Diferența dintre proprietatea comună și comună. Care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună?

Proprietate comunăsotii normele legislative RF la egalitate cu articulația. Achiziția de bunuri imobiliare și alte proprietăți de valoare se face adesea pe baza dreptului de proprietate comună. Care este diferența dintre aceste moduri și de ce uneori proprietatea partajată este de preferat, vom spune în articolul nostru.

Dreptul de proprietate comună și de proprietate comună (semne conform Codului civil al Federației Ruse)

Proprietatea comună și comună sunt de aceeași natură: ambele implică o pluralitate de proprietari ai aceluiași obiect de proprietate. În plus, fiecare dintre ele are și propriile sale caracteristici distinctive.

Interpretarea dreptului de proprietate comună din Codul civil al Federației Ruse implică determinarea inițială a cotelor de proprietate, care pot fi egale sau inegale. Dispunerea bunurilor se efectuează de către soți în limita cotelor lor.

Între total proprietate comună iar proprietatea comună nu face nicio diferență. Conform dreptului civil, aceste concepte sunt identice.

Proprietatea comună a soților nu presupune repartizarea de părți sociale, iar înstrăinarea bunurilor se realizează de către soți în comun, pe principiul bunei-credințe.

La cererea soților sau a unui terț interesat, bunurile aflate în coproprietatea acestora pot fi împărțite. Acțiunile obținute în urma unei astfel de împărțiri formează o proprietate comună.

Când ia naștere proprietatea comună a soților?

Proprietatea comună comună a soților se formează atunci când proprietatea acestora nu este legală (stabilită prin normele legislației familiei a Federației Ruse), ci un regim contractual. Din voința soților se întâmplă astfel:

• la încheierea unui contract de căsătorie (atunci acest regim se va aplica tuturor bunurilor comune ale soților, pe care aceștia le vor stabili în termenii contractului);
• la încheierea de acorduri separate privind dobândirea (crearea) proprietății.

În acest din urmă caz, o parte din averea soților poate face obiectul unui regim juridic, iar pe cealaltă parte, unui regim contractual.

Pe lângă stabilirea voluntară a dreptului de proprietate comună, există și una forțată, care are loc în ordin judiciar.

Proprietatea comună a unui apartament, casă, teren și diferențele sale față de proprietatea comună

Între proprietatea comună și proprietatea comună, diferența se manifestă într-o măsură mai mare tocmai în raport cu bunuri mobile. Acest lucru se datorează faptului că proprietatea asupra obiectelor imobiliare, alături de drepturi, stabilește și obligații de întreținere a proprietății.

Al doilea factor care joacă un rol în faptul că soții se străduiesc pentru o delimitare mai clară a cotelor de proprietate asupra bunurilor imobiliare este valoarea acestuia. Prețul bunurilor imobiliare, de regulă, este ridicat și, prin urmare, afectează în mod semnificativ interesele părților.

Având în vedere acest lucru, legislația civilă a Rusiei stabilește o ordine specială de dispoziție a bunurilor imobiliare, abaterea de la principiul bunei-credințe, care este un postulat al proprietății comune și o deosebește de proprietatea comună. Vorbim despre cerința unui consimțământ legal al celui de-al doilea soț la o tranzacție cu bunuri care constituie proprietate comună. Totuși, abaterea de la principiul prezumției de bună-credință nu anulează alte semne de proprietate comună (și diferențele acesteia față de proprietatea comună), inclusiv egalitatea soților în cedarea bunurilor.

Stabilirea acțiunilor în dreptul de proprietate comună

Încetarea regimului de proprietate comună și trecerea la proprietatea comună pot avea loc din cauza faptului că:

• soții au stabilit proprietatea fracționată cu stabilirea cotelor deținute de ambele părți la momentul dobândirii dreptului. proprietate comună pe proprietate;
• soții au determinat cotele de proprietate asupra bunului pe bază de acord comun prin semnarea unui acord privind împărțirea proprietății sau (în lipsa acordului părților) prin sesizarea instanței de judecată;
• un terț interesat să stabilească cota-parte a unuia dintre soți s-a adresat instanței (de exemplu, la executarea silită asupra bunurilor comune) cu contestație pentru delimitarea cotelor în comun.

Prin acordul reciproc al soților, cotele pot fi determinate atât proporțional cu contribuția lor la crearea (dobândirea) proprietății, cât și în mod disproporționat. La stabilirea cotelor, instanța de judecată procedează în majoritatea cazurilor tocmai din proporțiile contribuției fiecărui soț.

Consecințele separării unei acțiuni de proprietatea comună

Alocarea cotei-parte a fiecăruia dintre soți conduce la faptul că aceștia dobândesc dreptul de a dispune în mod independent de cota lor din proprietate și dobândesc dreptul de proprietate comună asupra acesteia. Totodată, trebuie amintit că al doilea soț are dreptul de prioritate de a dobândi o acțiune care nu îi aparține, dacă al doilea soț decide să o vândă.

În plus, alocarea unei cote va duce la delimitarea responsabilităților pentru întreținerea proprietății. În special, acest lucru se aplică la plata impozitelor pe proprietatea comună, asigurările de proprietate, precum și cheltuielile de utilități, de funcționare și alte cheltuieli.

De remarcat mai ales că, dacă condițiile de proprietate asupra bunurilor comune sunt stabilite prin contractul de căsătorie, atunci când acesta este declarat nul sau încetat (atât prin hotărâre judecătorească, cât și prin acordul reciproc al soților), părțile revin la regimul juridic.

