Види іпотеки та основні програми іпотечного кредитування. Види іпотеки Іпотека види іпотечних кредитів

У житті кожної людини виникають ситуації, з якими вона не здатна впоратися самостійно. Однією з таких можна вважати процес купівлі власного житла. Для звичайного молодого фахівця або офісного працівника здається практично неможливим накопичити потрібну суму. І тут на допомогу приходить іпотечний кредит. Вид іпотечного кредиту залежить від різних умов. Нині у Росії існують різні види іпотечного кредитування.

У російському побуті термін «іпотека» зазвичай застосовується позначення доступного вирішення житлових проблем. Однак за визначенням це кредит не лише на купівлю житла, а й на придбання будь-якої нерухомості. p align="justify"> Важливий плюс придбання нерухомого майна за допомогою іпотеки полягає в тому, що воно стає власністю позичальника відразу з моменту покупки.

Види іпотеки у Росії. Основні особливості.

Наразі банк видає кілька видів іпотеки: іпотека на вторинному ринку, іпотека на участь у пайовому будівництві, іпотека молода сім'я, кредит на поліпшення житлових умов.
Кожен кредит має ряд особливостей та видається на певних умовах. Ставки по різним видаміпотечного кредитування у Росії також різні.

Особливості іпотеки на вторинному ринку

Розглянемо перший вид кредитування – іпотеку на вторинному ринку.
Це найпоширеніший вид іпотечного кредитування у Росії. Все просто - ви знаходите квартиру, яку люди хоч продати, оформляєте договір іпотечного кредитування і купуєте квартиру за гроші банку. Особливістю цього виду іпотеки у Росії необхідність укладання договору страхування у разі втрати титулу чи права на нерухомість.

Траплялися випадки, коли квартира виявлялася не надто чистою і після її продажу, оголошувалися спадкоємці або неповнолітні діти, власники даної квартири. У результаті можна залишитися без житла та з величезним боргом у кілька мільйонів. Щоб цього не сталося, треба укласти договір страхування права власності. Це обов'язковий атрибут іпотечної угоди. Інші види страховок не є обов'язковими, але

Про іпотеку з пайовою участю

Другий вид іпотечного кредитування в Росії - іпотека з пайовою участю. Тут на відміну від першого виду ви купуєте нову квартиру і страхувати втрату титулу не потрібно, так як ви перший власник. Особливість цього виду іпотеки - ви можете просто не дочекатися введення об'єкта в експлуатацію. Ставка з цього виду іпотечного кредиту до отримання прав власності зазвичай вище на 1-2 відсотка. Після отримання документів на квартиру потрібно надати їхньому банку і ставку буде знижено.

Про іпотеку молода сім'я.

Іпотека молодій сім'ї – це третій вид іпотечного кредитуванняв Російської Федерації.
Тут є обмеження на вік позичальника і цей вид іпотеки видає Ощадбанк. Зазвичай цей кредит обирають молоді люди, яким потрібне житло для створення сім'ї. Якщо ви живете з батьками і у вас менше 10 квадратних метрівна людину (у разі Москви), то можна подати заяву на вступ у чергу на отримання субсидії. 1-1.5 млн рублів - ось розмір субсидії для Москви, якщо вас визнають такими, що потребують. Але як говорилося раніше потрібно потрапити в чергу тих, хто потребує отримання житла.

Кредит на покращення житлових умов

І все ж таки найбільш популярним і четвертим видомвикористання іпотечного кредитування у Росії є кредит поліпшення житлових умов. Для надання іпотечного кредиту банк обов'язково візьме якесь нерухоме майноу заставу – за статистикою, в нашій країні для цього частіше для цього використовуються квадратні метри, що здобуваються.

Хоча за наявності у вас у власності будь-якої іншої нерухомості банк зможе прийняти і її як заставу. Вся процедура оформлення іпотеки – процес тривалий та багатоетапний, і іноді самим простим способомзавершення його з позитивним для позичальника результатом може стати звернення до кредитному брокеруабо в агентство з нерухомості.

І ось ви взяли іпотеку. Документи оформлені, квартира ваша. Настає час платити за кредитом. Саме в цей момент позичальник найчастіше стикається з несподіванками. Умови виплати у різних банків дуже відрізняються, і можливість реструктуризації кредиту не завжди є.

Якщо договір підписувався без уважного прочитання, під впливом обіцяних реклами банку « низьких відсотків- При виплаті кредиту проблеми майже обов'язково будуть. Саме тому до прочитання договору про іпотечне кредитування варто поставитися з усім можливим старанністю.

Коли ви подаєте заявку на іпотеку, обов'язково подивіться, чи вистачить вам зарплати на її оплату і скільки може банк дати. Зробити це можна на спеціальному

Реалії сучасного життя такі, що далеко не кожна людина матиме можливість придбати власну квартируабо упорядкований приватна садиба. Для молодої сім'ї з маленькою дитиною або середньостатистичного менеджера накопичити суму в кілька мільйонів є завданням, що важко здійснити. Практично єдиним виходом у такій ситуації залишається отримання банківської позики. Види іпотечного кредитування можуть залежати від різних умов.

Переваги іпотечного кредитування очевидні абсолютно кожної сучасної людини. Порівняно із звичайними кредитами іпотека видається під набагато менший відсоток. Для порівняння середньозважена ставка за іпотекою становить 9,75%, тоді як за звичайними цільовими кредитами вона дорівнює 17,5%. Крім того, банківські продукти цього дозволяють оформити кредит на досить тривалий термін, за рахунок чого можливе зниження щомісячного внеску до цілком посильних розмірів. Також слід зазначити, що цілі, на які видаються іпотечні позики, дозволяють придбати не тільки квартиру на вторинному ринку або новобудові, але і власний будинокза містом, гараж або машиномісце в паркінгу. Зручно, чи не так? Придбана нерухомість переходить у власність позичальника з невеликими обмеженнями, прописаними умовами кредитного договору.

На сучасному банківському ринку розрізняють кілька видів позик. Залежно від умов, особливостей та основних ознак розрізняють такі види іпотечних кредитів:

• залежно від типу нерухомості - квартира, будинок, земля, гараж і т. д.;
• залежно від способу розрахунку та внесення щомісячних платежів;
• залежно від типу застави та наявності поручителів;
• в залежності від розміру початкового внескута використовуваної застави.

У наші дні видачею іпотечних позик займаються багато фінансових установ країни. Для залучення нових позичальників, в умовах жорсткої ринкової конкуренції, банки змушені розробляти власні банківські продукти, що дозволяють вирішити житлове питанняна найвигідніших умовах різним категоріям громадян.

Програми житлового кредитування

Близько половини всіх іпотечних позик сьогодні видається такими банками як Ощадбанк, ВТБ, Альфа Банк та СКБ Банк. Спеціальні банківські позикиможуть припускати видаватися як із держпідтримкою та участю коштів держави, так і без них. В останньому випадку позичальникам доведеться розраховувати виключно на себе при погашенні кредиту. При розгляді заяви на видачу позики та визначення річної процентної ставки банк має право використовувати власні параметри розрахунку. Так, наприклад, деякі фінансові установи готові знизити відсоткову ставку позичальникам, які отримують заробітну платуна картку банку. Також на певні послаблення можуть розраховувати власники вкладів та позичальники, які мають гарну кредитну історію.

На вторинку

Іпотека на покупку квартири на вторинному ринку нерухомості, мабуть, є найпоширенішим у світі видом житлового кредитування. І Росія не є винятком. Порівняно з будь-якими іншими категоріями банківських продуктівцей вид іпотеки є низькоризикованим, оскільки квартира, що купується, є заставою і в разі чого банк може вимагати її продаж для відшкодування позики. Це умови дозволяє фінансовим установам максимально знизити відсоткову ставку.

