Що таке кооперативний будинок. Кооперативна квартира: правові практичні ініціативи Що таке кооперативний будинок

Термін «кооператив» знайомий багатьом дорослим росіянам, застали радянську владу. Але, що таке кооперативний будинок і які права мають його мешканців?

Раніше трактування і регулювання законом таких понять була на вищому рівні, сьогодні ж питань щодо кооперативних об'єднань мешканців стає все більше і більше.

Незважаючи на це, інтерес до кооперативам такий же стабільний, як і був протягом довгих років. Чому? Все пов'язано з доступністю подібної форми житла.

У наведеній нижче статті висвітлимо саме кооперативний будинок, права його мешканців і особливості його існування в цілому. Представлена ​​інформація буде корисна як справжнім, так і потенційним «кооператівщікам», тому залишати її без уваги точно не варто.

Що значить кооперативний будинок? Чим відрізняється кооперативний будинок від звичайного? Кооперативний житло - це цікава система забезпечення громадян житловою площею, придумана в далекому СРСР.

Так як в радянській державі все було спільним - покупка або особистісна приватизація тих же квартир була неможливою. Незважаючи на це, потребують житла або просто бажаючих про своїх кровних метрах, було чимало.

кооперативний будинок - плюси і мінуси

Проаналізувавши ситуацію, що склалася, державні правителі прийняли рішення по можливості формування кооперативного житла.

Успіх подібної інновації був феноменальний, так як багато жителів «порад» вирішили отримати нове житло. Принцип кооперативів до сих пір не змінився і є зручною, в першу чергу, для самих громадян покупку житлової площі. Якщо максимально спростити схему придбання, можна виділити наступні етапи:

1. Учасники кооперативу формують загальний пай для спорудження будинку з боку третіх осіб.
2. Очікують закінчення даного процесу.
3. Заселяються в збудоване житло, поступово виплачують решту паїв (не завжди) і користуються майном, пропорційно внесеним коштам.

По суті, та ж сама форма іпотечного кредиту. Однак в цьому випадку немає ніяких відсотків, штрафів і неустойок. Звичайна система виплати паїв.

Природно, в кооперативному будинку кожен мешканець має свою пайову частку, але при цьому власність перебуває у володінні всіх мешканців (кооперативу). Останні і організовують свої об'єднання для утримання отриманого будинку.

Важливо! Принцип загального володіння непостійний. Тобто, при виплаті всієї частини пайових внесків за отримане в експлуатацію житло, громадянин стає її повноправним власників. Забувати про це не варто.

Пару слів про види житлових кооперативів

У законодавстві сучасної Росії виділяють два види кооперативів:

1. Житлово-будівельні (ЖБК).
2. Житлово-накопичувальні (ЖНК).

Базові принципи їх формування та існування ідентичні. Головна відмінність, що є чи не єдиним - це характер, порядок виплати паїв з боку мешканців.

Система житлово-будівельного кооперативу передбачає формування базового капіталу на будівництво кооперативного будинку. Простіше кажучи, громадяни:

• складають свої накопичення в єдине ціле, формуючи капітал;
• забезпечують зведення житла;
• відразу ж отримують в ньому метри, співмірні внесеного паю.

Види житлових кооперативів

Як бачите, після побудови додаткових паїв не потрібно. Єдине, за що мешканці кооперативу будуть платити - це утримання спільного майна.

Порядок подібних виплат і їх особливості визначаються обраним органом управління кооперативу.

Природно, формування великого капіталу несе чималі ризики, тому до створення і роботи з ЖБК важливо підходити вкрай відповідально.

Будь-яке невірне або економічно неправильна дія повноважних осіб може спровокувати банкрутство об'єднання.

Що стосується житлово-накопичувальних кооперативів, то їх система злегка інша. При створенні такого об'єднання мешканці формують лише 30-50 відсотків від усього капіталу, необхідного для повної покупки або споруди кооперативного будинку.

Інша частина визначається у вигляді позики для кооперативу, який виплачується протягом наступних років мешканцями пропорційно взятим їм часткам. Подібний підхід більш безпечний і зручний для громадян, так як:

• позики у членів ЖНК вигідні (до 5 відсотків річних);
• прості в плані виплати;
• «Кооператівщікі» можуть відразу ж купити вже побудоване житло, виключивши ризики організації будівництва і втрати коштів.

В принципі, нічого більше про кооперативних будинках знати не потрібно. В рамках законодавства РФ представлених відомостей буде цілком достатньо.

Незважаючи на деякі незручності в плані майбутнього володіння житлом в кооперативах, на сьогодні участь в них є одним з найбільш вигідних способів придбання житлоплощі. Посперечатися з цим вкрай складно.

Права мешканців кооперативному будинку

Права мешканців в кооперативному будинку визначаються низкою статей Житлового Кодексу РФ. Перед вступом до житлового кооперативу будь-якої форми важливо ретельно вивчити даний законодавчий акт, не виділяючи увагу конкретним главам і статтям.

Специфічність подібного житла велика, тому підкованість з юридичної точки зору допоможе уникнути втрати грошей або інших проблем, пов'язаних з участю в кооперативі.

Більшість мешканців кооперативних будинків роблять так:

1. Купують житло за вигідними умовами на умовах кооперативу.
2. Повністю гасять пайові зобов'язання.
3. Виділяють отриману власність в одноосібне володіння і продовжують жити в ній.

Подібний підхід грамотний і є безпечним, тому реалізується найчастіше. З точки зору будь-яких законів в абсолютно всіх країнах жити в кооперативному будинку виключно на «кооперативному праві» рисково, особливо при виплачених паях.

Однозначно, при першій же можливості потрібно виділяти придбане житло в особисту власність.

Умови знесення кооперативного житлового фонду

На завершення сьогоднішньої статті звернемо увагу на можливість знесення кооперативного будинку. Умови такого заходу відображені в 32-ий, 86-ий і 134-ой статтях Житлового Кодексу РФ. При бажанні ознайомитися з ними можна без особливих складнощів. Трактування і відображення всіх законодавчих понять здійснені доступно для громадян Росії.

При знесенні кооперативного будинку можливо кілька результатів подій:

• Мешканцям будуть надані співмірні державні квартири з можливістю подальшої приватизації.
• Учасникам кооперативу будуть виплачені компенсації.

Примітка! При неповному погашенні паїв громадянин, який одержує житло або компенсацію, будуть зобов'язаний до кінця виконати свої зобов'язання перед кооперативом в обумовленому раніше порядку.

Мабуть, на цьому найбільш важливі положення по темі сьогоднішньої статті закінчилися. Сподіваємося, представлений матеріал був корисний всім читачам і дав відповіді на свої запитання.

Як бачите, особливих труднощів ні в розглянутому явищі, ні в правах мешканців кооперативного будинку немає. Все гранично просто і прозоро до розуміння.

Кооперативний будинок - плюси і мінуси, які бувають проблеми в відео.

Житловий кооператив (ЖК) - це установча організація, що об'єднала громадян з метою придбання і спільну експлуатацію площ багатоквартирного будинку.

У момент соучрежденія число осіб становить не менше 5 осіб. Вони об'єднуються добровільно і планують зведення і подальше утримання будівлі. У той же час число учасників не допускає перевищення в порівнянні з числом квартир в будинку.

Організація існує за рахунок членських внесків громадян, з яких виробляються взаєморозрахунки за будівництво малоповерхового або багатоповерхового будинку, а також за всі процеси, що вимагають фінансових вкладень.

Фінансове забезпечення юридичної особи за рахунок інвестування мешканцями - головна умова існування ЖК.

У сучасних умовах це поширений і цілком привабливий для громадян спосіб придбання нерухомості. На відміну від участі в пайовому будівництві (див. Закон про пайову участь в будівництві 214-ФЗ), члени кооперативу регламентують діяльність забудовника.

У цьому випадку забудовник працює на установа за договором підряду, звітуючи перед правлінням як перед замовником і роботодавцем, які фінансують проект.

Види житлових кооперативів

Цей вид права допускав володіння власністю ще в радянських Союзі, причому аналогів йому не було. В даний час його унікальність втратилася на тлі пайової участі в будівництві, приватизації, іпотечного кредитування.

В силу цього різноманіття, правові характеристики кооперативу як юридичної особи стали не зрозумілі громадянам, які не володіють юридичними тонкощами в області нерухомості, так як їх установи діляться на види:

• ЖК і ЖБК (житлово-будівельний кооператив) розрізняються за ступенем виникнення правових відносин, які починаються на стадії будівництва, як у випадку з ЖБК або допускають входження в членство після зведення будинку, і навіть - після заселення, передаючи новоприбулим особам, порожні приміщення.
• Споживча організація управління багатоквартирним будинком - спосіб управління кооперативом, виникає як юридична особа після здачі будинку в експлуатацію.
• ЖНК - житлово-накопичувальний кооператив. Він передбачає допустимість отримання квартир за вибором з декількох, що входять в об'єднання, будинків.

Договір ЖБК відрізняється встановленням юридичних норм, відповідно до яких внески, на етапі будівництва, збільшуються на підставі різноманітних причин, що обмовляється серед членів організації і приймається в зв'язку зі сформованою індексацією.

Це допустимий і підзаконний аспект, який не дає гарантій громадянам, які інвестують будівництво, свідомо розрахувати фінансові вкладення в споруджений будинок.

Решта види організацій не містять такої вимоги.

Витрати на утримання і експлуатацію будинку також діляться в рівних частках, але на етапі надання квартир зростання цін заморожується.

Порядок установи житлового кооперативу

Юридична особа засновника вважається чинним:

• після оформлення установчій документації;
• внесення відомостей до Єдиного реєстру.

Установча організація формується за типом ТОВ, ВАТ, НКО - в залежності від цілей і завдань її представників.

Цілі мають комерційний і некомерційний характер. У першому випадку інвестори мають право задіяти власний інвестиційний ресурс, що витрачається на будівництво. Згодом вони відкривають торги на житлові приміщення багатоповерхівки, що частково покриває внесені витрати.

Не отримуючи великого прибутку з реалізації квартир, їм вдається заробляти на оренді нижніх поверхів, суборенді території парковки і облагородженої прилеглої території.

НКО не орієнтується на отримання прибутку від організації ЖНК. Його мета - забезпечення громадян житлом на прийнятних умовах. По перевазі засновниками стають ініціатори, які самі потребують поліпшення житлових умов. Вони претендують на входження в правління і організацію правил співжиття.

Внесення відомостей до ЕГРП допускає розпорядників до початку робіт. При цьому потрібна попередня підготовка і реєстрація статуту. Він складається в чорновому варіанті, з яким знайомляться засновники і співзасновники під розпис і під протокол.

Завершивши реєстрацію, організація стає на облік в податковому органі, в пенсійному фонді, фонді соціального страхування, після чого її повноваження обмежуються лише законодавчими нормативами і актами.

До податкового органу потрібно пред'явити:

• виписку про реєстрацію в ЕГРП;
• протокол установи організації;
• затверджений статут;
• відомості про юридичну адресу.

Управління житловим кооперативом

Організація ЖК не вимагає залучення керуючої компанії, але допускає такий варіант.

Якщо у веденні управлінців не одна багатоповерхівка, а кілька - правління має право на розширення повноважень шляхом внесення до статуту відповідного положення.

У ньому вказують підстави, що вимагають створення самостійної організації, з метою управління майном будинку і підтримки в належному вигляді:

• будівлі;
• площ загального користування;
• прилеглої до будинку території.

Правління обирається зборами з членів кооперативу, з їх числа обирається голова. Він набирає штат співробітників, який відповідає статусу:

• обмежений повноваженнями управління ЖК;
• виділений в керуючу компанію.

Штатний розклад затверджується зборами мешканців, з твердженням зайнятості і встановленого окладу.

