Por que somos forçados a entrar na escravidão hipotecária? A escravidão hipotecária será introduzida na Rússia? A escravidão hipotecária ou a oportunidade de adquirir sua própria casa?

Ofertas para reduzir os juros da hipoteca para cinco a seis por cento:

Vamos fazer as contas usando minha cidade natal, São Petersburgo, como exemplo. Um pequeno e modesto apartamento de um quarto custará agora ao comprador cerca de três milhões de rublos.

Digamos que um comprador hipoteque este apartamento de um cômodo: 6% ao ano e por 25 anos. E digamos que o pagamento inicial seja de 10%.

Então percebemos que teremos que pagar mensalmente... aproximadamente 16 mil rublos. O que, em geral, é ainda mais barato que filmar.

Você diz escravidão hipotecária por 25 anos?

Eu não concordo. A verdadeira escravidão são empréstimos para automóveis, empréstimos ao consumidor e, especialmente, cartões de crédito. Eu realmente não entendo em que estágio os desprezíveis agiotas se transformaram em nobres banqueiros, mas a essência do seu “negócio” permanece a mesma - roubo legal de pessoas de vontade fraca ou inexperientes.

Mas uma hipoteca é uma história completamente diferente. Não importa o que Kiyosaki diga, investir em um apartamento pode ser considerado um negócio: afinal, você precisa morar em algum lugar, e o custo de um apartamento só cresce com o passar dos anos.

Então eu quero fazer uma pergunta. Você apoiará a ideia de reduzir os juros das hipotecas para cinco a seis por cento, como propõe Sergei Polonsky?

Você apoia a ideia de reduzir as taxas de juros das hipotecas?

Sim, precisamos de reduzi-lo para cinco a seis por cento e ainda mais

1145 (63.5 % )

Não, deixe a hipoteca ficar cara para que os preços dos apartamentos não subam

89 (4.9 % )

Não, uma hipoteca é escravidão, os apartamentos devem ser comprados com dinheiro

Hoje temos um artigo incomum. Nosso colunista Vladimir Abgaforov decidiu fazer um empréstimo hipotecário em um banco conhecido. Mas não aceitou porque não gostou do acordo que teve de celebrar com a instituição de crédito. Pedimos a especialistas em hipotecas que comentassem sua história, ponto por ponto. Bem, cabe a você tirar conclusões de tudo isso. De qualquer forma, é melhor aprender com as armadilhas dos outros.

Hipoteca é escravidão. A ideia não é muito nova e o autor deste artigo não pretende de forma alguma declará-la sua. Mas prestemos atenção a isto: “escravidão” geralmente significa dependência puramente financeira, ou seja, a necessidade de pagar ao banco quantias muito significativas todos os meses durante 10-15-20 anos, ou até mais. Mas recentemente, o próprio colunista da nossa revista decidiu “fazer uma hipoteca” e agora pode afirmar: a escravidão lá é real. Não apenas monetário, mas também, digamos, “natural” - toda a sua vida consistirá em restrições e proibições. Não acredite em mim? Então vamos estudar o contrato de empréstimo de um banco - é bastante “médio” para o mercado.

Seguro: se você não quiser, nós fazemos

A primeira coisa que meu olhar curioso encontrou foi um seguro. É claro que um empréstimo hipotecário leva muitos e muitos anos. E o contrato de seguro é celebrado por apenas um ano. Isso significa que terá que ser renovado anualmente. O que acontece se o mutuário se recusar a fazer isso ou simplesmente esquecer? Em primeiro lugar, a multa: num banco que (graças a Deus!) não se tornou “meu”, seu tamanho é de 5.000 rublos. Mas isso não é tudo. Uma semana após o prazo para a renegociação do contrato de seguro, o banco paga de forma independente à seguradora por você “ prêmio de seguro" Mas não de forma desinteressada: começa a incidir uma multa de 0,5% sobre o dinheiro pago por cada dia de atraso. Isso será (se alguém não conseguir calcular por conta própria) por ano mais de 180%... O banco pode vender sua hipoteca - isso é totalmente consistente com as leis e as tradições comerciais. Uma vez que o beneficiário do contrato seguro hipotecário não é o mutuário, mas sim o titular da hipoteca; uma alteração desta significa a necessidade de reajuste do seguro. O ponto correspondente em contrato de empréstimo disponível: o mutuário é obrigado “no prazo de 10 dias a partir da data de recebimento da notificação do Credor sobre a necessidade de alteração do beneficiário no Contrato de Seguro em conexão com a transmissão de direitos hipotecários, cumprir o requisito especificado, indicando o novo legal proprietário da hipoteca como novo beneficiário único.” Agora vamos traduzir para o russo. Você renovou seu contrato de seguro, por exemplo, em dezembro – e tem certeza de que não precisa se preocupar até dezembro próximo. Mas em algum momento de julho, o banco vendeu repentinamente sua hipoteca (não há necessidade de coordenar esse evento com você), e uma notificação “sobre a necessidade de mudar o beneficiário” chega à sua caixa de correio. O quê, sua caixa de correio às vezes é aberta por hooligans e você mesmo estava de férias? Seus problemas...