Обов'язковою умовою оформлення іпотечної позики є проведення оцінки квартири, що купується незалежними оцінювачами. Також банк має право вимагати страхування права власності на квартиру та титули. Всі ці вимоги покликані мінімізувати ризики та захистити від можливих проблемяк фінансова установа, а й самого позичальника.

У середньому процес оформлення іпотеки на вторинному ринку займає трохи більше місяця.

На новобудову

Формально порядок видачі іпотечної позики на покупку квартири у новобудовах практично нічим не відрізняється від звичайної іпотеки. Від позичальника потрібно зібрати певний пакет документів, підібрати квартиру, подати заявку та дочекатися її схвалення банком. Звичайно, є такі банківські продукти і свої нюанси, які пояснюються наявністю певних особливостей для угод на ринку первинного житла. Так, перш за все, варто відзначити, що квартира переходить у власність покупця-позичальника, тільки після того, як будинок буде добудований і введений в експлуатацію. Більшість банківських установ, прагнучи убезпечити власні коштиУ кредитному договорі вводять додатковий пункт про підвищення процентної ставки на кілька пунктів до мента офіційного прийому квартири в експлуатацію.

Ставка знижується, як тільки банк надаються необхідні для цього документи. Примітно, що цього моменту можна і не дочекатися, якщо недобросовісний забудовник почне затягувати терміни здачі, а потім взагалі переведе будинок у розряд неперспективних довгобудів.

Іпотека під заставу

Однією із особливостей іпотечних продуктів є обов'язкова наявність застави. Ця умова потрібна для того, щоб знизити можливі ризикинеповернення боргу. В даний час виділяють два типи застави при оформленні житлових кредитів. Перший передбачає наявність власної нерухомості у позичальника чи поручителів, яку можна було б передати в заставу банку.

Другий тип застави, передбачає передачу в заставу банку квартиру або будинок, що купується. Цей процес продуманий та відпрацьований фінансовими установами до дрібниць. Передача предмета купівлі у заставу здійснюється під час реєстрації права власності. При цьому той факт, що нерухомість перебуває у заставі за кредитним договором, відображається у свідоцтві на право власності. Таким чином, позичальник обмежується в деяких діях із квартирою, зокрема, він не може продати або обміняти її без відповідної згоди кредитора.

На зведення будинку та землю

Будівництво власного будинкуна вже існуючій земельній ділянці є найбільш пріоритетним способом отримання ідеального житла. Оформлення іпотечного кредиту на будівництво будинку та землю є досить складним та трудомістким процесом, що регламентується жорстким зведенням правил та вимог.

Так як майбутнього будинку ще не існує по паперах, використовувати його як заставу для кредиту його просто неможливо. Тому для того, щоб банк схвалив заявку на позику позичальнику, необхідно запропонувати фінансовій установі в заставу інші об'єкти власності.

• Програми кредитування будівництва власного заміського котеджу або приватного будинку передбачає такі умови:
• Земельна ділянка під будівництво має перебувати у власності у позичальника.
• Наявність усіх необхідних дозволівна проведення будівельних робітта подальшого проживання.
• Будівництво має проводитися у суворій відповідності до норм чинного законодавства та затвердженого контрольними органами архітектурного проекту.
• Повний документальний супровід позики, у тому числі підтвердження офіційного та прозорого доходу, який зміг би покрити борг перед банком своєчасно та в повному обсязі.

Види іпотеки з держпідтримкою

Окремо слід виділити житлові, іпотечні програми з державною підтримкою. На найбільшу увагу серед них заслуговує соціальна іпотека, яка була розроблена з метою забезпечення доступним житлом громадян, чий офіційний дохідне дозволяє не тільки придбати квартиру, а й оформити звичайну іпотечну позику. Також за підтримки держави сьогодні оформлюються кредити для молодих сімей та військових-контрактників.

Соціальна іпотека у регіонах

Незважаючи на той факт, що спеціалізовані програми соціального іпотечного кредитування в регіонах реалізуються протягом декількох років, за їх допомогою вже встигли стати власниками власного житла тисячі наших співвітчизників. Умови соціальної іпотекирозраховані на незаможних громадян, які з різних причин не можуть претендувати на видачу стандартного житлової позики, у зв'язку з чим вони змушені жити на орендованих квартирахабо у житлі, що належить муніципалітету. Як показує практика, муніципальний житловий фонд перебуває у дуже жалюгідному стані, далекому від діючих гігієнічних та санітарних норм.

Заявитись на участь у цій соціальній програміможе кожен росіянин, який одержав статус незаможного громадянина, і, що у чергу на поліпшення житлових умов.

На наступному етапі до міської адміністрації необхідно подати заявку та отримати відповідну довідку, що підтверджує той факт, що держава готова взяти на себе виплату відсотків за іпотекою. Після отримання довідки громадянинові необхідно звернутися до банку та пройти стандартну процедуру оформлення іпотеки, при цьому позичальнику необхідно мати кошти на сплату початкового внеску за кредитом. Також у рамках програми з незаможним громадянином може бути укладено договір соціального найму. У тому випадку, якщо орендар протягом певного часу не порушуватиме умов договору, він може претендувати на приватизацію житла.

Скористатися програмою соціального іпотечного кредитування можуть незаможні громадяни, молоді фахівці, працівники бюджетної сфери, особи, які проживають у старому житловому фонді, багатодітне подружжя і т.д.

З материнським капіталом

У останні рокивсе більшої популярності користуються програми іпотечного кредитування з можливістю використання материнського капіталу. Чинне законодавстводозволяє спрямовувати кошти материнського капіталу на оплату початкового внеску по іпотеці або разове внесення коштів на оплату основного боргу за кредитом. В останньому випадку використовувати материнський капітал дозволяється за наявним іпотечному кредиту, тільки по досягненню другої дитини трирічного віку

Програма для молодої сім'ї

Іпотечні кредити, призначені для покращення житлових умов молодої сім'ї, видаються на дуже вигідних умовах. Розрізняють два основні види таких програм:

Фінансові продукти під назвою «Іпотека для молодої сім'ї», що розробляються комерційними банкамиза підтримки АІЖК. Такі позики видаються під мінімальний відсоток, з невеликим початковим внеском та на тривалий термін кредитування.

Державна програма «Молода сім'я», взяти участь, в якій можуть подружжя, вік якого не перевищує 34 років. На кожного члена сім'ї видається сертифікат із номіналом, який необхідний для придбання певної кількості квадратних метрів. Використовуючи сертифікати, молода сім'я може сплатити до 40% іпотечної позики.

Іпотека по 6% із держпідтримкою

З 1 січня 2018 року набрав чинності закон про пільгове іпотечне кредитування зі ставкою 6% річних для тих росіян, у яких цього року народилася друга чи третя дитина. Держава готова підтримати такі сім'ї, та надає можливість покращити власні житлові умови, при цьому оплата частини відсотків за іпотекою здійснюватиметься з бюджету.

На будівництво дерев'яного будинку

2020 року почала діяти ще одна цікава програма іпотечного кредитування з державною підтримкою, що дозволяє купити або побудувати дерев'яний будинокна пільгових умовах. Середні ставки за такими кредитами становлять від 9 до 11% річних, розмір початкового внеску дорівнює 10%. Розмір субсидування з державного бюджетудорівнює 5%. Нинішнього року на дерев'яне домобудування державою вже виділено 197,7 мільярда рублів, які дозволять придбати за іпотекою із субсидією близько 25 тис. дерев'яних будинків.

