Como usar corretamente um contrato de cessão. O que é uma cessão em transações imobiliárias e é lucrativo celebrar tal acordo? Armadilhas para o vendedor ao atribuir direitos a um apartamento

Se decidir vender ou comprar um apartamento num prédio novo, não basta encontrar um segundo interessado e... Afinal, você não está essencialmente vendendo ou comprando um imóvel, mas apenas o direito de reivindicar um futuro apartamento. Portanto, se você está planejando realizar uma tarefa no âmbito do DDU - é assim que esse processo é chamado, é melhor primeiro entender os meandros da legislação e as armadilhas. Que são esperados durante a transação tanto pelo comprador quanto pelo vendedor.

O que é atribuição sob DDU?

Importante! Tenha em mente que:

• Cada caso é único e individual.
• Um estudo aprofundado do assunto nem sempre garante um resultado positivo. Depende de muitos fatores.

Para obter conselhos mais detalhados sobre o seu problema, basta escolher qualquer uma das opções oferecidas:

Vamos começar com o principal - com a decodificação dos termos e a tradução da linguagem jurídica para uma linguagem compreensível. E aqui está algo para entender:

• DDU é um acordo de participação compartilhada, cujo conteúdo é regulamentado pela Lei Federal nº 214 “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e instalações não residenciais”.
• A cessão é a transferência do direito de reclamar um apartamento a um novo acionista. Aqueles. seu status muda - você deixa de ser um investidor. O status do comprador muda - ele passa a ser o titular do direito de reivindicar um imóvel na forma de imóveis residenciais. E o sistema do seu relacionamento com o desenvolvedor muda
• A incorporadora, ou construtora, é a pessoa jurídica que assume o direito de arrecadar dinheiro dos acionistas para a construção de um prédio de apartamentos e se compromete a cumprir todas as exigências da legislação federal. O desenvolvedor, assim como o comprador e o vendedor, têm seus próprios direitos - eles podem se tornar um obstáculo no seu relacionamento de acordo com o formato de comunicação “atribuição sob o DDU”. Mas mais sobre isso abaixo.

Portanto, é necessário concluir um acordo sobre a cessão de direitos sob o DDU - esse tipo de redação confusa seria mais correta. Outro nome legal para tais acordos é cessão. Assim, o vendedor será o cessionário e o comprador será o cessionário. O desenvolvedor sempre participa da cessão de direitos do DDU - como um terceiro com direitos e capacidades próprios. O contrato de cessão só pode ser celebrado antes da entrada em funcionamento da habitação.

Através de um acordo preliminar

Existem duas opções para concluir um contrato de cessão. Um contrato muito perigoso para o comprador é um contrato preliminar de compra e venda. Apesar de muitas desvantagens, não é proibido pelo código civil.

A essência do acordo preliminar é que você não faz realmente uma cessão de direitos - você concorda com o acionista que ele se compromete a celebrar um contrato de compra e venda com você depois que a casa for entregue e ele assumir a propriedade. Existem várias desvantagens de tais relações contratuais:

• Você não pode de forma alguma verificar o ônus deste direito de reclamação - se o futuro apartamento está hipotecado ou penhorado por algum outro motivo
• Você está celebrando um contrato para algo que ainda não existe. Na verdade, você está celebrando um acordo de que algum dia um contrato será concluído
• Em caso de problemas com o incorporador, você não pode aproveitar medidas de apoio aos acionistas - afinal, na verdade, o investidor ainda é a pessoa com quem você firmou um acordo. Embora você já tenha dado o dinheiro a ele
• Não há razão para acreditar que o vendedor nesta situação não celebrará vários desses contratos e você não acabará na fila deste apartamento

Não celebre acordos preliminares para a cessão de direitos de reclamação ao abrigo do DDU. Na verdade, nesta situação você não está protegido por nada.

