Право участников долевого строительства на собрание. Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками. На основании каких законов Крокус Групп будет достраивать объекты? На данный момент отсутствуют заявления о намерении от застро

Участие дольщика в процедуре банкротства застройщика - обусловленная объективными причинами потребность. Попадание в подобную ситуацию для дольщика большой стресс, однако, необходимо постараться занять активную позицию в данном споре и отстаивать законные интересы. В строительных компаний знание своих прав и обязанностей — необходимый элемент в любой сделке. Законодатель , позволяющих выражать свое мнение и принимать решения, влияющие на ход процедуры банкротства в целом. Подробнее о собрании дольщиков рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Вопрос 1: Зачем идти на собрание участников строительства?

Включение в реестр кредиторов застройщика в качестве участника строительства позволяет дольщикам участвовать в специальном собрании кредиторов-участников строительства. В рамках данного мероприятия только дольщики обладают правом голоса. Посещение собраний участников строительства для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может повлиять на дальнейшую судьбу многоквартирного дома, финансирование строительства которого было осуществлено.

Вопрос 2: Когда проводится собрание участников строительства?

Организацией и проведением собрания кредиторов занимается арбитражный управляющий, именно он, по общему правилу, и уведомляет участников строительства о проведении очередного собрания. Уведомление должно быть получено участником строительства по почте не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания, иным способом - не менее чем за 5 рабочих дней. Сведения о собрании включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и публикуются в газете «Коммерсантъ». Данный информационные ресурсы целесообразно просматривать, чтобы не пропустить назначенный день.

Вопрос 3: Можно ли провести собрание участников строительства самостоятельно?

Арбитражный управляющий может организовывать собрание дольщиков по непосредственному требованию его созыва участниками строительства. Для этого необходимо соблюсти определенную процедуру. Комитет кредиторов должен направить требование арбитражному управляющему, включающее перечень вопросов, предлагаемых к обсуждению. Внимательно следует подходить именно к этапу формулировки вопросов, поскольку именно в таком виде они будут представлены на голосование — арбитражный управляющий не вправе их изменять. У арбитражного управляющего есть три недели для организации собрания с момента получения требования кредиторов. Только при условии, что собрание не назначено и не проведено в указанный срок, участники строительства вправе самостоятельно провести собрание.

Вопрос 4: Что взять с собой на собрание?

На собрании участников строительства необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность. Кроме того, поскольку на собрании участников строительства голосовать имеют право только дольщики, то не лишним будет в качестве подстраховки и копия определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Вопрос 5: Какие вопросы решаются на собрании участников строительства?

Во-первых, только на собрании участников строительства решается вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК.

Во-вторых, сам вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства.

В-третьих, решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

На собрании участников строительства могут решаться и иные вопросы, имеющие особое значение для каждого конкретного случая, но решение вышеуказанных вопросов невозможно без созыва собрания дольщиков.

Каждый дольщик, чьи требования включены в реестр кредиторов застройщика, обладает правом голоса на собрании участников строительства. Хотелось бы обратить внимание, что размер требований дольщика определяет степень его влияния на конечное решение. Это связано с тем, что количество голосов конкретного дольщика прямо пропорционально размеру его требований по отношению к общей сумме задолженности застройщика. Поэтому, если ваши требования составляют значительную долю в реестре кредиторов, то участие в собрании участников строительства приобретает особый смысл. В целом для принятия решения установлен кворум — 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Вопрос 7: Обязательно ли присутствовать на собрании участников строительства лично?

Участие кредитора-дольщика в собрании участников строительства, безусловно, необходимо, однако форма такого участия может быть различной. Дольщик может лично присутствовать на собрании участников строительства и отстаивать свои интересы, но ничто не запрещает ему отправить на собрание своего представителя. Поскольку каждое действие кредитора влечет определенные юридические последствия, то присутствие на собрании лица, обладающего специальными знаниями о специфике банкротства застройщика, является не только полезным, но и желательным. Это лицо может самостоятельно выступать от имени дольщика по доверенности, будучи его представителем, либо оказывать ему поддержку в виде советов и рекомендаций, присутствуя на собрании вместе с дольщиком.

