Finansieringskällor för fastigheter. Fastighetsaffärer. Positiva och negativa punkter

Mål

Efter att ha studerat detta kapitel kommer du att kunna:

Avslöja olika källors roll i fastighetsfinansiering;

Välj den mest lämpliga finansieringsmekanismen för utvecklingen av en viss fastighet;

Visa funktionerna för finansiering av fastighetsutveckling i Ryssland och utomlands.

Problemet med att finansiera fastighetsutveckling är det viktigaste bland dem som utvecklare står inför.

I huvudsak delas det upp i två uppgifter:

optimering av förhållandet mellan eget kapital och lånade medel vid finansiering av ett projekt;

använda de mest effektiva källornaoch mekanismer attrahera extern finansiering och återföra attraherade resurser.

5.1. Egna och lånade medel vid finansiering av fastighetsutveckling

Utvecklarens första uppgift är att hitta det optimala förhållandet mellan eget kapital och lånade medel, d.v.s. en som skulle säkerställa maximal effektivitet för eget kapital och samtidigt inte stöta bort potentiella investerare.

Det är känt att ett utvecklingsföretag, som alla andra, har flera möjliga finansieringskällor från egna medel:

- vinst,

- avskrivningskostnader,

- medel erhållna från emission av aktier.

Var och en av dessa källor har sin egen "investeringspotential".

 Alla från Dessa källor har sitt eget pris, sina för- och nackdelar. Således kan vinster snabbt mobiliseras för investeringar, men användas för investeringar först efter att skatter har betalats, och därför är varje rubel som investeras från vinster "värd" för företaget lika mycket som den inkomstskatt som måste betalas innan den används .

Avskrivningar är vid första anblicken en källa som för närvarande inte kostar företaget någonting, men för det första begränsas dess storlek av normerna för avskrivningsavgifter (idag gäller som bekant flera sådana normer för olika kategorier av; fastighet: för byggnader och strukturer, till exempel, är den årliga avskrivningstakten satt till 5%, och med accelererad avskrivning kan den ökas med högst två gånger); för det andra är avskrivningar en källa till reproduktion av ett företags egendom och, med användning av den för investeringar, kan företaget hamna i en situation där det har Inte det kommer att finnas medel för att ersätta utrustning; För det tredje leder en ökning av avskrivningskostnaderna till en minskning av vinsten (och därför i princip utdelningar) och minskar därför företagets attraktivitet för externa investerare.

Den tredje källan till kapitalbas är att öka det egna kapitalet genom att ge ut aktier (föredragna eller vanliga). Priset på dessa fonder bestäms av nivån på utdelningar som aktieägarna kommer att kräva för sin investering i aktier. Att öka aktiekapitalet har dessutom andra egenskaper - å ena sidan tillåter emissionen av aktier dig att samla in pengar på obestämd tid, kräver inte deras avkastning och (i förhållande till vanliga aktier) innebär inte skyldigheter när det gäller nivån på utdelningar. Å andra sidan utökar emissionen antalet aktieägare, försvårar beslutsfattandet och kan till och med leda till att kontrollen över bolagets egendom förloras.

Utöver de noterade omständigheterna är det viktigaste att vid genomförandet av investeringsprojekt inom fastighetsområdet räcker inte utvecklingsbolagets egna medel för att tillhandahålla det erforderliga beloppet av finansiering.

Utvecklarnas egna medel är alltid bara en del av alla medel som investeras i fastighetsutvecklingsprojekt.

Brist på egna medel för att finansiera investeringsprojekt, deras I vissa fall innebär det högre priset jämfört med lånade medel attraherande externa finansieringskällor.

I detta avseende uppstår problemet med att bestämma det optimala förhållandet mellan eget kapital och lånade medel.

 En av de specifika egenskaperna hos den moderna ryska situationen är att det, tillsammans med egna och lånade medel, också finns begreppet "insamlade" medel (Ryska federationens lag "Om investeringsverksamhet i Ryska federationen." Artikel 8) , lockade som regel på grundval av överenskommelser om gemensamma aktiviteter. I själva verket är dessa medel från framtida användare av fastigheter, vilket kostar utvecklaren betydligt mindre än lånade medel.

Att fastställa förhållandet mellan eget kapital och lånade medel baseras på tre huvudkriterier.

1. Förhållandet mellan projektets lönsamhet och kostnaden (priset) för lånade medel bör säkerställa effektiviteten hos eget kapital på den nivå som krävs (inte lägre än projektets totala lönsamhet).

Om lönsamheten för projektet är högre än avgiften för att använda lånade medel, säkerställer detta en högre avkastning på eget kapital än projektets totala lönsamhet. (Därför är användningen av lånade medel lönsam - effekten av positiv finansiell hävstång). Annars blir effektiviteten i eget kapital nedan,än projektets totala lönsamhet.

 Denna avhandling kan illustreras med följande exempel.

Det finns två projekt som kräver samma mängd finansiering, låt oss säga 1000 miljoner rubel. Båda projekten ger samma vinst till ett belopp av 200 miljoner rubel. Om du inte tar hänsyn till beskattning är lönsamheten för projekten densamma - 20%. Men i det första fallet används endast egna medel för att finansiera projektet, och i det andra 500 miljoner rubel. är egna medel, och 500 miljoner är lånade medel. Räntan för att använda lånade medel är 15%. Vad händer med avkastningen på eget kapital i dessa fall?

För det första projektet är avkastningen på eget kapital lika med den totala lönsamheten och är samma 20%. För det andra projektet är situationen annorlunda. Innan vi bestämmer avkastningen på eget kapital måste vi subtrahera från den mottagna vinsten de medel som betalats för användning av lånade medel - 75 miljoner rubel. (15 % av 500 miljoner RUB). Avkastningen på eget kapital blir därmed i detta fallet är lika med 25% (125 miljoner rubel: 500 miljoner rubel 100).

