Dlaczego nie warto zaciągać kredytu hipotecznego. Opinie za i przeciw: czy opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny już teraz? Wynajem jako alternatywa dla kredytu hipotecznego

Aleksiej Nowikow, szef centrum kredytów hipotecznych Est-a-Tet, opowiada o tym, jak opłacalne jest obecnie zaciągnięcie kredytu hipotecznego i co czeka potencjalnych kredytobiorców, którzy zdecydują się poczekać.

Argumenty za

Głównym argumentem za zaciągnięciem kredytu hipotecznego już teraz są niespotykanie niskie oprocentowanie. A wcześniej od czasu do czasu banki miały specjalne programy z niższymi niż przeciętne poziom rynkowy stawka, ale zazwyczaj taka specjalne warunki były dostępne jedynie dla ograniczonych grup obywateli – na przykład pracowników branż finansowanych przez budżet państwa. Teraz każdy bank uczestniczący w programie przy wsparciu państwa stara się pozyskać jak najwięcej klientów, dlatego banki cały czas bawią się stawką, obniżając ją w ramach programów państwowych do 10,5% i umożliwiając kredytowanie pod taką stawkę. niskie zainteresowanie dla prawie wszystkich kategorii kredytobiorców.

Nie jest jednak jasne, czy banki będą w stanie utrzymać taki kurs przy kursie dolara wynoszącym 80 rubli. Przy takiej stopie może powtórzyć się scenariusz z końca 2014 roku, kiedy Bank Centralny gwałtownie podniósł stawkę do 17%, a osoby ubiegające się o akceptację uzyskały akredytację według nowych stawek. Ludzie przyszli na transakcję i powiedziano im, że będą mieli stopę o trzy punkty procentowe wyższą od oczekiwanej, bo po 17 grudnia praktycznie żaden bank nie miał stóp poniżej 17%. Wtedy panowało prawdziwe podekscytowanie. Wielu w ogóle odmówiło zawarcia transakcji, niektórzy zaciągnęli pożyczkę na 17%, bo np. ich dotychczasowe mieszkania zostały już sprzedane i nie było gdzie się wycofać. Jedyny, który zasugerował dostępne pożyczki, był Sbierbank Rosji ze stopą 14,5%. W pierwszych dwóch miesiącach 2015 roku prawie 95% transakcji hipotecznych zostało zrealizowanych przez ten bank.

Obecnie nie ma przesłanek pozwalających na obniżenie głównej stopy procentowej, ale może ona wzrosnąć w zależności od wahań kursów walut, bo w ubiegłym roku to właśnie podwyżka kursu wyhamowała wzrosty walut. Nawet jeśli stawka nie wzrośnie do 17%, ale np. do 13%, to trudno powiedzieć, czy państwo będzie mogło nadal dopłacać do stawek, biorąc pod uwagę, że jest to rozwiązanie tymczasowe. Banki nie będą pożyczać ze stratą, a rynek powróci do poziomu 14% z początku 2014 roku.

Warto poczekać, jeśli jest na co czekać. A obniżka stóp, biorąc pod uwagę i tak już niski poziom, jest perspektywą bardzo niejasną. Jednocześnie ceny mieszkań rosną w okresie oczekiwania. Tak, to nie tak intensywny wzrost, jak na rozwijającym się rynku, ale istnieje. Deweloperzy już realizują planowaną podwyżkę cen o 3-5% raz na kwartał. Plus wzrost ze względu na wahania kursów walut, dzięki którym ceny materiałów budowlanych w wielu projektach wzrosły - a to kolejne 5-7%. Warto wziąć pod uwagę, że wraz ze wzrostem stopnia gotowości budowy wypłukiwane są najbardziej płynne propozycje. Deweloperzy oczywiście uruchamiają nowe pule mieszkań, jednak im dalej idą, tym mniejszy wybór mają kupujący. Z tego punktu widzenia, zaciągając teraz kredyt hipoteczny na mieszkanie, kupujący nie tylko wybiera więcej obiektów, ale także ustala wartość swoich nieruchomości.

Argumenty przeciw

Jeśli dolar rzeczywiście spadnie, to stopy nie spadną znacząco, podkreślam, bo dla Rynek rosyjski Stawki są już teraz niskie. W przeddzień Nowego Roku, wychwytując „efekt tłumu”, banki mogą uruchomić programy noworoczne z większą liczbą niskie stawki, ale znowu będzie to spadek w obrębie rynku, czyli np. z 11,5% do 11%. Ale nawet teraz istnieją takie stawki. W porównaniu do ryzyka wzrostu kluczowa stawka i poziom powraca kredyty hipoteczne do początku 2014 roku – to nie jest taka duża premia.

Jednak pomimo całej „uwodzicielstwa” warunków udzielania kredytów, nie wszystkie potencjalnych kredytobiorców naprawdę w stanie spłacić pożyczkę. Co więcej, w warunkach niestabilność gospodarcza ludzie muszą przyjąć bardziej zrównoważone podejście do ubiegania się o pożyczkę. Oczywiście wiele zależy od tego, do jakiej kategorii należy pożyczkobiorca, jakie są jego dochody, jak stabilna jest jego sytuacja zawodowa i czy oprócz głównego dochodu istnieją jakieś dodatkowe źródła.

Czy gra jest warta świeczki?

Ogólnie rzecz biorąc, wszystkich kredytobiorców można podzielić na trzy kategorie. Po pierwsze, są to kredytobiorcy o wysokim poziomie dochodów - ponad 200 tysięcy rubli. na miesiąc. Ci, którzy kupują drogie przedmioty, z reguły naprawdę oceniają swoje możliwości finansowe, rozumiejąc, w jaki sposób spłacą pożyczkę. Tacy klienci obliczają, ile będzie wynosić ich nadpłata kredytu, jeśli spłaci go za rok, trzy lub pięć lat. Początkowo rozumieją, że będą w stanie spłacić pożyczkę przed terminem i będą z niej korzystać nie dłużej niż pięć–siedem lat.

