Bruto nuomos daugiklis. Bruto nuomos daugiklis

3. Nekilnojamojo turto vertinimas

3.5. Požiūriai į nekilnojamojo turto vertinimą.

3.5.1. Lyginamasis (rinkos) metodas

Lyginamasis požiūrisį vertinimą – tai vertinimo metodų rinkinys, pagrįstas vertinimo objekto palyginimu su jo atitikmenimis, kurių atžvilgiu yra informacija apie sandorių su jais kainas.

Lyginamojo metodo taikymo sąlygos:
1. Objektas neturi būti unikalus.
2. Informacija turi būti išsami, įskaitant sandorių sąlygas.
3. Vertinamo nekilnojamojo turto lyginamųjų analogų vertę įtakojantys veiksniai turi būti palyginami.

Lyginamasis metodas grindžiamas šiais principais:
- pakaitalai;
- balansas;
- pasiūla ir poreikis.

Lyginamojo metodo etapai:

1 etapas

Rinkos tyrimas - atliekama rinkos, o ypač segmento, kuriam priklauso vertinamas objektas, būklės ir tendencijų analizė; identifikuoja nekilnojamojo turto objektus, kurie labiausiai prilygsta vertinamam, palyginti neseniai parduotam.

2 etapas

Informacijos apie siūlomus parduoti ar neseniai parduotus vertinimo dalyko analogus rinkimas ir patikimumo tikrinimas; analoginių objektų palyginimas su vertinamu objektu.

3 etapas

Pasirinktų analogų pardavimo kainų koregavimas pagal skirtumus nuo vertinimo objekto.

4 etapas

Vertinimo objekto vertės nustatymas suderinant analogiškų objektų patikslintas kainas.

Palyginami objektai turi priklausyti tam pačiam segmentui, o operacijos su jais turi būti vykdomos šiam segmentui būdingomis sąlygomis:

Ekspozicijos laikotarpis. Ekspozicijos laikas – laikas, kai objektas yra rinkoje;

Sandorio subjektų nepriklausomumas. Nepriklausomumas reiškia, kad sandoriai nesudaromi rinkos kainomis, jei pardavėjas ir pirkėjas:
· Esate šeimyniniuose santykiuose;
· yra holdingo ir nepriklausomos dukterinės įmonės atstovai;
· turėti skirtingą tarpusavio priklausomybę ir abipusį interesą;
· Sandoriai vykdomi su įkeitimu ar kitais įsipareigojimais apkrautais objektais;
· Užsiima mirusių asmenų nekilnojamojo turto objektų pardavimu ir kt.;
- Investavimo motyvacija, kurią lemia:
· Panašūs investuotojų motyvai;
· Panašus geriausias ir efektyviausias patalpų panaudojimas;
· Pastato nusidėvėjimo laipsnis.

Pagrindiniai analogiškų objektų pasirinkimo kriterijai:
1. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą.
Nuosavybės koregavimas yra rinkos nuomos ir sutartinės nuomos skirtumas, nes visa nuosavybės teisė nustatoma pagal rinkos nuomos mokestį ir esamą finansavimą.
2. Sandorio finansavimo sąlygos. Esant netipinėms sandorio finansavimo sąlygoms, reikalinga nuodugni analizė, dėl kurios daromas pakeitimas.
3. Pardavimo sąlygos ir pardavimo laikas.
4. Vieta.
5. Fizinės savybės.

Norint nustatyti galutinę vertinamo turto vertę, reikia koreguoti palyginamus pardavimus. Skaičiavimas ir koregavimai atliekami remiantis ankstesnių skaičiavimų logine analize, atsižvelgiant į kiekvieno rodiklio reikšmę. Svarbiausias yra tikslus korekcijos koeficientų nustatymas (žr. 3.2 pav.).

Ryžiai. 3.2. Koregavimo tipai

Procentiniai koregavimaiįvedami analoginio objekto ar jo palyginimo vieneto pardavimo kainą dauginant iš koeficiento, atspindinčio analogiško objekto ir vertinamo objekto savybių skirtumų laipsnį. Jei vertinamas objektas yra geresnis už palyginamą analogą, tai prie pastarojo kainos pridedamas didinimo koeficientas, jei blogesnis - mažėjantis.

Išlaidų koregavimai:

a) absoliučios pataisos,įvestas į palyginimo vienetą, pakeisti parduodamo analoginio objekto kainą tam tikra suma, kurioje įvertinamas analogiško objekto ir vertinamo objekto savybių skirtumas. Teigiama korekcija daroma, jei vertinamas objektas yra geresnis už palyginamą analogą, neigiamas, jei jis blogesnis;

b) pinigų koregavimai pridėti prie parduodamo analogiško objekto kainos kaip visumos, pakeisti ją tam tikra suma, kurioje įvertinami charakteristikų skirtumai.

