Skirtumas tarp bendrosios ir bendrosios nuosavybės. Kuo skiriasi bendroji nuosavybė nuo bendrosios nuosavybės

Bendra nuosavybėsuteiktų sutuoktinių teisės aktų RF lygiagrečiai su jungtimi. Būtent bendrosios dalinės nuosavybės pagrindu dažnai įforminamas nekilnojamojo ir kito vertingo turto pirkimas. Kuo skiriasi šie režimai ir kodėl kartais pageidautina bendra nuosavybė, papasakosime savo straipsnyje.

Teisė į bendrąją akciją ir bendrą nuosavybę (ženklai pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą)

Bendroji dalis ir bendroji jungtinė nuosavybė yra tos pačios prigimties: abi jos reiškia to paties turto savininkų daugumą. Be to, kiekvienas iš jų taip pat turi savo išskirtinių bruožų.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso bendrosios nuosavybės teisės aiškinimas suponuoja pirminį nuosavybės dalių, kurios gali būti lygios arba nelygios, nustatymą. Turtu disponuoja sutuoktiniai savo pajų ribose.

Nėra skirtumo tarp bendros nuosavybės ir bendros nuosavybės. Pagal civilinę teisę šios sąvokos yra tapačios.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė nereiškia akcijų paskirstymo, o turtu disponuoja sutuoktiniai bendrai, vadovaudamiesi sąžiningumo principu.

Sutuoktinių ar suinteresuoto trečiojo asmens prašymu turtas, esantis jų bendroji nuosavybė, galima padalyti. Šio padalijimo metu gautos akcijos sudaro bendrą bendrą turtą.

Kokiu atveju atsiranda sutuoktinių bendroji nuosavybė?

Sutuoktinių bendroji nuosavybė susidaro, kai jų turtui taikomas ne teisinis (nustatytas Rusijos Federacijos šeimos teisės normų), o sutartinis režimas. Sutuoktinių valia tai atsitinka:

• sudarant vedybų sutartį (tuomet šis režimas bus taikomas visam bendram sutuoktinių turtui, kurį jie nustatys sutarties sąlygose);
• sudarant atskiras turto įsigijimo (sukūrimo) sutartis.

Pastaruoju atveju vienai sutuoktinių turto daliai gali galioti teisinis režimas, o kitai daliai – sutartinis.

Be savanoriško bendrosios dalinės nuosavybės nustatymo, yra ir privaloma, kuri įvyksta teisminė procedūra.

Buto, namo, žemės sklypo bendroji dalinė nuosavybė ir jos skirtumai nuo bendrosios nuosavybės

Skirtumas tarp bendrosios nuosavybės ir bendrosios nuosavybės yra ryškesnis būtent nekilnojamojo turto atžvilgiu. Taip yra dėl to, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą kartu su teisėmis nustato ir turto priežiūros pareigas.

Antras veiksnys, turintis įtakos tam, kad sutuoktiniai siekia aiškesnio nekilnojamojo turto nuosavybės dalių apibrėžimo, yra jo vertė. Nekilnojamojo turto kaina dažniausiai yra didelė ir todėl labai paveikia šalių interesus.

Atsižvelgiant į tai, Rusijos civiliniai teisės aktai nustato specialią disponavimo nekilnojamuoju turtu tvarką, nukrypstant nuo sąžiningumo principo, kuris yra bendrosios nuosavybės postulatas ir skiria jį nuo bendrosios nuosavybės. Kalbame apie antrojo sutuoktinio notaro patvirtinto sutikimo reikalavimą sandoriui su turtu, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė. Tačiau nukrypimas nuo sąžiningumo prezumpcijos principo nepanaikina kitų bendrosios nuosavybės (ir jos skirtumų nuo bendrosios dalinės nuosavybės) požymių, tarp jų ir sutuoktinių lygiateisiškumo disponuojant turtu.

Dalių bendrosios dalinės nuosavybės teise nustatymas

Bendrosios nuosavybės režimo pasibaigimas ir perėjimas prie bendrosios dalinės nuosavybės gali įvykti dėl to, kad:

• sutuoktiniai nustatė dalinę nuosavybę, nustatant abiem šalims nuosavybės teisės įgijimo metu priklausančias akcijas. bendra nuosavybė dėl nuosavybės;
• sutuoktiniai turto nuosavybės dalis nustatė bendru sutarimu, pasirašydami turto padalijimo sutartį arba (nesant šalių sutikimo) kreipdamiesi į teismą;
• trečiasis asmuo, suinteresuotas vieno iš sutuoktinių dalies nustatymu, kreipėsi į teismą (pavyzdžiui, pareiškiant ieškinį dėl bendrosios jungtinės nuosavybės) su prašymu nustatyti bendrosios dalinės nuosavybės dalių ribas.

Sutuoktinių bendru susitarimu dalys gali būti nustatomos tiek proporcingai jų indėliui kuriant (įsigyjant) turtą, tiek neproporcingai. Teismas, nustatydamas dalis, daugeliu atvejų vadovaujasi būtent kiekvieno sutuoktinio įnašo proporcijomis.

Dalies atidalijimo iš bendros bendros nuosavybės pasekmės

Dalies paskirstymas kiekvienam iš sutuoktinių lemia tai, kad jie įgyja teisę savarankiškai disponuoti savo turto dalimi ir įgyja teisę į bendrąją jos dalį. Reikėtų prisiminti, kad antrasis sutuoktinis turi teisę pirmiausia įsigyti jam nepriklausančią dalį, jeigu antrasis sutuoktinis nusprendžia ją parduoti.

Be to, paskyrus dalį, bus apibrėžta atsakomybė už turto priežiūrą. Visų pirma tai taikoma mokesčiams už bendrą turtą, turto draudimą, taip pat komunalines, veiklos ir kitas išlaidas.

Ypač atkreiptinas dėmesys į tai, kad jeigu vedybų sutartimi nustatomos bendro turto nuosavybės teisės sąlygos, tai ją pripažinus negaliojančia arba nutraukus (tiek teismo sprendimu, tiek bendru sutuoktinių sutikimu), šalys grįžta prie teisinės. režimas.

