ประเมินราคาอพาร์ทเมนต์อย่างไร? การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ วิธีประเมินอพาร์ทเมนต์ก่อนขาย: สี่วิธีในการกำหนดมูลค่าอพาร์ทเมนต์
การประเมินราคาอพาร์ทเมนต์สำหรับขายจำเป็นต้องกำหนดราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์
จุดสำคัญในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดราคา สามารถคำนวณต้นทุนได้โดยอิสระหรือด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ
เมื่อพูดถึงการประเมินมูลค่า ส่วนใหญ่มักหมายถึงการกำหนดราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้เชี่ยวชาญที่มีสิทธิ์เข้าร่วมในกิจกรรมการประเมินมูลค่า วันนี้ตามกฎหมายปัจจุบันไม่จำเป็นต้องมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยอิสระเมื่อจัดทำข้อตกลงการซื้อและการขาย
อพาร์ทเมนต์หรือบ้านจะต้องได้รับการประเมินโดยผู้ประเมินราคามืออาชีพเฉพาะในกรณีที่ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยสินเชื่อจำนอง ในกรณีอื่น ๆ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถกำหนดราคาของทรัพย์สินได้อย่างอิสระตามแนวคิดส่วนตัวเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ในทำนองเดียวกัน ตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย ซึ่งสามารถทำได้โดยผู้เชี่ยวชาญอิสระ
การกำหนดราคาที่เป็นอิสระ
เจ้าของอพาร์ทเมนท์สามารถกำหนดราคาทรัพย์สินที่จะขายได้ วิธีที่ง่ายที่สุดในการทำเช่นนี้มีดังนี้:
- ค้นหาวัตถุที่คล้ายกันและค้นหาราคาจริงของวัตถุเหล่านั้น ในการทำเช่นนี้คุณไม่ควรดูราคาบนอินเทอร์เน็ตหรือสิ่งพิมพ์เท่านั้น แต่บางทีอาจติดต่อผู้ขายและดูอพาร์ทเมนต์ภายใต้หน้ากากของผู้ซื้อเพื่อเรียนรู้เกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเจรจาต่อรอง เมื่อเดินทางดังกล่าวอย่างน้อย 2-3 ครั้ง เจ้าของจะสามารถเข้าใจมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินของเขาในปัจจุบันได้
- การกำหนดราคาเฉลี่ยของหนึ่งตารางเมตรและการคำนวณราคาอพาร์ทเมนต์ที่จะขาย
- ในเวลาเดียวกันก็คุ้มค่าที่จะโทรหาหน่วยงานหลายแห่งและขอให้พวกเขากำหนดราคาโดยประมาณของอพาร์ทเมนท์ตามพารามิเตอร์บางอย่าง โดยทั่วไปแล้ว ผู้เชี่ยวชาญเอเจนซี่จะไม่ปฏิเสธผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า
แต่การประเมินดังกล่าวจะเป็นการประเมินโดยประมาณ เนื่องจากราคาได้รับอิทธิพลจากตัวชี้วัดหลายตัว ทั้งในทิศทางที่เพิ่มขึ้นและลดลง ในหมู่พวกเขาเราสามารถเน้นได้ ขั้นพื้นฐาน:
- ที่ตั้ง. โดยปกติแล้วพื้นที่ใจกลางเมืองจะมีมูลค่ามากที่สุด ค่าใช้จ่ายในเขตที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับระยะทางจากศูนย์กลาง
- โครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งอาจรวมถึงการมีการเชื่อมโยงการคมนาคมที่ดี ร้านค้า โรงเรียน ฯลฯ ดังนั้นอพาร์ทเมนต์สองแห่งที่คล้ายกันในพื้นที่ต่าง ๆ ของเมืองจะมีราคาแตกต่างกัน
- ข้อกำหนดทางเทคนิค ซึ่งรวมถึงชั้นที่อพาร์ทเมนต์ตั้งอยู่ (โดยปกติแล้วชั้นหนึ่งและชั้นสุดท้ายจะมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า) วัสดุของผนังและเพดาน การมีลิฟต์ ระเบียงและชาน การพัฒนาขื้นใหม่ที่ไม่ได้มาตรฐาน พื้นที่ของห้องพักแต่ละห้อง ฯลฯ
- ประเภทบ้านและปีที่ก่อสร้าง เป็นที่น่าสังเกตว่าอพาร์ทเมนต์ในอาคารเก่าจะไม่มีราคาถูกกว่าอาคารที่ค่อนข้างใหม่เสมอไป
- ซ่อมแซม. การซ่อมแซมครั้งใหญ่มีบทบาทสำคัญ: การเปลี่ยนท่อ สายไฟ หน้าต่าง ฯลฯ มีคุณค่ามากกว่าวอลเปเปอร์ใหม่
- องค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานภายในบ้าน ความพร้อมของที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย และเจ้าหน้าที่ดูแลแขก พื้นที่จัดภูมิทัศน์ - ทั้งหมดนี้ส่งผลต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ด้วย
รายการนี้ยังไม่สมบูรณ์ สำหรับผู้ซื้อแต่ละราย คุณลักษณะต่างๆ ของอพาร์ทเมนท์มีคุณค่า พวกเขาสามารถให้ความสนใจเป็นพิเศษกับมุมมองที่ดีจากหน้าต่าง สภาพของถนนทางเข้า การมีห้องออกกำลังกายในระยะที่เดินได้ สถาบันการศึกษา ฯลฯ
ความเร่งด่วนในการขายมีผลกระทบอย่างมาก- หากเจ้าของมีความจำเป็นต้องขายทรัพย์สินในระยะเวลาอันสั้นก็ต้องเตรียมราคาซื้อขายให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด
ค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์อาจลดลงเนื่องจากมีการใช้หนังสือมอบอำนาจหรือการตัดสินของศาลในการทำธุรกรรม การหาผู้ซื้อในราคาที่น่าสนใจสำหรับผู้ขายไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไปหากเจ้าของเป็นผู้เยาว์ ผู้ซื้อที่มีศักยภาพยังกังวลเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของบ่อยครั้ง การมีความแตกต่างดังกล่าวอาจทำให้ราคาอพาร์ทเมนต์ลดลงได้
ปัจจัยสำคัญคือภาระผูกพันของวัตถุ- บ่อยครั้งที่เรากำลังพูดถึงเรื่องการจำนองเมื่อธนาคารอนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนต์ที่ถูกจำนอง ธุรกรรมดังกล่าวค่อนข้างล่าช้าเนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถลงทะเบียนความเป็นเจ้าของได้หลังจากที่ภาระผูกพันถูกลบออกแล้วเท่านั้น สิ่งนี้ "ทำให้หลายคนกลัว" และในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ขายจึงถูกบังคับให้ลดราคาลง
เมื่อตั้งราคาอพาร์ทเมนต์แนะนำให้เว้นห้องไว้สำหรับการต่อรอง สิ่งนี้จะช่วยให้คุณมีการเจรจากับผู้ซื้อ แต่การทำให้ "มาร์กอัป" ใหญ่เกินไปนั้นไม่เป็นที่พึงปรารถนา เนื่องจากอาจทำให้ผู้ซื้อไม่สนใจทรัพย์สินด้วยซ้ำ
เป็นที่น่าสังเกตว่าคุณไม่สามารถประเมินราคาอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวเองได้เสมอไป เมื่อพูดถึงอพาร์ทเมนต์ทั่วไปการค้นหาแอนะล็อกไม่ใช่เรื่องยาก การประเมินจะยากกว่ามากเมื่อจำเป็นต้องกำหนดราคา เช่น ทรัพย์สินของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์หรูหรา ในสถานการณ์เช่นนี้ ไม่เพียงแต่ผู้ประเมินราคาเท่านั้นที่มีส่วนเกี่ยวข้อง แต่ยังรวมถึงผู้เชี่ยวชาญด้านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ยังสมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ วิธีการกำหนดราคาอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้านยังไม่ได้ดำเนินการ ราคาจะขึ้นอยู่กับชื่อเสียงของผู้พัฒนา สิ่งนี้ใช้ได้กับทั้งโอกาสในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนต์ในอนาคตอันใกล้นี้และกับคุณภาพของการก่อสร้างด้วย อพาร์ทเมนท์ดังกล่าวมักจะขายแพงกว่าเมื่อบ้านสร้างเสร็จ มีการจัดภูมิทัศน์ในพื้นที่ เพื่อนบ้านส่วนใหญ่ปรับปรุงใหม่เสร็จแล้ว เป็นต้น ในเงื่อนไขดังกล่าวผู้ซื้อจะได้รับที่อยู่อาศัยใหม่ แต่หลีกเลี่ยงความเสี่ยงและความไม่สะดวกทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างหรือเพิ่งเริ่มดำเนินการ
การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินมืออาชีพ
อพาร์ทเมนต์สำหรับขายมีการประเมินอย่างไร?กิจกรรมการประเมินค่าได้รับการควบคุมโดยกฎหมายสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 135-FZ “กิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย” มีเพียงผู้เชี่ยวชาญที่เป็นสมาชิกของหนึ่งในองค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินเท่านั้นที่สามารถทำการประเมินแบบมืออาชีพได้ เจ้าของทรัพย์สินควรสอบถามเกี่ยวกับความพร้อมของการลงทะเบียนและการอนุญาตเอกสารทั้งหมดจากผู้ประเมินราคา และต้องทำข้อตกลงการบริการกับเขาด้วย
ขั้นตอนการประเมินประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:
- การสรุปข้อตกลงและการชำระค่าบริการแก่ผู้ประเมินราคา
- จัดเตรียมเอกสารเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ให้ผู้เชี่ยวชาญ
- การเยี่ยมชมผู้ประเมินเพื่อตรวจสอบ
- กำหนดราคาประเมินและจัดทำรายงาน
- การโอนรายงานไปยังลูกค้า
ในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนต์ผู้รับเหมาจะต้องยื่นต่อผู้ประเมินราคา สำเนาเอกสารดังต่อไปนี้:
- หนังสือเดินทางของเจ้าของทุกคน
- เอกสารกรรมสิทธิ์ (การซื้อและการขาย โฉนดของขวัญ หนังสือรับรองมรดก ฯลฯ );
- หนังสือเดินทางทางเทคนิค
- วางแผนและอธิบาย
เมื่อทำการโอนเอกสารลูกค้าจะตกลงกับผู้รับเหมาเกี่ยวกับเวลาในการตรวจสอบอพาร์ทเมนท์ด้วยสายตา
วิธีการประเมินมูลค่าต่อไปนี้ใช้ในการกำหนดต้นทุนของอพาร์ทเมนต์หรือบ้าน:
- วิธีเปรียบเทียบ: ประกอบด้วยการวิเคราะห์ธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันกับวัตถุที่คล้ายกันเมื่อเร็ว ๆ นี้ เมื่อใช้วิธีนี้เจ้าของสามารถประเมินอพาร์ทเมนต์ของเขาเองได้ แต่ตามกฎแล้วผู้ประเมินมืออาชีพจะคำนึงถึงปัจจัยจำนวนมากและคำนวณมูลค่าของอพาร์ทเมนท์ได้แม่นยำยิ่งขึ้น
- วิธีรายได้ประกอบด้วยการพิจารณาแนวโน้มการเติบโตของมูลค่าในอนาคต ตลอดจนการพิจารณาความเป็นไปได้ในการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าโดยประมาณ
- วิธีต้นทุนซึ่งใช้ต้นทุนบางอย่างที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่คล้ายคลึงกันตลอดจนต้นทุนการบำรุงรักษา
การประเมินที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคามืออาชีพมีสถานะเป็นเอกสารอย่างเป็นทางการและสามารถใช้ได้ในสถานการณ์ต่างๆ ที่จำเป็นต้องทราบมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์
รายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีข้อมูลดังต่อไปนี้
- พื้นฐานสำหรับการประเมิน (รายละเอียดสัญญา)
- ข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทประเมินและผู้ประเมินที่ตรวจสอบทรัพย์สินโดยตรงและทำการคำนวณ
- วัตถุประสงค์ของการประเมิน
- คำอธิบายที่ถูกต้องของวัตถุที่ระบุข้อมูลประจำตัว คุณลักษณะและคุณลักษณะทั้งหมด
- รายการเอกสารที่ใช้ในการประเมิน
- รายการวิธีการและข้อมูลที่ใช้
- ผลการประเมินในแง่การเงิน
รายงานอาจมีข้อมูลเพิ่มเติมอื่นใดที่ส่งผลต่อมูลค่าของบ้านตามความเห็นของผู้ประเมิน
รายงานจะต้องมีหมายเลข เย็บ และลงนามและปิดผนึกโดยผู้มีอำนาจ
คุณสามารถจัดทำรายงานในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ได้ โดยจะต้องลงนามด้วยลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ผ่านการรับรอง
ความเสี่ยงในการระบุราคาซื้อขายเท็จ
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือการระบุราคาในการซื้อและการขายที่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่ชำระจริง สิ่งนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ขายเป็นประการแรก ซึ่งจะลดฐานภาษีหรือหลีกเลี่ยงโดยสิ้นเชิง
ธุรกรรมดังกล่าวสรุปได้หลายวิธี ตัวเลือกที่ใช้กันมากที่สุดคือผู้ขายจะออกใบเสร็จรับเงินสองใบ รายการหนึ่งระบุราคาที่ระบุในสัญญาขาย และอีกรายการระบุจำนวนความแตกต่างระหว่างราคาจริงกับราคาที่ระบุในสัญญา
แน่นอนว่าโครงการดังกล่าวถือเป็นการละเมิดกฎหมาย สำหรับผู้ซื้อก็มีความเสี่ยงที่สำคัญ หากด้วยเหตุผลใดก็ตามผู้ขายยุติการทำธุรกรรมในศาล เขาจะสามารถคืนเงินได้เฉพาะจำนวนเงินที่ระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อและการขาย ผู้ขายยังสามารถใช้มูลค่าที่ลดลงนี้ในการเรียกร้องได้ ศาลอาจรับรู้ว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นทาส เนื่องจากราคาไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดที่แท้จริงของวัตถุ
จะประเมินอาคารที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดินเพื่อรับมรดกได้อย่างไร? เหตุใดจึงมีการประเมินมูลค่าที่ดินของบ้านในชนบท? คุณลักษณะของการประเมินราคาบ้านสำหรับศาลออนไลน์มีอะไรบ้าง
สวัสดีผู้อ่านเว็บไซต์ Heather Beaver! กับคุณ - Maria Darovskaya
หัวข้อของบทความนี้คือการประเมินราคาบ้าน บทความนี้จะเป็นที่สนใจของทุกคนที่เป็นเจ้าของบ้านอยู่แล้วหรือผู้ที่กำลังเตรียมที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
โปรดทราบว่าในตอนท้ายของบทความคุณจะพบเคล็ดลับที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับวิธีที่จะไม่จ่ายเงินมากเกินไปในการประเมินบ้าน
1. การประเมินราคาบ้านคืออะไร และใครเป็นผู้ประเมิน?
กระบวนการที่ผลลัพธ์สุดท้ายคือการสร้างมูลค่าของมัน
ต้นทุนของบ้านถูกกำหนดโดยกฎหมายของเศรษฐกิจตลาด กล่าวคือ ในระหว่างการซื้อและการขาย ต้นทุนของบ้านจะถูกกำหนดโดยจำนวนเงินที่ผู้ซื้อยินดีซื้อบ้านและผู้ขายยินดีขาย หากผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันว่าบ้านหลังนี้มีมูลค่าเท่าไร ข้อตกลงก็จะผ่านไป หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่พอใจราคาก็แสดงว่าราคานี้ไม่เป็นไปตามสภาวะตลาด
แต่บ่อยครั้งคุณจำเป็นต้องประเมินบ้านที่ไม่ได้มีไว้สำหรับขายหรือซื้อสิ่งของ จากนั้นคุณจะต้องทำการประเมินโดยอิสระ
จำเป็นต้องใช้ขั้นตอนนี้:
- เมื่อคำนวณจำนวนภาษีจากการขายบ้าน
- เมื่อคำนวณจำนวนเงินสมทบเข้ากองทุนบำเหน็จบำนาญ
- เมื่อคำนวณจำนวนภาษีของรัฐ
- สำหรับการจำนองเนื่องจากโดยปกติแล้วจะไม่เกิน 80-90% ของมูลค่าหลักประกัน
- เมื่อคำนวณจำนวนเงินสมทบทุนจดทะเบียน
- เมื่อบ้านเป็นทรัพย์สินหลักประกัน
- เมื่อบ้านถูกยึด
- ในข้อพิพาทด้านทรัพย์สิน
- เมื่อแบ่งทรัพย์สิน
- เมื่อชำระค่าประกันบ้าน
- ระหว่างการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ
- เมื่อคำนวณหา การลงทุนโครงการ.
