O que é o seguro de título de propriedade? Seguro de risco de perda de propriedade (para apartamentos, quartos, instalações não residenciais e lotes de terreno) Seguro de risco de perda de propriedade de um apartamento

Eles falam constantemente sobre a necessidade de verificar cuidadosamente o histórico do apartamento, mas, na realidade, mesmo corretores de imóveis e advogados profissionais não podem garantir que ninguém jamais invadirá o direito de propriedade do comprador. Acredita-se que se possa proteger da perda de direitos de propriedade com a ajuda de seguro de título“.. Pelo menos em sua forma atual.

Como perder a propriedade

Segundo Boris Sharonov, diretor do departamento de risco da NSKA, cerca de 2% das transações ao ano são rescindidas por decisões judiciais como resultado de vários processos judiciais. A propriedade pode ser contestada em muitos casos. Podem ser erros cometidos durante o registro de transações anteriores ou, por exemplo, casos em que os direitos do proprietário são apresentados por uma pessoa cujos direitos foram violados durante a privatização ou alienação de imóveis: digamos, naquela época a pessoa fez não atingiu a maioridade, ou foi preso, ou estava doente e incapacitado.

Além disso, a base para reclamações pode ser a presença de uma procuração falsa ou falsificada ao fazer qualquer uma das transações no passado, fazer transações usando documentos falsificados ou falsificados, fazer transações por pessoas incapacitadas ou sob a influência de delírios , engano, violência, uma combinação de circunstâncias difíceis ou pessoas incapazes de entender o significado de suas ações ou gerenciá-las, fazendo transações em violação dos direitos dos coproprietários de bens imóveis ou herdeiros e outros defeitos no direito de propriedade.

É possível perder um apartamento se o vendedor sofrer de transtornos mentais e for reconhecido como incapaz de acordo com o procedimento estabelecido; prisão judicial devido às dívidas do ex-proprietário, bem como como resultado de atividades fraudulentas.

Seguro de Título

O mecanismo pensado para resolver o problema é o seguro de propriedade, que protege os interesses do proprietário em caso de perda imprevista do apartamento. O risco segurado neste caso é a perda da propriedade devido à extinção da propriedade por motivos alheios ao controle do segurado. O seguro cobre o valor acordado (geralmente o valor de mercado do apartamento no momento da transação), e o contrato de seguro de propriedade também pode cobrir os custos do litígio.

A primeira apólice de seguro de título na Rússia foi emitida em 1994 pela empresa Standard-Reserve. No entanto, de acordo com Boris Sharonov, o seguro de título não existia oficialmente até 1998, quando as seguradoras, incluindo, em particular, Standard-Reserve, Rosgosstrakh, Leader, ROSNO, Spasskiye Vorota, etc., receberam as primeiras licenças para seguro de título.

O especialista dá um exemplo da prática de seguros: em 1995, um empresário desapareceu; muitos anos depois, sua filha, tendo recebido com a ajuda de alguns "profissionais" uma certidão de óbito e um testamento a seu favor, vendeu o apartamento do pai. “Posteriormente, o negócio foi contestado pelos parentes da esposa do proprietário desaparecido. Felizmente, o novo proprietário do apartamento tinha uma apólice de seguro de propriedade, conseguiu defender o apartamento com a ajuda de um advogado da seguradora”, diz Boris Sharonov.

O seguro de títulos só ganhou força com o advento do empréstimos hipotecários. Os bancos cientes dos riscos de título insistiram que os mutuários segurassem o risco de perda após o recebimento empréstimos hipotecários. Hoje, a maioria das seguradoras se envolve em seguro de títulos apenas por meio da cooperação com bancos e depende principalmente dos resultados cheque bancário o mutuário e a pureza da transação, então eles concluem tais acordos quase automaticamente. No entanto, deve-se ter em mente que, neste caso, o banco, e não o comprador do apartamento, receberá a indenização do seguro. Ou seja, em qualquer caso, ele perderá sua propriedade, o banco receberá um seguro, e o máximo que uma pessoa pode reivindicar é a diferença entre o pagamento do seguro e o saldo das obrigações da dívida com o banco.

Quando eles podem recusar

De acordo com Tatyana Saxontseva, sócia-gerente da Miel-Network of Real Estate Offices, as seguradoras às vezes se recusam a concluir um contrato de seguro de título devido a um histórico de alto risco de transferência de direitos sobre uma propriedade: herança recente por testamento, determinação incorreta de ações , vendas duplas de apartamentos em novos prédios, violação dos direitos dos menores na privatização.

Eles também podem se recusar a segurar um apartamento que passou a ser propriedade de um contrato de aluguel, especialmente se tiver passado menos de um ano desde a morte do destinatário do aluguel, no caso de herança por parentes distantes, venda por procuração.

Deve-se também ter em mente que o seguro só se aplica nos casos em que as circunstâncias para o pagamento da indenização surgiram independentemente do segurado. Se houve transferência da propriedade adquirida para outras pessoas sob contrato remunerado ou gratuito (mesmo que a pessoa tenha sido induzida em erro), ela não receberá o pagamento do seguro. Além disso, o pagamento pode ser recusado se o objeto segurado não for utilizado para o fim a que se destina (por exemplo, se um apartamento residencial for utilizado como escritório), se houver alteração nas características, propriedades, parâmetros de projeto do imóvel , se o objeto estiver sujeito a apreensão do segurado (por exemplo, pelas autoridades fiscais) .

rochas subaquáticas

Também existem nuances não tão óbvias. O primeiro problema é o tempo. Na maioria das vezes, o apartamento é segurado por três anos - o prazo de prescrição para reclamações em relação a transações imobiliárias é de três anos. No entanto, em primeiro lugar, em alguns casos, o prazo pode ser estendido até 10 anos e, em segundo lugar, o autor pode insistir no tribunal para que esse período seja contado não a partir do momento em que a transação foi concluída, mas a partir do momento em que o autor soube que seus direitos foram violados. “Mas ele pode descobrir, aparecer no limiar e ameaçar com um tribunal em 10 ou 20 anos”, diz Boris Sharonov. Pagar seguro por todos esses anos é muito caro. O custo é geralmente de 0,2-1% ao ano e, em casos particularmente difíceis, pode chegar a 5%. Ou seja, são dezenas de milhares de rublos por ano para o orçamento.

