Skirtumas tarp indėlio ir įkeitimo. Avansas ir depozitas: ką pasirinkti sudarant sandorį. Kas yra avansas ir depozitas? Kaip susigrąžinti pinigus pažeidus sutarties sąlygas

Šiandien daugelis žmonių, sudarydami nekilnojamojo turto sandorius, atlieka išankstinį apmokėjimą. Tačiau kuo skiriasi šie išankstinio apmokėjimo tipai? Kaip teisingai – avansas ar avansas? O ar 2019 metais reikia raštu surašyti užstatą ar avansą? Žemiau rasite atsakymus į šiuos klausimus.

Atsisiųsti dokumentų pavyzdžius

Išankstinis apmokėjimas, užstatas, avansas ir depozitas perkant butą

Išankstinis apmokėjimas – tai tam tikra pinigų suma, kurią pirkėjas perveda į pardavėjo sąskaitą kaip išankstinį apmokėjimą pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Išankstinis apmokėjimas rodo pardavėjo ketinimų rimtumą, taip pat naudojamas kaip išankstinis apmokėjimas daliniam apmokėjimui už butą perkant. Pardavimo sutarties pavyzdys yra.

Informacija apie išankstinį apmokėjimą turi būti nurodyta pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje, tačiau kai kuriais atvejais taip pat leidžiama sudaryti atskirą išankstinio apmokėjimo sutartį, kuri bus naudojama kaip pagrindinės sutarties priedas.

Iš viso yra dviejų tipų išankstiniai apmokėjimai – įmoka ir avansas... Įkeitimo sutartis taip pat yra panaši pagal prasmę, tačiau ji reiškia ne pinigų, o materialinių vertybių perdavimą.

Šie išankstinio apmokėjimo būdai yra labai panašūs, tačiau jų nereikėtų painioti, nes jie turi nemažai teisinių skirtumų. Taip pat turite atsiminti, kad sutartyje dėl išankstinio apmokėjimo turi būti nurodyti šie punktai:

• duomenys apie sandorio šalis;
• išankstinio mokėjimo suma ir mokėjimo data;
• nuoroda į pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį;
• išankstinio apmokėjimo tipas - avansas, užstatas arba užstatas (jei ši informacija nenurodyta, bet pinigai pervedami, tada pagal nutylėjimą laikoma, kad pinigai sumokėti kaip avansas);
• papildomi įsipareigojimai, atsirandantys pardavėjui ir pirkėjui sumokėjus avansą, taip pat atsakomybė pažeidus šias pareigas;
• šalių parašai.

Kas yra užstatas?

Užstatas – tai pinigų suma, kurią pirkėjas perveda pardavėjui kaip pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų įvykdymo garantiją. Užstatas laikomas išankstinio apmokėjimo rūšimi.

Indėlio sutartis turi būti surašyta raštu, o sutarties tekste turi būti aiškiai nurodyta, kad pinigai laikomi užstatu (kitu atveju bus laikomi avansu). Galima atsisiųsti indėlio sutarties pavyzdį.

Užstatas atlieka ne tik užstato, bet ir netesybų funkciją, nes nutraukus pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, numatytos netesybos. Tačiau jei sandoris įvyksta, užstatas pripažįstamas pagrindinės sumos dalimi.

Užstato dydis įstatymu nereglamentuotas, tačiau perkant butą užstato dydis dažniausiai siekia 5-10% buto kainos.

Kas yra avansas?

Avansas taip pat yra pinigų suma, kurią pirkėjas perveda pardavėjui kaip avansą.... Tačiau avansas mokamas tik pardavėjo ketinimų rimtumui patvirtinti, bet ne sutarties įvykdymui užtikrinti (o užstatas patvirtina pirkėjo ketinimus ir naudojamas kaip užstatas).

Jei dėl kokių nors priežasčių pagrindinis pirkimo-pardavimo sandoris neįvyko, tuomet pardavėjas tiesiog įpareigotas grąžinti nevykusiam pirkėjui avansą, o už tokį sutarties nutraukimą netesybos nenumatytos.

Teoriškai sutartis dėl avansinio apmokėjimo už butą gali būti sudaroma tiek žodžiu, tiek raštu, tačiau praktiškai naudojama rašytinė forma, nes ji teisiniu požiūriu patikimesnė. Avanso sutarties pavyzdį rasite čia.

Avanso dydžio taip pat nereglamentuoja įstatymai, tačiau praktiškai avanso dydis yra maždaug 5-10% buto kainos.

Kas yra užstatas?

Įkeitimas – tai tam tikri materialūs daiktai, kuriuos pirkėjas perduoda pardavėjo nuosavybėn kaip sandorio užtikrinimo priemonę. Užstatu gali veikti bet kokie daiktai (juvelyriniai dirbiniai, buitinė technika, automobiliai), taip pat ir pats butas (šiuo atveju įkeitimo sutartis vadinama hipoteka).

Įkeitimo perleidimo sutartyje turi būti nurodyta, ką daryti su įkeistu turtu žlugus pagrindiniam sandoriui. Pavyzdžiui, hipotekos sutarties atveju, kai sandoris atšaukiamas, hipotekos butas dažniausiai pateikiamas aukcione – po pardavimo sumokėti pinigai grąžinami pirkėjui, o likę pinigai lieka banke. Pas mus galite gauti įkeitimo sutarties pavyzdį.

Įkeisto turto vertė nustatoma šalių sutarimu arba nepriklausomo objekto rinkos vertės įvertinimo pagalba.

Kuo skiriasi avansas, užstatas ir įkeitimas?