Atsisiųskite sutarties formą

Jeigu bendroji nuosavybė buvo nustatyta individualiu susitarimu (pavyzdžiui, perkant butą), tai šalių ar teisminių institucijų sprendimu gali būti keičiamas tik akcijų dydis, tačiau bendroji nuosavybė nebegali būti nustatyta. Vienintelis būdas šalims grąžinti bendrąją jungtinę nuosavybę yra ginčyti visą sandorį ir jį pripažinti negaliojančiu, tačiau tam šalys turi turėti labai įtikinamų aplinkybių.

Pagrindinė teisė, susijusi su bet kuriuo nekilnojamojo turto objektu, yra jo nuosavybė. Būtent jis suteikia maksimalias galimybes naudoti ir disponuoti turtu.

Tačiau butas ar kita gyvenamoji patalpa ne visada priklauso vienam žmogui.

Būna, kad yra keli savininkai, o tai kiekvienam sukuria visiškai skirtingą disponavimo turtu tvarką. Nekilnojamojo turto ir kitų objektų nuosavybės formų įvairovė sukuria poreikį žinoti kiekvieno tipo ypatumus ir niuansus.

Be valstybės nuosavybės teisės į konkretų turtą, į Rusijos teisės aktai numatyta piliečio teisė turėti nekilnojamąjį turtą.

Ši nuostata sukuria daugybę nuosavybės tipų:

• akcijomis;
• Asmeninis;
• Bendras.

Bet kuri iš pateiktų variantų turi savo ypatybes, privalumus ir trūkumus.

Privatus išsiskiria tuo, kad jame dalyvauja tik vienas savininkas, kuris turi visišką teisę disponuoti jam priklausančiu turtu savo nuožiūra ir negavęs niekieno patvirtinimo ar sutikimo.

Vienintelis apribojimas gali būti įsipareigojimas nedaryti žalos ir nepatogumų kitiems. Ši parinktis yra pati tinkamiausia, nes tik vienas asmuo turi teisę atlikti bet kokius nekilnojamojo turto sandorius, kurių nedraudžia šiuolaikiniai Rusijos teisės aktai.

Tačiau pasitaiko situacijų, kai tam tikrą teisių į tą patį turtą kiekį turi keli asmenys.

Pavyzdžiui, tai įmanoma, kai turtas dalijamas sutuoktiniams, turintiems lygias teises į bendrą butą, įgytą santuokos laikotarpiu. Priklausomai nuo šalių noro ir techninės galimybės padalinti objektą į dalis, gali būti formuojama bendroji, taip pat bendroji nuosavybė.

Bet kuri rūšis turi savo ypatybes ir išskirtinius bruožus.

Pagrindinis dalykas, lemiantis nuosavybės rūšį, yra konkretaus savininko įgaliojimų apimtis ir galimybė atlikti veiksmus su daiktu, negaunant kitų asmenų sutikimo.

Bendroji jungtinė nuosavybė

Pagrindinis bendrosios jungtinės nuosavybės požymis yra kelių asmenų, turinčių tam tikrą kiekį teisių į tą patį butą, buvimas. Pagrindinis šios nuosavybės rūšies pavyzdys yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.

Tačiau teisės aktai numato du šios rūšies ugdymo atvejus pagal str. Rusijos civilinio kodekso 244 straipsnis:

• privatizavimas;
• daikto įsigijimas santuokoje.

Tokio tipo turtu aiškiai išreiškiama visų jos dalyvių bendrystė. Juos neatsiejamai sieja tas pats objektas ir tam tikru mastu priklauso vienas nuo kito.

Gana dažnai bendroji nuosavybė atsiranda dėl konkretaus turto nedalumo. Pavyzdžiui, jei sutuoktiniai negali pasidalyti buto natūra, jie turi teisę jį turėti bendrosios nuosavybės pagrindu.

Daikto nedalumas reiškia, kad jo neįmanoma padalyti į atskiras dalis natūra dėl nepakankamo dydžio, didelis skaičius savininkai, maža kaina ir kt.

Tiesą sakant, kiekvieno iš daugelio dalyvių akcijos egzistuoja, tačiau jos nėra išryškintos ir konkrečiai neapibrėžtos. Tai reiškia, kad kiekvienas savininkas neturi dokumentų atskirai savo daliai. Štai kodėl utilizavimas ir naudojimas vykdomas gavus visų savininkų sutikimą.

Pagal str. Rusijos civilinio kodekso 253 str., jie turi patvirtinti bet kokį sandorį su objektu ar jo pakeitimą.

Tačiau dėl to dažnai tenka kreiptis į teismą, jei nepavyksta susitarti tarp visų savininkų.

Siekiant palengvinti atskirų turto dalių valdymą, iš jo galima atskirti dalis ir perduoti objektą iš bendrosios į bendrąją nuosavybę.

Tačiau jei to padaryti nepavyksta, vienas dalyvis turi teisę likusią dalį sumokėti piniginę ar kitokią kompensaciją ir tapti vieninteliu turto savininku.

Bendra nuosavybė

Rusijos civilinio kodekso 245 straipsnis numato bendrosios nuosavybės egzistavimą. Tai reiškia, kad kiekvienas iš dalyvių turi savo aiškiai ribotą dalį vieno objekto kompozicijoje. Naudojant šį užsakymą yra dvi objekto naudojimo parinktys:

• šalių susitarimu;
• atskirai, jei tai leidžia pats turtas.

Be to, dalys būna dviejų skonių:

• Tikras. Tie, kuriuos tikrai galima atskirti ir naudoti atskirai. Tokios dalys gali būti ir atskirai pastatytame name, tačiau bute, esančiame daugiabutyje, jų nėra.
• Puikus. Tie, kurių fiziškai neįmanoma atskirti.

