บ้านส่งไม่ตรงเวลา ทำอย่างไร? จะทำอย่างไรถ้านักพัฒนาฝ่าฝืนกำหนดเวลาในการส่งมอบบ้าน? ให้ศาลตัดสิน
ในส่วนของเวลาในการจัดส่งก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะซื้อ ผู้มีโอกาสเป็นผู้ถือหุ้นจะต้องศึกษากฎหมายในสาขาการก่อสร้างอย่างละเอียดถี่ถ้วน - ความรู้ทางกฎหมายจะมีประโยชน์ในทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรม หนึ่งในความกลัวที่พบบ่อยที่สุดคืออาคารใหม่จะไม่ถูกส่งมอบหรือการว่าจ้างจะล่าช้าอย่างมาก ไซต์พบว่าต้องทำอย่างไรหากผู้พัฒนาเลื่อนวันส่งมอบบ้านล่าช้า
การละเมิดกำหนดเวลาในการส่งมอบบ้านโดยผู้พัฒนา
ก่อนอื่นจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างแนวคิดของ "การละเมิดกำหนดเวลาในการส่งมอบบ้านโดยนักพัฒนา" และ "การละเมิดกำหนดเวลาในการโอนวัตถุไปยังผู้เข้าร่วมในข้อตกลงการแบ่งปัน" สูตรแรกแสดงถึง "ระยะเวลาการว่าจ้าง" ที่ถูกต้องตามกฎหมายมากขึ้น - วันที่อย่างเป็นทางการของการก่อสร้างและการติดตั้งทั้งหมดที่โรงงานเสร็จสมบูรณ์อย่างเป็นทางการตามการออกแบบและการอนุญาตเอกสารประกอบ การอนุญาตให้มีค่าคอมมิชชั่นออกโดย Gosstroynadzor เท่านั้น
การละเมิดกำหนดเวลาการว่าจ้างนั้นพบน้อยกว่าความล่าช้าในการมอบกุญแจมาก หากคุณซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่แล้ว แต่ยังคงมีการโอนอยู่ซึ่งอาจเป็นการเสียเวลาและเงินไปกับการเช่าที่อยู่อาศัย แต่คุณไม่ควรนับตัวเองเป็นหนึ่งในผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงในทันที โดยปกติแล้ว นักพัฒนาจะเตือนผู้ถือหุ้นเกี่ยวกับเรื่องนี้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับและไม่ทำให้เสียชื่อเสียง ตัวอย่างเช่น ณ สิ้นปี 2559 นี่คือสิ่งที่บริษัท Normann ทำอย่างแน่นอน ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะต้องได้รับการแจ้งเตือนพร้อมข้อเสนอให้เปลี่ยนแปลง DDU ไม่น้อยกว่า 2 เดือนก่อนวันที่จัดทำเอกสารแล้วเสร็จ
สาเหตุของความตื่นตระหนกคือไม่มีงานก่อสร้างใดๆ ที่ไซต์งานและ "ความเงียบ" ของบริษัท เพื่อให้บ้านได้รับการยอมรับอย่างเป็นทางการว่าเป็นโครงการก่อสร้างระยะยาวจำเป็นต้องพิสูจน์ว่าการก่อสร้างไม่ได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างน้อยในช่วง 1.5 ปีที่ผ่านมานั่นคือ เธอ "แช่แข็ง" หลังจากกฎข้อบังคับใหม่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 30 มิถุนายน 2560 วัตถุที่ความล่าช้าในการปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อผู้ถือหุ้นเกินกว่า 9 เดือนนับจากวันที่ระบุใน DDU จะถือเป็นการก่อสร้างระยะยาว หลังจากทราบข้อเท็จจริงนี้ อาคารใหม่จะรวมอยู่ในทะเบียนโครงการก่อสร้างระยะยาว และเจ้าหน้าที่จะติดตามการทำงานต่อไปอย่างใกล้ชิด
เหตุผลที่นักพัฒนาเลื่อนการสร้างบ้านให้เสร็จออกไปอาจแตกต่างกันมาก: จากการทำงานที่ไม่มีประสิทธิภาพ การเปลี่ยนแปลงผู้รับเหมาทั่วไป (ซึ่งไม่ใช่ความรับผิดชอบของบริษัทรับเหมาก่อสร้างเสมอไป) ไปจนถึงการหยุดชะงักในการจัดหาเงินทุนและความล่าช้าซ้ำซากในเขตเทศบาล ก่อนที่จะส่งเสียงเตือน เราขอแนะนำให้คุณศึกษาสถานการณ์ปัจจุบันอย่างรอบคอบ
ความรับผิดชอบ. 3 ทางเลือกในการดำเนินการของผู้ถือหุ้น
หากผู้พัฒนาโครงการเลื่อนวันส่งมอบบ้านออกไป ผู้ถือหุ้นมีทางเลือก 3 ทาง
ประการแรก ผู้เข้าร่วม DDU สามารถสร้างสันติภาพกับบริษัทก่อสร้างและเซ็นสัญญาใหม่โดยมีการเปลี่ยนแปลง โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องให้โอกาสดังกล่าวด้วย บ่อยครั้งที่นักพัฒนาเตือนเกี่ยวกับการเลื่อนออกไป อย่างไรก็ตามเมื่อลงนามในเอกสารจำเป็นต้องตรวจสอบข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขใหม่อย่างรอบคอบ - มีสิทธิ์ของผู้พัฒนาหรือภาระผูกพันของผู้ถือหุ้นปรากฏในเอกสารที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้หรือไม่?
หากคุณต้องการแก้ไขปัญหาโดยสันติ บริษัทสามารถเสนอ "ของขวัญ" แทนการต่ออายุสัญญา เช่น ของตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ เมื่อลงนามในข้อตกลงดังกล่าว ผู้ถือหุ้นอาจสูญเสียโอกาสที่จะได้รับค่าตอบแทนในอนาคตสำหรับการโอนเพิ่มเติม เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้คุณคิดถึงความเป็นไปได้ของข้อเสนอดังกล่าว ปฏิเสธและยังคงปกป้องตัวเองตามกฎหมายด้วยการสรุปสัญญาฉบับใหม่
ประการที่สอง เนื่องจากผู้พัฒนาต้องรับผิดชอบอย่างเต็มที่ในการส่งมอบบ้านล่าช้า ผู้ถือหุ้นจึงมีสิทธิที่จะยกเลิก LDU เพียงฝ่ายเดียว หากมีความล่าช้าอย่างน้อย 2 เดือน -
ประการที่สาม ผู้ถือหุ้นมีสิทธิได้รับค่าตอบแทนเป็นตัวเงินหรือค่าปรับจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง โดยจะต้องไม่โอนอพาร์ทเมนท์ตามวันที่ระบุไว้ในสัญญา
จะได้รับจุดโทษได้อย่างไร?
เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2017 การแก้ไข 214-FZ “เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างหุ้นทุน…” มีผลใช้บังคับ ซึ่งกำหนดขั้นตอนและจำนวนเงินที่ชำระด้วยเงินสด จะมีการเรียกเก็บค่าปรับหากผู้พัฒนาล่าช้าในการส่งมอบบ้าน หรือกำหนดเวลาในการส่งมอบกุญแจ หากบริษัทฝ่าฝืนกำหนดเวลาในการโอนบ้านที่บันทึกไว้ใน DDU จะต้องชำระค่าปรับตั้งแต่วันถัดไปถัดจากวันที่ทำสัญญาจนถึงเวลาที่โอนวัตถุ นั่นคือหาก DDU ระบุว่าการโอนอพาร์ทเมนท์จะต้องดำเนินการก่อนวันที่ 31 มกราคม แต่ในความเป็นจริงสิ่งนี้ไม่เกิดขึ้น จากนั้นเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ ผู้ถือหุ้นมีสิทธิได้รับค่าตอบแทนเป็นตัวเงิน มักใช้คำว่าไม่เกินหนึ่งในสี่ ในกรณีนี้การเริ่มสะสมค่าปรับถือเป็นวันแรกของรอบระยะเวลาไตรมาสถัดไป
สูตรในการกำหนดจำนวนเงินที่ชำระจะเหมือนกันสำหรับออบเจ็กต์ทั้งหมด หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลธรรมดา เช่น พลเมืองธรรมดา จากนั้นนักพัฒนาจะต้องจ่ายค่าปรับจำนวน 1/150 ของอัตราหลักของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย (ตั้งแต่ปี 2559 เท่ากับอัตราการรีไฟแนนซ์) สำหรับนิติบุคคล – 1/300 ของอัตรา
สมมติว่า:
- ราคาของวัตถุภายใต้สัญญาคือ 1.6 ล้านรูเบิล
- ความล่าช้าคือ 90 วัน;
- อัตราหลักปัจจุบันของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซียคือ 10%
- ผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลธรรมดา
เราคำนวณโดยใช้สูตร 1600000*90*0.1*1/150 ปรากฎว่า บริษัท รับเหมาก่อสร้างจำเป็นต้องจ่ายเงินให้กับผู้เข้าร่วม DDU 96,000 รูเบิล
ไม่น่าเป็นไปได้ที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะปฏิบัติตามภาระผูกพันดังกล่าวโดยสมัครใจหรือก่อนการพิจารณาคดี แม้ว่าข้อตกลงมาตรฐานจะมีหัวข้อ “ความรับผิดชอบของคู่สัญญา” เกือบทุกครั้ง (หากคุณไม่พบข้อกำหนดดังกล่าวในสัญญาของคุณ นี่เป็นเหตุผลที่ต้องติดต่อ a ทนายความ). ไม่ว่าในกรณีใด ควรปรึกษาปัญหากับผู้พัฒนาเองก่อนโดยส่งคำร้องให้เขา บริษัทจะต้องดำเนินการตามคำขอภายใน 10 วัน นับแต่วันที่ได้รับเอกสาร หากไม่เกิดขึ้น คุณสามารถยื่นคำร้องต่อศาลได้
การเรียกร้องจะยื่นต่อนักพัฒนาอย่างไร?
การเรียกร้องต่อผู้พัฒนาสำหรับการละเมิดกำหนดเวลาการส่งมอบนั้นจัดทำขึ้นในรูปแบบใด ๆ แต่มีกฎบางประการในการร่าง สิ่งเหล่านี้จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าเหตุผลสำหรับความไม่พอใจมีความเฉพาะเจาะจงและชัดเจนอย่างยิ่ง การเรียกร้องแต่ละครั้งจะต้องมีส่วนเกริ่นนำ สร้างแรงบันดาลใจ และอ้อนวอน หากมีการร่างเอกสารไม่ถูกต้อง นักพัฒนาสามารถปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนได้อย่างง่ายดาย และศาลจะปฏิเสธการเรียกร้อง
หากจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาในศาล เราขอแนะนำให้คุณขอความช่วยเหลือทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญในสาขาการก่อสร้างหุ้นทุนร่วมกัน ตามสถิติบุคคลที่มีส่วนร่วมในการพิจารณาคดีโดยไม่มีตัวแทน ได้แก่ ผู้ที่ปกป้องผลประโยชน์ของตนเองด้วยตนเองจะได้รับโทษลดลงเนื่องจากความรู้ไม่เพียงพอเกี่ยวกับหลักการทางกฎหมาย กฎหมาย การนำเสนอสาระสำคัญของการเรียกร้องและรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆ อย่างไม่เพียงพอ
แนวปฏิบัติด้านตุลาการแสดงให้เห็นว่าด้วยการสนับสนุนทางกฎหมาย โอกาสในการได้รับข้อยุติที่น่าพอใจสำหรับการเรียกร้องนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในกรณีนี้จำเลยต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วนหรือทั้งหมดนั่นคือ นักพัฒนา
คำถามส่วนใหญ่ที่ผู้ถือหุ้นถามทนายความของเราเกี่ยวข้องกับการละเมิดกำหนดเวลาในการส่งมอบอาคารอพาร์ตเมนต์ ผู้ถือหุ้นควรทำอย่างไรหากผู้พัฒนาส่งมอบอพาร์ทเมนท์ล่าช้า? จะปกป้องสิทธิ์ของคุณได้อย่างไร? ความสนใจ! บทความนี้เกี่ยวข้องกับข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเท่านั้นและไม่เหมาะสำหรับกรณีการซื้ออพาร์ทเมนท์ในสหกรณ์การเคหะ บทลงโทษภายใต้ 214-FZ ใช้ไม่ได้กับอพาร์ทเมนท์ที่ซื้อผ่านการมีส่วนร่วมในสหกรณ์การเคหะ
กำหนดวันส่งมอบอพาร์ทเมนท์อย่างไร?
กำหนดเวลาในการโอนการก่อสร้างหุ้นที่เสร็จสมบูรณ์นั้นระบุไว้เสมอตามเงื่อนไขของข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับการเข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน กฎหมายไม่ได้ควบคุมวิธีการกำหนดช่วงเวลานี้ สิ่งสำคัญคือผู้ถือหุ้นทุกคนในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งใดแห่งหนึ่งหรือส่วนบล็อกจะเหมือนกัน
ข้อตกลงการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นมักจะมีกำหนดเวลาหลัก 2 ประการ - ระยะเวลาในการนำบ้านไปดำเนินการ (การออกใบอนุญาตให้ดำเนินการ) และระยะเวลาในการโอนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ถือหุ้น ตามกฎหมายผู้พัฒนาไม่มีสิทธิ์โอนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ถือหุ้นจนกว่าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะรับบ้านและอนุญาตให้ผู้พัฒนาเข้าไปได้ นั่นคือก่อนอื่นบ้านจะถูกนำไปใช้งานจากนั้นอพาร์ทเมนท์ที่สร้างเสร็จแล้วจะถูกโอนไปยังผู้ถือหุ้น ดังนั้นในการสรุปสัญญาผู้ถือหุ้นควรให้ความสนใจ สำหรับระยะเวลาการโอนอพาร์ทเมนต์.
กำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนต์สามารถกำหนดได้หลายวิธี:
- วันที่แน่นอน - ตัวอย่างเช่น “ไม่เกินวันที่ 31 ธันวาคม 2557”- ด้วยตัวเลือกนี้ ความล่าช้าในการโอนอพาร์ทเมนท์จะพิจารณาตั้งแต่วันถัดไป นั่นคือตั้งแต่ 01/01/2558
- การกำหนดบล็อก - ตัวอย่างเช่น "ในไตรมาสที่ 3 ปี 2557"ไตรมาสที่ 3 ของปี 2557 เริ่มตั้งแต่ 07/01/2557 ถึง 09/30/2557 ดังนั้นความล่าช้าจะเริ่มตั้งแต่วันถัดไปหลังจากสิ้นสุดไตรมาส นั่นคือจาก 10/01/2014
- ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ได้รับอนุมัติให้ดำเนินการ - เช่น “กำหนดเวลาโดยประมาณในการขออนุญาตคอมมิชชั่นคือไตรมาสที่ 1 ของปี 2558 อพาร์ทเมนท์จะถูกโอนไปยังผู้ถือหุ้นภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับใบอนุญาตการว่าจ้าง”- ด้วยตัวเลือกนี้ ขั้นแรกเราจะกำหนดกำหนดเวลาในการขออนุญาตย้ายเข้า (จนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2558) และเพิ่มเวลา 30 วันสำหรับการโอนอพาร์ทเมนท์ (จนถึงวันที่ 30 เมษายน 2558) โดยรวมแล้วความล่าช้าจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 05/01/2558
เกี่ยวกับข้อกำหนดที่วางแผนไว้ (ไม่รับประกันโดยนักพัฒนา)
นักพัฒนาที่มีไหวพริบมักจะเขียนในข้อตกลงการมีส่วนร่วมว่ากำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนต์นั้นเป็น "ตัวบ่งชี้" "วางแผน" "ไม่รับประกันโดยนักพัฒนา" และอาจมีการเปลี่ยนแปลง แนวทางปฏิบัติด้านตุลาการของเรายืนยันว่าศาลไม่ได้คำนึงถึงข้อกำหนดดังกล่าว เนื่องจากผู้พัฒนาไม่สามารถเลื่อนวันที่ดำเนินการเสร็จสิ้นเพียงฝ่ายเดียวได้
จะเกิดอะไรขึ้นหากพลาดกำหนดเวลาการส่งมอบอพาร์ทเมนท์?