Можливі наступні вакансії:

• голова;
• бухгалтер і (або) головний бухгалтер;
• паспортист;
• електрик і сантехнік;
• двірник і прибиральниця.

На розсуд мешканців допустимо введення ставки консьєржа, чергового, ліфтера і т.п. Функції охорони виконують ліцензовані фахівці, за договором з ЧОП.

Крім голови, інші члени правління є активістами і беруть участь в організації діяльності кооперативу безоплатно.

Вони встановлюють і підтримують зворотний зв'язок, ініціюючи нововведення або роботи по реконструкції та ремонту будівлі.

Питання управління персоналом і проведеними роботами вирішує голова. Правлінню ставиться функція ревізійної комісії, яка визначається статутом товариства в подробицях. Вона уповноважена курирувати роботу голови і має право вимагати для перевірки фінансову і іншу звітність на розсуд.

Правила вступу та отримання членства в житловому кооперативі

Вступ до кооперативу - юридична процедура. На відміну від квартир в новобудові на правах учасника ДДУ, тут потрібно відповідний дозвіл від мешканців.

Потенційний правовласник подає заяву голові правління, який розглядає його. Їм має право стати громадянин, який досяг віку 16 років, при посвідченні його заяви законним представником. Особа, що вступає в ЖК, знайомиться з статутом і розміром внеску, який представляється до оплати.

Далі потрібно пройти процедуру узгодження. Питання ставиться на зборах мешканців, де бажаючі висловлюються по суті питання і простою більшістю голосів, шляхом відкритого голосування, вирішують прийняти громадянина в кооператив.

Її наявність свідчить про те, що особа має право оформляти документацію на розпорядження майном, а головне - вносити на рахунок РК встановлений в його відношенні внесок.

Його розмір залежить:

1. Від виплат попереднього власника, якщо квартира купується.
2. Від розміру, встановленого для вступників в ЖК, прийнятого на зборах, відбитого в статутних документах.

Під членством розуміється юридичний статус фізичної особи, яка отримала право розпоряджатися власністю, на підставі спільного правового володіння будинком. Так як вид володіння спільний, потрібно координувати види відповідального ставлення до матеріального майна на території будівлі і у дворі.

До організації висувають вимоги ведення єдиного реєстру членів кооперативу, з реєстрацією їх прибуття та вибуття.

Права і обов'язки членів житлового кооперативу

Членство в кооперативі наділяє особа правами:

1. Розпоряджатися майном, брати участь у вирішенні питань про фінансування діяльності, набуваючи приміщення для індивідуального використання.
2. Обирати правління, бути обраними і вибирати види діяльності в управлінні спільним майном будинку.
3. Брати участь у прийнятті рішень зборів, отримуючи право голосу щодо процесів управління організацією, реконструкції та експлуатації будівлі.
4. Користуватися передбаченими пільгами, при наявності отримання доходів - брати участь в їх розподілі.
5. Отримувати інформацію про діяльність правління в передбаченому нормативами вигляді.
6. Продавати, дарувати, обмінювати нерухомість, заручившись згодою зборів.
7. Просити виплачені пайові кошти після виходу з нього.
8. Залишати в спадок або оформляти за заповітом.

Йому ставляться в відповідальне виконання:

1. Слідувати правилам, встановленим статутом. Виконувати розпорядження прийняті зборами.
2. Вносити покладені статутом або рішенням зборів внески і інші виплати на розвиток юридичної особи.
3. Нести матеріальну відповідальність за будинок, прилеглу територію і площі спільного використання.
4. Нести ризики, пов'язані з непередбаченими ситуаціями, в межах паенакопления.

виплата паю

Внески, що вносяться на рахунок ЖК називаються пайовими. Вони вносяться в момент вступу і продовжують вноситися в розмірах, встановлених в бік учасників.

Встановлення розміру пайових виплат залежить від внесених до статуту положень, заснованих на законодавчих нормативах і потребах організації.

При передачі квартири в результаті майнової угоди або на інших підставах, виплачений пайовий внесок повертається повністю. Для ЖК він заповнюється в результаті збуту квартири, що фінансується новим власником.

До повного погашення вартості паю, квартири є власністю засновників і знаходяться у веденні юридичної особи.

Закони про житлових кооперативах

Діяльність ЖК регламентується численними законодавчими актами та положеннями. Головним є Федеральний закон від 23.06.08 за № 160-ФЗ, що регламентує діяльність житлових кооперативів.

• У число таких входять аспекти Цивільного та Житлового кодексів РФ:
• Які стверджують статус юридичної особи положення (п.1, ст.53 ЦК України).
• Позначення нормативів управління (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
• Надання членства та виключення (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
• Положення про вибір правління і голови (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
• Про ревізійної комісії (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
• Внесення та повернення пайових внесків (ст.125 ЖК РФ).
• Зобов'язання матеріальної відповідальності за псування спільного майна (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
• Виняток і позбавлення членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюси і мінуси вступу в житловий кооператив

Позитивні моменти визначає, переважно, прийнятна вартість квартири яка випливає з порівняно невеликою процентної ставки - 0,5% річних вартості об'єкта.

При цьому потрібно розуміти, що очевидним мінусом є ризик, який несе все підприємство при зведенні багатоповерхового будинку, що відбивається на правовому і фінансовому становищі його членів.

Цей момент викликає утруднення в пошуку банків - інвесторів будівництва. А економія коштів кооперативу виникає з зусиль, вкладених в організацію будівництва. При їх нестачі, будівництво заморозити на невизначений термін. Тут найбільше грає роль людський фактор, властивий засновникам проекту.

Але громадяни вступають в житлові кооперативи на підставі безперечних переваг:

1. Учасники вправі зажадати звітність та іншу інформацію про проведені роботи, що обмежується при ДДУ.
2. За рішенням правління, від послуг генерального підрядника допустимо відмовитися.
3. Забудовник виконує вимоги, встановлені статутом, що допускає граничну чіткість в організації будівництва.
4. На відміну від ДДУ погашення виплат проводиться частими, але не настільки великими сумами. На відміну від квартир в іпотеку - процентна ставка значно нижче.

Умови спільної власності, що надаються лише частина права в багатоповерхівці, не варто розглядати однозначно, так як тут одно присутні позитивні і негативні моменти.

myestate.club

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - що це таке, що означає кооперативний будинок, плюси і мінуси

Як створити ЖБК

Будівельний кооператив можна створити самостійно. Для цього потрібно зібрати ініціативну групу, розподілити обов'язки і виконати простий алгоритм дій.

Щоб створити ЖБК, потрібно:

🔸 підготувати статут ЖБК, план розвитку, зібрати ініціативну групу;

🔸 провести збори серед ініціативної групи, прийняти рішення про створення ЖБК і запротоколювати його;

🔸 зареєструвати ЖБК як юридична особа - для цього потрібно надати в ФНС квитанцію про оплату держмита, протокол зборів, статут та інші установчі документи.

Крім основних документів, потрібно буде надати заяву про реєстрацію.

Важливо: реєструвати ЖБК потрібно по його розташуванню. ФНС протягом 3 днів зареєструє юридична особа.

Особливу увагу варто приділити статуту. Стаття 116 ЦК РФ і стаття 112 ЖК РФ пред'являють до нього особливі вимоги. Згідно із законодавством, в статуті має бути наступна інформація:

📝 юридична назва організації, в якому обов'язково має бути присутнім слово «кооператив»;

📝 точну адресу місця розташування ЖБК;

📝 відомості про те, чим займається кооператив і які цілі ставить перед собою;

📝 точний порядок вступу в ЖБК, яким далі будуть керуватися всі, хто хоче вступити в нього;

📝 розміри вступних і пайових внесків;

📝 порядок сплати - наприклад, протягом якого часу і на які реквізити нові члени ЖБК повинні внести гроші;

📝 порядок покидання ЖБК та виплати пайового внеску, інших виплат, належних у цьому випадку;

📝 відповідальність за невнесення внесків;

📝 склад керівництва ЖБК і його компетенція - наприклад, які рішення може приймати керівництво без зборів;

📝 склад і компетенція компанії, яка контролює діяльність кооперативу;

📝 порядок прийняття рішень, в тому числі у випадках, коли вони прийняті одноголосно чи більшістю голосів;

📝 порядок компенсації збитків, понесених в ході діяльності, членами кооперативу;

📝 порядок реорганізації, ліквідації або подальшого перетворення в ТСЖ.

До статуту можна додавати свої пункти, які не суперечать вимогам законодавства.

Розробити грамотний статут дуже важливо. Бо якщо не висвітлити одне з питань, можна зазнати серйозних збитків.

З 1 липня 2016 року після реєстрації всі ЖБК зобов'язані розміщувати в загальному доступі ряд документів. До них відносяться:

📗 розрахункова документація;

📗 документи, що підтверджують право ЖБК на землю;

📗 укладення ревізора ЖБК.

Після створення також потрібно вибрати ревізора на термін не більше 3 років. Ревізійна комісія буде проводити планові ревізії, звітувати про бюджет перед членами ЖБК, формувати звіти про свою діяльність. Порядок роботи ревізійної комісії слід прописувати в статуті житлового кооперативу.

j.etagi.com

Житлово-будівельний кооператив, за винятком житлово-будівельних кооперативів, створення яких передбачено Федеральним законом від 24 липня 2008 року N 161-ФЗ «Про сприяння розвитку житлового будівництва», не має права здійснювати одночасно будівництво більш одного багатоквартирного будинку з кількістю поверхів більше ніж три ( п. 3 ст. 110 ЖК РФ) ».

Подібна форма будівництва та продажу квартир набирає обертів поряд з Договором пайової участі (ДДУ), який є найбільш затребуваною формою зведення будівель.

Схема роботи ЖБК виглядає наступним чином: будівельна фірма організовує кооператив, з яким укладає інвестиційний договір. Мета подібного освіти - зведення багатоквартирного будинку і здача його в експлуатацію членам кооперативу шляхом залучення пайовиків.

Указ ЦК в 1958 році при істотному зростанні чисельності населення в післявоєнні роки знову повернув до життя ЖБК.

Придбання житла через ЖБК було практично єдино-можливим варіантом отримати квартиру у власність до початку приватизації житлової нерухомості.

Навіть незважаючи на високу вартість цього способу, він користувався підвищеним попитом серед населення.

Законодавче регулювання діяльності ЖБК здійснюється Цивільним кодексом РФ (ст. 116 «Споживчий кооператив»), а також Житловим кодексом РФ (п'ятий розділ «Житлові і житлово-будівельні кооперативи»). Імовірність використання його в якості залучення коштів в будівництво встановлюється 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві», де визначено, що він може застосовуватися для придбання житла на рівних з ДДУ (договором пайової участі).

Купівля квартири в кооперативному будинку плюси і мінуси

ЖНК на підставі ваших можливостей розраховує термін накопичення першої половини суми, і ви закріплюєте це в договорі. Але за уявною свободою вибору криється пастка - від обраного вами темпу накопичення буде повністю залежати і темп повернення позики.

Справа в тому, що згідно із законом про житлових накопичувальних кооперативах термін повернення суми, що залишилася (позики) не повинен перевищувати в півтора рази термін накопичення першої половини вартості житла.
Так що самі порахуйте: якщо ви вносите перші 50 відсотків вартості квартири за два роки, то повернути решту доведеться за три.

Виходить, чим довше ви збираєте гроші на рахунках кооперативу, тим довший буде ваш термін повернення.

Це вступний внесок. Ці гроші йдуть на власні потреби кооперативу і в рахунок плати за майбутню квартиру зараховуватись не будуть.

Крім того, при вступі потрібно буде внести ще й перший пайовий внесок. Ці гроші вже входять у вартість придбаного житла (тобто йдуть на ваш накопичувальний рахунок).

