Перегляд цін на житло чи чомусь збільшилася кадастрова вартість квартири. Новий податок на нерухомість розорить мільйони росіян Чому збільшили податок на майно

Найближчим часом громадянам почнуть надходити повідомлення з розрахунком сум податків на майно за 2015 рік. інші будівлі та приміщення. «Вперше податок застосовуватиметься до машиномісць на парковках та об'єктів незавершеного житлового будівництва. Житлові будинки на земельних ділянках, наприклад дачі, тепер належать до житлових будинків», – розповідає керівник податкової практики юридичної групи «Яковлєв та партнери» Катерина Леоненкова.

Податок вважають по-новому

Цього року вперше податок на перераховане майно розраховується, виходячи з вищої кадастрової вартості об'єкта, а не інвентаризаційної (вартості БТІ), як раніше. Поки що лише у 28 регіонах Росії, серед яких Москва, Татарстан, Московська, Нижегородська, Новосибірська, Самарська області. Жителі Санкт-Петербурга почнуть сплачувати податок за кадастровою вартістю з наступного року – за 2016 р. У решті поки що все як і раніше.

Перші чотири роки з початку застосування кадастрової оцінки сума податку збільшуватиметься поступово (від розрахованої за інвентаризаційною вартістю до розрахунку за кадастром) за допомогою понижувальних коефіцієнтів: у перший рік – 0,2, у другий – 0,4, у третій – 0,6 , Четвертий - 0,8 і досягне максимуму на п'ятий рік. Наразі у Москві застосовується коефіцієнт 0,2 до суми податку на 2015 р. по всіх об'єктах, за винятком адміністративно-офісних, торгових будівель та об'єктів комерційного призначення.

За Податковим кодексом ставка податку для житлових будинків та приміщень, об'єктів незавершеного житлового будівництва, гаражів, господарських будівель площею до 50 кв. м на особистих земельних ділянках не перевищує 0,1% від кадастрової оцінки. Місцева влада може зменшити цю ставку до нуля або збільшити максимум у 3 рази. Для об'єктів дорожче 300 млн руб. ставка податку майно може становити 2%. Точні значення ставок податку встановлює регіон. Ставки для Москви див. у таблиці.

Для всіх громадян діють відрахування з податку, для деяких – пільги. Кадастрова вартість квартири зменшується на вартість її 20 кв. м, житлового будинку – 50 кв. м, кімнати – 10 кв. м. А кадастрова вартість єдиного нерухомого комплексу з житловим приміщенням зменшується на 1 млн. руб.

Власник кількох однотипних об'єктів, скажімо квартир чи будинків, до 1 листопада може подати заяву про вибір об'єкта з вирахуванням – особисто чи через особистий кабінет на сайті ФНП. Якщо цього зроблено, інспекція сама вибере найбільш економічний варіант, застосувавши відрахування до об'єкту з максимальною сумою податку.

«Якщо квартира чи будинок перебуває у спільній частковій власності кількох громадян, її кадастрова вартість знижується на вартість 20 кв. м, і, виходячи з залишку, кожен власник платить податок пропорційно до своєї частки», – пояснює Леоненкова.

Всі пенсіонери звільнені від сплати податку на майно, але лише по одному об'єкту кожного виду (на вибір). Якщо, наприклад, пенсіонер має квартиру, садовий будинок і гараж, він повністю звільнений від сплати податку на майно, пояснює представник юридичної компанії.

Скільки платити у рублях

Найсильніше зросте податок на власників старого житлового фонду, менше – для сучасного з досить високою оцінкою з БТІ, вважає керівник аналітичного порталу irn.ru Олег Репченко.

«Навіть з урахуванням знижувальних коефіцієнтів у перехідний період та вирахуванням у 20 кв. м доведеться платити за володіння майном більше, ніж це було до 2015 р., незалежно від типу нерухомості, року будівництва та ін.», – упевнена Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум груп».

Вже зараз можна дізнатись попередній розмір податку на сайті ФНП – достатньо вказати кадастровий номер об'єкта. «За моїми розрахунками за допомогою сайту ФНП, цього року сума податку з урахуванням пільгових 20 кв. м і коефіцієнта 0,2 підвищилася в 3 рази проти минулого року», – розповідає Тетяна Зацепіна, власниця трикімнатної хрущовки на околиці Москви: кадастрова вартість її квартири виявилася в 23 рази вищою за інвентаризаційну. А податок на 100-метрову квартиру біля метро «Тимірязєвська» однією зі співробітниць «Відомостей», порахував калькулятор на сайті ФНП, – на 1000 руб. менше, ніж торік.

