнаружились недоделки или квартиру не оформляют в собственность. Эксперты советуют не поддаваться эмоциям и изучать законы. Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика, на что следует обращать вниман

Покупка жилья в новостройке далеко не всегда проходит гладко, и виной тому часто бывает нарушение обязательств со стороны застройщика. Но если обязательства нарушаются, можно расторгнуть сделку или требовать компенсацию. В прошлый раз мы рассказывали, что можно получить с проблемного застройщика при затягивании сроков строительства и сдачи объекта, а сегодня речь пойдет о том, на что можно рассчитывать, если качество квартиры оставляет желать лучшего и если застройщик затягивает выдачу свидетельства о собственности.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Тот, кто не читал нашу предыдущую статью на эту тему « », может это сделать прямо сейчас, а мы переходим к другой теме.

Борьба за качество
Покупка недвижимости в новостройке, особенно на начальных этапах строительства, – это всегда риск, и не только остаться без жилья и без денег либо провести лишние годы в ожидании, но и получить некачественный объект. К примеру, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля, а если квартира сдается с ремонтом, проблем бывает еще больше. «Пожалуй, мало кто из застройщиков предоставлял квартиру с идеальным качеством, всегда при передаче квартиры обнаруживаются мелкие, а иногда и серьезные недостатки», - заявил « » адвокат Олег Сухов .

Любые признаки нарушения технологии строительства, конечно, должны обсуждаться с застройщиком, и если подозрения покупателя о ненадлежащем качестве подтверждаются, справедливым будет либо устранение нарушений, либо их компенсация, но добиться справедливости, как водится, не всегда просто.

Лучше всего в этом плане закон защищает дольщиков, купивших квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, в этом документе четко прописано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора , требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и т.п. (статья 7, пункт 1). И передача должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8, пункт 1), а если дольщик выявит какие-либо недостатки жилья или у него возникнут подозрения, что технологии и регламенты не соблюдены, он имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, составив вместо этого документ (акт или дефектную ведомость), фиксирующий все недостатки объекта (статья 8, пункт 5).

Поэтому эксперты советуют в первую очередь внимательно изучать сдаваемую квартиру: «На практике представители застройщика часто пользуются эмоциональным состоянием дольщика, который от счастья обладания новой квартирой готов закрыть глаза на все, чтобы побыстрее получить ключи. Но при приемке как раз важно справиться с эмоциями и не спешить подписывать приемопередаточный акт, а, наоборот, внимательно осмотреть недвижимость, проверить соответствует ли она условиям договора и иным требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. Если есть возможность, стоит пригласить специалиста или знакомого, который хоть что-то понимает в строительстве. При приемке квартиры главное обнаружить недостатки и указать их на них, а если этого не сделать, привлечь застройщика к ответственности будет затруднительно», - говорит адвокат Олег Сухов. Хотя если недостатки совсем не существенны, можно их и простить, но при этом важно понимать, что они действительно не станут причиной будущих проблем. Если же недостатки более серьезные, то придется бороться за качество.

Согласно пункту 2 статьи 7 закона 214, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или недостатками, то есть качество его оставляет желать лучшего, дольщик вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Что именно требовать, выбирает сам дольщик, после чего он направляет застройщику претензию с выбранным вариантом устранения проблемы. Самый простой способ – требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, в этом случае не нужно предпринимать никаких дополнительных действий (например, по привлечению ремонтной бригады, поиску строительных материалов и т.п.) и не требуется никаких дополнительных документов. «А вот для удовлетворения второго или третьего требования потребуется смета на выполнение работ по устранению недостатков с указанием их стоимости и стоимости дополнительных материалов», - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки» .

Но второй или третий вариант действий может оказаться самым удобным и комфортным, ведь, как отмечает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис», на практике процесс устранения недостатков самим застройщиком часто затягивается, а качество жилья все равно остается низким, и в итоге у собственника квартиры не выдерживают нервы и он все равно берет все на себя. Кроме того, при втором варианте, если недостатки квартиры не столь существенны и дольщик готов с ними мириться, у него есть возможность вместо не столь нужного ему ремонта получить деньги.

Но если выбран первый вариант, то дольщику рекомендуется не идти ни на какие компромиссы: «Пока качество строительства не будет доведено до соответствия договору и установленным нормативам, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, и этим нужно пользоваться», - советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» .

Из-за качества - в суд
Ненадлежащее качество объекта может привести и к расторжению договора. «Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», - рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).

«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», - утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214. Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью « »), да и возможное взыскание такое же: «Можно потребовать возврата всех уплаченных денежных средств и процентов в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами - с даты заключения договора до момента возврата денежных средств (пункт 2 ст. 9 закона 214-ФЗ)», - говорит адвокат Олег Сухов.

«Но, правда, юридического критерия существенного нарушения требований к качеству нет, законодательство его не дает. Понятие существенности решается в судебном порядке в каждом индивидуальном случае, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» . – И более того, даже если застройщик допустил серьезные нарушения при строительстве, например, некачественно выполнил технологию утепления, то доказать его вину в судебном порядке будет непросто». А если вина не будет доказана либо нарушение качества не будет признано существенным, договор расторгнуть не удастся.

