Schimb de 1 proprietate cu alta. Caracteristici ale întocmirii unui contract de schimb de bunuri imobiliare. Schimb apartament municipal cu unul privatizat

acord de troc imobiliare- o tranzacție bilaterală care permite schimbul unei proprietăți cu alta în condiții reciproc avantajoase. O caracteristică a acestei tranzacții este că ambele părți acționează simultan ca vânzători și cumpărători de bunuri imobiliare.

Și cel mai mare plus al tranzacției de barter este că ambele părți, ca urmare, dobândesc proprietăți mai profitabil: cea mai buna performanta, parametrii. Sau chiar deloc - schimbul de bunuri imobiliare în baza unui acord de schimb se poate face pentru absolut orice alt obiect, nu neapărat imobil, de exemplu, un vehicul.

Caracteristicile unei tranzacții de schimb valutar

Contractul de schimb se încheie pe același principiu ca și contractul de vânzare. În consecință, acordul de schimb are ca scop înstrăinarea proprietății în mod irevocabil pentru fiecare parte. În acest caz, fiecare parte este vânzătorul propriei proprietăți și, în același timp, dobânditorul altor bunuri.

Înainte de tranzacție, părțile trebuie să își sesizeze reciproc toate neajunsurile pe care le are obiectul schimbului, precum și dacă terții au dreptul la proprietatea înstrăinată.

Imediat în momentul tranzacției, notarul verifică baza de date electronica dacă ambele obiecte sunt sub arest judiciar, garanție sau ipotecă. Dacă există restricții cu privire la înstrăinare, atunci tranzacția nu poate fi efectuată. În plus, este obligatorie respectarea formei contractului – scrisă. În caz contrar, tranzacția poate fi invalidată.

Părțile pot rezilia contractul de schimb de comun acord sau printr-o hotărâre judecătorească, dar trebuie să existe motive întemeiate pentru aceasta.

Documentarea schimbului

Deci, proprietarul poate schimba orice imobil (apartament, o casă privată, cabana) la alte locuinte sau transport. De asemenea, de multe ori are loc schimbarea locuințelor pentru locuințe cu o suprafață mai mică plus o mașină. Într-un caz sau altul, tranzacția de schimb trebuie să fie corect executată: sub forma unui contract scris, o mostră poate fi descărcată aici:

Pentru ca contractul să fie încheiat în strictă conformitate cu legea, este mai bine ca acesta să fie legalizat. Dacă contractul de schimb de imobile va fi întocmit cu ajutorul unui notar, atunci notarul va întocmi pe cont propriu un model de contract.

Pentru a încheia un contract, aveți nevoie de următorul pachet de documente:

• document de proprietate pentru bunuri imobiliare;
• pașaport cadastral pentru locuințe;
• consimțământul notarial soțul pentru înstrăinare (pentru schimb) - dacă obiectul schimbului aparține soților pe baza coproprietății;
• extras din cartea casei;
• adeverință de la direcția locuințe privind componența familiei;
• raport privind evaluarea de piață efectuată a bunurilor imobiliare;
• pașaport, cod fiscal;
• chitanta pentru plata taxei de stat.

Aceeași listă de documente trebuie ridicată de a doua parte a tranzacției, în cazul în care un apartament este schimbat cu altul.

Dacă există un schimb de apartament, de exemplu, pentru o mașină, atunci veți avea nevoie de:

• pașaport tehnic pentru mașină;
• nota valoare de piață vehicul;
• consimțământul legal al soțului/soției pentru schimbarea mașinii;
• pașaportul și numărul fiscal al celeilalte părți.

Costul contractului

Contractul de schimb de bunuri imobiliare, pe care părțile îl vor certifica în formă notarială, include astfel de cheltuieli precum:

• obligația de stat conform contractului;
• servicii notariale (consimțământul notarial, elaborarea unui model de contract, certificarea acestuia);
• Servicii ale unui expert evaluator de proprietate;
• obligația de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Merită adăugat că un contract de schimb poate fi încheiat atât fără o plată suplimentară (când ambele obiecte sunt considerate echivalente), cât și cu o plată suplimentară (dacă unul dintre obiectele de schimb este mai scump). Prin urmare, această nuanță ar trebui să fie luată în considerare și la calcularea costurilor schimbului imobiliar.

O altă cheltuială la care ar trebui să acordați atenție este taxa de înstrăinare. Impozitarea în această parte poate afecta acei proprietari care dețin proprietatea pentru mai puțin de trei ani.