Пайові внески доведеться платити щомісяця.

З таких щомісячних платежів і буде складатися сума, необхідна для покупки квартири. Причому кооператив надає пайовику квартиру тільки тоді, коли на його накопичувальному рахунку буде близько 50 відсотків від її вартості.

Варто зауважити, що 50-відсотковий бар'єр для виділення квартири не є строгим: більш точний, як правило, обмовляється у внутрішніх документах кооперативу (статуті, протоколи зборів).

Розмір щомісячних пайових платежів ви визначаєте самостійно.

Формування ТСЖ можливо тільки після реєстрації прав власності на квартири, що займає зазвичай досить тривалий час. Протягом цього часу багатоквартирний будинок залишається без управленія.Преімущества ЖБК в разі його банкрутства і неспроможності

Тут мається на увазі те, що при банкрутстві створив ЖБК забудовника його учасники можуть добудувати об'єкт за допомогою нового підрядника.При покупці квартири по ДДУ в разі руйнування будівельної компанії покупцям доведеться вимагати свої квартири в рамках процесу про неспроможність забудовника.

Іншим способом є створення ЖБК з нуля і звернення до органів влади про передачу недобудованого будинку на баланс кооперативу.

ЖБК як схема покупки квартири

Переваги покупки через ЖБК:

1. Ціни на квартири, що передаються по ЖБК, нижче. На відміну від ДДУ забудовник не закладає 18% ПДВ у вартість квартири
2. ЖБК дозволяє заселитися в квартиру і продовжувати оплачувати її в рамках розстрочки (в ДДУ розстрочка надається тільки до закінчення будівництва)
3. При ЖБК оформити квартиру набагато простіше, так як не треба її реєструвати в ЕГРП
4. Є можливість взяти участь в управлінні багатоквартирним будинком після закінчення будівництва
5. Архітектурні проекти більш різноманітніше, ніж при будівництві по ДДУ
6. Часто інфраструктура вже досить розвинена на місці будівництва

Резюме: як і по ЖБК, так і по ДДУ можуть бути зриви термінів закінчення будівництва.

Перед підписанням договору необхідно переконатися в тому, що:

• Члени кооперативу схвалили вашу кандидатуру на вступ до об'єднання.
• Попередній пайовик своєчасно вносив оплату за житло та разом з договором він не передає вам штрафи і пені.

Повернутися до змісту

○ Оформлення права власності на квартиру.

Після виплати вартості квартири в повному обсязі, пайовик стає власником житлоплощі на законних підставах.

• «Член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на зазначене майно (п. 4 ст.

І навпаки, прагнучи швидше отримати житло, пайовику доведеться вносити пайові внески інтенсивніше не тільки на накопичувальному, але і на розрахунковому етапі.

При цьому накопичувальний етап доведеться пройти в будь-якому випадку, навіть якщо у вас вже є 50 відсотків від вартості квартири.

Інакше решту суми вам доведеться повернути відразу ж після надання квартири.

Після того як за допомогою пайових внесків накопичено близько половини вартості бажаного житла, кооператив додає решту і надає члену ЖНК квартиру. Після цього розмір пайових внесків коригується, тому що реальна вартість квартири, як правило, відрізняється від запланованої.
Зміна суми внесків закріплюється в договорі, і новосел погашає суму паю.

Крім вступного і пайових внесків пайовику доведеться платити ще членські (або адміністративні) внески.

Головною відмінністю подібної форми освіти є те, що члени ЖБК беруть участь не тільки в зведенні будівлі, але і в подальшій його експлуатації.

• «Члени житлово-будівельного кооперативу своїми засобами беруть участь в будівництві, реконструкції і подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Житлово-будівельний кооператив відповідно до законодавства про містобудівну діяльність виступає в якості забудовника і забезпечує на належному йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію багатоквартирного будинку відповідно до виданого такому кооперативу дозволом на будівництво.

Людей лякають великі ставки за користування кредитом, обов'язок мати 20 - 30 відсотків від вартості житла в своєму особистому розпорядженні, а також тяганина зі збором документів для банку.

Житлові накопичувальні кооперативи нічого цього не вимагають. Перша відмінність покупки житла через ЖНК від іпотеки, яке кидається в очі кожному, - величезна різниця у відсотках за користування позикою.
Так, наприклад, при іпотечному кредитуванні середня ставка за користування кредитом становить 11 - 13 відсотків на рік.

А житлові кооперативи пропонують 2 - 4 відсотки. Можливо, тому у багатьох людей виникає почуття, що їх обманюють, адже безкоштовний сир буває тільки в мишоловці.

Насправді обману тут немає: просто низькі відсотки - це головний плюс покупки квартири через ЖНК.

недоліки

Крім зазначених вище переваг житлово-будівельного кооперативу даний механізм має серйозні недоліки:

• угода купівлі квартири через ЖБК не підлягає обов'язковій державній реєстрації в відміну від ДДУ, що підвищує ризик подвійних продажів нерухомості;
• неможливість залучити ЖБК до відповідальності в разі зриву термінів будівництва або виявлених недоліків після здачі будинку в експлуатацію;
• неможливо вказати точну вартість квартири і прописати її в договорі;
• недостатнє законодавче регулювання схеми продажу квартир за допомогою ЖБК, які регламентуються положеннями Житлового кодексу і нормами ЦК РФ, а не положеннями 214-ФЗ.

В цілому, ЖБК як механізм покупки квартир в новобудовах набуває все більшої популярності.

Трохи більше року тому я купила квартиру в кооперативному доме.Тоже довго думала, але зараз особливої ​​різниці не помічаю. Є свої плюси і мінуси, але зараз я до них звикла.

Головний мінус - це голова, старший по будинку і так далі. Такі «швондери» - пенсінери старого гарту, які тебе тихо ненавидять просто за те, що ти тут з'явився і купив квартиру. Але це насправді раз на раз не доводиться - є кооперативи, де все в цьому плані нормально, і якщо їх будувати, то поступово вони до тебе звикають і починають сприймати як даність.

Всі пільги діють - у мене їх, правда. немає, але вони залишаються так само, як і в звичайних будинках.

Платити за квартиру - не в ЖЕУ, а в ощадкасу, розраховує місцевий же бухгалтер.

Те, що чистіше в будинках - не факт. Техничку не бачила жодного разу, але кажуть, що вона буває раз в тиждень, тому до вихідних вже брудно.

pravogarant23.ru

плюси і мінуси. Федеральний закон "Про житлових накопичувальних кооперативах", N 215-ФЗ від 30.12.2004 :: SYL.ru

Купівля житла для багатьох людей вважається специфічним і складним процесом. Нерідко у них просто відсутні кошти для такого придбання. При таких умовах часто люди змушені оформляти іпотеку на досить тривалий період часу під високі відсотки. Чудовою альтернативою вважається вступ до житлово-накопичувальний кооператив. Дана організація створюється громадянами, охочими звести багатоквартирний будинок або кілька аналогічних будівель. Кожен вкладник перераховує протягом деякого періоду потрібну суму коштів для покупки квартири. Вступ в такий кооператив має багато плюсами, хоча не позбавлений процес деяких недоліків.

переваги співпраці

Якщо громадянин обирає для покупки житла житловий кооператив, то він може користуватися дійсно численними плюсами. До них відноситься наступне:

• внески за розмірами набагато менше, ніж в результаті доводиться переплачувати за іпотечним кредитом, причому навіть за умови пільгового кредитування;
• пайовики можуть вибрати квартиру в різних будинках, причому не тільки в тих, які розташовуються в місті, а й в будівлях, що є в інших населених пунктах;
• для вступу в кооператив не потрібно готувати численну документацію, що необхідно при оформленні великого іпотечної позики;
• рівень захисту вважається високим, тому навіть якщо кооператив з різних причин буде визнаватися банкрутом, то житло буде продаватися на спеціалізованих торгах, де пайовики можуть його викупити з урахуванням раніше перерахованих внесків;
• гнучкість таких кооперативів вважається високою, так як якщо за різними підставами погіршиться матеріальне становище пайовика, тому він не зможе повноцінно вносити внески, то керівники підприємства можуть допомогти громадянину шляхом продажу йому іншої нерухомості;
• додатково при погіршенні фінансового стану пайовика може збільшуватися термін розстрочки;
• кооперативи не звертаються до ЦБ для отримання позикових коштів, так як використовуються виключно гроші пайовиків, тому встановлюються платежі без урахування поточного розміру ставки рефінансування.

Таким чином, за рахунок такого кооперативу можуть громадяни вирішувати складний житлове питання. Але при цьому важливо грамотно підходити до вибору самої організації, щоб вона була надійною і перевіреною.

мінуси співпраці

Використання послуг організації володіє не тільки плюсами. Виділяються деякі значущі мінуси даного процесу, тому покупка житла за рахунок кооперативу має недоліки:

• обраний житловий об'єкт стане власністю громадянина виключно після того, як їм повністю будуть перераховані всі внески;
• якщо з яких-небудь причин погіршиться матеріальне становище пайовика, тому він не зможе вносити належні платежі, то їм не буде отримано житло;
• для початкового вступу до організації необхідно виплачувати початковий внесок, причому він зазвичай є значним, тому нерідко становить навіть 50% від вартості обраного об'єкта, але не всі громадяни можуть накопичити таку суму;
• очікувати закінчення будівництва та поселення в житло доведеться досить довго, причому цей процес залежить від того, яка кількість пайовиків вступає до кооперативу.

Вибирати слід великі і розвинені організації, які користуються попитом серед численних пайовиків.

ЖНК плюси і мінуси має значні, тому доцільно ставати пайовиком при наявності великої суми коштів, а також при впевненості, що обрана організація є надійною. Додатково треба приділити багато уваги вибору самого житла, так як кооперативи пропонують зазвичай декілька варіантів.

Перед вступом в певну організацію слід вивчити її репутацію. Оптимально читати про житлово-накопичувальних кооперативах відгуки від колишніх пайовиків, щоб дізнатися про всі підводні камені і особливості співпраці.

законодавче регулювання

Діяльність таких кооперативів регулюється на законодавчому рівні. Основна інформація міститься в ФЗ № 215. Даний закон був прийнятий ще в 2004 році. У ньому прописуються правові основи роботи підприємства, а також наводяться економічні та організаційні аспекти діяльності.

Самою важливо інформацією в ФЗ № 215 є наступне:

• наводяться права і обов'язки, якими наділяються всі громадяни, що стають членами кооперативу;
• вказується порядок і правила відкриття організації;
• перераховуються нюанси ліквідації ЖНК і реорганізації установи;
• прописується, як повинна вестися діяльність кооперативу, а також як повинні використовуватися кошти, одержувані від пайовиків.

Все кооперативи повинні займатися виключно тією роботою, яка прописується в законі. Створюються житлово-накопичувальні кооперативи безстроково, тому відсутні відомості про обмеження у терміні їх існування. За своїми зобов'язаннями організація відповідає всім майном, яке їй належить, але при цьому не відповідає фірма за зобов'язаннями своїх учасників. На підставі положень ФЗ № 215 дозволяється підприємствам відкривати рахунки в банках. Додатково повинні бути реєстри на кожного учасника.

Що включається до реєстру?

При відкритті кооперативу залучаються нові пайовики. Що стосується кожного нового учасника формується спеціальний реєстр. У нього обов'язково включаються відомості:

• П.І.Б. нового члена організації;
• інформація з паспорта або іншого документа, за допомогою якого відбувається при собі посвідчення особи громадянина;
• номер телефону або інші контактні дані;
• інша інформація, яка перераховується в статуті.

Основною умовою створення житлово-накопичувального кооперативу виступає те, що число учасників має дорівнювати 50.

Як реєструється організація?