Descărcați formularul de contract

Dacă proprietatea comună a fost stabilită printr-un acord individual (de exemplu, cumpărarea unui apartament), atunci prin decizia părților sau a autorităților judiciare, mărimea acțiunilor poate fi schimbată doar, dar proprietatea comună nu mai poate fi stabilită. Singura posibilitate a părților de a reveni la regimul de proprietate comună este să conteste tranzacția în întregime și să o declare nulă - totuși, pentru aceasta părțile trebuie să aibă circumstanțe foarte convingătoare.

Dreptul principal în legătură cu orice obiect imobiliar este dreptul de proprietate asupra acestuia. Acesta este cel care oferă oportunități maxime pentru utilizarea și eliminarea proprietății.

Cu toate acestea, nu întotdeauna un apartament sau alte spații rezidențiale aparțin unei singure persoane.

Se întâmplă că există mai mulți proprietari, ceea ce creează o procedură complet diferită de dispoziție a proprietății pentru fiecare dintre ei. Varietatea formelor de proprietate asupra bunurilor imobiliare și a altor obiecte creează nevoia de a cunoaște caracteristicile și nuanțele fiecărui tip.

Pe lângă dreptul de proprietate asupra unui anumit imobil de către stat, Legislația rusă dreptul cetăţeanului de a deţine imobile.

Această prevedere creează o întreagă varietate de tipuri de proprietate:

• în acțiuni;
• personal;
• comun.

Fiecare dintre opțiunile prezentate are propriile sale caracteristici, avantaje și dezavantaje.

Cel privat se deosebește, deoarece implică prezența unui singur proprietar care are dreptul deplin de a dispune de proprietatea sa la propria discreție și fără a obține confirmarea sau acordul nimănui.

Singura restricție poate fi obligația de a nu cauza prejudicii și neplăceri altor persoane. Această opțiune este cea mai preferată, deoarece o singură persoană are dreptul de a face orice tranzacții imobiliare care nu sunt interzise de legislația modernă rusă.

Cu toate acestea, există situații în care mai multe persoane au un anumit număr de drepturi asupra aceleiași proprietăți.

De exemplu, acest lucru este posibil atunci când se împarte proprietatea între soți care au drepturi egale la un apartament comun dobândit în perioada căsătoriei. În funcție de dorința părților și de fezabilitatea tehnică a împărțirii obiectului în părți, se poate forma proprietate comună, precum și proprietate comună.

Fiecare dintre specii își asumă prezența propriilor caracteristici și trăsături distinctive.

Principalul lucru care determină tipul de proprietate este sfera de autoritate a unui anumit proprietar și capacitatea de a efectua acțiuni cu un obiect fără a fi nevoie de a obține consimțământul altor persoane.

Proprietate comună comună

Principala caracteristică a coproprietății comune este prezența mai multor persoane care au un anumit număr de drepturi asupra aceluiași apartament. Exemplul principal al acestui tip de proprietate este proprietatea comună a soților.

Cu toate acestea, legislația prevede două cazuri de formare de acest tip în temeiul art. 244 din Codul civil al Rusiei:

• privatizare;
• dobândirea unui obiect în căsătorie.

Cu acest tip de proprietate, comunitatea tuturor participanților săi este exprimată clar. Ele sunt indisolubil legate de același obiect și depind într-o oarecare măsură unul de celălalt.

Adesea, proprietatea comună apare ca urmare a indivizibilității unei anumite proprietăți. De exemplu, dacă soții nu pot împărți un apartament în natură, aceștia au dreptul de a-l deține pe baza dreptului de proprietate comună.

Indivizibilitatea unui obiect implică imposibilitatea împărțirii lui în părți separate în termeni fizici din cauza dimensiunii insuficiente, un numar mare proprietari, low cost etc.

De fapt, cotele fiecăruia dintre numeroșii participanți există, dar nu sunt evidențiate și nu sunt definite în mod specific. Aceasta înseamnă că fiecare proprietar nu are documente separat la rândul său. De aceea, eliminarea și utilizarea se realizează cu acordul tuturor proprietarilor.

Potrivit art. 253 din Codul civil al Rusiei, ei trebuie să aprobe orice tranzacție cu obiectul sau modificarea acestuia.

Cu toate acestea, acest lucru creează adesea nevoia de a merge în instanță dacă nu se poate ajunge la un acord între toți proprietarii.

Pentru a facilita gestionarea părților individuale ale proprietății, este posibilă alocarea de acțiuni din aceasta și transferul obiectului de la proprietate comună la proprietate comună.

Cu toate acestea, dacă acest lucru nu se poate face, atunci un participant are dreptul să plătească compensații bănești sau de altă natură celorlalți și să devină unicul proprietar al proprietății.

Proprietate comună

Articolul 245 din Codul civil al Rusiei prevede existența proprietății partajate. Aceasta implică faptul că fiecare dintre participanți are propria sa cotă, în mod clar limitată, în compoziția unui obiect. Cu această ordine, există două opțiuni pentru utilizarea obiectului:

• prin acordul părților;
• separat, dacă proprietatea în sine o permite.

În plus, părțile sunt de două soiuri:

• Real. Cele care pot fi cu adevărat distinse și folosite separat. Astfel de părți pot fi într-o casă construită separat, dar nu există într-un apartament situat într-un bloc de apartamente.
• Ideal. Cele care sunt fizic imposibil de separat.

