Miras yoluyla edinilen bir dairenin satışı. Miras yoluyla alınan bir daireyi satın alırken nelere dikkat edilmelidir? Polise ve savcılığa şikayet

Gayrimenkul alım satımı ile ilgili işlemler günümüzde nadir değildir; ancak miras yoluyla alınan bir dairenin satın alınması hala daha az yaygındır. Bundan korkmanıza gerek yok ama gayrimenkulün tapu kaydı işlemine biraz daha yakından bakmaktan zarar gelmez!

Miras yoluyla bir daire satın almak: ortaya çıkabilecek sorunlar

Miras yoluyla alınan bir daireyi satın alırken asıl sorun, gayrimenkulün yanı sıra, mirasın “dağıtılması” sırasında hakları ihlal edilen kişilerin mülkiyet haklarını da “kazanabilmeniz”dir.

Genel bir kural olarak, miras kanunla ve vasiyetle gerçekleşir. Vasiyet eden herhangi bir vasiyet bırakmadıysa, o zaman birkaç mirasçı “icraya girer”. Miras almayı talep edebilecek ilk kişiler, ölen kişinin en yakın akrabalarıdır - çocuklar, ebeveynler, eşler.

Uygulamada, aşağıdaki durumlar ortaya çıkabilir:

• Merhum, eşiyle birlikte yaşamadı, ancak ilk etabın mirasçı sayısına dahil olmamasına rağmen boşanmayı resmi olarak resmileştirmedi ve kendisi hakkında bilgisi olmadığı için notere gelmedi. kocanın ölümü
• Vasiyetçinin bütün çocukları ölmüştür, başka yakın akrabası yoktur; buna göre miras ikinci aşamadaki mirasçılar arasında paylaştırılır. Ama ölen çocukların torunları var, torunları öğrenilmiş mirastan. Temsil hakkı ile alma hakları vardır.
• En ilginç durum, mirasçıların o kadar uzun zaman önce hazırlanmış bir vasiyete göre duyurulduğu zaman olabilir ki, merhum artık bunu hatırlamıyor; ama buna rağmen yasaldır. Buna göre, tersi durum da mümkündür - bir irade olduğunda, ancak hoşnutsuz mirasçılar yasa gereği buna itiraz etmeye başlar.

Aslında, bu tür birkaç durum var. çok sayıda. Bu nedenle, yine de miras yoluyla alınan bir daireyi satın almaya karar verirseniz, sürprizlere hazırlıklı olun.

Bunun nedeni, noterlerin mirasçı çemberini kontrol etmek zorunda olmaması, yani mirasa girme hakkını beyan edenlere "güvenmeleri" nedeniyledir.

Ayrıca kanun koyucu, bir vatandaşın ölümü anından mirasın açılmasına kadar geçen 6 aylık sürenin "ortaya çıkmak" isteyen herkes için oldukça yeterli olduğunu ima etmektedir.

Ve yurtdışında yaşayanlardan veya cezasını çekenlerden bahsediyorsak? Objektif nedenlerle bu kadar kısa sürede fiziki olarak varamayacaklar.

Ayrıca, yasanın miras konularında zımnen bir vasiyetin arkasında “öncelik” belirlemesine rağmen, mirastan pay almaya hak kazanan vatandaş kategorileri vardır. Bunlar şunları içerir: reşit olmayan çocuklar, merhumun engelli ebeveynleri vb. Bu nedenle vasiyetname doğru düzenlense bile bu tür "akrabalar" bulunsa bile mahkeme, halihazırda satılmış bir dairede de olsa onlara bir pay ayırmakla yükümlüdür.

Ayrıca, satıcının kanuna göre değersiz bir mirasçı olarak kabul edildiği durumlar olabilir. Ve işlemin neredeyse "bitmiş" olmasına rağmen daire "meşru" sahibine iade edilir.

Şu ortaya çıktı: hoşnutsuz bir vatandaş mahkemeye başvuruda bulunur, mahkeme iddiasını yerine getirir ve yeni mal sahibinin mülkü boşaltması gerekir. Elbette satıcıdan para talep edebilir, ancak kural olarak zaten harcanmıştır. Bölümün çalışması için hala umut var icra memurları ve eski satıcının paraya "çevrilebilecek" herhangi bir mülkü veya mevduatı olduğu.

Ama hepsi bu değil! Yasaya göre, mülkün mülkiyeti 3 yıldan az ise satış üzerinden vergi ödenir; 1 milyon rubleye kadar olan tutarlar vergilendirilmez. Buna göre satıcı ağlayarak sizden sözleşmede tam olarak bu tutarı belirtmenizi ister. Onun liderliğini takip et ve ne isterse yaz. senin için fark ne Ama bir fark var. Dava açılması ve dairenizin "iptal edilmesi" durumunda, yalnızca sözleşmede belirtilen tutarı geri talep edebilirsiniz.

Ve son olarak, üçüncü olası "olumsuz" senaryo. Vasiyette, vasiyetçi bir vasiyet reddi yayınladı: evet, dairenin mülkiyetini oğluna devrediyor, ancak onu kullanma hakkını annesine hayatının sonuna kadar vermesi gerekiyor. Böylece durum ortaya çıkıyor: bir daire satın alıyorsunuz ... ve ayrıca hediye olarak bir anne var!

Satın alırken sorunlardan nasıl kaçınılır?

Satış sözleşmesini imzalamadan önce dairenin tüm "geçmişini" incelemek gerekir.

Bu birkaç şekilde yapılabilir:

• USRN'den bir alıntı alın. Bu kayıt, 1998'den beri tüm gayrimenkul işlemleri hakkında bilgi içerir. Ek olarak, böyle bir alıntıdan daireye uygulanan tüm yükümlülükler hakkında bilgi alabilirsiniz.
• Sahibinden kayıtlı kişilerin sertifikasını isteyin.
• Komşularla konuş.

Ardından, mirasın ve tüm başvuranların "kaderi" ile ilgileniyoruz. Ölen kişinin bir oğlu varsa ve tüm mülk ona gittiyse, bu durumda dava açılması pek olası değildir, ancak tüm mülk, örneğin merhumun birlikte yaşadığı nikahsız eşine miras bırakılırsa son yıllar, o zaman düşünmeye değer!

Daire satıcısının iddia ettiği gibi, vasiyete dayalı mirastan feragatlerin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediğinden emin olmak da gereklidir. Bu bilgi ancak noterden alınabilir.

Birkaç mirasçı varsa, o zaman satış sözleşmesinde her biri kendisi için imzalar. Uygulamada, mirasçıların çıkarlarını temsil etme hakkına sahip bir kişi için vekaletname düzenlemeleri mümkündür. O zaman vekaletnamenin içeriğini kontrol etmeli ve ödeme yapmalısınız. Özel dikkat temsilciye hangi "eylemlere" izin verildiği konusunda: örneğin, bir sözleşme imzalayıp imzalayamayacağı ve ondan para alıp alamayacağı.

Satıcının kimliğini kontrol etmeyi unutmayın: gerçekten iddia ettiği kişi mi? Bunu yapmak için pasaport ofisine başvurabilirsiniz.

Ama asıl mesele bu değil. Üzerine inşa edilecek en önemli şey, daire sahibinin ölümünün belgelenmesidir. Kaybolmuş veya uzun bir iş gezisinde olması mümkündür. Bu nedenle, satıcıdan orijinal ölüm belgesini veya mahkeme kararını (ölü ilan edildiyse) isteyin.

Dolandırıcılar: Nelerden korkulmalı?

Dolandırıcıların hazır olduğu en basit şey, vasiyette sahtecilik yapmaktır. Bu gerçeği tasdik etmek için bir notere başvurabilirsiniz.

Çoğu zaman, dürüst olmayan vatandaşlar, ölen kişinin mülkü ölümden önce kendilerine "aktarmayı" başardığı bir hediye, takas vb. Ancak çoğu durumda bu belgeler sahtedir.

Aşağıdaki diyagramı göz önünde bulundurun: yaşlı bir kişi aniden ortaya çıkan uzak bir akraba (kiracı, komşu vb.) Tarafından "bakılmaya" başlar. Hileli olarak, dolandırıcı daireyi elden çıkarma hakkı için genel bir vekaletname imzalar. Sahibinin ölümünden sonra, akrabaların geri kalanı mirasa girene kadar, dolandırıcı daireyi üçüncü şahıslara satarak "kurtulur" ve kendisi ortadan kaybolur. Daha sonra, dolandırıcı zaten bir iz yakaladığı için tüm davalar yeni mal sahibi ile yürütülecektir!

Ve son olarak, en "kara" plan, bir vatandaşın üçüncü bir taraf lehine bir vasiyet yazmaya zorlanması ve sonra ondan kurtulmasıdır.

Miras yoluyla daire: satın almak ya da almamak?

Çoğu zaman, birkaç varisin mirası bir vatandaş lehine reddettiği durumlar vardır. Bu durumda, reddetmenin nedenini öğrenebilirsiniz: her şey ilk bakışta göründüğü kadar iyi mi?

Satıcı size ağlayarak sorsa bile, hiçbir durumda bir dairenin fiyatını küçümsemeyin. Her zaman "en kötü" seçeneği göz önünde bulundurun: mirasçıların "ortaya çıkması" ve dairenin sizden alınması mümkündür. O zaman ne geri ödeme alacaksınız?

Haklarınızı bilmiyor musunuz?

Kayıp riskini başka bir şekilde azaltabilirsiniz: sözde ile işlemi sigortalamak " tapu sigortası". Yani, gayrimenkul hakkını kaybederseniz, Sigorta şirketi tüm masrafları size geri ödemesi gerekecektir.

Bu arada, fiyat hakkında! Bir apartman dairesinin bölgedeki benzer gayrimenkullerin ortalama maliyetinden %20 daha ucuza mal olması endişe verici olmaz mıydı? Ve dikkatli olmalısın! Vicdansız satıcılar, başka bir şehre gitme ihtiyacı, operasyon için acil ödeme vb.

Temsil yetkisi! Bu taraftan hangi riskler bekleniyor?

İlk önce, sizi çeşitli nedenlerle (hastalık, iş gezisi vb.) mal sahibiyle tanıştırmak istemiyorsa vekaleten alım satım işlemini kabul etmeyin.

ikincisi, vekaletname iptal edilir tek taraflı olarak; ve sözleşmenin imzalandığı tarihte geçerliyse, para transferinden sonra mal sahibi sözleşmeyi iptal edebilir. Ve sonra mahkemeye gidin ve işlemin geçersiz olarak tanınmasını talep edin.

İşlemin ana koşullarından biri, satıcının ehliyeti olarak kabul edilebilir. Satıcının bir satış ve satın alma işlemi düzenlemesi ve ardından mahkemeye giderek işleme itiraz etmesi de oldukça olasıdır.

Burada daha detaylı duralım. Bunun üzerine mahkeme ehliyetsizin lehine karar verir ve daireyi ona iade eder. Dairede "yeniden kayıt" anına kadar aslında hem eski hem de yeni sahipler yaşayabilir. Ancak alıcılar kendilerini telif hakkı sahibi oldukları halde dairenin kaderini kontrol edemedikleri bir durumda bulurlar. Ne yapalım?