Pergunta aos especialistas

Os funcionários do banco lembram ao cliente que ele precisa fazer isso ou aquilo ou não? Renovar o contrato, abordar as seguradoras? Comunicações agora quantidade enorme. Afinal, na verdade, uma pessoa pode esquecer algo e o tiro sai pela culatra para ela - multas, penalidades, etc. Acontece que tais erros e atrasos do mutuário são benéficos para bancos e seguradoras...

Comentada por Vladislav Yesenkov, Vice-Chefe do Departamento de Relações com Clientes da CB Unifin

Há confusão na descrição da situação com o contrato de seguro. O contrato propriamente dito é celebrado durante todo o período de vigência do contrato de empréstimo correspondente, mas o pagamento do prémio do seguro ocorre anualmente. O banco e a seguradora, assim como o mutuário, têm interesse em garantir que não haja lacunas nas condições do seguro. Portanto, muito provavelmente, o próprio mutuário se surpreenderá com a persistência e importunação dos funcionários do banco e da seguradora, que começarão a lembrar que os prazos de pagamento do contrato de seguro estão se aproximando (em regra, os avisos começam 1 mês antes este momento).

Comentada por Irina Kazhikina, chefe do serviço hipotecário da RELIGHT-Real Estate

Você pode escolher um banco que não emita hipotecas. Se escolher um banco cuja condição para a emissão de um empréstimo hipotecário seja o registo de uma hipoteca, esteja preparado para as condições do banco. E agora sobre a reemissão do contrato de seguro e “abertura da caixa pelos hooligans”: o prazo começa a correr a partir do momento em que o mutuário recebe a respectiva notificação (no contrato de empréstimo está escrito: “dentro de 10 (dez) dias a partir da data de recebimento da solicitação do CREDOR, o que significa que a carta será registrada e com recibo, e não cairá em nenhuma caixa de correio. O credor deve ter certeza de que a carta foi recebida pelo mutuário. falar do período de 10 dias, então este é um período completamente normal durante o qual pode ser encontrado o tempo necessário.

Hipoteca: quem é o responsável?

Gostaria de dedicar mais algumas palavras à hipoteca. Entre os pontos “O Mutuário compromete-se” consta também o seguinte: “Em caso de perda ou dano à hipoteca, bem como em caso de conflito entre a hipoteca e o presente Contrato, redigir e submeter à autoridade responsável para registro estadual direitos, uma nova hipoteca no prazo de 5 dias a partir da data em que o Mutuário receber a solicitação correspondente do Mutuante.” Aqui novamente é necessário um comentário. A hipoteca é um documento guardado no cofre do próprio banco ou da pessoa a quem o vendeu. De qualquer forma, eles não vão te dar em hipótese alguma (e se você comer e imediatamente, para maior garantia, lavar com tinta?!). Conseqüentemente, “perdas ou danos” em nenhuma circunstância podem ocorrer por sua culpa. Mas eles não vão entrar em contato com você: “Desculpe, erramos um pouco aqui, nosso gerente, enquanto enrolava um cigarro, usou uma hipoteca para isso; Por favor, entre em um horário conveniente para você corrigir nosso erro.” Será, claro, categoricamente grosseiro: “Dentro de cinco dias!”

E se uma pessoa estiver em viagem de negócios ou no hospital? O que acontece se ele não aparecer em 5 dias? Os bancos fazem algum compromisso neste caso? Afinal, a culpa é deles, não da pessoa...

Mikhail Kovalev, Chefe do Departamento de Fornecimento e Serviço de Empréstimos do Flexinvest Bank OJSC, comenta

A notificação da necessidade de o mutuário emitir uma segunda via da nota hipotecária é-lhe enviada por correio registado com aviso de recepção. Se o mutuário estiver no hospital ou fora da cidade, ele não poderá receber tal carta e não há necessidade de falar em “atraso”. A Lei Hipotecária prevê que o banco e o devedor lavrem uma segunda via da hipoteca com a maior brevidade possível e submetam-na ao órgão que procede ao registo estadual de direitos. A lei não distingue de quem foi a culpa da perda da hipoteca.

O banco está extremamente interessado em obter uma segunda via da hipoteca e, se o mutuário não abusar do conceito de “prazo mínimo possível”, o banco procurará sempre um compromisso. E não devemos esquecer que o mutuário já visita o banco todos os meses para fazer os pagamentos mensais do empréstimo, portanto, pedir ao banco para assinar uma segunda via da hipoteca não necessariamente “complica” a vida do mutuário, ele pode fazer isso na hora de efetuar o próximo pagamento; .

Uma cabeça ruim não dá descanso às pernas

Outro ponto maravilhoso: “Anualmente, até 20 de janeiro de cada ano civil, e também com mais frequência do que o período especificado, a pedido do Credor, forneça ao Credor informações sobre sua situação financeira e renda”. Como tal, um “certificado de rendimento” é reconhecido individual para o ano civil anterior de acordo com o formulário nº 2-NDFL e/ou uma cópia declaração de imposto para trimestre anterior com marca administração fiscal na aceitação e/ou outros documentos comprovativos de rendimentos.”

