På grund av det faktum att ämnet för detta arbete är hypotekslån banksektor, kommer arbetet att överväga och analysera indikatorer relaterade endast till bankens kredit- och avvecklingsverksamhet med individer på bolån.

Låt oss analysera strukturen för låneskulden individer enligt avsedd användning.

Tabell 7. Analys av strukturen för låneskulder för individer i Sberbank of Russia OJSC för 2010 – 2011.

Av tabell 7 ser vi att andelen hypotekslån 2010 var 32 %, men 2011 sjönk denna siffra till 28 %.

Låt oss analysera lånets sammansättning bankskuld bildas av hypotekslån.

Tabell 8. Analys av strukturen för låneskulden för Sberbank of Russia OJSC bildad av hypotekslån för 2010–2011.

En analys av tabell 8 låter oss se att den analyserade strukturen för bostadslån är heterogen. Under 2010 emitterades den största andelen hypotekslån under programmet "Bortlån", den minsta, 13 %, emitterades under programmet "fastighetslån". I slutet av 2011 förändrades situationen på banken, den största andelen lån emitterades under programmet "bolån +" och den minsta - under programmet "ung familj".

Låt oss visa dynamiken i låneskulder under bolåneprogram i figur 2

Figur 2. Dynamiken i låneskulden för Sberbank of Russia OJSC, bildad av hypotekslåneprogram för 2010-2011.

Från figur 2 ser vi att den största avvikelsen inträffade under bolåneprogrammet "Bortlån +" senast 2011 ökade låneskulden med 157% till 2 081 598 tusen rubel. Tvärtom minskade låneskulden under programmet "Ung familj" med 74% till 736 322 tusen rubel. upp till 192 741 tusen rubel.

Låt oss analysera låneskulden på bostadslån efter lånetid i tabell 2.9

Tabell 9. Analys av låneskulden för Sberbank of Russia OJSC, bildad av hypotekslån efter låneperiod för 2010 – 2011.

Analysen av hypotekslån genomfördes för löptider upp till 3 år, från 3 till 6 år, från 6 till 10 år och över 10 år.

Analys av tabell 9 gör det möjligt för oss att dra slutsatsen att den största andelen hypotekslån 2010 till ett belopp av 65 % emitterades för en period på 6 till 10 år 2011 denna indikator minskade till 52 %, men förblev den viktigaste. Den minsta andelen lån är långfristiga lån på över 10 år. Analysen visade att under 2011 ökade andelen bostadslån med en löptid på över 10 år med 8 procentenheter. upp till 16 %.

Figur 3 - Dynamik för hypotekslån efter låneperiod för Sberbank of Russia OJSC för 2010 – 2011.

Analys av figuren gör det möjligt för oss att dra slutsatsen att hypotekslån utfärdade för en period på upp till 3 år minskade från 17 % till 10 % med 7. Hypotekslån från 3 till 6 år förändrades mer markant från 10 % till 22 % den 01/ 01/2012, mindre betydande Förändringen skedde för lån som beviljats ​​från 6 till 10 år och för en period över 10 år.

Efter att ha beslutat att ta ett hypotekslån för att köpa bostad eller annan fastighet (hus, lägenhet, stuga, tomt etc.), börjar låntagaren leta efter en lämplig långivare. En av de ledande positionerna bland dem är självsäkert ockuperad av Sberbank of Russia OJSC. Det erbjuder sina kunder flera bostadsprogram:

Fastighetslån,

Inteckning,

Lån "Bolån +"

"Ung familj".

Men ge lån för gynnsamma förhållanden ställer vissa krav på låntagarna själva, så inte alla kan dra nytta av inteckningen från Sberbank of Russia OJSC. Låt oss titta på dess funktioner mer i detalj.

Huvudkriterierna för alla hypotekslån från Sberbank of Russia OJSC är: maximal löptid och en lägsta handpenning. Räntan spelar inte en avgörande roll här (gränserna för dess fluktuationer är olika bankerär cirka 2%), är metoden för att betala tillbaka bolånet mycket viktigare.

Sberbank of Russia OJSC tillhandahåller bolån till medborgare över 21 år, och de måste återbetalas innan låntagaren når 75 år. Samtidigt är den maximala perioden för vilken ett lån kan utfärdas 30 år (som jämförelse: i vissa banker är den maximala perioden för att ge ut ett lån 15 år, och det måste betalas tillbaka innan mottagaren fyller 60 år). Minsta storlek handpenning med ett bolån från en bank är det lika med 10% av värdet på den köpta fastigheten (eller till och med 5% under programmet "Ung familj"), medan det i de flesta banker är 15% och högre. De grundläggande kraven på låntagaren och en beskrivning av programmen redovisas i bilaga nr 1.

När man analyserade programmen avslöjades det att huvuddraget i Sberbank of Russia OJSC:s inteckning är den differentierade metoden för dess återbetalning, när storleken på den månatliga betalningen ändras varje gång mot en minskning (på grund av den enhetliga avskrivningen av huvudskulden och följaktligen en minskning av räntan). Idag tar många banker till ett annat system för att återbetala bolån - livränta, som innebär att betala ett lika stort belopp

betalningar under hela kontraktsperioden. Detta system är utåt sett enklare och bekvämare, men i verkligheten kostar det låntagaren mycket mer än den differentierade.

Således kan vi dra slutsatsen att inteckningen från Sberbank of Russia OJSC verkligen är fördelaktigt för låntagaren, men vi bör inte glömma att varje bank försöker dra ut sin egen fördel från alla transaktioner, eftersom att göra vinst är huvudmålet för alla banker.

Ett annat program är "Young Family Mortgage Program, Affordable Housing, Social Mortgage", som måste analyseras både ur bankens synvinkel och ur synvinkeln för att lösa detta problem. bostadsproblem, som består i förvärv av fastigheter av unga familjer.

Varje ung familj behöver ett eget boende. Idag är detta bostadsproblem relevant och akut för många unga familjer vårt land.

För närvarande är bostadspriserna mycket höga och tenderar att ständigt öka. De flesta unga familjer kan inte omedelbart köpa en lägenhet eller ett hus i det inledande skedet av att bo tillsammans. Hur man löser det nuvarande problemet, och hur man köper en lägenhet för en ung familj?

Idag har unga familjer i Ryssland möjlighet att köpa bostäder till ett överkomligt pris. Detta möjliggjordes tack vare specialprogram sociala bolån, som utvecklades av den ryska regeringen. Ett exempel på sådana program är det ganska utbredda programmet "Ung familj", som gör det möjligt för en ung familj att köpa bostäder till ett överkomligt pris med hjälp av speciella hypotekslån från Sberbank.

Bolån för unga familjer är en del av programmet Affordable Housing och tillhandahåller prisvärda bostäder till unga familjer. Programmet går ut på att ge en ung familj bidrag till köp av bostad.

Om minst en av makarna inte är äldre än 30 år och de inte har några barn, blir bidragsbeloppet 35 % om familjen har ett eller flera barn, så ökar bidragsbeloppet till 40 % av kostnaden för; hus. Storleken på bidraget beror på antalet barn i familjen och på kostnaden per kvadratmeter för den köpta bostaden. Dessutom kan ett lån till en ung familj erhållas av en ofullständig familj där mamman (pappan) ännu inte har fyllt 30 år.

