Виды ипотеки и основные программы ипотечного кредитования. Виды ипотеки Ипотека виды ипотечных кредитов

В жизни каждого человека возникают ситуации, с которыми он не способен справиться самостоятельно. Одной из таких можно счесть и процесс покупки собственного жилья. Для обычного молодого специалиста или офисного работника кажется, практически невозможным скопить нужную сумму. В этом случае на выручку приходит ипотечный кредит. Вид ипотечного кредита зависит от разных условий. В настоящее время в России существуют различные виды ипотечного кредитования.

В российском обиходе термин «ипотека» обычно применяется для обозначения доступного решения жилищных проблем. Однако по определению это кредит не только на покупку жилья, но и на приобретение вообще любой недвижимости. Важный плюс приобретения недвижимого имущества с помощью ипотеки состоит в том, что оно становится собственностью заемщика сразу с момента покупки.

Виды ипотеки в России. Основные особенности.

Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий.
Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны.

Особенности ипотеки на вторичном рынке

Рассмотрим первый вид кредитования — ипотеку на вторичном рынке .
Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Все просто — вы находите квартиру, которую люди хотя продать, оформляете договор ипотечного кредитования и покупаете квартиру за деньги банка. Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость.

Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось — нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки. Другие виды страховок не являются обязательными, но

О ипотеке с долевым участием

Второй вид ипотечного кредитования в России — ипотека с долевым участием. Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки — вы можете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию. Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на 1-2 процента. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена.

Про ипотеку молодой семье.

Ипотека молодой семье — это третий вид ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Тут имеется ограничения на возраст заемщика и данный вид ипотеки выдает Сбербанк. Обычно этот кредит выбирают молодые люди, которым нужно жилье для создания семьи. Если вы живете с родителями и у вас менее 10 квадратных метров на человека(в случае Москвы), то можно подать заявление на вступление в очередь на получение субсидии. 1-1.5 млн рублей — вот размер субсидии для Москвы, если вас признают нуждающимися. Но как говорилось раннее нужно попасть в очередь нуждающихся в получении жилья.

Кредит на улучшение жилищных условий

И все же наиболее популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмет некое недвижимое имущество в залог – по статистике, в нашей стране для этого чаще для этого используются вновь приобретаемые квадратные метры.

Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки – процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости.

И вот вы взяли ипотеку. Документы оформлены, квартира ваша. Наступает время платить по кредиту. Именно в этот момент заемщик чаще всего сталкивается с неожиданностями. Условия выплаты у разных банков очень сильно отличаются, и возможность реструктуризации кредита не всегда наличествует.

Если договор подписывался без внимательного прочтения, под влиянием обещанных в рекламе банка «низких процентов» — при выплате кредита проблемы почти обязательно будут. Именно поэтому к прочтению договора об ипотечном кредитовании стоит отнестись со всем возможным прилежанием.

Когда вы подаете заявку на ипотеку, обязательно посмотрите, хватит ли вам зарплаты на ее оплату и сколько банк может дать. Сделать это можно на специальном

Реалии современной жизни таковы, что далеко не каждый человек иметь возможность приобрести собственную квартиру или благоустроенный частный дом. Для молодой семьи с маленьким ребенком или среднестатистического менеджера накопить сумму в несколько миллионов является трудновыполнимой задачей. Практически единственным выходом в такой ситуации остается получение банковского займа. Виды ипотечного кредитования могут зависеть от различных условий.

Преимущества ипотечного кредитования очевидны абсолютно для каждого современного человека. По сравнению с обычными кредитами ипотека выдается под гораздо меньший процент. Для сравнения средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 9,75%, в то время как по обычным целевым кредитам она равняется 17,5%. Кроме того, банковские продукты этого типа позволяют оформить кредит на достаточно длительный срок, за счет чего возможно снижение ежемесячного взноса до вполне посильных размеров. Также следует отметить, что цели, на которые выдаются ипотечные займы, позволяют приобрести не только квартиру на вторичке или новостройке, но и собственный дом за городом, гараж или машиноместо в паркинге. Удобно, не так ли? Приобретаемая недвижимость переходит в собственность заемщика с небольшими ограничениями, прописанными условиями кредитного договора.

