1 nekilnojamojo turto keitimas į kitą. Nekilnojamojo turto keitimo sutarties sudarymo ypatumai. Savivaldybės buto keitimas į privatizuotą

Nekilnojamojo turto mainų sutartis – tai abipusis sandoris, leidžiantis abipusiai naudingomis sąlygomis iškeisti vieną turtą į kitą. Šio sandorio ypatumas yra tas, kad abi šalys vienu metu veikia ir kaip nekilnojamojo turto pardavėjos, ir kaip pirkėjai.

O didžiausias mainų sandorio pliusas yra tai, kad abi šalys turtą dėl to įsigyja pelningiau: su geresnėmis savybėmis ir parametrais. Arba išvis – keisti nekilnojamąjį turtą pagal mainų sutartį galima į absoliučiai bet kokį kitą objektą, nebūtinai nekilnojamąjį, pavyzdžiui, transporto priemonę.

Barterinio sandorio ypatumai

Mainų sutartis sudaroma tuo pačiu principu kaip ir pirkimo-pardavimo sutartis. Atitinkamai mainų sutartimi siekiama neatšaukiamai perleisti turtą kiekvienai šaliai. Be to, kiekviena šalis yra savo turto pardavėja ir kartu kito turto pirkėja.

Prieš sudarydamos sandorį šalys privalo pranešti viena kitai apie visus mainų subjekto trūkumus, taip pat apie tai, ar tretieji asmenys turi teisių į perleidžiamą turtą.

Iš karto sandorio sudarymo metu notaras per elektroninę duomenų bazę patikrina, ar abiem objektams taikomas teismo areštas, užstatas ar hipoteka. Jei yra susvetimėjimo apribojimai, sandoris negali būti įvykdytas. Be to, privaloma laikytis sutarties formos – rašytinės. Priešingu atveju sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

Mainų sutartį šalys gali nutraukti abipusiu susitarimu arba teismo sprendimu, tačiau tam turi būti svarių priežasčių.

Keitimo dokumentavimas

Taigi, savininkas gali iškeisti bet kokį nekilnojamąjį turtą (butą, privatų namą, vasarnamį) į kitą būstą ar transportą. Taip pat neretai būstą keičiasi į būstą su mažesniu plotu plius automobilis. Vienu ar kitu atveju keitimo sandoris turi būti tinkamai įvykdytas: rašytinės sutarties forma pavyzdį galima parsisiųsti čia:

Kad sutartis būtų sudaryta griežtai laikantis įstatymų, geriau, kad ji būtų patvirtinta notaro. Jeigu nekilnojamojo turto keitimo sutartis bus surašoma padedant notarui, tai sutarties pavyzdį notaras parengs pats.

Norėdami sudaryti sutartį, jums reikės šių dokumentų paketo:

• nekilnojamojo turto nuosavybės teisės dokumentas;
• būsto kadastrinis pasas;
• notarinis sutuoktinio sutikimas dėl atidalijimo (keitimo) - jeigu mainų objektas priklauso sutuoktiniams bendrosios nuosavybės pagrindu;
• išrašas iš namų knygos;
• būsto skyriaus pažyma apie šeimos sudėtį;
• atlikto nekilnojamojo turto rinkos vertinimo ataskaitą;
• pasas, mokesčių numeris;
• valstybinės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Tą patį dokumentų sąrašą turi surinkti ir antroji sandorio šalis, jei vienas butas būtų keičiamas į kitą.

Jei keičiate butą, pavyzdžiui, į automobilį, jums reikės:

• automobilio techninis pasas;
• transporto priemonės rinkos vertės įvertinimas;
• notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas pakeisti automobilį;
• antrosios šalies pasas ir mokesčių numeris.

Sutarties sudarymo kaina

Nekilnojamojo turto mainų sutartyje, kurią šalys patvirtins notarine forma, yra nurodytos tokios išlaidos kaip:

• valstybinė pareiga pagal sutartį;
• notaro paslaugos (notarinis sutikimas, sutarties pavyzdžio rengimas, jos patvirtinimas);
• nekilnojamojo turto eksperto paslaugos;
• valstybės rinkliava už nuosavybės teisių registravimą.

Reikėtų pridurti, kad mainų sutartis gali būti sudaroma tiek be papildomo užmokesčio (kai abu objektai laikomi vienodos vertės), tiek ir už papildomą mokestį (jei vienas iš mainų objektų yra brangesnis). Todėl į šį niuansą reikėtų atsižvelgti ir skaičiuojant nekilnojamojo turto keitimo išlaidas.

