Договор купли продажи объекта приватизации. Договоры продажи нежилых помещений. На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, РАСШИРЕНИИ И
ДОПОЛНИТЕЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, А ТАКЖЕ
ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ГРАЖДАНАМ И ИХ
ОБЪЕДИНЕНИЯМ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

УТВЕРЖДЕН КОМИТЕТОМ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЕ И ЗЕМЕЛЬНЫМ
РЕСУРСАМ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И
ГОСУДАРСТВЕННЫМ КОМИТЕТОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
10-11 августа 1992 г. № 5-1012125; № ПМ-9/5132

Город, поселок, село______________________________________________
(название населенного пункта - места заключения договора)
Дата: "__"__________20__г. Настоящий договор купли-продажи
земельного участка составлен на основании_________________________
(Заявки на приобретение земельного участка в собственность,
__________________________________________________________________
регистрационный N_________ от "__"__________20__г. или
итогового протокола конкурса, или аукциона по продаже
земельного участка)
Мы нижеподписавшиеся,_________________________________________
__________________________________________________________________
(полное наименование органа, уполномоченного местным Советом
__________________________________________________________________
народных депутатов выступать продавцом)

именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", и______________________________
(полное наименование
юридического лица)
в лице____________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество и должность)
действующего на основании_________________________________________
(устава, положения,
__________________________________________________________________
доверенности: указать номер и дату выдачи доверенности)
__________________________________________________________________
или гражданина (фамилия, имя, отчество, адрес,
__________________________________________________________________
номер паспорта, выданный о/м, дата выдачи)
именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", заключили настоящий
договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. "Продавец" продал земельный участок, находящийся в ведении
__________________________________________________________________
(название)
Совета народных депутатов для_____________________________________
(целевое назначение земель)
площадью_____________________ , а "Покупатель" приобрел упомянутый
земельный участок площадью______________ в границах прилагаемого к
договору плана земельного участка для_____________________________
(целевое назначение использования
__________________________________________________________________
приобретенного в собственность земельного участка)

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ

2. Стоимость проданного земельного участка составляет при
нормативной цене__________________________________________________
(сумма в рублях)
и перечислена "Покупателем" на счет "Продавца N______ в банке_____
__________________________________________________________________
(реквизиты банка)

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3. "Продавец" продал по настоящему договору земельный участок,
свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о
которых в момент заключения договора "Продавец" не мог знать.
4. "Покупатель" осмотрел земельный участок в натуре,
ознакомился с его количественными и качественными
характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами,
правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за
совершенные им любые действия, противоречащие законодательству
Российской Федерации.
5. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в
настоящем договоре, определяются в соответствии с
законодательством Российской Федерации.

4. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6. Договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Договор не может быть также расторгнут по соглашению сторон после
его государственной, регистрации.
7. Договор не может быть расторгнут в связи с уточнением,
после его подписания, площади земельного участка, состава
земельных угодий, их качественных характеристик и нормативной цены
земли.
8. Все сборы и разногласия, которые могут возникнуть из
настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров между
сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров
стороны передают их на рассмотрение в суд или арбитражный суд.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

(устанавливаются по согласованию сторон)

6. РАЗНОЕ

9. В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается
план земельного участка масштаба 1:____________________
10. Договор вступает в силу с момента подписания.
11. Настоящий договор составлен в_________________ экземплярах
(к-во)
Один хранится в делах_____________________________________________
(наименование нотариальной конторы и ее адрес)
Второй хранится в делах___________________________________________
(наименование комитета по земельной реформе
и земельным ресурсам и ее адрес)
Третий и четвертый переданы "Покупателю" и "Продавцу".

Подписи сторон:
ПРОДАВЕЦ___________________________ _______________
(Ф.И.О. доверенного лица) (подпись)
М.П.
ПОКУПАТЕЛЬ_________________________________________ ______________
(Ф.И.О. доверенного лица или гражданина) (подпись)
М.П.
К форме 1. "Типовому договору купли-продажи земельного
участка"
прилагаются для утверждения:
Форма 2. План земельного участка;
Форма 3. Заявка;
Форма 4. Акт установления нормативной цены земельного участка,
заявленного на приобретение в собственность.