Програмою визначаються такі вимоги до дерев'яних будинків:

• Для будівництва будинку мають використовуватись певні породи дерев.
• Будинок має зводитися на капітальному фундаменті.
• Бути придатним для круглогодичного проживання.
• Перебувати у межах населених пунктів.

Будівництво має вестися на земельній ділянці, яка або належить позичальнику, або взята в оренду на тривалий термін, що перевищує термін іпотеки.

Військова іпотека

Програма «Військова іпотека» є накопичувальною системою забезпечення власним житлом військовослужбовців. Особливість таких позик полягає в тому, що при укладенні першого контракту держава починає щорічно відраховувати військовому певну суму близько 250 тисяч на рік. Скористатися накопиченою сумою можна після закінчення старого договору та підписання нового. Її можна внести як початковий внесок по іпотеці, а решту кредиту виплачуватиме держава. Як тільки військовий розриває контракт, частину іпотеки йому доведеться платити самостійно.

Стандартні програми банків Росії

Незважаючи на те, що ринок іпотечного кредитування Росії має порівняно невелику історію, яка бере свій початок у середині 90-х років минулого століття, позики на придбання нерухомості користуються популярністю серед росіян. Стандартні пропозиції вітчизняних банків включають середньозважену ставку, яка у поточному році склала 9,75% річних, початковий внесок від 10 до 15 відсотків від суми позики та термін кредитування від 10 до 15 років. Однак, існує ціла низка продуктів, що відрізняються від звичних стандартів.

Для індивідуальних підприємців

Практичні будь-які види банківських позик, у тому числі іпотечні, видаються індивідуальним підприємцямна досить жорстких умовах порівняно з позиками, розрахованими на фізичних осіб. Процентна ставка для таких позичальників може змінюватись від 14 до 18% річних. Мінімальний початковий внесок їм збільшено до 20%, а термін кредитування може становити від 10 до 30 років.

У поточному році оформити іпотечний кредит може будь-який представник малого та середнього бізнесу, який є громадянином РФ та веде свою діяльність на території країни не менше 6 місяців.

Для іноземців

Багато російських банків готові працювати з іноземними громадянами, зокрема й у плані видачі іпотечних позик. Більшість фінансових установставлять обов'язкова умова, що іноземці мають бути податковими резидентами РФ. Тобто потенційний позичальник – іноземний громадянин, повинен відпрацювати у російського роботодавця більше 6 місяців і мати на руках укладений контракт терміном, що перевищує 12 місяців.

Жодних пільг для іноземних громадянне передбачено, у своїй обов'язковим є страхування закладеної нерухомості, тоді як інші види страхування є добровільними. Ставка по іпотеці для іноземців буде вищою, порівняно з стандартними програмами, В іншому вимоги та умови за кредитами залишаться такими ж, як для росіян.

За двома документами

Іпотечні кредити «За двома документами» орієнтовані тих клієнтів банків, які мають часу збору розширеного пакета документів, підтверджують прибуток і зайнятість майбутнього позичальника. Однак, незважаючи на зручність таких пропозицій, левова частка відмов у кредитуванні припадає саме на них. Також далеко не всі позичальники готові взяти іпотечну позику з підвищеною процентною ставкоюяка є характерною особливістю кредиту, що видається за двома документами.

Для пенсіонерів

Багато банків готові працювати з пенсіонерами, як і з будь-якими іншими категоріями позичальників. Найохочіше кредитні установивидають іпотечні позики сімейним парам, працюючим пенсіонерам та людям пенсійного віку, готовим залучати співпозичальників та поручителів. Максимальний вік позичальника на даний момент погашення кредиту становить 75 років. Особливості іпотеки для пенсіонерів виглядають так:

• Малий термін кредитування.
• Невелика сума позики.
• Високий щомісячний прибуток.
• Наявність у власності нерухомості майна.
• Обов'язкова наявність двох-трьох поручителів.

На гараж та місце для автомобіля

Гаражні програми іпотечного житлового кредитування можуть запропонувати далеко не всі банки. Це пояснюється тим фактом, що оцінити ліквідність такої нерухомості буває дуже складно, крім того, як заставу за кредитом необхідно надати власне житло.

Розмір початкового внеску по іпотеці на гараж чи машино-місце може сягати 40%, кредит видається під 9–11% річних, терміном від 5 до 10 років.

Без початкового внеску

Майже кожна банківська установа Росії має у своєму портфелі іпотечну програму без початкового внеску. Але, як показує практика, процес їх оформлення має велика кількістьнюансів, у зв'язку з чим схвалюються такі кредити дуже рідко.

Для ремонту квартири

Іпотека на ремонт квартири чи будинку є відносно новим явищем на ринку іпотечного кредитування. Позика оформляється під заставу житла, що ремонтується, при цьому в кредит можна взяти від 50 до 70% його оцінної вартості. Процентна ставка за такими програмами на кілька пунктів вища порівняно із середньозваженими показниками по Росії, а термін кредитування може досягати 30 років.

Абсолютно кожній людині потрібне житло. Але далеко не кожен може дозволити собі купити його одразу, не влазячи в кредити. Тому доводиться купувати іпотеку. Рішення, звичайно, не найкраще, але дуже поширене. Але кожна не освічена в темі людина спочатку цікавиться: а які існують види іпотеки в принципі? І оскільки тема актуальна, варто про неї розповісти трохи докладніше.

Найпоширеніший варіант

Розмірковуючи про те, які види іпотеки існують у принципі, варто насамперед відзначити увагою кредитування на вторинному ринку. Оскільки це найбільш популярний варіант. Принцип простий. Людина має знайти квартиру, яку інші люди продають, та оформити договір на іпотечне кредитування. Після цього він купує житло за гроші банку, які потім їм віддає.

Тут є свої особливості. Для початку потрібно знайти найбільш підходящий за умовами банк. Найкращими в цьому плані є державні. Вони система іпотечної позички опрацьована до найдрібніших деталей.

Після того, як людина вибере найбільш вигідну для себе іпотечну пропозицію, і з'ясує розмір суми, яку їй можуть видати, можна приступати до пошуку житла. А перед тим як оформлятиметься договір, потрібно буде заплатити банку комісію та страховку.

Про умови

Розповідаючи про види іпотеки, не можна не відзначити увагою і те, на купівлю якого саме вторинного житла її можуть видати.

Отже, квартира не повинна розташовуватися в будинку, що підлягає знесенню, або потребує ремонту та перебудови. Бажано, щоб вона була у хорошому стані. Адже іпотеку оформлюють до 30 років, і банк зобов'язаний переконатися - якщо людина не зможе виплатити борг, то збитки вона зможе відшкодувати, продавши житло.

Ще квартира має бути житловою. Тобто перебувати у звичайному будинку, а не ставитись до готельного чи комунального комплексу. І ще вона повинна мати стандартне планування, що збігається з планом БТІ. До речі, банки рідко пропонують іпотеку на придбання квартир, що знаходяться на цокольних або перших поверхах. І на «хрущовки».

Позичальник теж має відповідати певним умовам. Він має бути платоспроможним громадянином РФ як мінімум з річним досвідом роботи. І краще утриматися від кредиту, якщо зарплата невисока, бо щомісяця доведеться віддавати до 45% своєї зарплати.

З пайовою участю

У переліку, де перераховані види іпотеки, саме цей посідає друге місце. На це є причини. Іпотека з пайовою участю - це, по суті, кредит на купівлю житла в будинку, що будується. І, у зв'язку з тим, що будинок ще не введений в експлуатацію, ціни на такі квартири на 20-30% нижчі, ніж на звичайні.