De acordo com DDU

Existe uma forma oficial pela qual você interage com todas as pessoas possíveis no processo de atribuição:

• Rosreestr controlará a atribuição de DDU durante o recadastramento
• Através da cessão, o desenvolvedor deve dar seu consentimento para o registro
• O esquema de liquidação com os vendedores é elaborado de forma extremamente transparente

A cessão ao abrigo do DDU é a única forma legal de registar novamente o direito de reclamar um futuro apartamento, de não ficar sem dinheiro e de ser protegido por lei. Claro, também existem desvantagens nesta situação:

• Um processo bastante longo de elaboração do próprio contrato
• Participação do desenvolvedor, com alguns desenvolvedores recebendo dinheiro adicional
• Se uma hipoteca for emitida, o processo será atrasado – mais sobre isso abaixo

Procedimento de registro

A cessão de um contrato de participação societária na construção é um processo bastante complicado para quem não está preparado. Consiste em várias etapas:

A atribuição de um apartamento sob o DDU parece bastante simples. Na verdade, o comprador terá que verificar o dobro de informações como se tivesse simplesmente adquirido o imóvel da incorporadora. Vamos dar uma olhada mais de perto na situação.

Exame

Você também pode obter um modelo com campos vazios para preencher você mesmo ()

Peculiaridades

Você precisa entender que a atribuição sob o DDU acarreta certos riscos. O processo é regulamentado pelo Capítulo nº 24 do Código Civil da Federação Russa - “Mudança de pessoas obrigadas”. Em particular, você precisa saber que seria útil registrar o contrato em um notário - em caso de fraude, é improvável que isso o ajude, mas se houver problemas com sutilezas legais, o notário poderá sugerir o melhor maneira de sair da situação.

Cadastro

Por ser um contrato de participação societária, o contrato de cessão é registrado em órgãos governamentais para verificação de todos os documentos e eliminação do fato de vendas duplicadas. Você pode fazer isso no escritório da Rosreestr ou em qualquer centro multifuncional de prestação de serviços públicos. Você precisará de:

• Acordo entre comprador, vendedor e desenvolvedor
• Certidões de ausência de gravames ou certidão de anuência bancária, se houver hipoteca
• Acordo de capital entre o desenvolvedor e o vendedor
• Passaportes de comprador e vendedor

Prós e contras

Se você comprar um apartamento por meio de cessão de crédito, se deparará com vários prós e contras desse relacionamento. Entre as vantagens está que o preço costuma ser um pouco menor, porque o apartamento está sendo vendido por um empreiteiro que foi pago pela obra com imóveis, e não com dinheiro. Ou simplesmente a presença de um apartamento em um prédio novo e popular. Mas existem muitas desvantagens - não apenas para o comprador, mas até para o vendedor.

Vendas dobradas

É muito difícil tornar-se um acionista fraudado em nossa época. Há dez anos, qualquer meio de enganar cidadãos crédulos era a venda dupla de imóveis. O incorporador alugou um apartamento, vendeu para várias pessoas e depois desapareceu. Como resultado, a polícia e os tribunais consideraram muitas reivindicações pelo mesmo espaço residencial. Com o advento do Rosreestr e o registro obrigatório das transações nele, ficou mais fácil. As vendas duplicadas por parte do desenvolvedor, se o mecanismo DDU funcionar, estão praticamente excluídas. A cessão é outra questão - aqui você não está imune a vendas duplas se o vendedor decidir agir sob um contrato preliminar de compra e venda.

Sem um desenvolvedor

Você compra uma cessão no DDU, o registro ocorre, mas de repente você recebe uma reclamação do desenvolvedor - ele não concordou com a transação e é contra. Neste caso, o promotor tem o direito de contestar o acordo, por isso certifique-se de verificar o consentimento para ceder o direito de reclamar o apartamento. Deve ser em papel, com assinatura do diretor e carimbo da organização.

Impostos

O contrato de cessão na Rússia está sujeito a impostos. Portanto, se você vendeu o direito de reivindicar seu apartamento por um valor superior ao que comprou do incorporador, terá que pagar imposto de renda pessoal.