Para çoktan harcandı, satıcının herhangi bir mülkü yok, onu daireden çıkaramazsınız ve ona el koyamazsınız ... Bu nedenle, bu durumda, bu durumda, ödenen paranın tamamını olmasa da kaybetme riski vardır. sözleşme, sonra çoğu.

Bir vatandaşın yasal kapasitesi nasıl kontrol edilir? Bir dispanserle (psiko-nörolojik profil) iletişime geçin veya en azından bir ehliyet görmeyi isteyin.

Biri kaybeder ve biri bulur ... miras yoluyla alınan bir dairenin satışı için yapılan bir işlemin sonucundan nasıl kazananlar arasında olunur?

Bir mülkün "birden çok" satışı maalesef günümüzde alışılmadık bir durum değil. Her şeyden önce vatandaşların yasal cehaleti ve para biriktirme arzusu vicdansız satıcıların eline geçiyor.

Birçok "siyah" emlakçı şu şekilde tartışıyor: Daire birkaç kez yeniden satılırsa, o zaman son alıcı "iyi niyetli" olacak ve kimse daireyi ondan almayacak.

Aslında durum böyle değil: eğer mülk başlangıçta sahibinden yasadışı bir şekilde alınmışsa, o zaman, gelecekteki sahiplerinin sayısına rağmen, mal sahibi onu kendisine iade edebilir. Burası, USRR'den bir alıntının işe yarayacağı yerdir.

Dairedeki herhangi bir yeniden geliştirmenin yasallaştırılması gerektiğini hepimiz hatırlıyoruz. Öyleyse neden her şeyin yolunda olduğundan emin olmak için BTI'dan gelen belgeleri incelemiyoruz?

Ancak bu tür belgeler yalnızca mal sahibi veya ona kayıtlı kişiler tarafından alınabilir. Tapu belgeleriniz varsa bu sorun çözülebilir: satıcıyla birlikte BTI'ye gelirsiniz ve durumu yerinde anlatırsınız. Sertifika için devlet ücretini ödedikten sonra size verilecektir.

Sözleşmeyi dikkatlice okuyoruz: tüm bu daireler tapu belgelerine uygun olarak yansıtılmalıdır; her şeyi tekrar kontrol edin (Bkz. Bir dairenin satışı için bir sözleşme nasıl hazırlanır ve düzenlenir?).

Ayrı bir konu, bir daire için yapılan ödemelerdir.

Üç seçenek vardır:

1. sözleşmeyi imzaladıktan sonra ana kadar nakit ödeme devlet kaydı;
2. devlet kayıt prosedürünün uygulanmasından sonra nakit ödeme;
3. aracılığıyla yerleşim kiralık kasa.

Uzun vadeli uygulama, ikinci seçeneğin en güvenli olduğunu ve "bilgili" vatandaşlar arasında talep edildiğini göstermektedir.

Para transferinden sonra satıcıdan dekont almayı unutmayınız. Transfer edilen tutarı, transferin amacını, satıcının tam adını ve pasaport verilerini gösteren basit bir yazılı formda düzenlenir.

Bir şey daha: Dairede, birincisi, özel bir makamın izni olmadan tahliye edilemeyen (örneğin, küçük çocuklar) ve ikinci olarak, ömür boyu ikamet hakkına sahip kişiler olup olmadığını görmek için ev defterini kontrol edin. (örneğin, kocanın kız kardeşi lehine vasiyet reddi vb.).

Ancak ev kitabından bir alıntı uzatılmalıdır, çünkü normal bir alıntıda, örneğin askerlik hizmeti süresince veya çok uzak olmayan yerlerde bir cezayı çekmek için "geçici olarak" taburcu edilen vatandaşlar hakkında bilgi görmeyeceksiniz.

Varis evli mi? Evet ise, ondan alım satım işleminin tamamlanması için karının / kocanın noter tasdikli muvafakatini isteriz. Eşler boşanmış ancak daire evlilik sırasında satın alınmışsa yine de yukarıdaki muvafakatname gerekir.

Miras yoluyla alınan veya alınmayan bir daireyi almak sizin hakkınızdır. Ancak, evrak işlerindeki tüm zorluklara ve bir anlaşmayı sonuçlandırırken "tuzaklara" rağmen, mirasçıların "büyük ikramiyeyi" hızlı bir şekilde almak istemeleri nedeniyle, genellikle çok paraya mal olmayacak oldukça iyi bir emlak seçeneği bulabilirsiniz. ”ve kendi aralarında bölün.

Ve son olarak, kendinizi tüm olumsuz yönlerden tamamen korumak istiyorsanız, unutmayın: sınırlama süresi miras davalarında - 3 yıl; bu nedenle, bu süreden sonra mülk üzerinde hak talebinde bulunulamaz. Elbette, kuralın istisnaları vardır, ancak bunlar önemsizdir.

Alım-satım ve bağışın yanı sıra taşınmaz mülkiyeti elde etmenin en yaygın sebeplerinden biri de mirastır. Miras yoluyla bir daire, ev, yazlık, arsa ve diğer gayrimenkulleri alabilirsiniz.

Miras yoluyla, bir vatandaş mülkiyet hakkını elde eder Emlak kullanma ve elden çıkarma hakkını içerir. Başka bir deyişle, onunla herhangi bir işlem yapabilir - satabilir, takas edebilir, bağışlayabilir, miras bırakabilir.

Bu yazıda, miras yoluyla alınan bir daire için satış sözleşmesi hazırlama prosedürü, şartlar ve prosedürler, gerekli belgelerin bir listesi ve en acil konu - vergi ve devlet miktarı gibi konuları ele alacağız. görev.

Miras kalan daire satılabilir mi?

Kanun, miras kalan taşınmazlarla alım satım işlemlerinin yapılmasına herhangi bir kısıtlama getirmemekle birlikte, hem satıcının hem de alıcının bilmesi gereken bazı özellikler vardır.

Miras kalan gayrimenkul, gerekli tüm miras işlemleri tamamlandıktan ve gerekli belgeler tamamlandıktan sonra satılabilir:

• Miras hakkını talep edin, açılış tarihinden itibaren 6 ay içinde girin ve bir Miras Belgesi alın;
• Gayrimenkulün mülkiyetini kaydedin ve USRN'den bir alıntı alın;
• Bir satış sözleşmesi yapın;
• Vergi öde.

Miras kalan bir mülkü ne zaman satabilirim?

Miras yoluyla alınan bir daireyi, asıl sahibinin ölümünden altı ay sonra satabilirsiniz. Yani, miras haklarına girdikten ve hakkı teyit eden bir belge aldıktan sonra. O ana kadar tamamlanan işlem geçersiz olacaktır.

Kanun, işlemler için herhangi bir süre sınırlaması öngörmemektedir. Ancak şunu unutmamalısınız:

• ilk 3 yıl boyunca (ilk 5 yıl - miras 01/01/2016'dan sonra gerçekleşmişse) miras kalan konut gayrimenkulünü satarken, gelir vergisi ödemeniz gerekecektir;
• 3 yıl (5 yıl) sonra - mirasa girdikten sonra - konut amaçlı gayrimenkul satarken vergi ödemenize gerek kalmayacak.

mirasın tescili

Mal sahibinin öldüğü gün miras açılır. Mirasçıların ne yapması gerekiyor?

• Mirasa girmek için notere yazılı bir niyet beyanı gönderin;
• Pasaport, daire sahibinin ölüm belgesi, vasiyetname veya aile bağını teyit eden belge, daire için kayıt ve tapu belgeleri gibi belgeleri notere ibraz edin. Makalede belgeler hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Mirasın kanunen mi vasiyetten mi olduğu önemli değil. Sadece altı ay sonra, mirasçılar bir Miras Belgesi alacaklar ve mülkiyet hakkını resmileştirebilecek ve miras mülkünü kendi takdirine göre elden çıkarabilecekler.

Kalıtsal gayrimenkul sahipleri birden fazla mirasçı ise, her birine, her birinin hissesini gösteren bir Sertifika verilir.

Miras Sertifikasını aldıktan sonra, mülkün mülkiyetinin vasiyetçiden mirasçıya devrini kaydetmek için Rosreestr ile iletişime geçmelisiniz. Bundan sonra, herhangi bir işlem yapmak mümkündür - satış, bağış, daire değişimi.

Birkaç mirasçı varsa, edinilen dairenin kullanımı ve elden çıkarılması konusunda bir anlaşmaya varmaları gerekecektir - sadece anlaşma ile bir satış ve satın alma işlemi gerçekleştirebilirler.

Satılık daire

Bir vasiyetten veya yasal mirastan sonra, müteakip mülkiyet tescilinden sonra, satış ve satın alma prosedürü kalıtsal daire diğer herhangi bir konut mülkünün alım satımından hiçbir farkı olmayacaktır.

Belgeler

Bir daire satmak için bir belge paketi hazırlamanız gerekecek:

1. işlemin taraflarının pasaportları;
2. başlık belgesi (miras hakkı belgesi);
3. dairenin sahipliğini onaylayan bir belge (2016'dan beri bu, Mülkiyet Sertifikasının yerini alan USRN'den bir alıntıdır);
4. daire için teknik pasaport.
5. USRN'den dairenin ipotekli olmadığını doğrulayan bir alıntı (rehin, tutuklama);
6. belediye kuruluşlarının borç olmadığına dair sertifikaları;
7. gayrimenkulün tescil edildiği yerde UVM'den sertifika.

Satıcının evlilik öncesi anlaşma yapılmış bir karı veya koca varsa ve miras mülkü kişisel mülk değil, müşterek ise, mülkün satışı için eşin yazılı ve noter tasdikli izni gerekecektir.

Daire kayıtlıysa Küçük çocuk, ayrıca vesayet ve vesayet makamından izin almanız gerekecektir.

Bazı özellikle zor durumlarda, alıcının diğer kişilerin miras dairesine hak talebinde bulunabileceğinden şüphesi varsa, potansiyel başvuranın yazılı reddi de alınabilir ve belge paketine eklenebilir.

Satış Sözleşmesi

Alıcı ile satıcı arasında, zorunlu şartları ... olan yazılı bir satış sözleşmesi yapılır.

• işlemin tarafları hakkında temel bilgiler (tam ad, doğum tarihi ve yeri, kayıt yeri, pasaport verileri);
• işlem konusunun değeri;
• işlemin konusu hakkında bilgi (adres, kadastro belgelerine karşılık gelen teknik bilgiler);
• tarafların işlemdeki hak ve yükümlülükleri;
• mülkiyetin devri ve şekli ve Para;
• tarafların sözleşme şartlarına uymama sorumluluğu;
• işlem tarihi;
• tarafların imzaları.

Bir işlemin sonuçlandırılması sürecinde, yazılı sözleşmenin tüm şartları tartışılmalı, ortaya çıkan tüm anlaşmazlıklar çözülmeli ve koşulsuz bir anlaşmaya varılmalıdır. Tüm belgeler noter tarafından kontrol edildikten ve taraflarca anlaşmaya varıldıktan sonra sözleşme imzalanır ve mühür ve noter imzası ile mühürlenir. Yapılan alım satım işlemi devlet tesciline tabidir.