Принцип у разі трохи відрізняється від попереднього. Для початку людина має обрати забудовника. Той надішле йому список банків, які з ним співпрацюють. І серед них людина обирає той, що пропонує найбільше вигідні умовикредитування. Другий варіант аналогічний, але з точністю навпаки. Спочатку людина визначає банк, а потім уже вибирає забудовника – з того списку, який йому вручили там же.

Щоправда, мінуси у цьому випадку теж є. Наприклад, вищу відсоткову ставку (на 1-2%), затримка термінів здачі об'єкта в експлуатацію. Втім, мінуси є скрізь.

Для молодої сім'ї

В останні роки набирає великої популярності саме цей Іпотека рятує багатьох, особливо якщо житла потребує молода сім'я. Суть у тому, що місцева владавиділяють субсидію, якою люди сплачують перший внесок. У такий спосіб виходить зменшити суму кредиту.

Бездітній сім'ї виділяють 30% вартості квартири. Людям, які мають дитину - 35%. Щоб досягти пільгової іпотекинеобхідно встати на чергу. Коли настає черга тієї чи іншої сім'ї, їм видають сертифікат на придбання квартири. Це шлях до першого внеску до банку для отримання кредиту.

Слід знати, що молодою сім'єю вважаються ті пари, в яких кожна людина не старша 35 років. Іпотеку їм дають терміном до тридцяти років. Але можливі відстрочення (у цьому ще один плюс пільгового кредитування), і разом з ними виходить близько 35-ти. Однак, навіть щоб отримати таку іпотеку, необхідно відповідати кільком умовам. Перше - кожен із подружжя може бути громадянином РФ. І офіційно працевлаштованим, із джерелом доходу, який можна підтвердити довідкою. Мінімальний вік кожної людини – 18 років.

Кредит на покращення житлових умов

Цю тему також слід відзначити увагою, розповідаючи про види іпотеки. Житло у багатьох людей вже є, але часто сім'я потребує або розширення житлової площі, або поліпшення умов. Такі питання зазвичай вирішуються просто. Люди продають ту квартиру, яку мають, після чого на виручену суму купують інше житло, доплачуючи грошима, виданими банком як іпотеку.

Головний плюс цього виду кредитування полягає в тому, що його можуть оформити без застав та комісій. А ще широко практикують місцеві та федеральні програми, надаючи пільгові умовидля вчителів, наприклад, для багатодітних сімей, і т.д. Більше того, кредит на покращення житлових умов можуть видати навіть без надання довідки із постійного місця роботи. І відсоткові ставки менші.

Інформація для іноземців

Чимало людей, які є громадянами інших держав, цікавить питання - чи можлива для них іпотека з видом на проживання? Тема цікава. Що ж, купити житло в Російській Федерації може будь-яка людина. Але зробити це не за повну суму, А взявши кредит, дуже важко. Фінансові організації намагаються уникати угод з іноземцями, оскільки вони не мають громадянства РФ, отже, можуть легко залишити країну, не погасивши борг. У зв'язку з цим банки максимально посилюють свої вимоги до позичальників. Втім, є й такі банки, які вважають іноземців найсумліннішими платниками. Але загалом іпотека з видом на проживання є реальністю. А ось про умови можна розповісти докладніше.

Вимоги

Що ж, якщо іноземець вирішив взяти іпотеку з видом на проживання, то йому необхідно, по-перше, бути офіційно працевлаштованим у Росії. Також сплачувати податки та мати як мінімум піврічний стаж роботи в РФ. Ще доведеться довести той факт, що іноземець протягом наступних 12 місяців працюватиме в Росії. Можна просто надати контракт із роботодавцем та довідку про доходи. Вік також має значення. Найбільш оптимальний – від 25 до 40 років.

Але деякі банки висувають додаткові вимоги. Наприклад, мінімальний стаж роботи у РФ може становити не 6 місяців, а два-три роки. І початковий внесок, що зазвичай становить 10%, збільшиться до 30%. Можуть знадобитися поручителі чи спільні позичальники (громадяни РФ). І кредитовану нерухомість банк оформить як заставу. А ще, звісно, ​​буде збільшена відсоткова ставка. Загалом досить важко дістається іноземцям іпотека.

Відрізняються певними нюансами, і ця ситуація - не виняток. Іноземцю доведеться зібрати цілий пакет документів, крім стандартних (довідок про доходи, стаж, договори з роботодавцем тощо). Знадобиться свій громадянський паспорт та нотаріально завірена копія з перекладом російською мовою. Також – дозвіл на роботу в Росії та на в'їзд у державу (віза). А ще знадобиться міграційна картка та реєстрація у тому регіоні, де оформляється кредит.

Запорука

Всім добре відомо: щоб отримати кредит, необхідно надати банку певну цінність, яку він зможе забрати собі як компенсацію за непогашений борг (якщо платник не в змозі віддати гроші). Не виняток і іпотека. Вигляд застави в даному випадку – це нерухомість. Яку й має намір придбати людина, взявши кредит.

Тут все просто. Людина оформляє позику в банку (або в іншій фінансової організації), з умовою, що квартира, придбана на виділені гроші, буде виступати в ролі застави. У виграші виявляються усі учасники угоди. Позичальник отримує гроші і купує квартиру. Банк отримує прибуток у вигляді виплат за процентною ставкою, а за рахунок того, що заставою є придбане клієнтом житло, зводить до мінімуму ризики неповернення.

А робиться все за кілька кроків. Спочатку клієнт отримує схвалення банку. Потім вибирає житло, вивчаючи первинні та вторинний ринки. Потім - оцінює та застрахує нерухомість. І, нарешті, підписує договір, отримує гроші, сплачує угоду, після чого заселяється.

Про «підводні камені»

Тепер варто поговорити про обтяження у вигляді іпотеки. У самому слові вже закладено суть визначення. Обтяження квартири, купленої в іпотеку, виявляється у обмеження прав власника, і навіть у покладення нього ж обов'язків.

Якщо висловлюватися простіше, людина може передавати своє житло в тимчасове користування іншим, здавати її, чи намагатися продати рахунок погашення боргу. Але все це - лише з дозволу заставоутримувача. У ролі якого у разі виступає банк. Усі обтяження знімаються з людини, коли та погашає свій борг. З того часу він стає повноправним власником квартири.

А от якщо він, наприклад, захоче продати її, коли борг ще не сплачено, доведеться подбати про нюанси. Крім договору купівлі-продажу, знадобиться передавальний акт, письмовий дозвіл заставоутримувача та заява сторін угоди.

Страхування

Вище вже кілька разів згадувалося про те, що житло, що купується, доведеться застрахувати. Це справді так. Які види страхування при іпотеці? Їх два – обов'язкове та додаткове.

Отже, сплатити страховку в будь-якому випадку доведеться. Але це – невисокі витрати. За законом позичальник повинен лише застрахувати заставу, тобто, квартиру, на купівлю якої і береться кредит. Зазвичай, це близько 1-1.5% від загальної суми.

Оформляючи додаткову страховку, виходить захистити житло від пошкодження та втрати. А ще – титул від втрати права власності, яке може статися через шахрайство чи подвійні продажі. Зрештою, навіть життя та здоров'я клієнта буде захищено. Адже кредит купівлю житла береться загалом на 10-15 років. Це довгий час, і за цей період з людиною може статися все, що завгодно, адже життя непередбачуване.

Як отримати вигоду?

