Ko'chmas mulk bozorining sub'ektlari va ob'ektlari. Ko'chmas mulk bozori, uning milliy iqtisodiyotdagi roli va o'rni. Ko'chmas mulk bozorining ob'ektlari va sub'ektlari Ko'chmas mulk bozori sub'ektlari va ob'ektlari haqida tushuncha
Ko'chmas mulk bozorida turli xil sub'ektlar yoki ishtirokchilar faoliyat yuritadi. Ko'chmas mulk bozoridagi mavqeiga qarab, uning barcha ishtirokchilarini shartli ravishda uch guruhga bo'lish mumkin: xo'jalik yurituvchi sub'ektlar, institutsional va institutsional bo'lmagan ishtirokchilar.
1. Ko'chmas mulk bozorining iqtisodiy sub'ektlari quyidagilardir: xaridorlar (ijaraga oluvchilar); sotuvchilar (uy egalari) va professional ishtirokchilar ko'chmas mulk bozori.
Xaridor (ijarachi) ko'chmas mulk bozorining asosiy sub'ekti hisoblanadi. Bu jismoniy yoki yuridik shaxs, shuningdek, organ bo'lishi mumkin davlat boshqaruvi, huquqiga ega bu operatsiya qonuniy. Ko'chmas mulk bozori xaridorlar uchun ishlaydi.
Sotuvchi (lizing beruvchi) - mulkka egalik huquqiga ega bo'lgan har qanday yuridik yoki jismoniy shaxs. Mulkni boshqarishning ixtisoslashgan organlari vakili bo'lgan davlat sotuvchi sifatida qatnashishi mumkin.
Ko'chmas mulk bozorining professional ishtirokchilarining tarkibi bozorda davlat ishtirokida sodir bo'ladigan jarayonlar ro'yxati va faoliyat turlari ro'yxati bilan belgilanadi. tijorat tuzilmalari(ko'chmas mulk bozorida ishlaydigan professional ishtirokchilar tijorat asosida, ko'chmas mulk bozori tadqiqotchilari va tahlilchilari, sug'urtachilar, marketologlar, axborot texnologiyalari, ishtirokchilar fond bozorlari, advokatlar, ta'lim muassasalari, ya'ni. tashkilot).
2. Davlat manfaatlarini ifodalovchi va uning nomidan ish ko‘ruvchi institutsional ishtirokchilarga quyidagilar kiradi:
Organlar davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar;
Shaharsozlik, yer tuzish va yerdan foydalanishni tartibga soluvchi tashkilotlar (erni inventarizatsiya qilish, yer kadastrini yaratish; hududlarni rayonlashtirish, yer uchastkalarini ro'yxatga olish bilan shug'ullanadigan federal va mintaqaviy er organlari);
Hududlar va aholi punktlarini rivojlantirish uchun shaharsozlik rejalarini tasdiqlash va muvofiqlashtirish, shahar kadastrini yaratish va qurilish qarorlarini chiqarish bilan shug'ullanadigan federal va hududiy arxitektura va shaharsozlik organlari;
Shaharsozlik ekspertizasi organlari va loyiha hujjatlari arxitekturani tasdiqlash va muvofiqlashtirishda ishtirok etadi va qurilish loyihalari;
Binolarni inventarizatsiya qilish va hisobga olish uchun mas'ul organlar;
Bino va inshootlarni qurish va ulardan foydalanishni nazorat qilish bilan shug'ullanadigan texnik, yong'in va boshqa nazorat organlari.
Davlat organlari va ko'chmas mulk bozoridagi tashkilotlar tartibga solish funktsiyalarini bajaradilar, masalan:
Qoidalar va cheklovlarni qonun bilan belgilash;
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni hisobga olish va ro'yxatdan o'tkazish;
Tabiiy resurslarni, davlat binolari va inshootlarini taqsimlash va ularni egalik qilish, ijaraga berish yoki foydalanishga berish;
Ko'chmas mulkdan (er, o'rmon, suv va boshqalar) foydalanishni nazorat qilish;
Korxonalar va boshqa ob'ektlarni xususiylashtirish va milliylashtirishni rag'batlantirish;
Hayotiy sohalarga sarmoya kiritish (masalan, uy-joy qurilishi, yo'llar, energiya) va boshqalar.
3. Tijoriy asosda faoliyat yurituvchi institutsional bo‘lmagan ishtirokchilarga quyidagilar kiradi:
Tadbirkorlar, qaysi qonuniy yoki bo'lishi mumkin shaxslar, shu jumladan unitar korxonalar qonun hujjatlariga muvofiq bozorda tijorat faoliyatini (ishlarni, xizmatlarni) amalga oshiruvchi (bu roʻyxatdan oʻtkazish, zarur hollarda esa faoliyatni litsenziyalash demakdir);
Ko'chmas mulk bilan operatsiyalarni amalga oshirishda sotuvchilar va xaridorlarga xizmat ko'rsatadigan rieltorlar (brokerlar);
Er uchastkasiga egalik qilgan yoki ijaraga olgan hamda ko‘chmas mulk yaratish va rivojlantirishga, investitsiya loyihasini moliyalashtirish sxemalarini belgilashga, loyihalash va qurishga, mulkni to‘liq yoki qismlarga sotishga, ijaraga berish (mustaqil yoki oldingi ishtiroki bilan ro'yxatga olingan ishtirokchilar pudratchilar va qo'shma investorlar sifatida);
Hududlarni rivojlantirish va o'zgartirish (ikkilamchi rivojlanish) bilan shug'ullanadigan qayta quruvchilar;
Ob'ektlar va operatsiyalarni sug'urta qilish bilan shug'ullanadigan sug'urtachilar;
Tijoriy asosda ishlaydigan dizaynerlar va quruvchilar;
Ko'chmas mulk bozoridagi bitimlarni huquqiy qo'llab-quvvatlash bilan shug'ullanadigan advokatlar;
Kadrlar tayyorlash va ularning malakasini oshirish sohasidagi mutaxassislar;
Egalarga, investorlarga, sotuvchilarga, xaridorlarga xizmat ko'rsatadigan ko'chmas mulk baholovchilari mustaqil baholash ko'chmas mulkning qiymati;
Ko'chmas mulk bozoridagi operatsiyalarni, shu jumladan ipoteka kreditini moliyalashtirish bilan shug'ullanadigan moliyachilar (bankirlar);
Ko'chmas mulk bozorini o'rganish va uni rivojlantirish bo'yicha strategik qarorlar qabul qilish uchun ma'lumot tayyorlash bilan shug'ullanadigan tahlilchilar.
Tijorat tashkilotlari qonun hujjatlarida taqiqlanmagan har qanday faoliyat turi bilan, garchi ularning ayrimlari ta’sis hujjatlarida ko‘rsatilmagan bo‘lsa ham, shug‘ullanishi mumkin. Ammo ko'chmas mulk bozorida operatsiyalarni amalga oshirish uchun ular litsenziya olishlari kerak. Ushbu talab ko‘chmas mulkni sotish bilan shug‘ullanuvchi ijro etuvchi hokimiyat organlarining mansabdor shaxslariga hamda mahalliy davlat hokimiyati organlari va sudlarning qarorlariga muvofiq sotishni tashkil etuvchi shaxslarga nisbatan tatbiq etilmaydi. Litsenziya olish uchun yuridik shaxs rieltorlik faoliyati bilan shug‘ullanuvchi mutaxassislarning ushbu sohada bilim va tajribaga ega ekanligi to‘g‘risida ma’lumot taqdim etishi shart.
