Vanzarea unui apartament dobandit prin mostenire. La ce ar trebui să fiți atenți atunci când cumpărați un apartament primit prin moștenire? Apeluri la politie, parchet

Tranzacțiile legate de cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare nu sunt neobișnuite astăzi; dar cumpărarea unui apartament primit prin moștenire este încă mai puțin obișnuită. Nu trebuie să vă temeți de acest lucru, dar nu va strica să fiți mai atenți la procesul de înregistrare a proprietății imobiliare ca proprietate!

Cumpărarea unui apartament prin moștenire: probleme care pot apărea

Principala problemă la achiziționarea unui apartament care a fost moștenit este că, împreună cu imobilul, puteți „cumpăra” creanțele de proprietate ale persoanelor ale căror drepturi au fost încălcate în timpul „distribuirii” moștenirii.

Ca regulă generală, moștenirea are loc prin lege și prin testament. Dacă testatorul nu a lăsat nici un testament, atunci mai multe rânduri de moștenitori „intră în joc”. Primii care pot pretinde că primesc o moștenire sunt rudele apropiate ale defunctului - copiii, părinții, soții.

În practică, pot apărea următoarele situații:

• Decedatul nu a locuit cu soția sa, dar nu a oficializat divorțul, deși nu a fost inclusă în numărul de moștenitori de primă linie și ea însăși nu a venit la notar, deoarece nu știa despre moartea soțului ei.
• Toți copiii testatorului au murit, nu are alte rude apropiate; În consecință, moștenirea se repartizează moștenitorilor etapei a doua. Dar copiii care au murit au nepoți care au aflat despre moștenire. Au dreptul de a-l primi prin drept de reprezentare.
• Cea mai interesantă situație poate apărea atunci când moștenitorii sunt anunțați printr-un testament care a fost întocmit cu atâta timp în urmă, încât defunctul însuși nu și-a mai amintit; dar, în ciuda acestui fapt, este legal. În consecință, este posibilă și situația inversă - atunci când există testament, dar moștenitorii nemulțumiți de lege încep să-l conteste.

De fapt, există destul de multe astfel de situații un numar mare de. Prin urmare, dacă decideți să cumpărați un apartament primit prin moștenire, fiți pregătiți pentru neașteptat.

Acest lucru se datorează faptului că notarii nu trebuie să verifice cercul de moștenitori, adică „au încredere” în cei care și-au declarat dreptul de a moșteni.

În plus, legiuitorul sugerează că perioada de 6 luni, care trece de la momentul morții cetățeanului până la deschiderea moștenirii, este destul de suficientă pentru toți cei care doresc să se „prezinte”.

Dacă vorbim despre cei care locuiesc în străinătate sau execută o pedeapsă? Ei nu vor putea veni fizic într-un timp atât de scurt din motive obiective.

În plus, în ciuda faptului că legea stabilește în mod tacit „prioritatea” în materie de succesiune pentru testament, există categorii de cetățeni care au dreptul la o cotă-parte la moștenire. Acestea includ: copii minori, părinți cu dizabilități ai defunctului etc. Prin urmare, chiar dacă testamentul este întocmit corect, dar astfel de „rude” sunt descoperite, instanța este obligată să le aloce o cotă, deși într-un apartament care a fost deja vândut.

În plus, pot exista cazuri în care vânzătorul este recunoscut ca moștenitor nedemn în condițiile legii. Și, în ciuda faptului că tranzacția este aproape „terminată”, apartamentul este returnat proprietarului „de drept”.

Rezultă următoarele: un cetățean nemulțumit depune o cerere la instanță, instanța îi satisface cererea și noul proprietar trebuie să elibereze localul. Desigur, poate cere bani vânzătorului, dar, de regulă, aceștia au fost deja cheltuiți. Mai există speranță pentru activitatea departamentului executorii judecătoreştiși că fostul vânzător are orice proprietate sau depozit care poate fi „transferat” în bani.

Dar asta nu este tot! În conformitate cu legea, dacă o proprietate a fost deținută de mai puțin de 3 ani, atunci la vânzare se plătește o taxă pentru aceasta; Sumele de până la 1 milion de ruble nu sunt impozitate. În consecință, vânzătorul vă cere în lacrimi să indicați exact această sumă în contract. Îi urmezi exemplul și scrii tot ce vrea. Ce diferență face pentru tine? Dar există o diferență. În cazul unui litigiu și „revocare” apartamentului dumneavoastră, puteți solicita înapoi doar suma specificată în contract.

Și în sfârșit, al treilea scenariu posibil „negativ”. În testament, testatorul a oficializat un refuz testamentar: da, el transferă proprietatea asupra apartamentului fiului său, dar acesta trebuie să acorde dreptul de folosință mamei sale pentru tot restul vieții. Deci situația se dovedește: îți cumperi un apartament... și există și o mamă cadou!

Cum să evitați problemele la cumpărare?

Înainte de a semna un contract de cumpărare și vânzare, este necesar să se studieze întreaga „istorie” a apartamentului.

Acest lucru se poate face în mai multe moduri:

• Primiți un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Acest registru conține informații despre toate tranzacțiile imobiliare din 1998. În plus, dintr-un astfel de extras puteți obține informații despre toate sarcinile impuse apartamentului.
• Solicitați un certificat de la proprietar despre persoanele înregistrate.
• Vorbește cu vecinii tăi.

În continuare, ne interesează „soarta” moștenirii și toți contendenții. Dacă defunctul avea un fiu și toate bunurile i-au revenit, atunci disputele legale în acest caz sunt puțin probabile, dar dacă toate bunurile au fost lăsate moștenite, de exemplu, soțului de drept comun cu care a locuit defunctul. anul trecut, atunci merită să te gândești!

De asemenea, este necesar să ne asigurăm dacă au existat cu adevărat refuzuri testamentare de moștenire, așa cum susține vânzătorul apartamentului. Aceste informații pot fi obținute doar de la un birou notarial.

Dacă există mai mulți moștenitori, atunci fiecare persoană semnează pentru sine în contractul de cumpărare și vânzare. În practică, este posibilă o situație în care moștenitorii eliberează o împuternicire unei persoane cu dreptul de a-și reprezenta interesele. Apoi trebuie să verificați conținutul împuternicirii și să plătiți Atentie speciala cu privire la ce „acțiuni” este permisă reprezentantului: de exemplu, dacă poate semna un acord și poate primi bani în baza acestuia.

Nu uitați să verificați însuși identitatea vânzătorului: este chiar cine spune că este? Pentru a face acest lucru, puteți contacta biroul de pașapoarte.

Dar acesta nu este principalul lucru. Cel mai important lucru de început este dovada faptului decesului proprietarului apartamentului. Este foarte posibil ca pur și simplu să fi dispărut sau să fie într-o călătorie lungă de afaceri. Prin urmare, cereți vânzătorului certificatul de deces original sau hotărârea judecătorească (dacă a fost declarat decedat).

Escroci: la ce ar trebui să te ferești?

Cel mai simplu lucru la care se pricep escrocii este să facă testament. Pentru a verifica acest fapt, puteți contacta un notar.

De foarte multe ori, cetățenii necinstiți prezintă un acord de cadou, schimb etc., conform căruia defunctul a reușit să le „transfere” proprietatea înainte de moartea sa. Dar, în majoritatea cazurilor, aceste documente sunt false.

Luați în considerare următoarea diagramă: o rudă îndepărtată (chiriaș, vecin etc.) începe brusc să „ai grijă” de o persoană în vârstă. În mod fraudulos, fraudul semnează o împuternicire generală pentru dreptul de a dispune de apartament. După moartea proprietarului, înainte ca restul rudelor să moștenească, fraudul „scapă” de apartament, îl revinde terților și apoi dispare. Ulterior, toate procedurile legale vor fi conduse cu noul proprietar, deoarece nu există deja nicio urmă a escrocului!

Și, în sfârșit, cea mai „neagră” schemă este atunci când un cetățean este forțat să scrie un testament în favoarea unui terț, iar apoi scapă de el.

Apartament prin moștenire: să cumperi sau nu?

Foarte des există situații în care mai mulți moștenitori refuză moștenirea în favoarea unui singur cetățean. În acest caz, puteți afla motivul refuzului: este totul la fel de bine cum pare la prima vedere?

Sub nicio formă nu subestimați prețul unui apartament, chiar dacă vânzătorul vă cere în lacrimi să faceți acest lucru. Luați în considerare întotdeauna cea mai „proastă” opțiune: este posibil ca moștenitorii să „apara” și să vă ia apartamentul. Ce fel de compensație vei primi atunci?

Nu-ți cunoști drepturile?

Puteți reduce riscul de pierderi într-un alt mod: asigurați tranzacția cu așa-numitul „ asigurare de titlu" Adică, dacă pierzi dreptul la bunuri imobiliare, Companie de asigurari va fi obligat să vă ramburseze toate costurile.

Apropo, despre preț! Nu te-ai alarma dacă un apartament costă cu 20% mai puțin decât costul mediu al unui imobil similar din regiune? Dar ar trebui să fie alarmant! Deși vânzătorii fără scrupule pot justifica o astfel de urgență prin nevoia de a pleca în alt oraș, plata urgentă pentru o operațiune etc.

Împuternicire! Ce riscuri sunt de așteptat din această parte?

in primul rand, nu sunt de acord cu o tranzacție de cumpărare și vânzare prin procură dacă nu doresc să vă prezinte proprietarului din diverse motive (boală, călătorie de afaceri etc.).

În al doilea rând, împuternicirea este revocată în unilateral; iar dacă la momentul semnării contractului acesta era în vigoare, atunci după transferul de bani proprietarul îl poate anula. Apoi mergeți în instanță și cereți ca tranzacția să fie declarată invalidă.

Una dintre circumstanțele principale ale tranzacției poate fi considerată capacitatea juridică a vânzătorului. Este foarte posibil ca vânzătorul să oficializeze o tranzacție de cumpărare și vânzare, iar apoi să se adreseze instanței și să conteste tranzacția.

Să intrăm în mai multe detalii aici. Așadar, instanța ia o decizie în favoarea persoanei incapabile și îi restituie apartamentul. Până în momentul „reînregistrării”, de fapt, atât vechii proprietari, cât și noii proprietari pot locui în apartament. Dar cumpărătorii se află într-o situație în care sunt deținători ai drepturilor de autor, dar nu pot controla soarta apartamentului. Ce să fac?

