Девелопмент коммерческой недвижимости. Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании. вложение средств с целью дальнейшей перепродажи
Еще несколько лет назад российский рынок недвижимости не мог и мечтать о тех инвестициях, которые многие компании готовы вкладывать сегодня. Если раньше крупный проект оценивался миллионами долларов, то сейчас благодаря появлению новых игроков счет идет уже на миллиарды. Журнал Building Business решил составить рейтинг ТОП 15 , чье руководство не намерено жалеть денег на строительные проекты и готово строить городами. Главным критерием отбора стало наличие в портфеле компании одного проекта стоимостью не ниже $1 млрд.
Право быть лидером оспаривают девелоперские подразделения трех холдинговых компаний: «Базовый элемент» Олега Дерипаски, группа «Ренова» Виктора Вексельберга и Coalco Василия Анисимова. Любопытно, что главы всех этих компаний задействованы или принимали активное участие в алюминиевом бизнесе.
Coalco
$10 МЛРД инвестирует в строительные проекты компания Coalco Василия Анисимова в ближайшие семь лет.
Детали:
Coalco создана в 1994 году. До появления проекта по строительству жилья Большое Домодедово компания специализировалась на инвестициях в секторе коммерческой недвижимости в России, США и странах СНГ. Компания также является одним из крупнейших в России инвесторов в агропромышленный комплекс. В 2000 году Coalco вышла из металлургического бизнеса, продав свои алюминиевые активы компаниям «СуАл» и «РусАл». После этого девелоперское направление стало главным в деятельности Coalco.
Главные проекты: Большое Домодедово (12 млн кв. м жилья, $9,3 млрд); три офисных центра (Ходынская ул., 2; Лесная, 27; Тверская застава) – общий объем инвестиций приблизительно $800 млн; торгово-развлекательный комплекс в Казахстане совместно с турецкой компанией Rixos Hotels (80 000 кв. м, $140 млн).
Ренова
$10 МЛРД будет привлечено в течение 20 лет в строительство района Академический (Екатеринбург) группой «Ренова».
Девелоперские подразделения: ЗАО «Ренова-СтройГруп» и ЗАО «Ренова-Девелопмент».
Детали:
девелоперские подразделения созданы в 2005 году. Сейчас идет процесс их объединения. По оценкам экспертов, в ближайшие несколько лет годовой объем инвестиций может составить $1,5 млрд, а годовой объем строительства перевалит за миллион квадратных метров в случае, если «Ренова» развернет проекты, аналогичные Академическому, еще в Перми и Челябинске.
Главные проекты: микрорайон Академический, Екатеринбург. В течение 20 лет здесь будет по строено более 13 млн кв. м жилья и другой недвижимости для 325 000 человек.
УК «Масштаб»
$7 МЛРД предполагает направить УК «Масштаб» на реализацию проекта на территории совхоза «Коммунарка» в течение 20 лет.
Девелопер: УК «Масштаб».
Детали:
акционеры компаний «Авгур Эстейт», «Северо-Запад» и «Собинбанк» создали управляющую компанию «Масштаб» для строительства города на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка». Имена владельцев УК «Масштаб» выяснить не удалось, однако известно, что один из наиболее вероятных участников – совладелец компании «Авгур Эстейт» Вадим Мошкович. Земли под совхозом «Коммунарка» структуры Мошковича скупили три года назад. Они начинаются практиче ски сразу за торговыми центрами IKEA и «МЕГА» и тянутся до города Троицк (3–23 км от МКАД вдоль Калужского шоссе). Это почти треть всего Ленинского района Московской области.
Главный проект: «Коммунарка» ($7 млрд). Здесь будет построено более 11 млн кв. м жилья для 300 000 человек. Срок реализации проекта 20–25 лет.
Mirax Group
$5,8 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость компания Mirax Group .
Девелоперские подразделения: MiraxConstruction, MiraxCity (строит башню «Федерация»).
Детали: сейчас в компании идет оценка новых объектов, поэтому приходится руководствоваться старыми цифрами. Корпорация Mirax Group была основана в 2000 году Сергеем Полонским. Ее первоначальное название – компания «Строймонтаж». По словам президента Mirax Сергея Полонского, до 2010 года помимо существующих проектов компания планирует инвестировать более $2 млрд в новые объекты.
Главные проекты: 1,2 млн кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке 45 га в зоне отчуждения железной дороги рядом с Парком Победы недалеко от «Москва-Сити» (инвестиции оцениваются в $1 млрд). Реконструкция района «Фили Давыдково» – общая площадь застройки 1,2 млн кв. м. Новый микрорайон будет расположен в парковой зоне на участке в 46 га ($1 млрд); деловой комплекс «Федерация» (423 тыс. кв. м – около $850 млн).
