Работа баров в жилых домах. Особенности открытия кафе в жилом доме: главные требования и правила, рекомендации предпринимателям. Как закрыть бар в жилом доме

Здравствуйте! В этой статье расскажем, можно ли в жилом доме открыть кафе, бар или пивную.

Сегодня вы узнаете:

1. Какие проблемы могут возникнуть с жильцами дома;
2. Какую документацию нужно будет получить;
3. Какие дополнительные расходы будут иметь место.

Сейчас довольно непросто найти для кафе такое место, которое бы подходило оптимально. Бывает и так, что помещение просто идеальное, но находится в жилом многоквартирном доме. Как быть в этом случае, поговорим сегодня.

Что говорит законодательство

Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.

Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.

В законодательстве нет запрета на или в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

Вообще, собственники подобного ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

Нарушение тишины.

Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

Запахи.

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

Мусор, грызуны и насекомые.

Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

Ремонтные работы.

Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

Пошаговая инструкция по открытию

Если вы решили открыть заведение в жилом доме, во избежание проблем с контролирующими органами и жильцами нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Разрабатываем четкий план.

Имеется в виду , без которого реализовать идею будет сложно. Проанализируйте все моменты: от выбора помещения, до – это ключевые моменты.

Этот план стоит пересматривать, если на рынке появляются новые тенденции.

Шаг 2. Выбираем систему налогообложения.

Как мы знаем, вариантов существует три:

• – для кафе, которые располагаются в жилых домах;
• – если помещение, в котором вы открываете кафе, имеет площадь не более 50 кв. м.;
• – больше подходит для ресторанов, так как предусматривает большой оборот.

Идеальным вариантом для вас будет первая или вторая система, нанимать бухгалтера не придется. Подходит для заведений с небольшим оборотом.

Шаг 3. Обращаемся в соответствующие инстанции.

Чтобы открыть кафе в жилом доме, нужно получить все разрешения и согласования в органах, которые являются уполномоченными в данном вопросе.

Прежде всего, обращайтесь в Роспотребнадзор. Без разрешения этой инстанции вы не имеете права начинать работу.

Также нужно обратиться в МЧС, получить согласование и разрешительную документацию. Для того чтобы проблем не возникло, должна быть установлена противопожарная сигнализация, организован запасный выход и так далее.

Если вы планируете также продавать напитки, содержащие алкоголь, то нужно получить соответствующую лицензию.

Шаг 4. Подаем заявление в администрацию или префектуру.

Здесь все просто: обращаемся в местные органы власти с пакетом документации и ожидаем принятия решения.

Документы, необходимые для открытия

После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешенияот местных органов власти.

Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
2. Копию свидетельства о или ;
3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
7. Заключение от органов санэпиднадзора;
8. Разрешительные документы от МЧС;
9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

Дополнительные расходы

Дополнительных расходов на самом деле довольно много. Рассмотрим основные.

Оплата коммунальных услуг.

Счета за эти услуги будут выставлять тем лицам, которые являются собственниками помещения. Это может быть как , так и обычный гражданин.

Счета вы сможете оплатить с вашей компании, даже если собственник – физлицо. В платежке сделаете ссылку на лицевой счет того, кто является собственником.

Если вы , то вариант по оплате коммуналки прописывается в договоре. То есть плата может лечь на плечи арендодателя либо арендатора.

Платежи по содержанию общего имущества.

Если вы пользуетесь общим с жильцами подъездом, то обязаны вносить сумму на уборку, ремонт, замену лампочек и прочее. Это фиксируется в счете и прописывается в договоре. В любой момент вы можете проверить, насколько эта сумма корректна.

В варианте с арендой, вам нужно обратить внимание на то, как эта ситуация прописана в договоре и действовать основываясь на его пунктах.

Капремонт и взносы на него.

Если вы арендатор – читайте договор, если собственник – ежемесячно оплачивайте определенную сумму.

Налог на землю и имущество.

Земля, которая входит в состав общего имущества, объектом налогообложения не является. Кроме того, если вы работаете по системе УСН, то и платить не обязаны.

Заключение

В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.

