Piata imobiliara comerciala. Analiza pietei imobiliare comerciale de la Praedium. Spații de vânzare cu amănuntul în regiunile rusești

Compania de consultanță RRG, ca parte a monitorizării vânzării și închirierii imobilelor comerciale din Moscova, a rezumat rezultatele anului 2016. Anul trecut, volumul ofertei pe piețele de închiriere și vânzări a continuat să scadă.

Constatări cheie

1. Volumul ofertei pe piețele de vânzare și închiriere a continuat să scadă în 2016. Tendința se datorează unei reduceri a volumului de construcții noi în toate sectoarele imobiliarelor comerciale, încheierii de tranzacții, precum și faptului că proprietarii își scot proprietățile de pe afișaj, nedorind să vândă la prețuri scăzute. Nivelul de scădere a ofertei pe piața de vânzări s-a dovedit a fi mai mic decât pe piața de închiriere.
2. Volumul ofertei de vânzare pe suprafață totală a crescut pe segmentul retail și depozit industrial, în timp ce oferta de birouri a scăzut cu 18%. Pe piața de închiriere s-a înregistrat o scădere a volumelor de aprovizionare pe suprafață totală pe toate segmentele, dar corecția maximă s-a observat și pe piața de birouri - minus 25%. În același timp, birourile continuă să domine în structura de aprovizionare. Astfel, ponderea spațiilor de birouri în structura ofertei de vânzare este de 61%.
3. Prețul mediu ponderat de vânzare al imobilelor comerciale pentru anul în ruble a scăzut cu 10%, în dolari - cu 20%. O corecție negativă a fost observată în toate segmentele, cu toate acestea, cea mai mare scădere a fost demonstrată de spațiile vacante (minus 10% în ruble) și imobiliare cu amănuntul (minus 8%). O scădere a prețurilor în contextul unei reduceri a ofertei poate indica o supraoferta de spațiu pe piață pe fondul unei situații macroeconomice dificile.
4. Rata medie a pieței de închiriere din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 2% în ruble și cu 12% în dolari. În același timp, s-a observat o tendință negativă a ratelor în sectoarele de birouri și depozite industriale, în timp ce imobiliarele de retail, dimpotrivă, au înregistrat o creștere de 8% în moneda națională. O scădere a ratelor a fost observată în prima jumătate a anului, după care s-a înregistrat o uşoară creştere. În general, putem vorbi de relativă stabilizare a pieței de închiriere.

Concluzia principală:

Pe fondul absenței unor șocuri macroeconomice grave și al unei revizuiri în sus a indicatorilor de prognoză, pe piața imobiliară comercială se observă o stabilizare. Tendințele pozitive includ o creștere a cererii de spații înregistrată de la sfârșitul anului, o scădere a nivelului de locuri de muncă vacante, inclusiv pe piața de birouri, și o relativă stabilizare a prețurilor în dolari. Prognozele de creștere economică rămân foarte conservatoare, dar permit segmentului imobiliar să se pregătească pentru redresare.

_____________

Metodologia cercetării

Ca obiecte de cercetare a pieței de vânzare a imobilelor comerciale, au fost selectate obiecte imobiliare comerciale scoase la vânzare în surse deschise - spații de birouri, industriale și de depozit (PSP) și spații comerciale libere (PSN), precum și retail. spații cu o suprafață totală de peste 100 mp. În acest caz, în scopul analizei dinamicii prețurilor, se utilizează prețul mediu ponderat de vânzare, care este calculat ca raport dintre costul total al obiectelor și suprafața totală a acestor obiecte.

Ca obiecte de cercetare a pieței de închiriere imobiliară comercială, au fost selectate obiecte imobiliare comerciale oferite în surse deschise - spații comerciale, de birouri, industriale și de depozitare (PSP) cu o suprafață totală de peste 50 mp. În scopul analizării dinamicii prețurilor, se utilizează rata medie de închiriere, care se calculează ca media aritmetică a prețurilor tuturor obiectelor, precum și chiria totală anuală (GAP), care se calculează ca suma chiriei pentru anul.

Vânzare

Piața în ansamblu

Volumul de alimentare

Volumul ofertei de pe piață a fluctuat semnificativ în 2016. Fără a ține cont de fluctuațiile lunare, putem concluziona că până la jumătatea anului s-a înregistrat o scădere a volumului de aprovizionare, după care volumul de aprovizionare a crescut ușor.

Din decembrie 2015 până în decembrie 2016, volumul ofertei a scăzut cu 13 % în cantitate, iar în suprafață totală a crescut cu 10 %, în valoare de 1 609 obiecte cu suprafata totala 2 646 mii mp.

Indicatori de preț

Puteți observa o scădere a prețurilor pe tot parcursul anului. Scăderea prețurilor la ruble pe parcursul anului a fost la 10 % și în dolari - 20 %. Prețul mediu ponderat în decembrie 2016 a scăzut la 187 275 rub./mp, sau 3 016 $/mp O scădere a prețurilor în contextul unei reduceri a ofertei poate indica o supraoferta de spațiu pe piață pe fondul unei situații macroeconomice dificile.

Volumul total al ofertei în valoare în decembrie a scăzut cu 22 % și s-a ridicat la 495 miliarde de ruble

Volumul de alimentare

În 2016, volumul ofertei în suprafață totală a crescut cu 23 % pe comerț și 56 % pentru spațiile de producție și depozit și a scăzut cu 18 % pentru birou și 51 % pentru spațiile libere.

Volumul propunerilor în decembrie 2016 a fost de 305 facilități de vânzare cu amănuntul cu o suprafață totală 245 mii mp, 997 facilitati de birouri cu o suprafata totala 1617 mii mp, 107 spatii de productie si depozitare cu o suprafata totala 515 mii mp. Şi 200 spatiu liber cu suprafata totala 269 mii mp.

În structura pieței pe suprafață totală, poziția de lider în decembrie 2016, ca și până acum, a fost ocupată de spațiile de birouri, a căror cotă de piață era 61 %, locul doi cu cota 19 % pentru instalațiile de producție și depozitare. Cota spațiilor cu utilizare gratuită în totalul ofertei a fost de 11 % și ponderea spațiilor comerciale cu amănuntul – 9 %. Ponderea spațiilor de birouri a scăzut cu 3 %, ponderea spațiilor comerciale a crescut cu 2 %, ponderea spațiilor vacante a scăzut cu 7 %, iar ponderea spaţiilor industriale şi de depozit a crescut cu 8 %.

Judecând după scăderea suprafeței medii a facilităților de birou și de utilizare gratuită cu 29 Şi 42 % ies de pe piață spațiile de mari dimensiuni, în timp ce pentru spațiile comerciale cu amănuntul și spațiile industriale și de depozitare, suprafața medie a cărora a crescut cu 5 Şi 45 % în consecință, situația a fost inversă.

Indicatori de preț

Reducerile de preț au fost observate pe toate segmentele și s-au ridicat la: 8 % pentru facilitățile de vânzare cu amănuntul, 3 % - pentru birou, 4 % - pentru productie, depozit si 10 % - pentru spațiile libere.

Volumul ofertei în termeni valorici pentru proprietățile comerciale a crescut cu 13 %, pentru spatiile de productie si depozit - de 50 %, pentru spațiile de birouri a scăzut cu 20 %, iar pentru spațiile cu utilizare gratuită – de 56 %.

Imobiliare de vânzare cu amănuntul

Volumul de alimentare

În decembrie 2016, suprafața totală de aprovizionare cu imobile cu amănuntul din centru a crescut cu 30 %, iar în afara centrului - de 23 %.

