bo'yicha qo'mita baholash faoliyati
ROSSIYA BANKLARI ASSOSIATSIYASI

Garov ta'minoti uchun mulkiy aktivlarni baholashning umumiy masalalari

Hujjat ustida ishlashda quyidagi shaxslar ishtirok etdilar:

Gorshenina G.V. (ishchi guruh rahbari), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

Ishni muvofiqlashtirish - Shcherbakova O.N.

Yo'nalish kuratori - Roslov V.Yu.

Hujjat tasdiqlandi:

Kredit tashkilotlari:

Bank VTB OAJ

"Gazprombank" OAJ (xavflarni boshqarish bo'limi)

"Rosselxozbank" OAJ

"Moskva banki" OAJ

"Alfa-Bank" OAJ

"UniCredit Bank" YoAJ

"Uralsib" OAJ

"Zenit" OAJ banki

Baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlari:

Rossiya baholovchilar jamiyati

NP "O'z-o'zini tartibga soluvchi mintaqalararo baholovchilar uyushmasi"

NP "Milliy baholovchilar kengashi"

NP SRO "Hududiy baholash ustalari assotsiatsiyasi"

Qonunchilik va me'yoriy hujjatlarni, milliy va xalqaro standartlarni garovga qo'yish maqsadlari uchun baholash talablarini ko'rib chiqish garov predmeti bo'yicha bank tomonidan talab qilinadigan baholash ma'lumotlari
Baholashning axloqiy me'yorlari va qoidalari, baholash jarayoni ishtirokchilari o'rtasidagi o'zaro munosabatlar bo'yicha tavsiyalar Umumiy talablar baholash jarayonida ishlarning tarkibi va sifatiga. Umumiy taxminlar va cheklovlar Garov ta'minoti uchun baholash hisoboti tuzilishi bo'yicha umumiy ko'rsatmalar
Adabiyot

Tavsiyalar qamrab oladi umumiy savollar garov maqsadlarida mulkiy aktivlarni baholash. Hujjat baholash sohasidagi amaldagi qonunchilik talablariga muvofiq ishlab chiqilgan va garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda tavsiyalarni o'z ichiga oladi.

Qo'llaniladigan atamalar, ta'riflar va qisqartmalar

Bank - kredit tashkiloti.

Baholovchi- jismoniy yoki yuridik shaxs, Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq baholash faoliyati bilan shug'ullanish huquqiga ega.

Mulk aktivlari– mazkur Tavsiyalar doirasida ko‘chmas mulk, mashina va asbob-uskunalar yoki tovarlar shaklidagi moddiy boyliklar.

Investitsion xarajatlar- ma'lum bir shaxs yoki shaxslar guruhi uchun ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan belgilangan xarajatlar investitsiya maqsadlari baholash ob'ektidan foydalanish

Qutqaruv qiymati- sotuvchi sotishga majbur bo'lgan sharoitlarda bozor sharoitlari uchun odatiy ta'sir qilish davridan kamroq bo'lgan baholash ob'ekti ta'sir qilish davrida ushbu baholash ob'ekti begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narxni aks ettiruvchi taxminiy qiymat. mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim.

Bozor qiymati- raqobat muhitida, bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va bitim narxiga hech qanday omillar ta'sir qilmasa, baholash ob'ekti ochiq bozorda baholash sanasida begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx. favqulodda vaziyatlar;

FSO- federal baholash standartlari

FSO № 1- Federal baholash standarti " Umumiy tushunchalar baholashlar, baholashga yondashuvlar va baholashga qo'yiladigan talablar" (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 256-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

FSO № 2- "Baholashning maqsadi va qiymat turlari" Federal baholash standarti (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 255-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

FSO № 3- "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar" Federal baholash standarti (Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 254-son buyrug'i bilan tasdiqlangan);

Qonunchilik va me'yoriy hujjatlar, milliy va xalqaro standartlarning garov maqsadlari uchun baholash talablarini ko'rib chiqish.

Amalda faol foydalaniladigan garov qiymati tushunchasi tijorat kreditlash kabi, ichida Rossiya Federatsiyasi Bugungi kunda u standartlashtirilmagan, uni hisoblashning aniq ta'rifi yoki umumiy qabul qilingan usullari mavjud emas. Amalda banklar garov qiymatini bozor qiymatining hosilasi sifatida belgilaydilar, bunda kamaytiruvchi omillar qo'llaniladi.

FSO 2 garov maqsadlari uchun baholashda bozor qiymatini aniqlashni belgilaydi. FSOda garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olish bo'yicha tavsiyalar mavjud emas.

Xalqaro baholash standartlari (IVS) quyidagilarni ta'riflaydi: "Ipoteka krediti qiymati (MLV) - bu mulkning uzoq muddatli barqaror tomonlarini hisobga olgan holda, mulkning kelajakda sotilishini oqilona baholagan holda baholovchi tomonidan belgilanadigan mulk qiymati. mulk, normal va mahalliy bozor sharoitlari va joriy foydalanish va mos muqobil variantlar mulkdan foydalanish". Ushbu ta'rif Evropa qonunchiligida mavjud (89/647/ECC direktivasi 98/32/EC direktivasi bilan tuzatilgan). Ushbu direktivalar bank faoliyatini tartibga solish va mulkni kreditlash bilan shug'ullanuvchi kreditorlarning to'lov qobiliyatining minimal standartlarini belgilash masalalariga taalluqlidir. Ushbu qiymat banklar tomonidan baholashda qo'llaniladi kredit risklari va uzoq muddatli barqaror tendentsiyalarni hisobga olgan holda va spekulyativ elementlarni hisobga olmaganda joriy bozor qiymatini baholashdan farq qiladi.

Kreditlar, ipoteka va obligatsiyalarni ta'minlash maqsadlari uchun baholash talablari Xalqaro ariza baholash 2 (MPO 2) "Kredit berish maqsadlari uchun baholash." Ushbu standart garov maqsadlarida nafaqat bozor qiymatini, balki qiymatini ham aniqlash imkoniyatini nazarda tutadi. faoliyat ko'rsatayotgan korxona yoki likvidatsiya qiymati va boshqalar, ammo iste'molchilar nuqtai nazaridan qiymatning asosiy turi sifatida tanlanadi. Shuni ta'kidlash kerakki, standart kredit tashkilotlarini bunday baholashlarning iste'molchilari sifatida aniq belgilaydi.

MCO talablarida quyidagi asosiy fikrlarni ajratib ko'rsatish mumkin.

1. Bozor qiymatini aniqlashda potentsial garovni baholash metodologiyasi bozorning real holatiga qat'iy bog'langan bo'lishi va sub'ektiv xarakterdagi minimal taxminlar va taxminlarni o'z ichiga olishi kerak. Xalqaro standartlarda “sotishni taqqoslash usuli yoki bozorni taqqoslashning boshqa usullari bozor tadqiqotiga asoslanishi kerak. Qurilish xarajatlari va amortizatsiya summalari bozor ma'lumotlari asosida xarajatlar tahlili va to'plangan amortizatsiya asosida aniqlanishi kerak. Daromadni kapitallashtirish usuli yoki diskontlangan pul oqimlari usuli bozorda aniqlangan pul oqimlari va bozorga asoslangan daromad stavkalariga asoslanishi kerak. Bular. Agar baholovchi o'z hisob-kitoblarida mijoz tomonidan taqdim etilgan haqiqatga mos keladigan, lekin bozor haqiqatiga mos kelmaydigan ma'lumotlardan foydalansa, garov maqsadlarida baholashda bunday yondashuv qo'llanilmaydi.

2. Standartlar moliyaviy hisobot maqsadlari uchun baholashda asos sifatida foydalaniladigan faoliyatning uzluksizligi taxmini garov maqsadlari uchun baholashda mos kelmasligini aniq ko'rsatib beradi. Standartlar egasi egallagan mulkni garovga qo'yish maqsadida egalik qilgan mulk sifatida baholashni tavsiya qiladi. Bular. Mulkning ma'lum bir egasi bilan bog'liq har qanday afzallik istisno qilinishi kerak, masalan, agar mulk egasi o'z mulkini garovga qo'ygan bo'lsa imtiyozli shartlar to'lov bo'yicha kommunal xizmatlar, keyin ob'ektni baholashda siz diqqat qilishingiz kerak bozor darajasi xarajatlar.

Daromad keltiradigan ob'ektlarni baholashda standartlar Baholovchini qarz beruvchining e'tiborini "uzluksiz faoliyat" rejimidagi ob'ekt va ob'ekt qiymati o'rtasidagi sezilarli farqga qaratishga majbur qiladi, bunda:

• biznes to'xtatildi;
• materiallar olib tashlandi;
• litsenziyalar/sertifikatlar, franchayzing shartnomalari yoki ruxsatnomalar bekor qilingan yoki bekor qilinish xavfi ostida bo'lsa;
• mulk madaniyatsiz munosabatdan zarar ko'rgan;

yoki keyingi faoliyat natijalariga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan boshqa sabablar mavjud. Bular. xalqaro standartlar darhol baholovchini sukut bo'yicha vaziyatni tahlil qilishga yo'naltiradi.

3. Standartlar mol-mulkdan ortiq bo'lgan holatda ekanligini ko'rsatadi yuqori narx muqobil foydalanish, kreditorlar qiymati oshishi uchun har qanday potentsial xabardor bo'lishi kerak. Biroq, ipoteka maqsadlari uchun qiymatni hisoblash uchun asos, birinchi navbatda, mulkdan mavjud foydalanish hisoblanadi.

4. Hisobot mazmuni uchun IVS umumiy talablariga javob berishdan tashqari, garov maqsadlarida baholash hisobotlari, qoida tariqasida, quyidagi fikrlarni o'z ichiga olishi kerak:

• ma'lum bir hududda ushbu turdagi mulkka retrospektiv, joriy va kutilayotgan kelajakdagi talab;
• mulkdan muqobil foydalanish uchun potentsial va ehtimoliy ehtiyojlar;
• mulkning joriy likvidligi, shuningdek, agar kerak bo'lsa, uning barqarorligi ehtimoli;
• baholashni amalga oshirishda qo'llanilgan yondashuv va baholashni qo'llab-quvvatlash uchun ishonchli bozor ma'lumotlaridan qanchalik foydalanilganligi.

5. Alohida, biz Baholovchiga qo'yiladigan talablarni ajratib ko'rsatishimiz mumkin.

• Baholovchining vakolatlari va mas'uliyati baholovchiga ham, uning mijoziga ham tushunarli bo'lishi kerak. Baholovchilar kreditni baholash bilan bog'liq risklar haqida aniq ma'lumotga ega bo'lishlari kerak, chunki bu sohadagi tushunmovchiliklar, tushunmovchiliklar yoki xatolar nizolar va nizolarga olib kelishi mumkin. sud jarayonlari qarz beruvchi va baholovchi o'rtasida.
• Kredit berish maqsadida baholashni o'tkazishda baholovchi e'tibor berishi kerak alohida e'tibor qarz oluvchidan mustaqillikni saqlash.

Baholovchining muayyan turdagi aktivlarni baholash sohasida tegishli tajribaga ega bo'lishi muhim, aks holda u ekspert maslahatiga muhtoj.

Standartlar baholovchidan kreditlash jarayonini tushunishda malakali bo'lishini talab qiladi. Baholovchilar bo'lishi kerak umumiy fikr banklarning talablari va boshqalar haqida moliya institutlari, va agar iloji bo'lsa, kredit shartlari.

Garov ta'minoti to'g'risida bank tomonidan talab qilinadigan baholash ma'lumotlari

Ko'rib chiqilayotganda mulkiy aktiv Kredit bitimini ta'minlash sifatida kredit qarorini qabul qilish uchun bank ob'ektning quyidagi bir qator xususiyatlari to'g'risida ma'lumotga ega bo'lishi kerak:

• likvidlik;
• narx;
• aktivning egasining biznesi uchun ahamiyati (mohiyati);
• vaqt o'tishi bilan garov qiymatining o'zgarishi prognozi;
• garov ta'minotini undirish jarayoni bilan bog'liq xarajatlar miqdorini aniqlash.

A) Likvidlik

Yuridik holatlarga ko'ra mol-mulkni garov sifatida qabul qilishning asosiy imkoniyatidan tashqari, bank ob'ektni sotishning asosiy imkoniyati va tezligi bilan qiziqadi - ya'ni. uning likvidlik.

Potensial garovning likvidligi garov bilan bog'liq risklarni baholash nuqtai nazaridan eng muhim xususiyatdir. Likvidlik darajasini aniqlashdagi xatolar bank uchun juda muhim.

Mulkning likvidligi ob'ektni pulga qanchalik tez almashtirish mumkinligi bilan tavsiflanadi, ya'ni. bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilsalar va bitimga biron bir favqulodda holatlar ta'sir qilmasa, raqobat muhitida ochiq bozorda bozor qiymatiga mos keladigan narxda sotish.

Likvidlikning miqdoriy xarakteristikasi ob'ektning bozorga ta'sir qilish vaqti bo'lishi mumkin, ya'ni. ochiq va raqobatbardosh bozorda mulkni bozor qiymatida sotish uchun ketadigan vaqt. Ushbu Tavsiyalar bilan bog'liq holda, ta'sir qilish muddati oldi-sotdi bitimini rasmiy tasdiqlash (bajarish, ro'yxatdan o'tkazish) uchun zarur bo'lgan vaqtni o'z ichiga olmaydi, ya'ni. ta'sir qilish vaqti - joylashtirishdan boshlab odatiy vaqt ommaviy taklif sotuvchi va xaridor bitimni yakunlash to'g'risida qaror qabul qilgunga qadar ob'ektni sotish to'g'risida.

Likvidlikni sotish imkoniyati va sotishning rejalashtirilgan muddatiga qarab alohida guruhlarga bo'lish orqali tavsiflash tavsiya etiladi. Sotish muddatiga qarab mulk likvidligining quyidagi darajalari taklif etiladi (1-jadval).

1-jadval

Taklif etilayotgan gradatsiyaning asosiy maqsadi garov qiymatini aniqlash jarayonida banklar tomonidan keyinchalik foydalanishdir. Bunday gradatsiyaning funktsional foydaliligi, birinchi navbatda, ma'lum bir likvidlik darajasini tugatish chegirmasi qiymati bilan taqqoslash va keyinchalik uni garov chegirmasining tarkibiy qismi sifatida kiritish imkoniyatidan iborat. Yuqori likvidlik darajasi kichikroq chegirma va chegirmaga mos keladi.