Правительство РФ внесло поправки в ряд законодательных актов, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества (). Изменения касаются случаев:

• проведения приватизации посредством публичного предложения и приватизации без объявления цены ();
• продажи государственного и муниципального имущества на аукционе и продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций ОАО на специализированном аукционе ();
• приватизации государственного и муниципального имущества в электронной форме ().

Так, закреплено, что информационное сообщение о проведении приватизации, а также сообщение о ее итогах должны размещаться исключительно в электронном виде на сайте Росимущества. При этом существующее сегодня требование о публикации информационного сообщения об итогах продажи имущества в официальном печатном издании отменено.

Поправки также увеличили вдвое размер задатка, который должен внести претендент для участия в торгах по продаже госимущества. В настоящее время он составляет 10% первоначальной цены продажи имущества.

Кроме того, установлен срок, в течение которого продавец должен принять решение о признании претендентов участниками аукциона: в течение пяти рабочих дней с даты окончания срока приема заявок. Сегодня при принятии этого решения продавец не ограничен во времени.

Сами торги при приватизации посредством публичного предложения будут проводиться быстрее: в течение трех рабочих дней с момента признания претендентов участниками продажи имущества. Тогда как по действующим правилам эта процедура осуществляется не ранее чем через 10 рабочих дней и не позднее 15 рабочих дней с даты определения участников продажи имущества.

Сокращен и срок заключения договора купли-продажи имущества по итогам торгов. Согласно новому порядку он должен быть подписан с победителем не позднее чем через пять рабочих дней с даты проведения продажи. До вступления в силу указанных поправок срок заключения такого договора установлен в рамках от 10 до 15 рабочих дней со дня подведения итогов продажи имущества.

Кроме того, был уточнен порядок выдачи протокола об итогах торгов. Он будет выдаваться победителю торгов лично одновременно с уведомлением о признании его победителем в день подведения итогов приватизации.

В договоре купли-продажи указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549–566 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. А на практике фонды имущества выдают еще и свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549–566 ГК РФ). Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

А на практике фонды имущества выдают еще и свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Порядок оформления сделок приватизации

Сторонами такого договора выступают покупатели государственного и муниципального имущества и государственные органы (органы местного самоуправления), уполномоченные от имени публично-правовых образований осуществлять права собственника в процессе приватизации (Росимущество, Минимущество УР, Управление имущественных отношений г.

Ижевска). Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов (ст.5 Закона)

Ор купли-продажи при приватизации

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа.

Замечание вполне справедливое.

Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

В случае заключения договоров купли-продажи под инвестиционные обязательства такие договоры могут содержать условия по недопущению возникновения налогового долга к выполнению обязательств в определенные договором сроки.

согласие на приватизацию жилого помещения совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением.

Типовой договор купли — продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности — (утв

8. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, будут разрешаться по возможности путем переговоров между сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд или арбитражный суд.

2. Улицы, дороги, проезды с красными линиями застройки, существующие строения с указанием этажности, инженерные сети и сооружения водопровода, канализации, тепло-, газо-, энергоснабжения, средств связи с указанием диаметров, величин давления, напряжения, железные дороги и подъездные пути, трассы трубопроводного транспорта.

ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом «О приватизации». В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549-566 ГК РФ).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. 1 В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества. Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона «О приватизации предприятий» можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи. При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия , ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц , которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации. Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.

5. ИНЫЕ СПОСОБЫ РАЗГОСУДАРСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В числе объектов приватизации главное место занимают государственные и муниципальные предприятия и их структурные подразделения. Причем они представляют собой не просто имущество предприятий, а действующее производство со всем комплексом прав и обязанностей и другими атрибутами действующего субъекта хозяйственного права. Как одно из условий приватизации предприятий предусматривалось выделение структурных подразделений в самостоятельные предприятия, что означает превращение их в организации с правами юридического лица.

