يرجع ذلك إلى حقيقة أن موضوع هذا العمل هو الإقراض العقاري القطاع المصرفيوسيقوم العمل بدراسة وتحليل المؤشرات المتعلقة فقط بعمليات الائتمان والتسوية التي يقوم بها البنك مع الأفراد الحاصلين على قروض عقارية.

دعونا نحلل هيكل ديون القروض فرادىوفقا للاستخدام المقصود.

الجدول 7. تحليل هيكل ديون القروض للأفراد في Sberbank of Russian OJSC للفترة 2010-2011.

ومن الجدول 7 نرى أن الحصة قروض الرهن العقاريفي عام 2010 كانت 32%، ولكن في عام 2011 انخفض هذا الرقم إلى 28%.

دعونا نحلل تكوين القرض الديون المصرفيةشكلت من خلال قروض الرهن العقاري.

الجدول 8. تحليل هيكل ديون القروض لبنك سبيربنك الروسي OJSC الذي تم تشكيله من خلال قروض الرهن العقاري للفترة 2010-2011.

يتيح لنا تحليل الجدول 8 أن نرى أن الهيكل الذي تم تحليله لقروض الرهن العقاري غير متجانس. وفي عام 2010، صدرت الحصة الأكبر من القروض العقارية ضمن برنامج «القرض العقاري»، وأصغرها بنسبة 13% ضمن برنامج «القرض العقاري». في نهاية عام 2011، تغير الوضع في البنك، حيث تم إصدار الحصة الأكبر من القروض في إطار برنامج "القرض العقاري +"، والأصغر - في إطار برنامج "الأسرة الشابة".

دعونا نعرض ديناميكيات ديون القروض في إطار برامج الإقراض العقاري في الشكل 2

الشكل 2. ديناميات ديون القروض لبنك Sberbank الروسي OJSC، والتي تم تشكيلها من خلال برامج الإقراض العقاري للفترة 2010-2011.

من الشكل 2، نرى أن أكبر انحراف حدث في إطار برنامج الإقراض العقاري "الرهن العقاري +"؛ بحلول عام 2011، ارتفع دين القروض بنسبة 157٪ ليصل إلى 2081598 ألف روبل. على العكس من ذلك، تم تخفيض ديون القروض في إطار برنامج "العائلة الشابة" بنسبة 74٪ إلى 736322 ألف روبل. ما يصل إلى 192741 ألف روبل.

دعونا نحلل ديون القرض على قروض الرهن العقاري حسب مدة القرض في الجدول 2.9

الجدول 9. تحليل ديون قروض سبيربنك الروسي OJSC، والتي تم تشكيلها من قروض الرهن العقاري حسب مدة القرض للفترة 2010-2011.

تم إجراء تحليل قروض الرهن العقاري لمدة تصل إلى 3 سنوات، من 3 إلى 6 سنوات، من 6 إلى 10 سنوات وأكثر من 10 سنوات.

يتيح لنا تحليل الجدول 9 أن نستنتج أن الحصة الأكبر من قروض الرهن العقاري في عام 2010 بمبلغ 65٪ تم إصدارها لمدة 6 إلى 10 سنوات في عام 2011 هذا المؤشروانخفضت إلى 52%، لكنها ظلت النسبة الرئيسية. أصغر حصة من القروض هي قروض طويلة الأجل لمدة تزيد عن 10 سنوات. وأظهر التحليل أنه في عام 2011 ارتفعت حصة قروض الرهن العقاري لمدة تزيد عن 10 سنوات بنسبة 8 نقاط مئوية. ما يصل إلى 16٪.

الشكل 3 - ديناميكيات قروض الرهن العقاري حسب مدة القرض لشركة Sberbank of Russian OJSC للفترة 2010-2011.

يتيح لنا تحليل الشكل أن نستنتج أن قروض الرهن العقاري الصادرة لمدة تصل إلى 3 سنوات قد انخفضت من 17٪ إلى 10٪ بحلول 7. وتغيرت قروض الرهن العقاري من 3 إلى 6 سنوات بشكل ملحوظ من 10٪ إلى 22٪ بحلول 01/ 2012/01، أقل أهمية حدث التغيير بالنسبة للقروض الممنوحة من 6 إلى 10 سنوات ولمدة أكثر من 10 سنوات.

بعد أن قررت الحصول على قرض رهن عقاري لشراء مسكن أو عقارات أخرى (منزل، شقة، كوخ، قطعة أرضالخ)، يبدأ المقترض في البحث عن مُقرض مناسب. أحد المناصب القيادية بينهم يحتل بثقة شركة Sberbank of Russian OJSC. يقدم للعملاء العديد من برامج الإسكان:

قرض عقاري,

القرض العقاري،

قرض "الرهن العقاري +"

"عائلة شابة".

ولكن تقديم القروض ل الظروف المواتيةيفرض متطلبات معينة على المقترضين أنفسهم، لذلك لا يمكن للجميع الاستفادة من الرهن العقاري لشركة Sberbank of Russian OJSC. دعونا ننظر إلى ميزاته بمزيد من التفصيل.

المعايير الرئيسية لجميع قروض الرهن العقاري المقدمة من Sberbank of Russian OJSC هي: الحد الأقصىوالحد الأدنى للدفعة الأولى. لا يلعب سعر الفائدة دورًا حاسمًا هنا (حدود تقلباته هي البنوك المختلفةحوالي 2٪)، فإن طريقة سداد الرهن العقاري أكثر أهمية بكثير.

يقدم Sberbank of Russian OJSC قروضًا عقارية للمواطنين الذين تزيد أعمارهم عن 21 عامًا، ويجب سدادها قبل أن يبلغ المقترض 75 عامًا. في الوقت نفسه، الحد الأقصى لمدة إصدار القرض هو 30 عامًا (للمقارنة: في بعض البنوك، الحد الأقصى لمدة إصدار القرض هو 15 عامًا، ويجب سداده قبل أن يبلغ المتلقي 60 عامًا). الحد الأدنى لحجم دفعة مبدئيةمع رهن عقاري من البنك يساوي 10% من قيمة العقار الذي تم شراؤه (أو حتى 5% في إطار برنامج "العائلة الشابة")، بينما في معظم البنوك 15% وما فوق. وترد المتطلبات الأساسية للمقترض ووصف البرامج في الملحق رقم 1.

عند تحليل البرامج، تم الكشف عن أن السمة الرئيسية للرهن العقاري لشركة Sberbank of Russian OJSC هي الطريقة المتميزة لسداده، عندما يتغير حجم الدفعة الشهرية في كل مرة نحو الانخفاض (بسبب الشطب الموحد للقرض أصل الدين، وبالتالي تخفيض الفائدة). اليوم، تلجأ العديد من البنوك إلى مخطط آخر لسداد قروض الرهن العقاري - الأقساط، والذي يتضمن دفع مبلغ متساو

المدفوعات خلال كامل مدة العقد. هذا المخطط أبسط وأكثر ملاءمة ظاهريًا، ولكنه في الواقع يكلف المقترض أكثر بكثير من المخطط المختلف.

وبالتالي، يمكننا أن نستنتج أن الرهن العقاري لشركة Sberbank of Russian OJSC مفيد بالتأكيد للمقترض، لكن لا ينبغي لنا أن ننسى أن كل بنك يحاول استخراج مصلحته الخاصة من أي معاملة، لأن تحقيق الربح هو الهدف الرئيسي لأي بنك.

برنامج آخر هو "برنامج الرهن العقاري للأسرة الشابة، الإسكان الميسر، الرهن العقاري الاجتماعي"، والذي يحتاج إلى تحليل سواء من وجهة نظر البنك أو من وجهة نظر حل هذه المشكلة. مشكلة الإسكان، والذي يتمثل في شراء العقارات من قبل العائلات الشابة.

كل عائلة شابة تحتاج إلى سكن خاص بها. اليوم مشكلة الإسكان هذه ذات صلة وحادة بالنسبة للكثيرين عائلات شابةبلادنا.

حاليا، أسعار المساكن مرتفعة للغاية وتميل إلى الارتفاع باستمرار. معظم العائلات الشابة غير قادرة على شراء شقة أو منزل على الفور في المرحلة الأولى من حياتهم معًا. كيف تحل المشكلة الحالية وكيف تشتري شقة لعائلة شابة؟

اليوم، لدى العائلات الشابة في روسيا الفرصة لشراء مساكن بأسعار معقولة. وقد أصبح هذا ممكنا بفضل برامج خاصة الرهن العقاري الاجتماعيالتي طورتها الحكومة الروسية. مثال على هذه البرامج هو برنامج "الأسرة الشابة" واسع الانتشار إلى حد ما، والذي يسمح لعائلة شابة بشراء سكن بأسعار معقولة بمساعدة قروض الرهن العقاري الخاصة من سبيربنك.