На современном банковском рынке различают несколько видов займов. В зависимости от условий, особенностей и основных признаков различают следующие виды ипотечных кредитов:

• в зависимости от типа приобретаемой недвижимости - квартира, дом, земля, гараж и т. д.;
• в зависимости от способа расчета и внесения ежемесячных платежей;
• в зависимости от типа залога и наличия поручителей;
• в зависимости от размера первоначального взноса и используемого залога.

В наши дни выдачей ипотечных займов занимаются многие финансовые учреждения страны. Для привлечения новых заемщиков, в условиях жесткой рыночной конкуренции, банки вынуждены разрабатывать собственные банковские продукты, позволяющие решить жилищный вопрос на максимально выгодных условиях различным категориям граждан.

Программы жилищного кредитования

Порядка половины всех ипотечных займов сегодня выдается такими банками как Сбербанк, ВТБ, Альфа Банк и СКБ Банк. Специальные банковские займы могут предполагать выдаваться как с господдержкой и участием средств государства, так и без них. В последнем случае заемщикам придется рассчитывать исключительно на себя при погашении кредита. При рассмотрении заявления на выдачу займа и определении годовой процентной ставке банк вправе использовать собственные параметры расчета. Так, например, некоторые финансовые учреждения, готовы снизить процентную ставку заемщикам, которые получают заработную плату на карту банка. Также на определенные послабления могут рассчитывать держатели вкладов и заемщики, имеющие хорошую кредитную историю.

На вторичку

Ипотека на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости, пожалуй, является самым распространенным во всем мире видом жилищного кредитования. И Россия не является исключением. По сравнению с любыми другими категориями банковских продуктов этот вид ипотеки является низкорискованным, так как приобретаемая квартира является залогом и в случае чего банк может потребовать ее продажу для возмещения займа. Это условия позволяет финансовым учреждениям по максимуму снизить процентную ставку.

Обязательным условием оформления ипотечного займа является проведение оценки приобретаемой квартиры независимыми оценщиками. Также банк вправе потребовать страхование права собственности на квартиру и титула. Все эти требования призваны минимизировать риски и защитить от возможных проблем не только финансовое учреждение, но и самого заемщика.

В среднем процесс оформления ипотеки на вторичном рынке занимает не более месяца.

На новостройку

Формально порядок выдачи ипотечного займа на покупку квартиры в новостройках практически ничем не отличается от обычной ипотеки. От заемщика требуется собрать определенный пакет документов, подобрать квартиру, подать заявку и дождаться ее одобрения банком. Конечно, имеются у таких банковских продуктов и свои нюансы, которые объясняются наличием определенных особенностей для сделок на рынке первичного жилья. Так, прежде всего, стоит отметить, что квартира переходит в собственность покупателя-заемщика, только после того как дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Большинство банковских учреждений, стремясь обезопасить собственные средства, в кредитном договоре вводят дополнительный пункт о повышении процентной ставки на несколько пунктов до мента официального приема квартиры в эксплуатацию.

Ставка снижается, как только в банк предоставляются необходимые для этого документы. Примечательно, что этого момента можно и не дождаться, если недобросовестный застройщик начнет затягивать сроки сдачи, а потом и вовсе переведет дом в разряд неперспективных долгостроев.

Ипотека под залог

Одной из особенностей ипотечных продуктов является обязательное наличие залога. Это условие необходимо для того, чтобы снизить возможные риски невозврата долга. В настоящее время выделяют два типа залога при оформлении жилищных кредитов. Первый из них предполагает наличие собственной недвижимости у заемщика или поручителей, которую можно было бы передать в залог банку.

Второй тип залога, предполагает передачу в залог банку приобретаемую квартиру или дом. Этот процесс продуман и отработан финансовыми учреждениями до мелочей. Передача предмета покупки в залог осуществляется при регистрации права собственности. При этом тот факт, что недвижимость находится в залоге по кредитному договору, отражается в свидетельстве на право собственности. Таким образом, заемщик ограничивается в некоторых действиях с квартирой, в частности, он не может продать или обменять ее без соответствующего согласия кредитора.

На возведение дома и землю

Строительство собственного дома на уже имеющемся земельном участке является наиболее приоритетным способом получения идеального жилья. Оформление ипотечного кредита на строительство дома и землю являются достаточно сложным и трудоемким процессом, который регламентируется жестким сводом правил и требований.