Em primeiro lugar, é claro, a expressão “mais frequentemente do que o período especificado a pedido do credor” é um tanto alarmante. Se o banco quiser persegui-lo todos os dias por um certificado 2-NDFL, ele tem todo o direito de fazê-lo. E que os próprios bancários não farão isso com base em considerações” senso comum“- Eu realmente não confiaria nisso, tendo conversado com os trabalhadores de lá. “Com diligência você pode superar a razão”, disse Kozma Prutkov. Foi escrito há mais de um século e meio - mas quão relevante...

E o mais importante é que, mesmo que eu quebre, não consigo entender o significado prático desta norma. Se minha situação financeira piorar repentinamente, o banco vai entender de qualquer maneira, sem qualquer informação. Porque os pagamentos mensais serão interrompidos. E se consigo continuar pagando, por que o banco precisa de um certificado 2-NDFL?

Há também outro ponto que é muito comovente. “Pagar impostos, taxas, serviços públicos e outros pagamentos em tempo hábil..., e também fornecer ao Credor, no prazo máximo de 10 dias... documentos (recibos) e informações que confirmem o cumprimento adequado desta obrigação por parte do Mutuário.” Se aplicarmos esta cláusula literalmente (e se não o fizermos, por que o banco a inclui?!), acontece que após cada pagamento de um apartamento você terá que correr ao banco com um recibo. Talvez ele esteja lutando pela sua saúde - no sentido de prevenir o sedentarismo?

Por que isso é necessário? Afinal, uma pessoa passou no comitê de crédito, recebeu aprovação, o que mais há para comprovar? Se a situação financeira dele piorar, ficará claro... E em relação às contas de serviços públicos: isso é sério? Qual é o objetivo do banco ao forçar uma pessoa a entregar seus pagamentos ao banco? Ele se preocupa tanto com o apartamento que tem como garantia? Como você se sente em relação a essas demandas?

Comentários de Viktor Khrebet, vice-diretor do departamento negócio de varejo, Chefe do Departamento de Vendas de Parceiros do Moskommertsbank

Sim, isso é verdade. Os bancos incluem nos seus contratos requisitos relativos à confirmação por parte do mutuário da sua situação financeira, de acordo com os Regulamentos do Banco Central da Federação Russa 254P “Sobre o procedimento para formação organizações de crédito reservas para possíveis perdas em empréstimos, empréstimos e dívidas similares.”

Cada banco credor determina de forma independente uma lista de medidas que, na sua opinião, contribuem para a prevenção do incumprimento. Mas a exigência de “andar por aí com contas” não é de forma alguma uma prática.

Boris Rotenshtein, CEO da 100Kreditov.ru comenta

Acompanhamento financeiro é o nome dado às exigências do banco quanto à confirmação da solvência do mutuário. Por trás da expressão alarmante “mais frequentemente do que o período especificado a pedido do Credor” está o desejo do banco de se assegurar em caso de alterações no quadro regulamentar. Hoje, o monitoramento financeiro dos mutuários existentes é realizado pelo menos uma vez por ano. Ao estipular no contrato de empréstimo a obrigação do mutuário de confirmar sua solvência, o banco cumpre a norma legislação atual. Simples assim, “por despeito”, pergunte ao cliente documentos adicionais os banqueiros não precisam.

Não se rende ao inimigo

O banco também se opõe categoricamente ao aluguel do apartamento hipotecado. É o que está escrito: “Não alugue o Apartamento, não registe terceiros no mesmo (não dê consentimento para o registo de terceiros), exceto nos casos em que o cônjuge, pais e filhos do Mutuário estejam registados no Apartamento .” E para que o mutuário não duvide da seriedade das intenções do banco, a lista de suas responsabilidades (do mutuário) inclui a seguinte cláusula: “A pedido do Credor, no prazo por ele estabelecido, fornecer aos seus representantes o oportunidade de inspecionar o Apartamento para verificar o seu estado e condições de manutenção, bem como fornecer ao Credor quaisquer pedidos solicitados pelo Credor, documentos que reflitam o estado do Apartamento e as condições da sua manutenção, o mais tardar 5 dias a partir da data de recebimento da solicitação relevante.”

Não olhamos mais para o fato de que a vistoria do apartamento será “no horário estabelecido pelo Credor” (e não, por exemplo, “em horário conveniente para ambos acordado pelas partes”) - é claro que os autores da mãe deste documento não explicaram aos autores deste documento o que é educação básica. Vamos atentar para outra coisa: “quaisquer documentos solicitados” (uma redação também maravilhosa, né?) devem ser fornecidos em até cinco dias. E digamos passaporte cadastral(também um “documento que reflete a condição do apartamento”) pode ser produzido pelas autoridades IPV (dependendo do distrito de Moscou) em uma semana ou duas.

...Mas voltemos ao aluguel em si. Por que os bancos se opõem? Acontece que não é que eles sejam contra isso em princípio - mas eles têm programas especiais de “aluguel” nos quais as taxas de empréstimo são alguns por cento mais altas. Aqueles. Parece aos bancos que, ao alugar um apartamento, o mutuário ganha rendimentos absurdos com o “seu” dinheiro - e este facto priva os trabalhadores do banco da paz. Eu realmente quero que você compartilhe isso.