Användningen av lånade medel gjorde det således möjligt att öka avkastningen på eget kapital från 20 till 25 % under genomförandet av det andra projektet. Denna ökning av avkastningen på eget kapital, som erhålls genom användning av lånade medel, kallas i finansiell teori för effekten av finansiell hävstång (hävstång).

Denna effekt, som är lätt att se, uppstår från överskottet av lönsamhet över priset på lånade medel och är i detta fall positiv. Men ett annat alternativ är också fullt möjligt - om priset på lånade medel inte var 15%, utan till exempel 25, så skulle avkastningen på eget kapital nu vara den angivna 15°/", dvs. skulle vara lägre än för det första projektet, och effekten av finansiell hävstång skulle vara negativ.

I exemplet ovan kan du införa vinstbeskattning och föra den närmare verkligheten. Sedan, med en inkomstskattesats på 35 %, får vi följande data (se tabell 9).

| Tabell 9.

Som vi kan se minskade införandet av beskattning effekten av finansiell hävstång (med beloppet av vinstskattesatsen), men ändå förblev avkastningen på eget kapital högre än i det första projektet.

2. Förhållandet mellan eget kapital och lånade medel bör skapa ett ”skattegap för den egna vinsten.

Det är lätt att se att det i exemplet ovan antas att avgifter för användning av lånade medel är undantagna från den skattepliktiga inkomsten.

Enligt den nuvarande ryska lagstiftningen gäller som bekant denna regel ränta på lån inom den refinansieringsränta som fastställts av Rysslands centralbank, ökad med 3%. Utöver dessa gränser ska ränta på lån betalas av vinster efter skatt, d.v.s. Varje procentsats av låneavgiften höjs med ytterligare 0,35 % (vid nuvarande inkomstskattesats). Följaktligen tillåter användningen av lånade medel dig tydligt att öka lönsamheten för dina egna medel så länge som avgiften för användningen av lånade medel är lägre än projektets lönsamhet och inte överstiger gränsen för inkludering i kostnaden som fastställts av gällande lagstiftning.

Dessutom, om lånade medel används för att finansiera ett projekt, är den ränta som betalas till ägarna av det lånade kapitalet ett avdrag. från vinst före skatt. Genom att jämföra den totala avkastningen på investerat kapital i ett företag som använder en kombination av skulder och eget kapital och ett företag som endast använder eget kapital, finner vi att de skiljer sig med mängden icke-uttagna skatter på räntebetalningar på lånade medel i ett företag som använder en kombination av skulder och eget kapital. Dessa besparingar observeras under projektets livslängd och ökar därmed projektets nuvärde med ett belopp som kallas skatteskölden. Värdet av det senare är lika med de årliga skattebesparingarna som aktiverats till en ränta som är lika med räntan på lånet.

3. Förhållandet mellan eget kapital och skuldsatt kapital bör skapa möjlighet att attrahera extern finansiering.

För det första måste storleken på det egna bidraget till att finansiera projektet vara tillräckligt för att externa investerare ska vara säkra på allvaret i utvecklarens avsikter. I det här fallet är det inte ens förhållandet mellan utvecklarens eget kapital och det totala finansieringsbeloppet som är av avgörande betydelse, utan förhållandet mellan de egna medlen som investerats i projektet och utvecklingsbolagets och dess totala investeringsvolym. eget kapital.

För det andra måste avkastningen som erbjuds investeraren vara konkurrenskraftig med möjliga alternativa investeringar.

Skapandet av vilken fastighet som helst är ett investeringsprojekt med ett eget ekonomiskt stödsystem. Former för fastighetsfinansiering (fastighetstransaktioner) inkluderar: självfinansiering, finansiering med lånat och upptaget kapital.

Självfinansiering är finansiering av fastighetstransaktioner med hjälp av företagens, medborgarnas och statens eget kapital. Det kan genomföras genom användning av olika former av allokering och ackumulering av ekonomiska resurser. Bland dem:

1. Investeringar och andra fonder för företag och statliga organ.

Statliga organs investeringsfonder bildas huvudsakligen från medel som tas emot från budgeten (för investeringsändamål); detta kan vara en del av avskrivningskostnaderna för kommunala och statliga företag (upp till 50 %) och företag med andra ägandeformer (upp till 30 %). inkomster utanför budgeten etc. Bildandet av denna typ av fonder regleras av föreskrifter från myndigheter på lämplig nivå.

2. Bostads- och byggkooperativ (HBC).

Detta är en frivillig sammanslutning av medborgare och (eller) juridiska personer. Det bildas för byggande av bostadshus och deras efterföljande drift, såväl som för förvärv av bostadshus som är föremål för större reparationer och återuppbyggnad. Medlemmar i kooperativet förvärvar (bygger) motsvarande bostadslokaler endast för användning, med behåller äganderätten endast till andelen. Det finns mer än 1 800 bostadsrättsbyggnader i St. Petersburg.

3. Bostads- och sparkooperativ (HSC).

En typ av konsumentkooperativ som kombinerar kvaliteterna hos ett finans- och bostadsbyggande kooperativ. Syftet med bostadssparföreningarnas verksamhet är att tillgodose andelsägarnas behov i bostadslokaler genom att slå samman aktieinsatser från andelsägarna. ZhNK är attraktionen för aktieägare som årligen kan bidra med sin andel till kooperativet, sedan samla på sig pengar och växelvis köpa lägenheter för varje medlem, både på den primära och sekundära bostadsmarknaden.

4. Byggsparbanker (SSK).

Detta är en specialiserad bank under överinseende av centralbanken med en begränsad lista över bankverksamhet som syftar till att locka pengar från individer för att ge lån till sina insättare för att förbättra bostadsförhållandena.