Banii au fost deja cheltuiți, vânzătorul nu are nicio proprietate, nu-l poți evacua din apartament și nu-l poți sechestra... Prin urmare, în acest caz, există riscul de a pierde, dacă nu toți banii plătiți conform acordul, apoi cea mai mare parte.

Cum se verifică capacitatea juridică a unui cetățean? Contactați un dispensar (cu profil psihoneurologic) sau, cel puțin, cereți să vă vedeți permisul de conducere.

Cineva pierde, iar cineva găsește...cum să fie printre câștigători de la încheierea unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament primit prin moștenire?

Vânzările „mai multe” ale unei proprietăți, din păcate, nu sunt neobișnuite astăzi. Vânzătorii fără scrupule beneficiază, în primul rând, de analfabetismul juridic al cetățenilor și de dorința de a economisi bani.

Mulți agenți imobiliari „negri” motivează în felul următor: dacă apartamentul este revândut de mai multe ori, atunci ultimul cumpărător va fi „conștiincios” și nimeni nu îi va lua apartamentul.

De fapt, nu este așa: dacă proprietatea a fost luată inițial de la proprietar în mod ilegal, atunci, în ciuda numărului viitorilor proprietari, proprietarul o poate returna. Aici veți găsi un extras din Registrul Unificat de Stat foarte util.

Cu toții ne amintim că orice reamenajare a apartamentului trebuie legalizată. Așadar, de ce nu studiem documentele de la ITO pentru a ne asigura că totul este în regulă?

Deși astfel de documente pot fi obținute doar de către proprietar sau persoane înregistrate la acesta. Dacă aveți acte de proprietate, această problemă poate fi rezolvată: veniți la ITO cu vânzătorul și explicați situația pe loc. După achitarea taxei de stat pentru certificat, vi se va da.

Citim cu atentie contractul: toate datele de pe apartament trebuie reflectate in conformitate cu documentele de titlu; verificați totul din nou (vezi Cum să redactați și să executați corect un contract de cumpărare și vânzare de apartament?).

Un subiect separat este plățile pentru un apartament.

Există trei opțiuni:

1. plata cash dupa semnarea contractului pana la înregistrare de stat;
2. plata în numerar după procedura de înregistrare de stat;
3. decontare via seif.

Practica pe termen lung arată că ultima opțiune este cea mai sigură și este solicitată în rândul cetățenilor „cunoașteți”.

Nu uitați să luați o chitanță de la vânzător după ce ați transferat banii. Se întocmește în formă scrisă simplă indicând suma transferată, scopul transferului, numele complet și detaliile pașaportului vânzătorului.

Încă un punct: verificați registrul casei pentru a vedea dacă locuiesc în apartament persoane care, în primul rând, nu pot fi evacuate fără acordul unei autorități speciale (de exemplu, copiii minori) și, în al doilea rând, care au dreptul la viață. rezidența (de exemplu, a fost refuzul testamentar în favoarea surorii soțului etc.).

Dar extrasul din registrul casei ar trebui extins, deoarece într-un extras obișnuit nu veți vedea informații despre cetățenii care au fost eliberați „temporar”, de exemplu, în timp ce făceau serviciul militar sau ispășeau o pedeapsă în locuri nu atât de îndepărtate.

Moștenitorul este căsătorit? Dacă da, atunci solicităm de la acesta acordul legal al soției/soțului său pentru a finaliza tranzacția de cumpărare și vânzare. Dacă soții au divorțat, dar apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, acordul de mai sus este încă necesar.

Este dreptul dumneavoastră să cumpărați sau nu un apartament moștenit. Dar, în ciuda tuturor dificultăților în documente și a capcanelor atunci când încheiați o afacere, puteți găsi adesea o opțiune imobiliară destul de bună, care nu va costa mulți bani, datorită faptului că moștenitorii doresc să obțină rapid „jackpotul” și să împartă. ea între ei.

Și, în sfârșit, dacă doriți să vă protejați complet de toate aspectele negative, amintiți-vă: termenul limită termen de prescripție pentru chestiuni succesorale - 3 ani; prin urmare, după acest timp, nu se pot face pretenții împotriva proprietății. Desigur, există și excepții de la reguli, dar sunt minore.

Alături de cumpărare, vânzare și donație, unul dintre cele mai comune motive pentru dobândirea proprietății imobiliare este moștenirea. Prin moștenire puteți primi un apartament, casă, cabană, teren sau alte bunuri imobiliare.

Intrând într-o moștenire, un cetățean dobândește drepturi de proprietate asupra imobiliare, care include dreptul de utilizare și eliminare. Cu alte cuvinte, el poate efectua orice acțiuni cu acesta - vinde, schimbă, dona, lasă moștenire

În acest articol vom lua în considerare aspecte precum procedura de întocmire a unui contract de cumpărare și vânzare pentru un apartament primit prin moștenire, termenii și procedurile, o listă a documentelor necesare, precum și cea mai presantă problemă - valoarea impozitului și a statului. datorie.

Este posibil să vinzi un apartament care a fost moștenit?

Legea nu stabilește nicio restricție privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare cu bunuri imobiliare moștenite, cu toate acestea, există câteva caracteristici de care trebuie să le cunoască atât vânzătorul, cât și cumpărătorul.

Imobilele primite prin moștenire pot fi vândute după ce au fost finalizate toate procedurile de moștenire necesare și au fost completate documentele necesare:

• Declarați dreptul la moștenire, intrați în acesta în termen de 6 luni de la data deschiderii și primiți un Certificat de Moștenire;
• Înregistrați dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare și obțineți un extras din Registrul unificat al imobiliar de stat;
• Încheierea unui contract de cumpărare și vânzare;
• Plătiți impozit.

Când poți vinde un apartament primit ca moștenire?

Puteți vinde un apartament primit prin moștenire la șase luni de la decesul proprietarului inițial. Adică după intrarea în drepturi de moștenire și primirea unui document de proprietate. Până în acest moment, tranzacția finalizată va fi invalidă.

Legea nu prevede nicio limită de timp pentru tranzacții. Cu toate acestea, trebuie să rețineți că:

• atunci când vindeți bunuri imobile rezidențiale moștenite în primii 3 ani (primii 5 ani - dacă moștenirea a avut loc după 01.01.2016), va trebui să plătiți impozit pe venit;
• Când vindeți bunuri imobiliare rezidențiale după 3 ani (5 ani) - după intrarea într-o moștenire - nu va trebui să plătiți impozit.

Înregistrarea moștenirii

În ziua în care proprietarul imobilului moare, moștenirea se deschide. Ce ar trebui să facă moștenitorii?

• Depuneți notarului o declarație scrisă de intenție de a moșteni;
• Furnizați notarului documente precum pașaportul, certificatul de deces al proprietarului apartamentului, un testament sau un document care confirmă legăturile de familie, documentele de înregistrare și de proprietate ale apartamentului. Puteți citi mai multe despre documente în articol

Nu contează dacă moștenirea are loc prin lege sau prin testament. La numai șase luni după aceasta, moștenitorii vor primi un Certificat de Moștenire și vor putea oficializa proprietatea și dispune de bunul moștenit la discreția lor.

În cazul în care proprietarii imobilului moștenit sunt mai mulți moștenitori, fiecăruia se eliberează un Certificat în care se indică cota-parte care îi aparține fiecăruia.

După primirea certificatului de moștenire, trebuie să contactați Rosreestr pentru a înregistra transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de la testator la moștenitor. După aceasta, este posibilă efectuarea oricăror tranzacții - vânzare, donație, schimb de apartament.

Dacă există mai mulți moștenitori, aceștia vor trebui să ajungă la un acord cu privire la utilizarea și eliminarea apartamentului achiziționat - pot intra într-o tranzacție de cumpărare și vânzare doar prin acord.

Vand apartament

După testament sau moștenire legală, după înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate, procedura de cumpărare și vânzare apartament moștenire nu va fi diferită de cumpărarea și vânzarea oricărui alt imobil rezidențial.

Documentație

Pentru a vinde un apartament va trebui să pregătiți un pachet de documente:

1. pașapoartele părților la tranzacție;
2. document de titlu (Certificat de drept la moștenire);
3. un document care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului (din 2016, acesta este un extras din Registrul unificat al imobiliar de stat, care înlocuiește Certificatul de proprietate);
4. pașaport tehnic pentru apartament.
5. un extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat care confirmă că nu există grevare (gaj, sechestru) asupra apartamentului;
6. certificate de la organizațiile de utilități despre absența datoriilor;
7. certificat de la Departamentul Afacerilor Interne de la locul de înregistrare a proprietății.

Dacă vânzătorul are un soț sau o soție cu care s-a încheiat un acord prenupțial, iar proprietatea moștenită este proprietate comună și nu proprietate personală, va fi necesară permisiunea scrisă și notarială a soțului de a vinde locuința.

Dacă apartamentul a fost înregistrat copil minor, va trebui, de asemenea, să obțineți permisiunea autorității de tutelă și tutelă.

În unele cazuri deosebit de dificile, dacă cumpărătorul are suspiciunea că alte persoane pot revendica drepturile asupra apartamentului moștenit, se poate obține și un refuz scris al potențialului solicitant și atașat la pachetul de documente.

Contract de vânzare

Între cumpărător și vânzător se încheie un contract scris de cumpărare și vânzare, ale cărui condiții obligatorii sunt...

• informații de bază despre părțile la tranzacție (numele complet, data și locul nașterii, locul înregistrării, detaliile pașaportului);
• valoarea obiectului tranzacției;
• informatii despre subiectul tranzactiei (adresa, informatii tehnice corespunzatoare documentatiei cadastrale);
• drepturile și obligațiile părților la tranzacție;
• termenul şi modalitatea de transfer al proprietăţii şi Bani;
• răspunderea părților pentru nerespectarea termenilor contractului;
• data încheierii tranzacției;
• semnăturile părților.

În procesul de încheiere a unei tranzacții, trebuie discutați toți termenii unui contract scris, toate litigiile care apar trebuie rezolvate și trebuie ajuns la un acord necondiționat. După verificarea tuturor documentelor de către un notar și încheierea unui acord între părți, acordul este semnat și sigilat cu sigiliul și semnătura notarului. Tranzacția de vânzare-cumpărare încheiată este supusă înregistrării de stat.