تعد القروض العقارية للعائلات الشابة جزءًا من برنامج الإسكان الميسر وتوفر سكنًا ميسور التكلفة للعائلات الشابة. ويتكون البرنامج من تقديم إعانة لعائلة شابة لشراء السكن.

إذا كان عمر أحد الزوجين على الأقل لا يزيد عن 30 سنة وليس لديهما أطفال فيكون مبلغ الدعم 35%، وإذا كان للأسرة طفل واحد أو أكثر فيرتفع مبلغ الدعم إلى 40% من تكلفة الأسرة. الإسكان. يعتمد حجم الدعم على عدد الأطفال في الأسرة وعلى تكلفة المتر المربع من السكن الذي تم شراؤه. بالإضافة إلى ذلك، يمكن الحصول على قرض لعائلة شابة من خلال عائلة غير مكتملة لم يبلغ عمر الأم (الأب) فيها 30 عامًا بعد.

وبموجب هذا البرنامج، هناك حجم معين من مساحة المعيشة التي سيتم إصدار الدعم لها. تبلغ مساحة المعيشة لعائلة شابة مكونة من شخصين 42 مترًا مربعًا، وإذا كان هناك أكثر من شخصين في الأسرة، ثم 18 مترًا أخرى لكل فرد من أفراد الأسرة.

من أجل المشاركة في برنامج الرهن العقاري هذا الخاص بـ Sberbank of Russian OJSC، يجب الاعتراف بالعائلة على أنها بحاجة إلى تحسين حالتها الاجتماعية. الظروف المعيشية. يجب أن تحصل العائلات الشابة التي تشارك في المشروع على شهادة خاصة عند وصول أموال الميزانية. أن يكون للأسرة دخل أو غيره نقديوهو ما سيكون كافياً لدفع تكلفة السكن في جزء سيكون أكبر من مبلغ الدعم.

عند اتخاذ قرار بالانضمام إلى برنامج المشروع الوطني للإسكان الميسر للشباب بمشاركة Sberbank of Russian OJSC أم لا، تواجه الأسرة أسئلة مختلفة. على سبيل المثال، الخوف من شراء السكن حتى مع الدعم الحكومي؛ وتخشى بعض الأسر، التي تخطط لإنجاب أطفال، من فقدان قدرتها مؤقتًا على سداد القرض. ومع ذلك، يتم توفير ذلك في مشروع الرهن العقاري للأسرة الشابة. على سبيل المثال، عند ولادة طفل، يحصل الوالدان على إعانة إضافية من الدولة، والتي يتم أخذها من الميزانية الإقليمية، ومبلغها لا يقل عن 5٪ من تكلفة السكن الذي تم شراؤه. بالإضافة إلى ذلك، إذا لم تتمكن عائلة شابة من سداد أقساط القرض مؤقتا، فسيتم تعليق المدفوعات (حتى 3 سنوات). قد يكون تعليق المدفوعات بسبب ليس فقط ولادة طفلولكن أيضا مع بناء المساكن.

ميزة أخرى كبيرة لبرنامج الرهن العقاري السكني بمشاركة سبيربنك للعائلات الشابة هي أنه يمكنك سداد دفعة أولى صغيرة. تصل مدة الإقراض العقاري عمومًا إلى 20 عامًا. الحد الأقصى للمبلغ، والتي يمكن إصدارها، يتم تحديدها مع الأخذ بعين الاعتبار ملاءة المقترض، وتكلفة السكن، وما إلى ذلك. يمكن أن يصل القرض الصادر بموجب برنامج الرهن العقاري للعائلات الشابة إلى 90٪ من تكلفة المنزل الذي تم شراؤه. إذا كان لدى الأسرة أطفال، يمكن أن يصل مبلغ القرض إلى 95٪ من تكلفة السكن. سعر الفائدة على هذا القرض حوالي 16٪ العملة الوطنية(روبل) و 11٪ في عملة أجنبية(دولار أمريكي، يورو).

بالإضافة إلى العائلات الشابة، يحتاج العديد من السكان الروس إلى تحسين ظروف السكن، لكنهم لا يستطيعون شرائها بموجب شروط الرهن العقاري العادي، بسبب مستوى منخفضدخل. وهي مشكلة أخرى عند شراء منزل. لحل مشكلة الإسكان هذه، يقدم Sberbank برنامج الرهن العقاري الاجتماعي.

سيساعد هذا النوع من الرهن العقاري الاجتماعي الأشخاص الذين وقفوا في طوابير لعدة سنوات للحصول على سكن مجاني ولم يتلقوا أي نتائج أبدًا. باستخدام هذا البرنامج، يمكن للمقترض شراء منزل بتكلفة البناء بدلاً من سعر السوق، وهو خيار أرخص بكثير.

بالإضافة إلى ذلك، إذا كان المقترض في الطابور لتحسين ظروفه المعيشية أو شراء مساحة معيشية منفصلة خاصة به، فإن الدولة توفر شقة لن يتعين على المقترض سوى دفع الفرق بين مساحة المعيشة القديمة والمساحة الجديدة.

مباشرة بعد أن يقوم المقترض بسداد كامل ثمن السكن معه ولها صناديق الائتمانفيصبح مالكها ويمكنه التسجيل فيها مع أفراد عائلته. ومع ذلك، حتى يقوم المقترض بسداد القرض بالكامل، يتم رهن السكن للبنك.

رغم التقدم الكبير في التنمية البرامج الاجتماعيةيواصل بنك الإقراض العقاري العمل على الإقراض الاجتماعي، ويبذل الكثير من الجهود لزيادة إتاحة مثل هذه البرامج للمواطنين الروس. وبالتالي، يجب أن يفهم الناس أنه حتى مع مستوى الدخل المنخفض نسبيا، يمكنهم الحصول على سكن خاص بهم دون الانتظار في الطابور لعدة سنوات.

اليوم، يقدم Sberbank، مثل الآخرين، القروض دون دفعة أولى. على سبيل المثال، يبدو برنامج الرهن العقاري من Sberbank مثل هذا. يقدم البنك قرضًا مضمونًا بشقتك الحالية، والذي يمكنك من خلاله شراء منزل جديد. تتراوح فترة سداد القرض من 5 إلى 15 سنة، ويمكن أن تتراوح أسعار الفائدة من 11% بالدولار الأمريكي ومن 14% بالروبل الروسي.

دعونا نقارن برنامج سبيربنك ببرنامج بنك آخر. يستخدم Absolut-Bank نظام إقراض مختلف: يحصل المقترض على قرضين في وقت واحد. الأول يصل إلى 90% من تكلفة السكن، والقرض الثاني لمدة 3 سنوات بضمان سكن العميل يخصص لسداد الدفعة الأولى. يقوم المقترض أولاً بدفع الفائدة على القرض الثاني، ثم يدفع المبلغ الأصلي المتبقي في نهاية مدة القرض أو بعد بيع المنزل. لدى City Client Bank برنامج الإقراض العقاري الأصلي الخاص به بدون دفعة أولى. يقدم البنك القروض إذا كان هناك ضمانات عقارية ليس فقط من المقترض، ولكن أيضًا من الوالدين، مما يساعد الأطفال على حل مشكلة الإسكان. هذا القرض مناسب لأولئك الذين لديهم دخل عائلي مرتفع ومستقر، ولكن لا يمكنهم توفير المال للدفعة الأولى.

يعد الإقراض العقاري بدون دفعة أولى أمرًا محفوفًا بالمخاطر لكل من المقترض والبنك المقرض. وهذا هو السبب في أن شروط هذا النوع من الإقراض أكثر صرامة، وأسعار الفائدة على القرض أعلى. هناك احتمال خطير بالنسبة للبنك بأن العميل لن يقوم بسداد القرض. قد ينشأ ذلك بسبب حقيقة أن المقترض لم يستثمر أمواله الخاصة في شكل دفعة أولى ويفتقر إلى الشعور بالمسؤولية تجاه البنك المقرض. ومع ذلك، فإن البنوك تحمي نفسها من المخاطر المحتملةمن خلال إجراءات التأمين على الرهن العقاري الإلزامي، فضلا عن توافرها الممتلكات الجانبيةالذي يمثل كائن السكن نفسه. وتساهم المنافسة المتزايدة بين البنوك في زيادة عدد البنوك التي تدرج الإقراض العقاري دون دفعة أولى في برامج القروض الخاصة بها.

اليوم، يتطور برنامج الإقراض العقاري في سبيربنك باستخدام رأس مال الأمومة وهو مطلوب.

بدعم من Sberbank، يتم توفير الإقراض باستخدام رأس مال الأمومة، وهي ميزة أخرى برامج الرهن العقاريإناء.