Outro ponto importante- nem sempre o seguro cobrirá os riscos que o comprador pensa ao fechar um contrato com a empresa. “Infelizmente, o seguro de título não é uma panacéia, pois as seguradoras muitas vezes excluem da cobertura do seguro a ocorrência de um evento que levou ao início de um evento segurado, antes da celebração do contrato de seguro, e o evento segurado - durante o período de vigência do contrato, - adverte CEO Agência "Finanças Imobiliárias" Elvira Dadashev. – Isso significa que se o motivo pelo qual o proprietário pode perder o direito de propriedade devido a reclamações de terceiros surgiu antes do seguro do título (e em geral ocorre), e o evento segurado ocorreu já durante o período de posse do direito de propriedade, então a seguradora não reembolsará nada." Anteriormente, tais casos eram muito comuns e, de fato, eram um indicador da desonestidade das seguradoras - afinal, neste caso, o seguro praticamente perde o sentido. Agora, os eventos do passado costumam ser segurados, mas você precisa ler o contrato com atenção.

“Além disso, a seguradora pode contestar o fato de que a perda do bem ocorreu por motivos alheios ao segurado, ressaltando que o comprador não conferiu suficientemente bem os documentos, por exemplo, não solicitou certidão do vendedor capacidade legal”, diz o advogado, presidente "Grêmio dos Advogados Imobiliários" Oleg Sukhov. Portanto, o seguro de propriedade não elimina a necessidade de verificar os documentos e o histórico do apartamento.

Uma vez que o seguro de título é projetado para proteger o comprador apenas dos riscos associados à perda de propriedade do bem adquirido, ele não se aplica em caso de ônus. Por exemplo, você comprou um apartamento, morou nele por um certo tempo. De repente, um homem que foi libertado de locais de privação de liberdade aparece no limiar. Mesmo que nunca tenha sido proprietário do seu espaço habitacional, mas uma vez registado no apartamento, tem o direito de nele residir, de acordo com o art. 40 da Constituição da Rússia, - desde que não tenha outra casa. Nesse caso, o seguro de título não funciona, pois ninguém reivindica sua propriedade. E você terá que dividir o alojamento com um estranho.

Fora do país

No exterior, a prática do título de seguro é mais comum e oferece mais garantias. Em primeiro lugar, devido a uma definição mais clara do conceito de "título". EM legislação russa não é essencialmente, não é o título como tal que está segurado, mas o risco de perda de propriedade.

Na Europa e nos Estados Unidos, praticamente todas as transações imobiliárias envolvem seguro de propriedade. Segundo Igor Indriksons, gerente de investimentos imobiliários, fundador do portal Indriksons.ru, nos EUA, um objeto é segurado uma vez por toda a vida de seu proprietário e a seguradora paga ao cliente o valor necessário para comprar a mesma moradia no hora do evento segurado. Lembre-se que na Rússia o valor do seguro é fixo (ou seja, não leva em consideração possíveis variações de preços no mercado) e o contrato é celebrado por um determinado período.

No Canadá e na Alemanha, não há seguro de título, mas seguro de ato - ou seja, as garantias não são dadas por uma seguradora, mas pelo estado. Algo aconteceu - o estado paga e depois lida com os infratores e arrecada dinheiro deles. A taxa é paga em um montante fixo no momento da transação e geralmente não excede 1-2% do custo do alojamento. E, por exemplo, na Áustria, a taxa pela garantia do estado é totalmente simbólica - 0,15% do valor do objeto.

De acordo com os especialistas, A melhor maneira aumentar a eficácia do seguro de título - torná-lo vitalício, pois os riscos de privação de propriedade podem surgir a qualquer momento. Porém, nos países ocidentais, onde a história de um apartamento é mais transparente e os mecanismos de proteção dos direitos dos proprietários são mais bem estabelecidos, é mais difícil perder de fato o direito a um apartamento. Portanto, opções de seguro de vida baratas são possíveis. Na Rússia, esse seguro será muito caro.

O seguro de propriedade de um apartamento é um seguro dos interesses do comprador associado à perda da propriedade do imóvel.
Seguro de riscos de perda de propriedade de um apartamento, os chamados. o seguro de título é a única proteção legal possível dos interesses patrimoniais do comprador relacionados à posse, disposição e uso de imóveis. Aproximadamente 1% dos proprietários, de acordo com o Departamento de Habitação Pública, perdem seus direitos de imóveis residenciais por motivos fora de seu controle. Na maioria das vezes devido à invalidade da transação.

Disponível prática de arbitragem aplicação do Artigo 223 Parte 1 do Código Civil da Federação Russa. Este artigo diz que: “Os bens imóveis reconhecem-se como pertencentes ao adquirente de boa-fé (art. o proprietário tem o direito de reivindicar tal propriedade de comprador de boa fé". O reconhecimento de uma transação com um apartamento feita há vários anos como inválida serviu de base para o cancelamento de todas as transações subsequentes.

QUAIS SÃO OS RISCOS NA COMPRA DE IMÓVEIS
A compra de um apartamento está associada a certos riscos associados à verificação da pureza legal do objeto adquirido e à execução correta de todos os documentos. Dado o custo da compra, todos os tipos de lacunas na legislação, é lógico buscar a orientação de especialistas.

