Byte av 1 fastighet mot en annan. Funktioner för att upprätta ett kontrakt för utbyte av fastigheter. Byte av en kommunal lägenhet mot en privatiserad

Ett fastighetsbytesavtal är en tvåvägstransaktion som gör att du kan byta en fastighet mot en annan på ömsesidigt fördelaktiga villkor. Det speciella med denna transaktion är att båda parter samtidigt agerar som både säljare och köpare av fastigheter.

Och det största pluset med bytesaffären är att båda parter förvärvar egendom som ett resultat mer lönsamt: med bättre egenskaper och parametrar. Eller överhuvudtaget - byte av fastigheter enligt ett bytesavtal kan göras för absolut vilket annat föremål som helst, inte nödvändigtvis fast, till exempel ett fordon.

Funktioner i bytesaffären

Bytesavtalet ingås enligt samma princip som köp- och försäljningsavtalet. Bytesavtalet syftar följaktligen till att oåterkalleligt överlåta egendom för vardera parten. Varje part är dessutom säljare av sin egendom och samtidigt köpare av annan egendom.

Före transaktionen ska parterna underrätta varandra om alla de brister som bytesobjektet har, samt om tredje man har rätt till den överlåtna egendomen.

Omedelbart vid tidpunkten för transaktionen kontrollerar notarien genom den elektroniska databasen om båda föremålen är under domstolsgripande, borgen eller inteckning. Om det finns några restriktioner avseende överlåtelsen kan transaktionen inte genomföras. Dessutom är det obligatoriskt att följa kontraktets form - skriftligt. Annars kan transaktionen bli ogiltig.

Parterna kan säga upp bytesavtalet genom ömsesidig överenskommelse eller genom domstolsbeslut, dock ska det finnas goda skäl för detta.

Dokumentera utbytet

Så ägaren kan byta ut vilken fastighet som helst (lägenhet, privat hus, dacha) mot andra bostäder eller transporter. Dessutom är det inte ovanligt att byta bostad mot bostad med mindre yta plus bil. I ett eller annat fall måste bytestransaktionen utföras korrekt: i form av ett skriftligt avtal kan ett prov laddas ner här:

För att avtalet ska ingås i strikt enlighet med lagen är det bättre att det är attesterat. Om kontraktet för byte av fast egendom kommer att upprättas med hjälp av en notarie, kommer notarien att förbereda ett prov av kontraktet på egen hand.

För att ingå ett avtal behöver du följande dokumentpaket:

• titelhandling för fastigheter;
• matrikelpass för bostäder;
• notariellt samtycke från maken till alienation (utbyte) - om föremålet för utbyte tillhör makarna på grundval av gemensamt ägande;
• utdrag ur husboken;
• ett intyg från bostadsavdelningen om familjens sammansättning;
• en rapport om den genomförda marknadsvärderingen av fastigheter;
• pass, skattenummer;
• mottagande av betalning av statlig tull.

Samma lista med dokument måste samlas in av den andra parten i transaktionen, om en lägenhet byts ut mot en annan.

Om det finns ett byte av en lägenhet, till exempel mot en bil, behöver du:

• tekniskt pass för bilen;
• bedömning av fordonets marknadsvärde;
• attesterat samtycke från maken att byta bil;
• pass och skattenummer för den andra parten.

Kostnaden för att upprätta ett kontrakt

I fastighetsbytesavtalet, som parterna kommer att intyga i notarieform, ingår sådana kostnader som:

• statlig skyldighet enligt avtalet;
• notarietjänster (notariatets samtycke, utveckling av ett provkontrakt, dess certifiering);
• tjänster av en sakkunnig värderingsman av egendom;
• statlig avgift för registrering av äganderätt.

Det bör tilläggas att ett bytesavtal kan ingås både utan tilläggsbetalning (när båda objekten anses vara lika värdefulla), och med tilläggsbetalning (om något av bytesobjekten är dyrare). Därför bör denna nyans också beaktas vid beräkning av kostnaderna för byte av fastigheter.

En annan utgiftspost som är värd att uppmärksamma är avyttringsskatten. Beskattning i denna del kan gälla för de fastighetsägare som har ägt fastighet mindre än tre år.

Har du fortfarande frågor? Skriv din fråga i formuläret nedan och få en detaljerad juridisk rådgivning:

Fastighetsbyte är faktiskt det enklaste och bekvämaste sättet att förbättra (förändra) levnadsvillkor, eftersom transaktionen innebär en snabb flytt till en ny bostadsort, vilket sparar deltagarna i transaktionen från krångel. I den här artikeln överväger experterna på portalsidan olika metoder för lägenhetsbyte och ger också en lista över dokument som måste förberedas för den kommande operationen.