În total, în decembrie 2016, au fost 30 obiecte din cadrul Inelului Grădinii și 275 obiecte în afara ariei sale totale 17 Şi 228 respectiv mii mp.

Oferta totală de spații de vânzare cu amănuntul în luna decembrie a fost de 305 obiecte cu suprafata totala 245 mii mp m cu o suprafață medie a instalației 800 mp m.

Indicatori de preț

Prețul proprietăților comerciale din centru din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 16 % până la 720 703 rub./mp, iar în afara Inelului Grădinii - de 7 % până la 214 948 rub/.mp. O scădere mai semnificativă a prețurilor la obiectele din centru poate fi o consecință a unei corecții mai semnificative a prețurilor, deoarece în 2015 a existat o creștere mai semnificativă a prețurilor pentru obiectele din centru decât pentru obiectele din afara acestuia.

Prețul pentru toate spațiile de vânzare cu amănuntul în 2016 a scăzut cu 8 % până la 249 112 rub/mp.

Valoarea aprovizionării spațiilor comerciale pe 12 luni în centru a crescut cu 9 %, iar la periferie - de 14 %.

Comerț stradal

Volumul ofertei de obiecte în format street-retail în anul 2016 din punct de vedere al suprafeței totale a scăzut cu 3 % și s-a ridicat la 23 mii mp. În centru suprafața totală a scăzut cu 27 % până la 3 mii mp, iar afară a crescut cu 3 % și s-a ridicat la 19 mii mp.

Prețul mediu ponderat în oraș în ansamblu a scăzut cu 19 % și s-a ridicat la 443 142 rub./mp/an. În centru prețurile au crescut cu 1 % până la 1161 727 rub./mp/an, iar în afara acestuia, dimpotrivă, a scăzut cu 21 % până la 313 467 rub./mp/an. După cum se poate observa din dinamica prețurilor, cererea de obiecte din centru față de cele periferice este mai mare, ceea ce confirmă atractivitatea investițională tradițional mai mare a acestor premise.

Chirie

Piața în ansamblu

Volumul de alimentare

Pe parcursul anului 2016 au fost observate mai multe etape în dezvoltarea pieței de închiriere.

• din ianuarie până în aprilie volumul ofertei sa modificat ușor;
• din aprilie până în august nivelul său a scăzut;
• din august până în decembrie - a crescut.

Scăderea globală a volumului de aprovizionare pe zonă pe parcursul a 12 luni a constituit 20 %.

În decembrie 2016 a fost scos pe piață 2 748 obiecte cu suprafata totala 1 572 mii mp.

Indicatori de preț

În dinamica tarifelor de închiriere pe parcursul anului 2016 se pot distinge două perioade:

• din ianuarie până în iunie nivelul mediu al ratelor a scăzut;
• din iunie până în decembrie a crescut ușor.

Rata medie pe piața de închiriere din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 2 % în ruble și 12 % în dolari. În decembrie 2016, tariful mediu de închiriere a fost 18 099 rub./mp/an, sau 291 $/mp/an.

Reducerea ratelor, atât în ​​ruble, cât și în echivalent în dolari, precum și a prețurilor de pe piața de vânzare, indică continuarea tendințelor negative pe piață.

Analiză comparativă pe segmente

Volumul de alimentare

Rata de scădere a volumului ofertei pe suprafață totală pe diferite segmente în 2016 pe piața de închiriere a fost de 14 % pentru bunuri imobiliare cu amănuntul, 25 % - pentru birou și 13 % - pentru imobile industriale și de depozit.

Volumul aprovizionării pe suprafață totală în decembrie 2016 a fost: 212 mii mp. pentru facilitățile de vânzare cu amănuntul, 791 mii mp. – pentru birou și 569 mii mp. – pentru instalații de producție și depozitare.

Pe parcursul anului 2016, suprafața medie pentru spațiile comerciale a scăzut cu 18%, pentru spațiile industriale și de depozitare - cu 10%, în timp ce pentru spațiile de birouri - a crescut cu 13%.

Indicatori de preț

Rata medie pentru spațiile comerciale cu amănuntul din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a crescut cu 8 % până la 32 255 rub./mp/an, pentru spatii de birouri – diminuat cu 6 % până la 16 705 rub./mp/an, pentru spații de producție și depozit - or 4 % și s-a ridicat la 6 425 rub./mp. m/an. Judecând după creșterea ratelor de închiriere, spațiile comerciale au fost cele mai solicitate.

Piața imobiliară comercială din Rusia: rezultate pentru 2016 și previziuni pentru 2017

Rezultatele anului în curs și principalele tendințe de pe piețele imobiliare de birouri, depozite, retail și hoteliere au fost analizate de cea mai importantă companie internațională de consultanță imobiliară CBRE. Specialiștii companiei au determinat și perspectivele pentru piața imobiliară comercială în viitorul 2017.

Anul 2016 va fi amintit pentru stabilizarea pieței imobiliare, creșterea activității investitorilor, deși cu un număr limitat de tranzacții de investiții pe piață și o schimbare a stării de spirit a chiriașilor - de la revizuirea termenilor de închiriere până la încheierea de noi tranzacții pe toate segmentele începând din a doua jumătate a anului.

Potrivit previziunilor experților, economia rusă va prezenta o ușoară creștere în 2017 - de la 0,5% la 2%. Prognoza scenariului de bază a Ministerului Dezvoltării Economice (MED) presupune o creștere economică de 0,8% în 2017.

Pe fondul așteptărilor pentru o redresare economică treptată, principalul motor de creștere a pieței imobiliare comerciale va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu, în cadrul căruia investitorii au un potențial bun de profitabilitate.

În ciuda reducerii ratei cheie de către Banca Rusiei, costul finanțării bancare încă nu permite dezvoltatorilor să înceapă noi proiecte. În același timp, aceștia folosesc efectiv pauza care a apărut: se uită la site-uri, se pun de acord asupra parametrilor noilor proiecte și obțin autorizații. Acest lucru le va permite să profite de îmbunătățirea condițiilor de pe piața datoriilor așteptate anul viitor.

Tendințele pieței imobiliare comerciale în 2016

În 2016, s-a înregistrat o scădere continuă a noii oferte de bunuri imobiliare comerciale, în special pe piețele de depozite și birouri, în timp ce volumele de punere în funcțiune imobiliară cu amănuntul au rămas ridicate din cauza inerției. S-a înregistrat o reducere a ponderii spațiilor libere pe segmentul de birouri datorită activității agențiilor guvernamentale și a companiilor care, profitând de situație, au cumpărat sau au închiriat volume mari de spații de birouri.

Piața s-a stabilizat în cele din urmă în 2016, iar în a doua jumătate a anului, activitatea chiriașilor a crescut semnificativ. În acest an, s-au format în sfârșit premisele pentru demararea unei redresări treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Tarifele de închiriere pentru bunurile imobiliare comerciale sunt ferm stabilite în zona rublei (cu rare excepții), au ajuns la partea de jos și s-au stabilizat în toate segmentele. Volumul tranzacțiilor pentru reînnoirea contractelor de închiriere existente, precum și revizuirile termenilor acestora, a scăzut cu o treime. Totodată, de la jumătatea anului s-a înregistrat o creștere a activității în încheierea de noi tranzacții de închiriere în condițiile pieței.