Один из самых сложных видов бизнеса на первых этажах жилых комплексов - ресторан или кафе. И если вы ранее не работали с таким типом недвижимости, то для будущего ресторана лучше выбрать помещение в торговом или бизнес-центре, в отдельно стоящем здании. Для тех, кто уверен в своих силах, портал сайт рассказывает о типовых ошибках, возможных при запуске заведения в ЖК.

Открыть на первых этажах ЖК можно, в принципе, почти все, уверен главный архитектор ОАО «Стройпроект» Александр Златкин. Например, в элитном жилом комплексе «Венский дом» в Неопалимовском переулке на первом этаже расположен 25-метровый бассейн со спа-салоном и фитнес-центром. В жилых домах театра Ленком на ул. Гиляровского - двухэтажные офисы. В жилых корпусах в микрорайоне «Павшинская Пойма» - музыкальная школа, поликлиника, магазин и ресторан. В комплекс на Озерной улице встроен трехэтажный магазин, где для передвижения между этажами запроектированы траволаторы. Однако легче всего открыть на первом этаже ЖК, к примеру, юридическую фирму или магазин одежды. Это не потребует никакого специального оснащения помещения, кроме отдельного входа и санузла. Для ресторанов и кафе, напротив, список требований к помещению внушителен.

Например, для открытия магазина или салона красоты в ЖК не нужно отдельной вытяжки, для кафе и ресторанов это обязательное условие. По словам директора по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties Александра Подускова, автономная вытяжка может стать серьезной, даже нерешаемой проблемой, причем даже не со стороны СЭС, а со стороны жильцов дома, которые могут не захотеть наблюдать на фасаде здания, рядом со своими окнами, дополнительные вентиляционные трубы (организация технической вытяжки на крышу дома обойдется от 500 тыс. рублей). Александр Златкин добавляет, что даже надстройка над входом в кафе козырька, не заложенного в проекте изначально, потребует согласования с жильцами вышерасположенных этажей. Соответственно, прежде чем подписывать договор аренды и планировать открывать кафе в ЖК, стоит познакомиться и подружиться с соседями.

Для открытия кафе и ресторана в ЖК необходимо несколько санитарно-эпидемиологических заключений, разрешение со стороны противопожарной службы, лицензия на торговлю алкоголем, если заведение планирует его продавать. Кроме того, по словам Александра Подускова, размещение предприятия питания в жилом доме нужно согласовать с префектурой административного округа. Проектная документация должна быть выполнена специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию, и в проекте обязательно прописываются следующие разделы: технологическая часть; защита от шума и запахов (гидро- и шумоизоляция); приточно-вытяжная вентиляция. Начальник отдела коммерческой недвижимости А 101 Оксана Моисеева добавляет, что на руках предприниматель должен иметь журналы учета, план производственного контроля, договоры с подрядчиками, договор на утилизацию ТБО, договор на дезинсекцию, дератизацию.

Как и при открытии магазина в ЖК, для ресторана также нужно продумывать разгрузочную зону, которая, напомним, не должна быть со стороны подъездов дома. Необходимы выделенные энергомощности - не менее 20 кВт на 100 кв. метров площади, говорит Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group (девелопер «Пироговская Ривьера»).

Что касается месторасположения кафе, то действует общее правило для любого бизнеса на коммерческих площадях жилых зданий - открытая неогороженная территория, возможность подойти со стороны главной пешеходной улицы и разместить с ее стороны на фасаде здания вывеску. Кроме того, желательно, чтобы площадка была рядом со станциями метро или остановками общественного транспорта, наличествовала парковка.

Если для открытия продуктового магазина или парикмахерской класс жилья не имеет значения, едят и стригутся все, просто по разным ценам, то ресторан полного цикла, с разнообразной кухней и алкоголем, стоит открывать только в премиальных ЖК или, в крайнем случае, в ЖК бизнес-класса.

Минимальная высота потолка для кафе или ресторана - 2,8 - 3 метра. Планировка помещения, по словам директора департамента торговой недвижимости компании Praedium Егора Остапенко, должна быть открытой (как минимум для гостевой зоны), но производственная часть может быть кабинетной. Кстати, кухня, как правило, занимает до трети всей площади заведения. Если говорить об оптимальной площади, то она зависит от формата заведения. Как отмечает эксперт, для полноценного ресторана с разнообразным меню требуется помещение площадью не менее 300 кв. метров - на меньшей территории удастся реализовать только кафе или кофейню. Александр Подусков уточняет, что если вы решите организовать пиццерию навынос, то хватит и 50 кв. метров, если кафе - стоит рассматривать помещения 100-250 кв. метров.