Sukaupti procentiniai koregavimai nustatomi padauginus visus individualius procentinius koregavimus.

Formos pakeitimas bendras grupavimas dažniausiai naudojamas išsivysčiusioje nekilnojamojo turto rinkoje, kur vyksta daug pardavimų. Kaupiamasis koregavimas atliekamas pasirinktoje palyginamų objektų grupėje.

Pakeitimų seka:
1. Finansavimo sąlygų pakeitimas.
2. Specialiųjų pardavimo sąlygų pakeitimas.
3. Išpardavimo laiko derinimas.
4. Vietos korekcija.
5. Fizinių savybių korekcija.

Lyginamojo metodo pranašumai:
1. Galutinė kaina atspindi tipiškų pardavėjų ir pirkėjų nuomonę.
2. Pardavimo kainos atspindi finansinių sąlygų pokyčius ir infliaciją.
3. Statiškai įžemintas.
4. Taisomi skirtumai tarp palyginamų objektų.
5. Tai gana paprasta naudoti ir duoda patikimų rezultatų.

Lyginamojo metodo trūkumai:
1. Pardavimų skirtumai.
2. Sunkumai renkant informaciją apie praktines pardavimo kainas.
3. Problemos renkant informaciją apie konkrečias sandorio sąlygas.
4. Priklausomybė nuo rinkos aktyvumo.
5. Priklausomybė nuo rinkos stabilumo.
6. Sunku suderinti duomenis apie žymiai skirtingus pardavimus.

3.5.1.1. Suporuotas pardavimo būdas

Vienas iš būdų nustatyti bet kurios charakteristikos korekcijos dydį yra porinių pardavimų analizė. Ją sudaro kelių palyginamų pardavimų porų palyginimas ir analizė. Šiuo atveju porinis pardavimas – tai dviejų beveik identiškų nekilnojamojo turto objektų pardavimas, išskyrus vieną požymį, kurį vertintojas ekspertas turi įvertinti, kad galėtų tai panaudoti kaip palyginamo turto faktinės kainos koregavimą.

Pavyzdžiui

Yra žinoma ši informacija apie pardavimus rinkoje:

Plotas, m2
Pardavimo kaina, $

Apibrėžkite:

1. Ploto skirtumų korekcija.

2. Pritaikymas prie sodo buvimo.

3. Garažo buvimo reguliavimas.

Sprendimas

	Įvertinta
Plotas, m2
Koregavimas
Koregavimas
Koregavimas
Pardavimo kaina, $	29000
Kaupiamasis koregavimas
Pakoreguota kaina

Kai negalima koreguoti pinigų, naudojami ekspertų pataisų metodai.

Tegul vertinamo objekto kaina = X;

Parduoto objekto savikaina = 1,0 (100%).

jei objektas 15% geresnis už analogą, tai analogo kaina turėtų padidėti 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

jei objektas prastesnis už analogą 15%, tai analogo kaina turėtų sumažėti 15%

X = (1,0–0,15) * 1 = 0,85.

jei analogas geresnis už vertinamą objektą 15%, tai analogo kaina turėtų mažėti

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

jei analogas prastesnis už vertinamą objektą 15%, tai analogo kaina turėtų kilti

1,0 = (1,0 - 0,15) * X; .

3.5.1.2. Bruto nuomos koeficiento metodas

Bendrosios nuomos koeficientas (GRM) Ar pardavimo kainos ir potencialių bendrųjų pajamų arba faktinių pajamų santykis.

Norėdami taikyti šį metodą, turite:

1) įvertinti objekto generuojamas bendrąsias rinkos pajamas;

2) nustato bendrųjų pajamų iš vertinamo objekto santykį su pardavimo kaina už palyginamus analogų pardavimus;

3) bendrąsias pajamas iš vertinamo objekto padauginti iš vidutinės BPM vertės pagal analogus.

Tikėtina pardavimo kaina apskaičiuojama pagal formulę

Pavyzdys

BPM skaičiavimas

	Pardavimo kaina, kub
Vertinimo objektas	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

BPM vaidmenį gali atlikti bendras kapitalizacijos koeficientas (OCC).

JCC Ar grynųjų veiklos pajamų ir pardavimo kainos santykis.

Tokiu atveju

;

Pavyzdys

OCC apskaičiavimas

	Pardavimo kaina, kub
Vertinimo objektas	375000		0,13
			nepalyginamas
		35 000 (už praėjusius metus)	nepalyginamas

Lentelė 3.3 yra porinio pardavimo metodo panaudojimo vertinant butą pavyzdys.