Так как будущего дома еще не существует по бумагам, использовать его в качестве залога для кредита его попросту невозможно. Поэтому для того, чтобы банк одобрил заявку на ссуду заемщику необходимо предложить финансовому учреждению в залог другие объекты собственности.

• Программы кредитования строительства собственного загородного коттеджа или частного дома предполагает наличие следующих условий:
• Земельный участок под строительство должен находиться в собственности у заемщика.
• Наличие всех необходимых разрешений на проведение строительных работ и дальнейшего проживания.
• Строительство должно производиться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства и утвержденным контрольными органами архитектурным проектом.
• Полное документальное сопровождение займа, в том числе подтверждение официального и прозрачного дохода, который смог бы покрыть долг перед банком своевременно и в полном объеме.

Виды ипотеки с господдержкой

Отдельно следует выделить жилищные, ипотечные программы с государственной поддержкой. Наибольшего внимания среди них заслуживает социальная ипотека, которая была разработана с целью обеспечения доступным жильем граждан, чей официальный доход не позволяет не только приобрести квартиру, но и оформить обычный ипотечный займ. Также при поддержке государства сегодня оформляются кредиты для молодых семей и военных-контрактников.

Социальная ипотека в регионах

Несмотря на тот факт, что специализированные программы социального ипотечного кредитования в регионах реализуются на протяжении всего нескольких лет, с их помощью уже успели стать владельцами собственного жилья тысячи наших соотечественников. Условия социальной ипотеки рассчитаны на малоимущих граждан, которые по различным причинам не могут претендовать на выдачу стандартного жилищного займа, в связи с чем они вынуждены жить на съемных квартирах или в жилье, принадлежащем муниципалитету. Как показывает практика, муниципальный жилищный фонд находится в весьма плачевном состоянии, далеком от действующих гигиенических и санитарных норм.

Заявиться на участие в этой социальной программе может каждый россиянин, получивший статус малоимущего гражданина, и, вставший в очередь на улучшение жилищных условий.

На следующем этапе в городскую администрацию необходимо подать заявку и получить соответствующую справку, подтверждающие тот факт, что государство готово взять на себя выплату процентов по ипотеке. После получения справки гражданину необходимо обратиться в банк и пройти стандартную процедуру оформления ипотеки, при этом заемщику необходимо иметь средства на оплату первоначального взноса по кредиту. Также в рамках программы с малоимущим гражданином может быть заключен договор социального найма. В том случае, если арендатор в течение определенного времени не будет нарушать условия договора, он может претендовать на приватизацию жилья.

Воспользоваться программой социального ипотечного кредитования могут малоимущие граждане, молодые специалисты, работники бюджетной сферы, лица, проживающие в ветхом жилищном фонде, многодетные супруги и т. д.

С материнским капиталом

В последние годы все большей популярностью пользуются программы ипотечного кредитования с возможностью использования материнского капитала. Действующее законодательство разрешает направлять средства материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотеке или разовое внесение средств для оплаты основного долга по кредиту. В последнем случае использовать материнский капитал разрешается по уже имеющемуся ипотечному кредиту, только по достижению второго ребенка трехлетнего возраста.

Программа для молодой семьи

Ипотечные кредиты, предназначенные для улучшения жилищных условий молодой семьи, выдаются на очень выгодных условиях. Различают два основных вида таких программ:

Финансовые продукты под названием «Ипотека для молодой семьи», которые разрабатываются коммерческими банками при поддержке АИЖК. Такие займы выдаются под минимальный процент, с небольшим первоначальным взносом и на длительный срок кредитования.

Государственная программа «Молодая семья», принять участие, в которой могут супруги, чей возраст не превышает 34 лет. На каждого члена семьи выдается сертификат с номиналом, который необходим для покупки определенного количества квадратных метров. Используя сертификаты, молодая семья может погасить до 40% ипотечного займа.

Ипотека по 6% с господдержкой

С 1 января 2018 года в силу вступил закон о льготном ипотечном кредитовании со ставкой 6% годовых для тех россиян, у которых в текущем году родился второй или третий ребенок. Государство готово поддержать такие семьи, и предоставляет возможность улучшить собственные жилищные условия, при этом оплата части процентов по ипотеке будет осуществляться из бюджета.