Notijorat tashkilotlar shuningdek, ko'chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish huquqiga ega, agar u qonun hujjatlarida belgilangan maqsadlarga xizmat qilsa va olingan foyda tashkilot ishtirokchilari o'rtasida taqsimlanmagan bo'lsa.
Sivilizatsiyalashgan ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishda muhim o'rinni notijorat professional uyushmalar - Rossiya Rieltorlar gildiyasi egallaydi. Rossiya jamiyati baholovchilar, hududiy rieltorlar assotsiatsiyasi, Ipoteka banklari assotsiatsiyasi va bir yarim mingdan ortiq agentliklarni, banklar va brokerlik va qurilish faoliyati, ko‘chmas mulkni baholash va ipoteka kreditlash, sug‘urta va yuridik maslahat mamlakatning barcha hududlarida.
Ko'chmas mulk bozorining faol ishtirokchilari investorlar, mijozlar, kreditorlar, xaridorlar va turli funktsiyalarni bajaradigan investorlardir.
Mavzular investitsiya faoliyati Ko'chmas mulk bozorida jismoniy va yuridik shaxslar, shu jumladan Rossiya Federatsiyasi vazirliklari va idoralari, munitsipal hokimiyatlar, xorijiy davlatlar va xalqaro tashkilotlar investorlar, mijozlar, ijrochilar va foydalanuvchilar rolini o'ynaydi Ko'chmas mulk.
Maqomga ko'ra, barcha investorlarni uch guruhga bo'lish mumkin: individual (jismoniy shaxslar), institutsional (jamoa) va professional.
Har qanday investor quyidagi huquqlarga ega:
· hajmi, yo‘nalishlari (ko‘chmas mulk bozori segmentlari) va investitsiya samaradorligini mustaqil ravishda belgilash;
· jismoniy shaxslarni shartnoma asosida jalb qilish va yuridik shaxslar investitsiyalarni amalga oshirish uchun;
investitsiya faoliyati bo'yicha o'z vakolatlarini fuqarolarga, davlat va munitsipal organlarga, yuridik shaxslarga o'tkazish;
· investitsiyalarning maqsadli maqsadini nazorat qilish;
· ob'ektlar va investitsiya natijalariga egalik qilish, ulardan foydalanish va ularni tasarruf etish. Davlat investorlar huquqlari barqarorligini kafolatlaydi: yangi qabul qilingan qonun hujjatlarining investisiya faoliyatini cheklovchi qoidalari e’lon qilingan kundan e’tiboran bir yildan kechiktirmay joriy etiladi;
· qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollar bundan mustasno, investitsiya obyektlarini tanlashga aralashishga yo‘l qo‘yilmaydi;
· korxonalar va boshqa ko‘chmas mulklarni tekin milliylashtirish va rekvizitsiya qilishga yo‘l qo‘yilmaydi.
Investitsion faoliyatni to'xtatish yoki to'xtatib turish faqat quyidagi hollarda mumkin:
· investorni bankrot deb e’lon qilish;
· tabiiy ofatlar, falokatlar;
· favqulodda holat joriy etish;
· agar investitsiyalarni davom ettirish fuqarolar, yuridik shaxslar va davlatning qonun hujjatlarida belgilangan ekologik, sanitariya-gigiyena va boshqa normalari hamda manfaatlari buzilishiga olib kelishi mumkin bo‘lsa.
Xorijiy investorlar Rossiyadagi ko'chmas mulkka quyidagi yo'llar bilan sarmoya kiritish mumkin:
· aktsiyadorlik ishtiroki rossiya Federatsiyasining tadbirkorlik sub'ektlari bilan birgalikda tashkil etilgan korxonalarda;
· korxonalarni sotib olish;
to'liq egalik qiluvchi kompaniyalarni yaratish xorijiy shaxslar, shuningdek, xorijiy yuridik shaxslarning filiallari;
· mulkiy majmualar, binolar va inshootlarni sotib olish;
· yerdan foydalanish huquqini olish va boshqa tabiiy resurslar, boshqa mulk huquqi;
· korxonalardagi ulushlarni, aktsiyalarni, aksiyalarni va boshqa qimmatli qog'ozlarni sotib olish;
· kreditlar, kreditlar, mulkiy va mulkiy huquqlar bilan ta'minlash.
Ko'chmas mulk bozorining har bir ishtirokchisi ko'chmas mulkdan foydalanish nuqtai nazaridan o'z maqsadlariga ega bo'lib, ularni quyidagi toifalarga bo'lish mumkin: sotish uchun, savdo va biznes uchun, sarmoya uchun, shaxsiy foydalanish uchun.
Ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari o'rtasidagi munosabatlar tegishli davlat tomonidan tartibga solinadi va shahar hokimiyatlari hokimiyat organlari, shuningdek, turli xil normativ hujjatlar va qonun hujjatlari.
Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va uni turli tasniflash mezonlari bo'yicha segmentlash mumkin (1.1-jadval). Ko'chmas mulk bozorining asosiy segmentlari:
§ uy-joy bozori;
§ bozor noturarjoy binolari.
§ yer bozori;
Uy-joy bozori bo'linadi:
§ shahar uy-joy fondi, bu esa, o'z navbatida, past sifatli uy-joy, standart uy-joy, yaxshilangan uy-joy, Stalin davridagi binolar, hashamatli uy-joylarga bo'linadi;
§ shahar atrofidagi uy-joy bozori, uning shakllanishi shahar atrofidagi yakka tartibdagi qurilish cheklovlarini olib tashlash bilan bog'liq.
1.1-jadval
Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi
| Tasniflash belgisi | Bozor turlari |
| Ko'chmas mulk mohiyatining uchligiga asoslangan |
|
| Tranzaktsiyalarni amalga oshirish yo'li bilan |
|
| Tranzaktsiya turi bo'yicha |
|
| Operatsiyaga tayyorlik darajasiga ko'ra |
|
| Mulkchilik turi bo'yicha |
|
| Funktsional maqsad bo'yicha |
|
| Ko'chmas mulk turi bo'yicha |
|
| Geografik xususiyat (hududiy) | Mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, global |
| Ishtirokchilar turi | Individual, munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari |
Turar joy bo'lmagan bozor. Yoniq bu bozor operatsiyalar soni ancha kichik, lekin juda tufayli yuqori narx ko'chmas mulk ob'ektlari, bu bozorda ishlaydigan shaxslar uchun jozibador. Turar joy bo'lmagan bozor ( tijorat ko'chmas mulk) quyidagilarga bo'linadi:
· savdo
· ofis
· ishlab chiqarish
· omborxona va boshqalar.
Yer- har qanday ko'chmas mulkning ajralmas qismidir.
Ko'chmas mulk bozorining funktsiyalari
Ko'chmas mulk bozori odamlar hayoti va faoliyatining barcha jabhalariga katta ta'sir ko'rsatadi, bir qator umumiy va maxsus funktsiyalarni bajaradi.
Bozorning asosiy funktsiyalaridan biri bu muvozanatli narxlarni o'rnatish, bunda samarali talab taklif hajmiga mos keladi.