Druga kategoria to osoby o średnich dochodach, których dochód na dwuosobową rodzinę, nie licząc dzieci, waha się od 100 do 200 tysięcy rubli. Klienci tacy z reguły mają dodatkowe „szare” dochody, np. z czynszu. Wśród takich pożyczkobiorców są „bezgłowi” pożyczkobiorcy, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny mając jednocześnie inne pożyczki, a łączne spłaty wszystkich tych pożyczek mogą przekroczyć dochody klienta. Warto zauważyć, że kwestia nadpłaty jest najmniej interesująca dla takich kredytobiorców, wielu intuicyjnie rozumie, że jeśli spłacasz kredyt hipoteczny przez 20 lat, przepłacasz dwukrotnie; Ludziom zależy przede wszystkim na tym, jakie odsetki będą mieli od kredytu, bo to od nich zależy wysokość ich miesięcznej raty. Horyzont planowania większości obywateli jest wąski, nie wykracza poza kilka lat, ludzie zaciągają kredyty i myślą tylko o tym, jak będą żyć za kilka lat.

Istnieje trzecia kategoria kredytobiorców, których dochody nie przekraczają 50-40 tysięcy rubli. Tacy ludzie, jak mówią, liczą każdy grosz i zawsze wydaje im się, że zabraknie im pieniędzy. Niestety, to właśnie ci kredytobiorcy nie porównują kosztów mieszkania w Moskwie ze swoimi dochodami i przeceniają swoje możliwości. Często chcą zaciągnąć pożyczkę na przykład 6-7 milionów rubli, mimo że ich dochody wynoszą 40 tysięcy rubli. Zwykle „lista życzeń” kończy się natychmiast po obliczeniu miesięcznej raty takiej pożyczki, która wynosi co najmniej 60-70 tysięcy rubli. na miesiąc.

Jak kompetentnie zaciągnąć kredyt hipoteczny w czasie kryzysu

„Zmierz dwa razy, tnij raz” – to przysłowie doskonale oddaje prawidłowe podejście do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Przede wszystkim ci obywatele, którzy mają już niespłacone kredyty, a także ci, którzy odpowiadają za utrzymanie rodziny, muszą kilka razy pomyśleć przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jeśli w rodzinie jest jeden żywiciel rodziny, a żona np. przebywa na urlopie macierzyńskim z małym dzieckiem, to przede wszystkim trzeba pomyśleć: co się stanie, jeśli ten żywiciel rodziny straci pracę, jak utrzymać rodzinę i spłacić pożyczkę.

Najważniejszą rzeczą przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny jest zrozumienie, że istnieją drogi ucieczki na wypadek, gdyby kredytobiorca utracił główne źródło dochodu. Dlatego przed zaciągnięciem kredytu należy zabezpieczyć te tylne tereny. Po pierwsze, miej poduszkę finansową w wysokości co najmniej trzech pensji, aby w trakcie poszukiwania pracy lub sytuacja finansowa mieć źródła gotówka na życie i spłatę kredytu. Po drugie, ubezpiecz siebie lub współkredytobiorcę od ryzyka utraty pracy. Wysokość takiego ubezpieczenia wynosi średnio 1% kwoty kredytu. Jeżeli pożyczkobiorca straci główną pracę, jego miesięczna spłata zostanie zamrożona, a odsetki od pożyczki zostaną wypłacone firma ubezpieczeniowa. Po trzecie, oceń, czy rodzina ma dodatkowe źródła dochodu, np. samochód, który można sprzedać w sytuacji awaryjnej, lub domek letniskowy, który można wynająć. Im więcej takich aktywów, tym większą pewność może czuć się pożyczkobiorca starając się o kredyt. Po czwarte, zaciągnij kredyt hipoteczny z możliwie najniższymi miesięcznymi ratami. Jeśli pojawią się trudności finansowe, łatwiej jest zaciągnąć taki kredyt, a jeśli wszystko pójdzie dobrze, można bezpiecznie spłacić pożyczkę przed terminem.

Pomimo tego, że ludzie zaczęli bardziej przemyślanie podchodzić do kwestii uzyskania kredytu hipotecznego, rozumiejąc, jak poważne i długoterminowe są to obowiązki, kultura stosunki kredytowe Nasi obywatele w dalszym ciągu cierpią z powodu banków, zwłaszcza wśród osób o średnich i niższych średnich dochodach. Nie zawsze ludzie uwzględniają takie względy przy ubieganiu się o kredyt, ale dopiero jeśli są one dostępne, możemy mówić o zrównoważonym podejściu do kredytu hipotecznego.

Alexey Novikov specjalnie dla RBC Real Estate

Przez cały 2017 rok oprocentowanie kredytów hipotecznych aktywnie spadało, a popyt na kredyty mieszkaniowe znacząco wzrósł. W naszym magazynie opowiadamy o nowych programach hipotecznych, doradzamy, jakie dokumenty są potrzebne, na co zwrócić uwagę i wiele więcej. Tym razem postanowiliśmy opublikować dla Was historię osobistych doświadczeń związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego w 2017 roku przez jednego z naszych czytelników.

Osobiste doświadczenia związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego w 2017 roku:„Mój mąż i ja zaczęliśmy myśleć o kredycie hipotecznym dwa lata temu i powoli zaczęliśmy oszczędzać pieniądze zadatek. (Obecnie wynajmujemy dwupokojowe mieszkanie na Maryinie za 45 tysięcy rubli. Mieszkamy z mężem w jednym pokoju, dzieci w drugim. Mamy 5-letniego chłopca i 12-letnią dziewczynkę .) Dorastanie z dziećmi różnej płci zaostrzyło problem przestrzeni osobistej dla wszystkich, począwszy od dzieci.
Kiedy dowiedzieliśmy się, że spodziewam się trzeciego dziecka, najbardziej paląca stała się kwestia powiększenia przestrzeni życiowej. Musieliśmy znaleźć nieruchomość, ale nie mieliśmy jasnego wyobrażenia o tym, jak powinien wyglądać nasz wymarzony dom. Mój mąż zawsze chciał tu zamieszkać wiejski dom z łaźnią i małym ogrodem bardziej podobają mi się nowoczesne, nowe budynki. Odkładając na bok puste spory, cała rodzina postanowiła przeanalizować zalety i wady różnych propozycji, od zakupu mieszkania na rynku wtórnym, nowego budynku, po dom na wsi. Oto co otrzymaliśmy:

Zalety zakupu mieszkania w nowym budynku

1. Jedną z głównych zalet zakupu mieszkania w nowym budownictwie jest możliwość uzyskania większego mieszkania za mniejsze pieniądze. Dodatkowo, jeśli kupimy mieszkanie na etapie wykopów, to zanim dom będzie gotowy, będzie on kosztował o 20-30% więcej niż pierwotna cena.

2. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na nowy budynek w 2017 roku było niższe niż na dom w obwodzie moskiewskim.

3. Przyciągały mnie nowe budynki nowoczesny design i w ogóle byłoby miło przeprowadzić się do własnego, zupełnie nowego domu, który nigdy wcześniej nie należał do nikogo.

4. Ponadto ważnym czynnikiem jest to, że remont w nowym budynku można przeprowadzić samodzielnie, tworząc atmosferę, którą lubimy. Nie będziesz musiał wydawać pieniędzy na wymianę starej instalacji wodno-kanalizacyjnej i rur ani próbować zmieniać istniejących napraw, co często bezzasadnie podnosi cenę mieszkania.

5. Ostatnią zaletą było to, że sama transakcja nowym budynkiem wydawała nam się bardziej przejrzysta niż przy zakupie „odsprzedaży”. Tutaj wystarczy wybrać niezawodnego programistę i nie będziesz musiał kontaktować się ze specjalistami. Możesz zaoszczędzić na usługach pośrednika w handlu nieruchomościami.

Wady zakupu mieszkania w nowym budownictwie:

1. Jedną z głównych wad umowy na nowy budynek jest ryzyko opóźnienia budowy i wybudowania domu później, niż obiecuje deweloper.
2. Kolejnym negatywnym czynnikiem jest to, że nie będziesz mógł wprowadzić się do nowego budynku od razu po zakupie. Będziesz musiał jednocześnie płacić czynsz i kredyt hipoteczny. I to z trzecim dzieckiem w ramionach.
3. Firma budowlana Może zbankrutować i dom w ogóle nie zostanie ukończony. Jednocześnie uważamy to za ubezpieczenie pośrednie bank emitent kredytu hipotecznego sprawdza deweloperów i tym samym zmniejsza ryzyko natknięcia się na pozbawioną skrupułów organizację.
4. Również cieszenie się wszystkimi przyjemnościami własnego mieszkania w nowym budynku mogą zakłócać nasi sąsiedzi, którzy będą świętować z nami parapetówkę, czyli przeprowadzą też remonty - ciągły hałas za ścianą, który może trwać przez kilka lat. W przypadku małych dzieci może to stanowić poważny problem.
5. Infrastruktura obok nowego budynku będzie się stale zmieniać, co oznacza ciągłą budowę wokół niego - dodatkowe budynki zespołu mieszkalnego, parkingi, nowe drogi itp.

Zalety zakupu mieszkania na rynku wtórnym

1. Dużą zaletą jest to, że możemy od razu przenieść się do naszego nowe mieszkanie i nie przepłacaj za czynsz.
2. Dodatkowo będziemy mogli zobaczyć „na żywo” nasze przyszłe mieszkanie i ocenić jego zalety i wady.
3. Kolejnym pozytywnym czynnikiem jest to, że nie będziemy musieli mieszkać na placu budowy. W końcu większość kompleksy mieszkalne budowany jest w kilku etapach. Nie będziemy musieli oglądać za oknem dźwigów budowlanych ani słyszeć odgłosów prowadzonych prac, co powoduje znaczny dyskomfort.
4. Istotną zaletą mieszkań wtórnych jest to, że będziemy mieli możliwość wcześniejszego poznania naszych sąsiadów.
5. Warto również zauważyć, że budynki „odsprzedaży” z reguły zlokalizowane są w dogodniejszej lokalizacji niż nowe budynki. Mieszkania wtórne sprzedawane są w już ustalonych obszarach, gdzie jest infrastruktura i od razu można zrozumieć, w jakiej odległości od domu znajduje się szkoła, dziecięce kluby sportowe, kluby fitness, przychodnia, sklepy itp.

Wady transakcji z rynkiem wtórnym

1. Transakcja dotycząca nieruchomości wtórnej jest nieco bardziej skomplikowana i zagmatwana niż w przypadku nowego budynku. Sprawdzenie czystości prawnej nabywanej nieruchomości może wymagać nie tylko czasu, ale i dodatkowych środków finansowych. Lepiej powierzyć to badanie prawnikowi, a to będzie wymagało pewnych kosztów.
2. Drugą wadą może być stara komunikacja, którą trzeba będzie zmienić, co dziś również kosztuje dużo pieniędzy.
3. Wejścia do starych domów pozostawiają wiele do życzenia. W wielu z nich często psują się windy i nie ma podjazdów.

Plusy zakupu nieruchomości wiejskiej

1. Powierzchnia wiejskiego domu jest znacznie większa niż powierzchnia standardowego mieszkania, czyli za te same pieniądze otrzymamy mieszkanie o większej powierzchni.
2. Kolejną niewątpliwą zaletą domu w regionie moskiewskim jest dobra ekologia, brak miejskiego hałasu i zgiełku. Bardzo ważne jest, aby dzieci dorastały na świeżym powietrzu.
3. Trzecim ważnym czynnikiem jest marzenie męża – działka z własnym ogrodem, na którym będzie mógł uprawiać naturalne warzywa i owoce.
4. Dodatkowo na własnym terenie możemy wybudować dodatkowe budynki: garaż, łaźnię, szopę czy nawet basen.