Dabar išsiaiškinkime, kuo avansas skiriasi nuo užstato. Pagrindinis skirtumas tarp jų yra tas, kad užstatas atlieka ir užstatą, ir baudą, o avansas – tik užstatą.

Jeigu po pinigų pervedimo pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo įvykdyta ir butas perduotas naujam teisėtam savininkui, tuomet skirtumo tarp avanso ir užstato galima ir nepastebėti.

Jei buto pardavimo sandoris nepavyks, iškart paaiškės, kuo skiriasi įkeitimas, avansas ir užstatas:

• jei avansas buvo sumokėtas avansu, tuomet pagrindinio pirkimo-pardavimo sandorio atšaukimo atveju pardavėjas privalo grąžinti visą avansą pirkėjui. Šiuo atveju neatsižvelgiama į kiekvienos iš šalių kaltę;
• jei avansas buvo sumokėtas depozito forma, tuomet buto pardavimo sandorio atšaukimo atveju galimi keli variantai. Jei pardavėjas yra sutarties nutraukimo iniciatorius, jis privalo grąžinti nevykusiam pardavėjui dvigubą užstatą. Jeigu pirkėjas yra sutarties nutraukimo iniciatorius, tai pardavėjas negali jam grąžinti užstato (tai yra faktiškai pinigai konfiskuojami nukentėjusios šalies naudai). Taip pat tam tikrais atvejais galima grąžinti pirkėjui užstatą nemokant baudos. Tokie atvejai yra: pardavėjo mirtis, buto sunaikinimas dėl stichinės nelaimės;
• jeigu avansas buvo sumokėtas įkeitimo forma, tai žlugus pagrindiniam sandoriui, įkeisto turto pardavimas vykdomas pagrindinės sutarties pagrindu.

Kas geriau – užstatas, avansas ar įkeitimas?

Išsiaiškinkime, kuo skiriasi užstatas, užstatas ir avansas perkant turtą:

• jei pirkėjas yra pasiryžęs pirkti butą ir jis neturi problemų su pinigais, tuomet rekomenduojama sudaryti depozito sutartį. Toks susitarimas sumažina pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo tikimybę – ir net jei taip atsitiks, nesėkmingas pirkėjas gaus teisingą kompensaciją;
• jei savo ruožtu pardavėjas nusprendė parduoti butą ir pasitiki savo partneriu, tuomet taip pat rekomenduojama sudaryti indėlio sutartį. Jei pagrindinis sandoris nepavyksta dėl pirkėjo kaltės, pardavėjas taip pat gaus teisingą kompensaciją;
• jei kuri nors iš šalių nepasitiki savo jėgomis arba nepasitiki partneriu, tuomet prasminga apsiriboti išankstinio mokėjimo sutartimi. Toks susitarimas gali būti nutrauktas bet kuriuo metu, o atšaukimas nesukels baudos skyrimo;
• įkeitimo sutartis perkant butą sudaroma retai, nes avansinės ir užstato sutartys yra patogesnės. Vienintelė šios taisyklės išimtis yra hipotekos sutartys.

Ar tau reikia rašyti?

Visi nekilnojamojo turto sandoriai turi būti vykdomi raštu, o susitarimas dėl įkeitimo, avanso ar užstato perkant butą nėra šios taisyklės išimtis.

Užstato arba avanso sutartis turi būti pasirašyta visų sandorio šalių ir jame turi būti ši informacija - informacija apie sutarties šalis (pilnas vardas, taip pat paso numeris ir serija), nuoroda į pagrindinį pirkinį ir pirkimo–pardavimo sutartį, užstato ar avanso dydį, pinigų pervedimo datą, taip pat teises ir pareigas, kurios atsiranda kiekvienai šaliai po sutarties sudarymo.

Rašymas leidžia teisiškai užtikrinti pinigų pervedimą, o registruojant pirkimo-pardavimo sutartį Rosreestr, kartu su kitais dokumentais, turite pateikti išankstinio apmokėjimo sutartį.

Taip pat reikia atsiminti, kad pinigų perdavimo faktas turi būti fiksuojamas ne tik išankstinio apmokėjimo sutarties pagalba, bet ir surašant pinigų gavimo kvitą. Faktas yra tas, kad praktikoje kartais pasitaiko atvejų, kai po pinigų pervedimo pardavėjas pradeda deklaruoti, kad negavo pinigų iš savo partnerio – tokiu atveju apgautam pirkėjui reikia kreiptis į teismą ir įrodyti faktą. pinigų pervedimo, o kvitas bus toks įrodymas. Kvito pavyzdys pateikiamas adresu.

Kas negrąžinama – užstatas ar avansas?

Jei buvo sumokėtas avansinis apmokėjimas už butą, tuomet pagrindinės sutarties nutraukimo atveju pinigai pirkėjui negrąžinami tik vienu atveju - jei buvo sudaryta depozito sutartis ir jei sutarties nutraukimo kaltininkas yra pats pirkėjas. susitarimo.

Jei pardavėjas yra kaltas dėl sutarties nutraukimo, jis privalo grąžinti pirkėjui pinigus dvigubai didesne suma.

Jei buvo sudaryta išankstinė sutartis, nutraukus pagrindinę sutartį, pinigai turi būti grąžinti pirkėjui standartine apimtimi, neatsižvelgiant į vienos ar kitos šalies kaltę.

Žiūrėkite naudingą vaizdo įrašą

Butas su išankstiniu mokėjimu – ką tai reiškia?

Rinkdamasis būstą pirkėjas gali susidurti su sąvoka „butas mokamas avansu“. Ką reiškia ši frazė 2019 m. Šis terminas reiškia, kad kažkas jau yra sumokėjęs avansą arba užstatą už šį butą.... Ar tai reiškia, kad pirkėjas negali pateikti pardavėjui geresnio pasiūlymo? Čia galimos kelios situacijos.