ผู้ประเมินอาจเป็นบุคคลหรือบุคคลที่เป็นสมาชิกของ SRO เฉพาะทางและมีกรมธรรม์ประกันภัยความรับผิดทางแพ่งในจำนวนอย่างน้อย 300,000 รูเบิล
สรอ- องค์กรกำกับดูแลตนเอง - สมาคมที่ไม่แสวงหาผลกำไรขององค์กรที่สร้างขึ้นบนพื้นฐานของอุตสาหกรรมหรืออาณาเขต SRO ดำเนินงานภายใต้การควบคุมของหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐบาล
รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลไกและหลักการประเมินสามารถพบได้ในบทความทบทวน "" และ ""
2. ในกรณีใดบ้างที่จำเป็นต้องมีการประเมินบ้าน - การทบทวนสถานการณ์หลัก 7 อันดับแรก
ในส่วนนี้ เราจะมาดูสถานการณ์เมื่อคุณจำเป็นต้องประเมินบ้านอย่างละเอียดยิ่งขึ้น
สถานการณ์ที่ 1 การจดทะเบียนสิทธิการรับมรดก
การประเมินบ้านเพื่อรับมรดกจะดำเนินการเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมทนายความ กำหนดจำนวนภาษีที่ดินและอากรของรัฐ และแก้ไขข้อพิพาทด้านทรัพย์สินระหว่างทายาท
ในการประเมินบ้าน คุณต้องมีเอกสารจาก BTI เอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของและสถานะของบ้าน ภาระผูกพันที่วางไว้ และหนังสือเดินทางของลูกค้า
หากที่ดินในบริเวณที่อยู่ติดกับบ้านได้รับมรดกพร้อมกับบ้านส่วนตัวด้วย การประเมินมูลค่าที่ดินจะถูกเพิ่มเข้าไปในการประเมินมูลค่าบ้านด้วย เอกสารสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินของอาคารที่อยู่อาศัยโดยอิสระจะต้องมีแผนผังเว็บไซต์ ภูมิสารสนเทศ เอกสารเกี่ยวกับสถานะของที่ดินและการสื่อสาร
โปรดทราบว่าหากเรากำลังพูดถึงมรดก ขั้นตอนการประเมินบ้านในชนบทสำหรับศาลจะแตกต่างออกไป เหตุผลก็คือ ตามกฎหมายแล้ว เดชามีสถานะทางกฎหมายพิเศษที่แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
สถานการณ์ที่ 2 การสรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย
การประเมินอาคารที่อยู่อาศัยเมื่อสรุปข้อตกลงการซื้อและขายมักจะดำเนินการในขั้นตอนการเจรจาเบื้องต้น ในกรณีนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะร่วมกันเลือกผู้ประเมินราคา
บ่อยครั้งที่มีการประเมินราคาบ้านก่อนขายเพื่อยืนยันการขายให้กับบุคคลที่สาม ผู้มีส่วนได้เสียอาจเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัท หน่วยงานด้านภาษี และองค์กรระดับสูง
สำหรับหน่วยงานด้านภาษี การดำเนินการประเมินถือเป็นข้อพิสูจน์ถึงความถูกต้องและครบถ้วนของการประเมินภาษี โปรดทราบว่าหากสำนักงานสรรพากรมีคำถามหลังจากการสรุปธุรกรรมการซื้อและการขาย รายงานของผู้ประเมินจะเพิ่มนัยสำคัญให้กับข้อโต้แย้งของคุณ
ผู้สมัครของผู้ประเมินจะต้องได้รับการตกลงและตอบสนองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย การจ่ายเงินของผู้ประเมินไม่ควรขึ้นอยู่กับผลการประเมินแต่จะต้องตกลงกันไว้ล่วงหน้าและกำหนดไว้ในสัญญา
สถานการณ์ที่ 3 การประเมินบนพื้นฐานของการเป็นตัวแทนของหน่วยงานที่เป็นผู้ปกครอง
บ้านได้รับการประเมินเพื่อจัดให้มีเจ้าหน้าที่ดูแลในกรณีที่เจ้าของบ้านหรือบางส่วนของบ้านเป็นเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะหรือผู้ทุพพลภาพ ในกรณีนี้ หากไม่ได้รับอนุญาตจากสภาผู้พิทักษ์ จะไม่สามารถขาย แลกเปลี่ยน หรือบริจาคที่อยู่อาศัย รวมทั้งให้เช่า จำนอง หรือทำธุรกรรมอื่น ๆ ได้
จำเป็นต้องมีกลไกของสภาผู้พิทักษ์เพื่อป้องกันการละเมิดสิทธิและเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้เยาว์หรือผู้ไร้ความสามารถ
การประเมินบ้านสำหรับหน่วยงานผู้ปกครองควรดำเนินการเมื่อ:
- ขายบ้าน;
- ค่าเช่า;
- การจดทะเบียนบ้านเป็นหลักประกัน
- การแบ่งบ้าน
- การจัดสรรหุ้นในบ้าน
- ดำเนินการอื่นกับบ้านที่อาจกระทบต่อสิทธิของวอร์ด
มีความจำเป็นต้องเตรียมเอกสารกรรมสิทธิ์ หนังสือรับรองการจดทะเบียน และหนังสือเดินทางของลูกค้าที่จำเป็นสำหรับการประเมินอาคารที่พักอาศัย
เช่นเดียวกับกรณีอื่นๆ ผลการประเมินจะเป็นข้อสรุปยืนยันมูลค่าตลาดพร้อมเอกสารชื่อเรื่องที่แนบมาด้วย
โปรดทราบว่าตั้งแต่ปี 2548 การตัดสินใจของหน่วยงานผู้ปกครองมีผลบังคับใช้เฉพาะกับผู้อยู่ในความดูแลซึ่งเป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วมของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
หากการขายบ้านดำเนินการโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง ศาลอาจประกาศว่าธุรกรรมนี้ไม่ถูกต้องและนำบุคคลที่ให้ข้อมูลเท็จมารับผิดทางอาญา
สถานการณ์ที่ 4. ประกันบ้าน
ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สูงเกินจริงเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด สัญญาประกันภัยจะถือว่าไม่ถูกต้อง
หากจำนวนเงินเอาประกันภัยน้อยกว่ามูลค่าตลาด การประกันภัยจะถือว่าไม่สมบูรณ์ และจะมีการจ่ายชดเชยบางส่วนหากเกิดเหตุการณ์เอาประกันภัยเกิดขึ้น การชำระเงินจะพิจารณาจากมูลค่าตลาดของบ้านตามสัดส่วนของมูลค่าบ้าน
เป็นเพราะแง่มุมต่างๆ ข้างต้นของกฎหมายที่ก่อนที่จะทำประกันบ้าน จะต้องมีการดำเนินการตามขั้นตอนการประเมินที่เป็นอิสระ
โปรดทราบว่าการชำระเงินสูงสุดจากบริษัทประกันภัยจะเท่ากับต้นทุนการสร้างบ้านใหม่ที่มีพารามิเตอร์เหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันนิดหน่อยที่นี่เช่นกัน เมื่อพูดถึงการประกันบ้าน จำนวนเงินเอาประกันภัยจะยังคงไม่เท่ากับมูลค่าตลาด เหตุผลก็คือค่าที่ดินที่สร้างบ้าน สิ่งนี้ทำให้เกิดพื้นที่สำหรับการตีความการนับ
วิธีแก้ไขคือการประกันบ้านที่ไม่มีที่ดินและกำหนดมูลค่าประกันโดยอาศัยความช่วยเหลือจากผู้ประเมินราคา ในกรณีนี้ การตีความจะไม่เกิดความผันผวน
สถานการณ์ที่ 5 การบริจาคบ้านให้กับทุนจดทะเบียนของบริษัท
การบริจาคให้กับทุนจดทะเบียนขององค์กรช่วยในการระบุรายละเอียดสิทธิของผู้เข้าร่วมในการตัดสินใจ นอกจากนี้ ด้วยการประเมินการสมทบที่ถูกต้อง ภาษีทรัพย์สินและค่าเสื่อมราคาก็ได้รับการคำนวณอย่างถูกต้อง ดังนั้นเมื่อบริจาคบ้านให้กับทุนจดทะเบียนจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องประเมินมูลค่าของบ้านให้ถูกต้อง
โปรดทราบว่าการประเมินมูลค่าเงินของทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของบ้านนั้นดำเนินการตามข้อตกลงของผู้ก่อตั้ง แต่จำนวนเงินของการประเมินนี้ต้องไม่เกินจำนวนเงินที่ผู้ประเมินราคาอิสระประเมินราคาบ้าน
การโอนทรัพย์สินเป็นการสมทบตามกฎหมายถือเป็นการลงทุนไม่ใช่วิธีการที่จะรับรู้
สถานการณ์ที่ 6 การแบ่งบ้าน
ในการหย่าร้างหรือข้อพิพาทเรื่องการแบ่งบ้านอื่น ๆ เพื่อให้ฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในทรัพย์สินของตน อีกฝ่ายจะต้องจ่ายค่าชดเชย
ในการกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชย คุณต้องใช้บริการของผู้ประเมินราคา เขาจะกำหนดราคาบ้านพร้อมที่ดิน และตามจำนวนนี้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันได้
ตัวอย่าง
อัลลาและบอริสกำลังจะหย่าร้างกัน บอริสสั่งประเมินบ้านในชนบทจากบริษัทประเมินราคา บริษัทประเมินมูลค่าบ้านตามจำนวนที่อัลลาไม่เห็นด้วย เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ อัลลาต้องชักชวนสามีให้ประเมินใหม่ และควรเลือกผู้ประเมินรายใหม่ร่วมกัน และร่วมกันทำข้อตกลงกับเขา
หากคุณไม่สามารถบรรลุข้อตกลงกับอดีตสามีได้ คุณจะต้องตรวจสอบรายงานที่มีการโต้แย้งเพื่อความถูกต้อง การตรวจสอบดังกล่าวจะต้องดำเนินการโดย SRO ของผู้ประเมิน
สถานการณ์ที่ 7. การขอสินเชื่อ
โดยปกติขนาดเงินกู้จะเท่ากับ 80% ของมูลค่าทรัพย์สินหลักประกัน ด้วยเหตุนี้การประเมินราคาบ้านและที่ดินจึงเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นเมื่อใช้เป็นหลักประกันในการจำนอง
