Ar galima parduoti buto dalį. Buto dalies pardavimas: tvarka, sąlygos, dokumentai. Dalinės nuosavybės teisinis režimas ir teisinis reglamentavimas
Nekilnojamojo turto pardavimas yra rimtas ir atsakingas žingsnis, reikalaujantis teisingo požiūrio ir žinių apie pagrindines jo įgyvendinimo taisykles ir dėsnius.
Bendra informacija
Rusijos Federacijos civiliniame kodekse yra pagrindiniai nekilnojamojo turto pardavimo principai. Šiuo kodifikuotu aktu įtvirtinta nuostata, kad galima parduoti tik privatizuotą nekilnojamąjį turtą.
Privatizavimo procesą reglamentuoja Rusijos Federacijos įstatymas „Dėl būsto fondo privatizavimo Rusijos Federacijoje“, kuris privatizavimo proceso sąvoką aiškina kaip savivaldybės ir valstybinio turto perdavimą vadovaujant privačiam asmeniui. Būtent privatizavimas suteikia teisę tapti turto savininku ir juo disponuoti savo nuožiūra.
Įstatymas nustato nuosavybės teisę į turtą, padalytą bendrosios nuosavybės teisių pagrindu asmenims, turintiems šio turto dalis.
Daugiau nei vienam asmeniui priklausantis turtas gali būti dviejų tipų:
- Dalintis;
- Bendras.
Tai visiškai skirtingos sąvokos. Atsižvelgdami į šį straipsnį, mes apsvarstysime, ar tiksliai priklauso nuosavybė.
Savininkai, turintys bendrosios nuosavybės dalį, turi teisę imtis veiksmų, kad disponuotų šia dalimi tik gavus bendrą bendrosios nuosavybės dalyvių sutikimą. Jei bent vienas iš bendro turto dalyvių pasisako prieš atliktus veiksmus, galimybė atiduoti jo turto dalį turės būti ginčijama teismo salėje.
Pardavimo mechanizmas
Buto pardavimo procesas vyks „be kliūčių, be kliūčių“, jei:
- buvo sudaryta viso buto ir vieno savininko pardavimo sutartis;
- abiejų pusių sutarties šalys pasiekė sutarimą;
- pardavimo suma yra sutarta, fiksuota ir sutarta su abiem šalimis.
Tokiu atveju parduoti butą neturėtų kilti jokių sunkumų. Lėšos, gautos iš sandorio, paskirstomos akcininkų savininkams pagal sutartį.
Atskiros buto dalies taisyklės šiek tiek skiriasi. Pirmasis vieno akcininko parduodamo buto žingsnis yra susisiekimas su kitų akcijų savininkais. Šio kreipimosi esmė yra pasiūlyti pirkti parduodamą akciją. Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą vieno nekilnojamojo turto bendrasavininkai turi teisę pirmieji įsigyti parduodamą akciją.
Jei tarp jų nėra norinčių įsigyti daiktą, pardavėjas turi teisę jį parduoti svetimam asmeniui, trečiajam asmeniui. Apie šį sprendimą privaloma pranešti kitiems bendraturčiams.
Tiesiogiai parduoti turto dalį leidžiama tik tuo atveju, jei kiti savininkai pateikia rašytinius atsisakymus.
Be to, norint išvengti ginčo sandorio, būtina raštu pranešti akcininkų savininkams apie siūlomą pardavimą. Jie turi visas teises tai padaryti per 3 mėnesius po procedūros pabaigos.
Teisės į įsigytą turtą registruoti neįmanoma, jei bendraturčiai neatsisako pirkti. Neįmanoma priversti vieno iš vienetų savininko pasirašyti tokio atsisakymo. Ką daryti, jei akcijos savininkas atsisako priimti rašytinį pranešimą apie pardavimą?
Yra išeitis: susisiekite su notaro biuru. Notaras turi teisę siųsti atitinkamo turinio laišką su pranešimu. Nebebus kur eiti. Gauti laišką reiškia žinoti apie pardavimą.