Den huvudsakliga formen av skuldfinansiering är hypotekslån (hypotekslån). Detta är ett långfristigt lån utfärdat av kommersiella eller specialiserade banker, kredit- och finansinstitut med säkerhet i fastigheter.

Objektet för inteckningen kan vara följande fastigheter:

• privatägda tomter;
• företag, såväl som byggnader, strukturer och annan fastighet som används i affärsverksamhet;
• bostadshus, lägenheter och delar av bostadshus och lägenheter, bestående av ett eller flera isolerade rum;
• dachas, trädgårdshus, garage och andra konsumentbyggnader;
• luft- och sjöfartyg, fartyg för inlandssjöfart.

För närvarande har Republiken Vitryssland utvecklat en omfattande klassificering av hypotekslån: efter egendom, efter låneändamål, efter typ av låntagare, efter typ av långivare, etc.

Låt oss titta på formerna för ett bolån baserat på metoden för amortering (återbetalning av lån). Markera:

1. Permanent (annuitets-) hypotekslån.

Denna form innebär en organisation av betalningar där lånebetalningar sker i form av lika, vanligtvis månatliga, avbetalningar under en viss tidsperiod. I slutet (eller början) av lika tidsintervall betalar låntagaren ett lika stort belopp, varav en del går till att återbetala huvudlånet och en del för att betala månadens upplupna ränta. I detta fall debiteras ränta på saldot av det obetalda beloppet på lånet.

I början är det mesta av betalningsbeloppet ränta, men gradvis minskar dess andel och betalningsbeloppet på kapitalskulden ökar. Det totala betalningsbeloppet förblir fast.

Det övervägda förfarandet för att återbetala lånet ger låntagaren stabilitet när det gäller att bestämma storleken på sina lånebetalningar, och låntagaren betalar också mindre ränta än om de ackumulerades omedelbart för hela det mottagna lånebeloppet.

2. Hypotekslån med rörliga betalningar är indelade i:

• lån med fast betalning;
• lån med rörlig ränta;
• lån med ballongbetalningar;
• avslutande av inteckningar;
• lån med deltagande;
• omvända annuitetslån;
• lån med ökande betalningar;
• Kanadensisk rollover.

Förekomsten av ett stort antal bolånesystem beror på sökandet efter de mest flexibla och attraktiva villkoren för låntagare och de minst riskfyllda villkoren för långivare.

Till skillnad från ett hypotekslån är den främsta positiva aspekten av ett lånefinansierat system att det eliminerar behovet av säkerheter. Den vanligaste formen av denna finansiering är emission av värdepapper i form av obligationer, d.v.s. värdepapper som innehåller emittentens (utvecklarens) skyldighet att betala sin ägare det nominella värdet i slutet av en viss period, och före utgången av perioden - att regelbundet betala ett visst belopp i ränta.

Den vanligaste typen av bundna lån är bundna bostadslånesystem. Det speciella med ett sådant lån är att byggherren inte säljer äganderätten till en del av bostäderna, utan säkerheter som säkras genom ägandet av den bostad som byggs. En obligation motsvarar vanligtvis 1m2 bostad under uppförande. Emittenten kan endast emittera obligationer till ett belopp som inte överstiger det totala materialet för bostaden som byggs. Efter att ha samlat ett paket med obligationer som är tillräckligt för att köpa en lägenhet, har en medborgare rätt att byta ut den mot bostäder av lämplig storlek. Den maximala perioden för cirkulation av bundna bostadslåneandelar i Ryssland är 10 år.

Sparprogram genom att samla in pengar genom bostadslån har ett antal fördelar jämfört med bolån:

• det finns inget hot om vräkning i händelse av förlust av solvens;
• priserna är 2-3 gånger lägre än priset på m2 bostäder som köpts genom bolånesystem;
• kräver inte konstanta månatliga betalningar;
• medel för bostäder kan skaffas successivt, allt eftersom ekonomiska möjligheter uppstår.

Ett populärt tillägg till kreditmöjligheter på fastighetsmarknaden kan vara transaktioner när en del av aktierna i ett företag köps endast under investeringscykelns period och med en absolut skyldighet för ägarna av den kontrollerande andelen eller projektoperatören (ledning). företag) att köpa tillbaka dem till det pris som överenskommits i affärsplanen vid en viss tidpunkt i investeringscykeln.

En produkt som mezzaninfinansiering har dykt upp på den ryska investeringsmarknaden. Mezzaninefinansiering är en metod för att finansiera projekt där investeraren tillhandahåller medel i form av skuldfinansiering samtidigt som han köper en option att köpa låntagarens aktier i framtiden till ett visst pris, eventuellt under förutsättning att vissa villkor uppstår.

Detta är en mellanliggande typ av värdepappersfinansiering mellan ett vanligt seniorlån och eget kapital. Räntan på ett mezzaninelån är betydligt högre än konventionella lån på grund av långivarens högre risker. Mellanlån lämnas för en period om minst 3-5 år med återbetalning av låneorganet vid löptidens utgång.

Detta finansieringsinstrument används oftast av utvecklare som behöver ytterligare finansiering för att bygga sin anläggning. Mezzaninlån av detta slag är ofta säkrade inte av fastigheten i sig utan av aktier i holdingbolaget.

Mezzanine-finansiering erbjuds vanligtvis av stora investeringsbanker och investeringsbolag, i hopp om att använda detta finansiella instrument för att öka lönsamheten för sina tillgångar. Eftersom detta instrument är högrisk, är bland annat dess andel liten. Små banker, pensionsfonder och försäkringsbolag arbetar mycket sällan med detta instrument, just på grund av dess riskabla och låga likviditet.