Pentru Moscova, 2016 a fost un an revoluționar în ceea ce privește dezvoltarea infrastructurii: au fost deschise stațiile de metrou Rumyantsevo și Salaryevo din Noua Moscova, a fost lansat Cercul Central din Moscova, iar până la sfârșitul anului este planificată punerea în funcțiune a primei secțiuni a Al treilea circuit de schimb.

Analiștii CBRE consideră că piața imobiliară comercială a cunoscut o stabilizare definitivă în 2016, iar în a doua jumătate a anului, activitatea chiriașilor a crescut semnificativ. În acest an s-au format în sfârșit premisele pentru demararea unei redresări treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Investiții în imobiliare comerciale

Potrivit Irina Ushakova, director senior, șef al departamentului piețe de capital și investiții la CBRE, volumul investițiilor în 2016 va crește cu 29% și se va ridica la 4,5 miliarde de dolari (sau aproximativ 300 de miliarde de ruble). Totodată, 40% din acest volum a fost format din tranzacții încheiate de agenții guvernamentale și companii de stat, în timp ce anul trecut nu au existat astfel de tranzacții.

Capitalul rus a dominat în 2016, reprezentând 96% din volumul total al tranzacțiilor. Ponderea capitalului străin în volumul tranzacţiilor de investiţii a scăzut la 4% de la 15% anul trecut. Cu toate acestea, vedem o activitate investițională ridicată a fondurilor străine deja reprezentate pe piața rusă, precum și un flux suplimentar de capital. Un acord de referință care a implicat capital străin a fost achiziționarea de către fondul arab Mubadala împreună cu RDIF a clădirilor de depozite în două proiecte PNK Sheremetyevo și PNK Cehov 3.

Liderii în ceea ce privește volumul investițiilor la sfârșitul anului vor fi segmentul de birouri (44%) și hoteluri (17%). Mai mult, ponderea hotelurilor în acest an este un record în ultimii 10 ani. Tot în 2016 s-a înregistrat o pondere mare a segmentului rezidențial (11%) - dezvoltatorii cumpărau în mod activ terenuri pentru construcția de locuințe. Cota imobiliarelor de retail și de depozit va fi de 18%, respectiv 4%.

Numărul de tranzacții de investiții pe piață continuă să fie limitat de diferența semnificativă în așteptările de preț dintre cumpărători și vânzători, ceea ce împiedică închiderea tranzacțiilor.

Potrivit experților, valoarea capitalului propriu disponibil pentru investiții în imobile comerciale este de aproximativ 3,5 miliarde de dolari (din care peste 50% sunt bani de la investitori străini) și încă aproximativ 1 miliard de dolari pentru investiții în locuințe. Inclusiv efectul de levier, peste 10 miliarde de dolari caută oportunități de investiții imobiliare.

Pe fondul stabilității stabilite și a așteptărilor unei redresări economice și a pieței treptate, precum și a unei înțelegeri a capitalului disponibil pe piață în 2017, volumul investițiilor, conform previziunilor CBRE, ar putea crește la 5 miliarde USD. Principalul motor al creșterii în acest caz va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu, în cadrul căruia investitorii au un potențial bun de profitabilitate.

Imobil de birouri

Elena Denisova, director senior, șef al departamentului de birouri la CBRE, consideră că prima jumătate a anului 2016 a fost influențată de tendințele formate în 2015: cererea a fost susținută de tranzacții mari care au fost efectuate de agenții guvernamentale sau companii cu participare de stat, adesea aveau un caracter non-piață și aveau legătură cu stingerea datoriilor. Astfel de tranzacții includ tranziția Turnului Eurasia la VTB, a Centrului de afaceri President Plaza la Sberbank.

Din a doua jumătate a anului 2016, indicatorii stării cererii pentru imobile comerciale s-au îmbunătățit - s-a observat o tendință de creștere a volumului de noi tranzacții încheiate în condițiile pieței

Un alt moment pozitiv și semnificativ pentru piața imobiliară de birouri în 2016 a fost scăderea ratelor de neocupare. Ponderea spațiilor vacante a scăzut cel mai vizibil în segmentul de birouri de clasă A: la sfârșitul anului 2015, rata de neocupare aici era de 26% la sfârșitul acestui an, potrivit analiștilor, va scădea la 19,8%. În 2017, experții prevăd stabilitatea posturilor vacante din această clasă, deoarece o serie de centre de afaceri mari sunt planificate pentru punerea în funcțiune. În clasa B, este posibilă o reducere mai semnificativă a ponderii spațiului liber - de la 15,2% la sfârșitul anului 2016 la 14% în 2017.

Potrivit estimărilor CBRE, volumul de spațiu nou pus în funcțiune la sfârșitul anului 2016 va fi de 355.000 mp. m, care este de două ori mai mică decât cifra de anul trecut. În 2017, conform anunţurilor anunţate, vor fi puse în funcţiune 440.000 mp. m ofertă de birouri noi. Este de remarcat faptul că volumul principal va fi în orașul Moscova (210.000 mp) și Cartierul Central de Afaceri al capitalei (100.000 mp). Introducerea limitată de noi facilități de înaltă calitate contribuie la „spălarea” în continuare a produselor de înaltă calitate de pe piață pentru utilizatorii mari.

Tarifele sunt stabile, iar la sfârșitul anului 2016 vor rămâne în următoarele intervale: pentru clasa A Prime - 800 USD - 900 pe mp. m pe an, pentru clasa A - 18.000 - 35.000 de ruble. pe mp m pe an, pentru clasa B - 13.000 - 28.000 de ruble. pe mp m pe an (toate tarifele exclud cheltuielile de exploatare și TVA).

În 2017, nominalizarea tarifelor de închiriere solicitate va rămâne predominant în ruble, iar odată cu normalizarea treptată a fondului extern, este posibilă o creștere a tarifelor în ruble cu 5-10%.

Imobil de depozit

Potrivit lui Anton Alyabyev, directorul departamentului imobiliar industrial și de depozitare la CBRE, 2016 a fost un an de tranziție pentru imobilele de depozit - de la o fază de încetinire la o fază de stabilizare ulterioară a pieței.

Fluctuațiile economice de la începutul anului au făcut ca implementarea mai multor tranzacții să fie amânată pentru o dată ulterioară, ceea ce s-a reflectat în volume scăzute ale cererii în trimestrul II și III din 2016. Totuși, spre finalul anului s-a înregistrat o redresare a activității afacerilor: volumul tranzacțiilor cu depozite în trimestrul IV ar putea ajunge la 300.000 mp. m, care este cea mai mare cifră a anului.

În paralel cu fluctuațiile cererii, a avut loc o schimbare a tendinței de mișcare a indicatorilor cheie de piață - ponderea spațiului liber în depozit și tarifele de închiriere. Creșterea locurilor de muncă vacante de la începutul trimestrului al doilea, care s-a produs din cauza intrării pe piață a facilităților de depozitare a utilizatorilor finali, a dispărut rapid. Ponderea depozitelor gratuite a rămas stabilă în ultimele 6 luni. În același timp, tarifele de închiriere pentru spațiul de depozit au rămas la același nivel timp de trei sferturi.

În 2016, analiștii CBRE au văzut apariția unor noi tendințe în structura cererii și ofertei. Activitatea afacerilor este din ce în ce mai stimulată de noi factori – trecerea de la vechile facilități de depozit la altele mai bune, trecerea de la sediul operatorilor logistici la închirierea directă și consolidarea capacității depozitelor în marile centre de distribuție.