Aveti vreo intrebare? Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și obțineți sfaturi juridice detaliate:

Schimbul imobiliar, de fapt, este cel mai simplu și mod convenabilîmbunătățiri (modificări) conditii de viata, deoarece tranzacția implică o mutare rapidă într-un nou loc de reședință, scutindu-i pe participanții la tranzacție de bătăi de cap. În acest articol, experții portalului examinează site-ul diferite căi schimb de apartamente, precum și o listă de documente care trebuie pregătite pentru operațiunea viitoare.

Scopuri și mijloace

Există o serie de motive care îi încurajează pe cetățeni să-și schimbe locul de reședință obișnuit, să-și schimbe propria locuință, respectiv, nu există una, ci mai multe modalități de a face schimb de bunuri imobiliare, fiecare având propriile avantaje și dezavantaje:

Cel mai adesea, necesitatea schimbului de locuințe apare atunci când proprietarul dorește, cu alte cuvinte, este necesară extinderea spațiului de locuit (datorită refacerii familiei sau pe măsură ce nevoile cresc, pretenții la nivelul de confort) sau schimbarea suprafeței de locuit. ​​​​reședința la „mai atractiv”;

În practica agenților imobiliari moderni, există clienți care ar dori să facă un schimb pentru a-și îmbunătăți situația financiară - atunci când schimbați un apartament spațios cu o locuință mai modestă, puteți primi o plată suplimentară și puteți salva un loc de cazare. La rândul său, posibilitatea de a „schimba un apartament cu unul mai mare cu o plată suplimentară” este exact ceea ce au nevoie cetățenii care doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață;

În plus, există întotdeauna cei care doresc să schimbe un apartament mare cu două apartamente mai mici. În acest caz, cel mai adesea, vorbim despre împărțirea moștenirii sau despre separare - în timpul unui divorț, membrii familiei împart un spațiu comun de locuit și se mută să locuiască în apartamente separate.

Când faceți schimb, multe depind de locația și starea apartamentului, de exemplu, un apartament mic în zona centrala capitala poate fi destul de schimbată cu un spațiu de locuit destul de spațios, situat la o anumită distanță de centru. Mai mult, există posibilitatea ca centrul să nu plătească o taxă suplimentară.

Opțiuni de schimb imobiliar

Operatiunea de schimb imobiliar era cea mai des intalnita in epoca sovietica, se practica destul de des un schimb echivalent de apartamente, mai ales cand era necesara mutarea in alt oras. Mutarea a fost cauzată, de regulă, de o schimbare a circumstanțelor vieții, a locului de muncă și a schimbului de apartamente pe distanțe lungi i-au scutit pe cetățeni de nevoia de a găsi un cumpărător în orașul lor și apoi de a găsi un apartament într-un loc nou. .

In realitate piata moderna imobiliare atunci când se analizează modul de schimb de apartamente, sunt discutate doar trei opțiuni. Acesta este un schimb prin cumpărare/vânzare, un schimb direct al unui apartament cu altul, o tranzacție alternativă.

Prima variantă este cea mai simplă și, cu o experiență suficientă în domeniul imobiliar de la proprietarul apartamentului, această metodă evită implicarea unui agent imobiliar profesionist. Procesul de schimb, de fapt, este împărțit în două operațiuni - în primul rând, proprietarul caută un cumpărător pentru apartamentul său, găsind în același timp un spațiu de locuit care să corespundă pretențiilor sale.

A doua opțiune este un schimb direct, o operațiune destul de dificilă care necesită ca agentul imobiliar să aibă experiență. Operațiunea face posibilă schimbul, precum și - pentru a face un schimb nu apartamente privatizate. Complexitatea acestei metode constă în faptul că sunt mult mai puțini proprietari care doresc să facă un schimb decât cei care vor pur și simplu să-și vândă apartamentul. Acest lucru restrânge semnificativ alegerea pentru fiecare dintre părțile la tranzacție, deoarece este necesar să ne asigurăm că condițiile propuse se potrivesc tuturor.

A treia opțiune este o afacere alternativă, astfel de operațiuni sunt de obicei efectuate de agenții imobiliari și pot reduce riscuri financiare pentru participanții la tranzacție. Un schimb alternativ presupune primirea unui avans de la cumpărătorul apartamentului, aceste fonduri, la rândul lor, sunt plătite pentru locuința care se presupune a fi cumpărată. Astfel, participanții la tranzacție fixează prețul și confirmă, de asemenea, seriozitatea intențiilor lor, deoarece este extrem de dificil să refuzi tranzacția după plata în avans.