Para devolver aos banqueiros um sono e uma digestão saudáveis, posso fornecer alguns números - eles são conhecidos por todos no mercado. Hoje, alugar um apartamento em Moscou rende aproximadamente 5% ao ano. Os juros da hipoteca são de pelo menos 12% e, como resultado de várias “sobretaxas” (como seguros), são adicionados outros 1-2%. Em “dinheiro real” é assim. Para comprar um apartamento de um quarto (5,5 milhões de rublos), você precisa de um milhão fundos próprios, e o empréstimo contraído resultará em pagamentos de 50 a 60 mil ao longo de 20 anos. E este apartamento pode ser bem alugado se custar 30 mil rublos, dos quais o inquilino terá que pagar aluguel, impostos e também incorrer periodicamente em perdas de inquilinos que se mudaram e avarias equipamento de engenharia e tecnologia. Estas são as “super rendas”.

Por que o banco usurpa a renda de um mutuário que aluga uma casa? Afinal, é normal alugar a sua casa até pagar o empréstimo. Os programas de aluguel são bem-sucedidos? Alguém concorda com essas condições e com o aparecimento de representantes do banco no apartamento? Por que o banco dita os termos quando seus representantes comparecem para “visitar”? Afinal, as pessoas trabalham! Para pagar o empréstimo! É possível coordenar o horário da visita com as pessoas? Sobre documentos: é impossível apresentar alguns documentos relativos ao apartamento no prazo de 5 dias. O certificado IPV é concluído em pelo menos uma semana. Os bancos não sabem disso?

A hipoteca é uma escravidão financeira legalizada.

Apenas os bancos estão interessados ​​no desenvolvimento do mercado hipotecário. Tratados empréstimos hipotecários causam enormes taxas de juros, que são cada vez mais difíceis de pagar nas realidades modernas. Ter um empréstimo mantém a pessoa no trabalho e faz com que ela mantenha sua posição. Nem todos podem tirar partido do apoio estatal, mas o governo, em vez de regular o sector da construção habitacional e garantir lei básica cidadãos pela habitação, lida com projetos políticos globais. A esmagadora maioria da população vive hoje em casas construídas durante a URSS. É preciso mudar radicalmente a política de planejamento urbano do estado.

Alto taxas anuais sobre hipotecas em condições de baixa solvência da população.

Apenas os cidadãos com rendimentos mensais elevados podem hipotecar um apartamento. Teoricamente, apenas 28% da população activa pode adquirir um apartamento de um quarto com hipoteca para mercado primário. No mercado imobiliário secundário, os números são ainda mais baixos – 13,2%.
Os países europeus emitem empréstimos hipotecários a 1-4% ao ano. Dada uma economia em constante desenvolvimento, os elevados salários dos cidadãos e a sua segurança social, a população contrai empréstimos com ousadia durante 10-15 anos. Na Rússia, durante a crise, no início de 2016, as taxas médias de hipotecas caíram para 12,1%. Os fenómenos de crise na economia e os fenómenos macroeconómicos negativos tornam-se os motivos da relutância da população em contrair uma hipoteca. Se você deixar o emprego, não será mais possível pagar contribuições mensais.
O facto de a população não ter meios para pagar a sua hipoteca é evidenciado pelo aumento do número de pagamentos em atraso. A partir de 1º de janeiro de 2016, o valor das dívidas vencidas empréstimos hipotecários atingiu o seu máximo - 4,9% do PIB. Ao longo do ano, os atrasos nas hipotecas em rublos aumentaram 42 bilhões (39%) e desde o início de 2016 - 6,7%.

Armadilhas e taxas ocultas na elaboração de um contrato de hipoteca.

Alto custo as garantias e as flutuações futuras no seu valor estão a forçar os bancos a exigir seguros imobiliários aos mutuários. Isto aumenta os custos dos empréstimos hipotecários, assim como os honorários notariais. As letras miúdas do contrato podem indicar pagamentos de comissões adicionais: para emissão de um empréstimo, para análise de um pedido, para emissão e manutenção cartão bancário. O banco pode exigir que o mutuário faça um seguro de vida e pague pelos serviços de um avaliador. Os bancos são extremamente relutantes em fornecer prestações adicionais quando o mutuário muda de emprego. As instituições cobram dinheiro dos clientes até mesmo pelo processamento do pedido (se a hipoteca for rejeitada, este pagamento não é reembolsado). Alguns bancos conseguem incluir no contrato uma cláusula segundo a qual instituição financeira talvez em unilateralmente alterar a taxa de juros do empréstimo. Propriedades colaterais não podem ser vendidas; algumas organizações até proíbem o aluguel de moradias ou sua remodelação; apartamento novo, porque isso pode afetar seu valor de mercado.

O alto custo de aquisição de uma casa com hipoteca e requisitos rígidos para o mutuário.