Esant keliems akcijų savininkams, atsiranda pirmumo teisė pirkti parduodamą dalį. Tai reiškia, kad bandydamas parduoti savo dalį, vienas iš savininkų pirmiausia turi išsiųsti visiems kitiems raštišką pranešimą, kuriame nurodoma numatoma pirkimo kaina kitiems dalyviams. Tik atsisakius arba nereaguojant per laikotarpį iki 30 dienų nuo kiekvieno iš jų, akcija gali būti parduodama trečiajai šaliai.

Jei pardavėjas neatsižvelgė į galimybę įsigyti pirmumo teisę, sandorį, kurį jis sudaro su trečiąja šalimi, gali užginčyti vienas iš likusių akcijų savininkų. Tačiau šiuo atveju kitų dalių savininkai neturi teisės sąmoningai kurti kliūčių akcijos pardavimui.

Dėl to bendroji nuosavybė numato tam tikras to paties turto dalis.

Ši forma reiškia, kad egzistuoja keli savininkai, kurių kiekvienas turi savo objekto dalį.

Skirtumas tarp bendros ir bendros nuosavybės

Yra tam tikrų panašumų tarp dviejų nuosavybės tipų.

Taip yra dėl to, kad abu jie reiškia, kad yra keli asmenys, kuriems priklauso tas pats objektas ar jo dalys.

Juos vienija ir tai, kad disponuoti laisvai ir nepriklausomai nuo kitų, tokiu atveju objektas ar akcijos netiks.

Skirtumas iš esmės yra tas, kad bendrojoje nuosavybėje dalys faktiškai nėra paskirstomos, o bendrosios nuosavybės atveju – atvirkščiai. Dalis randama dažniau ir įvairiomis aplinkybėmis, o bendroji atsiranda tarp sutuoktinių ir privatizuojant keliems asmenims.

Be to, be antrojo savininko sutikimo negalima parduoti objekto bendrosios nuosavybės teise, esant dalinei nuosavybei, būtina laikytis pirmenybės teisės.

Viena iš sudėtingiausių civilinės teisės sampratų yra bendroji nuosavybė, kuri numato kelių asmenų bendrąją nuosavybę lygiomis arba nelygiomis dalimis.

Dažniausiai toks turtas reiškia nekilnojamąjį turtą – namą, miesto gyvenamąją erdvę ar žemės sklypas... Dėl to, Nekilnojamasis turtas yra vertingas materialus kapitalas, keliems savininkams keliami klausimai dėl jo nuosavybės dažnai sukelia nesutaikomus ginčus ir verčia savininkus kreiptis Rusijos teismas, kur bus svarstoma šeimos narių bendrosios dalinės nuosavybės teisė.

Skirtumas tarp bendros ir bendros gyvenamosios erdvės

Tuo pačiu metu Rusijos Federacijos civiliniame kodekse yra panaši sąvoka - bendras nekilnojamasis turtas. Tai yra artimi, bet ne identiški Rusijos Federacijos civilinio kodekso apibrėžimai, tarp jų yra didelis skirtumas. Kaip ir bendroji buto, namo ar žemės nuosavybės dalis, bendroji jungtinė nuosavybė paprastai laikoma oficialiai susituokusių asmenų atžvilgiu. Sutuoktiniai gali būti nekilnojamojo turto bendraturčiai tiek bendrosios dalinės nuosavybės teise, tiek bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Kuo skiriasi bendroji nuosavybė nuo bendros nuosavybės? Antrasis aiškiai paskirsto sutuoktiniams bendro turto dalis, dalį skiriant kiekvienam iš jų. Kartu tarp sutuoktinių susiklosto sutartiniai santykiai ir aiškiai nurodytos savininkų teisės ir pareigos, pagal kurias abiem tenka savo įsipareigojimų dėl turto priežiūros ir aptarnavimo dalis (pavyzdžiui, remonto išlaidos, apmokėjimas). mokesčiai už komunalines paslaugas ir kt.)

Kas yra kryžminė nuosavybė? Skirtingai nuo kitų, bendroji nuosavybė yra abiem sutuoktiniams priklausanti nuosavybė be aiškaus kiekvienos dalies apibrėžimo. Tie. tiek vyro, tiek žmonos teisės į jiems abiem priklausantį turtą yra lygios, o visos šalių prievolės dėl išlaikymo, išlaidų ir kitų išlaidų paskirstomos žodiniu susitarimu, pagal vadinamąjį. sąžiningumo principas. Nors žodinis susitarimas gali apimti bendrą nuosavybę (pavyzdžiui, dėl smulkaus remonto), pastarasis yra formalesnis.

Paprastai bendras turtas, įgytas sutuoktiniams jau oficialiai susituokus, automatiškai laikomas bendrąja jungtine nuosavybe ir abu sutuoktiniai gauna vienodas nuosavybės teises. Šiuo atveju neįmanoma parduoti dalies namo ar buto be raštiško sutuoktinio sutikimo. Tai yra, skirtumas tarp jungties ir bendras butas susideda iš formalaus dalių apibrėžimo tarp bendraturčių.

Teisės aktų subtilybės

Bendro nekilnojamojo turto perėjimas prie bendro nekilnojamojo turto vadinamas „dalies paskirstymu“, kuris automatiškai lemia šalių teisių ir pareigų išlaikyti turtą tarp sutuoktinių atribą. Norint pasinaudoti bendrosios nuosavybės teise į nekilnojamąjį turtą, namą ar žemę, reikia:

• inicijuoti privatizavimo procesą, kurio dalį gautų visi tam tikroje gyvenamojoje patalpoje oficialiai registruoti piliečiai;
• sutvarkyti buto dalį skyrybų atveju;
• įforminti paveldėjimo teisę tarp kelių giminaičių ir įteisinti dalių nustatymą bendrojo nekilnojamojo turto teise;
• Standartine tvarka sudaroma vedybų sutartis tarp sutuoktinių, kurioje bus derinami visi su įgyto turto naudojimu susiję punktai;
• įsigyjant namą sudaryti atskirą sutartį, kurioje kiekvienam iš sutuoktinių nurodytas dalis nurodytame nekilnojamojo turto objekte, nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir kitus savininkams svarbius punktus.