Not! Bir dairenin satış sözleşmesinin en önemli şartlarından biri, değerinin koşuludur. Çoğu zaman, satıcı dairenin boyutunu küçültmek için kasten daha düşük bir fiyat belirtir. gelir vergisi, 1 milyon rubleye kadar - hiç ödememek amacıyla. Bu gibi durumlarda dairenin "resmi" değil gerçek fiyatı, satıcı ve alıcı arasında sözlü olarak müzakere edilir. Böyle bir kararın tehlikesi nedir? Anlaşmazlık durumunda alıcı, satıcıya çok daha büyük miktarda para transfer ettiğini kanıtlayamayacak. İhtilaf mahkeme tarafından değerlendirilmiş olsa bile, alıcı dile getirilen ve ispatlanamayan fiili miktar için değil, yalnızca sözleşmede belirtilen miktar için talepte bulunabilecektir.

Bu nedenle, avukatlara, yapılan ön ödeme veya depozito da dahil olmak üzere konut amaçlı gayrimenkulün tam piyasa değerini satış sözleşmesinde belirtmeleri tavsiye edilir.

Rosreestr'de sözleşmenin tescili

Satış sözleşmesi akdedilip noter tasdik edildikten sonra, mülkiyet devrinin tescili için Rosreestr yetkilisine başvurmak gerekir. Konut gayrimenkulü satıcıdan alıcıya.

Rosreestr kuruluşuna devlet kaydı için şahsen veya vekaleten bir temsilci aracılığıyla başvuruda bulunabilir, postayla gönderebilir veya Çok İşlevli Merkez hizmetini kullanabilirsiniz (marka - "Belgelerim").

Başvuruya aşağıdaki belgeler eklenmelidir:

• alıcı ve satıcının pasaport kopyaları;
• satış sözleşmesi, dairenin kabulü ve devri;
• kadastro bilgileri ile USRN'den alıntı;
• kayıt için devlet vergisinin alıcı tarafından ödeme makbuzu.

Devlet kaydı sırasında gerçekleştirilir 10 iş günü başvuru ve belgelerin alındığı tarihten itibaren.

Bir dairenin satışından alınan vergi

Yukarıda belirtildiği gibi, miras kalan bir dairenin satışı ile mülkiyeti başka bir şekilde elde edilen bir dairenin satışı (özelleştirme yoluyla, takas sözleşmesi kapsamında, hediye, satış ve satın alma) önemli farklılıklar göstermez. Böyle bir işlemden elde edilen gelir vergisi, Genel kurallar Bununla birlikte, bireylerin vergilendirilmesinde, bir takım özelliklerin dikkate alınması gerekmektedir:

1. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. maddesinin 1. bölümüne göre, mirasçıya ait olan bir daireyi üç yıldan fazla satarken (01/01/2016 tarihinden sonra - daha fazla) Beş yıl), gelir vergisi yoktur. Üç yıllık (beş yıl) bir süre, miras hakkı Sertifikasının veya Rosreestr'deki USRN'den bir ekstrenin alındığı tarihten değil, vasiyetçinin ölüm tarihinden itibaren geçmiş olmalıdır.

Not! 1 Ocak 2016'dan bu yana, vergilendirme kurallarında bazı değişiklikler olmuştur - bir bireyin geliri üzerindeki gelir vergisi, daha önce olduğu gibi,% 13'tür, ancak satıcının sahip olduğu konut gayrimenkulünün satışından 5'in altında alınır. yıl.

1. Varis genellikle atadan kalma mülkü bir an önce satma arzusuna sahiptir. Bunun birçok nedeni olabilir, örneğin başka bir bölgede yaşamak, vasiyet edenin borçlarını mülkün satışından elde edilen gelirden ödeme ihtiyacı. Konut ilk üç yıl içinde satılırsa (ilk beş yıl - miras 01/01/2016 tarihinden sonra açılmışsa) - işlem vergiye tabidir.
2. İşlem tutarı bir milyon ruble'den az ise (örneğin, bir dairenin bir hissesi satılıyorsa), vergi ödenmez. İşlem tutarı bir milyon rubleyi aşarsa, gelir vergisi Rusya Federasyonu vatandaşları için% 13 ve yabancılar için% 30'dur - bir milyon rubleyi aşan tutar üzerinden (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. Maddesinin 2. paragrafına göre) .

Vergi, beyannamenin sunulmasından sonra bir sonraki yılın 30 Nisan tarihine kadar yerel vergi dairesine ödenir.

Vergi nasıl ödenmez?

Yani, eğer vergi ödeyemezsiniz ...

• Dairenin asıl sahibinin - 01/01/2016 tarihinden önce ölmüşse - 01/01/2016 tarihinden sonra ölmüşse beş yıldan fazla - ölümünün üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir.
• Kalıtsal konut maliyeti 1 milyon ruble'den az.

Not! Bazı vicdansız satıcılar, vergi ödememek için kasıtlı olarak mülkün değerini hafife alıyor, hatta bazen bir milyonun altına bile düşüyor. Bu durumda öncelikle alıcılar risk altındadır. Birincisi, yukarıda belirtildiği gibi, bir ihtilaf ve satış sözleşmesinin zorla feshi durumunda, fiilen ödenen tutarı kanıtlayamayacaklardır. toplam para ve yalnızca sözleşmede belirtilenleri alın. İkincisi, yasaya göre yeni konut sahiplerine bağlı olan vergi indirimlerinden mahrum kalacaklar: 130.000 ruble ödemek zorunda kalacaklar.

Şunu gözden kaçırmamak gerekir vergi Dairesi vergi kaçakçılığı gibi bir suçu çok iyi bilir ve suçlu satıcıyı sebepsiz zenginleşmeden sorumlu tutabilir.

Mevzuat, belirli vatandaş kategorileri için vergi teşvikleri sağlamaktadır. Evet, vergiden muaf...

1. emekliler;
2. I veya II grubunun engellileri;
3. Çocukluk Engelli.

Satıcı yukarıdaki kategorilerden birine giriyorsa, yerel satıcıya başvurmalıdır. vergi Dairesi vergi ödemekten muafiyet başvurusu, emeklilik yaşını veya engelliliği onaylayan belgelerin kopyalarını ekleyerek. Önemli olan, zamanında bir başvuru ve hakkını onaylayan belgeler sunmaktır. Vergi molası. Bir süre sonra vergi dairesinden olumlu yanıt gelir.

Miras kalan bir daireyi alıp satmanın zorlukları

Mirasçı zamanında notere başvurmuş ve tüm belgeleri doğru bir şekilde yerine getirmişse, miras mülkünün daha fazla yabancılaştırılmasında herhangi bir sorun olmamalıdır. Ancak, öngörülemeyen durumlar için her zaman hazırlıklı olmalısınız.

Miras kalan bir dairenin satıcısının karşılaştığı en büyük zorluk alıcı bulmaktır. Potansiyel alıcılar, mirasa zamanında girmeyen diğer mirasçıların aniden ortaya çıkma olasılığından genellikle endişe duyarlar. Miras vasiyetle gerçekleşmiş olsa bile, her zaman vasiyete meydan okumak isteyen bir akraba olabilir. yargı emri. Mahkeme, davanın tüm koşullarını değerlendirerek yeni varisin haklı nedenlerle miras hakkına girmediği, ancak ihtilaflı mal üzerinde hak sahibi olduğuna karar verirse, tamamlanan alım satım işlemi geçersiz ilan edilebilir.

Her gün çok sayıda gayrimenkul alım satım işlemi gerçekleşmektedir. Ancak bu işlemler arasında miras daire ve ev alımı ile ilgili olanlar çok fazla değildir. Bu tür sözleşmeler, potansiyel alıcıları birkaç çok önemli avantajla çekmelerine rağmen, normalden daha fazla sayıda riskle ilişkilendirildiğinden. Neden bahsettiğimizi anlamak için nüansları anlamaya çalışalım.

İçindekiler:

Miras yoluyla alınan daireleri satın alırken riskler

Söz konusu işlemlerin ana "tuzağı", miras kalan daire ile birlikte, kendilerini yoksun gören mirasçıların alacaklarının da alınması olasılığıdır. Alım satım sözleşmesinin imzalanması sırasında, bu tür mirasçıların taşınmaz mirasın “dağıtılması” sırasında kendilerine göründüğü kadarıyla ihlal edilmiş haklarını savundukları bir dava açılabilir. Belki hiç kimse hiçbir şeyi "yeniden paylaşamayacak", ama ya yaparsa? O zaman alıcının sorunları olacak.

Böylece, mülkün mirası gerçekleşir:

• Hukuk;
• veya irade ile.

Vasiyet yoksa miras her halükarda kanuna ve düzene göre gerçekleşir. Miras bırakanların eşleri, ebeveynleri ve çocukları birinci dereceden mirasçılara aittir. Ve burada ayrıntılar-nüanslar sıklıkla bulunur:

Yukarıdaki durumlar en yaygın olanlardır, ancak tek olanlardan uzaktır. Bu, miras alınan dairelerle ilgili çok daha fazla sorun olduğu anlamına gelir. Bu nedenle, böyle bir mülk satın almayı planlarken her türlü sürprize hazırlıklı olmalısınız.

Önemli: tabii ki mirasçıların kanunen vasiyet edenin ölümünden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkması gerekiyor. Ancak, örneğin yurtdışında veya özgürlükten yoksun bırakılan yerlerde bulunanlar, bariz nedenlerle "her şeyi bırakıp" miras alamazlar. Ve yasal sürenin bitiminden sonra itiraz edilmesi halinde mahkeme bu süreyi mutlaka uzatacaktır. Bu akılda tutulmalıdır.

Ayrıca ayrıca çok önemli nokta mirasa girişle ilgili "meşru öncelikler" olarak kabul edilebilir. Ne de olsa, vasiyette ne yazılı olursa olsun, her durumda mülkte pay alma hakkına sahip vatandaş kategorileri vardır. Kendilerinden dava açılması üzerine de satılan maldan dahi kendilerine pay ayrılır.

Ve satıcı bir adli kurumda değersiz bir mirasçı olarak tanınırsa, işlem tamamen iptal edilir. Ancak alıcı parasını iade edecek mi etmeyecek mi - bu büyük soru. Çoğu durumda fonların yalnızca mahkeme aracılığıyla değil, aynı zamanda icra memurları aracılığıyla da iade edilmesi gerekeceği açıktır. Bu hızlı değildir ve o zaman bile, eski satıcının satılacak bir mülkü veya bir tür birikimi olması şartıyla. Genel olarak, her şey karmaşık ve uzundur, bu nedenle bu tür işlemlere karışmayarak kendinizi korumak daha iyidir.

Ve bu, şanssız ve aşırı saf bir alıcının karşılaşabileceği tüm "tuzaklar" değil. Satıcı zar zor miras aldığı bir daireyi satarsa, 3 yıla kadar mülkiyet için satılan mülk için olduğu gibi, vergi ödememek için sözleşmeden bir milyon ruble'den daha az bir değer belirtmesini isteyebilir. Ve birçoğu belgelerde işlemin gerçek miktarını değil, yapay olarak düşük olduğunu belirtmeyi kabul ediyor. Ve sadece bu tutarı riske atarlar ve işlem geçersiz ve iptal edilirse iade ederler.