Леоненкова нагадує, що наприкінці 2015 р. змінено терміни сплати податку на майно і якщо раніше власник мав сплатити податок не пізніше 1 жовтня року, наступного за минулим податковим періодом, то тепер – до 1 грудня.

Порахують самі

Розраховувати податок на майно, а також розсилати громадянам повідомлення з результатами розрахунків, зобов'язана податкова служба. А фізичні особи мають сплачувати податок лише на підставі цих повідомлень. "До отримання податкового повідомлення фізична особа не зобов'язана сплачувати податок на майно", - каже старший юрисконсульт департаменту податкового консалтингу "ФБК право" Катерина Голубєва.

Цього року надсилати повідомлення та податок на майно (а також земельному та транспортному податкам) ФНП може до 1 листопада – але паперові повідомлення поштою отримають далеко не всі. З червня 2016 р. набули чинності зміни до Податкового кодексу, які дозволили податківцям інформувати громадян (не підприємців), які підключили особистий кабінет на сайті податкової служби лише через цей сервіс, без паперових повідомлень. Таких громадян, за даними ФНП, вже понад 20 млн. Їм податкові повідомлення на папері поштою автоматично надсилатися більше не будуть, тільки на запит, попереджає ФНП.

Якщо в особистому кабінеті також не виявиться жодної інформації про заборгованість з податку, фізичній особі до 31 грудня потрібно повідомити податковий орган про наявність у нього об'єктів нерухомого майна та транспортних засобів. Але треба враховувати, що якщо людина хоч раз отримала повідомлення про сплату податку, повідомляти про неотримання повідомлень не потрібно, зазначає Голубєва: «Оштрафувати громадянина за неподання повідомлення про майно податковий орган зараз не має права. Таке право з'явиться у ФНП з 1 січня 2017 р. і сума штрафу буде значною – 20% від несплаченої суми податку».

Податок на нерухомість 2019 року зазнав серйозних змін. Причиною став факт того, що прийнята за основу оціночна величина не відображає реальної вартості об'єкта. Раніше розмір податку визначала ціна, вказана БТІ.

Але проаналізувавши ситуацію на ринку нерухомості, законодавець дійшов висновку, що до бюджету не надходить солідна сума. Саме збільшення бюджетних коштів спричинило внесення кардинальних змін у формування податку на нерухомість громадян.

Пілотний варіант уже пройшов свої стадії. На підставі висновків, зроблених за наслідками проведення, громадянам пропонується варіант безболісного переходу на новий формат оподаткування.

До цього року податок на нерухомість формувався виходячи з вартості, заявленої щодо БТІ. Інвентаризаційна оцінка брала до уваги певні фактори, з яких формувалася ставка:

• рік будівництва;
• тип перекриттів та вид конструкцій;
• витрати на будівельні матеріали та роботи.

Однак у результаті вартість виходила критично далекою від реальної ринкової. Виходило так, що до скарбниці бюджету надходили відрахування лише від частини вартості. При цьому розрахунки проводились саме за ринковою ціною. На виході створювалися умови для того, щоб успішно проводити різноманітні маніпуляції з нерухомістю.

З цієї причини були внесені зміни, і тепер за вихідну визначальну величину приймається тільки кадастрова оцінка. Кадастрова вартість включає всі чинники, які впливають на ринкову ціну. Тому саме ця величина вважається максимально відображає дійсну. В оцінку входять багато показників, крім тих, що враховувалися за БТІ:

• місцезнаходження;
• розвиненість самого району та місця, де розташований будинок;
• наявність місцевих визначних пам'яток, цінностей культури;
• наявність паркінгу, охорони, спостереження.

Тобто для розрахунку вартості приймається кожен показник. Кадастрова оцінка оновлюється раз на п'ятирічку. Це обумовлено законодавством.

Основи нової реформи

Впроваджена на повну силу реформа у податковій ставці зачепить будь-яку нерухомість, поширюється і на другу квартиру у власності. Суть змін у тому, щоб зробити операції та операції з нерухомістю гранично прозорими. Занадто багато йде матеріальних коштів у кишеню шахраїв, тоді як мають працювати на блага громадян своєї країни.

Оскільки різниця між оцінкою БТІ та кадастровою значна, новий закон передбачає щадний режим для підвищення. Нововведення розбиваються на 5 етапів із поступовим підвищенням податку на майно.