Antes de iniciar as negociações, os bancos verificam cuidadosamente a solvência do mutuário. É necessária a apresentação de comprovante de rendimentos do local de trabalho para últimos meses, carteira de identidade militar (para jovens em idade militar), indicam fontes adicionais de renda. Algumas instituições exigem certificado de clínicas psiconeurológicas e narcológicas, até mesmo certificado escolar e diploma de conclusão instituição educacional. Não só o rendimento é tido em conta, mas também a idade do mutuário, a sua histórico de crédito, tempo de serviço nesta posição.
Ao longo de todos os anos de pagamentos, os compradores de imóveis pagam a mais de 60 a 200% do custo da habitação. O pagamento a maior não é coberto nem pela inflação nem pelo aumento valor de mercado habitações. Como longo prazo reembolsos de empréstimos e menos pagamento mensal(isto é, do que melhores condições para o mutuário), mais o comprador pagará a mais.
Até que o empréstimo seja reembolsado, o proprietário não tem o direito de realizar quaisquer transações legais com habitação sem a autorização do banco. Se o mutuário não conseguir pagar as parcelas, não tiver tempo para diferir os pagamentos e prorrogar o contrato, terá que perder propriedade colateral- apartamentos.

Pressão psicológica que cria dependência financeira do banco.

Os pagamentos mensais contínuos e a sensação de que em caso de atraso o banco pode confiscar a casa exercem uma grave pressão psicológica. Mesmo contribuições relativamente pequenas, mas regulares, podem prejudicar orçamento familiar. Dentro de 15-20 anos, os filhos do casal terão crescido, a reforma estará próxima e as poupanças familiares não aumentarão devido à hipoteca. Todos os “melhores anos de vida” o casal pagará pelos seus metros quadrados. Além disso, ninguém está imune a doenças e imprevistos. O banco deve receber os pagamentos estipulados no contrato em quaisquer condições, o que não é apenas um fardo financeiro, mas também mental para os cônjuges.

Sugira seu fato

Argumentos de funcionários do banco

A hipoteca é a única oportunidade de adquirir a casa própria em condições de falta de financiamento.

Os fundos emprestados permitem que você se mude para uma nova casa depois de apenas alguns meses. Ao mesmo tempo, o futuro proprietário do imóvel seleciona o programa de empréstimo, o prazo de reembolso do empréstimo e o valor dos pagamentos mensais, com base na sua situação financeira e rendimentos. Os pagamentos mensais do aluguel de imóveis para aluguel são aproximadamente iguais a 0,5% do seu valor; os pagamentos regulares da hipoteca são, em média, iguais a 1% do valor do imóvel. No entanto, após o termo do prazo de reembolso do empréstimo, o apartamento passa a ser propriedade do inquilino, o que é a principal vantagem de comprar uma casa com hipoteca em relação ao arrendamento da mesma. metros quadrados. Ao mesmo tempo, as taxas de aluguel aumentam constantemente e os pagamentos das hipotecas são fixos.

O número de empréstimos hipotecários emitidos está em constante crescimento.

O crescente interesse dos russos em hipotecas indica que os empréstimos hipotecários são atualmente a única oportunidade real de comprar uma casa com apenas 10-50% do custo do apartamento em mãos. Fundos emprestados - única chance para famílias jovens sem conexões e pais ricos comprarem imóveis. Em 2012, o número de empréstimos concedidos para aquisição de habitação ascendeu a 691,7 mil, em 2013 este número aumentou para 825 mil. Em 2014 registou-se um pico na procura de imóveis - os bancos emitiram 1.012,8 mil empréstimos no valor de 1.762.523. bilhões de rublos. Em 2015, devido à queda do rublo e à diminuição da procura de imóveis, o número de empréstimos concedidos caiu para 691,9 mil, mas isto deveu-se à crise da economia.

Comprar um apartamento com hipoteca é benéfico em um ambiente inflacionário.

Os preços dos imóveis geralmente estão atrelados ao dólar. Depreciação moeda nacional sujeito ao pagamento de quantias iguais todos os meses pagamentos de hipotecas benéfico para os compradores. As alterações no valor de mercado da casa não afetam o valor dos pagamentos mensais. A alta dos preços dos imóveis no longo prazo torna a compra mais investimento rentável, como demonstra o gráfico abaixo. É lucrativo investir poupanças em casas e apartamentos - são sempre líquidos.

Para comprar um apartamento não é necessário procurar fiadores.

Para adquirir um imóvel com hipoteca, não é necessário procurar fiador. Na ausência de conhecidos influentes, o mutuário, ao procurar um fiador, pode ser vítima de fraude. A garantia para a devolução dos recursos emprestados é o próprio imóvel. Apesar de o apartamento estar garantido em garantia, o comprador passa a ser o legítimo proprietário dos metros quadrados. Aqui você pode cadastrar você e sua família, fazer reparos e reformas (se o banco credor permitir).

Este não é o primeiro ano que os russos ouvem histórias sobre a necessidade de construções destinadas a melhorar o padrão de vida da nossa população. E se o conforto é antes uma questão de gosto, então a acessibilidade é bastante indicador real, falando sobre se um determinado cidadão pode pagar um apartamento. É aqui que surge o impasse: renda real A população não está crescendo, mas é preciso morar em algum lugar. Parece que uma hipoteca deveria ajudar, pelo menos no mercado primário, porque lá a habitação é mais barata, mas, como se viu, não está disponível para todos, sob a qual é emitida; altas taxas de juros, o que significa que o pagamento a maior ao final de 20-30 anos será o dobro ou até o triplo. É assim que se parece um apartamento.