Mål och medel

Det finns ett antal skäl som förmår medborgare att byta sin vanliga vistelseort, byta sitt eget boende, det finns inte ett, utan flera sätt att byta fastigheter, som var och en har sina egna fördelar och nackdelar:

Oftast uppstår behovet av att byta bostad på begäran av ägaren, med andra ord - det krävs för att utöka bostadsytan (på grund av påfyllning av familjen eller när behoven växer, anspråk på komfortnivån) eller förändras bostadsområdet till ett "mer attraktivt";

I praktiken av moderna fastighetsmäklare finns det kunder som vill göra ett utbyte för att förbättra sin ekonomiska situation - när du byter ut en rymlig lägenhet mot ett mer blygsamt boende kan du få en tilläggsavgift och spara en plats att bo. I sin tur är möjligheten att "byta ut en lägenhet mot en stor med en extra betalning" precis vad som behövs för medborgare som vill förbättra sina levnadsvillkor;

Dessutom finns det alltid de som önskar byta en stor lägenhet mot två mindre lägenheter. I det här fallet pratar vi oftast om arvsdelning eller om att flytta - vid skilsmässa delar familjemedlemmar ett gemensamt boende och flyttar för att bo i separata lägenheter.

Vid byte beror mycket på lägenhetens läge och skick, till exempel kan en liten lägenhet i huvudstadens centrala område bytas ut mot en ganska rymlig boyta belägen på ett visst avstånd från centrum. Dessutom finns det en möjlighet att centret inte behöver betala en extra avgift.

Bytesalternativ för fastigheter

Bytet av fastigheter var det mest utbredda under sovjettiden, ett likvärdigt byte av lägenheter praktiserades ganska ofta, särskilt när det var nödvändigt att flytta till en annan stad. Flytten orsakades som regel av förändrade livsförhållanden, arbetsplats och långväga byten av lägenheter som befriade medborgarna från behovet av att leta efter en köpare i sin stad och sedan från att leta efter en lägenhet i en ny plats.

I verkligheten på den moderna fastighetsmarknaden, när man överväger hur man byter lägenheter, diskuteras endast tre alternativ. Detta är ett byte genom köp/försäljning, direktbyte av en lägenhet mot en annan, en alternativ transaktion.

Det första alternativet är det enklaste och med en tillräcklig erfarenhet av fastigheter från ägaren av lägenheten undviker man på detta sätt inblandning av en professionell mäklare. Bytesprocessen är i själva verket uppdelad i två operationer - för det första letar ägaren efter en köpare till sin lägenhet, samtidigt som han hittar en bostadsyta som motsvarar hans anspråk.

Det andra alternativet är direkt utbyte, en ganska svår operation som kräver erfarenhet från mäklaren. Verksamheten gör det möjligt att byta, samt - att göra ett byte av icke-privatiserade lägenheter. Komplexiteten i denna metod ligger i att det är mycket färre ägare som vill göra ett byte än de som bara vill sälja sin lägenhet. Detta begränsar valet avsevärt för var och en av parterna i transaktionen, eftersom det är nödvändigt att se till att de föreslagna villkoren är lämpliga för alla.

Det tredje alternativet är en alternativ affär, sådana transaktioner utförs som regel av fastighetsmäklare och kan minska de finansiella riskerna för deltagarna i transaktionen. Ett alternativt byte innebär att man får ett förskott från köparen av en lägenhet, dessa pengar betalas i sin tur för bostaden som är tänkt att köpas. Således fastställer deltagarna i transaktionen priset och bekräftar också allvaret i deras avsikter, eftersom det efter förskottsbetalningen är extremt svårt att vägra transaktionen.

I fallet när ägaren säljer en lägenhet för att omedelbart skaffa en ny bostadsyta uppstår vissa risker - ett plötsligt prisstegring (efter försäljningen) kan störa köpet, eller ägaren av lägenheten, som var tänkt att köpas med intäkterna, kan helt enkelt ändra sig om att sälja den. Som ett resultat har lägenheten sålts, och dess tidigare ägare har ingenstans att bo, och intäkterna räcker inte för att köpa en "drömlägenhet". Ett alternativt utbyte gör att du kan undvika dessa risker och genomföra en transaktion så snabbt som möjligt.