Pirmas variantas - auka
Norėdami parduoti dalį buto be nereikalingų problemų ir patvirtinimų su kuo nors, galite apeiti. Pavyzdžiui, paaukokite savo dalį. Savininkas turi visas teises tai padaryti, o kitų bendraturčių sutikimo nereikia. Tokiu atveju elkitės taip:
- pardavėjas sudaro įprastiausią dovanojimo sutartį, nurodydamas bute gyvenančius asmenis;
- pinigų pervedimas atliekamas naudojant banko langelį.
Arba galite paaukoti nedidelę turto dalies dalį. Taigi apdovanotasis taps tuo pačiu teisėtu savininku ir turės pirmąją teisę jį įsigyti. Dėl to jis teisėtai perka norimą turto dalį.
Antrasis variantas - užstatas
- būsimas pirkėjas skolina tam tikrą pinigų sumą buto dalies savininkui, kaip užstatą pasiima iš jo dalį buto;
- pardavėjas laiku negrąžina pinigų, o indėlis patenka į atitinkamas rankas.
Trečias variantas - pardavimas
Nuoseklios instrukcijos yra šios:
- iš pradžių verta įvertinti numatomos parduoti akcijos kainą;
- pranešti kitiems savininkams apie pardavimo planus ir suteikti jiems galimybę patiems įsigyti akciją;
- terminas yra teisiškai nustatytas - mėnuo, per kurį jie gali susitarti pirkti arba atsisakyti;
- kiekvieno savininko atsisakymas turi būti patvirtintas notaro, kad būtų sumažinta ginčo rizika;
- tiesioginio buto pardavimo procesas;
- naujojo savininko nuosavybės teisės įregistravimas atitinkamuose valstybiniuose registruose.
Prekių registravimo dokumentų sąrašas
Reikalingų dokumentų sąrašas:
- popierius, patvirtinantis turto padalijimą;
- ir būsto skyriui apie planuojamą ir patvirtintą visišką nuomos įsiskolinimų grąžinimą;
- Rusijos Federacijos piliečio pasus, tiek asmenį, tiek įsigyjantį ir parduodantį akciją;
- tiesiogiai atitinkamos formos pirkimo – pardavimo sutartis.
Svarbi informacija
Privalomas dokumentas, surašytas perduodant buto dalį naujam savininkui, yra priėmimo aktas. Be jo sutartis laikoma negaliojančia, nes ji neatitinka įstatymų nustatytos formos.
Sąžininga sakyti, kad mažesnės akcijos savininkas ją labiau parduoda didesnės akcijos savininkui. Šiose bylose yra netgi tam tikra teisminė praktika.
Taigi buto dalies pardavimo klausimas yra rimtas ir esminis. Studijuoti šio klausimo niuansus yra patikimiausias būdas sėkmingai parduoti turtą.
Bendros nuosavybės ypatybės
Pagal galiojančius teisės aktus dalijama nuosavybe gali būti tik privatizuotas turtas.
Skirtingai nuo komunalinio, kur galima aiškiai apibrėžti kiekvieno savininko turto ribas, paprastame gali būti gana sunku. Todėl dažniausiai tikrasis patalpų naudojimas vykdomas nuomininkų susitarimu. Parduodant buto dalį, sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta, kurios patalpos perduodamos pirkėjo nuosavybėn.
Buto dalies kaina paprastai yra mažesnė nei parduotų kvadratinių metrų rinkos vertė.
Kaip parduoti buto dalį
Norėdami pelningai parduoti buto dalį, pirmiausia turite pasiūlyti ją išpirkti kitiems buto savininkams. Pelningiausia parduoti dalį vieninteliam buto bendrasavininkiui, nes tokiu atveju pirkėjas tampa vieninteliu atskiro buto savininku.
Kiti savininkai apie planuojamą akcijų pardavimą informuojami raštu, o gauti atsakymai patvirtinami notaro. Jei buto bendrasavininkai atsisako pirkti parduodamą dalį arba neatsako per mėnesį nuo pranešimo išsiuntimo dienos, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.