Likvidlik, birinchi navbatda, mulkka bo'lgan talabning mavjudligi va hajmiga bog'liq. Shunday qilib, masalan, chakana ko'chmas mulk, gavjum avtomobil yo'llarida joylashgan, bozorda doimo talabga ega va cheklangan vaqt ichida bozor narxiga yaqin narxda sotilishi mumkin. Muqobil misol sanoat ko'chmas mulk V sanoat shaharlari, Sovet sanoat davridan meros sifatida qoldirildi. Bunday ko'chmas mulkka talab juda kichik.

Likvidlikka ta'sir qiluvchi boshqa omillar:

Ushbu turdagi mulkka bo'lgan talabning elastikligi. Masalan, turar-joy binolari. Bozorda uy-joy tanqisligi va etarlicha katta taklif mavjud bo'lmaganda, narxning nisbatan kichik pasayishi sotib olmoqchi bo'lganlar sonining ko'payishiga olib keladi. turar-joy ko'chmas mulki. Xuddi shunday xulosani tovarlar, masalan, prokat yoki neft mahsulotlariga nisbatan ham chiqarish mumkin;

Mulkning holati. Ko'pincha uskunalar bilan bog'liq. Qoidaga ko'ra, eski va eskirgan uskunalar katta restavratsiya xarajatlarini talab qilmaydigan nisbatan yangi uskunalarga qaraganda kamroq suyuqlikdir;

Xat yozish zamonaviy texnologiyalar. Faktor, ayniqsa, texnologik uskunalar uchun juda muhimdir. Eng yorqin misol kompyuter uskunalari. Qurilish sanoatini hisobga olgan holda, ishlab chiqarish uchun texnologik uskunalarni ajratib ko'rsatishimiz mumkin pardozlash materiallari. Ba'zi materiallar boshqalari bilan almashtirilganda - texnologik jihatdan ilg'or, qulay, xavfsiz yoki ekologik toza, eskirgan materiallarni ishlab chiqarish uchun ishlatiladigan asbob-uskunalarga talab mos ravishda kamayadi. Ushbu sohaning etarlicha dinamik rivojlanishi bilan ko'rib chiqilayotgan omil juda makkor bo'lib qoladi. Ko'chmas mulk bilan bog'liq holda, savdo deyarli "g'ildiraklarda" amalga oshirilganda, zamonaviy texnologiyalarga mos kelmaydigan chakana va yordamchi maydonlarning nisbati bo'lgan chakana savdo ob'ektlarini qayd etishimiz mumkin;

Masshtab. Bu omil o'rtacha qiymatlardan sezilarli darajada farq qiluvchi xususiyatlarga ega bo'lgan mulk likvidligining pasayishi bilan tavsiflanadi. Misol uchun, juda yuqori mahsuldorlikka ega to'ldirish liniyalari yoki ishlab chiqarish ob'ektlari katta maydon yoki hajm bilan. Bunday aktivlar xaridorlarning juda cheklangan doirasi tomonidan talab qilinishi mumkin va shu nuqtai nazardan, bunday ob'ektlar uchun ta'sir qilish muddati ancha uzoq va yuqori samarali uskunalar, agar yirik bozor ishtirokchilari bunga muhtoj bo'lmasa, odatda likvid bo'lmasligi mumkin.

Miqdori. Ko'pincha, oz miqdorda likvid bo'lgan mulk garov hajmi bozor imkoniyatlaridan oshib ketganda likvidligini yo'qotadi. Eng yorqin misol - metall kesish dastgohlari. Bir nechta mashinalarni osongina sotish mumkin, lekin bir vaqtning o'zida bir necha yuzta mashinalarni sotish mumkin emas.

Joylashuv. Agar bozorda talab qilinadigan mulk ko'chirish imkonsiz yoki qimmat bo'lgan joyda joylashgan bo'lsa, bunday mulkning likvidligi juda past bo'ladi yoki umuman bo'lmaydi. Masalan, Shimoliy yoki Sibirning chekka hududlarida qurilish uskunalari.

Ba'zi hollarda likvid bo'lmagan aktivlar - yuqori ixtisoslashtirilgan uskunalar, yordamchi ishlab chiqarish binolari va hokazo. mulkiy komplekslar yoki ularning qismlari sifatida likvidlikni olishi mumkin. Bunday aktivlarni "shartli likvid" deb atash mumkin. Bunday ob'ektlarning likvidligi bevosita ular tarkibiga kiradigan texnologik guruh yoki ishlab chiqarish majmualarining likvidligi bilan bog'liq.

Quyidagi shartlar bajarilgan taqdirda aktivlar shartli likvid deb tan olinishi mumkin:

• Butun mulk majmuasi yoki uning avtonom qismi likvidlikka ega;
• Ko'rib chiqilayotgan aktivlar kompleksning muhim tarkibiy qismi bo'lib, uning ishlashida asosiy funktsiyalarni bajaradi va majmua egasiga nomutanosib zarar etkazmasdan ajratilishi mumkin emas. Bundan tashqari, yuridik nuqtai nazardan, aktivlar mustaqil birliklar sifatida ko'rib chiqilishi mumkin;
• Aktivlar ishlaydi va almashtirish yoki jiddiy ta'mirlashni talab qilmaydi.

Likvidlik ko'rsatkichi baholashga yondashuvni tanlashga va aniqlangan qiymat turiga tubdan ta'sir qiladi. Shuning uchun baholash uchun vazifani to'g'ri qo'yish uchun birinchi navbatda baholash ob'ektining likvidlik darajasini o'rganish tavsiya etiladi.

Ko'pincha, turli xil aktivlarni sotishning aniq muddatlari to'g'risida ochiq ma'lumot yo'qligi sababli haqiqiy tarzda mulkning likvidligini aniqlash bozor ishtirokchilari bilan maslahatlashuvlardir, ya'ni. ko'rib chiqilayotgan aktivlarni bozorda sotishda bevosita ishtirok etuvchilar bilan. Bu ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'chmas mulk kompaniyalari, uskunalarga nisbatan - ishlab chiqaruvchilar yoki ularning vakolatxonalari yoki dilerlari, shuningdek ishlatilgan uskunalarni sotuvchi kompaniyalar.

B) Narxi

Ikkinchi muhim ko'rsatkich mulkning qiymati hisoblanadi. Ko'pincha, 2-sonli FSO tomonidan belgilab qo'yilganidek, garov maqsadlari uchun asosiy qiymat hisoblanadi bozor qiymati. Shu bilan birga, bank baholovchi tomonidan olingan qiymatga asoslanishiga ishonch hosil qilishi kerak haqiqiy ma'lumot va bozor ma'lumotlariga to'liq mos keladi. Agar potentsial garov mustaqil sotishning mumkin emasligi sababli bozor qiymatiga ega bo'lmasa, bank bilan kelishilgan holda boshqa turdagi qiymat belgilanishi mumkin.

C) Egasining biznesi uchun aktivning ahamiyati

Garovning rag'batlantiruvchi rolini hisobga olgan holda foydali ma'lumotlar bank uchun mijozning daromadini shakllantirishda ishtirok etish nuqtai nazaridan ko'rib chiqilayotgan aktivning ahamiyati, boshqacha aytganda, garovga qo'yuvchi korxona biznesi uchun ahamiyati.

Ko'rib chiqilayotgan aktivlarni shartli ravishda ikki guruhga bo'lish taklif etiladi: "Ahamiyatli" mulk va "Ahamiyatsiz" mulk.

«Ahamiyatli» guruhiga korxonaning biznes jarayonida hal qiluvchi rol o'ynaydigan mulk ob'ektlari kirishi mumkin. Bunday ob'ektlarni begonalashtirish, ularni korxona mulkidan chiqarish murakkablashtirishi mumkin iqtisodiy faoliyat to'liq to'xtaguncha. "Muhim" mulkni yo'qotish sezilarli darajada yomonlashadi moliyaviy ko'rsatkichlar garovga qo'yuvchi korxona va uning to'lov qobiliyatini pasaytiradi.

“Ahamiyatsiz” mulk guruhiga begonalashtirilishi garovga qo‘yuvchining ishlab chiqarish-xo‘jalik faoliyatiga jiddiy ta’sir ko‘rsatmaydigan va uning moliyaviy holatiga jiddiy ta’sir ko‘rsatmaydigan obyektlar kiradi.

Kreditlashda muhimlik xususiyati muhim rol o'ynaydi ishlab chiqarish korxonalari bitimni ta'minlash uchun aktivlarni tanlash bosqichida.

D) Narxlarning o'zgarishi prognozi

Ta'minlangan paytdan boshlab kredit mablag'lari va ularning daromadlari ba'zan sezilarli darajada vaqt oralig'ida (5 - 7 yilgacha), vaqt o'tishi bilan garov qiymatining o'zgarishini hisobga olish kerak, ya'ni. amal qilish muddati davomida mulk qiymatining o'zgarishi prognozi bank uchun juda foydali bo'ladi kredit shartnomasi va, ehtimol, garovni keyinchalik undirish. Bunday o'zgarishlar bozor tendentsiyalari, mulkning o'ziga xos xususiyatlari (masalan, eskirish) va mulkning sifatli holatini saqlash uchun investitsiyalarni amalga oshirish zarurati (ta'mirlash va boshqalar) bilan belgilanadi.

Xarajatlarni prognozlashni amalga oshirish zarurati va uning gorizonti d.b. Baholash topshirig'ida ko'rsatilgan.

E) Garovni undirish jarayoni bilan bog'liq xarajatlar miqdorini aniqlash

Garov ta'minoti bo'yicha kredit qarorini qabul qilishda muhim masala - bu garov ta'minotini undirish va uni sotishda yuzaga keladigan xarajatlarni baholashdir. Bunday xarajatlar bank tomonidan belgilangan garov chegirmasi miqdoriga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Baholovchining ishi bilan bog'liq bo'lgan qismida baholanishi kerak bo'lgan xarajatlar ro'yxati quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin:

• Muayyan vaqt uchun operatsion xarajatlar;
• Demontaj va tashish xarajatlari;
• Konsalting va vositachilik xizmatlari xarajatlari;
• Aktivlarning alohida turlariga xos bo'lgan boshqa xarajatlar.

Bunday xarajatlarning ro'yxati va hajmini ko'p hollarda taxmin qilish mumkin.

Yuqoridagi xususiyatlarni aniqlash majburiyati, xarajatlar bundan mustasno, FSO tomonidan belgilanmagan. Biroq, ushbu ro'yxat bank uchun zarur bo'lgan biznes ma'lumotlarini o'z ichiga oladi va baholovchining ushbu xususiyatlarni belgilangan parametrlar ro'yxatiga kiritishga tayyorligi muhim ahamiyatga ega. raqobat afzalliklari. Bank tomonidan talab qilinadigan muayyan parametrlarni aniqlash zarurati baholash vazifasini belgilash bosqichida muhokama qilinadi.

Garov maqsadlari uchun belgilangan qiymat turlari

Yuqorida aytib o'tilganidek, ko'p hollarda likvid mulkni garov ta'minoti uchun baholashda bozor qiymati garov qiymatini hisoblash uchun asos sifatida ishlatiladi.

Agar bank ko'rib chiqayotgan bo'lsa, mijoz va bank bilan kelishilgan holda, baholash natijasi bo'lishi mumkin investitsiya qiymati.

Garov ta'minoti uchun baholashda buzish yoki rekonstruksiya qilish uchun taklif etilayotgan ob'ektlarning bozor qiymatini aniqlash uchun investitsion modellashtirish usullaridan foydalanish tavsiya etilmaydi.

Tugatish qiymati, agar mijoz va bank bunday ehtiyojga ega bo'lsa, Baholovchi tomonidan belgilanadi. Bunday holda, baholash uchun vazifani qo'yish bosqichida qo'llaniladigan metodologiyani ko'rsatish tavsiya etiladi.

Mustaqil likvidlikka ega bo'lmagan, lekin umuman likvidlikka ega bo'lgan mulk yoki texnologik kompleksning ajralmas qismi bo'lgan ob'ektlarga nisbatan (shartli likvidli aktivlar) bozor qiymatini baholash uchun asos sifatida ko'rib chiqish taklif etiladi, ammo bu taxminga ko'ra. aktivlarni sotish faqat mulk majmuasining bir qismi sifatida mumkin. Ushbu qiymat majmua bozor qiymati bo'yicha sotilganda ushbu aktivlarga tegishli bo'lgan majmua qiymatining ulushi sifatida tushuniladi.

Shartli likvidli ob'ektlarni baholashda ularning qiymati ular tarkibiga kiruvchi mulkiy majmua qiymatining bir qismi sifatida ko'rib chiqiladi.

Shuning uchun, ularning narxini hisoblashda ikkita usul mumkin:

• butun mulk majmuasining qiymatini aniqlash va baholanayotgan ob'ektlar qiymatini mutanosib ravishda taqsimlash . Ushbu yondashuv kompleksning ko'p qismini (qiymatining yarmidan ko'prog'ini) tashkil etuvchi aktivlar yig'indisini ko'rib chiqishda tavsiya etiladi;
• yordamida individual aktivlarni baholash xarajat yondashuvi. Kiyinishni aniqlashda uning barcha tarkibiy qismlarini to'g'ri hisobga olish kerak. Ushbu parametr mulk yoki texnologik kompleksning alohida komponentlariga ko'proq mos keladi. Agar bunday aktivlarni alohida sotish imkoniyati mavjud bo'lsa, bozor qiymatini baholash zarur.

Baholash vazifasini belgilashda hisobotda qaysi turdagi qiymat aniqlanishini aniq belgilash kerak.

Kadastr qiymati garov maqsadlarida baholashda foydalanilmaydi.

Ushbu bo'limda baholovchi uchun umumiy axloqiy talablar mavjud emas, bo'lim garov maqsadlarida baholashning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda Baholovchi faoliyatining axloqiy tomoniga oid tavsiyalarni o'z ichiga oladi;

Shuni inobatga olish kerakki, garov maqsadlarida baholashda Baholovchining mustaqilligi, halolligi va kasbiy halolligiga yuqori talablar qo'yiladi. Bu baholovchi mijozning katta hajmdagi qarzlarni olish uchun o'z aktivlari qiymatini oshirishga undash uchun baholovchiga ta'sir qilish ehtimoli bilan izohlanadi. Ko'pgina hollarda, mijozning bunday sub'ektiv ta'siriga faqat baholovchining printsipial pozitsiyasi qarshilik ko'rsatishi mumkin.