Çok yaygın olan başka bir sorun daha var. Çoğu zaman vasiyetçilerin çocuklarına bir vasiyetnamede gayrimenkul yazmaları, ayrıca kendi ebeveynlerinin izin günlerinin sonuna kadar bu gayrimenkulde yaşamalarına izin veren bir madde koymalarıyla bağlantılıdır. Böylece alıcı hiçbir şeyden şüphelenmeden sadece bir daireyi değil, içindeki "zorunlu" kiracıları da satın alır. Böyle bir anlaşmayı kayıpsız geri çevirmek de oldukça zor olacaktır.

Miras yoluyla alınan bir daireyi satın alırken sorunlardan nasıl kaçınılır?

Daireyi beğendin mi? Fiyat dahil her şeyden memnun musunuz? Yine de, bir anlaşma yapmak ve bir sözleşme imzalamak için acele etmeyin. Başlamak için gayrimenkulün gerçek "tarihini" öğrenin.

Bunu yapmak kolaydır, sadece adım adım talimatları izleyin:

1. EGRP'den bir alıntı talep edin. Cevap, 1998'den günümüze bir daire ile yapılan işlemleri gösterecektir. "Bonus" yükümlülükler hakkında bilgi olacaktır.
2. Düzen, yaşam alanında kayıtlı tüm bilgilerle ilgili bilgileri içerir.
3. Ölümle ilgili retlere ilişkin bilgiler noter tarafından verilecektir.
4. Ve konuşkan komşulardan çocuklar, eşler, akrabalar hakkında ek bilgi alınabilir.

Pasaport ofisinde satıcının kendisi hakkında da bilgi bulabilirsiniz. Her durumda, olası mahkumiyetleri hakkında - kesin. Ve burada sormaya değer: dairenin sahibi gerçekten öldü mü? Şu anda pek çok dolandırıcı var ve yıldan yıla daha yaratıcı hale geliyorlar.

Miras yoluyla alınan dairelerin satışında dolandırıcılık

Dolandırıcı bir satıcıdan bekleyebileceğiniz en basit şey, sahte bir vasiyetnamedir. Bu nedenle, sunulan belgenin gerçekliği için notere danışmak için tembel olmayın.

Ayrıca, dolandırıcılar genellikle potansiyel alıcılara sahte bağış veya satış sözleşmeleri verirler. Rosreestr'e bir istek, bu konuların anlaşılmasına yardımcı olacaktır.

Başka bir "ilginç" var hileli plan. Konutu olan yaşlı bir kişi, uzak bir akrabadan, komşudan ve hatta “rastgele” bir tanıdıktan ilgi ve ilgi belirtileri almaya başlar. Ardından, hileli bir şekilde, "şefkatli yoldaşın" genel bir vekalete sahip olduğu ortaya çıkar. Ve yaşlı adam öldüğünde daire hemen satılır. Ve tabii ki dolandırıcılar uyarmaz vicdani alıcılarölen sahibinin mirasçıları ile sorun bekledikleri gerçeği hakkında.

Hala iyiye işaret etmeyen "siyah emlakçılar" var. Bu nedenle, yakın zamanda miras kaldığını biliyorsanız, bir daire satın almaktan kaçınmak en iyisidir.

Miras yoluyla alınan bir daire satın almaya değer mi?

Ancak, risk alıp almamak - herkes kendisi için karar verir. Üstelik miras daireleri satın almanın artıları da var. Bazen çok somut. Basit kurallara uyarak riskleri azaltabilirsiniz:

1. Sözleşmede belirtirken fiyatı düşürmeyi kabul etmeyin. Hiçbir durumda! Çünkü en olumsuz senaryo, satıcıdan yalnızca bu miktarın talep edilebileceği gerçeğine yol açacaktır.
2. Tapu sigortasını ihmal etmeyin. Daha sonra daire haklarının kaybı durumunda sigorta şirketi masraflarınızı iade edecektir.
3. Satıcı daireyi% 20 hatta% 30 daha düşük bir fiyata satıyorsa daireyi dikkatlice kontrol ettiğinizden emin olun. Market değeri. Acil bir ayrılma, gerekli bir operasyon veya diğer koşullar hakkındaki sözlere inanmayın - mülkün "temiz" olduğundan emin olun veya bir anlaşmayı hiç kabul etmeyin.

Önemli: daireyi birkaç kişi miras aldığında, her birinin satış sözleşmesini imzalaması gerekir . Bu tür eylemleri gerçekleştirme ve para alma hakkı için tek başına bir kişinin vekaletnamesi olmadığı sürece.

Vekaleten bir daire satın almak: temel kurallar

Birçoğu ilgileniyor: vekaleten gayrimenkul edinme riski ne kadar büyük? Elbette böyle bir operasyon ciddi risklerle doludur. Ve mülkün sahibi olan ve temsilciye vekalet veren kişiyi tanımak daha doğrudur. Ayrıca, vekâletname veren kişinin her zaman tek taraflı olarak vekâletnameyi iptal etme hakkına sahip olduğu da unutulmamalıdır. Ve bu, alıcı için aynı dava, işlemin iptali ve kendi fonlarının iadesi ile uzun sıkıntılarla doludur.

Vekaletname veren daire sahibinin yasal ehliyeti önemli bir rol oynar. Eğer (yeteneğinde) şüphe varsa, işlem mahkemede de iptal edilecektir. Ve burada şanssız alıcı paraya sonsuza kadar veda edebilecek. Ve daire kesinlikle beceriksiz bir vatandaşa iade edilecektir.

Satıcının kapasitesi nasıl kontrol edilir? Ondan bir ehliyet isteyin veya yerel nöropsikiyatri dispanserinde soruşturma yapın.

Miras yoluyla alınan bir daireyi satın alırken nasıl kaybetmezsiniz?

Kelimenin tam anlamıyla "bir daire içinde" satılan ve yeniden satılan daireler var. Bu gibi durumlarda, nüfusun yasal cehaleti ve kendi mali güvenliklerinin zararına bile olsa para biriktirmeye yönelik karşı konulamaz arzu, bu tür durumlarda dolandırıcıların eline geçer.

Pek çok insan, bir gayrimenkul nesnesi olan "atlıkarıncada" mahkemenin onları son alıcılar olarak "gerçek mal sahipleri" olarak kabul etmesi durumunda, dairenin onlarda kalacağından emindir. Ama hayır! Hakim işin özüne inecek. Ve kaç mal sahibi olursa olsun, konutu asıl hak sahibine iade edecektir.

Dairenin yasaya göre sahibinden satın alındığından emin olmak için, BTI'dan bir alıntı için başvurmalısınız - oradaki bilgiler güvenilirdir. Ve sözleşme okunmalıdır. Yavaş okuyun - satılan konutla ilgili tüm bilgileri görüntüler.

Gayrimenkul alım satımı konusunda uzmanlaşmış bir avukata danışabilirsiniz. Emin olmak için anlaşmaya eşlik etmesine izin verin. Bu, elbette, paraya mal olacak, ancak kaybedebileceğinize kıyasla küçük.

Bir daire satın alırken ödeme prosedürü

Satın alınan daireyi hesaplamak için 3 yasal seçenek vardır:

1. Dairenin satışı için ana sözleşmeyi imzaladıktan sonra, işlemin devlet kaydından önce nakit.
2. Mülkiyet devrinin devlet tescilinden sonra nakit.
3. Bir kasa kullanarak para transferi yaparak.

Uygulama, ikinci yöntemin en doğru, güvenilir ve güvenli olduğunu göstermektedir.. Ancak, hangi yöntem seçilirse seçilsin, buna değer.:

• apartmanda kişilerin kayıtlı olup olmadığını kontrol edin, ki bunu yazmak çok zor olacaktır (Ev Defterine göre);
• apartmanda yasal olarak ömür boyu yaşama hakkına sahip kiracı olup olmadığını öğrenin;
• yasal olarak evli olan satıcının, mülkü satmak için eşinden noter tasdikli izni olup olmadığını netleştirin.

Önemli: Yakın zamanda miras kalan daireleri alıp almamak sadece alıcının kararıdır. Ancak seçilen mülk hakkında her şeyi öğrenmek ve deneyimli bir uzmana danışmak faydalı olacaktır.

Bu tür dairelerin bir katı artısı vardır - genellikle benzerlerinden diğerlerinden daha ucuzdurlar. Böylece gerçekten karlı, büyük ölçekli bir satın alma yapabilirsiniz. Ayrıca miras davalarında zamanaşımı süresi sadece 3 yıldır. Bu mülkün ötesinde, hiç kimse herhangi bir iddiada bulunmayacaktır.

Noterlerin en çok sorduğu soru “Bana bir daire kaldı, ne zaman satabilirim?” Gerçekten de, mirasa girdikten sonra bir daireyi ne zaman satabilirsiniz?

Rusya Federasyonu yasalarına göre (CC Madde 1111), bir vatandaş, dairenin eski sahibinin (vasiyet veren) ölümü anından itibaren miras kalan konutun sahibi olur.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 1111. Miras gerekçeleri

1. Miras, irade ve kanunla gerçekleştirilir.
2. Kanunen miras, bu Kurallar tarafından belirlenen diğer durumlarda olduğu gibi, vasiyetname ile değiştirilmediği sürece gerçekleşir.

Mirasçı henüz mirası tamamlamamış ve malın mülkiyet haklarını tescil etmemiş olsa bile, her halükarda malik olur.

Yoksa devlet kimden hesap soracak? kamu hizmetleri ve mirasın tescili ve miras prosedürü sırasında bir daire için yapılan diğer ödemeler?

Ancak gerçekte mirasçı, konutun tam mülkiyet haklarına girer ve alınan mülkü ancak malik unvanının yasal olarak tescil edildiği andan itibaren elden çıkarabilir.

Ancak o zaman vatandaş, satın alınan konutların satışına katılma ve alıcı arama hakkına sahiptir. Bu belge (sahiplik belgesi) Rosreestr tarafından verilmiştir.

Genellikle, miras kalan gayrimenkulün tescili için tüm prosedür ortalama 6 aya sığar.

Öyleyse, yasaya göre, miras kalan kişinin daireyi miras yoluyla elden çıkarma ve yaşam alanının eski sahibinin ölümünden altı ay sonra satma hakkı var mı? O kadar basit değil. Medeni Kanun bir zaman aşımı süresi vardır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Madde 196).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 196. Genel ifade sınırlama süresi

1. Genel zamanaşımı süresi bu Kanunun 200 üncü maddesine göre belirlenen tarihten itibaren üç yıldır.
2. Zaman aşımı süresi, 6 Mart 2006 tarih ve 35-FZ sayılı "Terörizmle Mücadele" Federal Yasası ile belirlenen durumlar dışında, bu sürenin tesis edildiği koruma hakkının ihlal edildiği tarihten itibaren on yılı aşamaz. .