Що ж, іпотека приносить прибуток тільки банкам і забудовникам, але й позичальникам теж хочеться не впасти. І якщо хочеться заощадити, краще оформляти позику на максимально короткий термін. Вигоду можна прорахувати на простому прикладі. Допустимо, людина бере 1 мільйон рублів у кредит під ставку 13% річних. Якщо він узяв цю сумуна п'ять років, то йому доведеться щомісяця віддавати 23 000 рублів, і за підсумками переплата становитиме 366 000 грн. Оформивши іпотеку на 15 років, він виплачуватиме по 13 т. н. Адже це менше! Так, але лише на перший погляд. За підсумками він переплатить 1300000 рублів. Тож питання щодо термінів потрібно вирішити насамперед.

Але який із усіх раніше перерахованих варіантів найкраще? Розмірковувати можна довго, перераховуючи плюси та мінуси. Кожному – своє. Але якщо судити об'єктивно, то варіант з покупкою житла, що будується, - найкращий. По-перше, можна значно заощадити – від 1/5 до 1/3 від загальної суми. А переплата як 1-3% за ставкою тут не зіграє особливої ​​ролі. По-друге, можна не боятися затримок щодо термінів введення в експлуатацію. Наразі банки укладають договори лише з перевіреними забудовниками, тому ризики мінімальні. Але вирішувати, знову-таки, кожен має сам.

В результаті вивчення цього розділу студент повинен: знати

• сутність та види іпотечних кредитів;
• перелік нормативних та правових актів, що регламентують іпотечне кредитування;
• моделі іпотечного кредитування;
• схему та учасників іпотечного кредитування;
• методи амортизації іпотечних кредитів;
• поняття "коефіцієнт іпотечної заборгованості", "іпотечна постійна"; вміти
• відрізняти іпотечний кредит з інших видів кредиту;
• визначати різноманітні види іпотечних кредитів;
• дати характеристику основних видів іпотечного кредиту;
• визначати коефіцієнт іпотечної заборгованості, іпотечну постійну; володіти
• навичками розрахунку стандартного ануїтетного платежу;
• інформацією про стан іпотечного кредитування Російської Федерації;
• спеціальною термінологією та лексикою цієї теми.

Сутність та види іпотечних кредитів

Однією з форм кредитування, активно використовуються економічними суб'єктами нині, є іпотечний кредит. Іпотечний кредит -це кредит або позика, надана на строк три роки і більше банком (кредитною організацією) або юридичною особою (зн- кредитною організацією) юридичному або фізичному для придбання об'єкта нерухомості під заставу майна, що купується, як забезпечення зобов'язання . Іпотечний кредит видається на умовах платності, терміновості та повернення, а також за суворого контролю за використанням кредитних коштів. Винятковою властивістю іпотеки та найкращою гарантією забезпечення кредиту є право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника у разі невиконання ним зобов'язань щодо повернення позик.

Термін іпотекавперше з'явився у Стародавній Греції на початку VI ст. до н. (його ввів архонт Солон) та був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні, що належить позичальнику земельної територіїставився стовп із написом у тому, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора найменованій сумі. На такому стовпі, який отримав назву «іпотека» (від грец. hypotheka -підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі.

Пізніше для цієї мети почали використовувати спеціальні книги, які називалися іпотечними. Вже у Стародавню Грецію забезпечувалася гласність, дозволяла кожному зацікавленій особі безперешкодно переконатися у стані даної земельної власності. Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римській імперії. У І ст. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити приватним особам під заставу майна.

У нашій країні поняття «іпотека» вперше з'явилося у російському законодавстві у Законі РФ від 29.05.1992 № 2872-1 «Про заставу». У ст. 42 цього Закону дається таке визначення іпотеки: «Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом із відповідною земельною ділянкою або правом користування ним».

Наступним кроком у розвитку законодавства з питань іпотечного кредитування стало прийняття ДК РФ, що набрало чинності з 1 січня 1995 р. У кодексі було встановлено загальні правилазабезпечення кредитів заставою нерухомості, положення про право власності та інші речові права на житлові приміщення, підстави звернення на закладене житлове майно.

Надалі було прийнято спеціальний закон, який регламентує іпотечне кредитування, - Федеральний закон від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (далі - Закон про іпотеку). У ньому дається визначення договору іпотекияк угоди, за якою заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимогдо боржника з цього зобов'язання з вартості закладеного нерухомого майна з іншого боку - заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом (п. 1 ст. 1).

Найважливішою подією у розвитку іпотечного ринкув Російській Федерації стала постанова Уряду РФ від 11.01.2000 № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», якою була схвалена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Вона визначила стратегію держави у становленні та розвитку сфери іпотечного кредитування та докладно описувала формування системи та організаційно-економічний механізм залучення кредитних ресурсів у цю сферу.

Спробою держави поліпшити житлові умови своїх громадян стала Федеральна програма «Житло», затверджена постановою Уряду РФ від 17.09.2001 № 675 «Про Федеральну цільову програму Житло» на 2002-2010 роки.

На підставі підсумків першого етапу реалізації ФЦП «Житло», з урахуванням набрання чинності пакетом федеральних законів щодо формування ринку доступного житла у зв'язку з реалізацією національного проекту«Доступне та комфортне житло - громадянам Росії» та створення Національної ради та житлової політики у зазначену Федеральну цільову програму постановою Уряду РФ від 31.12.2005 № 865 «Про додаткові заходи щодо реалізації федеральної цільової програми “Житло” на 2002-2010 роки відповідні зміни, що сприяли модернізації підпрограм ФЦП «Житло».

Другий етап реалізації ФЦП «Житло» було здійснено у 2006-2010 роках. і передбачав продовження розпочатих перетворень у житловій сфері та реалізацію комплексу заходів у рамках пріоритетного національного проекту «Доступне та комфортне житло – громадянам Росії». Цей етан реалізації ФЦП «Житло» спрямований на реалізацію підпрограм «Забезпечення земельних діляноккомунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва»; "Модернізація об'єктів комунальної інфраструктури"; "Забезпечення житлом молодих сімей"; "Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством". Зазначені підпрограми є заходами, спрямованими на реалізацію основних пріоритетних напрямів національного проекту та покликані вирішити одне з основних завдань – стабілізувати збалансованість попиту та пропозиції на ринку житла.

Термін реалізації ФЦП «Житло» та підпрограм, що входять до її складу, продовжено на період 2011-2015 роки. При цьому поряд з раніше діючими підпрограмами та заходами федеральної програмидодалися нові напрями житлового забезпечення.

Наступним кроком у розвитку системи іпотечного кредитування стало прийняття 2003 р. Федерального законувід 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» (далі – Закон про іпотечні цінні папери). Наявність цього Закону є необхідною для нормального розвитку та функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування.

Значним фактом, що вплинули на становлення ринку іпотечного житлового кредитування, є схвалена Урядом РФ 30 червня 2005 року. Концепція розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії.

Таким чином, у нашій країні порядок здійснення іпотечного кредитування регулюється Законом про іпотеку, частиною другою ЦК України та іншими законодавчими актами.

Іпотечний кредит- це форма надання кредиту таод заставу нерухомості. Система іпотечного кредитування включає два напрями:

• 1) безпосереднє надання іпотечних кредитів суб'єктам господарювання та населенню;
• 2) продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань).

У першому випадку іпотечний кредит видається іпотечними банками покриття великих капітальних витрат, нового будівництва, придбання нерухомості Другим напрямком займаються фінансові компанії, фонди, що скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, а потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації, сертифікати участі) для забезпечення додаткового залучення ресурсів для кредитування.

