) a obiectului de evaluare înainte de data tranzacției cu acesta..."

Sursă:

Guvernul Federației Ruse din 6 iulie 2001 N 519 (modificat la 14 decembrie 2006) „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”

Terminologie oficială.

Akademik.ru.

2012. Vedeți ce este „Perioada de expunere a obiectului evaluat” în alte dicționare:

Perioada de expunere a obiectului de evaluare- (clauza 10 din Standarde) perioada de timp, începând de la data prezentării pe piața liberă (oferta publică) a obiectului de evaluare până la data tranzacției cu acesta...

Perioada de expunere a obiectului Terminologie oficială

- Termenul de expunere a unui obiect (termenul de expunere) Perioada de expunere a unui obiect in anticiparea vanzarii acestuia se calculeaza de la data prezentarii pe piata libera (oferta publica) a obiectului de evaluare pana la data tranzactiei cu acesta (FSO). nr. 1, clauza 12) ... G) valoarea de lichidare a obiectului evaluat, valoarea obiectului evaluat în cazul în care obiectul evaluat trebuie înstrăinat într-o perioadă mai scurtă decât perioada obișnuită de expunere a obiectelor similare;... Sursa: Hotărârea Guvernului Federația Rusă din 06.07.2001 N 519... ...

Evaluarea imobilelor - Evaluarea bunurilor imobile este procesul de determinare a valorii de piata a unui obiect sau a drepturilor individuale in raport cu proprietatea evaluata. Evaluarea bunurilor imobiliare include: determinarea valorii dreptului de proprietate sau a altor drepturi,... ... Wikipedia Balanță Balanța comercială externă Balanța bugetul de stat

Balanța comercială vezi Balanța externă... Dicţionar economico-matematic Valoarea de piata- (valoarea de piață) prețul cel mai probabil pentru vânzarea oricăror dobânzi imobiliare (drepturi de proprietate, drepturi de închiriere ereditare etc.) pe piața liberă. Valoarea de piata

poate fi mai mare, egală sau mai mică decât valoarea proprietății. Aici … Glosar de termeni privind expertiza și managementul imobiliar Piata imobiliara… … - (Piața imobiliară) Conceptul pieței imobiliare, structura și funcțiile pieței Informații despre conceptul pieței imobiliare, structura și funcțiile pieței, caracteristicile pieței imobiliare Cuprins Cuprins Definiția termenului Piaţă

imobiliare- este: 1. Suma de bani, bunuri sau servicii pentru care pot fi schimbate imobile; 2. Valoarea actuală a drepturilor viitoare la venituri sau beneficii oferite de bunuri imobiliare. Forme de valoare: valoarea unui obiect de evaluare cu o piață limitată; Valoarea de piata

valoarea de salvare- 1. Valoarea care poate fi obtinuta ca urmare a lichidarii bunului. 2. Valoarea de lichidare a obiectului evaluat este valoarea obiectului evaluat dacă obiectul evaluat trebuie înstrăinat într-o perioadă mai scurtă decât perioada obișnuită de expunere... ... Ghidul tehnic al traducătorului

Punct de vedere

Cum se reduce timpul de expunere al unui obiect bunuri imobiliare comerciale?

Dmitry Mikhailov, director de dezvoltare al platformei de crowdfunding AKTIVO

Nu este un secret pentru nimeni că vânzarea unei proprietăți comerciale nu este o sarcină ușoară și necesită destul de mult timp. Și cu cât obiectul este mai scump, cu atât este mai lungă durata de expunere. Pe baza propriei mele experiențe, pot spune că, de regulă, un obiect de înaltă calitate costă până la 100 de milioane de ruble. obiectele în valoare de 300–600 de milioane de ruble pot fi vândute în 1–3 luni. - timp de un an și jumătate și vânzarea unei clădiri la prețul de 600 de milioane de ruble. poate dura ani. Astfel de statistici despre durata expunerii, desigur, sunt ceva ca temperatura medie într-un spital. Situațiile în care totul pare să fie în ordine cu obiectul, dar tranzacția nu are loc, nu sunt, de asemenea, neobișnuite. Ce sunt motive posibile faptul că o proprietate de înaltă calitate nu este de vânzare și cum să reduceți perioada de expunere a acesteia?

