Разрешение на строительство дома на собственном участке: где и как оформить? Срок выдачи и период действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство и порядок его продления

Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет, для остальных объектов определяется проектом организации строительства. Кодекс 1998 года предусматривал выдачу разрешения на строительство сроком на три года. Конечно же, это не отражало индивидуальных особенностей каждого строительного объекта.

В Градостроительном кодексе 2004 года в статье 51, часть 19 закреплен более гибкий подход к решению этого вопроса.

При переходе права собственности на земельный участок и объект строительства или реконструкции к другим лицам, срок действия ранее полученного разрешения на строительство сохраняется. Новый владелец может продолжать выполнение строительных работ с обязательным внесением изменений в разрешение, выданное прежнему владельцу.

Индивидуальное или капитальное строительство

Для индивидуального жилищного строительства не требуется разработка проектной документации. Следовательно, не разрабатывается и проект организации строительства, по которому можно было бы определять срок строительства в каждом конкретном случае. Поэтому, для таких объектов срок действия разрешения на строительство составляет десять лет. При необходимости этот срок может быть продлен в установленном порядке, о чем будет сказано ниже.

Капитальное строительство или реконструкция выполняются на основании разработанной и утвержденной проектной документации. Одним из разделов проектной документации является проект организации строительства, в котором указывается время, необходимое для строительства или реконструкции этого объекта.

Что учитывается при определении сроков?

Расчет времени строительства объекта производится по действующим нормативным документам. В них заложены усредненные сроки строительства аналогичных объектов, взятые из практики строительства. Нормативные сроки строительства предусматривают применение передовых технологий строительства или реконструкции, соблюдение технологии строительных работ, обеспечение качества строительства. При нормальной организации работ на строительной площадке ввод объекта в эксплуатацию в предусмотренные проектом организации строительства сроки не вызывает особых проблем.

Единственный фактор, который не учитывается проектом организации строительства и нормами продолжительности строительства – это финансирование. Нормативные сроки рассчитаны на полноценное регулярное финансирование на протяжении всего периода строительства. Перебои в финансировании объекта могут привести к срыву сроков строительства. В подобных случаях действующим законодательством предусмотрена возможность продления сроков строительства.

Не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство , застройщик должен подать заявление на продление срока действия разрешения, в те же органы, которые это разрешение выдали. Важным фактором, влияющим на продление срока действия разрешения, является то, что работы по строительству или реконструкции должны быть начаты до подачи такого заявления, точнее, истечения срока его подачи. Если такое требование части 20 статьи 51 кодекса не выполнено, в продлении срока действия разрешения будет отказано.

Следует иметь в виду, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения необходимо будет предоставить проект организации строительства с измененным календарным планом, по которому будет определяться срок продления. Для внесения изменений в проектную документацию требует время. Специальным распоряжением Правительства Москвы № 2631-РП от 29 декабря 2010 года на всех строительных объектах, где велись строительно-монтажные работы, срок действия разрешений которых истекал до 1 февраля 2011 года, эти разрешения были продлены на три месяца. Сделано это было с целью обеспечения бесперебойной работы на этих объектах. Как показывает этот пример, несвоевременное оформление продления срока действия разрешения, может привести к приостановке строительства.

Возведение дома регулируется соответствующими строительными нормами и правилами и контролируется органами государственного строительного надзора. Однако весь этот сложный процесс начинается с первого шага — получения разрешения на строительство.

Перед началом строительства необходимо, чтобы проектная документация жилого дома имела полное соответствие с требованиями градостроительного регламента, проекта межевания и планировки территории. Поскольку каждый участок земли, согласно категории земель к которым он относится, имеет свои требования и ограничения по размещению объектов на его территории, то требуется также подтверждение о том, что на нем можно осуществлять строительство жилого дома.

Чтобы понять, какие постройки можно возводить в случае индивидуального строительства , необходимо обратиться к Классификатору, который является приложением к Приказу N 540. В нем говорится, что в данном случае можно строить:

1. Жилой дом в котором, в силу условий, могут постоянно проживать люди. Он должен иметь не более трех этажей. Нормы строительства, СНиП и порядок расположения объектов на территории описаны в .
2. Подсобные помещения и индивидуальные гаражи.