Peki, mirastan ne kadar süre sonra bir daire satabilirsiniz? Miras kalan daire üzerindeki hakların tescil tarihinden itibaren sonraki üç yıl boyunca (ve daire Ocak 2016'dan miras kaldıysa - beş yıl), miras kalan kişinin mülkiyeti tartışmalıdır.

Böyle bir süre verilir olası görünüm apartmanda daha önemli hak talepleri olan ve mirasa itiraz etme arzusu olan diğer mirasçılar.

ÖNEMLİ!Üç yıllık (veya beş yıllık) bir geri sayım, konut için başvuran yeni bir kişinin kendi hakkının ihlal edildiğini öğrendiği andan itibaren başlar (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 200. Maddesi, 1. paragrafı).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 200. Zaman aşımı süresinin başlangıcı

1. "Kanun" tarafından aksi öngörülmedikçe, zamanaşımı süresinin işlemesi, kişinin hakkının ihlal edildiğini ve bu hakkın korunması iddiasında uygun davalının kim olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği günden itibaren başlar.

Bu süre uzatılabilir veya kısaltılabilir (hepsi özel duruma bağlıdır). Bu nedenle, eğer bir daire miras kaldıysa, onu 3 yıldan önce satmak son derece zordur. Ama bu mümkün.

3 yıldan daha kısa bir süre önce miras olarak alınan bir daireyi satmanın mümkün olup olmadığı sorusu çözüldü. Nasıl yapılacağı hakkında konuşalım.

erken satış

Daire miras kaldıysa, ne zaman yasal olarak satılabilir?

3 yıldan daha az bir süre sahip olunan mirastan sonra bir dairenin satışına kanunen izin verilmektedir.

Ancak başarılı bir işlemden sonra mutlu satıcı-mirasçının gelir vergisi ödemesi gerekecektir.

DİKKAT! Rusya Federasyonu mevzuatında yapılan yeni değişikliklere göre, 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren, gayrimenkul kullanım süresi sona ermeden önce konut satışı yapılması durumunda işlem tutarının% 13'ü oranında bir vergi ödenmesi gerekecektir. 5 yıl (mirasçı yasal mülkiyet hakkını aldıktan sonra).

Ancak yeni malik, aldığı daireyi resmi olarak belirlenen süre sonunda satarsa ​​vergiden muaf olur (TC RF, madde 217, fıkra 17.1).

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 217. Vergiye tabi olmayan gelir (vergiden muaftır)

17.1) alınan gelir bireyler kim vergi mükellefi Rusya Federasyonu, ilgili vergi dönemi için:

• bu Kanunun 217.1. Maddesi ile belirlenen özellikleri dikkate alarak, gayrimenkul nesnelerinin ve söz konusu mülkteki hisselerin satışından;
• üç yıl veya daha uzun bir süre için vergi mükellefinin sahip olduğu diğer mülkün satışından.

Gerçek kişilerin satıştan elde ettikleri gelirlere bu fıkra hükümleri uygulanmaz. değerli kağıtlar, girişimcilik faaliyetlerinde doğrudan kullanılan mülklerin satışından bireylerin elde ettiği gelirlerin yanı sıra.

TAVSİYE. Bir daireyi 3 yıldan daha kısa bir süre için miras yoluyla satmadan ve vergi ödemeden önce, başka mirasçı olmadığından emin olun (veya işleme rıza göstererek ve gayrimenkul talep etmeme sözü vererek kendinizi bu tür kişilerden silahlandırın).

Ayrıca yaşam alanını kredi, ipotek ve diğer açılardan "temizlik" açısından kontrol edin. mali yükümlülükler 3 yıldan daha az bir süre önce miras kalan bir dairenin satışı, başka birçok yasal sorunu beraberinde getirmez.

Tuzaklardan kaçınmak

Mirasa girdikten sonra bir daireyi ne kadara satabileceğinizi bilerek birçok sıkıntıdan kaçınabilirsiniz.

Bu nedenle, miras kalan yaşam alanını hızlı bir şekilde satmak için, mümkün olan en kısa sürede mülkün tam mülkiyetini çıkarmak gerekir.

Hareket planı:

notere gidiyoruz. Miras kalan dairenin haklarına girdikten sonra (vasiyetçinin ölümünden bu yana), mülkün mülkiyet belgesini almak için notere gelmek gerekir.

Noter, aşağıdaki belge paketini gerektirecektir:

1. Ölüm belgesi (belgenin aslı ve fotokopisi). Bir ölüm belgesi ve bir sağlık raporu ibraz ettikten sonra kayıt ofisinden alın.
2. Miras kalan kişinin gayrimenkul haklarını teyit eden vasiyeti.
3. Yerinde notere başvurulduğu sırada hazırlanan bir başvuru. Bu belge, miras alınan konut üzerindeki resmi hakları meşrulaştırmanıza izin verir.
4. Ölen kişinin son kayıtlı ikametgahını teyit eden bir belge. Sertifika, konut departmanı veya yönetim şirketi tarafından verilir.
5. Mülkün eski sahibinin kayıt silme belgesi. Pasaport ofisinde veriyorlar. Noter her zaman bu belgeye ihtiyaç duymaz, ancak her ihtimale karşı almanız gerekir.
6. Mirasçı ile ölen kişi arasında aile bağlarının varlığını teyit eden bir belge (evlilik belgesi, doğum belgesi).
7. Ahit (varsa).

Belge toplamak ve notere gitmek için zaman yoksa kefil kullanabilirsiniz. Yetkili kişiye bu tür eylemlerde bulunma hakkı için bir vekaletname verilir (belge noter tarafından tasdik edilir).

ÖNEMLİ! ne kadar çabuk toplanırlarsa Gerekli belgeler, mirasın tescili prosedürü o kadar kolay olacaktır.

Altı ay geçmişse ve kişi miras kalan haklarını beyan edecek zamanı bulamamışsa bu süre mahkeme kararıyla uzatılır. Miras kalan kişi, gayrimenkul ile birlikte ölen kişinin borçlarını (krediler, ipotekler, diğer krediler) miras aldığını da hatırlamalıdır.

DİKKAT! Olmadan tam geri ödeme tüm borçlardan, miras kalan mülkü satmak imkansız olacak! Ve burada dairenin 3 yıldan az veya daha uzun süre miras alınmış olması önemli değil.

Rosreestr'e gidiyoruz. Bu devlet dairesinde mirasçı, mülkiyet hakkını teyit eden bir belge almalıdır.

Açgözlü kağıda gitmeden önce, kendinizi aşağıdaki belgelerle donatın:

1. Miras kalan yaşam alanının kadastro kütüğünde yardım ve beyanı (bu daha önce yapılmadıysa).
2. Miras kalan kişinin pasaportu.
3. Varisin mülkiyet haklarının tescili için başvuru (toplanan tüm belgelerin ibraz edilmesinden hemen sonra Rosreest'te doldurulur).
4. Zorunlu ücretin ödeme makbuzu (tutarı 2000 ruble).
5. Miras kalan mülkün sahibi olma hakkını onaylayan bir sertifika (belge noter tarafından verilir).

Konut satışında gelir vergisi

Bir mirasçı, 3 yıldan daha az bir süredir miras kalan bir daireyi satmaya karar verdiğinde, gelir vergisi ödemeye hazırlanmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 558. Maddesi). Bu tutar, bireylere ilişkin genel kabul görmüş vergilendirme ilkelerine göre tahsil edilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 558. Konut satışının özellikleri

1. “Kanuna” uygun olarak, satın alındıktan sonra bu konut binasını kullanma hakkını elinde bulunduran kişilerin yaşadığı bir konut binasının, dairenin, konut binasının veya dairenin bir kısmının satışına ilişkin sözleşmenin temel koşulu alıcı tarafından, satışı yapılan meskeni kullanma haklarını gösteren bu kişilerin listesidir.
2. Bir konut binasının, dairenin, konut binasının veya dairenin bir kısmının satışına ilişkin sözleşme, devlet kaydına tabidir ve bu tür bir kayıt anından itibaren yapılmış sayılır.
3. Yetkili makamlar tarafından belirlenen, konutu ekonomi sınıfı olarak sınıflandırma koşullarını karşılayan konut binalarının alım satımının özellikleri federal organ kanunla belirlenen yürütme yetkisi.

İşlemden sonra vergiyi mirasçıya ödemek için mümkün olan en kısa sürede vergi dairesine gelmeniz ve kişisel gelir vergisinin 3. formunda bir beyanname (24 Aralık tarihli Rusya Federasyonu Federal Vergi Servisi emri) ibraz etmeniz gerekir. , 2014 No. ММВ 7-11 / 671).

Mülkiyette 3 yıldan daha az bir süre miras yoluyla bir daire satarken verginin hesaplanması, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. Maddesine (paragraf 2) uygun olarak yapılır:

1. Vergi, 1 milyon rubleyi aşan satış işlemi tutarından hesaplanır. Aslında, devlet varise bir milyon rublelik tercihli bir kesinti sağlar.
2. Mülkte 3 yıldan az miras yoluyla bir dairenin satışında vergi Rus vatandaşları%13 ve diğer eyaletlerin vatandaşları için %30'dur.

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 220. Emlak vergisi indirimleri

2) İtfa değeri tutarında emlak vergisi indirimi arsa ve (veya) söz konusu mülkün devlet veya belediye ihtiyaçları için geri çekilmesi durumunda, vergi mükellefi tarafından nakdi veya ayni olarak alınan, üzerinde bulunan diğer taşınmaz mallar.

Vergi tutarı nasıl hesaplanır?Örneğin, 3 yıldan az bir süre miras kalan bir daire 3.500.000 rubleye satıldı. 2.500.000 ruble miktarı vergiye tabidir. Bu miktardan% 13 hesaplıyoruz ve 325.000 ruble alıyoruz. İşlemden sonra ödenmesi gereken bu tutardır.

ÖNEMLİ! 1.000.000 ruble vergi indirimi hakkı. bir vatandaşa sadece bir kez verilir.

Kim ödeyemez?

Artık mirastan ne kadar sonra bir daire satıp vergi ödeyebileceğinizi biliyorsunuz.

Ve ayrıca vergi ödemesi ile bir daireyi miras yoluyla ne kadar satabilirsiniz.

Ancak kuralın bazı istisnaları vardır.

Miras kalan konutun satış bedeli üzerinden gelir vergisi iki şartla alınmaz:

1. Mülk 3 yıldan uzun süredir sahipse (2016'dan beri 5 yıldan fazla).
2. Yaşam alanı bir milyon rubleden daha az bir miktarda satın alınmışsa (bu, bir apartman dairesinde bir pay veya oda satın alırken mümkündür).

• engelli çocuklar;
• emeklilik yaşındaki insanlar;
• 1. ve 2. grup engelli kişiler.

Mülkte 3 yıldan daha kısa bir süre için veraset yoluyla bir daire satarken yasal olarak gelir vergisinden muaf olmak için Ulusal Araştırma Enstitüsüne gitmeli ve bir başvuru yazmalısınız. Başvuruya destekleyici belgeler eşlik etmelidir tercihli kategori vatandaşlar.