Kitas išlaidų elementas, į kurį verta atkreipti dėmesį, yra susvetimėjimo mokestis. Apmokestinimas šioje dalyje gali būti taikomas tiems nekilnojamojo turto savininkams, kurie valdo turtą trumpiau nei trejus metus.

Vis dar turite klausimų? Parašykite savo klausimą žemiau esančioje formoje ir gaukite išsamią teisinę konsultaciją:

Nekilnojamojo turto mainai, tiesą sakant, yra paprasčiausias ir patogiausias būdas pagerinti (pakeisti) gyvenimo sąlygas, kadangi sandoris susijęs su greitu persikėlimu į naują gyvenamąją vietą, išgelbėjant sandorio dalyvius nuo rūpesčių. Šiame straipsnyje portalo svetainės ekspertai svarsto įvairius butų keitimo būdus, taip pat pateikia sąrašą dokumentų, kuriuos reikia parengti būsimai operacijai.

Tikslai ir priemonės

Yra daugybė priežasčių, skatinančių piliečius keisti nuolatinę gyvenamąją vietą, keistis būstu, atitinkamai yra ne vienas, o keli keitimosi nekilnojamuoju turtu būdai, kurių kiekvienas turi savų privalumų ir trūkumų:

Dažniausiai poreikis keisti būstą iškyla savininko pageidavimu, kitaip tariant - reikia plėsti gyvenamąjį plotą (dėl šeimos papildymo ar augant poreikiams, pretenzijos į komforto lygį) arba keisti gyvenamąją vietą į „patrauklesnę“;

Šiuolaikinių maklerių praktikoje pasitaiko klientų, kurie norėtų keistis, kad pagerintų savo finansinę padėtį – keisdami erdvų butą į kuklesnį būstą, galite gauti priemoką ir sutaupyti nakvynę. Savo ruožtu galimybė „už papildomą mokestį iškeisti butą į didelį“ yra būtent tai, ko reikia piliečiams, norintiems pagerinti savo gyvenimo sąlygas;

Be to, visada atsiranda norinčių iškeisti didelį butą į du mažesnius butus. Šiuo atveju dažniausiai kalbame apie palikimo padalijimą arba apie persikėlimą – skyrybų atveju šeimos nariai dalijasi bendra gyvenamąja patalpa ir persikelia gyventi į atskirus butus.

Keičiant daug kas priklauso nuo buto vietos ir būklės, pavyzdžiui, nedidelį butą centrinėje sostinės zonoje galima iškeisti į gana erdvią gyvenamąją erdvę, esančią tam tikru atstumu nuo centro. Be to, yra galimybė, kad centrui nereikės mokėti papildomo mokesčio.

Nekilnojamojo turto keitimo galimybės

Nekilnojamojo turto mainai buvo labiausiai paplitę sovietmečiu, lygiavertis butų keitimas buvo vykdomas gana dažnai, ypač kai reikėjo persikelti į kitą miestą. Paprastai persikėlimą lėmė pasikeitusios gyvenimo aplinkybės, darbo vieta, o butų mainai dideliais atstumais atleido piliečius nuo būtinybės ieškoti pirkėjo savo mieste, o vėliau - nuo buto. nauja vieta.

Šiuolaikinės nekilnojamojo turto rinkos realijose, svarstant, kaip keistis butais, aptariami tik trys variantai. Tai keitimas perkant/parduodant, tiesioginis vieno buto keitimas į kitą, alternatyvus sandoris.

Pirmasis variantas yra pats paprasčiausias ir turint pakankamai patirties su nekilnojamuoju turtu iš buto savininko, tokiu būdu išvengiama profesionalaus maklerio įsitraukimo. Keitimo procesas, tiesą sakant, yra padalintas į dvi operacijas – pirma, savininkas ieško pirkėjo savo butui, kartu suranda gyvenamąjį plotą, kuris atitiktų jo reikalavimus.

Antrasis variantas yra tiesioginis keitimas, gana sudėtinga operacija, reikalaujanti patirties iš maklerio. Operacija suteikia galimybę keisti, taip pat – keisti neprivatizuotus butus. Šio metodo sudėtingumas slypi tame, kad norinčių keistis savininkų yra daug mažiau nei tų, kurie tiesiog nori parduoti savo butą. Tai ženkliai susiaurina kiekvienos iš sandorio šalių pasirinkimą, nes būtina įsitikinti, kad siūlomos sąlygos tinka visiems.