Sibir Energy PLS
$5 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость совладелец Sibir Energy PLS Шалва Чигиринский в течение пяти-шести лет.
Девелоперские подразделения «СТ Груп»: «СТ-Девелопмент» (ведет проект по гостинице «Россия»), «СТ-Тауэрс» (девелопер проекта «Башня “Россия”» в ММДЦ «Москва-Сити»), «СТ-Новая Голландия» (занимается проектом «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге).
Детали: сейчас в работе находятся проекты на общую сумму $5 млрд. Заявленный капитал будет удвоен, если девелопер выиграет конкурс на проект общественно-развлекательного комплекса . Большинство крупных проектов Шалвы Чигиринского ведет архитектор лорд Норман Фостер.
Главные проекты: снос гостиницы «Россия» и строительство на ее месте многофункционального комплекса (450 000 кв. м, объем инвестиций $2,5 млрд); 600-метровая башня «Россия» (400 000– 420 000 кв. м, $1,5 млрд); реконструкция «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге ($340 млн); шесть гипермаркетов «Реал» ($360–420 млн); проект общественно-развлекательного центра в Нагатин ской пойме (около $5 млрд).
«Дон-Строй»
В $4,4 МЛРД оценивается портфель проектов компании «Дон-Строй».
Девелоперские подразделения: «ДС-Риэлти» – жилая недвижимость, «ДС-Девелопмент» – коммерческая недвижимость.
Детали:
компания «Дон-Строй» основана в 1994 году и принадлежит Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову. Самые крупные реализованные проекты: «Алые паруса», «Триумф-Палас» и квартал «Воробьевы горы».
Главные проекты: комплекс на Звенигородском шоссе площадью около 680 000 кв. м, из которых почти 200 000 кв. м приходится на жилье класса премиум. Инвестиции в проект составят $1,5 млрд. Площадь участка 8 га. Всего в портфеле заказов компании до 2010 года 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В числе крупных нереализованных проектов Дом на Мосфильмовской (138 000 кв. м – $300 млн) и офисно-деловой центр «Оружейный» (150 000 кв. м – $365 млн).
«СТ Групп»
$4,3 МЛРД составит объем инвестиций в недвижимость девелоперских компаний Александра Чигиринского. Девелоперские подразделения: «СТ Групп», «СТ Групп Регион».
Детали: хозяин старейшей девелоперской компании «СТ Групп» Александр Чигиринский отстал от сво его брата Шалвы всего на $700 млн. В проекты двух своих компаний он вложит $4,3 млрд. Из них львиную долю освоит «СТ Групп» – $3,3 млрд в Москве. «СТ Групп» основана в 1989 году братьями Чигиринскими, в настоящее время контролируется только Александром. Ему также принадлежит предприятие «Мценский алюминий». «СТ Групп Регион» строит жилые комплексы бизнескласса в Новосибирске, Сочи, Лазаревском (Сочи), Ростове-на-Дону, Ставрополе и офисные комплексы класса А+ в Новосибирске, Краснодаре, Нижнем Новгороде. Общая запланированная площадь строительства составляет 1 млн кв. м. Общий объем инвестиций до 2009 года $1 млрд.
Главные проекты: «Сити-Палас» ($2 млрд); коттеджный поселок «Рублево-2» (30 000 кв. м, $300 млн); многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa на 1-й Тверской-Ямской улице (раньше назывался проект «4 ветра»; 40 000 кв. м офисных площадей, 80 000 кв. м жилья, $300 млн); Lake House (300 000 кв. м, $700 млн).
«Ист Лайн» и МРП
$4 МЛРД стоит совместный проект «Московского речного пароходства» и акционеров группы «Ист Лайн» по застройке окрестностей аэропорта «Шереметьево».
Девелопер: Hines (пока официально не утверждена).
Детали:
холдинг МРП работает в четырех отраслях – строительство оптоволоконных линий, судостроение, недвижимость и управление аэропортами. Более 50% МРП принадлежит Роману Троценко. В 2005 году стоимость активов составляла около $1,5 млрд. «Ист Лайн» – компания, управляющая аэропортом «Домодедово», и крупный землевладелец. Свой совместный проект компании предполагают начать летом 2007 года, а завершить – через четыре-пять лет.
Главные проекты: строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складс ких помещений в районе аэропорта «Шереметьево»: бизнеспарк площадью 1,8 млн кв. м, в том числе 1 млн кв. м офисов класса A и 800 000 кв. м жилья бизнес-класса; четырехзвездная гостиница на 500 номеров; неподалеку от терминала «Шереметьево-Карго» будет пост р о ен логистический комплекс (850 000–900 000 кв. м), а также 2,5–3 млн кв. м панельного жилья.
