> > Kara

Kara

Arazi geliştirme, Ayrıca şöyle bilinir Arazi geliştirme, özel bir türdür ekonomik aktivite artırmak için yeni bölgeler geliştirmeyi amaçlıyor. Market değeri kara ve müteakip bireysel geliştiricilere satış. Orta ve uzun vadeli yatırımlar v toprak son derece çekici büyük yatırımcılar, çünkü iyi bir getiri oranı sağlıyorlar minimum risk. Başarı ekonomik kar benzer projelerde gelişim pratik olarak garanti edilir ve geliştiricinin görevi yalnızca onu en üst düzeye çıkarmak ve yatırımcının ihtiyaç duyduğu göstergeleri elde etmektir.

Arazi geliştirme Birçok vardır olası formlar, ancak piyasadaki en yaygın ve popüler seçenekler şunlardır:

• bireysel gelişim Konut inşaası: uygun bir satın alma alan bir konut binasının inşası için bir sözleşme olsun ya da olmasın, müteakip araştırması, iletişimi özetlemesi ve bireysel arsaları satması ile geniş bir alan (genellikle tarım arazisi);
• endüstriyel veya iş parklarının geliştirilmesi: endüstriyel arazinin satın alınması, iletişimin kurulması ve altyapının inşası Genel kullanım endüstriyel gayrimenkul inşaatı için arsa tahsisi ve yatırımcılara satışı;
• rekreasyon alanlarının geliştirilmesi: satın alma arsa uygun doğal ve iklim koşullarına sahip alanlarda, temel altyapı inşaatı, otel, eğlence parkı, spor ve açık hava etkinlikleri için tesis inşaatı için arsa satışı.

Açıktır ki, bu formların her biri gelişim büyük ölçekli yatırımlar gerektirir, ancak pratikte yazlık yerleşimlerin inşası için projelerin geri ödemesi oldukça kısa sürede sağlanabilir. konuşmak sade dil, Arazi geliştirme artırmayı hedefliyor yatırım çekiciliği arsaözel, "perakende" yatırımcılar için. Gelişmiş altyapıya ve tüm iletişimlere sahip düzinelerce küçük arsa, yüz metrekare başına çok daha yüksek fiyatlarla hızla satılabilir. Toprak müzayedelerde toplu olarak satın alındı.

Profesyonel Arazi geliştirme aşağıdaki hizmetleri içerir:

• pazar analizi ve uygun seçim alan fon yatırmak;
• finansal bir modelin geliştirilmesi ve projenin teknik ve ekonomik planlaması;
• bölgenin geliştirilmesi için bir ana planın hazırlanması, tasarım ve çalışma belgeleri temel altyapı üzerinde;
• iletişimin özetlenmesi, kaynak sağlayıcılarla etkileşim üzerinde çalışmanın organizasyonu ve kontrolü;
• arazi etüdü, arazi transferi, hukuki destek;
• potansiyel alıcılar için tekliflerin pazara tanıtımı, inşaat için bitmiş arsaların satışı;
• operasyonel aşamada proje yönetimi.

Arazi geliştirme yeni konut veya konut yaratılmasıyla doğrudan ilgili olmayabilir. ticari gayrimenkul, ancak nihai sonucu her zaman yeni bölgelerin geliştirilmesidir. Proje yaşam döngüsünün tüm aşamalarında bir geliştirme şirketinin yardımı, yatırımcının likit olmayan varlıkların satın alınması, arazinin piyasa değerinin yanlış değerlendirilmesi, site kullanımının hatalı belirlenmesi, verimsiz çalışma ile ilgili olası kayıplardan kaçınmasına olanak tanır. müteahhitler.

"TechnoStroyProekt" şirketi, hizmet sağlama konusunda uzmanlaşmıştır. çeşitli tipler gelişim Emlak. Daha detaylı bilgi ve başarıyla uygulanan proje örnekleri alabilir, hizmet talebinde bulunabilir veya telefonla veya doğrudan TSP ofisinde uzmanlarımıza soru sorabilirsiniz.

Arazi geliştirme, değerini artırmak, karı maksimize etmek veya sosyal veya diğer sorunları çözmek için bir arsa geliştirmeyi amaçlayan bir süreçtir. Bilindiği gibi, geniş toprakları dikkate alındığında Rusya'da pek çok arsalar birinin mülkiyetindedir, ancak hiçbir şekilde kullanılmaz veya inşa edilmez. Arazi geliştirmenin görevi, arsayı kullanmak için en iyi seçeneği belirlemek ve ardından projeyi uygulamaktır. İşte Rusya'da arazi kullanımı için ana seçenekleri gösteren arazi geliştirme projelerinin örnekleri.