• Para cidadãos do país – 13%
• Para estrangeiro – 30%

Advogado do Conselho de Defesa Legal. Especializada em lidar com casos relacionados a apelações de ações ilegais de autoridades, disputas habitacionais e cobrança de penalidades de incorporadores. Ampla experiência trabalhando sob 214 Leis Federais.

O processo de aquisição de uma casa em construção envolve inúmeros riscos. Portanto, antes de comprar um apartamento em um prédio novo, faz sentido estudar cuidadosamente todas as “armadilhas” para se proteger tanto quanto possível contra todo tipo de “surpresas”.

Sabe-se que atualmente existem apenas duas formas legais de venda de imóveis em edifícios novos: celebração de contrato de participação societária (DPA) e adesão a cooperativa de construção habitacional (HBC). Estes regimes estão explicitados no documento principal que regulamenta a venda de imóveis em edifícios em construção - 214-FZ “Sobre a participação dos cidadãos na construção de edifícios de apartamentos em regime de capital próprio...”. Ambos os tipos de acordos são normalmente celebrados com o promotor. Mas, na prática, muitas vezes há casos em que, mais perto do meio ou do final da construção de uma casa, o incorporador vendeu todos os apartamentos nela contidos. E os cidadãos que adquiriram habitação nesta casa ao abrigo do DDU nas fases iniciais da obra decidem vendê-la - sem esperar pela conclusão da construção. Existem algumas propostas desse tipo em novos edifícios quase concluídos. A única forma de vender habitação nestes casos é celebrar um denominado acordo de cessão do direito de reclamação (cessão).

O procedimento para a celebração de um contrato de cessão é regulamentado pelo Capítulo 24 do Código Civil da Federação Russa. A essência da transação é que uma parte (o cedente) transfere para a outra (o cessionário) o direito de exigir do desenvolvedor o cumprimento das obrigações decorrentes do contrato de participação acionária. Ou seja, graças a esta forma de acordo, um cidadão que tenha celebrado um DDU pode vender habitação em casa inacabada.

De acordo com 214-FZ, o DDU está sujeito a registro estadual obrigatório. Além disso, tal acordo é considerado concluído a partir do momento desse registro - ou seja, o registro do acordo na Rosreestr. O contrato de cessão também deve passar por procedimento de registro obrigatório - exigência esta prevista no artigo 17 da Lei 214-FZ. A legislação atual não proíbe a execução de atribuições múltiplas.

De acordo com a lei, a cessão do direito de reclamação será considerada legal se forem cumpridas três condições. Em primeiro lugar, no momento da cessão, o incorporador deverá receber do cedente o custo total do apartamento indicado no DDU. Se, por exemplo, o acionista celebrou um acordo e o paga em prestações, só pode ceder o direito de reclamação com base no consentimento por escrito do promotor. Um acordo com a transferência da dívida para o cessionário (de acordo com o parágrafo 1 do artigo 391 do Código Civil da Federação Russa). No entanto, a maioria das construtoras inclui no DDU uma cláusula estabelecendo que o acionista deve receber autorização para celebrar um contrato de cessão em qualquer caso.

Em segundo lugar, o contrato de cessão pode ser celebrado a partir do momento do registo estadual do contrato de participação acionária e antes da assinatura do ato de transmissão do apartamento - a partir deste momento extingue-se o direito de reclamação contra o promotor, sendo as suas obrigações consideradas cumprida a partir do momento em que as partes assinam o ato de transferência e aceitação.

Em terceiro lugar, o acordo de cessão não deve contrariar a legislação em vigor. Por exemplo, é proibido ceder o direito de reclamação ao abrigo de acordos de coinvestimento, acordos preliminares de compra e venda e outros esquemas que não cumpram o 214-FZ. Em tribunal, tais transações podem ser declaradas inválidas.