Existența mai multor proprietari de acțiuni dă naștere dreptului lor de preferință de a achiziționa partea vândută. Aceasta înseamnă că atunci când încearcă să-și vândă cota, unul dintre proprietari trebuie să trimită mai întâi o notificare scrisă tuturor celorlalți, indicând prețul de achiziție estimat pentru ceilalți participanți. Doar in caz de refuz sau absenta oricarei reactii intr-un termen de pana la 30 de zile de la fiecare dintre ele, actiunea poate fi vanduta unui tert.

Dacă posibilitatea unei achiziții preferențiale nu a fost luată în considerare de către vânzător, atunci tranzacția pe care acesta o face cu un terț poate fi contestată de unul dintre proprietarii acțiunilor rămase. Totuși, în același timp, proprietarii altor părți nu au dreptul de a crea în mod deliberat obstacole în calea vânzării acțiunii.

Drept urmare, proprietatea comună comună prevede existența unor părți specifice ale aceleiași proprietăți.

Această formă implică existența mai multor proprietari care dețin fiecare propria parte a obiectului.

Diferența dintre proprietatea comună și comună

Există unele asemănări între cele două tipuri de proprietate.

Acest lucru se datorează faptului că ambele implică prezența mai multor persoane care dețin același obiect sau părți ale acestuia.

Ei sunt, de asemenea, uniți de faptul că în acest caz nu va funcționa să dispuneți de obiect sau să împărtășiți liber și independent de ceilalți.

Diferența, practic, constă în faptul că în coproprietatea, părțile nu sunt efectiv alocate, dar în cazul coproprietății, este adevărat invers. Echitatea este mai comună și în diverse circumstanțe, în timp ce cea comună apare între soți și în timpul privatizării pentru mai multe persoane.

În plus, este imposibil să vindeți un obiect cu proprietate comună fără acordul celui de-al doilea proprietar, în timp ce cu proprietatea comună, este necesar să se respecte dreptul de prim refuz.

Unul dintre cele mai complexe concepte de drept civil este proprietatea comună comună, care prevede proprietatea comună de către mai multe persoane a proprietății comune indivizibile în părți egale sau inegale.

De obicei, o astfel de proprietate înseamnă bunuri imobiliare - o casă, spațiu de locuit urban sau teren. Datorită faptului că imobiliare este un capital tangibil valoros, întrebările cu privire la proprietatea sa de către mai mulți proprietari provoacă adesea dispute ireconciliabile și îi obligă pe proprietari să contacteze Curtea rusă, unde se va avea în vedere dreptul de proprietate comună comună a membrilor familiei.

Diferența dintre carcasa comună și comună

În același timp, există un concept similar în Codul civil al Federației Ruse - bunuri imobiliare comune. Acestea sunt definiții apropiate, dar nu identice ale Codului civil al Federației Ruse, există o diferență semnificativă între ele. Pe lângă proprietatea comună a unui apartament, a unei case sau a unui teren, proprietatea comună este de obicei luată în considerare în legătură cu persoanele care sunt căsătorite oficial. Soții pot fi coproprietari ai bunurilor imobiliare atât pe baza proprietății comune, cât și a proprietății comune.

Care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună? Al doilea împarte clar părțile de proprietate comună între soți, alocandu-i fiecăruia câte o parte din acesta. În același timp, se stabilesc relații contractuale între soți și sunt indicate în mod clar drepturile și obligațiile proprietarilor, conform cărora ambii își suportă partea lor din obligațiile de întreținere și întreținere a proprietății (de exemplu, cheltuielile de reparație, plata a facturilor de utilități etc.)

Ce este proprietatea comună? Spre deosebire de cealaltă, proprietatea comună este proprietatea deținută de ambii soți fără o definiție clară a unei părți pentru fiecare. Acestea. drepturile atât ale soțului, cât și ale soției asupra bunurilor pe care o dețin ambii sunt egale, iar toate obligațiile părților pentru întreținere, cheltuieli și alte costuri se repartizează între ele prin acord verbal, conform așa-numitului. principiul bunei credințe. Deși un acord verbal poate include, de asemenea, proprietatea comună (de exemplu, pentru costurile de reparații minore), aceasta din urmă este mai formală.

De obicei, bunurile comune dobândite în momentul în care soții sunt deja căsătoriți oficial sunt considerate automat bunuri comune, iar ambii soți primesc drepturi de proprietate egale. În acest caz, este imposibil să vinzi o parte din casă sau apartament fără acordul scris al soțului/soției. Adică diferența dintre articulație și apartament comun constă în definirea formală a părţilor între coproprietari.

Subtilități în legislație

Trecerea imobilului comun în imobil comun se numește „alocarea unei cote”, ceea ce conduce automat la delimitarea drepturilor și obligațiilor părților de a menține proprietatea între soți. Pentru a exercita dreptul de proprietate comună asupra unui imobil, a unei case sau a unui teren, aveți nevoie de:

• inițierea procesului de privatizare, în care toți cetățenii înregistrați oficial în acest spațiu de locuit își primesc cota;
• aranja împărțirea apartamentului în caz de divorț;
• oficializarea dreptului de moștenire între mai multe rude și legitimarea definirii cotelor în dreptul imobilului comun;
• încheie un contract prenupțial între soți în modul standard, care va prevedea toate punctele legate de folosirea bunurilor dobândite;
• în timpul achiziționării unei case, încheie un acord separat care indică părțile pentru fiecare dintre soți în proprietatea desemnată, stabilește procedura de utilizare a terenului și alte puncte importante pentru proprietari.

