Kvartiraning bir qismini sotish mumkinmi? Kvartiradagi ulushni yangi egasiga sotish tartibi. ○ Sovg'a shartnomasi

Iqtisodchi. Moliya sohasida 15 yildan ortiq tajriba. Sana: 2018 yil 15 mart. O'qish vaqti 9 min.

Umumiy ko'chmas mulk bozori maxsus qoidalarga muvofiq ishlaydi. Kvartiradagi ulushni sotuvchi uni begonalashtirish bo'yicha qonuniy bitimni amalga oshirish uchun ularni o'rganishi kerak. Birgalikda mulkdorlar ulushni sotib olishni birinchi bo'lib rad etish huquqiga ega va oldi-sotdi shartnomasi notarius tomonidan tasdiqlangan bo'lishi kerak. Maxsus holatlar bolaning ulushini yoki garovga qo'yilgan kvartiraning bir qismini begonalashtirishni o'z ichiga oladi.

Egasining ulushiga mos keladigan kvartiraning bir qismini sotish imkoniyati ko'plab nizolar va suiiste'mollarga olib keladi. Davlat Dumasining "qutilarida" aksiyalar bozorida tartibni tiklash uchun mo'ljallangan bir nechta qonun loyihalari mavjud. Ulardan biri Pavel Krasheninnikov boshchiligidagi “Yagona Rossiya” deputatlari guruhiga tegishli. Ular, xususan, mikroaksiyalarni sotib olish va sotishni cheklashni taklif qilmoqdalar - bu mintaqaviy buxgalteriya normasidan kamroq. Hujjat, shuningdek, bir nechta mulkdorlar o'rtasida bo'lingan turar-joy maydoniga 3 kishining ko'chib o'tishiga jiddiy cheklov kiritadi.

Ammo hozircha kvartiralarni ulushlarda sotish eski qoidalar bo'yicha amalga oshirilmoqda. Keling, qaysi birini aniq ko'rib chiqaylik.

Uni sotmoqchi bo'lgan ulush egasi bosqichma-bosqich harakat qilishi kerak. Faqatgina barcha kerakli talablarning uslubiy bajarilishi sotuvchiga e'tiroz bildira olmaydigan toza bitimni amalga oshirishga imkon beradi.

Imtiyozli huquqlarga rioya qilish

Umumiy ko'chmas mulkning sherik egalari kvartiraning sotilayotgan qismini sotib olishning afzalliklariga ega. Hammuallif birinchi navbatda ularga bitimning narxi va boshqa shartlarini ko'rsatgan holda yozma sotib olish taklifini kiritishi shart.

218-FZ-ni bu erda topish mumkin. 2018 yil 28 fevraldagi hujjatni qayta ko'rib chiqish.

Kvartira ulushi egasi tayyorlashi kerak bo'lgan hujjatlarning taxminiy ro'yxati jadvalda ko'rsatilgan.

Jadval 1. Bitimni tasdiqlovchi notarius uchun hujjatlar ro'yxati

Notariusga taqdim etilgan kvartiraning ulushini sotish uchun zarur bo'lgan hujjatlar ro'yxati muayyan idoraning talablariga yoki bitimni amalga oshirish uchun muhim bo'lgan alohida holatlar mavjudligiga qarab to'ldirilishi mumkin. Xususan, agar ulush oilaviy shaxs tomonidan sotilgan bo'lsa, u ko'chmas mulkning bir qismini begonalashtirish uchun turmush o'rtog'ining yozma roziligi kerak bo'ladi.

Xaridor qo'shimcha hujjatlarni ham talab qilishi mumkin. Uni qiziqtiradigan eng keng tarqalgan hujjat - bu sotuvchining aqli rasoligi va muvofiqligini tasdiqlovchi psixo- yoki giyohvandlik dispanserining sertifikati.

Xaridor va sotuvchi o'rtasidagi o'zaro hisob-kitoblar

Aksiyador va xaridor ular o'rtasidagi hisob-kitob qaysi nuqtada va qanday amalga oshirilishi haqida turlicha kelishib olishlari mumkin. Shartlar shartnoma matnida ko'rsatilgan. Qoida tariqasida, pul neytral tomon - bank yoki notariusga o'tkaziladi. Sotuvchi ularni faqat xaridor ulushning to‘liq egasiga aylanganidan keyingina qaytarib olishi mumkin, bu tegishli hujjat bilan tasdiqlanadi.

