Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Строительство и хозяйственная деятельность в буферной зоне объекта всемирного наследия: проблемы и перспективы правового регулирования Едина я зона регулирования застройки хозяйственной деятельнос

Предлагаемая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности подразделяется на четыре участка - участки 1, 2, 3, 4, - с устанавливаемыми режимами использования земель Р-1, Р-2, Р-3, Р-4 и соответствующими градостроительными регламентами в границах участков данной зоны.

3.1. Описание границы зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-1 включает один участок - участок 1, - расположенный к юго-западу, западу и северу от территории памятника, включающий местный проезд, участки дорог - ул. Аржакова и ул. Калининградской, находящийся в зоне композиционного влияния рассматриваемого объекта культурного наследия.

Площадь территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-2 составляет: участок 2 - около 1,19 га.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-3 включает один участок - участок 3, расположенный к юго-западу и западу от территории памятника и участка 1, протянувшийся вдоль ул. Орджоникидзе, местного проезда, ул. Аржакова и ул. Калининградской, находящийся в зоне композиционного влияния рассматриваемого объекта культурного наследия.

В границах участка 4 зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности расположены следующие земельные участки, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельный участок К№ 50:45:40822:21, частично - земельные участки К№ 50:45:40822:182 и К№ 50:45:40822:159 (занимаемый гаражами ГСК «Г елиос»).

Площадь территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-4 составляет: участок 4 - около 1,23 га.

Режим использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности:

Для всех участков зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности запрещается:

строительство зданий и сооружений промышленного и коммунально-складского назначения, размещение объектов, создающих грузовые потоки, загрязняющих воздушный и водный бассейны, опасных в пожарном отношении, взрывоопасных;

строительство объектов с активным силуэтным завершением (в виде башен, шпилей), диссонансным объёмно-пространственным и цветовым решением, декором фасадов;

хозяйственная деятельность, ведущая к значительному изменению рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м) без обоснования, вызывающая загрязнение почв, поверхностных стоков и грунтовых вод, нарушение сложившихся характерных гидрогеологических условий (изменение уровня грунтовых вод);

изменение трассировки исторических подъездных дорог к Усадьбе А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

организация необорудованных мест для сбора мусора, размещение площадок с мусорными контейнерами в зонах основных видовых раскрытий на территорию памятника;

разведение костров;

прокладка наземных инженерных коммуникаций, размещение телекоммуникационных вышек, антенных мачт, труб котельных, рекламных стелл и иных значительных по высоте инженерных сооружений;

разрешается:

хозяйственная деятельность без ущерба для сохранности Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в., без искажения ценных панорам, включающих памятник;

капитальный ремонт, реконструкция зданий и сооружений, строительство жилых и общественных зданий с объектами инфраструктуры, за исключением специальных требований к участкам 1, 4 (предельные параметры строительства для отдельных участков определяются градостроительным регламентом);

огораживание отдельных участков, размещение объектов инженерной инфраструктуры (ТП, ЦТП) в глубине участков застройки;

ремонт, реконструкция дорожного покрытия дорог, местных проездов, пешеходных дорожек, размещение автостоянок вдоль дорог и местных проездов;

проведение работ по благоустройству и озеленению территории, размещение малых архитектурных форм (скамеек, урн, фонарей), проведение реконструктивных рубок и рубок формирования, санитарных рубок зелёных насаждений, посадка традиционных пород деревьев вдоль основных подъездов к Усадьбе А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

прокладка, ремонт, реконструкция инженерных коммуникаций, воздушных и подземных линий связи и линий электропередачи;

проведение любых земляных работ при обязательном наблюдении археолога, за исключением специальных требований к участку 2.

возведение новых объектов капитального строительства;

реконструкция (расширение, надстройка) административного здания ОАО «Корпорация «ТРВ»;

разрешается:

реконструкция отдельных элементов здания церкви Рождества Пресвятой Богородицы 2005 г. (боковых пристроек, выносов) в существующих высотных параметрах;

ремонт, реконструкция дорог (ул. Калининградской, ул. Аржакова), местного проезда без расширения в сторону территории памятника;

размещение остановок общественного транспорта вдоль ул. Калининградской.

