Риэлтерские технологии. Должностная инструкция риелтора, должностные обязанности риелтора, образец должностной инструкции риелтора Агент по операциям с недвижимостью обязанности

Все чаще, оформляя сделки по продаже или покупке квартиры или других объектов недвижимости, люди обращаются к профессионалам этой сферы деятельности. К ним относятся как организации, так и частные лица. В любом случае заниматься сделкой будет риэлтор или, другими словами, менеджер по недвижимости. За выполнение работы этот человек получает комиссионные выплаты от сторон, участвующих в процессе. Для качественного проведения сделки необходимо досконально знать кто такой менеджер по недвижимости, его функции и, конечно, чётко их выполнять.

Стать хорошим специалистом в этой профессии сможет не каждый. Для успешной работы человеку, желающему стать риэлтором, необходимо чётко понимать, кто такой риэлтор, нужно быть энергичным и активным, уметь легко находить общий язык с любым человеком.

Кроме того, в связи с должностными обязанностями риэлтор должен обладать достаточно хорошими знаниями юриспруденции , а также постоянно отслеживать новые законопроекты и обновления действующих законов. Но наличие активной жизненной позиции и знаний законодательства не гарантируют успешной работы с первого дня. Как и в любой профессии, в профессии менеджера по недвижимости есть свои особенности, которым можно научиться только с опытом работы.

Агент по недвижимости занимается продажей, покупкой и арендой не только жилых объектов, но и офисов, промышленных помещений, земельных участков и т. п. Это зависит от той специализации, которую выбрал себе каждый конкретный риэлтор.

Общее определение функциональности

Введение в курс работы каждого нового менеджера начинается с процедуры знакомства с его основными обязанностями. В разных фирмах список обязанностей может отличаться , но основные функции риэлтора похожи. Они состоят в следующем:

• поиск клиентов;
• ведение переговоров;
• предоставление консультаций;
• сопровождение сделок, а именно: сбор всех необходимых документов, оценка недвижимости, в отношении которой происходят сделки, заключение договоров;
• проведение исследований рынка недвижимости.

Менеджер обязательно заключает с клиентом письменный договор, в котором подробно указаны все предоставляемые в рамках сделки услуги. В дальнейшем этот договор будет официальным разрешением клиента на предоставление риэлтором его интересов. Профессиональный агент всегда руководствуется в своей деятельности нормативно-правовыми актами Российской Федерации, такими как: жилищный, земельный, административный и семейный кодексы, положения, приказы и инструкции. В зависимости от условий договора менеджер может продолжать обслуживание клиента и после проведения сделки .

Должностная инструкция является основополагающим документом, который даёт подробное определение всех прав и обязанностей риэлтора . Он представляет собой внятный и чёткий список, который должен получить каждый агент по недвижимости, поступивший на официальную работу в профессиональное агентство по недвижимости.

В инструкции имеется описание общих положений о должности, полный и ясный перечень обязанностей сотрудника, выделены права, конкретно определена ответственность менеджера. Должностная инструкция – это основной документ, который регулирует всю рабочую деятельность агента по недвижимости и формируется в соответствии с законодательством РФ.

Кроме того, в обязанности агента по недвижимости входит первичная оценка квартиры или другого объекта, а также он должен сообщить клиенту всю известную ему информацию о других объектах недвижимости, которые могут быть интересны клиенту. При произведении оценки объекта необходимо помнить, что если у риэлтора нет сертификата оценщика недвижимости, то он не имеет права предъявлять клиенту требования на оплату этой услуги. По окончании сделки менеджер обязан удалить объект, в отношении которого проведена сделка, из базы продаж.

Согласно законодательству РФ риэлтор либо агентство недвижимости должны застраховать свою профессиональную ответственность, если хотят иметь право на заключение сделок, превышающих получаемое вознаграждение. При отсутствии такой страховки менеджер, агентство не могут брать на себя материальную ответственность по сделкам такого рода.

Так как риэлтор является лишь представителем клиента, то он не имеет права принимать решения о назначении или изменении цены объекта недвижимости, которая была установлена клиентом. Кроме того, агент не может решать вопросы о рекламе объекта, если такого условия нет в договоре с клиентом либо официального согласия владельца.

