Можно ли продать долю в квартире. Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы. Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности
Продать недвижимость – серьезный и ответственный шаг, требующий правильного подхода и знания основных правил и законов совершения.
Общая информация
Гражданский кодекс РФ содержит основные постулаты продажи недвижимости. Этот кодифицированный акт закрепил положение о том, что продать можно исключительно приватизированную недвижимость.
Процесс приватизации регламентирован Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», который трактует понятие приватизационного процесса как переход муниципального и государственного имущества под власть частного лица. Именно приватизация дает право становиться собственником имущества и распоряжаться им на свое усмотрение.
Законом установлен факт принадлежности имущества, разделяемого на правах совместной собственности лицам, имеющим доли данного имущества.
Собственность, владельцами которой являются несколько лиц, может быть двух видов:
- долевая;
- совместная.
Это абсолютно разные понятия. В рамках данной статьи рассмотрим именно долевую собственность.
Собственники, имеющие часть в общем имуществе, наделены правом принимать действия по распоряжению этой долей только с общего согласия остальных участников долевого владения. Если хотя бы один из участников долевой собственности против совершаемых действий, оспаривать возможность отчуждения своей части имущества предстоит в зале суда.
Механизм продажи
Процесс продажи квартиры пройдёт «без сучка, без задоринки», если:
- договор заключен по поводу продажи квартиры целиком и одному владельцу;
- участники договора с обеих сторон достигли консенсуса;
- сумма продажи оговорена, зафиксирована и согласована с обеими сторонами.
В этом случае никаких трудностей с продажей квартиры возникнуть не должно. Полученные от сделки средства разделить между дольщиками в соответствии с договором.
Правила в отношении отдельной части квартиры немного другие. Первым шагом при продаже квартиры одним владельцем доли является обращение к собственникам других частей. Суть этого обращения – предложить приобретение продаваемой доли. Согласно ГК РФ совладельцы одной недвижимости имеют право первыми приобрести продаваемую долю.
Если среди них желающих приобрести объект не окажется, продавец имеет право продать ее постороннему человеку, третьему лицу. Уведомление остальных совладельцев об этом решении обязательно.
Приступить непосредственно к продаже доли имущества разрешено только при наличии письменных отказов со стороны остальных владельцев.
Кроме того, обязательно следует оповестить письменно дольщиков о предполагаемой продаже, чтобы избежать оспаривания сделки. Они имеют на это полное право в течение 3 месяцев после завершения процедуры.
Регистрация права на приобретенную собственность невозможна при отсутствии отказа от покупки совладельцами. Подписать такой отказ владельца одной из частей заставить невозможно. Что же делать, если владелец доли отказывается принимать письменное извещение о продаже?
Выход есть: обратиться в нотариальную контору. Нотариус имеет право отослать письмо соответствующего содержания с уведомлением. Здесь уже деваться будет некуда. Получение письма означает осведомленность по вопросу продажи.
Вариант первый – дарение
Чтобы продать часть квартиры без лишних проблем и согласований с кем-то можно пойти в обход. Например, подарить свою долю. На это у собственника есть полное право, и согласие других совладельцев не требуется. В таком случае действовать следует так:
- продавец заключает самый обыкновенный договор дарения с указанием проживающих в квартире лиц;
- передача денег осуществляется при помощи ячейки в банке.
Или, как вариант, можно подарить малую часть от доли имущества. Таким образом, одаряемый станет таким же полноправным владельцем и имеет право первым на ее покупку. В результате, он на законных основаниях покупает желаемую долю имущества.
Вариант второй – залог
- будущий покупатель одалживает некоторую денежную сумму владельцу доли квартиры, в качестве залога берет у него часть квартиры;
- продавцом деньги своевременно не возвращаются, и залог уходит в соответствующие руки.
Вариант третий – продажа
Пошаговая инструкция следующая:
- изначально стоит оценить стоимость доли, которую предполагается продать;
- уведомить остальных владельцев о планах на продажу и предоставить им возможность купить долю самим;
- законодательно установлен срок – месяц, во время которого они могут либо согласиться на приобретение, либо отказаться;
- отказ каждого собственника необходимо заверить нотариально, чтобы минимизировать риск оспаривания;
- процесс непосредственно продажи квартиры;
- регистрация права собственности новым владельцем в соответствующих государственных реестрах.
Перечень бумаг для оформления продажи
Список требуемых документов:
- бумага, подтверждающая раздел собственности;
- и ЖЭУ о планировке и в подтверждении полного погашения задолженности по квартплате;
- паспорта гражданина РФ как лица, приобретающего, так и продающего долю;
- непосредственно договор купли-продажи соответствующей формы.
Важная информация
Обязательным документом, составленным по факту перехода части квартиры во владение новым хозяином, является акт приемки-передачи. Без него договор признается недействительным, так как не соответствует установленной законодательством форме.
Справедливо заметить, что у владельца меньшей части больше шансов продать ее владельцу большей доли. Существует даже определенная судебная практика по данным делам.