În cazul în care proprietarul vinde un apartament pentru a achiziționa imediat un nou spațiu de locuit, există anumite riscuri - o creștere bruscă a prețului (după vânzare) poate împiedica cumpărarea sau proprietarul apartamentului care ar fi trebuit să fie cumpărat cu încasările se poate răzgândi pur și simplu cu privire la vânzarea acestuia. Drept urmare, apartamentul a fost vândut, iar fostul său proprietar nu are încă unde locuiește, iar veniturile nu sunt suficiente pentru a cumpăra un „apartament de vis”. Un schimb alternativ vă permite să evitați aceste riscuri și să finalizați tranzacția cât mai repede posibil.

Acord de schimb

Având în vedere diverse opțiuni pentru schimbul de apartamente, nu se poate să nu remarcă o schemă destul de interesantă, care pentru prima dată a început să fie practicată de dezvoltatorii de capital. Aceasta este o schemă de „trade-in”, care implică o mutare rapidă într-un apartament din clădire nouă, în timp ce apartamentul vechi este acceptat ca plată. Această metodă de schimb este adesea oferită de agențiile imobiliare din Moscova și este destul de solicitată, deoarece tranzacția durează foarte puțin timp - de la începutul execuției sale până la finalizarea mutării, durează aproximativ trei zile.

Deși tranzacțiile cu apartamente piață secundară depășesc în număr tranzacțiile cu, din ce în ce mai mulți cetățeni doresc să se mute în locuințe noi, iar schimbul unui apartament vechi cu o clădire nouă se practică din ce în ce mai mult în fiecare an.

Schimb cu plată suplimentară prin „capital de maternitate”

Când schimbați un apartament, puteți utiliza nu numai fonduri proprii, dar și „capital de maternitate” - fonduri plătite de stat la nașterea unui copil. Schimbul unui apartament cu suprataxa nu mai este un tip exotic de tranzactii imobiliare, serviciu similar oferit de aproape toate agențiile imobiliare importante. Cu toate acestea, trebuie amintit că „capitalul de maternitate” în acest caz poate fi folosit doar atunci când copilul împlinește vârsta de trei ani.

Schimb de locuințe ipotecare

Un alt tip de schimb poate fi considerat schimbul de locuințe ipotecare, adică apartamente achiziționate cu un credit ipotecar. Întrebarea dacă este posibil să se schimbe un apartament care este într-o ipotecă este ridicată destul de des, deoarece o proporție semnificativă a locuințelor este cumpărată pentru bani de credit. La efectuarea acestei operațiuni este necesară aprobarea, precum și participarea directă a băncii căreia i-a fost acordat împrumutul. Din punct de vedere tehnic, se întâmplă următoarele: se încheie simultan două contracte - vânzare și cumpărare, în timpul vânzării, cumpărătorul plătește datoria vânzătorului către bancă sau își asumă obligaţiuni(ceea ce băncile sunt reticente să facă). Odată cu reînregistrarea apartamentului cumpărat, banca impune o grevare, care nu permite noului proprietar să vândă imobil până plata integrala creanţă.

Schimb apartament municipal cu unul privatizat

ÎN acest moment departe de toate Proprietăți rezidențiale este proprietate privată, destul de multe apartamente din fondul de locuințe urbane sunt proprietate municipală. Cu toate acestea, faptul că locuința aparține orașului nu înseamnă deloc că cei care locuiesc în acest apartament nu pot pretinde că își îmbunătățesc condițiile de locuit, iar singura modalitate de a extinde spațiul de locuit (sau de a schimba zona) este același schimb.

Cu toate acestea, astfel de tranzacții nu au fost utilizate pe scară largă din cauza necesității de a colecta numeroase documente, precum și a nerentabilității schimbului pentru proprietarul locuințelor privatizate. Locuirea într-un apartament municipal este reglementată de contract recrutare socială, iar în momentul în care proprietarul unui apartament privat se mută într-unul municipal, i se reemite acest contract, iar a doua parte primește apartamentul în deplină proprietate.

Dacă proprietarii de apartamente privatizate pot alege metoda de schimb dintre metodele enumerate în acest articol (folosește un contract de schimb de apartamente cu o suprataxă, un contract de vânzare, un contract de schimb), atunci pentru cei care locuiesc în locuințe municipale, totul este oarecum diferit . Pentru a face schimb de apartamente neprivatizate este potrivit doar un acord de schimb, iar dacă este necesar să schimbați un apartament municipal cu unul privatizat în alt mod, trebuie mai întâi să îl privatizați.

Taxa la schimbul de apartament

Un alt aspect al schimbului de apartamente este impozitarea. Codul fiscal nu reglementează plata impozitului la încheierea de schimb direct, dar Codul civil (articolul 567) stabilește că la contractul de troc se aplică aceleași reguli de impozitare ca și în cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.