Правильный выбор риэлтора позволить клиенту быстро решить все вопросы с покупкой, продажей или арендой недвижимости, а потому нужно очень тщательно изучить все документы, подтверждающие полномочия менеджера по недвижимости. Это позволить заключить выгодную сделку, и что крайне важно, не попасть в мошенническую аферу.

Ирина Давыдова

Время на чтение: 6 минут

А А

Агент по недвижимости – это специалист, который подбирает и покупает недвижимость, а затем продает ее или обменивает. Деятельность агента по недвижимости непростая. Рассмотрим, что необходимо для того, чтобы стать профессионалом своего дела.

Как и где работают агенты по недвижимости – профессиональные обязанности

Большинство агентов по недвижимости занимаются частной практикой и работают в частной компании сами на себя. Им приходится быть еще и предпринимателями. Реже, но все же, встречаются специалисты, местом работы которых является агентство недвижимости, либо инвестиционная компания, либо любая другая организация, деятельность которой связана с операциями в сфере недвижимости.

Чтобы представлять, кто такой агент, следует знать, чем он занимается.

В обязанности риэлтора входит:

Плюсы и минусы профессии агента по недвижимости в наше время

В современном мире профессия агента по недвижимости распространена.

Все дело в том, что она несет много преимуществ:

1. Свободный график работы. Как правило, специалисты могут начать свой рабочий день в обед или вообще вечером, ведь многие встречи с клиентами проходят после 17-18 часов. Особенно подходит такая работа мамочкам с детьми. Они могут распланировать день так, чтобы потратить время на семью и на работу.
2. Высокая оплата труда. Зарплата зависит не от работодателя, который может найти аргумент и недоплатить вам положенные деньги, а от вас, от количества совершенных сделок.
3. Возможность организовать рабочее место недалеко от дома.
4. Отсутствие рутины. Оформить договор и провести сделку сможет каждый специалист.
5. Появятся новые знакомые и контакты.
6. Общение с людьми.
7. Отсутствуют возрастные ограничения к сотруднику – могут заниматься недвижимостью и пенсионеры.
8. Возможность стать профессионалом в сфере недвижимости.
9. Возможность прохождения курсов повышения квалификации.
10. Можно переучиться на риэлтора специалисту любой другой сферы.

Есть и минусы профессии агента по недвижимости:

1. Нет фиксированного оклада.
2. Поиск клиентов осуществляется с большим трудом.
3. Заработок от первой или второй сделки поступает не сразу – через месяц.
4. Негативное отношение от клиентов, будто риэлторы могут обмануть.
5. Нет отметки в трудовой книжке.

Пожалуй, специалисты, которые смогли пройти первые полгода сложной работы, могут подтвердить, что дальше будет легче. Так как контактная база данных будет со временем расширяться, клиентов будет становиться больше, некоторые сделки будут «падать» на вас сами.

Как стать агентом по недвижимости – обучение или курсы?

Для того чтобы стать специалистом в области продаж, аренды, обмена недвижимости, следует пройти обучение.

Какое же образование необходимо риэлтору?

• Высшее образование

Конечно же, в России полно вузов, в которых обучают мастерству агента по недвижимости, но иметь высшее образование могут не все. Причин много, недостаток денежных средств, нехватка времени и т.п. Иметь диплом о высшем образовании для риэлтора – это круто, но главное запомните, что можно просидеть за партой пару лет и ничему так и не научиться. Диплом в частной практике для агента не важен.

В сфере недвижимости самой интересной работой является работа риелтора или агента по недвижимости. Это так, потому что данная профессия требует не только определенных знаний в сфере недвижимости, в экономике, но и предполагает творческий подход к делу, что привлекает довольно много людей. Для начала необходимо разобраться, кто такой риелтор и чем он занимается.

Итак, риелтор – это индивидуальный предприниматель или юридическое лицо в виде агентства по недвижимости или риелтерского агентства, которые выступает в качестве посредника при осуществлении всех сделок, касающихся всех видов недвижимости, между продавцом и покупателем и который получает оплату за свои услуги в качестве комиссии.

Если работа в качестве риэлтора вас заинтересовала, то необходимо ознакомиться с ее аспектами и нюансами, которые помогут лучше ее понять и решить для себя, нужна она вам или же нет.