Narxlar muvozanat bahosidan past bo'lsa, ortiqcha talab, muvozanat narxidan yuqori bo'lsa, ortiqcha taklif mavjud. Narx, shuningdek, bozorning to'yinganligi, xaridorning afzalliklari, qurilish xarajatlari, iqtisodiy va ijtimoiy siyosat masalan, mintaqadagi davlatlar uy-joy qurilishi va hokazo.
Tartibga solish funktsiyasi A.Smit ta’riflaganidek, avtonom tarzda faoliyat yurituvchi bozor “ko‘rinmas qo‘l” bilan resurslarni tadbirkorlik sohalari bo‘yicha qayta taqsimlaydi va uning ishtirokchilarini umuman o‘z niyatida bo‘lmagan maqsadga – iqtisodiyotning samarali tuzilmasini shakllantirishga yo‘naltiradi. va jamoat manfaatlarini qondirish.
Tijorat funktsiyasi ko'chmas mulkning qiymati va foydalanish qiymatini realizatsiya qilish va qo'yilgan kapitaldan foyda olishdan iborat.
Sanitariya funktsiyasi- bu iqtisodiyotni raqobatdosh va zaif bozor ishtirokchilaridan tozalash, samarasiz bankrotlikdir. Bozor mexanizmi odamlarni izlanish yo'nalishiga qaratadi, lekin ularga yakuniy natijalar haqida hech qanday kafolat bermaydi. moliyaviy natijalar. U ko'chmas mulkka faqat ijtimoiy zarur investitsiyalarni tan oladi, chunki faqat xaridor tomonidan to'lanadi.
Axborot funktsiyasi ko'chmas mulk sotuvchilari va xaridorlariga o'z manfaatlarini ko'zlab erkin va bilimdonlik bilan qaror qabul qilish imkonini beruvchi umumlashtirilgan ob'ektiv ma'lumotlarni tezkor yig'ish va tarqatishning o'ziga xos bozor usulidir.
Vositachi funksiya Bozor ijtimoiy mehnat taqsimoti natijasida ko'plab mustaqil va iqtisodiy jihatdan yakkalanib qolgan xaridorlar va sotuvchilar uchun jamoaviy vositachi va uchrashuv joyi bo'lib xizmat qilishi, ular o'rtasida bog'liqlik o'rnatilishi va muqobil variantni tanlash imkoniyati mavjudligida ifodalanadi. hamkorlar taqdim etiladi.
Rag'batlantiruvchi funktsiya pirovard natijada erishilgan yutuqlardan foyda olish uchun unumli foydalanishni iqtisodiy rag‘batlantirish ko‘rinishida harakat qiladi ilmiy-texnikaviy taraqqiyot ko'chmas mulkni yaratish va undan foydalanishda.
Investitsion funktsiya- ko'chmas mulk bozori kapital qiymatini saqlash va oshirishning jozibador usulidir. Bu aholining jamg'armalari va jamg'arishini zaxiralarning passiv shaklidan ko'chmas mulk egasiga daromad keltiradigan real ishlab chiqarish kapitaliga o'tkazishga yordam beradi. Shu bilan birga, ko'chmas mulkning o'zi investitsiya tavakkalchiligini sug'urtalashning bir turi bo'lib xizmat qiladi.
Ijtimoiy funktsiya butun aholining mehnat faolligi oshishida, kvartira egasi bo'lishga intilayotgan fuqarolar mehnati intensivligining oshishida namoyon bo'ladi; yer uchastkalari va boshqa kapital va nufuzli ob'ektlar.
Ko'chmas mulk bozoriga ta'sir qiluvchi asosiy omillar
Har qanday tovar va xizmatlar bozorini tartibga soluvchi asosiy omillar talab va taklif, o'zaro ta'siri natijasida sotuvchilar bozori yoki xaridorlar bozori vujudga keladi. Bozor rivojlanishining asosiy harakatlantiruvchi kuchi - sotuvchilar o'rtasidagi raqobat ko'chmas mulk bozorida ham harakat qiladi, bu esa talab va taklifni tartibga solishga olib keladi.
Talab – Bu er uchastkalari, binolar, inshootlar va ularga bo'lgan huquqlar soni bo'lib, xaridorlar ma'lum vaqt davomida amaldagi narxlarda sotib olishga tayyor.
Talab miqdorini belgilovchi omillar:
- sur'at iqtisodiy o'sish va ilmiy-texnikaviy taraqqiyot;
- bozordagi raqobat darajasi;
- daromad darajasi, dinamikasi va differentsiatsiyasi salohiyat xaridorlar;
- aholining ishbilarmonlik faolligi darajasi;
- jalb qilish imkoniyati qarz mablag'lari(ipoteka krediti);
- qurilish xarajatlari va ko'chmas mulk narxlari;
- uchun narxlar va tariflar kommunal xizmatlar;
- ijara darajasi;
- soliqqa tortish.
- ishlab chiquvchilar va ob'ektlarning obro'si
2. Ijtimoiy omillar :
· aholi tarkibi;
· aholi va spekulyativ investorlarning uy-joy sotib olishga moyilligi va narxlarni kutish
· aholi zichligi; oilalar soni;
· aholi migratsiyasi;
· aholi soni va uning o'zgarish tendentsiyalari;
· aholining yoshi va ijtimoiy holati; ta'lim darajasi va boshqalar.
- aholining to'lov qobiliyati;
- o'zgarishlar umumiy soni aholi (o'tmish, joriy va prognoz qilinayotgan tendentsiyalar);
- aholining turli qatlamlari o'rtasidagi munosabatlardagi o'zgarishlar, ya'ni. ta'lim darajasi turlicha bo'lgan aholi guruhlari, migratsiya darajasi, nikohlar va ajralishlar soni o'rtasidagi foiz nisbati;
- aholi didi va didining o'zgarishi (aholi didi va didining o'zgarishi muhim omil talab). Biroq, har qanday ko'chmas mulk bozorida iste'molchilarning xohish-istaklari va dididagi o'zgarishlarni tushunish juda qiyin. Ko'pgina ko'chmas mulk mutaxassislari o'zlarining tajribasi va kuzatishlariga tayanadilar va ularni deyarli intuitiv ravishda tan oladilar, bu ularga ushbu o'zgarishlarni kuzatish imkonini beradi.
3. Tabiiy-iqlim muhiti (bilvosita ta'sir qiladi):
· iqlim;
· fasllar uzunligi; suv va issiqlik rejimi; tuproq turi;
· tuproqni oziq moddalar bilan ta'minlash;
· ekologiya.
4. Atrof-muhit:
· davlat ijtimoiy infratuzilma;
· tashish shartlari;
· mulkning joylashgan joyi.
5. Aholining milliy-madaniy sharoitlari, urf-odatlari.
6. Siyosiy omillar: qonunchilikning mukammallik darajasi, barqarorlik darajasi.
O'sib borayotgan talab ko'chmas mulk bozorida faollikni oshirmoqda. Majburiy holat talabning o'sishi kengayishdir iqtisodiy imkoniyatlar potentsial iste'molchilar, ularning daromadlarining oshishi, bu ko'chmas mulk bozorida faollikning oshishiga olib keladi. Xuddi shunday, samarali talabning pasayishi bozorning pasayishiga olib keladi.
Ko'chmas mulkka bo'lgan talabning o'sishi natijasi ijara haqi va ko'chmas mulkni sotish narxlarining oshishi hisoblanadi, garchi inflyatsiya tendentsiyalari ham xuddi shu yo'nalishda harakat qilmoqda, bu bozorning barcha segmentlarida narxlarning oshishiga ta'sir qilishi mumkin.