Однако реализация этой нормы затруднялась наличием в Законе «О предприятиях и предпринимательской деятельности» правила, согласно которому решение вопроса о выделении структурного подразделения из состава предприятия было отнесено к исключительной компетенции трудового коллектива предприятия в целом.

Это право трудового коллектива подкреплялось порядком ликвидации и реорганизации предприятий, производившимся с согласия трудового коллектива. Но Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2288 «О мерах по приведению законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» 1 норма о необходимости согласия трудового коллектива на ликвидацию и реорганизацию предприятий утратила силу.

Ст. 37 Закона «О предприятиях и предпринимательской деятельности» допускала ликвидацию и реорганизацию предприятий по решению собственника или органа, уполномоченного создавать такие предприятия, а ст. 32 того же Закона устанавливала, что решение о выделении из состава предприятия одного или нескольких структурных подразделений для создания нового предприятия (реорганизация) принимает трудовой коллектив. Трудовые коллективы предприятий согласия на выделение своих структурных подразделений добровольно не давали.

В этих условиях потребовалось издание Указов Президента Российской Федерации «О коммерциализации деятельности предприятий торговли в РСФСР» от 25 ноября 1991 г. 1 , «О коммерциализации деятельности предприятий бытового обслуживания населения в РСФСР» от 28 ноября 1991 г. 2

Указы прямо предусмотрели ликвидацию торгов, трестов, комбинатов и прочих сложных образований, которые формально считаясь предприятиями, оставались управленческими структурами. Причем, согласно Указам выделение структурных подразделений - магазинов, столовых, ресторанов, парикмахерских, ателье и т.п. должно было производиться комитетами по управлению имуществом без согласия на то торгов, трестов и иных подобных предприятий в целом. Таким образом, Указы открывали путь к свободной приватизации магазинов, кафе, мастерских и т.п., ибо каждый из них преобразовывался в самостоятельное государственное или муниципальное предприятие розничной торговли, бытового обслуживания населения и т.д.

Однако названные Указы оказались практически невыполнимыми потому, что к моменту их издания уже вся сфера торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения оказалась в аренде у коллективов арендаторов, а действие Указов не распространялось на арендные предприятия.

В целях обеспечения разукрупнения государственных и муниципальных предприятий и создания условий конкурентности законодатель вынужден был пойти на предоставление подразделениям предприятий права самим решать вопрос о создании самостоятельных юридических лиц вне зависимости от решения трудового коллектива в целом. В Государственную программу приватизации на 1992 год законодатель внес изменения Законом от 5 июня 1992 г., наделив структурные подразделения правом выхода из состава предприятия при преобразовании их в акционерные общества открытого типа.

Проблема самостоятельного выхода структурных подразделений из состава предприятий всех отраслей экономики получила разрешение и в Положении о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденном Указом Президента России от 1 июля 1992 г. В Положении прямо указано, что при выделении структурных подразделений предприятий с преобразованием их в акционерные общества открытого типа согласия трудового коллектива предприятия в целом на их выделение не требуется.

Особого внимания заслуживают правовые вопросы приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса.

Исходной нормативной базой для этих мероприятий является Указ Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» 1 и постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» 2 . Основными же правовыми документами, регламентирующими порядок приватизации и реорганизации в системе АПК являются «Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий», «Положение о приватизации предприятий по первичной переработке сельскохозяйственной продукции, рыбы, морепродуктов и предприятий по производственно-техническому обеспечению агропромышленного комплекса», утвержденные постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» 3 , а также «Положение о преобразовании в акционерные общества кооперативно-государственных (государственно-кооперативных) предприятий, организаций и их объединений в агропромышленном комплексе», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 29 марта 1994 г. № 179 4 .

Реорганизация сельскохозяйственных предприятий нацелена на изменение производственных отношений на селе, реализацию права свободного выбора формы предпринимательства с закреплением за работниками имущественных и земельных долей.

При реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий по желанию членов трудовых коллективов этих хозяйств могут быть образованы: товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и их объединения.

