) об'єкта оцінки до дати укладання угоди з ним..."

Джерело:

Уряди РФ від 06.07.2001 N 519 (ред. Від 14.12.2006) "Про затвердження стандартів оцінки"

Офіційна термінологія. Академік.ру. 2012 .

Дивитись що таке "Термін експозиції об'єкта оцінки" в інших словниках:

Термін експозиції об'єкта оцінки- (п.10 Стандартів) період часу, починаючи з дати подання на відкритий ринок (публічна оферта) об'єкта оцінки до дати укладання угоди з ним.

Термін експозиції об'єкту- термін експозиції об'єкта (exposition term) термін експозиції об'єкта в розрахунку на його продаж розраховується з дати подання на відкритий ринок (публічна оферта) об'єкта оцінки до дати укладання угоди з ним (ФСТ № 1, п. 12) …

Ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки вартість об'єкта оцінки у випадку, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений в строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів; Офіційна термінологія

Оцінка нерухомості- Оцінка вартості нерухомості процес визначення ринкової вартості об'єкта або окремих прав щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється. Оцінка вартості нерухомості включає: визначення вартості права власності або інших прав, … Вікіпедія

Сальдо (balance) Cальдо зовнішньої торгівлі Сальдо державного бюджетуСальдо торгового балансу див. Економіко-математичний словник

Ринкова вартість- (market value) найімовірніша ціна продажу будь-якого інтересу в нерухомості (права власності, права спадкової оренди тощо) на вільному ринку. Ринкова вартістьможе бути більше, дорівнює чи менше вартості нерухомості. Тут … Словник термінів з експертизи та управління нерухомістю

Ринок нерухомості- (Real estate market) Поняття ринок нерухомості, структура та функції ринку Інформація про поняття ринку нерухомості, структура та функції ринку, особливості ринку невижимості Зміст Зміст Визначення терміна Ринок нерухомого майна… … Енциклопедія інвестора

Вартість нерухомості- це: 1. Сума грошей, товарів чи послуг, куди нерухомість може бути обмінена; 2. Нинішня цінність майбутніх прав на дохід чи блага, що надаються нерухомістю. Форми вартості: вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком. Словник термінів з експертизи та управління нерухомістю

ліквідаційна вартість- 1. Вартість, яка може бути отримана внаслідок ліквідації активу. 2. Ліквідаційною вартістю об'єкта оцінки визнається вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції. Довідник технічного перекладача

Точка зору

Як знизити термін експозиції об'єкту комерційної нерухомості?

Дмитро Михайлов, директор з розвитку краудфандингового майданчика AKTIVO

Не секрет, що продаж об'єкта комерційної нерухомості – завдання не з простих і потребує чимало часу. І що дорожчий об'єкт, то довші терміни його експозиції. Грунтуючись на власному досвіді, можу сказати, що, як правило, якісний об'єкт вартістю до 100 млн. руб. можна продати за 1-3 місяці, об'єкти вартістю 300-600 млн руб. - За рік-півтора, а продаж будівлі ціною від 600 млн руб. може розтягнутися на роки. Така статистика про терміни експозиції, звісно, ​​- щось на зразок середньої температури по лікарні. Ситуації, коли з об'єктом начебто все гаразд, а правочин ніяк не відбудеться, теж не рідкість. Які ж можливі причинитого, що якісний об'єкт нерухомості не продається і як знизити терміни його експозиції?

Причина перша: переговори із покупцем стають театральною сценою

На жаль, деякі продавці об'єктів комерційної недосяжності живуть докризовими реаліями, коли покупців на ринку було багато, а приміщень мало. Продавець розуміє, що його мета – отримати за об'єкт більше грошей та ухилитися від зайвих питань з боку покупців (адже будівель та приміщень в ідеальному стані, як правило, не буває). Такий продавець із покупцем починає поводитися гордо, зверхньо, ​​демонструє, що він дуже серйозна, зайнята людина, а ось покупець, який прийшов до нього на зустріч, викликає сумніви. Усім своїм виглядом він демонструє, що він «Бізнесмен» з великої літери, тому не факт, що розмовлятиме з таким покупцем і взагалі продасть йому свій об'єкт. Власник говорить про те, що "можливо, продавати і не буде", провокуючи покупця довести свою спроможність і вмовляти продати будинок чи приміщення. Однак такий «театр одного актора» зазвичай не діє на сьогоднішніх покупців. "Не хочеш продавати, навіщо покликав на зустріч?", - запитують вони себе і більше не передзвонюють. Від такого способу вести справи у нинішній ринковій ситуації краще відмовитись.