Adică partea care transferă dreptul de proprietate asupra apartamentului este recunoscută ca vânzător, cealaltă parte, la rândul ei, este recunoscută drept cumpărător. Totodată, se presupune că plata pentru fiecare dintre apartamente se face în natură la costul reflectat în contractul de schimb. În plus, la schimbul unui apartament nu se percepe nicio taxă dacă apartamentul schimbat este deținut de proprietar de mai mult de trei ani.

Acte necesare la schimbul de apartament

Pentru a schimba un apartament (cu toate acestea, acest lucru este valabil și pentru vânzarea de bunuri imobiliare), proprietarul trebuie să colecteze următoarele documente:

• Acte de proprietate care determină dreptul de proprietate asupra apartamentului;
• ·​ Pașaport cadastral sediul;
• Extras din cartea casei și o copie a situației financiare cont personal;
• Document care stabilește valoarea de evaluare a apartamentului (este necesar să se efectueze o evaluare a proprietății);
• Documente care dovedesc identitatea participanților la tranzacție (pașapoarte și certificate de naștere).

De asemenea, veți avea nevoie de documente care vă permit să vă asigurați că încălcarea drepturilor terților nu va interfera cu tranzacția:

Dovada participanților la tranzacție privind încheierea și/sau desfacerea căsătoriei. Dacă bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei, tranzacția necesită acordul scris al soțului. În plus, consimțământul este necesar și în cazul în care căsătoria a fost deja desfăcută, întrucât bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt considerate comune, iar drepturile asupra acesteia aparțin în mod egal ambilor soți;

Adeverință de la departamentul de tutelă și tutelă a minorilor. Documentul este necesar dacă tranzacțiile sunt încheiate cu imobile în care locuiesc minori (înregistrați sau au acțiuni).

Concluzie

Pe baza informațiilor furnizate în acest articol, specialiștii portalului site-ului ar dori să remarce că tranzacțiile care vizează schimbarea unei proprietăți cu alta sunt mai complexe decât, de exemplu, procedura de cumpărare și vânzare a unui apartament. Prin urmare, pentru a evita riscurile asociate pierderii de timp, precum și alte necazuri, cei care doresc să facă schimb de locuințe sunt sfătuiți să pregătească singuri o afacere numai dacă au suficientă experiență. În acest caz, implicarea unui agent imobiliar competent va ajuta la economisirea timpului și a nervilor.

În plus, un specialist care lucrează la este capabil să ofere o abordare profesională a verificării documentelor. Și acest lucru este foarte important, pentru că vorbim de o înțelegere cu imobiliare pe piața secundară - apartamentul ar fi putut schimba mai mulți proprietari, ceea ce crește riscul ca tranzacția să fie declarată invalidă ca urmare a unei posibile încălcări a drepturilor cuiva. .

Întrebarea dacă există privilegii pentru rudele care doresc să facă schimb de spațiu de locuit este populară. Dar în prezent, un schimb de locuințe aferent necesită aceleași documente și certificate ca și în schimbul dintre străini.

Avocații declară faptul că sunt adesea abordați cu chestiunea schimbului de apartamente. Pentru a colecta totul Documente necesare Pentru schimbul de locuințe între rude, trebuie să țineți cont de o serie de factori.

Legislația Rusiei nu evidențiază un astfel de „schimb de rudenie”. Codul de locuințe al Federației Ruse nu prevede, de asemenea, acest tip de schimb. Există o diferență semnificativă între schimbul de apartamente privatizate și neprivatizate. Ele reprezintă caracteristici juridice diferite.

Există și un acord numit „cumpărare și vânzare”, care are multe diferențe față de contractul de schimb. Diferența este că contractul de vânzare presupune schimbarea oricărei proprietăți în numerar. La rândul său, acordul de schimb prevede schimbarea unei proprietăți cu alta, iar dacă o astfel de tranzacție este inegală, se datorează o plată suplimentară. Avantajul schimbului este că cumpărătorul de casă nu trebuie să facă față unor sume uriașe Bani, dar această operație este mai complexă și mai consumatoare de timp.

Schimbul de apartamente (privatizate) între rude prevede un acord între persoane, spațiul de locuit al uneia dintre ele este o proprietate personală. Un astfel de schimb prevede înregistrarea în Registrul și reînregistrarea la autoritățile cadastrale. Procedura se încheie cu eliberarea unui nou certificat de înregistrare fiecărei părți la acord.