Baholovchilar kreditlash jarayoni, bank talablari va iloji bo‘lsa, kredit berish shartlari haqida umumiy tushunchaga ega bo‘lishi kerak. Baholovchi o'z ishining natijalari haqiqiy moliyaviy qarorlar va risklarni qabul qilish uchun ishlatilishini aniq tushunishi kerak. Baholovchilarning sifatsiz ishlashi nafaqat banklar, balki bozorning boshqa ishtirokchilari va aholi uchun ham iqtisodiy yo‘qotishlarga olib kelishi mumkin.

Baholovchi o'zining malaka darajasini bilishi kerak. Yuqori maxsus bilimlarni talab qiladigan masalalarni hal qilishda texnik mutaxassislarni jalb qilish kerak. Bunday hollarda baholovchining asossiz ekspert baholari bilan cheklanib qolishi mumkin emas.

Baholovchining xizmatlarining qiymati mijoz bilan shartnoma munosabatlarining elementi sifatida qo'llaniladigan tarif siyosati asosida shakllantiriladi. Baholovchi muvozanatli o'tkazishi kerak tarif siyosati, uning ish natijalarining etarli sifatini ta'minlash. Muqarrar ravishda baholash natijasi sifatining pasayishiga olib keladigan demping, shuningdek, tariflarning asossiz ko'tarilishi hamkorlikni rivojlantirishga yordam bermaydi. Bank bevosita baholashning mijozi bo'lmagan hollarda, xizmatlar narxini shakllantirishga ta'sir qilishdan saqlanish tavsiya etiladi.

Baholovchi doimiy ravishda harakat qilishi kerak kasbiy rivojlanish, to'plangan bilim va tajribani tahlil qilish, bozor tendentsiyalarini kuzatish, malaka oshirish va davriy treningdan o'tish. Baholash jarayonida bankning tegishli bo'linmalarining malakali xodimlari bilan o'zaro hamkorlik bilim va ko'nikmalarni rivojlantirish va takomillashtirishga yaxshi yordam beradi. Ma'lumotlar bazalarini yuritish, hisobotlarni tayyorlash jarayonlarini avtomatlashtirish, kompaniyada sifat nazorati tizimlarining mavjudligi va mintaqa uchun tahliliy sharhlarni tayyorlash Baholovchining professional etukligi ko'rsatkichlari hisoblanadi.

Ko'pincha baholovchi bo'lajak kredit operatsiyalari tafsilotlaridan xabardor bo'ladi. Mijoz yoki bankka zarar yetkazishi mumkin bo‘lgan tijorat va boshqa ma’lumotlarning oshkor etilishi qabul qilinishi mumkin emas. Uchinchi shaxslarni ekspert yoki maslahatchi sifatida jalb qilish, oshkor qilish zaruriyatini o'z ichiga oladi maxfiy ma'lumotlar mijoz va bank bilan kelishilgan holda.

Baholash xizmatlari mijoziga bitimni bajarish uchun boshqa bank xizmatlaridan foydalanishni taklif qilish mumkin emas.

Mijoz yoki bank vakillari bilan muloqot qilishda Baholovchi sodiqlik va xushmuomalalik ko'rsatishi kerak. Joriy muammolar va muammolarni muhokama qilishda faqat konstruktiv va ishbilarmonlik ohangiga yo'l qo'yiladi. Ushbu tavsiya mijoz va bank vakillariga birdek taalluqlidir.

Baholash natijalarining sub'ektiv buzilishi omilini bartaraf etish va umuman baholash jarayonining samaradorligini oshirish uchun bank baholashning mijozi bo'lgan yoki baholash jarayoniga kiritilgan mexanizmdan foydalanish tavsiya etiladi. hisobotning mijozi va hisobotni oluvchi shartnoma tarafi sifatida. Bank xodimi baholash hisobotining sifatini nazorat qilgan holda, mijozning ta'siriga qarshi og'irlik vazifasini bajaradi va ma'lum darajada Baholovchini himoya qiladi.

Agar bank sherik mijoz sifatida harakat qilsa, umumiy o'zaro ta'sir algoritmi Jadvalda keltirilgan. 2

2-jadval.

		Davom etayotgan tadbirlar
	Baholash vazifasini tasdiqlash	Baholash ob'ekti, huquqlar va og'irliklar aniqlanadi, qo'llaniladigan yondashuvlar, taxminlar va cheklovlar muhokama qilinadi (kerakli ma'lumotlar miqdori va baholash muddati belgilanadi). Qoida tariqasida, u mijozning ishtirokida amalga oshiriladi va ob'ektni tekshirish bilan birlashtiriladi.
	Shartnoma tuzish	Shartnoma uch tomonlama shaklga ega. Bank hisobotning hammuallifi va oluvchisi (garovga oluvchi bilan birga) sifatida ishlaydi va uch tomonlama qabul qilish dalolatnomasini imzolaydi.
	Joriy maslahatlashuvlar	Baholovchi bank xodimini birgalikda muhokama qilinadigan yuzaga keladigan muammolar (masalan, ma'lumot berish bilan) haqida xabardor qiladi. munozarali masalalar
	Xulosa baholash natijalarini bankka taqdim etish	Baholovchi bankka olingan natijalarni qisqacha shaklda taqdim etadi. Bank natijalar bo'yicha kelishilganida, Baholovchi baholash hisobotini tuzadi
	Xaridor uchun taqdimot	Tayyorlangan hisobot mijozga taqdim etiladi

Taqdim etilgan sxema bir nechta muhim jihatlar bilan tavsiflanadi.

Birinchidan, Bu shartnomaning uch tomonlama shakli bo'lib, unga ko'ra bank hisobotning hammuallifi hisoblanadi va ishni qabul qiluvchi sifatida ishlaydi.

Ikkinchidan, Bu dastlabki bosqichda baholash vazifasini qo'yadi. Bu sizga baholash ob'ektini, qo'llaniladigan usul va yondashuvlarga qo'yiladigan talablarni maksimal darajada aniqlash va zarur xususiyatlarni aks ettirish imkonini beradi.

Uchinchidan, Bu bank xodimlari bilan baholash jarayonida davom etayotgan maslahatlashuvlardir. Ushbu bosqich yuzaga kelgan muammolarni zudlik bilan hal qilish imkonini beradi va bank xodimlariga hisobotning yakuniy tayyorlanishini kutmasdan, kredit qarorini qabul qilish uchun oraliq natijalardan foydalanish imkonini beradi.

Garovga qo'yilishi taklif qilingan aktivning egasi nomidan bank hisobotning mijozi sifatida ishlaganda sxema ham mumkin. Bunday holda, baholovchining xizmatlari bank tomonidan to'lanadi. Keyinchalik bankka qilingan xarajatlarni qoplash bank va mijoz o'rtasidagi kelishuv asosida ular uchun maqbul shaklda amalga oshirilishi mumkin. Bunday holda, shartnoma ikki tomonlama shaklda tuziladi.

Baholovchi va bank o‘rtasidagi yaqin hamkorlik samarali biznes jarayonining kafolati hisoblanadi.

Baholash paytida ishning tarkibi va sifatiga qo'yiladigan umumiy talablar. Umumiy taxminlar va cheklovlar.

Kredit ta'minoti maqsadlarida, shuningdek, umuman boshqa maqsadlarda amalga oshiriladigan baholashga qo'yiladigan talablar FSO va baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlari standartlarida keltirilgan. Biroq, ko'rib chiqilayotgan maqsad quyidagi sabablarga ko'ra ma'lum o'ziga xos xususiyatlarning mavjudligini nazarda tutadi.

1. Aslida, Baholovchi xizmatlarining iste'molchisi kredit muassasasi bo'lib, hisobot mijozi, qoida tariqasida yoki ko'p hollarda potentsial garovga qo'yuvchi hisoblanadi.

2. Baholovchi tomonidan aniqlangan qiymat garov qiymatini keyingi hisoblash uchun asos sifatida hisoblanadi. Shu bilan birga, boshqa baholash maqsadlaridan farqli o'laroq, baholash ob'ektining likvidligi masalasi birinchi o'ringa chiqadi, uning darajasi garov qiymatini sezilarli darajada belgilaydi.

3. Bitim bo‘yicha garov ta’minoti bo‘yicha kredit qarorini qabul qilish uchun bank bazaviy qiymatdan tashqari, potentsial garov qiymatiga bevosita bog‘liq bo‘lgan bir qator parametrlarni ham bilishi kerak (3-bo‘limga qarang).

4. Baholovchining faoliyati quyidagi omillar bilan belgilanadi:

• baholash natijalariga ko‘ra bank real moliyaviy risklarni qabul qilishini hisobga olib, hisobot sifatiga qo‘yiladigan talablar ancha qat’iydir;
• bozor ishtirokchilarining biznes ehtiyojlariga muvofiq, barcha manfaatdor tomonlar uchun maqbul bo'lgan muddatda baholash xizmatlari ko'rsatilishi kerak.

Yuqoridagilarni hisobga olgan holda, garov maqsadlarida baholashda baholovchiga quyidagi umumiy talablar taqdim etilishi kerak.

• Baholovchining asosiy vazifasi baholanayotgan ob'ektning maqsadga muvofiqligining miqdoriy va sifat istiqbollarini ko'rsatishdir.
• Baholash natijasi, birinchi navbatda, bank uchun zarurdir, shuning uchun baholashni o'tkazishda Baholovchiga bank bilan kelishilgan holda uning vakolatli mutaxassislari bilan hamkorlik qilish tavsiya etiladi. Ushbu o'zaro hamkorlik Baholovchiga bank tomonidan bosim o'tkazishni anglatmaydi va uning faoliyatining mustaqilligi tamoyilini buzmaydi.
• Belgilangan qiymat turi baholanadigan ob'ektning likvidlik darajasiga bog'liq. Shuning uchun asosiy vazifa likvidlikni tahlil qilish va hisobotda aniqlangan qiymat turini bank va mijoz bilan kelishishdir.
• Baholash ob'ektlarining tavsifi ob'ektni aniq aniqlash imkonini beradigan aniq xususiyatlarni o'z ichiga olishi kerak. Ismlar va qo'shilish raqamlarini ko'rsatish bilan cheklanishiga yo'l qo'yilmaydi.
• Bozor qiymatini aniqlashda barcha taxminlar va taxminlar ishonchli bozor ma'lumotlari va tendentsiyalariga asoslanishi kerak. Faqat baholovchining ekspert fikriga asoslangan taxminlar minimallashtirilishi kerak.
• Hisobotda foydalanilgan barcha ma'lumotlar manbalari ularning muvofiqligini tekshirishga imkon beradigan shaklda ko'rsatilishi kerak.
• Baholash hisobotida olingan natijalarning to'g'riligini tushunish uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlar minimal uzunlikda bo'lishi kerak.
• Ish samaradorligini oshirish maqsadida oraliq baholash natijalari bank bilan kelishilgan shaklda bankka taqdim etilishi mumkin.
• Turli xil yondashuvlar yordamida olingan natijalarda sezilarli tafovut mavjud bo'lsa, bunday nomuvofiqlik sabablarini tahlil qilish va yakuniy natija sifatida baholovchining oqilona fikriga ko'ra eng ishonchli natija tanlanishi kerak.
• Ob'ektni tekshirmasdan turib, baholovchi tomonidan ob'ektni baholashga yo'l qo'yilmaydi. Baholanayotgan ob'ektlarning fotosuratlari (agar katta miqdorda ob'ektlar, ehtimol, tanlab - eng muhim) ichida majburiy hisobotning ilovalariga kiritilishi kerak. Fotosuratlar baholanayotgan mulkning holatini xolisona aks ettirishi kerak;
• Bank va mijoz bilan kelishilgan holda, baholovchi baholash ob'ektining federal baholash standartlari talablarida ko'zda tutilmagan, ammo bank qaror qabul qilishi uchun zarur bo'lgan xususiyatlarini aniqlashi mumkin.
• Baholash kredit jarayonida belgilangan chegaralardan oshmaydigan muddatda bajarilishi kerak. Sifatni yo'qotmasdan muddatlarni minimallashtirish uchun baholovchi baholash topshirig'ini belgilash bosqichida o'z vazifasini aniq tushunishi, ish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlar miqdori va hujjatlar tarkibini aniqlashi, hujjatlarni taqdim etish muddatlari va ustuvorliklarini belgilashi kerak. .
• Baholangan ob'ekt tegishli bo'lgan bozor segmentining tahlil bo'limi quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:
• tegishli bozor segmentidagi joriy faoliyat va asosiy tendentsiyalarni tahlil qilish;
• mintaqada ushbu turdagi mulkka retrospektiv, joriy va kutilayotgan kelajakdagi talab;
• baholanayotgan mulkdan muqobil foydalanish uchun mavjud va ehtimoliy ehtiyojlar;
• ba'zi prognoz omillarining garov qiymatiga ta'sir qilish darajasi (baholash vaqtida);
• Qurilishda daromad yondashuvidan foydalanganda pul oqimlari bozor ko'rsatkichlariga tayanish kerak, shu jumladan mulk egasi uni boshqa bozor ishtirokchilariga nisbatan qulayroq holatga qo'yadigan afzalliklarga ega bo'lgan vaziyatda (foydalar va boshqalar). Ob'ektni begonalashtirishda saqlanib qoladigan ob'ektning mavjud og'irligi (masalan, ijara, servitut) baholashda majburiy ko'rib chiqilishi kerak.

Garov maqsadlari uchun baholash hisobotining tuzilishi bo'yicha umumiy ko'rsatmalar

Garov maqsadlari bilan belgilanadigan xususiyatlarni hisobga olgan holda baholash hisobotining tuzilishi quyidagi shaklda tavsiya etiladi.

1-qism. Xulosa natijalar va xulosalar. Bu baholash hisobotining operativ qismi bo'lib, foydalanuvchiga bajarilgan ish natijalari to'g'risida darhol to'liq va to'liq ma'lumot olish imkonini beradi. Bu erda biz baholash ob'ektining asosiy xususiyatlarini, baholashga turli yondashuvlarni qo'llashda olingan natijalarni, baholash ob'ektining yakuniy qiymatini, shuningdek, baholovchining fikriga ko'ra, baholash uchun muhim bo'lgan muhim xulosalar va tavsiyalarni qisqacha umumlashtiramiz. mijoz va bank uchun.

2-qism. Baholash vazifasi. Hisobotning ushbu qismi uchta bo'limni o'z ichiga oladi.

1) Ob'ektning to'liq tavsifi baholashda hisobga olingan va hisobga olinishi kerak bo'lgan barcha xususiyatlar bilan ta'minlangan. Biznesda baholash sub'ektining roli ko'rsatilgan yoki ishlab chiqarish jarayoni egasi, uning ahamiyati. Shuningdek, baholash ob'ektiga bo'lgan mulkiy huquqlarning tavsifi va uning qiymatiga ta'sir qiluvchi ob'ektning og'irligi ko'rsatilgan.