Щоб не обрушити ситуацію і не призвести до матеріальної кризи громадян, податок зростатиме щорічно на 20%. Через п'ять років підвищення має бути припинено як таке, що досягло кінцевої позначки.

Така обережність необхідна вже тому, що, якщо впровадити податок на приватизовану квартиру в повному обсязі, сума виявиться непідйомною. Навіть для людей з статком вище середнього такий розмір завдасть серйозної шкоди матеріальному та економічному становищу. А поетапне збільшення не викликає резонансу.

За що потрібно платити

Слід зазначити, що податок у кожному регіоні відрізнятиметься. Так, в обох столицях він буде найвищим уже тому, що у цих містах інший рівень життя.

Однак закон встановив рамки, вищі за які обчислення не можуть проводитися: 0,1 % від кінцевої кадастрової вартості нерухомості. Знову ж таки в зону виключення за «коридор» потрапили Москва і Санкт-Петербург. Міста особливої ​​насиченості та підвищеного комфорту, для них ставка може бути за значенням вищою.

За новим законом оподаткуванню підлягають не лише житлові квартири та домоволодіння. Тепер платити доведеться за ті об'єкти, що знаходяться на стадії будівництва. Податок передбачено і тих комплексів, де є площі житлового призначення. Звертається увага на господарські споруди метражем до 50 м на ділянках, призначених для будівництва, ведення свого господарства.

Садові споруди, включаючи житлові будинки, також належать до категорії оподатковуваної нерухомості. Однак згідно із законом не всі садові будинки виявляться під дією податку, оскільки є обмеження за площею.

Якщо має кілька житлових об'єктів, податок може стягуватися сумарно. Проте тут може діяти податкове відрахування, . Тобто при володінні множинною нерухомістю необхідно окремо проводити уточнення перед тим, як робити оплату.

Регіонам надано право самостійно встановлювати податкову ставку для кожного регіону. Також самостійно влада управління встановлює категорії для пільгових нарахувань.

Детальна лекція з податків на майно:

Пільгові категорії

Однак законодавець розуміє, що навіть щадний підйом розміру податку вдарить по найслабших і незахищених категоріях осіб. Тому передбачені послаблення до повного звільнення з податку для:

• інвалідів 1-2 груп;
• незаможних сімей;
• ветеранів ВВВ;
• пенсіонерів.

Для пільгових груп запроваджено норматив у вигляді обов'язкового метражу для відрахування з основної площі:

• кімнати – 10 м;
• квартири - 20 м;
• приватні будинки - 50 м.

Розрахунок проводиться дуже просто: із загальної площі віднімається норматив. І лише після цього на залишок метражу нараховується ставка. Так, якщо у власності ветерана квартира 30 м, він проводить розрахунок так: 30 м — 20 м = 10 м. Саме за ці 10 м власник буде зобов'язаний сплатити податок. Якщо після віднімання залишається повний нуль, податок не сплачується.

Новий закон вніс багато змін, вплинувши на мінімальний термін володіння. Однак кожна зміна супроводжується поправками та застереженнями з метою збереження прав кожного власника.

До чого готуватись власникам нерухомості

Два роки тому Володимир Путін оголосив чотирирічний мораторій щодо підвищення податкового навантаження для бізнесу. Чиновники в міру сил виконують наказ: збільшення якщо й відбувається, то точково з огляду на скарги від спільноти. Але криза потребує жертв, а бюджет – поповнення. І гроші, які не вдалося отримати з підприємців, влада вирішила з лишком взяти у громадян. Кратне зростання податку на майно, збори з машино-місць та недобудов, збільшення терміну для звільнення від ПДФО при продажі житла – 2016-й боляче вдарив по кишенях більшості росіян. До чого призвели податкові зміни минулого року і які нові збори чекають на нас у 2017-му, «МК» з'ясував у експертів ринку нерухомості.

Для власників нерухомості є дві новини: погана та дуже погана. Почнемо з останньої. З цього року податок на майно фізосіб розраховується за новою схемою. Не сказати, щоб подія стала великим сюрпризом: про плани держави брати відсоток не з інвентаризаційною, а з вищою – кадастровою – вартістю житла говорили давно. Але до того, як саме ідею реалізують на практиці, росіяни виявились не готовими.