Что нужно, чтобы стать риелтором?

Людям, желающим попробовать себя в процессии риелтора необходимо знать, что данная профессия требует определенных профессиональных знаний, поэтому в приоритете находятся риэлторы, которые имеют полное высшее или незаконченное высшее образование.

Также хороший риелтор должен обладать следующими качествами:

1. Умение находить общий язык с людьми , иными словами, риелтор должен быть общительным. Тем не менее не стоит переходить за рамки профессий. От того, на сколько риелтор умеет правильно общаться с людьми, зависит количество сделок, которые он заключит, а следовательно и его доход.
2. Гибкость. Так как на рынке недвижимости постоянно происходят различные изменения и тенденции меняются, то риелтору необходимо следить за данными ситуациями, то есть быть гибким и способным действовать в зависимости от ситуации.
3. Хороший внешний вид.
4. Стремление к новым знаниям . Здесь имеется в виду общий кругозор риелтора. Хороший риелтор всегда стремится узнать что-либо новое, неизведанное, как в своей профессиональной области, так и за ее пределами.

Эти и другие личностные и профессиональные качества, которыми обладает человек, являются просто незаменимыми в работе риелтора, поэтому человеку, желающему им стать, необходимо постараться развить в себе вышеописанные качества.

Плюсы и минусы работы риелтором

Также, как и любой вид профессиональной деятельности, работа риелтора имеет свои достоинства и недостатки, с которыми необходимо ознакомиться, прежде чем приступать к непосредственной деятельности.

Преимущества работы риелтором следующие:

• Независимость. Если вы работаете риелтором, то ваш доход полностью зависит от вас. Вы сами решаете, сколько именно времени необходимо уделять работе, а именно общению с клиентами, работе с документами и осуществлению сделок. Однако необходимо помнить, что для того, чтобы добиться успеха в любой деятельности, необходимо не лениться и выполнять свою работу качественно и добросовестно. Данное утверждение также касается и работы риелтора.
• Возможность подработки. Данное преимущество по достоинству оценят студенты старших курсов высших учебных заведений, которым сложно совмещать работу с учебой. Однако работа риэлтора прекрасно подходит для совмещения, так как вы сами выбираете количество времени, которое хотите уделить своей подработке.
• Нет ограничений по возрасту. Риелтерской деятельностью могут заниматься люди любого возраста, начиная с восемнадцати лет.

Минусы работы риелтором следующие:

• Нестабильный заработок. Однако, так как заработок напрямую зависит от вашего стремления к работе и времени, которое вы ей уделяете, то этот недостаток работы риелтора может превратиться в существенный плюс.
• Всегда быть на высоте. Так как данная работа предполагает постоянное общение с людьми и заключение нужных сделок, то в любой ситуации необходимо отбросить свое плохое настроение. Тем не менее данное обстоятельство является не слишком большим недостатком, так как вырабатывает привычку быть в хорошем настроении несмотря ни на что.

Следует отметить, что в силу индивидуальных особенностей, каждый человек найдет дополнительные преимущества и недостатки в работе риелтора. Кому-то она может показаться скучной, трудной и неинтересной, а кому-то увлекательной.

Самообучение, с чего начать?

В профессии риелтора немаловажным делом является самообучение, поэтому ему необходимо уделять достаточное количество времени. Самообучение подразумевает самостоятельное изучение литературы, других информационных источников, касающихся сферы недвижимости.

Начинать самообучение необходимо именно с литературы, написанной успешными людьми и известными риелторами в сфере недвижимости. Также в самообучение входит посещение специальных семинаров и форумов, касающихся данной темы, на которых всегда можно узнать что-либо новое и интересное.

Полученные знания необходимо обязательно проверять на практике, чтобы усилия не были приложены зря.

Остались вопросы? Спросите у юриста!

Часто слышу от клиентов, что я как риэлтор должен работать по условиям, которые они где-то услышали, от кого-то узнали, или сами себе придумали. Бывает, что обращаясь за услугами, клиенты начинают учить меня уму разуму, да и, наверное, других посредников. Доказывают, что риэлторы должны знать все юридические аспекты, связанные с недвижимостью, также уметь продавать, как они говорят, рекламировать и т.д. Про примеры бестактного общения вообще нет желания писать.