Notă! Unul dintre cei mai esențiali termeni ai unui contract de cumpărare și vânzare de apartament este condiția privind valoarea acestuia. Foarte des, vânzătorul indică în mod deliberat un preț mai mic pentru apartament - pentru a reduce dimensiunea impozit pe venit, până la 1 milion de ruble - cu scopul de a nu-l plăti deloc. Prețul real, și nu „oficial” al apartamentului în astfel de cazuri este negociat verbal între vânzător și cumpărător. Ce pericol prezintă o astfel de decizie? Dacă apare un litigiu, cumpărătorul nu va putea dovedi că a transferat vânzătorului o sumă mult mai mare de bani. Chiar dacă litigiul este luat în considerare de instanță, cumpărătorul va putea pretinde doar suma specificată în contract, și nu suma efectivă anunțată și nedovedită.

Prin urmare, avocații sfătuiesc să se indice în contractul de cumpărare și vânzare valoarea totală de piață a imobilului rezidențial, inclusiv plata anticipată sau depozitul.

Înregistrarea acordului în Rosreestr

După ce contractul de cumpărare și vânzare a fost încheiat și legalizat, trebuie să contactați autoritatea Rosreestr pentru a înregistra transferul de proprietate asupra imobil rezidential de la vânzător la cumpărător.

Puteți depune o cerere de înregistrare de stat la organismul Rosreestr personal sau printr-un reprezentant prin împuternicire, o puteți trimite prin poștă sau puteți utiliza serviciul Centrului Multifuncțional (marca - „Documentele mele”).

La cerere trebuie anexate următoarele documente:

• copii ale pașapoartelor cumpărătorului și vânzătorului;
• contract de cumpărare și vânzare, certificat de acceptare a apartamentului;
• extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor cu informații cadastrale;
• o chitanță care confirmă că cumpărătorul a plătit taxa de stat pentru înregistrare.

Înregistrarea de stat se efectuează pe tot parcursul 10 zile lucratoare de la data primirii cererii și a documentelor.

Taxa de vanzare apartament

După cum am menționat mai sus, vânzarea unui apartament moștenit și vânzarea unui apartament dobândit în alt mod (prin privatizare, în baza unui contract de schimb, act de cadou, cumpărare și vânzare) nu prezintă diferențe semnificative. Impozitul pe venit la o astfel de tranzacție se plătește conform reguli generale impozitarea persoanelor fizice, cu toate acestea, trebuie luate în considerare o serie de caracteristici:

1. Conform părții 1 a articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, la vânzarea unui apartament care a fost în proprietatea moștenitorului de mai mult de trei ani (după 01/01/2016 - mai mult de cinci ani), nu se percepe impozit pe venit. De la data decesului testatorului trebuie să treacă o perioadă de trei ani (cinci ani), și nu de la data primirii Certificatului de Moștenire sau a unui extras din Registrul Unificat de Stat din Rosreestr.

Notă! De la 1 ianuarie 2016 s-au produs unele modificări în normele fiscale - impozitul pe venitul personal este, ca și până acum, de 13%, dar se percepe la vânzarea imobilelor rezidențiale deținute de vânzător de mai puțin de 5 ani.

1. Moștenitorul are adesea dorința de a vinde bunurile imobile moștenite cât mai curând posibil. Pot exista multe motive pentru aceasta, de exemplu, locuirea într-o altă regiune, necesitatea de a plăti datoriile testatorului din veniturile din vânzarea proprietății. Dacă locuința este vândută în primii trei ani (primii cinci ani - dacă moștenirea a fost deschisă după 01.01.2016) - tranzacția este supusă impozitării.
2. Dacă valoarea tranzacției este mai mică de un milion de ruble (de exemplu, dacă se vinde o cotă dintr-un apartament), nu se plătește nicio taxă. Dacă valoarea tranzacției depășește un milion de ruble, impozitul pe venit este de 13% pentru cetățenii Federației Ruse și de 30% pentru străini pentru suma care depășește un milion de ruble (conform paragrafului 2 al articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Taxa se plătește la Fiscul local după depunerea declarației până la data de 30 aprilie a anului următor.

Cum să evitați plata impozitului?

Deci, nu trebuie să plătiți impozit dacă...

• Au trecut mai bine de trei ani de la decesul proprietarului inițial al apartamentului - dacă acesta a murit înainte de 01.01.2016, mai mult de cinci ani - dacă a murit după 01.01.2016.
• Costul locuințelor moștenite este mai mic de 1 milion de ruble.

Notă! Unii vânzători fără scrupule, în efortul de a evita plata taxelor, subestimează în mod deliberat valoarea proprietății, uneori chiar la mai puțin de un milion. În acest caz, în primul rând cumpărătorii sunt expuși riscului. În primul rând, după cum sa menționat mai sus, în cazul unei dispute și al rezilierii forțate a contractului de cumpărare și vânzare, aceștia nu vor putea dovedi suma plătită efectiv. suma de bani si va primi doar ceea ce este specificat in contract. În al doilea rând, ei vor fi lipsiți de scutirea fiscală prevăzută de lege proprietarilor de locuințe noi: vor trebui să plătească 130 de mii de ruble.

Nu trebuie pierdut din vedere faptul că Autoritatea taxelor cunoaște bine infracțiunea de evaziune fiscală și poate trage la răspundere vânzătorul vinovat pentru îmbogățirea fără justă cauză.

Legislația prevede avantaje fiscale pentru anumite categorii de cetățeni. Deci, sunt scutiți de la plata impozitului...

1. Pensionari;
2. Persoane cu handicap din grupa I sau II;
3. Copii cu dizabilitati.

Dacă vânzătorul se încadrează într-una dintre categoriile enumerate, el ar trebui să depună la localul său oficiu fiscal cerere de scutire de impozit, atașând copii ale documentelor care confirmă vârsta de pensionare sau handicap. Principalul lucru este să depuneți în timp util o cerere și documente care confirmă dreptul la beneficiu fiscal. După ceva timp, se va primi un răspuns pozitiv de la biroul fiscal.

Dificultăți la cumpărarea și vânzarea unui apartament moștenit

Dacă moștenitorul a contactat notarul în timp util și a completat corect toată documentația, nu ar trebui să existe probleme cu înstrăinarea în continuare a bunului moștenit. Cu toate acestea, ar trebui să fii întotdeauna pregătit pentru circumstanțe neprevăzute.

Principala dificultate cu care se confruntă vânzătorul unui apartament moștenit este găsirea unui cumpărător. Potențialii cumpărători sunt adesea alarmați de posibilitatea apariției subite a altor moștenitori care nu au intrat în moștenire în timp util. Chiar dacă moștenirea a avut loc conform unui testament, poate exista întotdeauna o rudă care dorește să conteste testamentul în procedura judiciara. Dacă instanța evaluează toate împrejurările cauzei și decide că noul moștenitor nu a intrat în drepturi de moștenire din motive temeinice, ci are dreptul la imobilul în litigiu, tranzacția de vânzare cumpărare finalizată poate fi declarată nulă.

În fiecare zi se încheie un număr mare de tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare. Cu toate acestea, printre aceste tranzacții nu sunt multe care sunt legate de achiziționarea de apartamente și case moștenite. Întrucât astfel de contracte sunt asociate cu un număr mai mare de riscuri decât de obicei, deși atrag potențiali cumpărători cu câteva avantaje foarte semnificative. Să încercăm să înțelegem nuanțele pentru a înțelege despre ce vorbim de fapt.

Cuprins:

Riscuri la achiziționarea de apartamente primite prin moștenire

Principala „capcană” a tranzacțiilor mai sus menționate este posibilitatea de a dobândi, alături de apartamentul moștenit, și pretențiile moștenitorilor care se consideră lipsiți. În momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, poate exista un proces în care astfel de moștenitori își apără propriile drepturi, care, după cum li se pare, au fost încălcate în timpul „distribuirii” moștenirii imobiliare. Poate că nimeni nu va putea „redistribui” nimic, dar dacă reușește? Atunci cumpărătorul va avea probleme.

Deci, moștenirea proprietății are loc:

• în lege;
• sau prin testament.

Dacă nu există testament, moștenirea are loc în orice caz conform legii și în funcție de prioritate. Moștenitorii prioritari includ soții, părinții și copiii testatorilor. Și aici se descoperă adesea detalii și nuanțe:

Situațiile de mai sus sunt cele mai frecvente, dar departe de singurele. Aceasta înseamnă că există mult mai multe probleme asociate cu apartamentele moștenite. Deci, atunci când plănuiți să cumpărați o astfel de proprietate, ar trebui să fiți pregătit pentru tot felul de surprize.

Important: Desigur, moștenitorii sunt obligați prin lege să se prezinte în termen de 6 luni de la moartea testatorului. Dar cei, de exemplu, care sunt în străinătate sau în închisoare, din motive evidente, nu pot „să lase totul” și să vină să preia moștenirea. Iar dacă se aplică după expirarea termenului legal, cu siguranță instanța va prelungi acest termen. Acest lucru trebuie reținut.

În plus, este și foarte punct important pot fi considerate „priorități legale” asociate cu moștenirea. Există, până la urmă, categorii de cetățeni care au în orice caz dreptul la o cotă-parte din proprietatea moștenită, indiferent de ce este scris în testament. Iar dacă vor depune cerere în instanță, li se va aloca o cotă-parte chiar și în imobilul vândut.

Iar dacă instanța îl judecă pe vânzător ca fiind un moștenitor nedemn, tranzacția va fi complet anulată. Dar dacă cumpărătorul își va returna banii sau nu este mare intrebare. Este clar că în majoritatea cazurilor fondurile vor trebui returnate nu doar prin instanță, ci și prin executorii judecătorești. Acest lucru nu este rapid, ci doar cu condiția ca fostul vânzător să aibă o proprietate de vândut sau niște economii. În general, totul este complicat și lung, așa că este mai bine să te protejezi fără a te implica în astfel de tranzacții.

Și acestea nu sunt toate „capcanele” de care se poate întâmpla un cumpărător ghinionist și prea încrezător. Dacă vânzătorul vinde un apartament pe care abia l-a moștenit, el poate cere să indice în contract prețul mai mic de un milion de ruble, pentru a nu plăti impozit pe acesta, ca și pentru proprietatea vândută în termen de 3 ani de la proprietate. Și mulți sunt de acord să indice în documente nu suma reală a tranzacției, ci una artificial scăzută. Și riscă doar această sumă și o returnează singuri dacă tranzacția este declarată invalidă și anulată.