новое строительство взамен изношенного фонда с увеличением площади пятна застройки, размещение объектов, создающих значительные автомобильные потоки и увеличивающих антропогенную нагрузку на территорию памятника;

использование территории памятника (парка) в качестве придомовой территории жилых зданий;

применение блестящих и яркоокрашенных кровельных и стеновых покрытий зданий;

значительное динамическое воздействие на грунты, создающее потенциально разрушающие вибрационные нагрузки;

проведение любых земляных работ без опережающих археологических исследований;

разрешается:

решение функционально-планировочной организации территории и размещение проектируемых объёмов на месте сносимых жилых зданий в увязке с исторической планировочной структурой Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в., с сохранением современной подъездной дороги (ул. Ильича) и на основании проекта, согласованного с органами охраны объектов культурного наследия;

в случае сноса жилого дома № 32 по ул. Дзержинского, при обнаружении фундаментов утраченных исторических построек (церкви Рождества Пресвятой Богородицы 1691 г., колокольни 1863 г.), исключение этого места из зоны строительства с разбивкой мемориального сквера и установкой памятного знака или часовни.

капитальный ремонт, реконструкция существующих малоценных построек (гаражей);

строительство новых зданий и сооружений с превышением высотных параметров, установленных градостроительным регламентом;

планирование территории без учёта организации свободных от застройки «зелёных коридоров», обеспечивающих проход к территории памятника;

Градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности:

Для участка 1 с режимом использования земель Р-1 разрешается:

огораживание отдельных участков территории с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 1 м;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) вдоль местного проезда, ул. Аржакова, ул. Калининградской;

применение «кулисных» посадок шириной не менее 5 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния прилегающей современной застройки.

Для участка 2 с режимом использования земель Р-2 разрешается:

новое строительство жилых и общественных зданий в стиле конструктивизма с высотными параметрами основного объёма до 18 м (не более шести этажей), с предельно допустимыми высотными параметрами отдельно выступающих конструктивных элементов (выступы, выносы и т.п.) до 24 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, со снижением высотных параметров возможного строительства вблизи пересечения ул. Калининградской и ул. Дзержинского до 15 м;

архитектурное решение фасадов зданий и сооружений с использованием элементов декора, пропорций оконных проёмов, вида отделки в стиле раннего конструктивизма по аналогам зданий бывшей Болшевской трудовой коммуны;

устройство вдоль ул. Дзержинского не более трёх автостоянок вместимостью не более 20 машиномест каждая;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) вдоль ул. Дзержинского с целью формирования озеленённого фасада застройки, нейтрального по отношению к памятнику;

применение «кулисных» посадок шириной не менее 5 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния объектов инженерной инфраструктуры.

Для участка 3 с режимом использования земель Р-3 разрешается:

реконструкция зданий и сооружений в сложившихся параметрах;

новое строительство жилых и нежилых зданий и сооружений, объектов культурно-бытового, торгового, офисно-делового назначения с высотными параметрами до 15 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, включая все конструктивные и декоративные элементы, с повышением высотных параметров возможного строительства вблизи южной границы участка до 30 м;

Для участка 4 с режимом использования земель Р-4 разрешается:

поэтапная реорганизация территории в соответствии с градостроительной документацией, утверждённой в установленном порядке;

новое строительство зданий жилого и общественного назначения (объектов культурно-бытового, торгового, офисно-делового назначения, спорта, отдыха, здравоохранения) с предельно допустимыми высотными параметрами до 30 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, включая все конструктивные и декоративные элементы;

отделка фасадов нейтральной цветовой гаммы и фактуры, с исключением резко доминирующих элементов;

огораживание отдельных участков территории с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 1,5 м;

организация подъездов к проектируемым жилым кварталам с существующих дорог и местных проездов;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) по периметру кварталов с целью формирования озеленённого фасада застройки, нейтрального по отношению к памятнику;

создание буферных озеленённых зон шириной не менее 10 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния современной застройки.

