) объекта оценки до даты совершения сделки с ним..."

Источник:

Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки"

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое "Срок экспозиции объекта оценки" в других словарях:

Срок экспозиции объекта оценки - (п.10 Стандартов) период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним …

Срок экспозиции объекта - Срок экспозиции объекта (exposition term) срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12) …

Ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;... Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519… … Официальная терминология

Оценка недвижимости - Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия

Сальдо (balance) Cальдо внешней торговли Сальдо государственного бюджета Сальдо торгового баланса см. Сальдо внешней … Экономико-математический словарь

Рыночная стоимость - (market value) наиболее вероятная цена продажи какого либо интереса в недвижимости (права собственности, права наследственной аренды, и т.д.) на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Здесь … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Рынок недвижимости - (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора

Стоимость недвижимости - это: 1. Сумма денег, товаров или услуг, на которые недвижимость может быть обменена; 2. Нынешняя ценность будущих прав на доход или блага, даваемые недвижимостью. Формы стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

ликвидационная стоимость - 1. Стоимость, которая может быть получена в результате ликвидации актива. 2. Ликвидационной стоимостью объекта оценки признается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции… … Справочник технического переводчика

Точка зрения

Как снизить срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости?

Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO

Не секрет, что продажа объекта коммерческой недвижимости - задача не из простых и требует довольно много времени. И чем дороже объект, тем дольше сроки его экспозиции. Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что, как правило, качественный объект стоимостью до 100 млн руб. можно продать за 1–3 месяца, объекты стоимостью 300–600 млн руб. - за год–полтора, а продажа здания ценой от 600 млн руб. может растянуться на годы. Такая статистика о сроках экспозиции, конечно, - что-то вроде средней температуры по больнице. Ситуации, когда с объектом вроде все в порядке, а сделка никак не состоится, тоже не редкость. Каковы же возможные причины того, что качественный объект недвижимости не продается, и как снизить сроки его экспозиции?

Причина первая: переговоры с покупателем становятся театральной сценой

К сожалению, некоторые продавцы объектов коммерческой недостижимости живут еще докризисными реалиями, когда покупателей на рынке было много, а помещений мало. Продавец понимает, что его цель - получить за объект больше денег и уклониться от лишних вопросов со стороны покупателей (ведь зданий и помещений в идеальном состоянии, как правило, не бывает). Такой продавец с покупателем начинает вести себя надменно, свысока, демонстрирует, что он очень серьезный, занятой человек, а вот покупатель, пришедший к нему на встречу, вызывает сомнения. Всем своим видом он демонстрирует, что он «Бизнесмен» с большой буквы, поэтому не факт, что будет разговаривать с таким вот покупателем и вообще продаст ему свой объект. Собственник говорит о том, что «возможно, продавать и не будет», провоцируя покупателя доказать свою состоятельность и уговаривать продать здание или помещение. Однако такой «театр одного актера», как правило, не действует на сегодняшних покупателей. «Не хочешь продавать, зачем позвал на встречу?», - спрашивают они себя и больше не перезванивают. От такого способа вести дела в нынешней рыночной ситуации лучше отказаться.

Набивая цену объекту, не стоит также утверждать, что сегодня к тебе придут еще 5 покупателей, а твое здание вызвало на рынке настоящий ажиотаж. Покупатели коммерческой недвижимости, в свою очередь, уверены в обратном, они знают, что в стране кризис и покупателей, кроме них, нет (даже если на самом деле конкуренты у них есть, и принимать участие в аукционе все-таки придется).

Причина вторая: отсутствие информации об объекте

Желая продать объект быстро и дорого, продавец часто расхваливает его. Он рассказывает, как дорога ему эта собственность, как много с ней связано и как хорошо здесь идут дела у арендаторов. Такая позиция для продавца вполне логична. Только нужно понимать, что сегодняшний покупатель совсем не тот, что раньше. Если, скажем, в 90-х (когда объект приобретал сам собственник) сделки проходили «на понятийном» уровне, а покупатели оценивали объекты по критериям «нравится - не нравится», «хорошее здание или плохое», то сейчас времена изменились. Большинство покупателей на рынке коммерческой недвижимости - профессионалы. До эмоций им дела нет, им нужна подробная информация об объекте.