A propósito, o direito de reclamação pode ser cedido a vários cessionários. Mas só se o futuro apartamento tiver pelo menos dois quartos. Conforme declarado no parágrafo 5 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datada de 30 de outubro de 2007 nº 120, é possível ceder parte dos direitos sob uma obrigação se dividirmos o assunto do cumprimento de essas obrigações. E de acordo com o artigo 133 do Código Civil da Federação Russa, apenas aquilo que não pode ser dividido sem alterar sua finalidade funcional é indivisível. Ou seja, um apartamento de um cômodo não pode ser atribuído a dois cessionários, mas um apartamento de dois cômodos pode.

Na compra de moradia por meio da cessão de DDU, é importante lembrar que a transação é considerada concluída somente a partir do momento de seu registro estadual no registro de direitos e é impossível transferir dinheiro ao vendedor antes do registro da transação . Para registro de transações DDU e cessões de direitos com base nele durante o reconhecimento de firma, foi estabelecido um prazo de registro reduzido - 3 dias úteis, além disso, a partir de 1º de janeiro de 2015, o notário poderá organizar a liquidação de tal transação entre o partes por meio de conta de depósito notarial - o custo do serviço é de 1.500 rublos.

A compra de um apartamento novo nem sempre acontece diretamente da incorporadora para o comprador. Muitas vezes, as moradias em construção são revendidas, transferindo os investidores o direito de aquisição de imóveis a terceiros. Este esquema pode ser implementado antes da entrada em funcionamento da casa, quando ainda não foram recebidos os documentos de titularidade do apartamento. Neste caso, o investidor inicial (aquele que comprou o apartamento diretamente ao promotor) transfere, mediante o pagamento de uma determinada taxa, para outro indivíduo o seu direito de receber nova habitação após a conclusão da construção. Este esquema é denominado cessão do direito de reclamação..

Prós e contras da atribuição

Segundo várias fontes, um terço de todas as transações imobiliárias concluídas em novos edifícios em Moscou são realizadas sob um contrato de cessão. Em vários empreendimentos, no início das vendas, investidores privados compram apartamentos em blocos inteiros. Os investidores então obtêm lucros cedendo os seus direitos sobre futuros apartamentos a outros compradores à medida que a propriedade fica pronta (e os preços por metro quadrado aumentam). No entanto, a revenda de habitação também pode estar relacionada com a situação pessoal do investidor. Em qualquer caso, a legitimidade da cessão não é contestada se a operação for realizada de acordo com um dos regimes legais utilizados na venda de imóveis (). Os apartamentos vendidos por cessão são, na maioria dos casos, mais baratos que os imóveis oferecidos pelo promotor, bem como as habitações com propriedade registada.

Quem compra um apartamento por cessão deve compreender que, neste caso, lhe são transferidos não só os direitos de participante da construção partilhada, mas também responsabilidades e, o mais importante, riscos que podem estar associados a violações cometidas por um promotor sem escrúpulos. Portanto, o comprador deve ler atentamente todas as cláusulas do contrato, avaliando o prazo previsto para a entrada em operação da instalação com a real situação do canteiro de obras. Uma avaliação objetiva de todas as circunstâncias da transação ajudará a evitar possíveis riscos ou, pelo menos, a preparar-se mentalmente para eles (ver “”).

O que o comprador deve saber?

• No registo de uma cessão, deve ser indicado o tipo de contrato original com base no qual é possível a transmissão do direito de reclamação de bens.
• O documento deve obrigatoriamente registrar o valor e a forma de pagamento, caso contrário a transação poderá ser considerada ilegal.
• O comprador deve verificar pessoalmente a disponibilidade de licenças do desenvolvedor para a execução da obra.
• O contrato de cessão do direito de reclamação é autenticado por notário.
• O comprador deve notificar o desenvolvedor da transação, independentemente de esta condição estar estipulada no contrato original ou não.

“De acordo com a lei, o comprador não é obrigado a acordar com o incorporador a cessão do direito ao futuro apartamento”

No entanto, na prática, é melhor ter provas documentais do consentimento do promotor. A proibição por parte dos promotores de revenda de direitos de apartamentos em edifícios novos é contrária à legislação em vigor. De acordo com a lei, qualquer participante da construção compartilhada tem a oportunidade de celebrar um contrato de cessão do direito de reclamação, que se inicia a partir do momento do registro do registro estadual da construtora compartilhada e permanece até a assinatura do o escritura de transferência.