Зона охраняемого природного ландшафта

Зона охраняемого природного ландшафта устанавливается в целях сохранения ценных элементов исторического ландшафта, композиционной связи рассматриваемого объекта культурного наследия с природным окружением, целостности историко-градостроительной и пространственновидовой среды в зоне композиционного влияния объекта культурного наследия в условиях быстроменяющейся градостроительной ситуации в современном развивающемся городе Королёве Московской области.

Описание границы зоны охраняемого природного ландшафта.

Зона охраняемого природного ландшафта расположена к северу от территории памятника и участка 1 зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности; включает в себя всю южную часть парка ДиКЦ «Костино» - вплоть до дренажной канавы, пересекающей территорию парка в направлении с запада на восток.

Парк ДиКЦ «Костино», организованный на месте ранее существовавшего смешанного леса и воспроизводящий исторический ландшафт, находится в зоне композиционного влияния объекта культурного наследия регионального значения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.

В границах зоны охраняемого природного ландшафта не имеется земельных участков, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зона охраняемого природного ландшафта, см. чертеж № 1 данного проекта «Карта (схема) границ зон охраны» в масштабе 1:2000, обозначена цифрами: 10, 21, 22, 11, и графически.

Г раница территории зоны охраняемого природного ландшафта проходит: из точки 10 - расположенной вблизи пересечения северной границы

полосы отвода дороги - ул. Калининградской и восточной границы полосы отвода дороги - ул. Аржакова, на югозападном углу территории парка ДиКЦ «Костино», на расстоянии 60 м к северу от главного входа в церковь Рождества Пресвятой Богородицы;

10 – 21 - на северо-восток 128 м по пешеходной дорожке, идущей вдоль ул. Аржакова;

22 - на юго-восток-восток, юго-восток, юго-восток-восток, всего - 265 м, по территории парка ДиКЦ «Костино», вдоль дренажной канавы;

11 - на юг 78 м по пешеходной дорожке, идущей вдоль ул. Дзержинского;

11 – 10 - на северо-запад-запад 262 м вдоль северной границы полосы отвода дороги - ул. Калининградской, по южной границе парка ДиКЦ «Костино», в исходную точку.

Площадь территории зоны охраняемого природного ландшафта составляет около 2,53 га.

Режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта:

На территории зоны охраняемого природного ландшафта запрещается:

строительство капитальных зданий и сооружений;

хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторического природного окружения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

сплошная рубка зелёных насаждений, порча видового состава, уничтожение старовозрастных деревьев ценных пород, ценной почвозащитной растительности;

значительное изменение рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м) без обоснования;

загрязнение почв, поверхностных стоков и грунтовых вод, нарушение сложившихся характерных гидрогеологических условий (изменение уровня грунтовых вод);

организация необорудованных мест для сбора мусора;

разведение костров;

возведение железобетонных заборов, ограждений из профилированного металла и им подобных «глухих» заборов;

прокладка скоростных магистралей и дорог, организация автостоянок;

прокладка наземных инженерных коммуникаций, размещение телекоммуникационных вышек, антенных мачт и иных значительных по высоте инженерных сооружений;

разрешается:

хозяйственная деятельность, направленная на сохранение и восстановление (регенерацию) характерного природного окружения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

сохранение и дальнейшее формирование рекреационного характера территории с приспособлением для современного использования;

возведение некапитальных объектов благоустройства и обслуживания рекреационной территории (навесов для проката инвентаря: шезлонгов, велосипедов, роликовых коньков), размещение малых архитектурных форм (беседок, скамеек, урн, фонарей, декоративных и питьевых фонтанов), адаптированных к исторической среде, присущей памятнику, с высотными параметрами до 4 м;