Aceeași schemă de schimb, doar între străini, este concepută pentru a fi constatată în diferența de cost al spațiului de locuit. Acest tip de schimb este mai fiabil, dar, în același timp, vor fi suportate costuri considerabile. Codul fiscal Federația Rusă(TC RF) spune că suma de bani primită ca urmare a vânzării spațiului de locuit, care a fost deținut de cineva timp de cel mult trei ani, este venit impozabil. colectarea impozitelor presupune treisprezece la sută din valoarea costului spațiului de locuit. Dacă costul apartamentului nu depășește un milion de ruble, taxa nu este plătită. Eliminarea taxei prevede și cazul în care locuința este deținută pentru cel mult trei ani, plus prețul acesteia nu depășește un milion.

Înainte de a lua o astfel de decizie, este necesar să se țină cont de decizia soțului cu privire la această problemă. Acest lucru este luat în considerare atunci când divorțul a fost efectuat cu mai puțin de trei ani în urmă și dacă apartamentul a fost cumpărat într-o uniune matrimonială. În cazul în care locuința este privatizată de un membru al familiei, un astfel de acord nu va fi cerut în același mod ca și în cazul moștenirii. În cazul în care participanții la tranzacție sunt minori, trebuie să furnizați certificatele de naștere în original și permisiunea autorităților de tutelă.

Un acord de donație poate fi utilizat dacă schimbul urmează să fie făcut între rude. În acest caz, nu există impozit pe venit. Înainte de 03.01.2013, un astfel de acord trebuia confirmat prin înregistrare. Dar la 30 decembrie 2012 a fost votată o lege care a desființat o astfel de înregistrare. Notarul poate certifica actul la cererea donatorului. Faptul de a dona locuințe prevede colectarea unor documente specifice:

Acordul de schimb trebuie să fie:

• Întocmit în scris.
• Notarizat.
• Contractul trebuie să precizeze caracteristicile ambelor zone rezidenţiale.
• Este necesar să rețineți soarta ulterioară a rezidenților înregistrați ai apartamentelor.
• Furnizat în trei exemplare.
• Referințe (explicație, plan, pașaport cadastral).

Schimbul rudelor unui apartament privatizat cu un apartament neprivatizat

Acest tip de schimb nu este Legislația rusă, așa că aveți în față un proces dificil și lung. În primul rând, trebuie să privatizați apartamentul care este închiriat. După aceea, apelează la procesul de schimb sau donație de locuințe.

Următoarea metodă este puțin mai dificilă. Este necesar să înregistrați un membru adult al familiei într-un apartament neprivatizat și, înainte de aceasta, să vă anulați înregistrarea într-o locuință privatizată. Dacă dimensiunile locuinței corespund standardelor de închiriere socială, atunci înregistrarea va avea loc fără probleme. Apoi, cu ajutorul unui document oficial care confirmă donația, înlocuiți proprietarul unui apartament privat.

Articolul 72 din Codul Locuinței al Federației Ruse (Codul Locuinței) vorbește despre posibilitatea de a schimba spațiul de locuit închiriat între mai mulți rezidenți nu numai ai unui oraș, ci și diferite. aşezări. Un astfel de schimb presupune completarea unui acord care specifică termenii schimbului, în trei exemplare. La rândul său, un document trebuie înregistrat. În viitor, un astfel de document are valoare juridică și dovedește că obligațiile au fost deja transferate către o altă persoană fizică.

Fiecare participant la schimb este obligat să furnizeze documentul original la schimb în autoritățile locale pentru a obține aprobarea acestora. Refuzul administrației poate fi emis în anumite cazuri prevăzute la art. 73 ZhK RF:

• Una dintre spațiile schimbate nu este potrivită pentru a locui în continuare în el.
• Dreptul de folosință a locuinței se negociază în instanță.
• Casa în care se află apartamentul planificat pentru schimb poate fi demolată în viitorul apropiat.
• O persoană care este infectată poate locui într-un apartament care este oferit spre schimb boli cronice, iar conviețuirea cu ea poate fi periculoasă pentru sănătate.
• Posibila renovare cardinala a casei.

Abaterea poate fi luată în considerare în instanță. În absența tuturor restricțiilor, vor fi necesare următoarele documente:

• Acord scris de schimb de locuințe aprobat de autoritățile locale.
• Acord privind schimbul tuturor rezidenților înregistrați ai apartamentului. Fără un astfel de acord, procedura poate fi refuzată.
• În cazul în care există rezidenți ai apartamentului care nu au împlinit vârsta de 18 ani, acordul de schimb trebuie confirmat de către autoritatea tutelară și tutelă.
• Cerere certificată pentru schimb de apartamente.
• Un certificat care confirmă absența datoriei angajatorului.
• Ajutor din cartea casei.
• Document privind starea locuinței.
• Planul casei.