رأس مال الأمهو أحد أشكال المساعدة المقدمة من الدولة القانون الاتحادي"بشأن التدابير الإضافية لدعم الدولة للعائلات التي لديها أطفال" بتاريخ 26 ديسمبر 2006 رقم 256-FZ. يستحق رأس مال الأمومة عند ولادة (التبني) طفل ثانٍ أو لاحق. كان المبلغ الإجمالي لرأس مال الأمومة في البداية يساوي 250 ألف روبل. اليوم ما يزيد قليلاً عن 400 ألف روبل. يوجد في روسيا مستوى مرتفع من التضخم، ولكي لا يخسر الآباء شيئًا، تتم فهرسة هذا الرقم عدة مرات في السنة. يمكنك الحصول على أموال الأمومة لطفل ولد في موعد لا يتجاوز 1 يناير 2007. يمكنك الحصول على رأس مال الأمومة مرة واحدة فقط، أي أنه يتم توفير المال لطفل واحد فقط.

وينص القانون بشكل صارم على الأغراض التي يمكن من أجلها إنفاق رأس مال الأمومة:

الحصول على تعليم الطفل؛

تحسين الظروف المعيشية للأسرة؛

تكوين الجزء الممول من معاش عمل الأم.

لا يمكن استخدام رأس مال الأمومة إلا عندما يبلغ الطفل سن الثالثة. ومع ذلك، وفقا للتعديلات على المادة 7 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2006 N 256-FZ، يمكنك استخدام الأموال المخصصة الآن، بغض النظر عن عمر الطفل، إذا تم استخدام الأموال من رأس مال الأمومة لسداد القرض العقاري.

وبالتالي، يساعد Sberbank في حل مشكلة الإسكان عندما تحصل الأسرة على رأس مال الأمومة.

قضية السكن تقلق الكثير من الشباب وهي مشكلة ملحة. وبالتالي، فإن الفرصة التي يوفرها سبيربنك لتوجيه رأس مال الأمومة لحل هذه المشكلة هي ذات صلة.

وفقًا لشروط إقراض سبيربنك للرهن العقاري باستخدام رأس مال الأمومة، يمكن استخدام رأس مال الأمومة لسداد الديون على قرض الرهن العقاري الذي تم استلامه مسبقًا وكدفعة مقدمة.

لاحظ أنه بمساعدة رأس مال الأمومة، يتم السداد القرض العقاريلا يحدث بشكل مستقل، ولكن من خلال صندوق التقاعد.

وكشف التحليل ذلك صندوق التقاعدينظر في طلب سداد القرض من خلال سبيربنك ويرسل الأموال إلى البنك. هذا هو المكان الذي ينتهي فيه عمله في المؤسسة. يعتمد المصير الإضافي للأموال على البنك.

لإصدار أي من القروض المذكورة أعلاه إلى Sberbank of Russian OJSC، من الضروري تقديم قائمة معينة من المستندات (الملحق رقم 2) وملء استمارة طلب المقترض (الملحق رقم 3). لتحديد مبلغ القرض لشراء العقارات، لدى Sberbank معايير تعتمد على دخل الأسرة (الملحق رقم 4).

لذلك، نظرًا لأن بنك Sberbank of Russian OJSC هو أحد البنوك الرائدة في بلدنا، فهو أحد أكبر 10 بنوك وأكثرها موثوقية، فإن مشاركته في الإقراض العقاري لها ما يبررها ويمكن اقتراحها كإتجاه تطوير لهذا البنك من أجل فترة التنبؤ .

تحليل الرهن العقاري والاستثمار

القرض العقاري- تحليل الاستثمار(IIA) يستخدم في التقييم العقاري. التقييم العقاري هو عملية تحديد المعادل النقدي لقيمة العقارات.هناك ثلاثة طرق رئيسية للتقييم: دخل السوق المكلف IIA يستخدم بشكل أساسي في إطار نهج الدخل. يفترض نهج الدخل أن قيمة العقار تتحدد من خلال الدخل الذي سيحصل عليه المالك في المستقبل (الإيجار، سعر إعادة البيع). وبالتالي، لتحديد قيمة العقارات، من الضروري تحويل المقبوضات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الحالية.

نظرًا لأن العقارات في السوق غالبًا ما تكون مثقلة بقرض رهن عقاري، فإن جزءًا من قيمتها هو ملكية المُقرض، والجزء الآخر هو رأس مال البائع.إن الغرض من تحليل الاستثمار والرهن العقاري هو تحديد سعر العقار. العقارات مع مراعاة المستخدمة مال مستلف

تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو أسلوب متبقي: عند شراء أحد الأصول، يقوم المستثمر بدفع دفعة إلزامية دفع نقداوالتي يساوي مبلغها الثمن المتبقي بعد طرح القرض العقاري منه، فيتحول إلى دين؛ عند استخدام العقار، يحصل المستثمرون على صافي الدخل المتبقي من استخدام العقار بعد خصم مدفوعات خدمة الدين الإلزامية؛ عندما يتم تصفية العقار (إعادة بيعه)، يحصل مالك الأسهم على أموال من سعر البيع بعد سداد رصيد قرض الرهن العقاري.

تقنيات تحليل الاستثمار العقاري: 1) التقليدية - القيمة الإجمالية للعقار تساوي مجموع القيمة الحالية للفائدة عدالةوالقيمة الحالية للفائدة على رأس مال الدين. 2) النماذج المعتمدة على رسملة الدخل الناتج عن استخدام العقار: طريقة إلوود، طريقة المجموعة الاستثمارية، طريقة استخدام نسبة تغطية الديون، إلخ.

مبدأ التقنية التقليدية: يحصل كل من المستثمرين والدائنين على عوائد مقدرة. تبلغ القيمة الحالية المجمعة للعوائد للمقرضين والمستثمرين السعر الذي يجب دفعه مقابل العقار: السعر = قيمة حقوق الملكية + القرض العقاري

يتم تعريف تكلفة حقوق الملكية على أنها مجموع عنصرين: المقبوضات النقدية وعائدات إعادة البيع. يتم خصم كلا العنصرين بمعدل العائد المناسب: تكلفة رأس المال السهمي = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) حيث PVAF هو عامل القيمة الحالية للقسط السنوي بمعدل العائد على حقوق الملكية، PMT هو المقبوضات النقدية، PVF هو عامل القيمة الحالية للانعكاس بمعدل العائد على رأس المال، PS - عائدات إعادة البيع

لتقدير قيمة العقار، أضف رصيد الرهن العقاري الحالي إلى قيمة حقوق الملكية، ويساوي رصيد الرهن العقاري القيمة الحالية لدفعات خدمة الدين المطلوبة، مخصومة بسعر الفائدة الاسمية على الرهن العقاري. الصيغة العامة لتقدير قيمة العقار هي: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP حيث V هي قيمة العقار (الأولي)، وMP هو الرصيد الحالي للرهن العقاري.

مراحل التقنية التقليدية المرحلة 1. تقدير القيمة الحالية للمقبوضات النقدية السنوية. أ. تقدير صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) احسب: 1. إجمالي الدخل المحتمل (الدخل عند إشغال العقار بنسبة 100%) 2. تسوية خسائر نقص الاستخدام والتحصيل. 3. الإيرادات الأخرى 4. مصاريف التشغيل (الثابتة والمتغيرة) 5. صافي الدخل التشغيلي - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

المرحلة 2. تقدير القيمة الحالية لعائدات إعادة البيع في نهاية فترة التنبؤ. أ. سعر إعادة البيع. 1. التكلفة الأولية للعقار. 2. زيادة قيمة العقار سنويا (د). 3. سعر إعادة البيع (PS) PS = P * (1 + d) ^N حيث P هي التكلفة الأصلية للعقار؛ د - الزيادة (النقصان) في قيمة العقار على مدار العام؛ N هي فترة ملكية العقار. ب. تكاليف المعاملات.

هـ. تقدير العائدات المتوقعة من إعادة البيع (القيمة الحالية 2.د) 1. عامل القيمة الحالية العكسية (PVF). 2. القيمة الحالية لعائدات إعادة البيع (2.ز * 2.د.1). المرحلة 3. تقدير القيمة الحالية للعقار. أ. القيمة التقديرية للأسهم (1.د.4 + 2.د.2). ب. القيمة التقديرية للعقار (3.أ + 1.ب.1).

النماذج المعتمدة على رسملة الدخل طريقة الرسملة المباشرة يتم حساب قيمة العقارات باستخدام الصيغة: V = NOI/Ro حيث V - سعر السوقالعقارات؛ NOI - قيمة صافي الدخل التشغيلي السنوي المتوقع - معدل الرسملة Ro - يتضمن معدل الرسملة معدل العائد على رأس المال (الأموال المستثمرة، أو الاستثمار الأولي) ومعدل العائد، الذي يأخذ في الاعتبار استرداد الأموال المستثمرة في البداية .