Возводить жилые дома на территории земельного участка . Законом предусмотрены исключения лишь в случае, если к такой земле не применяется и на нее не распространяется действие градостроительного регламента. (ч.3ст.51 ГК).

Где и как получить разрешение на строительство

Ответственным за выдачу разрешения на строительство является орган местного самоуправления по месту нахождения участка предполагаемой застройки (ч.4 ст.51 ГК). Именно туда застройщик направляет заявление и сопутствующие документы. Также существует возможность направить заявление и прилагающийся к нему пакет документов через многофункциональный центр, который предоставляет государственные и муниципальные услуги.

К заявлению требуется приложить следующий пакет документов:

1. Документы на правовладение земельным участком.
2. Градостроительный план на земельный участок, причем между датой его выдачи и моментом подачи заявления не должно пройти больше 3-х лет.
3. Планировочная организация участка (схемы) в которой обозначено место, где размещается объект индивидуального жилищного строительства.
4. Описание внешнего вида объекта при условии, что он будет строиться на территории исторического поселения, которое имеет федеральное или региональное значение (ч.9 ст.51 ГК).

Проектная документация на дом может быть предоставлена по желанию гражданина.

Порядок рассмотрения заявления

Если застройщик самостоятельно не предоставил документы, перечисленные в п.1 и 2, то уполномоченные органы сами запрашивают их у подведомственных организаций, имеющих доступ к ним. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) данных о документах из п.1, застройщик обязан предоставить их сам.

В срок до семи дней с момента получения заявления, органы местного управления проверяют наличие всей документации и ее соответствие нормативам и требованиям. В результате застройщику выдадут либо разрешение на строительство, либо обоснованный отказ в его выдаче (ч.11 ст.51 ГК). В случае отказа застройщик может его обжаловать через судебные инстанции. Если же разрешение было выдано, то к нему прилагается описание внешнего вида будущего жилого дома (ч.16.1 ст.51 ГК). В срок 3 дня с момента, когда разрешение было выдано, государственный орган его выдавший направляет копию разрешения в органы, которые имеют полномочия осуществлять государственный строительный надзор (ч.15 ст.51 ГК).

После выдачи документа, застройщик обязан в срок 10 дней предоставить данные об объекте строительства в органы власти, выдавшие разрешение. К такой информации относятся результаты инженерных изысканий, проектная документация или планировочная организация участка (схемы) в которой обозначено место, где размещается объект индивидуального жилищного строительства (все в копии 1 экземпляр), площадь, высота и количество этажей жилого дома (ч.18 ст.51 ГК).

Когда разрешение не нужно

Не всегда для строительства на землях ИЖС требуется разрешение. В определенных случаях законом разрешено не получать его. К таким вариантам относится строительство:

• гаража на земле, которая предоставлена владельцу для ведения садоводческого или дачного хозяйства или для целей не коммерческого характера;
• киосков, навесов и всего того, что не является объектом капитального строительства;
• сооружения/строения, имеющего вспомогательный характер;
• буровых скважин или проведение капитального ремонта уже имеющегося жилого объекта, при условии, что данные изменения не затронут его надежности, а все нормативы законодательства по его строительству останутся прежними;
• в иных случаях, которые предусмотрены законом (ч.17 ст.51).

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство выдается на весь срок, оговоренный в проекте. В случае индивидуального строительства жилого дома, срок действия ограничивается 10 годами. Однако все эти сроки застройщик может продлить, если подаст соответствующее заявление за 60 дней до их истечения. Органы местного самоуправления вынуждены будут отказать в продлении, если выяснится, что за истекший период стройка так и не началась (ч.19-20 ст.51 ГК).

Если вдруг право собственности перейдет другому владельцу, сроки разрешения на строительство останутся неизменными. Однако, по решению органов, выдавших его, данный документ может быть отменен если:

1. Имеет место принудительное прекращение прав собственности или их изъятие в пользу государства.
2. Владелец оформил отказ от права собственности на участок земли.
3. Расторгнут договор, присваивавший право владения участком застройщику.