ตามกฎหมาย “ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน” ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้อง แจ้งให้ผู้ถือหุ้นทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการก่อสร้างบ้านไม่ตรงตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา นักพัฒนาจะต้องแจ้งให้คุณทราบโดยไม่ลงนามหรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนพร้อมการแจ้งเตือน กฎหมายยังกำหนดกำหนดเวลาในการส่งการแจ้งเตือนดังกล่าว - อย่างน้อย 2 เดือนก่อนกำหนดเวลาที่กำหนดโดยสัญญา ในทางปฏิบัติ จะไม่มีการส่งการแจ้งกำหนดการใหม่เสมอไป
ตามกฎหมายแล้ว นักพัฒนาซอฟต์แวร์พร้อมกับหนังสือแจ้งการกำหนดเวลาใหม่จะต้องส่งให้คุณ การเสนอให้เปลี่ยนสัญญา- ในทางปฏิบัติผู้พัฒนาอาจเสนอให้คุณลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมในข้อตกลงเพื่อเลื่อนการโอนอพาร์ทเมนท์
ผู้ถือหุ้นจำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงเพื่อเปลี่ยนแปลงระยะเวลาการโอนอพาร์ทเมนท์หรือไม่?
ไม่ ฉันไม่จำเป็นต้อง กฎหมาย "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" ระบุว่าปัญหาของการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกันได้รับการควบคุมโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) และประมวลกฎหมายแพ่งระบุว่าการเปลี่ยนแปลงสัญญาเป็นไปได้เป็นหลักตามข้อตกลงของคู่สัญญา เนื่องจากคุณซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นมีส่วนเท่าเทียมกับข้อตกลง คุณจึงสามารถตัดสินใจได้ด้วยตัวเองว่าการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในแง่ของการเลื่อนวันส่งมอบอพาร์ทเมนท์จะเป็นประโยชน์ต่อคุณหรือไม่
แน่นอนว่าบางครั้งการเลื่อนกำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนท์อาจสะดวกสำหรับผู้ถือหุ้น ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระและจำเป็นต้องชำระเงินงวดสุดท้ายสำหรับอพาร์ทเมนต์เมื่อมีการโอน แต่ยังไม่มีจำนวนเงินที่ต้องการ แม้ว่าสิ่งที่ตรงกันข้ามจะเกิดขึ้นบ่อยกว่ามาก: ผู้ถือหุ้นมีความสนใจในการส่งมอบอพาร์ทเมนท์อย่างรวดเร็วเพราะ ถูกบังคับให้อาศัยอยู่กับญาติในอพาร์ตเมนต์เช่าและต้องทนกับความไม่สะดวกอื่น ๆ ในกรณีนี้ไม่จำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมในสัญญา
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ถือหุ้นยังลงนามในข้อตกลงเลื่อนการโอนห้องชุด?
ผู้พัฒนาจะมีสิทธิ์โอนอพาร์ทเมนท์ให้กับคุณภายในระยะเวลาใหม่ที่ระบุไว้ในข้อตกลงเพิ่มเติม นั่นคือระยะเวลาจากสัญญาเดิมจะไม่นำมาพิจารณา ซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่สามารถขอค่าปรับสำหรับการส่งมอบอพาร์ทเมนท์ล่าช้าได้ (เว้นแต่ผู้พัฒนาจะฝ่าฝืนกำหนดเวลาใหม่)
จะพิสูจน์ได้อย่างไรว่าผู้พัฒนาส่งมอบบ้านล่าช้า?
การละเมิดกำหนดเวลาในการโอนหุ้นเพิ่มเติมได้รับการพิสูจน์โดยใช้ใบรับรองการยอมรับอพาร์ทเมนท์:
- ตัวเลือกที่ 1 - คุณยังไม่มีการกระทำดังกล่าว ซึ่งหมายความว่ายังไม่ได้ส่งมอบอพาร์ทเมนท์ให้กับคุณและผู้พัฒนายังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขา
- ตัวเลือก 2 - คุณมีใบรับรองการโอนและการยอมรับซึ่งช้ากว่าที่ระบุไว้ในข้อตกลงการเข้าร่วมหุ้น
โปรดทราบว่าในกรณีนี้ การปฏิบัติตามภาระผูกพันในการโอนอพาร์ทเมนท์อย่างทันท่วงทีจะต้องได้รับการพิสูจน์โดยนักพัฒนา
จะทำอย่างไรหากคุณยังไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วม แต่นักพัฒนาซอฟต์แวร์บังคับให้คุณลงนามในใบรับรองการโอนและการยอมรับแล้ว
ในทางปฏิบัตินักพัฒนาอาจเสนอให้ลงนามในการกระทำดังกล่าวหากโดยทั่วไปบ้านพร้อมสำหรับการส่งมอบและปัญหาในการขออนุญาตเข้านั้นเกี่ยวข้องกับการจัดสวนในพื้นที่และข้อบกพร่องที่คล้ายคลึงกัน นักพัฒนาสามารถให้กุญแจแก่คุณและอนุญาตให้เข้าอพาร์ทเมนท์ได้
อย่างไรก็ตามการกระทำดังกล่าวจะถือว่าไม่ถูกต้องเนื่องจากขัดต่อกฎหมาย: คุณไม่สามารถโอนอพาร์ตเมนต์ได้หากไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าแม้ว่าโฉนดจะลงนามแล้ว คุณจะไม่สามารถลงทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของตามหลักเกณฑ์และกลายเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ของคุณได้เต็มรูปแบบ ในการกระทำนี้น่าจะไม่มีการเขียนเกี่ยวกับการตั้งถิ่นฐานร่วมกันครั้งสุดท้ายของคุณกับนักพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในพื้นที่ของอพาร์ทเมนต์เนื่องจาก BTI ยังไม่สามารถทำการวัดขนาดอพาร์ทเมนท์และ เขียนแผนทางเทคนิคให้พวกเขา
หากคุณยังคงลงนามในการโอนและการยอมรับดังกล่าว คุณสามารถโต้แย้งความถูกต้องในศาลได้ - เมื่อพิจารณาข้อเรียกร้องของคุณต่อผู้พัฒนาเกี่ยวกับความล่าช้าในการส่งมอบบ้าน และขอให้ศาลเรียกเก็บเงินค่าปรับในวันที่ลงนามในการกระทำขั้นสุดท้าย .
จะทำอย่างไรถ้านักพัฒนาส่งมอบอพาร์ทเมนท์ล่าช้า?
1. เขียนเรื่องร้องเรียนถึงผู้พัฒนา
ในการเรียกร้องของคุณ คุณสามารถขอโอนอพาร์ทเมนท์ การชำระค่าปรับสำหรับการโอนอพาร์ทเมนท์ล่าช้า ตลอดจนค่าชดเชยสำหรับการสูญเสียของคุณ (เช่น ค่าใช้จ่ายในการเช่าอพาร์ทเมนต์ให้เช่า) โปรดทราบว่าการสูญเสียทั้งหมดของคุณจะต้องได้รับการบันทึกไว้ หากคุณต้องการเบิกค่าใช้จ่ายสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่เช่า อย่าลืมแนบสำเนาสัญญาเช่าและเอกสารการชำระเงิน (คำสั่งการชำระเงิน ใบเสร็จรับเงิน ฯลฯ) มากับการเรียกร้องของคุณ หากเป็นไปได้ ให้เตรียมหลักฐานว่าคุณไม่ได้เป็นเจ้าของหรือใช้อพาร์ทเมนต์หรือห้องอื่นด้วย
2. ส่งมอบการอ้างสิทธิ์ให้กับนักพัฒนา
การอ้างสิทธิ์จะถูกส่งต่อพร้อมลายเซ็นบนสำเนาการอ้างสิทธิ์ของคุณหรือส่งไปยังนักพัฒนาทางไปรษณีย์ลงทะเบียนพร้อมการแจ้งเตือน อย่าลืมบันทึกสำเนาการอ้างสิทธิ์พร้อมเครื่องหมายการรับของนักพัฒนาซอฟต์แวร์หรือใบเสร็จรับเงินทางไปรษณีย์สำหรับส่งการอ้างสิทธิ์และการแจ้งเตือนทางไปรษณีย์
ฉันควรยื่นคำร้องเมื่อใด?