Byta in

Med tanke på olika alternativ för byte av lägenheter kan man inte undgå att notera ett ganska intressant system, som först praktiserades av huvudstadens utvecklare. Detta är ett "inbyte"-system, som innebär en snabb flytt till en lägenhet i en ny byggnad, medan den gamla lägenheten accepteras som betalning. Denna bytesmetod erbjuds ofta av Moskvas fastighetsbyråer och är ganska efterfrågad, eftersom transaktionen tar väldigt lite tid - det tar cirka tre dagar från början av registreringen till genomförandet av flytten.

Trots att transaktioner med lägenheter på andrahandsmarknaden är fler än transaktioner med, vill fler och fler medborgare flytta till nya bostäder, och byte av en gammal lägenhet mot en ny byggnad praktiseras mer och mer för varje år.

Byte med ytterligare inbetalning av "moderskapskapital"-medel

När du byter en lägenhet kan du använda inte bara dina egna medel, utan också "moderskapskapital" - medel som betalas av staten vid ett barns födelse. Byte av en lägenhet med en tilläggsavgift är inte längre en exotisk typ av fastighetstransaktioner, nästan alla stora fastighetsbyråer erbjuder denna tjänst. Man bör dock komma ihåg att "moderskapskapital" i detta fall endast kan användas när barnet fyller tre år.

Byte av bostadslån

En annan typ av byte kan betraktas som byte av bostadslån, det vill säga lägenheter köpta med ett bolån. Frågan om det är möjligt att byta en lägenhet i ett bolån väcks ganska ofta, eftersom en betydande del av bostäder köps för kreditpengar. När du utför denna operation krävs godkännande, såväl som direkt deltagande av banken till vilken lånet utfärdades. Tekniskt händer följande: samtidigt ingås två kontrakt - försäljning och köp, vid försäljning betalar köparen säljarens skuld till banken eller tar på sig skuldförbindelser (vilket banker är ovilliga att göra). Tillsammans med omregistreringen av den köpta lägenheten lägger banken en belastning, som inte tillåter den nya ägaren att sälja fastigheten förrän skulden är betald i sin helhet.

Byte av en kommunal lägenhet mot en privatiserad

För närvarande är inte alla bostadsfastigheter privatägda, en hel del lägenheter i stadens bostadsbestånd är kommunal egendom. Att bostäderna tillhör staden betyder dock inte alls att de som bor i den här lägenheten inte kan göra anspråk på att förbättra sina levnadsvillkor, och det enda sättet att utöka bostadsytan (eller ändra området) är samma byte.

Sådana transaktioner var dock inte utbredda på grund av behovet av att samla in många papper, såväl som nackdelen med utbytet för ägaren av privatiserade bostäder. Att bo i en kommunal lägenhet regleras av ett socialt hyresavtal och vid den tidpunkt då ägaren av en privat lägenhet flyttar till en kommunal lägenhet återutges detta avtal till denne och motparten får lägenheten i full ägo.

Om ägarna av privatiserade lägenheter kan välja bytesmetoden bland metoderna som anges i den här artikeln (använd ett lägenhetsbytesavtal med en extra betalning, ett försäljningsavtal, ett bytesavtal), så är allt något annorlunda för dem som bor i kommunala bostäder. För att byta icke-privatiserade lägenheter är endast ett bytesavtal lämpligt och om det är nödvändigt att byta ut en kommunal lägenhet mot en privatiserad på ett annat sätt måste man först privatisera den.

Lägenhetsbytesskatt

En annan aspekt av lägenhetsbyte är beskattning. Skattebalken reglerar inte på något sätt betalningen av skatt vid ingående av ett direktbyte, men civillagen (artikel 567) fastställer att samma beskattningsregler gäller för ett bytesavtal som vid köpeavtal.

Det vill säga att den som överlåter äganderätten till lägenheten erkänns som säljare, motparten i sin tur erkänns som köpare. Det förutsätts att betalning för var och en av lägenheterna sker in natura till den kostnad som återspeglas i bytesavtalet. Dessutom tas inte skatten på byte av lägenhet ut om byteslägenheten har ägts av dess ägare i mer än tre år.

Handlingar som krävs vid byte av lägenhet

För att byta lägenhet (dock gäller detta även vid försäljning av fastigheter) måste ägaren samla in följande dokument:

• · Titeldokument som bestämmer äganderätten till lägenheten;
• · Matrikelpass för lokalerna;
• · Utdrag ur husboken och en kopia av det finansiella personliga kontot;
• · Ett dokument som fastställer det bedömda värdet av lägenheten (det är nödvändigt att göra en värdering av fastigheten);
• · Identitetshandlingar för deltagarna i transaktionen (pass och födelsebevis).