2) Baholash natijalari garov maqsadlarida foydalanish uchun mo'ljallanganligi ko'rsatilgan. Amaldagi baholash standartlari va boshqa hujjatlar (shu jumladan, ushbu Tavsiyalar), aniqlangan qiymat turlari (turlari), shuningdek qo'shimcha ravishda aniqlangan parametrlar va xususiyatlar to'g'risida ma'lumotlar taqdim etiladi. Baholash o'tkaziladigan sana va ishni bajarish muddati ko'rsatilgan.

3) baholash natijalariga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan baholovchi tomonidan qo'llaniladigan taxminlar va cheklovchi shartlar keltirilgan.

3-qism. Baholash mijozi va baholovchi haqida ma'lumot. 3-son FSO ga muvofiq ko'rsatilgan ma'lumotlarga qo'shimcha ravishda, bank - potentsial garovga oluvchi to'g'risidagi ma'lumotlar uning nomi va hududiy birligining joylashgan joyi (agar bank filiali bilan ish olib borilgan bo'lsa) ko'rsatiladi. Agar baholash bank ishtirokisiz amalga oshirilsa, bank to'g'risidagi ma'lumotlar ko'rsatilmaydi.

4-qism. Hajmi tegishli bo'lgan bozor/bozor segmentini tahlil qilish KT baholashlar. Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan bozor/bozor segmentini tahlil qilish natijalari, aniqlangan asosiy tendentsiyalar, narx diapazonlari va asosiy ta'sir etuvchi omillar keltirilgan.

5-qism. Baholash ob'ektining likvidligini tahlil qilish. Standartlarda ko'zda tutilmagan, ammo bank uchun juda muhim bo'lim. Bo'limda baholash ob'ektining likvidligi va bozorga ta'sir qilishning kutilayotgan davri ko'rsatilgan. Likvidlik ko'rsatkichlarini aniqlash manbalari ko'rsatilgan.

6-qism. Eng yaxshi foydalanish tahlili. Garov ta'minoti uchun baholashda ushbu tahlil faqat baholanayotgan mulk va undan mavjud foydalanish o'rtasida aniq nomuvofiqlik mavjud bo'lgan taqdirda amalga oshiriladi. Shu bilan birga, o'zgarishlarni hisobga olgan holda baholash mo'ljallangan maqsad ob'ekt, agar bunday topshiriq allaqachon aniqlangan va aniq bo'lsa, bajarilishi kerak.

7-qism. Baholash jarayonining tavsifi. Bo'limda foydalanilgan usullar, shuningdek, barcha hisob-kitoblar haqida ma'lumot berilgan. Amaldagi analoglar, hisob-kitoblar va o'zgarishlar haqida ma'lumotni jadval shaklida taqdim etish tavsiya etiladi. Taqdim etilgan ma'lumotlar olingan natijaning mantiqiyligi va to'g'riligini osongina kuzatish imkonini berishi kerak. Agar ekspert xulosasi aniqlanayotgan qiymat uchun axborot materiali sifatida foydalanilsa, baholash hisoboti ushbu qiymatning bozor tahlili bo'limida tavsiflangan bozor sharoitlariga muvofiqligini tahlil qilishi kerak.

8-qism. Qo'shimcha xususiyatlarning ta'rifi. Agar baholash topshirig'iga muvofiq, baholovchi baholash ob'ektining qo'shimcha xususiyatlarini aniqlasa, masalan, vaqt o'tishi bilan qiymatning o'zgarishi prognozi yoki undirish bilan bog'liq xarajatlar miqdori, dastlabki ma'lumotlar, mantiq va hisob-kitoblarning natijalari taqdim etiladi. ushbu bo'limda. Shuningdek, Bank va Buyurtmachi bilan kelishilgan holda, baholash ob'ektining tugatish qiymatini hisoblash mumkin. Bunday holda, qo'llaniladigan metodologiya va uni tanlashning mantiqiy asoslarini ko'rsatish kerak.

9-qism. Natijalarni muvofiqlashtirish va ob'ektning narxi to'g'risida yakuniy xulosa. Turli yondashuvlar bilan olingan natijalarni tortish faqat natijalar o'rtasida sezilarli tafovut bo'lmaganda amalga oshiriladi. Agar sezilarli tafovut bo'lsa, sabablar tahlili o'tkaziladi va yakuniy natija sifatida baholovchining fikriga ko'ra eng ishonchli natija tanlanadi.

Ilovalar. Talablarga muvofiq hisobotga ilovada FSO № 3 Foydalanilgan hujjatlarning nusxalari taqdim etiladi. Axborot manbalari sifatida kichik tirajli hududiy nashrlardan foydalanganda hisobotga havolalarni emas, balki tegishli sahifalarning nusxalarini kiritish tavsiya etiladi. Baholanayotgan ob'ektning fotosuratlari bo'lishi shart.

Baholash jarayoni samaradorligini oshirish uchun bank xodimiga asosiy hisobotni olishdan oldin baholash natijasining ishonchliligini tushunish imkonini beruvchi qisqacha materiallarni bankka taqdim etish tavsiya etiladi. Bunday ma'lumotlar quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:

• Baholash predmetining tavsifi;
• Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan bozor segmentini tahlil qilish;
• Baholash mavzusining fotosuratlari;
• Hisoblash materiali yakuniy natijaning chiqishi bilan.

Adabiyot

• Xalqaro baholash standartlari. Ettinchi nashr. 2005 yil /Trans. ingliz tilidan I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. – M.: MChJ “ Rossiya jamiyati baholovchilar", 2006 yil.
• Evropa baholash standartlari. 2000 / boshiga. ingliz tilidan G.I. Mikerin, N.V.Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: "Rossiya baholovchilar jamiyati" MChJ, 2003 yil.
• Xalqaro baholash standartlari, sakkizinchi nashr, Xalqaro baholash standartlari qo'mitasi, 2007 yil.

Ko'chmas mulk tushunchalarini jismoniy ob'ekt sifatidagi mulk va huquqiy tushuncha sifatidagi tushunchalarni farqlash uchun ko'chmas mulkka egalik qilish bilan bog'liq barcha huquqlar, manfaatlar va imtiyozlarni o'z ichiga olgan ko'chmas mulkka egalik huquqi tushunchalari mavjud. jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulkning o'zidan alohida mavjud bo'lgan har qanday egalik guvohnomasi bilan ifodalanadi.

Shunday qilib, "ko'chmas mulk" moddiy tushunchalarni, "egalik huquqi" esa nomoddiy tushunchalarni anglatadi. Buni bilish juda muhim, chunki moddiy va nomoddiy aktivlarni ekspert baholashning yondashuvlari, usullari va tartiblari har xil bo'lib, mijoz nimani baholashni istayotganini bilishi kerak: yoki ko'chmas mulk moddiy ob'ekt sifatida yoki ushbu ob'ektga nomoddiy ob'ekt sifatida egalik. aktiv.

Hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni ekspert baholash o'z ichiga oladi yer uchastkasi va takomillashtirish faqat mavjud bo'lganda amalga oshirilishi mumkin hujjatlar yer uchastkasiga egalik huquqi. Boshqa barcha hollarda, faqat yer uchastkasidagi obodonlashtirishlar ko'chmas mulk ob'ekti sifatida ishlaydi: binolar, inshootlar, ko'p yillik ko'chatlar va boshqalar. o'ziga xos mulk. Biroq, mulkni baholash bo'yicha topshiriqni tuzish baholash bosqichlaridan biri hisoblanadi. Ko'chmas mulkni baholash murakkab, ko'p mehnat talab qiladigan ijodiy jarayon bo'lib, bir necha bosqich va bosqichlardan iborat:

• 1. Muammoning bayoni (muammoning ta'rifi).
• 2. Ob'ektni dastlabki tekshirish va ob'ektni baholash bo'yicha Shartnoma tuzish.
• 3. Ma'lumotlarni yig'ish va tahlil qilish.
• 4. Baholash metodologiyasini tanlash.
• 5. Yer uchastkasidan foydalanish yoki egalik qilish huquqini baholash.
• 6. Bir nechta yondashuvlar yordamida takomillashtirishni (binolar, inshootlar va boshqalar) baholash.
• 7. Turli yondashuvlar yordamida olingan baholash natijalarini muvofiqlashtirish.
• 8. Baholash bo'yicha Hisobot va Ekspert xulosasini tuzish va ularni mijozga o'tkazish.

Muammoni bayon qilish (muammoni aniqlash) juda muhim bosqichdir, chunki adekvat baholash metodologiyasini tanlash ushbu bosqichdagi ish sifatiga bog'liq bo'lib, kelajakda uning natijalarini oldindan belgilab beradi.

Muammo bayonoti quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:

mulkni aniqlash;

baholash predmetini aniqlash;

baholash sanasini belgilash;

baholashning maqsadi va funksiyasini belgilash;

baholangan qiymat turini belgilash;

cheklovchi shartlarni tuzish va ular bilan mijozni tanishtirish.

Keling, alohida bosqichlarning mazmunini ko'rib chiqaylik.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini identifikatsiya qilish - ob'ektning nomini, uning huquqiy holatini, joylashgan joyini, jismoniy tarkibi va haqiqiy xususiyatlarini belgilash va yozma ravishda qayd etish.

Baholashda tegishlilikni aniqlash kerak qonuniy huquqlar. Mijoz faqat ijaraga yoki mulkdan foydalanishning cheklangan huquqiga ega bo'lishi mumkin yoki mulk bilan bog'liq huquqlar qo'shma ijara yoki sheriklikda manfaatdor bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, mulk garovga qo'yilishi yoki foydalanishni qiyinlashtiradigan rayonlashtirish cheklovlariga ega bo'lishi mumkin. Shunday qilib, qonuniy talablar mulkdan foydalanish darajasini cheklashi mumkin.

Baholash predmetini belgilash - bu baholanishi kerak bo'lgan narsani aniqlash: mulkiy huquqlarning butun majmuasi yoki faqat ba'zilari. mulk huquqi(ijaraga olish, baham ko'rish huquqi qo'shma huquqlar va boshqalar).

Baholash sanasini aniqlash butun baholash jarayoni uchun juda muhim nuqtadir, chunki vaqt o'tishi bilan ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati ko'plab tashqi va ichki omillar ta'sirida o'zgarishi mumkin. Baholash sanasi - baholash ob'ektining qiymati aniqlangan sana. Qoida tariqasida, baholash sanasi baholovchi va buyurtmachi tomonidan birgalikda belgilanadi va u mulkni tekshirish sanasiga to'g'ri keladi. Ba'zi hollarda baholash sanasi uchinchi shaxslar tomonidan belgilanishi mumkin, masalan, korxonaning to'lovga layoqatsizligi munosabati bilan soliq organlari yoki sudlar, korxona bankrot bo'lgan taqdirda tugatish komissiyalari va boshqalar.

Baholashning maqsadi va funksiyasini belgilash quyidagilardan biridir eng muhim bosqichlari, bu baholash metodologiyasining keyingi tanlovini belgilaydi, bu esa, o'z navbatida, baholash natijalari asosan bog'liqdir.

Baholash maqsadini shakllantirishda savolga javob berish kerak: nima baholanmoqda? Baholashning maqsadi maqsadni, foydalanilgan ma'lumotlarning xarakterini, shuningdek ob'ektni baholashda baholovchiga rahbarlik qiladigan printsiplar va yondashuvlarni aniqlagandan so'ng aniqlanishi kerak bo'lgan taxminiy qiymatning turini (baholash bazasini) belgilaydi. Shu sababli, baholash maqsadini aniq belgilash va belgilash aniq vazifani buyurtmachi va baholovchi tomonidan birgalikda belgilash bosqichida amalga oshiriladi. Maqsadlarga misollar bo'lishi mumkin:

yer uchastkasidan foydalanish huquqi bilan baholanayotgan mol-mulkning bino va inshootlariga to‘liq egalik huquqining bozor qiymatini aniqlash;

Baholanayotgan mol-mulkka to'liq egalik huquqining bozor qiymatini aniqlash;

Mulkning tugatish qiymatini aniqlash va boshqalar.

Buyurtmachi, olingan ko'chmas mulkni baholash natijalaridan muammo bayonida va Baholash hisobotida ko'rsatilganidan boshqa maqsadlarda foydalanish noto'g'ri va qabul qilinishi mumkin emasligini bilishi kerak. Buning sababi shundaki, masalan, keyinchalik sotish uchun mulkni baholash usullari uni tugatish paytida uni baholash usullaridan farq qiladi va hokazo.

Baholash funktsiyasini shakllantirishda savolga javob berish kerak: nega baholash kerak? Ya'ni, baholash funktsiyasi undan keyingi foydalanish doirasini belgilaydi.

Baholash keyinchalik sotib olish, sotish, kreditlash, ijaraga berish, tugatish, mulkni sug'urtalash va hokazolar uchun amalga oshirilishi mumkin. Vazifani belgilashda va Baholash hisobotida baholash natijalari qaysi funktsiya yoki funktsiyalar uchun bo'lishini ko'rsatish kerak. ishlatilgan.

Bir baholash maqsadi uchun bir nechta baholash funktsiyalari bo'lishi mumkin va aksincha. Maqsadlar va baholash funktsiyalarining ba'zi kombinatsiyalariga misollar:

Baholashning maqsadi - baholanayotgan binoga to'liq egalik huquqining bozor qiymatini aniqlash; baholash funktsiyasi - baholash natijalari baholangan binoni sotish to'g'risida qaror qabul qilishda foydalaniladi;

Baholashdan maqsad – mulkka to‘liq egalik qilish huquqi va uning ostidagi yer uchastkasiga uzoq muddatli ijara huquqlarining bozor qiymatini aniqlash; baholash funktsiyasi -- baholash quyidagi maqsadlarda ishlatilishi mumkin: keyingi sotish; baholangan mol-mulk garovi bilan kredit berish; aktsiyalarni chiqarish va joylashtirish, aktsiyalarni xodimlarga sotish; mulkni taqsimlash;

Baholashdan maqsad ixtisoslashtirilmagan asosiy vositalarning bozor qiymatini aniqlash va qoldiq qiymat korxonaning ixtisoslashtirilgan asosiy fondlarini almashtirish; baholash funktsiyasi -- baholash natijalari aniqlash uchun ishlatiladi adolatli qiymat asosiy vositalarni ko'rsatish maqsadida ularni qayta baholash paytida buxgalteriya hisobi Va moliyaviy hisobotlar korxonalar.