Utilizando os serviços de uma imobiliária, é mais seguro e confiável realizar uma transação de compra e venda de apartamento. Ao contrário dos advogados especializados em direito civil, eles conhecem melhor as especificidades de tais transações. Todos os dias, na prática, eles se deparam com uma variedade de situações fora do padrão, conhecem todas as armadilhas e correntes.
Em nosso país, não existem mecanismos legais que protejam totalmente o proprietário, mesmo que seja um comprador de boa-fé. Arte. 302 do Código Civil da Federação Russa permite que você reivindique imóveis mesmo de um comprador de boa-fé. Na compra de um apartamento, bem como no processo de aquisição do mesmo, a transação pode ser invalidada pelo facto de anteriores transferências de propriedade deste apartamento terem sido efetuadas com infrações. O seguro de título não protege contra a perda da propriedade do imóvel. Uma apólice de seguro de título só devolverá o dinheiro gasto.

Na agência imobiliária "CREDO", se encontrar problemas óbvios ou velados com o apartamento, será fortemente aconselhado a abster-se de tal compra. Se você está confiante em suas habilidades e decide realizar uma transação por conta própria, a cobrança Documentos exigidos, sua análise, verificando o apartamento quanto à pureza legal recai sobre seus ombros. Ao mesmo tempo, mesmo que a história do apartamento, na sua opinião, seja limpa como uma lágrima de bebê, nosso conselho é que, se você economizar nos serviços de um corretor de imóveis, não economize no seguro. Assegure o título da propriedade. Pelo menos por alguns anos.

DO QUE O SEGURO DE TÍTULO PROTEGE DE
A apólice de seguro de risco de perda de propriedade permite-lhe segurar os riscos associados ao reconhecimento da sua transação como inválida pelos seguintes motivos:
- realizar uma transação imobiliária com um cidadão incapaz ou com capacidade jurídica limitada, incapaz de perceber adequadamente o significado de seus atos ou suas consequências;
- celebração de acordo em desacordo com as normas da legislação em vigor;
- incumprimento dos termos e condições do contrato de venda de imóveis;
- compra e venda imobiliária entidade legal quem não tem o direito de fazê-lo;
- compra e venda de imóvel, sem autorização do órgão tutelar;
- fazer uma transação imobiliária por meio de engano, violência, ameaças e assim por diante (transações de servidão);
- fazer uma transação com imóveis, que é propriedade comum sem o consentimento de um dos cônjuges;
- violação dos direitos de um dos herdeiros na divisão dos bens;
- violação dos direitos de terceiros durante a privatização de um apartamento;
- fazer uma transação de compra e venda usando documentos falsificados e outros casos.

Muitos dos riscos listados podem ser minimizados abordando com competência a verificação do histórico do apartamento e solicitando documentos adicionais antes de fechar um negócio.
Você precisa ter um cuidado especial ao comprar um apartamento que o vendedor comprou de proprietários idosos, se o apartamento mudou de proprietário várias vezes, se um dos proprietários for menor de idade ... Também não recomendamos categoricamente a compra de um apartamento se não for o proprietário está presente na transação, mas seu representante está agindo por procuração.

Você pode se proteger da perda de propriedade da propriedade adquirida usando o seguro de título. Se, por decisão judicial, o apartamento adquirido for retirado de você, a seguradora pagará a você soma segurada. Nossa tarefa é organizar sua compra de forma que não haja necessidade de processar! Apenas como último recurso, ou para clientes excessivamente cautelosos, recomendamos o seguro de título de apartamento.

O QUE POSSO SEGURAR AO ADQUIRIR UMA APÓLICE DE SEGURO DE TÍTULO?
Para proteger uma pessoa de perder a propriedade do imóvel, existe o seguro de título, que implica um seguro contra fatos ocorridos no passado.

Assim, o objeto do título de seguro pode ser:
- prédios residenciais, apartamentos, quartos, partes de uma casa ou apartamento, chalés, etc.,
- instalações não residenciais, edifícios e suas partes, garagens, bases de produção, etc.,
- terra.

Você também pode garantir custos legais, incluindo os serviços de um advogado, se de repente uma disputa sobre os direitos do proprietário chegar ao tribunal.
O seguro de propriedade (seguro de propriedade imobiliária) não protege o proprietário dos seguintes riscos:
- perda de imóveis como resultado de hostilidades, todos os tipos de distúrbios civis;
- confisco ou prisão por ordem de órgãos estatais;
- resgate de terreno por necessidades estaduais ou municipais;
- cessação do direito de propriedade sobre uma habitação em consequência da sua má gestão;
- apreensão de terras para uso indevido ...

SEGURO DE RISCO DE HIPOTECA E TÍTULO
Alguns bancos, ao emitirem penhor de imóveis adquiridos, exigem seguro contra o risco de perda da propriedade desse objeto. O proprietário do apartamento assina um contrato com a seguradora, o banco credor neste caso será o beneficiário, porque. ele está interessado no retorno do empréstimo.

ao emitir empréstimo de hipoteca, celebrando um contrato de seguro de título, é necessário fornecer a um banco e a uma seguradora muitos documentos para o imóvel adquirido. Ao mesmo tempo, o mutuário acredita que desde que os documentos foram aceitos, os contratos foram assinados, portanto, tudo está em ordem com o apartamento, foi verificado e você pode dormir em paz. Muitas vezes, este não é o caso. Via de regra, os documentos do apartamento são verificados apenas quanto à conformidade com a lista aprovada.
O seguro, no valor do custo do apartamento, ou no valor do empréstimo emitido nos termos do contrato, será pago ao beneficiário. O comprador, neste caso, perderá dinheiro e propriedade. O banco não arrisca nada, porque ele não é o dono da propriedade, mas apenas o credor hipotecário. pagamentos de seguros das seguradoras são levados em consideração nas tarifas ao receber um prêmio de seguro anual ...