Дом должен был быть построен на участке земли и для целей, предназначенных для использования ее недр, но на данную деятельность был наложен запрет (ч.21-21.1 ст.51 ГК).

Решение о том, чтобы прекратить действие разрешения принимается уполномоченными органами в срок 30 дней со дня прекращения прав владения на участок (ч.21.2 ст.51 ГК).

Строительство можно начинать сразу после получения разрешения. В ч.1, 2 ст.51 говорится, что данный документ дает право и основание на осуществление такой деятельности. После завершения строительного процесса . Сделать это можно обратившись в учреждение Росреестра с соответствующим заявлением и документами. Итогом регистрации будет выдача владельцу свидетельства о праве собственности на построенный им дом.

Правила, регулирующие деятельность застройщиков, за последние годы несколько раз пересматривались. Одним из нововведений стало расширение прав строительных объединений, участие в которых само по себе выступало в качестве лицензии. Вместе с этим сохранился и порядок выдачи разрешения на строительство, в соответствии с которым девелоперские организации получают права на реализацию своих проектов. Как правило, у компаний, которые планируют сооружение объекта капитального строительства, проблем с получением такого разрешения не возникает.

Еще на этапе подготовки к работе застройщики должны иметь весь перечень технической документации, позволяющий вести строительство в согласии с органами надзора и градостроительного контроля. В свою очередь, разрешение становится финальным этапом, на котором проводится заключительная проверка документов на проект.

Для чего нужно разрешение на строительство?

Права на осуществление реконструкционных и строительных работ представляют собой документ, который свидетельствует о том, что заявленный получателем проект соответствует нормативам градостроительного плана. Наличие этого документа дает возможность проводить строительные работы, а также восстановление и ремонт объектов. Кроме этого, выдача разрешения на строительство может осуществляться и в случаях, когда планируются лишь частичные работы. Например, если застройщик берет на себя только сооружение фундамента или оформление фасада.

Срок действия разрешения

Документ предоставляется застройщику в двух экземплярах и остается актуальным в течение времени, которое обозначено в проекте реконструкции или строительства. Если уже в ходе работы права на участок или строительный объект переходят к другому владельцу, то изменение срока не предполагается. Также в случае необходимости девелопер может подать заявление на продление времени действия права на строительство. В частности, правила выдачи разрешения на строительство предусматривают возможность увеличения этого срока при условии, что заявление подавалось не меньше чем за 2 месяца до момента, когда действующий документ утратит свою силу. Отказать в продлении времени на строительство могут в том случае, если работы не были начаты к моменту, когда истекает срок подачи заявления об увеличении времени на реализацию проекта.

Кем выдается разрешение?

Право на предоставление документа есть у органов местного самоуправления. Это значит, что выдача разрешения на строительство осуществляется там, где и находится земельный участок или строительный объект, входящий в проект застройщика. Также предусмотрены исключения, в соответствии с которыми выполнять эту функцию могут уполномоченные от исполнительной федеральной власти и местные представители муниципалитетов и субъектов РФ.

Данное исключение действует, если одна организация планирует работу с линейными объектами или же намерена вести строительство (реконструкцию) в разных субъектах или муниципальных районах. То есть управление выдачи разрешений на строительство требует подключения властей соответствующего уровня, вплоть до федеральной. Расширение прав на выдачу действует и в случаях, когда реконструкция или строительство планируется на территории административного объекта.

Кому выдается разрешение на строительство?

Практически все девелоперские организации и застройщики должны получать документ, позволяющий им осуществлять свою деятельность. С правовой точки зрения заявителями могут быть юридические или физические лица, которые собираются вести на принадлежащей им территории строительные работы. В большинстве случаев выдача разрешения на строительство производится в отношении компаний, входящих в саморегулируемые организации. Участие в таких объединениях, как правило, облегчает прохождение подобных процедур. Собственно, без членства в СРО проведение реконструкции или строительства и вовсе невозможно – во всяком случае, если говорить о капитальных объектах.