Under ett sådant program finns det en viss storlek av bostadsyta som bidrag kommer att ges. Storleken på bostadsytan för en ung familj på två personer är 42 kvadratmeter om det finns fler än 2 personer i familjen, sedan ytterligare 18 meter för varje familjemedlem.

För att kunna delta i detta inteckningsprogram för Sberbank of Russia OJSC måste familjen erkännas som i behov av att förbättra sina levnadsvillkor. Unga familjer som deltar i projektet bör utfärdas ett särskilt intyg när budgetpengar kommer in. Familjen ska ha inkomst eller annat kontanter, vilket kommer att räcka för att betala bostadskostnaden i en del som blir större än bidragsbeloppet.

När man bestämmer sig för om man ska gå med i programmet för det nationella projektet för billiga bostäder för ungdomar med deltagande av Sberbank of Russia OJSC, eller inte, ställs familjen inför olika frågor. Till exempel rädsla för att köpa bostad även med statligt stöd; Vissa familjer som planerar att skaffa barn är rädda för att tillfälligt förlora sin förmåga att betala lånet. Detta förutsätts dock i projektet för bolån för unga familjer. Till exempel, vid ett barns födelse, får föräldrar ett extra bidrag från staten, som tas från den regionala budgeten, och dess belopp är minst 5% av kostnaden för den köpta bostaden. Dessutom, om en ung familj inte tillfälligt kan göra lånebetalningar, stoppas betalningarna (upp till 3 år). Avstängning av betalningar kan bero inte bara på ett barns födelse, men också med bostadsbyggande.

En annan stor fördel med bostadslåneprogrammet med Sberbanks deltagande för unga familjer är att du kan göra en liten handpenning. Löptiden för bolån är i allmänhet upp till 20 år. Maxbelopp, som kan utfärdas, bestäms med hänsyn till låntagarens solvens, bostadskostnad m.m. Ett lån utfärdat under bolåneprogrammet för unga familjer kan uppgå till upp till 90 % av kostnaden för den köpta bostaden. Om en familj har barn kan lånebeloppet nå upp till 95 % av bostadskostnaden. Räntan på ett sådant lån är cirka 16 % nationell valuta(rubel) och 11% in utländsk valuta(US-dollar, euro).

Förutom unga familjer behöver många fler ryska invånare förbättrade bostadsförhållanden, men kan inte köpa det under villkoren för ett vanligt bolån, p.g.a. låg nivå inkomst. vilket är ett annat problem vid köp av bostad. För att lösa detta bostadsproblem erbjuder Sberbank ett socialt bolåneprogram.

Den här typen av sociala bolån kommer att hjälpa människor som har stått i kö i flera år för gratis bostad och aldrig fått något resultat. Med detta program kan en låntagare köpa en bostad till byggkostnad snarare än till marknadspris, vilket är ett betydligt billigare alternativ.

Dessutom, om låntagaren står i kö för att förbättra sina levnadsvillkor eller köpa ett eget separat bostadsutrymme, tillhandahåller staten en lägenhet för vilken låntagaren bara behöver betala mellanskillnaden mellan det gamla och det nya.

Omedelbart efter att låntagaren gör full betalning för bostad med sin och henne kreditmedel, blir han dess ägare och kan registrera sig i den tillsammans med sina familjemedlemmar. Men tills låntagaren helt återbetalar lånet är bostaden pantsatt till banken.

Trots stora framsteg i utvecklingen sociala program Bolånebanken fortsätter att arbeta med social utlåning och gör stora ansträngningar för att öka tillgängligheten av sådana program för ryska medborgare. Folk borde alltså förstå att även med en relativt låg inkomst kan de få ett eget boende utan att stå i kö i flera år.

Idag tillhandahåller Sberbank, liksom andra, lån utan handpenning. Till exempel ser ett sådant Sberbank-låneprogram ut så här. Banken ger ett lån med säkerhet i din befintliga lägenhet, med vilket du kan köpa en ny bostad. Lånets återbetalningsperiod sträcker sig från 5 till 15 år, och räntorna kan variera från 11% i amerikanska dollar och från 14% i ryska rubel.

Låt oss jämföra Sberbank-programmet med programmet för en annan bank. Absolut-Bank använder ett annat lånesystem: låntagaren får två lån samtidigt. Det första är upp till 90% av kostnaden för boendet, och det andra lånet, för en period på 3 år och säkrat av kundens bostad, tilldelas för att betala handpenningen. Låntagaren betalar först ränta på det andra lånet och betalar återstående kapital vid slutet av lånetiden eller efter försäljningen av bostaden. City Client Bank har sitt eget ursprungliga bolåneprogram utan handpenning. Banken ger lån om det finns fastighetssäkerheter inte bara från låntagaren, utan även från föräldrar, som därmed hjälper barn att lösa bostadsproblemet. Detta lån är bekvämt för dem som har en hög och stabil familjeinkomst, men inte kan spara pengar till en handpenning.

Bolån utan handpenning är ganska riskabelt för både låntagaren och den långivande banken. Det är därför villkoren för den här typen av utlåning är mycket strängare, och räntorna på lånet är högre. Det finns en farlig möjlighet för banken att kunden inte kommer att betala tillbaka lånet. Det kan uppstå på grund av att låntagaren inte investerat sina egna medel i form av handpenning och han saknar ansvarskänsla gentemot den långivande banken. Däremot skyddar sig bankerna från möjliga risker genom det obligatoriska bolåneförsäkringsförfarandet, samt tillgängligheten säkerheter egendom, som representerar själva bostadsobjektet. Ökad konkurrens mellan banker bidrar till att antalet banker som inkluderar bolån utan handpenning i sina låneprogram ökar.

Idag utvecklas och efterfrågas Sberbanks bolåneprogram med moderskapskapital.

Med stöd av Sberbank tillhandahålls utlåning med moderskapskapital, vilket är en annan funktion bolåneprogram burk.

Moderns kapitalär en av de former av statligt bistånd som föreskrivs Federal lag"Om ytterligare åtgärder för statligt stöd till barnfamiljer" daterad 26 december 2006 nr 256-FZ. Moderskapskapitalet ska betalas vid födseln (adoptionen) av ett andra eller efterföljande barn. Det totala beloppet av moderskapskapital var initialt lika med 250 tusen rubel. Idag är det lite mer än 400 tusen rubel. I Ryssland är inflationen hög, och för att föräldrar inte ska förlora något indexeras denna siffra flera gånger om året. Du kan få moderskapspengar för ett barn som föds tidigast den 1 januari 2007. Du kan bara få moderskapskapital en gång, det vill säga pengarna tillhandahålls endast för ett barn.

Lagen anger strikt de syften för vilka moderskapskapital kan användas:

Att få ett barns utbildning;

Förbättra familjens levnadsvillkor;

Bildande av den fonderade delen av moderns arbetspension.