Трудовые коллективы могут принять решение о сохранении прежней формы. В этом случае осуществляется перерегистрация их с закреплением земли в установленном порядке. Но при этом должно быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли.

Право на получение земли в собственность бесплатно имеют работники хозяйств , пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий). Кроме того, таким же правом наделяются временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйств и т.п.), лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения), и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю.

Определение размера индивидуальных имущественных паев осуществляется на основании оценки стоимости всего имущества реорганизуемого предприятия. При этом из стоимости имущества исключаются стоимость объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры, передаваемых бесплатно, других объектов, для которых установлен особый режим приватизации (жилой фонд совхозов, объекты образования и здравоохранения и др.), а также стоимость неделимого фонда, если таковой создается.

Право на имущественные доли имеют: работающие в хозяйстве, временно отсутствующие по уважительным причинам работники, пенсионеры хозяйства.

Трудовой коллектив может также принять решение о выделении имущественной доли работникам объектов социальной сферы, работавшим в хозяйстве в прошлые годы, уволенным по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Имущественный пай работника определяется с учетом его вклада в создание этого фонда. Метод оценки вклада выбирается трудовым коллективом и может осуществляться с учетом оплаты труда, его профессиональной сложности и других показателей.

Владелец имущественного пая и земельной доли может использовать их следующими способами: получить при выходе с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев). Имущественные и земельные доли передаются по наследству.

Для реорганизации и приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий предусмотрены некоторые особенности.

Приватизация государственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров государственных семенных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, предприятий по воспроизводству ценных и анадромных видов рыб осуществляется по решению Министерства государственного имущества Российской Федерации по управлению государственным имуществом с согласия Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ и Российской академии сельскохозяйственных наук. Реорганизованные предприятия обязаны сохранить профиль своей деятельности.

В аналогичном порядке приватизируются учебно-опытные, учебно-производственные, опытно-производственные и другие хозяйства высших и средних специальных сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательские институты, совхозы-техникумы и т.п. Для осуществления приватизации необходимо разрешение Мингосимущества РФ, согласованное с Минсельхозпродом РФ, Российской академией сельхознаук и других заинтересованных министерств и ведомств. Учебный процесс должен быть сохранен в обязательном порядке.

Земельные угодья этих хозяйств не подлежат изъятию и перераспределению.

Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, ягодоводческие, виноградарские, чаеводческие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав, эфиромасличных культур, зверосовхозы (в том числе: производящие консервированные панты маралов и пятнистых оленей) реорганизуются с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства.

Животноводческие комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты приватизируются по решению Мингосимущества РФ с согласия Минсельхозпрода РФ. Сам же процесс приватизации указанных предприятий осуществляется в порядке, установленном для преобразования колхозов и совхозов.

Основной особенностью преобразования в акционерные общества кооперативно-государственных (государственно-кооперативных) предприятий, организаций и их объединений в агропромышленном комплексе является установление долей государства и пайщиков и доведение доли кооперативной собственности до пайщиков. Для этих целей органами исполнительной власти создаются согласительные комиссии.

Учредителями обществ, создаваемых в , в части государственной доли собственности выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом.

При приватизации доли государства в имуществе предприятия членам трудового коллектива предоставляются льготы по 1 или 3 вариантам.

Свои особенности предусмотрены при приватизации предприятий по первичной переработке сельскохозяйственной продукции.

Прежде всего к участию в приватизации привлекаются сельскохозяйственные товаропроизводители. Они имеют право покупать по закрытой подписке акции, оставшиеся после распределения их в трудовом коллективе в зависимости от варианта льгот. Кроме того, 10% акций оставляется для участия в подписке крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим вновь созданным хозяйствам, находящимся в зоне деятельности перерабатывающего предприятия.

Зоны действия приватизируемых предприятий (сырьевые зоны) и квоты на закрытую подписку на акции определяются местными органами власти или по их поручению комитетами по управлению имуществом.

Особый порядок приватизации может быть установлен для предприятий отдельных наиболее значимых отраслей народного хозяйства.

6. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ

НА ТРАНСПОРТЕ

Переход к рыночной экономике обусловил существенные изменения, связанные как с управлением транспортными отраслями, так и с формированием новых организационно-правовых форм предприятий и развитием предпринимательства на транспорте.

В условиях отказа от директивного управления и планирования транспортные предприятия получили возможность самостоятельно, под свою ответственность заниматься хозяйственной (транспортной) деятельностью с целью извлечения прибыли. Таким образом, они стали выступать как коллективные предприниматели, работающие на коммерческом расчете.

Предприятия действуют в качестве субъектов предпринимательской деятельности по перевозкам пассажиров, грузов и багажа, по выполнению работ и оказанию услуг, связанных с перевозками. Они созданы с целью удовлетворения потребностей в этих перевозках и получения прибыли.

На транспорте складываются объективные возможности для предпринимательской активности и формирования транспортных и транспортно-экспедиционных предприятий нового типа, способных самостоятельно вести эффективную рыночную деятельность.

Процессы реформирования экономики обусловили появление на транспорте в результате приватизации государственного имущества наряду с государственными предприятиями акционерных и частных предприятий. Однако реформирование деятельности предприятий транспорта на разных его видах имеет свои особенности. Рассмотрим механизм их правового регулирования.

На железнодорожном транспорте все производственные структуры (дороги и отделения дорог) магистральных путей железнодорожного транспорта, непосредственно осуществляющие перевозки, составляют исключительно государственные предприятия, являющиеся федеральной собственностью, и не подлежат приватизации и акционированию. Запрещена также приватизация метрополитена.

В отношении отдельных предприятий и объектов железнодорожного транспорта, находящихся в федеральной собственности, программами допускается их приватизация только по решению Правительства РФ. К ним относятся предприятия и объекты, связанные с обеспечением пассажиров питанием на железнодорожных вокзалах и станциях, которые могут приватизироваться по решению Мингосимущества, его органов с учетом мнения МПС.

Таким образом, предусматривается разгосударствление и приватизация объектов и предприятий железнодорожного транспорта, не связанных с предприятиями, непосредственно осуществляющими перевозки. Они занимаются обслуживанием самой перевозки и пассажиров.

В случаях разгосударствления, акционирования и приватизации таких предприятий законодательством допускается использование различных форм собственности, например передача в кооперативную частную собственность предприятий, занимающихся ремонтно-строительными работами на станциях, вокзалах, стиркой постельного белья для пассажиров.

Во всех странах мира , кроме США, железные дороги составляют собственность государства и не приватизируются. Таким образом, перевозочная деятельность на железнодорожном транспорте остается монополией государства. Это обусловлено необходимостью обеспечения централизованного управления магистральными путями, сообщения железных дорог, сохранения основных принципов управления и взаимодействия подразделений хозяйственного комплекса железнодорожного транспорта.

Заботой о сохранении управляемости и взаимодействия железных дорог объясняется также ограничение прав государственных предприятий железнодорожного транспорта в распоряжении отдельными видами имущества (транспортными средствами). Такое ограничение прав (списание с баланса, продажа, обмен, сдача в аренду вагонов и контейнеров) обусловлено спецификой этого вида сообщения.

В отличие от железнодорожного транспорта на воздушном, морском, речном и автомобильном видах транспорта осуществляется структурная перестройка и происходят значительные изменения форм собственности транспортных предприятий.

Структурные преобразования обусловлены процессом разукрупнения и разделения единых предприятий, выступающих в качестве хозяйствующих субъектов, на самостоятельные предприятия, непосредственно осуществляющие перевозки, и предприятия, обслуживающие перевозочные процессы. Результатом структурных изменений явилось формирование самостоятельных предприятий в транспортных отраслях - авиапредприятий и аэропортов, морских и речных пароходств и портов, работающих на государственной основе.

Затем в процессе разгосударствления транспортных предприятий осуществляется их акционирование и приватизация, проводимые в соответствии с Государственной программой приватизации, а также с местными программами 1 .