Ushbu bosqichning tavsifini yakunlab, men mijozga quyidagi maslahatni bermoqchiman - agar baholovchi mijozga baholashning maqsadi va funktsiyasini aniqlashda yordam bera olmasa yoki ushbu tushunchalar haqida chalkashib ketgan bo'lsa, darhol uning tavsiyalaridan voz kechgan ma'qul. xizmatlar, chunki bunday baholovchini baholashning kelajakdagi natijalarining to'g'riligi shubhali.

Qiymat turini aniqlash ko'p jihatdan baholashning maqsadi va funktsiyasiga, shuningdek, mulk turiga bog'liq. Bozor va bozordan tashqari baholash asoslari mavjud.

Bozor baholash asoslari bozor qiymatini va mavjud foydalanishdagi bozor qiymatini o'z ichiga oladi. Bozordan tashqari baholash asoslariga investitsiya qiymati, tugatish qiymati, sug'urta narxi, soliq qiymati, almashtirish qiymati, foydalanish qiymati, tasarruf qiymati, maxsus qiymat. Qiymat turini aniqlash baholovchi uchun to'g'ridan-to'g'ri va juda mas'uliyatli vazifadir, chunki u baholash metodologiyasini keyingi tanlashni, shu jumladan yondashuvlar, usullar va baholash tartib-qoidalarini tanlashni belgilaydi.

Cheklovchi shartlarni ishlab chiqish va ular bilan mijozni tanishtirish oxirgi bosqich muammoni shakllantirish bosqichlari. Baholovchi har qanday ko'chmas mulkning qiymatini baholash jarayoniga hamroh bo'ladigan cheklovchi shartlar va taxminlar ro'yxatini tuzishi kerak. Cheklovchi shartlar va taxminlar baholovchi tomonidan shakllantiriladi va ularning manfaatlarini o'zaro himoya qilish maqsadida mijoz bilan kelishiladi. Bu kelajakda baholash va hisobotni tuzishda mijoz va ekspert o'rtasidagi munosabatlarda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan ziddiyatlarni oldini olish uchun amalga oshiriladi. Har bir mijoz Mutaxassisdan ularning har biri uchun tushuntirish berishini talab qilishi kerak. Agar Ekspert buni qila olmasa, uning xizmatlaridan bosh tortish kerak.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini baholashning asosiy cheklovchi shartlari:

• 1. Ob'ektni baholash bo'yicha hisobotni tayyorlashda, kelajakdagi foyda haqida prognoz ma'lumotlari va amortizatsiya to'lovlari mijozdan olingan.
• 2. Baholashda foydalaniladigan ob'ektning moliyaviy va texnik-iqtisodiy tavsiflari asosida olinadi yoki hisoblanadi. buxgalteriya hisobotlari maxsus holda audit uning ishonchliligi va mulkni inventarizatsiya qilish.
• 3. Baholash jarayonida baholanayotgan obyektlarga bo‘lgan mulk huquqiga oid hujjatlarning maxsus huquqiy ekspertizasi o‘tkazilmaydi.
• 4. Hisobotda keltirilgan prognozlar joriy bozor konyunkturasi va talab va taklif o‘zgarishiga ta’sir etuvchi va prognoz davrida davom etuvchi kutilayotgan qisqa muddatli omillarga asoslanadi. iqtisodiy vaziyat. Biroq, bu prognozlar kelajakdagi sharoitlarning o'zgarishi sababli o'zgarishi mumkin.
• 5. Ushbu baholash faqat ushbu hisobotda ko'rsatilgan baholash sanasida va unda ko'rsatilgan maqsadlar uchun amal qiladi.
• 6. Buyurtmachi kafolat beradi: baholovchining har qanday ma'lumotlari, mulohazalari, tahliliy ishlanmalari va ushbu hisobotning boshqa materiallari u tomonidan faqat baholash topshirig'ining maqsadlariga muvofiq foydalaniladi.
• 7. Ekspert baholovchi va buyurtmachi, Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligida nazarda tutilgan hollar bundan mustasno, mol-mulkni baholash jarayonida ular tomonidan olingan ma'lumotlarning maxfiyligini kafolatlaydi.
• 8. Baholash to'g'risidagi hisobot cheklangan tekshiruv sifatida ko'rib chiqilishi kerak, unda baholovchi baholash standartlarining barcha baholash talablariga rioya qilmagan.
• 9. Mulkni baholash bo'yicha xulosa va hisobot ekspert baholovchining mulkni keyinchalik sotish bo'yicha hech qanday kafolatisiz nuqtai nazarini ifodalaydi.
• 10. Ekspert baholovchi mol-mulkning saqlanishi va amaldagi qonun hujjatlari buzilishining yo'qligi bo'yicha hech qanday kafolat yoki majburiyatlarni taqdim etmaydi.
• 11. Buyurtmachi ekspert baholovchiga baholash uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlarni, shu jumladan, taqdim etadi texnik pasport ob'ekt, so'nggi to'rt yil davomida balans va natijalar to'g'risidagi hisobotlar, uchinchi shaxslar bilan tuzilgan shartnomalar matnlari, mulkka egalik huquqini tasdiqlovchi hujjatlar va boshqa hujjatlar. Ekspert baholovchi baholash uchun zarur bo'lgan mol-mulk to'g'risidagi ma'lumotlarni bevosita undan olish huquqiga ega davlat organlari boshqaruv.

Agar baholash uchun zarur bo'lgan hujjatlar va ma'lumotlarni, shu jumladan uchinchi shaxslardan to'liq olish imkoni bo'lmasa, ekspert buni o'z hisobotida aks ettirishi shart. Ekspert baholovchi noto'g'ri ma'lumotlarni o'z ichiga olgan hujjatlar va ma'lumotlar asosida tuzilgan xulosalar uchun javobgar emas.

12. Buyurtmachi ekspert-baholovchining mol-mulk bilan shaxsiy tanishishini va ma'muriyatni so'roq qilish imkoniyatini beradi.

Ob'ektni dastlabki tekshirish va baholash shartnomasini tuzish baholash jarayonining ikkinchi bosqichi bo'lib, ob'ektni tekshirish, u to'g'risidagi dastlabki ma'lumotlar bilan tanishish va uning kelib chiqish manbalarini aniqlash, shartnomani tuzish va imzolashdan iborat. ekspert baholash unga ilova bilan - kalendar rejasini baholash va ishlab chiqish vazifasi.

Buyurtmachi bilishi kerakki, u Ekspertga ob'ekt haqida qanchalik to'liq va batafsil ma'lumot bersa, ob'ektning taxminiy qiymati haqiqatga qanchalik mos keladi. Ba'zan mijoz Mutaxassisdan mulkni zudlik bilan baholashni so'raydi va ikkinchisi bu ishni saytga tashrif buyurmasdan bajarishga rozi bo'ladi.

Bu normalarning eng jiddiy buzilishidan biridir professional faoliyat baholovchi.

Ob'ektni tekshirish va muzokaralardan so'ng, odatda, buyurtmachi va ekspert o'rtasida shartnoma tuziladi, unda tomonlarning huquq va majburiyatlari, baholash xizmatlarining narxi, ishni bajarish muddatlari, o'zaro taqdim etilgan ma'lumotlar va hujjatlarning maxfiyligi shartlari, va boshqalar maxsus shartlar, har ikki tomon ham Shartnomaga kiritish zarur deb hisoblaydi. Shartnomaga buyurtmachi va ekspertning nomi, baholash mavzusi va sanasining ta'rifi, baholashning maqsadi va funktsiyasi, taxminiy qiymatning turi (turlari), cheklovchi shartlar va taxminlarni o'z ichiga olgan topshiriq qo'shiladi. .

Ushbu bosqichda baholash rejasi ishlab chiqiladi. Baholash rejasini ishlab chiqish takrorlashni oldini olish va mehnat xarajatlari va baholash vaqtini kamaytirish uchun zarur. Reja faqat mulkning narxini aniqlaydigan omillarga e'tibor berishga yordam beradi.

Baholash rejasini tuzishda hal qiluvchi qadam baholovchining to'lovi bo'yicha yozma so'rovni tayyorlash va taqdim etish bo'lib, uning miqdori hal qilinayotgan muammoning murakkabligiga, kutilayotgan xarajatlar miqdoriga, ishning huquqiy ishonchliligiga bog'liq. taqdim etilayotgan xizmatlar doirasi. To'lov shaklida to'lanadi bir martalik to'lov yoki soatlik ish haqi. Mulkni baholash summasiga foiz sifatida yig'im belgilashga yo'l qo'yilmaydi. Ma'lumki, jahon amaliyotida baholovchining 1 soatlik ishi uchun to'lov miqdori 50-150 dollarni tashkil qiladi.

3-bosqich - ma'lumotlarni yig'ish va tahlil qilish.

Baholovchining xulosalarining ishonchliligi uning ishida foydalanilgan ma'lumotlarning miqdori va sifatiga bog'liq. Noto'g'ri yoki ishonchsiz ma'lumotlar asossiz baholash xulosasiga olib kelishi mumkin. Manba ma'lumotlarini qidirish va tekshirish jarayonida baholovchi quyidagi savollarga javob berishi kerak:

• 1. Barcha to'plangan ma'lumotlar baholash uchun zarurmi? Baholash hisobotiga kiritilgan ortiqcha yoki ortiqcha ma'lumotlar natijaning ishonchliligini oshirmaydi.
• 2. Olingan ma'lumotlar tasdiqlanganmi? Buning uchun baholovchi mulkni shaxsan tekshirishi, bilimdon shaxslardan taqqoslanadigan mulkni sotish to'g'risida ma'lumot olishi kerak: kutilayotgan daromad oqimini hisoblashda foydalaniladigan moliyaviy ko'rsatkichlar bozorda mavjud bo'lgan o'xshash mulklar bo'yicha ma'lumotlar bilan solishtirish mumkinligiga ishonch hosil qiling. .
• 3. Ma'lumotlarning noto'g'ri ekanligiga ishonish uchun asos bormi? Ma'lumotlarni qayta ishlash jarayonida mumkin bo'lgan buzilishlar yoki og'ishlarni aniqlash va bartaraf etish kerak.

To'planishi kerak bo'lgan ma'lumotlar quyidagi omillarni hisobga oladi: iqtisodiy, ijtimoiy, davlat, huquqiy va ekologik omillar, shuningdek, baholanayotgan mulkning joylashgan joyi. Bunday ma'lumotlar bazasini "Iqtisodiyot va hayot", "Rossiya iqtisodiy jurnali", "Moliya yangiliklari", "Ekspert" va boshqalar kabi iqtisodiy xarakterdagi gazeta va jurnallardan olingan ma'lumotlar asosida shakllantirish mumkin. xalqaro kompyuter tarmog'i Internet. Shuningdek, ob'ekt joylashgan hudud bo'yicha ma'lumotlarni topish muhim, bu uning qiymatiga ta'sir qiladi. Bu narxlar darajasi va bandlik, aholining xususiyatlari va uning ko'chmas mulkka bo'lgan afzalliklari to'g'risidagi ma'lumotlarni hisobga olgan holda shahar va mikrorayon to'g'risidagi ma'lumotlar.

Maxsus ma'lumotlarga mulkka egalik huquqi to'g'risidagi hujjatlar (mulk huquqi), mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi ma'lumotlar, ko'chmas mulkning fizik parametrlarining tavsifi va boshqalar bo'lishi kerak.

Mulkdorlar, ijarachilar yoki boshqa manfaatdor jismoniy va yuridik shaxslar turli hollarda baholovchilarga murojaat qilishlari mumkin. Ko'chmas mulkni baholovchining xizmatlari talab qilinadigan eng keng tarqalgan holatlar:

garov maqsadlari uchun baholash- ko'chmas mulk garovi bilan kredit berish to'g'risida qaror qabul qilish uchun bank qarz oluvchidan baholash tashkiloti tomonidan to'ldirilgan baholash hisobotini taqdim etishni talab qilishi mumkin. Bu garovda ham talab qilinishi mumkin tijorat ko'chmas mulk, va tasdiqlashni olgandan keyin ipoteka krediti kvartira uchun. Ba'zi banklar faqat maxsus akkreditatsiyadan o'tgan kompaniyalar tomonidan to'ldirilgan hisobotlarni qabul qiladilar, ba'zilari esa qarz oluvchilarni baholovchi tanlashda cheklamaydilar. Biroq, har qanday holatda, bank taqdim etilgan hisobotlarni tekshiradi, shuning uchun tegishli tajribaga ega ishonchli kompaniya bilan bog'lanishingiz kerak;
oldi-sotdi bitimi maqsadlari uchun baholash- ba'zi hollarda, ko'pincha bitim taraflaridan biri davlat yoki davlat kompaniyalari bo'lsa, baholash majburiydir, ammo hisobot tomonlar o'rtasida savdolashishda qo'shimcha dalil bo'lishi yoki tomonlardan biriga yordam berishi mumkin. mulkni sotish yoki sotib olish narxi to'g'risida qaror qabul qilishda tomonlar (bunday baholash ko'pincha boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun baholash deb ataladi);
ijarani baholash- baholovchilar, asosan, bitim taraflaridan biri toʻliq yoki qisman davlatga tegishli boʻlgan tashkilotlar boʻlsa yoki obʼyektlar ijaraga berilganda murojaat qilinadi. davlat mulki. Xususiy mulkdor ham ijarani baholash uchun ariza berishi mumkin, ammo bu amalda kamroq uchraydi - xususiy ijarachilar va xususiy uy egalari odatda baholovchilarni jalb qilmasdan ijara narxini kelishib olishadi (aloqador tomonlar o'rtasidagi bitimlar bundan mustasno - bu erda baholovchining hisoboti bo'lishi mumkin. holatda argument soliq organlari ijara miqdorining ob'ektivligi haqidagi savollar);
maqsadlar uchun baholash buxgalteriya hisobi - balanslash, asosiy vositalarni qayta baholash va boshqalar. kiritish maqsadida ustav kapitali, sug'urta va boshqa hollarda baholash sotish yoki sotib olish bitimini yoki ijarani bajarish uchun zarur bo'lmaganda;
mashaqqatli kadastr qiymati - e'tiroz komissiyasiga yoki sudga murojaat qilish uchun, qoida tariqasida, sizga baholash hisoboti kerak bo'ladi (oldingi nashrlarda biz ushbu maqsadlar uchun baholash zarur bo'lgan va kerak bo'lmagan holatlarni ko'rib chiqdik);
har xil turdagi huquqiy nizolar va boshqa baholash holatlarida baholash.