Det är möjligt att använda moderskapskapital först när barnet fyller tre år. Men enligt ändringar av artikel 7 i Ryska federationens federala lag daterad den 29 december 2006 N 256-FZ kan du använda de tilldelade pengarna nu, oavsett barnets ålder, om medel från moderskapskapital används för att återbetala en inteckningslån.

Således hjälper Sberbank till att lösa bostadsproblemet när en familj får moderskapskapital.

Bostadsfrågan oroar många unga och är ett akut problem. Och därför är möjligheten från Sberbank att rikta moderskapskapital för att lösa detta problem relevant.

Enligt villkoren för Sberbanks hypotekslån med moderskapskapital kan moderskapskapital användas både för att betala tillbaka skuld på ett tidigare erhållet bolån och som handpenning.

Observera att med hjälp av moderskapskapital, återbetalning inteckningslån sker inte självständigt, utan av Pensionsfonden.

Det visade analysen Pensionsfondöverväger en ansökan om återbetalning av lån genom Sberbank och skickar pengarna till banken. Här slutar hans arbete för stiftelsen. Pengarnas vidare öde beror på banken.

För att utfärda något av ovanstående lån till Sberbank of Russia OJSC är det nödvändigt att tillhandahålla en viss lista med dokument (bilaga nr 2) och fylla i låntagarens ansökningsformulär (bilaga nr 3). För att bestämma lånebeloppet för köp av fastighet har Sberbank kriterier baserade på familjens inkomst (bilaga nr 4).

Därför, med tanke på att banken Sberbank of Russia OJSC är en av ledarna i vårt land, är det en av de 10 största och mest pålitliga bankerna, dess deltagande i hypotekslån är motiverat och kan föreslås som en utvecklingsriktning för denna bank för prognosperioden.

Bolåne- och investeringsanalys

Inteckning- investeringsanalys(IIA) används vid fastighetsvärdering. Fastighetsvärdering är processen för att fastställa den monetära motsvarigheten till värdet av fastigheter. Det finns tre huvudsakliga metoder för värdering: Costly Market Income IIA används huvudsakligen inom ramen för inkomstmetoden. Inkomstansatsen förutsätter att värdet på fastigheter bestäms av den inkomst som ägaren kommer att få i framtiden (hyra, andrahandspris). För att bestämma värdet på fastigheter är det således nödvändigt att omvandla framtida kontantinkomster till dess nuvarande värde.

Eftersom fastigheter på marknaden mycket ofta visar sig vara belastade med ett hypotekslån, är en del av dess värde långivarens egendom, och en del är säljarens eget kapital. Syftet med investerings- och bolåneanalys är att bestämma priset på fastighet med hänsyn till den begagnade lånade pengar

Analys av bolåneinvesteringar är en restteknik: när man köper en tillgång gör investeraren en obligatorisk betalning kontant betalning, vars belopp är lika med det återstående priset efter att ha subtraherat från det hypotekslånet, som förvandlas till skuld; när man använder fastigheten får investerare en kvarvarande nettoinkomst från användningen av egendomen efter avdrag för obligatoriska betalningar för skuldtjänst; Vid likvidation (vid återförsäljning) av fastigheten får aktieägaren pengar från försäljningspriset efter att saldot på bolånet betalats.

Tekniker för analys av hypoteksinvesteringar: 1) Traditionell - det totala värdet av fastigheten är lika med summan av nuvärdet av räntan rättvisa och nuvärdet av skuldkapitalräntan. 2) Modeller baserade på aktivering av inkomster från användning av fastighet: Ellwood-metod, investeringsgruppsmetod, metod med användning av skuldtäckningsgrad m.m.

Traditionell teknikprincip: Både investerare och fordringsägare får bedömd avkastning. Det sammanlagda nuvärdet av avkastningen till långivare och investerare uppgår till det pris som måste betalas för fastigheten: Pris = Aktievärde + Bolån

Kostnaden för eget kapital definieras som summan av två delar: kontanta intäkter och återförsäljningsintäkter. Båda elementen diskonteras med lämplig avkastning: Kostnad för eget kapital = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) där PVAF är faktorn för nuvärdet av livräntan vid avkastningen på eget kapital, PMT är kassaintäkterna, PVF är faktorn för nuvärdet av återgången till avkastningen på eget kapital, PS - intäkter från återförsäljning

För att uppskatta värdet av fastigheten, lägg till det aktuella bolånebeloppet till det egna kapitalet. Bolånebehållningen är lika med det aktuella värdet av de erforderliga betalningarna av skulden, diskonterade med den nominella bolåneräntan. Den allmänna formeln för att uppskatta värdet på en fastighet är: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP där V är värdet på fastigheten (initial), MP är det aktuella saldot på bolånet.

Stadier av traditionell teknik Steg 1. Uppskattning av nuvärdet av årliga kassaintäkter. A. Uppskattning av årlig driftnetto (NOI) Beräkna: 1. Potentiell bruttoinkomst (inkomst vid 100% beläggning av fastigheten) 2. Justering för underutnyttjande och inkassoförluster. 3. Övriga intäkter 4. Driftskostnader (fasta och rörliga) 5. Driftsöverskott - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

Steg 2. Uppskattning av nuvärdet av intäkterna från återförsäljning vid slutet av prognosperioden. A. Återförsäljningspris. 1. Initial kostnad för fastigheten. 2. Ökning av fastighetsvärde per år (d). 3. Återförsäljningspris (PS) PS = P * (1 + d) ^N där P är den ursprungliga kostnaden för fastigheten; d - ökning (minskning) av fastighetsvärdet under året; N är ägandetiden för fastigheten. B. Transaktionskostnader.

E. Uppskattning av förväntade intäkter från återförsäljning (nuvärde 2.D) 1. Reversion nuvärdesfaktor (PVF). 2. Aktuellt värde av intäkter från återförsäljning (2.G * 2.D.1). Etapp 3. Uppskattning av fastighetens nuvarande värde. A. Uppskattat värde på eget kapital (1.D.4 + 2.D.2). B. Fastighetens uppskattade värde (3.A + 1.B.1).

Modeller baserade på inkomstkapitalisering Direktkapitaliseringsmetod Värdet på fastigheter beräknas med formeln: V = NOI/Ro där V – marknadspris fastighet; NOI - värdet av den förväntade årliga nettoinkomsten Ro - kapitaliseringsgrad Kapitaliseringsgraden inkluderar avkastningen på kapital (investerade medel eller initial investering) och avkastningsgraden, som tar hänsyn till återvinningen av de initialt investerade medlen .

Metoder för att beräkna kapitaliseringsräntan Ellwoods bolåne- och investeringsteknik Ellwoods formel för att bestämma kapitaliseringsräntan med konstant inkomst: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - avkastning på eget kapital; m är bolåneskuldkvoten (lånets andel av fastighetens totala värde); C - Ellwood belåningsgrad; d - förändring av fastighetsvärde för prognosperioden (SFF;Y) - kompensationsfondfaktor med avkastningen på eget kapital för prognosperioden

Ellwoods belåningsgrad beräknas med formeln: C = Y + P * (SFF;Y) – f där C är Ellwoods belåningsgrad; Y - avkastning på eget kapital; P - del av det aktuella lånesaldo som kommer att betalas under prognosperioden; (SFF;Y) - ersättningsfondfaktor med avkastningen på eget kapital för prognosperioden; f är den årliga bolånekonstanten, beräknad utifrån årliga betalningar och nuvarande (ej ursprungliga) skuldsaldo.