ในกรณีนี้การประเมินจะต้องดำเนินการโดยบริษัทผู้ประเมินราคามืออาชีพที่ได้รับการรับรองจากธนาคาร
ธนาคารไม่ได้กำหนดให้ผู้รับเหมารายใดรายหนึ่ง แต่จัดเตรียมรายชื่อผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองตามที่พวกเขาเลือก
3. วิธีประเมินบ้านพร้อมที่ดิน - คำแนะนำทีละขั้นตอนสำหรับผู้เริ่มต้น
ในการประเมินบ้านพร้อมที่ดิน คุณต้องดำเนินการหลายประการ มาทำความเข้าใจกันดีกว่าว่าอันไหนและวิเคราะห์ข้อมูลเฉพาะของพวกเขา
ขั้นตอนที่ 1. เลือกบริษัทประเมินราคา
ก่อนอื่นคุณต้องเลือกบริษัทประเมินราคา โปรดทราบว่าคุณอาจต้องให้ผู้ประเมินได้รับการรับรอง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากบริษัทประกันภัยหรือธนาคารจำเป็นต้องมีการประเมิน หากผู้ประเมินไม่ได้รับการรับรอง บริษัทก็จะไม่ยอมรับผลการประเมินดังกล่าว
คำนึงถึงชื่อเสียงของบริษัทด้วย เงื่อนไขบังคับ - บริษัทเป็นสมาชิกของ SRO และได้ประกันความรับผิดทางแพ่ง
ขั้นตอนที่ 2 เราเชิญผู้เชี่ยวชาญมาที่ไซต์
ก่อนที่จะเชิญผู้ประเมินราคาเข้าบ้าน ควรทำความสะอาดก่อน เคลียร์ทุกมุมที่เข้าถึงยากของบ้าน เช่น ห้องใต้ดิน และห้องใต้หลังคา - ควรเข้าถึงได้เพื่อการตรวจสอบโดยไม่มีสิ่งกีดขวาง
อย่าลืมตรวจสอบก๊อก ท่อ มือจับ และชิ้นส่วนทางเทคนิคเล็กๆ น้อยๆ อื่นๆ พวกเขาควรจะทำงานได้ดี
ค่าใช้จ่ายสุดท้ายในรายงานขึ้นอยู่กับว่าคุณเตรียมตัวอย่างรอบคอบสำหรับการมาถึงของผู้เชี่ยวชาญหรือไม่
ขั้นตอนที่ 3 กำหนดโซนต้นทุนตามสถานที่ตั้งของทรัพย์สิน
มูลค่าของมันขึ้นอยู่กับว่าบ้านของคุณตั้งอยู่ที่ไหน ท้ายที่สุดแล้ว ทุกเมืองต่างก็มีพื้นที่อันทรงเกียรติ เช่น พื้นที่นอน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายอาจได้รับผลกระทบจากระยะห่างของบ้านจากจุดเปลี่ยนคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน สถานการณ์สิ่งแวดล้อมในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ระดับเสียง ฯลฯ
พิจารณาว่าคุณอยู่ในโซนต้นทุนใดและกำหนดขีดจำกัดราคาล่างและบนของคุณเองในโซนนี้
ขั้นตอนที่ 4 กำหนดราคาที่ดิน
ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ
ตารางปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนที่ดิน:
№ ปัจจัยสำหรับการคิดค่าบริการ ปัจจัยสำหรับส่วนลด 1 ที่ดินมากกว่า 3 ไร่ +2-3% ที่ดินน้อยกว่า 3 เอเคอร์ -2-3% 2 พื้นที่รูปร่างสม่ำเสมอ +2% พื้นที่รูปร่างไม่สม่ำเสมอ -2-3% 3 ความกว้างมากกว่า 12 ม.+1-4% ความกว้างน้อยกว่า 12 ม. -2-15% 4 ความใกล้ชิดกับจุดเปลี่ยนคมนาคม +1-5% ระยะทางจากจุดหยุด -5-8% 5 ถนนแอสฟัลท์ +2% ถนนลูกรัง 6 สภาพธรรมชาติ ความใกล้ชิดของอาคารสูง -3-4% ความใกล้ชิดของวัตถุอุตสาหกรรม -5-10%
7 ภูมิประเทศเรียบ +3-5% ความลาดชัน -5-7%, น้ำบาดาล -10-20% 8 ความพร้อมใช้งานของน้ำเสียส่วนกลาง - +7-10% ไม่มีก๊าซหรือน้ำ -5-15% 9 ทางเข้าแยก ทางเข้าส่วนกลาง -30%, ลานส่วนกลาง -50% ขั้นตอนที่ 5 กำหนดต้นทุนของอาคารหลัก
ในการทำเช่นนี้คุณต้องกำหนดพื้นที่สุทธิของบ้าน เมื่อต้องการทำเช่นนี้พื้นที่ของมูลนิธิจะคูณด้วยจำนวนชั้น การคำนวณนี้ไม่ได้คำนึงถึงส่วนขยาย ชั้นใต้ดิน โรงรถ และเฉลียง
จากนั้นประมาณต้นทุนต่อตารางเมตรของพื้นที่โดยคำนึงถึงผลรวมของส่วนลดและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
ตารางเหตุผลในการลดหรือเพิ่มมูลค่าบ้าน:
№ ปัจจัยในการคิดค่าบริการ ปัจจัยสำหรับส่วนลด 1 กำแพงอิฐ ผนังทำจากหินเปลือกหอย -5-8% 2 บ้านอายุไม่เกิน 7 ปี +5-10% บ้านอายุ 8-20 ปี -5-15% 3 พื้นที่มากกว่า 80 ตร.ม. +1-3% พื้นที่น้อยกว่า 55 เมตร - 2-5% 4 โครงการสมัยใหม่ + 5% โครงการเก่า - 1-5% 5 เทิร์นคีย์ +15-30% การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ - 60% 6 ซ่อมแซมท่อ +5-10% ท่อและประปาเก่า -5-10% 7 ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม จำเป็นต้องดำเนินการซ่อมแซม - 10-30% 8 แยกห้อง+5% ห้องติดกัน -5% 9 มีสิ่งอำนวยความสะดวก - คิดค่าบริการ 0% สิ่งอำนวยความสะดวกบางส่วน - 10% ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก - 20%
10 เพดานสูง - คิดค่าบริการ 0% เพดานน้อยกว่า 2.6 เมตร - 10% ขั้นตอนที่ 6 กำหนดต้นทุนของอาคารเพิ่มเติมบนเว็บไซต์
คุณต้องเข้าใจราคาโดยประมาณของอาคารเหล่านี้ด้วยตนเอง เราคำนึงถึงอิทธิพลที่มีต่อราคาบ้านและที่ดินก่อนหน้านี้
หากต้องการคำนวณต้นทุนของอาคารเพิ่มเติม เพียงกำหนดต้นทุนการก่อสร้าง
ขั้นตอนที่ 7 รับรายงานต้นทุนที่อยู่อาศัยขั้นสุดท้าย
ตอนนี้เรากำหนดต้นทุนสุดท้าย ในการดำเนินการนี้ เราจะสรุปราคาบ้าน ที่ดิน และอาคารเพิ่มเติม
คำแนะนำทางกฎหมายจะเป็นความช่วยเหลือที่ขาดไม่ได้ในงานที่ยากลำบากในการประเมินบ้าน คุณสามารถค้นหาผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางได้จากเว็บไซต์ “กฎหมาย” จากทนายความ 16.5 พันคนจากทั่วประเทศ คุณสามารถค้นหาทนายความที่เหมาะสมได้อย่างง่ายดาย เมื่อถามคำถามบนเว็บไซต์ คุณจะได้รับคำตอบภายใน 15 นาที
คุณสามารถใช้ประโยชน์จากคำปรึกษาได้โดยการกรอกแบบฟอร์มบนเว็บไซต์หรือสั่งให้โทรกลับ
ทุกๆ วัน ผู้ใช้ไซต์จะได้รับคำปรึกษามากกว่าพันครั้ง ผู้เยี่ยมชมประเมินคำปรึกษาในเชิงบวกใน 95% ของกรณีทั้งหมด ในกรณีนี้ ความน่าจะเป็นของข้อผิดพลาดเมื่อปรึกษาโดยใช้ " " จะเป็นศูนย์
ข้อมูลเพิ่มเติมอยู่ในเนื้อหา ""
4. ความช่วยเหลืออย่างมืออาชีพในการประเมินบ้าน - รีวิวบริษัทผู้ให้บริการ 5 อันดับแรก
เพื่อให้ผู้อ่านเลือกบริษัทประเมินผลได้ง่ายขึ้น เราขอเสนอภาพรวมขององค์กรที่ดีที่สุดห้าแห่งในโปรไฟล์นี้
1) แกรนด์เรียล
บริษัทประเมินราคา "แกรนด์ เรียล" เข้าสู่ตลาดมาเป็นเวลา 13 ปี จึงมีประสบการณ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้านและที่ดินเพียงพอ
บริษัทเป็นสมาชิกของ SRO ซึ่งได้รับการรับรองในสอง SRO และได้ประกันกิจกรรมและกิจกรรมของผู้ประเมินราคา ประเมินกระท่อม บ้าน กระท่อม ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ
2) โปรเซอร์วิส
บริษัท Profservice ให้บริการประเมินราคาหลายประเภททั่วรัสเซีย รวมถึงการประเมินบ้าน กระท่อม และกระท่อมฤดูร้อน ตลอดระยะเวลา 15 ปีของการดำรงอยู่ บริษัทได้รับประสบการณ์ระดับมืออาชีพที่ไม่สามารถทดแทนได้ ซึ่งช่วยให้สามารถให้บริการที่มีคุณภาพสูงและตรงตามกำหนดเวลาได้
Profservice ได้รับการรับรองจาก Sberbank การประเมินดำเนินการตามมาตรฐานกฎหมายและกฎหมายอย่างเคร่งครัด สามารถขอคำแนะนำในเรื่องที่สนใจได้โดยโทรติดต่อบริษัทหรือโทรกลับที่เว็บไซต์
New Horizons ให้บริการประเมินราคาทุกประเภท บริษัทมีมาตั้งแต่ปี 2010 บริษัทดำเนินกิจกรรมการประเมินโดยปฏิบัติตามกฎหมายปัจจุบันอย่างเคร่งครัด นอกเหนือจากการประเมินแล้ว บริษัท New Horizons ยังมีส่วนร่วมในการตรวจสอบ การให้คำปรึกษา และวิศวกรรมอีกด้วย
ขั้นตอนการประเมินบริษัทจะใช้เวลาเพียงสองวันเท่านั้น 48 ชั่วโมงหลังจากการสรุปสัญญา ลูกค้าจะได้รับรายงานการประเมินบ้านหรือทรัพย์สินอื่นโดยอิสระ ประสิทธิภาพดังกล่าวเกิดขึ้นได้ด้วยประสบการณ์และความเป็นมืออาชีพของผู้ประเมินราคาภายในของ New Horizons ลูกค้าแต่ละรายจะได้รับหนังสือรับประกันด้วย
บริษัท Vega ดำเนินกิจกรรมด้านผู้เชี่ยวชาญและการประเมินมูลค่าหลายประเภท รวมถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กฎหมายกำหนด บริษัทเป็นสมาชิกของ SRO ของผู้ประเมินราคา
พนักงานของ Vega มีประสบการณ์ด้านการศึกษาและการทำงานเฉพาะทาง กิจกรรมของ บริษัท และผู้ประเมินราคาได้รับการประกันซึ่งถูกกำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งเป็นเงื่อนไขบังคับสำหรับการดำเนินกิจกรรมการประเมิน
5) เรียล-เอ.เค.