Процес реєстрації кооперативу вважається простим і швидким. Для цього виконуються послідовні дії:

• спочатку потрібно зібрати потрібну кількість учасників майбутнього кооперативу, які бажають отримати своє житло для постійного проживання;
• проводяться загальні збори, на яких приймається рішення про відкриття компанії;
• правильно формується протокол такого рішення, що містить рішення учасників;
• формується статут майбутньої організації;
• збираються додаткові документи для реєстрації;
• паперу передаються в ФНС для реєстрації, для чого доведеться сплатити мито;
• вносяться відповідні відомості в ЕГРЮЛ.

Як тільки буде пройдена реєстрація, компанія починає свою безпосередню діяльність, спрямовану на створення квартир, які видаються пайовикам після виплати всього внеску. Допускається об'єднувати кілька невеликих кооперативів в одну велику компанію.

Як правильно створити статут?

Основним установчим документом такої організації виступає статут. Він може формуватися за різними зразками. Статут житлово-накопичувального кооперативу повинен включати відомості:

• найменування юридичної особи, представленого кооперативом;
• рід діяльності підприємства;
• адреса місця розташування компанії;
• контактні дані ЖНК;
• розмір пайового початкового внеску для всіх учасників;
• обов'язки, якими наділяються всі члени об'єднання;
• вказується, що всі громадяни мають субсидіарної відповідальністю, тому зобов'язані покривати спільно всі збитки, що виникають в процесі роботи підприємства.

Вибрати можна різні правові форми, наприклад, ТОВ або ВАТ. Для цього враховується, чи є діяльність комерційної або некомерційної.

Комерційний або некомерційний кооператив?

Найбільш часто вибирається відкриття комерційної організації. Правління кооперативу реалізує діяльність з метою отримання прибутку. Всі інвестори можуть користуватися своїми грошовими ресурсами, які направляються на зведення житлового об'єкта.

Як тільки буде зведений багатоквартирний будинок, відкриваються торги, на яких продаються житлові приміщення, що дозволяє частково відшкодувати всі понесені витрати. Нижні поверхи здаються в оренду, причому саме така діяльність в більшості випадків приносить найвищий прибуток. Додатково парковки або прилегла до будинку територія можуть здаватися в суборенду.

Може відкриватися і некомерційний житлово-накопичувальний кооператив. Робота такої компанії не спрямована на отримання прибутку, тому основною метою виступає забезпечення всіх учасників оптимальними для проживання житловими приміщеннями. За рахунок участі в такому об'єднанні вирішується житлове питання громадян. Учасниками стають тільки люди, які потребують житла. Вони зазвичай є ініціаторами створення кооперативу, тому представлені членами правління.

Що робити після реєстрації?

Як тільки в ФНС буде отримано св-во про реєстрацію, потрібно додатково повідомити про це ПФ та інших державних фондів.

Для розрахунків з учасниками відкривається розрахунковий рахунок в банку. Починається безпосередній збір коштів, які далі прямують на покупку або будівництво житлових будівель.

Як відбувається управління кооперативом?

Може при необхідності залучатися для управління відповідна керуюча компанія.

Обов'язково організовується правління, призначене для управління кооперативом. З числа учасників, що входять до правління, вибирається голова. Він наділяється численними повноваженнями. Голова кооперативу займається наймом працівників у штат.

В організації, крім голови, повинен бути працевлаштований бухгалтер і паспортист, а також технічний персонал. Мешканці одного будинку додатково можуть прийняти рішення про виділення ставки консьєржу або черговому. Організація складає договір з ЧОП для організації охорони об'єкта.

Всі інші члени кооперативу можуть діяти активно навіть при наявності голови. Вони регулярно беруть участь в зборах, а також на безоплатній основі організують діяльність підприємства. Можуть приймати рішення щодо необхідності реконструкції будівлі або проведення ремонту будівлі.

Правила вступу

Багато людей усвідомлюють цінність і вигідність придбання житла саме за допомогою таких накопичувальних кооперативів. Щоб стати членом кооперативу, потрібно здійснити досить складну юридичну процедуру. Для цього необхідна наявність дозволу від інших учасників.

За ФЗ про житлових накопичувальних кооперативах для вступу в таку організацію виконуються дії:

• спочатку формується заява на вступ до об'єднання;
• воно передається голові, після чого даний документ розглядається членами кооперативу;
• допускається прийняти в організацію будь-якого громадянина, вік якого більше 16 років, але неповнолітні люди повинні засвідчувати свою заяву у батьків або опікунів;
• особа, яка бажає стати членом об'єднання, повинно вивчити всі положення статуту, а також воно оповіщається про розмір початкового внеску;
• далі виконується процес узгодження, для чого проводяться збори мешканців;
• кожен учасник може висловитися щодо необхідності прийняття нового члена;
• проводиться голосування, за результатами якого вирішується, чи буде заявник прийнятий в кооператив, причому обов'язково потрібно відкрите голосування;
• результат даного голосування закріплюється спеціальним актом, після чого формується протокол;
• складені документи зберігаються на підприємстві протягом п'яти років, так як саме на підставі них доводиться, що новий член організації може оформити на себе майно і вносити різні засоби на рахунок організації.

Як тільки заявник стає членом кооперативу, то він отримує право розпоряджатися майном, що належить компанії. Це обумовлено тим, що він спільно з іншими мешканцями стає власником будинку. Оскільки використовується спільна форма володіння, кожна людина повинна відповідально підходити до використання майна та прилеглої території. Додатково потрібно вести реєстр кожного члена кооперативу, де буде реєструватися прибуття та вибуття громадян.

Якими правами і обов'язками наділяються члени організації?

При створенні такого об'єднання всі члени наділяються певними правами і обов'язками, про які повинні знати громадяни. До основних прав відносяться:

• розпорядження спільним майном;
• участь в зборах для вирішення численних питань, що мають відношення до будівель;
• придбання житла для особистого користування, для чого потрібно виплатити повний розмір внеску;
• вибір учасників кооперативу, що входять до правління;
• заняття різними видами діяльності, спрямованими на управління спільним майном;
• наявність права голосу, що дозволяє управляти об'єднанням;
• вирішення питань щодо необхідності проведення ремонту або реконструкції будинку;
• використання різних пільг, передбачених статутний документацією;
• розподіл доходів, отриманих в результаті діяльності об'єднання;
• отримання відомостей про те, які результати роботи підприємства;
• продаж, дарування, обмін або спадкування майна, якщо воно належить громадянину на праві власності;
• якщо виходить людина з кооперативу, то він може зажадати повернення своїх коштів, сплачених у вигляді внесків;
• грамотно оформлені житлові об'єкти передаються у спадок.

Але при цьому у кожного члена кооперативу є деякі обов'язки. До них відноситься те, що вони повинні слідувати всім правилам, перерахованим в статутний документації. Всі розпорядження, прийняті на зборах, є обов'язковими для виконання. Неодмінно виплачуються всі внески, розміри яких прописуються в статуті. За будова кожен учасник несе матеріальну відповідальність, так само як і за інші загальні об'єкти або прилеглу територію. Якщо виникають непередбачені ситуації, то всі члени кооперативу несуть ризики в межах наявних накопичень.

Як виплачується пай?

Всі внески, що вносяться на рахунок об'єднання, є пайовими. Особливості житлово-накопичувальних кооперативів полягають в тому, що учасник може стати власником житлового об'єкта тільки після остаточної виплати паю.

При первинному вступі в об'єднання треба перерахувати кооперативу вступний внесок, причому нерідко його розмір дорівнює половині вартості квартири. Далі періодично вносяться додаткові пайові виплати до того моменту, поки не буде перерахована компанії вся вартість об'єкта.

Розмір паю встановлюється при відкритті підприємства, після чого дана інформація вноситься до установчих документів. До погашення паю власником квартири виступає організація, тому вона може нею розпоряджатися і користуватися.

Таким чином, житлові кооперативи вважаються затребуваними організаціями, діяльність яких регулюється положеннями ФЗ №215. Придбання квартир за допомогою таких об'єднань володіє багатьма незаперечними плюсами, хоча є у такого рішення і деякі мінуси. Кожна людина, що планує покупку нерухомості таким способом, повинен ретельно оцінити всі нюанси даного процесу. Враховується необхідність при вступі в кооператив відразу внести початковий внесок, який зазвичай дорівнює половині вартості квартири.

www.syl.ru

Купівля квартири в кооперативному будинку плюси і мінуси

Щомісячними платежами погашення позики Термін погашення позики в протягом періоду, півтора рази більше обумовленого в договорі терміну накопичення першої (від 2 до 20 років) половини вартості житла ------------------- ---

Житлові кооперативи грають за новими правилами

Що таке іпотека, знає майже кожен. А ось при слові «кооператив» у багатьох в пам'яті спливають часи перебудови, коли майже кожен росіянин намагався щось купити або побудувати на колективних засадах. Зараз принципи і методи роботи житлових кооперативів змінилися, хоча сталося це не так давно тільки рік тому законодавці нарешті чітко регламентували діяльність таких організацій.

До цього всі житлові кооперативи працювали в рамках однієї схеми, тобто на підставі ст. 116 Цивільного кодексу РФ і власного статуту.

Важливо відзначити, що всі члени ЖБК беруть участь в будівництві, подальшої реконструкції та утримання будинку своїми засобами. До складу кооперативу можуть входити юридичні особи, а також громадяни старше 16 років.

Плюси і мінуси ЖБК при покупці квартири

переваги

Зручність механізму ЖБК для покупців житла полягає в наступному:

Надання тривалої розстрочки при оплаті вартості квартири

Забудовник пропонує гнучку систему оплати у вигляді розстрочок, так як виплата пайових внесків здійснюється протягом декількох років після етапу завершення будівництва.

Перехід прав на управління будинком до ЖБК після закінчення будівництва

Особи, які отримують квартиру по ДДУ, після закінчення будівництва створюють ТСЖ (товариство власників житла), яке прийме на себе функції управління будинком.

Купівля квартири в кооперативному будинку плюси і мінуси

Довідка від ЖБК, яка свідчить про повне погашення фінансових зобов'язань перед забудовником, є правовстановлюючим документом, на підставі якого проводиться кадастровий облік майна.

Купівля квартири в ЖБК

Уточню, що кооператив з 1960 р (Москва)

Грошей ніхто не збирає, все закладено в квартплату, кооператив має свій рахунок у банку, витрати йдуть з нього.

Зарплати персоналу затверджуються на загальних зборах.

Двір прибраний, домофони працюють, під'їзди отремоніровани, навіть перегорілі лампочки змінюються практично моментально.

Першоджерело Багато що залежить від самих мешканців і членів правління кооперативу!

Це поняття застаріле (сама в такому живу). Ці кооперативи створювалися в радянські часи для будівництва будинку. Тепер це має бути ТСЖ, відповідно до житловим кодексом. У нас теж ніфіга не роблять, тільки гроші збирають, які йдуть на зарплати голові, бухгалтеру. Причому, зарплати не маленькі за 1 годину прийому в тиждень 10 т. Р. , Бухгалтер 7 т. Р. один двірник свої 9 т. р. відпрацьовував, але зараз ханиг якогось взяли, з під'їзду НЕ вийти, замети.

У квартиру маєте повне право нікого не впускати. Платити доведеться. Збирайте збори і міняйте управу.

Зараз такого немає купуй і живи

у мене теж будинок кооперативний і теж одні бабульки. але гроші, що збирають, витрачаються на кшталт по справі. могли б побільше збирати і порядок у дворі навести, а так вони все економлять і на подвір'ї бур'ян хоч греблю гати. поговоріть з іншими мешканцями, які теж недавно заселилися, обговорення питань. мені здається, що відключити опалення одній квартирі в середині будинку неможливо просто технічно, а якщо у вас все проплачено - і юридично.