Pastarasis atvejis yra pageidautinas sutuoktiniams, kurie yra vadinamojoje. civilinė santuoka. Jei perkant nekilnojamąjį turtą, kuriame ji yra numatyta Bendras gyvenimas, vyras ir moteris įnešė lygiomis arba asimetriškomis asmeninių lėšų dalimis, patartina sudaryti sutartį, kurioje būtų nurodyta proporcinga kiekvieno iš sutuoktinių nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą. Esant poreikiui (nutrūkus santykiams, pardavus butą), pagal sutartį sutuoktiniai bus bendrosios dalinės nuosavybės teise ir jiems priklausys pinigų dalis pardavus nekilnojamąjį turtą. .

Bendraturčių teisių ir pareigų reglamentavimas

Valdo bendroji nuosavybė Civilinis kodeksas RF, kuri nustato specialią disponavimo bendrąja daline nuosavybe tvarką. Nekilnojamojo turto perėjimo iš bendro statuso į bendrą statusą metu jo išlaikymo išlaidos paskirstomos proporcingai sutuoktiniams. Pavyzdžiui, jei sutuoktinis turi lygias buto dalis, tai ir bendroji jungtinė nuosavybė, ir apmokėjimo sąskaitos. Komunalinės paslaugos, taip pat mokesčiai nekilnojamojo turto pardavimo atveju paskirstomi jiems lygiomis dalimis. Jei vyrui priklauso 70%, o žmonai - 30% bendro turto, kiekvienas iš jų moka savo dalį įmokų šia proporcija.

Pažymėtina, kad teisė į bendrąją nuosavybę yra abstrakti sąvoka, o dalyje esančio nekilnojamojo turto objekto atskirti fiziniu lygmeniu neįmanoma. Klausimas, kaip padalyti butą tarp savininkų, yra formalus, dažniausiai siejamas su nekilnojamojo turto pardavimu. Akcijos paprastai parduodamos parduodant butą ar namą, kai sutuoktiniai gauna savo pajamų dalį proporcingai jiems tenkančiai bendro turto daliai. Jei sutuoktiniai gyvena bute, kuriame vienas kambarys yra 20 kv. m., o antrasis – 15 kv. m., tuomet tai nėra esminis skirtumas ir nėra pagrindas abipusiams reikalavimams bei kreiptis į teismą. Šalys turi susitarti žodžiu ir nustatyti naudojimosi gyvenamosiomis patalpomis tvarką. Visų pirma, tai taikoma bendram turtui, kurio negalima fiziškai padalyti (vonia, virtuvė, koridorius).

Praktikoje dažnai kyla ginčai ir konfliktai tarp išsiskyrusių sutuoktinių ar giminaičių – turto bendraturčių bendro naudojimo nekilnojamuoju turtu tema. Šiuos klausimus reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, jei tarp šalių kyla nesutarimų, viena iš jų turi teisę pareikšti ieškinį teisme ir inicijuoti naudojimosi butu tvarkos nustatymą, nustatyti naudojimosi butu tvarką. sutartyje nurodytas žemės sklypas ar butas. Konflikto sprendimo eigoje federacija, kuriai atstovauja teismine institucija kiekvienam bendrasavininkui gali paskirti naudoti izoliuotą arba praeinamą patalpą. Jei vienas kambarys yra didesnis už kitą, bendraturtis, gavęs didesnį kambarį, gali būti įpareigotas sumokėti ir didelis kiekis mokant komunalinius mokesčius arba patirti daugiau išlaidų bendrajai nuosavybei išlaikyti namą.

Parduodant butą bendrosios nuosavybės teise pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą pirmenybė turėtų būti vykdoma kitam sutuoktiniui, buto ar namo bendrasavininkui. Tai yra, vyras ar žmona, nusprendę pasinaudoti teise į dalį, pirmiausia turi pasiūlyti ją išpirkti savo sutuoktiniui, kuris yra kitos bendros nuosavybės dalies savininkas. Pirmenybė sutuoktinio naudai nustatoma remiantis tuo, kad bendroji nuosavybė – butas ar namas – yra nedalomas turtas ir nesant šalių susitarimo bus labai sunku parduoti turtą, jo dalį parduodant trečdaliui. vakarėlis. Retas kuris pirkėjas nori įsigyti dalį turto, nes sunku dalytis turtu su nepažįstamais žmonėmis. Norint pasinaudoti savo teise, reikia atskiro vonios kambario, didelės virtuvės ir pan.

Tačiau, nepaisant to, bet kuris iš bendraturčių turi teisę parduoti bendrą turtą jam priklausančios dalies pavidalu. Jeigu savininkas yra pasiryžęs parduoti savo nekilnojamąjį turtą, apie tai jis privalo pranešti bendraturčiui, pasiūlydamas jo dalį išpirkti, nurodydamas norimas sandorio sąlygas. Jeigu antroji šalis atsisako pirkti arba nesiima veiksmų, tada pardavimo iniciatorius apie savo ketinimą privalo oficialiai pranešti kitai šaliai, atsiųsdamas jai raštišką pranešimą su privalomu pranešimo apie gavimą reikalavimu. Jeigu per mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos bendraturtis nesiima jokių veiksmų, tai savininkas turi teisę parduoti savo dalį tretiesiems asmenims.

Bendras žemės sklypas ir dalies skyrimas

Žemės sklypo bendroji nuosavybė savininkams kelia mažiau įgyvendinimo sunkumų, tačiau realiai sklypo dalies suteikimo ir pardavimo tvarka gali skirtis. Jei vienas iš sklypo savininkų norės izoliuoti savo dalį įgyvendinimo tikslu arba ja disponuoti savo nuožiūra (jeigu jo netenkina naudojimosi žemės sklypu tvarka), tuomet jis turės eiti. taikant daugybę teisinių ir biurokratinių procedūrų, įskaitant:

• sklypo perkėlimas iš bendro statuso į bendrą akciją;
• žemės sklypo skyrimas iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Pirmuoju atveju tarp savininkų galite sudaryti sutartį dėl sklypo dalies paskirstymo, kurioje nauja svetainė, kurių dydžiai nustatyti lygiai proporcingai buvusio bendraturčio daliai. Remiantis tuo, buvusiam bendraturčiui, kurio iniciatyva buvo atliktas skyrimas, atsiranda įstatyminė nuosavybės teisė į naujai paskirtą sklypą. Tuo pačiu pradinė bendroji nuosavybė – žemės sklypas pasikeitusiose ribose išlieka tomis pačiomis kitų savininkų (vaikų, brolių ir seserų) bendrosios nuosavybės sąlygomis. Dalių perskirstymas pasikeitus sklypo dydžiui tarp likusių savininkų vyksta tomis pačiomis proporcijomis, kokiomis jiems priklausė sklypas iki paskirstymo. Taip pat išsaugoma nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka.