เป็นไปได้ก่อนลงนามในใบรับรองการโอนและการยอมรับ เป็นไปได้หลังจากนั้น หากคุณยื่นคำร้องก่อนที่อพาร์ทเมนต์จะถูกโอนตามโฉนดให้ระบุจำนวนค่าปรับสำหรับความล่าช้า 1 วันในนั้นคำนวณค่าปรับเป็นข้อมูลอ้างอิงในวันที่ยื่นคำร้องและขอให้ชำระค่าปรับใน วันที่โอนห้องชุดตามโฉนด หากคุณยื่นคำร้องหลังจากลงนามในการกระทำแล้ว ให้ระบุทันทีในจำนวนเงินคงที่ โดยขึ้นอยู่กับความล่าช้าที่เกิดขึ้นจริง
3. ไปศาล.
หากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ตอบสนองต่อการร้องเรียนของคุณหรือเสนอวิธีที่ยอมรับได้ในการแก้ไขข้อพิพาท เราขอแนะนำให้คุณไปที่ศาลเพื่อเรียกร้องการคุ้มครองผู้บริโภคทันที นอกเหนือจากข้อกำหนดจากการร้องเรียนแล้ว คุณสามารถเพิ่มค่าชดเชยสำหรับความเสียหายทางศีลธรรม (กำหนดจำนวนเงินตามดุลยพินิจของคุณ) และค่าปรับภายใต้ส่วนที่ 6 ของมาตรา 13 ของกฎหมาย "ว่าด้วยการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค" หากไม่ปฏิบัติตามโดยสมัครใจ ขั้นตอนเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค
นักพัฒนาสามารถยกเลิกการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับเมตรพิเศษหรือค่าใช้จ่ายสูงถึง 3% สำหรับการนำบ้านไปดำเนินการได้หรือไม่ เนื่องจากความล่าช้าของเขา
อาจจะ แต่คุณไม่จำเป็นต้องทำ ในกรณีที่การส่งมอบบ้านล่าช้า การชำระเงินเพิ่มเติมดังกล่าวจะไม่ถูกยกเลิกโดยอัตโนมัติ น่าเสียดายที่การรับรองด้วยวาจาจากนักพัฒนายังไม่เพียงพอ ดังนั้นคุณจะต้องชักชวนนักพัฒนาให้ลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมในสัญญา ในข้อตกลงดังกล่าวจำเป็นต้องรวมข้อยกเว้นจากข้อตกลงการมีส่วนร่วมในเงื่อนไขการชำระเงินเพิ่มเติมสำหรับการเปลี่ยนแปลงพื้นที่และการชดใช้ค่าใช้จ่ายของผู้พัฒนา
หากคุณไม่สามารถโน้มน้าวนักพัฒนาได้ เงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระเงินเพิ่มเติมจะยังคงมีผลใช้บังคับต่อไป ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องจ่ายเงินตามจำนวนที่กำหนดให้กับนักพัฒนา ในกรณีที่ไม่ชำระเงิน เขาจะสามารถเรียกคืนเงินจากคุณในศาลได้ คุณสามารถยื่นคำร้องเพื่อการคุ้มครองผู้บริโภคได้ โดยไม่คำนึงถึงการชำระเงินเพิ่มเติมเหล่านี้ให้กับนักพัฒนาซอฟต์แวร์
จะทำอย่างไรถ้าใบรับรองการโอนและการยอมรับมีข้อความระบุว่าผู้ถือหุ้นไม่มีข้อเรียกร้องเกี่ยวกับกำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนท์?
เราสามารถเสนอแผนปฏิบัติการดังต่อไปนี้:
- เขียนคำสั่งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงนักพัฒนาเพื่อเรียกร้องให้มีการเปลี่ยนแปลงข้อความของใบรับรองการโอนและการยอมรับเนื่องจากคุณมีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับกำหนดเวลาในการส่งมอบบ้าน คุณยังสามารถรวมข้อกำหนดนี้ในการเรียกร้องค่าปรับได้อีกด้วย คำชี้แจง/การอ้างสิทธิ์นี้จะต้องส่งให้กับนักพัฒนาโดยไม่ต้องลงนามในสำเนาของคุณ
- รอปฏิกิริยาของผู้พัฒนาจำกำหนดเวลาในการลงนามใบรับรองการยอมรับ - นี่คือ 7 วันทำการนับจากวันที่ได้รับข้อความของนักพัฒนาเกี่ยวกับความพร้อมของวัตถุในการโอน (ตามมาตรา 8 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน) หรือช่วงเวลาอื่น ( ตามเงื่อนไขในข้อตกลง DDU ของคุณ)
- ลงนามในใบรับรองการยอมรับของอพาร์ทเมนต์พร้อมการจองหากนักพัฒนาไม่ทำการเปลี่ยนแปลงใบรับรองการโอนและการยอมรับ และคุณไม่มีเหตุผลที่จะปฏิเสธที่จะลงนาม (เช่น ข้อบกพร่องที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข)
การจองจะทำในสำเนาการกระทำทั้งหมดหลังจากลายเซ็นของคุณ:
“ มีการเรียกร้องค่าปรับสำหรับการโอนอพาร์ทเมนท์ล่าช้าในช่วงเวลาตั้งแต่ ___ ถึง _____ ลายเซ็น นามสกุล I.O. วันที่”
ฉันจะมีปัญหาในการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินกับโฉนดดังกล่าวหรือไม่?
กฎหมายของรัฐบาลกลางว่าด้วยการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของรัฐระบุว่าเอกสารที่มีการลบหรือเพิ่มเติมขีดฆ่าคำและการแก้ไขอื่น ๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้เอกสารที่ดำเนินการด้วยดินสอตลอดจนเอกสารที่มีความเสียหายร้ายแรงซึ่งไม่อนุญาตให้ตีความอย่างไม่คลุมเครือ เนื้อหา (ส่วนที่ 3 ของมาตรา 18)
คำสั่งของกระทรวงยุติธรรมของสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 184 ลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2545 (คำแนะนำด้านระเบียบวิธีเกี่ยวกับขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมของรัฐ) อธิบายว่าการเพิ่มเติมการลบการขีดฆ่าคำและการแก้ไขอื่น ๆ ใน ต้องระบุเอกสาร (ข้อ 3 ของมาตรา 18 ของกฎหมาย ) รวมถึงยืนยันโดยลายเซ็นของบุคคล (บุคคล) เช่นผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมที่ลงนามในเอกสาร
นั่นคือหากการลงทะเบียนได้รับการตกลงและยืนยันด้วยลายเซ็นของคุณ การกระทำนั้นจะต้องได้รับการยอมรับ
- คุณสามารถยื่นคำร้องโดยใช้บริการจัดส่งได้ - โปรดตรวจสอบว่าผู้จัดส่งทราบว่าเอกสารดังกล่าวจำเป็นต้องได้รับการประทับตราตอบรับหรือไม่ นั่นคือคุณจะไม่สามารถฝากเอกสารไว้ที่แผนกต้อนรับได้
- คุณสามารถส่งทางไปรษณีย์ - ใช้ตัวเลือกในการส่งจดหมายลงทะเบียนพร้อมสินค้าคงคลังอันมีค่า เพื่อที่ว่าหากจำเป็น ในศาล คุณสามารถยืนยันว่าคุณได้ส่งคำเรียกร้องแล้ว คุณต้องส่งทันทีไปยังที่อยู่ตามกฎหมายและที่อยู่จริงของนักพัฒนา
- คุณสามารถรับเอกสารด้วยตนเอง - แต่คุณต้องได้รับทราบว่าการเรียกร้องได้รับการยอมรับจากเลขานุการหรือที่ดีกว่าจากผู้อำนวยการเองหรือหัวหน้าทนายความของผู้พัฒนา
การขึ้นศาล ผู้พัฒนาจะต้องตอบข้อเรียกร้องของคุณภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่ยื่นคำร้อง หากไม่เกิดขึ้นหรือผู้พัฒนาปฏิเสธคุณ คุณจะต้องขึ้นศาล
คำแนะนำทนายความ: จะทำอย่างไรถ้าผู้พัฒนาส่งมอบบ้านล่าช้า
คุณจ่ายเงิน 1 ล้านรูเบิลภายใต้ข้อตกลงการควบคุมระยะไกล อัตราหลักในวันที่เขียนข้อเรียกร้องคือ 8.5% คุณเป็นบุคคลธรรมดาและการส่งมอบบ้านของคุณเกินกำหนดชำระ 100 วัน
1 ล้าน x 1/150 x 8.5% x 100 = 56,666 รูเบิล - นี่คือจำนวนเงินที่คุณสามารถเรียกร้องจากนักพัฒนาได้เป็นเวลา 100 วันของการล่าช้า การเรียกร้อง การเรียกร้องก่อนการพิจารณาคดีเป็นเอกสารที่คุณติดต่อกับนักพัฒนาและแสดงให้เห็นว่าคุณ พร้อมแก้ไขปัญหาด้านพลเรือนสัมพันธ์เบื้องต้นก่อนการพิจารณาคดี การเขียนคำร้องดังกล่าวก่อนจะเป็นประโยชน์สำหรับคุณ - ในศาล สิ่งนี้จะแสดงว่าคุณเป็นพลเมืองที่มีมโนธรรม
คุณสงสัยหรือไม่ว่าจะทำอย่างไรถ้าผู้พัฒนาล่าช้าในการส่งมอบบ้านและจะเขียนเรื่องร้องเรียนได้อย่างไร? ในความเป็นจริงทุกอย่างนั้นง่าย - การเรียกร้องไม่มีรูปแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งหมายความว่ามันเขียนค่อนข้างอิสระ ใช้ข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับเอกสารทางแพ่งทั้งหมด
จะเรียกเก็บเงินค่าปรับจากผู้พัฒนาสำหรับความล่าช้าในการโอนอพาร์ทเมนต์ตามข้อตกลงได้อย่างไร?