организация прогулочных пешеходных и велосипедных маршрутов, устройство площадок рекреационного использования (площадок

отдыха), оснащённых современной системой ландшафтного

освещения;

применение отделочных материалов некапитальных объектов

благоустройства и обслуживания рекреационной территории, малых архитектурных форм, дорожных покрытий, элементов мощения нейтральной цветовой гаммы и фактуры;

огораживание территории по периметру с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 2 м;

проведение работ по благоустройству и озеленению территории с учётом сохранения ценных зелёных насаждений;

проведение лечебно-оздоровительных мероприятий по больным и ослабленным старовозрастным деревьям ценных пород, рубок ухода с целью реконструкции озеленённой территории, с последующей компенсацией зелёных насаждений;

ремонт дорожного покрытия прогулочных пешеходных и велосипедных дорожек;

прокладка дорожек, подземных инженерных коммуникаций с учётом сохранения ценных зелёных насаждений.

В соответствии с Градостроительным Кодексом (Статья 36. Градостроительный регламент, п. 4) действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (в данном случае, в границах парка ДиКЦ «Костино», южная часть которого включена в зону охраняемого природного ландшафта).

Режим использования этих территорий предусматривает более активное и разноплановое проведение реконструкции среды, отдельных зданий и сооружений. Если в охранных зонах памятников разрешается только регенерация среды; консервация, реставрация и воссоздание памятников, то в зоне регулируемой застройки могут использоваться более активные методы градостроительной, объемной и функциональной реконструкции, а именно, обновление, преобразование и перестройка среды, частичная и полная модернизация исторических и современных зданий, новое строительство.

Степень реконструктивного вмешательства определяется следующим:

- ценностью объекта (памятник архитектуры, ценное здание, малоценное здание, дисгармонирующее здание);

- сохранностью объекта и среды (4 категории сохранности: максимально сохранился; сохранился с незначительными изменениями в объемно-планировочном решении; сохранился со значительными изменениями в объемно-планировочном решении; не сохранился (находится в разрушенном состоянии));

- современным требованиям к объекту и среде;

- размещением объекта по отношению к охранной зоне памятника;

При проектировании в зоне регулируемой застройки надо учитывать требования к режиму использованию зон регулирования застройки.

СОХРАНЯЕТСЯ:

Ценная историческая планировка и застройка, озеленение и благоустройство, выразительные элементы ландшафта;

Сохраняется и восстанавливается значение памятников в архитектурно-пространственной организации среды. Что это значит? Это значит, что сохраняется основной принцип соподчиненности. Памятник – доминанта, все остальные здания – его фон, ему подчинены; т.е. планировочно, архитектурно и функционально все должно быть подчинено памятнику или дополнять его;

Обеспечиваются наилучшие видовые условия для памятников;

Обеспечивается соответствие всех зданий и сооружений исторической среде по масштабу.

ДОПУСКАЕТСЯ:

Дополнение существующей планировочной структуры новыми улицами, проездами и подъездами; (формирование новых улиц идет после сравнения исторических планов и современной планировочной структуры путем их наложения друг на друга);

Расширение границ красных линий исторических улиц, при этом обязательно сохраняется их направление;

Допускается формирование новых кварталов; (обычно на незастроенной территории или освобожденной то складских или других дисгармонирующих хозяйственных построек; форма кварталов определяется после сопоставления исторических планов и современной планировочной структуры путем их наложения друг на друга; размер новых кварталов должен быть меньше, чем территория памятника, размер зданий по пятну и объему – меньше, чем размер памятника) ;

Допускается достаточно активное строительство новых зданий, но, при этом, идет их четкая регламентация по:

1) размещению;

2) приемам планировочной организации (как правило квартальная, периметральная с внутренним двором;

3) высоте (в каждом отдельном городе – по-разному, в зависимости от высоты памятников и этажности исторической застройки; в Киеве – 27м);

4) длине фасадов (не больше, чем традиционная для данного города длина фасада исторических зданий; малые города – 3-4 окна; многосекционные – запрещены, либо секции должны отличаться друг от друга по высоте и пластике);

5) масштабу (согласно сложившегося в данной исторической среде для рядовых, акцентных и доминирующих зданий);

6) характеру членения фасадов, вертикальному и горизонтальному (близким к историческому);

7) пластическим и цветовым решениям (могут быть новые формы, новые материалы, но близкие по колористике и пластике в данной среде);

8) функциональному использованию (новая функция не должна противоречить исторически сложившимся, должна дополнять и развивать их; не должна стать причиной разрушения ансамбля).