Aceste schimbări în natura cererii, la rândul lor, au stimulat diferențierea ofertei. Dezvoltatorii oferă soluții diferite pentru diferite categorii de clienți. Acestea ar putea fi depozite de înaltă tehnologie construite pentru a se potrivi, concepute pentru nevoile companiilor mari care continuă să crească. Pentru companiile care ar dori să se mute într-o clădire nouă de calitate, dar au resurse financiare mai limitate, sunt oferite depozite standardizate de Clasa A cu un set de bază de specificații.

În 2017, piața va continua să funcționeze în mediul actual. Volumul de punere în funcțiune va fi și mai redus, iar clădirile noi vor fi construite în principal pentru client. Rata anuală de aprovizionare nouă este de așteptat să fie de 500-600 mii mp. m.

Volumul proiectat de tranzacții pe piața de depozite în 2017 poate fi de cel puțin 800.000 mp. m. Stabilizarea pieţei care a avut loc creează condiţiile pentru o creştere treptată a activităţii de afaceri. În a doua jumătate a anului, s-ar putea observa schimbări pozitive în dinamica pieței sub forma unei scăderi treptate a locurilor de muncă vacante și a unei creșteri a ratelor de închiriere pentru depozite.

Spații de vânzare cu amănuntul, Moscova

Marina Malakhatko, directorul departamentului de spațiu de vânzare cu amănuntul la CBRE din Moscova, consideră că volumul de spațiu de vânzare cu amănuntul comandat la Moscova în 2016 va fi de aproximativ 427.000 mp. m, care este cu 3% mai puțin decât în ​​2015. Acest volum este semnificativ pentru piață, iar punerea în funcțiune a 7 noi proprietăți a determinat o creștere pe termen scurt a locurilor vacante de pe piața imobiliară de retail pe parcursul anului, care au crescut la 11,4% până în trimestrul al treilea. Dar până la sfârșitul acestui an se preconizează o scădere sistematică și, datorită reducerii volumului de intrare, acesta va atinge pragul de 10% în prima jumătate a anului 2017.

Oferta totală de centre comerciale de calitate din Moscova până la sfârșitul anului va fi de 5,6 milioane mp. m, iar asigurarea spațiului comercial este de 456 mp. m la 1000 de persoane.

S-au deschis noi proprietăți comerciale cu un grad de ocupare bun: în centrele comerciale în 2016, nivelul de neocupare a variat de la 20-40%, în timp ce anul trecut s-au deschis facilități cu 50-80% de locuri libere. Numărul retailerilor care părăsesc piața rusă a scăzut semnificativ: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015

În 2017 se așteaptă o nouă scădere a ratei de punere în funcțiune a spațiului comercial: se anunță pentru deschidere aproximativ 273.000 mp. m, care este cu 36% mai puțin decât volumul din 2016. În același timp, unul dintre obiectele pentru anul viitor - Butovo Mall (54.000 mp GLA), a fost anunțat inițial pentru deschidere în 2016.

Printre cele mai mari centre comerciale din 2016, merită remarcate Riviera (91.200 mp GLA), Oceania (60.000 mp GLA) și Good! (53.000 mp), Metropolis faza 2 (38.000 mp GLA). Ratele de neocupare la deschidere pentru proprietăți noi variază foarte mult în funcție de locație și concept. În medie, noi proprietăți comerciale s-au deschis cu un nivel de ocupare bun: în centrele comerciale în 2016, nivelul de neocupare a variat de la 20-40%, în timp ce anul trecut facilitățile s-au deschis cu 50-80% locuri libere.

Pe parcursul celor 11 luni ale anului 2016, 32 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova, iar alte 5 plănuiesc să-și deschidă prima până la sfârșitul anului. Aceasta este comparabilă cu cifra din 2015, când 40 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova. Este de remarcat faptul că numărul retailerilor care părăsesc piața a scăzut semnificativ: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015.

Rata principală la Moscova a fost de 100.000 de ruble pe metru pătrat. m pe an, practic neschimbat față de 2015. În 2017, experții CBRE prevăd că tarifele vor rămâne stabile din cauza ratei relativ ridicate de neocupare a spațiului comercial.

Tarifele de închiriere din centrele comerciale sunt în cele din urmă exprimate în ruble sau se fixează un coridor de curs valutar. Proprietarii sunt gata să acorde reduceri pentru primul an de chirie, cu o creștere treptată a ratei în anii următori. Forma de interacțiune cu proprietarul unei unități de retail în formatul unui procent din cifra de afaceri este o practică din ce în ce mai des întâlnită și mai confortabilă pentru retaileri, și nu mai este folosită doar pentru ancore, ci și pentru chiriașii mijlocii de toate profilurile. O varietate de scheme de structurare a tarifelor de închiriere permit proprietarilor și chiriașilor să găsească un compromis, alegând o opțiune acceptabilă pentru condițiile comerciale în cadrul practicii de piață emergentă. Acesta din urmă, la rândul său, este strâns legat de cifra de afaceri a retailerilor.

La sfârșitul anului 2016, cifra de afaceri a retailerilor de lux și clasa economică din Moscova a crescut, în unele cazuri creșterea ajungând la 30%. Retailerii de nivel mediu au înregistrat o creștere minimă a cifrei de afaceri la sfârșitul anului

Spații de vânzare cu amănuntul în regiunile rusești

Potrivit lui Mikhail Rogozhin, directorul departamentului regional de spații de vânzare cu amănuntul la CBRE, la sfârșitul anului 2016, creșterea va fi de aproximativ 1,2 milioane mp. m, din care 58% (719.000 mp) au fost introduse în orașele regionale, cu excepția Sankt Petersburgului. Volumul total de spații comerciale comandate în Rusia a scăzut cu 28% față de anul precedent, iar în regiuni - cu 40%. Printre cele mai mari centre regionale noi din 2016, este de remarcat MegaGrinn în Kursk (129.000 mp GLA), Maxi în Arkhangelsk (49.200 mp GLA), Sedanka City din Vladivostok (45.000 mp GLA).

Ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul liber în regiunile rusești variază foarte mult de la oraș la oraș. Rata medie de neocupare pentru orașele de peste un milion de orașe astăzi este de 8-10%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și un mix puternic de chiriași, în care gradul de ocupare este aproape de 100%

În 2017, orașele regionale sunt de așteptat să reducă în continuare volumul de noi spații comerciale puse în funcțiune - la 637.000 mp. m, care este cu 11% mai puțin decât în ​​2016. Totodată, unele obiecte ale anului 2017 au fost anunțate inițial pentru punerea în funcțiune în 2016, dar ulterior datele au fost amânate.

În general, este de remarcat potențialul ridicat de dezvoltare a pieței imobiliare de retail în orașele cu o ofertă scăzută de facilități de retail de calitate, în prezența unei bune puteri de cumpărare a populației. Astfel de orașe includ astăzi Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk și altele.

Ratele de vacanță variază foarte mult de la oraș la oraș și în funcție de calitatea și locația proprietății. Rata medie de neocupare pentru orașele cu o populație de peste un milion în prezent este de 8-10%, ceea ce este puțin mai mare decât nivelul de neocupare din 2015 de 7-8%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și un mix puternic de chiriași, în care gradul de ocupare este aproape de 100%.

Dintre retailerii reprezentați în regiuni, cei mai activi în 2016 au fost lanțurile de alimente Lenta, X5 Retail și Magnit. La începutul anului, au anunțat planuri ambițioase de dezvoltare la Moscova și în regiuni: Lenta - 40 de hipermarketuri, Pyaterochka - 1000 de magazine, Magnit - 950 de magazine și 80 de hipermarketuri. Starea actuală a pieței a permis rețelelor să implementeze cu succes planurile de expansiune anunțate. Retailerii de bricolaj Leroy Merlin și OBI, magazinele de electronice M.Video și Eldorado și lanțurile de magazine de produse pentru copii Detsky Mir și Dochki-Synochki se dezvoltă, de asemenea, destul de activ în orașele regionale.