Como os desenvolvedores se sentem em relação à atribuição?

Os incorporadores não têm o direito oficialmente estabelecido de restringir a liberdade dos clientes de celebrar acordos de cessão de direitos sobre um apartamento. No entanto, isto não os impede de agir por sua própria conta numa situação real. Muitos promotores, ao celebrarem um acordo com o investidor principal, estipulam no documento o procedimento de notificação obrigatória da empresa em caso de venda de apartamento mediante cessão do direito de reclamação. Em regra, o promotor deve ser notificado por escrito do facto da cessão no prazo máximo de 10 dias a contar da data do registo estadual do novo contrato.

Algumas empresas assumem uma posição mais dura nesta questão, estipulando no contrato com o comprador principal a impossibilidade de cessão. Ao mesmo tempo, exclui-se o dumping por parte de investidores temporários e realiza-se uma espécie de “controlo de face” durante a venda de imóveis premium. Não há confusão na preparação de documentos e a probabilidade de cometer erros é reduzida. A incorporadora consegue evitar muitos problemas.

A necessidade de aprovação obrigatória da cessão com o promotor está atualmente prescrita em quase todos os acordos de participação societária celebrados. Na prática, os promotores raramente se recusam a vender os seus apartamentos aos seus clientes durante o período de construção, embora as empresas exijam o pagamento obrigatório do custo total do contrato. Para limitar o número de atribuições, o desenvolvedor aumenta o custo deste serviço.

É aconselhável que na transação de cessão de direitos de apartamento o incorporador atue como terceiro. Nesse caso, o comprador precisa verificar como está o andamento do pagamento do apartamento do investidor principal à incorporadora.

Atenção: questões financeiras

A operação de cessão de direitos sobre apartamento em prédio novo está sujeita a imposto, cujo pagamento, por lei, é atribuído ao primeiro investidor. O valor do imposto é calculado sobre o valor total da transação e não sobre a diferença entre o valor do investimento e o valor da cessão. Muitas vezes há casos em que o primeiro comprador transfere as obrigações financeiras para os ombros do novo acionista. O consenso é alcançado através de um processo de negociação, com as partes geralmente concordando em dividir os custos igualmente.

O contrato de cessão deve refletir o preço real da transação, pois disso depende o valor da dedução fiscal com que o acionista pode contar na compra de um apartamento. Além disso, o reflexo do preço real da transação é importante ao fazer reivindicações contra um participante na construção compartilhada.

“Todas as armadilhas na execução de transações de cessão do direito de reclamação residem nas relações materiais das partes envolvidas”

Podem surgir problemas se o investidor principal ocultar o fato do pagamento parcial do apartamento ao abrigo do DDU. Além disso, o primeiro comprador não pode informar que o apartamento está penhorado ao banco. Para registrar o contrato de cessão, todos os gravames devem ser removidos. Mediante acordo com o novo investidor, a dívida do empréstimo pode ser transferida para ele. Especialistas aconselham a liquidação definitiva do contrato de cessão após seu registro estadual.

Depois de assinado o contrato e registado, o comprador do apartamento deverá ter em mãos os seguintes documentos:

• o contrato principal sob o qual a cessão foi feita;
• confirmação dos pagamentos efetuados no âmbito do contrato principal;
• o ato de transferência dos documentos acima mencionados;
• confirmação do consentimento do desenvolvedor para a cessão;
• contrato de cessão original.

A aquisição de apartamentos em regime de cessão não perderá relevância num futuro próximo. Esta perspectiva é explicada pela presença de um grande número de investidores beneficiados pela aquisição de imóveis em fase inicial de construção. Além disso, existe uma grande percentagem de compradores que mudam a decisão de adquirir um apartamento durante a construção de um novo edifício por diversos motivos privados.