Jeigu užstato ar avanso sutartyje yra aiškiai nurodyta, kad pinigų pervedimo faktas nustato pardavėjui tam tikrus apribojimus, tai kai kuriais atvejais pirkėjas tikrai negali pateikti savo pasiūlymo. Čia viskas priklausys nuo to, kokie įsipareigojimai bus nurodyti sutarties tekste.

Tarkime, sutarties tekste nurodyta, kad po pinigų pervedimo pardavėjui draudžiama butą rodyti ir siūlyti kitiems asmenims – tokiu atveju kitas pirkėjas tikrai negali pateikti savo pasiūlymo.

Kita situacija: sutarties tekste nurodyta, kad po pinigų pervedimo pardavėjas įsipareigoja pašalinti buto pardavimo skelbimą iš agentūros interneto svetainės – tokiu atveju išlieka galimybė pateikti savo pasiūlymą.

Jei ribojančios priemonės sutartyje nenurodytos, pirkėjas turi visas teises pateikti savo pasiūlymą.

Reikėtų atsiminti, kad ribojančių priemonių buvimas ar nebuvimas sutartyje jokiu būdu neturi įtakos užstato grąžinimo taisyklėms. Kitaip tariant, pardavėjas gali nutraukti pinigų pervedimo sutartį su senuoju pirkėju, tačiau vis tiek privalo grąžinti išankstinį apmokėjimą standartiniu (jei buvo atlikta išankstinė operacija) arba dviguba apimtimi (jei buvo atlikta išankstinė operacija).

Išvada

Dabar žinote, kuo skiriasi avansas ir užstatas, o kas yra avansas. Apibendrinkime. Pradiniame buto pirkimo etape pirkėjas gali atlikti avansinį mokėjimą, kad būtų užtikrinta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Avansinis mokėjimas gali būti avansu ir užstatu, o pagrindinis skirtumas tarp jų yra tas, kad nutraukus pagrindinę sutartį avansas turi būti grąžintas pardavėjui, o jei sudaroma užstato sutartis, kaltininkas. dėl sutarties nutraukimo bus skirta bauda. Jei pirkėjas yra įsitikinęs savo sprendimu, o pardavėjas juo pasitiki, rekomenduojama sudaryti indėlio sutartį, nes ji yra patikimesnė.

Įkeitimo ir užstato samprata ir ypatumai. Ar šie įsipareigojimų vykdymo būdai skiriasi

Įkeitimas ir užstatas pagal 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsnis yra taikomas siekiant užtikrinti vienos iš civilinių teisinių santykių šalių įsipareigojimų vykdymą. Įkeitimo terminas apibrėžtas 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334 straipsnis. Skolininkas perduoda turtą kreditoriui, iš kurio pastarasis turi teisę gauti satisfakciją (parduodamas), jeigu sandorio šalis neįvykdys savo įsipareigojimų.

Užstatas 1 str. 1 punkto pagrindu. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsnis yra pinigų suma, kurią viena sandorio šalis perveda kitai kaip sutarties sudarymo patvirtinimas ir jos įvykdymo garantija.

Taigi šie prievolių užtikrinimo būdai turi bendrą esmę (tai yra laikinosios apsaugos priemonės), tačiau indėlis turi platesnę funkcinę paskirtį. Įkeitimas yra tik garantinė funkcija, skirta kompensuoti galimus nuostolius sandorio šalies įsipareigojimų nevykdymo atveju. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas nesumoka pagrindinės sumos ir palūkanų už būsto paskolą, bankas gali taikyti areštą butui jį pardavęs ir šių lėšų sąskaita sumokėti skolą.

Užstato pervedimas, be garantinės funkcijos, turi ir kitą tikslą – įpareigoti užstatą davusią šalį netrikdyti jo užtikrinto sandorio sudarymo.

Nežinote savo teisių?

Kuo skiriasi indėlis nuo indėlio

Įkeitimo ir indėlio skirtumai yra šie:

1. Forma, kuria turi būti sudarytas sandoris. Remiantis 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsniu, šalių susitarimas dėl indėlio pervedimo būtinai turi būti sudarytas raštu. Įkeitimo sutartis pagal ĮPVĮ 3 str. Taip pat yra parašytas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 straipsnis, tačiau kai kuriais atvejais tai turi būti patvirtinta notaro. Pavyzdžiui, įmonės įstatinio kapitalo dalies įkeitimo sandoriai turi būti tvirtinami notaro. Be to, šalys pagrindinėje sutartyje arba indėlio sutartyje gali nurodyti, kad įkeitimas turi būti patvirtintas notaro.
2. Šalutinis dalykas. Užstatas suteikiamas išimtinai piniginėms prievolėms, o įkeitimo dalyku gali būti ir turtinės teisės bei kitas turtas.
3. Prievolių nevykdymo pasekmės. Įkeitimo prievolės neįvykdymo pasekmė yra įkeisto daikto pardavimas ir kreditoriaus vykdomas išieškojimas už pajamas, neviršijant pagrindinės prievolės kainos. Kalbant apie užstatą, prievolės neįvykdymo pasekmės priklauso nuo to, kuri sandorio šalis jų neįvykdė. Apie tai plačiau pakalbėsime vėliau, skyrelyje apie užstato grąžinimo tvarką.
4. Užstato dydis, palyginti su pagrindinės prievolės suma. Užstatas yra palyginti nedidelė suma (10-20% pagrindinės prievolės). Įkeitimo dalykas gali būti, pavyzdžiui, butas, tai yra formaliai toks daiktas gali kainuoti daugiau nei pagrindinės prievolės suma.