Nackdelarna med denna finansieringsmodell är: 100% bärande av alla risker av utvecklaren, fast kapitalstruktur, senare utträde ur projektet, marknadsrisker.

Fördelarna med mezzaninfinansiering inkluderar enkelheten och den korta tiden som krävs för att få ett sådant lån, jämfört med ett konventionellt banklån. Att ansöka om ett mezzaninelån kräver inte att låntagaren tar bolån eller uppfyller olika andra bankkrav. Kreditinstitut som tillhandahåller mezzaninlån är redo att erbjuda det optimala lånepaketet för låntagaren på kortast möjliga tid. Fördelarna med denna typ av lån inkluderar också att behålla kontrollen över projektet, vilket gör att du kan få en högre vinst när du säljer fastigheten. Dessutom anser utvecklaren att attrahera kapital som sin främsta fördel, och förvärvet av en solid finansiell och strategisk partner har en positiv effekt på bilden av både utvecklaren och det gemensamma projektet.

Ett annat lovande område för investeringsstöd för fastighetsmarknaden är terminsfinansiering, eller terminsaffär. Det handlar om begrepp relaterade till transaktioner för förvärv av fast egendom, där det finns ett tidsskillnader mellan slutförandet av transaktionen och övergången av äganderätten till fastigheten. I samband med fastigheter är detta förvärv av en byggnad under uppförande eller till och med design, när transaktionen avslutas långt innan byggandet är färdigt och äganderätten erhålls.

Huvudvillkoret för att tillämpa terminsfinansieringsprogrammet är att projektinitiatorn säljer 51-100 % av äganderätten till projektet i utbyte mot en skyldighet att genomföra projektet. Investeraren garanterar i sin tur initiativtagaren betalningen av utvecklarens vinst, bestämd av skillnaden mellan marknadsvärdet på det färdiga projektet och investeringskostnaderna som uppstår inom projektet.

Terminsfinansieringen är strukturerad genom ett joint venture. Säljaren tillhandahåller marken och ansvarar för tillståndsförfaranden, byggande och uthyrning. Investeraren finansierar alla andra projektkostnader. Vanligtvis godkänns kapitaliseringsgraden med vilken det färdiga projektet slutligen kommer att köpas vid ingåendet av ett joint venture-avtal. Fördelen för säljaren är det lägsta beloppet för transaktionskostnader (nackdelen är en högre kapitaliseringsgrad jämfört med marknaden). Investeraren i det här fallet gynnas av en hög kapitaliseringsgrad, men bär en del av riskerna i samband med genomförandet av projektet (hyresrisk, byggrisker). Denna typ av transaktion används ofta i lagerfastigheter. Detta system är dock det minst lönsamma för utvecklaren, eftersom utvecklaren i detta fall tar på sig alla byggrisker. Dessutom är det möjligt att locka fram finansiering endast för ett mycket professionellt projekt. Det finns också en risk att objektet inte blir färdigställt i tid och i vissa fall kan det också vara mycket problematiskt att återbetala förskottsbetalningen.

Litteratur:

1. Asaul A.N. Fastighetsekonomi: Lärobok. – St Petersburg: Peter, 2008. – 624 s.;

2. Barsukov D.P. Fastighetsekonomi: Lärobok. – St Petersburg: D.A.R.K., 2010. – 516 s.;

3. Ivanova E.A. Fastighetsvärdering: Lärobok / utg. M.A. Fedotova. – M.: KNORUS, 2009. – 344 s.;

4. http://www.fellton.ru/news/12617/

5. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Begreppen ”metod”, ”form” och ”källor” för finansiering av fastigheter är differentierade, kriterier lyfts fram och en multifaktormodell för att optimera finansieringskällor föreslås.

Att säkra fastighetsfinansiering i den skala som krävs är en av de viktigaste för alla fastighetsutvecklingsprojekt och därför för varje utvecklare. En av de viktiga egenskaperna hos fastigheter är dess höga kapitalintensitet. Eftersom fastigheter är en dyr vara kräver köp eller konstruktion en betydande kapitalinvestering. Att samla in medel för köp eller uppförande av fastigheter är å ena sidan en viktig åtgärd, och å andra sidan ett led i att skapa lönsamhet för en sådan investering. Samtidigt innebär finansiering av en fastighet ofta en kombination av egna och lånade finansieringskällor. Därför är det en brådskande uppgift att lösa frågor relaterade till att motivera det rationella valet av finansiering av fastigheter.

Resultaten av den teoretiska studien om källor, metoder och former för finansiering av fastigheter visade följande:

• både antalet finansieringsmetoder och deras sammansättning varierar;
• det finns vissa lexikaliska skillnader i namnen på finansieringsmetoder;
• ofta skiljer sig finansieringsformerna lite från metoderna.

  För att lösa det identifierade problemet är det nödvändigt att använda ett integrerat tillvägagångssätt. För att lösa problemet med överensstämmelse med formulären som ges av vissa forskare med finansieringsmetoder är det tillvägagångssätt som V.V Yanovsky föreslår. För att lösa sådana motsägelser skiljer forskaren mellan dessa begrepp och vänder sig till semantiken för kategorierna "metod" och "form". Den ryska ordboken ger följande definitioner av metod och form: "en metod är ett sätt att praktiskt implementera något form är ett yttre uttryck för något, betingat av ett visst innehåll."
  

  Baserat på ovanstående definitioner bör man hålla med V.V. Yanovsky. När det är möjligt, använd både fraserna "finansieringsmetoder" och "finansieringsformer". Men för att undvika förvirring kommer metoden att attrahera finansieringskällor inom ramen för denna studie att kallas metoden för finansiering av fastighetsobjekt. I framtiden kommer vi att förstå formen för finansiering av anläggningstillgångar som de yttre manifestationerna av metodens väsen. Således kan en viss finansieringsmetod ha sina egna former av yttre manifestation. Följaktligen förenas de former som identifieras inom en specifik metod av deras ekonomiska väsen, vilket gör att de kan hänföras specifikt till denna finansieringsmetod. Till exempel, att ta upp ett lån och ge ut obligationer är former av skuldfinansiering (vilket betraktas som en finansieringsmetod), så deras attraktion uppfyller villkoren för återbetalning, brådska och betalning och låter dig kombinera dem inom en metod för att finansiera fastigheter .
  