ЗАО «Система-Галс»
$3,5 МЛРД привлечет столичная девелоперская компания «Система-Галс», подразделение АФК «Система».
Детали:
ЗАО «Система-Галс» – дочернее предприятие АФК «Система». Создано в 1990 году. В 2006 году «Система-Галс» стала публичной компанией. В ноябре в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже планируется разместить 18% акций ОАО «Система-Галс». К моменту размещения стоимость компании может составить $2–3 млрд.
Главные проекты: два проекта стоимостью в $1 млрд каждый – технопарк «Преображенский» (572 000 кв. м) и многофункциональный комплекс «Галс-парк» (390 000 кв. м) на месте гостиницы «Спорт». Кроме того, «СистемаГалс» управляет «Большим Сити» площадью 1000 га, ведет реконструкцию гостиницы «Пекин», «Детского мира», строит офис Siemens (572 000 кв. м).
«Нафта-Москва»
$3 МЛРД собирается вложить компания «Нафта-Москва» в проект строительства города Рублево-Архангельское.
Девелопер: «Терра-Девелопмент».
Детали: «Терра-Девелопмент» создана в 2005 году специально для осуществления проекта «Рублево-Архангельское». Инвестором проекта является бывшая нефтетрейдинговая структура «НафтаМосква», руководит которой, по словам участников рынка, депутат Госдумы Сулейман Керимов. В 2005 году компания стала совладельцем «Мосстройэкономбанка», на балансе которого находился комплекс «Смоленский пассаж», а затем крупнейшим акционером строительной компании «СПК Развитие», контролирующей такие компании, как «Главмосстрой», «Мосмонтажспецстрой» и «Моспромстройматериалы». Однако спустя несколько месяцев «СПК Развитие» была перепродана структурам «Базового Элемента», а крупный пакет акций «Мосстройэкономбанка» перешел к промышленно-финансовой корпорации «БИН».
Главные проекты: «Рублево-Архангельское» – единственный девелоперский проект Сулеймана Керимова. Участок под застройку расположен в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, здесь будет построено 3 млн кв. м недвижимости для 30 000 человек. Площадь земельного участка 430 га. Реализация проекта должна начаться в 2007 году.
«Знак»
$2,5 МЛРД на свои пять проектов намерена потратить корпорация «Знак» Николая Цветкова.
Детали:
один из самых крупных владельцев земли в Подмосковье корпорация «Знак» (Земельная агропромышленная корпорация) имеет в своем портфеле сразу пять девелоперских проектов в ближайшем Подмосковье.
Главные проекты: самый масштабный проект корпорации «Знак» – «Гран-при» ($1,5 млрд). Здесь на территории в 313 га будут построены 1,4 млн кв. м жилья и 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, ипподром, гольфполе. Строительство будет вестись рядом с деревней Путилково в 1 км от МКАД. На другом участке в 524 га планируется район малоэтажной застройки «Долина Козино» (около 200 тыс. кв. м жилья). Кроме того, в Красногорском районе будет расположен коттеджный поселок «Рождествено Hills» (58 га) и комплекс «Рублевка Гольф-клуб» (333 га). В Дмитровском районе недалеко от Яхромы задумано строительство гостиницы «Парк-отель».
Концерн «Крост»
$1,5 МЛРД инвестирует концерн «Крост» в два квартала в Москве.
Детали: концерн принадлежит Алексею Добашину, существует с 1990 года. За время существования компания реконструировала, построила и продала 350 объектов, общая площадь которых составила около 2 млн кв. м.
Главные проекты: реконструкция района Хорошево-Мневники. Строящиеся «Юнион-парк» и «Велтон-парк» будут дополнены еще двумя кварталами площадью 32 га каждый. На этой территории будет построено 2 млн кв. м площадей различного назначения.
«Крокус Интернешнл»
$1,3 МЛРД планирует инвестировать компания «Крокус Интернешнл» Араса Агаларова в строительство «Крокус Сити».
Детали: «Крокус Интернешнл» является крупнейшей в России многофункциональной торгово-финансовой группой. Девелоперская деятельность Араса Агаларова, владельца «Крокус Интернешнл», началась в 1997 году, когда он построил на Большой Грузинской улице «Агаларов Хаус». До сих пор это здание остается образцом элитной жилой недвижимости. Второй успешный девелоперский проект – комплекс «Крокус Сити» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД.
Главные проекты: общий объем инвестиций в застройку оставшейся территории «Крокус Сити» оценивается Агаларовым в $1,3 млрд. Сейчас строится выставочная площадка «Крокус Экспо 3» (312 000 кв. м, $368 млн). В результате расширения «Крокус Сити» по явится Veneto – 22-этажная пристройка к «Крокус Сити Молл», где будет расположена пятизвездная гостиница и «Крокус Сити Бизнес-центр». Кроме того, строится коттеджный поселок класса люкс Agalarov Estate на 24-м км Новорижского шоссе.