Wady zakupu nieruchomości wiejskiej

1. Dużą wadą wiejskiego domu jest słaba dostępność komunikacyjna. Według naszych obliczeń mój mąż będzie musiał spędzać w drodze co najmniej 1,5 godziny dziennie. Władze Moskwy i obwodu moskiewskiego czynią wysiłki zmierzające do poprawy dostępność transportowa, to dobra wiadomość i w przyszłości problem ten można rozwiązać. Ale kiedy?
2. Ponadto wsie podmiejskie często mają słabo rozwiniętą infrastrukturę. Najstarsza córka chodzi do 7 klasy, najmłodsza córka do przedszkola. Okazuje się, że dzieci będą musiały spędzić dużo czasu w drodze. Poza tym chodzimy z mężem trzy razy w tygodniu na siłownię i niestety też będziemy musieli z tego przywileju zrezygnować wyjeżdżając z miasta.
3. Również przyjaciele mieszkający w obwodzie moskiewskim skarżyli się, że w ich domu często występują przerwy w dostawie wody i prądu, co znacznie utrudnia życie. Dlatego warto zrozumieć, że nie uchronimy się od tych niedogodności, jeśli wyprowadzimy się poza miasto. Poza tym rachunki za media za dom, a także pieniądze na jego utrzymanie (dach, rury, trawniki, odśnieżanie itp.) pochłoną znaczną część naszego budżetu.
4. Trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny na zakup prywatnego budynku mieszkalnego niż na zakup mieszkania. Jeśli mieszkanie jest standardowym i sprawdzonym projektem, domy wiejskie są bardziej spersonalizowane zarówno pod względem konstruktywne rozwiązania i pod względem ramy prawne. Stopy procentowe włączone nieruchomości wiejskie wyższa średnio o 2% rocznie, według naszych obliczeń dla pożyczki w wysokości 5 milionów rubli nadpłata rocznie wyniesie około 100 000 rubli.
5. Zaliczki na domy są średnio o 10-15% wyższe.

Po ocenie wszystkich pozytywnych i negatywnych aspektów zdecydowaliśmy, że tak najlepsza opcja dla nas będzie mieszkanie na rynku wtórnym nieruchomości. Ponieważ nie jesteśmy w stanie opłacić wynajętego mieszkania i spłacać miesięcznej raty kredytu hipotecznego. A domy wiejskie, które były dla nas przystępne, znajdowały się zbyt daleko. Do najbliższej szkoły było 40 minut drogi, a dojazd mojego męża do pracy zajmował co najmniej półtorej godziny w jedną stronę. Dlatego trzeba było porzucić pomysł domku.

Po wspólnych poszukiwaniach z pośrednikiem w handlu nieruchomościami natknęliśmy się na małe przytulne trzypokojowe mieszkanie na zachodzie Moskwy. Niedaleko domu znajdował się park i szkoła ze specjalizacją w językach obcych. Koszt mieszkania wyniósł 10 milionów 400 tysięcy rubli. Udało nam się już zaoszczędzić 2,5 miliona rubli. na zaliczkę.

Mój mąż jest oficjalnie zatrudniony, jego łączna pensja, którą pracodawca jest gotowy potwierdzić, wynosi 148 tysięcy rubli. Przy obliczaniu dla kalkulator kredytu hipotecznego kwoty kredytu i miesięcznej spłaty na 20 lat, zdaliśmy sobie sprawę, że musimy spełniać parametry banku.

W pierwszej kolejności postanowiliśmy skontaktować się z jednym z największych rosyjskich banków, VTB 24, gdzie można było zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym nieruchomości z oprocentowaniem zaledwie 9,5%. Nas ta stawka dotyczyła tylko dlatego, że planowaliśmy zakup mieszkania powierzchnia całkowita ponad 65 mkw. W związku z tym bank zaproponował stawkę obniżoną o 0,5 punktu procentowego od stawki standardowej. Biorąc pod uwagę tę stopę procentową i okres kredytowania wynoszący 20 lat, nasza miesięczna rata powinna wynosić 73 847 rubli. Ta miesięczna opłata była dla nas wystarczająca. Jednak ku naszemu żalowi, kilka dni po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny, otrzymaliśmy odmowę udzielenia kredytu hipotecznego. Po omówieniu sytuacji z menadżerem banku doszliśmy do wniosku, że odmowa banku wynikała z moich wcześniejszych zaległych płatności kartą kredytową. Nie rozpaczaliśmy jednak i kontynuowaliśmy poszukiwania.

Kolejnym bankiem, z którym postanowiliśmy się skontaktować, był bank Uralib. Wybraliśmy go, ponieważ oddział banku znajdował się w sąsiednim domu, a spodziewaliśmy się, że będzie mniejszy bank będzie bardziej lojalny wobec naszej aplikacji. Tutaj na podobnych warunkach zaproponowano nam zaciągnięcie kredytu z oprocentowaniem 10,9%. Okazuje się, że miesięczna płatność wyniesie 81 197 rubli. Ale niestety temu bankowi odmówiono również kredytu hipotecznego. Powody bank nie wyjaśnił. I już daliśmy zaliczka na mieszkanie, ponieważ Uważaliśmy, że nie powinniśmy mieć problemów z kredytem hipotecznym. W tym momencie zaczęliśmy trochę panikować. W końcu wszystko szczegółowo przemyśleliśmy, porównaliśmy wszystkie opcje nieruchomości, przejrzeliśmy programy bankowe i nigdy nie spodziewaliśmy się dwóch odmów z rzędu.

Po omówieniu ten problem Razem z mężem uznaliśmy, że należy zwrócić się o pomoc do specjalistów. Nasz pośrednik w handlu nieruchomościami polecił znanych brokerów kredytów hipotecznych, z którymi aktywnie współpracuje. Umówiliśmy się na spotkanie jeszcze tego samego dnia. Spotkanie to trwało około godziny i w efekcie sprawdziliśmy nasze historia kredytowa, dowiedzieliśmy się, że mamy na serwisie kilka niezapłaconych mandatów komornicy i wiele więcej. Menedżer zapewnił nas, że sytuacja jest pomyślna i będziemy mogli uzyskać kredyt hipoteczny. Trzeba było zapłacić kary komornicze, wziąć zaświadczenia z banków stwierdzające, że mój karta kredytowa(gdzie było kilka opóźnień) zostało już całkowicie zamknięte i bank nie ma żadnych skarg. A brokerzy kredytów hipotecznych, po wygenerowaniu kompletu naszych dokumentów, wysłali nas do rozpatrzenia do kilku swoich banków partnerskich.