Другие схемы
Непросто придется и покупателям жилья, которые купили недвижимость не через ДДУ, а по другим схемам, как разрешенным 214 законом (через механизмы ЖСК или жилищных сертификатов), так и «серым» (предварительные договоры, договоры инвестирования и т.п.). «Так, в случае если квартира приобреталась путем оплаты паев в жилищном кооперативе или путем покупки жилищных сертификатов, закон, к сожалению, не столь четок. Порядок устранения недостатков кооперативом или эмитентом сертификатов не отрегулирован, и тут могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства об инвестициях, а также нормы «Закона о защите прав потребителей», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). То есть, даже если качество сдаваемого жилья будет очень низким, в добровольном порядке застройщик вполне может отказаться что-то менять и ремонтировать, и тогда придется обращаться в суд, так же как и при желании разорвать сделку или выйти из кооператива. С этим же сталкиваются и покупатели жилья по «серым» схемам. Однако если суд встанет на их сторону (т.е. на сторону истца), можно получить то же, что и дольщики, подписавшие ДДУ. «Например, при расторжении договора можно требовать назад оплаченные инвестиции, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период от даты передачи инвестиций застройщику до даты их возврата инвестору. При этом процентная ставка равна одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Гарантия
Но вот если квартира покупателю передана и акт приемки-передачи подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, даже если недостатки были выявлены уже после заселения. В этом случае можно рассчитывать лишь на гарантийные обязательства. И тут опять более всего защищены дольщики, подписавшие договор ДДУ. Согласно пунктам 5 и 5.1 статьи 7 закона 214 на объекты долевого строительства устанавливается гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи недвижимости по акту. На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет. И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд.

Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.

Вопрос собственности
Сегодня в большинстве случаев застройщик занимается не только строительством, но и оформлением свидетельства о собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. «Однако по закону согласно пункту 1 статьи 12 закона 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, застройщик не обязан участвовать в процессе оформления недвижимости в собственность», - говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet . И уж тем более он не обязан это делать при «серых» схемах реализации жилья. Обращаться в Росреестр для регистрации своего права собственности вполне может и сам покупатель. Другое дело, что на практике многие застройщики не просто предлагают такую услугу, но даже навязывают ее (это, конечно, не правомочно, а следовательно, оспоримо, но не все покупатели согласны спорить). «И в этом случае застройщики зачастую действуют через своих агентов, которые предоставляют соответствующие услуги, это происходит в рамках договоров возмездного оказания услуг», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» . И ответственность перед покупателями, строго говоря, несет уже не застройщик, а агент, и эта ответственность определяется заключенным договором оказания услуг, Гражданским кодексом РФ и «Законом о защите прав потребителей», но не законом 214.

Но в любом случае, если застройщик или его агент не выполняет своих обязательств и затягивает срок оформления свидетельства о собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и потребовать возврата уплаченных средств, а также может требовать возмещения иных убытков. Однако торопиться здесь не нужно, прежде чем расторгать, надо понять, в чем причина задержки – от этого зависит, что можно требовать с застройщика или его агента.

«Чаще всего задержка происходит не по вине застройщика, а по причине затягивания согласования акта реализации инвестиционного проекта в органах власти», - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Например, администрация или генподрядчик могут тянуть с подписанием документов о завершении строительства, могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и т.п.

«В подобных случаях, если застройщик свои обязательства по строительству дома выполнил, квартира фактически передана, а покупатель в ней уже живет и несет расходы по оплате коммунальных платежей, оформить квартиру в собственность, как правило, можно через суд. При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», - рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.

«А вот если причина задержки - недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», - сообщает адвокат Олег Сухов.

«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме - быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.

А еще стоит заметить, что «если инвестор финансирует строительство путем оплаты паев в жилищном кооперативе, то по закону право собственности на квартиру он приобретает с той даты, когда вносится последний пай (т.е. все паи получаются оплаченными)», - объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»). И в данном случае помощь застройщика в оформлении свидетельства о собственности еще менее актуальна, хотя для распоряжения квартирой зарегистрировать право собственности в Росреестре необходимо и пайщику. Но делать это лучше самостоятельно, тогда и переживать за нарушение обязательств посредниками не придется. В общем-то, этого принципа стоит придерживаться и при других схемах реализации жилья – насколько это возможно, тогда судиться не придется.

Хотя суд не так уж страшен, как многим кажется. И в продолжении данной темы портал расскажет, что нужно для того, чтобы обратиться в суд, всегда ли он имеет смысл и что все-таки можно взыскать с нерадивого застройщика, кроме уже оплаченных за недвижимость средств.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
3. , его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004 . В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

• для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ , регулирующая данную сферу деятельности;
• предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429) ;
• при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» ;
• иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств , расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению	Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании.	Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления.	ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года.	Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.	Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

• паспорт;
• согласие супруги на покупку;
• договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
• справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
2. проверка застройщика;
3. подготовка документов;
4. оформление документов с банком, если он привлекается;
5. подписание соглашения с застройщиком;
6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. .

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Порядок заключения договора

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

• предварительное заключение кредитного договора;
• получение одобрения банком выбранного объекта;
• получение оценки стоимости;
• страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
6 декабря 2017 .

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ . Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать , даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности ().

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

КОМПАНИЯ « СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ подробнее об услуге и стоимости

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. То есть не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем Вам проделать следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, Вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

Договора,

Технических регламентов,

Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать Вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в акте осмотра. Если Вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на Ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, но и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик Вам будет говорить, что Вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а Вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекления и т.д.

Если из-за несущественных недостатков Вы откажитесь принимать квартиру, то Вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли Вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что Вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть невооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя . Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у Вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то Вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это .

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что Вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На наш взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.

Здравствуйте, уважаемые читатели «сайт»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
• Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
• Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
• Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

О том, как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, выгодно ли покупать новую квартиру с отделкой — читайте в нашем выпуске

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы 📊

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов . Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов .
6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
4. Благоустройство двора. Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми );
8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная влажность;
9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

👉 Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке у застройщика

2. Что нужно знать перед тем, как купить квартиру в новостройке от застройщика — 6 важных моментов, на что следует обратить внимание 💎

Приобретая квартиру в новостройке, важно учесть несколько моментов. Это поможет избежать большого количества проблем. Ниже подробно рассказано, на что обратить внимание в первую очередь при покупке квартиры в новостройке от застройщика .

Какой тип договора заключает застройщик с клиентом

Явным преимуществом является оформление договора долевого участия между застройщиком и покупателем. Важно, чтобы такое соглашение регистрировалось в Регпалате .