O'zaro hisob-kitoblarning mashhur usuli bu pulni depozitga qo'yishdir. Bunday holda, mablag'lar ma'lum bir notarius xodimi uchun ochilgan maxsus bank hisobvarag'ida "muzlatiladi". Agar shartnomada ko'rsatilgan muddatda aktsiyalarga egalik qilish, foydalanish va tasarruf etish huquqi uni oluvchiga o'tmasa, pul xaridorga beriladi.

Odatda, banklar ko'rsatilgan miqdorlarni faqat barcha hujjatlarni, shu jumladan oldi-sotdi shartnomasini imzolagandan keyin qabul qiladilar. Sotuvchi o'zini ishonchli his qilishi uchun advokatlar uning matnida mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlar faqat ulushni sotib olish uchun pul qo'ygandan keyin berilishini ko'rsatishni tavsiya qiladi.

Bitimni ro'yxatdan o'tkazish

Yangi egasining huquqlari Rosreestr organlarida ro'yxatga olingan. Shartnoma taraflari hujjatlarni o'zlari yuborishlari mumkin (ro'yxatdan o'tish uchun ariza bilan birga) yoki buni notarius orqali amalga oshirishlari mumkin. Ikkinchi variant bilan siz xizmat uchun to'lashingiz kerak bo'ladi. To'liq qancha turishi notarial idorada aniqlanishi kerak, chunki yagona narxlar yo'q.

Diqqat qilish! Notarial tasdiqlangan operatsiyalar tezroq - uch ish kuni ichida ro'yxatga olinadi. Agar hujjatlar Rosreestrga elektron shaklda topshirilgan bo'lsa, vaqt bir ish kuniga qisqartiriladi.

Xaridor ro'yxatga olish organiga kvartirani topshirish aktini taqdim etishi kerak. Ushbu hujjatsiz mansabdor shaxslar unga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazmaydilar.

Tomonlar tomonidan hujjatlarni qabul qilish

Mulk huquqining boshqa shaxsga o'tishi Ko'chmas mulkning yagona davlat reestrida qayd etiladi. Ushbu fakt to'g'risida eslatma oldi-sotdi shartnomasiga ham qo'yiladi, uning nusxalari xaridor va sotuvchiga qaytariladi. Shuningdek, ular quyidagilarni oladi:

• Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan ko'chirma;
• kadastr pasporti.

Shundan so'ng, kvartiraning ulushini olish bo'yicha bitim tugallangan deb hisoblanadi va uning yangi egasining huquqi ro'yxatga olinadi. Qabul qilingan hujjatlar xaridorning "muzlatilgan" pulini sotuvchiga berish uchun asosdir.

Maxsus holatlar

Keling, qonun bunday operatsiyalarning turli nuanslarini qanday tartibga solayotganini qisqacha ko'rib chiqaylik.

Aktsiya qanday taqsimlanadi?

Kvartiraning umumiy mulki ishtirokchilaridan har biri o'z xohishiga ko'ra tasarruf etishi mumkin bo'lgan alohida ulush ajratish huquqiga ega. Buni amalga oshirish mumkin:

• shartnoma (ixtiyoriy) tartibda;
• sud orqali.

Kvartiraning umumiy egalari o'rtasida nizolar bo'lmasa, ular ixtiyoriy ravishda ulushlarni taqsimlagan holda notarius bilan shartnoma tuzishga haqli. Ushbu hujjat Rosreestrda mulk huquqini qayta ro'yxatdan o'tkazish uchun asos bo'lib xizmat qiladi. USRN har bir sherikning ulushining o'ziga xos hajmini qayd qiladi.

Agar kelishuvga erishilmasa, ish sudga yuboriladi. Agar arizachining ulushi juda kichik bo'lsa yoki uni naturada ajratish mumkin bo'lmasa, odatda da'vogarga kvartiraning boshqa egalaridan pul kompensatsiyasini to'lash to'g'risida qaror qabul qilinadi.

Aktsiyani ajratish zarurati ko'pincha bir marta xususiylashtirilgan kvartiraga nisbatan yuzaga keladi, bunda shartnomaning barcha tomonlari mulkchilik guvohnomasiga kiritilgan. Agar qarindoshlaridan biri - aktsiyadorlar kelajakda uy-joyning o'z qismini tasarruf qilmoqchi bo'lsa, u uni umumiy mulkdan ajratishi kerak bo'ladi.

Aktsiyani sotish uchun sheriklarning roziligi kerakmi?