Du kommer också att behöva dokument som låter dig se till att kränkningen av tredje parts rättigheter inte kommer att störa transaktionen:

Intyg från parterna i transaktionen om ingående och/eller upplösning av äktenskap. Om egendomen köpts under äktenskapstiden krävs skriftligt medgivande från maken för transaktionen. Dessutom är samtycke också nödvändigt om äktenskapet redan har upplösts, eftersom egendomen som förvärvats i äktenskapet anses gemensam och rättigheterna till den i lika hög grad tillkommer båda makarna;

Intyg från avdelningen för förmynderskap och förmynderskap över minderåriga. Dokumentet krävs om transaktioner genomförs med fastigheter där minderåriga bor (registrerade eller har aktier).

Slutsats

Baserat på informationen som presenteras i den här artikeln vill specialisterna på webbplatsportalen notera att transaktioner, vars syfte är att byta ut en fastighet mot en annan, är mer komplicerade än till exempel förfarandet för att köpa och sälja en lägenhet . Därför, för att undvika riskerna förknippade med tidsförlust, såväl som andra problem, rekommenderas de som vill byta bostad att förbereda en affär på egen hand endast om de har tillräcklig erfarenhet. I det här fallet kommer att attrahera en kompetent mäklare hjälpa till att spara tid och nerver.

Dessutom kan en specialist som arbetar i ge ett professionellt förhållningssätt till dokumentverifiering. Och detta är mycket viktigt, eftersom vi pratar om en transaktion med fastigheter på andrahandsmarknaden - lägenheten kunde mycket väl ha bytt flera ägare, vilket ökar risken för att transaktionen ogiltigförklaras till följd av en eventuell kränkning av någons rättigheter .

Frågan om det finns några privilegier för anhöriga som vill byta boyta är populär. Men för närvarande kräver det relaterade bytet av bostäder samma dokument och intyg som vid utbyte mellan främlingar.

Advokater uppger att de ofta tillfrågas med en fråga om byte av lägenhet. För att samla in alla nödvändiga dokument för utbyte av bostäder mellan släktingar måste du ta hänsyn till ett antal faktorer.

Rysk lagstiftning särskiljer inte ett sådant begrepp som "släktskapsutbyte". Ryska federationens bostadskod ger inte heller denna typ av utbyte. Det finns en betydande skillnad mellan byte av privatiserade och icke-privatiserade lägenheter. De representerar olika juridiska egenskaper.

Det finns även ett avtal som heter "köp och försäljning" som på många sätt skiljer sig från ett bytesavtal. Skillnaden är att köpekontraktet innebär utbyte av eventuell egendom mot kontanter. Bytesavtalet föreskriver i sin tur byte av en fastighet mot en annan, och om en sådan transaktion är ojämlik föreligger ytterligare en betalning. Fördelen med bytet är att bostadsköparen inte behöver hantera enorma summor pengar utan denna operation är mer komplicerad och tidskrävande.

Utbyte av lägenheter (privatiserade) mellan släktingar tillhandahåller ett avtal mellan personer, varav bostadsområdet för en är personlig egendom. Ett sådant utbyte föreskriver registrering hos registret och omregistrering hos matrikelmyndigheterna. Förfarandet avslutas med att ett nytt tekniskt pass utfärdas till varje avtalsparter.

Samma utbytessystem, endast mellan främlingar, är utformat för att fastställa skillnaden i kostnaden för levnadsutrymme. Denna typ av utbyte är mer tillförlitlig, men samtidigt kommer avsevärda kostnader att läggas på det. Ryska federationens skattelag (RF-skattelagen) anger att summan pengar som tas emot som ett resultat av försäljning av bostadsutrymme som har funnits i någons egendom i högst tre år är skattepliktig inkomst. Skatteavgiften antar tretton procent av beloppet av kostnaden för levnadsutrymme. Om kostnaden för lägenheten inte är mer än en miljon rubel, betalas inte skatten. Avskaffandet av skatten förutsätter också fallet om huset är i besittning i högst tre år, plus dess pris inte överstiger en miljon.

