Neden ipotek köleliğine girmek zorunda kalıyoruz? Rusya'da ipotek köleliği mi getirilecek, yoksa kendi evinizi edinme şansı mı?

İpotek faizini yüzde beş ila altıya düşürme teklifleri:

Örnek olarak memleketim St. Petersburg'u kullanarak matematik yapalım. Küçük, mütevazı tek odalı bir daire artık alıcıya yaklaşık üç milyon rubleye mal olacak.

Diyelim ki bir alıcı bu tek odalı daire için yıllık %6 faizle ve 25 yıl vadeli ipotek aldı. Ve diyelim ki ilk ödeme %10.

O zaman aylık yaklaşık 16 bin ruble ödememiz gerekeceğini anlıyoruz. Bu genel olarak filme almaktan bile daha ucuz.

Sen diyorsun ipotek köleliği 25 yıldır mı?

Katılmıyorum. Gerçek kölelik araba kredisidir. tüketici kredileri ve özellikle kredi kartları. Aşağılık tefecilerin hangi aşamada asil bankacılara dönüştüğünü gerçekten anlamıyorum, ancak onların "işlerinin" özü aynı kalıyor - zayıf iradeli veya deneyimsiz insanların yasal soygunu.

Ancak ipotek tamamen farklı bir hikaye. Kiyosaki ne derse desin, bir daireye yatırım yapmak bir iş olarak görülebilir: Sonuçta bir yerde yaşamak zorundasınız ve bir dairenin maliyeti yalnızca yıllar geçtikçe artıyor.

O yüzden bir soru sormak istiyorum. Sergei Polonsky'nin önerdiği gibi ipotek faizinin yüzde beş ila altıya düşürülmesi fikrini destekleyecek misiniz?

Mortgage faiz oranlarının düşürülmesi fikrini destekliyor musunuz?

Evet bunu yüzde 5-6'ya, hatta daha da altına düşürmemiz lazım.

1145 (63.5 % )

Hayır ipotek pahalı olsun ki daire fiyatları yükselmesin

89 (4.9 % )

Hayır, ipotek köleliktir, daireler nakit olarak satın alınmalıdır

Bugün alışılmadık bir makalemiz var. Köşe yazarımız Vladimir Abgaforov tek seferde ipotek kredisi almaya karar verdi tanınmış banka. Ancak kredi kurumuyla yapmak zorunda olduğu anlaşmayı beğenmediği için kabul etmedi. İpotek uzmanlarından onun hikayesi hakkında tek tek yorum yapmalarını istedik. Peki, tüm bunlardan sonuç çıkarmak size kalmış. Her durumda, diğer insanların tuzaklarından ders almak daha iyidir.

İpotek köleliktir. Fikir çok yeni değil ve bu makalenin yazarı kesinlikle bunu kendisine ait ilan etme iddiasında değil. Ancak şuna dikkat edelim: “kölelik” genellikle tamamen finansal bağımlılık anlamına gelir, yani. 10-15-20 yıl ve hatta daha uzun süre boyunca her ay bankaya çok önemli meblağlar ödeme ihtiyacı. Ancak kısa bir süre önce dergimizin köşe yazarlarından biri "ipoteğe başvurmaya" karar verdi ve artık şunu iddia edebilir: orada kölelik gerçektir. Sadece parasal değil, aynı zamanda "doğal" diyelim - tüm hayatınız kısıtlamalardan ve yasaklardan oluşacak. Bana inanmıyor musun? O zaman bir bankanın kredi sözleşmesini inceleyelim - piyasa için oldukça "ortalama".

Sigorta: İstemiyorsan biz yaparız

Meraklı bakışlarımın çarptığı ilk şey sigortaydı. Bir ipotek kredisi elbette uzun yıllar alır. Ve sigorta sözleşmesi sadece bir yıllığına imzalanıyor. Bu da her yıl yenilenmesi gerektiği anlamına geliyor. Borçlu bunu yapmayı reddederse veya unutursa ne olur? Her şeyden önce para cezası: (Tanrıya şükür!) "Benim" haline gelmeyen bir bankanın büyüklüğü 5.000 ruble. Ama hepsi bu değil. Sigorta sözleşmesinin yeniden imzalanması için son tarihten bir hafta sonra banka sizin adınıza sigorta şirketine bağımsız olarak ödeme yapar " sigorta primi" Ancak ilgisizce değil: Her gecikme günü için ödenen paraya %0,5 oranında ceza tahakkuk etmeye başlar. Bu, (eğer biri kendi başına hesaplayamıyorsa) yılda %180'den fazla olacaktır... Banka ipoteğinizi satabilir - bu, hem yasalara hem de iş geleneklerine tamamen uygundur. Sözleşme kapsamında yararlanıcı olduğundan ipotek sigortası borçlu değil, ipoteğin sahibidir; ikincisinde meydana gelen bir değişiklik, sigortanın ayarlanması gerektiği anlamına gelir. Karşılık gelen nokta kredi sözleşmesi mevcut: borçlu, “ipotek kapsamındaki hakların devri ile bağlantılı olarak Sigorta Sözleşmesinde lehdarın değiştirilmesi gerektiğine ilişkin Borç Verenin bildiriminin alındığı tarihten itibaren 10 gün içinde, yeni yasal düzenlemeyi belirterek belirtilen şartı yerine getirmekle yükümlüdür. ipoteğin sahibi yeni tek lehdar olarak.” Şimdi bunu Rusçaya çevirelim. Örneğin Aralık ayında sigorta sözleşmenizi yenilediniz ve önümüzdeki Aralık ayına kadar endişelenmenize gerek olmadığından eminsiniz. Ancak Temmuz ayında bir ara, banka aniden ipoteğinizi sattı (bu olayı sizinle koordine etmesine gerek yok) ve posta kutunuza "lehdarın değiştirilmesi gerektiği hakkında" bir bildirim geldi. Ne, posta kutunuz bazen holiganlar tarafından açılıyor ve siz de tatilde miydiniz? Sorunlarınız...