Motivul unu: negocierile cu cumpărătorul devin o scenă teatrală

Din păcate, unii vânzători de proprietăți de neatins comercial încă trăiesc în realități pre-criză, când erau mulți cumpărători pe piață și puține premise. Vânzătorul înțelege că scopul său este să obțină mai mulți bani pentru proprietate și să evite întrebările inutile din partea cumpărătorilor (la urma urmei, clădirile și spațiile nu sunt, de regulă, în stare perfectă). Un astfel de vânzător începe să se comporte arogant și condescendent cu cumpărătorul, demonstrând că este o persoană foarte serioasă, ocupată, dar cumpărătorul care vine în întâmpinarea lui ridică îndoieli. Cu întreaga sa înfățișare, el demonstrează că este un „Om de afaceri” cu capital B, așa că nu este un fapt că va vorbi cu un astfel de cumpărător și, în general, îi va vinde proprietatea. Proprietarul spune că „poate că nu va vinde”, provocându-l pe cumpărător să-și demonstreze valoarea și să-l convingă să vândă clădirea sau sediul. Cu toate acestea, un astfel de „one-man show”, de regulă, nu funcționează pentru cumpărătorii de astăzi. „Nu vrei să vinzi, de ce ai sunat la o întâlnire?” se întreabă și nu sună niciodată înapoi. Este mai bine să renunți la acest mod de a face afaceri în situația actuală a pieței.

Atunci când creșteți prețul unei proprietăți, nu trebuie să spuneți că astăzi vor veni la dvs. încă 5 cumpărători, iar clădirea dvs. a făcut un adevărat vâlvă pe piață. Cumpărătorii de imobile comerciale, la rândul lor, sunt siguri de contrariul ei știu că este o criză în țară și nu există cumpărători în afară de ei (chiar dacă de fapt au concurenți și vor trebui totuși să participe la licitație); ).

Motivul doi: lipsa de informații despre obiect

Dorind să vândă un obiect rapid și la un preț ridicat, vânzătorul îl laudă adesea. El povestește cum îi este dragă această proprietate, cât de mult este legat de ea și cât de bine se descurcă locatarii aici. Această poziție pentru vânzător este destul de logică. Trebuie doar să înțelegeți că cumpărătorul de astăzi nu este deloc la fel ca înainte. Dacă, să zicem, în anii 90 (când proprietatea a fost achiziționată chiar de proprietar), tranzacțiile aveau loc la nivel „conceptual”, iar cumpărătorii evaluau obiectele după criteriile „îmi place - nu-mi place”, „bine clădire sau rău”, dar acum vremurile s-au schimbat. Majoritatea cumpărătorilor de pe piața imobiliară comercială sunt profesioniști. Nu le pasă de emoții; au nevoie de informații detaliate despre obiect.

Pentru a vinde o clădire sau o clădire, trebuie să vă pregătiți pentru o întâlnire cu cumpărătorul și să știți să răspundeți la întrebări despre impozitarea proprietății, starea sa tehnică, chiriașii și a acestora. posibilități financiare, despre costurile de întreținere etc. Dacă astfel de informații nu sunt disponibile, proprietarul spune adesea că le va găsi mai târziu sau refuză să răspundă la întrebări, iar cumpărătorul nu este mulțumit de acest lucru. Pentru el, achiziționarea unei proprietăți este o afacere și este o plăcere să lucrezi cu un profesionist. Înțelegerea faptului că nu veți primi informații de la proprietar și că va trebui să dezlegați singur încurcatura de probleme de la proprietate, vă oferă un alt motiv pentru a căuta o altă proprietate sau a amâna achiziția.