Como você sabe, os incorporadores vendem apartamentos em edifícios novos desde o início da construção. Os preços da habitação nesta fase são relativamente baixos, mas no final da construção aumentam significativamente.

Como resultado, todos os apartamentos já estão frequentemente esgotados quando falta mais de um ano para a entrega da casa.

Por esta razão, os interessados ​​só têm uma opção - celebrar um acordo para a cessão do direito de reclamação com o acionista, ou seja, um indivíduo que comprou um apartamento anteriormente.

Outra variante da situação em que a atribuição ajudará- isto é, se comprou um apartamento em fase de escavação e a data de conclusão da casa é constantemente adiada, ou simplesmente mudou de ideias e pretende vender o apartamento antes da conclusão da construção.

O significado e o conteúdo da cessão do direito de reclamação

A cessão é essencialmente operação de compra e venda de habitação, que tem por base um contrato de cessão.

De acordo com o disposto no contrato de cessão de direitos, o acionista (cedente) transfere para a segunda parte da transação (cessionário) todos os direitos e obrigações que estavam previstos no contrato celebrado com a empresa incorporadora.

Isto significa que posteriormente o cessionário será obrigado a cumprir todas as disposições do acordo de participação acionária

O contrato de cessão é regulamentado. Em relação à construção de habitação partilhada, o procedimento de cessão está especificado em.

A cessão só é permitida até o momento em que o acionista assuma a propriedade plena do apartamento.

Prós e contras

Principais benefícios para o cessionário (comprador):

• oportunidade de adquirir moradia no prédio com apartamentos já esgotados
• oportunidade economize na compra(os preços solicitados pelo acionista são geralmente inferiores aos definidos pelo desenvolvedor oficial)
• conveniência em empréstimos hipotecários. O resultado final é que, ao comprar um apartamento “na fase de fundação”, o comprador tem que pagar juros muito antes de se mudar, e o procedimento de cessão permite que você comece a pagar a hipoteca simultaneamente com a mudança.

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Hipoteca na compra de apartamento: condições e documentos

O vendedor, por sua vez, permite que a cessão beneficie como resultado do aumento dos preços pela diferença de custo do apartamento na fase inicial e final da construção, e ao mesmo tempo receber de volta o dinheiro inicialmente pago na compra, sem estar sujeito a penalidades.

A atribuição tem uma desvantagem, mas é bastante significativa - riscos elevados.

Riscos e armadilhas

O principal perigo é que o contrato de cessão o tribunal pode invalidar. Para minimizar esta probabilidade, é importante que o cessionário monitorize o cumprimento de todas as condições obrigatórias.

Estes últimos incluem:

• pagamento integral pelo cedente do valor especificado no acordo de participação acionária
• registrado por escrito consentimento do desenvolvedor para atribuição direitos
• aprovação/consentimento de um banco ou outra instituição de crédito (se o imóvel foi adquirido com hipoteca)

Deve-se levar em consideração que o desenvolvedor pode falir, neste caso será muito difícil para o cessionário recuperar seu dinheiro;

Às vezes acontece que o mesmo apartamento é vendido duas vezes sob um contrato de cessão. Como resultado, geralmente vai para o comprador que primeiro assinou o contrato.

Outra possibilidade desagradável é o não cumprimento por parte do cedente regras sobre notificação obrigatória (por escrito) à empresa desenvolvedora sobre a planeada transferência dos direitos à habitação.

Procedimento para celebração de um contrato de cessão

Todo o procedimento legal é realizado em 4 etapas.