1. Bir yazlık yerleşim inşaatı.Çoğu zaman, bir geliştirici, daha sonra küçük parsellere bölünen büyük bir arsa satın alır, iletişim kurulur: elektrik, gaz, su ve ardından küçük arsalar, yazlık geliştirme sözleşmesi olmadan müşterilere satılır. Bu seçenekte ekonomik fayda, geniş bir alanın nispeten düşük bir fiyata satın alınması ve iletişim ile küçük arsaların yüksek fiyatlarla satılması yoluyla elde edilir. Projeyi zorunlu bir sözleşme ile uygulamak mümkündür, bu durumda yazlık köy geliştirici tarafından belirli müşteriler için önceden seçilmiş projelere göre inşa edilir.
2. Endüstri parklarının inşaatı. benzeterek yazlık köy büyük bir arsa satın alınır, gerekli tüm iletişim kurulur, daha sonra tüzel kişilere satılan daha küçük bir alanın parsellerine bir döküm yapılır. endüstriyel tesislerin inşası için kişiler - depolar, atölyeler, vb. İnşaat işini alıcının kendisinin yürüttüğü ve endüstri parkının geliştiricisinin siteyi müşterinin (sitenin alıcısı) projesine göre inşa ettiği durumlar vardır. Bazı arsalarda, proje geliştiricisi daha sonra kiraya vereceği kendi tesislerini inşa eder. Ekonomik fayda, bir önceki örnekte olduğu gibi, büyük bir şantiyenin küçük parçalara bölünmesiyle elde edildiği gibi, inşaat taahhüt işlerinin yapılmasıyla da sağlanmaktadır.
3. Dinlenme merkezleri, lunaparklar, kayak merkezleri, plajlar vb. Konumu bir rekreasyon alanının gelişimine katkıda bulunan arsalar, ücretli plajları altyapı ile donatmak, açık hava eğlence parklarını çeşitli cazibe merkezleriyle donatmak ve spor alanlarını donatmak için kullanılır. Bu arazi geliştirme seçeneği, altyapının oluşturulmasına, işletme sırasında gelir getirecek arsalara çeşitli ekipmanların kurulmasına dayanmaktadır.

Arazi geliştirmeden gelir elde etmenizi ve değerini artırmanızı sağlayan başarılı arazi geliştirmenin başka birçok örneği de vardır.

Ticari projelerin uygulanmasında, çoğu durumda arazi geliştirmenin, ya cari gelir elde etmeye ya da değeri artan varlıkların satışından elde edilen kâra indirgendiğini not etmek önemlidir.

Aynı zamanda, bir arazi geliştirme projesinin başarılı bir şekilde uygulanması aşağıdaki faktörlere bağlıdır:

• doğru tanım en iyi seçenek arazi kullanımı
• İyi tasarlanmış bir proje konsepti ve makul bir finansal model
• Etkili proje uygulaması

Şirketimiz, aşağıdakiler dahil olmak üzere arazi geliştirmenin tüm aşamalarında eksiksiz bir hizmet yelpazesi sunmaktadır:

6.2. Gayrimenkul nesnelerinin geliştirilmesi (geliştirme, arazi geliştirme, yeniden geliştirme)

Gayrimenkul piyasasında önemli bir yer, arazi, arazi, yapı ve diğer gayrimenkullerin geliştirilmesi ve geliştirilmesi ile ilgili girişimci faaliyetler tarafından işgal edilmektedir. Gelişmiş piyasa ekonomisine sahip ülkelerde bu faaliyete kalkınma denir.

Gelişim olgusunun özü şu şekilde ifade edilebilir:

1)özel girişimcilik faaliyeti türü maddi süreçlerin dönüşümü sonucunda gelir elde etmek için, ifade edilen yatırım geliştirme emlak nesneleri. Proje katılımcılarından oluşan bir ekibin seçimini, pazar araştırmasını, pazarlamayı, tasarımı, inşaatı, finansmanı, muhasebeyi, mülk yönetimini içerir. Bu faaliyet alanı gerektirir büyük yatırımlar Uzun bir döngüye sahip olan ve gayrimenkul nesneleri uzun süre düzenli akışlar oluşturabilir. Para. Böylece, gelişme çeşitlerinden biridir yatırım projeleri;

2) dönüşüm binalar, yapılar veya arazi ile yapılan inşaat (onarım) ve diğer çalışmalar veya orijinalinden daha yüksek bir değere sahip başka bir yeni gayrimenkul nesnesine dönüştürülmesi (işlevsel amaçtaki değişiklik) sonucu gayrimenkul nesnesi.