Qisqa muddatda talab parametrlari taklifning xarakteristikasiga qaraganda muhimroq bo'lib, uning xarakterli xususiyati egiluvchanlikdir. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda faollikning sezilarli tebranishlari ko'p jihatdan qisqa muddatda taklifning egiluvchanligi bilan izohlanadi.
Taklif egalari ma'lum vaqt davomida ma'lum narxlarda sotishga tayyor bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari soni.
Vaqtning istalgan vaqtida umumiy taklif ikkita elementdan iborat - mavjud taklif va yangi ko'chmas mulk. Gapning ikki elementi o‘rtasidagi munosabat zamon va joydan joygacha o‘zgarib turadi.
Ta'minot miqdorini belgilovchi omillar:
· bozorning ma'lum bir segmentida bo'sh ko'chmas mulk zaxirasining mavjudligi, ya'ni. hozirgi vaqtda ob'ektlarni (uy-joy) etkazib berish hajmi;
· yangi qurilish (uy-joy)ni foydalanishga topshirish hajmlari va stavkalari; kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish va uning xarajatlari;
· qurilishni resurslar bilan ta'minlash - resurs ishlab chiqaruvchilar o'rtasida ishlab chiqarish quvvatlarining mavjudligi va resurslar narxiga bog'liq. Uzoq va o'rta muddatda narxlarga ta'sir qiladi;
· moliyalashtirish shartlari va mavjudligi;
· uy-joy qurish uchun yer uchastkalarining mavjudligi va ularga kirish shartlari;
· ishlab chiqaruvchining bozorga kirishi va bozorda ishlashi uchun ma'muriy va iqtisodiy shartlar;
· investitsiya strategiyasi ishlab chiquvchilar (ishlab chiquvchilarning boshqaruv malakasiga qarab). Kengayish strategiyasi tarqalishga olib keladi moliyaviy resurslar o'rta va uzoq muddatli istiqbolda katta miqdordagi er uchastkalari va yangi loyihalar va aniq ob'ektlarni qurish sur'atlarining pasayishi, bu narxlarning oshishiga, talab va narxlarning pasayishiga, qurilishni muzlatishga va ishlab chiqaruvchilarning bankrotligiga olib keladi. Vakolatli investitsiya strategiyasi jalb qilingan investitsiyalar va xarajatlarni optimallashtiradi va narxlarning o'sish sur'atlarini ushlab turish istiqbollari bilan qurilish hajmini oshirishga olib keladi.
Bo'sh yoki ijaraga olinmagan barcha uylar yoki binolarning foizi (bo'sh ish o'rinlari) ko'chmas mulk bozorining salomatligi va tendentsiyalarining eng muhim ko'rsatkichlaridan biridir.
Yuqori foiz bo'sh ish o'rinlari talab yuqori bo'lganda ham narxlar va ijara haqining pasayishiga olib keladi. Biznes binolari uchun bu o'lcham 6-7% ni tashkil qiladi. Bu mintaqadagi vaziyatga qarab o'zgarishi mumkin bo'lgan asosiy nisbatlar. Agar bo'sh bo'lgan birliklarning taklifi odatdagi foizdan oshsa, bozorda taklifning ortiqcha va / yoki etarli emasligi mavjud.
Raqobat narxlar va ijara haqining majburiy pasayishiga olib kelishi mumkin, keyin esa yangi qurilishning qisqarishi mumkin. Bo'sh ish o'rinlari stavkalari pasayganda, narxlar va ijara haqi ko'tariladi, ko'chmas mulkka investitsiya faolligi oshadi.
Iqtisodiy tushkunlik sharoitida yangi qurilishlar pasayish tendentsiyasiga ega, chunki mavjud past darajadagi narxlarda ko'chmas mulkni sotish foydasizdir.
Aholining o'sishi va uning sotib olish qobiliyati Turg'unlikni tavsiflovchi bo'sh uylarning katta ta'minoti odatda tezda yo'qoladi. Vakansiya darajasi yetganda past daraja, narxlar ko'tarila boshlaydi. Foyda marjasi oshadi va yangi qurilish yana foydali bo'ladi.
Kirish
Hozirda Rossiyada va boshqa mamlakatlarda sobiq SSSR barcha tadbirkorlik sub'ektlari va oddiy fuqarolar uchun yangi iqtisodiy muhit, ularning ko'p elementlari shakllanish va o'rganish bosqichida. Bu, birinchi navbatda, ko'chmas mulk haqidagi bilimlar tizimiga taalluqlidir, ularning faoliyati u yoki bu tarzda biznes, boshqaruv yoki tashkilotning har qanday sohasidagi odamlarning hayoti va faoliyati bilan bog'liq. Gap shundaki, bu butun bozor munosabatlari tizimining markaziy bo'g'inini tashkil etuvchi ko'chmas mulkdir. Ko'chmas mulk nafaqat odamlarning turli shaxsiy ehtiyojlarini qondiradigan eng muhim mahsulot, balki ayni paytda daromad keltiradigan real shakldagi kapitaldir. Ularga qo'yilgan investitsiyalar odatda foyda olish maqsadidagi investitsiyalardir. Ko'chmas mulk mamlakat milliy boyligining asosi bo'lib, mulkdorlar soni bo'yicha ommaviy, umummilliy xususiyatga ega. Ko'chmas mulk iqtisodini bilish muvaffaqiyatli biznes faoliyati uchun zarurdir har xil turlari biznesda va hayotda, har qanday oila va alohida fuqarolarning kundalik hayotida. Ko'chmas mulkka egalik qilish barcha odamlarning erkinligi, mustaqilligi va munosib yashashining asosiy asosidir. 1
Men o'z ishimda ko'chmas mulk bozorining ishlash va rivojlanish qonuniyatlarini ko'rib chiqish va tahlil qilishni maqsad qilib qo'ydim. Rossiya Federatsiyasi.
Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:
ko'chmas mulk tushunchasi va turlarini aniqlash, uning xususiyatlarini mahsulot sifatida ko'rib chiqish;
ko'chmas mulk bozori tushunchasini, turlarini, sub'ektlarini belgilash;
rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorining xususiyatlarini ko'rib chiqing;
Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorining holatini tahlil qilish zamonaviy bosqich.
Xulosa qilib aytganda, men bajarilgan ishlar asosida ba'zi xulosalar qildim.