Mulkning boshqa sherik egalariga nisbatan sotuvchi faqat birinchi rad etish huquqiga rioya qilish bilan cheklanadi. Agar sheriklar ulushni sotib olishdan bosh tortsa yoki bir oy ichida uning taklifiga javob bermasa, u uni har kimga sotishga haqli. U boshqa aktsiyadorlarning yozma yoki og'zaki ruxsatini talab qilmaydi.

Voyaga etmaganlarning ulushini sotish

Voyaga etmagan bolaning ulushini faqat vasiylik organlarining yozma ruxsati bilan sotishingiz mumkin. Uni ro'yxatdan o'tkazishdan oldin (yoki rad etishdan), mansabdor shaxslar bolaning kelajakda qaerda yashashini, qanday sharoitlarda va hokazolarni aniqlaydilar.

Ruxsat olish uchun bolaning ota-onasi yoki boshqa vakili mahalliy ma'muriyatga murojaat qilishi va ariza yozishi kerak (kerakli hujjatni berish uchun). Muammo u berilgan kundan boshlab 15 kun ichida hal qilinadi.

Ipoteka bilan kvartira

Agar garovga olingan kvartiraning sherik egasi o'z ulushini sotmoqchi bo'lsa, u kreditor bankning roziligisiz buni amalga oshirish mumkin emasligini yodda tutishi kerak - yashash maydoni unga garovga qo'yilgan. Agar bank yangi egasiga ijobiy javob bersa, kredit shartnomasi qayta rasmiylashtiriladi va u qolgan qarzni to'laydi.

Ipotekadagi kvartiraning ulushini sotishda qolgan sheriklar ham uni sotib olishda imtiyozli huquqqa ega. Faqat ularning rad etishi yoki bir oylik sukunat aktsiyadorga o'z ulushini uchinchi shaxslarga sotishga imkon beradi.

Bitimning soliqqa tortilishi

Yangi egasi tomonidan ulushni sotib olishdan olingan daromad sotuvchi tomonidan olinganligi sababli, soliq to'lash majburiyati uning zimmasiga tushadi. Umumiy qoida sifatida ruslar uchun bu 13% ni tashkil qiladi.

Biroq, ba'zi hollarda siz uni to'lashingiz shart emas. Agar sotuvchi 2016 yil 1 yanvargacha ulush egasiga aylangan va unga kamida 3 yil egalik qilgan bo'lsa, shaxsiy daromad solig'i undirilmaydi. Agar u keyinchalik kvartiraning bir qismiga egalik huquqini qo'lga kiritgan bo'lsa, u faqat ulushga egalik qilgandan keyin 5 yil o'tgach daromad solig'ini to'lay olmaydi. Biroq, sotuvchi qanday asosda uning egasi bo'lganligi muhim, chunki ularning ba'zilari uchun 3 yillik muddat saqlanib qolgan, xususan:

• meros bo'yicha;
• sovg'a shartnomasi bo'yicha;
• sobiq egasi (yoki annuitet) uchun umrbod ta'minot shartnomasi bo'yicha;
• davlat uy-joylarini xususiylashtirish to'g'risida.

Shuningdek, u 1 000 000 rublni ushlab qolish huquqidan foydalanish huquqiga ega (u qancha vaqt ulush egasi bo'lganidan qat'i nazar). Ya'ni, soliq bu summani chegirib tashlagandan keyin qolgan narxdan to'lanadi.

Aktsiyani sotib oluvchi nafaqat o'zi sotib olgan kvartirada yashash huquqini, balki har yili (jismoniy shaxslarning mol-mulkiga) soliq to'lash majburiyatini ham oladi. Fuqarolarning faqat imtiyozli toifalariga mansubligi uni bu vazifadan qutqaradi.

Oliy ma'lumot. Orenburg davlat universiteti (mutaxassisligi: og'ir mashinasozlik korxonalarining iqtisodiyoti va boshqaruvi).
2018 yil 15 mart.

Aktsiya ko'chmas mulkning ajralmas qismi bo'lmasa ham, egasining barcha vakolatlari unga nisbatan qo'llaniladi: foydalanish, egalik qilish va tasarruf etish.

Egasi ulushni sotish yo'li bilan ham tasarruf qilishi mumkin. Harakatlar algoritmi quyidagicha:

Qadam 1. Aktsiyani sotib olishni birinchi navbatda boshqa kvartira egalariga taklif qiling

Bunday shaxslar birinchi navbatda, ya'ni sotuvchi tomonidan belgilangan narx bo'yicha imtiyozli sotib olish huquqiga ega. (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi, 1-qism).