Согласно федеральному закону 214 -ФЗ именно договоры долевого участия имеют приоритет перед иными соглашениями. В соответствии с законодательством в случае банкротства застройщика при заключении названного договора требования клиента считаются обеспеченными залогом.

Договор долевого участия помогает обезопаситься от двойной продажи квартиры. Более того, заключение таких соглашений автоматически означает, что застройщик имеет разрешение на строительство, документы на землю и другая документация у него тоже в порядке.

Зачастую застройщики на начальном этапе реализации квартир в новостройках заключают предварительные договора . По окончании оформления разрешающей документации такие соглашения переоформляются на договора долевого участия.

Только покупатели квартир могут принять окончательное решение, соглашаться ли им на оформление сделки по схемам, отличным от подписания договора долевого участия.

• С одной стороны, иные виды соглашения связаны с большим риском. Однако стоит признать, что существует немало людей, которые приобрели новое жильё подобным способом.
• С другой стороны, и договора долевого участия не могут дать стопроцентной гарантии. Немало обманутых российских дольщиков заключали именно такое соглашение.

Таким образом, договор долевого участия, вне всяких сомнений, является серьёзным преимуществом. Однако он не может быть единственным критерием оценки надёжности застройщика.

Репутация застройщика

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

• сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
• ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
• кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы );
• кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

Степень готовности новостройки

Этот показатель имеет огромное значение. Даже если документы у застройщика в порядке, а репутация – идеальна, существует риск, что дом ещё долго не будет сдан в эксплуатацию.

Помимо внешней готовности стоит оценить и уровень подведения коммуникаций . Даже если представитель застройщика утверждает, что электричество и водоснабжение в доме уже есть, стоит попросить продемонстрировать этот факт, чтобы убедиться в нём лично.

Если вам откажут по каким-либо причинам, есть смысл посетить стройку без сопровождения и поговорить со строителями. Их обычно не инструктируют по поводу общения с клиентами. Поэтому у строителей зачастую можно узнать достоверную информацию о подведении коммуникаций.

Специалисты советуют также зарегистрироваться на форуме , посвящённом строительству конкретного дома. Там обычно обсуждают вопросы подведения коммуникаций. Кроме того, из общения с дольщиками можно узнать и о других проблемах строительства.

Даже в тех случаях, когда новостройка на первый взгляд уже полностью готова, отсутствие электричества и водоснабжения увеличивает ⇑ риск. Некоторые новостройки ждут подведения коммуникаций годами.

Аккредитован ли рассматриваемый строящийся дом в банке

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

• Дом не аккредитован ни в одном банке , это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
• Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
• В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями , а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Инвестиционная привлекательность

Далеко не все понимают, какая связь существует между инвестиционной привлекательностью и степенью риска покупки в новостройке. На самом деле участие в долевом строительстве можно сравнить с . Её построение во многом зависит от того, найдутся ли покупатели на квартиры в рассматриваемом доме.

Если желающих приобрести жилье будет немного ↓, риск недостроя или долгостроя существенно возрастёт . Однако инвестиционно-привлекательные дома обычно не имеют проблем с покупателями.

Чтобы оценить этот показатель, следует обратить внимание на следующие параметры новостройки:

• местоположение новостройки;
• наличие и количество парковочных мест;
• транспортная доступность;
• близость расположения школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, парков;
• оценка микрорайона в целом на предмет близости железной дороги, крупных магистралей, заводов.

При оценке инвестиционной привлекательности самой квартиры следует обратить внимание на следующие показатели:

• высота потолка – чем этот показатель выше, тем комфортнее в квартире;
• толщина стен – тонкие могут промерзать и имеют плохую звукоизоляцию;
• расположение лифтовых шахт – если они примыкают к стенам комнат, в квартире может быть слышен лифт;
• расположение окон – от этого фактора зависит естественное освещение, а также вид из квартиры;
• толщина межкомнатных перегородок оказывает влияние на шумоизоляцию внутри квартиры;
• этаж – первый и последний не пользуются популярностью (продать квартиру, расположенную на них, непросто). Чем выше жильё, тем чище воздух и тише, но следует учитывать, что при поломке лифта подниматься домой придётся пешком.

Также следует учесть тип постройки . Панельные дома возводятся достаточно быстро, поэтому достаточно редко с ними бывают задержки сроков сдачи. В отличие от них при монолитном строительстве могут возникать проблемы из-за особенностей возведения.

P.S. На нашем сайте есть отдельная статья про , где мы рассказываем обо всех нюансах вложения средств в объекты недвижимости.

👉 При желании купить квартиру в новостройке придётся учесть большое количество факторов. Рассматривать их по отдельности не имеет никакого смысла. Достоверный результат анализа можно получить только при рассмотрении всех факторов в совокупности .

Больше информации о том, как подготовиться к — в нашем специальном материале.

Пошаговое руководство, как правильно купить квартиру в новостройке (4 простых шага)

3. Как купить квартиру в новостройке правильно — пошаговая инструкция покупки жилья от застройщика 📝

Прежде чем стать собственником жилья, расположенного в новостройке, придётся выбрать район , в котором оно будет находиться. Также необходимо определиться с различными характеристиками квартиры.

Чаще всего жильё в новостройках приобретают на этапе строительства, то есть до того, как дом будет введён в эксплуатацию. Делая такую покупку, важно морально подготовиться к тому, что реальные сроки заселения могут быть сдвинуты.

• Во-первых, всегда есть вероятность, что застройщик не успеет сдать новостройку в эксплуатацию к названной дате.
• Во-вторых, если квартира приобретается без внутренней отделки, придётся потратить время на её ремонт.

Чтобы выбор был правильный, а проблем возникло как можно меньше, следует воспользоваться приведённой ниже инструкцией .