طرق حساب معدل الرسملة تقنية الرهن العقاري والاستثمار الخاصة بـ Ellwood صيغة Ellwood لتحديد معدل الرسملة مع الدخل الثابت: R = Y - m * C - d * (SFF؛ Y) Y - معدل العائد على حقوق الملكية؛ م هي نسبة ديون الرهن العقاري (حصة القرض في القيمة الإجمالية للعقار)؛ ج - نسبة الرهن العقاري في إلوود؛ د - التغير في قيمة العقار لفترة التنبؤ (SFF؛ Y) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية لفترة التنبؤ

يتم حساب نسبة الرهن العقاري في Ellwood باستخدام الصيغة: C = Y + P * (SFF;Y) - f حيث C هي نسبة الرهن العقاري في Ellwood؛ Y - معدل العائد على رأس المال؛ P - جزء من رصيد القرض الحالي الذي سيتم دفعه خلال فترة التوقعات؛ (SFF;Y) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية لفترة التنبؤ؛ f هو ثابت الرهن العقاري السنوي، ويتم حسابه على أساس الدفعات السنوية ورصيد الدين الحالي (غير الأصلي).

طريقة المجموعة الاستثمارية. هنا، عند حساب معدل الرسملة، يؤخذ في الاعتبار أي جزء من رأس مال الاسترداد يمثل قرض الرهن العقاري وأي جزء هو رأس المال السهمي Ro = m Rm + (1 - m) Re m - حصة الأموال المقترضة Rm - التكلفة إعادة الأموال المقترضة - تكلفة رأس المال - معدل الرسملة للعقارات

طريقة استخدام نسبة تغطية الديون (DCR) نسبة تغطية الديون هي نسبة مدفوعات خدمة الدين السنوية DS، المحسوبة من شروط قرض الاستهلاك الذاتي، إلى صافي دخل التشغيل السنوي NOI: DCR = DS/NOI حيث DS - الدفع السنويعلى خدمة الديون.

يتم حساب معدل الرسملة باستخدام الصيغة: Ro = m Rm DCR، حيث m = Vm/V، Vm هو مبلغ الأموال المقترضة؛ V هي تكلفة الكائن (مبلغ الاستثمار بالكامل)؛ Rm = DS/Vm، - ثابت الرهن العقاري، أو معدل الرسملة للأموال المقترضة. المعلمات المستخدمة في هذه الطريقة مفتوحة المعلومات المصرفية(سهل الحصول عليه). هذه الطريقة ليست الطريقة الرئيسية، بل تستخدم كطريقة تصحيحية

ميزات الرهن العقاري على الأراضي

ما هي قطع الأراضي التي يمكن أن تكون موضوع رهن عقاري: قطع الأراضي غير المستبعدة من التداول وغير المحدودة في التداول (مثل المناطق البيئية والأراضي التي تشغلها منشآت عسكرية وما إلى ذلك - راجع قانون الأراضي) حقوق تأجير الأرض قطعة أرض (ضمن مدة عقد إيجار قطعة الأرض بموافقة مالك قطعة الأرض)

ما هي قطع الأراضي التي لا يمكن أن تخضع للرهن العقاري: قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية، باستثناء قطع ارض، المعدة لل بناء المساكنأو للتطوير الشامل لأغراض بناء المساكن ونقلها لضمان سداد القرض المقدم لتطوير هذه الأراضي من خلال إنشاء مرافق البنية التحتية الهندسية. جزء من قطعة أرض مساحتها أصغر الحد الأدنى لحجم، أنشئت لأراضي مختلفة الغرض المقصودوالاستخدام المسموح به. المشاركة في الحق في قطعة أرض ذات ملكية مشتركة أو مشتركة

عند رهن قطعة أرض، يمتد حق الرهن أيضًا إلى مبنى أو هيكل الراهن الموجود أو قيد الإنشاء على قطعة الأرض (ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقية).إذا لم يتم رهن المبنى والهيكل بموجب اتفاقية الرهن العقاري، ثم يحتفظ الراهن، عند حبس الرهن على قطعة الأرض، بالحق في هذا البناء أو البناء ويكتسب حق الاستخدام المحدود (الارتفاق) لقطعة الأرض الاستثناء: الأرض للأغراض الزراعية

يعد الإقراض لشراء قطعة أرض عملية محفوفة بالمخاطر إلى حد ما بالنسبة للبنك: هناك عدم يقين فيما يتعلق بسيولة قطعة أرض: في المتوسط، يستغرق بيع قطعة أرض وقتًا أطول من بيع شقة؛ مبالغ المعاملات غالبًا ما تختلف قطع الأراضي اختلافًا كبيرًا عن أسعار العرض، ومن الصعب جدًا تقييم قطعة الأرض نظرًا لصغر حجمها السوقي. يقوم البنك بتشديد شروط القرض: زيادة سعر الفائدة و/أو الدفعة الأولى

مخاطر الإقراض العقاري

يمكن أن تنتج مخاطر الرهن العقاري لأسباب مختلفة: التضخم الاقتصادي، ضريبة صرف العملات الأجنبية، السياسة. تتعلق بعض المخاطر حصريًا بالمقرض أو المقترض، ولكن العديد من المخاطر مشتركة. المخاطر الرئيسية للمقرض: مخاطر الائتمان، مخاطر أسعار الفائدة، مخاطر السيولة.

مخاطر الائتمان إدارة مخاطر الائتمان من جانب البنك: - السيطرة على جودة القروض المقدمة. - توزيع القروض ومراقبتها حسب مجموعات المخاطر وفقًا لمتطلبات البنك المركزي للاتحاد الروسي والتعليمات الداخلية للبنك؛ - خلق الأموال الاحتياطيةلخسائر القروض المحتملة؛ - تحديد القروض المتعثرة في الوقت المناسب ووضع خطة عمل للتعامل معها؛ - تطوير برامج سداد القروض. لتقليل مخاطر عدم السداد، يتم تطبيق قيود مختلفة (نسبة الدفعة الشهرية للمقترض إلى دخل الأسرة الشهري، نسبة مبلغ القرض إلى القيمة السوقية للضمان)

مخاطر أسعار الفائدة عادة ما تكون التغيرات في أسعار الفائدة في السوق نتيجة للتغيرات في مستوى التضخم. تحدث هذه المخاطر مع سعر فائدة متغير. بالنسبة للمقرض، يتمثل هذا الخطر في انخفاض السعر، مما يقلل من ربحية عملية الإقراض العقاري. بالنسبة للمقترض، لا يوجد سوى خطر زيادة سعر الفائدة، مما يؤدي إلى زيادة في مدفوعات خدمة الدين الدورية.

إذا كان سعر القرض ثابتا، فعندئذ: إذا ارتفع التضخم (ارتفاع أسعار السوق): قد لا يتمكن البنك من تغطية تكاليف إصدار القرض، وعلاوة على ذلك، قد يؤدي ذلك إلى خلل في الأصول والالتزامات. المخاطرة بأي شيء. سيكون في وضع أكثر فائدة مقارنة بالعميل الجديد. عندما تنخفض أسعار الفائدة في السوق: بالنسبة للمقرض، احتمال السداد المبكرالقرض من قبل المقترض المقترض لا يخاطر بأي شيء. يمكنه الحصول على قرض جديد أرخص بضمان نفس العقار وفي الوقت نفسه سداد رصيد الدين القديم على نفقته.

مخاطر السيولة ينشأ هذا النوع من المخاطر عندما يكون الموعد النهائي للوفاء بالتزامات البنك بموجب العمليات السلبية(الودائع)، فهو -لاختلال توازن الأصول والالتزامات- ليس لديه الأموال الكافية لذلك. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن قاعدة موارد قروض الرهن العقاري تتشكل إلى حد كبير عن طريق الجذب قروض قصيرة الأجلوالودائع. إن مخاطر السيولة هي مخاطر بالنسبة للمقرض فقط ولا ترتبط مباشرة بالمقترض.

مخاطر المقترض الخطر الرئيسي الذي يواجه المقترض هو حبس الرهن على الممتلكات المرهونة. ووفقاً للقانون، إذا انتهك المقترض بشكل منهجي الموعد النهائي لتسديد الدفعات (أكثر من ثلاث مرات خلال 12 شهراً)، فإن البنك يحجز الضمانات. ومع ذلك، إذا ظهرت مشاكل في سداد القرض، يجوز التفاوض مع الدائن، ونتيجة لذلك يمكنه تقديم تنازلات بعد النظر في أسباب إعسار العميل.