Xabarnoma narx va boshqa shartlarni ko'rsatgan holda yozma ravishda amalga oshiriladi). Agar bir nechta ishtirokchilar aktsiyani sotib olishga tayyorligini bildirgan bo'lsa, sotuvchi sotib oluvchi ishtirokchilarning ulushlariga mutanosib ravishda sotishni rasmiylashtiradi.

Agar xabardor qilinganlarning hech biri aktsiyani sotib olish istagini bildirmasa yoki har kim to'g'ridan-to'g'ri rad etsa, mulkdor kimgadir sotish huquqini oladi (250-moddaning 2-bandi).

Qadam 2. Bitimni tayyorlash va yakunlash

Turli yo'llar bilan (reklamalar va boshqalar) ular namoyishlar o'tkazadilar, muzokaralar olib boradilar va ro'yxatga olish uchun hujjatlarni tayyorlaydilar.

Bunday holda, sotuvchi boshqa egalari xabardor qilingan paytdan e'tiboran bir oy o'tgach yoki ushbu muddat tugagunga qadar, lekin notariusga boshqa barcha mulkdorlarning sotib olishdan bosh tortishini taqdim etgan holda, istalgan shaxsga sotishga haqli. (122-sonli Federal qonunning 24-moddasi 1-bandi). Bitimning o'zi notarius tomonidan amalga oshirilishi kerak (FZ-122).

Shartnomada tomonlar (xaridor va sotuvchi) to'g'risidagi ma'lumotlar, ko'chmas mulkning tavsifi (kvartiradagi ulushlar - raqam, manzil, umumiy/yashash maydoni va boshqalar), narxi (Fuqarolik Kodeksining 554-555-moddalariga muvofiq) mavjud. Rossiya Federatsiyasi kodeksi). Agar binolarda, uchinchi shaxslarning huquqlarida cheklovlar mavjud bo'lsa, bu ham ko'rsatiladi. Shartnomaning ilovasi - bu topshirish dalolatnomasi yoki boshqa shunga o'xshash hujjat (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 556-moddasi).

Qadam 3. Mulk huquqini topshirishni ro'yxatdan o'tkazish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131 va 551-moddalariga muvofiq)

13. Kvartirada ulushni proksi orqali qanday sotish va namunani qaerdan yuklab olish mumkin?

Agar mulkdorlar ulushni sotishni yoki uni o'zlari ro'yxatdan o'tkazishni imkoni bo'lmasa yoki istamasa, ular boshqa shaxsga bunday harakatlarni amalga oshirish uchun ishonchnoma berishga haqli (albatta, unga ishonish sharti bilan). Ushbu harakat San'at bilan tartibga solinadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 185-moddasi. Mulk bilan operatsiyalarni amalga oshirish uchun vakolatlarni topshirish uchun ishonchnoma notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak (buning uchun tomonlarning pasport ma'lumotlari talab qilinadi).

Notariusga tashrif buyurishdan oldin ishonchnomani o'zingiz tayyorlashga hojat yo'q (yoki uni biron bir veb-saytdan yuklab oling) - hamma narsa notarial idorada amalga oshiriladi. Sizga faqat qanday harakatlar ishonib topshirilganligini hal qilishingiz kerak (to'liq ishonchnoma, qaytarib bo'lmaydigan, pul olish huquqiga ega yoki yo'q va boshqalar).

Kvartiraning ulushini sotish, boshqa egalari borligi sababli, bitim xafa bo'lmasligi yoki keyinchalik bahslashmasligi uchun kuzatilishi kerak bo'lgan bir qator xususiyatlarga ega. Avvalo, siz boshqa kvartiralarning egalariga ulush sotib olishni taklif qilish mas'uliyatini e'tiborsiz qoldirmasligingiz kerak. Faqatgina barcha aktsiyadorlar xabardor qilinganidan/sotib olishdan bosh tortganidan keyin mulk har qanday manfaatdor shaxsga sotilishi mumkin.

Boshqa egalarning roziligisiz ulushni qanday sotish mumkin? Videoga javob

Aktsiyani sotish zarur bo'lgan holatlar, ammo boshqa egalar ataylab "g'ildirakka shlyapa qo'yishadi". Ruxsat olish zaruratini qonuniy ravishda chetlab o'tishning qanday usullari mavjud? Amaliy yurist bilan maslahatlashgan.

Savol oila a'zolari bilan birgalikda xususiylashtirishda ishtirok etgan har qanday fuqaro uchun dolzarbdir. Xususiylashtirilgan kvartirada ulushni qanday sotish kerak birgalikda egalarining manfaatlarini buzmasdan?

