На території офісної будівлі. Планування офісу – огляд усіх видів, сучасні варіанти дизайну, а також організації зручного робочого місця (90 фото). Способи організації робочого простору

Принципи проектування офісних та адміністративних будівель, з динамікою розвитку нових будівельних технологій, стали відрізнятися складністю та оригінальністю конструктивних рішень. Розширилися й самі функції проектування, які тепер входять передпроектне координування з перевіркою виконання всіх пунктів роботи над проектом, з архітектурної та містобудівної позиції. Тому сучасне проектування офісних та адміністративних будівель має здійснюватися компетентними фахівцями, які мають практичний досвіду цьому виді діяльності. Для повноти знань про сучасні офісні та адміністративні будівлі необхідно розглянути самі поняття «адміністративна будівля» та «офісна будівля», використовуючи професійну термінологію.

Поняття «адміністративна будівля» в будівельному середовищі є збірним, і включає в себе різні видибудівель, з метою створення всіх необхідних умов для роботи управлінського персоналу підприємств та організацій, з абсолютно різними функціями господарської, виробничої та комерційної діяльності. Діапазон будівництва адміністративних будівель дуже широкий, вони будуються повсюдно, особливо в містах, з добре розвиненою індустріальною інфраструктурою. Раціональність структури адміністративних будівель відповідає ідеології Замовника, тому вони відрізняються не тільки висотою, а й своїми архітектурними «силуетами». І якщо, в невеликих містах, сучасним стандартам, застосовуються типові проекти, то великі промислові центрита мегаполіси вже не хочуть використати проекти повторного застосування. У зв'язку з чим проектування офісних та адміністративних будівель постійно удосконалюється. Цьому сприяє економічна стабільність та високий споживацький попит. Класифікація адміністративних будівель відрізняється за багатьма ознаками:

При визначенні обсягу робіт із проектування офісних та адміністративних будівель необхідно враховувати чисельність адміністративно-управлінського персоналу та працівників матеріально-технічних служб. Сучасні тенденціїпроектування офісних та адміністративних будівель спираються на їх багатофункціональність, тому на будівельному ринку все більше Замовників, яких цікавлять окремі офісні та адміністративні комплекси. Перевага комплексів незаперечна, адже це цілі зони управлінського, адміністративного, суспільного, політичного та культурного життя міських установ. Адміністративні та офісні комплекси вимагають особливої ​​трудової організації для підтримки зв'язку із зовнішнім світом, сучасних інженерних мереж, пішохідних та транспортних схем, необхідність яких розраховується, виходячи з індивідуальних характеристик замовлення. Фахівці нашої компанії займаються проектуванням офісних та адміністративних будівель різної складності. Ми постійно вдосконалюємо свої проекти, які Ви також можете оцінити у рубриці «Наші об'єкти». Крім того, ми готові відповісти на всі Ваші запитання по телефону або особистої зустрічі! Будемо раді співпраці!

Використання системно-структурного підходу дозволяє розглянути проектування офісних та адміністративних будівель як взаємопов'язаний процес. Але, таки, торкнемося поняття «офісний будинок», перш ніж перейти до самих принципів проектування. Офісна будівля – це відмінне рішення для будь-якого бізнесу. У офісі зберігають папери, приймають клієнтів, втім, займаються всіма необхідними бізнес-процесами. Тому будівництво офісних будівель з металевих конструкцій, на сьогоднішній день, передбачає класифікацію за класами:

• клас А+++ - найвищі якості будинків, розташовані переважно в центральних районахміста, що відповідають грамотним конструктивним, планувальним, архітектурним та інженерним рішенням. Здебільшого офісні будівлі цього класу можна назвати бізнес-центрами, з розширеною інфраструктурою, авторським дизайном, кафе, баром, рестораном, паркінгом та територією, що охороняється, обладнаною професійними засобами безпеки.
• клас А — стандартна офісна будівля з високими показниками обслуговування, що повністю відповідають індивідуальним потребам Замовника. Офісні будівлі цього класу відрізняються раціональним плануванням, висотою поверху не менше 3,6 метра та наявністю кафетерію або ресторану. Як і будівлі класу А+++, офіси класу А обладнані машино-місцями на автостоянці і сучасними системамибезпеки.
• клас В — будівлі нової споруди, із суттєво низькими показниками якості або відреставровані (відремонтовані) будівлі, більш ранніх будівель, у стандарті класу А, але відмінне від них не надто ефективним плануванням та великою кількістю офісів з маленькими вікнами, або їх відсутністю.
• клас С - будівлі, що характеризуються великою кількістю несучих стінта коридорів, з неперебудовуваними поверхами. До офісних будівель класу С, також можна віднести будівлі класу В, в яких не вистачає одного або двох якісних показників, і трохи поступаються їм за другорядними параметрами.