Investeringsgruppsmetod. Här beaktas vid beräkning av kapitaliseringsräntan vilken del av inlösenkapitalet som utgörs av bostadslånet och vilken del som utgörs av eget kapital Ro = m Rm + (1 - m) Re m – andel av upplånade medel Rm – kostnad av lånade medel Re – kostnad för eget kapital Ro – kapitaliseringsgrad för fastighet

Metod med användning av skuldtäckningsgrad (DCR) Skuldtäckningsgrad är förhållandet mellan årliga skuldtjänstbetalningar DS, beräknat från villkoren för ett självamorterande lån, och årliga nettorörelseintäkter NOI: DCR = DS/NOI där DS – årlig betalning på skuldtjänst.

Kapitaliseringsgraden beräknas med formeln: Ro = m Rm DCR, där m = Vm/V, Vm är mängden lånade medel; V är kostnaden för objektet (hela investeringsbeloppet); Rm = DS/Vm, - bolånekonstant, eller kapitaliseringsränta för lånade medel. Parametrarna som används i denna metod är öppna bankinformation(lätt att skaffa). Denna metod är inte den huvudsakliga, utan används snarare som ett korrigerande

Funktioner av mark inteckningar

Vilka tomter kan bli föremål för inteckning: Tomter som inte är uteslutna från cirkulation och inte är begränsade i omlopp (såsom miljöområden, mark som upptas av militära anläggningar etc. - se jordabalken) Arrenderätt till en mark tomt (inom giltighetstiden för tomträttsavtalet med tomtägarens samtycke)

Vilka tomter kan inte bli föremål för inteckning: Tomter som är i statlig eller kommunal ägo, med undantag av tomter, avsedd för bostadsbyggande eller för omfattande utveckling i syfte att bygga bostäder och överförs för att säkerställa återbetalning av ett lån som tillhandahållits för utveckling av dessa tomter genom byggande av tekniska infrastrukturanläggningar. Del av en tomt vars yta är mindre minsta storlek, etablerad för länder av olika avsedda ändamål och tillåten användning. Andel i rätten till tomträtt som är gemensamt delad eller samägd

Vid inteckning av tomträtt sträcker sig panträtten även till den på tomten belägna eller under uppförande byggnaden eller konstruktionen (om inte annat följer av avtalet om byggnaden och anläggningen inte är belånad enligt pantavtalet). då behåller panthavaren vid utmätning på tomträtt rätten till sådan byggnad eller konstruktion och förvärvar rätt till begränsad nyttjande (servitut) av tomtmark Undantag: mark från jordbruksändamål.

Att låna ut för förvärv av en tomt är en ganska riskabel operation för en bank: Det finns osäkerhet om likviditeten för en tomt: i genomsnitt tar det längre tid att sälja en tomt än att sälja en lägenhet med tomter skiljer sig ofta väsentligt från anbudspriserna Det är ganska svårt att värdera en tomt på grund av att med liten marknadskapacitet T.o. banken skärper lånevillkoren: höjer räntan och/eller handpenningen

Risker med hypotekslån

Bolånerisker kan orsakas av olika orsaker: Ekonomisk inflation Valutaskatt Politisk Vissa av riskerna hänför sig uteslutande till antingen långivaren eller låntagaren, men många risker är gemensamma. De huvudsakliga riskerna för långivaren: kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk.

Kreditrisk Kreditriskhantering från bankens sida: - kontroll över kvaliteten på tillhandahållna lån; - distribution och övervakning av lån efter riskgrupper i enlighet med kraven från Ryska federationens centralbank och bankens interna instruktioner; - Skapande reservfonder för eventuella kreditförluster; - snabb identifiering av problemlån och en utvecklad handlingsplan för att arbeta med dem; - utveckling av program för återbetalning av lån. För att minska risken för utebliven betalning tillämpas olika restriktioner (förhållandet mellan låntagarens månatliga betalning och månatlig familjeinkomst, förhållandet mellan lånebeloppet och marknadsvärdet på säkerheten)

Ränterisk Förändringar i marknadsräntor är vanligtvis en följd av förändringar i inflationsnivån. Denna risk uppstår med en rörlig ränta. För långivaren är denna risk att räntan sänks, vilket minskar lönsamheten i bolåneverksamheten. För låntagaren finns bara risken för en höjning av räntan, vilket orsakar en ökning av periodiska betalningar av betalningar.

Om låneräntan är fast, då: Om inflationen stiger (marknadsräntorna stiger): Banken kan inte täcka sina kostnader för att ge ut ett lån och det kan dessutom leda till obalans mellan tillgångar och skulder riskera något. Han kommer att vara i en mer fördelaktig situation jämfört med en ny kund. När marknadsräntorna faller: För långivaren är sannolikheten för förtida återbetalning lån av låntagaren Låntagaren riskerar ingenting. Han kan ta ett nytt, billigare lån med säkerhet i samma fastighet samtidigt som han betalar tillbaka resterande del av den gamla skulden på hans bekostnad.

Likviditetsrisk Denna typ av risk uppstår när tidsfristen för att fullgöra bankens förpliktelser enligt passiva operationer(insättningar) har han - på grund av obalansen mellan tillgångar och skulder - inte tillräckligt med medel för detta. Detta beror på att resursbasen för bolån till stor del bildas genom attrahera kortfristiga lån och inlåning. Likviditetsrisk är endast en risk för långivaren och är inte direkt relaterad till låntagaren.

Låntagarens risker Låntagarens främsta risk är utmätning av den intecknade egendomen. Enligt lagen, om låntagaren systematiskt bryter mot tidsfristen för att göra betalningar (mer än tre gånger inom 12 månader), utestänger banken säkerheten. Men om det uppstår problem med att återbetala lånet är förhandlingar med borgenären tillåtna, vilket leder till att han kan göra eftergifter efter att ha övervägt orsakerna till kundens insolvens.

Låntagarrisker Risk för förlust av arbetsförmåga Denna risk omvandlas: för långivaren - till en kreditrisk för låntagaren - till risken att förlora sin bostad Egendomsrisker: risk för skada på egendom, risk för förlust av äganderätten till säkerheten . Risk för äganderättsförlust till egendom uppstår när det efter genomförd köp- och försäljningsaffär blir känt att det finns berättigade anspråk på den intecknade egendomen från tredje man.

Förändringar i bostadspriser under lånetiden. Låntagaren riskerar ingenting. Långivaren bär risken för en kraftig prisnedgång: under en kris på fastighetsmarknaden kan det finnas risk för en förändring av värdet på säkerheterna. Ett sätt att minska risken: kräva en betydande handpenning från låntagaren när du köper ett hem med en inteckning (i rysk praxis, 30-50% av kostnaden för det köpta huset).