Motivul trei: suprimarea deliberată a deficiențelor obiectului

Adesea, atunci când vând bunuri imobiliare, vânzătorii preferă să rețină informații despre partea costisitoare a proprietății. Ei raportează de bunăvoie veniturile pe care le primesc de la chiriași, dar preferă să nu le spună potențialilor cumpărători despre costuri. În opinia lor, acest tip de date l-ar putea speria. În realitate, totul se dovedește exact invers. Cumpărătorul înțelege perfect că există o componentă de cost în afacerea de închiriere și dorește să știe ce este pentru această proprietate. Lipsa de informații duce la faptul că un potențial cumpărător nu se grăbește să achiziționeze un „porc în pică”, deoarece va trebui să plătească mulți bani.

Motivul patru: inerție sau ignoranță tendinte moderne piaţă

Piața de investiții din Rusia este în continuă evoluție. Iar una dintre tendințele actuale ale pieței este dezvoltarea crowdfunding-ului în domeniul imobiliar. Crowdfundingul presupune participarea unui număr mare de investitori - persoane fizice - la tranzacție. Acesta este avantajul crowdfunding-ului, deoarece capacitățile financiare ale unui astfel de proiect sunt mai largi decât cele ale unui investitor privat individual sau ale unei persoane juridice. Poate fi mai ușor să conveniți asupra unui preț cu un întreg grup de investitori. În același timp, însăși structura unei înțelegeri cu un proiect de crowdfunding poate diferi semnificativ de cea obișnuită. Nu are rost să refuzi imediat astfel de oferte. Este mai bine să vă consultați cu un avocat experimentat sau să studiați problema în detaliu.

De exemplu, ultima afacere a site-ului nostru pentru achiziționarea unei proprietăți comerciale în Dolgoprudny (chiriașul ancoră este supermarketul Victoria) a implicat vânzarea proprietății către investitorii site-ului printr-un fond mutual închis. Proprietarul imobilului a transferat proprietatea în bilanţul unui fond mutual închis, primind în schimb 100% din acţiunile unui astfel de fond. Investitorii privați au intrat în proiect cumpărând acțiuni de la proprietar. De regulă, aceste tipuri de tranzacții de cumpărare și vânzare pot fi încheiate în termen de două până la trei luni. Condițiile de cumpărare a proprietății pot fi specificate în contract, iar tranzacția în sine poate fi reziliată dacă apar probleme cu achiziționarea spațiilor. În același timp, intermediarul reprezentat de site-ul de crowdfunding nu este în niciun caz interesat să încetinească procesul (cum o fac adesea cumpărătorii, să solicite rate și să amâne termenul pentru următoarea tranșă) și să nu cumpere întreaga proprietate, deoarece site-ul profitul este procentul din vânzarea acțiunilor din imobile comerciale. Participarea la astfel de proiect de investitii permite proprietarului să vândă mai rapid proprietatea.

08.11.2012

Frumosul termen „expunere” este probabil deja cunoscut nu numai de profesioniștii din piață, ci și de consumatori. Și totuși, să clarificăm - prin cuvintele „expunerea unui apartament”, experții se referă la locația obiectului pe piața imobiliară. Fiecare proprietar care este cu adevărat interesat să-și vândă apartamentul își dorește întotdeauna ca perioada de expunere să fie cât mai scurtă. Cel mai bun agent imobiliar al lunii, pe baza rezultatelor muncii din octombrie, un expert în operațiuni imobiliare la filiala Khamovniki, Elena Tsareva, vorbește despre ceea ce influențează durata și succesul expoziției. *

Expunerea unui apartament începe din momentul în care informațiile despre locuința ta intră în baza de date și se termină atunci când te-ai hotărât asupra unui cumpărător. Aceasta este o perioadă dificilă și responsabilă. Apartamentul dvs. de acasă, în care fiecare mic detaliu este legat de amintiri, este privit cu meticulozitate de străini ca pe o marfă, trimițându-i toate avantajele și dezavantajele. Cel mai probabil, vrei ca toate acestea să se termine cât mai curând posibil, astfel încât să poți răsufla ușurat și să te pregătești cu calm pentru înțelegere. Și toată lumea își dorește ca casa lor să fie apreciată.

Factori de influență

„Durata de expunere a unui apartament depinde de mai multe componente”, spune experta noastră Elena Tsareva. - Unul dintre factorii principali este așa-numita lichiditate locuințe: cât de multă cerere sunt apartamente similare într-o astfel de zonă.