Эти процессы, происходящие в транспортной отрасли, развиваются довольно активно, способствуя тем самым разрушению отраслевого монополизма, в частности монополии государственных предприятий в перевозочной деятельности.

В программах приватизации были учтены специфика и опыт, сложившиеся в процессе разгосударствления и акционирования в транспортной отрасли, поскольку предстояла приватизация уникальных объектов в виде авиапредприятий, пароходств, портов и аэропортов, дорогостоящих средств сообщения - кораблей и самолетов, а также объектов инфраструктуры.

В гражданской авиации с переходом к рыночным отношениям процессы структурной перестройки сопровождались расширением хозяйственной самостоятельности авиапредприятий, их разукрупнением и выделением в самостоятельные структуры аэропортов и обслуживающих технические потребности подразделений. В результате этого авиапредприятия стали самостоятельными хозяйствующими субъектами перевозочной деятельности, заключающими договоры, частично работающими на основе госзаказа, используя при этом возможность работы на условиях арендного (коллективного) подряда самолетов, а также субподряда с головной авиатехнической базой по ремонту и обслуживанию техники. Использование арендных отношений позволяет коллективам предприятий лучше организовывать свою работу, сделать ее прибыльной и самим распоряжаться полученной прибылью.

Пользуясь самостоятельностью, авиапредприятия получили возможность открывать новые авиалинии и организовывать коммерческие маршруты.

Рост самостоятельности авиакомпаний, возникновение региональных авиакомпаний , появление коммерческих структур усиливают их интерес к расширению сферы своей деятельности для зарабатывания валюты на международных перевозках.

Наряду с организацией и образованием новых коммерческих компаний сохраняются, хотя и в преобразованном виде, государственные авиапредприятия. Таковой, к примеру, является государственная акционерная компания «Аэрофлот - Российские авиалинии», ставшая правопреемницей производственно-коммерческого объединения «Аэрофлот - Советские авиалинии».

Появление независимых авиакомпаний способствует сокращению государственной монополии Аэрофлота, образованию конкурентной среды.

На территории России действуют новые структурные образования в форме акционерных обществ с участием государственного капитала и независимые (коммерческие) компании. Новое гражданское законодательство Российской Федерации закрепило возможность создания независимых авиакомпаний, продажи воздушных судов частным лицам.

Получили самостоятельность и аэропорты. Они обрели право расширять свою деятельность за счет предоставляемых клиентуре услуг, а также создавать необходимые условия для обслуживания и приема «своих» и чужих» рейсов различных авиакомпаний.

Начало акционирования и приватизации на морском транспорте было положено еще в 1990 г. Постановлением Совета Министров СССР о проведении на базе Балтийского морского пароходства эксперимента, согласно которому все имущество пароходства (суда, причалы, заводы и другое имущество) было передано коллективу в аренду с правом выкупа акций и образования в конечном итоге акционерного общества.

Пароходство в результате эксперимента получило полную хозяйственную самостоятельность, поскольку от аренды коллектив перешел к акционерному обществу, став экономически независимым от государственных органов. Опыт эксперимента был учтен при разработке Государственной программы приватизации.

При реализации Программ приватизации на морском транспорте необходимо учитывать, что объекты и предприятия представляют собой крупные, нередко уникальные сооружения, являются дорогостоящим имуществом, которое под силу приватизировать не в частную, а в коллективную собственность.

В результате акционирования морским пароходствам как предприятиям-гигантам со всей их громоздкой инфраструктурой сложно конкурировать на рынке транспортных перевозок и услуг с множеством мелких компаний, специализирующихся на конкретных видах морских перевозок, обеспечивать качественное продвижение грузов на море и на суше.

Для эффективной работы и конкурентоспособности морского транспорта недостаточно лишь акционирования предприятий, необходима еще и серьезная структурная перестройка такого сложного многоотраслевого организма, как морское пароходство, и превращение его в холдинговую компанию с организацией холдинговых структур по направлениям их деятельности. Для управления таким холдингом создается небольшой управленческий аппарат, оплачиваемый за счет общей собственности его членов и получающий при этом свою долю прибыли. Так работает, например, Дальневосточное морское пароходство, которым управляет Совет директоров.