POR QUANTO TEMPO O SEGURO DE TÍTULO DEVE SER ADEQUADO
Um contrato de seguro de título pode ser celebrado por um período de 1 a 10 anos. Tudo depende da situação específica - o histórico do imóvel adquirido, seu preço, documentos do título, a personalidade do vendedor, o próprio objeto ...
De acordo com a legislação da Federação Russa período de reivindicação O prazo de prescrição para transações imobiliárias é de 3 anos. Com base nisso, os contratos de seguro de títulos, na maioria das vezes, também são celebrados por três anos a partir da data de registro da operação de compra e venda.
Porém, o autor, por razões objetivas (foi para o exterior, serviu no exército, esteve em locais de privação de liberdade ...) pôde apurar que o imóvel, por cuja posse (uso) tem o direito de ser vendido sem o seu conhecimento, muito mais tarde. Neste caso, em ordem judicial prazo prazo de prescrição pode ser estabelecido não a partir do momento da transferência do direito (você comprou um apartamento), mas a partir da data em que o autor tomou conhecimento desse evento .

Os advogados argumentam, e isso é confirmado pelas taxas das seguradoras, que o risco de perda da propriedade diminui com o tempo. No primeiro ano após a transação, é máximo. Por outro lado, se o recurso companhia de seguros sobre o seguro de título não ocorre imediatamente após a transação, mas após um período de tempo suficientemente longo, isso levanta questões legítimas das seguradoras.

CUSTO DA APÓLICE DE SEGURO DO TÍTULO
prêmio de seguro(a tarifa da seguradora) é calculada individualmente. Depende do imóvel, da natureza da transação, da conclusão de um exame legal, há quanto tempo a propriedade foi registrada, por quanto tempo o contrato foi celebrado e geralmente varia de 0,2% a 0,5% do custo do seguro (o valor do objeto ou o valor do crédito à habitação). Este valor é pago pelo segurado anualmente.

Ao entrar em um contrato de seguro de título, você terá total confiança de que a propriedade da propriedade permanecerá com você ou receberá soma de dinheiro especificado no contrato.
Os especialistas irão ajudá-lo a escolher um apartamento, fazer um acordo para sua compra e venda. Nossos serviços economizam não apenas seu tempo e dinheiro. Preocupamo-nos com a fiabilidade dos investimentos imobiliários, com a tranquilidade dos nossos clientes.

O seguro imobiliário está em alta demanda devido ao fato de que a grande maioria dos bancos não concorda em fornecer um empréstimo hipotecário sem o seguro adequado. Sim, de acordo com a lei, a seguradora tem o direito de recusar no prazo de 5 dias após a emissão do seguro, mas o banco tem o direito de recusar o empréstimo ao mutuário ou aumentar o percentual de utilização dos recursos emprestados. Como resultado: o seguro é necessário e cada vez mais os mutuários fazem exatamente o seguro do título (seguro do risco de perda da propriedade de um apartamento). Hoje falaremos sobre o que é o seguro de título imobiliário e quanto custa esse serviço.

Definição

O seguro de título é chamado de seguro, projetado para proteger um comprador de boa-fé de um imóvel do risco de perder a propriedade dele. O risco de perda da propriedade por vício de propriedade está assegurado, o que significa um documento que atesta essa propriedade (contrato de venda). É um erro supor que qualquer perda de propriedade será reconhecida como um evento segurado no seguro de título. A perda de bens imóveis devido a incêndio, explosão, terremoto, destruição intencional, etc. não será reconhecida como um evento segurado.

Quase sempre, o direito de propriedade é adquirido no decorrer de uma transação de compra e venda, mas muito raramente a cadeia de seus participantes é limitada apenas ao comprador e ao vendedor. Com muito mais frequência, o objeto passa de um proprietário para outro várias vezes. No processo de tais transições, é bastante provável que haja violações da lei, por exemplo, devido à violação de direitos de terceiros. Como resultado, imóveis podem se tornar objeto de litígio, e decisão judicial o adquirente é privado de seu direito de propriedade. O seguro de título cobrirá essa perda.

Lista de eventos segurados prováveis

Um evento segurado na celebração de um contrato de seguro de título de transações imobiliárias é qualquer base para contrato inválido compra e venda. As razões para a ocorrência de um evento segurado podem ser muito diversas, desde um erro de consciência até uma fraude total. Mas de qualquer forma, o segurado protege seu interesses de propriedade seguro, segundo o qual a seguradora devolverá ao cliente todo o valor gasto na operação.

Não apenas um apartamento pode se tornar um objeto de seguro de título. Contratos de seguro também é concluído para lotes de terreno, partes de instalações residenciais ou industriais e outros objetos imobiliários. Além disso, é possível garantir não apenas a perda dos direitos de propriedade, mas também a perda do direito de dispor de um imóvel, usá-lo, possuí-lo.

Algumas das razões mais comuns para a perda do título incluem:

• violação direitos de propriedade terceiros (menores, herdeiros, outros coproprietários, etc.). Por exemplo, o apartamento foi vendido, mas o menor nele matriculado não teve outra moradia para morar;
• A ilegalidade de uma transação anterior de venda, doação, transmissão de bens imóveis por herança, etc. Por exemplo, foi violado o direito de um menor de herdar uma parte do espaço habitacional que se tornou objeto de uma transação de compra e venda;
• Falsificação de documentos de propriedade pelo vendedor. Nesse caso, as normas não apenas do Código Civil da Federação Russa, mas também do Código Penal da Federação Russa são violadas;
• Fraude;
• Erros ao registrar um novo direito de propriedade. Estes podem ser identificados no ato do registro dos direitos patrimoniais do antigo proprietário, o que automaticamente impedirá o novo proprietário de registrar seus direitos;
• A incapacidade de qualquer parte na transação de compra e venda;
• Decisão judicial não autorizada, em virtude da qual a transação de compra e venda concluída é declarada inválida.

Além disso, o seguro de título de um apartamento é um serviço muito popular ao solicitar uma hipoteca.

Quase sempre, ao solicitar um empréstimo hipotecário a um banco para comprar um apartamento em mercado secundário imóveis, o mutuário será obrigado a garantir o título. As transações de compra e venda no mercado secundário são consideradas muito arriscadas. Este não é o único tipo de seguro que deve ser emitido para o comprador de um apartamento em uma hipoteca; na maioria das vezes, os bancos também exigem seguro de propriedade contra incêndio.