Există o altă problemă, care este, de asemenea, foarte frecventă. Este legat de faptul că de multe ori testatorii, care scriu proprietăți imobiliare copiilor lor în testament, prescriu și o clauză conform căreia propriilor lor părinți li se permite să locuiască în acest imobil până la sfârșitul zilelor alocate. Astfel, cumpărătorul, fără a bănui nimic, cumpără nu doar un apartament, ci și rezidenții „obligatori” din acesta. De asemenea, va fi destul de dificil să întoarceți o astfel de tranzacție fără pierderi.

Cum să evitați problemele atunci când cumpărați un apartament primit prin moștenire?

Ți-a plăcut apartamentul? Ești mulțumit de tot, inclusiv de preț? Totuși, nu vă grăbiți să faceți o înțelegere și să semnați un acord. În primul rând, aflați „istoria” reală a proprietății.

Acest lucru este ușor de făcut, trebuie doar să urmați instrucțiunile pas cu pas:

1. Solicitați un extras din Registrul de stat unificat. Răspunsul va indica tranzacții cu apartamentul, începând din 1998 până în prezent. Informațiile despre sarcini vor fi un „bonus”.
2. Comanda, care conține informații despre toți cei înregistrați în spațiul de locuit.
3. Informațiile despre refuzurile testamentare vor fi emise de un notar.
4. Și informații suplimentare despre copii, soți și rude pot fi obținute de la vecinii vorbăreți.

La biroul de pașapoarte puteți afla și informații despre vânzătorul însuși.În orice caz, despre posibilele sale dosare penale - cu siguranță. Și acolo merită întrebat: proprietarul apartamentului a murit cu adevărat? Acum există o mulțime de escroci și în fiecare an devin mai inventivi.

Frauda in vanzarea apartamentelor primite prin mostenire

Cel mai simplu lucru la care te poți aștepta de la un vânzător fraudulos este falsificarea unui testament. Prin urmare, nu ar trebui să fie lene să consultați un notar cu privire la autenticitatea documentului prezentat.

De asemenea, escrocii scapă adesea potențialilor cumpărători contracte false de cadouri sau vânzare. O solicitare către Rosreestr vă va ajuta să înțelegeți aceste probleme.

Mai există unul „interesant”. schema frauduloasa. O rudă îndepărtată, un vecin sau chiar o cunoștință „ocazională” începe să dea semne de atenție și grijă unei persoane în vârstă cu locuință. Apoi, „tovarășului grijuliu” i se dă în mod fraudulos o împuternicire generală. Iar când moare bătrânul, apartamentul se vinde imediat. Și, desigur, escrocii nu avertizează cumpărători de bună credință că vor avea probleme cu moştenitorii proprietarului decedat.

Mai există „agenți imobiliari negri”, tranzacții cu care nu promit nimic bun. Deci este mai bine să evitați cumpărarea unui apartament dacă se știe că acesta a fost moștenit recent.

Merita sa cumperi un apartament primit prin mostenire?

Cu toate acestea, fiecare decide singur dacă își asumă riscuri sau nu. Mai mult, există avantaje în cumpărarea de apartamente moștenite. Uneori destul de vizibil. Puteți reduce riscurile urmând reguli simple:

1. Nu sunteti de acord sa scadeti pretul atunci cand este indicat in contract. În niciun caz! Deoarece cel mai negativ scenariu va duce la faptul că doar această sumă poate fi recuperată de la vânzător.
2. Nu neglijați asigurarea de titlu. Apoi, în caz de pierdere a drepturilor asupra apartamentului companie de asigurari vă va rambursa costurile.
3. Asigurați-vă că verificați cu cea mai mare atenție apartamentul dacă vânzătorul îl vinde cu 20 sau chiar cu 30% mai mic valoare de piață. Nu credeți cuvintele despre o plecare urgentă, o operațiune necesară sau alte circumstanțe - asigurați-vă că proprietatea este „curată” sau nu sunteți deloc de acord cu înțelegerea.

Important: atunci când mai multe persoane moștenesc un apartament, fiecare dintre ele trebuie să semneze contractul de cumpărare și vânzare . Cu excepția cazului în care cineva singur are o împuternicire pentru a efectua astfel de acțiuni și a primi bani.

Cumpărarea unui apartament prin procură: reguli de bază

Mulți oameni sunt interesați de: cât de mare este riscul achiziționării imobiliare prin proxy? Desigur, o astfel de operațiune este plină de riscuri grave. Și ar fi mai bine să faceți cunoștință cu persoana care este proprietarul proprietății și a emis o împuternicire reprezentantului.În plus, trebuie amintit că persoana care a emis împuternicirea are dreptul să o revoce oricând în mod unilateral. Și acest lucru este plin pentru cumpărător de aceleași proceduri judiciare, anularea tranzacției și încercări lungi cu returnarea fondurilor proprii.

Un rol important joacă și capacitatea juridică a proprietarului apartamentului care a emis împuternicirea. Dacă aceasta (capacitatea juridică) este în dubiu, tranzacția va fi anulată și în instanță. Și aici cumpărătorul ghinionist își poate lua rămas bun de la banii lui pentru totdeauna. Iar apartamentul va fi returnat cu siguranță cetățeanului incapabil.

Cum se verifică capacitatea vânzătorului? Cereți-i permisul de conducere sau faceți întrebări la clinica psihoneurologică locală.

Cum să nu pierzi când cumperi un apartament primit prin moștenire?

Există apartamente care sunt vândute și revândute literalmente „în cercuri”. În astfel de situații, escrocii beneficiază de analfabetismul juridic al populației și de dorința irezistibilă de a economisi bani, chiar și în detrimentul propriei securități financiare.

Mulți sunt siguri: dacă instanța, în calitate de ultimi cumpărători, îi recunoaște drept „proprietari de bună credință” în „caruselul” unei proprietăți imobiliare, apartamentul va rămâne al lor. Dar nu! Judecătorul va ajunge la capăt. Și indiferent câți proprietari au fost, acesta va returna locuința proprietarului legal inițial.

Pentru a fi sigur că apartamentul este achiziționat de la proprietar prin lege, ar trebui să solicitați un extras din ITO - informațiile de acolo sunt de încredere. Și contractul trebuie citit. Citiți încet - toate informațiile referitoare la proprietatea rezidențială vândută sunt afișate acolo.

Puteți consulta un avocat specializat în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Lasă-l să însoțească înțelegerea pentru a fi sigur. Acest lucru, desigur, va costa bani, dar mic în comparație cu ceea ce puteți pierde.

Procedura de plata la achizitionarea unui apartament

Există 3 opțiuni legale pentru plata apartamentului achiziționat:

1. În numerar înainte de înregistrarea de stat a tranzacției, după semnarea contractului principal de vânzare și cumpărare a apartamentului.
2. În numerar după înregistrarea de stat a transferului de proprietate.
3. Prin transferul de bani folosind o cutie de valori.

Practica arată că ultima metodă este cea mai fiabilă, fiabilă și sigură. Cu toate acestea, indiferent de metoda aleasă, este necesar mai întâi:

• verifica daca in apartament sunt inregistrate persoane a caror inscriere ar fi foarte dificila (conform Casei);
• aflați dacă în apartament există chiriași care au dreptul legal de a locui în el pe viață;
• clarificați dacă vânzătorul căsătorit legal are permisiunea notarială de la soț pentru a vinde proprietatea.

Important: a cumpăra sau nu apartamente recent moștenite este doar decizia cumpărătorului. Cu toate acestea, ar fi o idee bună să aflați totul despre proprietatea selectată și să consultați un specialist cu experiență.

Astfel de apartamente au un avantaj solid - sunt adesea mai ieftine decât altele similare. Deci, puteți face cu adevărat o achiziție profitabilă la scară largă. Mai mult, termenul de prescripție pentru cazurile de moștenire este de numai 3 ani. Nimeni nu va mai face pretenții la această proprietate.

Cea mai frecventă întrebare de la un notar: „Am moștenit un apartament, când îl pot vinde?” Într-adevăr, când poți vinde un apartament după moștenire?

Conform legii Federației Ruse (articolul 1111 din Codul civil), un cetățean devine proprietarul unei locuințe moștenite din momentul decesului fostului proprietar al apartamentului (testator).

Codul civil al Federației Ruse Articolul 1111. Temeiuri pentru moștenire

1. Moștenirea se realizează prin testament și prin lege.
2. Moștenirea de drept are loc atunci când și în măsura în care nu este schimbată prin testament, precum și în alte cazuri stabilite de prezentul Cod.

Chiar dacă moștenitorul nu a finalizat încă moștenirea și nu și-a înregistrat drepturile de a deține bunul, în orice caz el devine proprietar.

În caz contrar, de la cine va încasa guvernul plata utilitati publiceși alte plăți pentru apartament în timpul înregistrării moștenirii și procedurilor de moștenire?

Dar, de fapt, moștenitorul intră în drepturi depline de proprietate asupra locuinței și poate dispune de bunul primit numai din momentul înregistrării legale a titlului de proprietar.

Abia atunci un cetățean are dreptul să vândă spațiul de locuit achiziționat și să caute cumpărători. Acest document (certificat de proprietate) este emis de Rosreestr.

De obicei, întreaga procedură de înregistrare a bunurilor imobile moștenite durează în medie 6 luni.

Deci, conform legii, moștenitul are dreptul să dispună de apartament prin moștenire și să-l vândă deja la șase luni după decesul fostului proprietar al spațiului de locuit? Nu atât de simplu. Cod Civil este prevăzut un termen de prescripție (Codul civil al Federației Ruse, articolul 196).

Codul civil al Federației Ruse articolul 196. Termen total termen de prescripție

1. Termenul general de prescripție este de trei ani de la data stabilită în conformitate cu articolul 200 din prezentul cod.
2. Termenul de prescripție nu poate depăși zece ani de la data încălcării dreptului pentru protecția căruia este stabilit acest termen, cu excepția cazurilor stabilite de Legea federală din 6 martie 2006 N 35-FZ „Cu privire la combaterea terorismului”.

Deci, în cât timp după intrarea în moștenire poți vinde un apartament? Pentru încă trei ani următori (și dacă apartamentul a fost moștenit din ianuarie 2016 - cinci ani) de la data înregistrării drepturilor asupra apartamentului moștenit, proprietatea persoanei moștenite este contestabilă.