Bu yazımızda mirasa girdikten sonra bir daireyi kaç yıl satabileceğinizden bahsetmiştik ancak tüm formaliteler ve süreler dikkatlice yerine getirilmiş olsa bile öngörülemeyen durumların riski vardır.

Bu nedenle, bu tür işlemler için kullanmak daha iyidir profesyonel avukat miras kalan gayrimenkullerle çalışma deneyimi olan. Artık daire miras kaldıysa ne yapacağınız ve onu ne zaman satabileceğiniz hakkında her şeyi biliyorsunuz.

Bazen mirasçılar miras kalan konutu hemen satmak isterler. Bunun birçok nedeni olabilir. Ancak böyle bir işlemin nüanslarını hesaba katmanız gerekir. Mirasın güncel konularından biri de mirasa girdikten sonra daire satmanın ne zaman mümkün olduğudur.

Miras kalan bir daireyi ne zaman satabilirsiniz?

Kanunen, halef, vasiyetçinin ölüm gününden itibaren mal sahibi olur. Mirası henüz tam olarak resmileştirmemiş olsa da (henüz bir sertifika yok), hakkını Rosreestr'e tescil ettirmemiş olsa da, yine de miras sahibidir. Güya " geçmişe dönük". Ve sonra, altı ay veya daha fazla sürebilen kalıtsal prosedürün devam ettiği süre için vergi, kamu hizmetleri ve diğer ödemeleri başka kim isteyecek?

Ama aslında yeni basılan malik, malik sıfatını resmileştirdikten sonra satabilir, verebilir vb. Aksi takdirde Rosreestr'de anlaşma yapılmaz, belge bile kabul etmezler. Mirasçının yetkisiz satıcı olduğu kabul edilecektir.

Bazı mülkler, etkisi halefe geçen ipotek altındadır. Ve rehinli iken (genellikle bunlar bankalardır) kredi anlaşmaları) satışa yazılı muvafakat vermediği takdirde, satıcının işlemleri hukuka aykırı olacaktır.

Dolayısıyla, bir dairenin mirasçı tarafından satılabilmesi için şunlar gereklidir:

• miras sertifikası almak;
• mülkü kadastro kaydına koyun (değilse) veya kadastro verilerini güncelleyin (değişiklik yapın);
• devlet tutmak Rosreestr'de barınma hakkının tescili;
• ipotek alanla bir anlaşma yapmak veya ipoteği ödemek için onay almak (rehin varsa).

Satış vergisi

Miras kalan birçok mülk, mirasçılar için konut haline gelmez. İkincisi, miras kalan gayrimenkulü satmak için acele ediyor. Bazen bunun nedenleri, halefler arasındaki anlaşmazlıklar, acil bir para ihtiyacı, başka konutların mevcudiyeti vb.

Bir alıcı bulmak, bir fiyat için pazarlık yapmak, tescil etmek, satıcı-mirasçıların tüm endişeleri değildir. Gelmek için daha fazla vergi yükümlülüğü işlem gelirlerinden devlet huzurunda. Bu ek harcamalar mirasa girmek için devlet vergisine ek olarak satıcı (bkz.).

• Vergi oranı %13 toplam tutar satılık gayrimenkul. Bölgesel vergi dairesine (vergi mükellefinin ikamet ettiği yerde) ödenmelidir. Yerleşik olmayanlar için vergi daha da yüksektir -% 30.
• 3-NDFL şeklinde bir beyanı doğru bir şekilde hazırlamak gerekir (bkz. Ve ayrıca hakkında ayrıntılı olarak.
• İnceleme için zamanında gönderin (en geç satış yılını takip eden yılın 30 Nisan'ı).
• Vadesi gelen tüm vergi tutarını (15 Temmuz'dan önce) zamanında ödeyin (havale için banka bilgileri yerel IFTS'den alınabilir).

Yasa, gayrimenkul satışı için herhangi bir kişisel gelir vergisi avantajı içermemektedir (sosyal açıdan savunmasız vatandaş kategorileri dahil). Yani herkes vergi ödemek zorunda. Ancak mal sahibi, vergiye tabi tutarın miktarını azaltabilir veya bütçe yükümlülüğünden tamamen muaf olabilir.

Vergiden Kaçınmanın/Azaltmanın Yasal Yolları

Vergi muafiyeti

Mülkün ortaya çıkmasından sonra 3 yıl bekleyerek bürokratik karmaşadan (kayıt ve beyannamelerin dosyalanması) kaçınabilir ve kendinizi vergi yükünden koruyabilirsiniz.

Miras kalan daire 3 yıldan fazla sürekli olarak halefe aitse, satıldığında (36 ay sonra) kişisel gelir vergisinden tamamen muaftır.

2016'dan bu yana, vergisiz satış için 5 yıllık bir konut alanı kullanım süresi var. Bu süre konut mirası için geçerli değildir. Bu nedenle vergi ödememek için ata mirasının mülkiyetini aldığınız tarihten itibaren 36 ay beklemeniz gerekiyor.

Vergi indirimi

Kişisel gelir vergisi miktarını "0" rubleye kadar azaltabilirsiniz. Tam özgürleşmenin aksine, 3 yıl katlanmak zorunda değilsiniz. Ancak beyannamelerle bürokrasiden kaçınılamaz.

Vergiyi "ucuzlaştırma" prosedürü basittir:

1. sözde vergi indirimi (1 milyon ruble miktarı) temel rakamdan (nesnenin satış fiyatı) çıkarılır;
2. veya satın alma maliyetleri (miras alma ve mülkün tescili maliyeti);
3. elde edilen sonuç yüzde 13 ile çarpılır.

Kural olarak, harcamalar 1 milyon ruble'den azdır, bu nedenle herkes 1 milyon ruble kesintiden yararlanır. Oy vermemek için tek bir seçenek var:

• veya kesinti;
• veya masraflar (satıcı-vergi mükellefinin tercihine göre).

eğer satılıksa paylaşılan mülk, daha sonra her pay sahibi kendi adına ayrı beyanname verir. Hissesinin değerinden hesaplanan vergi miktarını gösterir. Başvuru vergi indirimi pay sahiplerine her payın büyüklüğüne göre yüzde olarak dağıtılarak yapılır (yani, her pay sahibi 1 milyon ruble değil, tüm nesne için 1 milyon ruble kullanır).

Konut fiyatı sözleşmede belirtilmiştir (yansıtılması gereken bu miktardır. vergi iadesi). Sözleşme değeri taraflarca belirlenir, ancak kadastro değerinden daha az olduğu ortaya çıkarsa, vergi amaçları için kadastro değerinin en az% 70'ine izin verilir.

Vergi riskleri ve yükümlülüğü

Vergilerden tasarruf etmek için (maliyeti hafife almak, harcamaları fazla tahmin etmek vb.) Orijinal ve yaratıcı bir kusurlu olmak giderek zorlaşıyor.

• Rusya'daki neredeyse tüm gayrimenkuller değerlendirildi ve şimdi kadastro değeri. Piyasada hangi konutların satıldığına göre gerçek piyasaya yakındır.
• Ve şimdi sözleşme fiyatınız kadastro fiyatıyla karşılaştırılacak. %70'in altında ise, vergi sözleşme kapsamındaki tutardan değil, kadastro değerinin %70'i üzerinden hesaplanacaktır.
• Müfettişlik, Rosreestr'deki yerleşim yerleri hakkında bilgi talep etme aşamasında bile şüpheli raporları tespit edebilir.
• Sonraki tehditler vergi denetimi(ofis veya tesis dışı). Sonuçlara göre, muhtemelen ek vergiler tahsil edilecek, para cezaları ve cezalar eklenecektir.

Vergi minimizasyonu alanındaki uzmanlar, raporlamanın mümkün olduğunca şeffaf olmasını tavsiye ediyor. Ödemeyi daha ciddiye alır ve zor sorular olması durumunda, açıklama için yerel teftiş kuruluyla (yazılı olarak bile daha iyi) iletişime geçin.

Mirasçılardan bir daire satın almak: alıcının riskleri

Konut piyasasındaki belki de en riskli işlem türlerinden biri mirastan sonra daire satın almaktır. Bazen satıcının kendisi için bile sürpriz olan birçok gizli tehdit vardır.

İşleme bir arkadaşınızı, güvenilir bir avukatı veya emlakçıyı dahil etmeniz önerilir. Bu mümkün değilse, miras yoluyla bir daire satın alırken riskleri bir şekilde en aza indirmek için aşağıdaki talimatları kesinlikle izlemelisiniz.

Kalıtsal bir dairenin nasıl satın alınacağına ilişkin talimatlar

İlk izlenim

Özellikle temkinli, özellikle cazip bir fiyata, çekici satın alma koşullarına sahip seçenekler olarak kabul edilir. Çoğu zaman düşük fiyatın nedenleri herhangi bir "tuzak" değil, alınan mirası hızlı bir şekilde paylaşma arzusu olsa da. Bu nedenle, maliyet ortalama piyasa fiyatından %5-10 daha düşük olabilir. Ancak fiyat çok düşükse, varisin neden mirastan kurtulmak istediğinin nedenlerini ciddi olarak düşünmek mantıklıdır.

satıcı ile görüşme

Öncelikle kimliğini bir pasaportla kontrol etmeniz ve sahibi olup olmadığını veya vekaleten hareket edip etmediğini öğrenmeniz gerekir. Bir temsilciyle çalışıyorsanız, o zaman mal sahibiyle kişisel temas gereklidir (tercihen tanıkların huzurunda ve satılık mülkte). Görüşme sırasında şunları öğrenin:

• satış nedenleri;
• konut tarihi (ilk mal sahibi nasıl ortaya çıktı (özelleştirme, MKD'nin inşasına öz sermaye katılımı), satıcı mülkü nasıl aldı, vb.);
• ikamet etme hakkına sahip kayıtlı kişiler veya diğer vatandaşlar olup olmadığı (özelleştirmeyi reddedenler, vasiyetle hak sahipleri, askere gitme, mahkumiyet, yurtdışına çıkma vb.
• miras belgesinin nasıl elde edildiği (bir dava vardı / yoktu, başka başvuranlar var mıydı ve miras mülkünün kaydını hangi noter (noterin adı, adresi) yürüttü). Vasiyetle veya kanunen bir daire satın almak, riskler aynıdır, yine de katılma nedenini bulmak önemlidir (belki bu, tüm resmi doğru bir şekilde değerlendirmenize ve alım satım olasılığını doğru bir şekilde değerlendirmenize olanak tanır);
• barınma sorunlarının varlığı/yokluğu teknik terimler(yasadışı yeniden geliştirme (yeniden ekipman), belgelerdeki hatalar, Birleşik Devlet Emlak Sicilindeki, Devlet Mülkiyet Komitesi, vb.)
• konut borcuyla ilgili sorular (kamu hizmeti ödemeleri, enerji tedarik şirketleri: gaz, elektrik, su vb.);
• ipotek olup olmadığı (ipotek, kiralama, kira vb.);
• satış yetkisinin (satan malik değilse) kayyuma devrinin sebepleri;
• sözleşmenin ana şartlarını tartışmak (fiyat, sözleşme süresi vb.);
• diğer sorular.

kazanç yok

Sözleşmenin imzalanmasından önce sonuçlandırılması gerekli değildir. ön sözleşme, depozito verin veya depozito bırakın. Konut, yavaş ve zor satılan özel bir metadır. Ve soğukkanlılıkla ve duygusuzca satın alınır. Para, emlaktan daha likittir ve bu seçenek başarısız olursa, bir tane daha olacaktır.