«Вимм-Билль-Данн»
$1,2 МЛРД собираются вложить в девелопмент крупные акционеры компании «Вимм-Билль-Данн».
Детали:
совладельцы «ВиммБилль-Данн. Продукты питания» Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин, начав со сравнительно небольшого проекта на Рублевском шоссе по строительству горнолыжного склона, теперь решили вложиться в крупный проект на территории. Их коллега Михаил Дубинин участвует в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Резиденции Бенилюкс».
Главные проекты: офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити» на месте 4-го московского мелькомбината (1 млн кв. м, $1 млрд); многофункциональный центр на Китай-городе (37 000 кв. м, $92,5 млн).
Любая коммерческая недвижимость , и торговая недвижимость в частности, остается крайне привлекательным капиталовложением для физических и юридических лиц, ведь ритейл продолжает расти и развиваться даже в кризис. В то же время, ежегодно только в Москве сдаются сотни тысяч метров новых площадей, поэтому профессиональный девелопмент коммерческой недвижимости приобретает особое, критически важное значение для успеха любого проекта.
В условиях жёсткой конкуренции возвести новый торговый центр или любой другой коммерческий объект с минимальными издержками, а также сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов или покупателей – задача для профессионалов. Кроме того, коммерческая недвижимость – это не только торговая недвижимость , но ещё и офисы, склады, общественные и производственные помещения, и каждый из этих видов имеет свои нюансы.
Девелопмент коммерческой недвижимости включает в себя целый комплекс услуг на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта. Значительная подготовительная работа на прединвестиционной стадии является определяющей для конечного успеха. Она заключается в следующих действиях:
- детальная разработка концепции проекта;
- экономическое обоснование инвестиционного решения;
- выбор и подготовка территории под застройку, градостроительное планирование и согласование необходимых документов;
- проработка бизнес-плана и ТЭО;
- выработка схемы проектного финансирования,
привлечение в проект необходимых заемных средств.
Непосредственно инвестиционная стадия включает в себя организацию и сопровождение действий, связанных с реализацией готового проекта на практике:
- разработка архитектурного решения и инженерного проекта;
- подготовка рабочей документации для строительства объекта;
- оптимальный выбор поставщиков и исполнителей проекта;
- координация ведения строительных работ;
- автоматизация управления проектов с использованием IT.
Также девелопмент включает в себя маркетинговое и юридическое сопровождение процесса реализации коммерческой недвижимости, а также ведение проекта на эксплуатационной стадии, в том числе, организация эффективного использования объекта и контроль за эксплуатацией и работой инженерных систем. Данная стадия также является критически важной, ведь от качества работы в этих направлениях напрямую зависят сроки окупаемости инвестиционно-строительного проекта. В девелопменте вообще не бывает мелочей: например, экономия при разработке документации по инженерным коммуникациям могут обернуться неудобствами для арендаторов и, как следствие, низкой заполняемостью нового торгового центра.
АналитикКомпания KR Properties создана в 2000 году с целью управления комплексом объектов недвижимости на территории Москвы. За время работы организация стала одной из ведущих в столице, зарекомендовав себя как девелопер уникальных проектов.
Девелопмент
Компания KR Properties создана в 2000 году с целью управления комплексом объектов недвижимости на территории Москвы. В сферу деятельности компании входит полный цикл управления объектами: от предпроектных и проектных, строительно-ремонтных работ и эксплуатации до комплексной реализации проектов в области недвижимости.
По валовой выручке ЗАО «КР Пропертиз» (KR Properties) с 2008-го года имеет стабильный прирост на 20% в год. В 2009-м компания KR Properties признана «Компанией года» в области профессионального девелопмента недвижимости. Общая площадь недвижимого имущества в управлении компании - более 500 тыс. кв.м, в числе которой московские торговые центры, офисы, склады, апартаменты и другая жилая и торговая недвижимость.
Стратегия компании KR Properties в отношении коммерческих объектов заключается в их качественном девелопменте. Мы развиваем и благоустраиваем огромные территории в центре Москвы и на периферии мегаполиса, удовлетворяя самые разные запросы потребителей (арендаторов, покупателей апартаментов и квартир). Наши проекты и результаты говорят сами за себя.
Среди основных проектов, находящихся в стадии реализации, - деловой квартал «Красная роза 1875» и loft-квартал «Даниловская мануфактура 1867». Направление апартаментов в компании KR Properties представлено пятью проектами: «Николаевский Дом», «Manhattan House», лофт-апартаменты на «Даниловской мануфактуре», «Clerkenwell House» loft-style apartments, эксклюзивные лофт-апартаменты «Кадашевские палаты» Общая площадь выставленных на продажу эксклюзивных помещений - более 22 тыс. кв.м.