  Vi anser det därför lämpligt att särskilja finansieringsmetoder, och inom dem - finansieringsformer, som består av finansieringskällor (fig. 1).

  
  

  Finansieringsmetoder	Funktioner i finansieringsmetoden
  Självfinansiering	Finansiering uteslutande med egna medel
  Företagsbildning	Finansiering genom transaktioner med aktier och andra värdepapper
  Skuldfinansiering	finansiering på villkor av brådska, återbetalning, betalning
  Finansiering på konsortiumbasis	Finansiering genom att kombinera möjligheter med andra affärsenheter
  Leasing och försäljning	Finansiering inte i monetär form, utan i materiell form under vissa förutsättningar
  statlig finansiering	finansiering uteslutande från offentliga medel, för strikt definierade statliga program och projekt
  Förmånsfinansiering	finansiering på villkor som är betydligt förmånligare än de som finns på marknaden
  Projektfinansiering	Finansiering istället för rätten att delta i att dela projektets resultat
  Subventionering	Ej återbetalningsbar finansiering
  Blandad ekonomi	finansiering genom en kombination av flera finansieringsmetoder

  Utifrån de isolerade egenskaperna hos finansieringsmetoder föreslås identifiera vissa metoder och former för finansiering av fastigheter (fig. 2).
  

  Finansiering av fastighetsobjekt innebär en kombination av egna och lånade finansieringskällor, vilket aktualiserar problemet med att optimera finansieringskällorna. I denna aspekt föreslår vi att utföra multikriterieoptimering av finansieringskällor för fastigheter. När man formaliserar någon optimeringsmodell är en förutsättning dess riktning, vilket generellt sett kan innebära att antingen maximera eller minimera resultatet.

  
  

  Ris. 2 -

  Kriteriet för volymen genererade finansieringskällor för fastigheter ska vara lika med en viss volym av medelsbehovet. Samtidigt indikerar en otillräcklig volym ineffektiviteten i den nuvarande fastighetsfinansieringspolicyn, så för detta kriterium är det tillrådligt att överväga det maximala värdet av kriteriet optimalt.
  

  Kriterierna för att minimera tiden för att attrahera finansieringskällor och minimera kostnaderna för att få finansiering redan i namnet har ett visst fokus på minimering.
  

  Kriteriet för att strukturen för finansieringskällorna överensstämmer med den finansiella målstrukturen för kapital erkänns som optimalt det alternativ som har den minsta kvadratiska avvikelsen från den finansiella målstrukturen för kapitalet.
  

  Således är optimeringsproblemet att det är nödvändigt att välja ett sådant enda alternativ (kombination av finansieringskällor) x* från uppsättningen möjliga alternativ (alla möjliga kombinationer av finansieringskällor) X. Den formaliserade modellen för multikriterieoptimering har följande form:

  Där: y v =f v (x)- målfunktion för att optimera finansieringsvolymen;
  

  y t =f t (x)- målfunktion för att optimera tiden för att attrahera finansiering;
  

  y c =f c (x)- målfunktion för att optimera kostnaden för att attrahera finansiering;
  

  y s =f s (x)- målfunktion för optimering av finansieringsstrukturen;
  

  X- Många acceptabla alternativ;
  

  x x är ett separat alternativ.

  Således tillåter den föreslagna optimeringsmodellen oss att välja den mest rationella kombinationen av finansieringskällor när det gäller överensstämmelse med volymer, tidpunkt, kostnad och finansieringsstruktur.

  Bibliografi

  • Yanovsky V.V. Finansieringskällor för reala investeringar och deras ekonomiska motivering: Dis. ...cand. ekonomi. Vetenskaper: 08.00.10. - Belgorod, 2002. - 170 sid.

8.1. Investera i fastigheter

Under investera avser investeringar av kapital i genomförandet av projekt för att göra vinst. De investerade medlen kallas investeringar. I förhållande till fastighetsobjekt särskiljs följande:

Verkliga investeringar - investeringar i skapandet (utveckling) av fastigheter, återuppbyggnad eller teknisk återutrustning av företag (fastighetskomplex);

Portföljinvesteringar – investeringar i köp av aktier och värdepapper från staten, utvecklingsorganisationer, investeringsfonder, försäkringar och andra finansiella företag. I det här fallet ökar investerarna sitt finansiella kapital genom att ta emot utdelningar - inkomster på värdepapper, liknande hyra eller inlåningsränta vid förvaring av pengar i banker. Pengar investeras i skapandet (utvecklingen) av fastigheter, eftersom det inte finns någonstans att göra vinst utan materiell produktion. Verkliga investeringar av medel som spenderas på förvärv av aktier och värdepapper görs av organisationer som har emitterat företagsvärdepapper för att attrahera finansiella resurser i syfte att skapa (utveckla) fastigheter;

Investeringar i immateriella tillgångar – investeringar för förvärv av äganderätter och äganderätter (värderade i monetära termer) av mark, byggnader, fastighetskomplex; certifikat och licenser, patent på uppfinningar, certifikat för ny teknologi, bruksmodeller, varumärken, varumärken m.m.

Beroende på ägarform delas investeringar in i privata, statliga, utländska och gemensamma.

Privata investeringar– detta är medborgarnas investering av medel i aktier, obligationer och andra värdepapper, såväl som investeringar av företag och organisationer med icke-statligt ägande.