Geliştirici - en iyisini başlatan ve organize eden girişimci seçenekler projenin finansmanı ve oluşturulan nesnenin uygulanması dahil olmak üzere gayrimenkul nesnelerinin geliştirilmesi.

Şu anda, konut inşaatı ile uğraşan hemen hemen tüm kuruluşlar kendilerini geliştirici olarak adlandırıyor. Ve sebepsiz değil, çünkü çoğunlukla inşaatın yapılabileceği arsalar kesinlikle hazırlıksızdı: hiçbir şey yoktu. yasal kayıt, mühendislik ağları vb. yoktu. İnşaat organizasyonları her biri kural olarak kendi işi için geliştirmeyle uğraşırken, arsa hazırlama görevlerini çözmek de gerekliydi: bir inşaat organizasyonu hazırlanan arazi üzerine konut inşa etti, yatırımları çekti ve ardından bakım organize etti. inşa edilen tesislerin

Ev içi uygulamada, yasal veya bireysel bir arsaya sahip olan veya kiralayan, bir nesnenin (nesneler kompleksi) inşası veya yeniden inşası hakkında bir karar vermiş, inşaat için finansman planlarını (yeniden inşa) belirler ve proje öncesi aşamadan son ana kadar uygulanmasına yönelik çalışmaları koordine eder. nesnenin devreye alınması veya işletme aşaması denir geliştirici. Doğal bir soru ortaya çıkıyor: bu kavramlar eşdeğer mi? Kesinlikle değil! Bu durumda, geliştirici tarafından geliştirme fonksiyonlarının bir kombinasyonu vardır.

Geliştiricinin profesyonel bir girişimci olarak rolü, işlevleri tarafından belirlenir. Bunlardan en önemlisi, gayrimenkul nesnelerinin geliştirilmesi için mümkün olan en iyi seçeneğin seçimi, gayrimenkul nesnelerinin geliştirilmesi için bir projeyi finanse etmek için en uygun planın sağlanması, projenin uygulanması ve uygulanmasıdır. Yaratılan nesneyi satarak, kiraya vererek vb.

Geliştirme, diğer karlı iş kollarının gelirin önemli bir bölümünü aktardığı bir yöndür ve geniş kullanılabilirlik borç para, dolaşıma ve çeşitliliğe dahil olmaları için bir mekanizmanın geliştirilmesi finansal araçlar geliştirmenin geliştirilmesi ve işletilmesi için elverişli bir ortam yaratmak. Aynı zamanda kalkınma, diğer iş türleri gibi bölgedeki yatırım ortamına bağlıdır.

Piyasa ekonomisinin ana ilkesine uygun olarak, bir geliştirici bir yatırım projesini uygulamayabilir, ancak onu yüksek derecede başlamaya hazır olarak satabilir. inşaat işleri ve başka bir yatırım projesinde yer almak.

Yurtiçi gayrimenkul yatırımlarındaki büyüme, arsa talebinin ve fiyatlarının (özellikle ticari inşaat için) artmasına neden olmuştur. aktif geliştirme ana görevi inşaat sürecinin başlaması için bölgeleri hazırlamak olan arazi geliştirme. Klasik arazi geliştirme, alanların likiditesini ve yatırım çekiciliğini artıran bir habitat oluşumudur.

Yabancı ve Rus geliştiriciler ve yatırımcılar, araziyi bir kategoriden diğerine aktarma sorunlarını çözmek, özel mülk sahiplerinin çıkarlarını onlardan arsa satın alma sürecinde koordine etmek veya mühendislik ağlarına bağlanma olasılığını bulmak için zaman kaybetmek istemiyorlar. .

Rus koşullarında, "arazi geliştirme" terimi, tarımsal amaçlar kategorisinden toprağın transferinden bölgelerin entegre gelişimine kadar oldukça geniş bir faaliyet yelpazesini içerir ve arazi geliştirmenin sonucu, her şeyden önce, yatırım ürünü, yani inşaat sürecinin başlaması için hazırlanmış bir arazi parçası. Bu sonuca ulaşmak için üç problem grubunu çözmek gerekir:

Kavramın geliştirilmesi (arazi kullanımının en verimli varyantının seçimi);

Bu arazilerin kategorisinin değiştirilmesi de dahil olmak üzere bir arsanın yasal desteği;

Mühendislik ve teknik (bağlantı mühendislik iletişimi, yolların ve ağların inşası ile çevre düzenlemesi).