В настоящий момент проекты компании находятся на разных стадиях готовности - от стадии проектирования и строящихся объектов - до передающихся в эксплуатацию. Общая площадь проектов в различной стадии реализации более 173 000 кв. м.
- Девелопмент компании KR Properties заключается в управлении недвижимостью, начиная со стадии проекта, заканчивая реализацией. Девелопмент включает:
- выбор экономически эффективного проекта;
- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
- поиск и привлечение инвесторов (при необходимости);
- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
- реализация созданного объекта недвижимости.
Компания KR Properties является одним из крупных девелоперов России, достижения которого отмечены ведущими зарубежными экспертами. Как застройщик KR Properties считается одной из лучших строительных компаний в Москве и Подмосковье в секторе элитной недвижимости. Реализованные проекты KR Properties отмечены престижными премиями в сфере жилой и коммерческой недвижимости от Urban Awards, FIABCI, CRE Awards, PRO Estate, International Property Awards и др. Например, в 2012 в финал конкурса Urban Awards вышли только объекты KR Properties, а в 2013 году комплекс Clerkenwell House стал победителем в категории «Loft-апартаменты №1».
Агентство коммерческой и жилой недвижимости также принимает участие в мероприятиях Гильдии управляющих и девелоперов.
Стоимость модели — 125 000 руб.
| Отрасль | Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью |
| Размер компании (число сотрудников) | 50-1000 |
| Размер модели (количество целей, общее количество бизнес-процессов, глубина модели, количество элементов организационной структуры, количество документов и пр.) |
|
| Описание бизнеса |
Компания, управляющая портфелем объектов коммерческой недвижимости и выполняющая полный цикл девелоперской деятельности:
на рынке торговой, торгово-развлекательной и офисной недвижимости |
Описание модели
Общие положения
Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании представляет собой набор взаимосвязанных документов, схем и диаграмм, детально описывающих организацию, осуществляющую деятельность в сфере реализации проектов девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости.
Модель разработана в системе бизнес-моделирования Business Studio — одном из наиболее популярных продуктов для разработки модели бизнес-архитектуры организации и получения регламентирующей документации системы управления организации.
Под понятиями «комплексная», «типовая», «интегрированная» понимается следующее:
- Комплексная — охватывает все основные элементы системы управления организации (цели и показатели, процессы, организационная структура, описание должностей и подразделений, документы, информационные системы, базы данных, программное обеспечение — Рисунок 1) в контексте деятельности по реализации девелоперских проектов и управления портфелем коммерческой недвижимости;
- Интегрированная все элементы модели взаимосвязаны в единую целостную систему;
- Типовая — рассматривается общий случай деятельности в области девелопмента и управления портфелем коммерческой недвижимости, таким образом, модель с некоторыми модификациями и доработками может применяться для создания и развития системы управления офисными, торгово-офисными, торгово-развлекательными, складскими центрами, для компаний различной специализации:
- Только девелопмент для конкретного заказчика;
- Только управление портфелем недвижимости с приобретением готовых объектов;
- Компании полного цикла: девелопмент + управление портфелем объектов.
Рисунок 1 - Концептуальная схема системы управления организации
Модель разработана с учётом лучших практик и подходов системного управления организацией и общепринятых методик бизнес-анализа, бизнес-моделирования и бизнес-инжиниринга.
Диаграммы процессов модели созданы в общепринятых нотациях моделирования, таких как IDEF0, BPMN, кросс функциональные диаграммы, простой процесс.
Целевая аудитория
Основная целевая аудитория продукта представлена, но не ограничивается, следующими категориями компаний, осуществляющих деятельность в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью:
- Динамично развивающиеся компании на рынке коммерческой недвижимости, стремящиеся иметь эффективную систему управления, чтобы обеспечить устойчивый рост бизнеса и развитие портфеля объектов коммерческой недвижимости;
- Крупные операторы рынка коммерческой недвижимости, имеющие в управлении большие портфели недвижимости, стремящиеся повысить эффективность управления портфелем и сократить издержки;
- Консалтинговые компании и ИТ-компании, оказывающие услуги компаниям рынка коммерческой недвижимости и стремящиеся расширить линейку услуг и повысить их качество или улучшить свою экспертизу и понимание специфики бизнес-процессов данной отрасли.
Данная модель рассчитана на широкий круг компаний, специализирующихся в области торговых, торгово-развлекательных, офисных и деловых центров, а также многофункциональных объектов площадью от 5000 м² и выше. С некоторыми модификациями модель может применяться для других видов девелопмента недвижимости.