На строительство деревянного дома

В 2020 году начала действовать еще одна интересная программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой, позволяющая купить или построить деревянный дом на льготных условиях. Средние ставки по таким кредитам составляет от 9 до 11% годовых, размер первоначального взноса равняется 10%. Размер субсидирования из государственного бюджета равняется 5%. В текущем году на деревянное домостроение государством уже выделено 197,7 миллиарда рублей, которые позволят приобрести по ипотеке с субсидией порядка 25 тыс. деревянных домов.

Программой определяются следующие требования к деревянным домам:

• Для строительства дома должны использоваться определенные породы деревьев.
• Дом должен возводиться на капитальном фундаменте.
• Быть пригодным для круглогодичного проживания.
• Находиться в пределах населенных пунктов.

Строительство должно вестись на земельном участке, который либо принадлежит заемщику, либо взят в аренду на длительный срок, превышающий срок ипотеки.

Военная ипотека

Программа «Военная ипотека» представляет собой накопительную систему обеспечения собственным жильем военнослужащих. Особенность таких займов заключается в том, что при заключении первого контракта государство начинает ежегодно отчислять военному определенную сумму, порядка 250 тысяч в год. Воспользоваться накопленной суммой можно по истечении старого контракта и при подписании нового. Ее можно внести в качестве первоначального взноса по ипотеке, а остальную часть кредита будет выплачивать государство. Как только военный расторгает контракт, оставшуюся часть ипотеки ему придется платить самостоятельно.

Стандартные программы банков России

Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования России имеет сравнительно небольшую историю, которая берет свое начало в середине девяностых годов прошлого столетия, займы на приобретения недвижимости пользуются популярностью среди россиян. Стандартные предложения отечественных банков включают в себя средневзвешенную ставку, которая в текущем году составила 9,75% годовых, первоначальный взнос от 10 до 15 процентов от суммы займа и срок кредитования от 10 до 15 лет. Однако, существует целый ряд продуктов, отличающихся от привычных стандартов.

Для индивидуальных предпринимателей

Практические любые виды банковских займов, в том числе ипотечные, выдаются индивидуальным предпринимателям на достаточно жестких условиях по сравнению со ссудами, рассчитанными на физических лиц. Процентная ставка для таких заемщиков может варьироваться от 14 до 18% годовых. Минимальный первоначальный взнос для них увеличен до 20%, а срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет.

В текущем году оформить ипотечный кредит может любой представитель малого и среднего бизнеса, который является гражданином РФ и ведущий свою деятельность на территории страны не менее 6 месяцев.

Для иностранцев

Многие российские банки готовы работать с иностранными гражданами, в том числе и в плане выдаче ипотечных займов. Большинство финансовых учреждений ставят обязательное условие, что иностранцы должны являться налоговыми резидентами РФ. То есть потенциальный заемщик – иностранный гражданин, должен отработать у российского работодателя более 6 месяцев и иметь на руках заключенный контракт на срок, превышающий 12 месяцев.

Никаких льгот для иностранных граждан не предусмотрено, при этом обязательным является страхование заложенной недвижимости, тогда как все остальные виды страхования являются добровольными. Ставка по ипотеке для иностранцев будет выше, по сравнению со стандартными программами, в остальном требования и условия по кредитам останутся такими же, как для россиян.

По двум документам

Ипотечные кредиты «По двум документам» ориентированы на тех клиентов банков, которые не имеют времени на сбор расширенного пакета документов, подтверждающих доход и занятость будущего заемщика. Однако, несмотря на удобство таких предложений, львиная доля отказов в кредитовании приходится именно на них. Также далеко не все заемщики готовы взять ипотечный займ с повышенной процентной ставкой, которая является характерной особенностью кредита, который выдается по двум документам.

Для пенсионеров

Многие банки готовы работать с пенсионерами, также как и с любыми другими категориями заемщиков. Охотнее всего кредитные учреждения выдают ипотечные займы семейным парам, работающим пенсионерам и людям пенсионного возраста, готовым привлекать созаемщиков и поручителей. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита составляет 75 лет. Особенности ипотеки для пенсионеров выглядят следующим образом:

• Небольшой срок кредитования.
• Небольшая сумма займа.
• Высокий ежемесячный доход.
• Наличие в собственности недвижимости имущества.
• Обязательное наличие двух-трех поручителей.

На гараж и место для автомобиля

Гаражные программы ипотечного жилищного кредитования могут предложить далеко не все банки. Это объясняется тем фактом, что оценить ликвидность такой недвижимости бывает очень сложно, кроме того, в качестве залога по кредиту необходимо предоставить собственное жилье.