Profesyonel arazi geliştiricileri uzmanlaşmıştır tam spektrum hizmetleri, danışmanlık, pazarlama, hukuk hizmetleri, proje yönetimi veya mühendisliği ana faaliyet alanı olarak seçen ve hizmetlerin geri kalanını dışarıdan temin eden ve nadiren tüm arsa üzerinde inşaat yapanlar. yürütürler mühendislik eğitimi arazi, bir planlama projesi ve ardından küçük arazi parçalarını diğer geliştiricilere partiler halinde satıyorlar.

Yakın gelecekte, yerel emlak piyasasında yasal, finansal, organizasyonel ve koordinasyon sorunları, yani bir işlemin sonuçlandırılmasından mülkiyet belgesinin alınmasına ve tesisin işletmeye alınmasına kadar tüm sorunların çözülmesi.

Geliştiricinin sorumlulukları tipik olarak proje için kavramsal bir iş fikrinin seçilmesini ve tanımlanmasını; bu fikre en uygun siteyi seçmek ve bunun haklarını almak; pazarlama; yatırımcıları çekmek için mekanizmalar aramak (kollektif yatırım planlarının geliştirilmesi, yatırımcılarla bağların güçlendirilmesi dahil) Finansal market); proje finansmanının organizasyonu; tasarım ve yapım yönetimi; tamamlanan tesisi müteakip işletme ile kiralamak veya satmak. Bütün bunlardan önce, nesnenin en iyi gelişiminin bir analizi gelir. Fonksiyonel oryantasyona bağlı olarak, ofis,ticaret,yerleşim,otel,Spor Dalları,eğlenceli,eğlence ve kombine geliştirme.

Batı ekonomisinde bir gayrimenkul nesnesinin farklı bir işlevsel amaca sahip başka bir yeni nesneye dönüştürülmesiyle ilişkili girişimci faaliyete, bunun sonucunda nesnenin değeri artar. yeniden geliştirme. Yerli uygulamada, girişimci faaliyetin bu yönüne bölgelerin gelişimi (ikincil kalkınma) denir. Yeniden geliştirici - Bu, bölgelerin gelişim sürecini yöneten kişidir.

Bir geliştirme projesinin gelişiminin farklı aşamalarında yatırımları çekmeye ve risklerini azaltmaya izin veren bir çalışma aracıdır. ana plân. Bu terim, bir prototip, projenin öngörüsü, bölgenin gelecekteki gelişimine bakma girişimi olarak tercüme edilebilir. Klasik ana plan, yeniden geliştirme (bölgelerin yenilenmesi) ile ilgili projelerin yanı sıra büyük birincil alanların (100 hektardan fazla) geliştirilmesi için gereklidir. arazi alanları ve sözde fırsat projeleri için, benzer projeler Londra'daki Olimpiyat bölgesi, Moskova'daki eski ZIL bölgesi, St. Petersburg'daki Avrupa Dolgusu, yani. birkaç gayrimenkul sahibinin ortak çabalarıyla uygulanan projelerde.

Ana plan, geliştirme öncesi aşamada, bölgenin 5-15 yıllık gelişimi için genel fikri içeren genel konsept zaten hazır olduğunda oluşturulur. Temelinde, planlama ve araştırma projeleri geliştirilir (Şekil 6.1).

Pirinç. 6.1. Master planlamanın özü

Ana plan, bölgenin gelişimine sistematik bir yaklaşım oluşturmanıza olanak tanır; çeşitli uzmanların, uzmanların ve kamuoyunun görüşlerini dikkate almak; siteyi amaçlı ve tutarlı bir şekilde geliştirmek; emlak piyasasındaki değişikliklere hızlı yanıt verin. Bir ana planınız varsa, bölgenin potansiyelini önceden değerlendirebilir ve farklı işlevsel kullanım türleri için gelişiminin varyant modellemesini gerçekleştirebilirsiniz. Master plan proje olarak onaylanmaz, her zaman elinizin altındadır ve zaman zaman üzerinde değişiklikler yapılır. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, gerekirse ayrı parçalarını satmak için bir arsanın yetkin bir iç araştırmasını yapmanıza izin veren çalışan bir araçtır.

Bütün bir uzman ekibi ana plan üzerinde çalışıyor - bunlardan en fazla elli olabilir. Bunlar, usta planlamacıların kendileri, pazarlama ekonomistleri, finansörler, altı veya yedi uzmanlık alanından mühendisler (altyapı, ulaşım vb.), çevreciler, peyzaj mimarları ve tasarımcıları, kamusal alan tasarımcıları vb.