Безкоштовна юридична консультація:

Право власності на кооперативну квартиру: розбираємося

Одним з видів придбання житлового приміщення є кооперативне будівництво. Пік його популярності спав в 1990 роках, але потім після деякої стабілізації матеріального становища громадян воно починає ставати популярним. Кооперативне будівництво в деякому випадку схоже з пайовою придбанням житлових приміщень, але відрізняється від нього деякими тонкощами. Розглянемо юридичний механізм набуття власності на кооперативне житло.

Механізм реєстрації квартири

Реєстрація кооперативної квартири. Фото № 1

Якщо уважно вивчити юридичний процес реєстрації кооперативної квартири, то перше на що потрібно звернути увагу, це на існуючі способи будівництва кооперативного житла. Їх буває два.

1. У першому випадку відбувається організація громадян, які хочуть стати власниками свого житла. Далі вони створюють житловий будівельний кооператив (юридична особа ЖБК), реєструють статут в органах муніципальної влади. На загальних зборах обирають голову, отримують під будівництво земельну ділянку, і знаходять будівельну організацію, яка готова спорудити багатоквартирний будинок. З нею укладається договір, і кожен учасник стає пайовиком, вносячи обумовлені платежі. Після того як багатоквартирний будинок здається, кожен пайовик стає володарем обумовленого паю у вигляді конкретного житлового приміщення.
2. У другому випадку створюється просто Житловий кооператив. Його особливістю є те, що багатоквартирний будинок споруджується не за гроші пайовиків, а за залучені кошти (наприклад, кредит). Далі громадяни об'єднуються в кооператив, пишуть статут, реєструють його в органах муніципальної влади, і стають пайовиками. Вони щомісяця платять певні суми за пайову житлове приміщення.

Незважаючи на деякі відмінності, механізм реєстрації квартири в таких кооперативних багатоквартирних будинках однаковий, і проходить за наступним алгоритмом:

• має бути створено юридичну особу (житловий багатоквартирний кооператив), його статут повинен бути зареєстрований, обраний голова, призначені члени правління, взятий на роботу бухгалтер, зроблена друк;
• всі реєстраційні документи, зразок підпису директора (голови кооперативу), головного бухгалтера, перелік членів правління кооперативу, повинні бути передані в органи реєстраційної служби;
• після спорудження багатоквартирного будинку, він повинен бути переданий разом з усіма житловими та іншими приміщеннями на баланс кооперативу;
• кожен пайовик, який платить гроші за пай (квартиру), повинен бути прийнятий в члени житлового багатоквартирного кооперативу на загальних зборах;
• для реєстрації квартири на баланс кооперативу досить факту здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію;
• для реєстрації квартири за конкретним пайовиком в єдиному реєстрі власників пайовик зобов'язаний надати копію статуту, довідку про виплачений пай в реєстраційний орган за місцем знаходження житлового приміщення, і отримати виписку з реєстру, що він став повноправним власником.

Як видно правовий механізм реєстрації кооперативної квартири дещо відрізняється.

Безкоштовна юридична консультація:

Важливо запам'ятати, що особливістю кооперативних будинків є те, що після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію пайовики не стають власниками, вони мають право тільки на користування житловим приміщенням. Право власності настане тільки з моменту реєстрації.

Проблеми оформлення кооперативної власності

Оформлення кооперативної квартири у власність. Фото № 2

Пайовики кооперативів часто стикаються з різними ситуаціями, які не дозволяють повноправно розпоряджатися ними квартирами.

Викликано це особливим правовим статусом такого житлового приміщення. Відразу після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію, будь-які житлові приміщення, що знаходяться в ньому, на праві власності належать саме житловому кооперативу. Громадяни, які виплатили пай, є користувачами квартир. Тобто вони мають право проживати в них, але не можуть повноправно розпорядитися (продати, подарувати).

Тому щоб стати власником житла, користувач зобов'язаний оформити дане житлове приміщення в свою власність. Щоб зробити це, потрібно надати до реєстраційних органів певний пакет документів, без якого ніякої реєстрації не буде.

Безкоштовна юридична консультація:

Якщо таких документів немає в кооперативі (наприклад, загублені), тоді тягар їх відновлення лягає на пайовика. У деяких випадках доводити своє право на житло доводиться через суд.

Виходячи з цього, головною проблемою пов'язаної з оформленням кооперативної власності є надання і збір обов'язкового пакета документів такого змісту:

• статут житлового кооперативу, на практиці часто зустрічаються ситуації, коли статут змінюється, в нього вносяться доповнення, а голови не завжди надають завірені копії змін до державного реєстру, тому при оформленні квартири пайовику доводиться змушувати голови, щоб він все відвіз, і дав відповідну завірену копію громадянину;
• довідка про те, що пай виплачений повністю і претензій у кооперативу немає, вона підписується головою, а також бухгалтером кооперативу, але бувають ситуації, коли реєстр виплат або облікова книга можуть бути втрачені, знищені старим керівництвом, тому пайовику доведеться витребувати інформацію в банках або в архівах, що він все заплатив, і надавати її голові кооперативу;
• акт про здачу будинку в експлуатацію, а також технічний паспорт на будинок і квартиру (завірену копію цих документів), які зберігаються у голови кооперативу;
• ордер на вселення в житлове приміщення, який також зберігається у голови ЖБК, або інший документ, що підтверджує даний факт.

Якщо даний пакет документів не надати, тоді оформити право власності буде проблематично, і доведеться робити це через суд.

Важливо запам'ятати, що перед початком процесу оформлення кооперативного житла у власність, пайовик повинен підійти до голови і уточнити у нього якісь документи є, а яких ні.

Приватизація кооперативної квартири, права власника

Механізм приватизації кооперативної квартири. Фото № 3

Безкоштовна юридична консультація:

Багато пайовики житлових кооперативів, коли починають оформляти житло у власність намагаються його приватизувати, звертаючись до муніципальних органів. Але з юридичної точки зору їх дії неправильні.

Під приватизацією розуміється оформлення в приватну власність державній або муніципальній квартири. Кооперативний житло спочатку є власністю житлового кооперативу, тому пайовик, який виконав усі зобов'язання, фактично, на підставі чинного законодавства просто переоформляє право власності на житлове приміщення з кооперативу на себе, тобто на свій пай.

Виходячи з цього, таке житло не підлягає приватизації.

Тепер розглянемо питання про те, якими правами володіє власник кооперативної квартири.

В принципі після оформлення права власності на свій пай (житлове приміщення), громадянин стає його повноправним власником. Право власності на кооперативне житло має на увазі будь-які дії пов'язані з користуванням та розпорядженням об'єктом нерухомості на свій розсуд.

Безкоштовна юридична консультація:

Поки пай не оформлений і є власністю житлового кооперативу, громадянин має право тільки проживати в квартирі, якщо він вирішує кого-то в ній прописати, обміняти її, або продати, то на такі дії необхідна згода загальних зборів кооперативу і його голови.

Виходячи з цього, можна зробити однозначний висновок, що складається в наступному. Поки власником житлового приміщення є кооператив, громадянин має право користуватися житлом тільки за призначенням, тобто проживати в ньому. Всі інші дії з нерухомістю повинні узгоджуватися з керівництвом кооперативу або на загальних зборах.

Після оформлення права власності громадянин отримує можливість не тільки користуватися житлом, а й повноправно їм розпоряджатися. Тобто для відчуження майна та інших дій, пов'язаних з цим вже не потрібно узгодження з керівництвом кооперативу.

Цікаво знати, що на практиці зустрічаються ситуації, коли держава погашає частину пайових внесків за громадян в кооперативному будівництві. У такому випадку воно не стає його власником, і приватизувати такі об'єкти не потрібно. На них все одно поширюється законодавство про кооперативи.

Припинення членства в житловому кооперативі

Як вийти з житлового кооперативу? Фото № 4

Безкоштовна юридична консультація:

Дане питання також цікавить багатьох, оскільки бувають різні ситуації, при яких громадянина можуть виключити з кооперативу.

Перш за все, потрібно пояснити, що механізм виключення з повноправних членів ЖК включає в себе прийняття такого рішення загальними зборами членів багатоквартирного кооперативу. Голова кооперативу ставить це питання до порядку денного, і якщо члени більшістю голосів не ухвалять рішення про виключення, тоді людини виключають з членів ЖК.

Які правові наслідки можуть настати?

Якщо людина не встигла оформити право власності на свій цільовий пай (квартиру) тоді його житлове приміщення може бути передано іншій особі, але забороненому повинна бути виплачена компенсація (кошти, які були віддані на пайові внески). Виходячи з цього, такі ситуації відбуваються рідко.

Якщо власність вже оформлена то громадянина також можуть виключити з членів кооперативу, але при цьому він не втратить своє житло, але може зажадати надання йому повної матеріальної компенсації у вигляді ринкової вартості об'єкта нерухомості. В такому випадку виключення з членів кооперативу несе тільки такі правові наслідки як позбавлення права брати участь в зборах та інших заходах, а також можливість бути обраним в органи управління.

Взагалі на законодавчому рівні, виключення з членів кооперативу оформлено, але порядок позбавлення житлового приміщення детально не розписаний. Тому, в разі виникнення різних суперечок, потрібно керуватися нормами законодавства про власність, Конституції і Цивільного кодексу.

Безкоштовна юридична консультація:

Ці нормативні акти однозначно говорять про те, що в разі позбавлення громадянина житлового приміщення, за яке він вносив платежі, йому повинна бути виплачена повна компенсація його вартості.

Підставами для припинення членства виключення є такі факти:

• відсутність плати за комунальні послуги та інших обов'язкових платежів, встановлених загальними зборами;
• неповна виплата пайових внесків;
• періодичне або систематичне порушення правил проживання;
• недотримання статуту кооперативу, а також чинного законодавства щодо користування житловим приміщенням (наприклад, здача його в оренду без узгодження з правлінням) не стосується тих, хто оформив право власності;
• НЕ вселення в житлове приміщення, або довгий (більше одного року) відсутність (не стосується тих, хто оформив право власності).

Порядок виселення з кооперативних будинків

Чи можуть виселити з кооперативної квартири? Фото № 5

Розглянемо питання, як відбувається виселення з кооперативних будинків. Воно відбувається за наступним алгоритмом.

1. Перший крок полягає в тому, що голова або інший член кооперативу повинен поставити питання на загальні збори про виключення громадянина з членів житлового багатоквартирного кооперативу з обов'язковим виселенням із займаного житлового об'єкта (приміщення).
2. Члени кооперативу, які присутні на загальних зборах, повинні своєю більшістю прийняти таку пропозицію, і це все має бути оформлено в протоколі.
3. Після цього исключенному громадянину видається повідомлення, в якому вказується, що він виключений з членів даного кооперативу і повинен виселитися з квартири в установлений термін. Законодавством не встановлено, але з юридичної практики такий строк не повинен бути менше двох місяців.
4. Якщо після закінчення двох місяців громадянин не виселився, тоді глава правління кооперативу подає позов до суду, в якому просить примусово виселити громадянина з житлового приміщення. Після задоволення позову видається виконавчий лист, і судові пристави починають процес примусового виселення.

Умови знесення кооперативного житлового фонду

Якщо державними або муніципальними органами прийнято рішення про знесення кооперативного багатоквартирного будинку (зданого в експлуатацію чи ні), тоді вони повинні поступати таким чином:

Безкоштовна юридична консультація:

• кожному члену даного багатоквартирного кооперативу направляється повідомлення, в якому зазначається, що будинок підлягає знесенню, і людина після закінчення певного часу повинен виїхати з житлового об'єкта (зазвичай дається два місяці);
• далі вирішується питання про надання компенсації, якщо будинок зданий в експлуатацію, тоді за житловий об'єкт віддається його ринкова вартість, плюс витрати, пов'язані з переїздом, якщо будинок не добудований тоді компенсуються пайові внески;
• якщо після закінчення терміну людина не виїхав, тоді виселення відбувається примусово за рішенням суду, компенсація виплачується але з неї вираховуються витрати на суди а також на виконання рішення суду.