W rezultacie po około 4-5 dniach otrzymaliśmy pozytywne powiadomienie z Banku Rosselkhoz. Oprocentowanie zatwierdzonej pożyczki wynosiło 10% w skali roku. Płatność miesięczna okazało się, że jest to 76 439 rubli, co nam całkiem odpowiadało. Kredyt hipoteczny został zatwierdzony! Mieszkanie zostało wybrane, a nasz pośrednik szybko zaczął przygotowywać transakcję.

Rosselkhozbank sprawdzał dokumenty mieszkania przez około tydzień. W tym czasie dom został również sprawdzony i ubezpieczony. Sama transakcja w banku trwała około trzech godzin. Najpierw wszystko podpisaliśmy dokumenty pożyczkowe związane z kredytem hipotecznym, a następnie z kierownikiem banku, który otrzymaliśmy fundusze kredytowe w kasie banku.

Następnie podpisaliśmy ze sprzedającym umowę kupna-sprzedaży mieszkania. Z kolei sprzedawca na specjalnej maszynie przeliczył nasze pieniądze z zaliczki i kredytu hipotecznego, a my wszyscy razem w towarzystwie pracownika banku zeszliśmy do depozytu (można powiedzieć niemal bunkra), gdzie wszystkie te pieniądze zdeponowaliśmy w sejf. Wszystkie nasze dokumenty zostały wysłane do Rosreestr w celu rejestracji.

Od transakcji minęło 14 dni i teraz nasza rodzina przeprowadziła się do zamieszkania własne mieszkanie. Dzieci mają osobne pokoje, a ja i mój mąż nie możemy się doczekać nowego dodatku. Ogólnie chcę powiedzieć, że nasze doświadczenia z uzyskaniem kredytu hipotecznego w 2017 roku były pozytywne. Nie tylko otrzymaliśmy korzystną stawkę, ale także kupiliśmy ładne mieszkanie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie niskie i naszym zdaniem nadszedł czas na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jednak jak pokazała nasza historia, nie zawsze da się uzyskać kredyt hipoteczny na własną rękę, może lepszym rozwiązaniem będzie natychmiastowy kontakt brokerzy kredytów hipotecznychżeby nie marnować czasu i oszczędzić nerwów. Życzę wszystkim udanego zakupu domu! Eleny.”

Historia naszego czytelnika jest spojrzeniem osobiste doświadczenie Rejestracja hipoteki w 2017 roku. Mamy nadzieję, że jej historia pomoże Państwu w podjęciu decyzji o wyborze nieruchomości i z góry będziecie wiedzieć, na jakie aspekty uzyskania kredytu warto zwrócić uwagę.

Zaliczka na mieszkanie (dom, kamienicę, pokój itp.), kwota zaliczki, umowa o zaliczkę na mieszkanie– wpłatę potwierdzającą zamiar kupującego zakupu i zamiar sprzedaży przez sprzedającego swojej nieruchomości na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Prawdziwe znaczenie tej umowy jest takie, że przekazanie pieniędzy przez kupującego sprzedającemu umożliwia rozpoczęcie procesu przygotowania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, który obejmuje gromadzenie i aktualizację już istniejących zebrane dokumenty(na przykład okres ważności wyciągu z rejestru domowego lub wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego wynosi 1 miesiąc i często zdarza się, że do czasu transakcji dokumenty stają się nieaktualne), uzgadnianie szczegółów głównego umowy, przypisując miejsce transakcji, czas i inne niezbędne parametry.

Bank – « instytucja kredytowa, która ma wyłączne prawo do wykonywania łącznie następujących czynności operacji bankowych: przyciąganie funduszy od osób fizycznych i osoby prawne, zakwaterowanie określone fundusze we własnym imieniu i na własny koszt w zakresie warunków spłaty, płatności, pilności, otwarcia i utrzymania konta bankowe osoby fizyczne i prawne” (wyciąg z Prawo federalne Nr 395-1 „Na bankach i bankowy„). Dla posiadacza kredytu hipotecznego ważne jest, kto i na jakich warunkach udzieli mu kredytu ((często spotykaliśmy na rynku operatorów, którzy nie będąc bankami udzielali kredytów hipotecznych). Dlatego też nie jest tak istotne, gdzie uzyskać kredyt pożyczka, ważne są warunki, na jakich jest ona udzielana (np. jakie są wymagania dotyczące nieruchomości) oraz jaki jest zadatek i ostateczna nadpłata. Jednocześnie należy uważać na różnego rodzaju konsumentów spółdzielnie i fundusze pomocy wzajemnej (praktyka pokazuje, że nawet najbardziej zniewalająca hipoteka jest kilkukrotnie lepsza (tańsza) od tych form kredytowania, dlatego zdecydowanie odradza się tego. Zalecamy kontakt z dowolną spółdzielnią).

Wszystko w ubiegłym roku banki obniżyły ceny kredytów hipotecznych w związku z obniżką głównej stopy procentowej Banku Centralnego, która w ciągu roku spadła o 2,25 punktu procentowego (pp) do 7,75%.

Jak podaje ośrodek analityczny Rusipotka, za 2017 r. średnia stawka podaż zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym spadła o ponad 2 punkty procentowe i wyniosła w grudniu odpowiednio 10,19 i 10,1% rocznie. " Średnie ważone stawki 20 największych banków hipotecznych (każdy z nich obniżał stawki co 2-3 miesiące) na początku 2018 r. osiągnęło poziom 10,75% na pierwotnym rynku mieszkaniowym i 10,88% na wtórnym rynku mieszkaniowym, po spadku w ciągu roku o 2,35 i 2,64 p.p. – mówi dyrektor wydziału monitoringu produkty bankowe agencja marketingowa Marсs Natalya Abramova.

Z obserwacji Siergieja Gordejki, szefa centrum analitycznego Rusipoteka, stawki są prawie równe dla wszystkich produktów – zarówno w przypadku mieszkań w nowym budownictwie, na rynku wtórnym, jak i w przypadku refinansowania.

Według Banku Centralnego średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ciągu 11 miesięcy 2017 roku spadło z 11,54 do 9,8% w skali roku.