Quanto custa o seguro de título?

O valor do seguro depende de quanto o apartamento ou outra propriedade é avaliada. É considerado o preço do contrato de venda ou da avaliação imobiliária IPV. A tarifa mais comumente aplicada é de 0,5-1% deste preço. Conseqüentemente, ao avaliar um apartamento, digamos, em 1 milhão de rublos, o preço do seguro do título será de 5 a 10 mil rublos.

Estas são as taxas por ano de seguro. Se o cliente deseja segurar inicialmente o título por vários anos em uma determinada seguradora, qualquer período de 1 a 10 anos pode ser chamado de período de seguro. O valor do seguro neste caso aumentará proporcionalmente ao número de anos de seguro com um pequeno desconto. Prazo final seguro é baseado nas normas da legislação vigente. De acordo com o Código Civil da Federação Russa, as transações podem ser contestadas em tribunal não mais de 3 anos após terem sido feitas No entanto, em alguns casos, o prazo de prescrição pode ser estendido até 10 anos.

Quando um apartamento é hipotecado, é importante entender que o seguro do título não estará vinculado ao valor do empréstimo. O risco de perda de direitos de propriedade é segurado, não um empréstimo. Portanto, não importa por quanto a hipoteca seja emitida, o preço do seguro não está vinculado ao valor do empréstimo, mas apenas ao valor avaliado imobiliária.

Um tipo de fraude é o superfaturamento deliberado de um título segurado. Nesse caso, a seguradora é obrigada a pagar ao cliente um valor que supera significativamente o valor do bem quando da ocorrência do sinistro. Se a seguradora estabelecer uma fraude, o contrato de seguro será declarado inválido. O cliente não receberá compensação de seguro.

Por que um contrato de venda pode ser cancelado?

A rescisão do contrato de venda é o evento segurado mais comum no seguro de títulos imobiliários. A decisão do tribunal geralmente se torna a base para a anulação do contrato. O autor, nesse caso, são os proprietários cujos direitos foram violados durante a transação.

De acordo com legislação em vigor, a operação de compra e venda de imóveis pode ser invalidada quando:

1. Violar qualquer lei ou outro regulamento.
2. É uma cobertura para outra transação.
3. Isso não implica que o comprador adquirirá a propriedade da propriedade.
4. Foi cometido por uma pessoa que não tem plena capacidade jurídica.
5. O vendedor é menor de 14 anos.
6. Feito pelo vendedor sob a influência de algum delírio.
7. Foi cometido por uma pessoa capaz que, por certas razões, não prestou contas de seus atos.
8. Cometido sob a influência da ameaça de violência, outra coerção.

É extremamente importante antes de escolher uma seguradora e fazer um contrato de seguro de título, certifique-se pessoalmente de que os documentos do apartamento estão em perfeita ordem. É extremamente difícil fazer isso sozinho, pois apenas um advogado imobiliário experiente pode entender certas nuances legais. Em primeiro lugar, o próprio comprador está interessado em verificar, pois a constatação de erros nos documentos pela seguradora pode ser interpretada como a intenção do cliente de cometer falsificação e fraude com o seguro.

Eles disseram aquilo seguro- este é um método relativamente honesto de tirar dinheiro da população. Claro que isso é uma piada. Mas há alguma verdade em cada piada.

Mas ainda seguro- uma ferramenta útil para o setor imobiliário. E, em alguns casos, insubstituível. Especialmente, seguro da transação de compra e venda de um apartamento, ou seja, seguro de perda propriedade para um apartamento, ou como é chamado corretamente - seguro de título de propriedade.

De todas as "garantias" com que as imobiliárias recompensam generosamente os seus clientes, esta garantia ( aqueles. compensação financeira real pela perda da propriedade do apartamento) tem apenas apólice de seguro de título.

Seguro de Título, geralmente ocorre na compra de um apartamento, por isso esse tipo de seguro é comumente chamado de negócio de seguro com um apartamento.

Em geral, existem quatro principais tipo de seguro (eles não devem ser confundidos):

1. seguro de título (proteção do proprietário do apartamento contra perda de propriedade);
2. (proteção do banco credor contra o risco de perdas no empréstimo hipotecário emitido);
3. Seguro de responsabilidade do desenvolvedor (proteção dos investimentos dos investidores em moradias em construção contra a perda desse dinheiro);
4. (proteção do apartamento contra danos físicos ou destruição - de incêndio, inundação, destruição, etc.).

Vamos considerá-los em ordem.

Seguro de título de propriedadeé um seguro contra o risco de perda/perda propriedade (aqueles. direito fundamental, "título") para o apartamento adquirido. Uma perda propriedade só pode ocorrer por decisão judicial, se . Isso é evento segurado , e a companhia de seguros ( segurador) compensa o proprietário ( ao segurado) completo valor de mercado do apartamento .

Pode também cobrir riscos associados a recuperá-lo de posse ilegal . Por exemplo, o risco de vender um apartamento contra a vontade do proprietário é uma transação fraudulenta quando o apartamento foi vendido sem o conhecimento do seu verdadeiro proprietário.

Nem todas as seguradoras oferecem esse serviço. seguro de título imobiliário, mas várias grandes seguradoras têm esse produto em seu arsenal.

Acordo ( política) seguro de direito de propriedade pode ser celebrado tanto antes do objeto imobiliário, como depois cadastro. Mas entra em vigor, em qualquer caso - depois cadastro propriedade.

Você pode garantir o título pelo valor total de mercado do apartamento, independentemente do valor indicado pelas partes em.

Ao comprar um apartamento com, seguro de título pode ser exigido pelo banco bem como seguro de vida e invalidez do mutuário).

seguro de título (seguro de compra e venda de apartamento ) geralmente é usado para transações em . Bem aqui ( Diferente) há muitas opções para perder propriedade O comprador, especialmente se o apartamento foi herdado anteriormente ou revendido várias vezes ( afinal, qualquer uma das transações anteriores pode ser contestada). O seguro de propriedade também economiza do mercado secundário.