Проектування офісних та адміністративних будівель, у деяких видах визначає індивідуальність будівлі за формою. Але багато композиційних ознак не підлягають жорсткій класифікації. Тому ми не розглядатимемо класифікацію офісних та адміністративних будівель за формою, а відразу приступимо до розгляду деяких моментів проектування офісних та адміністративних будівель:

• Вибір земельної ділянкидля будівництва офісних та адміністративних будівель зазвичай не становить складності. Тому що передбачає ландшафтні роботи, влаштування газонів та інші елементи благоустрою та озеленення території.
• Об'ємно-планувальна композиція з розподілом приміщень (кабінетів, контор) визначається структурою офісних та адміністративних будівель. Цей пункт у проектуванні офісних та адміністративних будівель доцільно розглядати, спираючись на конкретні умови замовлення.
• Планування поверхів залежить від схеми розміщення працівників. Проектування офісних та адміністративних будівель іноді змішує планування, тому у великих просторах будівель створюються різні проходи до робочих місць, що іноді відрізняються досить несподіваними. конструктивними рішеннями. За членуванням простору планування може бути жорстким (постійним) і гнучким (змінним).
• Проектування офісних та адміністративних будівель, де для зручності експлуатації вибирається оптимальна висотна конструкція, завжди відрізняється вартістю. При цьому, з конструктивних міркувань, компактні офісні та адміністративні будівлі дозволяють більш раціонально використовувати свої площі, ніж будівлі з висотою 20-30 поверхів. А при проектуванні офісних та адміністративних будівель понад 60 поверхів, враховується наявність швидкісних ліфтів, тому через деякий час якісь зміни в плануванні зробити буває вже неможливо.
• Архітектурний образ - дуже важливий моменту проектуванні офісних та адміністративних будівель, на який варто звернути особливу увагу. Як ми вже писали в «Енциклопедії будівництва», архітектура формує вигляд міста, тому будівництво офісних та адміністративних будівель має відповідати не лише естетичним уподобанням Замовника, а й відповідати гармонійним вимогам містобудівного плану. Саме тому проектування офісних та адміністративних будівель — непросте завдання, особливо для тих, хто не розуміється на регіональній специфіці будівництва..

Всі інші моменти проектування офісних та адміністративних будівель також потребують «Предпроектних опрацювань», на стадії «Проект» та «Робоча документація», про які ми дали детальну інформацію у рубриці «Енциклопедія будівництва». Якщо Вас цікавить більший обсяг інформації на цю тему, Ви можете самостійно його знайти там та прочитати.

Якщо у Вас виникли труднощі з вибором проекту офісної або адміністративної будівлі, Ви можете зателефонувати нам та отримати консультацію фахівців. Зі свого боку, ми раді запропонувати Вам проектування офісних та адміністративних будівель будь-якої класифікації. Також, ми реалізуємо повнокомплектні офісні та адміністративні будівлі, визначені якісних характеристикта параметрів, які вигідно відрізняються не лише вартістю робіт, зовнішньою виразністю, а й термінами будівництва. Телефонуйте! Ми виконаємо Ваше замовлення якісно та швидко!

Забезпечення якісної життєдіяльності офісу багато в чому залежить від вибору його архітектурного, конструктивного та планувального рішення. Грамотне проектування офісної будівлі- це найкраща можливістьреалізувати ділові завдання, визначені метою його будівництва та експлуатації.

Компанія «Південний Центр Якості» виконує комплексне проектування офісних будівель від початкового консультування до розробки робочої документації. Ми будь-якої миті готові включитися в роботу і взяти на себе вирішення всіх питань аж до узгодження проекту у відповідних інстанціях.

Особливості проектування офісних будівель

Ознакою хорошого офісує його універсальність та мобільність у плані швидкої зміни функцій. Він має забезпечувати оптимальні умовидля роботи та комунікації. Проектування офісної будівлі передбачає не лише внутрішнє планування, а й організацію під'їзних шляхів, паркінгу, вуличного освітлення, системи огорожі. При цьому і будівля, і зовнішній дизайн повинні відповідати спільному комплексу міської забудови.

Розробка проекту офісної будівлі виконується з урахуванням таких факторів:

• шляхи створення офісу – з нуля або за допомогою реконструкції будівлі;
• конструктивних особливостей майбутньої споруди;
• розташування земельної ділянки, її транспортної доступності, необхідності облаштування паркувальних місць;
• можливості підключення до інженерним мережамта систем комунікацій;
• необхідної висоти та глибини поверхів;
• створення протипожежних, охоронних систем тощо.