Вообще, правильная функциональная организация – это очень важный момент в режиме использования зоны регулирования застройки. Очень важно, какую функцию убрать, как дисгармонирующую, а какую добавить, чтобы активно развивать среду, но и не навредить этой активностью.

Итак из зоны регулирования застройки следует УБРАТЬ

дисгармонирующие промышленные и складские предприятия. Есть три варианта:

1. Реновация (обновление) промпредприятия. Предприятие модернизируется, перепрофилируется, территория сокращается, остается только безвредное производство, не требующее больших складских помещений и транспортной нагрузки.

2. Приспособление под новую функцию со сменой внешнего вида – полная модернизация.

3. Снос, на месте – рекреационная зона.

Если по какой либо причине нельзя снести дисгармонирующие здания или полная модернизация полностью не решает проблему (например, понижение высотности), делают так называемую «зеленую штору», которая визуально отделит историческую застройку. Точно такой же прием применяется, если надо отделить от исторической застройки транзитную магистраль и эту магистраль никак нельзя перенести.

Что касается пустующих, заброшенных территорий . Их много, особенно в малых городах. Пустующие территории после изучения и составления историко-градостроительного обоснования также могут либо застраиваться новыми зданиями с недостающей функцией, либо отдаваться под рекреацию.

В зоне регулирования застройки ЗАПРЕЩЕНО:

Размещение новых промышленных, транспортных и складских предприятий, которые создают большие грузопотоки; (это требует расширения дорог, строительство новых развязок, которые могут нарушить камерность исторической среды);

Строительство новых транспортных магистралей, эспланад, мостов, развязок, которые тоже могут испортить традиционный характер среды. Что делают в Европе? Запускают транспорт под землю, делают любые развязки с сочетанием нескольких видов транспорта. Наземными остаются только входы, которые решены в виде отдельных элементов (малых архитектурных форм) на площадях, улицах, либо привязаны к какому-то рядовому зданию. Входишь в здание, опускаешься эскалатором вниз, оказываешься на вокзале. Пример, Брюссель, Мюнхен

Зоны охраняемого ландшафта. Их территория может использоваться:

1) для рекреации с проведением работ по благоустройству;

2) для традиционной хозяйственной деятельности, которая не нарушает ландшафт и не требует возведения на этой территории капитальных сооружений; (характерно для малых городов).

На территории зоны охраняемого ландшафта РАЗРЕШЕНО:

Работы по укреплению берега, по обновлению и его современному приспособлению (например, под прогулочную набережную);

Работы по укреплению склонов, их озеленение, благоустройство;

Может сохраняться существующая индивидуальная застройка, если она не нарушает ландшафт;

Новое строительство индивидуальных жилых домов в той части зоны, где уже существует индивидуальная застройка, если новые дома не будут размещены на верхних отметках рельефа, и их высота не превышает 7м (2 этажа).

Следует УБРАТЬ все промышленные и складские постройки.

ЗАПРЕЩЕНО:

Строительство новых зданий и сооружений средней этажности и выше;

Строительство дорог, прокладка инженерных сетей, воздушных ЛЭП, любые другие строительные и земляные работы, не связанные с охраной, восстановлением и реконструкцией охраняемого ландшафта.