3.3 lentelė

Buto savikainos apskaičiavimas porinio pardavimo būdu

Objekto charakteristikos	Vertinimo objektas	Objektų kartografavimas
Vieta
Koregavimas
Buto aukštų skaičius
Koregavimas
Objekto būsena
Koregavimas
Bendras plotas, m 2
Koregavimas
Gyvenamas plotas, m 2
Koregavimas
Virtuvės plotas, m 2
Koregavimas
Koregavimas
Buto kaina, $
Visiška korekcija
Koreguota buto kaina, $

Ankstesnis

Panašių pasiūlymų skaičius gyvenamojo nekilnojamojo turto segmente leidžia visiems rinkos dalyviams, remiantis paprastu palyginimu, nustatyti tikrąją buto kainą. Komerciniame sektoriuje šį iššūkį apsunkina identiškų analizės priemonių trūkumas.

Problemos sprendimas – bruto nuomos metodo taikymas, leidžiantis nustatyti bet kokios paskirties objekto vertę. Vertinant kompleksinį, komercinį nekilnojamąjį turtą, MVR vadinamas geriausiu iš siūlomų metodų, leidžiantis su minimalia paklaida nustatyti realią patalpų kainą.

Ryšys tarp skaičiavimams naudojamų rodiklių atsispindi bendrajame nuomos koeficiente (GRM). Pagrindinis naudojamo rodiklio bruožas yra tas, kad vertinimas vyksta pagal pastato paskirtį ir funkciją. Į šiuos skaičiavimus neįtraukta vietos, apdailos ir eksploatacinių sąnaudų, susijusių su statinio priežiūra, analizė.

Metodo žingsniai

Bruto nuomos mokesčio rodiklio nustatymas skirstomas į kelis etapus. Visas darbas gali būti sąlygiškai suskirstytas į šiuos veiksmus:

• Patalpų parinkimas bruto nuomos koeficientui nustatyti.
• Tiesioginis GRM skaičiavimas. Šiame etape kiekvieno pasirinkto turto vertė dalijama iš numatomų nuomos pajamų. Pagrindinė maklerio užduotis – tiksliai nustatyti bendrą metų nuomos kainą. Skaičiavimo formulė: GRM = PV / PGR, kur PV yra objekto kaina, PGR - galima nuomos kaina.
• Duomenys, gauti skaičiuojant daugiklį, sumuojami ir dalijami iš analizuojamų nekilnojamojo turto objektų skaičiaus. Skaičiavimo rezultatas bus bruto nuomos metodo rodiklis.
• Nekilnojamojo turto kainos nustatymas. Šiame etape turėsite padauginti galimas arba faktines nuomos pajamas iš koeficiento, gauto skaičiuojant MVR. Jei nuomos mokesčio apskaičiuoti nepavyksta, vertintojas gali remtis rinkos vidurkiu.

Praktinis metodo pritaikomumas

Bruto nuomos metodo taikymas, nepaisant patogumo su ribota prieiga prie informacijos apie panašius objektus, ne visada yra pagrįstas. Neigiami veiksniai apskaičiuojant MVR yra šie:

• šio vertinimo metodo naudojimas visapusiškai pateisinamas tik esant aktyviai nekilnojamojo turto rinkai, jos nuosmukio atveju informacijos analizei nepakaks;
• skaičiavimuose neįvertinta objektų rizika ir išleisto kapitalo grąža;
• jokių koregavimų dėl apželdinimo, vietos ir eksploatavimo išlaidų objekto priežiūrai.

Jeigu trūkumai neturi didelės įtakos bendrai vertei, tai bruto nuomos metodas tampa tiksliausiu būdu nustatyti tikrąją įsigyjamo ar parduodamo nekilnojamojo turto objekto rinkos kainą.

1 problema

1.Padalijimo metodas, įskaitant. apima 3 drabužių tipus:

Fizinis pablogėjimas

Funkcinis nusidėvėjimas

Išorinis susidėvėjimas

Fizinis pablogėjimas - objekto vartotojiškų savybių praradimas dėl eksploatacijos ar gamtinių (gamtinių) veiksnių.

Funkcinis nusidėvėjimas atspindi objekto vertės sumažėjimą dėl jo neatitikimo šiuolaikiniams rinkos reikalavimams dėl architektūrinių, estetinių, erdvės planavimo, konstrukcinių sprendimų ir kitų savybių.