Qonunga muvofiq xususiylashtirilgan kvartirada ulushlarni sotish

Xususiylashtirish natijasida, agar unda bir nechta aholi ishtirok etgan bo'lsa, kvartira ularning umumiy mulkiga aylanadi. Ularning har biri ulush olish huquqiga ega (agar xususiylashtirish jarayonida boshqa shartnoma tuzilmagan bo'lsa, odatda teng).

Qonunga ko'ra, umumiy mulkdorlarning har biri o'z ulushini xohlagancha tasarruf etish huquqiga ega. Biroq, ba'zi cheklovlar mavjud:

• kvartira bilan hamma narsa qilish (sotish, sovg'a qilish, almashtirish, kapital ta'mirlash) faqat barcha egalar tomonidan umumiy qaror bilan amalga oshirilishi mumkin: agar kimdir rozi bo'lmasa, na bitim, na boshqa buyurtma bo'lishi mumkin;
• Aktsiyalardan birini sotishda sherik egalari sotib olishga nomzodlar ro'yxatida birinchi bo'lishi kerak.

Shunday qilib, agar egalaridan biri haqida o'ylasa xususiylashtirilgan kvartirada ulushni qanday sotish kerak, u birinchi navbatda boshqa sherik egalarini o'z xohishi haqida xabardor qilishi va ularni qanday narxda sotayotganini ma'lum qilishi kerak. Shundan keyingina, agar ular sotib olmoqchi bo'lmasa, u begonalar bilan shartnoma tuzishga haqli.

Shunday qilib, aktsiyani sotish quyidagicha bo'lishi kerak:

1. Egasi-sotuvchi o'z mol-mulkini qanday narxda ajratishini o'zi belgilaydi va bu narxga rozi bo'lgan xaridorni topadi.
2. Xaridor bilan shartnoma tuzishdan oldin u kvartiraning boshqa sherik egalarini rejalashtirilgan savdo to'g'risida xabardor qiladi. Xabarnoma faqat yozma shaklda bo'lishi kerak - hatto hamma bir xonadonda yashasa va har kuni bir-birini ko'rsa ham.
3. Egalari aktsiyani sotib olishni xohlash-qilmasliklarini o'zlari hal qilishadi. Qonun ularni aks ettirish uchun qat'iy muddatni belgilaydi - bir oydan ortiq emas.
4. Agar hammualliflar ulushning notanish shaxsga o'tishini istamasalar, ular uni sotuvchiga tegishli bo'lmagan xaridor bilan shartnoma tuzmoqchi bo'lgan narxda va shartlarda qaytarib olishlari shart. sherik egalari.
5. Agar rad javobi olingan bo'lsa yoki sheriklardan hech biri bir oy ichida ulushni sotib olishga qaror qilmasa, sotuvchi begona shaxs bilan shartnoma tuzishga haqli.

Xususiylashtirilgan kvartirada ulushni qanday sotish va xato qilmaslik kerak?

Aktsiyani sotishning o'zi boshqa har qanday ko'chmas mulk bitimi bilan bir xil qoidalarga muvofiq tuziladi: Rosreestr orqali yozma ravishda davlat bojini to'lash va hokazo. Biroq, sotuvchining hayotini sezilarli darajada buzishi mumkin bo'lgan ba'zi nuanslar mavjud. Keling, ulardan qanday qochish kerakligini aniqlaylik.

Tuzoqlarning birinchisi, sotuvchi allaqachon shartnoma tuzgan bo'lishi mumkin, ammo sheriklardan biri unga bitim rejalashtirilganligi haqida xabar berilmaganligini va shunga mos ravishda roziligini bermaganligini aytdi. 3 oy ichida u sudga da'vo arizasi bilan murojaat qilishi va suddan shartnomaning haqiqiy emasligi to'g'risida qaror chiqarishni talab qilishi mumkin.

Huquqlaringizni bilmaysizmi?

Bunga qarshi turishning yagona yo'li bor - qilingan barcha ishlarni diqqat bilan hujjatlashtirish. Rejalashtirilgan savdo to'g'risida xabar faqat qo'shimchalar ro'yxati bilan ro'yxatdan o'tgan pochta orqali yuboriladi. Agar xabarnoma shaxsan amalga oshirilgan bo'lsa, sotish shartlari bilan 2 nusxada hujjat tayyorlang va hammuallifdan bittasida imzo qo'yishni talab qiling. Xarid qilish huquqidan voz kechish eng yaxshi notarius tomonidan tasdiqlangan. Ushbu variant bilan kelajakda hech qanday da'volar sudlanuvchiga yordam bermaydi.