Trečias variantas yra alternatyvus sandoris, tokius sandorius, kaip taisyklė, vykdo makleriai ir jie gali sumažinti finansinę riziką sandorio dalyviams. Alternatyvus keitimas apima avanso gavimą iš buto pirkėjo, šie pinigai, savo ruožtu, sumokami už būstą, kurį ketinama pirkti. Taigi sandorio dalyviai nustato kainą, taip pat patvirtina savo ketinimų rimtumą, nes sumokėjus avansą labai sunku atsisakyti sandorio.

Tuo atveju, kai savininkas parduoda butą, norėdamas iš karto įsigyti naują gyvenamąją patalpą, kyla tam tikra rizika – staigus kainų šuolis (po pardavimo) gali sutrukdyti įsigyti butą, kurį turėjo įsigyti buto savininkas. bus nupirktas už pajamas, gali tiesiog apsigalvoti dėl jo pardavimo. Dėl to butas parduotas, o buvęs jo savininkas neturi kur gyventi, o pinigų neužtenka nusipirkti „svajonių butą“. Alternatyvūs mainai leidžia išvengti šios rizikos ir kuo greičiau atlikti sandorį.

Pakeitimas

Svarstant įvairius butų mainų variantus, negalima nepaminėti gana įdomios schemos, kurią pirmieji praktikavo sostinės vystytojai. Tai yra „pakeitimo“ schema, kuri apima greitą persikėlimą į butą naujame pastate, o už seną butą priimamas mokėjimas. Šį keitimo būdą dažnai siūlo Maskvos nekilnojamojo turto agentūros ir jis yra gana paklausus, nes sandoris trunka labai mažai laiko – nuo ​​jo registracijos pradžios iki kraustymosi įgyvendinimo užtrunka apie tris dienas.

Nepaisant to, kad sandorių su butais antrinėje rinkoje yra daugiau nei sandorių su, vis daugiau piliečių nori persikelti į naują būstą, o seno buto keitimas į naują pastatą kasmet praktikuojamas vis dažniau.

Keitimas papildomai mokant „motinystės kapitalo“ lėšas

Keisdami butą, galite naudoti ne tik savo lėšas, bet ir „motinystės kapitalą“ – lėšas, kurias mokėta valstybė gimus vaikui. Buto keitimas su priemoka nebėra egzotiška nekilnojamojo turto sandorių rūšis, šią paslaugą siūlo beveik visos didžiosios nekilnojamojo turto agentūros. Tačiau reikia atminti, kad „motinystės kapitalu“ šiuo atveju galima pasinaudoti tik vaikui sulaukus trejų metų.

Hipotekos būsto keitimas

Kita mainų rūšimi galima laikyti būsto keitimą įkeičiant būstą, tai yra butus, įsigytus su būsto paskola. Klausimas, ar galima išsikeisti butą į hipoteką, kyla gana dažnai, nes nemaža dalis būsto perkama už kredito pinigus. Atliekant šią operaciją reikalingas patvirtinimas, taip pat tiesioginis banko, kuriam buvo išduota paskola, dalyvavimas. Techniškai nutinka taip: tuo pačiu metu sudaromos dvi sutartys - pardavimo ir pirkimo, parduodamas pirkėjas sumoka pardavėjo skolą bankui arba prisiima skolinius įsipareigojimus (to bankai nelinkę daryti). Kartu su įsigyto buto perregistravimu bankas nustato suvaržymą, kuris neleidžia naujajam savininkui parduoti turto tol, kol nebus sumokėta visa skola.

Savivaldybės buto keitimas į privatizuotą

Šiuo metu ne visas gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra privati ​​nuosavybė, nemažai butų miesto gyvenamajame fonde yra savivaldybės nuosavybė. Tačiau tai, kad būstas priklauso miestui, visiškai nereiškia, kad gyvenantys šiame bute negali pretenduoti į savo gyvenimo sąlygų pagerinimą, o vienintelis būdas praplėsti gyvenamąjį plotą (ar pakeisti plotą) yra tie patys mainai.

Tačiau tokie sandoriai nebuvo plačiai paplitę dėl poreikio surinkti daugybę popierių, taip pat dėl ​​mainų trūkumo privatizuoto būsto savininkui. Gyvenimas savivaldybės bute yra reglamentuojamas socialinės nuomos sutartimi, o tuo metu, kai privataus buto savininkas persikelia į savivaldybės butą, ši sutartis jam iš naujo išduodama, o kita šalis gauna butą pilnai nuosavybėn.