Кредитні відносини будуються за принципами: цільового використання, забезпеченості, терміновості, платності, повернення. Цільове використання кредиту підтверджується документами, наданими позичальником. Основними видами забезпечення кредиту є: порука, гарантія, застава, страхування відповідальності позичальника за непогашення кредиту. Забезпеченням іпотечного кредиту є застава позичальником об'єкту нерухомості та майнових прав, службовців для кредитора заставою повного та своєчасного повернення боржником отриманого кредиту та сплати їм належних відсотків. Підтвердженням повернення є надання позичальником документів про його платоспроможність.

Іпотечний кредит виконує такі функції”.

• функцію фінансового механізмузалучення інвестицій у сферу матеріального виробництва;
• функцію забезпечення повернення позикових коштів;
• функцію стимулювання обороту та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін) економічно недоцільні або юридично неможливі;
• функцію формування багаторівневого фіктивного капіталуу вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.

Таким чином, з економічної точкизору іпотека -его ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості, що дозволяє залучити додаткові фінансові коштидля реалізації будь-яких проектів, а з юридичної точки зору іпотека полягає в обтяженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості при їх заставі.

В даний час у світі розроблено безліч видів іпотечних кредитів, що відрізняються в залежності від схем видачі, погашення та обслуговування (табл. 4.1).

Види іпотечних кредитів

Предметом іпотекиможе бути таке майно (ст. 5 Закону про іпотеку).

• 1. Нерухоме майно, зазначене у п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстраціїправ на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
  • земельні ділянки;
  • підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
  • житлові будинки, квартири та частини житлових будинків та квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;
  • дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
  • повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.
• 2. Незавершене будівництво нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеній для будівництва встановленому закономпорядку, у тому числі будівель та споруд.

Запорука земельних ділянок, підприємств, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може бути лише остільки, оскільки їх оборот допускається федеральними законами.

Частина майна, розділ якого неможливий без зміни призначення (неподільна річ), може бути самостійним предметом іпотеки. Іпотека не допускається щодо:

• частини земельної ділянки, яка з урахуванням її розміру не може бути використана як самостійна ділянка з дотриманням призначення земель відповідної категорії;
• житлових кімнат, що становлять частину будинку чи квартири власника цього будинку чи квартири;
• підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію чи реорганізацію.

Іпотека встановлюється на майно, що належить заставнику на правах власності чи господарського відання. Майно, на яке встановлено іпотеку, залишається у заставника у його володінні та користуванні.

На майно, що перебуває у загальній спільної власності(без визначення частки кожного із власників у праві власності), іпотека може бути встановлена ​​за наявності згоди на це всіх власників. Згода має бути подана у письмовій формі.

Предмет іпотеки визначається у договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження та описом, достатнім для ідентифікації цього предмета.

Відповідно до ст. 43 Закону про іпотеку майно, закладене за договором про іпотеку на забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано у заставу на забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника тому ж чи іншому заставоутримувачу (наступна іпотека). Черговість заставоутримувачів встановлюється на підставі даних Єдиного державного реєструправ на нерухоме майно та правочинів з ним про момент виникнення іпотеки.

Подальша іпотека допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про іпотеку того ж майна, дія яких не припинилася на момент укладення наступного договору про іпотеку. Якщо попередній договір про іпотеку передбачає умови, на яких може бути укладено наступний договір про іпотеку, останній має бути укладений з дотриманням цих умов.

Як кредиторів та позичальників при іпотечному кредитуванні можуть виступати фізичні та юридичні особи та комерційні банки.

На вигляд позичальниківяк суб'єктів кредитування іпотечні кредити поділяють на:

• кредити, що надаються забудовникам та будівельникам;
• кредити, що надаються безпосередньо майбутньому власнику житла;
• за рівнем афілірованості позичальників.

Учасникиіпотечного кредитування: банки (здійснюють перевірку платоспроможності позичальника) та небанківські організації; страхові компанії(зобов'язуються страхувати ризики, що виникають у процесі іпотечного кредитування); оціночні компанії (оцінюють ринкову вартістьквартири).

Залежно від способу амортизації розрізняють такі види кредитів.

Постійний іпотечний кредит- найбільш проста формакредиту. Цей кредитхарактеризується встановленим терміном кредитування та фіксованою процентною ставкою. Він характерний для країн з низькою інфляцією, тривалими термінами кредитування та передбачає рівні виплати на погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу (наприклад, один раз на місяць). Тому такі кредити відносять до розряду самоамортизованих.

Стандартний ануїтетний платіжрозраховується за формулою

де П – розмір щомісячного ануїтетного платежу; К – сума кредиту; i- Відсоткова ставка за період (місяць, рік); п- Число платіжних періодів (місяців, років).

Визначте розмір ануїтетного платежу. Процентна ставка – 20% річних. Розмір кредиту – 1 млн руб. Термін кредитування – 5 років. Платежі вносяться раз на рік.

Рішення.

Скористаємося формулою (4.1):

Кредити зі змінними виплатамине належать до самоамортизованих і передбачають різну періодичність погашення основного боргу та відсотків, а також інші додаткові умови. До таких кредитів ставляться кредити з кульовим платежем,що передбачають одноразовий підсумковий (кульовий) платіж або з розбивкою разового платежу. Вони поділяються:

• на кредити з виплатою лише відсотків - це різновид кредиту з кульовим платежем, що передбачає кульовий платіж основної суми наприкінці терміну, а виплату відсотків - регулярно протягом усього терміну кредиту. Такий кредит ще називається відстроченою іпотекою;
• кредити із заморожуванням процентних виплат до закінчення терміну кредиту, які не передбачають будь-яких виплат, як на погашення основного боргу, так і відсотків. Погашення кредиту та капіталізованих відсотків по ньому проводиться наприкінці терміну кредитування. Використання подібних кредитів досить дороге і тому обмежене. До них вдаються в основному земельні спекулянти, які розраховують на продаж ділянки землі наприкінці строку за суму, що дозволяє виплатити кредит, відсотки та отримати прибуток від продажу;
• кредити з частковою амортизацією та підсумковим кульовим платежем передбачають здійснення часткових періодичних виплат як сум основного боргу, так і відсотків, а також разового платежу суми заборгованості, що залишилася;
• кредити з поступовою виплатою лише основного боргу передбачають здійснення виплат сум основного боргу та разовий платіж, Що включає борг із оплати відсотків.

Пружинні кредитипередбачають регулярні виплати рахунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших чотирьох років передбачаються виплати лише відсотків, а наступні три роки виплачуються відсотки та основний борг.

Кредити за участюзастосовуються під час фінансування прибуткової нерухомості. Даний кредит близький до кредиту, що самоамортизується, але передбачає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об'єкта. Участь кредитора може бути різною: він може претендувати на частину перевищення ренти, частину перевищення чистого операційного доходу (кредит за участю у доходах), частину приросту капіталу або виручки, отриманої від реалізації нерухомості (кредит за участю у прирості вартості) тощо. .

Кредити з наростаючими платежами(з наростаючим ануїтетом) передбачають рівноперемінні виплати протягом усього терміну та використовуються власниками нерухомості, що здається в оренду, в розрахунку, що платежі збільшуватимуться щорічно або з іншою періодичністю. Подібні кредити використовуються для кредитування молодих сімей, які мають на початку терміну кредитування дохід менший, ніж наприкінці.

Кредити зі зворотним ануїтетом,навпаки, припускають зниження виплат за кредитом наприкінці строку або їх припинення. У цьому сенсі вони можна порівняти із замороженими кредитами. Використовуються такі кредити на фінансування літніх орендодавців.

Кредити зі змінною ставкою,зазвичай «прив'язані» до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти тощо, дозволяють оплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною та максимальною її величиною. Зміна ставок впливає терміни кредитування.