Наша компанія забезпечує сучасні технологічні підходи до проектування, стежить за ринком будматеріалів та новинками будівельних технологій. Ми пропонуємо грамотні інженерні рішення та оригінальні планувальні варіанти, що відповідають державним стандартам та вимогам замовника.

1. Норми та СНіП проектування

   Проектування офісної будівлі має бути спрямоване на оптимізацію її експлуатації та отримання економічного ефектупри максимальному забезпеченні комфорту та безпеки. Для цього проект має повністю відповідати всім будівельним нормам, вимогам санітарних та протипожежних правил.

   При розробці проекту офісної будівлі обов'язково враховуються положення наступних нормативних документів:

   • Містобудівний кодекс РФ;
   • СНіП:
     • 2.07.01-89 «Містобудування»;
     • 31-06-2009 « Громадські будівліта споруди»;
     • 23-05-95 «Освітлення»;
     • 41-01-2003 «Опалення, вентиляція, кондиціювання»;
     • 2.04.01-85 «Водопровід та каналізація»;
     • 21-02-99 «Стоянки автомобілів»;
   • СП (Зводи правил):
     • 31-108-2002 «Сміттєпроводи»;
     • 31-110-2003 «Проектування та монтаж електроустановок»;
   • ГОСТ:
     • 12.1.004-91 «Пожежна безпека»;
     • 25772-83 «Огородження сходів, балконів, дахів»;
     • 30494-96 «Мікроклімат у приміщеннях»;
   • СанПіН - Гігієнічні вимоги:
     • 2.2.1/2.1.1.1278-03 – до освітлення будівель;
     • 2.2.1/2.1.1.1076-01 - до інсоляції будівель та територій;
   • Закон № 123-ФЗ "ТР про вимоги пожежної безпеки".

   Офісні будівлі зазвичай розташовуються в центрі міста і до них пред'являються особливі вимоги щодо архітектури. Тому їхні проекти обов'язково узгоджуються з архітектурно-містобудівними організаціями.

   Проектування офісів належить до основних напрямів діяльності компанії «Південний Центр Якості». Наші проектні рішення базуються на ретельному виконанні вимог замовника та завжди відповідають усім чинним нормам та правилам будівництва.

Результатом проектування офісної будівлі є великий пакет документів, який дозволяє та забезпечує проведення будівельних робіт. Вдало спроектований офіс враховує всі деталі – від упорядкованого паркування до комфортної експлуатації всіх приміщень.

Компанія "Південний Центр Якості" завжди націлена на оптимальний результат. Ми намагаємося мінімізувати вартість офісу, пропонуючи унікальні рішення для створення безпечних, практичних та зручних умов його функціонування. Наші проекти працюють на імідж компанії замовника та зростання його прибутку.

Девелопмент офісних будівель-один із найбільш конкурентних сегментів сфери девелопменту. Девелопментом офісних будівель займаються фірми різних розмірів: від компанії, що складаються з однієї людини, до великих міжнародних девелоперських компаній та іпотечних інвестиційних трастів (REITs). Так само різноманітні і фірми. офіси, що використовують, і займані ними приміщення - від офісів для керівництва (executive office) площею 500 кв.футів (46,5 кв.м) і менше до міських та приміських комплексів загальною площеюкілька мільйонів квадратних футів.

У цьому розділі мова піде про ті типи офісних будівель, які найчастіше будують девелопери-початківці, - будівлі вартістю не більше $10 000 000 і площею, як правило, від 5 000 до 100 000 KB, футів (465 - 9 300 кв.м) . При девелопменті невеликих офісних будівель і великих офісних комплексів, по суті, доводиться вирішувати одні й ті ж питання, хоча великі масштаби означають великі витрати часу. Спеціально відзначаються ті випадки, коли перспективи та проблеми девелопменту великих та невеликих офісних проектів суттєво різняться.

Девелопсри офісних будівель зазвичай починають з аналізу ринку або пошуку орендаря, хоча в деяких випадках девелопер шукає можливості для використання ділянки, що найбільше підходить для девелопменту офісних будівель. Девелопсри, які працюють «на свій ризик». вибирають цільовий ринок, знаходять відповідну ділянку, проектують будинок, знаходять основних орендарів. одержують необхідну вихідно-дозвільну документацію, організують фінансування, будують будинок та здають його в оренду. Девелопсри, які вже мають орендаря, будують будівлю відповідно до вимог орендаря.