Ogohlantirish va afzallik qoidasi faqat sovg'alarga taalluqli emas. Biroq, shuni hisobga olish kerakki, sovg'ani sotishni yashirish uchun ishlatishga urinish (ulush egasi uni notanish kishiga beradi va u o'z navbatida unga pul beradi, chunki bu taqiqlanmagan) aynan tomonlar kutganidek tugaydi. Kvartiraning sheriklaridan biri sud orqali bunday bitimni soxta deb tan olishga harakat qilishi mumkin - va u ishni yutib olish uchun barcha imkoniyatlarga ega bo'ladi. Qonunga ko'ra, soxta bitim qoidalari tomonlar yashirishga harakat qilganlar uchun belgilangan. Bunday holda, u sotib olish va sotish bo'ladi - sherik egalarining roziligisiz yoki ularni sotib olishdan bosh tortmasdan, u haqiqiy emas.

Ikkinchi variant sotuvchining hiyla-nayranglariga murojaat qilish ehtimoli ko'proq. Ba'zilar, ogohlantirish bilan muammoga duch kelmaslik uchun, oldi-sotdi shartnomasi o'rniga birja tuzadilar. Buni qilish qat'iyan tavsiya etilmaydi: afzalliklarga oid qoidalar men uchun amal qiladi. Buning sababi, qonun chiqaruvchi sheriklar doirasini saqlab qolish yoki ularning doirasi asta-sekin torayib borishiga yordam berish istagidan kelib chiqqan. Shuning uchun, hatto ayirboshlashda ham, begona birinchi navbatda mavjud egalarining roziligini olishi kerak.

Uchinchi "ayyor" sxema deyarli qonuniy ko'rinadi:

1. Aktsiya egasi o'z ulushini garov sifatida ko'rsatgan holda qarz oladi.
2. Pulni o‘z vaqtida qaytarmaydi.
3. Qarz beruvchi garovga qo'yilgan ulushni o'z mulkiga o'tkazishni talab qiladi - qonunga ko'ra, uning talabi qondiriladi.

Hammualliflarning bunday shartnomaga e'tiroz bildirish ehtimoli, masalan, ayirboshlash holatiga qaraganda bir oz kamroq: qonun pul qarz olishni taqiqlamaydi va kvartiradagi ulush boshqa egalarning roziligisiz garov sifatida ko'rsatilishi mumkin. . Biroq, soxta bitimga oid qoidalar bu erda ham qo'llanilishi mumkin, bu yuqorida muhokama qilingan bir xil oqibatlarga olib keladi.

Aksiyalarni majburiy taqsimlash orqali sotish

Agar kvartira atrofida nizolar yuzaga kelsa va hech kim voz kechishni istamasa, shuning uchun birinchi rad etish huquqi orqali ulushni sotish imkoniyati deyarli yo'q, ulush evaziga pul olishni xohlaydigan egasi. , uni ajratishni talab qilish huquqiga ega. Qonunga ko'ra, ajratish natura shaklida amalga oshiriladi - ya'ni ajratilgan shaxs kvartirada aniq belgilangan kvadrat metrlarni olishi kerak.

Biroq, shahar xususiylashtirilgan kvartiraning bir qismini alohida ajratilgan xonaga ajratish deyarli har doim ham imkonsiz bo'lganligi sababli, ajratilgan kishi sheriklardan o'z ulushini olishni va unga tovon to'lashni talab qilishga haqli. Kompensatsiya miqdori sud tomonidan belgilanadi. Ushbu usul qulay, chunki u barcha sheriklarning roziligini talab qilmaydi, ammo ikkita muqarrar qiyinchiliklarga ega:

1. Kvartirani ekspert tomonidan mustaqil baholash talab qilinadi.
2. Pul olish uzoq vaqt talab etadi, chunki to'lashni istamagan odamdan qarzni undirish juda qiyin protsedura.

Agar birgalikda egasi voyaga etmagan bo'lsa, kvartiradagi ulushni sotish

Agar sheriklar orasida 18 yoshgacha bo'lgan bola bo'lsa, qiyinchiliklar ham paydo bo'lishi mumkin. Bunday holda, voyaga etmagan bolaning manfaatlariga daxldor bo'lgan har qanday bitimlar mahalliy vasiylik organining qo'shimcha roziligini talab qiladi. Busiz, aktsiyani sotish osonlikcha noqonuniy deb hisoblanishi mumkin.