Bir master plan, yalnızca dar anlamda bir bölge planlama projesine benzer. Seçilen alanda binaların inşası, açık alanların oluşturulması, boş ve yerleşik alanların oranı, projenin temel unsurlarının oluşturulması, temel mühendislik çözümleri, trafik yönetimi, ana arazi kullanım türleri için öneriler içerir. Ve en iyi yollar tüm bu önerilerin pratikte uygulanması. Bununla birlikte, geniş anlamda, bu, bütçelerle dolu, tam teşekküllü bir finansal model alan, projeyi aşamalara bölen vb. Ayrıntılı bir kalkınma kavramıdır. bölgenin fiziksel, ekonomik ve sosyal dönüşümü için bir strateji.

Ana plan üzerindeki çalışmalar üç aşamaya ayrılabilir:

Müşteri ile açıklama ve geliştirme projesinin amaç ve hedeflerinin formüle edilmesi;

Müşterinin, ana planın geliştiricileri ile birlikte sitenin konumunu anlamasına, Genel Plandaki işlevsel imar sorunlarını çözmesine, gelecekteki projenin ölçeğini netleştirmesine, karşılaştırmasına olanak tanıyan makro analiz analoglarla;

Master plan konsepti ve gelecekteki kompleksin görselleştirilmesi, ana bina parametrelerinin tanımı, modelleme, finansal analiz ve projenin sıralaması.

Bir proje üzerinde çalışmaya başlamak usta planöröncelikle mekanın tarihini, şehircilik özelliklerini, mimarisini inceler çünkü geleceğin yatırım ürününün duygusal özellikleri son derece önemlidir.

Bu sitede ne olacağından bağımsız olarak ortam rahat olmalıdır: bir iş merkezi, bir lojistik terminal veya konut. Master planlama, özellikle gelişmemiş alanlarda yeni bir kentsel çevre yaratırken, çöküntü (öncelikle sanayi) bölgeleri dönüştürürken; alüvyal bölgelerin oluşturulması; birkaç mülk sahibinin çabalarıyla hayata geçirilen büyük projelerin uygulanması.

İngilizceden. gelişim- kalkınma, niteliksel değerlendirmesini gerektiren, ekonomik ve sosyal yapıların bütününü etkileyen uzun bir sürecin belirlenmesi.

PNK Lojistik, 3 hektarlık bir alanı (Shushary) satın aldı ve depo inşaatı için müşteri, genel tasarımcı ve genel yüklenici olarak görev yaptı. 2005 yılında 2.300 m2'si ofis olmak üzere 14.650 m2 alana sahip tesis faaliyete geçirilerek satışa sunulmuştur. Teklif fiyatı - 850 USD/m 2 . Taşınmaz bir yabancı tarafından satın alınmıştır. yatırım şirketi ve lojistik firmasına uzatma hakkı ile 10 yıllığına kiralanmıştır. tablogix 1994 yılından beri Rusya pazarında faaliyet göstermekte ve beş antrepo kompleksinde depolama ve elleçleme hizmetleri sunmaktadır. toplam alan ile 53 bin m 2 Moskova'da, Moskova ve Novosibirsk yakınlarında bulunuyor. Bu, St. Petersburg bölgesindeki birinci sınıf A depo kompleksidir. hazır iş ve kiracının çekiciliği.

Bölge - yatırım geliştirme faaliyetlerinin yürütüldüğü Şehir Planlama ve Mimarlık Komitesi tarafından kararlaştırılan sınırlar içindeki şehrin bir kısmı.

geçiş bağlamında Pazar ekonomisi bilimsel ve pratik gelişme kavramı artan bir ilgi görmektedir. Terim, “geliştirme, genişleme, yayılma, büyüme; evrim". Dünya ekonomik pratiğinde, niteliksel değişiklikler yoluyla bir nesnenin değerini artırmayı amaçlayan faaliyetlere atıfta bulunmak için kullanılır. Rus uygulamasında, arazi geliştirme terminolojisi giderek daha alakalı hale geliyor ve oldukça geniş bir renk yelpazesi elde ediyor - arazinin tarımsal kullanım kategorisinden transferinden bölgelerin entegre gelişimine kadar.

Yurtiçi gayrimenkul yatırımlarındaki artış, arazi arsalarına (özellikle ticari inşaatlar için) olan talebin ve fiyatların artmasına ve sonuç olarak, ana görevi bölgeleri hazırlamak olan arazi geliştirmenin aktif gelişimine yol açmıştır. inşaat sürecinin başlaması. Klasik arazi geliştirme, alanların likiditesini ve yatırım çekiciliğini artıran bir habitat oluşumudur.