Offentliga investeringar genomförs av federala, regionala och lokala myndigheter från budgetar, fonder utanför budgeten och lånade fonder.

Utländska investeringar– det här är investeringar utländska medborgare, juridiska personer och stater.

Gemensamma investeringar– Detta är investeringar som delas mellan landets undersåtar och utländska partners.

Fastigheter är en av de viktigaste investeringarna. Intäkter från direkta investeringar i fastigheter och fastighetsbaserade värdepapper, när de förvaltas effektivt, överstiger vanligtvis räntan på lånat kapital och intäkterna på värdepapper. Dessutom är det att föredra för investerare att köpa fastigheter som ett sätt att säkra förpliktelser, eftersom de är en verklig tillgång och har tillförlitlighet, eftersom de är "transparenta" för att bedöma risker och beräkna lönsamhet.

Ämnen för investeringsverksamhet inom fastighetsområdetär alla deltagare i investeringsprojekt: investerare, utvecklare, utförare av arbete, användare av fastigheter, leverantörer, bank-, försäkrings- och förmedlingsorganisationer, fonder m.m.

Investerare – individer och juridiska personer som investerar sina egna, lånade och insamlade medel i finansieringen av fastigheter och säkerställer deras avsedda användning.

Investerare kan vara:

Landets regering och regeringarna för federationens undersåtar, Moskva, S:t Petersburg, undersåtar med status som autonoma republiker och andra enheter (Tatarstan, Chuvashia, Komi, Buryatia, Yakutia, Tuva, etc.) bemyndigade att förvalta statlig egendom eller ledningsstrukturer med äganderätt;

Lokala myndigheter, kommuner som representeras av organ och tjänster som är auktoriserade enligt lag;

Företagsföreningar, organisationer och andra juridiska personer;

Gemensamma rysk-utländska organisationer;

Utländska organisationer och andra juridiska personer;

Inhemska och utländska individer;

Representationskontor för främmande stater;

Internationella organisationer.

Investerare är direkta investerare av finansiella resurser och annat kapital som agerar som köpare och användare av fastigheter.

Investerare kan också vara finansiella och industriella grupper, investeringsfonder som agerar som enskilda investerare och i form av ett syndikat av investerare.

För att genomföra investeringsprojekt inom fastighetssektorn är det nödvändigt att utveckla förstudier, genomföra tekniska undersökningar, utveckla designdokumentation för konstruktion och konstruktion av byggnader och strukturer, utföra ombyggnadsarbeten, sluta avtal med kontraktsbyggande och installationsorganisationer för genomförande av konstruktion, installation, idrifttagningsarbeten etc. Investerare kan utföra kundens funktioner själva, genom lämpliga tjänster eller genom mellanhänder av juridiska personer eller individer som har de nödvändiga rättigheterna att förfoga över investeringar inom den ram som bestäms av investeraren .

Utförarna av arbete i genomförandet av investeringsprojekt inom fastighetsområdet är undersökning, design och konstruktion, driftsättning och andra organisationer som utför arbete med tekniska och geotekniska undersökningar, design av byggnader och strukturer, deras konstruktion och utveckling av produktionskapacitet .

Till de utförare finns även ingenjörsfirmor som inte har egna produktionsanläggningar, men har specialistchefer. Dessa företag fungerar som huvudentreprenörer för genomförandet av investeringsprojekt och engagerar bygg-, installations- och andra organisationer på underleverantörsbasis för att utföra olika arbeten. Specialistchefer bildar och implementerar en organisationsplan för genomförandet av allt arbete inom investeringsprojektet, säkerställer samordning av alla inblandade organisationers arbete.

Genomförandet av investeringsprojekt inom fastighetssektorn innebär användning av en stor volym av byggmaterial, strukturer, produkter, teknisk utrustning, inklusive icke-standardiserade sådana, elektriska produkter, kabelprodukter, rör, valsade metaller, etc. Därför är viktigt deltagare i investeringsprojekt är leverantörer av dessa produkter och deras återförsäljare.

En stor grupp av ämnen för investeringsverksamhet inom fastighetssektorn är de sk institutionella investerare, som omfattar försäkrings- och investeringsbolag, bostadskooperativ, investeringsfonder, enskilda bostadsbyggnadsfonder etc. Syftet med dessa organisationer är att attrahera tillgängliga medel från befolkningen, näringslivet och styra dem för investeringsändamål.

Uppsättningen av avsikter och praktiska åtgärder för att göra investeringar i fastigheter och säkerställa de specificerade finansiella, ekonomiska, produktionsmässiga och sociala resultaten är investeringsprojekt.

Beroende på vilken typ av tillgångar som fastighetsinvesteringar görs delas de in i reala (kapitalbildande), finansiella och investeringar i immateriella tillgångar. I den inhemska ekonomin dominerar reala investeringar i länder med utvecklade marknadsekonomier, finansiella investeringar spelar en stor roll. De senare är förknippade med förvärv, bildande av en portfölj av värdepapper och deras försäljning, köp och försäljning av finansiella åtaganden samt emission och försäljning av värdepapper. Finansiella investeringar är indelade i rakt(aktier, obligationer, växlar och andra värdepapper) och indirekt(lita på passiv investering, etc.).

Finansiell investering i bostadspapper med säkerhet i fastigheter eller hypotekslån (inteckningar) är en indirekt investering. Finansiella bostadsinvesteringar är för det mesta komplementära till verkliga investeringar, det vill säga att de flesta investeringar, efter att ha gått igenom den tekniska cirkeln, blir verkliga.

Investeringar i immateriella tillgångar omfattar investeringar i förvärv av fastighetsrätter och äganderätter till tomtmark, skog och annan fastighet.