Uzmanlara soru

Banka çalışanları müşteriye bunu yapması gerektiğini veya şunu yapması gerektiğini hatırlatıyor mu? Sözleşmeyi yenileyip sigortacılara mı başvuracaksınız? Şimdi iletişim büyük miktar. Sonuçta, aslında, bir kişi bir şeyi unutabilir ve sonra bu ona geri tepebilir - para cezaları, cezalar vb. Borçlunun bu tür hata ve gecikmelerinin bankalara ve sigortacılara faydası olduğu ortaya çıktı...

CB Unifin Müşteri İlişkileri Departmanı Başkan Yardımcısı Vladislav Yesenkov tarafından yorumlandı

Sigorta sözleşmesi ile durumun açıklamasında karışıklık var. Sözleşmenin kendisi, ilgili kredi sözleşmesinin tüm geçerlilik süresi boyunca imzalanır, ancak sigorta priminin ödenmesi yıllık olarak yapılır. Borçlunun yanı sıra banka ve sigorta şirketi de sigorta şartlarında boşluk olmamasını sağlamakla ilgileniyor. Bu nedenle, büyük olasılıkla borçlunun kendisi, sigorta sözleşmesi kapsamındaki ödeme son tarihlerinin yaklaştığını size hatırlatmaya başlayacak olan banka ve sigorta şirketi çalışanlarının ısrarı ve ısrarcılığı karşısında şaşıracaktır (kural olarak, uyarılar 1 ay önceden başlar) bu an).

RELIGHT-Real Estate'in ipotek servisi başkanı Irina Kazhikina tarafından yorumlandı

Konut kredisi vermeyen bir bankayı tercih edebilirsiniz. Konut kredisi vermenin şartı ipotek tescili olan bir bankayı seçerseniz bankanın şartlarına hazırlıklı olun. Şimdi sigorta sözleşmesinin yeniden düzenlenmesi ve “kutunun holiganlar tarafından açılması” konusuna gelince: süre, borçlunun ilgili bildirimi aldığı andan itibaren işlemeye başlar (kredi sözleşmesinde şöyle yazılmıştır: “10 (On) gün içinde) KREDİ VEREN'in talebinin alındığı tarihten itibaren, bu da mektubun kayıtlı ve makbuzlu olacağı ve herhangi bir posta kutusuna düşmeyeceği anlamına gelir. Konuşursak, borç veren, mektubun borçlu tarafından alındığından emin olmalıdır. Yaklaşık 10 günlük süre, o zaman bu, gerekli sürenin bulunabileceği tamamen normal bir dönemdir.

İpotek: Kim sorumlu?

İpoteğe birkaç kelime daha ayırmak istiyorum. “Borçlunun taahhüt ettiği” hususlar arasında aşağıdakiler de bulunmaktadır: “İpoteğin kaybolması veya hasar görmesi durumunda ve ayrıca ipotek ile bu Sözleşme arasında bir çelişki olması durumunda, bunu hazırlayıp sorumlu makama ibraz edin. için devlet kaydı Borçlunun Borç Veren'den ilgili talebi aldığı tarihten itibaren 5 gün içinde yeni bir ipotek." Burada yine bir yoruma ihtiyaç var. İpotek, bankanın kendisinin veya onu sattığı kişinin kasasında saklanan bir belgedir. Her durumda, onu size hiçbir koşulda vermeyeceklerdir (ya onu yerseniz ve daha fazla garanti için hemen mürekkeple yıkarsanız?!). Buna göre, hiçbir durumda sizin kusurunuzdan dolayı “kayıp veya hasar” meydana gelemez. Ama sizinle iletişime geçmeyecekler: “Kusura bakmayın, burayı biraz karıştırdık, yöneticimiz sigara sararken bunun için ipotek kullanmış; Lütfen hatamızı düzeltmeniz için uygun bir zamanda gelin.” Elbette kategorik olarak kaba olacak: "Beş gün içinde!"

Ya bir kişi iş gezisindeyse veya hastanedeyse? 5 gün içinde gelmezse ne olacak? Bankalar bu durumda herhangi bir taviz veriyor mu? Sonuçta suçlu kişi değil, kendisi...

Flexinvest Bank OJSC Kredi Sağlama ve Hizmet Dairesi Başkanı Mikhail Kovalev yorum yapıyor

Borçlunun ipotek senedinin bir kopyasını vermesi gerektiğine dair bir bildirim, kendisine makbuz onayı ile taahhütlü posta yoluyla gönderilir. Borçlu hastanedeyse veya şehir dışındaysa böyle bir mektubu alamayacaktır ve herhangi bir "gecikmeden" bahsetmeye gerek yoktur. İpotek Kanunu, bankanın ve borçlunun ipoteğin bir kopyasını mümkün olan en kısa sürede hazırlaması ve bunu devlet haklarının tescilini yapan kuruluşa sunması gerektiğini öngörmektedir. Kanun, ipoteğin kaybının kimin hatasıyla gerçekleştiğini ayırt etmemektedir.

Banka, ipoteğin bir kopyasını almak konusunda son derece isteklidir ve eğer borçlu "mümkün olan minimum süre" kavramını kötüye kullanmazsa, banka her zaman bir uzlaşma arayacaktır. Ve borçlunun aylık kredi ödemeleri yapmak için zaten her ay bankayı ziyaret ettiğini unutmamalıyız; bu nedenle bankadan ipoteğin bir kopyasını imzalamasını istemek borçlunun hayatını mutlaka "karmaşıklaştırmaz"; bunu bir sonraki ödemeyi yaparken yapabilir; .

Kötü bir kafa bacaklarınıza dinlenmez

Bir başka harika nokta: "Her yıl, her takvim yılının en geç 20 Ocak tarihine kadar ve ayrıca Borç Veren'in talebi üzerine belirtilen dönemden daha sık olarak, Borç Veren'e mali durumunuz ve geliriniz hakkında bilgi verin." Böylece “gelir belgesi” tanınır. bireysel 2-NDFL formuna göre bir önceki takvim yılı için ve/veya bir kopyası vergi beyannamesi için önceki çeyrek işaretli vergi dairesi kabul ve/veya geliri teyit eden diğer belgeler üzerine.