Försäkring av de mest sannolika riskerna På bostadslånemarknaden är det praxis att försäkra tre huvudrisker: låntagarens liv och hälsa, risken för förlust eller skada på säkerheten, risken för förlust eller begränsning av ägandet av den säkerheter (titelförsäkring), och kostnaderna för bolåneförsäkring bärs av låntagaren och de uppgår i genomsnitt till ca 1,5 % av lånekostnaden.

Analys av bolåneinvesteringar bygger på idén om fastighetsvärde som en kombination av värdet av eget kapital och lånade medel. I enlighet med detta bestäms högsta rimliga pris på fastighet som summan av nuvärdet pengaflöde, inklusive intäkterna från återföringen som kan hänföras till investerarens medel och lånebeloppet eller dess nuvarande saldo.

Analys av hypoteksinvesteringar tar hänsyn till investerarens åsikt att han inte betalar för kostnaden för fastigheter, utan kostnaden för eget kapital, och lånet betraktas som ett ytterligare sätt att slutföra transaktionen och öka eget kapital. Analysen använder två metoder (två tekniker): den traditionella metoden och Ellwood-tekniken. Den traditionella metoden speglar uttryckligen logiken i analys av hypoteksinvesteringar. Ellwoods metod, som återspeglar samma logik, använder förhållanden mellan lönsamhetskvoter och proportionella förhållanden mellan investeringskomponenter.

Traditionell metod.

Att beräkna värdet på en fastighet med traditionell teknik bygger på följande likhet.

V = Ve + Vm, (4,22.)

Där V är värdet på fastigheten;

V e - Nuvarande värde av eget kapital investerat i fastigheten;

V m är nuvärdet av lånat kapital som investerats i fastigheten.

Nuvärdet av eget kapital beräknas med den diskonterade kassaflödesmetoden. Den aktuella kostnaden för lånat kapital är lika med lånebeloppet.

Det algebraiska uttrycket för värdet av en egenskap skrivs i samma logiska trestegssekvens:

där V är fastighetens värde;

V m är nuvärdet av lånat kapital som investerats i fastigheten (lånebelopp).

СFj - driftsnetto;

РMTj - årlig skuldtjänst;

V term - återförsäljningspris för fastigheter (återgång) om n år;

MP n -- skuldsaldo vid slutet av löptid n, som är utestående i slutet av prognosperioden.

Ellwood teknik. Den används i analys av hypoteksinvesteringar och ger samma resultat som den traditionella tekniken, eftersom den bygger på samma uppsättning initiala data och idéer om förhållandet mellan eget kapital och lånat kapital under investeringsprojektets utvecklingsperiod. Skillnaden mellan Ellwoods teknik är att den låter dig analysera egendom i förhållande till dess pris baserat på avkastningskvoterna för aktieindikatorer i investeringsstrukturen, förändringar i värdet av totalt kapital och visar ganska tydligt mekanismen för förändringar i eget kapital över investeringsperioden.

Ellwoods formel är följande:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Där Ro är den totala kapitaliseringskvoten;

M - bolåneskuldkvot (andel av krediten av det totala beloppet av investerat kapital);

C - Ellwood belåningsgrad;

DI v - ökningstakt i fastighetens värde genom når.

Vid värdeminskning på en fastighet ska värdestegringstakten på fastighet genom når (DI v) kan uttryckas genom andelen kostnadsreduktion (dep) DI v = - dep.

Om värdet på en fastighet beräknas öka i når, ökningstakten i fastighetsvärdet genom når (DI v) kan uttryckas genom andelen av kostnadsökningen (app) DI v = ca.

Om värdet på fastigheten inte förväntas förändras inom når, sedan ökningstakten i fastighetens värde genom når DI v = 0.

Om förändringen i värdet på egenskapen inte förutsägs ser formeln ut så här:

R o = r e - M _ C (4,25.)

Ellwoods belåningsgrad beräknas med formeln:

C = r e + r_ sff(r e, n) - Rm, (4,26.)

där C är Ellwoods belåningsgrad;

r e -- avkastning på eget kapital;

R-- andel av lånet amorterad under prognosperioden (andel av lånet som kommer att återbetalas under prognosperioden),

sff(r e, n) -- kompensationsfondfaktor vid avkastningen på eget kapital;

Rm -- inteckning permanent.

Skicka ditt goda arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Postat på http://www.allbest.ru/

Analysmetod för hypoteksinvesteringar

Disciplinen "Bolåne- och investeringsanalys och affärsbedömning" lägger grunden värderingsverksamhet. Tillsammans med sådana områden av värderingsverksamhet som fastighetsvärdering, värdering immateriella tillgångar och immateriella rättigheter, värdering och omvärdering av anläggningstillgångar, omstrukturering av företag och finansiella investerare Denna disciplin ger mångfacetterad utbildning av högt kvalificerade värderingsmän.

Affärsvärdering gör att du kan uppskatta marknadsvärdet på det egna kapitalet (auktoriserat) i slutna företag eller JSC med otillräckligt likvida aktier. Enligt den ryska federationens lag "På aktiebolag”i vissa fall måste en bedömning av marknadsvärdet göras aktiekapital oberoende värderingsmän. Detta förfarande föreskrivs till exempel för en tilläggsemission, återköp av aktier etc.

Det finns ett ökande behov av företagsvärdering vid investeringar, utlåning, försäkring och beräkning av skattebasen.

Analyser av hypotekslån och investeringar samt affärsbedömning är nödvändiga för att välja en rimlig inriktning för företagsomstrukturering. I processen för affärsbedömning identifieras alternativa tillvägagångssätt för företagsledning och bestäms vilka av dem som kommer att ge företaget maximal effektivitet och därför högre marknadspris, vilket är ägarnas huvudmål och förvaltningsbolagens uppgift i en marknadsekonomi

Analys av hypoteksinvesteringar är en typ av inkomstmetod och används för att utvärdera fastigheter som köpts med deltagande av ett hypotekslån.

Behovet, möjligheten och ändamålsenligheten av att använda lånade medel vid genomförande av fastighetsaffärer från låntagarens och långivarens position bestäms av följande.

För en investerare (låntagare) kan du genom att samla in lånade medel när du köper fastigheter:

köpa ett föremål vars kostnad överstiger de medel som står till hans förfogande;

öka graden av portföljdiversifiering genom att investera egna medel, frisläppt vid användning av ett lån, till annan fastighet;

köpa fastigheter i omgångar, betala långivaren de belopp som han är skyldiga från inkomsten som genereras av samma egendom;

få mer högt bud avkastning på investerat eget kapital vid val av förmånliga finansieringsvillkor.

Långivaren utgår ifrån följande överväganden:

det utlånade objektet är inte föremål för transport eller fysisk skada, är vanligtvis försäkrat och kan därför kontrolleras av långivaren under hela skuldåterbetalningsperioden;

långsiktiga fysiska och ekonomiska livet fast egendom är grunden för återbetalning av inte bara kapitalbeloppet utan även räntan;

obligatorisk statlig registrering rättigheter till fast egendom, samt transaktioner med den, inklusive inteckningar, tjänar juridisk garanti uppfyllande av avtalsförpliktelser av låntagaren;

flexibelt kompileringssystem låneavtal, möjligheten att inkludera särskilda villkor i det gör det möjligt för långivaren att reagera i tid på nivån på marknadslönsamheten för lånade medel, på förändringar ekonomisk stabilitet låntagaren, påverka möjligheten till återförsäljning av den utlånade tillgången innan skulden löper ut; fastigheter är inte föremål för kraftiga avskrivningar;

ett korrekt bestämt säkerhetsvärde gör det möjligt för banken att återbetala de utlånade pengarna med ränta.