Išorinis susidėvėjimas - tai objekto vertės sumažėjimas dėl išorinės aplinkos pokyčių: visuomenės socialinių standartų, teisinių ir finansinių sąlygų ir kt.

Fizinis ir funkcinis nusidėvėjimas skirstomas į nuimamą ir nepataisomą.

Pašalinkite nusidėvėjimą - tokio tipo nusidėvėjimas, kurio pašalinimo kaina mažesnė už objekto pridėtinę vertę

Nepataisomas susidėvėjimas - ta, kurioje arba neįmanoma pašalinti susidėvėjimo, arba jo pašalinimo kaina yra didesnė už pridėtinę vertę, į ją atsižvelgiama nustatant nusidėvėjimo dydį.

1Kelių aukštų pastatas be lifto - funkcija.

2) Namuose teka stogas - fizinis

3) Gyvenamasis pastatas oro uoste – išorinis

4) Biure nėra kondicionavimo sistemos – func.

5) Verslo centras be lifto – func. ir tt

2 užduotis

Brangus požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą

Nustatyti žemės sklypo savikainą savikainos metodu.

Stebėjimų metu buvo atskleistas šių tipų einamojo remonto poreikis nuomojamo pastato butuose: dažymas - 2500 USD, kilimų keitimas 5 butuose - 1750 USD, vandentiekio tinklo remontas - 2200 USD.

Trumpo tarnavimo laiko elementų charakteristikos:

Pastato atgaminimo kaina yra 545930 USD. Fizinis tarnavimo laikas yra 5 metai. Visas pastato eksploatavimo laikas – 60 metų. Butų skaičius pastate – 20 metų. Buitinės įrangos modernizavimo kaina yra 12 000 USD. Esamos buitinės įrangos kaina yra 7370 USD. Pajamų praradimas iš vieno buto dėl prasto grindų plano yra 10 USD, dėl artumo pramonės gamyklai - 15 USD.

Slenkantis nuomos koeficientas šiame nekilnojamojo turto rinkos sektoriuje yra 5.

Numatoma žemės sklypo vertė – 50 000 USD.

1. Fizinis pablogėjimas

A. Vienkartiniai:

tapyba - 2500 USD;

kilimų keitimas 5 butuose - 1750 USD;

vandens tiekimo sistemos remontas - 2200 USD.

IŠ VISO pašalinamas fizinis sutrikimas – 6450 USD.

B. Mirtinos trumpalaikės sudedamosios dalys:

B. Lemtingi ilgalaikiai komponentai:

Pastato atgaminimo kaina yra 545930 USD.

Mažiau: fiziškai taisytina - 6450 USD

Trumpalaikės reprodukcijos kaina - 166 650 USD

Ilgalaikių elementų atkūrimo kaina:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Nepataisomų ilgalaikių komponentų susidėvėjimo greitis:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Funkcinis nusidėvėjimas:

A. Taisytina:

Buitinės technikos modernizavimas (12 000 USD) – esamos buitinės technikos kaina (7370 USD) = 4630 USD

B. Nepataisoma:

Nuomos nuostoliai dėl prasto grindų plano:

3. Išorinis arba ekonominis nusidėvėjimas:

Nuomos nuostoliai dėl pramonės įmonės artumo:

Atkūrimo kaina - 545 930 USD

Mažiau: fiziškai vienkartinis - 6450 USD

nepataisomas trumpalaikis - 31 700 USD

nepataisomas ilgalaikis - 31068 USD

funkciškai pataisomas - 4630 USD

funkciškai nepataisomas - 12 000 USD

išorinis susidėvėjimas - 18 000 USD

Bendra pastatų kaina, įskaitant nusidėvėjimą, yra 442 082 USD

Numatoma ploto kaina – 50 000 USD

Bendra kaina - 492 082 $

3 problema

Nustatykite šių trumpo naudojimo elementų nusidėvėjimo tipą ir dydį:

Sukaupta amortizacija = faktinis amžius / normos terminas * 100

Vel-na amort = St-th *% amort

Šiuo atveju tai yra nepataisomas fizinis trumpalaikių elementų nusidėvėjimas, kurio vertė 9983

4 problema

Nustatykite negrįžtamą fizinį ilgą tarnavimo laiką turinčių elementų susidėvėjimą, jei objekto atgaminimo kaina yra 174 900 USD. Fizinio nusidėvėjimo pašalinimo kaina yra 2000 USD. Bendra elementų, kurių tarnavimo laikas yra trumpas, kaina yra 20 600 USD.