Acest timp este dat pentru posibila aparitie alți moștenitori cu pretenții mai semnificative asupra apartamentului și cu dorința de a contesta moștenirea.

IMPORTANT! Numărătoarea inversă de trei ani (sau cinci ani) începe din momentul în care o nouă persoană care solicită spațiu de locuit a aflat despre o încălcare a propriilor drepturi (Codul civil al Federației Ruse, articolul 200, alineatul 1).

Codul civil al Federației Ruse Articolul 200. Începutul termenului de prescripție

1. Dacă prin lege nu se prevede altfel, termenul de prescripție curge din ziua în care persoana a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său și care este pârâtul de drept în cererea de ocrotire a acestui drept.

Această perioadă poate fi prelungită sau scurtată (totul depinde de situația specifică). Astfel, dacă ai primit un apartament prin moștenire, atunci vinderea lui înainte de 3 ani este extrem de dificilă. Dar este posibil.

A fost rezolvată întrebarea dacă este posibil să vindeți un apartament primit ca moștenire cu mai puțin de 3 ani în urmă. Să vorbim despre cum să facem asta.

Vânzare anticipată

Dacă un apartament a fost moștenit, când poate fi vândut legal?

Vânzarea unui apartament după moștenire care este în proprietate de mai puțin de 3 ani este permisă de lege.

Dar atunci norocosul moștenitor-vânzător va trebui să plătească impozit pe venit după o tranzacție de succes.

ATENŢIE! Conform noilor modificări aduse legislației Federației Ruse, de la 1 ianuarie 2016, va trebui să plătiți o taxă în valoare de 13% din suma tranzacției dacă vindeți spațiu de locuit înainte de expirarea perioadei de proprietate de 5 ani ( după ce moştenitorul primeşte dreptul de proprietate legală).

Dar dacă noul proprietar vinde apartamentul primit după încheierea perioadei stabilite oficial, el va fi scutit de plata impozitului (Codul Fiscal al Federației Ruse, articolul 217, clauza 17.1).

Codul fiscal al Federației Ruse Articolul 217. Venitul care nu este supus impozitării (scutit de impozitare)

17.1) veniturile primite indivizii care sunt rezidenți fiscali Federația Rusă, pentru perioada fiscală corespunzătoare:

• din vânzarea obiectelor imobiliare, precum și a cotelor din imobilul menționat, ținând cont de specificul stabilit de articolul 217.1 din prezentul Cod;
• din vânzarea altor proprietăți care au fost deținute de contribuabil timp de trei ani sau mai mult.

Prevederile acestui alineat nu se aplică veniturilor primite de persoanele fizice din vânzarea de hârtii valoroase, precum și asupra veniturilor primite de persoanele fizice din vânzarea proprietăților utilizate direct în activități comerciale.

SFAT.Înainte de a vinde un apartament prin moștenire cu mai puțin de 3 ani de proprietate și de a plăti impozit, asigurați-vă că nu există alți moștenitori (sau înarmați-vă cu consimțământul acestor persoane la tranzacție și cu promisiunea de a nu revendica proprietatea) .

Verificați, de asemenea, spațiul de locuit pentru „curațenie” în ceea ce privește creditul, garanția și altele obligații financiare astfel incat vanzarea unui apartament mostenit in urma cu mai putin de 3 ani sa nu duca la multe alte probleme legale.

Evitarea capcanelor

Știind cât durează să vinzi un apartament după moștenire, poți evita multe necazuri.

Așadar, pentru a vinde rapid spațiul de locuit moștenit, ar trebui să înregistrați proprietatea deplină a proprietății cât mai curând posibil.

Plan de acțiune:

Mergem la notar. După ce ați preluat proprietatea asupra apartamentului moștenit (din momentul decesului testatorului), trebuie să veniți la notariat pentru a obține un certificat de proprietate asupra imobilului.

Notarul va solicita următorul pachet de documente:

1. Certificat de deces (original și fotocopie după document). Îl primesc la oficiul de stat la prezentarea unui certificat de deces și a unui raport medical.
2. Testamentul persoanei moștenite prin care se confirmă drepturile asupra bunurilor imobiliare.
3. O cerere care se întocmește în momentul contactării unui notar la fața locului. Acest document vă permite să legitimați drepturile oficiale asupra spațiului de locuit moștenit.
4. Un document care confirmă ultimul loc de reședință înregistrat al defunctului. Certificatul este eliberat de departamentul locativ sau de societatea de administrare.
5. Certificat de radiere a fostului proprietar al imobilului. Îl eliberează la biroul de pașapoarte. Notarul nu solicită întotdeauna acest document, dar ar trebui să-l obțineți pentru orice eventualitate.
6. Un document care confirmă prezența legăturilor de familie între moștenitor și persoana decedată (certificat de căsătorie, certificat de naștere).
7. Will (dacă ai unul).

Dacă nu aveți timp să colectați documente și să mergeți la notariat, puteți apela la un garant. O procură este eliberată persoanei autorizate pentru a efectua astfel de acțiuni (documentul este certificat de notar).

IMPORTANT! Cu cât sunt colectate mai repede Documente necesare, cu atât va fi mai ușoară procedura de înregistrare a moștenirii.

Dacă au trecut șase luni și persoana nu a avut timp să își declare drepturile moștenite, acest termen se prelungește prin hotărâre judecătorească. Persoana moștenită trebuie să-și amintească, de asemenea, că, împreună cu imobilul, moștenește și datoriile defunctului (împrumuturi, ipoteci, alte împrumuturi).

ATENŢIE! Fără rambursare integrală dintre toate datorii, va fi imposibil să vinzi imobile care au fost moștenite! Și aici nu contează că apartamentul a fost moștenit de mai puțin de 3 ani sau mai mult.

Să mergem la Rosreestr.În această cameră de stat, moștenitorul trebuie să obțină un document care confirmă proprietatea.

Înainte de a merge la râvnita hârtie, înarmați-vă cu următoarele documente:

1. Adeverință și înregistrare a spațiului de locuit moștenit pentru înregistrarea cadastrală (dacă aceasta nu a fost făcută anterior).
2. Pașaportul persoanei moștenite.
3. Cerere de înregistrare a drepturilor de proprietate ale moștenitorului (se completează în Rosreest imediat după prezentarea tuturor documentelor colectate).
4. Chitanță pentru plata taxei obligatorii (suma sa este de 2000 de ruble).
5. Certificat care confirmă dreptul de proprietate asupra bunurilor moștenite (documentul este eliberat de un notar).

Impozitul pe venit din vânzarea spațiului de locuit

Când un moștenitor decide să vândă un apartament moștenit de mai puțin de 3 ani în proprietate, el ar trebui să se pregătească să plătească impozitul pe venit (Codul civil al Federației Ruse, articolul 558). Această sumă este percepută conform principiilor fiscale general acceptate aplicabile persoanelor fizice.

Codul civil al Federației Ruse Articolul 558. Caracteristicile vânzării spațiilor rezidențiale

1. O condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament în care locuiesc persoane care, în conformitate cu „legea”, își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu rezidențial după dobândirea lui de către cumpărător, este o listă a acestor persoane care indică drepturile lor de utilizare a imobilului de locuit vândut.
2. Un contract de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.
3. Caracteristici de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale care îndeplinesc condițiile de încadrare ca locuințe de clasă economică stabilite de către organism federal puterea executivă sunt determinate de lege.

Pentru a plăti impozitul moștenitorului după finalizarea tranzacției, trebuie să veniți la biroul fiscal cât mai repede posibil și să depuneți o declarație în Formularul 3 Impozitul pe venitul personal (ordinul Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse din 24 decembrie 2014). nr ММВ 7-11/671).

Calculul impozitului la vânzarea unui apartament prin moștenire pentru mai puțin de 3 ani în proprietate se face în conformitate cu articolul 220 din Codul fiscal al Federației Ruse (clauza 2), care spune:

1. Taxa se calculează pe valoarea tranzacției de vânzare care depășește 1 milion de ruble. De fapt, statul oferă moștenitorului o deducere preferențială de un milion de ruble.
2. Impozit pe vanzarea unui apartament prin mostenire mai putin de 3 ani de proprietate pt cetățeni ruși este de 13%, iar pentru cetățenii altor state 30%.

Codul fiscal al Federației Ruse Articolul 220. Deduceri de impozit pe proprietate

2) deducerea impozitului pe proprietate în cuantumul valorii de răscumpărare terenși (sau) un alt imobil situat pe acesta, primit de contribuabil în numerar sau în natură, în cazul sechestrului bunului specificat pentru nevoi de stat sau municipale.

Cum se calculează valoarea impozitului? De exemplu, un apartament care a fost moștenit pentru mai puțin de 3 ani a fost vândut cu 3.500.000 de ruble. Suma de 2.500.000 RUB este supusă impozitării. Calculăm 13% din această sumă și obținem 325.000 de ruble. Aceasta este suma care trebuie plătită după finalizarea tranzacției.

IMPORTANT! Dreptul la o deducere fiscală de 1.000.000 de ruble. dat unui cetățean o singură dată.

Cine nu poate plăti?

Acum știi cât timp după ce ai moștenit poți să-ți vinzi apartamentul și să plătești impozit.

Și, de asemenea, cât durează să vinzi un apartament prin moștenire și să plătești impozit.

Dar există câteva excepții de la reguli.

Impozitul pe venit pe prețul de vânzare al spațiului de locuit moștenit nu se percepe în două condiții:

1. Dacă proprietatea este deținută mai mult de 3 ani (din 2016 mai mult de 5 ani).
2. Dacă spațiul de locuit a fost achiziționat pentru o sumă mai mică de un milion de ruble (acest lucru este posibil atunci când cumpărați o cotă sau o cameră într-un apartament).

• copii cu dizabilitati;
• persoane aflate în vârstă de pensionare;
• persoanele cu dizabilități din grupele 1 și 2.

Pentru a fi scutit din punct de vedere legal de la plata impozitului pe venit atunci când vindeți un apartament prin moștenire care este deținut de mai puțin de 3 ani, trebuie să mergeți la NI și să scrieți o cerere. Cererea trebuie să fie însoțită de documente de confirmare categorie preferenţială cetăţenii.

În acest articol, v-am spus câți ani mai târziu puteți vinde un apartament după moștenire, dar chiar dacă toate formalitățile și termenele au fost respectate cu atenție, există riscul unor circumstanțe neprevăzute.