1. Ko'chmas mulk va uning turlari
Mulkning ko'char va ko'chmasga bo'linishi Rim huquqi davridan boshlangan. Rossiyada "ko'chmas mulk" atamasi 1714 yilda Pyotr I tomonidan kiritilgan. 23 martdagi "Ko'char va ko'chmas mulkda meros olish tartibi to'g'risida"gi farmonda Va shundan beri u inqilobdan oldingi Rossiyada umumiy qabul qilingan. Rossiyaning fuqarolik qonunlari kodeksi (t .10, 1-qism, 383-400-moddalar) tomonidan tasdiqlangan. 2
Ha, Art. 384-moddasida shunday deyilgan: “Qonunda yer va barcha turdagi yerlar, uylar, zavodlar, fabrikalar, do‘konlar, barcha turdagi binolar va bo‘sh hovlilar, shuningdek, ko‘chmas mulk sifatida tan olinadi. temir yo'llar" Alohida maqolalar turli xil ko'chmas mulk ob'ektlarining mohiyatini aniqlaydi, masalan, San'atga muvofiq. 387 erlarning mulkiga quyidagilar kiradi: «cherkov va boshqa binolar, hovlilar, tegirmonlar, ko'priklar, vagonlar, to'g'onlar, avtomobil yo'llari, ko'llar, ko'llar, botqoqliklar, yo'llar, buloqlar va ularda joylashgan boshqa shunga o'xshash joylar; yer yuzasida topilgan barcha mahsulotlar va uning tubida yashiringan barcha metallar, minerallar va boshqa qazilma qoldiqlar. 2
O‘tgan asrning 20-yillari boshlarida mamlakatimizda bu mulk taqsimoti sovet jamiyati asoslariga to‘g‘ri kelmaydigan “burjua” deb tan olindi va yerga xususiy mulkchilik tugatilishi munosabati bilan unga barham berildi. Ikkinchisi Art tomonidan qonuniylashtirilgan. 1923 yil 1 yanvarda kuchga kirgan RSFSR Fuqarolik kodeksining 21-moddasi. San'atga muvofiq. Ushbu Kodeksning 22-moddasida milliylashtirilgan va munitsipalitetlashtirilgan korxonalar, ularning jihozlari, temir yo'llari va ularning harakatlanuvchi tarkibi, milliylashtirilgan kemalar, binolar xususiy muomaladan chiqariladi va ular o'z yurisdiktsiyasida bo'lgan organlar tomonidan begonalashtirilmaydi va garovga qo'yilishi mumkin emas. kreditorlar. Milliylashtirilgan va munitsipallashtirilgan korxonalar, binolar va kemalar ijaraga berilishi mumkin qonun bilan belgilanadi xop." 1
IN zamonaviy Rossiya"ko'chmas mulk" ("ko'chmas mulk") tushunchasi birinchi marta SSSR va respublikalarning 1991 yil 31 mayda (4-modda) maqomi o'rnatilishi munosabati bilan fuqarolik qonunchiligi asoslari tomonidan iqtisodiy va huquqiy muomalaga kiritilgan. yerga xususiy mulkchilik. Keyin bu muddat Rossiya Federatsiyasi Prezidentining 1993 yil 27 oktyabrdagi 1767-sonli "Rossiyada yer munosabatlarini tartibga solish va agrar islohotni rivojlantirish to'g'risida" gi Farmonida (1-modda) tasdiqlangan va nihoyat Fuqarolik qonuni bilan tasdiqlangan. 1994 yil 30 noyabrdagi Rossiya Federatsiyasi kodeksi (130-modda) .2
1.1 Ko'chmas mulk tushunchasi va xususiyatlari
IN kundalik hayot atamasi "ko'chmas mulk" juda tushunarli ko'rinadi va go'yo, odatdagidek qabul qilinadi. Aslida, tashqi ko'rinish ko'chmas mulkning huquqiy mohiyatiga to'g'ri kelmaydi, bu asosan xususiyatlar bilan belgilanadi. iqtisodiy rivojlanish mamlakat, o'rnatilgan tarixiy an'analar va boshqa sharoitlar. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga muvofiq, ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) quyidagi moddiy va nomoddiy ob'ektlarni o'z ichiga oladi: er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, izolyatsiya qilingan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, ya'ni. maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar, shuningdek, umuman mulk majmuasi sifatidagi korxonalar. Bundan tashqari, Fuqarolik kodeksiga havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, ko'chmas mulk sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan kosmik ob'ektlar kiradi. 3
Haqiqatda har qanday ko'chmas mulk ob'ekti jismoniy, iqtisodiy, ijtimoiy va huquqiy xususiyatlarning birligida mavjud bo'lib, ularning har biri tegishli hollarda hayotiy vaziyatlar, maqsadlar va tahlil bosqichlariga qarab asosiy (aniqlovchi) bo'lishi mumkin. 2
Geografik kontseptsiya ko'chmas mulkning fizik (texnik) xususiyatlarini aks ettiradi: binolarning dizayni va materiali, hajmi, joylashuvi, iqlimi, tuproq unumdorligi, yaxshilanishlar, atrof-muhit va boshqa parametrlar. Barcha ko'chmas mulk ob'ektlari fizik, kimyoviy, biologik, texnogen va boshqa jarayonlarga duchor bo'ladi. Natijada, ularning iste'mol sifatlari va funksional yaroqliligi asta-sekin o'zgarib boradi, ularning holati bitimlar tuzishda, mulkka egalik qilishda va undan foydalanishda hisobga olinadi. 2
Iqtisodiy tushuncha ko'chmas mulkni samarali investitsiya ob'ekti va daromad olishning ishonchli vositasi deb biladi. Asosiy iqtisodiy elementlar ko'chmas mulk - qiymat va narx - birinchi navbatda uning foydaliligi, odamlarning turli ehtiyojlari va manfaatlarini qondirish qobiliyatidan kelib chiqadi. Mulk egalarini soliqqa tortish orqali shahar byudjetlari shakllantiriladi va amalga oshiriladi ijtimoiy dasturlar. 2
Huquqiy darajada ko'chmas mulk - bu ichki xususiyatlar va xalqaro standartlarni hisobga olgan holda davlat tomonidan o'rnatilgan davlat va xususiy huquqlar majmuidir. Xususiy huquqlar bo'linmas yoki qisman (qo'shma mulk) bo'lishi mumkin va mulkni er osti boyliklariga, yer yuzasiga, ulardagi binolarga va havo hududiga jismoniy gorizontal va vertikal chegaralash asosida bo'linadi. Rossiyada, boshqa sanoatda bo'lgani kabi rivojlangan mamlakatlar dunyoda, xususiy shaxslar uchun mulkni sotib olish, sotish, ijaraga berish yoki boshqa fuqarolar va korxonalarga egalik qilish va undan foydalanish huquqini berish qonuniy ravishda kafolatlangan, ya'ni. mulkini erkin tasarruf etish. Biroq, qachon xususiy mulk mulk jamoat manfaatlariga zid keladi, u xususiy huquqning yurisdiktsiyasiga tushishni to'xtatadi. Qonun (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 239-moddasi) xususiy shaxslardan er uchastkasini davlat yoki kommunal ehtiyojlar uchun undagi binolar va inshootlar bilan birga sotib olish yoki ochiq kimoshdi savdosida sotish yo'li bilan olib qo'yishni nazarda tutadi. Boshqa shakllari ham bor davlat tomonidan tartibga solish ko'chmas mulkka egalik qilish va undan foydalanish: qurilish cheklovlari, rayonlashtirish tizimi, xavfsizlik talablari muhit va boshqalar 1
Ko'chmas mulkning ijtimoiy roli odamlarning fiziologik, psixologik, intellektual va boshqa ehtiyojlarini qondirishdir. Inson omon qolishi va munosib hayot kechirishi uchun zarur bo'lgan hamma narsani oxir-oqibat erdan oladi. Ko'chmas mulkka egalik qilish jamoat ongida obro'li bo'lib, madaniyatli o'rta ijtimoiy sinfni shakllantirish uchun zarurdir. 1
Rossiyadagi nodavlat er mulki sub'ektlari o'zlarining er uchastkalariga mos keladigan barcha er osti boyliklariga emas, balki faqat keng tarqalgan mineral resurslarga (gil, qum va boshqalar) huquqlarga ega. Koʻmir, neft, ruda va boshqalar konlari. yer qa'ri to'liq davlatga tegishli bo'lganligi sababli xususiy yer egasining ko'chmas mulkiga kiritilmaydi. U ko'chmas mulkning jismoniy va shuning uchun iqtisodiy-huquqiy tarkibiga va ma'lum bir xususiy mulkdorning er uchastkasi yuzasi ustidagi havo bo'shlig'iga kiritilmagan. U ommaviy xususiyatga ega va hukumatga tegishli. Faqat erlarda davlat fondi ko'chmas mulk tushunchasi vertikal proyeksiyada uning barcha tarkibiy qismlarini o'z ichiga oladi. 1
Har bir ko'chmas mulk ob'ekti va ularning barchasi birgalikda ko'char narsalardan farqlash imkonini beruvchi muhim (umumiy) belgilarga va bir hil guruhlardagi ob'ektlarning xususiyatlarini tavsiflovchi o'ziga xos xususiyatlarga ega.
Ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlari 1
| № | Belgilar | Tarkib (holat) |
| 1 | Muhim (umumiy) Harakatlanish darajasi | Mutlaq harakatsizlik, funksionallikni buzmasdan kosmosda harakat qilmaslik |
| 2 | Yer bilan aloqa | Kuchli jismoniy va qonuniy |
| 3 | Operatsion shakli | Tabiiy-material va narx |
| 4 | Foydalanish vaqtida iste'molchi shakli holati | Iste'mol qilinmaydi, butun umri davomida tabiiy shaklini saqlaydi |
| 5 | Devrenning davomiyligi (chidamlilik) | To'g'ri ishlatilganda bir nechta foydalanish va cheksiz yer |
| 6 | Qiymatni o'tkazish usuli ishlab chiqarish jarayoni yoki iste'molchi xususiyatlarini yo'qotish | Asta-sekin, eskirish va eskirish va amortizatsiya to'lovlari to'planib boradi |
| 7 | Ijtimoiy ahamiyati | Ob'ektdan foydalanish ko'pincha ko'plab fuqarolar va boshqa mulkdorlarning manfaatlariga ta'sir qiladi, ularning manfaatlari davlat tomonidan himoya qilinadi. |
| 8 | Turlar (xususiy) Texnik va texnologik xususiyatlar (joylashuvi, funksionalligi, holati va boshqalar) | Ko'chmas mulk turiga va boshqa mulkka maxsus foydalanish rejimini kengaytirishning maqsadga muvofiqligiga qarab aniq xususiy ko'rsatkichlar bilan belgilanadi. |
Ko'chmas mulkning asosiy asosiy xususiyatlari uning boshqa barcha umumiy va o'ziga xos xususiyatlariga asoslanadigan harakatsizlik va muhimlik yoki iste'mol qilmaslikdir. 1
Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va uni turli mezonlarga ko'ra farqlash mumkin: turi moliyaviy aktiv, geografik omil, funktsional maqsad va boshqa ko'rsatkichlar.
1. Ob'ekt (mahsulot) turiga ko'ra ko'chmas mulk bozori quyidagilarga bo'linadi: yer, binolar, inshootlar, korxonalar, binolar, ko'p yillik ko'chatlar, mulk huquqi va boshqa ob'ektlar.
2. Ob'ektlarning funktsional maqsadiga ko'ra ko'chmas mulk bozori to'rtta asosiy tarkibiy qismga bo'linadi:
yer bozori;
Uy-joy bozori (shahar uy-joy bozori, mamlakat uy-joy bozori);
Turar joy bo'lmagan bozor (ofis bozori, chakana savdo bozori, bozor saqlash joylari;
Sanoat ko'chmas mulk bozori;
Ko'chmas mulk bozorining ushbu tarkibiy qismlarining har biri mustaqil ravishda rivojlanadi, chunki u o'z qonunchiligiga asoslanadi. normativ-huquqiy baza davlat va munitsipal mulkni xususiylashtirish siyosatida sezilarli farqlarga ega.
3. Geografik (hududiy) asosi bo'yicha - mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, jahon. Har bir hudud alohida bozor bo'lishi mumkin. Shaharning bir qismida faqat bo'lishi mumkin bozor sharoitlari, boshqalarda - boshqalar (masalan, tarixiy markazda va yangi binolarning hududlarida, shaharning jamoat markazida va turar-joy hududida).
4. Foydalanishga tayyorlik darajasi bo'yicha - mavjud ob'ektlar (eski zaxiralar);
5. Ishtirokchilar turlari bo'yicha - yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar, oraliq sotuvchilar; munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari.
6. Bitim turlari bo'yicha - oldi-sotdi, ijara, garov, mulk huquqi va boshqalar.
7. Tarmoqlar bo'yicha - sanoat ob'ektlari; qishloq xo'jaligi ob'ektlari; jamoat binolari va hokazo.
8. Mulkchilik turi bo'yicha - xususiy, davlat, kommunal ko'chmas mulk.
9. Bitimlarni tuzish usuli bo'yicha - birlamchi va ikkilamchi; uyushgan va uyushmagan; ayirboshlash va birjadan tashqari; an'anaviy va kompyuterlashtirilgan.
Rossiyada birlamchi bozor davlat va xususiylashtirish yo'li bilan shakllanadi kommunal korxonalar, yer uchastkalari, binolar va binolar hamda mulkiy huquqlar. U ko'chmas mulkning iqtisodiy muomalaga o'tkazilishini ta'minlaydi. Barcha keyingi bitimlar ikkinchi darajali xarakterga ega, chunki ular bozorga joylashtirilgan ob'ektlarni qayta sotish yoki bir mulkdordan boshqasiga o'tkazishning boshqa shakllari bilan bog'liq.
Uyushtirilgan bozor - bu ko'chmas mulkning iqtisodiy aylanmasi va unga bo'lgan huquqlarning qat'iy muvofiqligi amaldagi qonunchilik litsenziyaga ega professional mediatorlar ishtirokida. Bu bozor bitimlarning huquqiy tozaligini va ularning ishtirokchilari huquqlarini himoya qilishni kafolatlaydi. Uyushmagan (ko'cha) bozor har doim ham bitimlarning ishonchliligini ta'minlay olmaydi.
Birja bozori- bu ko'chmas mulk birjasida, shtat va federal fondlar tomonidan o'tkaziladigan tanlovlar va auktsionlarda ob'ektlarni sotib olish va sotish. kommunal mulk, yer boshqaruvi organlari, shahar uy-joy komitetlari yoki maxsus vakolatli tashkilotlar.
Birjadan tashqari bozor - bu birjadan tashqari operatsiyalarni amalga oshirish. U uyushgan yoki uyushmagan bo'lishi mumkin. Uyushtirilgan birjadan tashqari bozor asosan litsenziyalangan rieltorlik agentliklarining kompyuter aloqa tizimlariga asoslanadi.
Ko'pchilik rivojlangan bozorlar ko'chmas mulk ob'ektlari (turar-joy va noturar joy, er uchastkalari) o'z segmentlariga ega.
Ko'chmas mulk bozorini segmentlarga bo'lish jarayoni segmentatsiya deb ataladi. Segmentatsiya belgisi bozor segmentlarini aniqlash omilidir.