Bendroji žemės nuosavybė, paskirstant vieną iš sklypo dalių, yra susijusi su biurokratinėmis išlaidomis. Dalies skyrimui įforminti būtina atlikti matavimus ir kitas procedūras, kurias įgalioti atlikti tik žemės skyriaus darbuotojai, kadastro planas ar PTI. Pasibaigus skyrimo procedūrai, naujasis sklypas turės būti perregistruotas kadastro registre, o tai neša daug papildomų išlaidų.

Patalpų įgyvendinimo ypatybės

Dėl to, kad turto pardavimas turi daug niuansų teisinio pobūdžio, tada daugelis bendraturčių domisi klausimu, kaip parduoti butą. mokesčių kodas prisiima sumokėti 13% pajamų, gautų pardavus objektą. Norėdami išvengti išlaidų viršijimo, galite sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį su kiekvienu iš bendrasavininkių arba sudaryti sandorį su keliais pardavėjo asmenimis vienu metu, o tada butą ar parduotą namą perduoti naujo pirkėjo pašalinimas.

Pagrindiniai sunkumai kyla tokiais atvejais:

• jeigu tarp bendraturčių nebuvo susitarta dėl pardavimo;
• jeigu turtas yra hipotekos objektas.

Tokiais atvejais bendras bendras gyvenamasis plotas gali būti parduotas trečiajai šaliai, apeinant pirmenybės teisę pirkti, tačiau iš tikrųjų šis veiksmas lydimas didelė rizika, nes sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

Rusijos teisės aktuose yra įvairių nuosavybės teisių sampratų. Pavyzdžiui, Rusijos Federacijos šeimos kodekse yra tik bendros nuosavybės sąvoka, o Civiliniame kodekse - bendroji ir bendroji nuosavybė. Abi rūšys suponuoja kelių nekilnojamojo ir kilnojamojo turto savininkų buvimą. Tuo pačiu metu bendroji nuosavybė reiškia kiekvienam savininkui priklausančių dalių apibrėžimą - jos gali būti lygios arba nelygios. Jeigu turtas yra bendras, tai tokios dalys neskiriamos.

Bendroji nuosavybė – disponavimas, naudojimas, nuosavybė

Esant dalinei nuosavybei, disponuoti nekilnojamuoju turtu, juo naudotis ir nuosavybės teise valdyti galima tik sutikus visiems jo savininkams ir neatsižvelgiant į kiekvieno iš jų dalies dydį.

Nesant tokio sutikimo, bute neįmanoma atlikti perplanavimo, jo negalima parduoti ir pan. Žinoma, įstatymai nedraudžia jo parduoti kvadratinių metrų, bet tuo pačiu turės ir kiti bendrosios nuosavybės dalyviai pirmumo teise jų įsigijimo, priešingu atveju sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Apie savo dalies pardavimą turite raštu pranešti kaimynams ir nurodyti kainą. Ši taisyklė galioja vadinamiesiems kompensuojamiems sandoriams (pirkimas-pardavimas), savininkas gali paaukoti savo dalį be kitų sutikimo (neatlygintinas sandoris).

Advokatų taryba

Gyvenime pasitaiko atvejų, kai buto pardavimas vienam bendraturčiui yra gyvybiškai būtinas, o kitas iš esmės neduoda sutikimo. Tai gali būti banalus užsispyrimas, savanaudiškumas ar net kerštas. Problemą teks spręsti teisme. Galite priverstinai išpirkti dalį iš vieno iš bendraturčių arba pasiekti, kad dalis būtų paskirta natūra. Tačiau čia turės reikšmės išperkamos akcijos dydis, jos reikšmė savininkui ir techninė galimybė ją atskirti natūra.
Piliečiai dažnai painioja bendrosios nuosavybės akcijų sąvoką su nustatyta naudojimosi tokia nuosavybe tvarka.
Pavyzdžiui, trims savininkams priklauso trijų kambarių butas, po 1/3 žmogui. Kiekvienas iš jų užima vieną kambarį, klaidingai manydami, kad šios patalpos yra būtent jų dalys bendrojoje nuosavybėje. Tiesą sakant, taip nėra. Kiekvienas iš trijų savininkų, jei pageidauja, gali turėti ir naudoti bet kurį kambarį su tokiomis pat teisėmis kaip ir kiti savininkai. Norėčiau pridurti, kad bendrosios nuosavybės atveju teisė į dalį turto beveik visada yra fiksuojama popieriuje, ko negalima pasakyti apie bendrą nuosavybę. Be to, nuo 2016 metų birželio parduodant akcijas būtinas notaro patvirtinimas.

Bendroji nuosavybė – koks skirtumas?

Bendrosios nuosavybės atveju turtas gali būti įregistruotas vienam iš bendraturčių, tačiau pagal įstatymą kiti savininkai turi tokią pat teisę turėti turtą ir juo disponuoti kaip ir nuosavybės teisės savininkas. Šeimos kodeksas nustato bendrą sutuoktinių nuosavybę nekilnojamajam turtui, įgytam kartu santuokoje.