Класифікація офісних будівель
Зазвичай офісні будівлі класифікують за класом, типом, характером використання, типом власності та розташуванням.
Клас. Мабуть, основною відмінною властивістю офісного приміщення є їх якість, або клас. Якість будівлі визначається багатьма факторами, у тому числі датою будівництва будівлі, її місцезнаходженням, використаними будівельними матеріалами, інженерними системами будівлі, додатковими зручностями, орендною платою та умовами оренди, заповнюваністю, керуванням та категоріями орендарів. Зазвичай офісні приміщення поділяються на три основні категорії:

Клас А.Будинки інвестиційної привабливості. Відрізняються чудовим розташуванням та першокласним дизайном, інженерними системами, додатковими зручностями та управлінням. У будинках класу А найвища на ринку орендна плата, і в них знімають офіси платоспроможні орендарі. Зазвичай це нові будівлі з високою конкурентоспроможністю, хоча іноді старіші будівлі реконструюють і позиціонують як нерухомість класу А. На деяких ринках виділяють окремий клас А+. В основному це унікальні, видатні будинки, або будинки, побудовані за проектами визнаних архітекторів. Будинки такого роду є місцевими визначними пам'ятками та відрізняються чудовою архітектурою, будівельними матеріалами, місцем розташування та управлінням.

Клас Ст.Якісно побудовані будівлі в хорошому стані, з вигідним місцем розташування, управлінням і не застарілим функціональним оснащенням. Офісні приміщення класу зазвичай розмішаються в вдало розташованих і добре збереглися старих будівлях.

Клас С. Нсмодернизированныс будівлі, які були збудовані набагато раніше, ніж будівлі класу А і В. Функціональне оснащення будівель класу С часто буває застарілим, і такі будівлі розташовуються в менш привабливих місцях порівняно з будівлями класу А і В.
Тип будівлі. Але типу будівлі виділяють такі категорії офісних будівель:
Багатоповерхові – зазвичай понад 15 поверхів; » Середній поверховості – від 4 до 15 поверхів;
Малоповерхові – від I до 3 поверхів;
Офісні будівлі з прилеглим парком
висотою від одного до п'яти поверхів та багатим
ландшафтом на навколишній території;

Будинки для науково-дослідних робіт – зазвичай це будинки висотою в один або два поверхи. близько 50% їхньої площі відводиться під офіси та лабораторії, в яких застосовуються «сухі» методи досліджень; решта площі - під майстерні, склади і, можливо, дрібне виробництво (будівлі комбінованого - офісного та промислового - призначення);
Будинки комбінованим призначенням - одно- або двоповерхові будівлі, в яких поряд з офісами можуть розташовуватися склади та приміщення для дрібного виробництва.

Характер використання та тип власності. Офісні будівлі можна також класифікувати залежно від їхнього користувача та власника. Приміщення, що є в будівлі, може займати одна або кілька компаній. Компанія, яка займає всі приміщення у будівлі, може орендувати його у власника або придбати у власність. В останньому випадку це називається будівля, яку займає власник (owner occupied).

Будівля, спроектована і побудована для певної компанії, яка займає всі або практично всі приміщення, називається девелопментом на замовлення (build to $uit development). Будівництво будівлі, розрахованої на одну або кілька компаній, та побудованої за відсутності зобов'язань з боку майбутнього орендаря чи власника, вважається будівництвом на свій ризик (spec building).

Розташування. У більшості міст можна виділити принаймні чотири типи ділових районів, що відрізняються за місцем розташування, причому для кожного розташування характерні свої фізичні параметри офісів і типові користувачі.
Центральний діловий район міста. У більшості великих міст найбільша концентрація офісних будівель досягається у центральному діловому районі міста (central business district. CBD). Хоча частка офісних площ, що розташовані в центральному діловому районі, в більшості юродів знижується. До 1999 р. частка офісних площ, розташованих у центральних ділових районах міст, зменшилася до 58%, тоді як частка офісних площ. розташованих у передмісті, збільшилася до 42%. страхові компаніїі фінансові інститути, яким потрібні престижні високоякісні приміщення.

Передмістя. Децентралізація офісів, що зростає, в останні 20 років призвела до більшого розмаїття варіантів розташування офісних будівель за межами центру міста. Групи офісних будівель різних розмірів - окремі або є частиною ділових районів-часто розташовуються біля перетину автострад або великих заміських торгових центрів серед житлової забудови малої щільності.