ในเวลาเดียวกันการไม่รู้หนังสือทางกฎหมายของผู้ถือหุ้นไม่อนุญาตให้พวกเขาใช้ประโยชน์จากโอกาสที่ได้รับอย่างเต็มที่ ซึ่งช่วยให้นักพัฒนาในกรณีส่วนใหญ่หลีกเลี่ยงความรับผิดชอบ คำถาม: การปฏิเสธที่จะทำข้อตกลงกับผู้พัฒนา ฉันสามารถปฏิเสธที่จะทำข้อตกลงกับผู้พัฒนาเพื่อเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการส่งมอบอพาร์ทเมนต์ได้หรือไม่ หากเป็นเช่นนั้น ด้วยเหตุผลอะไร? คำตอบ ลักษณะทางกฎหมายของข้อตกลงในการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการส่งมอบอพาร์ทเมนท์ถือเป็นการแสดงเจตจำนงของทั้งสองฝ่ายซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับให้ผู้ถือหุ้นสรุปได้
ดังนั้นคุณมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธนักพัฒนาในการทำข้อตกลงโดยไม่ต้องระบุเหตุผลหรืออ้างถึงภาระผูกพันของเขาในการโอนอพาร์ทเมนท์ไม่ช้ากว่าระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา (ข้อ 3 ของศิลปะ
ผู้พัฒนาโครงการต้องจ่ายค่าชดเชยอะไรบ้างสำหรับความล่าช้าในการก่อสร้าง?
ความสนใจ
ทุกอย่างค่อนข้างง่าย - เราเขียนคำแถลงการเรียกร้อง, ชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ, แนบสำเนาเอกสารในใบสมัคร คุณต้องติดต่อศาล ณ สถานที่ลงทะเบียนของผู้พัฒนา
สำคัญ
ทนายความมักถูกขอให้อธิบายว่าต้องทำอย่างไรหากผู้พัฒนาล่าช้าในการส่งมอบบ้าน มีการเขียนคำร้อง และผู้พัฒนาไม่ตอบสนองด้วยการปฏิเสธหรือยืนยันการปฏิบัติตามข้อกำหนดของคุณ โดยปกติแล้วสิ่งนี้จะดูเหมือนคำเชิญเข้าร่วมการประชุมกับทนายความ ซึ่งคุณจะถูกขอให้สละสิทธิ์การเรียกร้องทุกวิถีทางที่เป็นไปได้
บันทึกการสนทนากับตัวแทนของนักพัฒนาหลังจากส่งคำร้องเรียนโดยใช้เครื่องบันทึกเสียง - และยังแนบสำเนาคำร้องต่อศาลด้วย
การละเมิดกำหนดเวลาในการส่งมอบอพาร์ทเมนต์โดยนักพัฒนา
- ข้อเสนอที่จะสรุปข้อตกลงดังกล่าวจะต้องส่งไม่ช้ากว่า 2 เดือนก่อนครบกำหนดเส้นตายในการเช่าอพาร์ทเมนต์ให้กับผู้ถือหุ้น นอกจากข้อเสนอดังกล่าวแล้ว ผู้พัฒนาจะต้องส่งเอกสารผู้ถือหุ้นเพื่อยืนยันความเป็นไปไม่ได้ในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตรงเวลา
หากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดเหล่านี้ การที่ผู้ถือหุ้นปฏิเสธที่จะทำข้อตกลงจะเป็นเรื่องที่น่าเชื่อและสมเหตุสมผลมากกว่า
การละเมิดเงื่อนไขการส่งมอบอพาร์ทเมนต์เนื่องจากความล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญาถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ถือหุ้นในฐานะผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันและผู้บริโภค ในเวลาเดียวกัน กฎหมายปัจจุบันได้จัดเตรียมเครื่องมือต่างๆ มากมายสำหรับการปกป้องและฟื้นฟูสิทธิของพวกเขา
ขั้นตอนการรวบรวมบทลงโทษจากผู้พัฒนาภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 ในปี 2561
ศึกษาเงื่อนไขในการออกจากสหกรณ์การเคหะอย่างละเอียด สัญญาอาจกำหนดว่าสหกรณ์ที่อยู่อาศัยเมื่อยกเลิกสัญญาจะระงับเงินที่จ่ายในรูปของค่าชดเชย หากผู้พัฒนาล่าช้าในการส่งมอบบ้านและคุณกำลังคิดว่าจะทำอย่างไรกับ ข้อตกลงการเข้าร่วมหุ้นเบื้องต้น เรามีข่าวร้ายมาแจ้ง ข้อตกลงเบื้องต้นหรือตั๋วแลกเงินเป็นรูปแบบความสัมพันธ์ที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิงระหว่างพลเมืองและองค์กร และไม่มีข้อกำหนดของ 214-FZ บังคับใช้
คุณสามารถไปที่ศาลเพื่อขอยุติข้อตกลงดังกล่าวได้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว มีแนวโน้มมากที่สุดในศาลว่าคุณจะได้รับการสละสิทธิ์การเรียกร้องของคุณ เนื่องจากข้อตกลงดังกล่าวอาจไม่มีผลทางกฎหมาย คุณจะต้องติดต่อกับตำรวจและขอให้เปิดคดีฉ้อโกง
โอกาสที่จะได้รับเงินคืนในสถานการณ์เช่นนี้มีน้อยมาก
จะทำอย่างไรหากผู้พัฒนาโครงการส่งมอบบ้านล่าช้า?