Назначение
Применение модели позволяет:
- Провести бенчмаркинг (сопоставление, анализ и оценку) процессов компании и системы управления организации в целом, чтобы определить, какие элементы системы управления организации необходимо усовершенствовать, чтобы улучшить показатели и обеспечить достижение целей компании;
- Сократить финансовые и временные затраты на реализацию проектов:
- Развития организации (разработка стратегии организации, оптимизация бизнес-процессов и организационной структуры);
- Внедрения информационных систем, систем класса ERP, PPM, автоматизации бизнес-процессов, документооборота и совместной работы сотрудников;
- Построения системы менеджмента качества и её сертификация на соответствие стандарту ISO 9001.
- Внедрить более эффективные методы и практики управления девелоперской компанией:
- Повысить эффективность и качество управления как отдельными бизнес-процессами, так и компанией в целом;
- Повысить продуктивность работы персонала и его взаимодействие в компании;
- Сократить длительность подготовки новых сотрудников;
- Сократить издержки, оптимизировать бюджет, исключить лишние и дублирующие процессы, оптимизировать организационную структуру;
- Улучшить финансовые показатели компании.
Эффект применения
Успешное применение модели позволяет:
- Повысить репутацию компании и возможности привлечения финансовых ресурсов для новых проектов;
- Обеспечить устойчивый рост и развитие компании в долгосрочной перспективе;
- Сократить длительность реализации и увеличить рентабельность девелоперских проектов;
- Увеличить доходность, ликвидность и капитализацию бизнеса.
Основные элементы модели
Процессы
Модель бизнес-процессов компании предельно оптимизирована, т. е. включает все бизнес-процессы необходимые для полноценной деятельности и в то же время не содержит «лишних» процессов, несущих дополнительные затраты — Рисунок 2.
Рисунок 2 - Концептуальная схема модели процессов
Модель бизнес-процессов имеет 4-6 уровней вложенности и включает следующие группы процессов:
Группа процессов «Управление компанией»
- Анализ внутренней и внешней среды компании;
- Корпоративное управление — процессы взаимодействия между собственниками и топ-менеджментом компании и принятие высших управленческих решений;
- Стратегическое управление:
- Определение и развитие стратегии компании;
- Стратегическое планирование;
- Мониторинг и контроль выполнения плана стратегического развития организации;
- Измерение и анализ выполнения стратегического плана.
- Развитие системы управления компании:
- Анализ текущего состояния системы управления;
- Развитие системы управления компании;
- Поддержка системы управления компании.
- Управление проектами — процессы разработаны на основе стандартов PMI (Стандарт управления портфелем, Руководство к своду знаний по управлению проектами) и ISO:
- Определение портфеля проектов компании;
- Мониторинг и контроль выполнения портфеля проектов;
- Измерение и анализ выполнения портфеля проектов.
- Управление проектом/фазой проекта (унифицированный процесс);
- Управление операционной деятельностью;
- Планирование операционной деятельности;
- Мониторинг и контроль операционной деятельности;
- Измерение и анализ операционной деятельности;
- Управление процессом операционной деятельности (унифицированный процесс).
Группа процессов «Девелопмент и управление объектом коммерческой недвижимости»
- Поиск и покупка участка/объекта коммерческой недвижимости;
- Определение требований к участку/объекту недвижимости;
- Поиск и выбор участка/объекта недвижимости;
- Заключение договора купли-продажи /объекта недвижимости;
- Контроль выполнения условий договора купли-продажи;
- Выполнение девелоперского проекта;
- Маркетинг и разработка концепции объекта;
- Продвижение девелоперского проекта;
- Заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами;
- Организация и обеспечение финансирования проекта;
- Организация и контроль проектно-изыскательских работ;
- Получение исходно-разрешительной документации;
- Организация и контроль производства строительно-монтажных, пуско-наладочных и отделочных работ;
- Получение правоустанавливающих документов на завершённый строительством объект;
- Управление объектом коммерческой недвижимости и сдача площадей в аренду;
- Организация деятельности и запуск функционирования объекта;
- Обеспечение функционирования объекта коммерческой недвижимости;
- Продвижение объекта коммерческой недвижимости;
- Сдача площадей в аренду и обслуживание арендатора;
- Предоставление дополнительных услуг;
- Продажа объекта коммерческой недвижимости;
- Оценка объекта;
- Объявление о продаже и поиск покупателя;
- Согласование с покупателем условий продажи;
- Заключение договора купли продажи;
- Контроль выполнения договорных обязательств по продаже.