Parduoti buto dalį trečiajai šaliai yra paprasčiau, jei šią dalį galima paskirstyti natūra, tai yra atskiro kambario pavidalu. Priešingu atveju butų savininkai turi nustatyti, kurios patalpos bus parduodamos. Jei nepavyko susitarti, parduota akcija natūra paskirstoma teismo sprendimu.
Akcijai parduoti reikalingi dokumentai
Norėdami greitai parduoti buto dalį, turėtumėte iš anksto paruošti visus reikalingus dokumentus:
- buto dalies nuosavybės dokumentus;
- notaro patvirtinti kitų savininkų atsisakymai išpirkti akciją;
- aukšto planas ir paaiškinimas iš PTI;
- pažymas apie skolų už komunalinius mokesčius ir mokesčius nebuvimą;
- išrašas iš asmeninės sąskaitos ar namų knygos;
- pirkimo – pardavimo sutartis
Buto dalies pirkimo-pardavimo sutartis privaloma valstybine registracija.
Inkaro taškai
Sandoriai su bendru turtu vykdomi gavus visų šio turto savininkų sutikimą. Teisės aktuose atsižvelgiama į visų bendrasavininkų teises, neatsižvelgiant į tai, kokios yra jų akcijos.Būna, kad bendrasavininkai nenurodė naudojimosi bendru būstu tvarkos. Teisine prasme tai reiškia, kad jie vienodai naudojasi visomis patalpomis.
Teisės praktikos dalis yra virtuali sąvoka. Jis išreiškiamas tik dalimis: 1/2, 3/16 ir kt. Neįmanoma nubrėžti tam tikros sienos ir uždrausti kitiems namų savininkams įsiveržti į svetimą teritoriją.
Buto dalies pardavimas laikomas vienu iš daugiausiai laiko reikalaujančios procedūros su nekilnojamuoju turtu, iš tokių sandorių labiausiai domisi maklerių vadovas.
Puikiai suprantame, kad ne visada visi bendraturčiai palaiko draugiškus santykius ir dažnai stengiasi užkirsti kelią parduoti svetimą dalį. Pirkimo ir pardavimo operacijas apsunkina tai, kad kartais akcijos nėra paskirstomos natūra. Tačiau nesijaudinkite per daug. Kaip sakoma, nėra neišsprendžiamų problemų, ir kad ir kokia sunki būtų situacija, ir kad ir kokie kaimynai būtų neįveikiami, savo dalį galima parduoti ir net keliais būdais.
Nekilnojamasis turtas, priklausantis dviem ar daugiau žmonių, laikomas įprastu.
Toks turtas atsitinka:
- bendras (akcijos neįsteigtos). Tai yra dažnas atvejis, kai kalbama apie sutuoktinių, nusprendusių skirtis, būstą, jei jų būstas buvo įsigytas, kai jie vis dar buvo laikomi legaliais vyrais ir žmonomis. Taip yra ir tuo atveju, jei būstas buvo privatizuotas 1990-aisiais - tuomet būsto dalių apibrėžti nereikėjo;
- dalis (nustatomos visų bendraturčių akcijos).
Tai daroma teisme. Dažniausiai perregistravus visos akcijos pripažįstamos vienodomis. Bet kai nukenčia nepilnamečių, žmonių su negalia, senbuvių ir kt. Interesai, teismas gali nurodyti kitaip.
Tarkime, kad pagaliau akcijos yra pažymėtos. Tada pardavėjas nustato kainą. Įstatymai įpareigoja pardavėją siūlyti išpirkti šią dalį likusiems buto bendrasavininkams. Civiliniame kodekse nurodoma, kad jie turi pirmumo teisę įsigydami šią akciją, palyginti su kitais pirkėjais, už kainą, už kurią ši akcija parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis. Tačiau padarykime išlygą, kad tai netaikoma viešajai prekybai.
Iššifruokime. Pardavėjas gali pritraukti kitus pirkėjus tik tada, kai visi kiti bendrasavininkai atsisako pirkti.
Įstatymas numato, kad pardavėjas privalo raštu pranešti visiems bendraturčiams apie norą parduoti akciją. Numatyta, kad pranešime turi būti nurodyta kaina ir visos sąlygos, kuriomis jis parduoda savo turtą.