Tikrasis objekto amžius yra 10 metų, o bendras fizinis gyvenimas – 75 metai.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

Izf = 152300 × 10/75 = 20306,67 $

5 problema

Iš tikrųjų saugyklai yra 12 metų, o numatomas likęs naudingo tarnavimo laikas yra 48 metai. Išlaidos už greitą kilimo pakeitimą biuro patalpoje kainuoja 1000 USD. Dėl prasto eksploatavimo pakrovimo platformų fizinis nusidėvėjimas yra 25% didesnis nei įprasta, o jų standartinis tarnavimo laikas yra 30 metų. Platformos remonto išlaidos yra 2500 USD. Numatomas stogo, elektros sistemos ir mechaninės įrangos naudojimo laikas – 18 metų. Kai kuriuos laidus reikia pakeisti, tam reikės 3000 USD. Koks yra negrįžtamo fizinio nusidėvėjimo kiekis?

Nepataisomas susidėvėjimas = ilgalaikių elementų nusidėvėjimas + trumpalaikiai pastato elementai = 1250 + 2001 = 3251

1000 rub. - vienkartinė fizinė apranga

6 problema

Vertinamame pastate reikia nedelsiant atkurti nesandarias stogo dalis ir dažyti. Nustatykite susidėvėjimo dydį, jei stogo keitimo kaina yra 2500 USD, dažymas - 1500 USD, būtinų stogo dengimo darbų kaina - 500 USD, o dažymas - 1500 USD. Koks dėvėjimas yra šiuo atveju?

Šiuo atveju tai yra nuimamas fizinis nusidėvėjimas, kurio vertė lygi remontui išleistai sumai. Renovacija apima stogo dengimo ir dažymo išlaidas, taip pat stogo dažymą.

7 problema

Yra žinoma kad šiuolaikiniai standartai reikalauja pastate įrengti oro kondicionierių, kurio vertinamame objekte nėra. Oro kondicionieriaus įrengimas esamame pastate kainuos 1500 USD, o naujame - 1100 USD.

Nustatykite nusidėvėjimo dydį ir tipą.

Šiuo atveju tai yra pataisomas funkcinis susidėvėjimas, kurio vertė yra 400 USD (1500–1100 USD).

8 problema

Vertinamame pastate sumontuota elektros instaliacija neatitinka šiuolaikinių rinkos standartų. Nustatykite nusidėvėjimo tipą ir dydį, jei esamos elektros jungiamosios detalės pakeitimo kaina yra 3500 USD, fizinis nusidėvėjimas yra 2000 USD. Elektros jungiamųjų detalių išmontavimo kaina – 1000 USD, o naujos elektros jungiamosios detalės montavimas – 1500 USD.

Šiuo atveju tai yra ištaisomas funkcinis susidėvėjimas, kurio vertė yra 4000 USD ((3500–2000) + 1000 + 1500).

9 problema

Vertinamame biurų pastate yra 500 m2 ploto sandėlis. Šiandienos geriausio panaudojimo požiūriu šią erdvę patartina naudoti kaip biurą. Nustatykite nusidėvėjimo tipą ir dydį, jei sandėlio pakeitimo kaina yra 8000 USD. Fizinis nusidėvėjimas - 500 USD. Sandėlio likvidavimo kaina - 800 USD.

Šiuo atveju tai yra ištaisomas funkcinis susidėvėjimas, kurio vertė yra 8 300 USD.

10 problema

Vertinamame pastate nėra gaisro gesinimo sistemos, todėl netenkama 2000 USD pajamų. Nustatykite nusidėvėjimo rūšį ir dydį, jei šių objektų kapitalizacijos forma yra 10%. Statant naują pastatą gaisro gesinimo sistemos įrengimo kaina yra 15 000 USD.

Pajamos padidėja 2000 USD. Kapitalizuotas NPV padidėjimas taikant 10% kapitalizavimo normą bus 20 000 USD. (PV = P / r = 2000 / 0,1 = 20 000) Dėl to mes turime 5 000 USD pataisytą funkcinį nusidėvėjimą.

20000 – 15000 = 5000 $

Lyginamasis metodas:

Bruto nuomos daugiklis

BPM = pardavimo kaina / metinės (mėnesinės ir kt.) pajamos

Bendra grąžos norma

OKK = Nr. opera. pajamos (PP + A) / Pardavimo kaina

11 užduotis

Yra rinkos informacijos apie 3 neseniai parduodamus lyginamuosius namus:

Namas 1 pagal savo patogumus ir vietą yra arčiausiai vertinamo objekto, tačiau jo kraštovaizdis geresnis ir šis skirtumas įvertintas 5000 tt, šiukšliadėžė toks pat kaip ir vertinamo objekto, kaina 16000 tt. 1 objektas parduotas prieš 3 mėnesius.