ก่อตั้งโดยการตัดสินใจของคณะกรรมการธนาคารแห่งรัสเซีย (ข้อมูลของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 28 เมษายน 2017 จากเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ www.cbr.ru)
- ตั้งแต่วันที่ 16/06/2017 จนถึงปัจจุบัน อัตราสำคัญคือร้อยละ 9 ต่อปี ก่อตั้งโดยการตัดสินใจของคณะกรรมการธนาคารแห่งรัสเซีย (ข้อมูลจากธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 14 มิถุนายน 2017 จากเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ www.cbr.ru)
- ตั้งแต่วันที่ 18/08/2017 จนถึงปัจจุบัน อัตราสำคัญคือร้อยละ 8.5 ต่อปี ก่อตั้งโดยการตัดสินใจของคณะกรรมการธนาคารแห่งรัสเซีย (ข้อมูลจากธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 16 สิงหาคม 2017 จากเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ www.cbr.ru)
- ตั้งแต่วันที่ 30/10/2017 จนถึงปัจจุบันอัตราหลักอยู่ที่ร้อยละ 8.25 ต่อปี
Alexander Marushchenko ทนายความอาวุโส เมื่อคำนวณบทลงโทษหากเงื่อนไขของ DDU อยู่ในช่วงเวลาเหล่านี้ จะต้องปฏิบัติตามหลักการหลายประการ คุณสามารถลองรับประโยชน์สูงสุดจากหนึ่งในนั้นเป็นพื้นฐานได้
เครื่องคำนวณค่าปรับสำหรับความรับผิดทางภาษี (FZ 214)
ในกรณีที่มีการระงับคดีโดยศาล นักพัฒนาอาจถูกเรียกเก็บเงินค่าชดเชยทางศีลธรรม ซึ่งมีค่าปรับ 50% ของจำนวนเงินทั้งหมดของการเรียกร้องที่ระบุไว้ในการเรียกร้อง บริการทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย การกระทำของผู้ถือหุ้นขึ้นอยู่กับว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการโอนทรัพย์สินมากน้อยเพียงใด มีหลายทางเลือกสำหรับการพัฒนากิจกรรม ลองพิจารณาแต่ละรายการแยกกัน บทลงโทษสำหรับการส่งมอบทรัพย์สินล่าช้า ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้เข้าร่วมทราบหนึ่งเดือนก่อนถึงวันครบกำหนดว่าเขาพร้อมที่จะโอนที่อยู่อาศัยแล้ว
หากคุณซื้ออพาร์ทเมนต์ แต่วันที่ส่งมอบยังคงถูกเลื่อนออกไป ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ตรวจสอบระยะเวลาที่การส่งมอบทรัพย์สินล่าช้าก่อน จากนั้นค่อยตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรต่อไป
“การกระทำของผู้ถือหุ้นในกรณีที่การส่งมอบวัตถุล่าช้าควรขึ้นอยู่กับพฤติการณ์เฉพาะของกรณี หากต้องการค้นหาสถานการณ์เฉพาะเหล่านี้ โปรดติดต่อผู้พัฒนาเองและผู้ถือหุ้นรายอื่น ไปที่ฟอรัมที่มีเนื้อหาเฉพาะ ซึ่งโดยปกติคุณจะพบทั้งข้อความจากผู้ถือหุ้นรายอื่นและคำตอบของบริษัท หากนักพัฒนามีปัญหาเล็กน้อย ทางออกที่ดีที่สุดคือการรอเนื่องจากการบอกเลิกสัญญาและการขายอพาร์ทเมนท์จะไม่ทำกำไร ความจริงก็คือการยกเลิกสัญญาและการยื่นฟ้องอาจทำให้สถานการณ์ยุ่งยากขึ้น (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากนี่เป็นปรากฏการณ์ครั้งใหญ่) และแทนที่จะให้เช่าบ้าน บริษัท จะจัดการกับการเอาชนะอุปสรรคที่เกิดขึ้น คุณสามารถขายวัตถุในช่วงเวลาที่มีปัญหาดังกล่าวได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากเท่านั้น หากคุณตัดสินใจที่จะรอให้บ้านถูกส่งมอบแต่ขั้นตอนการก่อสร้างล่าช้า คุณสามารถติดต่อผู้พัฒนาเพื่อเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนและเรียกร้องให้ชำระค่าปรับ สำหรับการเร่งการก่อสร้าง มักจะมีประสิทธิภาพในการรวมตัวของผู้ถือหุ้นและอุทธรณ์ไปยังหน่วยงานต่างๆ เช่น ฝ่ายบริหาร กระทรวงการก่อสร้าง เป็นต้น” — บอกกับ AiF.ru ประธานสมาคมทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ Oleg Sukhov
เป็นไปได้ไหมที่จะคืนเงินที่ลงทุนไป?
ใช่คุณสามารถ หากคุณไม่พอใจกับกำหนดเวลาใหม่ในการส่งมอบบ้าน คุณสามารถไปที่ศาลเพื่อขอเงินที่คุณลงทุนคืนและรับค่าปรับ นอกจากนี้ คุณสามารถฟ้องร้องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเนื่องจากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน ตามกฎหมายหมายเลข 214-FZ “ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ใช้ร่วมกัน” ผู้พัฒนาจะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับความล่าช้าในแต่ละวัน อย่างไรก็ตาม หากคุณได้ทำข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อเปลี่ยนแปลงกรอบเวลาการก่อสร้าง คุณจะไม่สามารถเรียกร้องค่าปรับได้อีกต่อไป
ตามกฎหมาย หลังจากได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้พัฒนาการยกเลิกสัญญาแล้ว ฝ่ายหลังมีหน้าที่ต้องคืนค่าใช้จ่ายเต็มจำนวนของอพาร์ทเมนต์ที่ระบุใน DDU รวมถึงดอกเบี้ยสำหรับการใช้งาน กองทุน
โดยการสรุปข้อตกลงกับนักพัฒนาลูกค้าของเขาไม่เพียงคาดหวังว่าจะได้รับที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่คุณภาพจะสอดคล้องกับพารามิเตอร์ที่ระบุไว้ แต่ยังจะได้รับอพาร์ทเมนท์ภายในกรอบเวลาที่ตกลงกันไว้ด้วย น่าเสียดายที่ผู้ถือหุ้นบางรายไม่ได้รับที่อยู่อาศัยตรงเวลาและบางคนถูกบังคับให้ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเนื่องจากอพาร์ทเมนท์ไม่ได้ถูกโอนไปตรงเวลา
วันนี้เราจะมาพูดถึงสิ่งที่ผู้ถือหุ้นควรทำหากผู้พัฒนาโครงการชะลอการก่อสร้าง รวมถึงว่าผู้พัฒนาจะต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในศาลหรือไม่
วิกฤติก็คือวิกฤต ทุกคนต้องทนทุกข์
กิจกรรมของนักพัฒนามีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปซึ่งเป็นตัวกำหนดความต้องการที่อยู่อาศัยตลอดจนการเปลี่ยนแปลงราคาวัสดุก่อสร้างและบริการขนส่ง ในช่วงวิกฤต ความต้องการลดลง นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้น เมื่อความต้องการลดลง ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะขายอพาร์ทเมนท์ในราคาที่วางแผนไว้ พวกเขาจะต้องแก้ไขและลดราคาลง ในกรณีที่ไม่มีเงินทุนเพิ่มเติม (ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะฝ่าวิกฤติไปได้)ปัญหาอาจเกิดขึ้นเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและด้วยเหตุนี้จึงมีการละเมิดกำหนดเวลาในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์
ในทางกลับกัน ลูกค้าของผู้พัฒนาต้องการได้อพาร์ทเมนต์ของเขาโดยเร็วที่สุดเนื่องจากการเลื่อนการโอนที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่าย อพาร์ทเมนท์จำนวนมากถูกซื้อด้วยการจำนองและจนกว่าทรัพย์สินจะถูกโอนไปเป็นกรรมสิทธิ์ (จดทะเบียนหลักประกันให้ธนาคาร)ผู้กู้ถูกบังคับให้จ่ายเงินกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (สูงขึ้นถึง 2.5%)- ผู้ถือหุ้นบางรายไม่มีที่อยู่อาศัยของตนเองและถูกบังคับให้จ่ายเงินค่าอพาร์ทเมนต์เช่าต่อไปจนกว่าผู้พัฒนาจะส่งมอบที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว
รูปแบบของสัญญาและความเป็นไปได้ในการชดเชยความเสียหาย
ลูกค้าของผู้พัฒนาไม่สามารถมีอิทธิพลต่อระยะเวลาการก่อสร้างได้ไม่ว่าในทางใด หากงานก่อสร้างไม่แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ก็มี 3 ทางเลือก คือ ยกเลิกสัญญา รอการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเรียกร้องค่าปรับ หรือยอมรอโดยไม่มีการเรียกร้องใดๆ ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับรูปแบบของสัญญาที่ทำกับผู้พัฒนา:
หากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการในรูปแบบสหกรณ์การเคหะ (โดยการเข้าร่วมสหกรณ์ก่อสร้างที่อยู่อาศัย)แล้ววันก่อสร้างแล้วเสร็จสามารถเลื่อนออกไปได้ด้วยการลงคะแนนเสียงทั่วไปและไม่มีผู้ยื่นคำร้องด้วย
หากการซื้ออยู่ภายในกรอบของข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้น ข้อตกลงนี้ในความเป็นจริงไม่สามารถปกป้องผู้ซื้อได้ในทางใดทางหนึ่ง เนื่องจากเป็นเพียงการพูดถึงความตั้งใจของคู่สัญญาในการลงนามในข้อตกลงหลักเท่านั้น
หากซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้ DDU (ข้อตกลงทุน)ในกรณีนี้ผู้ถือหุ้นจะได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง - 214 ซึ่งกำหนดความรับผิดชอบของผู้พัฒนาสำหรับการไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนท์ตลอดจนกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ว่าด้วยการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค ".