Чтобы продать здание или помещение, к встрече с покупателем нужно готовиться и знать, как ответить на вопросы о налогообложении объекта, его техническом стоянии, об арендаторах и их финансовых возможностях, о затратах на обслуживание и т.д. Если такой информации нет, собственник часто говорит, что найдет ее потом или отказывается отвечать на вопросы, а покупателя это не устраивает. Для него приобретение объекта - это бизнес, а работать приятно с профессионалом. Понимание того, что от собственника информацию не получишь, а клубок проблем на объекте придется распутывать самому, дает лишний повод поискать другую недвижимость или повременить с покупкой.

Причина третья: намеренное замалчивание недостатков объекта

Часто при продаже недвижимости продавцы предпочитают утаивать информацию о затратной части объектов. Они охотно сообщают о доходах, которые получают от арендаторов, однако о затратах предпочитают потенциальному покупателю не рассказывать. По их мнению, такого рода данные могут его отпугнуть. В реальности все получается как раз наоборот. Покупатель прекрасно понимает, что затратная часть в арендном бизнесе есть, и хочет знать, какова она на данном объекте. Отсутствие информации приводит к тому, что потенциальный покупатель не торопится приобретать «кота в мешке», ведь деньги придется платить немаленькие.

Причина четвертая: косность или незнание современных тенденций рынка

Рынок инвестиций в России постоянно развивается. И одна из современных тенденций рынка - развитие краудфандинга в сфере недвижимости. Краудфандинг предполагает участие в сделке большого числа инвесторов - физических лиц. В этом преимущество краудфандинга, ведь финансовые возможности такого проекта шире, чем у отдельного частного инвестора или юридического лица. Договориться о цене с целым пулом инвесторов бывает проще. В то же время сама структура сделки с краудфандинговым проектом может значительно отличаться от привычной. Отказываться от таких предложений сразу нет смысла. Лучше проконсультироваться со знающим юристом или подробно изучить вопрос самому.

К примеру, последняя сделка нашей площадки по покупке объекта торговой недвижимости в Долгопрудном (якорный арендатор - супермаркет «Виктория») предполагала продажу объекта инвесторам площадки через закрытый паевой фонд. Собственник объекта перевел недвижимость на баланс ЗПИФа, получив взамен 100% долей такого фонда. Частные инвесторы входили в проект путем выкупа долей у собственника. Как правило, такого рода сделки купли-продажи удается закрыть в течение двух–трех месяцев. Сроки выкупа объекта можно прописать в договоре, а сама сделка в случае возникновения проблем с выкупом помещения может быть расторгнута. При этом посредник в лице краудфандинговой площадки никак не заинтересован в том, чтобы затормозить процесс (как часто делают покупатели, прося рассрочку и оттягивая сроки очередного транша) и не выкупать объект целиком, ведь прибыль площадки - это проценты от продажи долей в объектах коммерческой недвижимости. Участие в подобном инвестиционном проекте позволяет собственнику продать объект быстрее.

08.11.2012

Красивый термин «экспозиция» известен, наверное, уже не только профессионалам рынка, но и потребителям. И все же поясним – под словами «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Каждому собственнику, который реально заинтересованный в продаже своей квартиры, всегда хочется, чтобы срок экспозиции был как можно короче. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают лучший риэлтор месяца по итогам работы в октябре, эксперт по операциям с недвижимостью отделения «Хамовники» Елена Царева. *

Экспозиция квартиры начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще каждый хочет, чтобы его жилье оценили по достоинству.

Факторы влияния

- Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - рассказывает наш эксперт Елена Царева. - Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Как известно, любой продавец мечтает продать свою квартиру подороже, в то время как любой покупатель хочет купить подешевле. И чтобы квартира не зависла, необходимо найти компромисс.

- Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Если выставляете объект по цене выше среднего, значит, ваша квартира должна иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру за 8 миллионов 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и ее «красная цена» – не выше восьми миллионов? Конечно, если клиент будет настаивать на своей завышенной цене, специалист по недвижимости будет искать покупателя, и даже есть вероятность, что найдет. Весь вопрос в том, сколько на это потребуется времени. Скорее всего, ждать придется месяцами, при этом неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Определенное значение имеет тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный), а также этаж, на котором находится квартира. Например, квартира на первом этаже всегда продается чуть дешевле.

- У этой тенденции есть свои житейские причины, - поясняет Елена. - Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и, возможно, неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, чтобы защитить свое жилище от воров. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать под офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке имеется неплохой выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то более высоким спросом пользуются (а значит, и быстрее продаются) квартиры в новых домах.

- Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка в этом смысле как чистый лист бумаги, и никаких подобных сложностей не представляет, - считает Елена.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры.

- Однако кроме этих параметров, на длительность срока экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д., - отмечает Елена. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалисты риэлторской компании оценивают возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, мы советуем продолжить поиск, хотя выбор всегда остается за покупателем.

Зависит от нас

По словам эксперта, многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Не в нашей власти переместить дом поближе к автобусной остановке и школе. То же самое можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. Однако есть и другие факторы успеха, которые зависят от нас. Например, вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра.

В частности, если квартира находится в состоянии, которое в народе именуется словом «убитая», то лучше будет сделать небольшой косметический ремонт.

- Никто не призывает вас тратить много денег, можно просто подклеить обои, постелить взамен старого затертого линолеума пусть даже недорогой, но новый – это придаст квартире более ухоженный вид и наверняка сыграют свою роль. О генеральной уборке, причем не только в комнатах, но также в кухне и в ванной комнате даже говорить излишне. Кроме того, нужно обратить внимание на запахи - они действуют на человека сильнее, чем мы думаем. Также мы обычно советуем продавцам тщательно вымыть окна, раздвинуть гардины и занавески, чтобы впустить в квартиру больше света. Вообще, в подготовке квартиры к просмотру не бывает лишних мелочей, потому что второй возможности произвести хорошее первое впечатление на покупателя у вас не будет, - резюмирует наш эксперт.

Кроме того, при показе квартиры профессионалы советуют свести к минимуму то, что отвлекает внимание. Желательно, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей, (а если в доме есть животные, лучше убрать их из поля зрения). Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

И напоследок еще один важный совет. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя, и сможет легко справиться с любой ситуацией.

По мнению экспертов, все вышеперечисленные советы помогут вам продать квартиру по оптимальной цене и в оптимальные сроки.

* Елена Царева работает в компании «Рескор» уже далеко не первый год, ее отличает абсолютное чувство ответственности и умение правильно выстраивать отношения с клиентами. Наверное, именно поэтому в своих отзывах они отмечают ее индивидуальный подход, отзывчивость, и полное понимание их требований, иногда даже на интуитивном уровне.

Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.

Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.

На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.

Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.

Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.

Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.

Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.

2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.

Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.

Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов .

Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.

Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.

Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.

Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.

Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.

Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:

• 30% офисных площадей, экспонирующихся на рынке, относятся к низколиквидным. Это означает, что эффективная доля свободных площадей для Москвы находится на уровне 11-12%.
• Каждые следующие полгода экспозиции втрое снижают вероятность сдачи офисных площадей в аренду в следующий период.
• С точки зрения экспозиции, географические различия и различия по «классу» офиса - минимальны.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

10. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним

Источник: Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 (редакция от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки"

Ссылки на определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки»

Уважаемые пользователи сайта. На данной странице вы найдете определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки». Полученная информация поможет вам понять, что такое Багаж. Если по вашему мнению определение термина «Срок экспозиции объекта оценки» ошибочно или не обладает достаточной полнотой, то рекомендуем вам предложить свою редакцию этого слова.

Для вашего удобства мы оптимизируем эту страницу не только по правильному запросу «Срок экспозиции объекта оценки», но и по ошибочному запросу «». Такие ошибки иногда происходят, когда пользователи забывают сменить раскладку клавиатуры при вводе слова в строку поиска.