W styczniu duże banki kontynuowały obniżanie kosztów kredytów hipotecznych. W szczególności zrobiły to Gazprombank, Raiffeisenbank, DeltaCredit i UniCredit Bank. Średni spadek wyniósł 0,25–0,75 punktu procentowego, w zależności od banku i programu.

Teraz oprocentowanie kredytów hipotecznych V duże banki dla kredytobiorców, którzy nie należą do specjalnych kategorii klientów, wynoszą one średnio 9–11% w skali roku, pod warunkiem ubezpieczenia nie tylko zabezpieczenia, ale także życia i zdrowia kredytobiorcy. Zaniechanie tego prowadzi obecnie do wzrostu stawki o 0,5–2,5 pkt. proc.

Kontyngent specjalny

Szczególnym kategoriom kredytobiorców oferowane są znacznie korzystniejsze warunki kredytowania. Na przykład młode rodziny (w których co najmniej jedno z małżonków nie ma więcej niż 35 lat) mogą otrzymać kredyt hipoteczny od Rosselkhozbank w wysokości 3 milionów rubli. z wkładem własnym w wysokości 30–50% w wysokości 5,17% rocznie na mieszkania w wybranych nowych budynkach. To prawda, że ​​​​w tym celu muszą mieć dobrą historię kredytową w banku lub być pracownikami państwowymi lub klienci płacowi, a także ubezpieczyć życie i zdrowie.

„Przestrzegaj warunków niezbędnych do uzyskania jak najwięcej korzystne stawki na promocjach u deweloperów może to zrobić tylko wyjątkowo mała część klientów” – dodaje Gordeiko. Według niego, banki zazwyczaj nie planują wydawania więcej niż 10% takich kredytów z całości.

„Sami klienci często odmawiają specjalne programy banki z deweloperami, bo lepsze jest otrzymanie rabatu od dewelopera tu i teraz przy zakupie mieszkania niż w formie rekompensaty rozłożonej w czasie na miesięczne płatności, wyjaśnia partner zarządzający pośrednika w handlu nieruchomościami „Metrium Group” Maria Litinetskaya. „Wynagrodzenie dewelopera dla banku jest równe średniemu rabatowi na moskiewskim rynku mieszkań masowych, jaki deweloperzy często oferują w trakcie trwających promocji (5–6%)”.

W tym roku swoje przywileje mają rodziny, w których w okresie od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2022 r. urodzi się drugie i kolejne dziecko. W ramach programu „Kredyt Rodzinny” przy wsparciu państwa otrzymają kredyty na mieszkania w budowie lub mieszkania gotowe do rynek pierwotny, a także refinansowanie według stopy nie większej niż 6% rocznie. Preferencyjna stawka jest ważne przez trzy lata w przypadku urodzenia drugiego dziecka i pięć lat w przypadku urodzenia trzeciego. Następnie odsetki nie powinny przekraczać wielkości kluczowej stopy banku centralnego w dniu udzielenia pożyczki powiększonej o 2 punkty procentowe. Stawki obowiązują, jeśli są osobiste i ubezpieczenie majątku. Minimalna zaliczka wynosi 20%. Maksymalny rozmiar pożyczka – 8 milionów rubli. dla Moskwy, obwodu moskiewskiego, Petersburga i obwodu leningradzkiego 3 miliony rubli. – dla pozostałych regionów.

Będzie taniej

Według prognoz polityków, bankierów i analityków, w tym roku bazowe oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal spadać w ślad za kluczową stopą Banku Centralnego. Sytuacja gospodarcza w kraju umożliwia dalsze obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych, powiedział w środę prezydent Władimir Putin. Minister Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Michaił Men spodziewa się, że do 2022 r. stopy procentowe wyniosą około 6%. Gref stwierdził wcześniej, że oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 5% rocznie nie jest odległą perspektywą. Jego zdaniem w 2018 roku oprocentowanie kredytów spadnie o 2 punkty procentowe.

Yuri Gribanov, dyrektor generalny Frank Research Group, zgadza się, że do końca 2018 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść poniżej 9%. Średnio do grudnia tego roku banki będą udzielać kredytów hipotecznych na 8%, przewiduje Gordeiko. Do lata stopy mogą spaść o kolejne 0,5–1 punktu procentowego, sugeruje partner zarządzający NRA Pavel Samiev.

Jednak w nadchodzących latach tanieją będą nie tylko kredyty hipoteczne, ale także same mieszkania – twierdzą eksperci rynku nieruchomości.

Po decyzji o anulowaniu na trzy lata budowy typu Share-Equity z udziałem ludności jako akcjonariuszy, deweloperzy zaczęli zgodnie deklarować, że z tego powodu ceny wzrosną. Dorosną, ale kiedy, za dwa, trzy lata wspólna budowa zostanie całkowicie zakazany, a budowa rozpocznie się za drogie pieniądze bankowe ( finansowanie projektu), mówią szef centrum doradczego „Wskaźniki rynku nieruchomości” Oleg Repczenko i prezes agencji analitycznej Rway Alexander Krapin.

„Do tego momentu deweloperzy będą starali się wprowadzić na rynek jak najwięcej nowych nieruchomości, nawet tych, których uruchomienie nie było planowane ze względu na obecną słabą wypłacalność populacji i przesycenie rynku. Już teraz wolumen podaży nowych budynków w Moskwie osiągnął historyczne maksimum, a zniesienie „dopłat” jeszcze bardziej ją zwiększy. Dlatego w ciągu najbliższych 2–3 lat należy spodziewać się dalszego stopniowego spadku cen mieszkań w Moskwie o kolejne 20–30% w rublach” – wyjaśnia Repczenko.

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny w 2017 r

Na pytanie, czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w 2017 roku, opinie ekspertów są podzielone. A przede wszystkim musisz wziąć pod uwagę własne doświadczenie, swoją obecną sytuację finansową. W końcu jest kredyt hipoteczny weksel i będziesz musiał zwrócić pieniądze do banku. W takim przypadku warto przeanalizować kilka czynników, które mogą mieć wpływ na Twoją zdolność do spłaty kredytu w przyszłości.