Baholashni kim amalga oshiradi?

Baholash hisoboti emas ko'char mulk baholovchilarning o‘zini o‘zi tartibga soluvchi tashkilotiga a’zo bo‘lgan, “Ko‘chmas mulkni baholash” yo‘nalishi bo‘yicha amaldagi malaka sertifikatiga ega, shuningdek, sug‘urta summasi kamida 300 000 so‘m bo‘lgan professional faoliyatni sug‘urtalash polisiga ega bo‘lgan baholovchi tomonidan imzolanishi mumkin. rubl. Amaldagi qonunchilikka muvofiq baholashni o'tkazishi mumkin bo'lgan baholovchi tashkilotning shtatlarida kamida ikkita baholovchi bo'lishi kerak, ularning har biri kamida bitta amaldagi malaka sertifikatiga ega bo'lishi kerak (ko'pi bilan uchtasi bo'lishi mumkin: ko'chmas mulkni baholashdan tashqari). , malaka sertifikatlari quyidagi yo'nalishlar bo'yicha beriladi: ko'char mulkni baholash" va "biznesni baholash"). Baholovchi tashkilotlarning faoliyati ham, baholovchilarning faoliyati ham sug‘urta qilinadi. Ammo baholash faoliyatini litsenziyalash uzoq vaqtdan beri bekor qilingan, shuning uchun ba'zida Internetda baholashni o'tkazish uchun litsenziya zarurligi haqida topilgan ma'lumotlar eskirgan.

Istisno sud-tibbiy ekspertiza hisoblanadi. Agar baholash hisoboti sudga murojaat qilish uchun zarur bo'lsa, u hali ham baholash kompaniyasi tomonidan to'ldirilishi kerak. Biroq, agar jarayon davomida sud tomonidan qiymatni aniqlash uchun ekspertiza tayinlangan bo'lsa, uning o'tkazilishi 135-sonli Federal qonun bilan emas, balki "Rossiya Federatsiyasida davlat sud-ekspertiza faoliyati to'g'risida" gi 73-FZ-sonli Federal qonuni bilan tartibga solinadi. Baholash faoliyatini tartibga soluvchi FZ, "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida". 73-FZ sud ekspertlari uchun 135-FZ tomonidan belgilangan baholovchilarga qo'yiladigan talablardan farq qiladigan talablarni belgilaydi, shuning uchun ba'zi hollarda sud eksperti tegishli kasbiy tayyorgarlikka ega bo'lgan, ammo baholash hisobotlarini imzolash huquqiga ega bo'lmagan shaxs bo'lishi mumkin. (sud ekspertizasi natijasi ekspert xulosasi, baholash hisoboti emas). Tez-tez sud ekspertlari Shunga qaramay, amaliyotchi baholovchilar bor, lekin yana bir narsa juda kam uchraydi.

Baholash qanday amalga oshiriladi?

Har qanday baholashni amalga oshirish yuqorida ko'rsatilgan 135-FZ-sonli Federal qonuni, shuningdek Federal baholash standartlari bilan tartibga solinadi: umumiy, barcha turdagi aktivlarni baholashga taalluqli va ixtisoslashgan - ko'chmas mulk uchun bu Federal baholash standarti. 7-son "Ko'chmas mulkni baholash".

Normativ hujjatlar talablarida aks ettirilgan uslubiy nuqtai nazardan, baholashning uchta yondashuvi mavjud: foydali, qimmat va qiyosiy. Har bir yondashuv doirasida, shuningdek, ob'ekt turiga, baholash maqsadiga, mavjud bozor ma'lumotlari miqdoriga yoki baholash predmeti bo'yicha mavjud hujjatlarga qarab turli xil usullar qo'llaniladi. Ko'pincha, bitta yondashuv doirasida faqat bitta usul tanlanadi, lekin bir nechtasini ham qo'llash mumkin - ular mavjud ma'lumotlarning umumiyligi asosida baholovchi tomonidan tanlanadi. Qo'llaniladigan yondashuvlar soni ham qonun tomonidan baholovchining ixtiyoriga qo'yilgan, ammo u hisobotda qo'llaniladigan yondashuvlarni tanlashni asoslashi kerak.

Daromad yondashuvidan foydalanib, baholovchi baholanayotgan mulkning pul oqimlarini modellashtiradi. Yondashuvning asosiy g'oyasi ob'ekt ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad va uning qiymati o'rtasidagi munosabatdir. U ko'pincha ijara uchun tijorat ko'chmas mulk uchun ishlatiladi, ammo shunga o'xshash ko'chmas mulk uchun ijara bozorining mavjudligi o'z-o'zidan daromad yondashuvini qo'llash uchun 100% asos bo'lmaydi. Masalan, kvartirani ijaraga berish bozorining rivojlanishiga qaramay, ularni baholashda daromadli yondashuv deyarli qo'llanilmaydi. Ba'zi hollarda ob'ektlarni biznes orqali baholashda daromadga yondashuv usullari qo'llaniladi. Qiyosiy yondashuv ob'ektni analog deb ataladigan ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslanadi - baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslanadigan maqsadli ob'ektlar va shunga o'xshash (lekin bir xil bo'lishi shart emas) xususiyatlarga ega - ular to'g'risida taklif narxi yoki haqiqiy narx haqida ma'lumot mavjud. tranzaksiya. Hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun etarli miqdordagi analoglarni tanlab, baholovchi maxsus usullardan foydalangan holda, analoglarning ma'lum narxlarini va analoglar va baholanayotgan ob'ekt o'rtasidagi xususiyatlardagi farqlarni hisobga olgan holda baholanayotgan ob'ektning bozor qiymati qanday bo'lishi kerakligini aniqlaydi. Yondashuv bozorda juda faol sotiladigan ob'ektlar uchun qo'llaniladi va noyob ob'ektlar yoki savdo bozoriga ega bo'lmagan ob'ektlarni baholashda amalda qo'llanilmaydi.

Xarajat yondashuvi sotib olish narxi sotib olingan ob'ektga o'xshash ob'ektni yaratish xarajatlaridan oshmasligi kerak degan fikrga asoslanadi. Bunda baholovchi tadbirkorning foydasi, eskirishi va eskirishini hisobga olgan holda yer uchastkasiga bo‘lgan huquqlarni olish qiymatini va unda joylashgan obodonlashtirishni alohida baholaydi. Olingan qiymatlar yig'indisi ob'ektning bozor qiymatini aks ettiradi. O'shandan beri uy xo'jaligi darajasi Ushbu formulada, ehtimol, hamma narsa aniq emas, keling, oxirgi komponentlar haqida batafsilroq to'xtalib o'tamiz. Tadbirkorning foydasi ko'chmas mulk egasi uni qurilish qiymatida sotishi dargumon. Agar ob'ektni qurish bir yil va bir million rublni (shu jumladan er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni sotib olish xarajatlarini hisobga olgan holda) davom etdi deb hisoblasak, birinchi qarashda bu million ob'ektning qiymati deb taxmin qilish mantiqan to'g'ri keladi - binosi joylashgan yer uchastkasi. Biroq, egasi qurilishga pul qo'yish o'rniga, hech bo'lmaganda o'z millionini bankka qo'yib, yil davomida omonat bo'yicha foizlar miqdorida daromad olishi mumkin edi. Qurilishga pul qo'ygan oqilona mulkdor ob'ektni o'z qiymatidan pastroqqa va muqobil investitsiya usulini tanlash orqali olishi mumkin bo'lgan daromaddan kam bo'lmagan daromadga sotmasligi kerak deb taxmin qilinadi (bu faqat bittasi). tadbirkorning foydasini aniqlash variantlari, mavzuni batafsilroq muhokama qilish alohida nashrni talab qiladi).

Eskirish va eskirish deganda jismoniy eskirish tushuniladi, uning mohiyati nomidan aniq - bu narsaning jismoniy qarishi, shuningdek, funktsional va tashqi eskirish natijasida yuzaga keladi. Funktsional eskirish ob'ektni rejalashtirish yoki muhandislik echimlarining eskirganligi tufayli yuzaga kelishi mumkin (baholash nuqtai nazaridan, xarid qilish majmuasini qayta qurish funktsional eskirishni bartaraf etish usulidir), tashqi eskirish esa ob'ektga tashqi omillar ta'sirida yuzaga keladi. ob'ekt (yangi yo'nalishning ochilishi, buning natijasida eski yo'lda joylashgan yoqilg'i quyish shoxobchasida mijozlar oqimi sezilarli darajada kamaydi va mijozlar oqimining pasayishi bilan uning narxi ham arzonlashdi; bunday yoqilg'i quyish shoxobchasi uchun faqat tashqi eskirish omili bo'ladi).

Rivojlanishsiz baholash uchun yer uchastkalari xarajat yondashuvi qo'llanilmaydi va er uchastkasini xarajatlar yondashuvining bosqichlaridan biri sifatida baholash daromad yoki qiyosiy yondashuv usullaridan foydalangan holda amalga oshiriladi.

Baholash uchun nima kerak?

Baholash uchun talab qilinadigan hujjatlar to'plami har xil bo'ladi har xil turlari ob'ektlar va turli baholash maqsadlari uchun.

Odatda, ob'ekt uchun nom yoki tasdiqlovchi hujjatlar talab qilinadi:
Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan ko'chirma;
huquqini tasdiqlovchi guvohnoma.

Ijara haqini baholashda:
amaldagi ijara shartnomasi yoki shartnoma loyihasi;
kadastr pasporti;
texnik pasport (yoki shunga o'xshash hujjatlar turlari: pasport gidravlik tuzilma va boshqalar);
qavat rejalari(kadastr pasportida har doim ham o'qilishi mumkin bo'lgan reja mavjud emas)
binolar ro'yxati, ba'zan ijara stavkalarining haqiqiy qiymati, ijarachilarning reestri, ob'ektdan to'liq foydalanilmaslik dinamikasi va boshqalar haqida ma'lumot berish maqsadga muvofiq bo'ladi;
texnik tadqiqotlar materiallari va boshqa hujjatlar.

Ularning to'liq ro'yxati baholash shartnomasini tuzish bosqichida yoki uni amalga oshirishning boshida shakllantiriladi, chunki ba'zi hollarda dastlab taqdim etilgan hujjatlarni o'rganish natijalariga ko'ra qo'shimcha ma'lumotlarni taqdim etish zarur bo'lishi mumkin.

Mol-mulkni baholash masalasi bank kreditlari bo'yicha garov bilan bog'liq asosiy masalalardan biridir. Ayniqsa, qarz oluvchining qarzlarini to'lamaslik xavfi ortib borayotgan hozirgi sharoitda, berilgan bank kreditlarining qaytarilishini ta'minlaydigan mulkni adekvat baholash masalalari eng dolzarb hisoblanadi. Mashina va uskunalar garovini baholash bo'yicha mutaxassis Sergey Bershakov bilan ushbu masala haqida batafsilroq gaplashdik.

Sergey Valerievich Bershakov bilan garov maqsadlarida uskunani baholashning xususiyatlari haqida suhbat

Sergey Valeryevich, avvalo, siz ishtirok etgan yaqinda bo‘lib o‘tgan “Banklarning garov mulkini boshqarish” konferensiyasi haqida bir necha so‘z ayta olasizmi?

"Garov mulkini boshqarish" mavzusidagi oldingi, ikkinchi konferentsiyadan keyin o'tgan yil bizga juda ko'p yangi narsalarni olib keldi. Bu, shuningdek, barcha segmentlarda kreditlash stavkasining sezilarli darajada pasayishi kuzatilganda, tashqi va ichki omillar ta'sirida Rossiya iqtisodiyotidagi salbiy tendentsiyani anglashdir. Bu uzoq kutilgan qonunchilik tashabbuslarini amalga oshirishni o'z ichiga oladi. Bu erda, birinchi navbatda, biz, albatta, ko'char mulk garovini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi bildirishnomalarni notarial tasdiqlash imkoniyatining paydo bo'lishi, shuningdek, federal baholash standartlarini takomillashtirish sohasida olib borilayotgan ishlar haqida gapiramiz. Bu 2014 yil sentyabr oyida kuchga kirgan 7-sonli "Ko'chmas mulkni baholash" Federal baholash standarti, shuningdek, tasdiqlashning yakuniy bosqichida bo'lgan FSO-9 "Garov maqsadlari uchun baholash" profil standartimiz.

Ko'rinib turibdiki, ushbu muhim voqealarning barchasi banklarning garov xizmatlari faoliyatining o'ziga xos xususiyatlariga ta'sir ko'rsatmasdan, inqiroz hodisalari rivojlanishi va qonunchilikning o'zgarishi sharoitida muvofiqlashtirilgan va samarali choralar ko'rishni talab qiladi.

Tez o‘zgarib borayotgan bu voqelik konferensiya kun tartibi va ma’ruzachilar nutqida o‘z aksini topgan bo‘lsa ajabmas.

Har doimgidek, Rosgosstraxbank vakili Andrey Legostaevdan qimmatli huquqiy ma'lumotlar oqimining zichligi meni hayratda qoldirdi.

Konferentsiyaga ko'char mulk garovi to'g'risidagi bildirishnomalarni ro'yxatdan o'tkazishning amaliy masalalariga e'tibor qaratgan Federal Notariat palatasi a'zosi Ilya Radchenkoni taklif qilishga muvaffaq bo'lganimiz omadli bo'ldi.

Bir so‘z bilan aytganda, ushbu tadbir yakunlarini muhokama qilgan ishtirokchilarning fikricha, konferensiya albatta dolzarb va foydali bo‘ldi. U garov bo'yicha mutaxassislar va baholovchilarning butun jamoasi e'tiboriga loyiqdir va garov masalalari muhokama qilinadigan boshqa platformalar orasida o'zining munosib o'rnini egalladi.

Mashina va uskunalar uchun garovni baholash mavzusi nima uchun bugungi kunda dolzarb? Zero, anjumandagi ma’ruzangiz shu mavzuga bag‘ishlandi.

O'ylaymanki, mulkni baholash masalasini bank kreditlari uchun garov bilan bog'liq markaziy masalalardan biri deb hisoblash mumkin. Shuning uchun ham yildan-yilga u yoki bu ko‘rinishda mazkur anjuman kun tartibiga kiritilib kelinmoqda. Bundan tashqari, qarz oluvchining qarzlarini to'lamaslik xavfi ortib borayotgan hozirgi sharoitda, berilgan bank kreditlarining qaytarilishini ta'minlaydigan mulkni adekvat baholash masalalari eng dolzarb hisoblanadi. Garov ta'minotini baholash masalasining ahamiyati, shuningdek, garov ta'minotini tasdiqlash jarayonining to'liq ishtirokchisi bo'lgan banklarning tashqi kontragentlari - baholash kompaniyalariga bevosita ta'sir ko'rsatadigan garov xizmatlarining ichki bank faoliyati doirasidan tashqariga chiqishi bilan ham bog'liq. yangi kredit berishda va keyingi garov operatsiyalari jarayonida.