Jeigu privatizuotų butų savininkai gali pasirinkti keitimo būdą iš šiame straipsnyje išvardintų būdų (naudoti butų mainų sutartį su papildomu mokėjimu, pirkimo-pardavimo sutartį, mainų sutartį), tai gyvenantiems savivaldybės būste viskas yra kiek kitaip. . Keisti neprivatizuotus butus tinka tik mainų sutartis, o jei reikia keisti savivaldybės butą į privatizuotą kitokiu būdu, pirmiausia turite jį privatizuoti.

Buto keitimo mokestis

Kitas buto keitimo aspektas – apmokestinimas. Mokesčių kodeksas niekaip nereglamentuoja mokesčio mokėjimo sudarant tiesioginius mainus, tačiau Civilinis kodeksas (567 straipsnis) nustato, kad mainų sutarčiai taikomos tos pačios apmokestinimo taisyklės kaip ir pirkimo-pardavimo sutarčiai.

Tai yra, buto nuosavybės teisę perleidusi šalis pripažįstama pardavėju, o kita šalis savo ruožtu – pirkėja. Daroma prielaida, kad už kiekvieną butą atsiskaitoma natūra ta kaina, nurodyta mainų sutartyje. Be to, buto keitimo mokestis neapmokestinamas, jei keičiamas butas jo savininkui priklauso ilgiau nei trejus metus.

Keičiant butą reikalingi dokumentai

Norėdamas pasikeisti butą (tačiau tai galioja ir parduodant nekilnojamąjį turtą), savininkas turi pasiimti šiuos dokumentus:

• · Nuosavybės dokumentai, nustatantys nuosavybės teisę į butą;
• · Patalpų kadastrinis pasas;
• · Išrašas iš namų knygos ir asmeninės finansinės sąskaitos kopija;
• · Dokumentą, nustatantį vertinamą buto vertę (būtina atlikti turto vertinimą);
• · Sandorio dalyvių asmens tapatybę patvirtinantys dokumentai (pasai ir gimimo liudijimai).

Taip pat jums reikės dokumentų, leidžiančių įsitikinti, kad trečiųjų asmenų teisių pažeidimas netrukdys sandoriui:

Sandorio šalių pažymos apie santuokos sudarymą ir (arba) nutraukimą. Jeigu turtas pirktas santuokos metu, sandoriui būtinas rašytinis sutuoktinio sutikimas. Be to, sutikimas būtinas ir tuo atveju, jei santuoka jau buvo nutraukta, nes santuokoje įgytas turtas laikomas bendru, o teisės į jį vienodai priklauso abiem sutuoktiniams;

Nepilnamečių globos ir rūpybos skyriaus pažyma. Dokumentas reikalingas, jei sandoriai sudaromi su nekilnojamuoju turtu, kuriame gyvena (įregistruoti ar turi akcijų) nepilnamečiai.

Išvada

Svetainės portalo specialistai, remdamiesi šiame straipsnyje pateikta informacija, norėtų atkreipti dėmesį, kad sandoriai, kurių tikslas – keisti vieną turtą į kitą, yra sudėtingesni nei, pavyzdžiui, buto pirkimo-pardavimo tvarka. . Todėl norint išvengti rizikos, susijusios su laiko praradimu, taip pat kitų rūpesčių, norintiems keistis būstu rekomenduojama sandėrį ruošti patiems tik turint pakankamai patirties. Tokiu atveju kompetentingo maklerio pritraukimas padės sutaupyti laiko ir nervų.

Be to, dirbantis specialistas gali pateikti profesionalų požiūrį į dokumentų tikrinimą. Ir tai labai svarbu, nes kalbame apie sandorį su nekilnojamuoju turtu antrinėje rinkoje – butas galėjo pakeisti kelis savininkus, o tai padidina riziką, kad sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu dėl galimo kažkieno teisių pažeidimo. .

Populiarus klausimas, ar yra kokių nors privilegijų artimiesiems, norintiems apsikeisti gyvenamuoju plotu. Tačiau šiuo metu su tuo susijusiam būsto keitimui reikalingi tie patys dokumentai ir pažymos, kaip ir keičiantis tarp svetimų žmonių.

Advokatai konstatuoja, kad į juos dažnai kreipiamasi su klausimu dėl butų mainų. Norint surinkti visus reikalingus dokumentus dėl būsto mainų tarp giminaičių, reikia atsižvelgti į daugybę veiksnių.