I de flesta utvecklade länder marknadsekonomi förvärvet av fastigheter genomförs med deltagande av lånade medel som ställts som säkerhet på lång sikt i form av ett hypotekslån - ett lån som lämnats under lång tid för förvärv av fastigheter som tjänar som säkerhet. Således, utmärkande drag hypotekslån - en kombination av säkerheten och den köpta fastigheten.

De specifika finansieringsvillkoren måste beaktas av värderingsmannen, som jämför dem med den så kallade typiska finansieringen - den kreditbelopp som kan tillhandahållas av långivaren, samt den ränta som tas ut.

Värderingsmannen kan, genom att jämföra specifika finansieringsvillkor med typisk finansiering, särskilt om lånet inte tillhandahålls av tredje part utan direkt av säljaren, bedöma dem som gynnsamma. Denna faktor måste beaktas i priset som en lämplig premie på kostnaden.

Finansieringsvillkoren påverkar alltså priset på fastigheter, men ändrar inte dess värde. Smart investerareär villig att betala ett högre pris för den köpta fastigheten om den får ett lån till en ränta som är lägre än marknadsräntan, eller kommer att ha en positiv finansiell hävstång på grund av en ökad lånetid, eller säljaren betalar rabattpoäng på det mottagna bostadslånet av köparen.

En fastighetsköpare kan besluta att ta ett hypotekslån baserat på en bedömning av effektiviteten av användningen av lånade medel i investeringsprocess. För att göra detta är det nödvändigt att analysera faktorer som t.ex ränta på lånet, lånetid, återbetalningsförfarande, belopp för bolånelån, finansiell hävstång, speciella villkor utlåning.

Bedömning av finansiell hävstång, d.v.s. möjligheten att använda lånade medel i investeringsprocessen, - viktigaste faktorn, som avgör effektiviteten i investerarens användning av lånade medel. För att objektivt bedöma finansiell hävstång är det nödvändigt att skilja mellan de inkomstnivåer som genereras av fastigheter och korrekt bestämma lämplig avkastning.

Avkastningen på en fastighet beräknas som förhållandet mellan driftsnettot och fastighetens värde eller summan av bolånet och investerarens eget kapital.

Räntabiliteten på eget kapital definieras som förhållandet mellan kontanta intäkter och mängden eget kapital investeraren investerar i fastigheter.

Beroende på lånevillkoren kan finansiell hävstång bedömas som positiv, negativ eller neutral. Om avkastningen på eget kapital överstiger avkastningen på fastigheter är finansiell hävstång positiv. Detta förhållande kännetecknar den effektiva användningen av lånade medel.

Ett viktigt steg i analysen av hypoteksinvesteringar är att bedöma om det förväntade driftsnettot, beräknat på grundval av egenskaperna hos den fastighet som bedöms, är tillräckligt för att uppnå avkastningskravet på eget kapital under givna finansieringsvillkor.

I analysen av hypoteksinvesteringar ingår att beräkna skuldtäckningsgraden och jämföra den med bankens krav på att överstiga beloppet av driftsnettot i förhållande till mängden obligatoriska betalningar på bolånet.

Analysmetoden för hypoteksinvesteringar är ett av alternativen för att beräkna det totala priset på fastighet (fastighet) som summan av värdena på kredit och personligt kapital. Under beräkningsprocessen tar investeraren hänsyn till att det inte är priset på fastigheten som betalas utan den totala kapitalkostnaden. Med denna metod beräknas det totala kapitalbeloppet genom att summera följande parametrar - kostnaden för finansiella intäkter, volymen av intäkter från återförsäljning och ett hypotekslån.

Tack vare användningen av hypoteksinvesteringsmodeller är det möjligt att beräkna den exakta kapitalkostnaden baserat på förhållandet mellan lånade och personliga medel. Bolåneinvesteringsanalys är en av metoderna för att bedöma fastigheter, som bygger på beräkningen av den totala volymen av inlösenkapital, bestående av investeringar och bostadslån. Ansökan den här metoden gör att du kan förenkla och påskynda bedömningsprocessen.

Nästan alla fastighetsinvesteringar görs genom bolån. Tack vare det populära instrumentet har investeraren finansiell hävstång, vilket gör att han kan öka avkastningen på vinsten och få större inkomster från tillväxten av priset på det valda objektet i framtiden. Att ta ett bolån är dessutom en möjlighet att diversifiera tillgångarna och uppnå en ökning av ränteavdragen.

Många experter kallar denna analys för resttekniken. I huvudsak betalar investerare resten av den initiala utgiften. När alla skulder till borgenärerna är återbetalda kan de se fram emot återförsäljningspriset och det återstående rörelseresultatet.

Perioden för försäljning av ägande av en fastighet är konventionellt indelad i tre steg:

köp av en tillgång. Här är investerarens uppgift att bidra med ett belopp som motsvarar det återstående värdet av fastigheten efter avdrag för bostadslånet;

användning av egendom. Deltagaren i transaktionen (investeraren) kan räkna med att få en rest nettoförtjänst från användningen av egendom, med undantag för beloppet av allmänna betalningar som skickas för att täcka skulden;

Likvidation är den process som sker när fastigheter säljs. I detta fall får kapitalägaren inkomst från försäljningspriset, men tar inte hänsyn till betalningen av saldot av inteckningen.

Idag finns det två sätt att göra en analys av bolåneinvesteringar:

1 . Traditionell. Den bygger på antagandet att det totala priset på egendom är lika med det verkliga (nuvarande) priset på intresset av personligt kapital och samma värde kreditkapital. Det totala priset på egenintresse beräknas genom att diskontera kassaflödet tills skatter betalas. Rabattens roll spelas av avkastningen på personliga medel (kapital), som är den genomsnittliga marknadsindikatorn.

Kärnan i den traditionella tekniken är enkel. Det totala priset på fastigheter (fastighet) beräknas som summan av inkomsten från återförsäljning av fastighet, det aktuella priset på ekonomiska intäkter och beloppet av inteckningen. Som ett resultat görs en bedömning av hela den prognostiserade vinsten och det totala beloppet av intäkter från återförsäljning av fastighet.

Inom traditionell teknik är ett av huvudvillkoren bedömningen av de beräknade medlen som investeraren kommer att få (på lång sikt), såväl som inkomsten från återförsäljning av egendom. Tack vare dessa element kan man bedöma värdet av investerarens personliga kapital. Efter detta läggs lånesaldot till det resulterande värdet, vilket gör att du kan bestämma exakt uppskattat värde objekt under rådande marknadsförhållanden. Om ett nytt inteckning utfärdas på nuvarande Marknadsvillkor, och avkastningen på det personliga kapitalet motsvarar de nuvarande kraven på samma marknad, då kan du som ett resultat få marknadsvärdet för transaktionsobjektet. Det speciella med denna teknik är att skatter inte beaktas här.