Набиваючи ціну об'єкту, не варто також стверджувати, що сьогодні до тебе прийдуть ще 5 покупців, а твоя будівля викликала на ринку справжній ажіотаж. Покупці комерційної нерухомості, у свою чергу, впевнені у протилежному, вони знають, що в країні криза і покупців, крім них, немає (навіть якщо насправді конкуренти у них є, і брати участь в аукціоні таки доведеться).

Причина друга: відсутність інформації про об'єкт

Бажаючи продати об'єкт швидко та дорого, продавець часто розхвалює його. Він розповідає, наскільки дорога йому ця власність, як багато з нею пов'язано і як добре тут йдуть справи в орендарів. Така позиція для продавця є цілком логічною. Тільки слід розуміти, що сьогоднішній покупець зовсім не той, що раніше. Якщо, скажімо, у 90-х (коли об'єкт набував сам власник) угоди проходили «на понятійному» рівні, а покупці оцінювали об'єкти за критеріями «подобається – не подобається», «хороша будівля чи погана», то зараз часи змінилися. Більшість покупців на ринку комерційної нерухомості – професіонали. До емоцій їм немає, їм потрібна докладна інформація про об'єкт.

Щоб продати будинок або приміщення, до зустрічі з покупцем потрібно готуватися і знати, як відповісти на питання про оподаткування об'єкта, його технічне стояння, про орендарів та їх фінансові можливості, про витрати на обслуговування тощо. Якщо такої інформації немає, власник часто каже, що знайде її потім чи відмовляється відповідати на запитання, а покупця це не влаштовує. Для нього придбання об'єкта – це бізнес, а працювати приємно із професіоналом. Розуміння того, що від власника інформацію не отримаєш, а клубок проблем на об'єкті доведеться розплутувати самому, дає зайвий привід пошукати іншу нерухомість або почекати з покупкою.

Причина третя: навмисне замовчування недоліків об'єкта

Часто під час продажу нерухомості продавці вважають за краще приховувати інформацію про витратну частину об'єктів. Вони охоче повідомляють про доходи, які отримують від орендарів, проте про витрати вважають за краще потенційного покупця не розповідати. На їхню думку, такі дані можуть його відлякати. Насправді все виходить якраз навпаки. Покупець чудово розуміє, що витратна частина в орендному бізнесі є і хоче знати, яка вона на даному об'єкті. Відсутність інформації призводить до того, що потенційний покупець не поспішає купувати «кота в мішку», адже гроші доведеться платити чималі.

Причина четверта: відсталість чи незнання сучасних тенденційринку

Ринок інвестицій у Росії постійно розвивається. І одна з сучасних тенденцій ринку – розвиток краудфандингу у сфері нерухомості. Краудфандінг передбачає участь у угоді великої кількості інвесторів – фізичних осіб. У цьому перевага краудфандингу, адже фінансові можливості такого проекту ширші, ніж окремий приватний інвестор чи юридична особа. Домовитися про ціну із цілим пулом інвесторів буває простіше. У той самий час сама структура угоди з краудфандинговым проектом може істотно відрізнятися від звичної. Відмовлятися від таких пропозицій одразу немає сенсу. Краще проконсультуватися з юристом або докладно вивчити питання самому.

Наприклад, остання угода нашого майданчика щодо купівлі об'єкта торгової нерухомості в Довгопрудному (якірний орендар - супермаркет «Вікторія») передбачала продаж об'єкта інвесторам майданчика через закритий пайовий фонд. Власник об'єкту перевів нерухомість на баланс ЗПІФу, отримавши натомість 100% часток такого фонду. Приватні інвестори входили до проекту шляхом викупу часток у власника. Як правило, такого роду угоди купівлі-продажу вдається закрити протягом двох-трьох місяців. Строки викупу об'єкта можна прописати в договорі, а сама угода у разі виникнення проблем із викупом приміщення може бути розірвана. При цьому посередник в особі краудфандингового майданчика ніяк не зацікавлений у тому, щоб загальмувати процес (як часто роблять покупці, просячи розстрочку та відтягуючи терміни чергового траншу) і не викуповувати об'єкт цілком, адже прибуток майданчика – це відсотки від продажу часток в об'єктах комерційної нерухомості. Участь у подібному інвестиційному проектідозволяє власнику продати об'єкт швидше.