مخاطر المقترض خطر فقدان القدرة على العمل يتحول هذا الخطر: بالنسبة للمقرض - إلى خطر ائتماني بالنسبة للمقترض - إلى خطر فقدان منزله مخاطر الملكية: خطر تلف الممتلكات، خطر فقدان ملكية الضمان . تحدث مخاطر فقدان ملكية الممتلكات عندما يصبح من المعروف، بعد الانتهاء من صفقة الشراء والبيع، أن هناك مطالبات مبررة للممتلكات المرهونة من أطراف ثالثة.

التغيرات في أسعار المساكن خلال فترة القرض. المقترض لا يخاطر بأي شيء. يتحمل المُقرض خطر حدوث انخفاض حاد في الأسعار: خلال أزمة سوق العقارات، قد يكون هناك خطر حدوث تغيير في قيمة الضمانات. طريقة لتقليل المخاطر: مطالبة المقترض بدفع دفعة مقدمة كبيرة عند شراء منزل باستخدام الرهن العقاري (في الممارسة الروسية، 30-50٪ من تكلفة المنزل الذي تم شراؤه).

التأمين على المخاطر الأكثر احتمالا في سوق الإقراض العقاري، هناك ممارسة للتأمين على ثلاثة مخاطر رئيسية: حياة وصحة المقترض، ومخاطر فقدان أو تلف الضمانات، ومخاطر الخسارة أو تقييد ملكية العقار. الضمانات (تأمين الملكية)، وتكاليف تأمين الرهن العقاري يتحملها المقترض، وتبلغ في المتوسط ​​حوالي 1.5% من تكلفة القرض.

يعتمد تحليل الاستثمار في الرهن العقاري على فكرة قيمة العقار كمزيج من قيمة رأس المال السهمي والأموال المقترضة. ووفقا لهذا، يتم تحديد الحد الأقصى لسعر معقول للعقار كمجموع القيمة الحالية تدفقات نقديةبما في ذلك عائدات الاسترداد المنسوبة إلى أموال المستثمر ومبلغ القرض أو رصيده الحالي.

ويأخذ تحليل الاستثمار في الرهن العقاري بعين الاعتبار رأي المستثمر بأنه لا يدفع تكلفة العقار، بل تكلفة رأس المال، ويعتبر القرض وسيلة إضافية لإتمام الصفقة وزيادة رأس المال. يستخدم التحليل طريقتين (تقنيتين): الطريقة التقليدية وتقنية إلوود. تعكس الطريقة التقليدية بوضوح منطق تحليل الاستثمار في الرهن العقاري. وتستخدم طريقة إلوود، التي تعكس نفس المنطق، نسب نسب الربحية والنسب التناسبية لمكونات الاستثمار.

الطريقة التقليدية.

يعتمد حساب قيمة العقار باستخدام التكنولوجيا التقليدية على المساواة التالية.

V = Ve + Vm، (4.22.)

حيث V هي قيمة العقار؛

V هـ - القيمة الحالية لرأس المال المستثمر في العقار؛

V m هي القيمة الحالية لرأس المال المقترض المستثمر في العقار.

يتم احتساب القيمة الحالية لحقوق الملكية باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم. التكلفة الحالية لرأس المال المقترض تساوي مبلغ القرض.

تتم كتابة التعبير الجبري لقيمة الخاصية بنفس التسلسل المنطقي المكون من ثلاث خطوات:

حيث V هي قيمة العقار؛

V m هي القيمة الحالية لرأس المال المقترض المستثمر في العقار (مبلغ القرض).

СFj - صافي الدخل التشغيلي؛

РMTj - خدمة الديون السنوية؛

المصطلح الخامس - سعر إعادة بيع العقارات (الارتداد) بعد عدد n من السنوات؛

MP n - رصيد الدين في نهاية المدة n، وهو مستحق في نهاية الفترة المتوقعة.

تقنية إلوود.يتم استخدامه في تحليل الاستثمار العقاري ويعطي نفس نتائج التقنية التقليدية، لأنه يعتمد على نفس مجموعة البيانات والأفكار الأولية حول العلاقة بين حقوق الملكية ورأس المال المقترض خلال فترة تطوير المشروع الاستثماري. الفرق بين تقنية Ellwood هو أنها تسمح لك بتحليل العقار بالنسبة لسعره بناءً على نسب عائد مؤشرات الأسهم في هيكل الاستثمار، والتغيرات في قيمة إجمالي رأس المال، وتظهر بوضوح تام آلية التغيرات في رأس المال السهمي على مدار العام. فترة الاستثمار.

صيغة إلوود هي كما يلي:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

حيث Ro هي نسبة الرسملة الإجمالية؛

م - نسبة ديون الرهن العقاري (حصة الائتمان في المبلغ الإجمالي لرأس المال المستثمر)؛

ج - نسبة الرهن العقاري في إلوود؛

DI v - معدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نسنين.

وفي حالة انخفاض قيمة العقار، فإن معدل الزيادة في قيمة العقار من خلال نيمكن التعبير عن السنوات (DI v) من خلال حصة تخفيض التكلفة (dep) DI v = - dep.

إذا كان من المتوقع أن ترتفع قيمة العقار نسنوات، ومعدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نيمكن التعبير عن السنوات (DI v) من خلال حصة الزيادة في التكلفة (التطبيق) DI v = app.

إذا لم يكن من المتوقع أن تتغير قيمة العقار في الداخل نسنوات، ثم معدل الزيادة في قيمة العقارات من خلال نسنوات DI v = 0.

إذا لم يتم التنبؤ بالتغير في قيمة العقار، فستبدو الصيغة كما يلي:

ص س = ص ه - م _ ج (4.25.)

يتم حساب نسبة الرهن العقاري Ellwood باستخدام الصيغة:

C = ص e + r_ sff(ص ه، ن) - ص م، (4.26.)

حيث C هي نسبة الرهن العقاري في Ellwood؛

ص ه - معدل العائد على حقوق الملكية.

ر-- حصة القرض المطفأ خلال فترة التنبؤ (حصة القرض التي سيتم سدادها خلال فترة التنبؤ)،

sff(r e, n) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية؛

جمهورية مقدونيا -- الرهن العقاري الدائم.

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

نشر على http://www.allbest.ru/

طريقة تحليل الاستثمار في الرهن العقاري

يضع الانضباط "تحليل الرهن العقاري والاستثمار وتقييم الأعمال" الأساس أنشطة التقييم. جنبا إلى جنب مع مجالات أنشطة التقييم مثل التقييم العقاري والتقييم الأصول غير الملموسةوالملكية الفكرية، وتقييم وإعادة تقييم الأصول الثابتة، وإعادة هيكلة المؤسسات و المستثمرين الماليينيوفر هذا النظام تدريبًا متعدد الأوجه للمثمنين المؤهلين تأهيلاً عاليًا.

يتيح لك تقييم الأعمال تقدير القيمة السوقية لرأس المال (المصرح به) للمؤسسات المغلقة أو الشركات المساهمة التي لديها أسهم غير كافية من السيولة. وفقًا لقانون الاتحاد الروسي "حول الشركات المساهمة"في بعض الحالات، يجب إجراء تقييم للقيمة السوقية رأس المالالمثمنين المستقلين. على سبيل المثال، يتم توفير هذا الإجراء لإصدار إضافي، وإعادة شراء الأسهم، وما إلى ذلك.

هناك حاجة متزايدة لتقييم الأعمال عند الاستثمار والإقراض والتأمين وحساب القاعدة الضريبية.

يعد تحليل الرهن العقاري والاستثمار وتقييم الأعمال ضروريًا لتحديد اتجاه معقول لإعادة هيكلة المؤسسة. في عملية تقييم الأعمال، يتم تحديد الأساليب البديلة لإدارة المؤسسة وتحديد أي منها سيوفر للمؤسسة أقصى قدر من الكفاءة، وبالتالي أعلى سعر السوقوهو الهدف الرئيسي للمالكين ومهمة شركات الإدارة في اقتصاد السوق

تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو نوع من نهج الدخل ويستخدم لتقييم العقارات المشتراة بمشاركة قرض الرهن العقاري.

يتم تحديد الحاجة وإمكانية وملاءمة استخدام الأموال المقترضة عند إجراء المعاملات العقارية من موقف المقترض والمقرض من خلال ما يلي.

بالنسبة للمستثمر (المقترض)، فإن جمع الأموال المقترضة عند شراء العقارات يسمح لك بما يلي:

شراء شيء تتجاوز تكلفته الأموال الموجودة تحت تصرفه؛

زيادة مستوى تنويع المحفظة عن طريق الاستثمار الصناديق الخاصة، تم إصداره عند استخدام القرض في عقارات أخرى؛

شراء العقارات بالتقسيط، ودفع للمقرض المبالغ المستحقة له من الدخل الناتج عن نفس العقار؛

خذ المزيد عرض مرتفعالعائد على رأس المال المستثمر عند اختيار شروط التمويل المواتية.