Шаг 1. Изучение дома и проверка документов

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже ↓ , чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры . Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

• Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
• У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства . Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки , а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше ⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

1. Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях , на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
2. Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку ) находятся в полном порядке.
3. Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно .

Шаг 2. Оформление договора

Если появилась уверенность в том, что документы в порядке, репутация заемщика не имеет проблем, выбранная квартира соответствует всем потребностям, можно переходить к оформлению договора.

Существует 3 основных варианта покупки квартиры в новостройке в зависимости от типа оформляемых документов:

1. Приобретение по договору долевого участия. Он заключается непосредственно с застройщиком. Специалисты не рекомендуют соглашаться на оформление сделки предварительным договором . Такое соглашение не соответствует действующему законодательству. Предварительный договор не регистрируется в Регпалате , поэтому оказывается более рискованным.
2. По договору уступки права. Такое соглашение заключается при приобретении квартиры у соинвестора или собственника , который её перепродаёт. Подобные договора регулируются сразу несколькими законодательными актами. Поэтому нередко они приводят к возникновению споров. Договором уступки права стороны могут зафиксировать сделку, которая предусматривает возможность приобретения готовой квартиры в будущем либо долевое участие непосредственно в процессе строительства. В последнем случае обязательно требуется государственная регистрация. У покупателя при этом остаются: экземпляр договора переуступки, подтверждение передачи денег, письменное согласие застройщика , а также акт передачи документов.
3. Покупка по договору, оформляемому с жилищно-строительным кооперативом. ЖСК образуется посредством соглашения будущих собственников квартир. Приобретение жилья в этом случае производится через оплату пая . Такая процедура в государственных органах не регистрируется . Поэтому несмотря на её законность, она довольно рискованна.

Передавать деньги следует только после того, как будет заключен договор. В первых двух случаях следует также дождаться государственной регистрации. В некоторых случаях предусмотрена предоплата, оставшаяся сумма передаётся позднее. Этот факт тоже должен быть отражён в заключаемом договоре.

Чтобы произвести государственную регистрацию заключаемого договора, необходимо предъявить следующие документы:

• непосредственно договор;
• проектная документация на строительство;
• свидетельство собственности на земельный участок, подлежащий застройке;
• паспорта сторон, заключающих соглашение;
• заявления участников договора;
• кадастровый план;
• план строящегося объекта, содержащий адрес, сведения об этажности и количестве помещений;
• разрешение на строительство.

В некоторых случаях требуют и другие документы.

Подписывая договор, важно обратить внимание на следующие его пункты:

1. срок окончания строительства;
2. срок передачи квартиры в собственность, а также документов, необходимых для её регистрации;
3. условия расторжения договора;
4. обязательства сторон, последствия за их нарушение.

Также следует помнить, что отдельным пунктом в договоре должна быть выделена фиксированная стоимость квадратного метра приобретаемой квартиры.

Шаг 3. Получение квартиры и ключей от неё

Приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что от момента сдачи его в эксплуатацию и до передачи квартир собственникам может пройти до 3 -х месяцев . В этот период строительная компания получает технический паспорт на новостройку, а также согласует планировку с БТИ .

Прежде чем подписать акт приёма-передачи , собственник должен тщательно осмотреть приобретаемую квартиру. Если при этом будут выявлены какие-либо недостатки либо отклонения от проекта, следует потребовать у застройщика устранить их, либо выплатить компенсацию.

Это требование касается и инженерных сетей. Если они на момент принятия квартиры не подключены или не работают, не стоит подписывать акт приёма-передачи, пока проблема не будет устранена.

Некоторые строительные компании требуют от покупателей квартир подписать акт, давая устное обещание устранить недостатки.

В такой ситуации можно действовать по своему усмотрению, но специалисты советуют получить от застройщика письменное согласие на устранение недостатков . Однако, если есть такая возможность, лучше акт не подписывать до момента решения всех проблем.

Когда акт приёма-передачи подписан, а ключи от квартиры переданы владельцу, начинается начисление коммунальных платежей . При этом законодательно зафиксировано возникновение обязанности оплаты таких услуг:

• после организации ТСЖ;
• после подписания соглашения с эксплуатирующей компанией.

На практике, это требует времени, в течение которого расходы ложатся на плечи застройщика. Поэтому обычно от покупателей требуют оплатить коммунальные услуги на несколько месяцев вперёд (обычно не более 4 -х ).

Специалисты не рекомендуют вселяться в покупаемую квартиру, а также ремонтировать её до тех пор, пока не будет получено свидетельство о регистрации собственности . До этого момента квартира будет осмотрена сотрудниками БТИ и, если ими будет выявлено несоответствие квартиры с тем, какой было её состояние при вводе дома в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть прежний вид помещениям.

Шаг 4. Оформление в собственность, прописка

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату . Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию .

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации , можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС .

При этом потребуются следующие документы:

• заявление на регистрацию в новой квартире;
• паспорт;
• выписка из прежнего места жительства;
• свидетельство госрегистрации собственности.

👉 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

4. Купить новую квартиру у застройщика или через агентство недвижимости — где лучше? 📑

Для приобретения квартиры в новостройке можно обратиться к застройщику или к риэлтору. Все зависит от ваших целей и предпочтений.

• Если дом уже выбран, и в своём решении покупатель уверен, можно напрямую направиться к застройщику.
• Если есть сомнения, хочется сравнить несколько вариантов или покупатель ищет, где выгодно инвестировать средства в строительство, стоит обратиться в агентство.

В любом случае следует помнить, что каждый из названных вариантов имеет как преимущества , так и недостатки . Рассмотрим их более подробно.

🏗 Приобретение квартиры напрямую от застройщика

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.

Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом. Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

☎ Приобретение квартиры через агентство

При этом здесь гораздо больше ⇑ выбора, чем непосредственно у застройщика. Более того, в агентстве честно расскажут о преимуществах и недостатках каждой новостройки. А в случае, если необходимо продать имеющуюся квартиру или комнату, в агентстве с этим помогут.