Innan man beslutar om ett sådant beslut är det nödvändigt att ta hänsyn till makens beslut i denna fråga. Detta beaktas när skilsmässan genomfördes för mindre än tre år sedan, och i det fall lägenheten köptes i äktenskap. Om bostaden privatiseras av en familjemedlem krävs inte sådant samtycke på samma sätt som vid arv. Om parterna i transaktionen är minderåriga är det nödvändigt att tillhandahålla originalen av födelsebevisen och tillstånd från förmyndarmyndigheterna.

Ett donationsavtal kan användas om anhöriga ska göra ett utbyte sinsemellan. I det här fallet finns det ingen inkomstskatt. Fram till 2013-01-03 måste ett sådant avtal bekräftas genom registrering. Men den 30 december 2012 antogs en lag som upphävde sådan registrering. Notarien kan bestyrka handlingen på begäran av givaren. Faktumet att donera bostäder möjliggör insamling av specifika dokument:

Bytesavtalet måste vara:

• Görs skriftligt.
• Attesterad.
• Avtalet ska ange egenskaperna hos båda bostadsområdena.
• Det är nödvändigt att notera det ytterligare ödet för de registrerade invånarna i lägenheterna.
• Tillhandahålls i tre exemplar.
• Referenser (förklaring, planlösning, matrikelpass).

Byte av anhöriga till en privatiserad lägenhet mot en icke-privatiserad lägenhet

Denna typ av utbyte är inte föreskrivet av rysk lag, så du kommer att ha en svår och lång process. Först och främst måste du privatisera en lägenhet som är uthyrd. Efter det, vänd dig till processen för utbyte eller donation av bostäder.

Nästa sätt är lite mer komplicerat. Det är nödvändigt att registrera en vuxen familjemedlem i en icke-privatiserad lägenhet, och innan dess - att avregistrera sig i ett privatiserat boende. Om storleken på bostaden uppfyller kraven för social uthyrning sker registreringen utan problem. Byt sedan ut ägaren till en privat lägenhet med hjälp av ett officiellt dokument som bekräftar donationen.

Artikel 72 i RF LC (Bostadsbalken) talar om möjligheten att byta ut hyrd bostadsyta mellan flera invånare, inte bara i en stad, utan också i olika bosättningar. Ett sådant utbyte innebär att avtalet, som anger villkoren för bytet, fylls i i tre exemplar. I sin tur ska en handling registreras. I framtiden har ett sådant dokument en juridisk innebörd och bevisar att ansvaret redan har överförts till en annan individ.

Varje utbytesdeltagare är skyldig att lämna in det ursprungliga utbytesdokumentet till lokala myndigheter för att få deras godkännande. Förvaltningens vägran kan meddelas i vissa fall, enligt art. 73 LCD RF:

• En av de utbytta lokalerna är olämplig att bo kvar i den.
• Rätten att använda bostad förhandlas i domstol.
• Huset som börsen ligger i kan komma att rivas inom en snar framtid.
• En person som är smittad av kroniska sjukdomar kan bo i en lägenhet som erbjuds för utbyte och att bo hos honom kan vara hälsofarligt.
• Eventuell större renovering av huset.

Avvikelsen kan prövas i domstol. I avsaknad av alla begränsningar kommer följande dokument att behövas:

• Kommunen godkände skriftligt utbytesavtal.
• Avtal om byte av alla registrerade boende i lägenheten. Utan sådant samtycke kan förfarandet vägras.
• Om det finns boende i lägenheten under 18 år ska bytesavtalet bekräftas av förmyndar- och förvaltarmyndigheten.
• Bestyrkt ansökan om byte av lägenheter.
• Intyg som bekräftar frånvaron av arbetsgivarens skuld.
• Sadovka från husboken.
• Dokument om bostadens skick.
• Husplan.

Enligt den nya ordningen i RF Bostadsbalken ska de hyresavtal, som slutits tidigare för att byta sociala hyreslägenheter, upphävas. Lokala myndigheter måste säga upp dessa avtal och ingå nya inom tio dagar.

Bytesavtalet är centralt i detta förfarande. Men förutom detta måste du förbereda andra papper för att skicka in dem till lokala administrativa organ:

Utöver alla dessa dokument är det absolut nödvändigt att ha kvitton på betalning för operationerna med dig.

Trots att den ryska federationens lag inte föreskriver ett sådant förfarande som "utbyte av lägenheter mellan släktingar", kan bostadsytan bytas ut. Fallet när lägenheten är någons egendom och när det är en kommunal tjänst gör att man kan göra ett byte.

Den senaste tiden har efterfrågan på sådana tjänster minskat mer och mer. Folk vill inte byta egendom av rädsla för några konsekvenser. Därför är att köpa ett personligt hem ett lämpligare alternativ.