وينطلق المقرض من الاعتبارات التالية:

الكائن المقرض لا يخضع للنقل أو الضرر المادي، وعادة ما يكون مؤمنا، وبالتالي، يمكن للمقرض السيطرة عليه خلال فترة سداد الديون بأكملها؛

جسدية وطويلة الأمد الحياة الاقتصاديةالعقارات هي الأساس لإرجاع ليس فقط المبلغ الأصلي، ولكن أيضًا الفوائد المستحقة؛

إلزامي تسجيل الدولةتخدم حقوق العقارات، وكذلك المعاملات معها، بما في ذلك الرهون العقارية ضمانة قانونيةالوفاء بالالتزامات التعاقدية من قبل المقترض ؛

نظام تجميع مرن اتفاقية قرض، إمكانية تضمين شروط خاصة فيه تسمح للمقرض بالاستجابة في الوقت المناسب لمستوى ربحية السوق للأموال المقترضة، للتغيرات الاستقرار الماليالمقترض، التأثير على إمكانية إعادة بيع الأصول المقترضة قبل انتهاء الدين؛ العقارات لا تخضع لانخفاض حاد في القيمة.

إن قيمة الضمان المحددة بشكل صحيح ستسمح للبنك بإعادة الأموال المقترضة مع الفائدة.

في معظم الدول المتقدمة إقتصاد السوقيتم الاستحواذ على العقارات بمشاركة الأموال المقترضة المقدمة كضمان على أساس طويل الأجل في شكل قرض رهن عقاري - قرض مقدم لفترة طويلة لشراء العقارات بمثابة ضمان. هكذا، السمة المميزةقرض الرهن العقاري - مزيج من الضمانات والممتلكات المشتراة.

شروط التمويل المحددة يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار من قبل المثمن، الذي يقارنها مع ما يسمى بالتمويل النموذجي - مقدار الائتمان الذي يمكن أن يقدمه المقرض، فضلا عن الفائدة المفروضة.

يمكن للمثمن، من خلال مقارنة شروط التمويل المحددة مع التمويل النموذجي، خاصة إذا لم يتم تقديم القرض من قبل طرف ثالث ولكن مباشرة من البائع، تقييمها على أنها مواتية. ويجب أن يؤخذ هذا العامل بعين الاعتبار في السعر باعتباره علاوة مناسبة للتكلفة.

وبالتالي فإن شروط التمويل تؤثر على سعر العقار، لكنها لا تغير من قيمته. مستثمر ذكيعلى استعداد لدفع سعر أعلى للعقار الذي تم شراؤه إذا حصل على قرض بسعر أقل من سعر السوق، أو سيكون لديه نفوذ مالي إيجابي بسبب زيادة مدة القرض، أو يدفع البائع نقاط خصم على قرض الرهن العقاري المستلم من قبل المشتري.

قد يقرر مشتري العقار الحصول على قرض رهن عقاري بناءً على تقييم فعالية استخدام الأموال المقترضة في عملية الاستثمار. للقيام بذلك، من الضروري تحليل عوامل مثل سعر الفائدةعلى القرض، مدة القرض، إجراءات السداد، مبلغ قرض الرهن العقاري، الرافعة المالية، شروط خاصةالإقراض.

تقييم النفوذ المالي، أي. إمكانية استخدام الأموال المقترضة في عملية الاستثمار، - العامل الأكثر أهميةوالتي تحدد مدى كفاءة استخدام المستثمر للأموال المقترضة. لتقييم النفوذ المالي بشكل موضوعي، من الضروري التمييز بين مستويات الدخل الناتجة عن العقارات وتحديد معدلات العائد المناسبة بشكل صحيح.

يتم احتساب معدل العائد على العقار كنسبة صافي دخل التشغيل إلى قيمة العقار أو مجموع قرض الرهن العقاري وحقوق ملكية المستثمر.

يتم تعريف معدل العائد على حقوق الملكية على أنه نسبة المقبوضات النقدية إلى مبلغ حقوق الملكية المستثمرة من قبل المستثمر في العقارات.

اعتمادًا على شروط القرض، يمكن تقييم الرافعة المالية على أنها إيجابية أو سلبية أو محايدة. إذا تجاوز معدل العائد على حقوق الملكية معدل العائد على العقارات، فإن الرافعة المالية تكون إيجابية. تميز هذه النسبة الاستخدام الفعال للأموال المقترضة.

تتمثل إحدى المراحل المهمة في تحليل الاستثمار في الرهن العقاري في تقييم مدى كفاية صافي الدخل التشغيلي المتوقع، المحسوب على أساس خصائص العقار الذي يتم تقييمه، لتحقيق معدل العائد المطلوب على رأس المال في ظل ظروف تمويل معينة.

يتضمن تحليل الاستثمار العقاري حساب نسبة تغطية الدين ومقارنتها مع متطلبات البنك لتجاوز مبلغ صافي الدخل التشغيلي مقارنة بمبلغ الدفعات الإلزامية على قرض الرهن العقاري.

تعد طريقة تحليل استثمار الرهن العقاري أحد الخيارات لحساب السعر الإجمالي للعقار (العقار) كمجموع قيم الائتمان ورأس المال الشخصي. أثناء عملية الحساب، يأخذ المستثمر في الاعتبار أنه ليس سعر العقار هو الذي يدفع، بل التكلفة الإجمالية لرأس المال. باستخدام هذه الطريقة، يتم حساب المبلغ الإجمالي لرأس المال من خلال جمع المعلمات التالية - تكلفة الإيصالات المالية، وحجم عائدات إعادة البيع، وقرض الرهن العقاري.

بفضل استخدام نماذج الاستثمار في الرهن العقاري، من الممكن حساب التكلفة الدقيقة لرأس المال بناءً على نسبة الأموال المقترضة والأموال الشخصية. يعد تحليل الاستثمار في الرهن العقاري إحدى طرق تقييم الممتلكات، والذي يعتمد على حساب الحجم الإجمالي لرأس مال الاسترداد، الذي يتكون من الاستثمارات وقروض الرهن العقاري. طلب هذه الطريقةيسمح لك بتبسيط وتسريع عملية التقييم.

تتم جميع الاستثمارات العقارية تقريبًا من خلال قروض الرهن العقاري. بفضل الأداة الشعبية، يتمتع المستثمر بالرافعة المالية، مما يسمح له بزيادة العائد على الربح والحصول على دخل أكبر من نمو سعر الكائن المحدد في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك، فإن الحصول على رهن عقاري يمثل فرصة لتنويع الأصول وتحقيق زيادة في خصومات الفائدة.

يسمي العديد من الخبراء هذا التحليل بتقنية البقايا. في الأساس، يدفع المستثمرون ما تبقى من النفقات الأولية. وبمجرد سداد جميع الديون المستحقة للدائنين، يمكنهم التطلع إلى سعر إعادة البيع وصافي أرباح التشغيل المتبقية.

تنقسم فترة بيع ملكية العقار بشكل تقليدي إلى ثلاث مراحل:

شراء أحد الأصول. وهنا مهمة المستثمر هي المساهمة بمبلغ يساوي القيمة المتبقية للعقار بعد خصم القرض العقاري؛

استخدام الممتلكات. يمكن للمشارك في الصفقة (المستثمر) الاعتماد على الحصول على المبلغ المتبقي صافي الربحمن استخدام الممتلكات، باستثناء مبلغ المدفوعات العامة المرسلة لتغطية الدين؛

التصفية هي العملية التي تحدث عند بيع الممتلكات. وفي هذه الحالة يحصل صاحب رأس المال على دخل من ثمن البيع، لكنه لا يأخذ في الاعتبار سداد رصيد الرهن العقاري.

اليوم هناك طريقتان لإجراء تحليل الاستثمار في الرهن العقاري:

1 . تقليدي. وهو يقوم على افتراض أن السعر الإجمالي للعقار يساوي السعر الحقيقي (الحالي) لفائدة رأس المال الشخصي وبنفس القيمة رأس المال الائتماني. يتم حساب السعر الإجمالي للمصلحة الذاتية عن طريق خصم التدفق النقدي حتى يتم دفع الضرائب. ويلعب دور الخصم معدل العائد على الأموال الشخصية (رأس المال)، وهو مؤشر السوق المتوسط.

جوهر التقنية التقليدية بسيط. يتم احتساب السعر الإجمالي للعقار (العقار) على أنه مجموع الدخل من إعادة بيع العقار، والسعر الحالي للعائدات المالية ومبلغ الرهن العقاري. ونتيجة لذلك، يتم إجراء تقييم لكامل الربح المتوقع والمبلغ الإجمالي للعائدات من إعادة بيع الممتلكات.