У передмісті знаходяться офісні будівлі малої та середньої поверховості з нижчою орендною платою, ніж у цекграліюй діловій частині юрода. У цих будівлях зазвичай розташовуються офіси невеликих компаній, регіональних представництв та організацій, що працюють у сфері послуг, які не мають необхідності розташовувати свої офіси в CBD. Однак зараз у передмістях все частіше і частіше можна знайти офіси великих юридичних осіб. бухгалтерських фірмта корпорацій. В результаті спостерігається поступове зменшення відмінностей в іміджі, якості будівництва та навіть величині орендної плати між центральними діловими районами міст та основними місцями розташування офісних будівель у передмістях.
Районні офіси. Невеликі офісні будівлі часто розташовуються в приміських зонах на відстані від основних ділових петрів І обслуговую! потреби місцевих жителів, надаючи приміщення для організацій, які працюють у сфері послуг або спеціалізуються на інших видах діяльності. Районні офіси можуть розташовуватися в районних торгових центрахабо в будівлях, що окремо стоять.
БІЗНЕС-НАРКИ. Офісні приміщення часто
розташовані в бізнес-парках -
багатофункціональних комплексах, що складаються з декількох будівель п призначених для різною використання- Від дрібного виробництва до розміщення офісів. Площа займається бізнес-парком. може становити від декількох акрів до декількох сотень акрів н більше, тому вони зазвичай розташовуються в приміських зонах. Як правило, до складу бізнес-парків входять невеликі та середні офісні будинки висотою від одного до трьох поверхів.

Офісні будівлі науково-дослідних організацій та будівлі комбінованого призначення, в яких також можна розмістити лабораторії та виділити деяку площу під складські приміщення, зазвичай розміщуються у бізнес-парках.
Протягом останніх 20 років спостерігалося збільшення кількості офісних будівель*, що знаходяться за межами традиційних місць їх розташування.

Критерії класифікації офісних будівель

У дослідженні, проведеному на замовлення Brookings Institution, Роберт Ленг виявив, що було виконано значний обсяг девелопменту офісних будівель на сильно розосереджених територіях загальною площею менше ніж 5 млн. кв. футів (465 000 кв.м). Ці невеликі групи офісних будівель, звані розосереджений діловий центр па околиці (edgeless cities), не мають чітко окреслених кордонів і можуть розташовуватись на великих територіях.

Проектування офісних будівель, як і будь-яке інше проектування у будівництві, починається з технічного завдання, що надається замовником, а потім проходить усі стадії проектування, починаючи зі збору вихідно-дозвільної документації та інженерних пошуківта закінчуючи розробкою проектної (проходить експертизу) та робочої документації. У технічне завданнявідбиваються всі значні чинники, які відрізняють офісне приміщення (будівля) від приміщень з іншого специфікою (квартир, цехів, магазинів та інших.). Проектування офісів має враховувати вимоги БНіП, всі робочі потреби управлінського персоналу організації та створювати привабливий образ офісу в очах потенційних орендарів, що відбивається на шкалі класів офісних та адміністративних будівель.

Класифікація офісних приміщень та адміністративних будівель

Приміщення офісних будівель за принципом функціональності бувають наступних типів:

• кімнати для розміщення структурних підрозділіворганізації,
• кабінети керівників,
• інформаційно-технічна група приміщень, куди входять бібліотеки, архіви, інформаційно-обчислювальні зали з оргтехнікою (де, наприклад, проектування вентиляції потребує особливого підходу),
• конференц-зали та кімнати для переговорів,
• група приміщень для організації функцій обслуговування будівель: гардероби, зона ресепшну, обладнані приміщення охорони, вестибюлі, приміщення громадського харчування, медобслуговування, «побутовки», санвузли та ін.
• Технічна група: електрощитові, котельні, вентиляційні камери.

У плануванні будівель ці приміщення та зони всередині приміщень можуть розташовуватися як за «жорстким» (частіше – типовим) варіантом, що не допускає істотних змін у виборі співробітниками функціональних зон, так і за «м'яким» варіантом, що передбачає варіабельність у розподілі підрозділів та співробітників за блоками . Другий варіант зараз використовується набагато частіше, оскільки дозволяє мобільніше керувати розрахунками, пов'язаними із споживанням води, електроенергії, опалення та ін. Крім того, такий підхід у принципі адекватніше відповідає вимогам часу в питаннях мобільності та комунікабельності.

Усі ці фактори, включаючи системи комунікації, сигналізації, диспетчеризації інженерного обладнаннята комплексної електрослабочної мережі, що впливають на оцінку офісної будівлі, що виражається в класифікації. Крім того, на клас офісної будівлі впливають місце розташування офісу та розвиненість інфраструктури, якість будівельних матеріалівта встановлені системи безпеки. В ієрархії класів офісних будівель виділяють 4 рівні:

1. Клас А+++. До нього відносяться будівлі, побудовані з використанням високоякісних матеріалів, зазвичай розміщені в центральній частині міста. Цей клас включає бізнес-центри, оснащені розширеною інфраструктурою, точками харчування (бари, ресторани, кафе), паркінгом з охороною, демонстраційними та конференц-залами, сучасним рівнемсистем безпеки. Дизайн офісів у будинках такого класу, як правило, відрізняється унікальними особливостями.
2. Клас А. Цей клас присвоюється типовим офісним будівлям, котрим проектування офісних приміщень теж проводилося з урахуванням високих показниківобслуговування, вимог раціонального планування з висотою поверху від 3,5 метрів та вище, наявністю систем безпеки, паркінгу та точок громадського харчування. Однак індивідуальний підхід у проектуванні тут, як у попередньому випадку, яскраво не виражений.
3. Клас В. До таких будівель включаються як нові, але низькоякісні будівлі, так і відреставровані будівлі, які раніше належали до класу А, але після перебудов (ремонту) позбавлені ефективного раціонального планування. Така будівля містить багато дрібних офісних приміщень з невеликими вікнами або взагалі без них.
4. Клас С. Особливість цього класу – безліч несучих стін та велика кількістькоридорів (переходів), що ускладнює можливості перебудови та збільшення простору при ремонті.

Наведені вище параметри важливі ще й тому, що проект будівництва повинен відповідати умовам рентабельності, прибутковості вигідності для інвестора. А така економічна ефективністьдосягається рахунок балансу мінімізації експлуатаційних витратта підвищення привабливості офісного об'єкта в очах потенційних наймачів. Привабливість збільшується як шляхом підвищення функціональності приміщень, так і шляхом вдосконалення естетичного дизайнерського підходу.

Актуальні фактори у проектуванні професійних офісів

Проектування офісів враховує всі значущі під час зведення офісного центру фактори:

• будівельні, архітектурні, конструктивні, інженерні норми, визначені СНиП та іншими документами, що встановлюють правила;
• особливості сприйняття цільової аудиторії (включаючи привабливість для орендарів та побажання замовника);
• зручність функціональних зон, які забезпечують ефективність робочого процесу;
• енергоефективність об'єкта та його економічну доцільність.

При цьому будь-яка будівля, побудована в межах міста, має бути співвіднесена ще і з містобудівним планом.

Проект має показати, наскільки майбутній бізнес-центр «впишеться» в існуючу забудову з урахуванням сусідніх пам'яток архітектури та історико-культурної спадщини, ліній високовольтних проводів, газопроводу, комунікацій та ін.

Архітектурний та дизайнерський образ

Будь-яка серйозна компанія-замовник пред'являє особливі вимоги до зовнішнього вигляду офісної будівлі, яка має не просто відрізнятися від будинку з наявністю житлових квартир, а й відпрацьовувати іміджевий план сприйняття об'єкта, оскільки зовнішній виглядбудівлі стає аналогом «особи» компанії, яка розмістила офіс у бізнес-центрі. В ідеалі індивідуальний дизайн офісу має відображати особливості конкретної компанії. Ця вимога, як правило, призводить до створення впізнаваного корпоративного інтер'єру та екстер'єру офісу.

Але і перед дрібнішими фірмами теж завжди стоїть завдання виділитися з-поміж конкурентів, зберігши свою індивідуальність. Тому добре обладнаний офісний центр має надавати можливість варіабельного підходу до образу офісу із збереженням функціональної універсальності об'єкта.

Планування та функціональні рішення

Проектні рішення при зведенні офісних будівель насамперед спираються на вимоги замовника, зазначені в технічному завданні, але це відбувається не на шкоду принципам оптимальної організації потоків співробітників та відвідувачів.

У зв'язку з цим у практиці виділяються три умовні типи планувальних рішеньдля ділових центрів:

• кабінетний тип,
• тип «відкритий простір»,
• комбінований тип.

Робочі кабінети підрозділів можуть бути частково тимчасово без проведення ремонту об'єднані або розділені на вирішення локальних завдань у разі реорганізації системи управління. Мобільність такого офісу стає його додатковим плюсом.

Спеціальні дослідження демонструють постійне збільшення частки зон (приміщень), призначених для зустрічей (ділових переговорів), які за грамотного планування становлять не менше 30% від площі всього офісу. Якщо орієнтуватися на європейську традицію, слід враховувати, що у переговори різного типу рядові співробітники витрачають близько 25% робочого дня, менеджери середньої ланки – приблизно 50% часу, і керівники вищої ланки – близько 75%. Обмін інформацією – спілкування, навчання – виходять на перший план серед усіх видів офісної діяльності, що й обумовлює необхідність спеціальних планувальних та технологічних рішень.

Традиційні переговорні зали доповнюються в офісах багатофункціональними приміщеннями, що швидко трансформуються (змінюються без ремонту), в яких можна проводити і конференції, і семінари, і тренінги. При цьому проектувальнику треба передбачити й особливості застосування технічного оснащення оверхед-, мельтімедіа- та слайд-проектори, фліп-чарти, графічні стіни, відео- та інтерактивні дошки та інше обладнання.