Menga taklif qilingan asbob-uskunalarni baholash mavzusini mamnuniyat bilan qabul qildim, chunki mening fikrimcha, ko'chmas mulkni mulk turi sifatida baholash metodologiyasi, uning nisbatan murakkabligi tufayli, turli xil yondashuvlar va usullarda ifodalanadi. uskunalarni baholash jarayoni bilan solishtirganda ishlab chiqilgan. Ikkinchisini baholash garovga qo'yuvchilar o'rtasida ham, baholovchilar hamjamiyatida ham ko'plab savollar va nizolarni keltirib chiqardi va ko'tarishda davom etmoqda. Ayniqsa, agar biz garov maqsadlari uchun uskunalarni baholash haqida gapiradigan bo'lsak.

Kontekstda aniq nimani aniqlab olishingiz mumkin bu masala uskuna deganda tushunasizmi?

Bu haqiqatan ham muhim jihatdir, chunki garov ekspertizasini o'tkazish amaliyotida biz bir necha bor baholanayotgan ob'ektni qanday turdagi mulkni tasniflashni tanlashga duch keldik. Bu savolga javob bizga quyidagi masalalar bo'yicha fundamental qaror qabul qilishga imkon berdi: bu mulkni ichki garov sifatida ko'rib chiqish mumkinmi? normativ hujjatlar bank, mol-mulkni aniqlash uchun qanday talablar, qanday baholash usullaridan foydalanish, garov chegirmalari miqdori va keyinchalik mijozga kredit berish to'g'risida ijobiy qaror qabul qilingan taqdirda. bu mulk- ushbu mulkning rejalashtirilgan monitoringi chastotasi to'g'risida.

Shunday qilib, ikkita formula eng mashhurdir. Birinchi formulada keltirilgan Umumrossiya tasniflagichi asosiy vositalar, tabiiy material xususiyatlariga ko'ra "Mashina va uskunalar" toifasini guruhlash. Ushbu talqinda mashinalar va uskunalar energiya, materiallar va ma'lumotlarni aylantiruvchi qurilmalar tushuniladi va asosiy (yoki ustun) maqsadiga qarab ular energiya (kuch), ish va axborotga bo'linadi. Biroq, ko'pincha garov amaliyotida yuqoridagi ta'rifga asoslanib, yuqorida qayd etilgan uchta guruhdan biriga tasniflash juda qiyin bo'lgan mulk turlari mavjud (masalan, mebel, pivo bochkalari, javonlarni saqlash tizimlari, reklama uskunalari va boshqalar). . Bu erda Xalqaro baholash standartlarida keltirilgan formulalar yordamga keladi. Menimcha, bu ko'proq universaldir. Unda “Mashina va asbob-uskunalar” xo‘jalik yurituvchi sub’ektlarga tegishli bo‘lib, ulardan mahsulot ishlab chiqarish yoki yetkazib berish va xizmatlar ko‘rsatishda foydalanish, boshqalarga ijaraga berish uchun mo‘ljallangan, uzoq vaqt davomida ishlatilishi kutilayotgan aktivlardir. Bu erda asosiy e'tibor mulkning moddiy va moddiy funktsiyasiga emas, balki uning nuqtai nazaridan qaratiladi iqtisodiy mazmun. Asoslangan bu ta'rif, chakana savdo, omborxona, restoran va boshqalar kabi uskunalar sinflarining paydo bo'lishi oqlanadi.

Garov sifatida uskunaning ijobiy va salbiy tomonlarini sanab bera olasizmi? Qaysi hollarda va qanchalik tez-tez garov sifatida olinadi?

Uskunalar, garov sifatida, kredit uchun garov sifatida qaraladigan to'rtta an'anaviy mulk turlaridan biri hisoblanadi. Garov portfelida uskunalar ulushi 7-10% atrofida bo'lib, bu unga "sharafli" to'rtinchi o'rinni, ya'ni oxirgi o'rinni egallashga imkon beradi. Katta ehtimol bilan, asosiy sabab– Bu uskunalar bilan ta’minlangan qarzning kam qaytarilishi natijasidir. Nima uchun bu sodir bo'lmoqda? Bu, birinchi navbatda, sababdir yuqori xavf garovni yo'qotish. Buning ortidan asbob-uskunalarning texnik murakkabligi tufayli qiymatni noto'g'ri aniqlash xavfi va prognoz qilingan va haqiqiy eskirish va eskirishning o'sishidagi nomuvofiqliklar tufayli kredit davrida qiymatning tez pasayish xavfi keladi.

Agar afzalliklar haqida gapiradigan bo'lsak, ular ham muhimdir. Bu, birinchi navbatda, garov sifatida ro'yxatga olishning soddaligi va tezligi (ko'chmas mulkka nisbatan). Ikkinchidan, suddan tashqari soddalashtirilgan sotish sxemasi imkoniyati va nisbatan past bozor qiymati tufayli uskunaning bir qismining nisbatan yuqori likvidligi. Bundan tashqari, yaqin vaqtgacha huquqiy tavakkalchilikning kuchayishi omili minus deb hisoblangan bo'lsa, endi u ko'char mulk garovi to'g'risidagi bildirishnomalarni ro'yxatdan o'tkazish imkoniyati paydo bo'lgandan keyin inkor etib bo'lmaydigan plyusdir, bu esa sudga murojaat qilish bilan bog'liq ushbu xavflarni minimallashtirishga olib keldi. garovga oluvchilarning huquqlari. Uskunani garovga qo'yuvchi va garovga oluvchi tomonidan qo'shimcha ahamiyatga ega bo'lishiga imkon beruvchi yana bir omil - bu chiziqni kengaytirish imkoniyati. kredit mahsulotlari KO'B segmentida ham, yirik korporativ korxonalarda ham talab katta bo'lgan sotib olingan uskunalar bilan ta'minlangan kreditlash orqali bank.

Uskunaning likvidligi deganda nima tushuniladi?

Garov ta'minotining likvidligi - bu mulkning likvidlik darajasiga mos keladigan vaqt oralig'ida uni sotish qobiliyatini ko'rsatadigan xususiyat. Boshqacha qilib aytganda, likvidlik baholangan ob'ektning ta'sir qilish muddati bilan tavsiflanadi. Bu xususiyat bozor qiymatining o'zidan muhim emas, chunki bank nafaqat qarzdorning garovini sotish natijasida pul mablag'larini qaytarish miqdorini, balki pulni qabul qilish vaqtini ham bilishdan manfaatdor. Aynan shuning uchun "Garov maqsadlari uchun baholash" Federal baholash standarti loyihasi (FSO № 9, 12, 13-bandlar) baholovchining mulkning likvidligi to'g'risida xulosa chiqarish majburiyatini belgilaydi, uning xususiyati sifatida hisobot taqdim etiladi. ochiq bozorda bozorga chiqishning tipik (taxminiy) davrini ko'rsatadi, shu vaqt ichida u bozor qiymatida sotilishi mumkin.

Uskunaning likvidligi bir qator omillar bilan belgilanadi, ulardan ba'zilari quyidagilardir: ko'p qirralilik, funktsional mustaqillik, texnologik to'liqlik, demontaj va keyingi yig'ishning murakkabligi, uskunaning funktsional xususiyatlari, uning ekspluatatsion va dizayn ko'rsatkichlari va boshqalar. . Suyuq asbob-uskunalar ochiq raqobat bozorida talab va taklif sharoitida aylanadi va quyidagi xususiyatlarga ega: seriyali va keng iste'molchilar uchun mo'ljallangan bo'lishi kerak, turli sohalarda yoki bir tarmoqda ko'plab korxonalarda qo'llanilishi kerak, shuningdek, faol bozor.

Ularni baholash xususiyatlari bo'yicha jihozlarning xususiyatlari qanday?

Quyidagi xususiyatlarni ularning ahamiyatiga ko'ra ta'kidlamoqchiman. Birinchidan, uskuna yuqori dizayn murakkabligi va ko'plab narx parametrlarining mavjudligi bilan ajralib turadi. Ikkinchidan, uskunani baholashda ba'zi bir o'ziga xos turlardan foydalaniladi taxminiy qiymatlar. Uchinchidan, asbob-uskunalarni baholashda daromad yondashuvining imkoniyatlari sezilarli darajada cheklanganligi sababli, ularning yaqin uslubiy bog'liqligini hisobga olgan holda xarajatlar va qiyosiy yondashuvlar ko'pincha qo'llaniladi. Bu erda men xarajat yondashuvini amalga oshirish eskirish va eskirishni aniqlashda etarlicha murakkablik bilan bog'liqligini ta'kidlayman. Va to'rtinchidan, esdan chiqarmaslik kerak bo'lgan uskunaning yana bir muhim xususiyati tovar qiymatini hisobga olish zarurati.

Uskunani baholash jarayonida qaysi asosiy fikrlarga e'tibor bergan bo'lardingiz?

Bu yerda siz “Bank garovini boshqarish” 3-konferensiyasidagi ma’ruzam uchun taqdimotda keltirilgan funksional diagramma haqida so‘ramoqchi bo‘lsangiz kerak. Shunday qilib, ushbu diagrammada men bankning garov xizmatining baholash bo'limi tomonidan bajariladigan xatti-harakatlarning odatiy funktsional ketma-ketligini kengaytirishga harakat qildim. Diagramma baholashga yondashuvlarni tanlashning ustuvorligini, tanlangan yondashuvlar doirasida qo'llaniladigan usullarni, shuningdek hisob-kitoblar uchun ma'lumotlarni olish manbalarini ko'rsatadi.

Diagrammada ko'rinib turibdiki, garov maqsadlarida uskunani baholashda qiyosiy yondashuv (1-tarmoq) har doim birinchi o'rinni egallaydi va asbob-uskunalar bozori mavjud bo'lmaganda, xarajatlar yondashuvining o'zgarishi (2-4-tarmoq). 4-tarmoq - tahlilning oldingi uchta yo'li muvaffaqiyatsizlikka uchragan taqdirda, baholovchi uchun uskunaning bozor qiymati to'g'risida xulosa chiqarish uchun oxirgi imkoniyat. Ushbu parametr baholovchiga o'z hisob-kitoblarini uskunaning egasi tomonidan mulkni sotib olish narxi to'g'risida taqdim etgan ma'lumotlarga asoslash imkonini beradi. Biroq, bu variant faqat garovga qo'yuvchi-baholovchi hujjatlarni tahlil qilish natijasida mulkni sotib olish narxining muvofiqligini bilvosita tasdiqlagan hollarda mumkin deb hisoblanadi. Aks holda, barcha keyingi hisob-kitoblar, ularning matematik izchilligini hisobga olgan holda, bizni bozor qiymatiga hech qanday aloqasi bo'lmagan natijaga olib kelishi mumkin. Aytgancha, baholash kompaniyalari tomonidan jihozlarni baholash hisobotlarini tekshiradigan garov xizmatlaridan eng ko'p savollar tug'diradigan ushbu to'rtinchi hisob-kitob muqobilligi.

Baholovchilarning qanday qiyinchiliklari va xatolarini qayd etgan bo'lardingiz?

Agar qiyinchiliklar haqida gapiradigan bo'lsak, menimcha, ular asosan baholash hisobotlarini tekshirish bosqichida baholash kompaniyalari va banklarning garov xizmatlari o'rtasidagi kelishmovchiliklar jarayonida yuzaga keladi. Kelishmovchilikning sababi nizolashayotgan tomonlarning motivlarida yotadi. Bank garovi baholanayotgan mulkni keyinchalik sotish imkoniyati bilan bog'liq vaziyatlardan bosim ostida. Va garovga qo'yilgan mulkning hayot aylanishining aynan shu yakuniy bosqichi garovga qo'yuvchining vakolati tasdiqlangan (yoki tasdiqlanmagan) "haqiqat lahzasi" deb ataladigan vaqt bilan bog'liq.

Shuning uchun garovga qo'yuvchi uchun garovning bozor qiymati to'g'risidagi xulosalarning matematik izchilligi emas, balki olingan natijalarning realligi, ya'ni mulk baholangan qiymatning aniqligi muhimroqdir. bank tomonidan va bank uchun maqbul bo'lgan muddatda sotilishi mumkin.

Baholovchiga ham oson emasligi aniq, chunki uning faoliyati bevosita baholash mijozlariga bog'liq bo'lib, ular ba'zida yaqinda ma'lum miqdorga sotib olingan mol-mulk nima uchun bank xulosasiga ko'ra, endi chin dildan tushunmaydilar. , yarmi qimmatga tushadi yoki odatda likvid deb hisoblanadi. Va bu, raqobatchi bank baholash natijalariga juda ijobiy munosabatda bo'lishiga qaramay. Hozirda ma'qullanayotgan FSO-9 "Garov maqsadlari uchun baholash" loyihasi ushbu qarama-qarshiliklarni to'liq bartaraf qilmasa ham, yumshatishga harakat qilmoqda. Shunday qilib, standart ushbu federal standartga va boshqa federal baholash standartlariga zid bo'lmagan garovni baholash uchun maxsus bank talablarining mavjudligiga imkon beradi. Agar baholash topshirig'ida istiqbolli yoki haqiqiy garov oluvchi ko'rsatilgan bo'lsa va u shunday maxsus talablarga ega bo'lsa, baholovchi mijozga bunday maxsus talablarning mavjudligi to'g'risida xabar berishi kerak.