08.11.2012

Гарний термін «експозиція» відомий, напевно, вже не лише професіоналам ринку, а й споживачам. І все-таки пояснимо – під словами «експозиція квартири» фахівці мають на увазі знаходження об'єкта на ринку нерухомості. Кожному власнику, який реально зацікавлений у продажу своєї квартири, завжди хочеться, щоб термін експозиції був якомога коротшим. Про те, що впливає на тривалість та успішність експозиції, розповідають найкращий ріелтор місяця за підсумками роботи в жовтні, експерт з операцій з нерухомістю відділення «Хамовники» Олена Царьова. *

Експозиція квартири починається з того моменту, як інформація про ваше житло потрапляє до бази даних і закінчується, коли ви визначилися з покупцем. Це непростий та відповідальний період. Вашу рідну квартиру, де кожна дрібниця пов'язана із спогадами, чужі люди прискіпливо розглядають як товар, розкладаючи по поличках усі її переваги та недоліки. Швидше за все, ви хочете, щоб усе це скоріше закінчилося, можна було зітхнути з полегшенням та спокійно готуватися до угоди. А ще кожен хоче, щоб його житло гідно оцінили.

Чинники впливу

– Термін експозиції квартири залежить від кількох складових, – розповідає наш експерт Олена Царьова. - Один із головних факторів – так звана ліквідність житла: наскільки мають попит подібні квартири в такому районі. Зрозуміло, висока затребуваність дозволяє продати об'єкт нерухомості у короткий термін.

Другий момент – ціна, а точніше, її адекватність. Як відомо, будь-який продавець мріє продати свою квартиру дорожче, тоді як будь-який покупець хоче купити дешевше. І щоб квартира не зависла, потрібно знайти компроміс.

- Існує поняття середньої ціни, яка відповідає найпоширенішим цінам на житло такого типу. Якщо ваша мета – продати якнайшвидше, ціна має бути або середньою, або трохи нижчою. Якщо виставляєте об'єкт за ціною вищою за середню, значить, ваша квартира повинна мати явні переваги: ​​наприклад, євроремонт, зручна транспортна розв'язка, школа або дитячий садокпід вікнами. Якщо ж значних плюсів немає, краще зупинитися більш прийнятною для потенційного покупця сумі. Судіть самі: чи вдасться швидко продати двокімнатну квартируза 8 мільйонів 800 тис. рублів, якщо вона, м'яко кажучи, у звичайному стані, і її «червона ціна» – не вища за вісім мільйонів? Звичайно, якщо клієнт наполягатиме на своїй завищеній ціні, спеціаліст з нерухомості шукатиме покупця, і навіть є ймовірність, що знайде. Все питання в тому, скільки на це потрібно часу. Швидше за все, чекати доведеться місяцями, при цьому невідомо, чи вийде врятувати саме стільки.

Певне значення має тип будинку (цегляний, панельний, блоковий, монолітний), а також поверх, на якому знаходиться квартира. Наприклад, квартира на першому поверсі завжди продається трохи дешевше.

- Ця тенденція має свої життєві причини, - пояснює Олена. - На мешканців першого поверху, як правило, чекають з гуркотом зачинені вхідні двері, від яких, до того ж весь час дме, і, можливо, неприємні запахи, що доносяться з підвалу. Крім того, на вікна обов'язково доведеться ставити ґрати, щоб захистити своє житло від злодіїв. Був період, коли квартири на першому поверсі купували дуже охоче, особливо якщо будинок розташований недалеко від зупинки або станції метро, ​​на так званій «червоній лінії». Багато хто купував їх для того, щоб згодом переобладнати під офіс, магазин, перукарню тощо. Проте зараз ситуація змінилася. По-перше, посилилися правила переведення житлового приміщення в нежитлове. По-друге, на сьогоднішньому ринку є непоганий вибір готових нежитлових приміщень, які не потрібно переобладнати, витрачаючи купу часу та нервів. І представники бізнесу найчастіше їх і віддають перевагу.

Якщо порівнювати первинний і вторинний ринокжитла, то вищим попитом користуються (а отже, і швидше продаються) квартири у нових будинках.