Важливо запам'ятати, що всі рішення членів і правління кооперативу можна оскаржувати в суді.

Кооперативний житло має свою правову специфіку, яка викликана тим, що людина вирішила стати власником квартири в ЖК спочатку стає пайовиком, і тільки після всіх обов'язкових пайових внесків отримує право на оформлення житла в свою власність. До оформлення права власності на пай, квартира належить кооперативу.

Про те як виділити подружню долю в кооперативній квартирі ви можете дізнатися, подивившись відео:

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити нам.

Схожі записи
• Які документи потрібні щоб вступити у спадок, основні моменти процедури
• Чи потрібно платити податок при купівлі квартири і як отримати майнове відрахування?
• Дізнаємося, які документи потрібні для покупки гаража?
• Дозвіл на знесення приватного будинку: ситуації, тип зносу, де отримати, як зробити знесення

© 2017 ПравоЖіл.com - юристи з питань нерухомості · Копіювання матеріалів сайту без зворотного активного посилання заборонено

Безкоштовна юридична консультація:

Угода купівлі-продажу кооперативної квартири - це досить рідкісне явище, тому вимагає особливо підходу. Давайте дізнаємося, що таке кооперативна квартира насправді і як її правильно продати.

Кооперативна квартира: що це?

Кооперативна квартира являє собою колективне вкладення в будівництво житлового будинку. Такі квартири були тенденцією часів СРСР і відрізнялися тим, що учасники могли вступити в кооперативне членство шляхом придбання часток в будинку, що будується. Головна особливість таких квартир - це паї, які на сучасній мові означають внески. Не варто плутати кооперативні багатоквартирні будинки з новобудовами. На будівництво таких житлових об'єктів вкладаються тільки майбутні власники. Всі витрати вносять саме вони і голова кооперативу.

Як правильно оформити кооперативну квартиру у власність?

В середині 30-х років стали з'являтися перші кооперативні будинки, де мешканці країни могли самостійно приймати участь в будівництві. Головною особливістю стало те, що для отримання прав власності необхідно було внести певний пай, встановлений головою кооперативу. Після розпаду СРСР стали вводити поняття про приватизацію нерухомості і тоді багато власників вирішили узаконити свої права на житлоплощу. Щоб зараз пройти цю процедуру необхідно зібрати повний перелік документів:

1. Довідка, або квитанція про виплачений пай в повному розмірі.
2. Довідка або документ, що підтверджує ваше членство в кооперативі.
3. Технічний або кадастровий паспорт на квартиру.
4. Статут кооперативу, який був раніше зареєстрований в органі самоврядування. Статут повинен містити державну печатку і підпис.
5. Протокол, що підтверджує посаду глави кооперативу, а також обраного головного бухгалтера.
6. Повний список всіх членів, що складаються в кооперативі.
7. Підпис головного голови і бухгалтера.
8. Документи, отримані в БТІ.
9. Виписка з ЕГРП, або з будинкової книги.

Повний список документів необхідно надати до місцевого органу Росреестра, приклавши до загального переліку паспорт і квитанцію, що підтверджує оплату держмита. Протягом встановленого терміну, Росреестр перевірить всі ваші документи, і в разі схвалення ви отримаєте свідоцтво про реєстрацію прав власності.

Безкоштовна юридична консультація:

Продаж кооперативної квартири

Продаж квартири повинна здійснюватися, коли у власника на руках є правовстановлюючі документи і оплачений весь пай. Для цього необхідно заздалегідь підготувати потрібний список документів, який підтверджує відсутність заборгованості в зазначеному кооперативі, а сама нерухомість перевірена на юридичну чистоту.

Які документи необхідні:

• свідоцтво про державну реєстрацію прав. Можна отримати в Росреестра;
• правовстановлюючі документи на квартиру. Наприклад, виписку з бухгалтерії про оплату повної вартості паю. Якщо раніше квартира продавалася або дісталася власнику у спадок, то необхідно надати договір купівлі-продажу або акт про передачу житлоплощі за заповітом;
• технічний план з БТІ. Готується протягом 30 днів, з урахуванням вихідних.

Коли пакет документів буде зібраний, можна приступати до пошуку потенційних клієнтів. Для цього можна скористатися як самостійним пошуком, так і звернутися за допомогою до ріелтору.

Де знайти клієнтів:

1. Помістити оголошення на рекламних сайтах, вуличних банерах, в газетах.
2. Звернутися в агентство з нерухомості. Вибирайте тільки зареєстровані компанії, які числяться в податкову службу. Щоб перевірити агентство на юридичну чистоту, можна звернутися до Податкової інспекції, заплатити держмито в розмірі 300 рублів і отримати докладну інформацію про ріелторську діяльність компанії.

Головні особливості угоди купівлі-продажу

Головна особливість договору купівлі-продажу - це відсутність особливих правовстановлюючих документів. У багатьох випадках власник не може надати договір дарування або раніше укладену письмову угоду купівлі-продажу, тому єдиним документом будуть довідка про повну оплату всіх внесків за квартиру. При цьому у власника може міститися і виписка з ЕГРП, і свідоцтво про реєстрацію прав. Продаж кооперативної квартири здійснюється тільки через Росреестр.

Безкоштовна юридична консультація:

Продавцю необхідно надати потенційному покупцеві виписку особового рахунку з ЖБК, яка підтвердить відсутність заборгованості по комунальних послугах, а також інформацію про власників прописаних і виписаних раніше. Важливо пам'ятати, що, як і будь-який договір, угода купівлі-продажу не здійснюється без дозволу повнолітніх власників (дітей, батьків, подружжя, родичів).

Додати коментар Скасувати відповідь

БЕЗКОШТОВНА консультація юриста

Працюємо без вихідних 24/7 Ви з іншого регіону?

Хочете отримувати оновлення?

Підпишіться, щоб не пропустити нові публікації

Безкоштовна юридична консультація:

кооперативні будинки

У лютому поточного року в Держдумі було винесено пропозицію повернути радянську систему кооперативних будинків, правда, з рядом внесених поправок. Чим нові ЖБК будуть відрізнятися від старих і чи дійсно дані зміни вигідні рядовим покупцям.

Бути чи не бути кооперативам

За радянських часів люди об'єднувалися в кооперативні організації, щоб побудувати будинок за свій рахунок. Таким чином, вони відразу ж ставали прямими власниками нерухомості. Даними квартирами власники могли розпоряджатися на свій розсуд, а ось державне житло можна було ні продавати, ні обмінювати.

Перші ЖБК в СРСР почали з'являтися в 20-х роках минулого століття, але проіснували вони недовго - всього 17 років. Потім їх скасували. У 1958 році знову було дозволено створення кооперативів, так як завдяки цій системі вдалося вирішити проблему нестачі житла. Незважаючи на те, що об'єкти повинні були зводитися за рахунок пайовиків, держава йшло на поступки і надавало пільгову позику ЖБК. Часом майбутні мешканці самі своїми силами допомагали зводити будинок, приходячи на будівництво після роботи.

Близько сорока років тому кооперативна «одиничка» в Москві коштувала приблизно три тисячі рублів, «двушка» - п'ять неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Середня зарплата в столиці була не більше двохсот рублів. Незважаючи на те, що за радянських часів практично у кожного другого громадянина були накопичення, дозволити собі купити нерухомість могли одиниці. Вся справа в тому, що спочатку необхідно було вступити в кооператив. Жителям Москви доводилося чекати роками, поки до них дійде черга. При цьому вівся строгий відбір. Наприклад, іногородні не могли претендувати на включення в список. Тих же, хто претендував на кооперативне житло, виключали з черги на державні квартири.

Якщо перший час кооперативні будинки зводилися відносно швидко і дуже якісно, ​​з часом темпи будівництва впали. Тим, хто вклався в таку нерухомість в середині 80-х, довелося чекати по 10 років, поки будинок добудують.

«Сьогодні в нашій країні існує кілька форм самоорганізації громадян, які об'єднуються з метою поліпшити свої житлові умови» - розповідає Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість Move.su.

Безкоштовна юридична консультація:

Деякі фахівці рекомендують вступати в ЖНК, а не будівельні кооперативи. У першому випадку, як вони заявляють, існує більш суворий і серйозний контроль за витратою фінансів, призначених для будівництва об'єкта. Інші, навпаки, вважають, що ЖНК - це не найкращий і безпечний варіант.

У нашій країні до цих пір є багато ЖБК - таке спадщина СРСР. Свого часу намагалися їх скасувати до ТСЖ, але власникам нерухомості дана ідея не сподобалася. В результаті внесена в закон поправка була скасована.

Насправді житлово-будівельні кооперативи криють в собі багато ризиків. Обов'язково знайдуться люди, які захочуть нажитися на цьому. З іншого боку, якщо будівельна компанія збанкрутує, ошукані пайовики можуть об'єднатися в ЖБК і самостійно за свій рахунок добудувати об'єкт.

Якщо говорити про житловому накопичувальному кооперативі, то її членами можуть бути тільки громадяни. При цьому з ініціативою створення об'єднання може виступити мінімум 50 осіб. Всі фінансові операції контролюються Центральним банком Російської Федерації.

Ці кооперативи: плюси і мінуси

Сьогодні людина може виступати в ролі наймача квартири або ж бути її повноправним власником. Після виплати повної суми кооператив перестає існувати як такий. Передбачається, що в майбутньому член кооперативу буде господарем паю і зможе безстроково користуватися житловим приміщенням. Пай може передаватися у спадок.

Безкоштовна юридична консультація:

Навіщо це потрібно? Як стверджують деякі фахівці, в такому випадку житло стане доступнішим і його зможуть дозволити собі ті, хто не має можливості придбати нерухомість за середньоринковою ціною. Пай коштуватиме дешевше, ніж власне квартира в багатоквартирному будинку.

У вересні минулого року в силу вступили зміни в законі щодо ЖБК. Правки були необхідні для спрощення роботи житлово-будівельних кооперативів та забезпечення фінансової безпеки їх діяльності. Завдяки державній підтримці, пайовики будуть платити мінімум на тридцять відсотків дешевше, так як їм буде безкоштовно надаватися земля. Раніше діяв закон, згідно з яким ділянку передавався під забудову тільки після сплати 20% внесків. Плюс, що не буде маржі девелопера і його витрат, які з'являлися за час будівництва. Раніше за той же кредит в банку з забудовників стягувався серйозний відсоток, сума якого включалася у вартість об'єкта.

Крім цього, держава подбає про те, щоб шахраї не користувалися довірою громадян і не присвоювали собі кошти. Вся діяльність здійснюється під контролем кооперативу та органів влади. Ще одним великим плюсом є те, що тепер законом заборонено добровільно ліквідувати кооператив, поки нерухомість повністю не передана законним власникам. Тепер громадяни, які вирішили придбати пай в кооперативному будинку, можуть зробити це з залученням кредитних коштів.

Надалі планують внести ще ряд поправок, щоб спростити процес покупки кооперативного житла з держпідтримкою. Сьогодні до пайовиків пред'являється ряд вимог. Наприклад, одна людина може володіти тільки одним паєм (тобто може претендувати тільки на одну квартиру).

Основні моменти організації кооперативу

Щоб організувати житлово-будівельний кооператив, необхідно провести збори засновників, на якому, крім усього іншого, затверджується статут організації. У ньому прописуються всі основні моменти, в тому числі і порядок формування майна, розмір паїв і початкових внесків, хто і яким чином може стати членом кооперативу, кого і з якого приводу можуть виключити з організації, а також основні моменти, пов'язані з проведенням засідань і зібрань. Особливу увагу слід приділяти тому, які повноваження наділяються учасники правління, голова та інші члени, і, звичайно ж, яку компенсацію отримають ті, хто захоче вийти з кооперативу.