Den traditionella tekniken bygger på principen att vinster från investeringar kommer att tas emot inte bara av investerare utan även av banker (långivare). Vart i total inkomst investerare och långivare representerar det maximala beloppet för inlösenkapital. Den resulterande siffran är det pris som måste betalas för fastigheten. En annan fördel med denna teknik är att den tar hänsyn till vinst (intäkter) från efterföljande försäljning av fastighet. Parametern för återförsäljningsintäkter är beloppet för amortering av hypotekslånet som investeraren kommer att få i händelse av en efterföljande försäljning av fastigheten, och det totala beloppet för minskningen (ökningen) i priset på fastigheten.

Avkastningen som erhålls av investerare och långivare måste inkludera både avkastning på investeringar och avkastning på investeringar. Om vi ​​talar om ett bolån, så är den nuvarande vinsten på det i själva verket skuldtjänst.

Begreppet självamorterande hypotekslån innebär samtidig återbetalning av bolåneskulden under en viss period och betalning av ränta, eller närmare bestämt vinst på lånets kapitalbelopp. I vissa fall betalas bolåneskulden av innan kontraktet löper ut. Detta tillvägagångssätt innebär att betala ett belopp och helt täcka lånet.

I den traditionella metoden görs beräkningen av det totala fastighetspriset med formeln:

Kostnad (Pris) = Hypotekslån + personlig egenkapitalkostnad.

Den andra parametern kan bestämmas genom att summera de två komponenterna för vinst från återförsäljning av egendom och finansiella intäkter. I en situation där man planerar att få inkomster jämnt i framtiden (i ungefär lika stora belopp) bör den beräknade indikatorn multipliceras med livräntan.

Med hänsyn till ovanstående kan kostnaden för eget kapital (CES) beräknas enligt följande:

SCK = PWF * PS + PWAF * CF, där

PWF - parameter för det aktuella återgångspriset med hänsyn till avkastningen på personligt kapital;

PWAF - parameter för det aktuella annuitetspriset med hänsyn till avkastningen på personligt kapital;

CF - finansiella kvitton;

PS är den vinst som investeraren får vid återförsäljning av fastigheten.

Att beräkna totalbelopp egendom är det nödvändigt att summera de återstående bolånemedlen med kostnaden för personligt kapital. Så bedöms alla typer av vinst. I det här fallet kommer saldot av bolånelånet att vara lika stor som volymen av betalningar på den aktuella skulden, diskonterat med hänsyn tagen nominell ränta bolåneränta.

Fastighetsvärdet beräknas med hjälp av formeln nedan:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

där V är det ursprungliga priset för fastigheten;

MR - ström återstående medel av hypotekslånets kapitalbelopp.

De återstående indikatorerna dechiffreras i formeln ovan.

Användningen av den traditionella metoden innebär beräkning i tre steg:

1. Uppskattning av den nuvarande volymen av finansiella intäkter.

2. Uppskattning av den aktuella volymen av intäkter från återförsäljning vid periodens slut (enligt vilken prognosen sker).

3. Bedömning av aktuellt pris på fastighet (fastighet).

Tekniken för analys av hypoteksinvesteringar är relevant i de fall en investerare tar ett nytt lån eller tar på sig en befintlig skuld. Fördelen med denna teknik är flexibilitet, men på grund av det stora antalet antaganden är de erhållna uppgifterna ungefärliga.

Bolåne- och investeringsanalys med hjälp av vinstkapitaliseringsmetoden

Det finns tre alternativ här:

Ellwood teknik. Dess fördel är enkel beräkning och användningen av en kort formel för bolåneinvesteringar. Dessutom är vissa parametrar redan kända, såsom den procentuella förändringen av priset på en fastighet under en viss period och koefficienten bolåneskuld.

För att beräkna Ellwood-koefficienten är följande formel användbar:

hypoteksinvesteringsanalys affärsvärdering

Ellwood-tekniken är bra för att skaffa ny finansiering eller ta på befintliga skulder. Tillämpningen av metodiken innebär användning av antaganden som har funnit sin tillämpning i den traditionella beräkningsmetoden. En av huvudparametrarna är C-faktorn, som är resultatet av syntesen av ett antal andra komponenter. Det finns en viktig egenskap i Ellwoods teknik - ju mer noggrant antagandena väljs, desto mer exakt kommer det att vara möjligt att beräkna priset på fastigheter.

Den direkta kapitaliseringsmetoden används aktivt vid fastighetsvärdering av ROO - Society of Russian Appraisers. I det här fallet beräknas själva kapitaliseringskvoten med hjälp av formeln nedan:

Investeringsgruppsmetoden låter dig ta hänsyn till vilken andel av inlösenkapitalet som avser bolånet och vilken andel till eget kapital. Efter beräkning av koefficienten med denna metod görs två ändringar nödvändigtvis så att parametern är lika med Ellwoods kapitaliseringskoefficient.

En av ändringarna erkänner det faktum att lånebetalningar måste göras med hjälp av årliga rörelseintäkter. Användningen av en sådan justering leder till en minskning av den löpande vinsten. Den andra ändringen tar hänsyn till det datum då investeraren kommer att få en vinst från amorteringen av bolåneskulden. Innebörden här är att investerarnas avkastning till stor del beror på storleken på bolånelånet och bolåneskuldkvoten.

Slutsats

Studie av investeringsanalys i moderna förhållanden utveckling nationalekonomi, utvidga kretsen av verkliga och potentiella investerare, att öka investeringsvolymerna är en mycket brådskande uppgift.

Investeringsanalys är en speciell disciplin i systemet för omfattande ekonomisk analys ekonomisk aktivitet företag. Dess studie som en oberoende disciplin gör det möjligt för utexaminerade från ekonomiska specialiteter, särskilt redovisnings- och finanscykeln, att betraktas som specialister med hög kvalifikationsnivå.

Genom att studera kursen "Investeringsanalys" kan studenterna bemästra följande metoder:

uppskattningar ekonomisk effektivitet investeringar (både med hänsyn till kapitalets tidsvärde och baserat på redovisningsuppskattningar);

bedöma kostnaderna för egna och lånade källor för investeringsfinansiering;

analys investeringsprojekt under inflations- och riskförhållanden;

analys av effektiviteten av leasing;

analys av organisationens investeringsattraktionskraft. Det är relevant att inte bara studera de listade teknikerna och metoderna för investeringsanalys, utan också att kunna tillämpa dem i praktiken och använda resultaten av investeringsanalys i utvecklingen av förvaltningsbeslut.

Bolåne- och investeringsanalys vid värdering är en uppsättning metoder och metoder för att bedöma värdet av fastigheter som köpts med hjälp av ett lån med säkerhet i denna fastighet (inteckning). I länder med utvecklade marknadsekonomier genomförs över 90 % av invesmed hypotekslån. Investerare som använder lån har möjlighet att öka avkastningen på sina egna medel genom att locka till sig lånade medel. Dessutom säkerställs effekten av fastighetsvärdeökningarna, ökad diversifiering av tillgångarna och ytterligare skattebesparingar. Långivare får en rimligt garanterad inkomst samt starka säkerheter för sitt lån. De har första prioritetsrätten till låntagarens inkomster och tillgångar vid utebliven skuld. I analys av hypoteksinvesteringar antas det att investerare: för det första betalar de initiala kostnaderna på en återstående basis; för det andra erhålls även intäkter på resterande basis efter att alla betalningar till borgenärer redan har gjorts, både i den löpande verksamheten och efter försäljningen av fastigheten. I detta fall kan perioden för realisering av ägande av fastigheter delas in i tre steg: förvärv, användning och likvidation.