Kas negrąžinama – užstatas ar užstatas

Įkeitimas negrąžinamas, nes į jį reiškiamas reikalavimas, o įkeitimo dalykas parduodamas naujam savininkui. Užstatas grąžinamas tuo atveju, jei prievolė neįvykdyta dėl jį gavusio asmens kaltės. Toks asmuo grąžina jį dviguba suma (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 381 straipsnio 2 punktas).

• prievolė buvo tinkamai įvykdyta;
• nevykdoma šalių susitarimu;
• neatlikta dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo šalių,

tada užstatą grąžina jį gavęs asmuo užstato dydžio (tos pačios sumos, kuri buvo pervesta pagal sutartį).

***

Taigi užstatas yra lengviausias būdas įforminti sutartinius įsipareigojimus, nes leidžia užtikrinti sandorio sudarymą ateityje ir yra jo įvykdymo garantas. Įkeitimas taikomas tik tada, kai skolininkas turi turto, iš kurio kreditorius įgyja teisę reikalauti išieškojimo sandorio sąlygų neįvykdymo atveju.

Teisinėje praktikoje atliekant bet kokius sandorius tarp privačių piliečių ar juridinių asmenų, norint patvirtinti jų ketinimus, dažnai tenka sumokėti tam tikrą sumą. Šiuo atžvilgiu dažniausiai naudojami mokėjimai yra užstatas ir avansas, todėl svarbu suprasti, kuo šios sąvokos skiriasi.

Užstatas iš esmės yra mokėjimas, kuris turi būti grąžintas jį sumokėjusiai šaliai šiais atvejais:

1. Objektyvus negalėjimas suteikti pirkėjui paslaugos ar pateikti prekės (force majeure: gaisras, nusikaltimas, stichinė nelaimė ir pan.).
2. Jeigu sutartis nevykdoma dėl pardavėjo, tai pirkėjas ne tik gauna visą užstato sumą, bet ir tą pačią ją viršijančią sumą kaip netesybą.

Jeigu sandoris neįvyko dėl to, kad buvo pakeistas pirkėjo sprendimas – t.y. dėl kokių nors priežasčių jis atsisako įsigyti prekę ar paslaugą, tada užstatas lieka pardavėjui, nepriklausomai nuo šios priežasties pobūdžio (net jei jis galioja).

Pervesdamos užstato sumą, šalys turi sudaryti atitinkamą sutartį, kurios pavyzdys pateikiamas atitinkamame skyriuje. Jei susitarimas dėl užstato buvo žodinis arba iš viso nebuvo sudarytas, pirkėjo pardavėjui pervesta suma automatiškai bus laikoma avansu su atitinkamomis teisinėmis pasekmėmis abiem šalims.

Jeigu prievolė pagal sutartį neįvykdyta dėl pardavėjo kaltės, tai kartu su dvigubu užstato grąžinimu, pardavėjas privalo atlyginti pirkėjo patirtus nuostolius – ši nuostata sutartyje turi būti atskirai išdėstyta.

Išankstinė koncepcija

Teisės aktai pateikia tik indėlio sąvokos apibrėžimą (CK 380 straipsnis). Todėl avanso sąvoka kyla tik iš civilinių sandorių tarp fizinių asmenų ar įmonių, taip pat tarp juridinių ir fizinių asmenų praktikos.

Išankstinis mokėjimas turi keletą savo ypatybių:

1. Ji atliekama kaip pirmasis mokėjimas pagal sandorį ir savaime neįpareigoja jos įvykdyti.
2. Avansinis mokėjimas pirkėjui gali būti grąžintas bet kuriuo metu, jam pirmą kartą pareikalavus, nepriklausomai nuo to, ar buvo sudaryta avanso mokėjimo sutartis, ar ne.
3. Avansas grąžinamas ir tuo atveju, jeigu pardavėjas savo įsipareigojimų neįvykdė, nepaisant neįvykdymo priežasties: pirkėjui atiduodamas vienkartine suma.
4. Avansinio mokėjimo pervedimas nereiškia privalomo šio fakto atspindėjimo atskirame dokumente. Tie. pakanka tik pagrindinėje sutartyje įrašyti atitinkamą punktą.

Taigi, avanso ir indėlio sąvokos labai arti vienas kito, bet iš tikrųjų jie turi didelių skirtumų, susijusių su sutartinių įsipareigojimų nevykdymo teisinėmis pasekmėmis.

Užstatas ir avansas: panašumai ir skirtumai

Nepaisant akivaizdžių skirtumų, šios sąvokos turi panašumų. Tai susideda iš to, kad pirkėjo pusė, norinti įsigyti prekę ar paslaugą, iš anksto sumoka tam tikrą sumos dalį, kuri dažniausiai yra daug mažesnė už visą pirkinį. Šio mokėjimo tikslas – garantuoti pardavėjui tyčia. Tie. avansas ir pradinis įnašas yra išankstiniai mokėjimai už būsimą sandorį.

Jos gali būti bet kokio dydžio ir dažniausiai sutartyje nustatomos procentais nuo visos sandorio vertės. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandorių praktikoje užstatas dažnai nustatomas kaip 1% viso objekto.

Lentelėje pateikta išsami analizė, kuo skiriasi viena nuo kitos avanso ir indėlio sąvokos.

Taigi, jei atsakysite į klausimą, kuo apskritai skiriasi užstatas nuo avanso, galime pasakyti taip: užstatas yra vienas iš sandorio užtikrinimo būdų (CK 329 str.), o avansas. yra išankstinis mokėjimas, kuris pats savaime tokios funkcijos neturi...