По-перше, під оподаткування несподівано потрапили гаражі, машиномісця та недобудови, зареєстровані в Росреєстрі. Раніше платити за такі об'єкти власникам не доводилося, відтепер стандартна ставка для них становить 0,1%, і регіони мають право підвищувати її до 0,3% або знижувати до нуля. Але головне все-таки – квартири. Влада деяких областей пішла першим шляхом - підвищення. І тепер господареві оформленої квартири вартістю, скажімо, 6 млн. рублів доведеться позапланово віддати до місцевого бюджету 18 тисяч за рік.

По-друге, розмір майнового податку виріс не «незначно», як про це говорили чиновники, і навіть не вдвічі, як обіцяла Федеральна податкова служба. Він збільшився у рази, у деяких випадках – у десятки разів. Поки що розрив між платою по БТІ та по кадастру не надто впадає у вічі. Побоюючись шокувати людей, уряд встановив п'ятирічний перехідний період із знижуючими коефіцієнтами. Тож повну суму треба буде перераховувати лише 2020 року.

Але й тих цифр, які жителі 28 пілотних регіонів побачили у квитанціях восени минулого року, вистачило, щоби усвідомити масштаб нововведення. Наприклад, якщо раніше двокімнатна «панелька» площею 75 квадратних метрів у Конькові (13,5 млн рублів) обходилася власнику в символічні 900 рублів, то нинішнього року платіж за неї становив 3,7 тис. Ще через чотири роки відрахування досягнуто 9,9 тис. Підсумок – зростання на 1100%. Додайте виплати за умовні дачу, гараж, земельну ділянку, і на розрахунки з податковою у власника якраз піде місячна зарплата, а то й дві.

Втім, проблема тут не лише у розмірі податку, а й у самій кадастровій вартості. За рік країною було виявлено тисячі випадків, коли вона значно перевищувала ринкову, а часом взагалі доходила до нереальних значень. Столичний адвокат Олег Сухов навів у розмові з "МК" кілька вражаючих прикладів. Так, в Одінцові квартиру в новобудові «випадково» оцінили в 1,26 млрд рублів. Власнику виставили податок у 4 млн рублів. А мешканка Нижньокамська через помилку оцінювача заплатила майже 10 тис. рублів податку за звичайний гараж. В одному із сіл Мордовії через недогляд чиновників майно пенсіонерів на папері подорожчало у 35–40 разів.

В результаті Росреєстр захлинається від заяв громадян про перегляд кадастрової оцінки. За 10 місяців 2016-го до держструктури надійшло 35 тис. скарг щодо 73 тисяч об'єктів. Це більше, ніж за минулий рік. Ті, кому звернення до чиновників не допомогло, ідуть прямо до суду. З січня власники нерухомості подали майже 10 тис. позовів, і з кожним днем ​​кількість судових суперечок зростає. Власники, які не мають грошей і часу на позови, «голосують ногами». Сім'ї з невеликим доходом перебираються із центру ближче до околиць. Власники елітного житла, приватні інвестори і колись щасливі власники спадкових квартир позбавляються майна, яке раптом стало тягарем. На тлі кризи продажі нерухомості йдуть зі скрипом, і власникам доводиться погоджуватися на поступки, втрачаючи ціну, але краще так, ніж роками зазнавати збитків.

Тим часом чиновники таки досягли свого: у 2016 році 28 суб'єктів, де вже діє податок за кадастром, заплатять державі стільки ж, скільки 2015-го ФНП зібрала з усієї Росії, - 28 млрд рублів. До 2020-го сума зросте в п'ять разів, плюс надходження від 57 регіонів, що залишилися. Цих грошей вистачить, щоб залатати не одну дірку у бюджеті.

Не заплатиш – не переїдеш

Друга податкова «новинка», що стосується, строго кажучи, до 2016 року, стосується звільнення від ПДФО під час продажу нерухомості. Якщо ви купили квартиру, гараж чи дачу після 1 січня 2016-го, то щоб реалізувати це майно без сплати податку, доведеться чекати п'ять років, а не три роки, як раніше. Винятки: приватизоване житло, об'єкти, отримані у спадок або дар від члена сім'ї або близького родича, а також майно, що дісталося за договором ренти. Для них діє колишній термін – 3 роки.