Размер первоначального взноса по ипотеке на гараж или машино-место может достигать 40%, кредит выдается под 9–11% годовых, на срок от 5 до 10 лет.

Без первоначального взноса

Практически каждое банковское учреждение России имеет в своем портфеле ипотечную программу без первоначального взноса. Но как показывает практика, процесс их оформления имеет большое количество нюансов, в связи, с чем одобряются такие кредиты очень редко.

Для ремонта квартиры

Ипотека на ремонт квартиры или дома является относительно новым явлением на рынке ипотечного кредитования. Займ оформляется под залог ремонтируемого жилья, при этом в кредит можно взять от 50 до 70% его оценочной стоимости. Процентная ставка по таким программам на несколько пунктов выше по сравнению со средневзвешенными показателями по России, а срок кредитования может достигать 30 лет.

Абсолютно каждому человеку необходимо жильё. Но далеко не каждый может позволить себе купить его сразу, не влезая в кредиты. Потому приходится брать ипотеку. Решение, конечно, не лучшее, но очень распространённое. Но каждый не просвещённый в теме человек сначала интересуется: а какие существуют виды ипотеки в принципе? И, поскольку тема актуальная, стоит о ней рассказать чуть более подробно.

Самый распространенный вариант

Рассуждая о том, какие виды ипотеки существуют в принципе, стоит первым делом отметить вниманием кредитование на вторичном рынке. Поскольку это - наиболее популярный вариант. Принцип простой. Человек должен найти квартиру, которую другие люди продают, и оформить договор на ипотечное кредитование. После этого он приобретает жилье за деньги банка, которые потом им отдает.

Тут есть свои особенности. Для начала нужно найти наиболее подходящий по условиям банк. Лучшими в этом плане являются те, которые государственные. У них система ипотечной ссуды проработана до самых мелких деталей.

После того как человек выберет наиболее выгодное для себя ипотечное предложение, и выяснит размер суммы, которую ему могут выдать, можно приступать к поиску жилья. А перед тем как будет оформляться договор, нужно будет заплатить банку комиссию и страховку.

Об условиях

Рассказывая про виды ипотеки, нельзя не отметить вниманием и то, на покупку какого именно вторичного жилья её могут выдать.

Итак, квартира не должна располагаться в доме, подлежащем сносу, или требующем ремонта и перестройки. Желательно, чтобы она была в хорошем состоянии. Ведь ипотеку оформляют до 30 лет, и банк обязан увериться - если человек не сможет выплатить долг, то убытки он сможет возместить, продав жилье.

Ещё квартира должна быть жилой. То есть находиться в обычном доме, а не относиться к гостиничному или коммунальному комплексу. И ещё она должна иметь стандартную планировку, совпадающую с планом БТИ. Кстати, банки редко дают ипотеку на приобретение квартир, находящихся на цокольных или первых этажах. И на «хрущевки».

Заёмщик тоже обязан соответствовать определенным условиям. Он должен быть платежеспособным гражданином РФ как минимум с годовым опытом работы. И лучше воздержаться от кредита, если зарплата невысокая, так как каждый месяц придется отдавать до 45% от своей зарплаты.

С долевым участием

В списке, где перечислены виды ипотеки, конкретно этот занимает второе место. На это есть свои причины. Ипотека с долевым участием - это, по сути, кредит на покупку жилья в строящемся доме. И, в связи с тем, что здание ещё не введено в эксплуатацию, цены на такие квартиры на 20-30% ниже, чем на обычные.

Принцип в данном случае несколько отличается от предыдущего. Для начала человек должен выбрать застройщика. Тот вышлет ему список банков, которые с ним сотрудничают. И среди них человек выбирает тот, что предлагает наиболее выгодные условия кредитования. Второй вариант аналогичный, но с точностью наоборот. Сначала человек определяет банк, а потом уже выбирает застройщика - из того списка, который ему вручили там же.

Правда, минусы в этом случае тоже есть. Например, более высокая процентная ставка (на 1-2%), задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Впрочем, минусы есть везде.

Для молодой семьи

В последние годы набирает большую популярность именно этот Ипотека выручает многих, особенно если в жилье нуждается молодая семья. Суть заключается в том, что местные власти выделяют субсидию, которой люди оплачивают первый взнос. Таким образом получается уменьшить сумму кредита.