Advokatų taryba

Svetlana Korotina, NVO „Čaika ir kolegos“ advokatė

Dažnai girdime, kaip sutuoktiniai, dalindami bendrai įgytą turtą, vienas kitam sako: „Tai mano, nes man registruota (butai, automobiliai ir pan.)“. Iš tikrųjų bendrosios jungtinės nuosavybės atveju, nepaisant to, kam turtas įregistruotas, laikoma, kad visas jis priklauso visiems savininkams vienodai. Jei pageidaujama, dalis gali būti atskirta nuo bendrosios nuosavybės ir tai lems bendrosios nuosavybės atsiradimą. Taip pat sutuoktiniai gali sukurti bendrąją nuosavybę, pavyzdžiui, lygiomis dalimis pirkdami butą arba sudarydami vedybų sutartį.

V jurisprudencija dažnai kyla bendros ir bendros nuosavybės padalijimo problemų. Jei dalijant sutuoktinių turtą paprastai dalyvauja du savininkai ir šalims susitarti lengviau, tai tuo atveju, kai savininkų daug, ne visada pavyksta išspręsti problemą net ir teisme. . Advokatai pataria, prieš įsigyjant dalį teisės į butą, namą ar kitą nekilnojamojo turto objektą, viską gerai apgalvoti ir pasitarti su specialistais.

Medžiaga parengta padedant Nacionalinei kosmoso agentūrai „Chaika ir kolegos“

Rusijos teisės aktai numato keletą galimybių piliečiams įgyvendinti bendrosios nuosavybės teisę - bendrą nuosavybės teisę, taip pat bendrą nuosavybę. Kokia kiekvieno iš jų specifika? Kokie normų šaltiniai reguliuoja atitinkamus piliečių teisinius santykius? Ar turi reikšmės bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto specifika?

Kas yra bendra nuosavybė?

Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 straipsnį bendroji nuosavybė yra turtas, priklausantis dviems ar daugiau asmenų. Jo objektas gali būti nekilnojamasis turtas. Yra bendras turtas ir bendras turtas. Pirmuoju atveju savininkai turtą dalija pastoviosiomis dalimis. Antrajame bendrosios nuosavybės objektas yra nedalomas.

Kai kuriais atvejais bendroji dalis ir bendroji nuosavybė nustatomi remiantis įstatymo nuostatomis. Pavyzdžiui, sutuoktinių ar valstiečių ūkio dalyvių turtas įstatyme apibrėžiamas kaip bendroji jungtinė nuosavybė. Tuo pačiu metu savininkai gali susitarti tarpusavyje padalyti turtą ir, esant galimybei, įstatymų nustatyta tvarka užtikrinti šį sprendimą.

Bendra nuosavybė

Leiskite mums išsamiau apsvarstyti tokios kategorijos kaip bendroji nuosavybė specifiką. Ši nuosavybės rūšis visų pirma reiškia ne tik teisių į nuosavą turtą paskirstymą pastoviosiomis akcijomis, bet ir galimybę gauti proporcingas pajamas iš komercinio turto naudojimo.

Tuo pačiu metu asmenys, turintys turtą bendrosios nuosavybės teise, privalo proporcingai savo daliai prisiimti atsakomybę už turto priežiūrą.

Bendroji nuosavybė išreiškiama trupmenomis arba procentais. Dėl atitinkamų skaičių apibrėžimo Rusijos Federacijos civilinio kodekso 245 straipsnyje teigiama, kad atitinkama proporcija pripažįstama lygia, nebent įstatymai, susitarimai ar savininkų santykių praktika numato kitaip.

Akcijų dydis gali būti koreguojamas tiek dėl naujų savininkų atsiradimo, tiek dėl turto modernizavimo, kuriame pagrindinis vaidmuo tenka konkrečiam savininkui, ir tai gali būti įrodyta. Be to, jei atitinkamas nekilnojamojo turto pagerinimas gali būti vienaip ar kitaip atskirtas, tai jį suteikęs asmuo gali teisėtai įgyti nuosavybės teisę į jį nedidindamas dalies pagrindiniame turte.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisę kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas įgyvendina visų kitų savininkų sutikimu. Jei nepavyksta nustatyti atitinkamo tipo sutarimo, ginčai yra priimami teismo sprendimu. Kai kuriais atvejais, kaip pažymi advokatai, teismas gali palengvinti ginčų sprendimą ir disponavimo bendrąja jungtine nuosavybe srityje.

Bendro dalinio turto pardavimas turi keletą ypatybių. Taigi, pavyzdžiui, vienam iš savininkų nusprendus parduoti savo dalį, tai kiti savininkai turi teisę ją įsigyti pirmumo tvarka. Tai yra Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnio nuostatos. Bet tik tuo atveju, jei nekalbame apie pardavimą viešajame aukcione. Jei vienas iš savininkų pažeidžia šią taisyklę, kiti savininkai gali skųsti sandorio rezultatus teisme.

Aukščiau pažymėjome, kad kiekvienas iš savininkų, turinčių turtą akcijomis, turi teisę tikėtis pajamų iš turto komercinio naudojimo. Panagrinėkime šį aspektą išsamiau.

Pajamų iš bendro turto paskirstymas

Savininkas, vadovaudamasis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 248 straipsnio nuostatomis, turi teisę proporcingai paskirstyti visas pajamas, gautas iš bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančio turto naudojimo, jei ko kita nenustato ko kita. savininkai. Tuo pačiu, jei asmuo gauna atitinkamos rūšies pajamas, jis taip pat privalo nuo jų mokėti mokesčius panašiomis proporcijomis, padengti išlaidas, susijusias su turto išlaikymu ir jo funkcionalumo užtikrinimu.

Skyrius ir skyrius

Apsvarstykite mechanizmus, atspindinčius bendros bendros nuosavybės nutraukimą. Rusijos praktikoje jų yra dvi - sekcija ir sekcija.