Her şeyden önce, elbette, "Kredi Verenin talebi üzerine belirtilen süreden daha sık" ifadesi biraz endişe vericidir. Banka 2-NDFL sertifikası için sizi her gün kovalamak istiyorsa, bunu yapmaya her türlü hakkı vardır. Ve o banka memurları da bunu hesaplara dayalı olarak yapmayacaklar” sağduyu“- Oradaki işçilerle konuştuğum için buna pek güvenmezdim. Kozma Prutkov, "Çalışkanlıkla mantığın üstesinden gelebilirsiniz" dedi. Bir buçuk asırdan fazla bir süre önce yazılmıştı ama ne kadar alakalı...

Ve en önemlisi, onu çözsem bile bu normun pratik anlamını anlayamıyorum. Maddi durumum birdenbire kötüleşirse, banka zaten hiçbir bilgi vermeden bunu anlayacaktır. Çünkü aylık ödemeler duracak. Ve eğer ödemeye devam edebileceksem bankanın neden 2-NDFL sertifikasına ihtiyacı var?

Ayrıca çok dokunaklı bir nokta daha var. "Vergileri, ücretleri, kamu hizmetlerini ve diğer ödemeleri zamanında ödeyin... ve ayrıca Borç Veren'e en geç 10 gün içinde... Borçlu tarafından bu yükümlülüğün uygun şekilde yerine getirildiğini teyit eden belgeler (makbuzlar) ve bilgileri sağlayın." Bu maddeyi tam anlamıyla uygularsak (ve uygulamıyorsak, banka neden bunu dahil ediyor?!), her daire ödemesinden sonra bir makbuzla bankaya koşmanız gerektiği ortaya çıkıyor. Belki fiziksel hareketsizliği önlemek anlamında sağlığınız için savaşıyor?

Bu neden gerekli? Sonuçta bir kişi kredi komitesinden geçti, onay aldı, kanıtlayacak başka ne var? Mali durumu kötüleşirse, durum netleşecek... Peki elektrik faturalarına gelince: bu ciddi mi? Banka, bir kişiyi ödemelerini bankaya teslim etmeye zorlayarak hangi amacı gütmektedir? Teminat olarak aldığı daireyi bu kadar önemsiyor mu? Bu tür talepler hakkında ne düşünüyorsunuz?

Departman Müdür Yardımcısı Viktor Khrebet'in yorumları perakende işi, Moskommertsbank Ortak Satış Departmanı Başkanı

Evet, bu doğru. Bankalar, borçlunun kredi borcunu teyit etmesine ilişkin gereklilikleri sözleşmelerine dahil etmektedir. mali durum Rusya Federasyonu Merkez Bankası Düzenlemeleri uyarınca 254P “Oluşturma prosedürü hakkında kredi kuruluşları kredi, kredi ve benzeri borçlardan kaynaklanabilecek olası zararlar için karşılık ayrılır.

Her alacaklı banka, kendi görüşüne göre temerrüdün önlenmesine katkıda bulunacak bir önlemler listesini bağımsız olarak belirler. Ancak “faturalarla uğraşmak” zorunluluğu hiçbir şekilde bir uygulama değildir.

100Kreditov.ru CEO'su Boris Rotenshtein'in yorumları

Finansal izleme, bankanın borçlunun borç ödeme gücünün teyit edilmesine ilişkin gereksinimlerine verilen addır. “Kredi Verenin talebi üzerine belirtilen süreden daha sık” şeklindeki endişe verici ifadenin arkasında, bankanın düzenleyici çerçevede değişiklik olması durumunda kendisini sigortalatma arzusu yatıyor. Günümüzde mevcut borçluların mali takibi yılda en az bir kez yapılmaktadır. Banka, kredi sözleşmesinde borçlunun ödeme gücünü teyit etme yükümlülüğünü şart koşarak bu normu yerine getirmiş olur. mevcut mevzuat. Aynen böyle, müşteriye "inadına" sormak ek belgeler bankacıların buna ihtiyacı yok.

Düşmana teslim olmuyor

Banka ipotekli daireyi kiralamanıza da kategorik olarak karşı çıkıyor. Şöyle yazılmıştır: “Borçlu'nun eşinin, ebeveynlerinin ve çocuklarının Dairede kayıtlı olduğu durumlar dışında, Daireyi kiralamayın, üçüncü şahısları buraya kaydettirmeyin (üçüncü şahısların kaydına izin vermeyin) .” Ve borçlunun bankanın niyetinin ciddiyetinden şüphe etmemesi için, onun (borçlunun) sorumluluklarının listesi aşağıdaki maddeyi içerir: “Kredi Veren'in talebi üzerine, Borç Veren tarafından belirlenen zamanda, temsilcilerine Dairenin durumunu ve bakım koşullarını kontrol etmek için Daireyi inceleme ve ayrıca Kredi Verenin talep ettiği, Dairenin durumunu ve bakım koşullarını yansıtan belgelerle ilgili talepleri, dairenin teslim tarihinden itibaren en geç 5 gün içinde sağlama fırsatı. İlgili talebin alınması.”

Artık dairenin denetiminin "Borç Veren tarafından belirlenen zamanda" (ve örneğin "taraflarca kararlaştırılan her ikisi için de uygun bir zamanda" değil) yapılacağı gerçeğine bakmıyoruz - bu Bu belgenin yazarlarının annesinin bu belgenin yazarlarına hangi temel nezaketi açıklamadıkları açıktır. Bir şeye daha dikkat edelim: “İstenen her türlü belgenin” (aynı zamanda harika bir üslup, değil mi?) beş gün içinde sağlanması gerekiyor. Ve diyelim ki kadastro pasaportu(aynı zamanda “dairenin durumunu yansıtan bir belge”) BTI yetkilileri tarafından (Moskova bölgesine bağlı olarak) bir veya iki hafta içinde üretilebilir.