Belgeler

Barınma için istenen belgeleri dikkatlice inceleyin:

• yasal belgeler:
  • miras belgesi;
  • kalıtsal payların bölünmesine ilişkin anlaşma;
  • satış, bağış, özelleştirme (vasiyet verenin haklarını teyit eden) vb. sözleşmeler;
• yasal belgeler:
  • mülkün devlet tescil belgesi (07/15/2016 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır),
  • devlet sicilinden alıntı;
• teknik belgeler:
  • BTI pasaportu;
  • teknik plan;
  • kadastro pasaportu veya Devlet Mülkiyet Komitesinden alıntı;
  • yeniden geliştirmenin yasallaştırılmasına ilişkin karar;
• mirasçılar tarafından daire hisselerinin satılması durumunda diğer gayrimenkul sahiplerinin tasdikli muvafakatı;
• kayıtlı kişilerin uzatılmış sertifikası, ikamet yerindeki aile kompozisyonu sertifikası;
• nesne için işlemlerin geçmişini içeren Birleşik Devlet Sicilinden genişletilmiş bir alıntı;
• borcun olmadığına dair konut departmanı, HOA, ERIC'den alınan sertifikalar;
• bir psikiyatri ve narkolojik dispanserden alınan sertifikalar - satıcının kapasitesinden emin olmak için;
• malikin çocuk olması veya sadece adreste kayıtlı olması halinde mütevelli heyetinin izni;
• ve diğerleri.

Her şeyden önce, mirasın devrinin ne zaman gerçekleştiğini anlayın. Efsane yeniyse (1 yıla kadar), alıcının riskleri gerçektir.

Operasyon sonucunun tartışılmazlığı, halefi mülkün uzun bir süre (5 yıl veya daha fazla) sahibi olması durumunda garanti edilir.

Sahibinden alınan bilgilerin belgelere uygunluğunun yanı sıra belgelerin kendisinde hata, çelişki vb.

Denetleme

Yerleşim planının uygunluğu, iletişimin bütünlüğü ve mühendislik ekipmanları(elektrik panoları, havalandırma vb.). Yolda komşulara (özellikle aşağıda) bakabilir ve daireyle ilgili herhangi bir şikayet olup olmadığını sorabilirsiniz (sel, sıhhi tesisat ihlalleri, şehir planlaması, konut bakımı vb.).

Noter ile görüşme

Resepsiyonda mirasın kaydını yapan notere gidin ve şunları öğrenin: miras davasının saflığı, başvuru sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar ve çatışmalar, dava (varsa). Noterler bu tür bilgileri paylaşmaktan kaçınacaklardır, ancak mirasçı-satıcı ve noter ile birlikte faizin yaklaşan satıştan kaynaklandığını açıklamak için böyle bir ziyaret yapılırsa, o zaman Genel bilgi alabilirsiniz (ki bu zaten değerlidir). Ayrıca noter, satın alınan mesken binaları üzerindeki tutuklamalar ve kısıtlamalar hakkında bilgi talep edebilir.

Veritabanı sorgusu

Mirasçı-satıcıyı, diğer mirasçıları ve vasiyetçiyi dava ve icra takibinin varlığı açısından kontrol edin:

• Rusya Federasyonu Devlet Antitekel Hizmeti web sitesinde "Adalet" (Rusya Federasyonu mahkemelerinin genel web sitesi) adresi: https://sudrf.ru, "davaları ve adli işlemleri ara" sekmesinde
• Rusya Federasyonu Federal İcra Dairesi'nin (icra memurları) web sitesinde, adres: http://fssprus.ru, "İcra İşlemleri Veri Bankası" hizmetinde.

Sorgu

Bölge polis departmanlarındaki (kalıtsal mülkün bulunduğu yerde) tanıdıklar aracılığıyla (bu tür bağlantılar varsa), dolandırıcılık, satıcıya ve diğer ilgili taraflara karşı diğer suçlar hakkındaki kontroller hakkında bilgi edinmek için.

Dekor

Noter tasdikli ve tercihen bu mirasla ilgilenen aynı noter ile bir işlem hazırlamak daha güvenlidir. Mülk ortaksa noter tasdiki yapılır. önkoşul işlemin yasallığı. Noter zaten olaylardan haberdar olduğu için bu anlaşma şekli birçok riski ortadan kaldıracaktır. Ayrıca, işlemin yasallığını (yani "yasal saflığını") kontrol eder ve sorun çıkması durumunda kendi mülkiyetindeki kusurlardan şahsen sorumludur.

Ancak bu, böyle bir geri çekilme için bir neden değildir. dönüm noktası koşulların tartışılması ve sözleşmenin imzalanması (imzalanması) olarak.

Yalnızca metin içinde yansıt gerçek sayılar ve tarihler, özellikle fiyat. Satıcının talepleri, ağır nedenleri ve ikna edici argümanları ne kadar dokunaklı olursa olsun, satın alma maliyetini küçümsemek imkansızdır. Herhangi bir nedenle işlem geçersiz ilan edilirse, yalnızca miktarı sözleşmede belirtilen paraya güvenebilirsiniz.

Tüm mirasçılar (varsa) ve konutun kaderiyle ilgilenen diğer kişilerle görüşmek ve onlardan yaklaşan satışla ilgili herhangi bir iddia ve itiraz olmadığına dair makbuzlar almak çok ihtiyatlı bir hareket olacaktır. Bu tür izinler ve onaylar kanunen gerekli değildir, ancak bir kağıt parçası üzerindeki birkaç cümle, çok fazla iç huzuru garanti eder. Çünkü bu kişiler nezdinde dava açılması halinde bu belgeler davacı aleyhine somut delile dönüşecektir.

sırasında ise doğrulama faaliyetleri en azından bazı şüpheler veya şüpheli anlar ortaya çıkarsa (satıcının davranışı, diğer ilgili taraflar dahil), nazikçe satın almayı reddetmek daha iyidir.

Satın aldıktan sonra sorun yaşarsanız ne yapmalısınız?

Başvuranların çokluğu (yasa ve vasiyete göre, zorunlu hisse sahipleri, aktarım yoluyla miras alma, temsil vb.) göz önüne alındığında, taleplerinin heterojenliği (sahip olma, maddi tazminat, oturma hakkı elde etme vb.) ve mirasa girme sürecinin süresi (giriş süresinin geri kazanılması olasılığı ile altı ay) mirasçılardan bir daire satın aldıktan sonra olumsuz sonuçlar öngörülemeyen bir çeşitlilik olabilir. :

Açık Tehditler

Anlaşma İptali

Mirasçı-satıcı ile alıcı arasında akdedilen miras dairesinin alım-satım işleminin yargı yoluyla iptali (iptal), anlaşmazlıklar, ihtilaflar ve ilişkilerin açıklığa kavuşturulması durumunda ortaya çıkar:

• Vasiyetçinin eşi tarafından aşağıdaki nedenlerle:
  • mirasın katılımı olmadan dağıtılmasıyla ilgili bir anlaşmazlık (çoğunlukla eski eşin (a) ortak mülkü paylaşmak için zamanı yoktu);
  • miras mülkünün vasiyetçinin eşinin kişisel mülkü olarak tanınması, yani yasadışı olarak mülke dahil edilmesi;
  • ortak mülkün bölünmesi şartı da dahil olmak üzere, alacaklıların eşe (eski/eski) taleplerini ileri sürmek.
• Üçüncü şahıslar ile kastedilen:
  • hakkının dairenin sahibi tarafından (haklarını Rosreestr'de tescil ettirmek için vakti olmayan) dairenin miras kitlesine yasadışı olarak dahil edilmesinden korunması (örneğin, kaydı olan bir daire satışı vardı) vasiyetçi yaşamı boyunca kaçındı, öldükten sonra satılan daire miras kütlesine dahil edildi, mirasa girdi ve ardından satıldı)
  • vasiyet edenin alacaklılarının borç taleplerinin sunumu (mirasçılara veya miras mallarına karşı dava);
• Potansiyel mirasçılar arasında:
  • mirasa giriş için kaçırılan sürenin restorasyonu;
  • mirastan haksız yere çıkarılmasına veya tersine, yetkisiz mirasçıların mirasına girmesine (sırayla) itiraz;
  • diğer mirasçıların mirasının yasadışı olarak reddedilmesine itiraz etme (örneğin, ret, aldatma, sanrının etkisi altında yapılmıştır);
  • yanlış yapılmış kalıtsal hisse bölünmesi;
  • (mirasçıları kabul eden, ancak mülkiyetlerini henüz Rosreestr'de kaydetmemiş olan) miras paylarının dağıtımına ilişkin anlaşmaya itiraz etmek;
  • bir vasiyetin geçersiz kılınması;
  • miras prosedürüne katılma hakkı veren akrabalık kanıtı (örneğin, vasiyetçinin gayri meşru çocukları);
  • bir iddia için vasiyet edene bağımlı olduğu gerçeğinin teyidi zorunlu pay;
  • miras davasının tamamlanmasından sonra, daha önce varlığından haberi olmayan ilgili bir kişi tarafından vasiyetin keşfi;
  • belgelerin sahteciliği ve satıcının uygunsuz bir mirasçı olarak diğer yasadışı eylemleri.
• Varisin yanından. Vasiyetçinin bir mahkeme kararıyla ölü olarak kabul edildiği ve daha sonra ölü ilan edilmeden önce kendisine ait olan mülkü beyan ettiği ve kendisine iade etmeye çalıştığı durumlar vardır.

Başka durumlar da var. Yalnızca davanın koşullarına ve ihtilaflı tarafların çıkarlarını savunma kabiliyetine bağlı olarak mahkeme kararı temelinde işlemin iptaline yol açabilirler.

Satış sözleşmesinin şartlarının değiştirilmesi

Örneğin, vasiyet hükümlerine göre, konut vasiyetin icracısı tarafından satışa tabi tutulmuş ve gelir reşit olmayan mirasçıya ait olmuştur. Konutun durumu arzulanan çok şey bıraktı, ancak maliyeti böyle bir dezavantajı gizledi. Sözleşmenin taraflarından biri olan küçük, kişisel hesabına para aktarıldı. Daha sonra, reşit olmayan mirasçı adına hareket eden vesayet makamı, bedele ilişkin sözleşme şartlarını değiştirmiştir. Yani dairenin fiyatını piyasa değerine eşitledi. Sonuç olarak, alıcı konut için fazladan ödeme yapmak zorunda kalıyor, bu da onun için alım satımı çok kârsız hale getiriyor.

Yeni malikin haklarının kısıtlanması

Örnek: Vasiyetçi, arkadaşının yaşam kaydı için bir koşul sağladığı bir vasiyette bulundu. Halefi konutu tasarladı ve sonra sattı. Alıcıyı düşünmedim. İkincisi, bir süre sonra hakkını ilan etti, ancak yeni sahibine. Sonuç olarak, yaşam alanı bir yabancıyla paylaşmak zorunda

dolaylı problemler

Başarısız bir işlemden kaynaklanan doğrudan kayıplara ek olarak, alıcı için ek genel masraflar da olabilir.

Örneğin, satın aldıktan sonra pahalı onarımlar yapıldı. Sözleşme geçersiz ilan edildi, taraflara her şeyi (operasyondan önceki gibi) iade etmeleri emredildi. Konutun satın alma bedeli alıcıya iade edilse bile kimse ek çaba ve mahkemeler olmadan onarım masraflarını karşılamıyor.

Yukarıda, çözümü standart bir davaya inen basit sorunlu durumlardan bahsettik. Ancak, alıcının artan risklere maruz kaldığı ve çifte zarar gördüğü hikayeler var.

Örneğin, bir vasiyet altında bir varisten bir daire satın alınması. Ardından saygın bir alıcı, mülkü bir sonraki sahibine kâr marjı ile yeniden satar. Ve bir süre sonra, mirastan zorunlu pay almak için başvuranlar ortaya çıkar. Ve tüm işlemlere (hem ilk hem de sonraki satışlara) itiraz ediyorlar. Sonuç olarak, orijinal alıcı, sözleşme değerini sonraki sahibine iade etmelidir. Aynı zamanda, konut ilk alıcıya iade edilmez (çünkü yasal mirasçıların mülkü haline gelir), ancak yalnızca sahte mirasçıdan (tüm parayı harcayan) ödenen paranın iadesini talep etme hakkı vardır. para ve iflas etmiş). Böylece, alıcı daireyi kaybetti ve hala büyük miktarda borcu var.

Mülke dikkatli ve ihtiyatlı bir şekilde sahip olunarak ve kullanılarak birçok olası sorundan kaçınılabilir.

Hatırlanması gereken üç ana kural vardır:

• Gayrimenkulü satmak için acele etmeyin. Sonraki bir satış, işleme itiraz etme olasılığına karşı koruma sağlamayacağından ve bu tür olaylar meydana gelirse, sonuçları çözmek daha zor olacaktır.
• Resmi izinlere (gerekli olduğu durumlarda) dayanarak ve tüm masrafları belgelerle kanıtlayarak onarım, değişiklik ve diğer iyileştirmeleri yapın. En kötü durumda, bu maliyetler zarar olarak kabul edilebilir ve satıcıdan geri alınabilir.
• Satın alma işleminden sonra, altı ay veya bir yıl içinde, nesne için Rosreestr'den alıntılar (tutuklamalar, kısıtlamalar, davalar vb. İle ilgili bilgilere bakın) ve MFC'den kayıtlı kişilerin sertifikalarını talep etmek gerekir. Bu, ortaya çıkan sorunlara hızlı bir şekilde yanıt vermenizi sağlayacaktır. Sadece bazen gecikme çok ciddi sonuçlara dönüşür. Aynı nedenlerle, (mahkeme yazışmaları da dahil olmak üzere zamanında posta alabilmek için) satın alınan konutta kayıt yaptırmalısınız.

İşlemin sonucu aleyhte çıktıysa ve mülkün tescilinden sonra sorunlar yaşandıysa, aşağıdaki ilkelere uyulması ihtiyatlıdır.

sakin olmalıyım

Yani aceleci ve düşüncesiz adımlar atmayın. Hiçbir durumda satıcı veya tartışmalı varis tarafından sunulan maceralara katılmamalısınız. Belki de bu, işleri daha da kötüleştirecek bir hiledir.

Davaya maksimum katılım

Mirasçıların, vasiyet edenin alacaklılarının veya diğer kişilerin tereke ile ilgili iddiaları ne olursa olsun (vasiyete itiraz, mirasa girme süresinin eski haline getirilmesi, miras paylarının büyüklüğü konusundaki anlaşmazlıklar, konut işlemlerine itirazlar vb.) ), yeni ev sahibi için sonuçları olabilir. Bu nedenle, alıcı her durumda ilgili taraftır. Ve herhangi bir yasal işlemden haberdar olur olmaz, maddi çıkara atıfta bulunulması buna izin verdiği için sürece (davanın tarafı olarak veya üçüncü taraf olarak) müdahale etmek için çaba sarf etmek gerekir.

Mahkemede aktif olmalısınız, kalifiye bir avukata / avukata para ayırmamalısınız. Tam olarak ödeyecek.

satıcı ile etkileşim

Tartışmalı mülk, yarışmacının niyetleri ve diğer değerli bilgiler hakkında daha eksiksiz bilgiye sahip olduğundan, talihsiz mülkün satıcısıyla iletişim halinde olmak son derece önemlidir. Çabaları bir araya getirmek, birlikte hareket etmek, davacıya karşı bir avantaj elde edebilirsiniz.

Ancak bu tür bir işbirliği çok dikkatli olmalıdır. Satıcı bir müttefik rolünü oynayabileceği, ancak aslında karşı tarafta olabileceği için uyanıklık ve ihtiyat gereklidir.

Polise ve savcılığa şikayet

Haklarınızı korumak için, mümkün olduğunca çok gücü dahil etmelisiniz. Mülkiyet tehdidi hakkında polise ifade vererek birçok avantaj elde edebilirsiniz.

• İlk olarak, denetimin sonuçları davada iyi bir yardımcı olabilir (çünkü inceleme protokollerinden, tanıklarla görüşmeden, taleplere verilen yanıtlardan, kullanışlı bilgi, kendi başınıza alamayacağınız). Bu nedenle, bir ceza davası başlatılmamış olsa bile, reddedilen malzemeye aşina olabilir ve yararlı bir şeyler keşfedebilirsiniz.
• İkincisi, kolluk kuvvetlerine yapılan itiraz, talihsiz davacıyı korkutabilir. Diyelim ki gayrimenkul satışı ve ardından itirazla mahkemeye başvurmak aynı dolandırıcılık zincirinin halkalarıydı. Kolluk kuvvetlerinin gözü bir komplo görebilir. Suçlular bir suçtan hüküm giymemek için planı reddetmeyi tercih edeceklerdir.

Bir dairenin mirasçı tarafından satışı: satıcının riskleri

Kalıtsal gayrimenkul cirosunun özelliği, hiç kimse için mutlak garantilerin olmamasıdır. Alıcı ile birlikte satıcı da "ateşle oynuyor". Ve ikincisi için, olumsuz olayların olasılığı yüksektir:

• sözleşme bedeli tutarında parayı iade etme yükümlülüğü;
• son mal sahibi tarafından yapılan onarım, yeniden ekipman, satılan nesnenin amacının değiştirilmesi için yapılan harcamaların geri ödenmesi (bu tür yatırımlar gerçekleşirse);
• alıcının manevi zararı ve diğer kayıpları için tazminat (rücu sırasına göre).

Satış sözleşmesini fesheden mahrum kalan mirasçılar, mahkeme aracılığıyla mirasçı-satıcıyı değersiz olarak tanımaya çalışabilirler. Ve eğer bu başarılı olursa, o zaman vasiyetçinin mülkiyetindeki tüm haklardan mahrum kalacaktır. Yani, yeni başvuru sahibi mirastaki payını azaltmayacak, tamamen alacaktır. Diğer zararlı sonuçlar hariç tutulmaz.

Satıcı, satış sırasında olumsuz sonuçlarla karşılaşmamak için ne yapmalıdır?

Satıcının riskleri en aza indirilebilir.

zamanını bekle

Mülk aceleyle elden çıkarılmamalıdır. Birkaç yıl bekledikten sonra, bir taşla iki kuş vurabilirsiniz: vergilerden tasarruf edin (3 yıllık mülkiyetten sonra satış, vergi ödemekten muaftır) ve "bulutsuz" bir alım satım yapın.

Tüm çakışmaları çöz

Mirasa namus ve adalet içinde girmek lâzımdır. Her şey yasalara uygun olmalıdır. Diğer başvuru sahiplerinden herhangi bir bilgiyi kasıtlı olarak saklamak, gerçekleri manipüle etmek, yanıltmak vb. tavsiye edilmez. Prosedür mümkün olduğunca açık olmalıdır. Aksi takdirde, daha sonra bu tür numaralar ters gidebilir.

Mirasın kabulü sırasında tüm mihenk taşı ve kaygan konular çözülmezse, her şeyi sonra çözmeye çalışın. Asla geç Değil.

Gizemleri ve sırları öğrenin

Vasiyetçinin değerleri bölümüne katılmayı reddeden potansiyel haleflerle, tabiri caizse, akraba bir şekilde konuşmak daha iyidir. Vasiyetçinin mülkü olduğunu, hakları olduğunu bilip bilmediklerini dikkatlice öğrenin ve ayrıca ödenmesi gereken faydaları neden reddettiklerini sorun.

Durum izin verirse, mülkle ilgili planlar hakkında konuşun ve kendilerinden herhangi bir maddi talep olmadığına dair onlardan yazılı onay alın.

Unutulmuş Vasiyetler

Vasiyetçinin iradesinin varlığının / yokluğunun tespit edilmesi talebiyle bir notere (tercihen miras davasını yürüten kişi) başvurmak gereksiz değildir. Elbette noter böyle bir detayı gözden kaçırmaz ve vasiyet edenden bir emir gelirse seçtiği mirasçıları ziyaret ederdi. Vasiyeti öğrenmesi zor değildir (vardır). elektronik taban noterler ve ondan önce özel günlükler tutuluyordu). Ancak, vasiyetçinin 90'ların başında bir miras emri verdiği nadir durumlar vardır ve böyle bir vasiyet hakkında yalnızca bölge noter odasının arşivinden veri talep ederek öğrenebilirsiniz.

Bu tür durumlar hakkında bilgi, özellikle mirasçılar vasiyetten habersiz olarak yasaya girdiklerinde çok önemlidir. Dikkatlice öğrenebilirsiniz: seçilen başvuru sahibi, vasiyetçinin iradesini, mirasın açılmasını, olup bitenlere karşı tutumunu biliyor muydu?

Elbette, böyle bir merak durumunuzu daha da kötüleştirebilir. Ama öte yandan “Belki!”yi hesaplamanın bedeli de çok yüksek. Her halükarda bu durumda yapılacak şey, satıcı-mirasçıyı kendisi seçme hakkıdır.

Dünya çözümü

İlgili taraflardan talepler ortaya çıktığında, sorunu kaynağında çözmek için önlemler almak daha akıllıca olacaktır.

İlk olarak, durum değerlendirilir: aynı fikirde olmayanların iddiaları ne kadar haklıdır. Her şey ciddiyse, o zaman dostça temas kurmalı, teklif etmelisin. karlı şartlar sorunu çözmek (parasal tazminat, diğer mülk, satılan gayrimenkulden belirli bir pay almak vb.). Kazancınızın bir kısmından vazgeçmeniz gerekecek, ancak sonunda ilkeli bir pozisyon alıp daha fazlasını kaybetmek yerine "krallar" da kalın.