Uskunani baholashda xatolar

Baholash kompaniyasining baholovchisi tomonidan uskunani baholash jarayonida yuzaga keladigan asosiy xatolardan quyidagilarni ta'kidlayman:

• ko'pincha baholanayotgan uskunaning ishlashi, to'liqligi va tarkibini tushunishning etishmasligi;
• qiyosiy yondoshuvda analoglarni tanlashga baholovchi tomonidan yetarli darajada tanqidiy munosabatda bo'lish, agar ularning ta'sir qilish muddatlariga tegishli e'tibor berilmasa va e'lon qilingan ma'lumotlarning ishonchliligi tekshirilmasa; Bu erda qiyosiy yondashuvda ustunlik qiladigan almashtirish printsipi haqida unutmaslik kerak, bu esa pastroq narx oralig'idagi analoglarni hisobga olishni talab qiladi;
• Biz savdolashish uchun kamida 15%, joriy bozor sharoitida esa ko'proq chegirma qo'llashni unutmasligimiz kerak;
• ishlatilgan uskunani baholashda, yangi uskunaning narxi dastlabki ma'lumotlar sifatida ishlatilganda, konvertatsiya koeffitsientini hisobga olish kerak. ikkilamchi bozor 15% gacha;
• xarajat yondashuvida o'rnatishni nazorat qilish narxi narxni hisoblashda hisobga olinmasligi kerak; ishga tushirish ishlari, yetkazib berish; bundan tashqari, taxminiy demontaj xarajatlari chegirib tashlanadi;
• xarajat yondashuvini amalga oshirish, agar sotib olish narxi hisob-kitoblar uchun boshlang'ich ma'lumot sifatida qabul qilingan bo'lsa, aytaylik, baholovchi uchun eng ustuvor alternativa emas va faqat kompaniya tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlarga ishonish uchun etarli asoslar mavjud bo'lgandan keyin mumkin. mulk egasi etarli.

Bu erda men baholovchining mijoz bilan munosabatlarida baholash sifatiga zarar etkazadigan tez va oson dividendlarni olishga ongli ravishda intilishi oxir-oqibat banklarning garov xizmatlari bilan kelishmovchiliklarga olib keladigan holatlar haqida gapirmayapman. , baholash kompaniyalarining banklar hamkorlari sifatidagi ishchanlik obro'sining pasayishiga.

Bershakov Sergey Valerievich

2008 yil avgust oyidan boshlab u "BINBANK" OAJning garov ta'minoti bo'limida katta mutaxassisdan bo'lim boshlig'i o'rinbosarigacha turli lavozimlarda ishlagan va kichik va o'rta biznes segmentidagi mijozlar uchun garovni baholash xizmatini boshqargan, birinchi navbatda garovni baholash.

Rossiya Federatsiyasi hukumati huzuridagi Moliya akademiyasini tamomlagan, o'tgan kasbiy qayta tayyorlash"Korxona (biznes) qiymatini baholash" dasturi doirasida.

“Banklarning garov mulkini boshqarish” konferensiyasida takroriy ma’ruzachi.

Evgeniy Senshin bilan suhbatlashdi

Garov maqsadlarida baholash

Garov maqsadlarida baholash - bu garovning haqiqiy bozor qiymatini aniqlash tartibi bo'lib, bu garov qiymati va har ikki tomon uchun ham mos keladigan kredit summasi o'rtasidagi adolatli va qoniqarli nisbatni aniqlash imkonini beradi. Shuningdek, u garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish paytida yuzaga keladigan bitim taraflari o'rtasidagi kelishmovchiliklarni hal qilish maqsadida amalga oshiriladi.

"Active Business Consultations" kompaniyasi yuqori sifatni taklif etadi garov maqsadlarida baholash, xalqaro va rus standartlariga, hisobotlarni tayyorlash va imtihonlarni o'tkazish standartlariga muvofiq.

Garov deganda nimani tushunamiz?

Garov eng ko'p samarali usul majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash, chunki uning ishtirokida kreditor endi bog'liq emas moliyaviy holat qarzdor yoki kafil. Bu garov predmeti bo'lgan mol-mulk hisobidan kreditor oldidagi majburiyatlarni haqiqatda oshirish imkonini beradi.

Garov bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor, agar qarzdor ushbu majburiyatlarni bajarmagan bo'lsa, o'z talablarini garovga qo'yuvchining boshqa kreditorlari oldida, imtiyozli ravishda garovga qo'yilgan narsaning qiymatidan qondirishga haqli, bundan mustasno. qonun bilan tartibga solinadigan istisnolar. Garov majburiyatlarni ta'minlashning chinakam samarali vositasi bo'lishi uchun quyidagi fikrlarni hisobga olish kerak:

Garovga qo'yuvchi garovga qo'yilgan narsaning egasi bo'lishi yoki xo'jalik yuritish huquqiga ega bo'lishi kerak. Potentsial qarz oluvchi o'z kreditoriga garovga qo'yilgan mol-mulkka bo'lgan huquqlarni tasdiqlovchi hujjatli dalillarni taqdim etishi kerak - bunday hujjatlarga quyidagilar kiradi: garovga qo'yilgan mol-mulk sotib olingan shartnoma, shuningdek, mulk huquqini o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma (schyot-faktura, qabul qilish dalolatnomasi), shuningdek, ro'yxatga olish guvohnomasi. Amalda, ko'pincha garovga qo'yuvchining vaqtni yo'qotganligi sababli mulkni sotib olish to'g'risida kelishuvi bo'lmaganida vaziyat yuzaga keladi. Bunday hollarda, ko'ra amaldagi qonunchilik Rossiya Federatsiyasi, 15 yil davomida ko'chmas mulkka yoki boshqa mulkka 5 yil davomida vijdonan egalik qilgan, lekin uning egasi bo'lmagan fuqaro yoki yuridik shaxs avtomatik ravishda ushbu mulkka bo'lgan huquqni oladi.
Birovning mol-mulkiga bo'lgan ijara huquqi yoki boshqa huquqlar ham garov sifatida ishlatilishi mumkin - ammo bu holda mulk egasining yoki bunday mulk huquqiga ega bo'lgan shaxsning yozma roziligi talab qilinadi.

Garov predmeti bo'lishi mumkin bo'lgan har qanday mol-mulk, shu jumladan ashyolar va mulkiy huquqlar, muomaladan chiqarilgan mol-mulk bundan mustasno, shuningdek kreditorning shaxsiga tegishli talablar (alimentlar, etkazilgan zararni qoplash). sog'liqni saqlash va boshqa huquqlarga ega bo'lish qonun bilan taqiqlangan). Bundan tashqari, undirib bo'lmaydigan mulk turlari ro'yxati mavjud - va natijada ular garov predmeti bo'la olmaydi. To'liq ro'yxat bunday mulk Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksining 446-moddasida berilgan.

Garov shartnoma kuchga kirgan paytdan e’tiboran kuchga kiradi va unda ko‘rsatilgan holatlardan kelib chiqib, qonun hujjatlariga muvofiq kreditor oldidagi majburiyatlarni ta’minlash maqsadida mol-mulk garovga qo‘yilgan deb e’tirof etiladi. Bunday holda, garov ham o'tkazilishi mumkin - bu kreditor bilan tuzilgan shartnomada taqiqlanmagan bo'lsa, ruxsat etiladi. Ushbu talabning buzilishi keyingi garovning haqiqiy emas deb topilishiga olib keladi.

Garov shartnomasini tuzish yozma shaklda amalga oshirilishi kerak, u yagona hujjat shaklida rasmiylashtiriladi, shuningdek, shaxslar o'rtasida garov almashganda, u pochta, telefon, elektron yoki elektron aloqa vositalaridan foydalangan holda amalga oshirilishi kerak. hujjat bitim taraflaridan biri tomonidan yuborilganligini aniqlashga imkon beradigan boshqa xabar.

Qaysi ko'chmas mulk garovga qo'yiladi?

Bank garovga nisbatan oddiy talablarga ega: qiymat, likvidlik. Bu ko'rsatkichlar bir-biri bilan chambarchas bog'liq - masalan, bozor qiymati ko'pincha likvidlikni pasaytiradi va likvidatsiya qiymati, aksincha, oshiradi. Shuning uchun bank birinchi navbatda qiymatning oxirgi turiga qiziqadi, chunki agar kredit qaytarilmasa, garov bozor qiymatidan 10-30% past narxda begonalashtiriladi. Bunday risklardan sug'urta qilish uchun banklar bozor qiymati moliyalashtirish summasidan kamida 30% yuqori bo'lgan garovni qabul qiladilar.

Agar mulk huquqi to'g'ri rasmiylashtirilgan bo'lsa va garovga nisbatan qonuniy talablar bo'lmasa, garov bilan ta'minlangan kredit olish ancha osonlashadi. Mulkning likvidligi ham muhimdir - agar mulk foydali biznes bo'lsa va bu foyda miqdori hisoblangan va hisobotda hujjatlashtirilgan bo'lsa, ijobiy qaror qabul qilish ehtimoli ko'proq. mustaqil ekspertiza. Ammo shuni hisobga olish kerakki, tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari, agar kompaniya ularni jamiyatning barcha aktivlaridan garov shartnomasining mustaqil ob'ektiga ajratsa, garov predmetiga aylanishi mumkin. Favqulodda deb e'tirof etilgan va o'tkazilmagan ob'ektlar garov sifatida qabul qilinmaydi. davlat ro'yxatidan o'tkazish va inventar.

Garov maqsadlarida baholash "Active Business Consultations" kompaniyasidagi tijorat ko'chmas mulki birinchi navbatda bank manfaatlarini qondirishga qaratilgan - va kreditorlar birinchi navbatda hisobotda haqiqatda tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligidan manfaatdor. Bu erda nafaqat bitim hajmi va ijaraga olingan yoki sotib olingan binolar soni, balki boshqa omillar - bitim shartlari, rentabellik darajasi, texnik xususiyatlar. Banklar baholanayotgan mulkka nisbatan rentabellik uchun aniq asosga muhtoj - lekin agar biz yangi qurilgan ob'ekt haqida gapiradigan bo'lsak, qurilish xarajatlari smetasi baholanadi.

Garov maqsadlarida baholash deganda nimani tushunamiz?

Garov maqsadlarida baholash uch tomon: bank, qarz oluvchi va Active Business Consulting kompaniyasining mustaqil ekspertlari ishtirokida sodir bo'ladi. Mutaxassislarimizning kreditlash jarayonida ishtirok etishidan maqsad – ishtirokchilarning tijorat manfaatlarini himoya qilish va kreditlash xizmatlarini ko‘rsatish uchun yanada shaffof shart-sharoitlar yaratishdir.

Biz xizmatlarni taklif qilamiz garov maqsadlari uchun baholashlar kreditor banklar va qarz oluvchilar (ham yuridik, ham shaxslar), korxonaning aktivlari bilan ham, huquqlarga nisbatan ham ishlash nomoddiy aktivlar. Shuni ta'kidlash kerakki, aniq narxni ko'rsatish mol-mulk bilan garovga olingan kreditni taqdim etishning majburiy qismidir - bu qonunda nazarda tutilgan. Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi, ya'ni 339-modda.

Garov maqsadlarida baholash bir necha usulda amalga oshirilishi mumkin:

Qiyosiy yondashuv;

Daromadga yondashuv;

Tejamkor yondashuv.

Active Business Consulting kompaniyasi garov maqsadlarida baholash ob'ektni, uning xususiyatlarini va narxini har tomonlama o'rganishni o'z ichiga olgan kompleks yondashuvdan foydalanadi.

O'tkazishda garov maqsadlari uchun baholashlar ob'ektning batafsil tahlili amalga oshiriladi, hammasi mumkin bo'lgan usullar garovning samarali ishlashi. Shuningdek, garovga qo'yilgan foyda keltiruvchi yagona mulk majmuasi sifatida emas, balki qisman, lekin ayni paytda mustaqillikni saqlab qoladigan mol-mulk ham sinchkovlik bilan o'rganilmoqda. Jarayonda garov maqsadlari uchun baholashlar"Active Business Consulting" kompaniyasining mutaxassislari garov ta'minotini bosqichma-bosqich sotish imkoniyatlarini aniqlaydi, bu faqat bitta ishlab chiqarish zanjirining bo'g'ini bo'lgan taqdirda ko'rib chiqiladi; maqsadli aloqalarni buzish.

Asosiy mezon garov maqsadlari uchun baholashlar loyihani amalga oshiruvchi garovga qo'yuvchining ishonchliligi. Bundan tashqari, egasi o'zining "ijobiy niyatlarini" ko'rsatishi va bankka moliyaviy oqimlarning harakatini tasdiqlashi tavsiya etiladi.

Mijoz ularga biznes va qanday qilib daromad olish haqida kerakli tushunchani taqdim etsa, bu bank muassasalari uchun katta ortiqcha. Axir, garovga qaramay, kreditor moliyaviy hujjatlarni, mijozlar va hamkor etkazib beruvchilar soni to'g'risidagi ma'lumotlarni taqdim etishni va moliyaviy oqimlarning barqarorligini tasdiqlashni so'raydi. Bizning "Active Business Consultations" kompaniyamiz qarz oluvchiga bu borada yordam beradi, u kreditor bankning barcha imtiyozlari va manfaatlariga muvofiq hisobot tuzadi - axir, agar u mijozning ishi barqarorligini ko'rsa, hatto uzilishlar paytida ham. qisqa muddatli to'lovlar uchun faoliyat va o'z vaqtida bajarilmagan bo'lsa, qarz oluvchi o'z kredit majburiyatlarini albatta to'laydi.

Shuningdek, tegishli garov maqsadlari uchun baholash va da ipoteka krediti. Bu mumkin bo'lgan nizolarni hal qilish uchun majburiy tartib bo'lib, 8-moddada tartibga solinadi. Federal qonun"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida". Shunday qilib, zamonaviy huquqiy talablarni oddiy o'rganish asosida biz mustaqil degan xulosaga kelishimiz mumkin garov maqsadlari uchun baholash keyingi muvaffaqiyatli va qulay hamkorlik uchun har ikki tomon uchun mustahkam va adolatli asosdir.

Garov maqsadlarida baholash natijalari

Natijada garov maqsadlari uchun baholashlar Quyidagi savollarga javoblarni o'z ichiga olgan hisobot tuziladi:

Potentsial garovning adolatli bozor qiymati qanday?

Marketing davri qancha davom etadi? Va bu omil garov qiymatiga qanchalik ta'sir qiladi?

Amalga oshirish mumkinmi garov mulki element bo'yicha? Va mulkiy komplekslardagi maqsadli aloqalar buzilganda qiymatning pasayishi darajasi qanday?

Taqdim etilgan hisobotda ham mavjud to'liq ma'lumot garov predmeti haqida - bu xususiy ko'chmas mulk yoki yo'qligiga qarab tijorat aktivi, asosiy e'tibor quyidagilarga qaratiladi:

garov likvidligi darajasi va uni sotishning mumkin bo'lgan muddatlari;

Qarz oluvchining pul oqimlari hajmi, uning biznesining barqarorligi va daromad miqdori;

Rivojlanish istiqbollari.

"Active Business Consulting" kompaniyasi professional hisoblanadi garov maqsadlari uchun baholash muammolaringizni eng yaxshi hal qilish uchun barcha imkoniyatlardan foydalaning.