Desigur, cererea mare vă permite să vindeți o proprietate într-o perioadă mai scurtă de timp.

Al doilea punct este prețul, sau mai precis, adecvarea acestuia. După cum știți, orice vânzător visează să-și vândă apartamentul la un preț mai mare, în timp ce orice cumpărător vrea să cumpere mai ieftin. Și pentru ca apartamentul să nu înghețe, este necesar să găsim un compromis. - Există un concept pret mediu , care corespunde celor mai frecvente prețuri pentru locuințele de acest tip. Dacă scopul tău este să vinzi cât mai repede posibil, prețul ar trebui să fie fie în medie, fie puțin mai mic. Dacă oferiți un obiect la un preț peste medie, înseamnă că apartamentul dvs. ar trebui să aibă avantaje clare: de exemplu, renovare de calitate europeană, legături de transport convenabile, o școală sau grădiniţă sub ferestre. Dacă nu există avantaje semnificative, este mai bine să vă stabiliți o sumă mai acceptabilă pentru un potențial cumpărător. Judecă singur: vei putea vinde rapid? apartament cu doua camere

pentru 8 milioane 800 de mii de ruble, dacă este, pentru a spune ușor, în stare normală, iar „prețul roșu” nu este mai mare de opt milioane? Desigur, dacă clientul insistă asupra prețului său umflat, specialistul imobiliar își va căuta un cumpărător, ba chiar există șanse ca acesta să găsească unul. Întrebarea este cât timp va dura.

Cel mai probabil, va trebui să așteptați luni de zile și nu se știe dacă veți putea câștiga atât de mulți bani. Tipul de casă (cărămidă, panou, bloc, monolit), precum și etajul pe care se află apartamentul, are o anumită semnificație. De exemplu, un apartament la parter se vinde întotdeauna puțin mai ieftin., care nu trebuie reechipate, pierzând mult timp și nervi. Iar reprezentanții afacerilor le preferă cel mai adesea.

Dacă comparăm primar şi piata secundara locuințe, apoi apartamentele din clădirile noi au o cerere mai mare (și, prin urmare, se vând mai repede).

- Pe lângă avantajele evidente ale locuințelor nou construite, este de remarcat încă un punct. Apartamentul, care a aparținut deja cuiva, este decorat pe gustul fostului proprietar. Un potențial cumpărător poate să nu-i placă renovarea sau chiar reamenajarea aparent convenabilă. Și, după cum știți, remodelarea este mai dificilă decât a o face de la zero. O clădire nouă în acest sens este ca o foaie albă de hârtie și nu prezintă astfel de dificultăți, spune Elena.

Deci, printre factorii care influențează expunerea locuinței, se pot remarca lichiditatea acesteia, adecvarea prețului, tipul și locația atât a casei, cât și a apartamentului.

- Cu toate acestea, pe lângă acești parametri, durata de expunere a apartamentului este influențată și de gradul de pregătire a documentelor și de prezența actelor de proprietate în sine: contracte de cumpărare și vânzare, donații, schimburi, certificat de moștenire prin testament. sau prin lege, hotărâre judecătorească, certificat de plata integrala partajare etc., -notează Elena. - Luând în considerare fiecare opțiune de locuință, experți firma imobiliara evalua risc posibil, pe baza disponibilității documentelor de proprietate ale proprietarului. Iar dacă riscul este prea mare, recomandăm continuarea căutării, deși alegerea este întotdeauna la latitudinea cumpărătorului.

Depinde de noi

Potrivit expertului, nu putem schimba mulți dintre factorii care influențează durata și succesul expunerii locuințelor, chiar dacă ne dorim. Nu este în puterea noastră să mutăm casa mai aproape de stația de autobuz și de școală.

Același lucru se poate spune despre materialul din care este construită casa, numărul de etaje și, în sfârșit, despre condițiile pieței. Cu toate acestea, există și alți factori de succes care depind de noi. De exemplu, suntem destul de capabili să colectăm un set de documente la timp. Același lucru este valabil și pentru pregătirea corectă a apartamentului pentru vizionare.