Yabancı ve Rus geliştiriciler ve yatırımcılar, araziyi bir kategoriden diğerine aktarma sorunlarını çözmek, özel mülk sahiplerinin çıkarlarını onlardan arsa satın alma sürecinde koordine etmek veya mühendislik ağlarına bağlanma olasılığını bulmak için zaman kaybetmek istemiyorlar. .

Rus koşullarında, "arazi geliştirme" terimi, tarımsal amaçlar kategorisinden arazinin transferinden bölgelerin entegre gelişimine kadar oldukça geniş bir faaliyet yelpazesini içerir ve arazi geliştirmenin sonucu öncelikle bir yatırım ürünüdür, yani. inşaat sürecinin başlaması için hazırlanmış bir arsa. Bununla birlikte, işlevin arazi geliştiricisi proje yönetimi ile ilgilidir. Projenin "yönetimi" sadece arazinin konumunun seçimini, proje konseptinin geliştirilmesini, bina formatı seçimini, hesaplamayı içermez. ekonomik verim, aynı zamanda bir reklam stratejisinin geliştirilmesi, PR programları, bir satış planının oluşturulması, yasal desteği - ve tüm bunlar, nesnelerin uygulanması tamamlanana kadar. Ancak, herkes arazi geliştirmenin bu kadar geniş bir yorumuna katılmaz ve şu tanımı sunar - "klasik arazi geliştirme, arazinin likiditesini ve yatırım çekiciliğini artırmayı amaçlayan bir faaliyet olarak düşünülmelidir."

Sonuca ulaşmak için, üç problem grubunu çözmek gerekir:

— konseptin geliştirilmesi (arazi kullanımının en verimli varyantının seçimi);

- bu arazilerin kategorisinin değiştirilmesi de dahil olmak üzere arsanın yasal desteği;

- mühendislik ve teknik (kamu hizmetlerine bağlantı, yolların ve ağların inşası ve ayrıca düzenleme).

Profesyonel arazi geliştiricileri, ana faaliyet alanları olarak danışmanlık, pazarlama, yasal hizmetler, proje yönetimi veya mühendisliği seçerek ve hizmetlerin geri kalanını dışarıdan temin ederek eksiksiz bir hizmet yelpazesinde uzmanlaşırlar ve nadiren tüm arsa üzerinde inşaat yaparlar. Arazinin mühendislik hazırlığını, bir planlama projesini yürütürler ve ardından küçük arazi parçalarını diğer müteahhitlere partiler halinde satarlar.

Arazi geliştirme kavramı, ekipte bir yatırım projesi gerektirir. profesyonel avukatlar, çünkü arazi mevzuatı ile ilgili birçok konu hala belirsizliğe açık. Sitede kısıtlamalar varsa uzmanın görevi, bunları aşmanın en basit ve mali açıdan en makul yolunu sunmaktır.

Bir arsa geliştirmek için olası bir seçenek, emlak piyasasının hem konut hem de ticari tüm segmentlerinin anlaşılmasına dayanarak seçilir. Çünkü mevcut kısıtlamalar konsept için en etkili seçeneklerin seçimini önemli ölçüde daraltabilir, aşağıdaki parametreleri en baştan belirlemek gerekir:

• Kullanılabilirlik yasal kısıtlamalar arazi kullanımı için;
• teknik gereksinimler;
• inşa alanı;
• inşa alanı.

Arazi geliştirme kavramı, arazi parsellerinin geliştirilmesi için çeşitli seçenekleri değerlendirmek ve en uygun olanı seçmek için gereklidir. Konsept aşağıdaki soruları cevaplamalıdır:

• arazinin nasıl iyileştirilebileceği veya modernize edilebileceği;
• işlevsel amacı ne olacak;
• arazinin tüketici özellikleri ne olmalıdır;
• arsanın yatırımcıya ne kadar kar getirebileceği.

Arazi geliştirme konseptinin hazırlanması ve geliştirilmesi, kapsamlı bir pazar araştırmasına ve geliştirme eğilimlerinin tahminine dayanmaktadır. Ek olarak, konsept şunları içerir:

• bir arsanın kaynak kalitesinin analizi: konum ve bitişik bölge, yaya ve ulaşım erişilebilirliği;
• bölgenin kalkınması için beklentiler;
• hedef tüketici gruplarının tanımı;
• seçenek en iyi seçenek Arazi geliştirme;
• kiracıların profilinin ve bileşiminin oluşturulması;
• bir peyzaj konseptinin geliştirilmesi;
• arsa altyapısının geliştirilmesi;
• analiz yatırım geri ödemesi proje;
• nesnenin pazardaki biçimi ve konumu;
• bir yönetim geliştirme stratejisinin geliştirilmesi;
• bir satış politikasının geliştirilmesi.