Вопрос 8: Какой тактики поведения стоит придерживаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства фактически решается судьба строящегося объекта, и решается она именно дольщиками. Поэтому надо не стеснятся задавать уточняющие вопросы, относящиеся к теме собрания, если они имеются. Желательно записывать все обсуждения на диктофон. Безусловно, нужно вести себя корректно по отношению ко всем присутствующим: и к арбитражному управляющему, и ко всем участникам строительства, — даже если разразится полемика. Необходимо четко обозначить свою позицию, опираясь на факты, а не на эмоции. Фразы а-ля «а вот у моего соседа/друга/брата было вот так…..» недопустимы, т.к. они не имеют отношения к сложившейся именно у вас ситуации и уводят беседу в сторону. Используйте для аргументации положения закона и опирайтесь на судебную практику.

В заключение отмечу, что право проведения собственного собрания кредиторов, которым наделены участники строительства, — действенный и эффективный инструмент влияния на ход процедуры банкротства в целом. Участвовать в нем нужно всем дольщикам, потому что, пропустив даже одно собрание участников строительства, можно навсегда утратить шанс на поворот дела в ваших интересах.

© Некрасов Олег Сергеевич, 2018.

© Правовой центр Олега Некрасова - Некрасов.РФ, 2018

В России в течение многих лет участие в долевом строительстве жилья занимает нишу популярного, основного способа приобретения квартир. Цена жилого помещения, покупаемого у застройщика на этапе строительства намного ниже квартиры в готовом доме. В отсутствие достаточных средств и при высокой кредитной ставке для многих граждан долевое строительство становится единственным способом улучшить свои жилищные условия.

Приобретать жилье на этапе строительства по законным схемам можно и нужно.

Но, следует понимать, что долевое строительство несет в себе риск. В случае если застройщик столкнется с финансовыми или организационными проблемами, сроки передачи жилья могут быть сорваны, а строительство вовсе может быть заморожено. Причины у этого бывают различны – экономический просчет, небрежность застройщика, кризисная ситуация в экономике, форс-мажоры, или откровенно мошеннические схемы. Именно так на объекте возникают пострадавшие дольщики.

В этой статье мы постарались сложить воедино советы для граждан, которые принимают решение об участии в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах. Статья предназначена для желающих вступить в отношения долевого строительства и поможет уменьшить риски при выборе застройщика, а также наиболее эффективно действовать в случае остановки строительства объекта и при банкротстве застройщика.

Детально об условиях использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры – статья 18.1 Закона № 214-ФЗ

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91

Волею обстоятельств втянутые в банкротство застройщика дольщики не успевают разобраться в тонкостях этой процедуры должным образом, и поэтому порой совершают необдуманные поступки, которые могут нанести вред и им, и другим дольщикам.

Важнейшим мероприятием, обязательным для посещения дольщиками, является собрание участников строительства. К нему нужно готовиться, чтобы занять максимально активную позицию и успешно отстаивать свои интересы. В этой связи следует обратить внимание на несколько нюансов.

Здесь хочется использовать формулировку «нельзя пропускать ни в коем случае», но не будем столь категоричными. Каждый дольщик волен сам избрать тактику поведения в случае банкротства застройщика. Но пропускать собрание участников строительства не рекомендует ни один эксперт.

Во-первых, потому, что проводить отдельное от других кредиторов собрание могут только дольщики. Такая прерогатива дает им возможность своими же голосами влиять на ход процедуры банкротства в целом. Во-вторых, правом голоса на таком мероприятии обладают исключительно участники строительства (это обусловлено его спецификой). Пример: вы пропустили собрание участников строительства, а на нем без вас решили судьбу дома (это может быть и передача другому застройщику, созданному ЖСК и т.д).

И если присутствовать на собрании дольщик не может по объективным причинам, то следует отправить на него своего представителя. Желательно, с юридическим образованием.

Порядок назначения и проведения собрания строго регламентирован

Собрание участников строительства не бывает неожиданным. Порядок его назначения прописан в законе, который претворяет в жизнь арбитражный управляющий. Дольщики уведомляются о предстоящем собрании заблаговременно, но не позднее, чем за 14 дней до даты проведения (если речь идет о почтовых уведомлениях) и не менее, чем за 5 рабочих дней, если речь идет об иных способах. Кроме того, сведения о банкротстве публикуются в СМИ.