Hoteluri

Stanislav Ivashkevich, director adjunct pentru dezvoltare, industria ospitalității, CBRE, consideră că principalul factor care a influențat piața hotelieră din Moscova în 2016 a fost creșterea traficului turistic. Potrivit datelor preliminare, doar până la sfârșitul anului numărul de turiști la Moscova va fi de aproximativ 17,5 milioane de oameni, ponderea consumului de turism în GRP al capitalei va depăși 4% și ar putea ajunge la 470 de miliarde de ruble. Astfel, din acest volum, ponderea veniturilor hoteliere ar putea ajunge la aproximativ 60 de miliarde de ruble până la sfârșitul anului.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere. Cel mai mare hotel nou din acest an din Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari Marriott din Krasnodar și Voronezh

În ciuda faptului că majoritatea covârșitoare a turiștilor sunt ruși (70-75%), creșterea fluxului de turiști străini este acum cu adevărat remarcabilă, la fel ca și faptul că se întâmplă în primul rând datorită pieței asiatice în general și chineze. turiştii în special . Potrivit estimărilor Rostourism, creșterea fluxului datorată numai acestui grup de turiști va fi de aproximativ 40% până la sfârșitul anului 2016.
Astfel, în 2016, gradele de ocupare în hotelurile din Moscova au atins cote record, depășind 70% pe anumite segmente. Creșterea gradului de ocupare a determinat, la rândul său, o creștere a tarifelor hoteliere, crescând ADR-ul mediu cu 8% pe parcursul a 9 luni din 2016.
Cea mai pronunțată dinamică pozitivă a prețului mediu al camerei s-a manifestat în segmentul hotelurilor scumpe de înaltă calitate, unde cea mai semnificativă creștere a ADR până la nivelul de 20-22 mii de ruble a fost înregistrată în grupul liderilor din acest segment (pentru de exemplu, astfel de hoteluri premium precum Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

În același timp, majoritatea hotelurilor din segmentul de lux sunt precaute și nu măresc ADR, menținându-l la nivelul de 12-15 mii de ruble. Astfel, în segmentul celor mai scumpe hoteluri, ADR este acum în medie de aproximativ 18 mii de ruble.
În segmentele „medie” și „sub medie”, nu a existat o creștere a tarifelor de cazare în 2016. Există încă sentimente puternice de dumping pe piața hotelieră și, prin urmare, mulți hotelieri nu au crescut prețurile, indiferent de creșterea cererii.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere, dintre care 1.511 au aparținut regiunii Moscova. Cel mai mare hotel nou din acest an din Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari ale lanțului Marriott din Krasnodar și Voronezh.

Pentru 2017, în Rusia au fost anunțate 11 hoteluri sub conducerea unor mărci internaționale, cu o capacitate totală de camere de 2.566, dintre care 3 hoteluri ar trebui să fie deschise la Moscova: Four Points By Sheraton pe aeroportul Vnukovo, Radisson Blu la Novion MFC pe Olimpiysky Prospekt. și Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park, ca parte a dezvoltării complexe a VTB Dynamo pe Leningradsky Prospekt.

Recenzie pregătită de CBRE

În septembrie 2016, au fost oferite spre închiriere 2.718 unități imobiliare comerciale cu o suprafață totală de 1.586 mii mp. Volumul aprovizionării din punct de vedere cantitativ a crescut cu 34%, iar din punct de vedere al suprafeței totale - cu 29%.

Rata medie lunară de închiriere a crescut cu 7% și s-a ridicat la 285 USD/mp/an. Cursul de schimb al dolarului a rămas practic neschimbat în septembrie, astfel încât, în termeni de ruble, cursurile au crescut și ele cu 7%. Rata medie de închiriere în ruble a fost de 18.396 ruble/mp/an. De-a lungul anului, din septembrie 2015, ratele dolarului au scăzut cu 24%, ratele rublei - cu 27%.

Ținând cont de scăderea semnificativă atât a dolarului, cât și a rublei în ultimele 12 luni, creșterea ratelor pe parcursul lunii este cel mai probabil doar o corecție a declinului de-a lungul anului și nu indică vreo tendință pozitivă pe piață.

Liderul în volum de aprovizionare rămâne în mod tradițional spațiile de birouri, a căror pondere pe suprafețe este de 53%. Urmează spațiile industriale și de depozitare (36%) și spațiile comerciale (11%).

Piața în ansamblu

Toate segmentele	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. m/an
Sens	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
Până în august 2016	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
Până în septembrie 2015	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Imobiliare de vânzare cu amănuntul

În septembrie 2016, au fost expuse pe piață 565 de obiecte cu o suprafață totală de 176 mii de metri pătrați. Comparativ cu luna precedentă, numărul proprietăților comerciale a crescut cu 37%, iar suprafața totală a acestora a crescut cu 19%.

Dintre aceste obiecte, în centru au fost expuse 64 de spații cu o suprafață totală de 12 mii de metri pătrați. m, care este mai mare decât cifrele din august cu 49% din punct de vedere cantitativ și 44% din punct de vedere al suprafeței totale. Rata medie de închiriere solicitată pentru aceste proprietăți pe lună a crescut cu 23% și s-a ridicat la 1.012 USD/mp/an. Rata pentru obiectele care au fost expuse mult timp a scăzut cu 5%. Ponderea proprietăților scumpe (cu tarife de peste 1000 USD/mp/an) pe parcursul lunii a crescut de la 30% la 39%, inclusiv. datorită lansării pe piață în septembrie a unui număr de proprietăți atât de scumpe precum cele de pe stradă. M. Bronnaya (367 mp, 2128 $/mp/an), B. Bronnaya St. (139 mp, 2379 $/mp/an), Kuznetsky Most St. (108 mp, 2991 $/mp/an) iar pe Khoromny o fundătură. (140 mp, 3385 $/mp/an).

Numărul proprietăților comerciale oferite spre închiriere în afara centrului în septembrie 2016 a crescut cu 36%, iar suprafața lor totală cu 18%. Volumul livrării a fost de 501 obiecte cu o suprafață totală de 165 mii mp. Rata medie lunară a crescut cu 9% și sa ridicat la 455 USD/mp/an. În același timp, rata pentru obiectele care au fost expuse de mult timp nu s-a schimbat. În general, ponderea proprietăților scumpe închiriate la rate de peste 500 USD/mp/an a crescut de la 24% în august la 30% în septembrie.

Având în vedere faptul că tarifele medii pentru proprietățile din centru au crescut în ultimele 12 luni și au scăzut în afara centrului, iar creșterea tarifelor în septembrie pentru primele proprietăți a fost de 2 ori mai mare, putem concluziona că cererea pentru proprietățile de vânzare cu amănuntul din centru este mai mare .

Spații de vânzare cu amănuntul în interiorul Garden Ring

Trading în interiorul Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. m/an
Sens	64	686	11,719	0,183	65 424
Până în august 2016	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
Până în septembrie 2015	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Spații de vânzare cu amănuntul în afara Garden Ring

Trading în afara Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. m/an
Sens	502	3 844	164,979	0,329	29 456
Până în august 2016	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
Până în septembrie 2015	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Imobil de birouri

În septembrie 2016, oferta de birouri de închiriat a crescut cu 31% cantitativ și cu 29% în suprafață totală și a însumat 1.632 de obiecte cu o suprafață totală de 841 mii metri pătrați. m.