O que salva o mercado hipotecário, ao que parece, é apenas a compreensão dos russos de que esta é a única forma de adquirir habitação própria, e então o mercado imobiliário só vai piorar, porque os preços já apresentam tendência de subida. E como viver quando as pessoas se casam, se divorciam, nascem filhos - não importa como você olhe, você pode suportar qualquer condição, porque precisa de um teto sobre sua cabeça. Mesmo que esta cobertura esteja apenas em fase de escavação, só estará concluída daqui a um ano e será possível mudar ainda mais tarde - ainda é necessária.

Passos confiantes em frente

Como asseguram os participantes do mercado imobiliário, hoje as hipotecas no mercado primário entraram na fase de desenvolvimento estável e todos os dias o mercado hipotecário está repleto de ofertas interessantes dos bancos. Os próprios incorporadores também atuam no mercado, onde agora cada um deles, ao lançar um novo projeto à venda, tenta credencia-lo em vários bancos para dar aos potenciais compradores a oportunidade de obter uma hipoteca.

E parece estar tendo alguns resultados. Segundo o ministro desenvolvimento regional Viktor Basargin, desde o início de 2011 Bancos russos emitiu 74.226 mil empréstimos hipotecários no valor total de mais de 103,3 bilhões de rublos, o que é 1,8 vezes maior que no ano passado em termos quantitativos e 2,1 vezes maior em volumes de financiamento.

A diretora do departamento de hipotecas da empresa Miel-Novostroiki, Kristina Khmel, explica o aumento nos volumes de empréstimos hipotecários pela abolição de garantias adicionais na forma de garantias para habitação existente, um aumento nos prazos de empréstimo para 30 anos, uma redução no taxa de processamento de pedidos de mutuários e o fato de que agora eles podem confirmar renda tanto pelo Formulário 2-NDFL quanto pelo formulário do banco.

Além disso, acrescenta ela, atualmente taxa média para hipotecas no mercado primário diminuiu para 12,5% em comparação com 13,1% em 2010. Estes dados também se correlacionam com os números disponíveis para Basargin - o Ministro do Desenvolvimento Regional disse no final de Junho que taxa média ponderada sobre empréstimos é de 12,4%.

Escravidão, mas voluntária

No entanto, se olharmos para o mercado hipotecário do lado do mutuário, o quadro não é tão otimista. Como calcularam os especialistas da Finexpertiza, teoricamente no nosso país, através de uma hipoteca, 13,2% da população activa pode comprar pelo menos um apartamento de um quarto no mercado imobiliário secundário e quase 28% no mercado primário.

Além disso, nos cinco anos desde 2006, menos de 1% de toda a população russa contraiu uma hipoteca, ou seja, nem mesmo um centésimo. Por que isso acontece? Simplesmente não há confiança de que conseguirão pagar a renda, de que não perderão a sua fonte de rendimento devido ao despedimento de um emprego altamente lucrativo, de que a crise global não se repetirá, e assim por diante, de acordo com Fosborne Home. especialistas.

Ao mesmo tempo, Andrei Vladykin, chefe do departamento de hipotecas e crédito da empresa NDV-Real Estate, chama a atenção, mesmo apesar de uma ligeira redução nas taxas de hipoteca, nem todos podem pagar 8-14% ao ano em rublos.

“Compare com as taxas, por exemplo, na Europa - 1-4% ao ano em euros para os cidadãos da União Europeia, e isto com uma economia mais estável e rendimentos projetados. Neste momento, os riscos do país para a Rússia são tão grandes que até. os bancos com capital ocidental não podem conceder empréstimos a uma taxa muito inferior à existente”, explica Vladykin.

O que faz você fazer uma hipoteca? Artem, um dos funcionários da RIA Novosti que recentemente fez uma hipoteca de 15 anos, diz que ficaria muito mais satisfeito com o mecanismo de empréstimo hipotecário se as taxas fossem mais baixas - pelo menos 7-9%, mas “para onde ir, morar em algum lugar - eu quero."

“E depois só vai piorar: a inflação está a subir, os preços de tudo (produtos, serviços, imobiliário, petróleo) estão a subir, os apartamentos que custavam menos há um ano custam agora 1-1,5 milhões a mais. Também não gostam da hipoteca, mas se querem casa própria têm de aguentar”, observa.

“A mensalidade era aproximadamente igual à do aluguel de uma casa. Agora estou morando com hipoteca há cinco anos”, acrescenta.

Além disso, o blogueiro também espera um certo ganho na compra de uma casa com hipoteca.

“Acredito que as taxas hipotecárias diminuirão, a procura por habitação aumentará e os preços aumentarão em conformidade, e as minhas perdas em juros bancários compensado pelo mercado imobiliário. Com o primeiro apartamento até obtive lucro em quatro anos o aumento dos preços de mercado superou o aumento dos preços dos empréstimos”, espera.