Но возникает вопрос, откуда все эти обязанности должны возникнуть у риэлтора? Это где-то прописано или у нас уже появился закон о риелторской деятельности? Порой задаешься вопросом: если клиенты умные и тебе рассказывают, как лучше делать, как продать им квартиру, где разместить рекламу, то зачем, собственно говоря, они обращаются к посредникам? Ведь дешевле и проще, как я думаю, делегировать эти полномочия своим близким или друзьям, или, обращаясь к риелторам все-таки существуют какие-то проблемы, которые нельзя решить, основываясь на своих суждениях и жизненном опыте.

Давайте попробуем вместе разобраться на примерах из других сфер обслуживания. Допустим, при возникновении зубной боли вы обращаетесь к стоматологу, объясняете ему, какой зуб беспокоит, после чего он сам решает, что делать дальше, какие инструменты и материалы применить. При этом он может сообщить ориентировочное время лечения или профилактики, как и что он будет делать. Поэтому у меня есть сомнения, что пациент пришел к врачу со своим рекомендациями и предложениями по методам лечения. Иначе, доктор не поймет больного, и кто к кому пришел, и кто кому будет помогать.

Почему же тогда у нас считают нужным советовать, что и как делать, и вообще, откуда «ноги растут»? Наверное, из-за того, что мы все родились, выросли и жили в стране советов или из-за того, что культуры цивилизованных отношений между посредником и клиентом не было сформировано за более чем два десятилетия. Скорее – второе, так рынок имеет не совсем большую историю, если не брать дореволюционный период, а также те «наработки», которые существовали до 1991 года, когда почти все «телодвижения» регулировалась государством.

Изначально, первые специалисты в этой сфере бизнеса работали, как могли. Так как не было больших программ от западных коллег, никто не делился опытом или не перенимал его так, что в раз это могло бы изменить представление о заслуженном существовании такого «бизнес-подвида», как риэлтор. Но были и есть попытки и желание некоторых из участников этого, общего процесса, поменять правила или сделать их более цивилизованными. Можно было бы для понимания подставить еще понятие «европейскости», но, к сожалению, не во всех странах Европы работают по единым стандартам, а в некоторых странах и то находятся в худшем положении, чем у нас, что касаемо правил.

В Украине, попытками к реализации и воплощении в каком-то законопроектном виде или в начальных воплощениях внутреннего кодекса работы посредников идут группы инициативных лиц из различных общественных организаций. В частности это АСНУ (ассоциация специалистов недвижимости Украины), ПСР (профессиональное сообщество риэлторов) и другие. Например, АСНУ развивает СЭТ (система эффективной торговли), а ПСР продвигает и работает по принципам СПП (системы партнерских продаж). И каждая подобная система имеет право на жизнь, где помимо защиты прав посредника, учитываются и защищаются интересы клиента.

Обязанности

Первоочередным считаю, необходимостью менять цели у новичков, которые приходят в недвижимость. Создавать ясную картину, для чего он приходит в эту профессию. Показывать ему мотивацию для работы, верно направлять в нужном векторе. Потому что, слушая некоторых посредников, с опытом работы до двух десятков лет, понимаешь, что необходимо менять подходы, и систему в целом. Не знаю, возможны ли реформы в отдельно взятой сфере, такой как недвижимость, но очень хотелось бы это поменять и желательно раньше. Чтобы существования посредников было оправданным не только для самих посредников, но и для их клиентов: собственников и покупателей.

Честность . Это первое и, наверное, главное качество, и обязанность для риэлтора. Можно сказать, что основной негатив появляется из-за отсутствия честности между сторонами процесса. Между риэлтором и продавцом, между риэлтором и покупателем, между одним и другим риэлтором. Есть желание искоренить такие понятия, как скрытая комиссия, научить самих риелторов понимать, за что они работают и получают свое вознаграждение.

Открытость . Еще один бич в сфере предоставлении услуг. Но это касается не только одних риелторов, и некоторые клиенты страдают отсутствием открытости. Тем самым изначально ставя сам процесс взаимосотрудничества – тупиковым. Некоторые посредники не всегда в начале работы открывают свои методы работы, умалчивают детали, на которых потом могут спекулировать и потом же подставлять интересы своего клиента.