Įrodyti, kad toks pranešimas gautas, pardavėjas turi surinkti šiuos dokumentus:
- bendraturčių atsakymai. Jie turi būti patvirtinti notaro;
- rašytiniai bendraturčių atsakymai, pasirašyti registruojančiosios institucijos darbuotojų akivaizdoje;
- notaro pažymą, kad toks pranešimas perduotas bendrosios dalinės nuosavybės dalyviams.
Jei keli bendraturčiai pareiškė norą pirkti parduodamą akciją, tai pardavėjas pats pasirenka, kam nori ją parduoti. Na, o jei visi bendraturčiai atsisako, pardavėjas gali saugiai parduoti šią akciją visiems, kam tik nori.
Sunkumai su bendraturčiais
Šiame pardavimo etape pardavėjai dažnai susiduria su dideliais sunkumais. Savininkai kartais „pirmenybės teisę“ supranta kaip savotišką „leidimą parduoti“. Jie daro viską, kad negautų naujienų apie pardavimą, ir jų neatsisakius, valstybinės registracijos tarnybos gali nepriimti dokumentų ir operacijos neregistruoti. Be to, per tris mėnesius „nepranešęs“ bendrasavininkas pagal įstatymą gali ginčyti sandorį teisme. Yra didelė tikimybė, kad jis laimės procesą. Tada net kantrus pirkėjas dažniausiai atsisako pirkti - jis nenori ateityje turėti problemų su savo namais ir konfliktų su kaimynais.Jei bute negyvena bendraturčiai
Didžiulių sunkumų sukelia situacijos, kai bendrasavininkai negyvena bute, ir niekas nežino jų adreso.Advokatai paaiškina kad norint įvykdyti privalomojo visų bendraturčių pranešimo apie ketinimą parduoti akciją reikalavimą pakanka išsiųsti pranešimo laišką į paskutinę nedalyvaujančio bendraturčio registracijos vietą. Kad būtų saugus, pardavėjas turėtų turėti kuo daugiau įrodymų, kad jis bandė imtis visų priemonių pranešti, tada jam bus lengviau apginti savo teises, jei prasidės teismo procesas.
Jei teismas pripažįsta, kad nėra vieno iš bendraturčių (ir yra toks teismo sprendimas), pirmenybės teisė neperduodama tokiam nedalyvaujančiam bendraturčiui.
Civiliniame kodekse nebuvo numatyta atvejų, kai akcijų bendraturčiai palieka pardavimą. Esant tokiai situacijai, nekilnojamojo turto agentai ir patarėjai teisės klausimais pataria pardavėjui kreiptis į notarą, kuris atsiųs laišką, informuodamas kitus šio buto savininkus (apie tai jau aprašėme aukščiau). Jie taip pat pataria naudoti vieną iš šių akcijų pardavimo galimybių.
„Noriu, kad akcija būtų išpirkta“
Jei bendras turtas negali būti naudojamas kartu (pavyzdžiui, jei tai yra vieno kambario butas), savininkas, turintis mažesnę dalį, gali reikalauti išpirkti savo dalį teisme, jei nebuvo susitarta be teismo . Tokių bylų teismuose yra labai daug. Paprastai didesnės akcijos savininkas išperka mažesnę.„Noriu atiduoti savo dalį“
Jei savininkas tiesiog nusprendė kažkam paaukoti savo dalį, jis neprivalo apie tai pranešti kitiems bendraturčiams. Šalys pasirašo dovanojimo sutartį. Pinigus galima pervesti, pavyzdžiui, per seifą banke. Ir šiai sutarčiai vykdyti nereikia ir kitų akcininkų savininkų sutikimo. Atkreipkite dėmesį, kad toks sandoris gali būti ginčijamas teisme. Tačiau kaip praktiškai galima įrodyti, kad tai buvo ne dovana, o pardavimas? Tai beveik nerealu. Ir jūs taip pat turite prisiminti šį niuansą. Aukodami turite sumokėti gyventojų pajamų mokestį.Norėdami, kad sandoris naudojant dovanų mechanizmą būtų ne toks saugus, ekspertai rekomenduoja atlikti šiuos veiksmus. Pirmiausia paaukokite nedidelę dalį, vaizdžiai tariant, tik du metrus. Akcijos savininkas turi visas teises tai padaryti. Bet tada, kai bus parduota likusi dalis, naujasis bendrasavininkas pasinaudos išankstinio išpirkimo teise, jis įgis likusius kvadratus.