Com o fato de que com um declínio gradual taxa de hipoteca o preço dos imóveis também aumentará, e o aumento no custo dos apartamentos mais do que compensará todos os pagamentos dos empréstimos, concorda Vladykin.

“Muitas vezes temos clientes que iniciam seus atividades de investimento da compra de apartamentos no mercado imobiliário em construção a crédito”, exemplifica o especialista.

A usuária galavolomka, por sua vez, explica que metade de seu escritório (a outra metade pensa e planeja) fez hipoteca, porque os jovens com 25 anos ou mais “têm a chance de ganhar dinheiro e comprar um apartamento na hora, sem dívidas, pais, mães, amantes, não há amantes (sublinhe conforme apropriado) e não são esperados.”

“Uma hipoteca é uma escravidão voluntária, por muito tempo e com um custo alto, mas para SUA PRÓPRIA hipoteca é uma chance de viver da maneira que você quiser e ter o direito de estabelecer suas próprias regras e regulamentos, porque você está por conta própria. próprio território”, explica ela.

O usuário meduniza também concorda com o fato de que meros mortais não têm escolha na hora de comprar um apartamento, bastando fazer uma hipoteca.

“Claro que é mais lucrativo comprar habitação na Bulgária, por exemplo, mas nem todos estão dispostos a partir. Sim, isto é escravidão, mas, enfatizo, não há escolha. O mundo está surpreso com nossos índices e não entende como aguentamos”, enfatiza Meduniza.

Mas o usuário dolbodrev, concordando com a injustiça das condições dos empréstimos hipotecários, espera que a selvageria das hipotecas russas seja nivelada pela inflação.

“A única coisa boa é a nossa inflação desenfreada, que está consumindo rapidamente o valor e, espero, irá consumir o valor do nosso pagamento, tornando-o menos significativo em três anos. Ou seja, o pagamento permanecerá, mas os salários e. os preços serão muito mais altos”, escreve ele.

No nível pré-crise

Acontece que a atitude face às hipotecas não é das mais positivas, mas o desespero obriga as pessoas a concordarem com as condições dos bancos. A propósito, de acordo com estatísticas de Sergei Lyadov, secretário de imprensa da empresa City-XXI Century, a participação das transações hipotecárias entre todas as transações de compra e venda de apartamentos em novos edifícios em Moscou é hoje em média de 26%, e para projetos individuais pode chegar até 35%.

Os dados de Khmel dizem que a participação das transações hipotecárias no volume total de compras no mercado de edifícios novos é de 30-35% no segmento de classe econômica e não excede 20% na classe executiva, onde “clientes respeitáveis ​​​​e altamente lucrativos ainda não são disposto a correr riscos.” Mas este é o nível pré-crise, lembra Natalya Alikhanova, chefe da filial Tretyakovskoe da empresa Peresvet-Nedvizhimost: segundo ela, antes da crise a ação compras de hipotecas em Moscou representaram 25-30% das transações.

Ao mesmo tempo, acrescenta Vladykin, há objetos onde a parcela das compras hipotecárias devido ao fato de ofertas de crédito são maximamente benéficos para o cliente, podendo chegar a 80%.

“Quanto à região de Moscou, anteriormente a parcela das compras de hipotecas representava até 40-50%, mas agora atingem uma média de 25-30%. Além disso, na região, o custo dos apartamentos é significativamente menor - o custo apartamento estúdio em um novo edifício de classe econômica e conforto em Moscou começa com 5 a 6 milhões de rublos, e na região próxima de Moscou - 3 a 4 milhões de rublos, o que significa que a carga de crédito para os compradores não é tão alta”, explica Alikhanova.

Mutuários mais jovens

Vladykin chama os compradores de casas no mercado primário de cidadãos bastante arriscados, porque são forçados a esperar de seis meses a um ano antes da conclusão da construção e do registro da propriedade do apartamento.

Lyadov diz que hoje, como há um ano e meio ou dois anos, os principais compradores de apartamentos com crédito hipotecário são familiares com ensino superior.

“Quanto à idade mutuários hipotecários, então há um rejuvenescimento do mutuário médio, porque a redução no pagamento inicial tornou-o acessível fundos emprestados para famílias sem poupanças significativas. Além disso, é possível usar o capital da maternidade para pagar um empréstimo hipotecário (tanto para pagar a dívida principal quanto para a entrada), “destaca Lyadov.

Khmel cita estatísticas segundo as quais a maioria dos tomadores de hipotecas (59%) são compradores com idade entre 26 e 35 anos, e entre eles predominam os homens - 58%, e as mulheres - 42%.

O âmbito das atividades dos mutuários também mudou recentemente. De agora em diante, diz Lyadov, altos executivos, funcionários de grandes empresas comerciais e corporações estatais mudou de varejistas e trabalhadores organizações orçamentárias(saúde, educação, governo).

Quanto às preferências, continua Khmel, a maior demanda entre os mutuários hipotecários é de dois e apartamentos de três quartos, onde está a participação apartamentos de dois quartosé 38% de número total apartamentos hipotecários, e a participação dos apartamentos de três quartos é de 28%. Os restantes 34% incluem apartamentos de um e quatro quartos.