في التكنولوجيا التقليدية، أحد الشروط الرئيسية هو تقييم الأموال المتوقعة التي سيحصل عليها المستثمر (على المدى الطويل)، وكذلك الدخل من إعادة بيع الممتلكات. وبفضل هذه العناصر يمكن الحكم على قيمة رأس المال الشخصي للمستثمر. بعد ذلك، يتم إضافة رصيد القرض إلى القيمة الناتجة، مما يسمح لك بتحديده بدقة القيمة المقدرةكائن في ظروف السوق الحالية. إذا تم إصدار رهن عقاري جديد على الحالي ظروف السوق، ويتوافق العائد على رأس المال الشخصي مع المتطلبات الحالية لنفس السوق، ونتيجة لذلك يمكنك الحصول على القيمة السوقية لموضوع المعاملة. خصوصية هذه التقنية هي أن الضرائب لا تؤخذ بعين الاعتبار هنا.

تعتمد التقنية التقليدية على مبدأ مفاده أن الأرباح من الاستثمارات لن يحصل عليها المستثمرون فحسب، بل أيضًا البنوك (المقرضون). حيث إجمالي الدخليمثل المستثمرون والمقرضون الحد الأقصى لرأس مال الاسترداد. الرقم الناتج هو السعر الذي يجب دفعه مقابل العقار. ميزة أخرى لهذه التقنية هي أنها تأخذ في الاعتبار الربح (الإيرادات) من بيع الممتلكات لاحقًا. معلمة عائدات إعادة البيع هي مبلغ استهلاك قرض الرهن العقاري الذي سيحصل عليه المستثمر في حالة البيع اللاحق للعقار، والمبلغ الإجمالي للانخفاض (الزيادة) في سعر العقار.

يجب أن تشمل العوائد التي يتلقاها المستثمرون والمقرضون كلاً من عوائد الاستثمار وعائد الاستثمار. إذا تحدثنا عن قرض الرهن العقاري، فإن الربح الحالي عليه هو في الواقع خدمة الدين.

يتضمن مفهوم قرض الرهن العقاري ذاتي الاستهلاك السداد المتزامن للديون على قرض الرهن العقاري خلال فترة معينة ودفع الفائدة، أو بشكل أكثر دقة، الربح على المبلغ الأصلي للقرض. في بعض الحالات، يتم سداد دين الرهن العقاري قبل نهاية العقد. يتضمن هذا النهج دفع مبلغ واحد وتغطية القرض بالكامل.

في الطريقة التقليدية، يتم حساب إجمالي سعر العقار باستخدام الصيغة:

التكلفة (السعر) = القرض العقاري + تكلفة حقوق الملكية الشخصية.

ويمكن تحديد المعلمة الثانية من خلال جمع عنصري الربح من إعادة بيع الممتلكات والعائدات المالية. في الحالة التي يتم فيها التخطيط لتلقي الدخل بالتساوي في المستقبل (بمبالغ متساوية تقريبًا)، يجب ضرب المؤشر المحسوب بعامل القسط السنوي.

مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، يمكن حساب تكلفة حقوق الملكية (CES) على النحو التالي:

SCK = PWF * PS + PWAF * CF، حيث

PWF - معلمة سعر الارتداد الحالي مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد على رأس المال الشخصي؛

PWAF - معلمة سعر القسط السنوي الحالي مع مراعاة معدل العائد على رأس المال الشخصي؛

CF - الإيصالات المالية؛

PS هو الربح الذي يحصل عليه المستثمر في حالة إعادة بيع العقار.

لكي يحسب السعر الكليالملكية، من الضروري جمع أموال الرهن العقاري المتبقية مع تكلفة رأس المال الشخصي. هذه هي الطريقة التي يتم بها تقييم جميع أنواع الربح. في هذه الحالة، سيكون رصيد القرض العقاري مساويا في الحجم لحجم المدفوعات على الدين الحالي، مخصوما مع الأخذ في الاعتبار المعدل الاسميالفائدة على الرهن العقاري.

يتم حساب قيمة الخاصية باستخدام الصيغة الواردة أدناه:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP،

حيث V هو السعر الأولي للعقار؛

السيد - الحالي الأموال المتبقيةمن أصل مبلغ القرض العقاري.

يتم فك رموز المؤشرات المتبقية في الصيغة أعلاه.

يتضمن استخدام الطريقة التقليدية الحساب على ثلاث مراحل:

1. تقدير الحجم الحالي للإيرادات المالية.

2. تقدير حجم الدخل الحالي من إعادة البيع في نهاية الفترة (التي يتم على أساسها التنبؤ).

3. تقييم السعر الحالي للعقار (العقار).

تعتبر تقنية تحليل الاستثمار في الرهن العقاري ذات صلة بالحالات التي يحصل فيها المستثمر على قرض جديد أو يأخذ دينًا قائمًا. وتتمثل ميزة هذه التقنية في المرونة، ولكن نظرًا للعدد الكبير من الافتراضات، فإن البيانات التي تم الحصول عليها تقريبية.

تحليل الرهن العقاري والاستثمار باستخدام طريقة رسملة الربح

هناك ثلاثة خيارات هنا:

تقنية إلوود. وتتمثل ميزتها في بساطة الحساب واستخدام صيغة قصيرة لاستثمار الرهن العقاري. علاوة على ذلك، فإن بعض العوامل معروفة بالفعل، مثل النسبة المئوية للتغير في سعر العقار خلال فترة معينة والمعامل ديون الرهن العقاري.

لحساب معامل إلوود، تكون الصيغة التالية مفيدة:

تحليل الاستثمار العقاري وتقييم الأعمال

تعتبر تقنية Ellwood مفيدة للحصول على تمويل جديد أو سداد الديون القائمة. يتضمن تطبيق المنهجية استخدام الافتراضات التي وجدت تطبيقها في طريقة الحساب التقليدية. أحد العوامل الرئيسية هو العامل C، وهو نتيجة لتوليف عدد من المكونات الأخرى. هناك ميزة مهمة في تقنية Ellwood - كلما تم اختيار الافتراضات بعناية أكبر، كلما كان من الممكن حساب سعر العقارات بشكل أكثر دقة.

يتم استخدام طريقة الرسملة المباشرة بشكل نشط في تقييم العقارات من قبل ROO - جمعية المثمنين الروس. في هذه الحالة، يتم حساب نسبة الرسملة نفسها باستخدام الصيغة أدناه:

تتيح لك طريقة المجموعة الاستثمارية أن تأخذ في الاعتبار حصة رأس المال المسترد المتعلقة بقرض الرهن العقاري والحصة في حقوق الملكية. بعد حساب المعامل باستخدام هذه الطريقة، يجب إجراء تعديلين بالضرورة بحيث تكون المعلمة مساوية لمعامل الرسملة إلوود.

ويعترف أحد التعديلات بحقيقة أن دفعات القرض يجب أن تتم باستخدام صافي الدخل التشغيلي السنوي. يؤدي استخدام مثل هذا التعديل إلى انخفاض الربح الحالي. ويأخذ التعديل الثاني في الاعتبار التاريخ الذي سيحصل فيه المستثمر على ربح من استهلاك دين الرهن العقاري. والمغزى هنا هو أن عوائد المستثمر تعتمد إلى حد كبير على حجم قرض الرهن العقاري ونسبة ديون الرهن العقاري.

خاتمة

دراسة تحليل الاستثمار في الظروف الحديثةتطوير اقتصاد وطنيوتوسيع دائرة المستثمرين الحقيقيين والمحتملين، وزيادة حجم الاستثمار مهمة ملحة للغاية.

تحليل الاستثمار هو نظام خاص في نظام التحليل الاقتصادي الشامل النشاط الاقتصاديالشركات. دراستها كتخصص مستقل تسمح لخريجي التخصصات الاقتصادية، وخاصة الدورة المحاسبية والمالية، أن يعتبروا متخصصين على مستوى عال من التأهيل.

تتيح دراسة دورة "تحليل الاستثمار" للطلاب إتقان الأساليب التالية:

التقييمات الكفاءة الاقتصاديةالاستثمارات (مع الأخذ في الاعتبار القيمة الزمنية لرأس المال وعلى أساس التقديرات المحاسبية)؛

تقييم تكلفة المصادر الخاصة والمقترضة لتمويل الاستثمار؛

تحليل المشاريع الاستثماريةفي ظروف التضخم والمخاطر؛

تحليل فعالية التأجير.

تحليل جاذبية الاستثمار للمنظمة. من المناسب ليس فقط دراسة التقنيات والأساليب المدرجة لتحليل الاستثمار، ولكن أيضًا القدرة على تطبيقها عمليًا واستخدام نتائج تحليل الاستثمار في تطوير قرارات الإدارة.