Обязательность созыва собрания

Дольщикам следует знать, что некоторые вопросы не могут быть решены без проведения собрания участников строительства. К ним относятся следующие моменты:

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК;

Вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства;

Банкротство застройщика - процедура тонкая

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

Для принятия решения установлен кворум - 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Что взять на собрание

Безусловно, с собой необходимо иметь любой документ, удостоверяющий личность. Напомним, что на собрании вправе голосовать только дольщики. В этой связи будет не лишним захватить с собой копию определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Будьте тактичны

Стрессовая ситуация может легко выбить дольщика из равновесия, но собрание участников строительства - не лучшее место для выяснения отношений и высказывания недовольств. Главная цель мероприятия - решить поставленные вопросы с наименьшими затратами. На этом собрании ваше оружие - факты. На них и нужно основывать свою позицию. И не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, вести диктофонную запись мероприятия для дальнейшего анализа юридических последствий. Помните, что на собрание вы пришли, чтобы решать общую проблему, а не создавать новые.

Которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.

В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:

Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка.

Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.

Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование ". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".

Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".

К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".

Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.

При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.

Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.

Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.

Специально для

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, - одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2-3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах. В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок. Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2-3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год. Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам. Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее - постановление № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (постановление АС Московского округа от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который также несет в себе платежную функцию.

Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальный подход, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом в случае, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).

Зато, если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и другие соглашения.

Однако если привлечение денежных средств инвестора осуществляется на основании нескольких сделок, субъектный состав по ним должен полностью совпадать, поскольку в ином случае у инвестора возникают лишь права требования к разным компаниям по разрозненным обязательствам, а не возможность переквалифицировать сделки в договор долевого участия в строительстве и добиться признания права собственности на профинансированный объект недвижимости (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 04.05.2017 № 11-5499/2017). В таком случае право собственности инвестора на объект недвижимости не может быть основано только на одном факте уплаты им покупной цены своему контрагенту. Помимо этого необходимо также учитывать содержание и исполнение соглашений, заключенных между всеми участниками правоотношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.06.2017 по делу № 33-22377/2017).

Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13). Данный подход в настоящее время утвержден в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиума ВС РФ от 19.07.2017.

Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий, учитывая его статус потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений с целью минимизации объема своей ответственности перед инвестором.

Срок передачи жилого помещения

За нарушение срока передачи жилого помещения застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 9%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Порядок определения данной неустойки определен п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы.

Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430).

При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное в соответствии со ст. 415 и 421 ГК РФ.

Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки (п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ). С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает (Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839).

Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию

Определенные сложности у инвестора возникают также в случае, когда застройщик уклоняется от ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Если дом фактически достроен, квартира или иное жилое помещение инвестору переданы по акту приема-передачи и полностью им оплачены в соответствии с условиями заключенного договора, он вправе подать иск о признании права собственности на свое имущество (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.04.2016 по делу № 33-5363/2016).

Фактическое получение квартиры во владение инвестор может подтвердить также иными относимыми и допустимыми доказательствами, например свидетельскими показаниями, обращением в полицию и в иные правоохранительные органы, документальные результаты проверок из которых могут подтвердить данный факт.

В отношении объекта незавершенного строительства инвестор может поставить вопрос о признании права собственности на долю как на конкретное жилое помещение, если фактически объект достроен и в нем его можно выделить, так и просто на долю в праве общей долевой собственности. С одной стороны положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п. 4 постановления № 54).

Однако с другой стороны, при оценке положения пострадавших участников долевого строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных граждан (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).

Права инвесторов

Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Закона № 214-ФЗ не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.

Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Указанное право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.

В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).

Инвестор, который готовится к судебному разбирательству по делу о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, должен учитывать еще один очень важный нюанс. Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на строительстве и проектной документации, согласованной им в установленном порядке с компетентными органами власти. При отсутствии доказательств законности возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2017 по делу № 33-28034/2017). Изначально перед выбором застройщика необходимо оценивать не только его финансовое состояние, но и реализованные инвестиционные проекты, добросовестное исполнение своих обязательств, чтобы не столкнуться с такой ситуацией.

Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).

При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.

Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утв. Решением Президиумом данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014.

Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.

Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).

Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.

Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.

Едва ли перспективу остаться с долей в недостроенном доме можно назвать радужной, равно как и застройщику иметь у себя на балансе такой нереализованный объект вдобавок к кредитной нагрузке. Отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать полного возмещения убытков для инвестора нет смысла: не известно сможет ли он вообще что-то взыскать с застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение того даже в среднесрочной перспективе.

Пример

В практике нашей компании был случай, когда инвестор не был готов принять квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками, требующими серьезного ремонта, и рассматривал вариант отказаться от договора. Более того по результатам обмеров БТИ итоговая площадь квартиры оказалась на 10 кв. м больше проектной, что влекло для него обязанность доплатить 500 000 руб.

Инвестор был не вправе требовать от застройщика замены квартиры, поскольку ни законом, ни заключенным договором такая возможность не была предусмотрена, и для оформления права собственности должен был произвести доплату за дополнительные метры. В таком случае инвестору имело смысл принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить разницу, оформить право собственности и обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению дефектов. Все недостатки можно было поименовать в акте приема-передачи или в письме к застройщику, учитывая, что даже подписание акта без возражений не лишает инвестора в дальнейшем права заявлять свои требования.

(Апелляционное определение Челябинского областного суда 13.07.2017 по делу № 11-8644/2017)

В приведенном примере, если бы застройщик уклонился от исполнения обязанности устранить дефекты в квартире, инвестор смог бы взыскать свои расходы на их устранение.

Банкротство застройщика

Более сложной для инвестора является ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, перед которыми он не исполнил обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.

В силу прямого указания, содержащегося в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), за инвесторами арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, вправе признать статус участника долевого строительства при использовании различных схем привлечения денег. Такой подход законодателя связан с необходимостью обеспечения для всех инвесторов равной правовой защиты.

Арбитражный суд вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ). Кроме того, участники долевого строительства обладают статусом залоговых кредиторов по своим требованиям за счет распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в силу п. 7.1 ст. 16, п. 4 ст. 134, ст. 138 и п. 2 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.

Если часть инвесторов добилась признания за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017).

Обратите внимание!

Доли в объекте незавершенного строительства по своему характеру не отвечают признакам жилого помещения, и на них не распространяется действие исполнительского иммунитета, предусмотренного п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Это понятие применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом поведения собственника, являющегося должником в исполнительном производстве. Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым помещением оспариваются на общих основаниях (постановление АС Дальневосточного округа от 28.04.2017 № Ф03-1084/2017).

На жилое помещение можно накладывать арест и даже включать в конкурсную массу должника (постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2013).

В оставшейся части застройщик сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Также действует и право залога у тех инвесторов, за которыми право собственности на долю признано не было (Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971). Они получают статус конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика, где у них в распоряжении есть несколько вариантов, как действовать дальше.

Пример

На собрании участников строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, целью деятельности которого является завершение строительства многоквартирного дома. Для этого участники строительства должны будут внести дополнительные денежные средства на финансирование соответствующих мероприятий, при этом и передача объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении целого комплекса условий и требований. Среди них, например, наличие необходимого имущества для расчетов по текущим платежам, по требованиям кредиторов первой и второй очередей, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования, обеспеченные залогом прав на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Если многоквартирный дом достроен и застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства погашаются за счет передачи им жилых помещений. Обязательным условием такой передачи является то, что таких помещений достаточно для удовлетворения всех требований, а оставшегося имущества застройщика хватит для погашения текущих платежей, для расчетов по требованиям кредиторов первой и второй очередей, а также выполняются иные условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

Объект строительства может быть также продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, права и обязательства должника могут быть переданы другому застройщику для завершения строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15.1-201.15.2 Закона № 127-ФЗ. Данные способы исполнения обязательств застройщика касаются только жилых помещений, инвесторы, профинансировавшие строительство нежилых помещений, вправе претендовать на удовлетворение своих требований в обычном порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2017 по делу № А17-4841/2015).