...Ama kiralama konusuna geri dönelim. Bankalar neden itiraz ediyor? Görünüşe göre prensipte buna karşı değiller, ancak kredi oranlarının yüzde birkaç daha yüksek olduğu özel "kiralama" programları var. Onlar. Bankalara öyle geliyor ki, borçlu bir daire kiralayarak "kendi" parasından çılgın gelirler elde ediyor ve bu gerçek banka çalışanlarını huzurdan mahrum bırakıyor. Bunu paylaşmanızı gerçekten istiyorum.

Bankacıların sağlıklı uyku ve sindirime kavuşması için size birkaç rakam verebilirim; bunlar piyasadaki herkes tarafından biliniyor. Bugün Moskova'da bir daire kiralamak yılda yaklaşık% 5 getiriyor. İpotek faizi en az %12'dir ve çeşitli "ek ücretler" (sigorta gibi) sonucunda %1-2 daha eklenir. “Gerçek parada” şöyle görünür. Tek odalı bir daire (5,5 milyon ruble) satın almak için bir milyona ihtiyacınız var kendi fonları Alınan kredi ise 20 yılda 50-60 bin ödemeyle sonuçlanacak. Ve bu daire, kiracının kira, vergi ödemek zorunda kalacağı ve ayrıca periyodik olarak taşınan kiracılardan ve arızalardan kaynaklanan kayıplara maruz kalacağı 30 bin rubleye mal olursa iyi bir şekilde kiralanabilir. mühendislik ekipmanları ve teknoloji. Bunlar “süper gelirler”.

Banka neden ev kiralayan borçlunun gelirine tecavüz ediyor? Sonuçta kredinizi ödeyene kadar evinizi kiralamanız normaldir. Kiralama programları başarılı mı? Bu koşulları ve banka temsilcilerinin dairede görünmesini kabul eden var mı? Banka, temsilcileri "ziyarete" geldiğinde koşulları neden dikte ediyor? Sonuçta insanlar çalışıyor! Krediyi geri ödemek için! Ziyaret zamanını insanlarla koordine etmek mümkün mü? Evraklar hakkında: Daireye ait bazı evrakların 5 gün içerisinde ibraz edilmesi mümkün değildir. BTI sertifikası en az bir haftada tamamlanır. Bankalar bunu bilmiyor mu?

İpotek yasallaştırılmış finansal köleliktir.

Mortgage piyasasının gelişimiyle yalnızca bankalar ilgileniyor. Anlaşmalar ipotek kredisi modern gerçekliklerde ödenmesi giderek zorlaşan devasa faiz oranlarına neden oluyor. Krediye sahip olmak kişiyi işte tutar ve pozisyonunu korumasını sağlar. Konut inşaatı sektörünü düzenlemek ve güvence altına almak yerine devlet desteğinden herkes faydalanamaz ancak hükümet faydalanabilir. temel yasa konut için vatandaşlar, küresel siyasi projelerle ilgileniyor. Bugün nüfusun ezici çoğunluğu SSCB döneminde inşa edilen evlerde yaşıyor. Devletin kentsel planlama politikasını kökten değiştirmek gerekiyor.

Yüksek yıllık oranlar Nüfusun ödeme gücünün düşük olduğu koşullarda ipotekler üzerinde.

Yalnızca aylık kazancı yüksek olan vatandaşlar bir daire için ipotek almaya gücü yetebilir. Teorik olarak çalışan nüfusun yalnızca %28'i ipotekli tek odalı bir daire satın alabiliyor. birincil pazar. İkincil konut piyasasında ise rakamlar daha da düşük: %13,2.
Avrupa ülkeleri yıllık yüzde 1-4 oranında konut kredisi veriyor. Sürekli gelişen bir ekonomi, vatandaşların yüksek maaşları ve sosyal güvenlikleri göz önüne alındığında, nüfus 10-15 yıl boyunca cesurca kredi alıyor. Rusya'da kriz sırasında 2016'nın başında ortalama ipotek faizleri %12,1'e düştü. Ekonomideki kriz olayları ve olumsuz makroekonomik olaylar, nüfusun ipotek alma konusundaki isteksizliğinin nedenleri haline geliyor. Eğer işinizden ayrılırsanız aylık katkı payı ödemeniz artık mümkün olmayacaktır.
Nüfusun ipoteklerini geri ödeyecek imkanlara sahip olmadığı gerçeği, geç ödemelerin sayısındaki artışla kanıtlanıyor. 1 Ocak 2016 tarihi itibarıyla vadesi geçmiş olan alacak tutarı ipotek kredileri maksimuma ulaştı - GSYİH'nın %4,9'u. Yıl içinde, ruble ipotek borçları 42 milyar (%39) ve 2016 başından bu yana da %6,7 arttı.

Bir ipotek sözleşmesi hazırlarken karşılaşılan tuzaklar ve gizli ücretler.

Yüksek maliyet Teminat ve değerindeki gelecekteki dalgalanmalar, bankaları borçlulardan emlak sigortası talep etmeye zorluyor. Bu, noter ücretleri gibi ipotek kredisi maliyetlerini de artırır. Sözleşmedeki ayrıntılı bilgi ek komisyon ödemelerini belirtebilir: kredi vermek, başvuruyu incelemek, vermek ve hizmet vermek için banka kartı. Banka, borçludan hayatını sigorta ettirmesini ve bir değerleme uzmanının hizmetlerinin bedelini ödemesini talep edebilir. Bankalar, borçlunun iş değiştirmesi durumunda ek taksit ödemesi yapma konusunda son derece isteksizdir. Kurumlar, başvuruyu işleme koymak için bile müşterilerden para talep eder (ipotek reddedilirse bu ödeme iade edilmez). Bazı bankalar sözleşmeye buna göre bir madde eklemeyi başarırlar. finans kurumu belki içinde tek taraflı olarak kredinin faiz oranını değiştirin. Teminat niteliğindeki mülkler satılamaz; hatta bazı kuruluşlar konutların kiraya verilmesini veya yeniden düzenlenmesini bile yasaklar. yeni daireçünkü bu onun piyasa değerini etkileyebilir.

Borçlu için ipotekli bir ev satın almanın yüksek maliyeti ve katı gereksinimler.