Cel din urmă caz ​​este de dorit pentru soții care se află în așa-numitul. cununia civila. Dacă la cumpărarea unei proprietăți în care se presupune Coabitare Dacă un bărbat și o femeie au contribuit cu părți egale sau asimetrice din fondurile personale, este de dorit să se încheie un acord care să indice proprietatea proporțională a bunurilor imobiliare de către fiecare dintre soți. Dacă este necesar (în caz de întrerupere a relațiilor, vânzarea unui apartament), pe bază de contract, soții vor avea drept de proprietate comună și vor primi partea lor din bani la vânzarea imobilului. .

Reglementarea drepturilor și obligațiilor coproprietarilor

Dreptul de proprietate comună guvernează Cod Civil RF, care stabilește o procedură specială de înstrăinare a proprietății comune. La momentul trecerii imobilului de la un statut comun la unul comun, costurile întreținerii acestuia se repartizează proporțional între soți. De exemplu, dacă soții dețin cote egale în apartament, atunci atât proprietatea comună, cât și facturile de plată utilitati, precum și taxele în cazul vânzării de bunuri imobile se repartizează între ele în părți egale. Dacă soțul deține 70%, iar soția deține proprietatea comună în valoare de 30%, atunci fiecare dintre ei își face partea sa din plăți în această proporție.

De remarcat că dreptul de proprietate comună este un concept abstract, iar la nivel fizic este imposibil de împărțit o proprietate care se află într-o cotă. Întrebarea despre cum să împărțiți un apartament între proprietari este una formală, care este de obicei asociată cu vânzarea de bunuri imobiliare. Vânzarea acțiunilor are loc, de obicei, în timpul vânzării unui apartament sau a unei case, în care soții primesc partea lor din venituri proporțional cu cota lor din proprietatea comună. Dacă soții locuiesc într-un apartament în care o cameră are 20 de metri pătrați. m., iar al doilea - 15 mp. m., atunci aceasta nu este o diferență semnificativă și nu este o bază pentru pretenții reciproce și pentru a merge în instanță. Părțile trebuie să convină verbal și să stabilească procedura de utilizare a spațiilor. În primul rând, acest lucru se aplică proprietății comune comune, care nu pot fi împărțite fizic (baie, bucătărie, coridor).

În practică, disputele și conflictele apar adesea între soții sau rudele divorțați - coproprietari de bunuri, pe tema folosirii în comun a bunurilor imobiliare. Aceste aspecte sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, dacă există neînțelegeri între părți, una dintre ele are dreptul de a intenta un proces și de a iniția determinarea procedurii de utilizare a apartamentului, de a stabili procedura de utilizare a terenului sau apartament din contract. În cursul soluționării conflictului, federația reprezentată de autoritatea judiciară poate atribui fiecărui coproprietar o cameră izolată sau de trecere. Dacă una dintre camere este mai mare decât cealaltă, atunci coproprietarul care a primit camera mai mare poate fi obligat să plătească și o mare cantitate atunci când plătesc facturile de utilități sau suportă mai multe cheltuieli pentru întreținerea unei case în proprietate comună.

Vânzarea unui apartament în proprietate comună, conform Codului civil al Federației Ruse, ar trebui să fie efectuată cu prioritate unui alt soț, coproprietar al unui apartament sau al unei case. Adică, soțul sau soția, după ce a decis să își exercite dreptul la o acțiune, trebuie în primul rând să se ofere să o răscumpere soțului sau, care este proprietarul celeilalte părți a bunului comun. Prioritatea în favoarea soțului este determinată pe baza faptului că proprietatea comună - un apartament sau o casă - este proprietate indivizibilă, iar în lipsa unui acord între părți, va fi foarte dificil să vindeți proprietatea prin vânzarea părții sale către tert. Un cumpărător rar va dori să cumpere o parte din proprietate, deoarece împărtășirea proprietății cu persoane necunoscute este dificilă. Pentru a vă exercita dreptul, aveți nevoie de o baie comună, o bucătărie mare etc.

Dar, cu toate acestea, oricare dintre coproprietari are dreptul de a vinde proprietatea comună sub forma unei părți care îi aparține. Dacă proprietarul a decis ferm să-și vândă imobilul, atunci el trebuie să notifice acest lucru coproprietarului, oferindu-i să cumpere o parte din acesta, indicând condițiile dorite ale tranzacției. Dacă cealaltă parte refuză să cumpere sau este inactivă, atunci inițiatorul vânzării trebuie să notifice formal celeilalte părți despre intenția sa, trimițându-i un mesaj scris cu cerința obligatorie de notificare a primirii. În cazul în care coproprietarul nu întreprinde nicio măsură în termen de o lună de la data primirii mesajului, proprietarul are dreptul să-și vândă cota-parte către terți.

Teren comun și alocarea unei cote

Proprietatea comună a unei parcele de teren prezintă proprietarilor mai puține dificultăți în realizarea acesteia, dar, în realitate, procedura de alocare și vânzare a unei părți dintr-un teren poate diferi. Dacă unul dintre proprietarii terenului dorește să-și izoleze propria cotă în scopul vânzării acesteia sau pentru a dispune de ea la propria discreție (dacă nu este mulțumit de procedura de utilizare a terenului), atunci va avea să treacă printr-o serie de proceduri legale și birocratice, inclusiv:

• transferul unui site dintr-un statut comun în unul comun;
• separarea unui teren de proprietate comună.