Quando emitido, bancos credores sempre faça seguro financeiro ( crédito) riscos. O banco protege-se assim de um eventual incumprimento ( ou pagamento incompleto) empréstimo pelo mutuário. Apesar de, durante uma hipoteca, o apartamento adquirido pelo mutuário permanecer como penhor do banco, o banco é ressegurado adicionalmente no caso de este apartamento pegar fogo, desabar, perder seu valor, etc.

Por lei, ao aplicar empréstimo de hipoteca o mutuário é obrigado garantir apenas a garantia (apartamento) de dano ou destruição completa ( seguro de propriedade - veja abaixo). Mas, na prática, os bancos exigem garantias adicionais na forma de seguro de vida o mutuário seu seguro de invalidez , e seguro de título (Veja acima) para o apartamento adquirido.

Eventualmente, seguro de empréstimo hipotecárioé um seguro integral de todos os tipos de riscos, destinado a proteger condição financeira banco credor .

Tudo isso seguro de hipoteca abrangente ocorre, é claro, às custas do mutuário. Seguro de hipoteca a termo, geralmente igual ao período para o qual é emitido.

Seguro de responsabilidade do desenvolvedor

Aqui estamos falando exclusivamente sobre mercado imobiliário primário. Sobre a relação entre desenvolvedor e o comprador do apartamento ( acionista), desde que operem no âmbito de .

A partir de 1º de janeiro de 2014, na famosa lei " Sobre a participação em construção compartilhada… » entraram em vigor alterações que prevêem medidas adicionais para garantir a responsabilidade Desenvolvedores perante os acionistas, na forma garantias bancárias ou seguro. Quando seguro, Desenvolvedor pode escolher a seguradora de sua preferência - ou companhia de seguros , ou Sociedade Mútua de Seguros (OVS) .

é gentil seguro de propriedade associado ao risco de danos físicos ou destruição total do apartamento. A razão para isso pode ser acidentes, vários tipos de desastres naturais ou fator humano- tais tipos eventos segurados expressamente previsto no contrato de seguro.

A essência deste tipo de seguro é que o proprietário do apartamento recebe compensação de seguro (compensação financeira) na ocorrência evento segurado se este caso estiver previsto no contrato.

Não relacionado diretamente com transações imobiliárias , exceto nos casos em que é parte integrante de um complexo seguro de hipoteca (Veja acima).

VÍDEO: Seguro de Propriedade e Indenização por Danos

— Princípios do seguro imobiliário contra danos físicos: o que são sinistros segurados, que tipo de indenização se pode esperar?

Memorando para o segurado

Com qualquer tipo de seguro, deve-se lembrar que o seguro "funciona" ( aqueles. o dinheiro é pago) apenas quando evento segurado . A caso de seguro - um conceito muito simplificado, que é levado em consideração apenas se tal caso coincidir exatamente com redação legal do evento segurado , que é indicado em contrato de seguro .

Considerando que cada seguradora possui um grande corpo de advogados, e cada seguradora tenta, se possível, evitar pagar compensação de seguro , redação legal eventos segurados escritos de tal forma que possam ser interpretados de maneiras diferentes. Isso significa que a seguradora tem a oportunidade ( brecha) "legalmente" fugir de pagamento de seguro .

Para o segurado ( aqueles. a pessoa que está segurada) segue todas as formulações contratos de seguro examine cuidadosamente ( melhor com a ajuda de um advogado qualificado), e possivelmente reescrever e acordar com a seguradora em uma versão mais adequada, para ter certeza exatamente quais eventos a seguradora considera serem caso de seguro .

Conclusão: Embora o seguro forneça uma garantia financeira real ( compensação), mas na prática não é tão fácil consegui-lo. Portanto, apesar da possibilidade seguro de compra e venda de apartamento, estudo independente regras de transações imobiliárias aumenta significativamente a segurança da transação e reduz os riscos para o comprador do apartamento.

Para isso, desenvolvemos um detalhado INSTRUÇÕES PASSO A PASSO (Veja abaixo).

"SEGREDOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS":

Regras para preparar e conduzir uma transação de compra e venda de apartamento - em um mapa interativo Abrirá em uma janela pop-up."> INSTRUÇÕES PASSO A PASSO (abrirá em uma janela pop-up).

O seguro de transação ao comprar um apartamento é um procedimento bastante popular e, o mais importante, útil com o qual você pode obter garantias adicionais confiabilidade da transação. Este procedimento é chamado de "seguro de título". Vamos dar uma olhada mais de perto no que é e por que é necessário.

O que é seguro de título

O seguro do título é o seguro direto do próprio direito de propriedade do apartamento, que é recebido pelo novo dono ao celebrar um contrato de venda de imóveis. Este tipo de seguro, ao contrário dos seguros imobiliários convencionais, não prevê indemnizações em caso de incêndio, destruição do apartamento, etc.

O seguro de título compensa o segurado pelo valor de mercado do apartamento no caso de o comprador ter perdido a propriedade do apartamento não devido a próprias ações, mas, por exemplo, devido a uma decisão judicial, transações fraudulentas e assim por diante. É este tipo de seguro que é justamente considerado o mais relevante e procurado durante o registo.

O seguro de propriedade não se aplica ao mercado primário, pois ao comprar uma casa de um incorporador, os problemas surgem muitas vezes menos, o apartamento não tem proprietários anteriores e, portanto, não há probabilidade de que a propriedade da habitação seja contestada por meio de os tribunais.