Ushbu qoida faqat rejalashtirilgan bitim natijasida bolaga tegishli ulush ko'payadigan holatlarga nisbatan qo'llanilmaydi. Biroq, agar ota-onalar yoki ularning o'rnini bosuvchi shaxslar bolaning kvartiradagi ulushini sotishni rejalashtirayotgan bo'lsa, vakolatli organning roziligi talab qilinadi. Uni faqat quyidagi kafolatlar mavjud bo'lganda olish mumkin:

• bola yangi kvartirada ko'proq yoki teng ulushga ega bo'ladi;
• yoki ulush uchun bolaga tegishli mablag'lar omonatga qo'yiladi, uni faqat uning o'zi voyaga etganidan keyin tasarruf etishi mumkin.

O'z oila a'zolari bilan birgalikda kvartirani xususiylashtirishda ishtirok etgan shaxs uchun ba'zi hollarda savol dolzarb bo'lib qoladi: xususiylashtirilgan kvartiradagi ulushni to'g'ri sotish uchun nima kerak? Kvartiradagi ulushni boshqa egalarining roziligisiz sotish mumkinmi?

Kvartirada ulushni qanday sotish mumkin: qonun

Xususiylashtirish tartibi kvartirani uning aholisining umumiy mulkiga o'tkazadi. Aksariyat hollarda, bu egalik tengdir, agar rezidentlar o'rtasida ixtiyoriy ravishda boshqa bitim tuzilmagan bo'lsa. Va amaldagi qonunchilikka ko'ra, uy-joyni xususiylashtiradiganlarning har biri kvartiradagi o'z ulushini o'zi xohlagancha tasarruf etishi mumkin. Faqat birinchi navbatda siz xususiylashtirilgan kvartiradagi ulushni umumiy mulk huquqidan ajratishingiz kerak.

To'g'ri, xususiylashtirilgan kvartirada ulush yoki ulushning bir qismini sotishda siz oldindan bilishingiz kerak bo'lgan ba'zi cheklovlar mavjud. Masalan, ko'chmas mulk ob'ektidagi ulushni uchinchi shaxslarga sotish qolgan ulush egalari uchun mavjud bo'lgan imtiyozli sotib olish huquqini amalga oshirmasdan mumkin emas. Ya'ni, 2018 yilda kvartiraning ulushini sotishga qaror qilgan mulkdor birinchi navbatda ushbu qismni birgalikda egalariga sotib olish uchun rasman taklif qilishi kerak.

Kvartirada ulushni qanday sotib olish mumkin?

Diqqat qilish! Kvartiraning ulushini sotib olish to'g'risidagi taklif boshqa aktsiyadorlarga sotuvchiga tegishli bo'lgan mulk qismini u (sotuvchi) tomonidan belgilangan narxda sotish niyati to'g'risida majburiy yozma bildirishdir.

Agar kvadrat metrning boshqa egalaridan hech biri belgilangan shartlar bo'yicha ulushni sotib olish istagini bildirmasa (va qonun bo'yicha qaror qabul qilish uchun ularga kalendar oy beriladi), sotuvchi bilan oldi-sotdi shartnomasini tuzishga haqli. uchinchi (tashqi) tomon.

Ammo agar 30 kun ichida xaridor-egasi topilsa, oldi-sotdi shartnomasi orqali kvartiradagi ulushni boshqa aktsiyadorga qayta ro'yxatdan o'tkazish kerak bo'ladi.

Hammuallif tomonidan kvartiraning ulushini sotib olish uchun nima kerakligi haqida batafsil maslahat olish, shuningdek, qonunga muvofiq bitimni amalga oshirishda yordam olish uchun siz Doli.ru agentligi mutaxassislariga murojaat qilishingiz kerak.

Xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini sotish algoritmi

Qonunga ko'ra, har bir mulkdor o'z mulkini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etish huquqiga ega bo'lganligi sababli, xususiylashtirilgan kvartiradagi ulush egasi o'z qismini sotishga haqli. Lekin kvartirada ulush sotib olish nimani anglatadi? Har bir narsa qonunga muvofiq ishlashini ta'minlash uchun siz quyidagi bosqichma-bosqich ko'rsatmalarga amal qilishingiz kerak:

1. Aksiya qaysi narxda sotilishini aniqlang.
2. Belgilangan narxda kvartiraning bir qismini sotib olishga tayyor bo'lgan xaridorni (ehtimol, reklama orqali) toping.
3. Shartnoma tuzishdan oldin, mulkning sherik egalariga sotilayotgan ulushni ma'lum shartlarda sotib olishni taklif qiling.
4. Mulkning boshqa ulushlari egalarining sotilayotgan ulushni sotib olish to'g'risidagi qarorini kutish yoki uni sotib olishni rad etish (bir oy ichida).
5. Hammualliflardan rad javobini olgandan so'ng, topilgan uchinchi tomon xaridor bilan oldi-sotdi shartnomasini tuzing.