1. Controle e verificação de documentos da empresa desenvolvedora - basta entrar em contato com os representantes da empresa e solicitar os seguintes documentos:

• carta - o principal ato normativo
• certidão de registro de pessoa jurídica junto à autoridade fiscal
• demonstrações financeiras trimestrais
• certificado estadual registro
• documentos de título do terreno
• projeto de construção e declaração do projeto
• licença de construção válida

2. Preparando as partes para a transação

O vendedor é obrigado:

• notificar o desenvolvedor da proposta de conclusão de um contrato de cessão
• obter dele o consentimento por escrito para este procedimento e um certificado atestando a ausência de dívida para com o desenvolvedor
• se a habitação foi adquirida durante o casamento, obter o consentimento do marido ou da esposa (certificado por notário) para vender o apartamento ao abrigo de um contrato de cessão
• se o apartamento estiver hipotecado, obter o consentimento por escrito do Banco para ceder o direito de reclamação
• obter um extrato do Registro Estadual Unificado do apartamento

Participante do DDU (Acordo de Participação Acionária), que adquiriu o imóvel da incorporadora na fase inicial de construção, tem o direito de vendê-lo a outra parte até que o edifício seja colocado em operação. (ler)

Um acordo de cessão de direitos é assinado entre o comprador e o acionista. As partes na transação notificam o desenvolvedor dessa intenção por escrito, fornecendo-lhe uma cópia do contrato. A construtora deve dar o seu consentimento.

A cessão é regulamentada pela Lei Federal nº 214, artigo 11.

Informações do comprador

Na aquisição de um apartamento por cessão de direitos, existem nuances:

1. Na elaboração é indicado o tipo de acordo inicial - base para a transmissão de direitos.
2. O documento especifica um valor fixo e um procedimento de cálculo. Sem esta cláusula, a transação pode ser considerada ilegal.
3. Os documentos do desenvolvedor para as atividades de construção são verificados.
4. O contrato de cessão é certificado por notário.
5. O comprador notifica o desenvolvedor sobre a transação, independentemente de este item constar ou não do documento.

Motivos para concluir um acordo

Os motivos para assinar o documento de cessão são regulamentados pelo artigo 328, parágrafo 1 do Código Civil da Federação Russa. O direito aos bens pertencentes ao acionista (confirmado), nos termos da lei, pode ser transferido para a outra parte no âmbito da transação concluída.

A transição é possível durante a sucessão legal (herança) ou reorganização de uma pessoa jurídica se as instalações forem propriedade de uma organização.

O acionista poderá ceder o direito de reclamação se estiverem reunidas as seguintes condições:

1. A atribuição ocorre depois. Ou a dívida é transferida de uma só vez para uma nova pessoa que participa do contrato. A segunda parte fará o pagamento ao desenvolvedor.
2. A cessão é permitida a partir do registo do documento, até que as partes tenham autenticado a escritura anexa, ou outro documento de entrada em funcionamento do edifício.

A pessoa original que cedeu o crédito é responsável pela invalidade do direito transferido para a nova parte do contrato. Mas o acionista não é responsável pelo incumprimento por parte do promotor das suas obrigações.

Exceção: o participante do DDU atestou a empresa ao novo acionista.

Algoritmo para celebração de contrato

Os direitos decorrentes de documentos de cessão na construção partilhada são transferidos para o novo proprietário na medida em que pertenciam ao antigo accionista. Ações a serem tomadas antes de assinar o contrato:

1. Verificando a documentação do desenvolvedor.
2. Preparação de trabalhos dos participantes.
3. Elaboração de um contrato.
4. Gravação do acordo.

Para verificar a documentação, as empresas recorrem ao escritório da construtora. A administração é obrigada, ao primeiro pedido do adquirente, a fornecer documentos necessários:

1. Certificados constituintes da empresa.
2. Certificado de registro e NIF.
3. Patentes de terras - propriedade ou arrendamento.
4. Demonstrativo financeiro trimestral.
5. Licença de construção.

Juntamente com estes certificados, o comprador tem o direito de solicitar plano de construção. Afirma:

1. Meta projetada.
2. Etapas de construção.
3. Execução da construção civil (prazo).
4. Tempo de colocação em uso da casa (estimado).

A organização deve ter uma declaração de projeto que prescreva como cumprir a obrigação do desenvolvedor. E um acordo confirmando com base em que (meios) a construção está sendo realizada.