Beroende på investeringsriktningarna och målen för deras genomförande klassificeras investeringsprojekt inom fastighetssektorn som bostäder, industri, kommersiell, finansiell, miljö, etc. Miljöprojekt inkluderar projekt som resulterar i skapandet av miljöskyddsanläggningar, förbättringar av parametrarna för befintliga företag etc.

Fastighetsinvesteringarär förvärv av ett visst fastighets- eller bostadsinvesteringsinstrument i syfte att göra vinst. Varje fastighetsfastighet i ett marknadssystem med en utvecklad ekonomi och en etablerad marknad är inte bara en stabil tillgång, utan också inkomstbringande fastigheter. Det finns flera teorier enligt vilka köp av lös egendom också betraktas som en investering i fastigheter som genererar inkomst. Faktum är att i länder med etablerade marknadsekonomier ger vilken fastighet som helst en ökning i värde (kapital) över tiden och ger konstant inkomst till ägaren. Således är en viss fastighet ett investeringsinstrument som liknar aktier, obligationer och andra värdepapper.

I Ryssland, mot bakgrund av den snabba utvecklingen av marknaden för stats- och företagsvärdepapper, har investeringsinstitut ännu inte bildats för att säkerställa likviditet och öppenhet på marknaden och attrahera medborgarnas besparingar för investeringar i fastigheter. Statens politik på fastighetsmarknaden, som syftar till att öka inkomsterna från användningen av fastigheter, är utformad för att säkerställa ett inflöde av kollektiva investeringar i fastigheter, med förbehåll för skapandet av ett effektivt system för att skydda investerarnas rättigheter, vilket kommer att återställa förtroende för investeringsinstitut.

De viktigaste instrumenten för en sådan policy bör vara strikt reglering av verksamheten hos investeringsinstitut som investerar i fastigheter, och obligatoriskt, lagstadgat offentliggörande av information om verksamheten hos både investeringsinstitut och andra professionella marknadsaktörer.

Investeringar i fastigheter kan utföras på olika sätt: direkt förvärv av fastigheter eller rättigheter till den för efterföljande utveckling, köp av byggnader och strukturer i syfte att driva dem och generera inkomster.

Det finns olika investeringsverktyg och teknologier för att investera i fastigheter. De mest använda är: återinvestering av företagets egna medel och lånat kapital, bolån, leasing, skuldförbindelser, fonder. Det finns ett ständigt sökande efter nya vägar och former inom detta område, och olika system för finansiella investeringar i fastigheter utvecklas.

En av huvudprinciperna i fastighetsinvesteringssystemet är finansieringsfunktion– Förflyttning av finansiella resurser från finansieringskällor till slutinvesterare av verkliga investeringar.

Att investera i fastigheter är processen att tillhandahålla och spendera pengar för att genomföra investeringsaktiviteter inom fastighetssektorn.

Ett utmärkande drag för fastighetsinvesteringar för närvarande är dess höga integration i den allmänna kredit- och investeringssektorn.

De huvudsakliga investeringsformerna i fastigheter (inklusive bostäder) kan struktureras enligt principen om byggnadskapital med vilket fastigheten förvärvas:

Finansiering med endast eget kapital;

Skuldfinansiering;

Finansiering med blandat kapital - eget kapital och skulder.

Finansiering med enbart eget kapital (icke lånade medel), det vill säga köparen och säljaren betalar för en fastighet när de gör en transaktion med enbart egna medel, används ganska sällan. Finansiering av fastighetsobjekt endast genom lånat kapital avser i större utsträckning särskilda typer av finansiering (byggnadslån, olika typer av kommunal finansiering etc.), som kräver speciella finansierings-, utlånings- och försäkringsteknologier. Dessutom kan själva låneformen ha en komplex struktur, bestående av ett antal krediter och upplåning. Att finansiera köp av bostäder av befolkningen med enbart lånade medel är också ganska sällsynt och kräver ytterligare försäkringar eller annan extra säkerhet.

Det främsta sättet att investera i fastigheter är blandad finansiering. I det här fallet kan lånat kapital också bestå av flera typer av lån (eller lån). Eget kapital kan tillskjutas en gång, till exempel i form av aktieandel, eller kan ackumuleras genom olika sparsystem som ingår i den allmänna lånetekniken, samt genom sparande i bank, bostadsrättsföreningar, försäkringar, olika konton. , försäljning av befintlig fastighet och andra externa sparkällor.

Varje skapat fastighetsobjekt är ett slags investeringsprojekt med ett separat ekonomisystem.

Fastighetsfinansiering är av fyra typer, nämligen:

• självfinansiering;
• använda lånade medel;
• använda insamlade medel;
• mezzaninfinansiering.

Var och en av dem kräver en mer detaljerad övervägande.

Dessa typer av fastighetsfinansieringskällor är inget annat än att samla in/poola det kapitalinvesterare som redan har.

Denna typ av anläggningssäkerhet använder fyra typer av fondinsamling:

• särskilda organisationer och regeringsrepresentanter;
• bostadsbyggande kooperativ, förkortat bostadskooperativ;
• bostads- och sparkooperativ, förkortat ZhNK;
• bygga en sparbank, förkortat SSK.

Skuldfinansiering

Den huvudsakliga typen av denna finansiering är hypotekslån eller helt enkelt. Detta är ett lån på lång sikt, som kan erhållas från specialiserade banker eller kreditinstitut, med säkerhet i din befintliga fastighet. I det här fallet tar investeringen faktiskt formen av "fastighet på kredit."

Följande typer av fastigheter kan köpas med bolån:

• tomter som ägs av privatpersoner;
• fabriker eller andra strukturer avsedda för kommersiellt bruk;
• bostadslokaler, lägenheter och separata delar av hus och lägenheter, som omfattar mer än ett rum;
• andra byggnader för konsumentändamål, såsom stugor eller garage;
• flygplan, fartyg och fartyg för inlandssjöfart.