Kadangi avanso apibrėžimas teisės aktuose nėra tiesiogiai atspindėtas, o įkeitimo perdavimas suponuoja privalomą atitinkamos sutarties sudarymą, jos nesant, mokėjimas bus laikomas avansu. Tačiau šalys gali bandyti pateikti kitus įrodymus, kad tai susiję su užstatu.

Kas pelningiau: avansas ar užstatas

Analizuojant, kaip apsimokėtinai mokėti avansą ar užstatą sandoriui užtikrinti, reikia pagrįsti kiekvienos sutarties šalies požiūriu.

Pardavėjo interesais

Pardavėjui užstatas naudingas tuo, kad pirkėjas neatgaus sumos, jei nuspręs įsigyti prekę ar paslaugą. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto atveju, jeigu pirkėjas išreiškė ketinimą pirkti butą ir sumokėjo užstatą, tačiau pasibaigus terminui jo nenusipirko, pardavėjas gali susidurti su situacija, kai neteks kitų klientų, kurie jau buvo pasiruošę pirkti butą. nusipirkti butą per tą laiką. Atitinkamai, pardavėjas kaip kompensaciją turės užstatą.

Avansinis mokėjimas pardavėjui yra mažiau pelningas, nes pats savaime nesukelia pirkėjo įsipareigojimų įvykdyti sandorį. Pavyzdžiui, jeigu pardavėjas pradės atlikti paruošiamuosius paslaugos teikimo ar prekės pardavimo darbus, tuomet visos šios išlaidos teks jam, o pirkėjui atsisakius, teks grąžinti ir avansą.

Pirkėjo interesais

Pirkėjo interesais užstatas naudingas tuo, kad jį gavęs pardavėjas privalo įvykdyti savo įsipareigojimą ir parduoti prekę ar paslaugą būtent šiam piliečiui ar įmonei. Aukščiau pateiktame pavyzdyje su nekilnojamuoju turtu tai ypač aktualu: jei pirkėjas nori pirkti būtent šį butą, jam būtų protingiau sumokėti užstatą ir taip apsidrausti nuo kitų pirkėjų, galinčių su juo konkuruoti.

Avansinis mokėjimas pirkėjui naudingas tuo, kad jei sandoris dėl kokių nors priežasčių nutrūks, suma jam tikrai bus grąžinta (arba bent jau jis turi pagrindą reikalauti teismine tvarka).

Štai kodėl nėra vienareikšmio atsakymo į klausimą, kas yra pelningiau – avansas ar užstatas. Tiesą sakant, viskas priklauso nuo piliečio ar įmonės vaidmens sandoryje (pardavėjo ar pirkėjo) ir nuo konkrečių aplinkybių.

Indėlio sutartis: 2017 m. pavyzdys

Įstatymas nenustato šiam dokumentui jokių specialių reikalavimų ar specialių formų, todėl šalys jį gali surašyti bet kokia tvarka, tiesiog užpildydamos pavyzdį, kurį lengva rasti ir atsisiųsti iš interneto. Tačiau, susiklosčius ypatingoms aplinkybėms, geriausia į tekstą įtraukti tuos reikalavimus, kurie tiesiogiai atspindi Jūsų interesus – pavyzdžiui, terminai ir jų atidėjimo galimybė, pinigų grąžinimas esant atskiroms priežastims ir pan.

Dokumento struktūra yra tipiška ir susideda iš kelių skyrių:

1. Preambulė su kiekvienos šalies informacija, vardais ir kontaktiniais duomenimis.
2. Pasirašymo data ir vieta.
3. Sumos pervedimo dalykas, tvarka, prievolės įvykdymo terminai.
4. Šalių atsakomybė ir galimų jų nesutarimų sprendimo tvarka.
5. Šalių parašai su jų dekodavimu.

Sutarties pavyzdys pateiktas žemiau.

PASTABA. Indėlio sutartis visada išimama iš bendrosios sutarties ir surašoma kaip atskiras dokumentas. Tokiu atveju galite remtis pagrindinėje sandorio sutartyje, tačiau vis tiek sutartis sudaroma atskirai, o ne kaip priedas.

Išankstinė sutartis: 2017 m. pavyzdys

Avansinio mokėjimo sutartis gali būti sudaroma kaip atskiras dokumentas arba įtraukiama į pagrindinę sutartį, nes įstatymai nenumato privalomo šio fakto registravimo. Šio susitarimo struktūra beveik nesiskiria nuo anksčiau svarstyto pavyzdžio.

Dažniausiai sudarant stambius sandorius norima gauti garantijas tiek iš pardavėjo, tiek iš pirkėjo. Privaloma įnešti tam tikrą sumą kaip papildomą sutartinių įsipareigojimų užtikrinimą. Tiek avansas, tiek užstatas yra išankstinio apmokėjimo forma. Būtina nustatyti, kuo jie skiriasi ir kas yra pelningiau pardavėjui, o kas – pirkėjui.

Kas yra išankstinis mokėjimas

Avansas – tai mokėjimo forma, kuri atliekama prieš gaunant prekes ar įvykdant tam tikras sutarties sąlygas. Tai nelaikoma įsipareigojimo garantija. Paprastai sudarant stambius sandorius kaip avansas mokama nedidelė sutarties kainos suma.

Pageidautina, kad avanso suma neviršytų 10% visos prekės ar paslaugos kainos.

Atsisakius atlikti operaciją, avansas bet kokiu atveju grąžinamas atgal jo mokėtojui. Nesvarbu, kas yra sutartinių santykių nutraukimo iniciatorius. Avansas nėra kompensacija už nepavykusį sandorį.