ได้รับค่าปรับหลังจากยอมรับอพาร์ทเมนท์
กฎหมาย FZ-214 ระบุว่านักพัฒนาจะได้รับการปล่อยตัวจากความรับผิดสำหรับกำหนดเวลาที่ขาดหายไปเฉพาะในกรณีที่เขาทำข้อตกลงเพิ่มเติมกับผู้ถือหุ้นเพื่อเลื่อนกำหนดเวลา นอกจากนี้จะต้องส่งการแจ้งเตือนที่เกี่ยวข้องไม่ช้ากว่าสองเดือนก่อนวันที่ระบุไว้ในสัญญา หากนักพัฒนาเห็นว่าเขาตามไม่ทันก็ควรดำเนินมาตรการที่จำเป็นล่วงหน้าจะดีกว่า
หากผู้พัฒนาไม่แจ้งผู้ถือหุ้นว่าไม่ตรงตามกำหนดเวลาและทำงานไม่เสร็จตรงเวลา ผู้ถือหุ้นสามารถเรียกค่าปรับตามกฎหมายได้ (ซึ่ง ก.บ. กำหนด)
จำนวนค่าปรับจะคำนวณตามระยะเวลาที่ผ่านไปนับจากช่วงเวลาที่ระยะเวลาหมดอายุจนถึงการโอนอพาร์ทเมนท์ รวมถึงขึ้นอยู่กับอัตราการรีไฟแนนซ์ปัจจุบันที่กำหนดโดยธนาคารกลาง
จำนวนเงินค่าปรับคำนวณอย่างไร? อัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลางคืออัตราดอกเบี้ยปัจจุบันที่ธนาคารกลางให้สินเชื่อแก่ธนาคารรัสเซีย อัตรานี้มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและในปัจจุบัน(กันยายน 2561)
อยู่ที่ 7.5% โดยจะมีการปรับอัตราครั้งต่อไปในเดือนธันวาคม 2561 ค่าปรับสำหรับการไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาโดยนักพัฒนาคือ 1/300 ของอัตราการรีไฟแนนซ์ในแต่ละวันของจำนวนเงินที่ล่าช้าของสัญญา หากผู้ถือหุ้นเป็นนิติบุคคล หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลธรรมดา ค่าปรับจะเพิ่มเป็นสองเท่า ตัวอย่างเช่นการชำระเงินภายใต้ DDU มีจำนวน 7 ล้านรูเบิลและผู้พัฒนาค้างชำระสำหรับการโอนอพาร์ทเมนท์เป็นระยะเวลา 3 เดือน(90 วัน)
อัตราการรีไฟแนนซ์ปัจจุบันอยู่ที่ 7.5% การคำนวณจะดำเนินการดังนี้:
7000000*1/300*7.5/100*90*2 = 315,000 รูเบิล
เหตุใดศาลจึงสามารถลดจำนวนโทษได้?
ตามที่มักเกิดขึ้น กฎหมายฉบับหนึ่งขัดแย้งกับอีกฉบับหนึ่งอย่างชัดเจน ดูเหมือนว่าหากมีข้อกำหนดในการคำนวณจำนวนการลงโทษแล้วเหตุใดเราจึงต้องมีกฎหมายโดยสามารถลดจำนวนนี้ได้? อย่างไรก็ตามมีเหตุผลเช่นการฟ้องร้องจำนวนมากโดยผู้ถือหุ้นและการตัดสินของศาลเกี่ยวกับการจ่ายเงินก้อนใหญ่โดยนักพัฒนาจะนำไปสู่ความจริงที่ว่านักพัฒนาจะไม่มีเงินเหลือในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จอย่างแน่นอน .
วรรค 1 ของมาตรา 330 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่จำเป็นต้องให้ผู้ถือหุ้นพิสูจน์ความจริงที่ว่าเขาประสบความสูญเสีย อย่างไรก็ตาม เพื่อที่จะโน้มน้าวศาลไม่ให้ลดจำนวนเงินค่าปรับลงอย่างมีนัยสำคัญ คุณจะต้องพิสูจน์ว่าจำนวนเงินที่ต้องการนั้นได้สัดส่วนกับความสูญเสียที่เกิดขึ้น
ตัวอย่างเช่น คุณต้องแสดงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อคุณถูกบังคับให้จ่ายค่าอพาร์ทเมนต์เช่า เนื่องจากผู้พัฒนาไม่ได้จัดหาที่อยู่อาศัยให้คุณตรงเวลา บางทีคุณอาจต้องการชำระคืนเงินกู้โดยการเช่าอพาร์ทเมนต์ แต่ไม่สามารถทำได้เนื่องจากไม่ได้จัดหาที่อยู่อาศัยให้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
ในกรณีแรก คุณจะต้องมีเอกสารยืนยันการชำระเงินตามสัญญาเช่า และในกรณีที่สอง คุณจะต้องจัดเตรียมสัญญาเช่าเบื้องต้น หากคุณไม่สามารถจัดเตรียมเอกสารยืนยันข้อเท็จจริงของค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเนื่องจากความผิดของผู้พัฒนาได้ จำนวนค่าปรับอาจลดลงเช่น 90,000 รูเบิล
การบอกเลิกสัญญาด้วยการชำระค่าปรับ
กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214 ระบุว่าหากผู้พัฒนาไม่โอนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ถือหุ้นภายใน 2 เดือนหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ถือหุ้นมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเพียงฝ่ายเดียว โดยปกติแล้ว ในกรณีนี้ ผู้พัฒนาจะต้องคืนจำนวนเงินที่ชำระภายใต้ข้อตกลง นอกจากนี้ ผู้ถือหุ้นสามารถขึ้นศาลเกี่ยวกับการชำระค่าปรับได้
หากสัญญาสิ้นสุดลง จำนวนค่าปรับจะถูกคำนวณตามที่อธิบายไว้ข้างต้น อย่างไรก็ตาม ในครั้งนี้ ระยะเวลาการชำระหนี้จะเริ่มต้นในวันที่ชำระเงินภายใต้ DDU และสิ้นสุดในวันที่สัญญาสิ้นสุดลง
ค่าปรับสำหรับการไม่ชำระค่าปรับตามคำสั่งก่อนการพิจารณาคดี
แต่จำนวนเงินค่าชดเชยอาจเพิ่มขึ้นได้ กฎหมายถือว่าผู้ถือหุ้นสามารถติดต่อนักพัฒนาเพื่อเรียกร้องการจ่ายค่าชดเชยนอกศาลได้ และนักพัฒนามีหน้าที่ต้องจ่ายเงิน
นั่นคือตามศิลปะ 6 FZ-214 ผู้พัฒนาหลังจากได้รับจดหมายพร้อมข้อมูลว่าผู้ถือหุ้นประสงค์จะยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและเรียกร้องค่าปรับมีหน้าที่ต้องคืนเงินให้ผู้ถือหุ้นตามจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญารวมทั้งชำระเงิน การลงโทษ และผู้พัฒนาจะต้องดำเนินการทั้งหมดนี้ภายใน 10 วันทำการนับจากวันที่ได้รับจดหมาย แต่หากนักพัฒนาปฏิเสธที่จะทำเช่นนี้ นอกจากจะต้องชำระค่าปรับแล้ว เขาจะต้องจ่ายค่าปรับด้วยซึ่งก็คือ 50% ของจำนวนเงินทั้งหมดที่ระบุไว้ในการเรียกร้อง
อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ ผู้ถือหุ้นจะต้องมีเอกสารยืนยันการสมัครจริงต่อผู้พัฒนา สะดวกที่สุดในการส่งคำร้องทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังที่อยู่ตามกฎหมายที่ระบุไว้ใน DDU เมื่อส่งทางไปรษณีย์พวกเขาจะออกใบเสร็จรับเงิน (พร้อมที่อยู่และชื่อผู้รับ)รวมทั้งเช็ค จดหมายจะต้องระบุรายละเอียดตลอดจนการคำนวณจำนวนเงิน
การชดเชยความเสียหายทางศีลธรรมและการชำระค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย
นอกจากจะต้องเสียค่าปรับแล้ว (ดี)เมื่อผิดสัญญาผู้ถือหุ้นอาจเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนสำหรับความเสียหายทางศีลธรรมด้วย จริงอยู่ในกรณีนี้ผู้ถือหุ้นไม่ควรนับจำนวนเงินที่สมน้ำสมเนื้อกับค่าปรับ ตามกฎแล้วศาลประเมินความเสียหายทางศีลธรรมที่หลายหมื่นรูเบิล
เช่นเดียวกับคดีอื่นๆ โจทก์อาจต้องชำระค่าใช้จ่ายทางกฎหมายทั้งหมดจากจำเลย กฎนี้ยังใช้กับความสัมพันธ์ระหว่างนักพัฒนาและผู้ถือหุ้นในขอบเขตการพิจารณาคดีด้วย
จะทำอย่างไรถ้ากำหนดเวลาล่าช้า
ดังนั้น หากนักพัฒนาเห็นว่าเขาไม่ตรงตามกำหนดเวลา ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับเขาคือการลงนามข้อตกลงเพิ่มเติมกับผู้ถือหุ้น (ถึง DDU)โดยเราจะพูดถึงการเลื่อนวันส่งมอบวัตถุ ผู้ถือหุ้นควรทำอย่างไรเมื่อได้รับจดหมายดังกล่าว?