تحليل الرهن العقاري والاستثمار في التقييم هو مجموعة من الأساليب والأساليب لتقييم قيمة العقارات المشتراة بمساعدة قرض مضمون بهذا العقار (الرهن العقاري). في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة، يتم تنفيذ أكثر من 90٪ من المعاملات العقارية الاستثمارية باستخدام قروض الرهن العقاري. يتمتع المستثمرون الذين يستخدمون القروض بفرصة زيادة العائد على أموالهم الخاصة عن طريق جذب الأموال المقترضة. بالإضافة إلى ذلك، يتم ضمان تأثير الزيادة في قيمة العقارات وزيادة تنويع الأصول وتوفير وفورات ضريبية إضافية. يحصل المقرضون على مبلغ مضمون بشكل معقول من الدخل بالإضافة إلى ضمانات قوية لقرضهم. ولهم حق الأولوية الأولى في دخل المقترض وأصوله في حالة عدم سداد الديون. في تحليل الاستثمار في الرهن العقاري، يفترض أن المستثمرين: أولاً، يدفعون التكاليف الأولية على أساس متبقي؛ ثانيا، يتم استلام الدخل أيضا على أساس متبقي بعد سداد جميع المدفوعات للدائنين، سواء أثناء الأنشطة الحالية أو بعد بيع العقار. وفي هذه الحالة يمكن تقسيم فترة تحقق ملكية العقار إلى ثلاث مراحل: الاستحواذ والاستخدام والتصفية.

تم النشر على موقع Allbest.ru

وثائق مماثلة

مبادئ التثمين العقاري باستخدام طرق: رسملة الدخل، التكلفة، مقارنة المبيعات. أساسيات الرياضيات المالية. تحديد قيمة قطعة الأرض. معدلات القيمة السوقية للأراضي. النموذج العام لتحليل الاستثمار العقاري.

تمت إضافة الاختبار في 15/04/2012


تقييم حقوق الملكية للعقارات. العقارات كجزء لا يتجزأ من الأغلبية العمليات الاقتصادية. مفهوم الإقراض العقاري. أنواع القروض وتشريعات الضمانات. شروط التمويل؛ تحليل الاستثمار في الرهن العقاري.

الملخص، تمت إضافته في 18/01/2010


خصائص السوق العقاري كفئة سوقية. الأنواع الرئيسية لسوق خدمات الاستثمار. المبادئ الأساسية لتحليل وتقييم العقارات في نظام الإدارة. طُرق التقييم الاقتصاديجودة الأشياء العقارية.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 28/03/2014


المفهوم، الميزات الرهن العقاري السكنيوالحاجة إلى منهجية لتقييم العقارات لأغراض الإقراض العقاري. تحديد قيمة المبنى باستخدام الأساليب المختلفة للتثمين العقاري واستخدام نهج التكلفة والمقارنة والدخل.

أطروحة، أضيفت في 23/06/2011


أساليب منهج الدخل لتقييم الأعمال على أساس تحديد القيمة الحالية للدخل المستقبلي. التحليل والتنبؤ بالنفقات والاستثمارات. تطوير نهج الدخل للتقييم مركباتفي الاتحاد الروسي. مزايا وعيوب نهج الدخل.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 05/06/2015


هيكل نهج الدخل وطرق رسملة الدخل. تحليل إقتصاديإعادة هيكلة الممتلكات المعاد بناؤها: الخصائص العامة, المؤشرات الماليةالربحية. خدمة الدين. تحديد قيمة العقارات.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 06/09/2011


مفهوم التثمين العقاري للإقراض العقاري ومراحل تنفيذه. مفهوم القرض العقاري. تقييم العقارات باستخدام مثال عقارات أوليانوفسك باستخدام طريقة المقارنة والدخل. الرهن العقاري في بنوك تجاريةوحساب قرض الرهن العقاري.

أطروحة، أضيفت في 06/08/2012


النظر في جوهر ودور أنشطة التقييم في الاقتصاد. إجراءات التقييم باستخدام نهج الدخل. العوامل المؤثرة على تكلفة نظائرها المماثلة للعقار الجاري تقييمه. النهج القائم على التكلفة للتقييم. طريقة رسملة الربح (الدخل).

تمت إضافة الاختبار في 12/05/2014


تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقارات. تحديد قيمة المبنى باستخدام أساليب مختلفة للتثمين العقاري. استخدام نهج الدخل المقارن القائم على التكلفة. إعداد التقييم النهائي لقيمة العقارات.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 29/10/2007


دراسة أنواع القيم العقارية. تكنولوجيا التقييم العقاري. تحليل الدخل والسوق و نهج فعالة من حيث التكلفةلتقدير قيمة العقارات. خصائص طرق رسملة الدخل وخصم التدفقات النقدية.

في الآونة الأخيرة، بدأ تنفيذ جميع معاملات شراء العقارات تقريبًا باستخدام قروض الرهن العقاري، أو القروض المضمونة بالعقارات. في مثل هذه الظروف، سيتم تحديد قيمة العقارات على أنها مجموع قرض الرهن العقاري، والقيمة الحالية للدخل من استخدام العقارات وعائدات إعادة بيع العقارات.

في منظر عاميتم تقييم قيمة العقارات المرهونة أو المكتسبة بقرض رهن عقاري باستخدام IIA.

تحليل الرهن العقاري والاستثمار (IIA)هو نهج دخل نموذجي لتقييم العقارات، يستخدم في الظروف التي يجذب فيها المستثمر أو المالك الأموال المقترضة لتمويل أنشطة العقارات. في إطار معهد المدققين الداخليين، يتم استخدام كلا الطريقتين لنهج الدخل لتقييم العقارات - طريقة رسملة الدخل وطريقة التدفق النقدي المخصوم. لكن كل طريقة من هذه الطرق لها سماتها المميزة عند تقييم العقارات المشتراة بقرض رهن عقاري.

يسمح لك IIA بإجراء تحليل الاستثمار وتقييم فعالية الاستثمارات عند استخدام قروض الرهن العقاري لتمويل هذه الاستثمارات.

لإجراء المعاملات مع العقارات، وقيمتها كبيرة، في كثير من الحالات يتم استخدام الأموال المقترضة. الشرط الأكثر شيوعًا للأموال المقترضة هو القروض المضمونة بالعقار نفسه. ويسمى هذا النوع من القروض قرض الرهن العقاري.

إن تقييم الاستثمار الداخلي هو أداة تحليلية يمكن أن تسهل عملية التقييم في العديد من الحالات. IIA هي طريقة لتقييم العقارات في إطار نهج الدخل. ومع ذلك، فإن هذا النوع من التقييم له اختلافات تؤثر على جميع طرق تقييم الدخل، حيث أن القيمة السوقية للأصل لا تتطابق مع مبلغ رأس المال المستثمر فيه، حيث يتم استثمار رأس المال المقترض جزئيًا في العقارات.

أساس اتفاق الاستثمار الدولي هو الحكم على أن التكلفة العقاراتالمثقلة بالرهن العقاري، يتم تعريفها على أنها مجموع تكاليف حقوق الملكية ورأس المال المقترض.

تقنية IIAهي تقنية لتقدير قيمة الممتلكات المدرة للدخل (العقارات) بناءً على إضافة المبلغ الأصلي لدين الرهن العقاري مع القيمة الحالية المخصومة للمقبوضات النقدية المستقبلية وعائدات إعادة بيع الأصل. إن إضافة مبلغ دين الرهن العقاري وقيمة حقوق الملكية يعطي تقديرًا للسعر المتوقع أن يوفر للمستثمر ومقرض الرهن العقاري فوائد معينة.

عند إجراء اتفاق الاستثمار الدولي، يجب معرفة المبلغ الأصلي لقرض الرهن العقاري أو نسبة ديون الرهن العقاري. يجب أن يتضمن التحليل سعر إعادة البيع المقدر أو النسبة المئوية للتغير في القيمة خلال فترة التنبؤ. يمكن استخدام هذه التقنية إذا كان المستثمر قد افترض بالفعل الديون الحاليةأو إذا شاركت قرض جديد. ويمكن تعديله لاستيعاب أكثر من رهن عقاري وتغييرات فيه المقبوضات النقدية. إذا كان السعر معروفا، فيمكن استخدام هذه التقنية لتقدير معدل العائد على حقوق الملكية.

IIA هي تقنية الباقي. ويدفع المستثمرون في الأسهم رصيد التكاليف الأولية. وهم يحصلون على ما تبقى من صافي دخل التشغيل وسعر إعادة البيع بعد سداد جميع المدفوعات للدائنين، سواء أثناء الاستخدام الحالي أو بعد إعادة بيع العقار.

البيانات الأولية لمعهد المدققين الداخليين هي:

§ صافي الدخل التشغيلي؛

§ مبلغ القرض ومدته وسعر الفائدة.

§ معدل الزيادة أو النقصان في القيمة أثناء الارتداد.

§ معدل العائد على رأس المال.

§ مدة تشغيل الاستثمار.