Išankstinis apmokėjimas naudojamas tais atvejais, kai dalyviai susitarė, tačiau pagrindinės sutarties vykdymą reikia atidėti kuriam laikui. Taip gali būti dėl to, kad nėra visų dokumentų, nėra visos reikiamos sumos. Kad sandorio šalys nesinervintų, sumokamas avansinis mokėjimas. Pardavėjas nustoja siūlyti kitiems, pavyzdžiui, butą. Pirkėjas atsiima dokumentus ir trūkstamą sumą pirkiniui.

Kas yra užstatas

Užstatas yra pinigų suma, kurią viena iš sutarties šalių pateikia kitai kaip savo įsipareigojimų įvykdymo garantiją (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 380 straipsnis). Kai sandoris nutrūksta, galimi šie konfliktinių situacijų sprendimo būdai:

• Jeigu avansą sumokėjusi šalis negalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų, pinigai jai negrąžinami. Jie laikomi patirtų nuostolių atlyginimu.
• Jeigu paaiškėjo, kad kalta sutarties šalis, gavusi pinigus ir nesuteikusi reikiamos paslaugos, užstatas pirkėjui grąžinamas dviguba suma (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 381 str.).
• Mokėtojas galės atgauti visus pinigus, jei susitarimas nebus įvykdytas dėl objektyvių priežasčių, nepriklausančių nuo bet kurios iš sandorio šalių.

Indėlis turi 3 pagrindines funkcijas:

Užstatas dažniausiai įmokamas tokiu atveju, kai pirkėjas yra suinteresuotas įsigyti konkretų būstą. Butas jam puikiai tinka: yra netoli darbo, studijų, giminaičių gyvenamosios vietos. Išsirinkti kito varianto už tuos pačius pinigus neįmanoma.

Kuo skiriasi avansas ir užstatas

Tiek avansas, tiek pradinis įnašas yra mokėjimo operacija. Be to, avansas nėra laikomas realaus sutarties įvykdymo garantija. Jis atstovauja tik kitai sandorio šaliai pervestą sumos dalį, kol bus įvykdytos sutarties sąlygos. Tai yra jo mokėjimo paskirtis.

Indėlis yra sudėtingesnė sąvoka. Be mokėjimo vaidmens, jis taip pat suteikia garantiją, patvirtina sandorio šalių sutikimą.

Tam tikromis kryptimis reikėtų atsižvelgti į terminų „indėlis“ ir „avansas“ skirtumus.

Lentelė: avanso ir indėlio skirtumai

Tvirtai apsisprendus įsigyti konkretų butą, pirkėjas suinteresuotas suteikti užstatą. Jei pardavėjas atsisako sudaryti sutartį, pirkėjas nebus paliktas nuošalyje, o gaus dvigubą kompensaciją.

Jeigu pirkėjas nusprendžia rezervuotis nekilnojamąjį turtą sau, bet tuo pačiu ir toliau ieško geresnio būsto, tuomet, esant tokiai situacijai, nutraukus preliminarią sutartį, grąžinami sumokėti pinigai.

Užstato ir avansinio mokėjimo taikymo apribojimai

Avanso taikymui apribojimų nėra.

Užstatui taikomi tokie apribojimai. Jo dizainas siejamas su kai kuriais nekilnojamojo turto susvetimėjimo ypatumais. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis laikoma sudaryta tik ją valstybiškai įregistravus. Jei jame yra sąlyga sumokėti užstatą, ji negalioja tol, kol dokumentas nebus išduotas Rosreestr. Gautas išankstinis mokėjimas tokioje situacijoje bus laikomas avansu. Todėl grąžinimo sankcijos nebus taikomos. Tas pats pasakytina ir apie ilgalaikę nuomą.

Svarbu: norint išvengti tokių situacijų, būtina sudaryti preliminarią sutartį, kurios nereikia registruoti Rosreestr. Jis įsigalioja jo pasirašymo metu.

Kaip teisingai surašyti dokumentus perkant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Pervedant lėšas į kitą operacijos pusę, svarbu teisingai surašyti visus dokumentus. Yra keletas taisyklių, kurių reikia atsiminti:

• nėra privalomo reikalavimo surašyti atskirą dokumentą avansiniam mokėjimui. Todėl, šalims susitarus dėl užstato, bet nesurašius jokio dokumento, teisiniu požiūriu aptariama pinigų suma bus laikoma avansu;
• dar vienas svarbus momentas – privalomas indėlio sutarties patvirtinimas notaro;
• nustatydami išankstinio apmokėjimo sumą, turite pagalvoti apie šį klausimą. Būtina, kad pridėtinė vertė, viena vertus, būtų apčiuopiama, kita vertus, apribotų galimą sukčiavimą. Standartinė priimtina suma yra 5-10% sandorio dydžio.

Svarbu: teisės aktai apibrėžia užstato biudžetinėje įstaigoje dydžio apribojimą. Šiuo atveju jis negali viršyti 20%.

Išankstinis susitarimas

Praktiškai gana retai sudaromas atskiras išankstinis susitarimas. Dažniausiai išankstinio apmokėjimo sąlyga įtraukiama į pagrindinę arba preliminarią sutartį, kurioje nurodoma piniginės sumos dydis ir jos sumokėjimo terminas.