ผู้ถือหุ้นอาจพบกับนักพัฒนาครึ่งทางหรือปฏิเสธที่จะลงนามในเอกสาร การไม่ลงนามในเอกสารด้วยตนเองถือเป็นข้อเท็จจริงของการปฏิเสธข้อเสนอของนักพัฒนา ผู้ถือหุ้นไม่จำเป็นต้องจัดเตรียมจดหมายเพิ่มเติมใด ๆ เพื่อยืนยันการปฏิเสธต่อผู้พัฒนา (แม้ว่าฝ่ายหลังจะยืนยันในเรื่องนี้ก็ตาม)
นอกจากนี้การปฏิเสธที่จะลงนามในข้อตกลงเพื่อกำหนดเวลาใหม่ไม่ได้ทำให้ผู้ถือหุ้นขาดสิทธิในการรับทรัพย์สินของเขาเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น เขาจะได้อพาร์ตเมนต์ของเขาเอง (การปฏิเสธไม่ใช่เหตุผลในการบอกเลิกสัญญาสำหรับผู้พัฒนา)และอาจได้รับเบี้ยปรับและการชำระเงินที่ครบกำหนดอื่น ๆ ด้วย
ท้ายที่สุดแล้วผู้ถือหุ้นไม่สนใจว่าทำไมเขาถึงไม่ได้รับที่อยู่อาศัยตรงเวลานี่คือปัญหาของผู้พัฒนาที่ต้องแน่ใจว่าปัญหาดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้น
ฉันจำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงเพื่อกำหนดเวลาใหม่หรือไม่?
หากผู้ถือหุ้นเห็นว่าผู้พัฒนามีแนวโน้มว่าจะแล้วเสร็จภายในกรอบเวลาที่กำหนด และความล่าช้าที่คาดไว้ไม่ใช่ความผิดของเขา เขาก็สามารถลงนามในข้อตกลงและรอการก่อสร้างให้แล้วเสร็จอย่างใจเย็น
โดยปกติแล้ว นักพัฒนาจะต้องให้เหตุผลทางเศรษฐกิจที่เพียงพอซึ่งสามารถยืนยันได้ ตัวอย่างเช่น การหยุดทำงานระหว่างการก่อสร้างมีสาเหตุมาจากความล่าช้าในการส่งมอบวัสดุก่อสร้างที่จำเป็น แต่งานกำลังดำเนินการที่สถานที่ก่อสร้างแล้วเป็น 3 กะเพื่อชดเชยเวลาที่เสียไป
อีกด้านหนึ่ง หลังจากลงนามในสัญญาใหม่ผู้ถือหุ้นจะเสียโอกาสได้รับค่าตอบแทนและหากผู้ถือหุ้นปฏิเสธที่จะลงนามในข้อตกลงเขาจะไม่สูญเสียสิ่งใด ๆ แต่ในทางกลับกันยังคงมีโอกาสที่จะใช้สิทธิตามกฎหมายและรับค่าชดเชยซึ่งสามารถนำไปใช้ได้เช่นในการชำระคืนจำนองบางส่วน
เมื่อไหร่จะดีกว่าที่จะยกเลิกสัญญา?
การขาดการยืนยันสิ่งที่นักพัฒนาอ้างว่าเกี่ยวกับการเลื่อนออกไปนั้นเป็นเหตุให้ไม่ลงนามในข้อตกลง ตัวอย่างเช่น นักพัฒนาพูดคุยเกี่ยวกับการขาดวัสดุที่จำเป็นในการทำงานต่อไป และผู้สร้างในสถานที่ก่อสร้างบอกว่ามีวัสดุอยู่ที่นั่น พวกเขาไม่เห็นเงินเดือนสำหรับเดือนที่สามและหลายคนลาออก
ในกรณีนี้ นักพัฒนามีปัญหาทางการเงินที่ชัดเจน - และนี่คือเหตุผลที่สำคัญที่ทำให้สงสัยว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้นี้ และต้องคิดถึงวิธีรับเงินคืน (จ่ายตาม DDU และค่าชดเชย ค่าปรับ การชำระเงินอื่นๆ).
นอกจากนี้ การไม่มีคำเตือนใดๆ เกี่ยวกับการเลื่อนออกไป การไม่มีข้อเสนอในการลงนามข้อตกลงเพิ่มเติม ถือเป็นสัญญาณเตือน บางทีทางออกที่ดีที่สุดคือส่งจดหมายเลิกจ้างโดยเร็วที่สุด รอสักสองสามสัปดาห์แล้วไปที่ศาล
บทสรุป
แม้จะมีเหตุผลวัตถุประสงค์ที่อาจขัดขวางนักพัฒนาจากการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกรอบเวลาที่สัญญาไว้ เหตุผลเหล่านี้เป็นความเสี่ยงด้านตลาดที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องคาดการณ์ล่วงหน้า ผู้ถือหุ้นไม่ควรต้องทนทุกข์ทรมานจากการตัดสินใจที่ผิดพลาดของฝ่ายบริหารของผู้พัฒนา ดังนั้นพวกเขาจึงมีสิทธิได้รับการชดเชยค่าเสียหาย อย่ากลัวที่จะมีส่วนร่วมในการดำเนินคดี นี่เป็นโอกาสเดียวที่จะยืนยันสิทธิ์ของคุณและรับค่าชดเชยที่ครบกำหนด
ในเวลาเดียวกัน คุณไม่ควรรีบเร่งที่จะผิดสัญญา กฎหมายของรัฐบาลกลาง-214 ได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง (มีการสร้างกองทุนชดเชย ข้อกำหนดสำหรับทุนจดทะเบียนของนักพัฒนาปรากฏขึ้น) ดังนั้นแม้ว่านักพัฒนาจะล้มละลาย แต่ก็มี มีความเป็นไปได้สูงที่จะได้บ้านของคุณ แต่หากนักพัฒนายังคงรับมือกับภาระผูกพันของเขา (แม้ว่าจะล่าช้าก็ตาม) ผู้ถือหุ้นสามารถรอให้การก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากนั้นเขาจะได้รับทั้งอสังหาริมทรัพย์และค่าตอบแทนที่ดี รูเบิล
อิกอร์ วาซิเลนโก