Ресторанные концепции в комплексе апартаментов Studio #8

Интересно, что далеко не все эксперты считают, что для финансового успеха кафе в ЖК не обойтись без продажи алкоголя. Сергей Ильясаев отмечает, что в большинстве случаев безалкогольные кафе по объему выручки уступают заведениям, где посетители могут приобрести алкогольные напитки, обеспечивающие до 70-75% валовой выручки заведения. Однако эксперт уточняет, что в ЖК «Пироговская Ривьера», который его компания реализует в Подмосковье, предполагается открытие кафе здорового питания. «Создавая концепцию ЖК «Пироговская Ривьера», мы сделали ставку на спорт и здоровье. Поэтому большинство наших жильцов разделяют ценности здорового образа жизни».

Несколько более категоричен Егор Остапенко: «В подавляющем большинстве случаев без лицензии на алкоголь кафе в ЖК, особенно в спальном районе, успешным быть не может. Исключение составляет, пожалуй, только сетевое кафе «Андерсон», однако этот бренд нашел свой формат, аудиторию, - детское кафе для семейного отдыха, и вряд ли в его нише возникнет значительная конкуренция».

Не согласен с Егором Остапенко Александр Подусков: «Отсутствие лицензии на алкоголь вовсе не является синонимом провала. Важно правильно подобрать формат. Так, успешными могут быть кофейня, японское кафе, пиццерия, кулинарная студия. Реализация разливного пива с посадкой гостей тоже способно дать хорошие финансовые результаты при условии, что в заведении достаточно много посетителей». Однако Егор Остапенко спорит с Александром Подусковым, вспоминая, что в 2015-2016 годах Москву захлестнул бум крафтовых баров, которые стали открываться как в центре, так и в глубине спальных районов. Однако по прошествии времени далеко не всем удалось выдержать серьезные экономические трудности, заполучить постоянную аудиторию, закрепиться в районе. В результате - много закрытий и снижение объема арендуемых площадей со стороны таких арендаторов.

Еще один существенный момент для заведения в ЖК - это возможность работать после 23 часов. Только один опрошенный эксперт утверждает, что это возможно. Так, по словам коммерческого директора компании City&Malls PFM Сергея Шиферсона, начиная с сентября 2015 года предприятиям и магазинам с режимом функционирования после 23 часов официально разрешили работать на первых и цокольных этажах жилых домов («СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). В то же время существует ряд ограничений - число посадочных мест не должно превышать 50, а площадь объекта - 250 кв. метров. Также в заведении не должно быть музыкального сопровождения.

Объем инвестиций в ресторан или кафе зависит от фантазии владельца. По словам Сергея Шиферсона, универсальных цифр здесь нет, все зависит от проекта, состояния помещения, затрат на его ремонт и оборудование. Как правило, для небольших кафе, кулинарий, пиццерий и суши-шопов срок окупаемости составляет порядка 2-2,5 лет. Егор Остапенко добавляет, что открыть мини-кафе с одной плитой и микроволновками можно с вложениями не больше 500 тыс. рублей (если в помещении уже выполнена типовая отделка). Если же арендовать 300-500 кв. метров в формате shell&core, оборудовать профессиональную кухню, создать ресторан с индивидуальной концепцией, то вложения могут составить от 10 млн рублей. «Допустимый процент заемных средств может быть любым, - продолжает Егор Остапенко, - Главное - эффективность бизнеса. Можно открыть ресторан и на полностью кредитные средства: иногда объем заемных средств в общепите составляет до 90%».

Фото МФК «Садовые Кварталы» сделано коптером, остальные фото предоставлены компанией KR Properties

Заведения шаговой недоступности

Минстрой предлагает ужесточить правила открытия коммерческих предприятий на первых этажах жилых домов. Ведомство представило федеральному правительству законопроект, регулирующий новые правила перевода жилого помещения в нежилое и открытия в нем бизнеса: кафе, магазина, аптеки или СПА-салона. Речь идет прежде всего о квартирах на первых этажах, которые так любят выкупать предприниматели.