Таким образом, вопрос продажи доли квартиры – серьезный и основательный. Изучение нюансов данного вопроса – верный путь успешно продать имущество.
Особенности долевой собственности
В соответствии с действующим законодательством в долевой собственности может находиться только приватизированная .
В отличие от коммунальной , где можно четко границы собственности каждого владельца, в обычной это бывает довольно сложно. Поэтому чаще всего реальное пользование помещениями осуществляется по договоренности жильцов. При продаже доли в квартире в договоре следует четко указать, какие помещения передаются в собственность покупателю.
Стоимость доли в квартире обычно ниже, чем рыночная стоимость продаваемых квадратных метров.
Как продать долю в квартире
Чтобы выгодно продать долю в квартире, нужно прежде всего предложить выкупить ее остальным собственникам квартиры. Продажа доли единственному совладельцу квартиры наиболее выгодна, так как в этом случае покупатель становится единоличным собственником отдельной квартиры.
Уведомление других собственников о планируемой продаже доли делается письменно, а полученные ответы заверяются нотариально. Если совладельцы квартиры отказываются приобрести продаваемую долю, либо не ответили в течение месяца с момента отправки уведомления, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.
Продать долю в квартире третьему лицу легче, если эту долю можно выделить в натуре, то есть в виде отдельного помещения. В противном случае собственники квартиры должны определить, какое именно помещение будет продано. Если договоренности достичь не удалось, то выделение продаваемой доли в натуре осуществляется по решению суда.
Документы, необходимые для продажи доли
Чтобы быстро продать долю в квартире, следует заранее подготовить все необходимые документы:
- правоустанавливающие документы на долю квартиры;
- нотариально заверенные отказы других собственников от выкупа доли;
- поэтажный план и экспликация из БТИ;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам;
- выписка из лицевого счета или домовой книги;
- договор купли-продажи
Договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательной государственной регистрации.
Опорные точки
Операции с долевым имуществом ведутся по согласию всех хозяев этой собственности. Законодательство принимает во внимание права всех сособственников, независимо от того, каковы их доли.Бывает, что сособственники не обозначили порядок пользования долевым жильем. В правовом плане из этого следует, что они в равной мере пользуются всем помещением.
Доля в юриспруденции - понятие виртуальное. Она выражается только в виде дробей: 1/2, 3/16 и т.п. Невозможно нарисовать некую границу и запретить остальным собственникам жилья вторгаться на чужую территорию.
Продажа доли в квартире считается одной из наиболее трудоемких процедур с недвижимостью, от таких сделок больше всего болит голова у риэлторов.
Мы же прекрасно понимаем, что не всегда все сособственники имеют дружеские отношения, а частенько они норовят препятствовать продаже чужой доли. Операции купли-продажи осложняются тем, что порой доли не выделены в натуре. Однако сильно волноваться не стоит. Как говорится, неразрешимых проблем нет, и какой бы тяжелой ни была ситуация, и какими бы несговорчивыми ни оказались соседи, свою долю продать возможно, и причем даже несколькими способами.
Недвижимость, находящаяся во владении двух или нескольких людей, считается общей.
Такая собственность бывает:
- совместная (доли не установлены). Это распространенный случай, когда речь идет о жилье супругов, решивших развестись, если их жилье было приобретено тогда, когда они еще считались законным мужем и женой. Также об этом идет речь, если жилье приватизировано в 1990-х - определение долей в жилье тогда не требовалось;
- долевая (доли всех сосовладельцев установлены).
Делается это в суде. Чаще всего при данном переоформлении все доли признаются одинаковыми. Но когда затронуты интересы несовершеннолетних, людей с ограниченными физическими возможностями, ветеранов и т.п., суд может распорядиться по-другому.
Предположим, доли наконец обозначены. После этого продавец назначает цену. Закон обязывает, чтобы продавец предложил выкупить эту долю остальным сосовладельцам квартиры. В ГК говорится, что они имеют приоритетное право при покупке этой доли по сравнению с другими покупателями, за ту цену, по которой продается эта доля, и на остальных равных условиях. Однако оговоримся, что это не относится к публичным торгам.
Расшифруем. Привлекать иных покупателей продавец может только тогда, когда все остальные сособственники отказались от покупки.
Закон предписывает, что продавец обязан письменно предупредить всех сосовладельцев о желании продать долю. Оговаривается, что в уведомлении должна содержаться цена и все условия, на которых он продает свою собственность.
Чтобы доказать, что такое извещение было получено , продавцу надо собрать следующие документы:
- ответы сособственников. Они должны быть заверены нотариусом;
- письменные ответы сособственников, подписанные ими при сотрудниках регистрирующего органа;
- нотариальное свидетельство о том, что такое извещение передано участникам общей долевой собственности.
Если желание купить продаваемую долю высказали несколько сособственников, то продавец сам выбирает, кому же из них он хочет ее продать. Ну, а если все сособственники отказываются, то продавец может спокойно продавать эту долю кому захочет.