Также здесь дают консультации по и оказывают поддержку при её оформлении. В большинстве случаев комиссию за услуги агентства оплачивает застройщик, для покупателя они бесплатны .

5. Что выгоднее: купить квартиру в строящемся доме или в уже сданном? 📄

Стоимость квартиры в одном и том же доме может существенно изменяться в зависимости от этапа его строительства. Можно выделить 4 основных варианта покупки в зависимости от этапа строительства . Рассмотрим подробнее все преимущества и недостатки каждого из них.

На каком этапе строительства дома выгоднее покупать квартиру — давайте разберёмся во всех вариантах и узнаем все плюсы и минусы

Вариант 1. До начала продаж

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру ещё до старта продаж. При этом стоимость будет минимальной. Таким образом можно купить квартиру в новостройке недорого.

В соответствии с законом о строительстве застройщики имеют право начать реализацию квартир только после того , как будет оформлено заключение о соответствии Министерства строительства .

На практике, некоторые строительные компании до этого этапа начинают заключение с потенциальными покупателями договоров бронирования . Таким соглашением покупатель подтверждает намерение приобрести квартиру, а застройщик взамен предоставляет на неё минимальную цену. За такую услугу покупатель оплачивает 10 -50 тысяч рублей .

Можно выделить несколько плюсов (+) договора бронирования:

• наименьшая стоимость , в некоторых случаях купить недвижимость можно почти по её себестоимости;
• низкий уровень риска заключения сделки – если не последует заключение договора долевого участия, внесённые средства вернут покупателю (важно следить, чтобы это было прописано в соглашении );
• максимальный выбор – можно подобрать квартиру с понравившейся планировкой и выбрать удобный этаж.

Несмотря на серьёзные преимущества, приобретение жилья на этапе бронирования имеет и ряд недостатков.

К минусам (−) можно отнести следующее:

• отсутствует гарантия того, что сделка в конечном итоге состоится;
• не всегда сумма, внесённая по договору бронирования, идёт в оплату квартиры, в некоторых случаях это просто комиссия за услугу (всё это прописывается в договоре).

Договоры бронирования не нужно регистрировать в Росреестре, поэтому изучать их необходимо максимально внимательно ещё до момента подписания.

В некоторых случаях нечестные строительные компании заключают несколько таких соглашений на одну квартиру. В итоге покупатель может остаться не только без понравившегося жилья, но и без внесённых денег. Кроме того, будет потеряно драгоценное время.

Обезопасить себя можно, проследив за тем, чтобы в договоре бронирования был пункт о возврате внесённых средств .

Вариант 2. Этап котлована

Когда разрешительная документация подготовлена, застройщик приступает к реализации нулевой стадии строительства, которую иначе называют этап котлована .

В этот момент начинается подготовка фундамента. Статистические данные свидетельствуют, что именно на этой стадии реализуется почти 1 /3 всех будущих квартир.

Среди преимуществ приобретения на этапе котлована можно выделить следующие:

1. заниженная стоимость – по сравнению с ценой квартир в сданном в эксплуатацию доме разница может доходить до 20 -30 % (в зависимости от региона);
2. большой выбор планировок, этажности и других параметров будущей квартиры – первые покупатели обычно занимают лучшую недвижимость;
3. возможность рассрочки (вносить оплату в большинстве случаев можно без процентов).

Тем не менее, существует ряд недостатков покупки квартиры на этапе котлована:

• ожидание заселения в течение нескольких лет;
• риск замораживания строительства (например, в случае отсутствия спроса на квартиры или при увеличении расходов строительной компании по разным причинам);
• риск изменения проекта новостройки или её этажности – чем меньше этажей построено, тем риск выше;
• двойные расходы до момента сдачи дома в эксплуатацию – на аренду жилья и взносы по рассрочке или ипотеке;
• возможен перенос сроков окончания строительства и сдачи новостройки.

Вариант 3. Новостройка готова наполовину

Для тех, кто не желает приобретать недвижимость на этапе котлована, считая такую покупку слишком рискованной, есть вариант – вложить деньги в квартиру, когда дом готов наполовину . Вероятность замораживания строительства на этом этапе существенно уменьшается ↓, а стоимость квартир при этом остаётся сниженной ↓.

Среди преимуществ приобретения квартир в новостройках, готовых наполовину, можно выделить следующие:

• более короткий срок ожидания квартиры по сравнению с предыдущими вариантами;
• стоимость ниже, чем на рынке готовой недвижимости;
• существует возможность провести проверку хода строительства и его соответствие срокам;
• вероятность замораживания стройки существенно ниже (но всё-таки сохраняется ).

Недостатки покупки квартиры в таких домах следующие:

• стоимость квартиры выше примерно на 15 %, чем при покупке на этапе котлована;
• наиболее удачные варианты обычно уже разобраны;
• вероятность увеличения сроков сдачи новостройки в эксплуатацию сохраняется.

Специалисты не рекомендуют приобретать квартиры, если застройщик неожиданно существенно снизил ⇓ цену. Нередко это свидетельствует об отсутствии финансов на окончание текущего строительства.

Чтобы максимально снизить риск увеличения сроков сдачи в эксплуатацию новостройки, можно при её выборе проверить, аккредитована ли она в банках. Крупные финансовые организации прежде чем одобрить строящийся дом, проверяют документы как на возводимый дом, так и непосредственно самой строительной компании.

Вариант 4. Дом сдан в эксплуатацию

Наименее рискованно приобретать недвижимость в домах, которые уже сданы в эксплуатацию. Однако в этом случае стоимость квартиры будет максимальной. Конечно, можно воспользоваться предложением по акции , либо попросить строительную компанию сделать скидку . Но в любом случае экономия вряд ли превысит 5 %.