Exemplo: O apartamento está sendo vendido por uma pessoa que sabe perfeitamente que para que a transação seja totalmente legal, ela deve fazê-la. Caso contrário, o cônjuge pode contestar judicialmente a transação e exigir que a habitação seja devolvida ao antigo proprietário, uma vez que, de facto, apesar de o apartamento estar registado em nome do marido, é propriedade conjunta. Na verdade, a esposa sabe que a casa está à venda, mas está em conluio com o marido e planeja receber tanto o dinheiro do apartamento quanto a devolução do imóvel. Após a conclusão da transação e o pagamento integral, os golpistas vão a tribunal e devolvem a moradia ao seu imóvel. Ao mesmo tempo, não devolvem o dinheiro, declarando que já foi gasto, não têm outros bens, poupança também e assim por diante. Em teoria, um comprador enganado pode reivindicar dinheiro na Justiça, mas isso leva tempo e não é fato que eles devolverão o valor total. Pode nomear pagamentos mensais que durará décadas. E se o comprador no registro também concluir um contrato de seguro de título, todo o valor de mercado da habitação será reembolsado pela seguradora.

Características do seguro de título

O seguro de título tem características próprias, consistindo no que e contra o que pode ser segurado. A única desvantagem de tal sistema é o custo do próprio seguro, que é relativamente alto. No entanto, se considerarmos a situação do ponto de vista da possível perda de todo o valor gasto na compra de um apartamento, mesmo o preço impressionante do seguro parecerá insignificante.

O próprio fato de a seguradora concordar em assinar tal apólice indica que o negócio é mais ou menos justo. Mas se uma seguradora, que em situação normal está pronta para assinar tais contratos, se recusar a fazê-lo, a probabilidade de o comprador ser enganado é de quase 100%. Como resultado, tal acordo deve ser imediatamente abandonado.

Vantagens

• Um contrato de seguro de título pode ser assinado não apenas após o registro de propriedade, mas também antecipadamente, mesmo antes da transferência de propriedade. No entanto, só entra em vigor depois que o cliente se torna o proprietário do novo apartamento.
• Um mínimo de documentos é necessário para solicitar uma apólice. Normalmente, um passaporte e informações imobiliárias são suficientes.
• As seguradoras podem não apenas reembolsar todo o valor de mercado do apartamento, mas também participar de audiências judiciais, atuando como parte interessada. Como mostra a prática, quando os fraudadores descobrem que o cliente garantirá o título, eles próprios recusam a transação, pois fica muito mais difícil evitar a responsabilidade.
• Antes de assinar o contrato de seguro, a IC (seguradora) analisa autonomamente a futura habitação do seu potencial cliente. Isso ajuda a identificar e detectar imediatamente todos os mais pontos polêmicos. É lógico que o Reino Unido não está interessado em pagar indenização de seguro a ninguém. Como resultado, o Reino Unido insistirá para que a transação ocorra estritamente de acordo com as regras, o que também exclui a maioria dos esquemas fraudulentos.

O seguro de título fornece segurança simplesmente pelo próprio fato de sua existência. Na maioria das vezes, se o Reino Unido assume a assinatura de tal política, a transação é levada a um estado próximo do ideal. Assim, a compensação direta do seguro é feita apenas em alguns casos raros e não contabilizados, quando era simplesmente impossível prever o problema.

O que pode ser segurado

Nem todos os objetos podem ser segurados desta forma. O seguro de título é permitido apenas na compra das seguintes propriedades no mercado secundário:

• instalações não residenciais: incluindo aqui instalações separadas e complexos fabris completos, consistindo em muitas oficinas.
• Espaços de vida: começando com uma pequena divisão no apartamento e terminando com casas enormes.
• Terra: na maioria das vezes, as áreas que estão sob as casas seguradas são seguradas, mas se nada foi erguido no terreno, esse local pode ser segurado separadamente.

O que pode ser segurado contra

O seguro de título prevê pagamentos no caso dos seguintes riscos:

• Transferência ou venda de habitação como resultado de fraude ou coação.
• Reconhecimento da operação de compra e venda como inválida.

No primeiro caso, tudo é bastante claro: se uma pessoa é forçada a vender um apartamento (ou é de alguma forma enganada para que perca sua propriedade), então nessas condições a seguradora compensa todo o custo da moradia. Mas o segundo tipo de riscos precisa de mais descrição detalhada. Inclui as seguintes situações:

• O negócio foi celebrado com uma pessoa incapacitada/parcialmente incapacitada.
• O acordo foi feito com um homem que na época não conseguia entender as consequências de seus atos.
• A transação foi concluída sem o consentimento do cônjuge e assim por diante.

Simplificando, o seguro de propriedade com quase 100% de garantia garante a confiabilidade de qualquer transação de compra e venda de imóveis. As únicas exceções são situações que não são eventos segurados.

O que não é um evento segurado

Quaisquer outras situações não descritas acima não são eventos segurados. Como mencionado anteriormente, se o apartamento pegar fogo, a casa desabar e assim por diante, tudo isso não será considerado um evento segurado. À parte, deve-se destacar o fato de que é necessário ler atentamente o contrato com a seguradora. Muitas vezes são pintados termos adicionais, regras e requisitos, em caso de incumprimento cujo cliente perde também o direito à indemnização do seguro. Por exemplo:

• O cliente é obrigado a requerer à seguradora uma indemnização no prazo de até 1 mês a partir do momento em que surgiu o problema.
• O cliente é obrigado a trabalhar apenas com advogados e advogados credenciados pela seguradora e assim sucessivamente.

Como garantir uma transação ao comprar um apartamento

O procedimento para emitir um contrato de seguro de título é bastante simples. Vamos considerá-lo com mais detalhes.

Procedimento

1. ou encontre um apartamento adequado por conta própria.
2. Discuta com o vendedor os termos da futura transação, avisando com antecedência que será feito um contrato de seguro de propriedade. Como o comprador pagará por isso e não depende do vendedor de forma alguma, isso não causará problemas aos proprietários normais. Mas se o vendedor planejou antecipadamente enganar o comprador, nesta fase ele pode recusar a transação.
3. e solicitar documentos para sua verificação.
4. Com os documentos em mãos, comece a procurar uma seguradora adequada.
5. Entre em contato com a seguradora, explique a situação, forneça documentos.
6. Aguarde até que os especialistas do Reino Unido façam sua própria verificação com base nos documentos fornecidos.
7. Concluir um contrato de seguro de título com o Reino Unido e pagar pela apólice.
8. Concluir um contrato de venda com o vendedor.
9. Estabelecer a propriedade da casa. Neste ponto, o contrato de seguro de título entra em vigor.
10. Assine e solicite ao vendedor um recibo de recebimento de fundos para o apartamento.