บริษัท "Real-A.K" ดำเนินมาเป็นเวลา 15 ปี โดยในจำนวนนี้ 12 แห่ง ให้บริการประเมินประเภทต่างๆ ซึ่งรวมถึงการประเมินบ้าน ทาวน์เฮาส์ กระท่อม และบ้านสวน บริษัทมีผู้ประเมินราคาหลากหลายรูปแบบจำนวน 6 ราย "เรียล-เอเค" เป็นสมาชิกของ SRO จึงปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย กิจกรรมของบริษัทและพนักงานได้รับการประกัน รายการข้อได้เปรียบขององค์กรรวมถึงหลักสูตรเกี่ยวกับเทคโนโลยีการทำงานและความเป็นมืออาชีพที่ทันสมัยที่สุด
ข้อมูลเพิ่มเติมอยู่ในบทความ ""
5. วิธีประหยัดเงินในการประเมินบ้าน – 3 เคล็ดลับง่ายๆ
มีหลายวิธีในการประหยัดเงินในการประเมินของคุณ แต่โปรดจำไว้ว่าการละเลยการประเมินไม่ใช่ความคิดที่ดีเสมอไป
บ่อยครั้งที่สถานการณ์เกิดขึ้นในชีวิตของบุคคลที่บังคับให้เขาทำธุรกรรมกับอพาร์ตเมนต์ของเขาเอง เช่น เมื่อเขาย้ายไปเมืองอื่นหรือตั้งใจจะกู้ยืมเงิน บ่อยครั้งที่มีความปรารถนาที่จะแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยสำหรับห้องที่กว้างขวางกว่า ในเรื่องนี้ปัญหาการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินเกิดขึ้น หลายคนถามคำถามต่อไปนี้: “เป็นไปได้ไหมที่จะกำหนดราคาขายคฤหาสน์ของคุณอย่างอิสระเพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาด”? อย่างไรก็ตาม เป็นการดีกว่าที่จะไม่ทดลองและใช้บริการของผู้เชี่ยวชาญ
ผู้ขายอพาร์ทเมนท์มีทางเลือก
อนิจจามีเพียงไม่กี่คนที่รู้วิธีประมาณราคาอพาร์ทเมนต์และในกรณีใดที่เป็นไปไม่ได้หากไม่ได้รับความช่วยเหลือจากภายนอก ไม่ว่าในกรณีใดไม่มีใครอยากซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกและแน่นอนว่าแทบไม่มีใครมีโอกาสที่จะรอผู้ซื้อที่ "ดี" มานานหลายปี นี่คือเหตุผลที่คุณควรเสนอราคาตามความเป็นจริงเสมอ
แน่นอนว่ามีหลายวิธีในการกำหนดจำนวนธุรกรรมสำหรับการจำหน่ายที่อยู่อาศัยอย่างเป็นกลาง
หากเราพูดถึงวิธีที่นายหน้าหรือพนักงานของ บริษัท ที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพประเมินต้นทุนอพาร์ทเมนต์ก็ควรเน้นว่าแต่ละคนจะมีการคำนวณของตัวเอง
สิ่งสำคัญคือต้องจำสิ่งหนึ่ง: ราคาของอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ รวมถึงอารมณ์ของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม ณ เวลาที่เสร็จสิ้น
การหาค่าเฉลี่ยเลขคณิต
คุณมีสิทธิ์ที่จะลองกำหนดราคาโดยประมาณสำหรับบ้านของคุณได้อย่างอิสระ แม้ว่าคุณจะไม่มีความคิดแม้แต่น้อยว่าผู้เชี่ยวชาญจะประมาณราคาอพาร์ทเมนต์อย่างไร นอกจากนี้ ผู้มีสติทุกคนก็สามารถทำเช่นนี้ได้
คุณต้องศึกษาฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เลือกอพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกับของคุณในแง่ของภาพ จำนวนห้อง ระยะทางจากรถไฟใต้ดิน จำนวนชั้น อายุของอาคาร โครงสร้างพื้นฐาน ตอนนี้ทำเครื่องหมายที่อยู่อาศัยที่ถูกที่สุดและแพงที่สุด หลังจากนั้นให้คำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตของจำนวนเงินที่ระบุ - นี่จะเป็นราคาบ้านของคุณ ในเวลาเดียวกันอย่าลืมว่าเจ้าของเกือบทั้งหมดเพิ่มราคาอพาร์ทเมนท์เล็กน้อยโดยสงวนสิทธิ์ในการต่อรองกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะช่วย
คุณสามารถทำได้ง่ายยิ่งขึ้น: ด้วยการโทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และแนะนำตัวเองในฐานะผู้ซื้อ คุณจะทราบจากตัวแทนเสมอว่าจำนวนเงินขั้นต่ำที่ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งจะต้องแยกออก
ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์
คุณต้องการทราบว่าผู้เชี่ยวชาญประเมินราคาอพาร์ทเมนต์อย่างไร? ทุกอย่างไม่ซับซ้อนอย่างที่คิดเมื่อมองแวบแรก การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยการวิเคราะห์วัตถุตามเกณฑ์หลายประการซึ่งท้ายที่สุดจะกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของวัตถุ
ลองดูรายละเอียดเพิ่มเติม
1) ที่ตั้งของทรัพย์สิน นายหน้าแบ่งเมืองตามอัตภาพออกเป็นพื้นที่ต่างๆ เช่น ใจกลางเมือง ที่พักอาศัย และชานเมือง
2) พื้นที่ทรัพย์สิน เป็นที่ทราบกันดีว่ายิ่งพื้นที่เป็นตารางฟุตของทรัพย์สินมากเท่าใด ราคาก็จะยิ่งแพงมากขึ้นเท่านั้น
3) ความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน แน่นอน หากมีโรงพยาบาล โรงเรียนอนุบาล หรือตลาดอยู่ใกล้บ้าน คุณสามารถขอราคาอพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสมได้
4) ความพร้อมของการซ่อมแซม แน่นอนว่ากระเบื้องที่แตกร้าวจะช่วยลดต้นทุนที่อยู่อาศัย แต่ถ้าคุณติดวอลเปเปอร์ใหม่และซ่อมแซมเครื่องสำอางเล็กน้อยก่อนทำธุรกรรมคุณสามารถเพิ่มราคาได้อย่างปลอดภัยตามธรรมชาติภายในขอบเขตที่สมเหตุสมผล
5) จำนวนชั้น มันบังเอิญว่าอพาร์ทเมนต์ที่ตั้งอยู่บนชั้นหนึ่งและชั้นสุดท้ายเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อน้อยลง ดังนั้นราคาจึงจะถูกกว่าเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนต์อื่น
การโฆษณาในสื่อ
ผลิตโดยใช้วิธีง่ายๆ อีกวิธีหนึ่ง อันไหน? มันง่ายมาก
คุณส่งโฆษณาขายอพาร์ทเมนต์ไปยังหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นและระบุราคาโดยประมาณที่คุณกำหนดตามประเด็นข้างต้น หลังจากนั้น ให้ติดตามว่ามีกี่คนที่ตอบรับข้อเสนอของคุณ หากมีสายเข้ามากแสดงว่าเป็นสัญญาณว่าราคาต่ำไปเล็กน้อยซึ่งสามารถขึ้นได้เล็กน้อยในภายหลัง หลังจากนี้ คุณจะมีบทบาทเป็นผู้มอบหมายงานทางโทรศัพท์อีกครั้งและควบคุมสถานการณ์ อย่างไรก็ตามควรสังเกตว่าวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่รีบร้อนและมีเวลาว่างมาก เป็นไปได้ว่าหลังจากผ่านไปหนึ่งปีคุณจะสามารถสรุปข้อตกลงที่ให้ผลประโยชน์สูงสุดได้
แน่นอน หากคุณเป็นคนมีงานยุ่งและจำเป็นต้องขายบ้านอย่างเร่งด่วน คุณควรปฏิบัติตามโครงการอื่น เนื่องจากการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นงานของมืออาชีพ ปัจจุบันมีบริษัทจำนวนมากในตลาดที่ช่วยกำหนดต้นทุนที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เพื่อให้พวกเขาทำงาน คุณต้องจัดเตรียมเอกสารตำแหน่ง (ใบรับรองแบบครั้งเดียว) สำหรับอพาร์ทเมนต์ ใบรับรองจาก BTI (แบบฟอร์ม 11a) ให้พวกเขา
ให้เราเน้นอีกครั้งว่าการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญโดยใช้วิธีการเฉพาะบุคคล ต้องจำไว้ว่านี่เป็นขั้นตอนที่เฉพาะเจาะจงมาก ผลลัพธ์สุดท้ายจะขึ้นอยู่กับเกณฑ์ที่มีความหลากหลาย
วิธีการคำนวณต้นทุนอพาร์ทเมนต์ที่มืออาชีพใช้
ควรสังเกตว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากวิธีการคำนวณสามวิธี:
1) แพง.ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าราคาของอพาร์ทเมนต์ถูกกำหนดโดยจำนวนต้นทุนที่เจ้าของเกิดขึ้นจากการซ่อมแซมทรัพย์สิน (การขนส่งวัสดุก่อสร้างต้นทุนค่าจ้างให้กับผู้รับเหมาภาษี ฯลฯ ) นอกจากนี้ฉันต้องคำนึงถึงระดับเงินเฟ้อและค่าเสื่อมราคาด้วย เมื่อคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้แล้ว เขาจึงปรับการคำนวณ
2) มีกำไรวิธีนี้ได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ความหมายของมันง่ายมาก ราคาของสถานที่จะพิจารณาจากจำนวนผลประโยชน์ที่เจ้าของใหม่จะได้รับในอนาคต อย่างไรก็ตามวิธีนี้เหมาะสำหรับร้านค้าและศูนย์การค้าเท่านั้น
3) เปรียบเทียบวิธีนี้ถือว่าผู้เชี่ยวชาญใช้บ่อยที่สุด ในกรณีนี้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาจากการเปรียบเทียบกับข้อเสนออื่นที่คล้ายคลึงกันสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากการใช้งานไม่จำเป็นต้องมีความรู้พิเศษ วิธีการนี้จึงไม่ทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากนัก
เมื่อสรุปข้อตกลงกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งที่ประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ การถามว่าจะใช้วิธีใดในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนท์ หากคุณไม่ชอบวิธีการประเมินอย่างใดอย่างหนึ่ง คุณสามารถเลือกผู้เชี่ยวชาญรายอื่นได้ตลอดเวลา
ควรสังเกตว่าการประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดย BTI และตอนนี้ขนาดของอพาร์ทเมนท์จะขึ้นอยู่กับตัวบ่งชี้นี้
การประเมินราคาอพาร์ทเมนต์สำหรับการกู้ยืมจำนอง
ดังนั้นคุณกำลังวางแผนที่จะกู้ยืมเงินจำนองและพนักงานธนาคารได้พบคุณครึ่งทางในเรื่องนี้ คุณควรตระหนักว่าปัญหาในการกำหนดต้นทุนที่แท้จริงของตารางเมตรของคุณจะเกิดขึ้นทันที แน่นอนว่าสถาบันสินเชื่อจะเสนอผู้ประเมินของตนเอง แต่อย่ารีบเร่งที่จะเชื่อว่าในงานของเขาเขาจะได้รับคำแนะนำจากหลักการของความเป็นกลาง
โดยธรรมชาติแล้วมีความเป็นไปได้สูงที่เขาจงใจเพิ่มราคาอพาร์ทเมนต์ในอนาคตของคุณ นั่นคือเหตุผลที่เลือกสถาบันการธนาคารที่ให้สิทธิลูกค้าในการเลือกผู้ประเมินราคาหรือตกลงที่จะดำเนินการตรวจสอบอิสระหลายครั้งเพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยเป็นไปตามวัตถุประสงค์อย่างแท้จริง นอกจากนี้ในการเลือกโปรแกรมสินเชื่อจำนองโดยเฉพาะคุณต้องคำนวณมูลค่าการชำระบัญชีบ้านล่วงหน้า กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณต้องตอบคำถามว่าอพาร์ทเมนต์ของคุณจะมีราคาเท่าไรหากจำเป็นต้องขายโดยเร็วที่สุด พิจารณาข้อเท็จจริงที่ว่ามูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยสูงกว่ามูลค่าการชำระบัญชีประมาณ 30%
บทสรุป
ใครก็ตามที่วางแผนจะขายหรือซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะนึกถึงความจำเป็นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนนี้จำเป็นจริงหรือ? มันให้อะไร? เป็นไปได้ไหมที่จะทำโดยไม่มีมันและประหยัดเงิน? การประเมินบังคับสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายในกรณีใดบ้าง? เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายส่วนใหญ่มักตั้งชื่อราคาและผู้ซื้อตกลงหรือเสนอราคาในแบบของตัวเอง ในบางกรณี คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายหันไปหาบริษัทผู้เชี่ยวชาญเพื่อทำการประเมินโดยอิสระ ผู้ประเมินราคามืออาชีพจะต้องมีใบอนุญาตที่เหมาะสมในการดำเนินกิจกรรมดังกล่าว คุณควรเชื่อถือบริษัทดังกล่าวหรือไม่? การประเมินของพวกเขาเป็นจริงเสมอไปหรือไม่?
ลองทำความเข้าใจปัญหาเหล่านี้และประเด็นอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งในบทความนี้
วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
ด้วยความช่วยเหลือจากหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญหรือผู้ประเมินราคาอิสระ
ลูกค้าสามารถติดต่อผู้ประเมินราคาเพื่อดำเนินการประเมินทรัพย์สินของเขาโดยอิสระ แต่สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าเขามีใบอนุญาตสำหรับกิจกรรมที่เกี่ยวข้องและการมีส่วนร่วมใน SRO หากไม่มีใบอนุญาตและใบรับรอง การประเมินอาจถือว่าไม่ถูกต้อง ค่าใช้จ่ายในการบริการประเมินในตลาดอยู่ที่ 3,000 ถึง 5,000 รูเบิล ระยะเวลา 3 – 7 วัน แน่นอนว่าสามารถทำได้เร็วกว่าโดยมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม รายงานการประเมินอพาร์ทเมนต์ที่เตรียมไว้นั้นมีอายุไม่เกินหนึ่งเดือนนับจากวันที่ออกให้กับลูกค้า การประเมินอย่างเป็นทางการดังกล่าวอาจมีความจำเป็นในหลายกรณี ซึ่งเราจะพิจารณาด้านล่างนี้
ด้วยความช่วยเหลือของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักเสนอให้ดำเนินการประเมินโดยใช้เครื่องคำนวณการประเมินที่มีอยู่บนเว็บไซต์ ซึ่งรวบรวมข้อมูลทางสถิติบ่อยที่สุดจากโฆษณาที่โพสต์ นอกจากนี้ การปรึกษาหารือกับนายหน้าฝึกหัดหรือดีกว่าสองหรือสามคนสามารถให้ภาพรวมตลาดที่แท้จริงแก่คุณได้ เนื่องจากนายหน้ามีข้อมูลที่ไม่ได้มาจากโฆษณาเชิงนามธรรม แต่อิงตามธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าในกรณีของการทำธุรกรรมนายหน้าจะเป็นผู้มีส่วนได้เสียเนื่องจากเขาได้รับรายได้ในรูปแบบเปอร์เซ็นต์จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลประโยชน์ของเขาที่จะเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินให้สูงขึ้น
การประเมินตนเอง
สามารถดำเนินการได้ตามข้อมูลที่โพสต์บนอินเทอร์เน็ตบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บนกระดานข่าวตามข้อมูลที่ได้รับจากเพื่อนที่เกี่ยวข้องกับการขายหรือซื้ออพาร์ทเมนท์ในอดีตที่ผ่านมา การประมาณการดังกล่าวจะเป็นการประมาณและมีแนวโน้มว่าจะถูกประเมินสูงเกินไปอย่างมากเนื่องจากจะไม่คำนึงถึงผลลัพธ์ของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อ่านต่อเพื่อเรียนรู้วิธีประเมินอพาร์ทเมนต์อย่างอิสระและสิ่งที่ต้องพิจารณา
วิธีการทั้งหมดสามารถใช้ร่วมกันหรือในลำดับใดก็ได้
วัตถุประสงค์ของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
การประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกรูปแบบ การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณสำรวจตลาดได้และไม่ผิดพลาดในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนต์ ซึ่งตามการประเมินของเจ้าของอาจสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาตลาดด้วยซ้ำ ราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้ขายทรัพย์สินได้ในเวลาอันสั้น
การขอความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจมีความจำเป็นในกรณีต่อไปนี้
- การตั้งราคาทรัพย์สินที่จะขาย จากรายได้ที่ได้รับจากการทำธุรกรรม จะมีการกำหนดจำนวนเงินที่หักภาษีในอนาคต อาจจำเป็นต้องมีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญเมื่อขายเพื่อคำนวณภาษีของรัฐหรือเพื่อคำนวณเงินสมทบเงินบำนาญเมื่อขายอพาร์ทเมนต์หรือบ้าน
- การประเมินต้นทุนที่อยู่อาศัยโดยผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งจำเป็นในการคำนวณจำนวนเงินประกันและค่าชดเชยในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ที่เอาประกันภัย
- การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นในกรณีที่ทรัพย์สินนั้นมีส่วนสนับสนุนทุนจดทะเบียนของบริษัท
- ในสถานการณ์ของการหย่าร้างและการแบ่งทรัพย์สิน เป็นไปไม่ได้หากไม่มีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญสำหรับการแบ่งหุ้นที่ถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคู่สมรสคนใดคนหนึ่งต้องการได้รับค่าตอบแทนเป็นเงินสำหรับการแบ่งปันของพวกเขา
- การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญมักใช้ในธนาคาร เช่น ในสถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันสำหรับธุรกรรม
ขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์
กิจกรรมของผู้ประเมินอิสระและหน่วยงานประเมินได้รับการควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 135 "กิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" เฉพาะรายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำโดยผู้เชี่ยวชาญ - สมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินราคาเท่านั้นที่จะมีผลทางกฎหมาย
ขั้นตอนการขอรับการประเมินโดยอิสระมีดังนี้:
สิ่งสำคัญ: หากต้องการดำเนินการประเมิน คุณต้องทำข้อตกลงอย่างเป็นทางการกับผู้ประเมิน!