„Aš paimsiu pinigus, užstatytus nekilnojamuoju turtu“
Taip pat gali būti taikoma užstato schema. Pirkėjas duoda pardavėjui pinigų grąžinimo sąlygomis. Kaip užstatą (paskolos užtikrinimą) pardavėjas siūlo nekilnojamojo turto dalį. Bet tada pinigai negrąžinami, jie lieka pardavėjui. Pasirašoma kompensacija. Įkeista būsto dalis tampa įkeitimo turėtojo nuosavybe.Tačiau nekilnojamojo turto ekspertai įspėja, kad šiuo atveju, kaip ir iš tikrųjų, aukščiau aprašytu atveju naudojant aukojimo mechanizmą, yra tam tikra tikimybė, kad toks sandoris vėliau gali būti pripažintas negaliojančiu.
Kas lemia akcijos kainą?
Akcijos kainą gali įtakoti:- nekilnojamojo turto rinkos segmentas;
- būsto kokybė;
- namo vieta;
- kambarių skaičius;
- buto plotas.
Žinoma, pats savininkas turi teisę nustatyti kainą. Tačiau rinka yra rinka: dalis bendro naudojimo bute kainuoja mažiau nei tas pats panašus kambarys, o skirtumas gali siekti 40%. Tai yra tam tikra kompensacija pirkėjui už galimus nepatogumus. Galų gale, kai jis perka tik buto dalį, jis gauna dalį bendrame bute.
Parduodant buto akcijas visada kyla sunkumų ir problemų. Dažnai atsižvelgiant į tai kyla klausimas, ar galima parduoti buto dalį be antrojo savininko sutikimo. Aplinkybės ir požiūris gali būti tokie nelojalūs, kad sunku kalbėti apie taikų suvokimą. Dažniau akcijų pardavimas sprendžiamas teisme, nes tai yra gana sunkus nekilnojamojo turto rinkos segmentas.
Tuo pačiu metu vis tiek leidžiama parduoti akciją negavus kito bendraturčio sutikimo. Tačiau viskas turi būti padaryta teisingai, kad ateityje bendrasavininkui nebūtų galimybės ginčyti sandorio. Mūsų naujos medžiagos tema yra būtent kalbėti apie dalies nekilnojamojo turto pardavimo galimybes, jei nėra tiesioginio bendraturčių sutikimo / atsisakymo.
Yra tokia teisinė sąvoka - pirmasis etapas. Šioje kategorijoje gali būti, pavyzdžiui, įpėdiniai. Pirmajame etape pirmenybė teikiama kitiems asmenims. Pardavus akcijas bendraturčiai turi pirmumo teisę pirkti. Jie yra pirmieji pirkėjai.
Būtent jiems pardavėjas privalo pirmasis pasiūlyti išpirkti jo dalį. Svarbus dalykas yra tai, kad bendraturčiams paskelbta vertė turėtų išlikti ta pati kitų kategorijų pirkėjams.
Taigi, pardavėjas pasiūlė parduoti savo dalį už 1 milijoną rublių antrajam bendrasavininkiui, tačiau jis atsisakė išpirkti, nurodydamas aukštą kainą. Pardavėjas gavo atsisakymą pirkti, tačiau pardavė kitam pirkėjui už mažesnę kainą. Todėl sandoris buvo užginčytas, todėl buvo pažeistos teisės. Savininkas gali tik padidinti išlaidas, bet ne sumažinti. Priešingu atveju tai bus laikoma apgaulingu žingsniu.
Ta pati pirmumo teisė suteikiama ne tik tiesiogiai paskirstant akcijas. Kiekviename mieste vis dar yra pakankamai komunalinių butų. Prieš pradėdami parduoti, taip pat turite gauti kitų kambarių savininkų leidimą. Tiesą sakant, bendras butas yra vienas butas, o jame esantys kambariai yra tiesiog jo sudedamosios dalys. Pagal savo prasmę jas galima laikyti paprastosiomis akcijomis, todėl čia kaimynai veikia kaip pirmojo etapo pirkėjai.