Müzakerelere başlamadan önce bankalar borçlunun ödeme gücünü dikkatlice kontrol eder. Çalışılan yerden gelir belgesi ibraz edilmesi gerekmektedir. son aylar, askeri kimlik (askerlik çağındaki genç erkekler için), ek gelir kaynaklarını gösterir. Bazı kurumlar psikonörolojik ve narkolojik kliniklerden sertifika, hatta okul sertifikası ve bitirme diploması talep etmektedir. eğitim kurumu. Sadece gelir dikkate alınmaz, aynı zamanda borçlunun yaşı da dikkate alınır. kredi geçmişi, bu pozisyondaki hizmet süresi.
Tüm yıllar boyunca, gayrimenkul alıcıları konut maliyetinin %60-200'ünü fazla ödüyorlar. Fazla ödeme ne enflasyon ne de artış kapsamına giriyor piyasa değeri konutlar. Nasıl daha uzun vadeli kredi geri ödemeleri ve daha az aylık ödeme(yani, daha daha iyi koşullar Borçlu için), alıcı o kadar fazla fazla ödeme yapacaktır.
Kredi geri ödeninceye kadar ev sahibinin bankanın izni olmaksızın konutla ilgili herhangi bir hukuki işlem yapma hakkı bulunmamaktadır. Borçlu taksitleri ödeyemezse, ödemeleri ertelemek ve sözleşmeyi uzatmak için zamanı yoksa, kaybetmek zorunda kalacak teminat mülkiyeti- daireler.

Bankaya finansal bağımlılık yaratan psikolojik baskı.

Aylık ödemelerin sürekli olması ve gecikme durumunda bankanın eve el koyabileceği hissi ciddi psikolojik baskı yaratıyor. Nispeten küçük ama düzenli katkılar bile zarar verebilir aile bütçesi. 15-20 yıl sonra çiftin çocukları büyüyecek, emeklilik yaklaşacak, ipotek nedeniyle aile birikimleri artmayacaktır. Çift, "hayatın en iyi yıllarının" tamamını metrekare başına ödeyecek. Ayrıca hiç kimse hastalıklardan ve öngörülemeyen durumlardan muaf değildir. Bankanın, anlaşmanın öngördüğü ödemeleri her koşulda alması gerekmektedir ki bu, eşler için sadece maddi değil aynı zamanda manevi bir yüktür.

Gerçeğinizi önerin

Banka çalışanlarının iddiaları

Mortgage, finansman eksikliği koşullarında kendi evinizi satın almanın tek fırsatıdır.

Ödünç alınan fonlar, yalnızca birkaç ay sonra yeni bir eve taşınmanıza olanak tanır. Aynı zamanda mülkün gelecekteki sahibi, mali durumuna ve gelirine göre bir kredi programı, kredi geri ödeme süresi ve aylık ödeme tutarını seçer. Kiralık konut için aylık kira ödemeleri, değerinin yaklaşık %0,5'ine eşittir; düzenli ipotek ödemeleri ise ortalama olarak mülk değerinin %1'ine eşittir. Ancak kredi geri ödeme süresinin bitiminden sonra daire kiracının mülkiyetine geçer, bu da ipotekli ev satın almanın aynı şeyi kiralamaya göre temel avantajıdır. metrekare. Aynı zamanda kira oranları sürekli artıyor ve ipotek ödemeleri sabitleniyor.

Verilen ipotek kredilerinin sayısı giderek artıyor.

Rusların ipoteğe artan ilgisi, ipotekli kredilerin şu anda eldeki dairenin maliyetinin yalnızca %10-50'si ile bir ev satın almak için tek gerçek şans olduğunu gösteriyor. Borç alınan fonlar - tek şans Hiçbir bağlantısı olmayan genç ailelerin ve varlıklı ebeveynlerin gayrimenkul satın alması için. 2012 yılında konut alımı için verilen kredi sayısı 691,7 bin iken, 2013 yılında bu sayı 825 bine çıktı. 2014 yılında gayrimenkul talebinde zirve yaşandı - bankalar 1.762.523 tutarında 1012,8 bin kredi kullandı. milyar ruble. 2015 yılında rublenin düşmesi ve gayrimenkul talebinin azalması nedeniyle verilen kredi sayısı 691,9 bine düştü ancak bunun nedeni ekonomideki krizdi.

Enflasyon ortamında ipotek ile daire satın almak faydalıdır.

Gayrimenkul fiyatları genellikle dolara sabitlenir. Amortisman ulusal para birimi her ay eşit miktarda ödeme yapılmasına tabidir ipotek ödemeleri alıcılar için avantajlı. Evin piyasa değerindeki değişiklikler aylık ödeme tutarını etkilemez. Uzun vadede gayrimenkul fiyatlarındaki artış, alımı daha fazla artırıyor karlı yatırım Aşağıdaki grafiğin gösterdiği gibi. Tasarrufları evlere ve apartman dairelerine yatırmak kârlıdır - bunlar her zaman likittir.

Daire satın almak için kefil aramanıza gerek yok.

İpotekli gayrimenkul satın almak için kefil aramanıza gerek yok. Etkili tanıdıkların yokluğunda borçlu, kefil ararken dolandırıcılığın kurbanı olabilir. Ödünç alınan fonların iadesinin teminatı mülkün kendisidir. Daire teminat olarak gösterilse de, alıcı metrekarenin gerçek sahibi oluyor. Burada kendinizi ve ailenizi kaydedebilir, onarım ve tadilat yapabilirsiniz (alacaklı banka izin veriyorsa).

Bu, Rusların nüfusumuzun yaşam standardını iyileştirmek için tasarlanan inşaat ihtiyacına ilişkin hikayeleri dinlediği ilk yıl değil. Ve eğer konfor daha çok bir zevk meselesiyse, o zaman erişilebilirlik oldukça gerçek gösterge, belirli bir vatandaşın bir daireye parasının yetip yetmeyeceğinden bahsediyor. Kilitlenmenin ortaya çıktığı yer burasıdır: gerçek gelir Nüfus artmıyor ama bir yerlerde yaşamak zorundasınız. Görünüşe göre ipotek, en azından birincil piyasada yardımcı olacaktır, çünkü orada konut daha ucuzdur, ancak ortaya çıktığı üzere, verildiği gibi herkes için mevcut değildir; yüksek faiz oranları bu da 20-30 yıl sonunda fazla ödemenin iki, hatta üç katına çıkacağı anlamına geliyor. Bir daire böyle görünüyor.

Görünüşe göre ipotek piyasasını kurtaran şey, yalnızca Rusların kendi konutlarını edinmenin tek yolunun bu olduğunu ve ardından emlak piyasasının daha da kötüleşeceğini, çünkü fiyatlar zaten yükselme eğiliminde olduğunu anlamaları. Ve insanlar evlendiğinde, boşandığında, çocuklar doğduğunda nasıl yaşanır - ona nasıl bakarsanız bakın, her koşula katlanabilirsiniz çünkü başınızı sokacak bir çatıya ihtiyacınız var. Bu çatı henüz kazı aşamasında olsa bile sadece bir yıl içinde tamamlanacak ve daha sonra da taşınmak mümkün olacak - buna hala ihtiyaç var.

İleriye dönük emin adımlar

Konut piyasası katılımcılarının temin ettiği gibi, bugün birincil piyasadaki ipotekler istikrarlı bir gelişme aşamasına girmiştir ve ipotek piyasası her gün bankalardan gelen ilginç tekliflerle doludur. Geliştiricilerin kendileri de piyasada aktifler ve artık her biri yeni bir projeyi satışa çıkarırken, potansiyel alıcılara ipotek alma fırsatı vermek için onu birkaç banka tarafından akredite etmeye çalışıyor.

Ve bazı sonuçlar elde ediliyor gibi görünüyor. Bakana göre bölgesel kalkınma Viktor Başargin, 2011'in başından beri Rus bankaları Toplam tutarı 103,3 milyar rubleyi aşan 74.226 bin ipotek kredisi ihraç etti; bu, niceliksel olarak geçen yıla göre 1,8 kat, finansman hacimlerinde ise 2,1 kat daha yüksek.

Miel-Novostroiki şirketinin ipotek departmanı yöneticisi Kristina Khmel, ipotek kredi hacimlerindeki artışı, mevcut konutlar için teminat şeklindeki ek teminatların kaldırılması, kredi vadelerinin 30 yıla çıkarılması, konut kredilerinde azalma ile açıklıyor. Borçlulardan gelen başvuruları işleme koyma ücreti ve artık geliri Form 2-NDFL aracılığıyla ve banka formuna göre onaylayabilecekleri gerçeği.

Üstelik şu anda şunu da ekliyor: ortalama oran Birincil piyasadaki ipotekler için oran 2010'daki %13,1'den %12,5'e düştü. Bu veriler aynı zamanda Başargin'in elindeki rakamlarla da örtüşüyor - Bölgesel Kalkınma Bakanı Haziran ayı sonunda şunları söyledi: ağırlıklı ortalama oran kredilerdeki oran %12,4'tür.

Kölelik ama gönüllü

Ancak ipotek piyasasına borçlu açısından baktığınızda tablo o kadar da pembe değil. Finexpertiza uzmanlarının hesapladığı gibi teorik olarak ülkemizde ipotek kullanarak çalışan nüfusun %13,2'si ikincil konut piyasasında en az tek odalı bir daire satın alabiliyor, birincil piyasada ise neredeyse %28'i.

Üstelik 2006'dan bu yana geçen beş yılda, tüm Rus nüfusunun% 1'inden azı ipotek aldı, yani her yüzde biri bile değil. Neden böyle? Fosborne Home'a ​​göre kirayı ödeyebileceklerine, yüksek kazançlı bir işten çıkarılma nedeniyle gelir kaynaklarını kaybetmeyeceklerine, küresel krizin tekrarlanmayacağına vb. dair hiçbir güven yok. uzmanlar.

Aynı zamanda NDV-Real Estate şirketinin ipotek ve kredi departmanı başkanı Andrei Vladykin, ipotek oranlarındaki hafif düşüşe rağmen herkesin yılda% 8-14 ruble ödemeyi göze alamayacağına dikkat çekiyor.

“Örneğin Avrupa'daki oranlarla karşılaştırın - Avrupa Birliği vatandaşları için euro cinsinden yıllık %1-4 ve bu daha istikrarlı bir ekonomi ve öngörülen gelirlerle birlikte geçerli. Şu anda Rusya'nın ülke riskleri o kadar büyük ki. Batı sermayeli bankalar mevcut faiz oranından çok daha düşük bir oranda kredi veremezler” diye açıklıyor Vladykin.

Seni ipotek almaya iten şey nedir? Yakın zamanda 15 yıllık ipotek alan RIA Novosti çalışanlarından Artem, faiz oranları en az %7-9 daha düşük olsaydı ipotekli kredi mekanizmasından çok daha memnun kalacağını ancak “nereye gitmeli, bir yerde yaşıyorum; onu istiyorum."

“Ve sonra durum daha da kötüleşecek: Enflasyon artıyor, her şeyin (ürünler, hizmetler, emlak, petrol) fiyatları artıyor, bir yıl önce daha az maliyetli olan daireler şimdi 1-1,5 milyon daha pahalıya mal oluyor. İpoteği de sevmiyorlar ama kendi evlerini istiyorlarsa buna katlanmak zorundalar” diye belirtiyor.

"Aylık ödeme yaklaşık olarak ev kiralama ücretiyle aynıydı. Şimdi beşinci yıldır ipotekli yaşıyorum" diye ekliyor.

Ayrıca blogcu, ipotek ile ev alırken belli bir kazanç da bekliyor.

“İpotek faizlerinin düşeceğini, konuta talebin artacağını ve buna bağlı olarak fiyatların da artacağını ve zararlarımın artacağını düşünüyorum. banka faizi konut piyasası tarafından telafi edilmektedir. Hatta ilk daireden kâr bile ettim, dört yılda piyasa fiyatlarındaki artış kredi fiyatlarındaki artışı aştı” diye umuyor.

Kademeli bir düşüşle birlikte ipotek oranı Vladykin, gayrimenkul fiyatının da artacağını ve dairelerin maliyetindeki artışın tüm kredi ödemelerini fazlasıyla karşılayacağını kabul ediyor.

"Genellikle kendi işlerine başlayan müşterilerimiz oluyor. yatırım faaliyetleri konut piyasasında inşaat halindeki daireleri krediyle satın almaktan” diye bir örnek veriyor uzman.

Kullanıcı galavolomka ise ofisinin yarısının (diğer yarısının düşündüğünü ve planladığını) ipotek aldığını, çünkü 25 yaş ve üstü gençlerin "borç çukurları olmadan hemen para kazanma ve bir daire satın alma şansına sahip olduklarını" açıklıyor. babalar, anneler, sevgililer, metresler yoktur (uygun şekilde altı çizilir) ve beklenmez.

“İpotek, uzun bir süre boyunca ve yüksek maliyetle gönüllü köleliktir, ancak KENDİ İÇİN. İpotek, istediğiniz gibi yaşama ve kendi kurallarınızı ve düzenlemelerinizi belirleme hakkına sahip olma şansıdır, çünkü kendi başınızasınız. kendi bölgesi” diye açıklıyor.

Meduniza kullanıcısı ayrıca sıradan ölümlülerin bir daire satın alırken başka seçeneği olmadığı ve sadece ipotek almaları gerektiği gerçeğine de katılıyor.

“Elbette Bulgaristan'da konut almak daha karlı ama herkes ayrılmaya hazır değil. Evet bu esaret ama başka seçeneğin olmadığını vurguluyorum. Bu sadece bir soygun. Dünya bizim oranlarımıza şaşırıyor ve buna nasıl dayanabileceğimizi anlamıyor” diye vurguluyor meduniza.

Ancak ipotek kredisi koşullarının adil olmadığını kabul eden dolbodrev kullanıcısı, Rus ipotek vahşetinin enflasyonla dengeleneceğini umuyor.

“Tek iyi şey, miktarı hızla tüketen ve umarım üç yıl içinde ödememizin önemini azaltacak olan vahşi enflasyonumuzdur. Yani ödeme kalacak, ancak ücretler ve ücretler. fiyatlar çok daha yüksek olacak” diye yazıyor.

Kriz öncesi seviyede

Mortgage kredilerine yönelik tutumun pek olumlu olmadığı ancak çaresizliğin insanları bankaların şartlarını kabul etmeye zorladığı ortaya çıktı. Bu arada, City-XXI Century şirketinin basın sekreteri Sergei Lyadov'un istatistiklerine göre, bugün Moskova'daki yeni binalarda daire alım satımına yönelik tüm işlemler arasında ipotek işlemlerinin payı ortalama% 26 ve bireysel projeler için %35’e kadar ulaşabilir.

Khmel'in verileri, yeni binalar pazarındaki toplam satın alma hacminde ipotek işlemlerinin payının ekonomi sınıfı segmentinde %30-35 olduğunu ve "saygın, yüksek kârlı müşterilerin henüz bulunmadığı" business sınıfında %20'yi geçmediğini söylüyor. Risk almaya istekliyiz.” Ancak Peresvet-Nedvizhimost şirketinin Tretyakovskoe şubesinin başkanı Natalya Alikhanova, bunun kriz öncesi seviye olduğunu hatırlıyor: Ona göre krizden önce hisse ipotek alımları Moskova'da işlemlerin %25-30'u gerçekleşti.

Vladykin aynı zamanda ipotek alımlarının payının arttığı nesneler olduğunu da ekliyor. kredi teklifleri Müşteri için maksimum fayda sağlar ve %80'e kadar ulaşır.

"Moskova bölgesine gelince, daha önce ipotek alımlarının payı %40-50'ye kadar çıkıyordu, ancak şimdi ortalama %25-30'a ulaşıyor. Ayrıca bölgede dairelerin maliyeti önemli ölçüde daha düşük - maliyet stüdyo daire Moskova'da yeni bir ekonomi ve konfor sınıfı binasının fiyatı 5-6 milyon rubleden başlıyor ve yakın Moskova bölgesinde 3-4 milyon ruble, bu da alıcıların kredi yükünün o kadar da yüksek olmadığı anlamına geliyor” diye açıklıyor Alikhanova.

Genç borçlular

Vladykin, birincil piyasadaki ev alıcılarını oldukça riskli vatandaşlar olarak nitelendiriyor çünkü inşaatın tamamlanması ve dairenin mülkiyetinin tescili için altı aydan bir yıla kadar beklemek zorunda kalıyorlar.

Lyadov, bir buçuk ila iki yıl önce olduğu gibi bugün de ipotek kredisi kullanan dairelerin ana alıcılarının yüksek eğitimli aile bireyleri olduğunu söylüyor.

"Yaş konusuna gelince ipotek borçluları, ortalama borçlunun canlanması söz konusudur, çünkü peşinattaki azalma bunu karşılanabilir hale getirmiştir ödünç alınan fonlarönemli tasarrufları olmayan aileler için. Buna ek olarak, bir ipotek kredisini geri ödemek için (hem ana borcu hem de peşinatı geri ödemek için) doğum sermayesini kullanmanın mümkün olduğunu belirtiyor, “Lyadov dikkat çekiyor.

Khmel, ipotek kredisi alanların çoğunluğunun (%59) 26-35 yaş aralığındaki alıcılar olduğunu ve bunların arasında erkeklerin (%58) ve kadınların (%42) çoğunlukta olduğunu gösteren istatistiklerden alıntı yapıyor.

Borçluların faaliyetlerinin kapsamı da son zamanlarda değişti. Artık, Lyadov, üst düzey yöneticiler, büyük ticari işletmelerin çalışanları ve devlet şirketleri perakendecileri ve çalışanları değiştirdik bütçe kuruluşları(sağlık, eğitim, hükümet).

Khmel, tercihlere gelince, ipotek borçluları arasında en büyük talebin iki ve üç odalı daireler, hisse nerede iki odalı daireler%38'i toplam sayı ipotekli dairelerÜç odalı dairelerin payı ise %28'dir. Geriye kalan %34'lük kısım ise tek odalı ve dört odalı dairelerden oluşuyor.

Bankalar özel kampanya yelpazesini genişletiyor

Yukarıda da söylediğimiz gibi, yeni bina piyasasında çeşitli ipotek programlarının arzı şu anda oldukça büyük çünkü hem bankalar hem de geliştiriciler bunları geliştirmeye çalışıyor.

Vladykin'in açıkladığı gibi, artık 50 yıla kadar bir süre için kredi alınabiliyor; çoğu mülk için, dairenin toplam maliyetinin %20 ila 30'u tutarında bir başlangıç ​​ödemesi gerekiyor. İstekler potansiyel borçlular Uzman, biraz farklı gözlemlerini paylaşıyor: Müşterilerin %90'ı 10-15 yıl aralığında bir vadeyi ve %10 peşinatı tercih ediyor.

Alikhanov bir örnek veriyor gerçek programlar. Örneğin Sberbank'ta alıcılara peşinatın% 10 olduğu "101010" programı sunuluyor, faiz oranı%10 ve yıl sayısı - 10.

“VTB, alıcılara yıllık %8,45 oranında ipotek kredisi sunuyor. Maksimum boyut kredi: %80'e kadar tahmini değer daireler" diye ekliyor uzman.

Buna karşılık Fosborne Home uzmanları, şu anda en cazip tekliflerden birinin Sberbank'ın Eylül ayına kadar uzatılan "8-8-8" promosyonu olduğunu ve kredinin 8 yıl süreyle yıllık %8 oranında verildiğini belirtiyor. peşinat en az %50.

Kendi özelleri var ipotek teklifleri ve geliştiricilerden. Örneğin, Don-Stroy Invest CJSC'nin emlak satış departmanı başkanı Irina Postovalova'nın söylediği gibi, şirketinde VTB 24 ile ortak bir program kapsamında tüm nesnelerin banka tarafından önceden akredite edildiğini, başvurunun değerlendirilmesi ve ipotek kredisi verilmesine yönelik hizmetler için komisyonun yanı sıra inşaat süresi için ek güvenlik gerekliliği.

Buna ek olarak, Don-Stroy'un daireleri üzerindeki ipotekler için, mülkiyetin tescilinden önceki döneme ait normal prim olmaksızın, tüm borç verme dönemi için tek bir faiz oranı vardır. Sonuç olarak, bugün şirketin konutlarının yaklaşık% 15'i ipotek kredisi kullanılarak satılıyor ve Postovalova'ya göre bu, iş sınıfı ve üzeri yeni binalar için oldukça büyük bir pay.

Glavstroy'un ayrıca ilginç ipotek teklifleri var. OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost (Glavstroy emlakçısı) şirketinin Genel Müdürü Tatyana Reshnyak, geliştiricinin yakın zamanda Sberbank ile bir anlaşma imzaladığını, buna göre şirketin projelerinden biri olan Podolskie Prostori (Moskova bölgesi) için - yukarı miktarda kredi verildiğini belirtiyor daire maliyetinin %85'ine kadar. Bunların faiz oranı% 8'dir, kredi sekiz ila 30 yıl süreyle alınabilir.

"Teminat olarak kabul ediyoruz" mülkiyet hakları sözleşme kapsamında satın alınan gayrimenkul için özsermaye katılımı ve ipotek kredisine başvururken banka komisyon talep etmez ve zorunlu sigorta borçlunun hayatı ve sağlığı," diye açıklıyor Reshnyak.

Bu arada, Glavmosstroy emlak başkanı, ipoteklerin yeniden canlanmasının aynı Podolsk Expanses projesiyle değerlendirilebileceğini ekliyor; burada, Aralık 2010'da bir dizi banka bu projede üç binayı akredite ettikten sonra ipotek kullanan işlemlerin payı arttı. 2011 yılına kadar bu binaların toplam satışlarının %50'sine ulaştı.

Geçerli ipotek programları ve "Renova-StroyGroup"ta. Buna göre genel müdür Yukarıda Sberbank'tan% 8 ile açıklanan program Mikhail Semenov, Bogorodsky mikro bölgesinde (Shchelkovo) çalışıyor ve Aprelevka ve Losino-Petrovsky'de Sberbank "İlk On'a" promosyonu kapsamında geliştiriciden daire satın alabilirsiniz. Ayrıca şirketin şu konularda da çalıştığını ekliyor: AHML programları "Askeri ipotek" ve "Analık Sermayesi", OJSC Bank "Otkritie" ile işbirliği yapıyor.

Semyonov sözlerini şöyle bitiriyor: "Şirketimizin analitik verilerinin gösterdiği gibi, 2010 ve 2011'in ilk yarısında mülklerimizdeki ev alıcılarının yarısından fazlası ipoteklere güveniyor."

Ve yine de, seçeneklere rağmen ipotek kredileriçok, şu ana kadar bu segmentin gelişiminin olduğu ortaya çıktı banka kredisi halk pek mutlu değil. Sonuçta ipotek ile kendinizi 20-25 yıl bankanın kasasına bağlayacağınızı düşünüyorsanız korkudan bilincinizi kaybedebilirsiniz. Peki ya beş yıl sonra bir kriz daha yaşanırsa? Ya ailede bir talihsizlik olursa, Tanrı korusun? Peki, muhteşem ipotek şartlarıyla fahiş fiyatlara alınan dairelerimizi ne yapmalıyız? Pek çok Rus hala %1-4 ipotek oranları ve 30 bin dolarlık villa fiyatlarıyla küçük apartman dairelerinde toplanıp batıya bakmayı tercih ediyor. İyi olan bir şey var: Konutların karşılanabilirliğine yönelik bu yaklaşıma bakıldığında, eyaletimizin çabalaması gereken bir şey var ve bu da hepimizin daha iyi bir geleceğe güvenebileceğimiz anlamına geliyor.