Канадський роловерхарактеризується змінними ставкамивідсотка через заздалегідь обумовлені проміжки часу (наприклад, кожні п'ять років). Різновид цього виду кредиту - кредит з переговорною ставкою, який відрізняється тим, що, крім періодичності виплат, заздалегідь обумовлюються граничні ставки відсотка.

Завершальні іпотекимають кілька різновидів і є окремим випадком вторинного (молодшого) фінансування. Суть цього типу кредитування в тому, що під вже акредитовану нерухомість надається другий кредит, платежі по якому спрямовуються в погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, зазвичай, вищі, ніж у першому кредиту.

Кредити з доданою процентною ставкоюпередбачають віднесення відсотків на основний борг, а результат ділиться на число періодів погашення виявлення величини чергового платежу.

Залежно від способу надання кредиту історія розвитку іпотеки виділяють дві основні моделі ринку іпотечного кредитування: європейську і американську.

Європейська модель -це однорівнева модель іпотечного кредитування, суть якої полягає в тому, що банк, видавши кредит, самостійно рефінансує його за рахунок випуску власних цінних паперів (заставних, довгострокових облігацій іпотечним покриттям) стандартної структури із виплатою суми основного боргу наприкінці платіжного періоду (рис. 4.1). Випуск та обіг таких цінних паперів регулюються спеціальним законодавством. Кредити, що входять до складу іпотечного покриття, залишаються на балансі банку-емітента. Діяльність емітентів заставних листів зазвичай законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику. Випускати цінних паперів, іменовані «заставний лист», неспроможна жоден інший емітент, крім перелічених у законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою та органами банківського нагляду.

Мал. 4.1.

1 - накопичувальний внесок; 2 – отримання позичальником іпотечного кредиту; 3 - оплата житла за договорами купівлі-продажу або договором підряду (власний та позиковий капітал); 4 - повернення іпотечного кредиту та відсотків по ньому; 5 – страхування закладеного житла; 6 – дохід від продажу цінних паперів (заставних); 7 - дохід але цінних паперів(заставним) та їх погашення

При реалізації цієї моделі передбачено укладання таких основних видів договорів:

• між позичальником та кредитором - договір про накопичувальне житловому вкладі, а потім - кредитний договір та договір про іпотеку;
• між позичальником та страховою компанією - договір страхування закладеного житла;
• між позичальником та продавцем (будівельником) - договір купівлі-продажу житла.

Ця модель іпотечного кредитування вже тривалий час діє у ряді західноєвропейських країн - Данії, Німеччини, Франції, а з недавнього часу - у Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині.

Найбільш яскравим прикладом застосування цієї схеми є Німецька модель.Вона заснована на ощадно-позичному принципі функціонування, як у німецьких «приватних будощадкасів». Bausparkasse,французьких Livret Epargne Logement,американських Savings & Loans.Будівельна ощадна каса є замкнутою фінансовою структуроюі починає свою діяльність із формування статутного капіталута має на його основі власне джерело коштів (включно з квартирним фондом) для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси (власні і залучені) застосовуються лише реалізації статутної діяльності, тобто. на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю вже збудованих квартир. Вкладник отримує можливість накопичити необхідний внесок на купівлю квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду, а потім отримати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) наперед обраної квартири. У німецькому варіанті у ролі кредиту виступають не кошти, а безпосередньо житло – готове чи недобудоване (так звана будівельна іпотека).

Недоліками німецької моделі є: обмежений вибір житлових приміщень, які будуються будівельною ощадною касою та можуть бути запропоновані учасник)"; фіксованість ціни, яку визначає сама каса; обмеженість термінів кредитування трьома – п'ятьма роками, неможливість продажу квартири позичальником до моменту розрахунку за боргом.

Іншою моделлю іпотечного кредитування є американська дворівнева модельяка поширена у країнах англосаксонської системи права. Суть її в тому, що банк, видавши кредит, рефінансує його за рахунок залучення довгострокових ресурсів шляхом поступки прав вимог щодо вже виданих іпотечних кредитів іншому фінансовому інституту (оператору вторинного ринку спеціально створеним агентствам).

У свою чергу фінансові інститути(оператори вторинного ринку, спеціально створені агенції) можуть надійти з отриманими іпотечними кредитами таким чином:

• 1) перепоступити їх вторинним інвесторам;
• 2) сформувати з одноманітних іпотечних кредитів пули та продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах;
• 3) випустити та розмістити іпотечні цінні папери (такими можуть бути облігації з іпотечним покриттям або іпотечні сертифікати участі).

Ця система дуже поширена у США. Спрощена схема американської моделі дворівневої будови представлена ​​на рис. 4.2. Видані іпотечні кредити банки потім поступаються спеціалізованим іпотечним агентствам. Викупивши у банків кредити за номінальною вартістю, іпотечні агенції об'єднують їх у пули та випускають під забезпечення ними власні боргові зобов'язання. Позичальники вносять гроші у банки рахунок сплати за отриманий кредит, а банки перераховують ці кошти, утримуючи комісійні, іпотечному агенту, який виплачує їх доходи власникам іпотечних цінних паперів.

Мал. 4.2.

• 1 – кредитний договір; 2 - договір про іпотеку; 3 – договір страхування закладеного житла; 4 - договір купівлі-продажу чи договір підряду;
• 5 - генеральна угода кредитора та іпотечного агентства; б – агентський договір;
• 7 – договір цесії; 8 - договір про порядок здійснення операцій із цінними

паперами іпотечної агенції; 9 – договір страхування підприємницького ризику; 10 - договори купівлі-продажу цінних паперів

При реалізації дворівневої моделі іпотечного кредитування передбачено висновок:

• кредитного договору та договору про іпотеку між позичальником та кредитором;
• договори купівлі-продажу житла між позичальником та продавцем (будівельником);
• договори страхування закладеного житла між позичальником та страховою компанією;
• договори страхування підприємницьких ризиків між страховою компанією та іпотечним агентством;
• договору переуступки права вимоги щодо іпотечних кредитів між кредитором та іпотечним агентством;
• договору довірчого управліннянабутими правами вимоги.

Вибір дворівневої моделі пояснюється як державними інтересами, а й особливостями концепції характеру власності в англосаксонській системі права, що передбачає її розщеплення. На одне і те ж майно можливе встановлення кількох титулів власності та поділ змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності у країнах англо-американської правової системи може бути саме право.

Поняття іпотеки (англ. mongage)у цивільному праві США (та англійське цивільне право) не зовсім збігається з поняттям іпотеки в цивільному праві країн континентальної Європи. Зокрема предметом іпотеки може бути і нерухоме, і рухоме майно. Але головне - за іпотеки право власності на закладене майно переходить до заставоутримувача. Це фідуціарний заставу, у якому заставоутримувач стає власником закладеного имущества 1 .

Складність механізму дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування визначає збільшення витрат за його зміст. Це своє чергу тягне за собою подорожчання кредитних коштів для позичальника. Ще один недолік полягає в неможливості чітко та ефективно регулювати побудований за англо-американською моделлю ринок іпотечного кредитування в рамках континентальної системи характеру.

На цьому етапі російське законодавствоза іпотечними цінними паперами, з урахуванням прийнятих у рамках реформи зі створення ринку доступного житла змін, дозволяє кредитним організаціям вдаватися до всіх вищеописаних способів розвитку іпотеки як через залучення ресурсів банками, так і через використання фінансових інструментівоператорів вторинного ринку

Залежно від можливості дострокового погашеннявиділяють кредити з правом дострокового погашення та без права дострокового погашення. Відповідно до ст. 45 Закону про іпотеку заставник має право у будь-який час достроково виконати забезпечене іпотекою зобов'язання у повному обсязі, якщо договір про іпотеку виключає можливість подальшої застави того самого предмета іпотеки.