Процесс акционирования и приватизации речного транспорта характеризуется появлением частных компаний и кооперативных судов. Приватизировано крупнейшее Волжское объединенное речное пароходство, и зарегистрировано 310 частных компаний, 453 кооперативных судна, что свидетельствует о сосуществовании на речном транспорте различных типов собственности 1 .

Для морского и речного транспорта законодательством предусматривается в целях обеспечения управляемости флотом и необходимого уровня безопасности сохранение в государственной собственности соответственно 51 и 25,5% акций коммерциализированных предприятий. При создании акционерных обществ портовые сооружения и объекты, не включаемые в их уставные капиталы и состоящие в государственной собственности, передаются им в аренду или хозяйственное ведение по договору.

Автомобильный транспорт России полностью отнесен к муниципальной собственности и используется по усмотрению местных властей. Акционирование и приватизация данного вида транспорта осуществляется в соответствии с местными программами приватизации.

Полностью приватизирован городской пассажирский транспорт (трамвайные, троллейбусные, автобусные парки), хотя он и нуждается в дотациях. Остальные объекты и предприятия муниципального автотранспорта подлежали разукрупнению, дроблению на мелкие акционерные и частные предприятия. Эти меры направлены прежде всего против государственных предприятий-монополистов.

Муниципальный грузовой автотранспорт подлежит акционированию и приватизации с распродажей машин водителям , с образованием акционерных обществ и частных компаний, где контрольный пакет акций остается в муниципальной собственности.

Поспешные, непродуманные решения были приняты в отношении таксомоторных парков. Разгосударствление таксопарков началось еще в 1992 г., когда таксопарки становились арендными предприятиями, а затем преобразовывались в акционерные общества и кооперативы. Тогда велась распродажа машин водителям только на закрытых аукционах, что делалось в нарушение закона, предусматривающего проведение открытых аукционов.

Таксисты, выкупившие у парка машины, становились их собственниками и должны были получать лицензии на право осуществления перевозочной деятельности. В результате таксопарки преобразовывались в акционерные общества открытого типа, создаваемые на базе бывших государственных таксомоторных парков. Здания, сооружения и все остальное имущество стало собственностью акционерного общества. Бывшие таксопарки превратились в пункты стоянки и хранения за плату не только такси, но и любых машин. Водители такси - собственники машин должны теперь оплачивать парку (акционерному обществу) ремонт машин, запчасти и бензин, а таксисты, арендующие у парка машины, еще и вносить арендную плату. Это привело к тому, что таксисты, выкупившие машины, занялись частным извозом, а таксопарки, распродав свои такси, лишились практически возможности предоставлять гражданам данную услугу.

Типовой договор купли - продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности (утв. Роскомземом N 5-10/2125 10.08.1992, Госкомимуществом РФ N ПМ-9/5132 11.08.1992) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 25.08.1992 N 44)

Регистрационный N _________

от "_____" ____________ 19__ г.

Приложение

к типовому договору

купли - продажи земельного участка

ЗАЯВКА на _______________________________________________________________ (приобретение в собственность) _______________________________________________ земельного участка в ________________________________________________________________ (орган, уполномоченный местным Советом народных депутатов __________________________________________________________________ выступать продавцом земельных участков) Заявитель: _______________________________________________________ (наименование организации - юридического лица и ее __________________________________________________________________ адрес; фамилия, имя, отчество гражданина, его адрес и паспортные __________________________________________________________________ данные) Расчетный, лицевой счет Заявителя N __________________________ __________________________________________________________________ Реквизиты банка: _____________________________________________ Прошу ________________________________________________________ (продать в собственность) земельный участок площадью __________________ __________________, (количество) (ед. измерения) расположенный ____________________________________________________ (местоположение земельного участка, __________________________________________________________________ состав земель) согласно прилагаемому ситуационному плану. Заявитель: ____________________________________ ______________ (Ф.И.О., должность представителя (подпись) юридического лица; Ф.И.О. гражданина)