2 namas turi šiukšliadėžę, parduotą prieš 6 mėnesius palankiomis finansavimo sąlygomis (pridėkite 15 000 USD prie kainos, palyginti su įprastomis finansavimo sąlygomis)

Namas 3 yra du kvartalai nuo autobusų stotelės, o vertinamas turtas yra už 8 kvartalų. Manoma, kad nuo autobusų stotelės nuo objekto kainos atima 3000 jū. Namas parduotas prieš 2 dienas, jame nėra šiukšliadėžės.

Tokio tipo nekilnojamojo turto pabrangimas siekia 0,5% per mėnesį.

charakteristika	Objekto vertinimas	Lyginamasis objektas
Pardavimo kaina	490000
Pardavimo data	Dabar	1,5% (+9000)	3% (+22500)	dabar
Šiukšlių latakas	+	+	+	Ne (+16000)
Aplink peizažas	Užteks	Geriau (-5000)	Užteks	Užteks
Finansavimas	turgus	turgus	Privalumai (-15 000)	turgus
Vieta	paprotys	Tas pats	Tas pats	Geresnis nei 6 kv. * 3000 (-18 000)
Nurodyta kaina
Butų skaičius
Buto kaina	24776	24160	22250	24889
BPM	6	6	5,9	6

Koreguotos pardavimo kainos:

1) 600000 + 9000-5000 = 604000 ye

2) 750 000 + 22500-15000 = 757500 ye

3) 450 000 + 16 000–18 000 = 448 000 ye

per BPM= Pardavimo kaina / Galimas derlius

Pardavimo kaina = BPM * 85 000 = 510 000

Vertinamo turto 1 buto kaina:

(24160 + 22250 + 24889) / 3 = 24776 USD

11 užduotis

Kokie yra garažų skirtumo ir židinio buvimo koregavimai

Židinys 78000-76500 = 1500 ye

Plotas 83000-78000 = 5000 ye

Garažas 83000-1500-80000 = 1500 ye

11 užduotis

Žemės sklypui įvertinti buvo nustatyti 3 palyginami pardavimo objektai:

Charakteristika	Vertinanti. Objektas	Lyginamasis objektas
Kaina
Kvadratas	4 ha	3 ha	4 ha	5 ha
Forma	Norm	Tas pats	Geriau po -1000	Blogiau + 2000
Dirvožemis	Choras	Tas pats	Blogiau + 500	Blogiau + 500
Topografija	choras	Tas pats	Blogiau + 1000	Tas pats
Išpardavimo laikas	Dabar	Prieš metus	prieš 6 mėnesius	prieš 3 mėnesius
Laiko korekcija		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
Koreguota 1 ha kaina	4882	4995	4866,5	4784,5
Nurodyta kaina		14986	19466	23922,5

Nustatyti žemės sklypo savikainą, jei vidutinis kainos padidėjimas yra 1,5% per mėnesį.

1,5 metai * 12 = 18 %

6 mėnesiai 1,5 * 6 = 9 %

3 mėnesiai 1,5 * 3 = 4,5 %

trečia pardavimo kaina = (4995 + 4866,5 + 4784,3) / 3 = 4882 t.

Vertinamo objekto savikaina = 19690 ue

12 užduotis

Nustatykite objekto, kurio nuoma yra 125 USD per mėnesį, kainą.

BPM = 15500/130 = 119,2

Vid. BPM = 120

Objekto savikaina = 120 * 125 = 15000 vnt

13 problema.

Vertinamas objektas yra netoli oro uosto ir nuomojamas už 900 USD. Panašūs objektai normaliomis sąlygomis nuomojami už 1200 USD per mėnesį. Rinkoje buvo nustatyti šie pardavimai:

1) už 250 tūkst., kurių mėnesinės pajamos yra 1000 tūkst

2) 300 tūkst. kaina, o mėnesinės pajamos 1200 tūkst

3) 325 tūkst. tt kaina, o mėnesinės pajamos 1500 tt

Nustatykite, kiek vieta keičia objekto vertę

1. Pagal naujausius rinkos sandorius nustatykite bendrųjų pajamų ir pardavimo kainos santykį BMP = kaina / pajamos

250 000 / 1000 = 250 c.u.

300 000/1200 = 250 c.u.

325 000/1500 = 216,67 c.u.

2. Nustatyti pajamų praradimą dėl objekto artumo pramonės įmonei.

1200–900 = 300 USD

3. Raskite vidutinį BMR

(250 + 250 + 216,67) / 3 = 238,89 įprasti vienetai

4. Nustatykite, kiek vieta sumažina objekto kainą.

300 * 238,89 = 71667 c.u.