În primul caz, este posibil să se încheie un acord între proprietari pentru alocarea unei cote din teren, în care nou complot, a cărei mărime este stabilită în proporție egală cu partea fostului coproprietar. În baza acesteia, fostul coproprietar, din a cărui inițiativă a avut loc atribuirea, dobândește un drept legal de proprietate asupra unui nou teren alocat. În același timp, proprietatea comună inițială, un teren, este păstrată în aceleași condiții de proprietate comună de către alți proprietari (copii, frați și surori) în limitele modificate. Redistribuirea cotelor după modificarea mărimii terenului între proprietarii rămași are loc în aceleași proporții în care aceștia dețineau terenul înainte de alocare. Se păstrează și procedura stabilită pentru folosirea terenului.

Proprietatea comună a terenului în alocarea uneia dintre părțile site-ului este asociată cu costuri birocratice. Pentru a emite o alocare de acțiuni, este necesar să se efectueze topografie și alte proceduri care sunt autorizate să fie efectuate numai de către angajații departamentului funciar, plan cadastral sau ITO. După finalizarea procedurii de atribuire, un nou sit va trebui reînregistrat la registrul cadastral, ceea ce presupune multe costuri suplimentare.

Caracteristicile implementării sediilor

Datorită faptului că vânzarea proprietății conține multe nuanțe natura juridica, atunci mulți coproprietari sunt interesați de întrebarea cum să vândă un apartament. Codul fiscal presupune plata a 13% din încasările din vânzarea obiectului. Pentru a evita depășirile de costuri, puteți încheia un contract de vânzare-cumpărare cu fiecare dintre coproprietari sau puteți încheia o înțelegere cu o multitudine de persoane de la vânzător în același timp și apoi să transferați apartamentul sau casa vândută către noul cumpărător.

Principalele dificultăți apar în astfel de cazuri:

• dacă între coproprietari nu s-a ajuns la un acord privind vânzarea;
• dacă imobilul face obiectul unei ipoteci.

În aceste cazuri, spațiul comun comun de locuit poate fi vândut unui terț, ocolind dreptul de preemțiune, dar în realitate acest pas este însoțit de risc mare, deoarece tranzacția poate fi declarată nevalidă.

În legislația rusă, există diferite concepte de drepturi de proprietate. Codul familiei al Federației Ruse, de exemplu, conține doar conceptul de proprietate comună, iar Codul civil - comun și partajat. Ambele tipuri implică prezența mai multor proprietari de bunuri imobiliare și mobile. În același timp, proprietatea comună implică definirea pieselor care aparțin fiecăruia dintre proprietari - acestea pot fi fie egale, fie inegale. Dacă proprietatea este comună, atunci astfel de acțiuni nu sunt alocate.

Proprietate comună comună - dislocare, utilizare, posesie

În cazul proprietății în comun, înstrăinarea, folosirea și deținerea bunurilor imobile este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor acestora, indiferent de mărimea cotei-parte a fiecăruia dintre aceștia.

În lipsa unui astfel de acord, este imposibil să reamenajezi apartamentul, acesta nu poate fi vândut etc. Desigur, legea nu interzice vânzarea propriei proprietăți. metri patrati, dar, în același timp, participanții rămași la proprietatea comună vor avea dreptul de preempțiune achiziționarea acestora, în caz contrar tranzacția poate fi invalidată. Trebuie să anunțați vecinii în scris despre vânzarea acțiunii dumneavoastră și să precizați prețul. Această regulă se aplică așa-numitelor tranzacții plătite (cumpărare - vânzare), proprietarul își poate dona cota fără acordul celorlalți (tranzacție gratuită).

Sfatul avocatului

În viață, sunt momente când vânzarea unui apartament către un coproprietar este vitală, iar celălalt nu își dă acordul fundamental. Poate fi o incapatanare banala, egoism sau chiar razbunare. Problema va trebui rezolvată în instanță. Puteți cumpăra forțat o acțiune de la unul dintre coproprietari sau puteți obține o acțiune în natură. Dar aici va conta dimensiunea cotei răscumpărate, semnificația acesteia pentru proprietar, posibilitatea tehnică de separare în natură.
Cetăţenii confundă adesea conceptul de cote în proprietate comună cu procedura stabilită de utilizare a unei astfel de proprietăţi.
De exemplu, trei proprietari dețin apartament cu trei camere, 1/3 de persoană. Fiecare dintre ei ocupă o cameră, crezând în mod eronat că aceste camere sunt tocmai cotele lor în proprietatea comună. De fapt nu este. Fiecare dintre cei trei proprietari, dacă dorește, poate deține și utiliza oricare dintre camere cu aceleași drepturi ca și ceilalți proprietari. Aș dori să adaug că, la proprietatea comună, dreptul la o parte a proprietății este aproape întotdeauna fixat pe hârtie, ceea ce nu se poate spune despre proprietatea comună. În plus, din iunie 2016, vânzarea acțiunilor necesită legalizare.

Proprietate comună - Care este diferența?

În caz de proprietate comună, imobilul poate fi înregistrat pe numele unuia dintre coproprietari, dar, potrivit legii, ceilalți proprietari au același drept de proprietate și de dispunere a imobilului ca și proprietarul titlului. Codul familiei stabilește proprietatea comună pentru soții asupra bunurilor imobile dobândite în comun în timpul căsătoriei.

Sfatul avocatului

Svetlana Korotina, avocatul NCA „Chaika și colegii”

Se aude adesea cum soții, la împărțirea bunurilor dobândite în comun, își spun unul altuia: „Acesta este al meu, pentru că este înregistrat pe numele meu (apartamente, mașini etc.)”. De fapt, cu proprietatea comună, indiferent cui este înregistrată proprietatea, toate acestea sunt considerate ca aparținând tuturor proprietarilor în mod egal. Dacă se dorește, o acțiune poate fi separată de proprietatea comună și acest lucru va duce la apariția proprietății partajate. De asemenea, soții pot crea proprietate comună, de exemplu, cumpărând un apartament în părți egale sau prin încheierea unui acord prenupțial.