Залежно від виду процентної ставкикредит буває з фіксованою процентною ставкою та зі змінною процентною ставкою. У Росії процентна ставка за іпотечним кредитом може бути як фіксована, так і змінна. Наприклад, іпотечний банкЗАТ "КБ ДельтаКредит" запустив кредитний продукту рублях з плаваючою процентною ставкою, прив'язаною до індикативної ставки MosPrime Rate.

Для позичальників, які можуть офіційно підтвердити свої доходи, банк «ДельтаКредит» призначає ставку в 5,5% + тримісячний MosPrime Rate,для позичальників із «сірими» доходами - 6,5% + тримісячний MosPrime Rate.Перерахунок ставки здійснюється щокварталу.

За способом рефінансування -Іпотечним кредитуванням займаються різноманітні кредитні інститути. Особливості їх діяльності полягають у способі рефінансування кредитів, що видаються (табл. 4.2).

Таблиця 4.2

Способи рефінансування іпотечних кредитів

За ступенем забезпеченостіКредити поділяються залежно від величини первісного платежу, розмір якого може становити від 0 до 100% вартості заставленого майна. Іпотечні кредити може бути забезпечені першими чи наступними іпотеками (молодші, старші заставні).

Залежно кількості кредиторів,Які беруть участь у видачі кредиту, іпотечні кредити бувають: звичайними та комбінованими. Прості кредити видаються єдиним кредитором, комбіновані кредити видаються кількома кредиторами.

Залежно від умов надання кредитувиділяють: субсидований кредит та кредит, що видається на загальних умовах. Субсидований кредит видається фізичним та юридичним особам- групам пільговиків, включеним до державні програми. Фінансування здійснюється як державою, так і кредитними організаціями. Так, у 2011 р. Ощадбанк Росії реалізовував програми: "Іпотека з державною підтримкою", "Іпотека плюс материнський капітал", "Військова іпотека" та ін; Агентство з іпотечного житловому кредитуванню(АІЖК) відкрило програму «Іпотека для молодих вчених»; Банк «Глобекс» активно видавав кредити іпотечної програмидля військовослужбовців. Однак до таких програм отримують доступ обмежене коло осіб.

Крім того, іпотечні кредити можуть видаватися у вигляді кредитних ліній та в разовому порядку.

Перевагами іпотечного кредиту є:

• можливість достатньо короткі термінистати власником житла та вселитись у нову квартиру;
• отримання кредиту на тривалий термін, протягом якого розмір щомісячних платежів не зміниться у разі підвищення вартості квартири;
• можливість оплачувати власну квартиру, а не орендувати чужу нерухомість, тоді як відсотки за кредитом можна порівняти з місячною орендною платою за аналогічну квартиру;
• можливість зареєструватися у квартирі, придбаній за іпотечним кредитом, позичальнику та членам його сім'ї;
• вигідне вкладеннякоштів (ціни на нерухомість стабільно зростають);
• отримання податкової пільгина весь термін іпотеки із суми в межах 2 млн руб., а також із суми, що виплачується за відсотками, на термін виплати кредиту (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Індикатор фінансового ринку Росії, що є усереднену ставку надання рублевих кредитів (депозитів) московському грошовому ринкута розраховується Національною валютною асоціацією.
• Розумова І. А. Іпотечне кредитування. 2-ге вид. СПб.: Пітер, 2009. С. 14.

Асортимент іпотечних пропозиційпросто величезний. Зараз громадяни можуть придбати практично будь-який житловий або нежитловий об'єктє варіанти купівлі комерційних приміщень. Банки регулярно розробляють нові види іпотеки, включають до своїх лінійок ексклюзивні програми, пропонують скористатися пільговими кредитами.

Асортимент іпотечних пропозицій просто величезний. Наразі громадяни можуть придбати практично будь-який житловий чи нежитловий об'єкт, є варіанти купівлі.Фінанси

При оформленні іпотеки практично завжди нерухоме майно використовується як застава. Найчастіше громадяни залишають як нього об'єкт, що купується, але є й інший варіант - використовувати для цієї мети наявну нерухомість.

Стандартні види іпотеки

На вторинну нерухомість. Класичні програми кредитування. Отримані кошти спрямовуються на придбання квартири чи кімнати на вторинному ринку. При виборі об'єкта необхідно враховувати вимоги банку, аварійні будинки не підходять.

на нову нерухомість. Йдеться про готові квартири, що будуються, які реалізує акредитований банком забудовник. Позичальник набуває абсолютно нового об'єкта на будь-якому етапі зведення.

Придбання приватного будинку, котеджу, таунхауса. Основні вимоги - розташування у межах міста чи неподалік нього і присвоєння земельній ділянці статусу ИЖС.

Будівництво приватного будинку. Самого об'єкта ще немає, тому з урахуванням специфіки іпотечного кредитування заставою має виступати інше власне нерухоме майно позичальника, відповідне вимогам банку.

на заміську нерухомість. Мова про дачі, земельних ділянкахз будівлями та без них. Для банку важливий статус землі та її розташування.

на комерційний об'єкт. Цей вид іпотеки спрямовано представників бізнесу. Позичальник може придбати торгову площу, офіс, склад, виробниче приміщеннята ін.

Із залученням субсидування: з материнським капіталом, за програмою для молодих сімей, для громадян із дітьми, військова іпотеката ін.

Це види іпотечного кредитування, які найчастіше зустрічаються у банках країни. Але деякі організації розробляють додаткові продукти, наприклад, клієнтам «Росбанк Дім» є відразу кілька спеціальних пропозицій.

Спеціальні програми іпотечного кредитування

Якщо розглянути придбання житла та іншої нерухомості через Росбанк Дім, Вам будуть доступні такі унікальні програми:

На купівлю частки. Це можливо, якщо після здійснення угоди вся квартира належатиме позичальнику. Окрім цього, можна розглянути варіант придбання кімнати у квартирі.

Кредит на поліпшення житлових умов під заставу нерухомості, що перебуває у власності.

З платежем раз на 14 днів замість звичних щомісячних виплат. У результаті заборгованість буде виплачено швидше.

На купівлю нестандартної нерухомості. Цей вид іпотеки дозволяє придбати гараж, машиномісце, апартаменти і т.д.

Кредит на початковий внесок для тих, хто не має власних коштів для вкладення в покупку.

Як вибрати програму іпотечного кредитування

Насамперед вивчіть специфіку іпотечного кредитування. Зверніть увагу, що для здійснення угоди потрібно мати власні кошти для початкового внеску – це мінімум 10-15% від ціни майна, що купується (5%, якщо використовується материнський капітал).

При виборі програми спирайтеся на те, яку нерухомість ви плануєте придбати. До кожного об'єкта висуваються певні вимоги, вивчіть їх.

На що ще звертати увагу:

основні параметри кредиту: ставка, строк, початковий внесок;

чи можливе застосування належних Вам пільг;

чи дає можливість вибраний вид іпотеки вплинути на ставку, наприклад, зробивши більший внесок або підключившись до додатковій програмістрахування;

необхідні документи, чи можна обійтися без 2НФДЛ, замінити її на довідку за формою банку.

Специфіка іпотечного кредитування у Росії така, що банки можуть розробляти власні унікальні програми, пропонувати особливі умовимолодим сім'ям та багатодітним. Крім того, на сьогоднішній день кредитори охоче працюють з регіональними пільгами та ін. Перш ніж обрати банк, вивчіть ринок та види іпотечного кредитування, тоді операція буде максимально вигідною.