Проте сам порядок оподаткування не змінився. У скарбницю доведеться віддати 13% від різниці між ціною, за яку нерухомість придбали, та тією, за яку її потім продали. Наприклад, власник заплатив за будинок у Сочі 20 млн рублів і через кілька років виручить за нього ж 25 млн. Платіж у цьому випадку становитиме 650 тис. рублів (тобто 13% - 5 млн рублів різниці). При цьому уникнути збору за старою схемою, прописавши в договорі фіктивну занижену ціну, стало набагато складніше. Згідно з новими правилами база ПДФО, а отже, і сума угоди, не може бути меншою за 70% від кадастрової вартості об'єкта.

Наслідуючи логіку чиновників, зміни очистять ринок від спекулянтів, які торгують нерухомістю праворуч і ліворуч буквально щодня. За фактом, як вважають експерти, від поправок втратять усі. Громадяни, які вклалися в квадрати на спаді цін і планували продати їх на підйомі через 3–4 роки. Люди, які вирішили переїхати до іншого району міста, до іншого регіону чи за кордон. Це торкнеться також тих, хто розраховує збільшити житлоплощу, і тих, для кого утримання старого житла стало непідйомним. Натомість держава, навіть незважаючи на збільшення кількості «сірих» угод, зазвичай залишиться в плюсі.

Тримай кишеню ширше

Останнім часом уряд активно розкидається ініціативами щодо збільшення доходів. Це і гучний збір із «дармоїдів», і податок на депозити, і прогресивна шкала ПДФО, і підвищення ПДВ разом із акцизами та ставками зі соцстрахування. Зрозуміло, частина пропозицій «глохне» лише на рівні дискусій. Проте, як вважають юристи, сподіватися на зниження податкового навантаження у 2017 році росіянам не варто.

Так, вже з січня за приховування від ФНП даних про нове майно власників чекатимуть рахунок з податку за попередні три роки та штраф у розмірі 20% від суми несплаченого збору. Додатково держава хоче майже вдвічі підняти пені для боржників: із нинішніх 1/300 ставки рефінансування до 1/180 на день.

З нерухомістю також ще не закінчили. За статистикою, 38% будівель у Росії немає законних власників. Сюди входять і звичайні недобудови, і завершені об'єкти, господарі яких не поспішають із реєстрацією, щоб не сплачувати податки. Наразі чиновники шукають будь-які способи вивести ухилістів із тіні. За діючими нормами громадянам, які більш ніж на 10 років затягнули будівництво на ділянках під ІЖС, земельний податок нараховують у подвійному розмірі. Хакасія восени запропонувала підвищити коефіцієнт для таких наділів у 5 разів, інші регіони - кратно збільшити їхню кадастрову вартість, а представники федерального уряду виступають з ідеєю обкласти зборами об'єкти, поставлені на кадастровий облік, але не оформлені в Росреєстрі. «І хоча конкретного рішення поки немає, за такої запопадливості влади чекати нового податку нам залишилося недовго», - вважає Олег Сухов.

Втім, заради справедливості слід сказати, що більшість росіян приватизували житло та отримали його у своє повне розпорядження фактично безкоштовно. Це був значний плюс: люди отримували житлову площу у приватну власність. Цією власністю можна згодом вільно розпоряджатися: володіти, продавати, дарувати, заповідати. Приватизована квартира може бути заставою для отримання кредиту. Хазяїн квартири сам вирішує, кого в неї прописати та кого виписати. Також спрощується процедура прописки: неможливо виселити людину із приватизованої квартири без надання іншого житла або виплати її вартості.

Терміни закінчення безкоштовної приватизації житла постійно продовжувалися. До речі, останній термін приватизації на таких умовах спливає у березні цього року, і, можливо, його буде продовжено. Депутати Держдуми у весняну сесію можуть схвалити відповідний законопроект. Щоправда, він, швидше за все, торкнеться лише окремих категорій громадян, наприклад, тих, чиє житло перебуває в аварійному стані.

Водночас, пішовши на безоплатну приватизацію, держава, швидше за все, заздалегідь передбачала, що потрібна якась фінансова віддача від цього процесу. Очевидно, час збирати каміння настав.

Звісно, ​​ніхто з нас не хоче платити більше податків. І лінія уряду, який, знижуючи навантаження на бізнес, підвищує податки для населення, викликає подив. Адже чим більше фіскальних стягнень лягає на плечі громадян, тим меншою стає їхня купівельна спроможність, відповідно, гірша самому бізнесу.

Тому для держави було б набагато доцільніше проводити таку податкову політику, в результаті якої нерухомість для росіян не перетворювалася б на тягар і не відбувалися випадки, коли як податковий збір за житло вимагали суми, що перевищують його вартість.