Prin urmare, pentru a efectua astfel de tranzacții este mai bine să utilizați avocat profesionist cu experiență în lucrul cu bunuri imobiliare moștenite. Acum știi totul despre ce să faci dacă ai moștenit un apartament și când îl poți vinde.

Uneori, moștenitorii doresc să vândă imediat locuința moștenită. Ar putea fi multe motive pentru asta. Dar trebuie să țineți cont de nuanțele unei astfel de tranzacții. Una dintre problemele stringente legate de moștenire este când poți vinde un apartament după moștenire?

Când poți vinde un apartament moștenit?

Prin lege, succesibilul devine proprietar de la data decesului testatorului. Chiar dacă nu a formalizat încă pe deplin moștenirea (încă nu există certificat), chiar dacă nu și-a înregistrat dreptul la Rosreestr, dar este în continuare titular. De parca " retrodatare" Cui altcineva ar trebui să ceri impozite, utilități și alte plăți pentru perioada în care se desfășoară procedura ereditară, care poate dura de la șase luni sau mai mult?

Dar, de fapt, proprietarul nou bătut poate vinde, da, etc. după înregistrarea oficială a titlului de proprietar. În caz contrar, tranzacția nu se va efectua în Rosreestr, iar documentele nici măcar nu vor fi acceptate. Moștenitorul va fi considerat a fi un vânzător neautorizat.

Unele imobile sunt supuse unui drept de drept, al cărui efect trece succesorului. Și în timp ce deținătorul gajului (de obicei băncile contracte de împrumut) nu va da consimțământul scris pentru vânzare, acțiunile vânzătorului vor fi ilegale.

Deci, pentru a face posibilă vânzarea unui apartament de către un moștenitor, sunt necesare următoarele:

• obținerea unui certificat de moștenire;
• inregistreaza imobilul la registrul cadastral (daca nu a existat) sau actualizeaza datele cadastrale (face modificari);
• ține starea înregistrarea drepturilor de locuință în Rosreestr;
• să obțină consimțământul pentru încheierea unui acord de la creditorul ipotecar sau să ramburseze ipoteca (dacă a existat o ipotecă).

Taxa de vanzari

Multe proprietăți moștenite nu devin case pentru moștenitori. Aceștia din urmă se grăbesc să vândă imobilele pe care le-au moștenit. Uneori, motivele pentru aceasta sunt neînțelegeri între succesori, o nevoie urgentă de bani, disponibilitatea altor locuințe etc.

Găsirea unui cumpărător, negocierea prețului și înregistrarea nu sunt toate preocupările vânzătorilor moștenitori. Urmeaza obligația fiscală către stat cu încasările din tranzacție. Acest Cheltuieli suplimentare vânzător pe lângă taxa de stat pentru moștenire (vezi).

• Cota de impozitare este de 13% cost total imobiliare de vanzare. Acesta trebuie plătit la biroul fiscal teritorial (la locul de reședință al persoanei impozabile). Pentru nerezidenți impozitul este și mai mare - 30%.
• Trebuie să întocmiți corect o declarație în formularul 3-NDFL (a se vedea. Și, de asemenea, în detaliu despre.
• Trimiteți-l la inspecție la timp (cel târziu până la 30 aprilie a anului următor celui de vânzare).
• Plătiți la timp (înainte de 15 iulie) întreaga sumă a impozitului datorat (detaliile bancare pentru transfer pot fi obținute de la Serviciul Fiscal Federal local).

Legea nu conține niciun beneficiu de impozit pe venitul persoanelor fizice pentru vânzarea de bunuri imobiliare (inclusiv pentru categoriile social vulnerabile de cetățeni). Prin urmare, toată lumea va trebui să plătească impozit. Cu toate acestea, proprietarul poate reduce valoarea impozabilă sau poate fi complet eliberat de responsabilitatea față de buget.

Modalități legale de a evita plata/reducerea impozitului

Scutire de impozit

Puteți evita agitația birocratică (înregistrarea și depunerea declarațiilor), precum și să vă protejați de povara fiscală, prin simpla așteptare a 3 ani de la achiziționarea proprietății.

Dacă apartamentul moștenit este deținut continuu de către succesibil mai mult de 3 ani, atunci când este vândut (după 36 de luni), acesta este complet scutit de impozitul pe venitul personal.

Din 2016, a fost stabilită o perioadă de proprietate de 5 ani pentru spațiul rezidențial pentru vânzarea fără taxe. Această perioadă nu se aplică moștenirii locuințelor. Prin urmare, pentru a nu plăti impozit, trebuie să așteptați 36 de luni de la data primirii dreptului de proprietate asupra proprietății moștenite.

Reducerea impozitelor

Puteți reduce valoarea impozitului pe venitul personal până la „0” ruble. Spre deosebire de eliberarea completă, nu trebuie să îndurați 3 ani. Dar birocrația cu declarații nu poate fi evitată.

Procedura de „reducere” a impozitelor este simplă:

1. așa-numita deducere fiscală (suma de 1 milion de ruble) este scăzută din cifra de bază (prețul de vânzare al obiectului);
2. sau costurile de achiziție (costurile de moștenire și înregistrarea proprietății);
3. rezultatul obţinut se înmulţeşte cu 13 la sută.

De regulă, cheltuielile sunt mai mici de 1 milion de ruble, așa că toată lumea folosește o deducere de 1 milion de ruble. Poți doar o opțiune în minus:

• sau deducere;
• sau cheltuieli (la alegerea vânzătorului-contribuabil).

Dacă de vânzare bunuri imobiliare partajate, apoi fiecare acționar depune o declarație separată în nume propriu. Indică valoarea impozitului calculată din valoarea cotei deținute de acesta. Aplicație deducere fiscală se face prin distribuirea acestuia între acționari ca procent, în funcție de mărimea fiecărei acțiuni (adică nu fiecare acționar aplică 1 milion de ruble, ci 1 milion pentru întregul obiect).

Prețul locuinței este indicat în contract (această sumă trebuie reflectată în Înapoierea taxei). Valoarea contractuală se stabilește de către părți, dar dacă se dovedește a fi mai mică decât valoarea cadastrală, atunci în scopuri fiscale se admite o sumă de cel puțin 70% din valoarea cadastrală.

Riscuri fiscale și răspundere

Practic, nu există metode de jonglare și denaturare a circumstanțelor necunoscute autorităților fiscale pentru a economisi taxe (subestimarea costurilor, umflarea cheltuielilor etc.). Este din ce în ce mai dificil să rămâi un debitor original și inventiv.

• Aproape toate proprietățile imobiliare din Rusia au fost evaluate și acum au fost evaluate valoarea cadastrală. Este aproape de prețul real de piață la care locuințele sunt vândute pe piață.
• Și acum prețul contractului tău va fi comparat cu prețul cadastral. Dacă este sub 70%, impozitul se va calcula nu pe suma din contract, ci pe 70% din valoarea cadastrală.
• Inspecția poate identifica raportări discutabile chiar și în etapa de solicitare a informațiilor despre spațiile rezidențiale din Rosreestr.
• În continuare amenință audit fiscal(offsite sau offsite). Pe baza rezultatelor, este probabil să se stabilească taxe suplimentare, împreună cu amenzi și penalități.

Experții în domeniul minimizării impozitelor recomandă ca raportarea să fie cât mai transparentă. Ei iau plata mai în serios și, dacă aveți întrebări dificile, contactați inspectoratul local (de preferință chiar și în scris) pentru clarificări.

Cumpărarea unui apartament de la moștenitori: riscurile cumpărătorului

Poate că unul dintre cele mai riscante tipuri de tranzacții de pe piața imobiliară este cumpărarea unui apartament după o moștenire. Există multe amenințări ascunse, care uneori vin ca o surpriză chiar și pentru vânzător însuși.

Este recomandabil să implicați în tranzacție un prieten, un avocat de încredere sau un agent imobiliar. Dacă acest lucru nu este posibil, atunci trebuie să urmați cu strictețe instrucțiunile de mai jos pentru a minimiza cumva riscurile la cumpărarea unui apartament prin moștenire.

Instrucțiuni despre cum să cumpărați corect un apartament moștenit

Prima impresie

Opțiunile cu condiții de cumpărare atractive, în special la un preț atractiv, sunt luate în considerare cu o atenție deosebită. Deși adesea motivele prețului scăzut nu sunt „capcane”, ci dorința de a împărți rapid moștenirea primită. Datorită acestui fapt, costul poate fi cu 5-10% mai mic decât media pieței. Dar dacă prețul este prea mic, este logic să te gândești serios la motivele pentru care moștenitorul vrea să scape de moștenire.

Întâlnire cu vânzătorul

În primul rând, ar trebui să-i verificați identitatea cu pașaportul și să aflați dacă este proprietarul sau acționează prin împuternicire. Dacă aveți de-a face cu un reprezentant, atunci este necesar un contact personal cu proprietarul (de preferință în prezența martorilor și în incinta vândută). În timpul conversației, află:

• motive de vânzare;
• istoria locuinței (cum a apărut primul proprietar (privatizare, participare pe termen lung la construcția unui bloc de locuințe), cum a fost achiziționată proprietatea de către vânzător etc.);
• există persoane înregistrate sau alți cetățeni care au drept de ședere (cei care au refuzat privatizarea, legatari în temeiul testamentului, cei care au fost eliberați din cauza înrolării în armată, condamnării, călătoriilor în străinătate etc.);
• modul în care s-a obținut certificatul de moștenire (dacă a existat/nu a existat litigiu legal, dacă au existat alți solicitanți și care notar (numele complet, adresa notarului) a efectuat înregistrarea bunului moștenit). Cumpărarea unui apartament prin testament sau prin lege are aceleași riscuri, cu toate acestea, este important să aflați baza de intrare (poate că acest lucru vă va permite să evaluați corect imaginea de ansamblu și să evaluați corect perspectiva de cumpărare și vânzare);
• prezența/absența problemelor cu locuința în tehnic(reamenajare ilegală (reechipare), erori de documentare, în Registrul Unificat de Stat, Comitetul Proprietății de Stat etc.)
• întrebări despre datoria locuințelor (plăți de utilități, companii de furnizare a energiei: gaze, electricitate, apă etc.);
• există sarcini (ipotecă, chirie, leasing etc.);
• motivele pentru care autoritatea de a vinde este transferată unui mandatar (dacă nu proprietarul însuși este cel care vinde);
• discutați termenii principali ai contractului (preț, termen de încheiere etc.);
• alte intrebari.