Jei kalbame apie padalijimą, tai pagal šį mechanizmą bendroji nuosavybė nutraukiama visų turto savininkų atžvilgiu. Savo ruožtu atskyrimas nuo bendrosios dalinės nuosavybės reiškia, kad tik vienas asmuo palieka turtą. Įstatymas numato įvairias abiejų procedūrų įgyvendinimo priežastis. Taigi, pavyzdžiui, bendrosios dalinės nuosavybės padalijimas ar paskirstymas gali būti vykdomas bendru visų savininkų sutikimu. Kitas variantas yra dėl nuosprendis... Taip pat galima jį atskirti pagal reikalavimą nuo kreditorių išieškojimo metu.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 252 straipsnis sako, kad skyrius arba skyrius turi būti vykdomi natūra, jei tai įmanoma ir neprieštarauja įstatymo normoms. Tačiau jei atitinkamos procedūros įgyvendinti nepavyksta, savininkas, kuris turi gauti jam priklausančią turto dalį dėl padalijimo ar paskirstymo, turi teisę tikėtis pinigine kompensacija... Kai kuriais atvejais šis mechanizmas suveikia teismo sprendimu. Gavęs kompensaciją, asmuo nustoja dalyvauti bendrojoje turto nuosavybėje.

Bendroji nuosavybė

Ištyrę, kas yra bendroji nuosavybė, apsvarstykite bendrosios nuosavybės specifiką. Jo išskirtinis bruožas nėra dalijimosi tuo, kad savininkai bendrai valdo turtą. Tačiau savininkai turi teisę susitarti dėl tam tikro naudojimosi nuosavybe diferenciacijos. Vienaip ar kitaip, vienas iš savininkų gali disponuoti turtu, derindamas savo ketinimus su kitais savininkais. Tuo pačiu metu bet kuris savininkas gali sudaryti sandorius, kurių objektas yra disponavimas atitinkamu turtu. Tačiau jeigu jis nederins savo veiksmų su kitais savininkais, sudaryta sutartis gali būti pripažinta negaliojančia teisme.

Skyrius ir skyrius

Iš esmės padalijimo ir atidalijimo taisyklės tvarkant bendrą turtą yra panašios į tas, kurios apima teisę į bendrąją dalinę nuosavybę. Tačiau prieš pat atlikdami atitinkamas procedūras savininkai turi bendrai nustatyti kiekvieno akcijų dydį. Jei susitarimu to nepavyks padaryti, klausimas turės būti sprendžiamas teisme.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė

Bendra vedusių piliečių nuosavybė turi savo specifiką. Tai atsispindi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 256 straipsnyje. Jame rašoma, kad bendroji jungtinė nuosavybė pripažįstama turtu, kurį sutuoktiniai įgijo po santuokos įregistravimo, tačiau tuo atveju, kai vedybų sutartyje nenumatyta kitų sąlygų. Tai yra, atitinkamos rūšies sutartis gali atrodyti kaip bendrosios nuosavybės sutartis, atspindinti turto, pavyzdžiui, buto, padalijimą tokiomis ir tokiomis proporcijomis.

Taip pat gali būti, kad atitinkamos rūšies turtas nustatomas dėl reikšmingo vyro ar žmonos individualaus turto vertės padidėjimo santuokos metu. Savo ruožtu, jei sutuoktiniai gyveno civilinėje santuokoje, tai yra be tinkamos registracijos, tada jų turtas paprastai apibrėžiamas kaip atskiras.

Ūkininkų bendroji nuosavybė

Tam tikros specifikos turi ir bendra valstiečių ir ūkio įmonių dalyvių nuosavybė. Atitinkamos nuostatos yra įtvirtintos Rusijos Federacijos civilinio kodekso 257 straipsnyje. Pagal įstatymą ūkininkų turtas yra bendras, jeigu jų sutartyse ar atitinkamų teisės aktų nuostatose nenurodyta kitaip. Valstiečių ar ūkio įmonės dalyviai turi teisę naudotis turtu, derėdami tarpusavyje. Tuo pačiu metu sandorius, kurių dalykas yra bendroji ūkininkų nuosavybė, gali sudaryti tik įgaliotiniai arba ūkių vadovai.

Ūkinio turto skyrius taip pat turi savo specifiką. Visų pirma, jei kalbama apie vieno iš ūkio dalyvių atskyrimą, tai, kaip pastebi kai kurie teisininkai, daugeliu atvejų jis negali paimti savo dalies žemės sklype. Tačiau jis turi teisę gauti piniginę kompensaciją, kurios apskaičiavimo tvarka nustatoma kartu su kitais ūkininkais arba teismas.

Išstudijavę bendrosios nuosavybės specifiką, galime ištirti aspektą, kuris atspindi disponavimo bendrosios nuosavybės teise turtu praktiką. Kokie niuansai būdingi atitinkamoms procedūroms? Visų pirma, pažymėtina, kad nepaisant to, kad įstatymas pakankamai detaliai apibrėžia nuosavybės dalių paskirstymo taisykles, praktiškai disponavimo turtu teisės įgyvendinimas akcijomis gali būti apsunkintas. . Paimkite nekilnojamąjį turtą kaip pavyzdį.

Akcijų disponavimo praktika: pardavimo procedūra

Jei grupė asmenų yra sudariusi bendrą buto nuosavybę, kaip kiekvienas iš jų gali praktiškai disponuoti turtu? Paimkime vieną iš labiausiai paplitusių scenarijų – būsto pardavimą.

Jeigu kalbame apie viso buto pardavimą, tai būtinas visų savininkų sutikimas. To paties reikalaujama, jei, pavyzdžiui, žmogus nori įkeisti nekilnojamąjį turtą. Nesvarbu, kiek žmonių sutinka – net jei vienas yra prieš, sandoris negali būti užbaigtas.

Tuo pačiu metu, kaip pažymi teisininkai, net teismas neturi teisės priversti asmens sutikti su tuo, kad būstas, kurio dalį jis turi, būtų parduotas. Kartu buto bendroji datinė nuosavybė suponuoja, kad asmuo turi teisę disponuoti savo turima dalimi taip, kaip nori. Tiesa, tokiu atveju gali kilti sunkumų nustatant tikrąją natūralią dalį. Kokie gali būti scenarijai?

Jei bendroji nuosavybė nustatoma vieno kambario butui, praktiškai atitinkamos dalies paskirstymas, kaip pažymi teisininkai, yra sunkiai įgyvendinamas. Tačiau jei namo, kuriame yra keli butai, yra bendroji dalis, atitinkama procedūra, savo ruožtu, yra gana reali. Ypač jei, pavyzdžiui, kambarių skaičius jame yra proporcingas savininkų skaičiui. Taigi nekilnojamasis turtas akcijos pardavimo tvarkos praktinio įgyvendinimo požiūriu turi būti dalinamas.