Зоны охраны археологического культурного слоя. Режим использования следующий:

Все строительные и земляные работы, посадка деревьев проводятся с разрешения государственных органов охраны культурного наследия и под надзором археолога;

До начала проведения крупных строительных или земляных работ на участках должны быть проведены исследования согласно планов размещения строительства;

По завершению исследований участки, на которых будут найдены остатки старых зданий и сооружений, подлежат охране как недвижимые памятники культурного наследия. Строить на этом месте нельзя. Если на участке не обнаружено остатков зданий, после полного изучения участок по решению государственных органов по охране культурного наследия выводится из состава зоны археологического культурного слоя.

СРП-2007.1 "Рекомендации о составе, порядке разработки, согласования и утверждения научно-проектной документации на выполнение производственных работ по сохранению объектов культурного наследия. Общие положения" 4-я редакция
Чтобы сделать охранные зоны памятника, надо провести сначала работу по его изучению, потом познакомится с проектом охранных зон всего населенного пункта (если они есть), получить Задание на проектирование с органом по охране памятников в ведении которого этот памятник находится. Охранная зона памятника складывается из многих факторов где пересекаются не только высотность окружающей застройки, наличие других памятников по соседству, значимости охраняемого объекта, а даже требования по экологическим условиям - влияние транспорта, промышленности и т.д. Это тема достаточно объемная и многотрудная. Пока не ясны условия проектирования определить охранную зону памятника и что либо советовать по конкретным размерам достаточно трудно.

N 73-ФЗ Статья 34. Зоны охраны объектов культурного наследия.
3. Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Очень часто, планируя приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, покупатели сталкиваются с проблемой наличия на данном участке каких-либо обременений. Опасаясь вместе с участком приобрести и ряд проблем, они просто отказываются от покупки. Давайте определим, настолько ли страшны обременения.

Обременение земельного участка - это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);

обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);

ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).

В садоводческих товариществах чаще всего встречается такое обременение, как "Зона регулирования застройки". Что оно означает?

Обратимся за разъяснением к Федеральному закону от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". А конкретно ст. 33 и ст. 34:

Статья 33. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения устанавливают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным законодательством являются:

• количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
• минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
• тип источников водоснабжения;
• техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
• перечень необходимых противопожарных сооружений;
• перечень мероприятий по охране окружающей среды.

В зависимости от конкретных условий могут дополнительно применяться и иные нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Статья 34. Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении.

Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.

Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.

Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.

Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Нарушение требований проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Итак, согласно ст.33 и ст. 34 ФЗ - №66 от 15.04.1998 , Зона регулирования застройки определяет максимально допустимую высоту строений, расположенных на земельном участке, расстояние между строениями и т.д. Эта зона ограничивает собственника лишь в выборе размера дома, который он планирует строить на своем участке, его расположения, технических характеристик. Но никак не влияет на право собственности, не ограничивает участок в размерах. Наличие такой зоны говорит о том, что в данном садоводческом товариществе существуют СНиПы, а, следовательно, все строения и сооружения на земельных участках должны быть построены с соблюдением градостроительных правил и Закона.

Подборка наиболее важных документов по запросу Зона регулирования застройки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации города о признании права собственности на нежилые помещения в здании. Как указал суд, в соответствии с ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов. В рассматриваемом случае часть земельного участка, на котором расположено спорное здание, входит в состав охранной зоны памятников истории и культуры, а другая часть включена в состав зоны регулирования застройки и историко-культурных заповедных районов, особенностью режима использования которой является возможность сохранения 1 - 2 этажей, преимущественно жилой застройки. Между тем обществом на указанном участке возведен многоэтажный дом, в связи с чем основания для удовлетворении заявленных обществом требований отсутствуют.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Зона регулирования застройки

Учреждение предоставило истцу градостроительный план только 23.10.2013. При этом на основании плана было установлено, что проектный объект находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-1, что в свою очередь требует согласования проектных решений в КГИОП.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Режим использования земель и градостроительный регламент

Нормативные акты : Зона регулирования застройки

1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

2. На территории, сопряженной с объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в его исторической среде может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.