Ações das partes na transação

Antes de vender as instalações o vendedor executa as ações:

1. Notifica o desenvolvedor sobre a venda - a organização é notificada por escrito. Caso a empresa não seja avisada sobre a mudança de acionista, a transação pode ser considerada ilegal.
2. O desenvolvedor emite uma licença por escrito – a empresa exige até 5% para o processo de cessão. Já o vendedor vende a área principalmente por um preço superior ao que comprou da empresa.
3. A empresa emite um certificado de pagamento da dívida nos termos do acordo.
4. Consentimento (certificado) de um dos cônjuges para a venda - na compra de imóveis durante o casamento. Leia sobre a divisão de propriedade.
5. Permissão bancária - se o apartamento estiver hipotecado.
6. Extrato do Registro Unificado de Direitos do Estado.

O comprador deve obter a autorização de sua esposa/marido antes da compra (compra de imóvel durante o casamento). O futuro acionista assina e recebe um contrato de empréstimo se o espaço residencial for adquirido com hipoteca.

Composição correta

Após todas as ações, é elaborado um acordo que deve ser registrado. O documento é elaborado por uma construtora, uma imobiliária ou um advogado.

O contrato afirma:

1. Objeto do convênio - nome completo dos participantes, número do documento de participação na instituição de ensino pré-escolar, objeto da transferência (número de quartos, área total e habitacional, número do quarto).
2. Custo, procedimento de pagamento, garantindo o cumprimento das obrigações de pagamento.
3. Deveres e responsabilidades das partes.
4. Conclusão, endereços e assinaturas das partes no acordo.

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Hora do registro

A inscrição ocorre na Câmara de Registro ou Cadastral e no MFC (Centro Multifuncional).

Na presença de um funcionário, os participantes assinam um acordo e fornecem documentos:

1. Bilhete de identidade.
2. Consentimento dos cônjuges, se necessário.
3. Documento de compra previamente assinado com o desenvolvedor.
4. Informação sobre a dívida para com a empresa ou documento sobre a transferência da dívida para um novo acionista.
5. A permissão da empresa para ceder direitos.
6. Confirmação do banco (se for garantia) e contrato de empréstimo, se houver hipoteca.

Após a apresentação dos documentos, é paga a taxa estadual. Cada comprador tem seu próprio recibo. O registrador preenche o requerimento. Indica: o objeto, parâmetros técnicos e dados dos participantes da compra e venda.

O funcionário do serviço cadastral aceita o contrato assinado, originais e cópias dos papéis. O vendedor e o comprador recebem um recibo com a data do documento registrado.

O tempo de certificação é de 5 a 10 dias úteis.

Na hora marcada, o comprador retira o contrato certificado. O vendedor recebe o documento originalmente assinado com o desenvolvedor.

Quais são os recursos?

O comprador substitui o proprietário original. Por acordo, ele recebe a extensão dos direitos que o vendedor tinha.

O participante DDU tem o direito de exigir a transferência de propriedade em horário determinado. Mas o documento de participação está sujeito a registo obrigatório e o direito de reclamação entra em vigor a partir do momento da certificação. A transferência de direitos ao abrigo do DDU é efectuada e pode demorar vários meses.

Mas se os medidores forem transferidos para o acionista, a cessão perde o sentido: o incorporador cumpriu suas garantias e o acionista exerceu o direito ao DDU. Nesse caso, é assinado um contrato regular de compra e venda.

Com o DDU, a cessão é realizada apenas a partir do momento do registro até a transferência do imóvel para o proprietário.

Conclusão

A cessão de direitos de reclamação não constitui, enquanto tal, um documento de compra e venda de espaço habitacional. Este é um método onde as partes mudam (o acionista ou o adquirente) de acordo com o desenvolvedor.

Ao pagar os recursos do contrato, o novo proprietário adquire os direitos e responsabilidades do documento principal previamente celebrado com a construtora.

A cessão de direitos está sujeita à taxa de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares:

1. Residente da Federação Russa - 13%.
2. Não residente - 30%.