Близько 80% всіх нововведень для офісів (у тому числі і під час проведення капітального ремонту), орієнтовані на вдосконалення та полегшення спілкування між людьми. Наприклад, для різноманітних переговорів створюються окремі «острівці», що оснащуються високими столами, за якими можна розмовляти стоячи, що забезпечує більш динамічний характер бесіди. З тією ж метою проектуються так звані кофіси – проміжний варіант між кафе та офісом. Від їдальні або кафе він відрізняється ще й безпосередньою близькістю до робочого місця. Його завдання – створити можливості неформального спілкування за чашкою кави, не виходячи за рамки робочого процесу.

Інженерне забезпечення офісу

Інженерне забезпечення бізнес-центру включає:

• систему кондиціювання та вентиляції офісів, яка помітно відрізняється від вентиляції квартир,
• електропостачання та освітлення,
• водопровід з підведенням гарячої та холодної води,
• каналізацію,
• системи інтернету, телебачення, телефонного зв'язку,
• охоронну та пожежну сигналізації.

При проектуванні офісної будівлі для економії електроенергії слід максимально використовувати резерви природного освітлення, для зниження витрат на кондиціювання – передбачити потужну систему природної вентиляції, а для мінімізації опалювальних витрат – закласти в проект застосування сучасних технологійтеплоізоляції.

Висотні офісні будівлі (від 60 поверхів і вище), крім збільшення частки витрат на інженерні системи, відрізняються ще однією складністю: у них слід передбачити наявність швидкісних ліфтів, що часто створює труднощі для подальшого суттєвого перепланування.

Регламентні вимоги до офісів

При проектуванні в першу чергу враховуються правила БНіП 31-05-2003. З 2013 року діє зведення правил 118.13330.2012 – актуалізована редакція СНіП 31-06-2009. У документі містяться норми для груп будівель та приміщень, які мають загальні (об'єднуючі) об'ємно-планувальні та функціональні ознаки. Зокрема такі будівлі та приміщення призначені, головним чином, для розумової праці та не пов'язані з виробничою сферою діяльності (тобто, відрізняються від будівель для виробництва матеріальних цінностейта послуг, від квартир та ін.).

До основних вимог СНіП належать:

• Дотримання висоти приміщень, яка повинна складати менше 3 метрів. Виняток робиться для невеликих офісів, які розміщуються в житлових будинкахз наявністю квартир у заводських конторах при адміністративно-побутових спорудах. Тут висота офісних приміщень може відповідати прийнятій у цих будинках висоті.
• Дотримання висоти холів та коридорів, яка не повинна бути меншою за 2,4 метра (у разі аналогічних винятків – 2,2 метра).
• Дотримання ширини коридорів – не менше 1,2 метра при 10-метровій довжині, не менше 1,5 метра – при довжині коридору, що перевищує 10 метрів, мінімум 2,4 метра у разі використання коридору як приміщення для очікування.

Крім того, офісні приміщення допускається розміщувати на цокольних поверхах.

Які процеси мають відбуватися у робочому просторі компанії для її ефективного функціонування? Насамперед необхідно, щоб свої завдання виконували пересічні співробітники. Іншим важливим аспектом є представницькі функції.

Не варто забувати, що з нормальної роботи групи людей їх треба забезпечити можливістю реалізувати їх основні потреби. Зазвичай не вдається обійтися без групи підсобних приміщень. Склади, архіви, серверна – нормальний трудовий процес без них налагодити непросто.

Робочий простір

Для кожного із співробітників слід передбачити окреме місце за столом. За діючими будівельними нормами, на одну людину з комп'ютером припадає площа не менше 4,5 м2. Таким чином, більшу частину офісу великої компаніїзазвичай займає саме робоча зона.

Представницькі функції

Офіс компанії має справляти сприятливе враження на постачальників, потенційних замовників, ділових партнерів. Тому місце, призначене для зустрічей із ними, відіграє важливу роль. Це може бути переговорні, зал для нарад, кабінет керівника, хол. Інтер'єр цих частин офісу зазвичай опрацьовується особливо ретельно.

Допоміжні приміщення

Необхідно якось вирішити потреби працівників фірми у питаннях гігієни, можливості перекусити та трохи відпочити. Обов'язковими елементами офісу мають бути кухня, санвузли.

Зона відпочинку не завжди присутня в сучасних компаніях. На цьому часто заощаджують. Проте останні дослідження показали, що її наявність позитивно впливає на продуктивність праці співробітників.

Способи організації робочого простору

Як уже було сказано вище, більшу частину площі офісу з'їдає діловий простір. З погляду планування може бути вирішено по-різному. Найбільш поширеним варіантом є офіси відкритого планування, які ще називають Open-Space.

Конкуренцію їм традиційно складають стільники, що нагадують, де для кожного відділу є свій кабінет. У державні установитакий підхід панує.