Безкоштовна юридична консультація:

Насамперед необхідно подати заявку в агентство по іпотечному житловому кредитуванню, в якій слід чітко викласти інформацію про намір створити кооператив. У зверненні вказується, який планується тип забудови, скільки людей братиме участь і т.д. Після чого слід сформувати списки і відправити заяву на надання ділянки. Після оформлення всіх паперів реєструється кооператив, передається вся інформацію в агентство по іпотечному житловому кредитуванню, який повинен прийняти рішення про передачу землі кооперативу. Після введення об'єкта в експлуатацію земля передається у власність пайовиків.

Так, в місті Гродно вже будується кооперативний будинок без залучення пільгових кредитів. Середня вартість квадрата в об'єкті становить близько 700 рублів.

ТСЖ: основні поняття

Якщо власники самі хочуть займатися управлінськими справами, контролювати витрати і проводити реконструкційні роботи, вони можуть об'єднатися в товариство власників житла. Це непогана альтернатива різним компаніям, що управляють, якими зазвичай мешканці невдоволено. Члени ТСЖ, наприклад, самі вирішують, коли потрібно проводити ремонт і з ким краще співпрацювати. В даному випадку всі витрати і тарифи обговорюються на загальних зборах, витрати повністю прозорі і зрозумілі. Якщо, наприклад, в будинку ухвалять рішення здавати підвальне приміщення, отримані гроші можна витратити на капремонт.

Житлово-накопичувальний кооператив практично не користується популярністю, тому що занадто великий ризик потрапити на шахрая. В ідеалі всі дії ЖНК повинні обговорюватися і не повинні виходити за рамки закону РФ, проте, на ділі може бути зовсім інша картина. З іншого боку, ЖНК можна вважати прекрасною альтернативою іпотечною позикою.

Ввести страхування угод з нерухомим майном запропонувала Російська гільдія.

Безкоштовна юридична консультація:

Протягом всього 2017 року Росії діяли нові правила продажу частки в квартирі.

У лютому поточного року в Держдумі було винесено пропозицію повернути радянську систему кооперативних будинків, правда, з рядом внесених поправок. Чим нові ЖБК будуть відрізнятися від старих і чи дійсно дані зміни вигідні рядовим покупцям.

Бути чи не бути кооперативам

За радянських часів люди об'єднувалися в кооперативні організації, щоб побудувати будинок за свій рахунок. Таким чином, вони відразу ж ставали прямими власниками нерухомості. Даними квартирами власники могли розпоряджатися на свій розсуд, а ось державне житло можна було ні продавати, ні обмінювати.

Перші ЖБК в СРСР почали з'являтися в 20-х роках минулого століття, але проіснували вони недовго - всього 17 років. Потім їх скасували. У 1958 році знову було дозволено створення кооперативів, так як завдяки цій системі вдалося вирішити проблему нестачі житла. Незважаючи на те, що об'єкти повинні були зводитися за рахунок пайовиків, держава йшло на поступки і надавало пільгову позику ЖБК. Часом майбутні мешканці самі своїми силами допомагали зводити будинок, приходячи на будівництво після роботи.

Близько сорока років тому кооперативна «одиничка» в Москві коштувала приблизно три тисячі рублів, «двушка» - п'ять неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Середня зарплата в столиці була не більше двохсот рублів. Незважаючи на те, що за радянських часів практично у кожного другого громадянина були накопичення, дозволити собі купити нерухомість могли одиниці. Вся справа в тому, що спочатку необхідно було вступити в кооператив. Жителям Москви доводилося чекати роками, поки до них дійде черга. При цьому вівся строгий відбір. Наприклад, іногородні не могли претендувати на включення в список. Тих же, хто претендував на кооперативне житло, виключали з черги на державні квартири.

Якщо перший час кооперативні будинки зводилися відносно швидко і дуже якісно, ​​з часом темпи будівництва впали. Тим, хто вклався в таку нерухомість в середині 80-х, довелося чекати по 10 років, поки будинок добудують.

«Сьогодні в нашій країні існує кілька форм самоорганізації громадян, які об'єднуються з метою поліпшити свої житлові умови» - розповідає Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість Move.su.

Деякі фахівці рекомендують вступати в ЖНК, а не будівельні кооперативи. У першому випадку, як вони заявляють, існує більш суворий і серйозний контроль за витратою фінансів, призначених для будівництва об'єкта. Інші, навпаки, вважають, що ЖНК - це не найкращий і безпечний варіант.

У нашій країні до цих пір є багато ЖБК - таке спадщина СРСР. Свого часу намагалися їх скасувати до ТСЖ, але власникам нерухомості дана ідея не сподобалася. В результаті внесена в закон поправка була скасована.

Насправді житлово-будівельні кооперативи криють в собі багато ризиків. Обов'язково знайдуться люди, які захочуть нажитися на цьому. З іншого боку, якщо будівельна компанія збанкрутує, ошукані пайовики можуть об'єднатися в ЖБК і самостійно за свій рахунок добудувати об'єкт.

Якщо говорити про житловому накопичувальному кооперативі, то її членами можуть бути тільки громадяни. При цьому з ініціативою створення об'єднання може виступити мінімум 50 осіб. Всі фінансові операції контролюються Центральним банком Російської Федерації.

Ці кооперативи: плюси і мінуси

Сьогодні людина може виступати в ролі наймача квартири або ж бути її повноправним власником. Після виплати повної суми кооператив перестає існувати як такий. Передбачається, що в майбутньому член кооперативу буде господарем паю і зможе безстроково користуватися житловим приміщенням. Пай може передаватися у спадок.

Навіщо це потрібно? Як стверджують деякі фахівці, в такому випадку житло стане доступнішим і його зможуть дозволити собі ті, хто не має можливості придбати нерухомість за середньоринковою ціною. Пай коштуватиме дешевше, ніж власне квартира в багатоквартирному будинку.

У вересні минулого року в силу вступили зміни в законі щодо ЖБК. Правки були необхідні для спрощення роботи житлово-будівельних кооперативів та забезпечення фінансової безпеки їх діяльності. Завдяки державній підтримці, пайовики будуть платити мінімум на тридцять відсотків дешевше, так як їм буде безкоштовно надаватися земля. Раніше діяв закон, згідно з яким ділянку передавався під забудову тільки після сплати 20% внесків. Плюс, що не буде маржі девелопера і його витрат, які з'являлися за час будівництва. Раніше за той же кредит в банку з забудовників стягувався серйозний відсоток, сума якого включалася у вартість об'єкта.

Крім цього, держава подбає про те, щоб шахраї не користувалися довірою громадян і не присвоювали собі кошти. Вся діяльність здійснюється під контролем кооперативу та органів влади. Ще одним великим плюсом є те, що тепер законом заборонено добровільно ліквідувати кооператив, поки нерухомість повністю не передана законним власникам. Тепер громадяни, які вирішили придбати пай в кооперативному будинку, можуть зробити це з залученням кредитних коштів.

Надалі планують внести ще ряд поправок, щоб спростити процес покупки кооперативного житла з держпідтримкою. Сьогодні до пайовиків пред'являється ряд вимог. Наприклад, одна людина може володіти тільки одним паєм (тобто може претендувати тільки на одну квартиру).

Основні моменти організації кооперативу

Щоб організувати житлово-будівельний кооператив, необхідно провести збори засновників, на якому, крім усього іншого, затверджується статут організації. У ньому прописуються всі основні моменти, в тому числі і порядок формування майна, розмір паїв і початкових внесків, хто і яким чином може стати членом кооперативу, кого і з якого приводу можуть виключити з організації, а також основні моменти, пов'язані з проведенням засідань і зібрань. Особливу увагу слід приділяти тому, які повноваження наділяються учасники правління, голова та інші члени, і, звичайно ж, яку компенсацію отримають ті, хто захоче вийти з кооперативу.

Насамперед необхідно подати заявку в агентство по іпотечному житловому кредитуванню, в якій слід чітко викласти інформацію про намір створити кооператив. У зверненні вказується, який планується тип забудови, скільки людей братиме участь і т.д. Після чого слід сформувати списки і відправити заяву на надання ділянки. Після оформлення всіх паперів реєструється кооператив, передається вся інформацію в агентство по іпотечному житловому кредитуванню, який повинен прийняти рішення про передачу землі кооперативу. Після введення об'єкта в експлуатацію земля передається у власність пайовиків.

Так, в місті Гродно вже будується кооперативний будинок без залучення пільгових кредитів. Середня вартість квадрата в об'єкті становить близько 700 рублів.

ТСЖ: основні поняття

Якщо власники самі хочуть займатися управлінськими справами, контролювати витрати і проводити реконструкційні роботи, вони можуть об'єднатися в товариство власників житла. Це непогана альтернатива різним компаніям, що управляють, якими зазвичай мешканці невдоволено. Члени ТСЖ, наприклад, самі вирішують, коли потрібно проводити ремонт і з ким краще співпрацювати. В даному випадку всі витрати і тарифи обговорюються на загальних зборах, витрати повністю прозорі і зрозумілі. Якщо, наприклад, в будинку ухвалять рішення здавати підвальне приміщення, отримані гроші можна витратити на капремонт.

Житлово-накопичувальний кооператив практично не користується популярністю, тому що занадто великий ризик потрапити на шахрая. В ідеалі всі дії ЖНК повинні обговорюватися і не повинні виходити за рамки закону РФ, проте, на ділі може бути зовсім інша картина. З іншого боку, ЖНК можна вважати прекрасною альтернативою іпотечною позикою.

визначає ЖБК як єдину альтернативу дольовій будівництва, при якому майбутні власники довіряють свої грошізабудовникам.

Головна відмінна риса ЖБК - то, що пайовики самі приймають всі рішення. Тобто вони не тільки збирають гроші, але і вирішують, на що їх витратити. Повний контроль робить будівництво прозорим. Після завершення будівництва ЖБК перетворюється в ТСЖ - товариство власників житла, яке управляєбагатоквартирнимбудинком.

якими бувають

ЖБК буває двох видів. Стандартний ЖБК - це кооператив, який займається будівництвом багатоквартирного будинку. Ще бувають ЖНК.Житлово-накопичувальні кооперативитеж приймають кошти від вкладників, але нічого не будують. Їх мета - купити вже готову нерухомість.

Чим відрізняються від ДДУ, ТСЖ і КК

Головна відмінність ЖБК від ДДУ - то, хто контролює засоби. У ЖБК грошима розпоряджаються всі учасники кооперативу. При ДДУ коштами розпоряджається забудовник, але при цьому люди, які уклали договір пайової участі, більш захищені на законодавчому рівні.

ТСЖ і ЖБК: в чому різниця? У тому, що ТСЖ управляє будинком, а ЖБК будує його. В обох випадках членами кооперативу і товариства є власники нерухомості. Вони спільно ідобровільно приймають важливі рішення, контролюють рух грошей по рахунках.

КК - це керуюча компанія: комерційнаорганізація , Яка управляє МКД - багатоквартирним будинком. Головна відмінність від ЖБК - то, що всі рішення приймає КК без участі власників нерухомості.

Плюси і мінуси будинку в ЖБК

Як і в іншого способу покупки нерухомості, у ЖБК є свої переваги і недоліки. Розглянемо їх докладніше.

плюси ЖБК

👍 Можливість розстрочки.Учасники кооперативу вносять гроші поступово, наприклад, кожен місяць. Вони можуть оплачувати житло в розстрочку весь час будівництва, а в деяких випадках - певний проміжок часу після здачі будинку в експлуатацію. Це зручно, особливо якщо немає можливості накопичити на покупку житла.