Если законопроект будет принят, решающим станет мнение соседей по подъезду, и прежде всего тех, кто живет в примыкающих квартирах. Хочешь работать - придется познакомиться с жильцами дома.

В мире предпринимателей давно живет шутка: мол, идеальный магазин с точки зрения любого москвича - это магазин на первом этаже соседнего дома. Чтобы рядом, но без потенциальных проблем - шума, запахов, насекомых и маргинальных посетителей. Поэтому москвичи делятся на два лагеря: одни радуются возможности купить еду на первом этаже, другие не устают строчить жалобы в контролирующие организации.

Как пояснил замглавы Минстроя России Андрей Чибис, сейчас в российском законодательстве нет четких правил, которые обязывают власти учитывать мнения собственников квартир. Решения о переводе жилых помещений в нежилые принимаются на муниципальном уровне, и многие жители жалуются на подтасовку результатов.

«В некоторых случаях на первых этажах размещаются неоднозначные предприятия. Мы предлагаем ввести процедуру специального кворума собственников помещений для голосования на общем собрании. Кворум состоит в том, что должно быть письменное согласие собственников примыкающих помещений (всех, кто имеет общую стенку, а также квартир, расположенных сверху и снизу)», - говорит Чибис.

Такое решение разумно.

На каждом собрании ТСЖ начинаются споры: у нас уже второе кафе подряд закрывается, не выдерживает напора, - рассказывает жительница района Зюзино Наталья. - Каждый раз одно и то же: я на своем восьмом этаже вообще ничего не чувствую. Кафе - близко, можно ходить ужинать или дни рождения отмечать. А вот соседи на втором этаже жалуются, что дым им в окна летит, музыка мешает, пьяные компании под козырьком собираются. Тоже можно людей понять, конечно.

Если документ будет одобрен, обязательными станут письменные согласия от каждого соседа, чья жилплощадь примыкает к будущему магазину. Вместе с тем будет введено новое требование - на общем собрании собственников должно присутствовать не менее 2/3 жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Отдельный вопрос - назначение помещения. Так, например, жители знаменитого «круглого дома» на улице Довженко хоть и привыкли к работающим на первом этаже организациям, не обрадовались, когда пару лет назад в одном из подъездов открылся алкомаркет. Слишком быстро он стал точкой притяжения для соответствующей публики.

Если общее собрание собственников одобрит предприятие, предпринимателю придется согласовать функционал (аптека, парикмахерская или, скажем, интим-магазин?) и провести перепланировку помещения.

Важное условие - отдельный вход с улицы, наличие которого, впрочем, прописано в действующем законе. Чтобы использовать общую территорию - лестничную площадку, сами лестницы, фасад дома или придомовые территории, - необходим протокол общего собрания собственников. Часто новый владелец просто пристраивает к бывшему окну квартиры лестницу.

Без проблем не обходится, - делятся с нами продавцы небольшого продуктового магазина на Симферопольском бульваре. - Есть парочка женщин, которые примерно раз в месяц жалуются на запахи. Но у нас все по закону, чего искать-то? Самое смешное: они жалуются, но продолжают у нас покупать продукты.

Я обожала нашу пекарню на первом этаже! Сбылась моя мечта о шике парижского утра: спускаться в субботу в пижамных штанах за круассанами к завтраку, - вспоминает Светлана, живущая неподалеку от станции метро «Дмитровская». - Но соседям, видать, моя эстетика чужда. Кто-то нажаловался, что шумно и грязно. Закрыли пекарню. Теперь на ее месте «чистенькая» аптека.

По словам специалистов, если речь идет о кафе, слишком рассчитывать на перепланировку не стоит. Вентиляция закладывается на стадии проектирования, и жилой дом просто не приспособлен для тех нагрузок, которые подразумевает заведение общепита. Однако многое зависит от места: если кафе дает большую прибыль (например, находится возле станции метро), владельцы не пожалеют денег на то, чтобы обеспечить жильцам дома комфортное соседство.