ÎN practica judiciara problemele împărțirii proprietății comune și comune nu sunt neobișnuite. Dacă, de regulă, în timpul împărțirii bunurilor soților sunt prezenți doi proprietari și este mai ușor pentru părți să cadă de acord, atunci în cazul în care sunt mulți proprietari, nu este întotdeauna posibil să se rezolve problema chiar și în tribunal. Avocații sfătuiesc că, înainte de a dobândi o cotă din dreptul la un apartament, casă sau alte imobile, ar trebui să luați în considerare totul cu atenție și să vă consultați cu specialiști.

Materialul a fost pregătit cu asistența NCA „Chaika și colegii”

Legislația rusă prevede mai multe opțiuni pentru ca cetățenii să își exercite dreptul la proprietate comună - proprietatea comună asupra proprietății, precum și proprietatea comună. Care este specificul fiecăreia dintre ele? Ce surse de norme reglementează relațiile juridice relevante ale cetățenilor? Contează specificul proprietății care este în proprietate comună?

Ce este proprietatea comună?

Potrivit articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună este o proprietate deținută de două sau mai multe persoane. Poate include și proprietăți imobiliare. Există o proprietate comună și comună. În primul caz, proprietarii împart proprietatea în cote fixe. În al doilea, obiectul proprietății comune este indiviz.

În unele cazuri, proprietatea comună și comună sunt stabilite în baza prevederilor legii. Deci, de exemplu, proprietatea soților sau a participanților la o economie țărănească este definită de lege ca fiind comună. În același timp, proprietarii pot conveni între ei să împartă proprietatea și să stabilească această decizie, dacă este posibil, în statutar Bine.

Proprietatea fracționată

Să luăm în considerare mai detaliat specificul unei astfel de categorii ca proprietate comună comună. Acest tip de proprietate presupune, în special, nu numai repartizarea drepturilor asupra activelor proprii în acțiuni fixe, ci și posibilitatea de a obține venituri proporționale din utilizarea comercială a proprietății.

Totodată, persoanele care dețin proprietăți prin drept de proprietate comună sunt obligate să poarte, proporțional cu cota lor, responsabilitatea pentru întreținerea bunurilor.

Proprietatea comună este exprimată ca fracții sau procente. În ceea ce privește definirea cifrelor corespunzătoare, articolul 245 din Codul civil al Federației Ruse prevede că proporția corespunzătoare este recunoscută ca fiind egală, dacă legea, acordul sau practica relațiilor dintre proprietari nu prevede altfel.

Mărimea acțiunilor poate fi ajustată datorită apariției de noi proprietari, precum și modernizării proprietății, în care rolul principal îi revine unui anumit proprietar, iar acest lucru poate fi dovedit. Cu toate acestea, dacă îmbunătățirea imobiliară relevantă poate fi separată într-un fel sau altul, atunci persoana care a furnizat-o poate dobândi în mod legal dreptul de proprietate asupra acesteia fără a crește ponderea activului suport.

Dreptul de proprietate comună se exercită de fiecare dintre proprietarii imobilului în virtutea consimțământului tuturor celorlalți proprietari. Dacă nu se poate stabili tipul corespunzător de consens, atunci litigiile sunt supuse soluționării în instanță. În unele cazuri, după cum notează avocații, instanța poate ajuta și la soluționarea litigiilor în domeniul dispunerii bunurilor comune.

Vânzarea proprietății comune în comun are o serie de caracteristici. Deci, de exemplu, dacă unul dintre proprietari decide să-și vândă cota, atunci alți proprietari au dreptul să o achiziționeze în mod preferențial. Acestea sunt prevederile articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse. Dar numai dacă nu vorbim de vânzare prin licitație publică. Dacă unul dintre proprietari încalcă această regulă, atunci alți proprietari pot contesta rezultatele tranzacției prin instanțe.

Am menționat mai sus că fiecare dintre proprietarii care deține proprietăți în acțiuni are dreptul de a conta pe veniturile din utilizarea comercială a activelor. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.

Repartizarea veniturilor din proprietatea comună

Prin urmare, proprietarul, în conformitate cu prevederile articolului 248 din Codul civil al Federației Ruse, are dreptul la o distribuție proporțională a oricărui venit din utilizarea proprietății care este deținută în comun - cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acorduri între co. -proprietari. În același timp, dacă o persoană primește un tip de venit adecvat, atunci aceasta este, de asemenea, obligată să plătească impozit pe acesta în proporții similare, să suporte costurile asociate întreținerii proprietății și asigurării funcționalității acesteia.

Secțiune și diviziune

Să luăm în considerare mecanismele care reflectă încetarea dreptului de proprietate comună. Există două astfel de practici în practica rusă - secțiune și secțiune.

Dacă vorbim de divizare, atunci în cadrul acestui mecanism, proprietatea comună încetează în raport cu toți proprietarii de proprietate. La rândul său, separarea de proprietatea comună implică faptul că o singură persoană părăsește proprietatea. Legea prevede o varietate de temeiuri pentru implementarea ambelor proceduri. Deci, de exemplu, o împărțire a proprietății comune în comun sau o împărțire poate fi efectuată pe baza consimțământului reciproc al tuturor proprietarilor. O alta varianta este valabila hotărâre. Separarea este posibilă și în cazul unei cereri din partea creditorilor la încasare.

Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse prevede că divizarea sau divizarea trebuie efectuată în natură, dacă este posibil și nu contravine normelor legii. Cu toate acestea, dacă procedura corespunzătoare nu poate fi implementată, atunci proprietarul, care trebuie să primească partea sa din proprietate ca urmare a împărțirii sau împărțirii, are dreptul de a se baza pe compensare bănească. În unele cazuri, acest mecanism este activat pe baza unei hotărâri judecătorești. După ce a primit despăgubiri, persoana încetează să mai participe la proprietatea comună a proprietății.

proprietate comună

După ce ați studiat ce este proprietatea comună, luați în considerare specificul proprietății comune. A lui trăsătură distinctivă nu există cote în faptul că proprietarii exercită gestiunea solidară a imobilului. Cu toate acestea, proprietarii au dreptul de a conveni asupra unor distincții în utilizarea proprietății. Într-un fel sau altul, unul dintre proprietari poate dispune de proprietate prin coordonarea intențiilor sale cu alți proprietari. În același timp, orice proprietar poate intra în tranzacții, al căror subiect este punerea în vânzare a activelor relevante. Daca insa nu isi coordoneaza actiunile cu alti proprietari, atunci contractul incheiat poate fi declarat nul in instanta.

Secțiune și diviziune

În principiu, regulile de împărțire și împărțire atunci când se ocupă de proprietate comună sunt similare cu cele care includ dreptul de proprietate comună. Cu toate acestea, imediat înainte de efectuarea procedurilor relevante, proprietarii trebuie să stabilească împreună cuantumul acțiunilor pentru fiecare. Dacă nu reușesc să facă acest lucru printr-un acord, problema va trebui rezolvată în instanță.

Proprietatea comună a soților

Proprietatea comună a cetățenilor căsătoriți are specificul său. Se reflectă în articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse. Se spune că proprietatea comună este recunoscută ca dobândită de către soți după înregistrarea căsătoriei, dar în cazul în care în contractul de căsătorie nu sunt specificate alte condiții. Adică, tipul corespunzător de contract poate arăta ca un acord comun de proprietate comună, reflectând împărțirea proprietății, de exemplu, un apartament, în așa și în asemenea proporții.

De asemenea, este posibil ca tipul relevant de proprietate să fie definit ca rezultat al unei creșteri semnificative a valorii proprietății individuale a soțului sau soției în timpul căsătoriei. La rândul lor, dacă soții au trăit într-o căsătorie civilă, adică fără o înregistrare corespunzătoare, atunci proprietatea lor este, în general, definită ca fiind separată.

Proprietatea comună a fermierilor

Proprietatea comună a participanților la întreprinderile țărănești și agricole are și o anumită specificitate. Prevederile relevante sunt consacrate în articolul 257 din Codul civil al Federației Ruse. Potrivit legii, proprietatea fermierilor este comună, cu excepția cazului în care se prevede altfel în convențiile dintre aceștia sau în virtutea prevederilor actelor juridice relevante. Participanții la o întreprindere țărănească sau agricolă au dreptul de a folosi proprietatea de comun acord. Totodata, tranzactiile, al caror obiect este proprietatea comuna a agrarilor, pot fi incheiate numai de catre persoane autorizate sau sefi de ferme.

Împărțirea proprietății fermei are și ea specificul său. În special, dacă este implicită separarea unuia dintre participanții la fermă, atunci, așa cum notează unii avocați, în multe cazuri, acesta nu își poate lua partea din teren. El are însă dreptul să primească despăgubiri bănești, procedura de calcul care este stabilită în comun cu alți fermieri sau de către instanță.

După ce am studiat specificul proprietății comune, putem explora aspectul care reflectă practica dispoziției proprietății în proprietate comună. Ce fel de nuanțe sunt tipice pentru procedurile respective? În primul rând, se poate observa că, în ciuda faptului că legea definește suficient de detaliat regulile privind repartizarea părților în proprietatea proprietății, în practică, exercitarea dreptului de a dispune de bunuri în acțiuni poate fi dificilă. . Să luăm drept exemplu imobiliare.

Practica înstrăinării acțiunilor: procedura de vânzare

Dacă un grup de persoane a stabilit proprietatea comună asupra unui apartament, atunci cum poate fiecare dintre ele să dispună de proprietate în practică? Să luăm unul dintre cele mai comune scenarii - vânzarea de locuințe.

Dacă vorbim despre cum să vinzi complet apartamentul, atunci este necesar acordul tuturor proprietarilor. Același lucru este necesar dacă, de exemplu, o persoană dorește să gajeze imobile. Nu contează câți oameni sunt de acord - chiar dacă unul este împotrivă, atunci afacerea nu poate fi realizată.

În același timp, după cum notează avocații, nici măcar instanța nu are dreptul de a forța o persoană să accepte locuința în care are o cotă de vândut. În același timp, proprietatea comună a unui apartament implică faptul că o persoană are dreptul de a dispune de partea sa în posesie după cum dorește. Adevărat, în acest caz, poate fi dificil să se determine cota naturală reală. Care sunt scenariile posibile aici?

Dacă proprietatea comună este stabilită cu privire la apartament cu o camera, în practică, alocarea părții relevante, după cum notează avocații, este dificil de implementat. Cu toate acestea, dacă există o proprietate comună comună a unei case în care există mai multe apartamente, atunci procedura corespunzătoare, la rândul său, este destul de reală. Mai ales dacă, de exemplu, numărul de camere din acesta este proporțional cu numărul de proprietari. Astfel, imobilele, din punct de vedere al implementării practice a procedurii de vânzare a acțiunilor, trebuie să fie divizibile.