- Крім очевидних переваг новозведеного житла, варто відзначити ще один момент. Квартира, яка вже комусь належала, оформлена на смак колишнього власника. Потенційному покупцю може не сподобатися ремонт і навіть зручне на перший погляд перепланування. А переробляти, як відомо, складніше, ніж робити з нуля. Новобудова в цьому сенсі як чистий аркуш паперу, і жодних подібних складнощів не є, - вважає Олена.

Отже, серед факторів, що впливають на експозицію житла, можна відзначити його ліквідність, адекватність ціни, тип та розташування як удома, так і квартири.

- Однак крім цих параметрів, на тривалість терміну експозиції квартири впливає також ступінь готовності документів та наявність самих правовстановлюючих документів: договору купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину за заповітом або законом, рішення суду, довідка про повної виплатипаю і т.д., -зазначає Олена. - Розглядаючи кожен варіант житла, фахівці ріелторської компаніїоцінюють можливий ризик, Виходячи з наявності правовстановлюючих документів власника. І якщо ризик занадто високий, ми рекомендуємо продовжити пошук, хоча вибір завжди залишається за покупцем.

Залежить від нас

За словами експерта, багато факторів, які впливають на термін та успішність експозиції житла, ми не здатні змінити за всього бажання. Не в нашій владі перемістити будинок ближче до автобусної зупинки та школи. Те саме можна сказати і про матеріал, з якого побудований будинок, поверховості, і, нарешті, про кон'юнктуру ринку. Проте є й інші чинники успіху, які від нас. Наприклад, вчасно зібрати комплект документів ми цілком можемо. Так само, як і варто підготувати квартиру для перегляду.

Зокрема, якщо квартира перебуває у стані, який у народі називається словом «убита», то краще зробити невеликий косметичний ремонт.

- Ніхто не закликає вас витрачати багато грошей, можна просто підклеїти шпалери, постелити замість старого затертого лінолеуму хай навіть недорогий, але новий – це надасть квартирі більш доглянутого вигляду і, напевно, зіграють свою роль. Про генеральне прибирання, причому не тільки в кімнатах, але також у кухні та у ванній кімнаті навіть говорити зайво. Крім того, потрібно звернути увагу на запахи – вони діють на людину сильніше, ніж ми думаємо. Також ми зазвичай радимо продавцям ретельно вимити вікна, розсунути гардини та фіранки, щоб впустити в квартиру більше світла. Взагалі, у підготовці квартири до перегляду не буває зайвих дрібниць, тому що другої можливості справити перше враження на покупця у вас не буде, - резюмує наш експерт.

Крім того, при показі квартири фахівці радять звести до мінімуму те, що відволікає увагу. Бажано, щоб під час показу було присутнє якнайменше людей (а якщо в будинку є тварини, краще прибрати їх з поля зору). Це дасть можливість потенційному покупцеві спокійно дивитися та оцінити квартиру, уявити себе господарем.

І насамкінець ще один важлива порада. Дозвольте агенту вести переговори: будьте дружелюбні та ввічливі, але не заважайте переговорам агента та покупця. Намагайтеся давати вичерпні відповіді, але тільки ті запитання, які задані. Ваш агент знає краще, що важливо для покупця, і зможе легко впоратися із будь-якою ситуацією.

На думку експертів, всі перелічені вище поради допоможуть вам продати квартиру по оптимальною ціноюта в оптимальні терміни.

* Олена Царьовапрацює у компанії «Рескор» вже далеко не перший рік, її відрізняє абсолютне почуття відповідальності та вміння правильно вибудовувати стосунки з клієнтами. Напевно, саме тому у своїх відгуках вони відзначають її індивідуальний підхід, чуйність та повне розуміння їхніх вимог, іноді навіть на інтуїтивному рівні.

Відділ досліджень компанії Cushman & Wakefield проаналізував вплив термінів експозиції офісних приміщень у Москві на успішну здачу об'єкта в оренду.

Дані, накопичені за 13 років спостережень, дозволяють стверджувати, що експозиція офісних площпідпорядковується єдиному закону, у якому 80% всіх офісів здається протягом року. Імовірність здачі в оренду офісного блоку знижується втричі кожні наступні 6 місяців.

Зазвичай частка вільних площ над ринком Москви була основним показником благополуччя. Багато девелоперів вважали, що тільки за низької частки вакансії можна говорити про зростання ринку. Однак Останніми рокамипоказали, що навіть за 3 мільйони квадратних метріввільних офісних площ ринок забезпечує щорічний оборот понад 1 млн кв.м. Це означає, що навіть в умовах надлишку площ успішна здача в оренду цілком можлива.