Pe parcursul lunii, numărul proprietăților de birouri din centru a crescut cu 46%, suprafața lor totală cu 19%. Rata medie lunară de închiriere a crescut cu 1% și sa ridicat la 392 USD/mp/an.

În afara Inelului Grădinii, oferta a crescut cu 29% în cantitate și cu 31% în suprafață totală. Rata medie a crescut cu 3% și sa ridicat la 241 USD/mp/an. Tarifele pentru proprietățile care au fost în vânzare de mult timp nu s-au schimbat, iar ponderea proprietăților cu tarife de peste 250 USD/mp. m/an oferta totală a crescut de la 30% în august la 31% în septembrie.

Nesemnificația diferențelor dintre creșterea tarifelor în cursul lunii și scăderea acestora în ultimele 12 luni pentru proprietățile din centru și din afara acestuia indică faptul că și cererea pentru astfel de proprietăți diferă ușor.

Spații de birouri în interiorul Garden Ring

Birouri în interiorul Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. m/an
Sens	246	2 878	115,834	0,471	25 365
Până în august 2016	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
Până în septembrie 2015	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Spații de birouri în afara Ringului Grădinilor

Birouri în afara Regatului Unit	Cantitate	Diferența totală, milioane RUB	Suprafata totala, mii mp. m	Suprafata medie, mii mp. m	Tarif mediu, ₽/mp. m/an
Sens	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
Până în august 2016	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
Până în septembrie 2015	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

Anul 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Segment Depozite Retail imobiliare Birouri

titlu	data	segment
	27.06.2019	Birouri
	27.03.2019	Birouri
	10.10.2018	Birouri
	08.07.2018	Birouri
	12.04.2018	Birouri
	15.01.2018	Birouri
	07.11.2017	Birouri
	01.08.2017	Birouri
	25.04.2017	Birouri
	15.02.2017	Birouri
	24.11.2016	Birouri
	16.09.2016	Birouri
	18.05.2016	Birouri
	19.02.2016	Birouri
	02.11.2015	Birouri
	03.08.2015	Birouri
	27.04.2015	Birouri
	30.01.2015	Imobiliare de vânzare cu amănuntul
	30.01.2015	Birouri

Necesitatea analizei pieței imobiliare comerciale în etapa de luare a unei decizii de investiție este fără îndoială. Un studiu amănunțit al factorilor precum locația proprietății, nivelul prețurilor imobiliare în zonele selectate, caracteristicile fiscale și complexitatea legislației ne va permite să determinăm fezabilitatea și beneficiile economice ale investițiilor financiare în imobiliare. În plus, o analiză bine realizată a pieței imobiliare comerciale ajută la identificarea potențialului proprietății selectate, dezvăluind care, vei putea beneficia de investiția ta în intervalul de timp optim.

Datorită multor ani de experiență în acest domeniu, îmbunătățirii continue a competențelor și aprofundării cunoștințelor dobândite, departamentul de analiză și cercetare al Praedium vă va ajuta să faceți alegerea corectă a investiției. Un avantaj important al analizei Praedium este nivelul ridicat de profesionalism al consultanților și experților noștri. Efectuăm analize regulate ale pieței imobiliare comerciale, monitorizăm toate evenimentele de pe piața de investiții și studiem tendințele macroeconomice majore. Principala confirmare a strategiei de dezvoltare de succes a Praedium este numeroasele recenzii pozitive ale clienților asupra proiectelor de analiză implementate și interesul față de recenziile pieței imobiliare comerciale.

Departamentul de analiză și cercetare produce în mod regulat următoarele materiale:

O analiză trimestrială a pieței imobiliare comerciale (analiza), care colectează și prezintă vizual informații despre cerere, ofertă, dinamica prețurilor și ratele de închiriere, precum și date privind tendințele actuale și evenimentele recente din diferite segmente ale imobiliarelor comerciale, colectate pe parcursul perioada.

Un rezumat lunar al evenimentelor cheie, cu cele mai relevante și notabile recenzii ale pieței imobiliare comerciale. Le permite cititorilor noștri să rămână mereu la curent cu cele mai importante evenimente de pe piață.

Departamentul de analiză al Praedium realizează și o serie de studii de specialitate la cererea clienților. Acestea includ:

Analiza mediului concurential al proprietatii. În cadrul acestui studiu sunt studiați în detaliu presupușii concurenți ai proprietății clientului și se efectuează o analiză comparativă a avantajelor și punctelor slabe. Informațiile obținute ne permit să dezvoltăm propuneri pentru cea mai profitabilă utilizare comercială a proprietății și să identificăm opțiuni pentru concepte de dezvoltare care să maximizeze potențialul proprietății.

Calculul ratei de închiriere a pieței sau prețul de vânzare. Această cercetare permite, după efectuarea unei analize a proprietății imobiliare comerciale, să se determine rata la care proprietatea poate fi închiriată în condiții tipice de piață și cea mai probabilă valoare de piață a proprietății dacă aceasta este vândută. Aceste informații ne vor permite să prezicem cu un grad ridicat de acuratețe profitabilitatea investițiilor pentru client.

Pe fondul absenței unor șocuri macroeconomice grave și al unei revizuiri în sus a indicatorilor de prognoză, pe piața imobiliară comercială se observă o stabilizare. Tendințele pozitive includ o creștere a cererii de spații înregistrată de la sfârșitul anului 2015, o scădere a ratelor de neocupare, inclusiv pe piața de birouri, și o relativă stabilizare a prețurilor în dolari. Prognozele de creștere economică rămân foarte conservatoare, dar permit segmentului imobiliar să se pregătească pentru redresare, relatează RRG.

Constatări cheie

Volumul ofertei pe piețele de vânzare și închiriere a continuat să scadă în 2016. Tendința se datorează unei reduceri a volumului de construcții noi în toate sectoarele imobiliarelor comerciale, încheierii de tranzacții, precum și faptului că proprietarii își scot proprietățile de pe afișaj, nedorind să vândă la prețuri scăzute. Nivelul de scădere a ofertei pe piața de vânzări s-a dovedit a fi mai mic decât pe piața de închiriere.

Volumul ofertei de vânzare pe suprafață totală a crescut pe segmentul retail și depozit industrial, în timp ce oferta de birouri a scăzut cu 18%. Pe piața de închiriere s-a înregistrat o scădere a volumelor de aprovizionare pe suprafață totală pe toate segmentele, dar corecția maximă s-a observat și pe piața de birouri - minus 25%. În același timp, birourile continuă să domine în structura de aprovizionare. Astfel, ponderea spațiilor de birouri în structura ofertei de vânzare este de 61%.

Prețul mediu ponderat de vânzare al imobilelor comerciale pentru anul în ruble a scăzut cu 10%, în dolari - cu 20%. O corecție negativă a fost observată în toate segmentele, cu toate acestea, cea mai mare scădere a fost demonstrată de spațiile vacante (minus 10% în ruble) și imobiliare cu amănuntul (minus 8%). O scădere a prețurilor în contextul unei reduceri a ofertei poate indica o supraoferta de spațiu pe piață pe fondul unei situații macroeconomice dificile.

Rata medie a pieței de închiriere din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 2% în ruble și cu 12% în dolari. În același timp, s-a observat o tendință negativă a ratelor în sectoarele de birouri și depozite industriale, în timp ce imobiliarele de retail, dimpotrivă, au înregistrat o creștere de 8% în moneda națională. O scădere a ratelor a fost observată în prima jumătate a anului, după care s-a înregistrat o uşoară creştere. În general, putem vorbi de relativă stabilizare a pieței de închiriere.