Я думаю, что этих двух основных параметров для начала хватит, как для обязательного наличия в обязанностях у риэлтора на сегодняшний день для плодотворного сотрудничества и качественного закрытия вопросов. Поэтому, тут только внутренним доверием вы можете понять, тот ли это человек, которому можно открыть свои пожелания.

Что еще должен знать и уметь риэлтор:
Услуги . Условия предоставления риелтором. По какому договору – форма, права, обязанности? Кто и сколько должен платить риэлтору?
Мотивация клиента . Узнать, зачем продает? Приемлемые сроки закрытия сделки? Финансовые ожидания и затраты?
Оценка недвижимости . Сравнительный анализ по аналогам, параметрам. Создание правильной, стартовой цены.
План работы . Как предполагается продвигать объект недвижимости. Возможные сценарии развития событий. Проведение ДОДов.
Предпродажная подготовка . Доведение объекта недвижимости до товарного вида. Готовность документов.
Создание контента . Фото, видео, другая медиаинформация (3D, панорамы, планы, схемы) для сайтов, печати, объявлений, наружки.
Показы . Планирование просмотров, встреч. Принятие встречных предложений, оферт. Переговоры с потенциальными клиентами, третьими сторонами.
Отчетность по работе . Динамика по продвижению. Дальнейшие стратегии по продаже. Информирование о заинтересованности.
Создание спроса . Основная работа риэлтора. Любые действия по эффективной купле-продаже недвижимости в интересах своего клиента.

Постараюсь описать распространённые выводы клиентов, обращавшихся ранее к услугам других посредников

Юридическое сопровождение . Почему-то ставится некоторыми посредниками на первое место в предоставлении услуг. Мало того, даже некоторые юристы пишут, что могут предоставить подобные посреднические (риэлторские) услуги. То есть, услуга (юридическая), которая в большинстве случаев имеет конкретную фиксированную стоимость, за конкретное время или объем услуг, порой пытаются показать клиенту, что в этом и заключается конёк риэлтора, посредника. Ищите риэлтора-продажника, а не предоставление юридических услуг.

Маркетинговые работы . Сердобольные риелторы с чуть ли не со слезами на глазах, рассказывают, как много они дают рекламы и сколько тратят при этом денег. Но забывают уточнить, что каждый источник рекламы и разные форматы имеют конкретную сумму. Также, не удосуживаясь сообщить, что таких объектов у него пару десятков-сотен (а то и тысяч, как у агентств) и что времени на ваш объект будет уделяться ровно столько, сколько нужно, чтобы обновить объявления на портале.
При качественной работе, профессионал может одновременно работать с максимум 5 объектами (редкие исключения до 10-ти). Среднее количество выделенного времени для максимально-выгодного закрытия сделки выражается в среднем в несколько десятков рабочих человеко-часов, конкретно выделенных одному объекту. Но никак с оплатой в несколько процентов за работу с объектом, если она заключалась в обновлении объявлении за большой промежуток времени, или нескольких показах и случайного нахождения клиента.

База . Очередная уловка, с помощью которой посредники могут рассказывать об их большом списке объектов и потенциальных клиентов. Но какой при этом интерес у клиента, что у них уже несколько десятков, сотен объектов других клиентов? Главное, будет ли продвигаться конкретный объект клиента, или он будет предлагаться в качестве одного «из» базы. Пока, опять случайно найдется «тот самый» клиент. Но при этом, как правило, теряется драгоценное время, а с ним и «ценность» объекта, выражаемая в окончательной стоимости.
Для справки, среднее количество времени для принятия решения о покупке составляет в среднем до 3-4 месяцев (последние цифры 4-6 месяцев), от начала поиска и подбора объектов. Есть еще такая категория покупателей, как инвестора, но их интересуют ликвидные объекты, как правило. Поэтому, продавцы, обращаясь к посредникам с вопросами «есть ли покупатели», немного меня удивляют. Потому что объекты, выставляемые по хорошим условиям, долго в продаже не задерживаются, как и не существует несметного количества этих самых инвесторов.

Вроде, все основные уловки описал. Кстати, не нужно путать работу профессионала, который может с полноценной, подготовительной работой создать такой спрос, что сделка будет оформлена в кратчайшие сроки и по максимально-рыночной цене.