Arazi geliştirme, arazinin ayrı arazi parsellerine ayrılması sürecini ifade eder. Araziyi sonraki geliştirme aşamalarına hazırlamayı amaçlayan ve nihai olarak belirli yatırım projelerini tamamlamayı amaçlayan bir dizi yasal ve teknik operasyondan oluşur.

Diğer bir deyişle “arazi geliştirme” kavramı, arazili yatırım projelerinin potansiyel risklerini ortadan kaldıran bir hizmet olarak tanımlanabilir.

Gelecekte, arazi geliştirmenin Rusya'daki arazi piyasasının gelişimi ve güçlenmesi üzerindeki etkisi, bu işin karlılığı nedeniyle artmalıdır. Rusya genelinde çok büyük ve büyüyen bir arazi talebi var. Böylece gayrimenkul piyasasında arazi geliştirme kavramı yaygınlaşmıştır. Onun etkisi altında, arazi piyasası

hızlı bir genişleme hızı kazanır, bir gelişme vardır ve

geniş bir alanın ayrıştırılması Rusya Federasyonu. Fakat

Bu aktivitenin uygulanması, ilgili çok çeşitli problemlere sahiptir.

yönetimi için açıkça geliştirilmiş bir mekanizmanın bulunmayışından kaynaklanmaktadır.

belediye ve eyalet düzeyinde bu faaliyet,

Çözünürlüğü kendi kendine yeterliliği sağlayacak

Rusya'da arazi piyasasının yatırım ve geliştirme nesneleri.

Kaynakça:

1. Yatırımlar: ders kitabı / Rusya Federasyonu Hükümeti altındaki Finans Akademisi / ed. prof. N.İ. Lakhmetkina. M.: Knorus, 2009. S. 56.
2. Rogatnev Yu.M., Kuznetsov I.V. Tek bir gayrimenkul nesnesinin geliştirilmesi sisteminde arazi geliştirme / Arazi yönetimi, kadastro ve arazi izleme. 2010. 5 numara. S.44.
3. A. N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovoitov / Gayrimenkul Ekonomisi / Üniversiteler için ders kitabı. — 3. baskı, düzeltildi. - St.Petersburg: ANO "IPEV", 2009. -304 s.

Arazi geliştirme nedir, hangi aşamaları içerir ve bu sürecin nihai sonucu nedir - Skladman USG uzmanları bundan ve çok daha fazlasından bahsediyor.

Arazi geliştirmenin ana görevi, araziyi inşaat sürecinin başlaması için hazırlamaktır. Piyasanın gerçeklerinde, bu, sahipler için, alıcılar için bölgelerin likiditesinde ve yatırım çekiciliğinde bir artış anlamına gelir - projenin uygun ve hızlı bir şekilde başlatılması. Geliştiricilerin araziyi doğru kategoriye aktarma yasal sürecine dahil olması istenmeyen bir durumdur. Ayrıca önemli nokta ağlara bağlanmak ve genel olarak mühendislik altyapısının mevcudiyetini belirlemek için iyi gelişmiş bir yetenektir. şu an ve perspektif içinde.

“Arazi geliştirme, sitenin kapitalizasyonunu artıran ve aynı zamanda geliştirme projesinin müteakip uygulama risklerini azaltan güçlü bir faktördür. Ticari gayrimenkulleri olan arsaları hayal edelim - herhangi birini satmak zor konut dışı binalar nesne henüz inşa edilmemişken. Arsa ile aynıdır: ön hazırlık olmadan, hazırlıksız arsaları satmak zordur - teklifler yıllarca askıda kalır, döviz kuruna bağlı olarak fiyatı periyodik olarak değiştirir. Arsa satış kavramını yeniden gözden geçirmek ve sadece kara kütlelerinden oluşan bir veri tabanı oluşturmak değil, aynı zamanda satış için ön hazırlığı olan bir arazi veri tabanı oluşturmak gerekiyor. Skladman USG Danışmanlık Başkanı Yaroslav Darusenkov, geriye kalan tek şey bir seçim yapmak: çok sayıda benzer teklifin veya kendi adına konuşan bir geliştirme projesinin parçası olmak, ”diyor.

İdeal olarak, arazi geliştirmenin nihai sonucu, fiziksel ve yasal açıdan inşaata tamamen hazır bir sitedir. Aslında, bir sitenin arazi geliştirmesi, likiditesini artıran ve yatırım özelliklerini iyileştiren herhangi bir şey olabilir.