Fără depozite

Înainte de a semna contractul, nu trebuie să încheiați acord preliminar, dați depozite sau lăsați garanții. Locuința este un produs special care se vinde lent și greu. Si se cumpara cu capul rece si fara emotii. Banii sunt mai lichidi decât imobiliare, iar dacă această opțiune eșuează, va exista alta.

Documentație

Studiați cu atenție documentația de locuință solicitată:

• documente de titlu:
  • certificat de moștenire;
  • acord privind împărțirea acțiunilor moștenite;
  • contracte de vânzare-cumpărare, donație, privatizare (confirmarea drepturilor testatorului) etc.;
• documente legale:
  • certificat de înregistrare de stat a proprietății (anulat din 15 iulie 2016),
  • extras din registrul de stat;
• documente tehnice:
  • pașaport BTI;
  • plan tehnic;
  • pașaport cadastral sau extras de la Comitetul Proprietății de Stat;
  • rezoluție privind legalizarea reamenajării;
• acordul certificat al proprietarilor rămași, în cazul vânzării de către moștenitori a cotelor din apartament;
• certificat prelungit de persoane înregistrate, certificat de componență a familiei la locul de reședință;
• un extras extins din Registrul Unificat de Stat care conține istoricul tranzacțiilor pentru obiect;
• adeverințe de la direcția locuințe, asociația de proprietari, ERIC despre absența datoriilor;
• certificate de la o clinică de psihiatrie și tratament pentru droguri - pentru a fi sigur de capacitatea juridică a vânzătorului;
• permisiunea consiliului de tutela daca proprietarul este copil sau chiar daca este pur si simplu inregistrat la adresa;
• si altii.

În primul rând, aflați când a fost transferată moștenirea. Dacă legenda este proaspătă (până la 1 an), atunci riscurile cumpărătorului sunt reale.

Indiscutabilitatea rezultatului operațiunii este garantată atunci când succesorul a deținut proprietatea pentru o perioadă lungă de timp (5 sau mai mulți ani).

De asemenea, merită să fiți atenți la conformitatea informațiilor primite de la proprietar cu documentele, precum și la prezența/absența erorilor, contradicțiilor etc. în documentația propriu-zisă.

Inspecţie

Efectuați o inspecție amănunțită a proprietății pentru relevanța aspectului, integritatea comunicațiilor și echipamente de inginerie(tablouri electrice, ventilație etc.). Pe parcurs, puteți să vă uitați la vecini (mai ales la parter) și să întrebați dacă există vreo reclamație cu privire la apartament (pentru inundații, încălcări ale standardelor de salubritate, urbanism, întreținere a locuințelor etc.).

Convorbire cu un notar

Mergeți la notarul care a procesat moștenirea pentru o programare și aflați: despre puritatea cazului de moștenire, neînțelegeri și conflicte între solicitanți, dispute legale (dacă există). Notarii vor fi reticenți în a împărtăși astfel de informații, dar dacă o astfel de vizită este făcută împreună cu însuși moștenitorul-vânzător și notarului i se explică că interesul este cauzat de viitoarea cumpărare și vânzare, atunci Informații generaleîl poți obține (care este deja valoros). În plus, puteți solicita informații de la notar despre arestări și restricții privind spațiile de locuit care se achiziționează.

Interogare baza de date

Verificați moștenitorul-vânzător, ceilalți moștenitori și testatorul dacă există proceduri judiciare și proceduri de executare:

• pe site-ul web al Serviciului de Stat Antimonopol al Federației Ruse „Justiție” (site-ul web general al instanțelor din Federația Rusă) adresa: https://sudrf.ru, în fila „căutare cazuri și acte judiciare”
• pe site-ul web al FSSP al Federației Ruse (executorii judecătorești), adresa: http://fssprus.ru, în serviciul „Banca de date a procedurilor de executare”.

Anchetă

Prin intermediul prietenilor (dacă aveți astfel de legături) în departamentele teritoriale de poliție (la locația proprietății moștenite) aflați despre verificări despre fraudă și alte infracțiuni împotriva vânzătorului și a altor părți interesate.

Decor

Este mai sigură formalizarea tranzacției notariale și de preferință la același notar care s-a ocupat de această moștenire. Dacă proprietatea este comună, atunci legalizarea este condiție prealabilă legalitatea tranzacției. Această formă de acord va elimina multe riscuri, deoarece notarul este deja la curent cu evenimentele. În plus, verifică legalitatea tranzacției (adică „puritatea legală”) și în caz de probleme este personal responsabil pentru defectele proprietății sale.

Dar acesta nu este un motiv să te distanțezi de asta etapa importanta ca discuţie asupra condiţiilor şi încheierea (semnarea) unui acord.

Reflectați doar în text numere reale si date, mai ales in ceea ce priveste pretul. Nu poți subestima prețul de achiziție, oricât de emoționante ar fi cererile, motivele de greutate și argumentele convingătoare ale vânzătorului. Dacă dintr-un motiv oarecare tranzacția este declarată invalidă, atunci puteți conta doar pe banii a căror sumă este specificată în contract.

O mișcare foarte prudentă ar fi să vă întâlniți cu toți moștenitorii (dacă există) și cu alte persoane interesate de soarta locuinței și să obțineți de la aceștia chitanțe care confirmă absența pretențiilor și obiecțiilor la viitoarea vânzare și cumpărare. Asemenea consimțământuri și aprobări nu sunt cerute de lege, dar câteva propoziții pe o bucată de hârtie garantează atât de multă liniște sufletească. Întrucât în ​​cazul unor pretenții legale din partea acestor persoane, aceste documente se vor transforma în dovezi bune împotriva justițiabilului.

Dacă în timpul derulării activitati de verificare Dacă sunt identificate cel puțin unele îndoieli sau aspecte suspecte (inclusiv în comportamentul vânzătorului și al altor părți interesate), este mai bine să refuzați cu tact achiziția.

Ce trebuie făcut dacă apar probleme după cumpărare

Având în vedere multitudinea de solicitanți (prin lege și testament, deținători de acțiuni obligatorii, moștenitori prin transmitere, reprezentare etc.), eterogenitatea creanțelor acestora (a deveni proprietar, a revendica). compensare bănească, obținerea dreptului de ședere etc.), precum și durata procesului de intrare în moștenire (șase luni cu posibilitatea reintroducerii termenului de intrare), consecințele negative după achiziționarea unui apartament pentru moștenitori pot fi de un varietate imprevizibilă:

Amenințări evidente

Anularea unei oferte

Anularea (invalidarea) judiciară a unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament moștenit încheiată între moștenitor-vânzător și cumpărător apare în cazul unor neînțelegeri, conflicte și clarificare a relațiilor:

• Din partea soțului testatorului din cauza:
  • o dispută cu privire la distribuirea moștenirii fără participarea acesteia (cel mai adesea fostul soț nu a reușit să împartă proprietatea comună);
  • recunoașterea bunului moștenit ca bun personal al soțului testatorului, adică inclus ilegal în masa moștenire;
  • prezentarea creanțelor creditoare împotriva soțului (fostului soț), inclusiv cerința de împărțire a bunurilor comune.
• De la terți țin cont:
  • protecția dreptului său de către proprietarul apartamentului (care nu a avut timp să-și înregistreze drepturile în Rosreestr) de includerea ilegală a apartamentului în masa moștenire (de exemplu, a avut loc vânzarea unui apartament, a cărui înregistrare testatorul s-a sustras în timpul vieții, după moarte apartamentul vândut a fost inclus în masa moștenire, a intrat în moștenire și ulterior vândut);
  • depunerea creanțelor împotriva creditorilor testatorului (aducerea unei creanțe împotriva moștenitorilor sau a bunurilor moștenite);
• Între potențiali moștenitori cu privire la:
  • restabilirea termenului nerespectat pentru intrarea în moștenire;
  • contestare împotriva excluderii nejustificate de la moștenire sau, dimpotrivă, a intrării în moștenire a moștenitorilor neautorizați (nu la rândul lor);
  • contestarea refuzului nelegal al moștenirii altor moștenitori (de exemplu, refuzul a fost făcut sub influența înșelăciunii sau a iluziei);
  • împărțirea acțiunilor succesorale efectuată incorect;
  • contestarea unui acord între moștenitori (care au acceptat moștenirea, dar nu și-au înregistrat încă drepturile de proprietate în Rosreestr) privind distribuirea acțiunilor în moștenire;
  • invalidarea testamentului;
  • dovada rudeniei, care oferă dreptul de a participa la procedura de moștenire (de exemplu, copiii nelegitimi ai testatorului);
  • confirmarea faptului de a fi dependent de testator, a pretinde cota obligatorie;
  • descoperirea unui testament de către o persoană interesată care nu a cunoscut anterior existența acestuia după finalizarea cauzei succesorale;
  • falsificarea documentelor și alte acțiuni ilegale ale vânzătorului în calitate de moștenitor impropriu.
• Din partea testatorului. Sunt situații în care testatorul este declarat decedat printr-o hotărâre judecătorească, iar ulterior apare și încearcă să recâștige bunul care se afla în posesia sa înainte de a fi declarat mort.

Sunt și alte situații. Acestea pot duce la anularea tranzacției doar pe baza unei hotărâri judecătorești, care depinde de circumstanțele cauzei și de capacitatea părților în litigiu de a-și apăra interesele.

Modificarea termenilor contractului de vânzare-cumpărare

De exemplu, conform termenilor testamentului, locuința era supusă vânzării de către executorul testamentului, iar încasările erau acordate legatarului minor. Starea locuinței a lăsat mult de dorit, dar costul ei a compensat acest neajuns. Minorul, ca una dintre părțile contractului, a avut bani virati în contul personal. Ulterior, autoritatea tutelara, actionand in numele legatarului minor, a modificat termenii contractului privind pretul. Și anume, a stabilit prețul apartamentului egal cu prețul pieței. Ca urmare, cumpărătorul trebuie să plătească în plus pentru locuință, ceea ce face ca cumpărarea și vânzarea să fie foarte neprofitabilă pentru el.