14 užduotis

Pirmasis 185 kv.m ploto turtas parduotas už 72.200 USD, antrasis 175 kv.m ploto objektas už 70.800 USD. Kiek rinka įvertins kiekvieną papildomą gyvenamojo ploto kvadratinį metrą.

Kaina už 1 kv. M = (72200-70800) / 10 = 140 ue

15 užduotis

Surinkti duomenys (lentelė) Buto kaina įvertinta 16 000 USD. Įvertinkite objektą pagal kambarių, butų kainą ir pagal BMR pateikite galutinę sąmatą su išvados pagrindimu.

Bendrasis nuomos kartotinis yra rodiklis, atspindintis turto pardavimo kainos ir bendrųjų pajamų santykį. Šis rodiklis skaičiuojamas panašiems nekilnojamojo turto objektams ir naudojamas kaip adekvataus vertinamo objekto rodiklio daugiklis.

Nekilnojamojo turto vertinimo etapai naudojant bruto nuomos koeficientą:

Įvertinamos bendrosios vertinamo objekto pajamos – potencialios arba faktinės;

Vertinamam objektui parenkami bent trys analogai, kuriems yra patikima informacija apie pardavimo kainą ir potencialių ar faktinių pajamų dydį;

Atliekami būtini koregavimai, siekiant padidinti analogų palyginamumą su vertinamu objektu;

Kiekvienam analogui skaičiuojamas bruto nuomos koeficientas;

Galutinis BPM nustatomas kaip visų analogų apskaičiuoto BPM aritmetinis vidurkis;

Vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama kaip vidutinių BPM ir įvertintų adekvačių vertinamo objekto bendrųjų pajamų sandauga.

Tikėtina vertinamo turto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:

SN = PVDots (DVDots) xVRMsr (1)

čia Cn – numatoma vertinamo objekto rinkos vertė; PVDots – potencialios bendrosios pajamos iš vertinamo objekto; ДВДоц - faktinės bruto pajamos iš vertinamo objekto ВРМср - bruto nuomos daugiklis; CA – panašaus turto pardavimo kaina; arba pagal formulę:

SN = PVDots (DVDots) x (Tsa1 / PDV1 +. + Tsan / PVDan): n (2)

kur Tsa1 yra pirmojo panašaus objekto pardavimo kaina; PVD1 – potencialios bendrosios pajamos iš pirmojo panašaus objekto; Цаn – n-ojo panašaus objekto pardavimo kaina; PVDan - potencialios bendrosios pajamos iš n-to panašaus objekto; n yra panašių objektų skaičius. jis laikomas rinkos metodu vertinant pajamas generuojančio turto objektą, nes pagal šį rodiklį atsižvelgiama į rinkoje parduodamo turto pardavimo kainas ir bendrąsias nuomos pajamas. Pavyzdys: Vertintojas turi nustatyti turto, kurio potencialios bendrosios pajamos yra 30 000 tūkst. RUB, rinkos vertę. Informacinėje duomenų bazėje yra informacija apie neseniai parduotus analogus.

Skaičiuojame vidutinį analogų bruto nuomos kartotinį ir jo vidutinę vertę: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. BPM nekoreguoja dėl skirtumų tarp vertinamo objekto ir palyginamo analogo. BPM apskaičiavimas pagrįstas faktinėmis nuomos įmokomis ir pardavimo kainomis, kuriose jau buvo atsižvelgta į minėtus skirtumus. Vertinamo turto rinkos vertė yra 30 000 x 3,3257 = 99 770 (tūkstantis rublių)

Daugiau straipsnių apie ekonomiką

Verslo planavimo vaidmuo strateginėje valstybės įmonės plėtroje (FKP UT LenVO OSP Lomonosovo pavyzdžiu)
Verslo planavimo tema vienodai svarbi tiek tiems, kurie dar tik ruošiasi kurti naują įmonę, tiek tiems, kuriems verslas nebėra naujokas, bet nori plėsti jo apimtį...

Darbo našumas kaip svarbiausias gamybos efektyvumo veiksnys BĮ CJSC Milavitsa pavyzdžiu
Darbo našumas pramonės įmonėse yra ne tik vienas pagrindinių jos veiklos efektyvumo rodiklių, bet ir nuspėjamasis rodiklis, nuo kurio įgyvendinimo ...

Investicinio projekto, skirto pradėti naują dielektrinių pirštinių gamybos technologinę liniją, galimybių studija
Šiuo metu yra daug investavimo galimybių. Tačiau tuo pačiu metu dauguma įmonių turi laisvų finansinių išteklių, skirtų investicijoms, skirtingu mastu ...