Na co zwrócić uwagę, zastanawiając się, czy zaciągnąć kredyt hipoteczny

1. Stabilność Twoich bieżących zarobków
2. Wiarygodność Twojego pracodawcy
3. Możliwy dodatek do rodziny
4. Twoje uzależnienie wynagrodzenie od kursu wymiany

Te i wiele innych czynników mogą mieć wpływ na decyzję o kredycie hipotecznym.

Opinia ekspertów w tej sprawie również nie jest jednoznaczna. Z jednej strony, podczas obowiązywania programu wsparcie państwa możesz zaryzykować i zaciągnąć pożyczkę na więcej korzystne warunki, z obniżoną stawką. Przecież program obowiązuje do końca 2016 roku i jeśli zaliczasz się do którejś z kategorii, w których państwo dofinansowuje kredyty mieszkaniowe, to przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny otrzymasz stawkę niższą niż zwykli klienci.

Natomiast na temat tego, czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w 2017 roku, opinia ekspertów jest następująca – warto się trochę wstrzymać i poczekać do 2018 roku. Przecież w gospodarce pojawiły się pozytywne trendy i wielu przewiduje obniżkę głównej stopy procentowej przez Bank Centralny. Choć sam regulator jest nadal dość powściągliwy w swoich komentarzach na ten temat.

Jeśli jednak Bank Centralny obniży stopę i w efekcie koszt kredytów udzielanych przez banki spadnie do poziomu 8-9 proc., program wsparcia państwa nie będzie już konieczny. Oprocentowanie kredytów hipotecznych kształtuje się już na poziomie z 2013 r., przekraczając poziom sprzed kryzysu i ustanawiając rekordowo niski poziom.

Tak czy inaczej, eksperci są zgodni co do jednego: powinieneś dokładnie rozważyć decyzję i ocenić swoje możliwości. I w tym zakresie istnieje podstawowa lista zaleceń, których warto się trzymać, jeśli nie chcesz, aby Twoja pożyczka stała się dla Ciebie ciężarem nie do udźwignięcia.

1. Oblicz swoje mocne strony i możliwości finansowe
2. Zawsze zostawiaj rezerwę pieniędzy na wypadek sytuacji awaryjnej
3. Pożyczki należy udzielać w walucie, w której otrzymujesz zarobki
4. Koniecznie skorzystaj z usługi ubezpieczenia na życie i zdrowie, nie będzie ona zbędna
5. Zapisz się do programu ze stałą stawką

Również rozważając kwestię, czy warto zaciągać kredyt hipoteczny w 2017 roku, opinie ekspertów sprowadzają się do kilku zaleceń dotyczących kupowanego mieszkania. Dotyczy to kilku niuansów. Na przykład, jeśli chcesz kupić powierzchnię mieszkalną w nowym budynku, lepiej wybrać opcję z maksymalną gotowością, aby nie trzeba było długo czekać. W końcu okazuje się, że spłacasz już raty kredytu, ale nie możesz jeszcze korzystać z mieszkania. Może się też zdarzyć, że deweloper zbankrutuje i nie będziesz miał kogo zapytać, a pieniądze będziesz musiał zwrócić do banku.

Warto zwrócić także uwagę na reputację dewelopera i jego doświadczenie w budownictwie mieszkaniowym. W przeciwnym razie ryzykujesz otrzymanie mieszkania z wieloma mankamentami w budynku, w którym warunki życia nie będą najbardziej komfortowe.

Pragniemy również zwrócić Państwa uwagę na fakt, że większość banków udziela obecnie kredytów hipotecznych na okres 20-30 lat, co pozwala na zmniejszenie wysokości miesięcznych rat, odciążając tym samym budżet rodzinny klienci. Ponadto wiele banków posiada własne listy deweloperów, a przy takiej współpracy koszty mieszkania i wysokość wpłat będą znacznie niższe.

Wybierając bank, wielu zaleca skontaktowanie się z bankami, w których jesteś obsługiwany projekty płacowe. Albo przynajmniej mieć depozyt. Banki oferują również takim klientom obniżone stawki. A dzięki połączeniu kilku czynników możesz uzyskać znaczną zniżkę na kredyt hipoteczny.

Jeśli chodzi o pytanie, czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w 2017 roku, opinia ekspertów nie powinna być dla Ciebie ostateczną prawdą. W końcu prognozy ekspertów nie powinny mieć wpływu na Twoje życie osobiste, w przypadku planów założenia rodziny, a co za tym idzie zakupu własnej przestrzeni życiowej, z oczekiwaniem na powiększenie rodziny. nie jest to trudne w 2017 r. Przede wszystkim należy zacząć od własnych potrzeb, pragnień i możliwości. A opinie ekspertów, nawet w najlepszych okresach gospodarczych, pełne są negatywnych prognoz.

Ostatnia aktualizacja: 05.02.2020

Odnośnie kryzysów, to na poniższym obrazku widać zmianę kursu dolara pomiędzy 1998 rokiem a początkiem 2019 roku.

O latach 1998 i 2014 (sierpień 2008 – konflikt zbrojny z Gruzją) nie trzeba chyba pisać. Co prawda w 1998 r. ludność praktycznie nie miała pieniędzy, ale w obliczu nowych wstrząsów zgromadziła trochę tłuszczu i zniosła wszystko znacznie łatwiej.

To jest o tymże kryzysy zdarzają się z godną pozazdroszczenia regularnością. Raz na 5-10-15 lat, ale przychodzą trudne czasy. Wstrzymywanie życia z tego powodu jest po prostu głupie.

Zamiast tego lepiej podjąć wszelkie możliwe środki, aby się chronić.

Strach przed kredytem hipotecznym i jak sobie z nim poradzić

Co najbardziej przeraża Cię w kredycie hipotecznym?

Przede wszystkim są to długie okresy kredytowania: 5, 10, 15, 20 lat.

Czy to naprawdę przerażające? Czy naprawdę będziesz musiał spłacać te wszystkie lata i nie będziesz w stanie spłacić tego wcześniej?

Nie, nie i jeszcze raz nie!

Pamiętaj, że niezależnie od tego, jaki rodzaj płatności wybierzesz, jeśli zaczniesz spłacać wcześniej, możesz zmniejszyć nadpłatę i okres kredytu hipotecznego ().