Більше того, висока вакансія не була на заваді навіть для зростання орендних ставок, як це було в 2011-2013 роках.

Експерти Cushman & Wakefield вважають, що саме таргетування терміну експозиції об'єкта є фактором успіху для роботи на низькому ринку. Частка угод із експозицією менш як півроку становить близько 50%.

На офісному ринку столиці з 2014 року фактично немає угод попередньої оренди. Висока частка угод із приміщеннями, що експонувалися більше року, у 2016 році пояснюється високою турбулентністю та масовим репрайсингом неліквідних. офісних приміщень.

Термін експозиції об'єкта є фактором конкурентної переваги. Перезапуск маркетингової кампанії є необхідною складовою орендної політики. На основі даних про терміни експозиції об'єктів на основі аналізу угод оренди офісів класу «А» та класу «В» у Москві за період 2004-2017 років (понад 50 000 записів), 63% всіх офісних площ у Москві здається протягом півроку, 80 % здається протягом року.

Частка вільних площ над ринком перестає бути значним чинником. Вона меншою мірою впливає на успіх чи неуспіх орендної кампанії.

Дані, накопичені за 13 років спостережень, дають змогу стверджувати, що експозиція офісних площ підпорядковується єдиному закону. Імовірність здачі в оренду офісного блоку знижується втричі кожні наступні 6 місяців.

Стан ринку впливає нахил кривої експозиції. Найбільш характерним є 2008 рік, у якому більше половини угод з офісами були угодами попередньої оренди.

Очікувано, найшвидшими роками були 2005-2007, коли протягом півроку здавалося понад 80%.

2009 рік був найповільнішим, проте за півроку було здано понад 50%. 2015 практично повторив патерн 2009 року.

Цікаво, що три квартали 2017 року показують динаміку подібну до 2005-2007 років, з великою часткою «швидкого» ринку та високоліквідних приміщень.

Експерти Cushman & Wakefield вважають, що це може бути сигналом до розігріву ринку навіть за високого рівня вільних офісів.

Географічні відмінності у термінах експозиції незначні. 30% офісних площ, вільних станом на середину жовтня 2017 року, є низьколіквідними.

Незважаючи на те, що в ММДЦ «Москва-Сіті» спостерігається найвища вакансія, терміни експозиції щодо укладених угод з офісними площами незначні.

Для відкритих вакансій схожа картина, однак ринок ділиться на дві яскраво виражені групи: високоліквідний ринок (приміщення, що експонуються менше року) і низьколіквідний.

Усього близько 70% площ відносяться до високоліквідного ринку.

Отже питання не в тому, скільки офісних площ на ринку вільно, а в тому, що потрібно зробити для того, щоб здати приміщення протягом року.

Частка вільних площ на ринку перестає бути значним чинником, вона меншою мірою впливає на успіх чи неуспіх орендної кампанії:

• 30% офісних площ, що експонуються на ринку, відносяться до низьколіквідних. Це означає, що ефективна частка вільних площ для Москви становить 11-12%.
• Кожні наступні півроку експозиції втричі знижують можливість здачі офісних площ в оренду в наступний період.
• З погляду експозиції, географічні відмінності та відмінності за «класом» офісу – мінімальні.

Огляд підготовлений відділом досліджень компанії Cushman & Wakefield

10. Термін експозиції об'єкта оцінки - період часу починаючи з дати подання на відкритий ринок (публічна оферта) об'єкта оцінки до дати укладання угоди з ним

Джерело: Постанова Уряду Російської Федераціївід 06.07.2001 № 519 (редакція від 14.12.2006) "Про затвердження стандартів оцінки"

Посилання на визначення поняття «Термін експозиції об'єкта оцінки»

Шановні користувачі сайту На цій сторінці ви знайдете визначення поняття «Термін експозиції об'єкта оцінки». Отримана інформація допоможе зрозуміти, що таке Багаж. Якщо на вашу думку визначення терміна «Термін експозиції об'єкта оцінки» помилкове або не має достатньої повноти, то рекомендуємо вам запропонувати свою редакцію цього слова.

Для вашої зручності ми оптимізуємо цю сторінку не лише за правильним запитом «Термін експозиції об'єкта оцінки», а й за помилковим запитом «». Такі помилки іноді відбуваються, коли користувачі забувають змінити розкладку клавіатури під час введення слова в рядок пошуку.