Bostadsbyte är inte det vanligaste alternativet för att byta lägenhet eller hus. Men i vissa fall är det han som är det bästa alternativet. Oftast sådana transaktioner görs av nära släktingar, vänner, bekanta.

Bytesavtalet ska inte förväxlas med byte av lägenhet. Det senare innebär att man helt enkelt byter bostadsort utan att ta över ägandet (t.ex. socialt boende).

Om det till följd av betalningsbytet inte är pengar som kommer ut utan äganderätten till fastigheter, så är detta bytet.

I art. 567 i den ryska federationens civillag beskriver konceptet med ett bytesavtal - detta är en typ av fastighetstransaktion, som ett resultat av vilket ägarna byter bostad.

A priori bör detta utbyte vara likvärdigt, även om texten kan antyda något annat.

Nyansen av ett sådant avtal är parternas rättsliga status - var och en av dem är både köpare och säljare på samma gång.

Faktumet om bytet av bostad bekräftas av ingåendet av ett skriftligt avtal mellan parterna. Handlingen är upprättad som ett civilrättsligt avtal.

I sin kärna är det samma sak med sina inneboende ögonblick:

• betalningen för bostaden är inte pengar, utan äganderätt, som var och en av lägenhetsinnehavarna inträder vid kontraktets ikraftträdande;
• ett bytesavtal anses uppfyllt efter registrering av äganderätten till bostadslokaler, åtföljt av mottagandet av ny och annan dokumentation.

I de fall utbytet är ojämnt kan transaktionen inte längre betraktas som en riktig "byteshandel", eftersom en av parterna får en viss vinst. Alla dessa nyanser är också föreskrivna i kontraktet.

Sådana transaktioner styrs av normerna i Ryska federationens civillagstiftning.

När är det fördelaktigt att ingå ett avtal?

De främsta anledningarna till att få husägare att dra slutsatser är:

• önskan att förbättra sina levnadsvillkor med en minimal investering av tid;
• ett försök att spara på skatten.

Det senare är ofta grundorsaken till byteshandel. Faktum är att i ett likvärdigt byte, när ägarnas egendom passar båda parter och deras värde är lika, skatt betalas inte till statsbudgeten.

Även om fastigheten inte är likvärdig blir avdragsbeloppet betydligt lägre. Eftersom det innebär ett avdrag från den erhållna vinsten kommer det inte att belasta det totala taxeringsvärdet utan endast på mellanskillnaden.

Behovet av att betala personlig inkomstskatt uppstår endast från de ägare som äger bostad mindre än 3 år... Och det spelar ingen roll hur ägaren inträtt i rättigheterna:, arv.

Med en tjänstgöringstid mindre än 3 år du kan använda, föreskrivs i art. 220 i Ryska federationens skattelag.

Transaktioner mellan nära och kära av ojämlika lägenheter kommer ofta med en tilläggsbetalning "i ett kuvert", när vinstbeloppet från försäljningen inte syns någonstans alls.

I praktiken utförs ingåendet av sådana kontrakt oftast mellan släktingar eller vänner.

Det är mycket svårt att hitta en främling som äger ett hem som kommer att vara nöjd med din lägenhet och vars fastigheter du gillade.

Nyanser när man gör ett kontrakt

Ett sådant dokument ingås uteslutande av ägarna av fastigheter. Dess huvudpunkter är preciserade i art. 567 i Ryska federationens civillag.

Video: Ersättning av köpe- och köpeavtal med bytesavtal

Videon berättar om en vanlig bedrägerimetod när man sluter fastighetsaffärer, när ett fastighetsbytesavtal formellt ersätts av ett köpeavtal. Vad är bedrägeriet och vilka rättsliga konsekvenser kan uppstå för parterna i en sådan transaktion?

Enligt art. 567 i Ryska federationens civillagstiftning enligt ett utbytesavtal, åtar sig var och en av parterna att överföra en produkt till den andra parten i utbyte mot en annan. Varorna som ska bytas anses vara likvärdiga (om inget annat anges i avtalet). Men om bytesavtalet erkänns som ojämlikt, betalar en av parterna mellanskillnaden (om inte annat följer av avtalet).

Vid varubytesoperationer är en mycket viktig punkt att fastställa förfarandet för att överföra äganderätten till de utbytta varorna. Som huvudregel övergår äganderätten till de utbytta varorna till de parter som agerar som köpare, samtidigt efter fullgörandet av skyldigheterna att överföra varorna. Samtidigt kan ett särskilt förfarande för överlåtelse av äganderätt definieras i avtalet.