Бездетной семье выделяют 30% от стоимости квартиры. Людям, у которых есть ребёнок - 35%. Чтобы добиться льготной ипотеки, необходимо встать на очередь. Когда наступает черёд той или иной семьи, им выдают сертификат на приобретение квартиры. Это - путь к первому взносу в банк для получения кредита.

Следует знать, что молодой семьей считаются те пары, в которых каждый человек не старше 35 лет. Ипотеку им дают на срок до тридцати лет. Но возможны отсрочки (в этом ещё один плюс льготного кредитования), и вместе с ними получается около 35-ти. Однако даже чтобы получить такую ипотеку, необходимо соответствовать нескольким условиям. Первое - каждый из супругов обязан быть гражданином РФ. И официально трудоустроенным, с источником дохода, который можно подтвердить справкой. Минимальный возраст каждого человека - 18 лет.

Кредит на улучшение жилищных условий

Данную тему также следует отметить вниманием, рассказывая про виды ипотеки. Жилье у многих людей уже есть, но часто семья нуждается либо в расширении жилой площади, либо в улучшении условий. Такие вопросы обычно решаются просто. Люди продают ту квартиру, которую имеют, после чего на вырученную сумму покупают другое жильё, доплачивая деньгами, выданными банком в качестве ипотеки.

Главный плюс данного вида кредитования заключается в том, что его могут оформить без залогов и комиссий. А ещё широко практикуют местные и федеральные программы, предоставляя льготные условия для учителей, например, для многодетных семей, и т.д. Более того, кредит на улучшение жилищных условий могут выдать даже без предоставления справки с постоянного места работы. И процентные ставки меньше.

Информация для иностранцев

Многих людей, являющихся гражданами других государств, интересует вопрос - возможна ли для них ипотека с видом на жительство? Тема интересная. Что ж, купить жилье в Российской Федерации может любой человек. Но вот сделать это не за полную сумму, а взяв кредит, очень трудно. Финансовые организации стараются избегать сделок с иностранцами, так как у них нет гражданства РФ, а, значит, они могут легко покинуть страну, не погасив долг. В связи с этим банки максимально ужесточают свои требования по отношению к заёмщикам. Впрочем, есть и такие банки, которые считают иностранцев самыми добросовестными плательщиками. Но в целом ипотека с видом на жительство является реальностью. А вот об условиях можно рассказать более подробно.

Требования

Что ж, если иностранец решил взять ипотеку с видом на жительство, то ему необходимо, во-первых, быть трудоустроенным официально в России. Также платить налоги и иметь как минимум полугодовой стаж работы в РФ. Ещё придется доказать тот факт, что иностранец на протяжении последующих 12 месяцев будет трудиться в России. Можно просто предоставить контракт с работодателем и справку о доходах. Возраст также имеет значение. Наиболее оптимальный - от 25 до 40 лет.

Но некоторые банки выдвигают дополнительные требования. Например, минимальный стаж работы в РФ может составить не 6 месяцев, а два-три года. И первоначальный взнос, который обычно составляет 10%, увеличится до 30%. Могут потребоваться поручители или совместные заемщики (граждане РФ). И кредитуемую недвижимость банк оформит в качества залога. А ещё, конечно же, будет увеличенная процентная ставка. В общем, довольно трудно достаётся иностранцам ипотека.

Отличаются определенными нюансами, и вот данная ситуация - не исключение. Иностранцу придется собрать целый пакет документов, помимо стандартных (справок о доходах, стаже, договорах с работодателем и т. д.). Понадобится свой гражданский паспорт и нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Также - разрешение на работу в России и на въезд в государство (виза). А ещё понадобится миграционная карта и регистрация в том регионе, где оформляется кредит.

Залог

Всем хорошо известно: чтобы получить кредит, необходимо предоставить банку определенную ценность, которую он сможет забрать себе в качестве компенсации за непогашенный долг (если плательщик не в состоянии отдать деньги). Не является исключением и ипотека. Вид залога в данном случае - это недвижимость. Которую и намеревается приобрести человек, взяв кредит.

Тут всё просто. Человек оформляет ссуду в банке (или в другой финансовой организации), с условием, что квартира, приобретенная на выделенные и деньги, будет выступать в роли залога. В выигрыше оказываются все участники сделки. Заемщик, наконец, получает деньги и покупает квартиру. Банк обретает прибыль в виде выплат по процентной ставке, а за счет того, что залогом является приобретенное клиентом жилье, сводит к минимуму риски невозврата.