Przykład. Oblicz, o ile wzrosła Twoja pensja w ciągu ostatnich 5 lat. Teraz wyobraź sobie, że jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny 5 lat temu, możesz teraz zacząć go spłacać przed terminem, ponieważ... płatności pozostały takie same.

Obliczenie okresu, na który bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny

Nie daj się zastraszyć 20-letnim kredytem hipotecznym, jeśli masz stałą stopę procentową. Już za 4-5 lat zaczniesz spłacać swój dług przed terminem, a spłaty nie będą dla Ciebie aż tak uciążliwe.

Wady kredytu hipotecznego do zapamiętania

Ponieważ koszt nieruchomości jest dość wysoki, a własne oszczędności często nie wystarczą, dlatego zaciąga się kredyt duża ilość przez długi czas ( 10-15-20 lat).

Prowadzi to do kilku wad zakupu mieszkania/domu na kredyt hipoteczny:

1. Płacenie przez tak długi czas może być trudne psychicznie.
2. Istnieje ryzyko utraty źródła dochodów i zaciągnięcia zadłużenia wobec banku (przeczytaj także jak to możliwe).
3. Sformalizować zakup mieszkania i spędzić więcej czasu w oczekiwaniu na zatwierdzenie wniosku przez bank.
4. Będziesz musiał płacić za ubezpieczenie co roku (koniecznie przeczytaj).
5. Trzeba mieć pieniądze na zaliczkę.
6. Duża nadpłata kredytu, jeśli nie zostanie spłacony wcześniej. Odpowiednio niż dłuższy okres i kwotę pożyczki, tym więcej pieniędzy będziesz musiał zapłacić.
7. Mieszkanie jest obciążone i w przypadku braku płatności może zostać utracone.
8. Sprzedaż takiego mieszkania będzie trudniejsza.

Zalety kredytu hipotecznego, o których nie należy zapominać

Zapoznajmy się teraz z zaletami kredytu hipotecznego, aby ostatecznie podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

1. Kupno mieszkania na kredyt hipoteczny jest znacznie bezpieczniejsze niż tylko za pośrednictwem agencji nieruchomości, ponieważ bank przynajmniej w jakiś sposób sprawdza dokumenty i jest zainteresowany tym, aby w przyszłości nie było żadnych problemów (nie 100% gwarancji, ale coś). W ten sposób możesz nawet zorganizować wszystko bez pośredników w handlu nieruchomościami i zaoszczędzić na prowizjach. Jedyną rzeczą jest to, że trzeba go poprawnie skomponować, ale nie jest to takie trudne, niektóre banki dają nawet swój własny formularz.
2. Kredyty hipoteczne mają zazwyczaj niższą stopa procentowa niż konsument.
3. Rejestracja dokumentów dla transakcji hipotecznych następuje w ciągu zaledwie 7 dni.
4. Kredyt hipoteczny pozwala na zakup domu znacznie wcześniej niż gdybyś zaoszczędził na tym pieniądze. Dotyczy to szczególnie tych, którzy tam mieszkają wynajęte mieszkanie. Co innego płacić za własny dom, a co innego, gdy trzeba płacić za cudze mieszkanie (ewentualnie zakupione pod kredyt hipoteczny). O tym, co jest bardziej opłacalne, kredyt hipoteczny lub czynsz, .
5. Kolejny plus- polega na tym, że jeśli zaoszczędzisz pieniądze, inflacja je „zje”, a zakupione mieszkanie, wręcz przeciwnie, stanie się droższe. Ponownie, ze względu na inflację, płatności z roku na rok będą coraz mniej uciążliwe.
6. Można uzyskać odliczenie() z odsetek zapłaconych od kredytu hipotecznego i tym samym odzyskać 13% wydanej kwoty (), a następnie dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego (nadpłata i termin zostaną zmniejszone).
7. Jeśli nadal będą pojawiać się problemy z pieniędzmi, nikt Cię tak łatwo nie wyrzuci z mieszkania. Możesz wziąć wakacje kredytowe.

Ryzyko i niebezpieczeństwa związane z kredytem hipotecznym, które należy wziąć pod uwagę

Rozważmy najbardziej prawdopodobne ryzyka związane z długim okresem kredytowania i dużą kwotą.

1. Możesz stracić źródło dochodu(na przykład wyrzucony z pracy), ALE w takim przypadku możesz zwrócić się do banku o odroczenie spłaty zadłużenia głównego (wakacje kredytowe). I trudno w to uwierzyćże ktoś będzie siedział bezczynnie, po raz pierwszy zawsze znajdzie się praca nie w jego specjalności lub tańsza - Niektóre zweryfikowane opcje zarabiania pieniędzy w Internecie (bez oszukiwania).
2. Aby być bardziej spokojną pod tym względem, lepiej w formie 3 miesięcznych płatności.
3. Mogą pojawić się problemy zdrowotne. W tym przypadku oszczędności + ubezpieczenie zdrowotne Cię uratuje. Nie daje to 100% gwarancji, ale wciąż jest znacznie spokojniejszy.
4. Uznanie transakcji za nieważną. Aby to zrobić, możesz to zrobić ubezpieczenie tytułu. Co to jest, przeczytaj link.

Oto główne problemy, jakie mogą się pojawić.

Przykład, Jeśli w jednej rodzinie spadek dochodów o 50% nie wpłynie szczególnie na zdolność do spłaty kredytu, to w innej doprowadzi do opóźnień w spłatach kredyt hipoteczny. Myślę, że nie trzeba tłumaczyć, co się stanie, jeśli któryś z członków rodziny straci dochody.

Prawidłowo oceń wszystkie ryzyka i zostaw kwotę rezerwy na co najmniej kilka miesięcy płatności.

Jak wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

To proste, używamy odliczenie majątku, maksymalna ilość wynosi 260 tysięcy rubli+ inna część jest zwracana z odsetek zapłaconych bankowi.

Oczywiście nie będziesz w stanie spłacić całego kredytu hipotecznego przed terminem, ale całkiem możliwe jest częściowe zmniejszenie obciążenia. Tak jest również w roku 2020.