För närvarande finns det många klassificeringar av denna typ av utlåning i Ryssland, till exempel:

• efter typ av fastighet;
• på grund av lånet;
• efter typ av ockuperande part;
• efter typ av organisation som tillhandahåller lånet.

Tack vare ett brett urval av bolånesystem kan alla välja ett lån som passar deras möjligheter och önskemål, med attraktiva villkor för dem själva och minimal risk.

Finansiering insamlad

Denna typ av fastighetsfinansiering skiljer sig från den tidigare genom att i det alternativ som övervägs finns det inget behov av säkerhet, detta är den största fördelen med denna typ av insamling. Den huvudsakliga formen av finansieringsfonder är att slutföra en transaktion genom att emittera obligationer, värdepapper för vilka emittenten (den som emitterat obligationerna/värdepapperen) förbinder sig att betala ett visst belopp före det avtalade datumet. Till dess att returperioden har närmat sig betalar emittenten dock en viss procent av det erhållna beloppet, månadsvis eller efter överenskommelse med innehavaren (investeraren).

De vanligaste obligationerna är bostadslånesystem. Denna typ av bindning har sina egna egenskaper. Enligt detta formulär säljer byggföretaget inte investeraren en färdig byggnad eller lägenhet, utan endast dokument för ägande av lokalen efter dess uppförande. Vanligtvis är ett sådant dokument lika med en kvadratmeter bostäder under uppbyggnad.

Byggföretaget har rätt att utfärda ett visst antal sådana papper, deras totala antal är lika med antalet kvadratmeter i byggnaden under uppförande. Innehavaren av tillräckliga sådana obligationer kan byta ut dem mot en byggd lägenhet i framtiden (vid driftsättning av fastigheten). Den maximala livslängden för värdepapper överstiger inte 10 år.

Sparsystemen som övervägs har sina fördelar jämfört med hypotekslån eller hypotekslån, här är en lista över dessa fördelar för investeraren:

• Du kan köpa bostad (en tillgång) med detta system flera gånger billigare än genom ett bolån;
• det finns inga obligatoriska månatliga betalningar i det aktuella systemet;
• Du kan köpa fastighetsobligationer när som helst, allt beror bara på investerarens möjligheter och önskemål.

För närvarande använder fastighetsfinansiering transaktioner från kategorin ytterligare kreditmöjligheter, när förvaltningsbolaget säljer en del av sina aktier under investeringscykeln. Bolaget som säljer dessa värdepapper förbinder sig att efter avtalad tid köpa tillbaka aktierna till det pris som anges i avtalet med köparen.

Råd! Det är attraherad finansiering som är den mest intressanta, lönsamma och bekväma formen för investerare som arbetar på den moderna fastighetsmarknaden.

Mezzanine finansiering

Relativt nyligen, i den ryska fastighetsmarknadens vidd, hörde vi först om denna typ av mezzaninfinansiering av fastigheter. Den typ av finansiering det är fråga om definieras som ett sätt att finansiera idéer och projekt, vilket leder till att låntagaren tillhandahåller pengar i form av skuldfinansiering och får rätt till låntagaren i framtiden till överenskommet pris eller när särskilda villkor uppstå.

Att finansiera en sådan plan med aktier som säkerhet anses någonstans mellan ett standardlån, där huvudmålet är att stänga det, och eget kapital. Det är dock värt att uppmärksamma det faktum att räntan på detta lån är flera gånger högre på grund av de ökade riskerna för långivaren. Ett sådant lån utfärdas för en period av 3 år, med obligatorisk återbetalning av huvudskulden i slutet av löptiden.

Denna typ av finansiering behövs ofta av individer eller juridiska personer som behöver ett visst extra belopp för att bygga sina anläggningar. Denna plan finansieras av stora banker och investeringsbolag vars mål är att öka vinsten på sina aktier tack vare denna utlåningsmetod. På grund av högriskindikatorn hittas inte detta finansieringsinstrument lika ofta som dess "konkurrenter". Små banker tar sällan till lån av det här slaget, som t.ex. mezzanine.

Uppmärksamhet! Det är lämpligt att använda mesonfinansiering som en form av lönsam investering endast om du har ett solidt startkapital. Det är mest lämpat för verksamheten i stora investeringsbolag och banker.

Positiva och negativa punkter

Mezzanine fastighetsfinansiering har ett antal nackdelar, nämligen:

• projektutvecklaren tar på sig de befintliga riskerna;
• kapital är en fast struktur;
• projekt av denna typ har ett mycket sent "avgas" - långsiktiga investeringar;
• marknadsrisker.

De positiva aspekterna av sådan finansiering är:

• enkel design;
• det tar kort tid att utfärda och ta emot medel;
• När du ansöker om lån krävs ingen inteckning.

Viktiga skillnader från andra finansieringsformer

Denna typ av finansiering skiljer sig radikalt från alla de som övervägs.

• Källa till skuldbetalning: Betalningar på detta lån görs med de pengar företaget fick vid försäljning av sina aktier, och inte med de pengar företaget fått för sina tjänster, vilket är fallet med skuldfinansiering.
• Källa till lånade medel: medel tas emot först efter ett personligt samtal med investeraren, och inte, som i vanliga fall, via den öppna marknaden.
• Likviditetsindikatorer: Alla instrument i detta lån är illikvida och kan inte handlas på olika finansiella marknader.
• Finansieringsbelopp: konventionella lån har 80% täckning av hela finansieringsbeloppet, i fallet med ett mezzaninlån är denna siffra 20%.

Var och en av de fyra typerna av finansiering har både sina för- och nackdelar. Noggrann övervägande bör göras innan du genomför något av dessa insamlings- eller investeringsprogram.