Moskova pazarının özelliklerini dikkate alarak, arazi geliştirme, projenin başlama tarihini yaklaştırmanıza izin veren herhangi bir "iyileştirme" veya hazırlık olacaktır. Bu, örneğin, bir kategoriden diğerine arazi transferi olabilir.

Bölgeyi yukarıdaki yönlerin her biri için hazırladıktan sonra, siteyi gelişmiş geliştirme konseptine göre satılık parçalara ayırmak mümkündür.

İşin danışmanlık kısmı, aşağıdaki faktörleri dikkate alarak konut ve / veya ticari gayrimenkul geliştirme açısından en uygun konseptin geliştirilmesini içerir:

• sitenin kullanımına ilişkin yasal kısıtlamalar;
• sahanın kaynak potansiyeli (alan, konfigürasyon, topografya ve yüzey); olası inşaat alanı; emlak piyasasındaki durum - en umut verici gelişme alanlarının seçimi (sitenin en iyi kullanımının analizi);
• Geliştirilen konsepte göre projenin olumlu mali ve ekonomik getirisi.

Aslında, danışmanlık çalışması, site için potansiyel ilgili tarafların (hem geliştiriciler hem de son kullanıcılar) belirlenmesini mümkün kılar. Aynı zamanda geliştirilen konsept, potansiyel bir yatırımcının kar marjını analiz etmeyi mümkün kılar.

Arazi geliştirmenin bir diğer önemli özelliği de bir yatırım projesinin risklerini azaltmaktır.

Ön aşamada, projenin uygulanmasına ilişkin sonraki çalışmalarda tüm riskleri tam olarak dikkate almanın mümkün olmayacağını anlamak önemlidir. Aynı zamanda, arazi geliştirmenin görevi büyük resmi sunmak ve analiz etmektir.

Aslında, bir sitenin arazi geliştirmesi, likiditesini artıran ve yatırım özelliklerini iyileştiren herhangi bir şey olabilir.

Nikolay Paliçev, CEO, Up Group USG'nin ortağı: “Arazi geliştirme, sitenin değerini olduğu kadar kapitalizasyonunu da artıran bir faktördür. Ayrıca, bir geliştirme projesinin müteakip potansiyel uygulama risklerini de azaltır.”

Bu sonuçları elde etmek için siteyi üç farklı yönden "çalışmak" gerekir:

• en etkili kullanımını analiz edin ve bir geliştirme konsepti geliştirin (proje TEP'leri, fiyatlandırma, uygulama stratejisi, vb.);
• gerekirse arsa için belgeler hazırlayın - kategorisini ve VRI'sini değiştirmek için;
• konuyu mühendislik altyapısıyla (kural olarak, teknik özelliklerin elde edilmesi) çözmek ve ayrıca sahaya erişim yolları sağlamak.

Bu görevleri yerine getirmek için mal sahibine danışmanlık, yasal hizmetler, pazarlama, tasarım, mühendislik eğitimi gibi alanlarda uzmanlardan oluşan bir ekip kurması önerilir.

Dahil edilmesi gereken uzmanların gösterge niteliğindeki listesi şu şekildedir: mühendisler, sörveyörler, ekonomistler, analistler, pazarlamacılar, jeologlar, çevreciler, kadastro mühendisleri, avukatlar, geliştiriciler, tasarımcılar, inşaatçılar, finansörler, alacaklılar, değerleme uzmanları vb.

Kriz bağlamında, efektif talebin azalması ve arazi piyasasında spekülatif işlemlerin olmaması, inşaat için bir arsa satarken arazi geliştirme zorunlu bir bileşen haline gelir. Piyasadaki mevcut durum göz önüne alındığında, genellikle siteyi satmak için tek fırsat haline gelir.

Emlak piyasasındaki yeni trendler arasında, Moskova Bölgesi yönetiminde geliştirme projelerinin onaylanması kapsamında yeni gereksinimler öne çıkarılabilir. Artık çoğu zaman geliştirici, projesinin konum için yararlılığını (altyapı iyileştirme, iş yaratma, gelecekteki vergi indirimleri) haklı çıkarmak zorundadır.

Arsa tekliflerinin analizinin gösterdiği gibi, çoğu durumda, satışa sunulan arsalarda mühendislik altyapısının inşası yapılmamıştır. Çoğu zaman, gelecekte ağların inşası ve bunlarla bağlantı sağlanması ile ilgili olarak sitenin alıcısına yalnızca sahibinin yükümlülükleri vardır.

Makale Skladman USG uzmanları tarafından hazırlanmıştır.