- การคัดเลือกผู้ประเมินราคาและการทำสัญญาประเมินทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ เนื่องจากทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมมีความสนใจในการประเมินคุณภาพสูง ดังนั้นในกรณีของการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคาจะถูกเลือกตามข้อตกลงของผู้ขายและผู้ซื้อ
- รวบรวมเอกสารที่จำเป็นสำหรับอพาร์ทเมนต์และโอนไปยังผู้เชี่ยวชาญ
- ดำเนินการตรวจสอบสถานที่โดยผู้เชี่ยวชาญ
- วิเคราะห์ข้อมูลโดยผู้ประเมินราคา กำหนดมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ และจัดทำรายงานผลการปฏิบัติงาน
- จัดทำรายงานการประเมินให้กับลูกค้า
แพ็คเกจเอกสารสำหรับการประเมิน
- เอกสารยืนยันตัวตนของเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมด
- เอกสารที่สร้างสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (ข้อตกลงการซื้อและการขาย, มรดก, การบริจาคทรัพย์สิน, สารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate)
- หนังสือเดินทางทางเทคนิคของอสังหาริมทรัพย์
- แผนผังชั้นและการอธิบาย
เมื่อส่งมอบเอกสารคุณควรตกลงวันและเวลาในการตรวจสอบอพาร์ทเมนท์ทันที
รายงานผลการประเมิน
รายงานผลงานของผู้ประเมินเป็นโบรชัวร์หลายหน้าซึ่งสะท้อนข้อมูลดังต่อไปนี้
- รายละเอียดของข้อตกลงบนพื้นฐานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
- ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประเมินหรือบริษัทผู้ประเมินที่ดำเนินการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ
- วัตถุประสงค์ของการสอบ
- คำอธิบายโดยละเอียดของวัตถุ ตลอดจนคุณลักษณะและคุณลักษณะที่โดดเด่น
- รายการเอกสารที่ใช้ในการวิเคราะห์
- รายการวิธีการวิเคราะห์
- ผลการประเมินซึ่งจะแสดงในการบ่งชี้ราคาตลาดของทรัพย์สิน
- ข้อมูลเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้ประเมินราคาซึ่งมีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาสุดท้าย
รายงานจะมีหมายเลข เย็บเล่ม และปิดผนึกพร้อมลายเซ็นของผู้ดำเนินการประเมิน สามารถจัดทำรายงานทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ ซึ่งในกรณีนี้จะต้องได้รับการรับรองด้วยลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์
ใครเป็นผู้จ่ายค่าประเมิน: ผู้ขายหรือผู้ซื้อ?
โดยปกติแล้วต้นทุนการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ที่บุคคลที่ได้รับรายได้จากการทำธุรกรรมในท้ายที่สุด ในกรณีส่วนใหญ่ การประเมินจะดำเนินการโดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
ประเภทของการประเมินตามสถานการณ์ต่างๆ
มาดูกระบวนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์เฉพาะกันดีกว่า
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สิน
เมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่หุ้นเป็นของบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ กระบวนการมีความซับซ้อนโดยจำเป็นต้องรวบรวมเอกสารเพิ่มเติมสำหรับหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ ก่อนที่จะขายหรือดำเนินการอื่นใดกับทรัพย์สินของเด็กเล็ก จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานผู้ปกครองก่อน
การรายงานการประเมินทรัพย์สินต่อหน่วยงานปกครองจะแสดงให้เห็นว่าสิทธิของเด็กในระหว่างการทำธุรกรรมได้รับการเคารพและไม่ถูกละเมิดในทางใดทางหนึ่ง รายงานต้นทุนของอพาร์ทเมนต์ในกรณีนี้จะแสดงมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่อยู่อาศัย ในขณะที่ทรัพย์สินที่ซื้อจะต้องมีราคาไม่ต่ำกว่าที่ขาย นอกจากนี้ยังใช้กับการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยและการยื่นขอจำนองด้วย
สิ่งสำคัญ เจ้าหน้าที่ผู้ปกครองจะไม่อนุมัติธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีทางเลือกอื่นในการซื้อบ้านใหม่
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ผู้เชี่ยวชาญจะให้ความสนใจกับที่ตั้งของทรัพย์สิน พื้นที่ โครงสร้างพื้นฐานในบริเวณใกล้เคียง ลักษณะทางเทคนิคของสถานที่ และการมีอยู่หรือไม่มีการพัฒนาขื้นใหม่
สำหรับการประเมินในกรณีนี้สามารถใช้วิธีได้
- การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (คำนึงถึงความเป็นไปได้ในการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้และความเป็นไปได้ในการรับและจำนวนรายได้จากทรัพย์สิน) ส่วนใหญ่มักใช้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- การลดทุน (การประเมินดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างทรัพย์สินที่คล้ายกันตลอดจนต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงาน)
- การเปรียบเทียบ (การประเมินตามข้อมูลที่มีอยู่จากแหล่งต่าง ๆ ของอพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกัน
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อซื้อ
ในกรณีนี้ นอกเหนือจากพารามิเตอร์ข้างต้นแล้ว จะมีการประเมินสภาพทั่วไปของงานเพิ่มเติม (ปีที่สร้าง วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ประเภทของพื้น สภาพทั่วไปของที่อยู่อาศัย สภาพสาธารณูปโภค จำนวนและพื้นที่ของ สถานที่ที่มีอยู่)
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อจดทะเบียนหลักประกัน
ส่วนใหญ่แล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของหลักประกันในการทำธุรกรรมจำนองซึ่งต้องมีการประเมินหลักประกัน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องมีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญในกรณีที่มีข้อในสัญญาเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย การจำนองอสังหาริมทรัพย์สำหรับธนาคารจะต้องสะท้อนถึงมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยที่เป็นหัวข้อของการจำนำ โดยอิงจากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญ
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนมรดก
เมื่อลงทะเบียนมรดกทรัพย์สินจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินการก่อนที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เป็นมรดก เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องมีการประเมินหากไม่มีพินัยกรรมและมีทายาทหลายคนซึ่งจะมีการแจกจ่ายหุ้นในอพาร์ทเมนท์ในจำนวนนี้ การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพอาจจำเป็นในสถานการณ์ของการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกทรัพย์สิน
เมื่อใดที่คุณสามารถทำได้โดยไม่ต้องมีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์?
การประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจไม่จำเป็นในสถานการณ์ของการขายอพาร์ทเมนต์หากทั้งผู้ขายและผู้ซื้อพอใจกับราคาที่กำหนด
จะคำนวณต้นทุนอพาร์ทเมนต์อย่างอิสระได้อย่างไร?
หากการทำธุรกรรมไม่ต้องใช้เอกสารการประเมินอย่างเป็นทางการก็สามารถประเมินทรัพย์สินได้ด้วยตนเอง ไม่ว่าในกรณีใดควรคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของทรัพย์สินและสถานการณ์ตลาดด้วย และไม่กำหนดราคาทรัพย์สินโดยเน้นที่ความคิดและความรู้สึกของตนเอง
เพื่อจุดประสงค์นี้ มีเครื่องคำนวณการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ ซึ่งขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์หลายตัวที่ป้อนเข้าสู่ระบบ จะให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามสถิติตลาดจริง
การประเมินออนไลน์นี้สามารถใช้ได้บนเว็บไซต์ของ CIAN คุณเพียงแค่ต้องกรอกแบบฟอร์มพิเศษที่มีลักษณะพื้นฐานของทรัพย์สินที่จะขาย เช่น ที่ตั้งของทรัพย์สิน พื้นที่ของอพาร์ทเมนท์ และลักษณะทางเทคนิคบางประการ โปรแกรมจะคำนวณค่าที่อยู่อาศัยทางออนไลน์โดยอาศัยข้อมูลในฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง
สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าวิธีนี้ไม่สามารถคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของที่อยู่อาศัยได้ เช่น สภาพทางเข้า คุณภาพการซ่อมแซม ประเภทของหน้าต่าง เป็นต้น แต่คุณจะได้รับการประเมินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ของคุณที่แม่นยำไม่มากก็น้อย และสามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการหารือเรื่องราคากับผู้ซื้อได้แล้ว
นอกจากนี้ยังคุ้มค่าที่จะใช้การวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติที่รวบรวมอย่างอิสระ วิเคราะห์ราคาอพาร์ทเมนท์จากแหล่งต่างๆ (เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ฐานข้อมูลนายหน้า โฆษณาในหนังสือพิมพ์ ฯลฯ) ที่อยู่ในตลาดและคล้ายกับของคุณในด้านที่ตั้ง พื้นที่ หรือการปรับปรุงที่มีอยู่ ดังนั้นคุณสามารถคำนวณต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตรในพื้นที่ของคุณและกำหนดราคาโดยประมาณของอพาร์ทเมนต์ได้
ลักษณะที่ส่งผลต่อต้นทุน
นอกจากการคำนวณต้นทุนต่อตารางเมตรในพื้นที่ของคุณแล้ว ยังควรวิเคราะห์ลักษณะอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาสุดท้ายของอพาร์ทเมนต์ด้วย:
- ชั้นที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ ราคาที่อยู่อาศัยในชั้นหนึ่งและชั้นสุดท้ายมักจะต่ำกว่า 7-10%
- การมีระเบียงหรือระเบียงจะเพิ่มค่าที่อยู่อาศัย 3-5%
- คุณภาพของการตกแต่งอพาร์ทเมนท์และค่าซ่อมแซมสามารถรวมอยู่ในราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มเติมได้
- การมีเฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน (ตู้เสื้อผ้า ชุดครัว) และระบบประปาคุณภาพสูงสามารถเพิ่มต้นทุนของอพาร์ทเมนท์โดยรวมได้
- ปีที่สร้างบ้าน (ตัวเลือกที่ดีที่สุดหากบ้านอายุ 5-7 ปี) ลักษณะที่ปรากฏ สภาพทางเข้าและสนามหญ้า
- การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ (ความพร้อมของร้านค้า โรงเรียนอนุบาล โรงเรียน องค์กรเพื่อการพักผ่อน ศูนย์กีฬา สถาบันทางการแพทย์ ธนาคาร และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ) รวมถึงการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน และการจราจรติดขัดในช่วงเวลาเร่งด่วน ระยะทางจากศูนย์กลางและถนนที่คับคั่งจะส่งผลเสียต่อต้นทุนที่อยู่อาศัยโดยรวม ในมอสโกและเมืองใหญ่อื่น ๆ ควรคำนึงถึงความใกล้ชิดกับสถานีรถไฟใต้ดินด้วย
- ตำแหน่งของอพาร์ทเมนท์สัมพันธ์กับทิศทางหลัก มุมมองจากหน้าต่าง การเปลี่ยนแปลงระดับของแสงที่ส่องผ่านในระหว่างวัน และเกณฑ์อื่นๆ ที่ดูเหมือนจะไม่สำคัญ
- ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม หากอพาร์ทเมนต์เปลี่ยนเจ้าของมากกว่าหนึ่งครั้งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การขายในตลาดจะยากขึ้นเนื่องจากความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังใช้กับอพาร์ทเมนท์ที่สืบทอดมาเมื่อเร็ว ๆ นี้เนื่องจากความเสี่ยงที่ทายาทบางคนไม่ได้ถูกนำมาพิจารณาเมื่อแบ่งมรดกนั้นค่อนข้างสูง นอกจากนี้อาจเกิดปัญหาขึ้นเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่มีบุตรที่ลงทะเบียน เด็กเป็นเจ้าของ หรืออพาร์ทเมนต์ที่มีการจำนอง การมีปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาสุดท้ายของอพาร์ทเมนท์
ผลลัพธ์
หากต้องการได้รับการประเมินที่เป็นกลางมากขึ้น การสวมบทบาทเป็นผู้ซื้อจะเป็นประโยชน์ โทรโฆษณาที่คล้ายกันหลายรายการ ชี้แจงคำถามที่น่าสนใจ ความเป็นไปได้ในการเจรจาต่อรอง เยี่ยมชมวัตถุสองสามรายการ วิธีนี้สามารถให้ภาพที่สมจริงยิ่งขึ้น
การใช้วิธีการข้างต้นทั้งหมดและคำนึงถึงความแตกต่างในการประเมินมูลค่าที่อธิบายไว้จะทำให้การประเมินต้นทุนที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างยุติธรรม
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างการซื้อและการขายมักจะดำเนินการในขั้นตอนการอนุมัติเบื้องต้นของการทำธุรกรรม
ทั้งสองฝ่ายต่างก็สนใจเรื่องนี้
ความสนใจหลักของผู้ขายคือการขายที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วในราคาที่เหมาะสม.