Преимущества покупки по такому варианту следующие:

• сделка безопасна, так как новостройка полностью готова и сдана в эксплуатацию;
• заселение можно не откладывать надолго;
• в момент приобретения покупатель уже может увидеть, насколько новостройка соответствует проекту, каково качество дома, а также прилегающей к нему территории и инфраструктуры.

Несмотря на большое количество достоинств, покупка квартиры в готовом доме имеет и некоторые недостатки :

• стоимость выше, чем в строящемся доме;
• скорее всего, в течение ближайших 1 -2 лет беспокойство будут доставлять соседи, которые делают ремонт.

Специалисты одного из крупнейших банков России провели анализ и выявили, что в среднем в 2016 -2018 годах срок строительства с момента его начала до окончания составляет 2 года . В большинстве случаев в первый год продаётся 50 % всех квартир.

При этом объём продаж определяется репутацией строительной компании, а также регионом возведения дома . У наиболее крупных застройщиков 50 % квартир раскупают уже в течение 9 месяцев .

Во второй половине строительства осуществляется продажа ещё около 30 -35 % . Оставшуюся недвижимость продают после сдачи новостройки в эксплуатацию. Такая статистика характерна для рынка квартир эконом и комфорт класса.

Приобретая квартиру в недостроенном доме, важно понимать, что заселение производится не сразу по окончании процесса строительства. На сдачу в эксплуатацию, подключение к инженерным системам, оформление собственности может уйти до 12 месяцев .

В любом случае следует сравнить описанные выше варианты и выбрать наиболее подходящий вам. Чтобы проводить анализ было проще, основные их особенности представлены в таблице ниже.

Таблица: «Особенности различных вариантов покупки жилья в зависимости от этапа строительства»

Этап покупки	Стоимость	Преимущества	Недостатки
До старта продаж	Минимальная	При не заключении договора средства возвращаются покупателю Максимальный выбор планировок и этажей	Отсутствие гарантии того, что сделка состоится Возможно наличие комиссии за услугу бронирования
Этап котлована	Ниже на 20 -30 %, чем цена готовой квартиры	Большой выбор квартир Возможность вносить оплату в рассрочку	Ожидание заселения в течение нескольких лет Риск замораживания строительства Риск изменения проекта новостройки или её этажности Двойные расходы до момента сдачи дома в эксплуатацию – на аренду жилья и взносы по рассрочке или ипотеке Возможен перенос сроков окончания строительства и сдачи новостройки
Новостройка готова наполовину	Снижена на 10 -15 % от стоимости готового жилья	Более короткий срок ожидания квартиры по сравнению с предыдущими вариантами Стоимость ниже, чем на рынке готовой недвижимости Существует возможность провести проверку хода строительства и его соответствие срокам Вероятность замораживания стройки существенно ниже	Стоимость квартиры выше примерно на 15 %, чем при покупке на этапе котлована Наиболее удачные варианты обычно уже разобраны Вероятность увеличения сроков сдачи новостройки в эксплуатацию сохраняется
Дом сдан в эксплуатацию	Полная стоимость квартиры	Высокий уровень безопасности сделки Заселиться можно практически сразу Есть возможность проверить новостройку и придомовую территорию	Стоимость выше, чем на этапах строительства В ближайшие 1 -2 года возможны неудобства из-за ремонта у соседей

Вышеприведенная таблица поможет сравнить варианты покупки квартиры в новостройке и выбрать наиболее подходящий для вас.

Какую лучше купить квартиру: с отделкой или без?

6. Выгодно ли покупать квартиру с отделкой в новостройке 📋

Согласно статистическим данным, в последнее время вырос⇑ спрос на квартиры в новостройках с готовой отделкой . В первую очередь это объясняется желанием покупателей максимально оптимизировать затраты. Самостоятельный ремонт покупаемой квартиры всегда обходится очень дорого. Помимо финансовых затрат он отнимает немало времени и сил.

Реализация квартир с готовым ремонтом началась в середине 2 000 -ых годов . В то время на рынке произошло сокращение ↓ спроса на недвижимость.

С целью привлечения клиентов строительные компании начали продавать квартиры с готовой отделкой. Некоторые из них пошли ещё дальше и приступили к разработке различных дизайнерских решений, предлагая квартиры с ремонтом в определённом стиле.

При выборе недвижимости с ремонтом специалисты рекомендуют обращать внимание на стоимость отделки . Оптимальной называют цену в пределах 10 000 рублей за квадратный метр . Если ремонт обходится дороже, многие покупатели отказываются от такой услуги.

Традиционно выделяют 2 основных этапа отделки квартир:

1. Черновая отделка. В целом такое понятие означает полное отсутствие какой-либо отделки. Такой ремонт подразумевает наличие только базовых элементов: входная дверь , стеклопакеты , а также система отопления . В некоторых случаях также устанавливаются межкомнатные двери . Покупателю квартиры придётся самостоятельно равнять стены, клеить обои, делать разводку электрики и другие необходимые работы. Только после их окончания жильё будет готово к заселению.
2. Чистовая отделка. В этом случае ремонт делает застройщик, его стоимость включается в цену квартиры. Чистовая отделка включает : покраску стен, поклейку обоев, укладку линолеума или паркета. В ванной комнате и в туалете укладывается плитка либо осуществляется покраска стен.

Чистовая отделка от застройщика подходит тем покупателям, у которых нет времени на самостоятельный ремонт либо они не имеют на это денежных средств.

Важно также помнить, что в последнее время строительные материалы существенно подорожали. При этом уровень дохода в большинстве случаев не изменился. Именно поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры с готовым ремонтом.

📟 Специалисты посчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой можно сэкономить примерно 200 -400 тысяч рублей . Конечно, такая сумма является приблизительной и может существенно меняться.