Råvarubörsverksamheten består av två delar:

Försäljning av egendom som överlåtits enligt bytesavtal;

Mottagande av egendom enligt bytesavtal.

Samtidigt, i enlighet med paragraf 6.3 i PBU 9/99, är inkomsten för en organisation enligt kontrakt som tillhandahåller fullgörande av skyldigheter av icke-monetära fonder kostnaden för varor som tas emot eller kommer att tas emot. Kostnaden för dessa varor (arbeten, tjänster) bestäms av det pris till vilket, under jämförbara förhållanden, organisationen skulle förvärva liknande varor (arbeten, tjänster). Om denna kostnad inte kan fastställas, bestäms inkomstbeloppet baserat på kostnaden för varor (arbeten, tjänster) som överförts enligt ett bytesavtal (det vill säga det pris till vilket, under normala förhållanden, organisationen säljer liknande varor (verk, tjänster) )).

Enligt punkt 11 i PBU 6/01 är ingångsvärdet av anläggningstillgångar som erhålls enligt ett bytesavtal värdet av egendom som överförts i utbyte eller föremål för överlåtelse. Denna kostnad bestäms av det pris till vilket, under normala förhållanden, organisationen säljer liknande fastighet, och om det är omöjligt att fastställa värdet på den fastighet som ska överlåtas, baserat på det pris till vilket liknande anläggningstillgångar köps.

Samtidigt kan initialkostnaden för anläggningstillgångar som tas emot vid utbyte inkludera de faktiska kostnaderna för deras leverans, vilket gör att de är lämpliga för användning.

Tänk på reflektionen i redovisningen av varubytesoperationer på exemplet med mottagandet av ett objekt med anläggningstillgångar i utbyte mot färdiga produkter:

D-t 62 K-t 90-1 - återspeglar intäkterna från försäljningen av färdiga produkter baserat på marknadspriser;

D-t 90-2 K-t 43 - avskrivningen av den faktiska kostnaden för den färdiga produkten som överförts i utbyte mot anläggningstillgången återspeglas;

D-t 90-3 K-t 68, underkonto "Beräkningar för moms" - återspeglar intjäningen av moms på intäkter från försäljning av färdiga produkter;

D-t 08-4 K-t 60 - mottagandet av anläggningstillgångar återspeglas i bedömningen till försäljningsvärdet för den färdiga produkten för beloppet exklusive moms;

D-t 19-1 K-t 60 - mängden "ingående" moms på den mottagna anläggningstillgången återspeglas.

På debiteringen av konto 08-4, i överensstämmelse med avräkningarnas konton, återspeglas andra faktiska kostnader i samband med mottagandet av anläggningstillgången: för leverans, föra den till ett tillstånd där den är lämplig för användning, för att betala för information, konsulttjänster etc.:

D-t 01 K-t 08-4 - återspeglar registreringen av anläggningstillgången till dess ursprungliga kostnad och dess driftsättning.

Mottagandet av anläggningstillgångar enligt ett utbytesavtal och deras godkännande för redovisning bekräftas av följande dokument:

Bytesavtal;

Handlingen att acceptera och överföra anläggningstillgångar (formulär N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Kopior av inventeringskort (formulär N N OS-6, OS-6a, OS-6b) för anläggningstillgångar som var i drift;

En faktura för den mottagna anläggningstillgången.

Eftersom parterna i bytesavtalet har fullgjort sina skyldigheter är det nödvändigt att kompensera för kraven:

D-t 60 K-t 62 - kvittningen av ömsesidiga fordringar återspeglas baserat på hela beloppet av leverantörsskulder.

Denna operation återspeglas i redovisningen på grundval av lagen om kvittning av ömsesidiga fordringar. Denna handling upprättas på skriftlig begäran av en av avtalsparterna. Den ena parten i bytesavtalet ger den andra parten ett skriftligt kvittningsmeddelande med angivande av det belopp som ska kvittas och grunden för den ömsesidiga skulden.

Den 1 januari 2009, nya upplagor av paragraf 4 i art. 168 och klausul 2 i art. 172 i Ryska federationens skattelag (federal lag av den 26 november 2008 N 224-FZ "Om ändringar av del ett, del två av den ryska federationens skattelag och vissa lagar i Ryssland"). Enligt den nya normen betalas inte det mervärdesskattebelopp som parterna i avtalet uppvisar till varandra vid utbyte av varor kontant.