Turar-joy bo'lmagan binolar bozori funktsional maqsadlariga ko'ra to'rtta asosiy segmentga bo'lingan: sanoat, omborxona, ofis va chakana savdo ob'ektlari. Bog'liq holda sifat xususiyatlari ofis binolari to'rtta sinfga bo'lingan.
A - ixtisoslashgan biznes markazlaridagi ofis binolari markaziy hudud g'arbiy standartlarga muvofiq jihozlangan shaharlar (boshqaruv, texnik xizmat ko'rsatish, xavfsizlik xizmatlari, qo'riqlanadigan mashinalar va boshqalar).
B - ofis binolari deyarli bir xil xususiyatlarga ega, ammo xizmatlar ro'yxati kichikroq.
A va B ijarachilari - G'arb kompaniyalari va yirik rus kompaniyalari.
C - mehmonxonalar, tadqiqot institutlaridagi ofis xonalari; ta'lim muassasalari, shahar markazidan tashqarida, lekin transport yo'nalishlari kesishmasida joylashgan.
D - avtomagistrallardan uzoqda va turar-joylardagi ofis binolari.
Mahalliy firmalarning aksariyati C va D sinfidagi ofis xonalarini ijaraga olishni afzal ko'radi.
Er deyarli har qanday ko'chmas mulkning zaruriy qismidir. Yer uchastkasi Ko'chmas mulk bozorining murakkab mustaqil turi sifatida uni nisbatan bir hil kichik turlarga va navlarga bo'lish odatiy holdir. mo'ljallangan maqsad erlar, keyinchalik ular bir qator boshqa belgilarga ko'ra (o'lchami, joylashuvi va boshqalar) farqlanadi.
1. Erlar toifasiga ko'ra yer bozorlarining quyidagi kichik turlari ajratiladi: qishloq xo'jaligi yerlari; shahar erlari va uy-joy; bog'dorchilik va yozgi kottejlar; garaj qurilishi.
2. Er uchastkasining kattaligi bo'yicha - katta er uchastkalari; kichik er uchastkalari;
3. Mulkchilik turlari bo'yicha - xususiy yerlar (fuqarolar, yuridik shaxslar), davlat va kommunal va boshqalar.
Yer bozorini segmentlarga bo'lish mumkin bo'lgan bir qator mezonlar va xususiyatlar mavjud.
Uy-joy bozori segmentlarga bo'lingan:
Ø uylarning sifati bo'yicha (besh qavatli binolar - panelli, g'ishtli, blokli; ommaviy binolar - 9-, 12-, 16-qavatli, asosan panelli; nufuzli zamonaviy g'isht va hashamatli);
Ø xonalar soni bo‘yicha (1, 2 va 3 xonali, ko‘p xonali kvartiralar);
Ø sxema bo'yicha (standart, takomillashtirilgan tartib);
Ø turar joy maydoni bo'yicha (dala uylari, uylar va boshqalar)
Kirish.
Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, ishlab chiqarish, ombor, savdo va boshqa binolar va binolar, shuningdek boshqa inshootlar) va ob'ekt yoki ob'ekt sifatida ishlaydigan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. iste'mol ob'ekti (er uchastkalari, turar-joy binolari, kottejlar, kvartiralar, garajlar). Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, xo'jalik faoliyati va barcha mulk shaklidagi korxona va tashkilotlarning rivojlanishi uchun asos bo'lib xizmat qiladi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda qatnashayotgan fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.
Ko'chmas mulk davlat va kommunal mulkni xususiylashtirishda, noturar joyni ijaraga berishda, turar-joy binolarini sotib olish va sotishda asosiy muhokama mavzusi hisoblanadi. Shaxsiy iste'mol sohasida ham, tadbirkorlik faoliyatining ko'plab sohalarida ham yangi mulk egalari qatlami paydo bo'ldi. Ko'chmas mulk bozorida faoliyat yurituvchi tijorat tuzilmalari paydo bo'ldi.
Mahalliy va xorijiy investorlar faoliyati kengaymoqda, ular uchun yerdan kafolatlangan foydalanish huquqini qo‘lga kiritish, manfaatlarini huquqiy himoya qilish muhim ahamiyat kasb etmoqda. Ko'chmas mulk sohasini tartibga solish bo'yicha mahalliy qonunchilik rivojlana boshladi.
Ko'chmas mulk tushunchasi va uning turlari.
"Ko'chmas mulk" atamasi Rossiyada 17-asrda paydo bo'lgan, ammo uning aniq ta'rifi hech qaerda yo'q. Ga binoan Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, ya'ni ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan. o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar. Ko'chmas mulkka, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi.
Qonunda boshqa mol-mulk ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin. Masalan, mulk majmuasi sifatida korxona ham ko'chmas mulk sifatida tan olinadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga ko'ra, korxona sub'ekt sifatida emas, balki bevosita fuqarolik huquqlari ob'ekti sifatida qaraladi. Korxona butunlay yoki uning bir qismi mulkiy huquqlarni belgilash, o'zgartirish va tugatish bilan bog'liq oldi-sotdi, garov, ijara va boshqa bitimlar ob'ekti bo'lishi mumkin. Korxona ham meros qilib olinishi mumkin.
Ko'chmas mulkning iqtisodiy xususiyatlariga uning noyobligi kiradi (mutlaqo bir xil ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud emas); qo'shni erlar va binolarning narxi (masalan, xavfli ishlab chiqarishni qurish); hududiy xususiyatlar (hududiy imtiyozlarning o'zgarishi jismoniy o'zgarishlarsiz ko'chmas mulk qiymatini oshirishi mumkin), mo'ljallangan maqsad (qoida tariqasida, sezilarli xarajatlarsiz o'zgartirilishi mumkin emas).
Ko'chmas mulk uchta asosiy turga bo'linadi: er, uy-joy va noturar joy.
Foydalanish xususiyatiga ko'ra ko'chmas mulk uy-joy (uylar, kottejlar, kvartiralar), tijorat faoliyati uchun (mehmonxonalar, ofis binolari, do'konlar va boshqalar), ishlab chiqarish maqsadlarida (omborlar, fabrikalar, fabrikalar va boshqalar), qishloq xo'jaligi (fermalar, bog'lar) va maxsus maqsadlar uchun (maktablar, cherkovlar, kasalxonalar, bolalar bog'chalari, qariyalar uylari va boshqalar.).
Ko'chmas mulk bozori: tushunchasi, sub'ektlari va shakllanish omillari.
Bozor - sotuvchilar va xaridorlar o'rtasidagi o'zaro munosabatlar usuli; mahsulotning mavjud va potentsial xaridorlari to'plami. Ko'chmas mulk - bu maxsus mahsulot, chunki uning xususiyatlari boshqa mahsulotlarga xos emas. Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulk bilan bitimlar (sotish, sotib olish, ijaraga berish, garov va boshqalar) atrofidagi munosabatlar to'plami.
Ko'chmas mulk bozorining asosiy xususiyatlari quyidagilardan iborat:
· ko'chmas mulk bozorining mahalliy xususiyati (ma'lum bir joylashuv tufayli mumkin bo'lgan bitimlar sonini kamaytirish);
· barcha er uchastkalarining o'ziga xosligi (narxlardagi farqlarni keltirib chiqaradi);
· ko'chmas mulkning boshqa tovarlarga nisbatan past likvidligi (bitimlar tuzishda yuridik institutlarni jalb qilish zarurati tufayli);
· yuqori narx va xaridorlarning moliyaviy imkoniyatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik, bu ko'p hollarda kredit mavjudligini talab qiladi;
· sotuvchilar va xaridorlar to'g'risida to'liq ma'lumot berilmaganligi sababli narxlarning tarqalishi.