- Nimeni nu vă cere să cheltuiți mulți bani, puteți pur și simplu să lipiți tapet, să așezați unul nou în loc de vechiul linoleum uzat, chiar dacă este ieftin - acest lucru va oferi apartamentului un aspect mai bine îngrijit și cu siguranță va juca un rol.

Nici măcar nu este nevoie să vorbim despre curățenia generală, nu doar în camere, ci și în bucătărie și baie. În plus, trebuie să acordați atenție mirosurilor - acestea au un efect mai puternic asupra unei persoane decât credem. De asemenea, sfătuim de obicei vânzătorii să curețe temeinic ferestrele și să deschidă draperiile și draperiile pentru a lăsa mai multă lumină să intre în apartament. În general, nu există detalii inutile în pregătirea unui apartament pentru vizionare, deoarece nu veți avea oa doua oportunitate de a face o primă impresie bună cumpărătorului, rezumă expertul nostru.

În plus, atunci când arată un apartament, profesioniștii sfătuiesc să minimizeze distracția. Este indicat ca in timpul prezentarii sa fie prezente cat mai putine persoane (si daca sunt animale in casa, este mai bine sa le indepartati de la vedere). Acest lucru va oferi potențialului cumpărător posibilitatea de a privi și evalua cu calm apartamentul și de a-și imagina proprietarul.Și în sfârșit încă unul

sfat important . Lăsați agentul să negocieze: Fiți prietenos și politicos, dar nu interferați cu negocierile agent-cumpărător. Încercați să oferiți răspunsuri cuprinzătoare, dar numai la întrebările care vi se pun. Agentul dumneavoastră știe cel mai bine ce este important pentru cumpărător și poate face față cu ușurință oricărei situații. Potrivit experților, toate sfaturile de mai sus vă vor ajuta să vă vindeți apartamentul la

* pret optimși în intervalul de timp optim.

Elena Tsareva

Lucrează la Reskor de mulți ani, se distinge printr-un simț absolut al responsabilității și capacitatea de a construi relații adecvate cu clienții. Acesta este probabil motivul pentru care în recenziile lor ei notează abordarea ei individuală, receptivitatea și înțelegerea completă a cerințelor lor, uneori chiar și la nivel intuitiv. Departamentul de cercetare al Cushman & Wakefield a analizat impactul momentului de expunere a spațiilor de birouri din Moscova asupra închirierii cu succes a unui obiect. Datele acumulate pe parcursul a 13 ani de observații sugerează că expunerea

În mod tradițional, ponderea spațiului liber pe piața de la Moscova a fost principalul indicator al bunăstării. Mulți dezvoltatori credeau că doar cu o rată scăzută a locurilor de muncă neocupate putem vorbi despre creșterea pieței. Cu toate acestea ultimii ani a aratat ca chiar si cu 3 milioane metri patrati spatiu de birouri disponibil, piata asigura o cifra de afaceri anuala de peste 1 milion mp. Aceasta înseamnă că chiar și în condiții de exces de spațiu, închirierea de succes este destul de posibilă.

Mai mult, gradul de neocupare mare nu a constituit un obstacol nici măcar în calea creșterii ratelor de închiriere, așa cum a fost cazul în 2011-2013.

Experții Cushman & Wakefield consideră că țintirea perioadei de expunere a unui obiect este un factor de succes pentru lucrul pe o piață „scăzută”. Ponderea tranzacțiilor cu expunere mai mică de șase luni este de aproximativ 50%.

Din 2014, practic nu au existat tranzacții de pre-închiriere pe piața de birouri a capitalei. Ponderea mare a tranzacțiilor cu spații expuse de mai bine de un an în 2016 se explică prin turbulențe mari și reevaluare masivă a lichidelor nelichide. spații de birouri.

Timpul de expunere a obiectului este un factor avantaj competitiv. Repornirea campaniei de marketing este o componentă necesară a politicii de închiriere. Pe baza datelor privind durata de expunere a obiectelor pe baza unei analize a tranzacțiilor de închiriere pentru birourile de clasa „A” și clasa „B” din Moscova pentru perioada 2004-2017 (mai mult de 50.000 de înregistrări), 63% din totalul spațiilor de birouri din Moscova este închiriată în termen de șase luni, 80% este închiriată într-un an.