Tam tikrais atvejais, skiriant nekilnojamojo turto dalį, galima pritraukti kompetentingus specialistus, pasiruošusius atlikti teisingą gyvenamojo ploto padalijimą. Kitas mechanizmas kreipiasi į teismą. Paprastai, remiantis tokių svarstymų rezultatais, savininkas gauna tam tikrą kvadratinių metrų plotą tose buto dalyse, kurios eksploataciniu požiūriu atspindi visavertį komfortą gyventi jame. Kai kuriais atvejais teismas gali, pavyzdžiui, suteikti asmeniui visą kambarį ir kartu suteikti jam teisę bendrai naudotis vonios kambariu, virtuve, koridoriumi.

Kaip jau minėjome aukščiau, pirmumo teisę pirkti sklypą turi kiti buto savininkai. Tokiu atveju bendrosios dalinės nuosavybės dalyvis apie ketinimą parduoti kitų savininkų dalį turi įspėti raštu, o vėliau laukti jų sprendimo mėnesį. Šiuo atveju realaus pardavimo kaina turėtų būti tokia, kokia buvo paskelbta atitinkamo dokumento teikimo bendraturčiams metu. Jei žmogus nori parduoti savo dalį bute pigiau, jis turi dar kartą pasiūlyti kitiems savininkams ją išpirkti.

Jeigu asmuo savo buto dalį parduoda tretiesiems asmenims nesiūlydamas jos išpirkti bendraturčiams, tuomet atitinkamas sandoris gali būti skundžiamas teisme. Dėl to savininkas privalės grąžinti grynųjų pinigų pirkėjas, mainais atgavęs teisę turėti savo dalį.

Akcijų valdymo praktika: nuoma

Kitas scenarijus, su kuriuo galima susidurti praktiškai, yra nuomojamo buto dalies suteikimas. Pagal įstatymą tokia procedūra gali būti atliekama sutikus visiems bendraturčiams. Tačiau praktikoje tokie sandoriai dažnai sudaromi tik su tinkamu nuomininku radusiu asmeniu. Ar tai legalu? Daugelio teisininkų nuomone, ne.

Jeigu tokiu būdu į butą buvo perkelti asmenys, su kuriais vienas iš savininkų sudarė nuomos sutartį, tai kiti savininkai turi teisę juos iškeldinti kreipdamiesi į policiją. Tuo pačiu metu, kaip pažymėjo teisininkai, praktiškai tai daroma retai, nes nuomotojas gali įtikinti policiją, kad, santykinai tariant, pas jį atvyko tolimi giminaičiai iš Austrijos. Pagal įstatymą niekas negali uždrausti įskiepyti juos į laikino gyvenimo tvarką.

Žinoma, į teismą gali kreiptis ir nepatenkinti bendraturčiai. Tačiau net ir laimėjus bylą atitinkamas sprendimas galios, kaip pastebi kai kurie teisininkai, tik konkrečios grupės asmenų, kurie į patalpas atsikraustė pagal atskirą nuomos sutartį, atžvilgiu. Jei vienas iš buto savininkų sudarys naują nuomos sutartį, norint iškeldinti teisę gyventi bute gavusius asmenis prieštaraujančiu įstatymams, vėl teks kreiptis į teismą. Todėl tokia priemonė, kaip pastebi daugelis teisininkų, dažnai neturi praktinės reikšmės.

Bendroji žemės nuosavybė

Išnagrinėjome aspektus, kaip nustatoma bendroji būsto nuosavybė ir bendroji nuosavybė. Kartu atitinkami teisiniai santykiai gali būti specifiniai, jeigu jų dalykas yra žemės sklypai. Kai kuriais niuansais bendroji žemės nuosavybė reglamentuojama skirtingais principais nei būdingi, ypač nekilnojamajam turtui. Panagrinėkime šį aspektą išsamiau.

Pagal įstatymą rusai gali turėti žemę tiek individualiai, tiek bendrosios nuosavybės teise – jei savininkų yra du ar daugiau. Teisinis reglamentavimas atitinkama nuosavybė paprastai yra panaši į kitų kategorijų nuosavybę. Taigi, pavyzdžiui, yra bendroji žemės sklypo dalis ir yra bendroji nuosavybė.

taip pat Bendrosios taisyklės Rusijos teisės aktuose nustatyta, kad žemė bus bendroji nuosavybė, jei įstatymai nenumato bendrosios nuosavybės formavimo mechanizmų. Be to, jei vadovaujatės Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 straipsnio nuostatomis, bendroji nuosavybė atsiranda, jei jos objektas yra nedalomas, tai yra, nedalinamas natūra, nekeičiant funkcinės specifikos arba pagal įstatymą. Kaip pastebi kai kurie teisininkai, dėl teisinių santykių šioje srityje žemės įstatymas galioja tik antroji taisyklė. Tai yra, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas – jeigu įstatyme nenurodyta kitaip – ​​yra teisingai paskirstomas natūra.

Atvejo, kai bendroji jungtinė nuosavybė tiesiogiai nustatyta teisės aktuose, pavyzdys yra mūsų anksčiau svarstytas scenarijus su ūkiais. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 257 str. bendra nuosavybėūkininkai, įskaitant žemės sklypą, bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso visiems bendrijos nariams. Tačiau tai daroma, jei patys ūkininkai nesutiko išdalinti žemės pagal kitas sutartis.

Todėl ši teisės norma priskiriama dispozityvų kategorijai. Tuo pačiu metu, kaip pastebi kai kurie teisininkai, „Valstiečių (ūkių) ūkio“ įstatyme buvo nuostata, pagal kurią bendroji ūkininkų nuosavybė dalijamasi, nebent yra bendrijos narių vieningas sprendimas perleisti. tai bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Tai reiškia, kad mes stebime tam tikrą teisės aktų raidą šioje srityje.