O fato da transferência de dinheiro não é controlado por ninguém, exceto pelo comprador. Se surgirem problemas nesta fase, a indenização do seguro não será paga, pois não haverá comprovação do fato do pagamento. Como resultado, é essencial. Às vezes é combinado em um documento com o ato de aceitação e transferência, mas é melhor que seja elaborado em um documento separado.

Documentação

Diretamente à companhia de seguros para verificar o apartamento, você precisa fornecer:

• Passaporte do cliente, para que fique claro quem é exatamente o comprador.
• O passaporte do vendedor, para que possa verificar os dados constantes dos documentos com o bilhete de identidade.
• Extrato do USRN para a propriedade adquirida. Agora, esse documento substitui um certificado de propriedade. É um dos papéis mais importantes pelo qual você pode verificar tanto o fato de o vendedor ter o direito de propriedade quanto os possíveis ônus. É necessário um extrato o mais fresco possível, preferencialmente recebido até 1 mês antes da data de assinatura do contrato.
• Certificado de registro do apartamento. Este documento permite determinar a presença ou ausência de . Às vezes, isso pode fazer uma grande diferença.
• Extrato do livro da casa. Muito Documento Importante, com base no qual você pode entender quem exatamente está registrado no apartamento. Idealmente, o vendedor deveria ser obrigado a escrever todas as pessoas registradas antes do final da transação, mas isso nem sempre é possível (pode simplesmente não haver lugar para assinar). Se menores de idade estiverem registrados no apartamento, isso pode se tornar um problema, pois é impossível escrevê-los “para lugar nenhum”. Além disso, se os menores forem coproprietários da habitação, é necessária a autorização das autoridades tutelares para vender o apartamento.
• Consentimento do cônjuge do vendedor. Este documento é relevante apenas se o vendedor for casado e houver a menor chance de o apartamento não ser de sua propriedade pessoal.

O fato de 1 pessoa aparecer na declaração USRN não significa nada. Ao comprar um imóvel, os direitos sobre ele surgem para ambos os cônjuges e não importa qual deles é considerado o proprietário de acordo com os documentos. É bastante difícil provar que a habitação é pessoal e não propriedade conjunta, por isso é muito mais fácil exigir sempre o consentimento do cônjuge. Mesmo que o comprador não o faça, o IC apresentará tais requisitos, caso contrário a empresa simplesmente se recusará a fazer um contrato de seguro de propriedade.

Despesas

O valor da compensação do seguro é indicado diretamente no contrato. Deve corresponder valor de mercado apartamentos no momento da assinatura deste documento. Na prática, a quantidade pode ser um pouco menor (cerca de 5-10%), mas ainda é melhor do que nada. Também é necessário levar em consideração o fato de que o preço não depende do custo da moradia, indicado no contrato de venda.

Preço apólice de seguro depende dos seguintes fatores:

• O preço do apartamento (preço de mercado) é o valor da indenização.
• O período para o qual o apartamento estará segurado. Via de regra, o primeiro ano é o mais caro, depois o preço diminui.
• Possíveis riscos. Quanto maior o IC estimar a probabilidade de o cliente ter problemas, mais caro será o seguro. A propósito, isso também pode ser um bom sinal de possíveis problemas - quanto maior a taxa da seguradora, mais provável é que ainda surjam problemas.

Exemplo: Em média, a taxa é de cerca de 0,3% do valor de mercado do apartamento (valor da indenização). Se assumirmos que o apartamento vale 10 milhões de rublos no mercado, a apólice de seguro custará aproximadamente 30 mil rublos.

Tempo

O contrato em si é concluído em cerca de 1-2 dias. Em alguns casos - 1 semana, mas muito raramente - mais. Mas sua duração depende do cliente. Pode ser 1 ano ou 10 anos. Na maioria das vezes, esse acordo é concluído por 3 anos (o prazo de prescrição). Isso não garante que o prazo de prescrição não será restaurado, mas ainda assim a maioria dos problemas desaparece por si só durante esse período.

Exemplo: Se o vendedor herdou o apartamento e o vende imediatamente, é provável que outros herdeiros em potencial contestem o negócio. O prazo de prescrição para tais casos é de 3 anos, mas apenas na condição de que o herdeiro soubesse ou devesse saber que o testador morreu e deixou o apartamento para trás. No entanto, se o herdeiro não souber disso (por exemplo, ele estava em uma viagem de negócios muito longa, onde não teve acesso à Internet, telefone e outros meios de comunicação) e puder provar isso, o prazo de prescrição pode ser restaurado mesmo após 10 anos.

Como o seguro é pago em caso de problemas

O pagamento da indenização do seguro é realizado em estrita conformidade com o contrato. As condições específicas podem variar dependendo do SC selecionado e da situação. Em média, se não houver motivos para atrasos nos pagamentos e outros problemas, o pagamento é feito aproximadamente até 1 a 3 meses após a solicitação do cliente ou a decisão final do tribunal.

O seguro de títulos ajuda a resolver parte significativa dos problemas, porém nem sempre auxilia na efetivação de uma transação, o que pode ocasionar riscos e outros situações polêmicas não está diretamente relacionado com a perda de propriedade. Eles só podem ser indicados com antecedência advogados experientes. Sobre consulta gratuita eles falarão sobre os principais problemas que podem surgir em tal situação. Além disso, especialistas estão prontos para acompanhar toda a transação, desde o momento da busca do vendedor até o registro da propriedade. Combinando competente assistência legal e o seguro pode quase 100% se livrar de qualquer situação indesejada.