Ponderea spațiului liber de pe piață încetează să fie un factor semnificativ. Are mai puțină influență asupra succesului sau eșecului campaniei de închiriere.

Datele acumulate pe parcursul a 13 ani de observații ne permit să afirmăm că expunerea spațiului de birouri este supusă unei singure legi. Probabilitatea de a închiria un bloc de birouri scade de trei ori în fiecare 6 luni ulterioare.

Condițiile pieței afectează panta curbei de expunere. Cel mai obișnuit an este 2008, în care mai mult de jumătate din tranzacțiile de birouri au fost tranzacții pre-închiriere.

După cum era de așteptat, cei mai rapizi ani au fost 2005-2007, când peste 80% au fost finalizați în șase luni.

2009 a fost cel mai lent an, dar cu toate acestea, peste 50% a fost finalizat în șase luni. 2015 a repetat practic modelul din 2009.

Curios este că cele trei trimestre ale anului 2017 prezintă o dinamică similară cu 2005-2007, cu o cotă mare a pieței „rapide” și premise foarte lichide.

Experții de la Cushman & Wakefield cred că acesta ar putea fi un semnal că piața se încălzește chiar și cu un nivel ridicat de birouri vacante.

Diferențele geografice în timpul de expunere sunt nesemnificative. 30% din spațiul de birouri disponibil la jumătatea lunii octombrie 2017 are lichidități reduse.

În ciuda faptului că Centrul Internațional de Afaceri al Orașului Moscova are cea mai mare rată a locurilor de muncă vacante, timpul de expunere pentru tranzacțiile încheiate cu spații de birouri diferă ușor.

Pentru posturile libere, imaginea este similară, dar piața este împărțită în două grupuri distincte: o piață foarte lichidă (spații expuse de mai puțin de un an) și o piață cu lichide scăzute.

În total, aproximativ 70% din zone aparțin pieței foarte lichide.

Prin urmare, întrebarea nu este cât spațiu de birouri este disponibil pe piață, ci ce trebuie făcut pentru a închiria sediul în decurs de un an.

Ponderea spațiului liber de pe piață încetează să fie un factor semnificativ, influențează mai puțin succesul sau eșecul campaniei de închiriere:

• 30% din spațiile de birouri expuse pe piață sunt clasificate drept low-lichid. Aceasta înseamnă că ponderea efectivă a spațiului liber pentru Moscova este la nivelul de 11-12%.
• La fiecare șase luni, expunerile triplează probabilitatea ca spațiul de birouri să fie închiriat în perioada următoare.
• În ceea ce privește expunerea, diferențele geografice și de „clasă” de birou sunt minime.

Recenzie pregătită de Departamentul de Cercetare Cushman & Wakefield

10. Perioada de expunere a obiectului de evaluare - perioada de timp de la data prezentarii pe piata libera (oferta publica) a obiectului de evaluare pana la data tranzactiei cu acesta.

Sursa: Hotărâre de Guvern Federația Rusă din 06.07.2001 Nr. 519 (modificat la 14.12.2006) „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”

Legături către definiția conceptului „Perioada de expunere a obiectului de evaluare”

Dragi utilizatori ai site-ului. Pe această pagină veți găsi o definiție a conceptului „Perioada de expunere a obiectului de evaluare”. Informațiile primite vă vor ajuta să înțelegeți ce este Bagajul. Dacă, în opinia dumneavoastră, definiția termenului „Perioada de expunere a obiectului evaluării” este eronată sau nu are suficientă exhaustivitate, atunci vă recomandăm să vă propuneți propria versiune a acestui cuvânt.

Pentru confortul dumneavoastră, vom optimiza această pagină nu numai pentru solicitarea corectă „Perioada de expunere a obiectului de evaluare”, ci și pentru solicitarea eronată „”. Asemenea erori apar uneori atunci când utilizatorii uită să schimbe aspectul tastaturii atunci când introduc un cuvânt în bara de căutare.