Conform noului ordin al Codului Locuinței al Federației Ruse, contractele de închiriere care au fost încheiate anterior pentru a face schimb de apartamente cu chirie socială ar trebui anulate. Autoritățile locale trebuie să rezilieze aceste contracte și să încheie altele noi în termen de zece zile.

Acordul de schimb este principalul lucru în această procedură. Dar, pe lângă aceasta, trebuie să pregătiți și alte documente pentru depunerea la organele administrative locale:

Pe langa toate aceste documente, trebuie sa ai cu tine si chitante de plata pentru operatiunile efectuate.

În ciuda faptului că legea Federației Ruse nu prevede o astfel de procedură precum „schimbul de apartamente între rude”, spațiu de locuit pot fi schimbate. Cazul în care apartamentul - proprietatea cuiva și când este un serviciu municipal - vă permite să faceți un schimb.

Recent, cererea pentru astfel de servicii a scăzut din ce în ce mai mult. Oamenii nu vor să facă schimb de proprietăți de frica vreunei consecințe. Prin urmare, cumpărarea unei case personale este o opțiune mai potrivită.

Schimbul de locuințe nu este cea mai comună opțiune pentru schimbarea unui apartament sau a unei case. Cu toate acestea, în unele cazuri este cea mai bună opțiune. Mai des astfel de tranzacții sunt efectuate de rude apropiate, prieteni, cunoscuți.

A nu se confunda contractul de schimb cu schimbul de apartament. Acesta din urmă prevede pur și simplu schimbarea reședinței fără a prelua proprietatea (locuințe de închiriere socială, de exemplu).

Dacă, ca urmare a schimbului, plata nu este bani, ci drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare, atunci acesta este un schimb.

În art. 567 Cod Civil Federația Rusă conturează conceptul unui acord de schimb - acesta este un fel de tranzacție imobiliară, în urma căreia proprietarii fac schimb de locuințe.

A priori, acest schimb ar trebui să fie echivalent, deși textul poate indica altfel.

Esența unui astfel de acord este statut juridic petreceri - fiecare dintre ele acționează simultan ca și cumpărător și vânzător.

Faptul schimbului de locuințe este confirmat de încheierea unui acord scris între părți. Actul este întocmit ca un acord de drept civil.

În esență, este același lucru cu momentele sale inerente:

• plata pentru locuință nu este bani, ci drepturi de proprietate, pe care fiecare dintre proprietarii de apartament o incheie la data intrarii in vigoare a contractului;
• contractul de schimb se consideră încheiat după înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului, însoțit de primirea documentației noi, precum și a altor documente.

În cazurile în care schimbul este inegal, tranzacția nu mai poate fi considerată un adevărat „barter”, întrucât una dintre părți primește un anumit profit. Toate aceste nuanțe sunt, de asemenea, prescrise în contract.

Astfel de tranzacții, precum și, sunt reglementate de normele Codului civil al Federației Ruse.

În ce cazuri este benefică încheierea unui contract?

Principalele motive care îi determină pe proprietarii de case să concluzioneze pot fi luate în considerare:

• dorința de a-și îmbunătăți condițiile de viață cu timp minim;
• încercând să economisească bani la taxe.

Acesta din urmă este adesea cauza principală a trocului. Cert este că într-un schimb echivalent, atunci când proprietatea proprietarilor se potrivește ambelor părți și valoarea lor este egală, taxa de stat nu se plateste.

Chiar dacă proprietatea nu este de valoare egală, deducerile vor fi semnificativ mai mici. Deoarece presupune o deducere din profitul primit, atunci nu va fi perceput din total valoarea adaugata dar numai cu diferenta.

Necesitate plata impozitului pe venitul persoanelor fizice apare numai pentru acei proprietari care dețin locuințe mai putin de 3 ani. Și nu contează cum a intrat proprietarul în drepturi: moștenire.

Pe durata mandatului mai putin de 3 ani puteti folosi, prevazut la art. 220 Codul fiscal RF.

Tranzacțiile între apropiați ai apartamentelor inegale apar adesea cu o plată suplimentară „în plic”, atunci când suma profitului din vânzare nu apare nicăieri.

În practică, încheierea unor astfel de acorduri se realizează cel mai adesea între rude sau prieteni.

Este foarte greu să găsești un străin care să dețină o casă care să fie mulțumit de apartamentul tău și a cărui proprietate îți place.

Nuanțe în executarea contractului

Un astfel de document este încheiat exclusiv de proprietarii de bunuri imobiliare. Principalele sale puncte sunt precizate în art. 567 din Codul civil al Federației Ruse.