การจะมุ่งเน้นตลาดที่อยู่อาศัยได้นั้น คุณจำเป็นต้องทราบต้นทุนที่แท้จริง
โดยการประเมินทรัพย์สินเมื่อขายคุณสามารถปรับราคาถามได้ทั้งขึ้นและลง ซึ่งจะช่วยให้ขายทรัพย์สินได้เร็วยิ่งขึ้น
สิ่งสำคัญคือผู้ซื้อต้องทราบราคาบ้านเพื่อไม่ให้จ่ายเงินมากเกินไป ดังนั้นจึงควรเลือกผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรม
มีผลกระทบต่อราคาของวัตถุอย่างไร?
ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในประเทศเป็นหลัก: อัตราเงินเฟ้อ การว่างงาน ภาษี อัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์ ทั้งหมดนี้ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยบางประเภท ในช่วงวิกฤต บ้านราคาแพงไม่ได้เป็นที่ต้องการของประชากรมากนัก
ต้นทุนยังได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่างๆ เช่น ตำแหน่งของวัตถุ สภาพและรูปลักษณ์ ปีที่ก่อสร้าง การแก้ปัญหาทางสถาปัตยกรรมและโครงสร้าง
มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาหากทรัพย์สินตั้งอยู่ในย่านอันทรงเกียรติ จัดวางบ้านให้ห่างจากทางหลวงที่มีเสียงดังได้สำเร็จถัดจากพื้นที่ป่าไม้หรือแหล่งน้ำก็เพิ่มราคาเช่นกัน
ความจริงที่ว่าอาคารถูกสร้างขึ้นจากอิฐมีหลังคาที่เชื่อถือได้และฉนวนกันความร้อนที่ดีก็มีส่วนทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน ค่าใช้จ่ายยังเพิ่มขึ้นเมื่อมีการสื่อสารในบ้านจำนวนและที่ตั้งของสถานที่ในบ้าน พื้นที่รวมของบ้านที่ขายมีอิทธิพลสำคัญต่อราคา
ช่วงต้นปีและช่วงฤดูร้อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มซบเซา ราคาจึงตกลงเล็กน้อย.
ในฤดูใบไม้ร่วงจะสังเกตเห็นการเจริญเติบโตของพวกเขา
ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของเอกสารอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่า หากทุกอย่างไม่ตรงตามเอกสารราคาจะลดลง จะมีมูลค่ามากที่สุดหากทรัพย์สินที่ขายมีเจ้าของจำนวนน้อย
จะทราบราคาบ้านที่ขายได้อย่างไร?
คุณสามารถค้นหาราคาบ้านได้โดยติดต่อผู้เชี่ยวชาญ- ก่อนอื่น เขาจะต้องกำหนดว่าปัจจัยใดที่มีอิทธิพลต่อราคาของวัตถุมากที่สุด วิเคราะห์แต่ละรายการแยกกัน จากนั้นจึงดูอิทธิพลของปัจจัยเหล่านั้นในภาพรวม
ในการดำเนินการนี้คุณอาจต้องใช้เอกสารที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของบ้าน: หนังสือเดินทางและผังที่ดิน, หนังสือเดินทางทางเทคนิค, หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ
การประเมินอพาร์ทเมนต์ขายโดยอิสระค่อนข้างเป็นเรื่องยากเนื่องจากขาดประสบการณ์.
วิธีการดำเนินการตามขั้นตอน
จะประเมินอพาร์ทเมนต์ขายได้อย่างไร? ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถใช้วิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:
วิธีแรก – “เป็นทางการ” – เป็นวิธีที่เหมาะสมที่สุดเนื่องจากผู้เชี่ยวชาญไม่สนใจราคาของวัตถุ
กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ BTI หรือองค์กรที่ได้รับอนุญาต หลังจากให้บริการแล้วจะมีการออกเอกสารอย่างเป็นทางการพร้อมมูลค่าโดยประมาณของวัตถุ
ด้วยวิธีที่สอง “สมจริงมาก” นายหน้าสนใจที่จะเพิ่มราคาทรัพย์สิน เนื่องจากค่าแรงจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนที่อยู่อาศัยที่ขาย
นายหน้าสามารถประเมินทรัพย์สินของคุณทางโทรศัพท์ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบทรัพย์สินและกำหนดราคาโดยประมาณ
การประเมินสามารถดำเนินการได้โดยตรงที่ไซต์งาน ตัวเลือกนี้คล้ายกับตัวเลือกที่มีผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญ แต่นายหน้าไม่ได้ให้ความเห็นอย่างเป็นทางการ และอีกอย่างระดับของมันอาจจะไม่สูงพอ
ด้วยวิธีการคำนวณราคาวิธีที่สามมีโอกาสเกิดข้อผิดพลาดสูง- ดำเนินการโดยใช้โปรแกรมอินเทอร์เน็ตที่พัฒนาแล้วในรูปแบบของเครื่องคิดเลขออนไลน์
คุณป้อนข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดเกี่ยวกับบ้านของคุณและค้นหาค่าใช้จ่ายโดยประมาณโดยไม่ต้องออกจากบ้าน ซึ่งถือเป็นการประเมินราคาอพาร์ทเมนต์เพื่อขายโดยอิสระ
คำแนะนำเพิ่มเติมสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนการประเมินอพาร์ทเมนท์มีอยู่ในวิดีโอต่อไปนี้:
เกณฑ์
การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามเกณฑ์หลักดังต่อไปนี้:
อัลกอริทึมของการกระทำ
หากคุณตัดสินใจที่จะกำหนดราคาของวัตถุอย่างอิสระ ขั้นตอนนี้ควรดำเนินการตามอัลกอริทึมต่อไปนี้:
- ศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยค้นหาข้อมูลที่มีข้อเสนอคล้ายกับของคุณบนอินเทอร์เน็ตและทางโทรศัพท์
- การเลือกข้อเสนอที่เหมาะสมที่สุด ปรับราคาตามจำนวนส่วนลดซึ่งมีตั้งแต่ 5 ถึง 15% ของราคาวัตถุ
- จากข้อมูลทั้งหมดที่พบ จะกำหนดราคาที่อยู่อาศัยหนึ่งตารางเมตร
หากมีการตัดสินใจที่จะใช้ผู้เชี่ยวชาญในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ กระบวนการนี้จะเกิดขึ้นในขั้นตอนต่อไปนี้:
- ทางเลือกของผู้เชี่ยวชาญ ผู้เชี่ยวชาญจำเป็นต้องได้รับการรับรอง
- คำเชิญของผู้ประเมินไปยังสถานที่ จัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อให้สามารถกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ได้
- การรับเอกสารอย่างเป็นทางการที่ระบุราคาของวัตถุ
ราคาเท่าไหร่และใครจ่าย?
มูลค่าของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุ ความเร่งด่วนของงาน และหากมีการคำนวณต้นทุนของบ้าน ในพื้นที่ของบ้านด้วย
เมื่อติดต่อผู้เชี่ยวชาญ ค่าใช้จ่ายในการประเมินอพาร์ทเมนต์เพื่อขายจะมีราคา 4,000 รูเบิล ขึ้นไป
ใครเป็นผู้จ่ายค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์: ผู้ขายหรือผู้ซื้อ? โดยปกติแล้ว ค่าใช้จ่ายในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะจ่ายโดยผู้ที่ได้รับรายได้จากการทำธุรกรรมที่กำลังจะเกิดขึ้น ดังนั้นการประเมินจึงดำเนินการโดยผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
ใครเป็นผู้จ่ายค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์อิสระ? คำตอบสำหรับคำถามนี้ก็ค่อนข้างง่าย: "ผู้ขาย"
ก่อนที่จะทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์คุณควรกำหนดราคาอย่างแน่นอน- ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่สภาพเศรษฐกิจไปจนถึงการมีการสื่อสารในบ้าน
จะดีกว่าถ้ากำหนดมูลค่าโดยผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การมีส่วนร่วมของผู้ประเมินเท่านั้นจึงจะสามารถทราบมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินได้