Іпотека у банкрутстві. Як відбувається застава квартири з неповнолітніми дітьми Складності такої угоди
Останнє оновлення Лютий 2019
При виникненні у людини проблем з оплатою комунальних, кредитних чи інших платежів виникає страх, що його та його сім'ю можуть вигнати на вулицю за борги. І не безпідставний. Оскільки – це один із засобів, спрямованих на погашення заборгованості.
Хто може заарештувати квартиру?
Накласти арешт і продати нерухоме майно має право лише судовий пристав на підставі рішення, винесеного судом, або виконавчого напису, зробленого нотаріусом. Загрози банків чи колекторів, що вони прийдуть, заарештують квартиру та виженуть всіх мешканців на вулицю – не більше ніж спосіб залякування людини для якнайшвидшого погашення боргу (див. ).
Необхідно знати, що спочатку пристав накладає арешт на кошти боржника, і якщо цієї суми недостатньо, він заарештовує інше майно, яким людина володіє.
Винятком є листи про звернення стягнення на закладене майно. За ними пристав може відразу накладати замкнений на житло, надане людиною в заставу для отримання грошей за кредитом (див. ).
У яких випадках пристав може заарештувати нерухоме майно?
Спочатку боржник отримує від пристава ухвалу про заборону на квартиру або від службовця ФРС повідомлення про накладення арешту на житлове приміщення. Накласти заборону на квартиру, єдино придатну для проживання людини та її сім'ї, пристав може лише з метою завадити боржнику позбутися квартири (продати, подарувати, заповідати та ін.), без подальшого продажу.
Якщо людина має кілька житлових приміщень, то пристав вправі заарештувати нерухомість і надалі продати її (див. ). Однак, повинні бути дотримані дві обов'язкові умови:
- У власності боржника є два і більше житлові приміщення.
- Сума боргу не набагато менша за вартість квартири.
У яких випадках квартиру забирають за борги?
Обов'язок за договором іпотеки
Найчастіше забирають квартиру через несплату іпотеки, т.к. Тільки тоді можуть на користь банку заарештувати квартиру, єдине нерухоме майно, придатне для проживання (див. ).
Законодавець пом'якшує відповідальність для особи, яка опинилася на межі виселення (див. ). Так, не можна звертати стягнення за іпотекою, якщо сума боргу менша за 5% від ціни закладеної квартири та термін прострочення менше 3 місяців.
Наприклад: Громадянин втратив роботу і 2 місяці не виплачував кредит Утворився борг загальну суму 30 тис. крб. Банк написав до суду заяву про звернення стягнення на закладену квартиру, вартість останньої становила 1,5 млн. руб. Суд кредитору відмовив, т.к. сума боргу набагато менша від вартості квартири в іпотеці.
Якщо фінансове становище позичальника сильно погіршилося (втрата роботи, зниження зарплати, хвороба тощо), то не слід ухилятися від переговорів із банком і доводити справу до арешту квартири, краще разом шукати альтернативний шлях. Одним із способів вирішення проблеми є звернення до кредитної організації із заявою:
- про реструктуризацію боргу (це збільшує термін виплати, але зменшує суму щомісячних внесків);
- про надання "кредитних канікул" (банк заморожує на певний термін платежі, включаючи відсотки);
- про зміну графіка платежів (замість щомісячних оплат проводити щоквартальні).
Після направлення заяви обов'язково треба отримати письмове схвалення кредитної організації на зміну умов договору, а вже потім починати оплачувати згідно з даними, що змінилися.
Можливий і такий вихід із скрутної ситуації: отримати кредит у банку під вигідніші умови під заставу цього ж майна (наступна іпотека). Найголовніше – у початковому договорі не повинно бути заборони на проведення такої угоди.
Наприклад: Громадянин узяв кредит, заклавши квартиру Через хворобу він деякий час не міг робити платежі. Утворився обов'язок. Т.к. у кредитному договорі була заборонена наступна іпотека, він під заставу цієї квартири, отримав кредит у іншому банку більш вигідних умовах. З цих грошей він сплатив борг перед першим банком.
Борг з аліментних платежів
Якщо боржник ухиляється від погашення боргу, приховує своє майно, місце роботи, і при цьому сума боргу пропорційна вартості житлового приміщення, приставши за борги за аліментами вправі заарештувати і продати квартиру, якою володіє недбайливий батько.
Наприклад: Громадянин тривалий час не виплачував аліменти, загальна сума боргу склала 800 тис. руб. Іншого майна, крім квартири, де він жив, боржник не мав. При повторному направленні запитів у реєстр. органи, з відповіді, що надійшла з ФРС, пристав дізнався, що боржник у спадок отримав у власність ще одну нерухомість. Посадовець виносить постанову про арешт квартири, щоб боржник не зміг її продати, і направляє до ФРС. Т.к. у власності у нього тепер два житлові приміщення, і вартість однієї з квартир близько 900 тис. руб., Пристав складає акт арешту для подальшого її продажу.
Чи можуть забрати квартиру за борги з комуналки?
Якщо квартира у власності, то скласти акт арешту та продати її пристави можуть, тільки якщо людина володіє декількома житловими приміщеннями і якщо сума боргу дорівнює або трохи менше вартості квартири. Тобто, продати квартиру вартістю 1,5 млн. руб. за борг у 20 тис. руб. ніхто не зможе.
Коли квартира не у власності боржника, а останній проживає в ній за договором найму, його можуть виселити через суд, якщо той, хто проживає, не провадив оплату за житло протягом 6 місяців (при короткостроковому наймі – протягом 2 місяців). Якщо платежі вносяться хоча б частково, виселити боржника практично неможливо.
Арешт частки у праві власності на житло
Якщо людина має у спільній частковій власності кілька житлових приміщень, пристав може заарештувати частку в одній із квартир. Для цього пристав звертається до суду про накладення арешту для погашення боргу. Суддя виділяє частку, що належить людині «в натурі», тобто. вказує у рішенні, яка саме частина квартири належить боржнику, її площу та призначення. Отримавши відповідний документ, пристав складає акт та постанову про накладення арешту для подальшого продажу нерухомості.
Якщо у квартирі проживає неповнолітній
Продати нерухоме майно, якщо там прописано неповнолітнього, можна лише за письмовою згодою органу опіки.
При вирішенні питання про звернення на квартиру в суді, запрошується представник органу опіки, та, з урахуванням обставин справи, його думки, приймається рішення. Відповідно до ст.292 Цивільного кодексу РФ, як тільки квартира стала власністю іншої особи, члени сім'ї попереднього господаря втрачають усі права на це житло.
Наприклад: суд вирішив звернути стягнення на квартиру, в якій проживала мати з дитиною Опіка дозволила продаж цієї квартири, т.к. дитина не була її власником і мала ще одну квартиру, власником якої був неповнолітній. Далі пристав заарештував її. Внаслідок проведених торгів, власником квартири став новий громадянин. Після отримання у ФРС свідоцтва про державну реєстрацію права власності, новий власник має право виселити матір та дитину із займаної квартири.
Забрати житло пристав може не лише за несплату аліментів та комунальних платежів, а й у відшкодування шкоди здоров'ю, моральної шкоди, податків та ін., за умови, як уже говорилося, знаходження у власності боржника кількох квартир та пропорційності суми боргу та ціни приміщення. Тому краще не ховатися від кредиторів та приставів, а намагатися вирішити питання на взаємовигідних умовах.
Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів. Однак, уважно прочитайте всі запитання-відповіді до статті, якщо на подібне запитання є докладна відповідь, то ваше питання не буде опубліковано.
Чи може банк за борги виселити з іпотечної квартири сім'ю з прописаною в ній дитиною?
Так, може. Зазвичай, перед виселенням з іпотечної квартири проходить наступна процедура.
Позичальник допускає прострочення в оплаті за кредитним договором, забезпеченим заставою придбаної нерухомості (іпотека).
Банк звертається до суду з позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на закладене майно – квартиру. Суд позовні вимоги задовольняє. Встановлюється метод реалізації закладеного об'єкта нерухомості (квартири) - громадські торги.
Далі, якщо з торгів іпотечна квартира не реалізується (торги не відбулися), вона передається стягувачеві - банку, який реєструє на неї право власності та може продати вказану квартиру будь-кому, хто бажає на свій розсуд. Якщо іпотечна квартира реалізується з торгів, право власності на неї реєструє новий щасливий власник колишньої іпотечної квартири (переможець торгів).
1 червня відзначається Міжнародний день захисту дітей - одне з найрадісніших свят для дітлахів. Цей день також служить нагадуванням всім дорослим, що діти потребують їхньої постійної турботи та захисту. Сьогодні про особливості угод з нерухомістю за участю дітей та про те, як захистити їхні інтереси, кореспондент «Корисної площі» поговорив з директором юридичної компанії «Прецедент» Оленою Никоненковою.
Олено Валеріївно, з якими питаннями, які стосуються теми нашої сьогоднішньої розмови, до вас найчастіше звертаються нижегородці?
Зараз із питаннями щодо оформлення/розпорядження нерухомим майном неповнолітніх нижегородці стали звертатися набагато частіше. Це пов'язано зі змінами законодавства, які набули чинності з 2016 року. На поточний момент, при розпорядженні майном, де власником майна чи частки у ньому є неповнолітній, потрібне нотаріальне посвідчення правочину. Це означає, що участь нотаріуса необхідна не тільки при продажу майна дитини, а й при відмові неповнолітнього в особі його законного опікуна від придбання часток інших учасників.
Однак слід враховувати, що участь нотаріуса в угодах з майном неповнолітніх осіб не скасовує отримання висновків від органів опіки та піклування. Як і раніше, будь-яка дія, що впливає на зменшення або зміну обсягу майнових прав на нерухоме майно неповнолітнього, має бути узгоджена з органами опіки та піклування. І на наш погляд, це основний мінус при оформленні нерухомого майна на дітей. Як я вже говорила, всі угоди з майном дитини до 14 років можуть здійснюватися лише її законними представниками чи опікунами та з обов'язковою згодою на це органів опіки та піклування.
Неповнолітні віком від 14 до 18 років здійснюють угоди зі своїм нерухомим майном самі, але за письмовою згодою своїх законних представників - батьків, усиновлювача чи піклувальника. При цьому також має бути отримано дозвіл органу опіки та піклування.
Багато нижегородці звертаються з питаннями про закріплення права на нерухоме майно за дітьми в майбутньому та запитують, що краще: оформити заповіт чи договір дарування. У разі доводиться пояснювати, що договір дарування є «негайною» угодою, тобто. права на об'єкт перейдуть на неповнолітнього негайно. Включити в договір дарування (у тому числі і в обіцянку подарувати в майбутньому) положення про те, що дитина отримає права на нерухомість після смерті дарувальника не можна, такий договір буде незначним. Якщо підписується заповіт, то дитина вступає у свої права лише після смерті нинішніх власників.
Кожна з перерахованих угод має свої «підводні камені». У випадку з даруванням, це втрата не лише права власності дарувальниками, а й можлива втрата права користування житловим приміщенням, адже багато бабусь і дідусів, які дарують квартири онукам, хотіли б залишитися там жити до своєї смерті. Що ж до заповіту, то на момент смерті спадкодавця ситуація може змінитися у частині спадкоємців згідно із законом. Нагадаю, що непрацездатні утриманці отримують частку у майні померлого, у тому числі й у заповіданому майні. До
крім того, популярне питання сьогодні: «Чи допоможе переведення власності на дитину ухилитися від реалізації майна приставами?» Безумовно, якщо майно буде оформлене не на боржника (батька дитини), то звернути на нього стягнення пристави не зможуть. Однак тут слід враховувати, що така угода може бути оскаржена заінтересованою особою або фінансовим управителем у разі банкрутства батьків неповнолітнього.
Розглянемо конкретну ситуацію. Було взято іпотечний кредит, потім виникли проблеми із виплатами. Квартира єдина, в ній мешкає малолітня дитина. Чи може у цьому випадку житло бути продано, а дитина виселена?
Ситуація справді непроста для кредитора-банку. Виселити дитину «в нікуди» справді не можна. З одного боку, банк (заставоутримувач) має переважне право на погашення своїх вимог за рахунок заставного майна, з іншого боку, там проживає дитина.
Проте неповнолітнього можна виселити з реалізованого майна. Закон про іпотеку допускає звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок чи квартиру та припинення права користування ними заставника та будь-яких інших осіб, які проживають у житловому будинку чи квартирі, включаючи непрацездатних та неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення. Держава відповідно до положень статей 95 і 106 Житлового кодексу РФ гарантує особам, на єдине житло яких звернено стягнення за борговими зобов'язаннями власника, надання житлових приміщень зі складу маневреного житлового фонду, якщо на момент звернення стягнення такі житлові приміщення були для них єдиними. розрахунків із боржником.
Зокрема, Конституційний суд у Ухвалі від 17 лютого 2015 р. № 246-О фактично підтвердив можливість вилучення іпотечної квартири за несплату внесків навіть у тому випадку, якщо частина цієї квартири належить неповнолітній особі.
- Тобто банк зможе виселити неповнолітнього?
Так, безумовно, на даний момент сформувалася судова практика, яка дає змогу припиняти право користування за неповнолітніми закладеними житловими приміщеннями. І тому банки звертають стягнення на закладене майно, виставляють їх у торги. Як правило, на такі квартири/будинки не знаходиться придбання, і вони переходять на баланс банку для погашення боргу. А потім уже банк, як новий власник, іде до суду та виписує неповнолітнього та членів його родини.
- Як уникнути помилок під час угод з нерухомістю, в яких беруть участь неповнолітні діти?
Необхідно розуміти, що дитина прив'язана до місця проживання своїх батьків. І, хоча він може бути власником нерухомості в одному місці, але мається на увазі, що жити має з одним із батьків. Так, якщо неповнолітня дитина зареєстрована у житловому приміщенні, що перебуває у власності одного з її батьків, то до настання повноліття дитини неможливо припинити її право користування житловим приміщенням, навіть якщо шлюб батьків буде розірваний, і дитина проживатиме з іншим батьком - не власником житла. Це з тим, що припинення сімейних відносин між батьками не припиняє сімейні відносини між дитиною та її батьком.
Таким чином, при вчиненні правочину з майном, в якому дитина має якісь права: чи право власності чи право користування, завжди слід уважно поставитися до «непорушення прав» дитини, інакше це може спричинити тривалий судовий процес та можливий негативний результат такої справи.
- Якщо щось було зроблено «не так», то правочин може бути оскаржений?
Так, і наслідком визнання угоди недійсною, буде повернення квартири до початкового стану. Наприклад, якщо розглядається справа про приватизацію, то вона повертається в муніципальну власність, а якщо це була угода купівлі-продажу, то у власність продавця.
У випадках із неповнолітніми, слід чітко розуміти, які саме права вони мають на житлове приміщення, і на якій підставі виникли ці права. Наприклад, дитина, яка не брала участі в приватизації квартири, але прописана, має право довічного користування цією нерухомістю. Крім того, неповнолітні діти мають рівні права з батьками на житлове приміщення, придбане за рахунок материнського капіталу. У разі існує лише формальне обмеження таким поняттям, як термін позовної давності, оскільки він починається з того моменту, коли зацікавлена особа дізналася про порушення свого права. Більше того, дитина, яка досягла повноліття, цілком може почати заперечувати угоди батьків. Також такі правочини мають право оскаржувати інші уповноважені органи, наприклад, прокуратура чи пенсійний фонд у випадку з материнським капіталом.
На ринку нерухомості не так рідко трапляється ситуація, коли покупець виявляє, що в придбаному приміщенні прописана незнайома йому людина. Ця обставина не тягне за собою скасування договору купівлі-продажу, але дає зареєстрованій людині право проживання у квартирі. Виписати таку людину примусово здебільшого можна у судовому порядку, проте те, наскільки це легко буде зробити, залежить від категорії зареєстрованої особи. Яких дій у такій ситуації варто вжити.
Якщо в квартирі залишилася прописана повнолітня людина, яка ніяких прав на неї не має, то вам лише потрібно подати позовну заяву про примусове зняття з реєстрації. Суди у такому разі встають на бік сумлінного набувача, тому жодних проблем виникнути не повинно. Однак якщо у квартирі прописано неповнолітню або особу, яка через заповідальну відмову має право користування квартирою, або особу, яка відмовилася від приватизації на користь інших осіб, то можна зіткнутися з труднощами.
Якщо у квартирі прописано дитину, необхідно переконатися, що він не мав права частку у квартирі. У такому разі для вчинення правочину потрібен дозвіл органів опіки та піклування, інакше його згодом можна анулювати. Якщо частки не було, то витяг неповнолітнього повинен буде здійснюватися з перереєстрацією за місцем проживання його батьків. При цьому, дитині мають бути надані умови, що не гірші за наявні в цьому приміщенні. Дитину, яка залишилася без опіки та піклування, можна буде виписати лише за згодою уповноважених органів, однак вони такої згоди не дадуть, якщо виписувати її нікуди.
Складнощі також можуть виникнути, якщо у квартирі зареєстрована особа, яка отримала право користування житловим приміщенням у порядку заповідальної відмови. В даному випадку вам доведеться або отримати згоду мешканця на витяг (зазвичай це вирішується шляхом надання грошової компенсації), або звернутися до суду з посиланням на п. 2 ст. 35 Житлового кодексу РФ. Зняти з обліку громадянина, відповідно до цього положення, можна, якщо він систематично порушує права і законні інтереси осіб, які проживають з ним. В цьому випадку вам доведеться довести, що ваші права порушені.
У договорі купівлі-продажу має бути пункт, у якому прописано кількість зареєстрованих у квартирі осіб – якщо його утримання виявилося не відповідним дійсності, то це є прямим порушенням договору. Ви можете звернутися до продавця з вимогою розірвати договір купівлі-продажу та повернути сплачені гроші, проте на практиці це не найпривабливіший варіант – повернути гроші погодяться далеко не всі, а стягнути їх у судовому порядку не так просто. Навіть за наявності судового рішення та виконавчого листа отримати свої гроші буде дуже складно, якщо їх у власника вже не виявиться.
Ви не зможете виписати із квартири громадян, які були зареєстровані у приміщенні на момент приватизації, але не брали участь у ній. За ними зберігається право користування житловим приміщенням. Тому будьте особливо уважні, якщо ви купуєте квартиру, яка була приватизована. Також не можна зняти примусово з реєстраційного обліку людини, яка є одержувачем ренти за договором довічного утримання з утриманням.
Щоби подібні ситуації не виникли, слід заздалегідь перевіряти наявність прописаних у квартирі осіб. Найкраще попросити виписку з домової книги, в якій буде видно і тих, хто прописаний у квартирі на даний момент, і тих, хто був прописаний раніше. Якщо у вас виникли якісь сумніви, то ви можете вимагати розширеного виписування - надати вам його повинен буде власник приміщення. Ретельно перевіряйте ці дані перед підписанням договору купівлі-продажу, а ще краще перед підписанням попереднього договору. У попередньому договорі також вказуйте, що до вчинення правочину у квартирі не повинно залишитися зареєстрованих осіб.
Доброго дня. Я визнана неспроможною (банкрутом), у мене є іпотека на житло, єдине в якому прописана неповнолітня дитина. Банк не став до реєстру кредиторів, і за реєстр поки не встає. Чи можу я звернутися до суду про виключення з конкурсної маси даного житла, оскільки банк у реєстр не встав, а для мене та дитини це єдине житло. Які наслідки?
Той факт, що іпотечне житло єдине і в ньому прописаний неповнолітній, не дає вам жодного права вимагати вилучення цієї нерухомості з конкурсної маси. Іпотечне житло продається у банкрутстві громадянина з метою задоволення вимог заставного кредитора. Якщо банк, який видав іпотечний кредит, не стане до реєстру до кінця банкрутства, то житло продаватися не буде. І тоді борг із іпотеки спишеться повністю, а житло залишиться у вас.
Ще. на форумі про банкрутство Тема: Виведення іпотечної квартири з конкурсної маси
Корисно5 Якщо ви вважаєте це питання-відповідь корисним, то відзначте його.
Інформація на тему
іпотека у банкрутстві
Питання29-04-2019 Здрастуйте. Підкажіть, будь ласка, за нашою не простою ситуацією. Чоловік уводився через недотримання контракту (за нормальним не дали вводитися, відслужив 18 років). У нього є квартира у заставі у банку та ріс військової іпотеки. Він платив по 24.000 (11 місяців банку), зателефонували з Військової іпотеки та зажадали щомісячний платіж у розмірі 23.000, що просто нереально для нас. Плюс у нього є не закритий кредит у 600.000. Хочемо йти на банкрутство. Звернулися до юриста, вона нам запропонувала взяти ще кредит перед банкрутством, проплатити 3 місяці та списати під банкрутство. Які наслідки може це спричинити і чи варто довіряти такому юристу? І ще якщо перед банкрутством зробити шлюбний договір, чи можу я бути спокійною, що не заберуть моє єдине житло з сином і мою машину (які були куплені до шлюбу)?
Питання
05-03-2019 Банкрутство фіз особи з іпотечним кредитуванням практика
Питання
25-02-2019 Доброго дня. Взяла іпотеку до шлюбу 2007 року. Я основний позичальник, позичальник моя мати. Власник 100% я. У 2008 вийшла заміж. У квартирі прописані лише я та двоє дітей, частину іпотеки погашено мат.капіталом. 2018 року фіз. Особа подала заяву на банкрутство на мого чоловіка. Чи братиме моя квартира участь у конкурсній масі чоловіка?
Питання
12-02-2019 Здрастуйте, чи можливе банкрутство громадянина у разі його майна (будинок і земельна ділянка) перебувають у заставі у банку?
Питання
12-02-2019 Доброго дня. Я є військовослужбовцем, є військова іпотека, квартира під обтяженням банку та військової частини. Іпотеку оплачую, але є борги в інших банках, які вже непосильні. З огляду на те, що іпотека військова, оплачується частково державою, і якщо я ініціюю банкрутство, чи потрапить іпотечна квартира до конкурсної маси? Галина
Питання
25-01-2019 Привіт! Я позичальник по іпотеці. Основний позичальник мій син. Нині хочу визнати себе банкрутом. За іпотеку син платить справно. Питання: чи постраждає квартира? чи піде вона з торгів? Питання дуже важливе для мене, від цього залежить я банкрутуватимуся чи ні! прошу допомогти. На форумах точної відповіді не знайшла.
Питання
27-12-2018 Маю квартиру в іпотеці. Залишилось заплатити приблизно половину. Припускаю, що наприкінці 2019 року, можливо, доведеться подавати на банкрутство. Хочу взяти споживчий кредит в іншому банку і погасити іпотеку зараз. При цьому у мене знизиться сума щомісячного платежу (замість 46 тис. руб. Буде 32 тис. руб.) Зарплата дозволяє виплачувати. Чи не буде потім у процедурі банкрутства заперечення погашення кредиту та відновлення іпотеки?
Питання
17-12-2018 Здрастуйте. Скажіть, будь ласка. Я, чоловік, збираюся банкрутувати. Моя дружина, одружена зі мною, оформила на себе іпотеку і регулярно за неї платить. Я прописаний у цій іпотечній квартирі. Цю іпотеку не заберуть у процедурі банкрутства?
Питання
19-11-2018 Йде процедура реалізації майна. мною заявлений один заставний кредитор (іпотечна квартира, 2 созаемщика), але він не включається до Реєстру кредиторів, що робити? квартиру ФУ має продати? а гроші кому?
Питання
12-11-2018 Оформили позику на чоловіка, я соцпозичальник, але у нас у договорі (іпотека ст.77 від 16 липня 1998р.102-фз" про іпотеку (заставу нерухомості), за кредитом є прострочення. Ось чоловік помер від онкології, страховки не було, можу чи подати на банкрутство!