Video: Înlocuirea unui contract de vânzare-cumpărare cu un contract de schimb

Videoclipul vorbește despre o metodă comună de fraudă în încheierea tranzacțiilor imobiliare, atunci când un contract de schimb imobiliar este înlocuit oficial cu un contract de vânzare-cumpărare. Ce este înșelăciunea și ce consecinte juridice poate avea loc pentru părțile la o astfel de tranzacție?

Potrivit art. 567 din Codul civil al Federației Ruse, în baza unui acord de schimb, fiecare dintre părți se obligă să transfere un produs în proprietatea celeilalte părți în schimbul altuia. Bunurile supuse schimbului sunt considerate echivalente (dacă nu rezultă altfel din contract). Dar dacă acordul de schimb este recunoscut ca inegal, atunci una dintre părți plătește diferența (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel).

În tranzacțiile de barter, un punct foarte important este stabilirea procedurii de transfer al dreptului de proprietate asupra bunurilor schimbate. Ca regulă generală, dreptul de proprietate asupra bunurilor schimbate trece la părțile care acționează în calitate de cumpărători simultan după îndeplinirea obligațiilor de transfer al bunurilor. Totodată, în contract poate fi stabilită și o procedură specială pentru transferul dreptului de proprietate.

Tranzacțiile comerciale constau din două părți:

Realizarea proprietății transferate în baza unui contract de schimb;

Chitanțe de proprietate în baza unui contract de schimb.

Totodată, conform paragrafului 6.3 din PBU 9/99, veniturile organizației din contractele care prevăd îndeplinirea obligațiilor prin mijloace nemonetare sunt recunoscute drept cost al bunurilor primite sau care urmează să fie primite. Costul acestor bunuri (lucrări, servicii) este determinat de prețul la care, în condiții comparabile, organizația ar achiziționa bunuri similare (lucrări, servicii). Dacă această valoare nu poate fi determinată, atunci valoarea venitului este determinată pe baza costului bunurilor (lucrări, servicii) transferate în baza unui acord de schimb (adică prețul la care, în condiții normale, o organizație vinde bunuri similare (lucrări, servicii). )).

Conform paragrafului 11 din PBU 6/01, costul inițial al activelor imobilizate primite în cadrul unui acord de schimb este costul proprietății transferate în schimb sau care fac obiectul transferului. Acest cost este determinat de prețul la care, în condiții normale, organizația vinde proprietăți similare și dacă este imposibil să se determine valoarea proprietății ce urmează a fi transferată, pe baza prețului la care sunt achiziționate active fixe similare.

În același timp, costul inițial al mijloacelor fixe primite prin schimb poate include costurile efective ale livrării acestora, aducându-le într-o stare în care sunt adecvate pentru utilizare.

Luați în considerare reflectarea în contabilitatea tranzacțiilor de barter cu privire la exemplul primirii unui obiect de active fixe în schimbul produselor finite:

Dt 62 Kt 90-1 - venituri din vânzări reflectate produse terminate pe baza prețurilor pieței;

Dt 90-2 Kt 43 - reflectă anularea costului efectiv al produselor finite transferate în schimbul mijloacelor fixe;

Dt 90-3 Kt 68, subcontul „Decontări TVA” - reflectă acumularea TVA la încasările din vânzarea produselor finite;

Dt 08-4 Kt 60 - a reflectat primirea mijloacelor fixe în evaluarea valorii de vânzare a produselor finite în sumă fără TVA;

Dt 19-1 Kt 60 - reflectă suma TVA „intrată” pe mijlocul fix primit.

În debitul contului 08-4, în corespondență cu conturile de contabilitate a decontărilor, se reflectă și alte costuri reale asociate obținerii unui mijloc fix: pentru livrare, aducerea acestuia într-o stare în care este adecvată pentru utilizare, pentru plata pt. servicii de informare, consultanta etc.:

Dt 01 Kt 08-4 - se reflectă înregistrarea mijlocului fix la costul inițial și punerea în funcțiune a acestuia.

Primirea mijloacelor fixe în baza unui acord de schimb și acceptarea lor în contabilitate sunt confirmate de următoarele documente:

un acord de schimb;

Act privind acceptarea și transferul mijloacelor fixe (formulare N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Copii ale fișelor de inventar (formular N N OS-6, OS-6a, OS-6b) pentru mijloacele fixe aflate în funcțiune;

Factura pentru elementul de mijloace fixe primit.

Deoarece părțile la acordul de schimb și-au îndeplinit obligațiile, este necesar să se compenseze cerințele:

Dt 60 Kt 62 - decalajul este reflectat cereri reciproce pe baza sumei totale a conturilor de plătit.