В среднем за ремонт приходится доплатить примерно 5 -10 % от первоначальной стоимости. Но итоговая сумма обычно оказывается меньше ↓, чем затраты на самостоятельный ремонт.

Ещё одно преимущество квартиры с чистовой отделкой – возможность сразу заселиться . Также нередко такие квартиры приобретают те, кто инвестирует деньги в недвижимость с целью последующей их сдачи в аренду.

7. Полезные советы для тех, кто хочет купить квартиру от застройщика в новом доме 🔔

Чтобы избежать возможных проблем при покупке квартиры от застройщика, специалисты рекомендуют обращаться за помощью к профессиональным юристам . Конечно, это влечёт дополнительные затраты. Поэтому не лишним будет воспользоваться советами специалистов, приведенными ниже.

Совет 1. Тщательно проверьте застройщика

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

С выбором строительной компании и с приобретением квартиры торопиться не стоит. Далеко не все понимают, но рынок недвижимости сегодня, несмотря на свою нестабильность, не характеризуется хаотичностью.

Нередко на волне слухов о ближайшем повышении цен покупатели торопятся с приобретением недвижимости. На самом деле стоимость не растёт резкими скачками. Более того, после повышения нередко наступают периоды снижения ↓ стоимости квартир .

Поэтому торопиться с покупкой не стоит. Важно тщательно проанализировать свои финансовые возможности, выбрать строительную компанию, район и подходящую квартиру.

Совет 3. Не стоит вносить перепланировок в квартиру, пока не зарегистрирована собственность

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

• Если она будет больше, от покупателя могут потребовать внести доплату.
• Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

8. FAQ — часто задаваемые вопросы 💬

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно сложный процесс, который нередко вызывает у покупателей большое количество вопросов. Чтобы сэкономить ваше время, в конце публикации мы традиционно отвечаем на самые популярные из них.

Вопрос 1. Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке?

Выбирая квартиру, покупателю приходится определять огромное количество её параметров. Одним из самых важных многие считают этаж , на котором она будет расположена. При его выборе сложно дать какие-то универсальные советы, так как огромное значение имеют субъективные составляющие.

При выборе этажности квартиры необходимо учитывать:

1. пожилым людям и семьям с детьми отлично подходят нижние этажи:
2. верхние этажи ценятся в новостройках, расположенных в живописных районах города;
3. финансовую сторону вопроса также никто не отменял – обычно стоимость квартир на первом этаже ниже примерно на 15 %;
4. важно также изучить и инфраструктуру – на нижних этажах может быть шумно, если дом расположен вблизи автомагистралей, больших детских и спортивных площадок, крупных кафе и магазинов.

Прежде чем определиться с выбором, стоит проанализировать преимущества и недостатки квартир на разных этажах.

В первую очередь рассмотрим принципиальные моменты для различных этажей:

• Квартиры на первом этаже чаще всего покупают из соображений экономии. Также многие приобретают их для сдачи в аренду, так как на арендную плату в большинстве случаев этажность не влияет. Кроме того, первые этажи предпочитают те, у кого есть маленький ребёнок, а также пенсионеры и инвалиды.
• Квартиры на этажах выше 16-ого подходят тем, у кого нет страха высоты, а также ценителям вида из окна. Но в этом случае стоит уточнить , каким образом подведены коммуникации. Если снизу – могут быть проблемы с напором воды. В современных новостройках над жилыми располагают технический этаж . Именно там находятся все необходимые коммуникации. Если дом построен в соответствии с этими принципами, проблем с напором воды не будет даже на самом верху.

Для удобства сравнения плюсы и минусы квартир, размещённых на разных этажах, мы представили в таблице.

Таблица: «Преимущества и недостатки квартир, расположенных на различных этажах»

Этаж	Преимущества	Недостатки
1-ый этаж	Стоимость квартиры может быть ниже примерно на 15 % Не придётся вносить плату за лифт Напор воды стабильно высок Можно использовать для коммерческих целей Невозможно затопить соседей В случае чрезвычайных ситуаций можно быстро покинуть дом	Необходимы дополнительные меры безопасности – решётки, сигнализация Более высокий уровень шума с улицы, а также проникновение запахов Нередко отсутствие балкона Недостаточная естественная освещённость
2-ой этаж	Меньше грязи и шума, чем на первом этаже Отсутствует необходимость пользоваться лифтом Удобно для тех, у кого есть коляска или велосипед	Если на первом этаже расположены магазин или кафе, могут появиться тараканы Если на первом этаже – офисы, бывает достаточно шумно
3-7 этажи	Ещё не слишком высоко, даже для тех, кто боится высоты Если отключен лифт, подняться домой не слишком сложно При чрезвычайных ситуациях можно достаточно быстро покинуть здание При неплотной застройке района качественный обзор из окон	Отсутствуют недостатки, присущие более низким и более высоким этажам
8-15 этажи	Если район застроен не слишком плотно – хороший вид из окна Практически не доносятся с улицы посторонние звуки, а также грязь Качественное естественное освещение	Если квартира расположена на солнечной стороне дома, может быть слишком жарко На высоте около десятого этажа обычно собираются выбросы заводов и котельных, если они близко расположены, может быть неприятный запах Если лифт отключат, домой попасть будет достаточно сложно
16 и выше	На последнем этаже преимуществом является отсутствие соседей сверху Возможность приобрести пентхаус В элитных новостройках может быть обустроена зона отдыха на крыше При неплотной застройке – хороший обзор района	При красивом виде из окна квартиры на верхних этажах могут быть дороже Жильё на последнем этаже может подтапливаться при некачественной крыше Если поблизости расположен механизм лифта, в квартиру могут проникать посторонние звуки При чрезвычайных ситуациях покинуть дом будет затруднительно

Вопрос 2. Как купить квартиру в ипотеку от застройщика?