* Metodologia cercetării

Ca obiecte de cercetare a pieței de vânzare a imobilelor comerciale, au fost selectate obiecte imobiliare comerciale scoase la vânzare în surse deschise - spații de birouri, industriale și de depozit (PSP) și spații comerciale libere (PSN), precum și retail. spații cu o suprafață totală de peste 100 mp. În acest caz, în scopul analizei dinamicii prețurilor, se utilizează prețul mediu ponderat de vânzare, care este calculat ca raport dintre costul total al obiectelor și suprafața totală a acestor obiecte. Ca obiecte de cercetare a pieței de închiriere imobiliară comercială, au fost selectate obiecte imobiliare comerciale oferite în surse deschise - spații comerciale, de birouri, industriale și de depozitare (PSP) cu o suprafață totală de peste 50 mp. În scopul analizării dinamicii prețurilor, se utilizează rata medie de închiriere, care se calculează ca media aritmetică a prețurilor tuturor obiectelor, precum și chiria totală anuală (GAP), care se calculează ca suma chiriei pentru anul.

Vânzare

Piața în ansamblu

Volumul de alimentare

Volumul ofertei de pe piață a fluctuat semnificativ în 2016. Fără a ține cont de fluctuațiile lunare, putem spune că până la jumătatea anului s-a înregistrat o scădere a volumului de aprovizionare, după care volumul de aprovizionare a crescut ușor.

Din decembrie 2015 până în decembrie 2016, volumul aprovizionării a scăzut cu 13% cantitativ, iar în suprafață totală a crescut cu 10%, însumând 1.609 obiecte cu o suprafață totală de 2.646 mii metri pătrați. m.

Suprafata totala, mii mp. m

Număr de obiecte, buc.

Indicatori de preț

Puteți observa o scădere a prețurilor pe tot parcursul anului. Scăderea prețurilor rublei pe parcursul anului a fost de 10%, iar prețurile în dolari - 20%. Prețul mediu ponderat în decembrie 2016 a scăzut la 187.275 ruble/mp, sau 3.016 USD/mp. m. O scădere a prețurilor în contextul unei reduceri a ofertei poate indica o supraoferta de spațiu pe piață pe fondul unei situații macroeconomice dificile.

Volumul total al ofertei în valoare în decembrie a scăzut cu 22% și sa ridicat la 495 de miliarde de ruble.

Volumul de alimentare

În 2016, volumul aprovizionării pe suprafață totală a crescut cu 23% pentru retail și cu 56% pentru spațiile industriale și de depozit și a scăzut cu 18% pentru spațiile de birouri și cu 51% pentru spațiile cu utilizare gratuită.

Volumul propunerilor în decembrie 2016 a fost de 305 proprietăți comerciale cu o suprafață totală de 245 mii metri pătrați. m., 997 clădiri de birouri cu o suprafață totală de 1.617 mii mp. m., 107 spații de producție și depozitare cu o suprafață totală de 515 mii mp. m și 200 de spații libere cu o suprafață totală de 269 mii de metri pătrați. m.

În structura pieței pe suprafață totală, poziția de lider în decembrie 2016, ca și până acum, a fost ocupată de spațiile de birouri, a căror cotă de piață a fost de 61%, locul doi cu o pondere de 19% a spațiilor industriale și de depozit. Ponderea spațiilor cu utilizare gratuită în totalul ofertei a fost de 11%, iar ponderea spațiilor de vânzare cu amănuntul a fost de 9%. Ponderea spațiilor de birouri a scăzut cu 3% pe parcursul anului, ponderea spațiilor comerciale a crescut cu 2%, ponderea spațiilor cu utilizare gratuită a scăzut cu 7%, iar ponderea spațiilor industriale și de depozit a crescut cu 8%.

Suprafata totala, mii mp. m

Judecând după scăderea suprafeței medii a spațiilor de birouri și de liberă utilizare cu 29 și 42%, spațiile mari părăsesc piața, în timp ce pentru spațiile comerciale cu amănuntul și spațiile industriale și de depozitare, a căror suprafață medie a crescut cu 5 și 45 %, respectiv, situația a fost inversă.

Indicatori de preț

Scăderi de preț au fost observate pe toate segmentele și s-au ridicat la: 8% pentru spațiile comerciale cu amănuntul, 3% pentru spațiile de birouri, 4% pentru spațiile industriale și de depozitare și 10% pentru spațiile cu utilizare gratuită.

Volumul ofertei în termeni valoric pentru unitățile de retail a crescut cu 13%, pentru spațiile industriale și de depozitare - cu 50%, pentru spațiile de birouri a scăzut cu 20%, iar pentru spațiile cu utilizare gratuită - cu 56%.

Cost total, milioane de ruble.

Imobiliare de vânzare cu amănuntul

Volumul de alimentare

În decembrie 2016, suprafața totală de aprovizionare cu imobile cu amănuntul în centru față de decembrie 2015 a crescut cu 30%, iar în afara centrului - cu 23%.

În total, în decembrie 2016, în cadrul Inelului Grădinii au fost scoase la vânzare 30 de obiecte și 275 de obiecte în afara acestuia, cu o suprafață totală de 17 și 228 de mii de metri pătrați. m respectiv.

Oferta totală de spații de vânzare cu amănuntul în luna decembrie a fost de 305 obiecte cu o suprafață totală de 245 mii de metri pătrați. m cu o suprafață medie a instalației de 800 mp. m.

Dinamica indicatorilor pentru spațiile de vânzare cu amănuntul

Indicatori de preț

Prețul pentru proprietățile comerciale din centru din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 16%, până la 720.703 ruble/mp. m, iar în afara Inelului Grădinii - cu 7% până la 214.948 ruble/mp. m. O scădere mai semnificativă a prețurilor pentru obiectele din centru poate fi o consecință a unei corectări a prețurilor mai semnificative, deoarece în 2015 a existat o creștere mai semnificativă a prețurilor pentru obiectele din centru decât pentru obiectele din afara acestuia.

Prețul pentru toate spațiile de vânzare cu amănuntul în 2016 a scăzut cu 8% la 249.112 RUB/mp. m.

Valoarea ofertei de spații comerciale pe o perioadă de 12 luni în centru a crescut cu 9%, iar în periferie - cu 14%.

Comerț stradal

Volumul ofertei de obiecte în format street-retail în anul 2016 din punct de vedere al suprafeței totale a scăzut cu 3% și s-a ridicat la 23 de mii de metri pătrați. m. În centru, suprafața totală a scăzut cu 27% la 3 mii de metri pătrați. m, iar în exterior a crescut cu 3% și s-a ridicat la 19 mii mp. m.

Prețul mediu ponderat în oraș în ansamblu a scăzut cu 19% și s-a ridicat la 443.142 de ruble pe metru pătrat. m/an. În centru, prețurile au crescut cu 1% până la 1.161.727 ruble/mp/an, iar în afara centrului, dimpotrivă, au scăzut cu 21% până la 313.467 ruble/mp. m/an. După cum se poate observa din dinamica prețurilor, cererea de obiecte din centru față de cele periferice este mai mare, ceea ce confirmă atractivitatea investițională tradițional mai mare a acestor premise.