Această operațiune se reflectă în contabilitate pe baza actului de compensare a creanțelor reciproce. Acest act se întocmește la cererea scrisă a uneia dintre părțile la contract. Una dintre părți la acordul de schimb trimite celeilalte părți o notificare scrisă de compensare indicând suma care urmează să fie compensată și motivele apariției datoriilor reciproce.

La 1 ianuarie 2009, noile ediții ale alin.4 al art. 168 și alin.2 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (Legea federală din 26 noiembrie 2008 N 224-FZ „Cu privire la modificările la partea întâi, partea a doua a Codului fiscal al Federației Ruse și anumite acte legislative ale Federației Ruse”). Conform noii norme, în timpul tranzacțiilor de schimb de mărfuri, suma de TVA prezentată de părțile la contract nu se plătește în numerar.

Deducerea TVA-ului prezentat se face în ordinea general stabilită:

Dt 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, Kt 19-1 - se prezintă pentru deducere suma TVA „intrată”.

În concluzie, trebuie menționat că tranzacțiile de barter sunt controlate de autoritățile fiscale (articolul 40 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Astfel, potrivit paragrafului 2 al art. 40 din Codul fiscal al Federației Ruse, autoritățile fiscale au dreptul de a verifica corectitudinea aplicării prețurilor pentru următoarele tranzacții:

Între părți afiliate;

Barter (troc);

Export, import de bunuri (lucrări, servicii);

Când prețul tranzacției se abate cu mai mult de 20% (în sus sau în jos) de la prețul pieței.

Prin urmare, contabilul trebuie să verifice dacă veniturile din vânzări afișate în contabilitate se abate de la prețurile pieței în vigoare în regiune cu mai mult de 20%. Dacă se constată o astfel de abatere, atunci prețul de piață al tranzacției este acceptat în scopul calculării TVA-ului. De regulă, informațiile despre prețurile în vigoare într-o anumită regiune sunt solicitate de la oficiul local de statistică.

Verificarea constă în calcularea procentului de abateri, care se determină astfel:

% reducere \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

unde VPb - încasări din vânzare conform datelor contabile;

RP - preț de piață.

Dacă valoarea rezultată se încadrează în 20%, atunci TVA-ul este perceput pe baza veniturilor afișate în contabilitate. Dacă valoarea deviază cu mai mult de 20% într-o direcție sau alta, atunci TVA-ul trebuie calculat pe baza valorii de piață a proprietății transferate.

Exemplu. Date inițiale: 20 ianuarie 2009 SRL „X” a încheiat un acord de schimb cu SRL „Y”, conform căruia SRL „X” schimbă un lot de produse finite cu un set de echipamente de birou pentru birou. Proprietatea schimbată a fost recunoscută de părți ca echivalent. Prețul tranzacției convenit de părți este de 70.800 de ruble, inclusiv TVA - 10.800 de ruble.

La 26 ianuarie 2009, părțile și-au îndeplinit obligațiile: SRL „X” a expediat un lot de produse finite cu un cost real de producție de 45.000 de ruble; Ltd. "Y" a furnizat echipamente de birou.

Echipamentele de birou au fost livrate de o organizație de transport terță parte, care a emis o factură în valoare de 3.540 de ruble, inclusiv TVA - 540 de ruble.

În contabilitatea SRL „X” trebuie făcute următoarele înregistrări:

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 de ruble. - reflectă încasările din vânzarea produselor finite pe baza prețurilor la care, în condiții normale, organizația ar achiziționa echipamente de birou;

Dt 90-2 Kt 43 - 45.000 de ruble. - reflectă anularea costului real al produselor finite transferate în schimb;

Dt 90-3 Kt 68, subcontul „Decontări TVA” - 10.800 de ruble. - reflectă acumularea TVA la veniturile din vânzări;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 de ruble. - reflectă rezultatul financiar (profitul) din vânzarea produselor finite;

D-t 08-4 Set 60 - 60.000 de ruble. - reflectă primirea echipamentelor de birou în evaluarea valorii de vânzare a produselor finite;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 de ruble. - reflectă suma TVA „intrată” asupra imobilizării primite;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 de ruble. - reflectat costul serviciilor pentru livrarea echipamentelor de birou fără TVA;

D-t 19 Set 60 - 540 de ruble. - reflecta suma TVA „intrata” conform facturii organizatiei de transport;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 de ruble. - se reflectă înregistrarea echipamentelor de birou la cost inițial și punerea în funcțiune a acestuia;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 de ruble. - se reflectă compensarea cerințelor reciproce;

Dt 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, Kt 19-1 - 10.800 ruble. - a efectuat o deducere fiscală a TVA „input” la echipamentele de birou primite;

D-t 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, K-t 19 - 540 de ruble. - s-a făcut deducerea fiscală a TVA „input” la servicii.