Surašant atskirą avanso dokumentą, į jį reikia įrašyti šiuos punktus:

• Sutartyje pateikiami duomenys apie pagrindinės sutarties dalyvius.
• Nurodoma informacija apie sandorio dalyką, surašomas išsamus aprašymas. Turėtumėte įvesti informaciją apie visą operacijos kainą.
• Sumokėto avanso suma yra fiksuota. Paprastai jis skaičiuojamas procentais nuo visos sandorio kainos. Nurodoma likusi suma ir jos apmokėjimo laikas.
• Avanso mokėjimo terminas fiksuojamas be jokių klaidų.
• Nustatomas lėšų pervedimo būdas. Galimi keli variantai. Jei nusprendžiama naudoti negrynųjų pinigų mokėjimo formą, tuomet reikia įvesti banko, per kurį tai bus atlikta, duomenis. Gavus avansą grynaisiais, būtina išduoti pinigų pervedimo kvitą. Tai turėtų būti daroma liudininkų akivaizdoje. Sąskaitos turi būti suskaičiuotos. Galimas seifo atidarymas.
• Numatytos tariamos sandorio žlugimo pasekmės. Nurodomos sankcijos kiekvienai iš šalių pažeidus sutarties sąlygas.

Paprastai nemaža pinigų suma veikia kaip avansas.

Indėlio sutartis

Depozito dokumentas neturi griežtai nustatytos formos. Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą pagrindinis jam keliamas reikalavimas yra surašymas raštu. Šis dokumentas laikomas preliminariu ir jame turi būti tam tikros dalys:

• Turi būti įrašytas dokumento pavadinimas. Jame turi būti žodis „depozitas“. Tai gali būti „Indėlio sutartis“ arba „Indėlio sutartis“.
• Dokumente pateikiama pagrindinė informacija apie pirkėją ir pardavėją. Turite nurodyti asmens vardą, pavardę, paso duomenis, gimimo datą ir registracijos vietą. Jei sandorio dalyvis yra juridinis asmuo, tada į sutartį įrašomi organizacijos rekvizitai: pavadinimas, TIN, juridinis adresas ir asmuo, įgaliotas sudaryti sutartį.
• Nurodoma visa informacija apie sandorio dalyką. Jei tai yra perkamas butas, tada pateikiamas visas jo aprašymas: adresas, vieta name ir aukšte, bendras ir gyvenamasis plotas, kambarių skaičius ir jų filmuota medžiaga.
• Įnešamos sumos dydis yra fiksuotas. Būtinai nurodykite tai žodžiais.
• Nustatomas abiejų sandorio šalių įsipareigojimų įvykdymo laikas. Geriau, jei tame pačiame dokumente būtų apsvarstytos visos galimos pasekmės pažeidus pagrindinės sutarties sąlygas. Taip išvengsite rimtų konfliktų.
• Reikėtų įrašyti dokumento rengimo vietą ir įregistravimo datą.
• Dokumentą vizuoja sandorio šalys.

Jei sudarant indėlio sutartį ir pervedant pinigus dalyvauja liudytojai, tai padidins dokumento svorį

Kaip išvengti sukčiavimo perkant butą

Dažniausiai avansinio mokėjimo klausimas iškyla atliekant sandorius, kurių kaina yra gana didelė. Pinigų sumos pervedimas kaip avansas ar užstatas yra susijęs su tam tikra rizika, kuri yra susijusi su apgaulės galimybe teikiant prekes ar teikiant paslaugas.

Viena iš nesąžiningų schemų yra gauti užstatą ir nutraukti sandorį. Lėšų grąžinimo sąlygos pažeidus įsipareigojimus yra nustatytos sutartyje. Tada pardavėjas atideda problemos sprendimą. Pirkėjas praleidžia laikotarpį, kada galima grąžinti užstatą. Pasibaigus jos galiojimo laikui, pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Dėl to pirkėjas netenka pinigų.

Siekiant sumažinti riziką būti apgautam, avanso ar užstato pervedimas turi būti dokumentuojamas.

Pardavėjui yra galimybė vienu metu gauti užstatą iš kelių asmenų. Su vienu iš jų faktiškai sudaroma sutartis, o turtas atitenka pirkėjui. Tada sukčius dingsta, o apgauti pirkėjai tęsia bylinėjimąsi su naujuoju būsto savininku. Šią riziką galima žymiai sumažinti įforminant dokumentus.

Tačiau ne visada indėlio sutartis gali išgelbėti nuo sukčių. Sumokėdamas avansą ir surašydamas atitinkamą dokumentą, pirkėjas nustato sandorio netvarką. Esant tokiai situacijai, jis yra jos pertraukos iniciatorius, todėl negauna grąžintos sumos.

Išduodamas ilgalaikis avansas, nors vėliau ir grąžinamas, yra beprocentė paskola, suteikiama sukčiams.

Norint nepasiduoti sukčių gudrybėms, reikia laikytis tam tikrų taisyklių:

• Visada dokumentuokite lėšų pervedimą.
• Sumokėkite nedidelę sumą kaip užstatą arba avansą. Jei pardavėjas įtikinamas didesniam mokėjimui, tokio sandorio reikėtų atsisakyti.
• Būtinai susipažinkite su sąlygomis, kurioms esant atliktas mokėjimas bus prarastas. Šiuo klausimu geriau pasikonsultuoti su teisininku.

Neįmanoma gauti vienareikšmiško atsakymo į klausimą, ar geriau avansas, ar užstatas. Užstatas – tai galimybė gauti garantiją užbaigus sandorį. Avansas – išankstinis apmokėjimas už paslaugą ar prekę, kuri bus gauta ar įvykdyta vėliau. Kiekvienoje situacijoje reikia pasverti privalumus ir trūkumus. Jei negalite pats priimti sprendimo, turite kreiptis patarimo į teisininkus.

Prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, iškyla klausimas dėl užstato ar avanso sumokėjimo. Šalys nori suprasti viena kitos ketinimų rimtumą, o geriausias to patvirtinimas – pirkėjo tam tikros pinigų sumos pervedimas pardavėjui. Šios dvi sąvokos dažnai painiojamos, pakeičiamos viena kita. Tačiau iš tikrųjų jie turi reikšmingų skirtumų. Kiekvienas iš jų turi savų privalumų ir trūkumų. Taigi, kuo skiriasi pradinis įnašas ir pradinis įnašas? Išsiaiškinkime.

Užstatas

Užstatas – tai pinigų suma, kurią pardavėjas gauna iš pirkėjo kaip avansą už būstą, taip pat siekdamas garantuoti sandorį. Sėkmingai užbaigus sandorį, užstato suma įtraukiama į mokėjimą. Indėlio sąvokos ir funkcijos yra įtvirtintos Rusijos Federacijos civiliniame kodekse.

Indėlis turi šias funkcijas:

• Indėlio sutartis sudaroma tik raštu ir įsigalioja įregistravus buto pirkimo-pardavimo sutartį.
• Sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kad pervedama suma yra užstatas.
• Turi būti nurodyti visi turto parametrai, visi šalių duomenys, taip pat tikroji sandorio suma.

Užstatas yra sandorio garantija ne tik pardavėjui. Jeigu pirkimo-pardavimo sutartis nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, jis pirkėjui turės grąžinti dvigubą užstato sumą.

Jeigu pardavėjas po užstato pasirašymo pasirodys norintis pirkti nekilnojamąjį turtą brangiau, tuomet jis susidomės tik tada, kai vertės skirtumas bus didesnis nei nuostoliai kompensuojant dvigubą indėlį. Pirkėjas, radęs pigesnį pirkimo variantą, naudą lygins ir užstato nuostoliais. Taigi, kuo didesnė jo suma, tuo didesnė tikimybė, kad nė viena iš šalių neatsisakys sandorio. Užstato dydžio įstatymai nereglamentuoja.

Prieš sudarydamas indėlio sutartį ir pervesdamas pinigus, pirkėjas turėtų įsitikinti šiais dalykais:

1. Pardavėjas turi nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus, juose visa informacija yra tikra.
2. Visi turto savininkai dalyvauja sudarant sandorį ir sutinka su turto pardavimu.

Užstatą gali gauti tik nekilnojamojo turto savininkai!

Indėlio sutartis dažniausiai tvirtinama notaro ir dėl to atsiranda papildomų išlaidų už notaro paslaugas.

Jeigu sandoris nebuvo sudarytas dėl pardavėjo kaltės ir pirkėjas negali gauti jam priklausančių mokėjimų, jis gali kreiptis į teismą. Labai didelė tikimybė, kad sprendimas bus priimtas nukentėjusios šalies naudai.

Iš anksto apmokėtos išlaidos

Avansas – tai mokėjimo už turtą dalis, kurią pirkėjas sumoka iki sandorio sudarymo. Išankstinis mokėjimas yra tik mokėjimo funkcija ir nesuteikia jokių pardavimo garantijų. Jo įvedimo tvarka teisės aktuose nėra aiškiai nurodyta. Jei sandoris neįvyksta, pardavėjas grąžina pirkėjui avanso sumą. Taigi pardavėjui nėra tikimybės prarasti pinigus, tačiau nėra ir garantijos, kad sandoris bus baigtas. Pirkėjo noras sumokėti avansą, o ne užstatą, dažniausiai kelia nerimą pardavėjui. Kadangi tai gali rodyti ketinimų lengvabūdiškumą.

Avansinis mokėjimas taip pat turi būti sudarytas raštu. Sutartyje arba kvite turi būti nurodytos tikrosios sumos, taip pat visa informacija apie turtą ir šalių duomenys.

Dėl prastai atsiskaitomo avanso perkant būstą procesas, pirkėjui kyla didelė rizika užklupti sukčius. Be to, pasitaiko atvejų, kai agentūra paima avansą pagal kvitą, o tai taip pat gali atlikti nesąžiningus veiksmus.

Jei avansas nebuvo grąžintas ir nevykęs pirkėjas kreipėsi į teismą, tuomet sprendimas gali priklausyti nuo daugelio niuansų.

Kas yra pelningiau?

Priežastys, kodėl sandoris neįvyko, gali būti labai įvairios ir nepriklauso nuo asmeninės pirkėjo ar pardavėjo valios. Bet priešinga šalis bet kuriuo atveju turi teisę reikalauti įvykdyti indėlio sutartį ir vargu ar ji bus „persmelkta“ sandorio atsisakiusios šalies problemų.

Užstatas pirkėjui patrauklesnis, jei jis labai suinteresuotas įsigyti konkretų būstą. Pavyzdžiui, namas ar butas idealiai tinka asmeniniams poreikiams tenkinti, o kitą panašų variantą rasti labai sunku. Pardavėjas taip pat reikalaus užstato, jei būsto kaina bus per didelė ir pirkėjas greičiausiai suras geresnį variantą.

Kiekvienas iš variantų gali būti tinkamesnis konkrečioje situacijoje. Bet kuriuo atveju, prieš sudarydami avanso ar užstato sutartį ir pervesdami pinigus, turite įsitikinti, kad turite visus dokumentus ir ar siūlomas pirkimo-pardavimas yra teisiškai galiojantis. Jei asmuo negali visapusiškai įvertinti sutarties sudarymo teisingumo, verta kreiptis į advokato paslaugas. Tinkamai parengta sutartis padės apsaugoti teises kilus ginčui.

Jei jums reikia pagalbos užbaigiant buto pirkimo-pardavimą, mūsų internetinis budintis teisininkas yra pasirengęs operatyviai atsakyti į visus jūsų klausimus, taip pat paruošti jums visas reikalingas sutartis ir kvitus.