Pardavimas be sutikimo
Apskritai bendrasavininkas privalo raštu atsisakyti savo teisės. Normaliuose santykiuose tokio atsisakymo priėmimas nereikalauja laiko ar išlaidų. Tačiau kartais fiziškai neįmanoma gauti atsakymo iš kitų savininkų. Vien todėl, kad jų trūksta:
- negyvena ar gyvena toli;
- nėra informacijos apie gyvenamąją vietą;
- pripažinta dingusia;
- nedarbingas ir paguldytas į specialią įstaigą.
Lengviausias būdas laikytis įstatymų ir gauti atsakymą yra išsiųsti pristatymo kvitą. Paprastai pranešimas turi būti įteiktas asmeniškai adresatui, o jis privalo pasirašyti kvitą. Tai yra pagrindinis dalykas: parašo buvimas gavus.
Priešingu atveju bendrasavininkas gali užginčyti sandorį ir nurodyti, kad jis nieko negavo. Ir jei jis tai įrodo, sandorį galima užginčyti ir pripažinti negaliojančiu. Net jei akcininkas jo nepirks vėliau, jis ilgą laiką vilks sąlygas.
Galite pabandyti susisiekti su paštu, kad įsitikintumėte, jog pristatymas ir gavimas. Jei naudojamas kurjerio pristatymas, pasitikrinkite su jais informaciją. Visa tai turi būti padaryta prieš sudarant sandorį. Jei po mėnesio bendrasavininkas neatsako ir yra pristatymo patvirtinimas, pardavėjas turi teisę laikyti tai atsisakymu ir gali eksponuoti objektą.
Aukojimas
Tačiau praktika susiklostė taip, kad vengdami visų lūkesčių, žmonės vykdo dovanojimo sutartį. Pagal numatytuosius nustatymus tai yra lengvas būdas apeiti visas kliūtis, nesiųsti pranešimų ar apsiriboti. Įstatymai suteikia savininkui teisę disponuoti savo dalimi, todėl niekas netrukdo paprasčiausiai ją paaukoti. Čia jau išnyksta bendraturčių privilegijų teisė.
Tačiau jūs turite suprasti, kad teismai puikiai žino apie tokią spragą. Išties visiškai nepažįstami žmonės dovanoja nekilnojamąjį turtą kitiems nepažįstamiems žmonėms - tai keista. Štai kodėl, kai reikia ginčyti dovanojimo sutartį, svarbu apgalvoti šeimos ryšius ar ypač draugiškus santykius.
Svarbu suprasti, kad jei teismas įtaria, kad auka yra tik priedanga ir iš tikrųjų pirkimas buvo atliktas, sutartis bus nutraukta, o sandoris gali būti paskelbtas negaliojančiu.
Alternatyvios akcijų pardavimo galimybės:
Hipotekos susvetimėjimas
Kartais naudojamas įkeisto nekilnojamojo turto susvetimėjimo būdas. Žmonės sudaro paskolos sutartį, pagal kurią akcijų savininkas gauna tam tikrą sumą. Kaip materialinis saugumas skolininkas palieka dalį nekilnojamojo turto.
Tada ši sutartis turi būti perduota MFC ir užregistruota. Ateityje skolininkas atsisako teisės į savo turtą. Skolintojas atsisako pretenzijų dėl lėšų grąžinimo, tačiau gauna nuosavybės įkeitimą. Toliau įforminama teisė perduoti nuosavybę.
Kaip matote, 2017 m. Yra pakankamai priemonių, kad nuosavybė būtų atidalinta be bendraturčių sutikimo. Tačiau tokio pardavimo sunkumas yra tas, kad itin retai iš viso parduodamos akcijos ir būsto dalys. Net bendri kambariai yra labiau linkę paklausti nei dalis buto. Štai kodėl rekomenduojama stengtis susitarti dėl bendraturčių išpirkimo.