Анализ статистических данных рынка недвижимости позволяет увидеть, что сегодня наметилась тенденция к росту спроса на ипотеку с целью приобретения квартир в новостройках. В первую очередь, это обусловлено наличием с господдержкой. Благодаря ей, ставки по ипотеке на первичном рынке жилья ниже ↓, чем на вторичном.

Высокий уровень интенсивности строительства приводит к существенному росту предложений квартир. В итоге на рынке действует большое количество застройщиков и кредитных организаций. Такое разнообразие нередко приводит к сложностям выбора. Поэтому далее мы подробно рассмотрим поэтапный процесс приобретения жилья в ипотеку в новостройках .

Подробная инструкция покупки квартиры в ипотеку от застройщика

Этап 1. Выбор новостройки

Выбор новостройки является первым основополагающим этапом. Перечень кредиторов, готовых предоставить ипотеку, во многом определяется выбранным домом.

Получается, что в первую очередь следует выбрать квартиру, отвечающую вашим требованиям, в том числе относительно стоимости , местоположения , сроков сдачи в эксплуатацию . Когда дом будет выбран, застройщик предоставит покупателю список кредитных организаций, в которых он аккредитован.

Этап 2. Бронирование недвижимости

Когда строящийся дом выбран, следует забронировать квартиру в нём. Это делается для того, чтобы в период подготовки заявки на ипотечный займ, её рассмотрения кредитором, подготовки документов для сделки покупатель был уверен, что выбранное жильё закреплено за ним и не может быть приобретено кем-то другим.

Бронирование может проводиться по нескольким схемам (вариант определяется в зависимости от выбранного застройщика):

1. Бронирование в устной форме используется строительными компаниями достаточно редко. Чаще всего его срок не превышает 14 дней. В это время покупатель успевает подать заявку на ипотеку в кредитную организацию и дождаться её рассмотрения.
2. Устное бронирование с подписанием агентского договора. В этом случае сначала осуществляются такие же действия, как в предыдущей схеме. Выбрав конкретную квартиру, покупатель устно бронирует её у застройщика. Когда будет получено положительное решение по заявке на ипотеку, заключается агентский договор . Он подразумевает не только выбор квартиры (которая фактически уже была выбрана), но и сопровождение сделки на всех её этапах.
3. Подписание агентского договора на платной основе. Покупатель и строительная компания подписывают соглашение о бронировании конкретной квартиры. За это застройщик получает взнос в виде комиссии. Итогом договора становится то, что выбранная недвижимость закрепляется за будущим покупателем и не продаётся другим гражданам.

При схеме бронирования с подписанием агентского договора важно сразу обговорить условия возврата средств. Если не сделать этого, есть риск, что при отказе по заявке на ипотеку комиссия за бронирование возвращена не будет .

Этап 3. Заявка на ипотеку

Получив список банков, у которых аккредитована выбранная новостройка, покупатель подаёт заявки на получение ипотеки. Если будет получено положительное решение , необходимо сразу проинформировать об этом строительную компанию и приступить к подготовке сделки по покупке квартиры.

О том, мы уже рассказали в предыдущей статье.

Этап 4. Оформление страхового полиса

Как правило, заёмщику предоставляется возможность самостоятельно выбрать страховую компанию.

При этом важно помнить, что в соответствии с законодательством, регулирующим оформление ипотеки, страхование имущества, выступающего залогом, является обязательным .

В противоположность этому приобретение страхового полиса на жизнь и здоровье клиента, получающего кредит, является добровольным .

Этап 5. Сделка по приобретению квартиры, оформление договора ипотеки

Дата проведения сделки по покупке квартиры назначается по согласованию всех её участников.

Эта процедура включает в себя подписание следующих документов:

• договора ипотеки;
• договора долевого участия;
• соглашения о добровольном страховании (в случае необходимости).

Этап 6. Государственная регистрация

Договор долевого участия, а также договор ипотеки проходят обязательную регистрацию в Регпалате . При этом официально оформляется право на строящуюся квартиру, а также накладывается на неё обременение .

Именно с момента государственной регистрации начинается внесение ежемесячных ипотечных платежей.

Этап 7. Ввод новостройки в эксплуатацию

Когда все строительные работы будут закончены, а дом доведён до состояния, пригодного для проживания, строительная компания обращается в Управление государственного строительного надзора .

Данный орган назначает проверку новостройки. В ходе этой процедуры специальная комиссия изучает всю документацию. При этом проводится проверка соответствия строительных работ документам.

Если нарушений в ходе проведения названной процедуры не будет выявлено, строительная компания получает разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию . Только после этого оформляются акты приёма-передачи жилья собственникам.

Этап 8. Оценка квартиры

Специалист оценочной компании осуществляет осмотр квартиры и составляет отчёт о её стоимости. Этот документ предоставляется в кредитную организацию, а также страховщику.

Этап 9. Оформление закладной

После регистрации права собственности на квартиру в банке, где оформлена ипотека, в обязательном порядке составляется закладная – документ, который подтверждает факт обременения недвижимости.

Важно помнить, что закладная в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Регистрационной палате.

Этап 10. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для регистрации права собственности в Регпалату необходимо предоставить следующие документы:

• договор долевого участия;
• акт приёма-передачи;
• закладную;
• отчёт оценочной компании;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Специалист, забирая пакет документов, в обязательном порядке выдаёт расписку об их получении и указывает дату, когда соответствующее свидетельство будет готово. Законодательно определено, что срок регистрации составляет 5 рабочих дней.

Этап 11. Оформление страхового полиса на квартиру

При получении ипотеки , которая выступает предметом залога, является обязательным. При этом полис оформляется только после того, как все описанные выше шаги будут пройдены.

На самом деле процесс получения ипотеки для покупки квартиры в новостройке достаточно трудоёмкий. Специалисты рекомендуют тем, у кого нет на это времени или желания, обращаться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам . А тем кто хочет знать, самостоятельно, прочитать наш прошлый выпуск.