Avdraget av den yrkade momsen görs i enlighet med det allmänt fastställda förfarandet:

D-t 68, underkonto "Beräkningar för moms", K-t 19-1 - beloppet för "ingående" moms presenterades för avdrag.

Sammanfattningsvis bör det noteras att varuutbytesverksamheten kontrolleras av skattemyndigheterna (artikel 40 i Ryska federationens skattelag).

Så, enligt punkt 2 i art. 40 i Ryska federationens skattelag har skattemyndigheterna rätt att kontrollera korrektheten av tillämpningen av priser för följande transaktioner:

Mellan ömsesidigt beroende personer;

Varubyte (byteshandel);

Export, import av varor (arbeten, tjänster);

Om transaktionspriset avviker med mer än 20 % (uppåt eller nedåt) från marknadspriset.

Därför ska revisorn kontrollera om försäljningsintäkterna som redovisas i bokföringen inte avviker från marknadspriserna i regionen med mer än 20 %. Om en sådan avvikelse upptäcks, tas marknadspriset för transaktionen vid beräkning av moms. Som regel begärs information om priser i en viss region från det lokala statistikkontoret.

Kontrollen består i att beräkna andelen avvikelser, som bestäms enligt följande:

% av = (VPb - RC): RC x 100 %,

där VPb - försäljningsintäkter enligt bokföringsdata;

RC - marknadspris.

Om det resulterande värdet ligger inom 20 %, debiteras moms baserat på intäkterna som visas i redovisningen. Om värdet avviker med mer än 20 % åt det ena eller andra hållet bör momsen beräknas utifrån marknadsvärdet på den överlåtna fastigheten.

Exempel. Initial data: Den 20 januari 2009 ingick LLC "X" ett utbytesavtal med LLC "Y", enligt vilket LLC "X" byter ut ett parti färdiga produkter mot en uppsättning kontorsutrustning för kontoret. Den utbytta egendomen erkänns av parterna som likvärdig. Transaktionspriset som parterna kommit överens om är 70 800 rubel, inklusive moms - 10 800 rubel.

Den 26 januari 2009 uppfyllde parterna sina skyldigheter: LLC "X" skickade ett parti färdiga produkter med den faktiska produktionskostnaden på 45 000 rubel; LLC "Y" levererade kontorsutrustning.

Kontorsutrustningen levererades av en tredje parts transportorganisation, som utfärdade en faktura på 3 540 RUB, inklusive moms - 540 RUB.

Följande poster måste göras i redovisningen för LLC "X":

D-t 62 K-t 90-1 - 70 800 rubel. - återspeglar intäkterna från försäljningen av färdiga produkter baserat på de priser till vilka, under normala förhållanden, organisationen skulle förvärva kontorsutrustning;

D-t 90-2 K-t 43 - 45 000 rubel. - avskrivningen av den faktiska kostnaden för den färdiga produkten som överförts i utbyte återspeglas;

D-t 90-3 K-t 68, underkonto "Beräkningar för moms" - 10 800 rubel. - Upplupna mervärdesskatt på intäkter från försäljning återspeglas.

D-t 90-9 K-t 99 - 15 000 rubel. - återspeglade det ekonomiska resultatet (vinsten) från försäljningen av färdiga produkter;

D-t 08-4 K-t 60 - 60 000 rubel. - återspeglade mottagandet av kontorsutrustning i bedömningen av försäljningsvärdet för den färdiga produkten;

D-t 19-1 K-t 60 - 10 800 rubel. - Beloppet för "ingående" moms på den mottagna anläggningstillgången återspeglas;

D-t 08-4 K-t 60 - 3000 rubel. - återspeglar kostnaden för tjänster för leverans av kontorsutrustning exklusive moms.

D-t 19 K-t 60 - 540 rubel. - Beloppet för "ingående" moms återspeglas enligt transportorganisationens faktura;

D-t 01 K-t 08-4 - 63 000 rubel. - Registrering av kontorsutrustning till initial kostnad och dess driftsättning återspeglas;

D-t 60 K-t 62 - 70 800 rubel. - kvittning av ömsesidiga fordringar återspeglas;

D-t 68, underkonto "Beräkningar för moms", K-t 19-1 - 10 800 rubel. - Ett skatteavdrag för den "ingående" momsen gjordes på den mottagna kontorsutrustningen.

D-t 68, underkonto "Beräkningar för moms", K-t 19 - 540 rubel. - Skatteavdrag för "ingående" moms på tjänster har gjorts.