1 pratimas

Apskaičiuokime bruto nuomos koeficientą 1 lentelėje.

1 lentelė. Bruto nuomos koeficiento apskaičiavimas

Turto vertė lygi vertinamo turto nuomos ir bendrosios nuomos koeficiento sandaugai:

Turto vertė, apskaičiuota pagal vidutinę bruto nuomos koeficiento vertę, buvo 1 977 850 rublių, o pagal medianos vertę - 1 925 000 rublių. Suvidurkinkime gautas objekto rinkos vertės vertes:

2 užduotis

Apskaičiuokime pastato nusidėvėjimo procentą kaip jo faktinio amžiaus ir ekonominio tarnavimo laiko santykį:

Pastato kainą apskaičiuojame kaip skirtumą tarp bendros atgaminimo kainos ir nusidėvėjimo:

Turto vertė bus lygi pastato vertės ir žemės sklypo vertės sumai:

Taigi nusidėvėjimo suma siekė 2 593,75 tūkst. rublių, pastato kaina 1 556,25 tūkst. rublių, nekilnojamojo turto vertė 3 056,25 tūkst.

3 užduotis

Pajamas iš gyvenamojo komplekso nuomos apskaičiuokime 2 lentelėje.

2 lentelė. Nekilnojamojo turto nuomos pajamų skaičiavimai

Indeksas		Reikšmė
Butų skaičius gyvenamajame komplekse
Vieno buto mėnesio nuomos kaina, rub.
Galimos bendrosios pajamos, tūkstančiai rublių
Apkrovos koeficientas
Surinkimo norma
Faktinės bendrosios pajamos, tūkstančiai rublių
Vadovo išlaidos, tūkstančiai rublių
Fiksuotos išlaidos, tūkstančiai rublių
Kintamos išlaidos, tūkstančiai rublių
Įnašai į rezervą pakeitimui, tūkstančiai rublių
Bendros išlaidos
Grynosios veiklos pajamos, tūkst. rublių

Galimos metinės bendrosios pajamos yra lygios butų skaičiui, padaugintam iš mėnesio nuomos mokesčio ir mėnesių skaičiaus.

Apkrovos koeficientas nustatomas pagal formulę:

kur yra butų, kuriems per metus keičiamas nuomininkas, dalis;

Naujų nuomininkų paieškos laikotarpis;

Nuomos laikotarpių skaičius per metus.

Išieškojimo norma nustatoma pagal blogų skolų procentą.

Faktinės bendrosios pajamos apskaičiuojamos kaip galimų bendrųjų pajamų sandauga pagal apkrovos ir surinkimo rodiklius.

Toliau nustatysime veiklos sąnaudų dydį už gyvenamojo komplekso nuomą. Vadovo darbo užmokesčio kaina susideda iš buto, kuriame jis gyvena, nuomos ir atlygio dydžio. Mėnesinės vadovo išlaidos padauginamos iš 12 ir gaunama metinių išlaidų suma.

Kintamųjų kaštų dydis nustatomas atsižvelgiant į butų skaičių, užimtumo koeficientą ir kintamųjų kaštų sumą kiekvienam apgyvendintam butui. hipotekos ekonominio nusidėvėjimo nuoma

Atskaitymai į pakeitimo rezervą skaičiuojami kaip 3% faktinių bendrųjų pajamų.

Tada nustatome bendrą išlaidų sumą ir grynąsias veiklos pajamas (ji lygi skirtumui tarp faktinių bendrųjų pajamų ir išlaidų sumos).

Kadangi planuojama imti paskolą gyvenamųjų namų kompleksui įsigyti, kapitalizacijos koeficientas bus skaičiuojamas investicinės grupės metodu. Tam naudojame šią formulę:

kur yra bendras kapitalizacijos koeficientas;

Hipotekos skolos santykis;

Hipoteka nuolatinė;

Akcinio kapitalo grąžos norma.

Hipotekos konstanta nustatoma iš šešių sudėtinių palūkanų, kaip įnašo į piniginio vieneto amortizavimo, funkcijų lentelės.

Numatoma nekilnojamojo turto objekto vertė apibrėžiama kaip grynųjų veiklos pajamų ir kapitalizacijos koeficiento santykis:

Galimos bendrosios nekilnojamojo turto nuomos pajamos yra

28800 tūkstančių rublių per metus, faktinės bendrosios pajamos 27701,8 tūkst. rublių, grynosios veiklos pajamos - 19655,9 tūkst. Kapitalizacijos koeficientas yra 23,92%, o numatoma gyvenamojo komplekso kaina yra 82 173,5 tūkst.