Трудности с сособственниками
На этой стадии продажи продавцы часто сталкиваются с большими трудностями. Сособственники порой понимают «право преимущественного выкупа» как своеобразное «разрешение на продажу». Они всячески уходят от получения известия о продаже, а ведь без их отказа службы госрегистрации могут и не принять документы и не зарегистрируют сделку. Кроме этого, в течение трех месяцев «неизвещенный» сособственник может по закону оспорить сделку в суде. Большая доля вероятности того, что он выиграет процесс. Тогда даже терпеливый покупатель обычно отказывается от покупки - он же не хочет в будущем иметь проблемы со своим жильем и конфликты с соседями.Если сособственники не живут в квартире
Огромные трудности вызывают ситуации, когда сособственники не живут в квартире, и адреса их никто не знает.Юристы поясняют , что для выполнения требования обязательного оповещения всех сособственников о намерении продавать долю, достаточно выслать письмо-извещение по последнему месту прописки отсутствующего сособственника. Для подстраховки у продавца должно быть как можно больше доказательств, что он старался принять все меры для оповещения, тогда ему легче будет отстаивать права, если начнется судебное разбирательство.
Если суд признает, что кто-то из сособственников безвестно отсутствует (и такое решение суда есть), то к такому отсутствующему сосовладельцу не переходит право преимущественной покупки.
Гражданский кодекс не прописал случаи, когда сособственники долей уходят от продажи. Риэлторы и юрисконсульты в такой ситуации советуют продавцу пойти к нотариусу, который вышлет письмо с уведомлением другим владельцам этой квартиры (о чем мы уже рассказали выше). А еще они советуют применить один из нижеописанных вариантов продажи доли.
«Хочу, чтобы доля была выкуплена»
Если долевым имуществом нельзя пользоваться совместно (например, если это однокомнатная квартира), то тот собственник, у которого находится меньшая доля, может потребовать в суде выкупа своей доли, если не было достигнуто соглашения без суда. И таких дел в судах решается очень много. Обычно владелец большей доли выкупает меньшую.«Хочу свою долю подарить»
Если собственник просто решил подарить свою долю кому-либо, то он не обязан извещать об этом остальных сособственников. Стороны подписывают договор дарения. Деньги можно передать, например, через ячейку в банке. И для оформления данного договора согласие других дольщиков тоже не нужно. Обратите внимание, что такую сделку могут оспаривать в суде. Однако как на практике доказать, что это было не дарение, а именно продажа? Это почти нереально. И еще нужно помнить такой нюанс. При дарении надо уплатить налог на доходы физлиц.Чтобы сделку с применением механизма дарения сделать менее безопасной, специалисты рекомендуют поступить следующим образом. Сначала подарить небольшую часть доли, говоря образно, всего два метра. Хозяин доли имеет на это полное право. А вот далее, когда будет продаваться остальная доля, уже новый сосовладельца воспользуется правом преимущественного выкупа, он приобретет остальные квадраты.
«Возьму деньги под залог недвижимости»
Можно применить и схему залога. Покупатель дает продавцу деньги на условиях возврата. В качестве залога (обеспечения займа) продавец предлагает долю в недвижимости. А вот потом деньги не возвращаются, они остаются продавцу. Подписывается отступное. Заложенная часть жилья становится собственностью держателя залога.Но специалисты по недвижимости предупреждают, что в данном случае, как, впрочем, и при вышеописанном варианте с применением механизма дарения, остается некоторая вероятность, что такую сделку могут потом признать недействительной.
От чего зависит стоимость доли?
На стоимость доли могут влиять:- сегмент рынка недвижимости;
- качество жилья;
- месторасположение дома;
- количество комнат;
- квартирная площадь.
Конечно, собственник сам имеет право устанавливать цену. Однако рынок есть рынок: доля в коммуналке стоит меньше, чем такая же аналогичная комната, причем разница может достигать 40%. Это своеобразная компенсация покупателю за возможные неудобства. Ведь когда он покупает только долю в квартире, он получает долю в коммуналке.
Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно. Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.
При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца все же допускается. Однако необходимо все сделать правильно, чтобы в дальнейшем не было возможности у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа сособственников.
Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами. При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.
Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.
Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее. Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.
Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат. По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.
Продажа без согласия
Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:
- не проживают или живут далеко;
- нет сведений о месте проживания;
- признаны пропавшими;
- недееспособны и помещены в спецучреждение.
Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.
Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.
Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.
Дарение
Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.
Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.
Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.
Альтернативные варианты продажи долей:
Залоговое отчуждение
Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.
Затем это соглашение необходимо отдать в МФЦ и провести регистрацию. В дальнейшем заемщик отказывается от права на свою недвижимость. Кредитор отказывается от притязаний по возврату денежных средств, но получает залог в собственность. Далее оформляется право перехода собственности.
Как видим, в 2017 году достаточно инструментов, чтобы провести отчуждение доли и без согласия совладельцев. Однако сложность такой продажи в том, что крайне редко доли и части жилья реализуются вообще. Даже коммунальные комнаты имеют больше шансов быть востребованными, чем часть квартиры. Именно поэтому рекомендуется прилагать усилия для достижения согласия по выкупу между сособственниками.