Группа процессов «Обеспечение деятельности компании»
- Обеспечение и управление персоналом:
- Поиск и привлечение персонала;
- Подбор и найм персонала;
- Оформление персонала;
- Оценка и развитие персонала;
- Обеспечение работоспособности персонала;
- Перемещение и увольнение персонала;
- Формирование кадровой отчётности.
- Закупки и обеспечение ресурсами:
- Определение требований к закупаемому ресурсу и поставщику;
- Выбор поставщика;
- Заключение договора с поставщиком;
- Контроль поставки ресурсов;
- Анализ и оценка поставщиков.
- Учёт и управление материальными ресурсами:
- Регистрация поступления материальных ресурсов;
- Внутреннее перемещение материальных ресурсов;
- Списание материальных ресурсов;
- Инвентаризация материальных ресурсов.
- Обеспечение и управление инфраструктурой компании;
- Обеспечение и управление ИТ-ресурсами:
- Обеспечение компании ИТ-инфраструктурой;
- Обеспечение компании информационными системами;
- Обеспечение клиентским оборудованием и программным обеспечением.
- Финансирование деятельности и расчёты:
- Разработка финансового бюджета компании;
- Оперативное прогнозирование и контроль доходов;
- Обеспечение финансовыми ресурсами;
- Проведение расчетов;
- Подготовка и аудит финансовой отчётности.
На данный момент модель включает свыше 400 процессов в нотациях IDEF0 и EPC, планируется детализация отдельных процессов в нотация отдельных процессов в нотации BPMN. Для каждого процесса определены следующие параметры: входы, выходы, участники и владельцы процесса, показатели процесса, сервисы ИТ-систем, которые необходимы для эффективного функционирования бизнес-процесса.
Организационная структура и роли
Организационная структура, разработанная на базе модели процессов, включает около 20 структурных подразделений и 92 должности, а также 28 ролей и 12 внешних субъектов, которые могут быть задействованы в деятельности компании — Рисунок 3.
Описание организационной структуры включает:
- Организационная диаграмма структуры корпоративного управления (советы и комитеты);
- Организационная диаграмма компании;
- Организационные диаграммы подразделений.
Рисунок 3 - Типовая структура подразделений девелоперской компании
Цели и показатели
Структура целей модели показывает, на чём должен концентрироваться персонал компании, чтобы обеспечивать устойчивое развитие и увеличивать прибыльность бизнеса в долгосрочной перспективе. Для измерения достижения той или иной цели определена структура показателей компании. Каждый показатель, в свою очередь, связан с определённым бизнес-процессом, в котором он формируется. Показатели также выводятся в должностных инструкциях сотрудников.
На данный момент в модели определены 55 целей и 312 показателей. Наиболее значимые цели и показатели представлены в виде стратегической карт:
- Повышение рентабельности девелоперского проекта;
- Увеличение прибыли портфеля коммерческой недвижимости;
- Увеличение доходности торгово-развлекательно центра.
Информационные системы и базы данных
Особое место модели отведено структуре информационных систем и баз данных, которые определены исходя из модели процессов:
- ИС «Оперативная работа и взаимодействие» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информационным контентом, аналогичный корпоративным порталам;
- ИС «Проекты» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления портфелями и проектами класса Enterprise Portfolio Management;
- ИС «Закупки» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами деятельности в области закупок и обеспечения ресурсами;
- ИС «Персонал» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами обеспечения персоналом;
- ИС «Операции с участками и объектами недвижимости» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами операций с участками и объектами недвижимости;
- ИС «Объекты и аренда» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для формирования и поддержки информационной базы объектов недвижимости, сервисов по эксплуатации объектов и управления взаимоотношениями с арендаторами (CRM);
- ИС «Финансы и Учёт» — определяет и описывает набор сервисов систем бюджетирования, обеспечения финансовыми ресурсами, бухгалтерского учёта и формирования финансовой отчётности;
- ИС «ИТ-ресурсы» — определяет и описывает набор сервисов для управления обеспечения ИТ-ресурсами компании и поддержки пользователей и ИТ-инфраструктуры.
Функциональная структура каждой информационной системы включает 3-6 уровней вложенности в виде иерархии модулей и функций, которые могут быть реализованы на базе различных платформ и/или отраслевых решений. Для информационных систем определены базы данных и их концептуальная структура. Базы данных и информационные системы увязаны с моделью бизнес-процессов.
Особенности модели
Унификация подхода к организации процессов, универсальность и компактность модели
Процессы и сервисы ИТ-систем организованы по единообразному общему принципу, который направлен на системное и устойчивое развитие организации, как внешнее, так и внутреннее. Такой метод при применении его в компании облегчает построение и внедрение системы управления бизнесом и легко доносится до сотрудников различного уровня. Персоналу достаточно легко объяснить, как должны быть организованы все процессы компании (как те, в которых участвует исполнитель, так и смежные, в которых он не участвует), что, в свою очередь, даст дополнительный синергетический эффект при использовании модели.