Imobil de birouri

Volumul de alimentare

Volumul de furnituri de birou în centru a scăzut cu 21% în suprafață totală și a crescut cu 22% la număr, în timp ce în afara centrului a scăzut cu 18% în suprafață totală și a crescut cu 13% la număr.

În total, în decembrie 2016, au fost scoase pe piață 201 de obiecte cu o suprafață totală de 185 de mii de metri pătrați. m în cadrul Garden Ring și 796 de obiecte în afara acestuia, cu o suprafață totală de 1432 mii mp. m. Oferta totală de spații de birouri a fost de 997 de obiecte cu o suprafață totală de 1.617 mii de metri pătrați. m cu o suprafață medie a instalației de 1.622 mp. m.

Dinamica indicatorilor pentru spațiile de birouri

Indicatori de preț

Pe parcursul celor 12 luni din decembrie 2015 până în decembrie 2016, prețul mediu ponderat pentru proprietățile de birouri din centru a crescut cu 13%, până la 429.637 RUB/mp, iar în afara Inelului Grădinii a scăzut cu 6%, până la 186.270 RUB/mp. . m.

Prețul pentru toate spațiile de birouri în 2016 a scăzut cu 3% și s-a ridicat la 214.089 ruble/mp. m. Pentru proprietățile de birouri din centru în 2015, a existat o scădere mai semnificativă a prețurilor decât pentru proprietățile din afara centrului, astfel încât o creștere semnificativă a prețurilor pentru facilitățile din centru în 2016 poate fi o consecință a corectării și egalizării cererii. care s-a întâmplat.

Scăderea volumului ofertei în termeni valoric a fost de 10%, până la 79 miliarde RUB. în cadrul Garden Ring și 23% până la 266 de miliarde de ruble. în afara granițelor sale și, în general, costul proprietăților de birouri în 2016 a scăzut cu 20% la 346 de miliarde de ruble.

Chirie

Piața în ansamblu

Volumul de alimentare

Pe parcursul anului 2016 au fost observate mai multe etape în dezvoltarea pieței de închiriere.

Din ianuarie până în aprilie, volumul ofertei sa modificat ușor;

Din aprilie până în august nivelul său a scăzut;

Din august până în decembrie - a crescut.

Scăderea globală a ofertei pe zonă în 12 luni a fost de 20%.

În decembrie 2016, au fost scoase pe piață 2.748 de obiecte cu o suprafață totală de 1.572 mii mp.

Indicatori de preț

În dinamica tarifelor de închiriere pe parcursul anului 2016 se pot distinge două perioade:

Din ianuarie până în iunie nivelul mediu al ratelor a scăzut;

Din iunie până în decembrie a crescut ușor.

Rata medie a pieței de închiriere din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 2% în ruble și cu 12% în dolari. În decembrie 2016, tariful mediu de închiriere a fost de 18.099 RUB/mp. m/an sau 291 USD/mp. m/an.

Reducerea ratelor atât în ​​echivalent în ruble, cât și în dolari, precum și a prețurilor de pe piața de vânzare, indică continuarea tendințelor negative pe piață.

Analiză comparativă pe segmente

Volumul de alimentare

Rata de scădere a volumului de aprovizionare pe suprafață totală pe diverse segmente în 2016 pe piața de închiriere a fost de 14% pentru imobilele de retail, 25% pentru imobilele de birouri și 13% pentru imobilele industriale și de depozit.

Volumul de aprovizionare pentru suprafata totala in decembrie 2016 a fost de: 212 mii mp. m pentru facilități de vânzare cu amănuntul, 791 mii mp. - pentru birou si 569 mii mp. m - pentru instalații de producție și depozit.

Pe parcursul anului 2016, suprafața medie pentru spațiile comerciale a scăzut cu 18%, pentru spațiile industriale și de depozitare - cu 10%, în timp ce pentru spațiile de birouri - a crescut cu 13%.

Rata medie pentru spațiile de vânzare cu amănuntul din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a crescut cu 8%, până la 32.255 ruble/mp. m/an, pentru clădirile de birouri - a scăzut cu 6% la 16.705 ruble/mp. m/an, pentru spațiile de producție și depozit - cu 4% și s-au ridicat la 6.425 de ruble/mp. m/an. Judecând după creșterea ratelor de închiriere, spațiile comerciale au fost cele mai solicitate.

Scăderea chiriei totale anuale din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a fost de 21% pentru spațiile comerciale cu amănuntul, 31% pentru spațiile de birouri și 16% pentru spațiile industriale și de depozitare.

Imobiliare de vânzare cu amănuntul

Volumul de alimentare

Volumul ofertei de spațiu comercial în decembrie 2016 în centru a scăzut cu 22%, în timp ce în afara Inelului Grădinii - cu 13%. Scăderea cantității a fost de 5%, respectiv 18%.

În total, în decembrie 2016, au fost expuse 62 de obiecte cu o suprafață totală de 15 mii de metri pătrați. m în cadrul Garden Ring și 530 de obiecte cu o suprafață de 197 mii de metri pătrați. m dincolo. Oferta totală de spații de vânzare cu amănuntul a fost de 592 de obiecte cu o suprafață totală de 212 mii de metri pătrați. m cu o suprafață medie a instalației de 358 mp. m.

Indicatori de preț

Rata medie pentru obiectele din centru în 2016 a crescut cu 19% la 63.771 ruble/mp. m/an, iar pentru proprietăți din afara Inelului Grădinilor - cu 4% până la 28.569 RUB/mp. m/an. Judecând după creșterea mai semnificativă a tarifelor, cererea de proprietăți în centru este mai mare.

Chiria anuală pentru proprietățile din Garden Ring a scăzut cu 17%, iar în afara Garden Ringului - cu 22%.

Stradă- cu amănuntul

Volumul ofertei de obiecte în format street-retail pe 12 luni în ceea ce privește suprafața totală a scăzut cu 6 %, incl. în centru - pe 37 %, iar în afara ei a crescut cu 1 % și s-a ridicat la 31 obiect cu suprafata totala 8 mii mp. în centru şi 206 obiecte cu zonă 53 mii mp. dincolo.

Tariful mediu de închiriere pentru 12 luni a crescut cu 1 % până la 37 378 rub./mp. m/an, în timp ce în centru a crescut cu 22 % până la 74 192 rub./mp. m/an, iar în exterior a scăzut cu 4 % până la 31 838 rub./mp. m/an.

Imobil de birouri

Volumul de alimentare

Volumul furnizării de birouri pe suprafață totală din decembrie 2015 până în decembrie 2016 a scăzut cu 38% în centru și cu 23% în afara acestuia. Reducerea numărului de spații a fost de 25%, respectiv 19%.

În total, în decembrie 2016, în cadrul Inelului Grădinii au fost expuse 240 de obiecte și 1.393 de obiecte în afara acestuia, cu o suprafață totală de 103 și 689 de mii de metri pătrați. m respectiv. Oferta totală de spații de birouri în luna decembrie a fost de 1.633 de obiecte cu o suprafață totală de 791 mii metri pătrați. m cu o suprafață medie a instalației de 485 mp. m.

Indicatori de preț

Rata medie pentru proprietățile de birouri în 2016 a scăzut în general cu 6%, până la 16.705 ruble/mp/an. În cadrul Garden Ring, rata medie a scăzut cu 2% și s-a ridicat la 25.569 ruble/mp. m/an, iar la periferie - cu 6% până la 15.178 ruble/mp. m/an.

Luând în considerare reducerea semnificativă a ofertei, chiria totală anuală pentru proprietățile de birouri din centru a scăzut cu 45%, iar în afara Inelului Grădinilor - cu 27%.