Agar boshqa egalar o'z uyidagi ulushning notanish odamga o'tishini istamasalar, ular kvartiradagi ulushni qanday qilib to'g'ri sotib olish haqida o'ylashlari va bunday xaridni amalga oshirish uchun barcha choralarni ko'rishlari kerak. Shuningdek, sotuvchidan bildirishnoma-taklifni olganingizdan keyin bir oydan kechiktirmay ulushni sotib olish istagingizni bildiring.

Agar boshqa egalar o'z kvartirasidagi ulushning begona odamga o'tishini xohlamasalar, uni sotib olish uchun choralar ko'rishlari kerak.

Va sotuvchidan bildirishnoma-taklifni olganingizdan keyin bir oydan kechiktirmay xohishingizni bildiring. Bundan tashqari, sheriklar sotilayotgan ulush egasiga o'z shartlarini aytib bera olmaydilar. Hatto ota-onalar o'g'li yoki qizidan kvartiraning ulushini qanday sotib olishni hal qiladigan holatlarda ham. Ularning imtiyozli huquqi bunga taalluqli emas. Ular xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini (ya'ni uy-joyning sotilayotgan qismini) faqat uning egasining shartlariga ko'ra sotib olishlari mumkin.

Aksiyalarni majburiy taqsimlash va sotib olish orqali sotish

Agar mulk atrofida kurash bo'lsa va mulkni imtiyozli sotib olish huquqidan foydalangan holda sotish imkoniyati bo'lmasa, o'z mol-mulkini sotmoqchi bo'lgan mulkdor ulushni majburiy ajratish uchun sudga to'g'ridan-to'g'ri yo'l oladi. Keyin xususiylashtirilgan kvartirada o'z qismingizni sheriklarning roziligisiz sotish mumkin bo'lishi mumkin.

Ammo zamonaviy shahar kvartiralarida geografik jihatdan ajratilgan ulushni natura shaklida ajratish mumkin emasligi sababli, uni boshqa mulkdorlar olishini va da'vogarga (potentsial sotuvchiga) tovon to'lashni talab qilish mumkin. Bunday kompensatsiya miqdorini aniqlash sudning vazifasidir.

To'g'ri, sud orqali ulushni taqsimlash va sotib olish usuli ham afzalliklarga, ham muhim kamchiliklarga ega. Bu holda turar-joy mulkining barcha egalarining roziligi talab qilinmasligi yaxshi. Biroq, kvartiraning mustaqil ekspertizasini baholash kerak bo'ladi. Va siz hali ham egalaridan mukofot pulini olishga muvaffaq bo'lishingiz kerak. Agar bu odamlar murosaga kelishni istamasalar, ular hech narsa to'lashga intilmaydilar. Bu shuni anglatadiki, sud ijrochilari jalb qilinishi kerak va to'lovlar uzoq davom etishi mumkin.

Xususiylashtirilgan kvartirada voyaga etmaganning ulushini qanday sotish mumkin?

Ha, kvartirada bunday ulush sotilishi mumkin. Ammo voyaga etmaganning ulushi aniqlanganmi yoki kvartira u bilan teng ulushlarda umumiy mulkka xususiylashtirilganmi yoki yo'qmi bilan bog'liq ma'lum qiyinchiliklar bo'ladi. Bundan tashqari, bunday bitimni amalga oshirish uchun vasiylik va homiylik organlarining roziligi talab qilinadi va ular bolaning uy-joy huquqlarini himoya qilish uchun juda ko'p shartlarga ega, ularni bajarish oson emas.

Agar sizga xususiylashtirilgan kvartiralarning ulushlari va qismlarini ajratish, sotib olish, sotish va qayta ro'yxatdan o'tkazish bo'yicha malakali maslahat kerak bo'lsa yoki xususiylashtirilgan kvartiradagi ulushingizni qanday berishni bilmoqchi bo'lsangiz, Doli.ru agentligi mutaxassislariga murojaat qiling. Sankt-Peterburg.