Ob'ektlarning funktsional maqsadiga ko'ra ko'chmas mulk bozori 4 asosiy tarkibiy qismga bo'linadi:
· yer bozori (er uchastkalari),
· uy-joy bozori,
· noturar joy bozori;
· sanoat ko'chmas mulk bozori.
Siz tugallanmagan ob'ektlar va mehmonxona xizmatlari bozorini ham ajratib ko'rsatishingiz mumkin.
Ko'chmas mulk bozorining asosiy sub'ektlari ko'chmas mulk egalari va foydalanuvchilari (jismoniy va yuridik shaxslar bo'lishi mumkin) bilan bir qatorda: banklar, qurilish tashkilotlari (pudratchilar), rieltorlik firmalari, yuridik firmalar, sug'urta kompaniyalari, mulkni boshqarish qo'mitalari, texnik inventarizatsiya byurolari, hakamlik sudlari, notarial idoralar, soliq inspektsiyalari.
Ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi munosabati bilan baholash faoliyatiga ehtiyoj paydo bo'ldi. Baholash faoliyati - litsenziyalanishi kerak bo'lgan shaxsning (baholovchining) maxsus qoidalar va usullardan foydalangan holda baholanayotgan mol-mulkka nisbatan ko'chmas mulkning bozor yoki boshqa qiymatini belgilashdan iborat faoliyati.
Ko'chmas mulk bozorining rivojlanishiga ko'chmas mulkka egalik huquqining erkin o'tkazilishi yordam beradi. Shuni ta'kidlash kerakki, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga muvofiq, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni majburiy notarial tasdiqlash talab etiladi. Uy-joy mulkdorlari shirkatlarini (birgalikda foydalanish maqsadida uy-joy mulkdorlari shirkatlari) tashkil etish boshlandi.
Umuman olganda, ichki ko'chmas mulk bozorining shakllanishi quyidagi omillar bilan tavsiflanishi mumkin:
1. Makroiqtisodiy beqarorlik (qabul qilinishi siyosiy vaziyat bilan belgilanadigan me'yoriy hujjatlarni oldindan ko'rish mumkin emas).
2. Inflyatsiya. Bir tomondan, investitsion faoliyat va normal tizimni rivojlantirish ipoteka krediti kamayib bormoqda, boshqa tomondan, investitsiyalar uchun ko'proq likvid va daromadli maydonlarning cheklanganligi tufayli ko'chmas mulkka investitsiyalar jozibador.
3. Qonunchilik bazasining noaniqligi.
4. yo'qligi maxsus xizmatlar axborotni to'plash va tahlil qilish, bu esa axborot makonini noaniq qiladi.
5. ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining past professionalligi (kam ish tajribasi, qonunchilik bazasining noaniqligi).
6. Ko'chmas mulk bozori segmentlarining notekis rivojlanishi (eng keng tarqalgani uy-joy bozori).
Rossiyaning bozor munosabatlariga o‘tishi bilan ko‘chmas mulk tovarga aylanib, ko‘chmas mulk bozori jadal rivojlanmoqda. Yerga egalik qilishning noaniqligi, inflyatsiya va yuqorida sanab o'tilgan boshqa omillar rivojlanishda o'z izini qoldiradi Rossiya bozori Ko'chmas mulk.
Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari
Boshqa turlardan farqli o'laroq, ko'chmas mulk bozori bir qator o'ziga xos xususiyatlarga ega. Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlariga quyidagilar kiradi:
joylashuv (ob'ektlarning o'zgarmas joylashuvi tufayli);
ob'ektlarning past darajada almashinishi (ko'chmas mulkka bo'lgan talab miqdori ob'ektning joylashgan joyiga, ko'chmas mulk joylashgan hududdagi infratuzilma holatiga sezilarli darajada bog'liqligi sababli: yo'llar, metro, savdo va maishiy xizmat ko'rsatish ob'ektlarining mavjudligi , dam olish maskanlari va boshqalar);
mavsumiy o'zgarishlar;
bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish zarurati;
ko'chmas mulkka investitsiyalar. Bu xarajatlarning uch guruhi bilan birga keladi: mulkni funktsional jihatdan mos holatda saqlash xarajatlari (ta'mirlash, foydalanish xarajatlari va boshqalar); yillik mulk solig'i; ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda yuqori tranzaksiya xarajatlari. 2
ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar odatda maxfiy hisoblanadi va ommaga oshkor qilingan ma'lumotlar ko'pincha to'liq yoki noto'g'ri bo'ladi;
ko'chmas mulkni etkazib berishning past elastikligi, chunki qurilish ancha uzoq davom etadi va binolar va inshootlar nisbatan bardoshli. 1
Ko'chmas mulk bozorining muhim xususiyati uning kapital bozoriga chambarchas bog'liqligidir. Ko'chmas mulk bozori kapital bozorining rivojlanishiga bevosita bog'liq, chunki uning rivojlanishining asosiy parametrlari kapital bozoridagi vaziyat bilan belgilanadi. 3
Rossiya ko'chmas mulk bozorining mavjud xususiyatlari investitsiya faoliyatiga ta'sir qiladi.
Rossiya ko'chmas mulk bozorining asosiy xususiyatlari 1
|
Xususiyatlari |
Natija |
|
|
Mintaqalar bo'yicha ko'chmas mulk bozorlaridagi farqlar |
Tabiiy, iqtisodiy sharoitlar va pozitsiyalarning notekisligi mahalliy hokimiyat organlari turli hududlarning hokimiyat organlari |
Farqlar investitsion jozibadorlik, turli hududlardagi o'xshash mulklar uchun bozor faolligi va narx darajalari |
|
Ko'chmas mulk narxi va aholining aksariyat qismining moliyaviy imkoniyatlari o'rtasidagi nomuvofiqlik |
Haqiqiy darajasining pasayishi aholi daromadlari, ipoteka kreditlash mexanizmining yomon rivojlanishi |
Cheklangan investitsiya resurslari, boshqa tovarlarga nisbatan ko'chmas mulkning past likvidligi, yangi qurilish hajmining qisqarishi, umuman ko'chmas mulk bozorining zaif rivojlanishi |
|
Ishtirokchilarning xabardorligi yo'qligi |
Haqiqiy sotish narxlarini yashirish, yomon rivojlanish axborot infratuzilmasi |
Investitsiya loyihalari samaradorligini tahlil qilishda ma'lumotlarni to'plash va tekshirish uchun qo'shimcha xarajatlar, soliq to'lovlari to'liq olinmagan |
|
Bozor segmentlarining notekis rivojlanishi |
Likvidlik va qonunchilikdagi farqlar har xil turlari Ko'chmas mulk |
Yer bozori deyarli rivojlanmagan |
|
Imkonsizlik aniq prognozlar rivojlanish tendentsiyalari |
Iqtisodiy va siyosiy beqarorlik |
Mulklarni daromadga qarab baholash qiyin, investitsion faollik pasaygan, ipoteka kreditlash tizimi sust rivojlangan. |
|
Er va binolarning asosiy qismidan joriy foydalanish va eng samarali o'rtasidagi nomuvofiqlik |