Централизованное планирование и управление процессами организации
Планирование, мониторинг и контроль осуществляется системно от уровня стратегического управления до уровня управления отдельным проектом или операционным процессом, обеспечивая единый информационный поток сверху вниз и обратно. Соединяя данную методику с возможностями современных ИТ-систем, можно получить эффективную систему поддержки принятия решений, направленную на достижение стратегических целей бизнеса и при этом простую и понятную для персонала компании.
Полный жизненный цикл объекта недвижимости
Процессы модели организованы в виде полного жизненного цикла объекта недвижимости: от поиска и приобретения участка или объекта коммерческой недвижимости через реализацию девелоперского проекта (строительство или реконструкция объекта) с последующим получением дохода от функционирования объекта недвижимости посредством сдачи площадей в аренду до продажи объекта. Такой подход обеспечивает возможность широкого применения модели для компаний различной специфики, которые осуществляют свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.
Даже если компания фокусируется только на определённых процессах, например, только выполнении проекта или только управлении портфелем объектов, возможность обзора процессов всего жизненного цикла позволяет лучше сформировать видение и требования к модели процессов и организационной структуре, которая будет лучше соответствовать потребностями и стратегии компании.
Рисунок 4 - Группа процессов
Организация модели процессов с учётом максимального использования аутсорсинга
Успешные девелоперы говорят: «Идеальная девелоперская компания — это 2 человека, всё остальное аутсорсинг». Смысл этого выражения заключается в том, что деятельность девелоперской компании должна концентрироваться исключительно на ключевых процессах, которые генерируют доход, таких как стратегия, управление портфелем активов, управление проектами, управление объектами, сдача площадей в аренду. Все остальные процессы, включая непосредственно производство проектных, строительных, пуско-наладочных и прочих работ, а также процессы эксплуатации, например, такие как клининг, охрана и обеспечение общественного порядка, капитальный ремонт, обслуживание инженерных систем и т. д. , должны быть переданы внешним подрядчикам. Такой подход в девелоперском бизнесе также способствует повышению инвестиционной привлекательности компании и облегчает привлечение финансовых ресурсов для проектов на более выгодных условиях. Поэтому в модели большое внимание уделено процессу закупок и его интеграции с процессами планирования деятельности компании, бюджетирования и непосредственно контролю выполнения подрядчиком договорных условий.
Развитие интеллектуального капитала компании.
В данной модели аутсорсингу затратных и вспомогательных процессов с одной стороны противопоставлен акцент на интеллектуальные процессы, человеческие ресурсы и компетенции с другой. Модель построена таким образом, чтобы компания обладала достаточным интеллектуальным потенциалом относительно выбора стратегии, позиционирования на рынке, вектора развития, управления рисками и принятия ключевых решений. Поэтому применение модели позволяет более эффективно использовать дорогостоящие «интеллектуальные» человеческие ресурсы. А также увеличивает возможности компании и способствует развитию отношений с инвесторами и финансовыми организациями.
-
Ушакова С.В.
ООО "Центральный продовольственный рынок"
С девелоперским агентством «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» мы ведем работу по ТРЦ «Галактика». Агентство занималось разработкой дизайн-проекта развлекательной зоны и показало себя как надежный партнер, выполнив все работы качественно и в срок...
Денис Марченков
ООО «Галактика – С»
Охарактеризовать компанию можем как высококвалифицированную. Нравится ответственность и положительный настрой при решении любых вопросов. Агентство занимается нашим проектом на комплексной основе. Мы поняли, что нашли идеального партнера...
Дмитрий Вольфсон
ПСК «ДОМ»
Мы знакомы с «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» много лет. Над проектом работали порядка 3-х. От названия и до дизайна нашей пальмы – все сделал МОЛЛ. Все думают, успешные – потому что единственные в городе, а ведь это не так! Успешные – потому что качество...
Андрей Михайлович Осадчук
ТРЦ «Oasis plaza»
Очень довольны сотрудничеством. Профессионализм, креатив, уровень клиентской поддержки и пунктуальность - на высшем уровне. ...
Сушков Константин Николаевич
Как известно, коммерческая недвижимость может приносить значительную прибыль своему владельцу. Сейчас в Москве, городе-милионнике, который постоянно расстраивается, ведёт активную торговую деятельность и бизнес, наблюдается тенденция увеличения спроса именно на коммерческие постройки. Таким образом, девелопмент коммерческой недвижимости на сегодняшний день занимает существенную нишу в предоставлении услуг управления капиталом. Мы оказываем профессиональный девелопмент коммерческой недвижимости и торговых центров в Москве.