În unele cazuri, la alocarea unei părți a imobiliare, este permisă implicarea specialiștilor competenți care sunt gata să efectueze împărțirea corectă a spațiului de locuit. Un alt mecanism se duce în instanță. De regulă, în urma rezultatelor unor astfel de audieri, proprietarul primește o anumită cantitate de metri pătrați în acele părți ale apartamentului care, din punct de vedere operațional, reflectă confortul deplin al locuirii în acesta. În unele cazuri, instanța poate, de exemplu, să acorde unei persoane o cameră întreagă și, în același timp, să îi dea dreptul de a folosi baia, bucătăria, holul într-o manieră comună.

După cum am menționat mai sus, alți proprietari ai apartamentului au dreptul prioritar de a achiziționa lotul. În același timp, un participant la proprietate comună trebuie să notifice în scris altor proprietari intenția sa de a vinde acțiunea, apoi să aștepte o lună pentru decizia lor. Totodată, prețul vânzării efective trebuie să fie același cu cel anunțat în momentul în care documentul corespunzător a fost furnizat coproprietarilor. Dacă o persoană dorește să-și vândă partea din apartament mai ieftin, atunci trebuie să ofere din nou altor proprietari să o cumpere.

Dacă o persoană își vinde cota sa din apartament către terți fără a se oferi coproprietarilor să o cumpere, atunci tranzacția corespunzătoare poate fi contestată în instanță. Ca urmare, proprietarul va fi obligat să revină bani gheata cumpărătorul, recâștigând în schimb proprietatea asupra cotei sale.

Practica cedarii actiunilor: chirie

Un alt scenariu care poate apărea în practică este asigurarea unei cote într-un apartament de închiriat. Prin lege, o astfel de procedură poate fi efectuată cu acordul tuturor coproprietarilor. Cu toate acestea, în practică, astfel de tranzacții sunt adesea încheiate doar cu persoana care și-a găsit un chiriaș potrivit. Este legal? Potrivit multor avocați, nu.

Dacă, așadar, în apartament au fost mutate persoane cu care unul dintre proprietari a încheiat un contract de închiriere, atunci ceilalți proprietari au dreptul de a le evacua, contactând poliția. În același timp, după cum notează avocații, în practică acest lucru se face rar, deoarece proprietarul poate convinge poliția că, relativ vorbind, rude îndepărtate din Austria au venit să-l viziteze. Conform legii, nimeni nu le poate interzice mutarea în ordinea șederii temporare.

Desigur, coproprietarii nemulțumiți pot merge și în instanță. Cu toate acestea, chiar dacă vor câștiga cauza, decizia corespunzătoare va acționa, după cum notează unii avocați, numai în legătură cu un anumit grup de persoane care s-au mutat în sediu în baza unui singur contract de închiriere. Dacă unul dintre proprietarii apartamentului încheie un nou contract de închiriere, atunci pentru a-i evacua pe cei care au primit dreptul de a locui în apartament într-un mod contrar legii, va fi necesar să se adreseze din nou în instanță. Prin urmare, o astfel de măsură, după cum au remarcat mulți avocați, adesea nu are nicio semnificație practică.

Proprietatea comună a pământului

Am studiat aspecte legate de modul în care este determinată proprietatea comună și comună a spațiilor rezidențiale. În același timp, raporturile juridice relevante pot avea specificitate dacă subiectul lor este terenurile. În unele nuanțe, dreptul de proprietate comună asupra terenului este reglementat pe baza unor principii diferite de cele tipice, în special, pentru imobile. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.

Potrivit legii, rușii pot deține pământ atât individual, cât și în baza dreptului de proprietate comună - dacă există doi sau mai mulți proprietari. Reglementare legislativă proprietatea corespunzătoare este în general similară cu alte categorii de proprietate. Deci, de exemplu, există o proprietate comună comună a unui teren și există una comună.

În mod similar reguli generale stabilit în legislația rusă, terenul va fi în proprietate comună, cu excepția cazului în care legea prevede mecanisme prin care se formează proprietatea comună. De asemenea, dacă respectați prevederile articolului 244 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea comună apare dacă obiectul său este indivizibil, adică nu este supus distribuirii în natură fără modificarea specificului funcțional sau în temeiul legii. După cum au remarcat unii avocați, în ceea ce privește raporturile juridice în domeniul legea funciară se aplică doar a doua regulă. Adică un teren în proprietate comună – dacă legea nu prevede altfel – este supus unei corecte distribuiri în natură.

Un exemplu de caz în care proprietatea comună este direct prescrisă în actele juridice este scenariul cu ferme pe care l-am considerat mai sus. Potrivit articolului 257 din Codul civil al Federației Ruse, proprietate comună fermierii, inclusiv pământul, aparține tuturor participanților la asociație pe baza dreptului de proprietate comună. Totuși, acest lucru se realizează dacă fermierii înșiși nu au fost de acord să distribuie pământul în baza altor acorduri.

Această normă juridică, deci, aparține categoriei dispozitivului. Totodată, după cum notează unii avocați, Legea „Cu privire la agricultura (de fermă) țărănească” conținea o dispoziție conform căreia proprietatea comună a fermierilor este proprietate comună, cu excepția cazului în care există o decizie unanimă a participanților la asociație de a o transmite. la proprietate comună. Adică observăm o oarecare evoluție a legislației în acest domeniu.