👍 Низька вартість.Якщо порівнювати ціни квартир по ДДУ і в ЖБК, житлово-будівельні кооперативи вигідніше. Це пов'язано з тим, що забудовники, які працюють за ДДУ, пов'язані масою зобов'язань. У них є чіткі терміни будівництва, певні гарантії, вони змушені нести більше витрат. Тому вартість житла вища.

👍 Прозоре управління.Кожен власник майбутньої квартири може прийматиучасть в загальних зборах і впливати на рішення, що приймаються. Наприклад, можна вибрати більш дешеві будівельні матеріали для будівництва і таким чином знизити собівартість нерухомості.

👍 Зміна підрядників.Щоб побудувати будинок, ЖБК наймає забудовника. У разі його банкрутства житлово-будівельний кооператив може легко змінити підрядника, просто уклавши новий договір з іншою компанією. Для порівняння, за договором ДДУ пайовики повинні вимагати житло через суд.

👍 Подальше управління.Відразу після здачі будинку в експлуатацію управління ним переходить до власників. Правда, для цього доведеться ліквідувати ЖБК і створити ТСЖ. Але в майбутньому власники квартир також можуть самівирішувати , На що витрачати гроші і як обслуговувати житло.

мінуси ЖБК

👎 Суворі обмеження.За статтею 111 ЖК РФ , Стати членами кооперативу можуть люди старше 16 років, і в деяких випадках юридичні особи. Число членів ЖБК не повинно бути менше 5, в іншому випадку проведуть ліквідацію. А максимальне число пайовиків не повинно бути більше, ніж число приміщень в МКД. Тобто в однієї квартири не може бути два власники, пай завжди оплачує одинлюдина . Він може передати частку іншим тільки після оформлення права власності.

👎 Відсутність відповідальності.ЖБК не відповідає за зрив термінів будівництва і інші форс-мажорні обставини. Фактично власники самі будують будинок, тому і вся відповідальність лягає на них.

👎 Ризики.Договори про вступ до ЖБК не підлягають обов'язковій реєстрації в Росреестра. Тому існує ризик подвійних продажів - коли одна і та ж квартира продається одночасно двом власникам. Щоб цього не сталося, краще ретельно перевірити ЖБК перед вступом в нього.

Як створити ЖБК

будівельний кооперативможна створити самостійно. Для цього потрібно зібрати ініціативну групу, розподілити обов'язки і виконати простий алгоритм дій.

Щоб створити ЖБК, потрібно:

🔸 підготувати статут ЖБК, план розвитку, зібрати ініціативну групу;

🔸 провести збори серед ініціативної групи, прийняти рішення про створення ЖБК і запротоколювати його;

🔸 зареєструвати ЖБК як юридична особа - для цього потрібно надати в ФНС квитанцію про оплату держмита, протокол зборів, статут та інші установчі документи.

Крім основних документів, потрібно буде надати заяву про реєстрацію.

Важливо: реєструвати ЖБК потрібно по його розташуванню. ФНС протягом 3 днів зареєструє юридичнаобличчя .

Особливу увагу варто приділити статуту.і пред'являють до нього особливі вимоги. Згідно із законодавством, в статуті має бути наступна інформація:

📝 юридична назва організації, в якому обов'язково має бути присутнім слово «кооператив»;

📝 точну адресу місця розташування ЖБК;

📝 відомості про те, чим займається кооператив і які цілі ставить перед собою;

📝 точний порядок вступу в ЖБК, яким далі будуть керуватися всі, хто хоче вступити в нього;

📝 розміри вступних і пайових внесків;

📝 порядок сплати - наприклад, протягом якого часу і на які реквізити нові члени ЖБК повинні внести гроші;

📝 порядок покидання ЖБК та виплати пайового внеску, інших виплат, належних у цьому випадку;

📝 відповідальність за невнесення внесків;

📝 склад керівництва ЖБК і його компетенція - наприклад, які рішення може приймати керівництво без зборів;

📝 склад і компетенція компанії, яка контролює діяльність кооперативу;

📝 порядок прийняття рішень, в тому числі у випадках, коли вони прийняті одноголосно чи більшістю голосів;

📝 порядок компенсації збитків, понесених в ході діяльності, членами кооперативу;

📝 порядок реорганізації, ліквідації або подальшого перетворення в ТСЖ.

До статуту можна додавати свої пункти, які не суперечать вимогам законодавства.

Розробити грамотний статут дуже важливо. Бо якщо не висвітлити одне з питань, можна зазнати серйозних збитків.

З 1 липня 2016 року після реєстрації всі ЖБК зобов'язані розміщувати в загальному доступі ряд документів. До них відносяться:

📗 розрахункова документація;

📗 документи, що підтверджують право ЖБК на землю;

📗 укладення ревізора ЖБК.

Після створення також потрібно вибрати ревізора на термін не більше 3 років. Ревізійна комісія буде проводити планові ревізії, звітувати про бюджет перед членами ЖБК, формувати звіти про свою діяльність. Порядок роботи ревізійної комісії слід прописувати в статуті житлового кооперативу.

Як купити квартиру з вступом в ЖБК

Наприклад, ви дізналися,чим відрізняється кооперативний будинок від звичайного, І прийняли рішення вступити в кооператив. Щоб придбати житло, дотримуйтесь простий інструкції.

перевірте ЖБК

Щоб убезпечити себе від можливих ризиків, перевірте житлово-будівельний кооператив. Якщо він організований давно, почитайте відгуки та обговорення в інтернеті. Перевірте в офіційних реєстрах, чи не знаходиться юридична особа в стадії банкрутства, і чи немає проти нього судових розглядів.

Ретельно вивчіть статут. У ньому повинна бути надана проектна декларація і основні характеристики будинку: матеріал стін, поверховість, кількість квартир, наявність ліфта, інші. Це - показник того, що над проектом дійсно працювали. Також уточніть, як приймають рішення про збільшення вартості будівництва - на загальних зборах або тільки керівництвом. Якщо керівництвом, це поганий знак.

Прочитайте договір. У ньому повинні бути прописані умови розірвання, умови оформлення права власності на нерухомість, терміни закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Перевірте генпідрядника. Відвідайте місце будівництва - на інформаційному стенді повинна бути інформація про нього. Подивіться відгуки про забудовника, перевірте, чи не банкрут він. Якщо все добре, можете підписувати договір.

Підпишіть договір

Перевірте, щоб в договорі були точні характеристики нерухомості, право вимоги якої ви купуєте. Бажано, щоб була вказана поверховість, загальна площа, кількість кімнат і інші важливі характеристики. Це вбереже від того, що ви платили за трикімнатну квартиру, а отримаєте трикімнатну.

Підпишіть договір в двох примірниках. Один залишиться у вас, інший буде зберігатися у ЖБК.

платіть внески

Сплатіть вступний внесок, а також вчасно платите пайові внески. Коли виплатите всю заборгованість, не забудьте взяти підтверджують це довідки. Вони знадобляться в подальшому при оформленні права власності на нерухомість.

Коли будинок здадуть в експлуатації, підпишіть акт прийому-передачі об'єкта нерухомості. У ньому зазвичай вказують, щочлен ЖБК не має претензій до якості нерухомості, і приймає її.

Оформіть право власності

Щоб оформити право власності, відвідайте МФЦ або Росреестр особисто, якщо він веде прийомгромадян у вашому місті. Надайте співробітнику наступні документи:

📒 договір членства в ЖБК - той, який ви підписували при вступі в нього;

📒 договір купівлі паю;

📒 документи, які підтверджують оплату пайових внесків - наприклад, квитанції;

📒 довідку про виплату всієї заборгованості - її беруть в ЖБК;

📒 акт прийому-передачі нерухомості;

📒 оригінал квитанції про оплату державного мита - вона складає 2 000 ₽ для фізичних осіб.

Співробітник Росреестра або МФЦ прийме документи, напише розписку, в якій вкаже перелік прийнятих документів і дату підготовки. Протягом 7-10 днів процедура завершиться. У визначену дату вам видадуть оригінали документів та виписку з ЕГРН, яка підтвердить ваше право власності.

ризики ЖБК

📍 Збільшення вартості.Будівельні матеріали дорожчають, забудовники теж можуть раптово підвищити ціни на свої послуги. Тому трапляється так, що пайовики платять більше, ніж спочатку було обговорено. Це може статися, якщо в статуті та договорі прописано, що рішення про зміну вартості приймається керівництвом. Якщо всі рішення приймають на загальних зборах, ви з іншими пайовиками можете просто відмовитися від зміни ціни.

📍 Можливість подвійних продажів.Згідно із законодавством, ДДУ потрібно обов'язково реєструвати в Росреестра і тільки потім передавати забудовнику грошовікошти . Зараз можна зареєструвати і договір про вступ до ЖБК, але перші виплати потрібно зробити до реєстрації. Виходить, є ризик подвійних продажів, коли одна і та жквартира буде продана декільком людям.

📍 Відсутність дозволів.Щоб зареєструвати організацію і почати приймати нових членів в ЖБК, голова не зобов'язаний надавати строгу проектну декларацію і інші дозволяють будівництво документи. Може вийти так, що ви приєднаєтеся до кооперативу, а потім з'ясується, що у нього навіть немає дозволу на землю. Доведеться повертати свої гроші або чекати, поки ЖБК отримає потрібні документи.

📍 Затягування термінів здачі.Відповідальність забудовників, які продають нерухомість по ДДУ, за зрив термінів будівництва, передбачена законом. Відповідальність ЖБК не прописана на законодавчому рівні. Тому вивчайте договір - в ньому повинна бути прописана відповідальність, яку понесе кооператив в разі, якщо порушить термін здачі будинку в експлуатацію.

📍 Юридичнітонкощі. визначає, що за вступ нового пайовика в ЖБК повинні проголосувати його учасники. На практиці керівники часто самі приймають рішення і укладають договір. Однак формально він не дійсний - новий пайовик не стає учасником кооперативу, виплачені кошти не йдуть в рахунок оплати паю.

Якщо відповідально підійти до вибору ЖБК, ризики мінімальні. Не лінуйтеся перевіряти статут, читати договір, шукати відгуки.

Права і обов'язки пайовиків в ЖБК

Припустимо, ви з'ясували,що таке кооперативний будинок, Вибрали підходящий ЖБК та уклали договір. Але не передбачили, що кожнажитлова коопераціяповинна діяти за законом, і у всіх пайовиків є свої права і обов'язки. За порушення обов'язків вас можуть виселити, а витрачені кошти повернуться, тільки якщо новий пайовик повністю оплатить внесок.

Розглянемо права, обов'язки членів кооперативів докладніше.

Права пайовиків в ЖБК

🔹 Брати участь у загальних зборах та голосувати за висунутими питань, впливати тим самим на подальше просування будівництва, його вартість і інші важливі параметри.

🔹 Вивчати розміщену в загальному доступі керівництвом ЖБК документи, щоб контролювати тим самим діяльність кооперативу.

🔹 У будь-який момент покинути кооператив і отримати належні виплати, якщо при цьому не буде порушений статут.

Обов'язки пайовиків в ЖБК

🔺 Оплачувати пайові внески, комунальні послуги та інші обов'язкові платежі в строк, встановлений статутом житлово-будівельного кооперативу.

🔺 Підкорятися рішенням загальних зборів, навіть якщо ваша думка не збігається з думкою більшості.

🔺 Щорічно покривати утворилися у ЖБК збитки шляхом виплати додаткових внесків.

🔺 Сплачувати податки на житлову нерухомість відповідно до НК РФ.

ЖБК дозволяє купувати нерухомість дешевше, ніж навіть за ДДУ, але несе більше ризиків. Їх можна мінімізувати, якщо уважно підійти до вибору кооперативу, вивчити свої права і обов'язки, брати активну участь в житті кооперативу.