Postat på Allbest.ru

Liknande dokument

Principer för fastighetsvärdering med metoder: kapitalisering av inkomst, kostnad, jämförelse av försäljning. Grunderna i finansiell matematik. Fastställande av värdet på en tomt. Marknadsvärde för mark. Allmän modell för analys av hypoteksinvesteringar.

test, tillagt 2012-04-15


Värdering av äganderätt till fast egendom. Fastigheter som en integrerad del av majoriteten ekonomiska processer. Begreppet hypotekslån; typer av lån och säkerhetslagstiftning. Finansieringsvillkor; analys av hypoteksinvesteringar.

abstrakt, tillagt 2010-01-18


Egenskaper för fastighetsmarknaden som marknadskategori. Huvudtyper av marknad för investeringstjänster. Grundläggande principer för analys och värdering av fastigheter i ledningssystemet. Metoder ekonomisk bedömning kvalitet på fastighetsobjekt.

kursarbete, tillagd 2014-03-28


Koncept, funktioner bostadslån och behovet av en metodik för att bedöma fastigheter för hypotekslåneändamål. Bestämma värdet på en byggnad med hjälp av olika metoder för fastighetsvärdering och med hjälp av kostnads-, jämförande och inkomstmetoden.

avhandling, tillagd 2011-06-23


Metoder för inkomstmetoden för företagsvärdering, baserad på att bestämma nuvärdet av framtida inkomster. Analys, prognos av utgifter och investeringar. Utveckling av inkomstsynen för värdering fordon i Ryska federationen. För- och nackdelar med inkomstsynen.

kursarbete, tillagt 2015-06-05


Struktur för inkomstmetoden, metoder för kapitalisering av inkomst. Ekonomisk analys omstrukturering av den ombyggda fastigheten: generella egenskaper, finansiella indikatorer, lönsamhet; skuldtjänst. Fastställande av värdet på fastigheter.

kursarbete, tillagt 2011-09-06


Begreppet fastighetsvärdering för hypotekslån, stadierna för dess genomförande. Hypotekslån koncept. Fastighetsvärdering med exemplet med Ulyanovsk-fastigheter med jämförelse- och inkomstmetoden. Inteckning i kommersiella banker och beräkning av hypotekslån.

avhandling, tillagd 2012-08-06


Övervägande av värderingsverksamhetens väsen och roll inom ekonomi. Procedur för värdering med hjälp av inkomstmetoden. Faktorer som påverkar kostnaden för jämförbara analoger av fastigheten som värderas. Kostnadsbaserad metod för värdering. Vinst (inkomst) kapitaliseringsmetod.

test, tillagt 2014-05-12


Analys av den mest effektiva användningen av fastigheter. Bestämma värdet på en byggnad med hjälp av olika metoder för fastighetsvärdering. Använder en kostnadsbaserad, jämförande, inkomstmetod. Upprättande av en slutlig värdering av fastighetsvärde.

kursarbete, tillagd 2007-10-29


Studera typerna av fastighetsvärden. Fastighetsvärderingsteknik. Analys av inkomst, marknad och kostnadseffektiva tillvägagångssätt att värdera fastigheter. Egenskaper för metoder för att aktivera intäkter och diskontera kassaflöden.

Nyligen började nästan alla fastighetsköpstransaktioner genomföras med hypotekslån, eller lån med säkerhet i fastigheter. Under sådana förhållanden kommer värdet av fastigheten att bestämmas som summan av hypotekslånet, nuvärdet av inkomsten från användningen av fastigheter och intäkterna från återförsäljning av fastigheter.

I allmän syn värdering av värdet av fastigheter som är belastade eller förvärvade med ett hypotekslån görs med hjälp av IIA.

Hypoteks- och investeringsanalys (IIA)är en modellerad inkomstmetod för fastighetsvärdering, som används under förhållanden där en investerare eller ägare attraherar lånade medel för att finansiera verksamheten i en fastighetsfastighet. Inom ramen för IIA används båda metoderna för inkomstsynen vid fastighetsvärdering - inkomstkapitaliseringsmetoden och diskonterade kassaflödesmetoden. Men var och en av dessa metoder har sina egna distinkta egenskaper när man bedömer fastigheter som köpts med ett hypotekslån.

IIA låter dig genomföra investeringsanalyser och utvärdera investeringarnas effektivitet när du använder hypotekslån för att finansiera dessa investeringar.

För att genomföra transaktioner med fastigheter, vars värde är betydande, används i många fall lånade medel. Det vanligaste tillhandahållandet av lånade medel är lån med säkerhet i själva fastigheten. Denna typ av lån kallas för bolån.

IIA är ett analysverktyg som i många fall kan underlätta bedömningsprocessen. IIA är en metod för fastighetsvärdering inom ramen för inkomstsynen. Denna typ av värdering har dock skillnader som påverkar alla metoder för inkomstmetoden för värdering, eftersom marknadsvärdet på tillgången inte sammanfaller med mängden eget kapital som investeras i den, eftersom lånat kapital delvis investeras i fastigheter.

Grunden för IIA är bestämmelsen om att kostnaden fastighet, belastad med en inteckning, definieras som summan av kostnaderna för eget kapital och lånat kapital.

IIA-teknikär en teknik för att uppskatta det inkomstproducerande värdet av egendom (fastighet) baserat på att lägga till huvudbeloppet för bolåneskulden med det diskonterade nuvärdet av framtida kontanta intäkter och intäkter från återförsäljning av tillgången. Att lägga till mängden bolåneskuld och värdet av eget kapital ger en uppskattning av priset som förväntas ge investeraren och hypotekslångivaren vissa fördelar.

När man gör en IIA måste antingen bolånets kapitalbelopp eller bolåneskuldkvoten vara känd. Analysen bör inkludera ett uppskattat återförsäljningspris eller procentuell värdeförändring under prognosperioden. Denna teknik kan användas om investeraren redan har antagit befintlig skuld eller om det är inblandat nytt lån. Det kan ändras för att rymma mer än ett bolån och förändringar i kvitton. Om priset är känt kan tekniken användas för att uppskatta avkastningen på eget kapital.

IIA är en restteknik. Aktieinvesterare betalar resten av de initiala kostnaderna. De får återstoden av driftnettot och andrahandspriset efter att alla betalningar till borgenärerna har gjorts, både under den pågående användningen och efter att fastigheten säljs vidare.

De första uppgifterna för IIA är:

§ driftsnetto;

§ belopp, löptid och ränta på lånet;

§ ökning eller minskning av värde under återgång;

§ avkastning på eget kapital;

§ driftperioden för investeringen.