А делается всё в несколько шагов. Сначала клиент получает одобрение банка. Затем выбирает жилье, изучая первичные и вторичный рынки. Потом - оценивает и застраховывает недвижимость. И, наконец, подписывает договор, получает деньги, оплачивает сделку, после чего заселяется.

О «подводных камнях»

Теперь стоит поговорить про обременение в виде ипотеки. В самом слове уже заложена суть определения. Обременение квартиры, купленной в ипотеку, выражается в ограничении прав собственника, а также в возложении на него же обязанностей.

Если выражаться проще, то человек может передавать своё жилье во временное пользование другим, сдавать её, или пытаться продать в счет погашения долга. Но всё это - лишь с разрешения залогодержателя. В роли которого в данном случае выступает банк. Все обременения снимаются с человека, когда тот погашает свой долг. С того момента он становится полноправным собственником квартиры.

А вот если он, например, захочет продать её, когда долг ещё не выплачен, придется позаботиться о нюансах. Помимо договора купли-продажи, потребуется передаточный акт, письменное разрешение залогодержателя и заявление сторон сделки.

Страхование

Выше уже несколько раз упоминалось о том, что приобретаемое жилье придется застраховать. Это действительно так. Какие есть виды страхования при ипотеке? Их два - обязательное и дополнительное.

Итак, оплатить страховку в любом случае придется. Но это - невысокие траты. По закону заемщик обязан лишь застраховать залог, то есть, квартиру, для покупки которой и берется кредит. Обычно это около 1-1.5% от общей суммы.

Оформляя дополнительную страховку, получается защитить жилье от повреждения и утраты. А ещё - титул от потери права собственности, которое может случиться из-за мошенничества или двойных продаж. В конце концов, даже жизнь и здоровье клиента будет защищено. Ведь кредит на покупку жилья берется в среднем на 10-15 лет. Это долгое время, и за данный период с человеком может произойти всё что угодно, ведь жизнь непредсказуема.

Как извлечь выгоду?

Что ж, ипотека приносит прибыль только банкам и застройщикам, но и заёмщикам тоже хочется не попасть впросак. И если хочется сэкономить, то лучше оформлять заём на максимально короткий срок. Выгоду можно просчитать на простом примере. Допустим, человек берет 1 миллион рублей в кредит под ставку 13% годовых. Если он взял данную сумму на пять лет, то ему придется ежемесячно отдавать 23 000 рублей, и по итогам переплата составит 366 000 р. Оформив ипотеку на 15 лет, он будет выплачивать по 13 т. р. Это ведь меньше! Да, но только на первый взгляд. По итогам он переплатит 1 300 000 рублей. Так что вопрос, касающийся сроков, нужно решить первым делом.

Но какой из всех ранее перечисленных вариантов лучше всего? Рассуждать можно долго, перечисляя плюсы и минусы. Каждому - своё. Но если судить объективно, то вариант с покупкой строящегося жилья - лучший. Во-первых, можно значительно сэкономить - от 1/5 до 1/3 от общей суммы. А переплата в качестве 1-3% по ставке тут не сыграет особой роли. Во-вторых, можно не бояться задержек по срокам ввода в эксплуатацию. Сейчас банки заключают договора лишь с проверенными застройщиками, потому риски минимальны. Но решать, опять-таки, каждый должен сам.

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• сущность и виды ипотечных кредитов;
• перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
• модели ипотечного кредитования;
• схему и участников ипотечного кредитования;
• способы амортизации ипотечных кредитов;
• понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
• отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
• определять различные виды ипотечных кредитов;
• дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
• определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
• навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
• информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
• специальной терминологией и лексикой данной темы.

Сущность и виды ипотечных кредитов

Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.

В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).

Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».

На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».

Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.

Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.

Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.

Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:

• 1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.

Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции".

• функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функцию обеспечения возврата заемных средств;
• функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .

В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).

Виды ипотечных кредитов

Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).

• 1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:

• части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
• жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
• предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .

В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).

Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

Решение.

Воспользуемся формулой (4.1):

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:

• на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
• кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рис. 4.1.

1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.

Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.

Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).

В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:

• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).

Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

Рис. 4.2.

• 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
• 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
• 7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными

бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг

При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:

• кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
• договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
• договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
• договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
• договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
• договора доверительного управления приобретенными правами требования.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .

Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Преимуществами ипотечного кредита являются:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Индикатор денежного рынка России, представляющий собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке и рассчитываемый Национальной валютной ассоциацией.
• Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.

Ассортимент ипотечных предложений просто огромен. Сейчас граждане могут приобрести практически любой жилой или нежилой объект, есть варианты покупки коммерческих помещений. Банки регулярно разрабатывают новые виды ипотеки, включают в свои линейки эксклюзивные программы, предлагают воспользоваться льготными кредитами.

Ассортимент ипотечных предложений просто огромен. Сейчас граждане могут приобрести практически любой жилой или нежилой объект, есть варианты покупки... Финансы

При оформлении ипотеки практически всегда недвижимое имущество используется в качестве залога. Чаще всего граждане оставляют в качестве него покупаемый объект, но есть и другой вариант - использовать для этой цели имеющуюся недвижимость.

Стандартные виды ипотеки

На вторичную недвижимость. Классические программы кредитования. Полученные средства направляются на приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке. При выборе объекта нужно учитывать требования банка, аварийные дома не подходят.

На новую недвижимость. Речь о готовых и строящихся квартирах, которые реализует аккредитованный банком застройщик. Заемщик приобретает полностью новый объект на любом этапе возведения.

На покупку частного дома, коттеджа, таунхауса. Основные требования - расположение в черте города или недалеко от него и присвоение земельному участку статуса ИЖС.

На строительство частного дома. Самого объекта еще нет, поэтому с учетом специфики ипотечного кредитования в качестве залога должно выступать другое собственное недвижимое имущество заемщика, соответствующее требованиям банка.

На загородную недвижимость. Речь о дачах, земельных участках с постройками и без них. Для банка важен статус земли и ее расположение.

На коммерческий объект. Данный вид ипотеки ориентирован на представителей бизнеса. Заемщик может приобрести торговую площадь, офис, склад, производственное помещение и пр.

С привлечением субсидирования: с материнским капиталом, по программе для молодых семей, для граждан с детьми, военная ипотека и пр.

Это виды ипотечного кредитования, которые часто встречаются в банках страны. Но некоторые организации разрабатывают дополнительные продукты, например, клиентам «Росбанк Дом» доступно сразу несколько специальных предложений.

Специальные программы ипотечного кредитования

Если рассмотреть приобретение жилья и другой недвижимости через «Росбанк Дом», Вам будут доступны следующие уникальные программы:

На покупку доли. Это возможно, если после совершения сделки вся квартира будет принадлежать заемщику. Кроме этого, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в квартире.

Кредит на улучшение жилищных условий под залог находящейся в собственности недвижимости.

С платежом раз в 14 дней вместо привычных ежемесячных выплат. В итоге задолженность будет выплачена быстрее.

На покупку нестандартной недвижимости. Данный вид ипотеки позволяет приобрести гараж, машиноместо, апартаменты и т.д.

Кредит на первоначальный взнос для тех, у кого нет собственных средств для вложения в покупку.

Как выбрать программу ипотечного кредитования

В первую очередь изучите специфику ипотечного кредитования. Обратите внимание, что для совершения сделки нужно иметь собственные средства для первоначального взноса - это минимум 10-15% от цены покупаемого имущества (5%, если используется материнский капитал).

При выборе программы опирайтесь на то, какую недвижимость вы планируете приобрести. К каждому объекту предъявляются определенные требования, изучите их.

На что еще обращать внимание:

основные параметры кредита: ставка, срок, первоначальный взнос;

возможно ли применение положенных Вам льгот;

дает ли возможность выбранный вид ипотеки повлиять на ставку, например, сделав взнос больше или подключившись к дополнительной программе страхования;

необходимые документы, можно ли обойтись без 2НФДЛ, заменить ее на справку по форме банка.

Специфика ипотечного кредитования в России такова, что банки могут разрабатывать собственные уникальные программы, предлагать особые условия молодым семьям и многодетным. Кроме того, на сегодняшний день кредиторы охотно работают с региональными льготами и пр. Прежде чем выбрать банк, изучите рынок и виды ипотечного кредитования, тогда сделка будет максимально выгодной.