Os bancos estão expandindo sua gama de ofertas especiais

Como dissemos acima, a oferta de vários programas de hipotecas no mercado de edifícios novos é atualmente bastante grande, porque tanto os bancos como os promotores estão a tentar desenvolvê-los.

Como esclarece Vladykin, agora um empréstimo pode ser contraído por até 50 anos; para a maioria dos imóveis, é necessário um pagamento inicial no valor de 20 a 30% do custo total do apartamento. Solicitações potenciais mutuários, o especialista compartilha suas observações, um pouco diferentes: 90% dos clientes preferem um prazo na faixa de 10 a 15 anos e uma entrada de 10%.

Alikhanov dá um exemplo programas reais. Por exemplo, no Sberbank, segundo ela, eles oferecem o programa “101010” para compradores, onde o adiantamento é de 10%, taxa de juro 10% e número de anos - 10.

“O VTB oferece aos compradores um empréstimo hipotecário de 8,45% ao ano. Tamanho máximo empréstimo: até 80% do valor estimado apartamentos", acrescenta o especialista.

Por sua vez, os especialistas da Fosborne Home afirmam que agora uma das ofertas mais atrativas é a promoção “8-8-8” do Sberbank estendida até setembro, onde o empréstimo é emitido a 8% ao ano, por 8 anos e a partir de pagamento inicial pelo menos 50%.

Tenha seu próprio especial ofertas de hipotecas e de desenvolvedores. Por exemplo, como diz Irina Postovalova, chefe do departamento de vendas imobiliárias da Don-Stroy Invest CJSC, em sua empresa, no âmbito de um programa conjunto com o VTB 24, todos os objetos são pré-credenciados pelo banco, não há comissão pela apreciação do pedido e pelos serviços de emissão de crédito hipotecário, bem como exigência de garantia adicional para o período de construção.

Além disso, para hipotecas de apartamentos de Don-Stroy, existe uma taxa de juro única para todo o período do empréstimo, sem o prémio habitual para o período anterior ao registo de propriedade. Como resultado, hoje cerca de 15% das habitações da empresa são vendidas através de um empréstimo hipotecário, o que, segundo Postovalova, representa uma parcela bastante grande para novos edifícios de classe empresarial e superiores.

Glavstroy também tem ofertas interessantes de hipotecas. Diretor Geral da empresa OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost (corretor de imóveis da Glavstroy) Tatyana Reshnyak observa que o desenvolvedor assinou recentemente um acordo com o Sberbank, segundo o qual para um dos projetos da empresa - Podolskie Prostori (região de Moscou) - empréstimos no valor de até a 85% do custo do apartamento. A taxa de juros é de 8%, o empréstimo pode ser contratado por um período de oito a 30 anos.

"Aceitamos como garantia direitos de propriedade para imóveis adquiridos sob contrato participação acionária, e ao solicitar um empréstimo hipotecário, o banco não cobra comissões e não impõe requisitos para seguro obrigatório vida e saúde do mutuário”, explica Reshnyak.

A propósito, acrescenta o chefe da Glavmosstroy-real estate, a revitalização das hipotecas pode ser julgada pelo mesmo projeto Podolsk Expanses, onde, depois de vários bancos credenciarem três edifícios neste projeto em dezembro de 2010, a parcela das transações com hipotecas até mu 2011 atingiu 50% das vendas totais nestes edifícios.

Válido programas de hipoteca e no "Grupo Renova-Stroy". De acordo com diretor geral Mikhail Semenov, o programa anunciado acima com 8% do Sberbank funciona no microdistrito de Bogorodsky (Shchelkovo), e em Aprelevka e Losino-Petrovsky você pode comprar apartamentos do desenvolvedor sob a promoção “Top Ten” do Sberbank. Além disso, acrescenta, a empresa também trabalha Programas AHML "Hipoteca militar" e "Maternity Capital", coopera com o OJSC Bank "Otkritie".

“Como mostram os dados analíticos da nossa empresa, em 2010 e no primeiro semestre de 2011, mais de metade dos compradores de casas nas nossas propriedades confiam nas hipotecas”, conclui Semyonov.

E ainda assim, embora opções com empréstimos hipotecários muito, até agora verifica-se que o desenvolvimento deste segmento empréstimos bancários a população não está muito feliz. Afinal, se você pensa que com uma hipoteca você está vinculado ao caixa do banco por 20 a 25 anos, então você pode perder a consciência de medo. E se houver outra crise em cinco anos? E se, Deus me livre, houver algum infortúnio na família? E então o que devemos fazer com os nossos apartamentos, adquiridos a preços exorbitantes e com condições de hipoteca fabulosas? Muitos russos ainda preferem aconchegar-se nos seus pequenos apartamentos e olhar para o oeste, com taxas de hipoteca de 1-4% e 30 mil dólares por uma villa. Uma coisa é boa: olhando para esta abordagem à acessibilidade da habitação, o nosso estado tem algo por que lutar, e isso significa que todos podemos contar com um futuro melhor.