Restricționarea drepturilor noului proprietar

Exemplu: testatorul a făcut testament în care a prevăzut înregistrarea pe viață a prietenului său. Succesorul a înregistrat locuința și apoi a vândut-o. Dar nu m-am gândit la legatar. Acesta din urmă, după ceva timp, și-a declarat dreptul, dar noului proprietar. Ca urmare, spațiu de locuit va trebui să împartă cu un străin.

Probleme indirecte

Pe lângă pierderile directe dintr-o tranzacție nereușită, pot exista și costuri generale suplimentare pentru cumpărător.

De exemplu, dupa achizitie s-au facut reparatii costisitoare. Contractul a fost declarat nul, părților li s-a ordonat să returneze totul înapoi (cum era înainte de tranzacție). Chiar dacă prețul de cumpărare al locuinței a fost returnat cumpărătorului, nimeni nu va compensa costurile reparațiilor fără eforturi suplimentare și litigii.

Mai sus vorbeam despre situații problematice simple, a căror rezolvare se rezumă la un litigiu judiciar standard. Dar există povești când cumpărătorul este expus la riscuri crescute și suferă daune duble.

De exemplu, Un apartament a fost cumpărat de la un moștenitor prin testament. Apoi, respectabilul cumpărător revinde proprietatea următorului proprietar cu propriul markup. Și după ceva timp, apar solicitanții pentru o cotă-parte obligatorie la moștenire. Și provoacă toate tranzacțiile (atât prima, cât și cele ulterioare). Ca urmare, cumpărătorul inițial trebuie să returneze prețul contractului proprietarului ulterior. În acest caz, primul cumpărător nu restituie imobilul de locuit (din moment ce acesta devine proprietatea moștenitorilor legali), ci are doar dreptul de a cere restituirea banilor plătiți de la falsul moștenitor (care a cheltuit toți banii și este insolvabila). Astfel, cumpărătorul și-a pierdut apartamentul și încă mai datorează o sumă mare.

Multe probleme potențiale pot fi evitate prin proprietatea și utilizarea atentă și rațională a proprietății.

Trebuie să vă amintiți trei reguli principale:

• Nu vă grăbiți să vă vindeți proprietatea. Deoarece o vânzare ulterioară nu vă va proteja de posibilitatea de a contesta tranzacția și, dacă apar astfel de evenimente, va fi mai dificil să rezolvați consecințele.
• Efectuați reparații, reamenajări și alte îmbunătățiri pe baza autorizațiilor oficiale (dacă este necesar) și cu dovezi documentare ale tuturor cheltuielilor. În cel mai rău caz, aceste costuri pot fi recunoscute ca o pierdere și recuperate de la vânzător.
• După cumpărare, în termen de șase luni sau un an, trebuie să solicitați extrase de la Rosreestr pentru proprietate (vezi informații despre arestări, restricții, litigii legale etc.), precum și de la MFC pentru certificatele de persoane înregistrate. Acest lucru vă va permite să răspundeți rapid la problemele care apar. Doar că uneori întârzierea are consecințe foarte grave. Din aceleași motive, ar trebui să vă înregistrați singur în locuința achiziționată (pentru a primi corespondența poștală, inclusiv corespondența judiciară, în timp util).

Dacă rezultatul tranzacției se dovedește a fi nefavorabil și apar probleme după înregistrarea proprietății, este prudent să respectați următoarele principii.

Trebuie să stai calm

Adică nu faceți pași pripiți și pripiți. Sub nicio formă nu trebuie să te implici în aventurile oferite de vânzător sau de moștenitorul în litigiu. Poate că acesta este un truc care nu va face decât să înrăutățească lucrurile.

Participare maximă la litigiile juridice

Oricare ar fi pretențiile succesorilor, creditorilor testatorului sau ale altor persoane cu privire la bunul moștenit (contestare a unui testament, restabilire a termenului de intrare în moștenire, neînțelegeri cu privire la mărimea cotelor moștenite, obiecții la tranzacțiile cu locuințe etc.), pentru noul proprietar al proprietății acestea pot avea consecințe. Prin urmare, cumpărătorul este în orice caz o parte interesată. Și de îndată ce se cunoaște vreo procedură judiciară, este necesar să se străduiască să se implice în proces (fie ca parte în cauză, fie ca terț), din fericire, referirea la interesul material permite acest lucru. .

Este necesar să fii activ în instanță; nu ar trebui să economisiți bani pentru un avocat/avocat calificat. Va da roade cu pică.

Interacțiunea cu vânzătorul

Este extrem de important să ții legătura cu vânzătorul proprietății nefaste, deoarece acesta are informații mai complete despre proprietatea în litigiu, intențiile contestatorului și alte informații valoroase. Punând împreună eforturi și acționând împreună, puteți obține un avantaj față de reclamant.

Dar o astfel de cooperare trebuie să fie foarte atentă. Este nevoie de vigilență și prudență, deoarece vânzătorul poate juca rolul unui aliat, dar de fapt să fie de partea opusă.

Apeluri la politie, parchet

Pentru a vă proteja drepturile, ar trebui să atrageți cât mai multe forțe posibil. Depunând un raport de poliție despre o amenințare la adresa proprietății, puteți obține o mulțime de beneficii.

• În primul rând, rezultatele inspecției pot fi de un bun ajutor într-un litigiu juridic (deoarece puteți extrage Informatii utile, pe care nu le puteți obține pe cont propriu). Prin urmare, chiar dacă un dosar penal nu este inițiat, vă puteți familiariza cu materialul de refuz și puteți dezgropa ceva util.
• În al doilea rând, însuși apelul la agențiile de aplicare a legii îl poate speria pe viitorul reclamant. Să presupunem că vânzarea de bunuri imobiliare și depunerea ulterioară a unui litigiu în instanță au fost verigă într-un lanț fraudulos. Ochiul unui ofițer de aplicare a legii poate vedea o conspirație. Atacatorii vor prefera să-și abandoneze planul pentru a nu fi prinși într-o crimă.

Vânzarea unui apartament de către un moștenitor: riscuri pentru vânzător

Particularitatea cifrei de afaceri a bunurilor imobiliare moștenite este că nu există garanții absolute pentru nimeni. Alături de cumpărător, vânzătorul se „joacă cu focul”. Și pentru acesta din urmă, există o probabilitate mare de apariție a evenimentelor adverse:

• obligația de a returna banii în cuantumul prețului contractului;
• rambursarea cheltuielilor pentru reparații, reechipare, schimbarea destinației obiectului vândut, care au fost suportate de ultimul proprietar (dacă au loc astfel de investiții);
• compensarea prejudiciului moral și a altor pierderi ale cumpărătorului (pe cale de regres).

Moștenitorii lipsiți, după anularea contractului de vânzare-cumpărare, pot încerca prin instanță să recunoască moștenitorul vânzător ca nedemn. Și dacă acest lucru reușește, atunci el va fi privat de toate drepturile asupra proprietății testatorului. Adică noul solicitant nu își va reduce cota de moștenire, ci o va lua cu totul. Alte rezultate dăunătoare nu pot fi excluse.

Ce ar trebui să facă un vânzător pentru a evita consecințele negative atunci când vinde?

Riscurile vânzătorului pot fi minimizate.

Urmăriți timpul

Nu ar trebui să scapi de proprietate în grabă. Așteptând câțiva ani, puteți ucide două păsări dintr-o singură piatră: puteți economisi taxe (vânzările după 3 ani de proprietate sunt scutite de plata impozitelor) și puteți face o cumpărare și vânzare „fără nori”.

Rezolvați toate conflictele

Moștenirea trebuie încheiată cu onoare și corectitudine. Totul trebuie să respecte pe cât posibil legea. Nu se recomandă reținerea în mod deliberat a oricărei informații de la alți solicitanți, manipularea faptelor, inducerea în eroare etc. Procedura ar trebui să fie cât mai deschisă posibil. În caz contrar, astfel de trucuri se pot întoarce mai târziu.

Dacă în perioada de acceptare a moștenirii toate chestiunile de temelie și alunecoase nu sunt rezolvate, încercați să rezolvați totul după aceea. Niciodată nu e prea târziu.

Aflați misterele și secretele

Cu potențialii succesori care au refuzat să participe la împărțirea valorilor testatorului, este mai bine să vorbim într-un mod înrudit, ca să spunem așa. Este delicat să aflăm dacă ei știu că testatorul avea proprietăți, că aveau drepturi asupra ei și, de asemenea, întrebați de ce au refuzat prestațiile care li se datorau.

Dacă situația permite, discutați despre planurile proprietății și obțineți confirmarea scrisă de la ei că nu există pretenții materiale din partea lor.

Testamente uitate

Nu este de prisos să contactați un notar (de preferință cel care s-a ocupat de dosarul moștenirii) cu o cerere de constatare a prezenței/absenței testamentelor testatorului. Desigur, notarul nu ar pierde din vedere un asemenea detaliu și, dacă ar exista un ordin de la testator, ar chema la moștenitorii pe care i-a ales. Nu îi este greu să afle despre voință (există baza de date electronica notariat, iar înainte se țineau jurnale speciale). Dar există cazuri rare când testatorul a emis un ordin de moștenire deja la începutul anilor 90 și puteți afla despre un astfel de testament doar solicitând date din arhivele camerei notarial regionale.

Informarea despre astfel de împrejurări este foarte importantă, mai ales atunci când moștenitorii au intrat în drept fără să știe despre testament. Puteți afla cu atenție dacă solicitantul ales a știut despre testamentul testatorului, despre deschiderea moștenirii și atitudinea acestuia față de ceea ce se întâmpla.

Desigur, o astfel de curiozitate vă poate înrăutăți situația. Dar, pe de altă parte, prețul calculării „Poate!” este prea mare. În orice caz, ceea ce trebuie făcut în această situație este dreptul de a alege vânzătorul-moștenitor.

Soluție globală

Atunci când apar plângeri din partea părților interesate, este mai înțelept să luăm măsuri pentru a rezolva problema încă de la început.

În primul rând, se evaluează situația: cât de justificate sunt pretențiile celor care nu sunt de acord. Dacă totul este serios, atunci ar trebui să luați un contact prietenesc, să oferiți termeni profitabili rezolvarea problemei (primirea unei compensații bănești, alte proprietăți, o anumită cotă din imobilul vândut etc.). Va trebui să renunți la o parte din beneficiul tău, dar în cele din urmă vei rămâne în „regi”, mai degrabă decât să iei o poziție de principiu și să pierzi mai mult.