Плюси відкритого планування

Серед безперечних переваг open-space називають простоту комунікацій під час робочого процесу. Вважається, що у такому середовищі співробітникам простіше домовитися, і це позитивно вказує на якість кінцевого продукту. Втім, справедливість цієї думки у багатьох викликає сумніви.

Насправді, є дві характеристики відкритого планування, які роблять її особливо привабливою в очах роботодавця. По-перше, це простота контролю. Коли всі співробітники постійно перебувають на увазі, то їм значно складніше стає відхилятися від роботи.

По-друге, open-space дозволяє за меншої площі організувати робочі місця більшої кількості людей. Офісні перегородки займають не так вже й мало місця. Отже, відкрите планування економічніше. Принаймні на етапі проектування та будівництва.

Мінуси open-space

Повна відсутність особистих кордонів, постійний шум і метушня є факторами, що знижують продуктивність праці. Дослідження показали, що у такій обстановці вона падає на 15%.

Частково пригнічуючий вплив відкритого робочого простору на психіку можна компенсувати пристроєм зон відпочинку. На фото планування офісів, спроектованих провідними світовими дизайнерами, можна помітити розсіяні всюди закутки, м'які лаунж-зони, що вносять різноманітність у монотонну та строгу ділову обстановку.

Іншим способом знизити градус напруженості є використання елементів еко-стилю, що передбачає застосування природних матеріалом, рослинності як частини візуального оформлення. Вважається, що таке оточення сприймається людьми як природніше.

Ще одним істотним недоліком відкритого простору є відсутність перешкод для поширення захворювань, що передаються повітряно-краплинним шляхом.

Кабінетне планування офісу: аргументи «за» та «проти»

На даний момент наявність власного кабінету сприймається свідченням високого статусу, практично розкішшю. Це дозволяє сформувати всередині відповідні саме Вам умови, що сприяють максимально ефективній роботі. У персональних кабінетів є і мінус – утруднення комунікації з іншими співробітниками компанії.

Зовсім іншу ситуацію є простором, що складається з групи індивідуальних кабінетів для кожного відділу. Таким чином досягається можливість ефективної взаємодії усередині відділу. До того ж, порівняно неважко виявляється досягти прийнятної атмосфери для роботи.

Нестачі у такої планувальної структури лише два. Перший уже згадувався раніше. Він у тому, що організація окремих кабінетів зменшує корисну площу.

Другий у тому, що фірми, зазвичай, з часом розвиваються змінюються. Кількість та склад відділів трансформується. І те планування, яке на початку найкраще відбивало підходила організації та сприяло її ефективності з часом виявляється незручною.

Пошук альтернатив

Комірчаста структура з нескінченних ізольованих один від одного кабінетів і open-space є дві крайності. У реальному житті частіше знаходить застосування поєднання тієї чи іншої пропорції цих двох типів організації простору. Інакше висловлюючись, змішана планування офісу є рішенням, що дозволяє використовувати найкращі риси обох варіантів, мінімізуючи їх мінуси.

Деякі відділи ізолюються, інші об'єднуються, якщо це дозволяє специфіка внутрішніх виробничих процесів. При цьому використовуються максимально тонкі або скляні перегородки. Останнім часом все частіше в офісах можна побачити мобільні трансформовані стінки, які легко встановлюються і так само просто забираються.

Основні правила організації планувального простору офісу

Питання, яким має бути робоча зона, є складним та неоднозначним. Різні компаніївідповідають нею по-своєму. Саме тому часто забудовники вважають за краще повністю віддати вирішення цієї проблеми в руки фірми.

І це є причиною, чому так популярне зараз вільне планування офісу - тобто велика територія без перегородок, де жорстко закріплено лише положення санвузлів та вертикальних комунікацій. В іншому власник компанії вільний самостійно вирішувати, як організовувати планування.

При цьому слід забувати про кілька основних принципів формування інтер'єру такого типу приміщень. По-перше, загальні розміри і конфігурація зони, що облаштовується, як правило, не дозволяють зробити так, щоб всі кімнати мали природне освітлення.

Важливо, щоб вони мали робочі простори, є вони кабінетами або зоною з відкритим плануванням. Натомість для переговорних, санвузлів, кухні, зали нарад, архівів це необов'язково.

По-друге, яскраві колірні акценти у місці, призначеному для роботи, не завжди доречні. Вони можуть бути додатковим дратівливим чинником.

Однак великі зали без акцентів в оформленні теж впливають на психіку пригнічуючи, здаються монотонними. Тут потрібно якось намацати грань, вводячи колір гранично акуратно. Це можна і потрібно зробити у переговорних, лаунж-зонах, холі.

Фото планування офісу