Документы для получения разрешения

При подаче заявления на получение разрешения на возведение постройки застройщик должен прикрепить к нему следующие документы:

• Свидетельства, подтверждающие права на участок или строительный объект.
• План участка.
• Проектную документацию.
• Экспертное заключение технической документации проекта.
• Если выполняется реконструкция объекта, права на который не принадлежат застройщику, то необходимо согласие всех собственников сооружения.

Злоупотребления властью органами градостроительного контроля и незаконная выдача разрешения на строительство в основном относятся к игнорированию документов на собственность от третьих лиц, когда нарушаются права дольщиков и других категорий правообладателей недвижимости или земельных участков.

Процедура рассмотрения заявлений на документ

Чтобы получить разрешение на реконструкцию или строительство, необходимо направить в отдел заявление в установленной форме и перечень вышеописанных документов. Обычно заявления принимаются по рабочим дням, а срок выдачи разрешения на строительство составляет не более 10 дней. За это время комитет проверяет пакет приложенных документов на соответствие проекту и требованиям плана градостроительства. Также специалисты оценивают, насколько проектная документация соответствует кадастровой схеме участка, рассматривают архитектурные и планировочные решения будущего сооружения или параметры реконструкции.

Регламент выдачи разрешения

В зависимости от того, насколько поданные документы соответствуют градостроительным нормативам, застройщик получает или разрешение, или отказ с мотивацией в письменной форме. Важно отметить, что регламент выдачи разрешения на строительство также предусматривает регистрацию личности, подающей заявление, поэтому важно предоставить и соответствующее удостоверение. Если же заявление подается от третьего лица, то не обойтись и без доверенности от застройщика, которая была заверена нотариально.

В случаях, когда разрешение выдается на сооружение зданий, отдел может направить копию документа в службы надзора – в зависимости от характеристик будущего объекта, в течение трех дней экземпляр направляется в технологическую, экологическую или атомную инстанцию. Не позднее 10 дней с момента выдачи разрешения заявитель должен предоставить в отдел данные об инженерных изысканиях на участке, сведения об инженерно-коммуникационных и технических параметрах объекта.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Распространено несколько оснований, по которым даже застройщик, имеющий лицензию и членство в саморегулируемом объединении, может получить в праве на строительство или реконструкцию отказ. Выдачи разрешения на строительство может не быть в связи со следующими факторами:

• Неполный перечень документов, которые направляются вместе с заявлением.
• Планируемый объект не соответствует градостроительным нормативам по отношению к конкретному плану участка.
• Реализация проекта нарушает существующие параметры межевания и землеустройства.
• Данные в проектных документах не соответствуют характеристикам объекта, заявленного на строительство или реконструкцию.

Также бывают случаи, когда застройщики не представляют комитету планы, на которых обозначается расположение будущего объекта, конфигурация инженерных сетей и другие параметры, учет которых предусматривает регламент выдачи разрешения на строительство и реконструкцию. Помимо непосредственного рассмотрения документов, представители местного градостроительного контроля могут запросить и обеспечение доступа на объект – отказ в этом может стать причиной отрицательного решения в вопросе выдачи документов.

Когда не требуется разрешение на строительство?

Необходимость разработки правил выдачи разрешений на строительство обусловлена потребностью в строгом контроле градостроительного фонда. Иными словами, вместе с организациями, непосредственно участвующими в разработке и проверке технической документации, отдел выдачи разрешений на строительство выступает очередной инстанцией, отсеивающей нежелательных участников данного сектора, которые не способны обеспечить надлежащее качество объектов. Этим обусловлены тщательные проверки на предмет соответствия проекта техническим требованиям и местному плану градостроения.

Однако есть и потребность в менее ответственных сооружениях, для которых не требуется жесткая техническая проверка и контроль. К таким объектам можно отнести гаражи, сооружения для ведения дачного хозяйства, строения вспомогательного значения, киоски, навесные конструкции и т.д. Помимо этого, выдача разрешения на строительство и реконструкцию не предполагается, если застройщик планирует осуществление ремонта (в том числе капитального) в строениях, которые не относятся к объектам капитальной застройки.

Но в капитальном строительстве не всегда нужно получение специальных разрешений. Например, если организация планирует вносить коррективы и доработки в элементы здания, которые не оказывают влияния на конструктивные параметры, то одобрения от градостроительного отдела не требуется.