Важно понимать: закон обратной силы не имеет. Хозяевам ресторанов и магазинов, которые уже работают на первых этажах, ничего не угрожает. А вот предпринимателям, только собирающимся открыть свой бизнес в жилом доме, придется работать уже по новым правилам.

СПРАВКА "МК"

На 1-м этаже жилого дома запрещено размещать специализированные рыбные магазины, точки по продаже химических товаров (из-за которых может возникать запах), а также предприятия, работающие после 23.00 и превышающие допустимый уровень шума.Если магазин вызывает раздражение, жителям следует обращаться в Роспотребнадзор. Специалисты проверят чистоту, наличие запахов, насекомых, крыс и уровень шума. Если жалобы подтвердятся, заведение ждет закрытие.

Размещение заведений общественного питания в жилом фонде всегда вызывало множество вопросов. Под особым ударом оказались бары и пабы, размещенные на первых этажах или в подвалах многоквартирных домов.

Из этой статьи вы узнаете, каковы требования к барам, размещенным в жилых домах. Мы рассмотрим основные положения законодательства о заведениях общепита в жилом фонде. Расскажем, как избежать конфликтов с жильцами дома.

Бар в жилом доме: основные законы

Вопрос размещения баров в жилом фонде беспокоит многих собственников заведений. Суть проблемы — недовольство жильцов домов. По инициативе жителей в правительство Москвы и Московской области регулярно направляются десятки петиций. В заявлениях москвичи просят запретить барам располагаться в многоквартирных домах. Основные причины недовольства — громкие звуки, запахи, большое скопление людей, мусор.

Государственные органы пока полностью не запретили работу баров в жилых домах, но ввели немало ограничений. Рассмотрим основные из них.

О чем нужно помнить в первую очередь

Главное, чего стоит опасаться владельцам баров в жилом фонде — конфликтов с местными жителями. Помните: у вас не будет проблем до тех пор, пока вы не мешаете жильцам дома . Старайтесь решить все конфликты мирным путем.

Правила размещения баров в жилом фонде

Одно из основных положений законодательства — предприятие общественного питания в жилом фонде может быть расположено только в предусмотренных для этого местах. В их числе пристроенные, встроенно-пристроенные помещения, а также нежилые этажи. Согласие от жителей дома не нужно.

Основные требования к барам в жилом фонде:

• Строго соблюдать санитарные нормы, установленные для предприятий общественного питания. В том числе гигиенические нормативы уровня шума, вибрации, загрязняющих веществ.
• Отдельный от жилой части вход.
• Запрещено принимать сырье и продукты со стороны окон и дверей дома. Для этого нужно найти место с торца здания без окон. Оптимальный вариант — оборудовать загрузочную магистраль через туннель.
• Место для мусора должно располагаться на расстоянии 25 метров от дома и площадок для отдыха.
• Во дворе запрещена парковка служебного транспорта и автомобилей посетителей.
• Вентиляция должна быть отдельной от жилой, а ее выходная труба выступать на 1 м от крыши.
• После 23:00 могут работать только заведения площадью до 250 кв. м и вместимостью не более 50 посадочных мест.

Если эти требования не были соблюдены, жители дома в праве подать жалобу в Роспотребнадзор. В заведение направят инспекцию. От ее заключения зависит дальнейшая деятельность бара. Нарушения могут привести к штрафам или закрытию бара на определенный срок.

Бар в жилом фонде: как избежать проблем

Продажу алкоголя в барах ночью закон не запрещает, поэтому возможно в вашем баре после 23:00 будет собираться много гостей. Старайтесь не потревожить жителей дома, следите за тем, чтобы ваши посетители вели себя адекватно. Помните: вы имеете право отказать в обслуживании людям в нетрезвом состоянии. Организуйте охрану заведения, чтобы не допустить ситуации которое может побеспокоить соседей.

Если вы планируете купить бар в качестве готового бизнеса в жилом фонде, внимательно изучите объект. Осмотрите вентиляционную систему, уточните, где находится место для мусора, убедитесь, что в баре оборудован отдельный вход, место для поставок сырья и продуктов. Оптимальный вариант — обратиться к юристам, которые специализируются на бизнесе.

Читайте другие статьи