Одним из самых существенных условий в проектной документации является срок завершения строительных работ. В соответствии с ним выдается разрешение, имеющее свой срок действия. Однако иногда обстоятельства складываются таким образом, что завершить их в указанную дату невозможно.

Как в первый раз, так и в остальные для того, чтобы продлить срок действия разрешительных документов, обращаться нужно в орган архитектуры вашего города. Для этого необходимо должным образом оформить образец заявления с указанием причин, по которым объект не может быть достроен в назначенный изначально день.

Продление разрешения на строительство дома - основания для продления

51-я статья из Градостроительного кодекса оставляет возможность для застройщика продлить официальный допуск к работам. Причины для продления разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу должны быть документально подтверждены.

Чтобы не получить автоматический отказ, следует предоставить акт о том, что стройка была начата. Далее уже будут рассматривать конкретные причины. Если возникли обстоятельства, которые никак не зависят от застройщика, то по закону ему просто не могут отказать. Но законодательство требует, чтобы эти обстоятельства были подтверждены. При этом отсутствие финансирование не считается достаточным основанием, чтобы автоматически продлить срок действия.

Как оформить продление срока действия разрешения на строительство?

Чтобы оформить позволение на продолжение строительных работ, рекомендуется обращаться в специальный орган архитектуры. При этом Градостроительный кодекс оставляет возможность продлить срок действия автоматически на полтора года и еще на полтора — если последует соответствующее решение от местных органов.

Для этого следует подавать образец заявления в орган архитектуры вашего города. При этом, если до окончания срока действия разрешительных документов осталось меньше 60 дней, будет точно получен отказ. Кроме заявления, в этот орган необходимо подать расширенный пакет документов.

Образец заявление на продление разрешения на строительство

Сегодня форма заявления о продлении срока действия разрешения на строительство не является обязательной, но некоторые пункты в форме образце должны быть указаны:

• Куда направляется образец заявления;
• Максимально возможные реквизиты физического или юридического лица;
• Информацию о проектно-сметных документах;
• Данные о госконтракте и свидетельстве о допуске;
• Сведения о лице, которые отвечает за выполнение работ.

Традиционно в форме образца заявления записывается дата выданного разрешительного документа и его номер, а также ставится подпись.

Продление разрешения на строительство по градостроительному кодексу - список документов

Чтобы продлить допуск к строительным работам на объекте, Градостроительный кодекс требует от граждан предоставить в уполномоченный орган:

• Паспорт гражданина;
• Первоначальные официальный бумаги по стройке;
• Акт о состоянии строительных работ.

Пакет документов прилагается к основной официальной бумаге — образцу заявления.

Регламент продления срока действия разрешения на строительство дома по Градостроительному кодексу

В регионах продление разрешения на строительство незавершенного объекта может осуществляться с определенными отличиями.

Сначала прописываются основные положения, среди которых — цель разработки регламента. В нем также записывается, какой орган предоставляют услугу — например, управление градостроительства. Состав, точная последовательность процедур и требования также упоминаются в тексте регламента.

Отказ в продлении срока действия разрешения на строительство - что делать?

Отказ может быть выдан, если заявитель не собрал полный пакет документов по объекту. Если же образец заявления поступил в уполномоченный орган менее, чем за 60 дней до окончания строительных работ, то тоже в итоге будет получен отказ. Также основание для отказа — факт о том, что эти работы еще не были начаты.

При отказе по любой причине следует обращаться в суд, подавая иск по установленной форме. Градостроительный кодекс не предоставляет исчерпывающей информации по этому вопросу, потому грамотные юристы могут развернуть дело в пользу клиента.

Судебная практика в случае отказа продления разрешения на строительство по Градостроительному кодексу

Судебная практика установила много интересных фактов. Например, благодаря судебной практике ФАС из Дальневосточного округа стало понятно, что изменения в архитектурных проектах не должны стать основанием для отказа.

Кроме того, в судебной практике было определено, что только абсолютно не начатые работы могут стать точной причиной для того, чтобы отказать заявителю. А вот пропуск сроков в судебной практике не считается полноценной причиной для отказа.