Rusijos teisės aktai neskiria tokios sąvokos kaip „giminystės mainai“. Rusijos Federacijos būsto kodeksas taip pat nenumato tokio tipo mainų. Yra didelis skirtumas tarp privatizuotų ir neprivatizuotų butų mainų. Jie atspindi skirtingas teisines savybes.

Taip pat yra „pirkimo ir pardavimo“ sutartis, kuri daugeliu atžvilgių skiriasi nuo mainų sutarties. Skirtumas tas, kad pirkimo-pardavimo sutartyje numatytas bet kokio turto keitimas į grynuosius pinigus. Savo ruožtu mainų sutartyje numatytas vieno turto keitimas į kitą, o jei toks sandoris nelygiavertis, reikia sumokėti papildomai. Keitimo privalumas yra tas, kad būsto pirkėjui nereikia tvarkytis su didžiulėmis pinigų sumomis, tačiau ši operacija yra sudėtingesnė ir atima daug laiko.

Keičiant butus (privatizuotus) tarp giminaičių, sudaromas susitarimas tarp asmenų, kurių vieno gyvenamasis plotas yra asmeninė nuosavybė. Toks keitimas numato registraciją Registre ir perregistravimą kadastro institucijose. Procedūra baigiama kiekvienai sutarties šaliai išduodant naują techninį pasą.

Ta pati mainų schema, tik tarp nepažįstamų žmonių, skirta nustatyti gyvenamojo ploto kainų skirtumą. Šis mainų tipas yra patikimesnis, tačiau tuo pat metu tam bus išleista nemažai išlaidų. Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas (RF mokesčių kodeksas) teigia, kad pinigų suma, gauta pardavus gyvenamąjį plotą, kuris kažkieno nuosavybėje buvo ne ilgiau kaip trejus metus, yra apmokestinamos pajamos. Mokestis yra trylika procentų nuo gyvenamojo ploto kainos. Jei buto kaina neviršija milijono rublių, mokestis nėra mokamas. Mokesčio panaikinimas numato ir atvejį, jei namas valdomas ne ilgiau kaip trejus metus, o jo kaina neviršija milijono.

Prieš priimant sprendimą dėl tokio sprendimo, būtina atsižvelgti į sutuoktinio sprendimą šiuo klausimu. Į tai atsižvelgiama, kai skyrybos buvo įvykdytos mažiau nei prieš trejus metus, ir tuo atveju, jei butas buvo pirktas santuokos sąjungoje. Jeigu būstą privatizuoja vienas šeimos narys, tokio sutikimo taip pat kaip ir paveldėjimo atveju nereikia. Jeigu sandorio šalys yra nepilnamečiai, būtina pateikti gimimo liudijimų originalus ir globos institucijų leidimą.

Dovanojimo sutartis gali būti naudojama, jei artimieji ketina apsikeisti tarpusavyje. Šiuo atveju pajamų mokesčio nėra. Iki 2013-03-01 toks susitarimas turėjo būti patvirtintas registruojantis. Tačiau 2012 metų gruodžio 30 dieną buvo priimtas įstatymas, panaikinantis tokią registraciją. Notaras dokumentą gali patvirtinti dovanotojo prašymu. Būsto dovanojimo faktas numato konkrečių dokumentų rinkimą:

Keitimo sutartis turi būti:

• Atlikta raštu.
• Patvirtinta notaro.
• Sutartyje turi būti nurodytos abiejų gyvenamųjų vietovių charakteristikos.
• Būtina atkreipti dėmesį į tolimesnį registruotų butų gyventojų likimą.
• Pateikiama trimis egzemplioriais.
• Literatūra (paaiškinimas, aukšto planas, kadastrinis pasas).

Privatizuoto buto artimųjų keitimas į neprivatizuotą butą

Šis mainų tipas nėra nustatytas Rusijos įstatymų, todėl jūsų procesas bus sudėtingas ir ilgas. Visų pirma, reikia privatizuoti butą, kuris yra nuomojamas. Po to pereikite prie mainų ar būsto dovanojimo proceso.

Kitas būdas yra šiek tiek sudėtingesnis. Suaugusį šeimos narį būtina įregistruoti neprivatizuotame bute, o prieš tai – išregistruoti privatizuotame būste. Jeigu būsto dydis atitinka socialinio įdarbinimo standartus, tuomet registracija vyks be problemų. Tada, naudodami oficialų dovanojimą patvirtinantį dokumentą, pakeiskite privataus buto savininką.

RF LC (Būsto kodekso) 72 straipsnyje kalbama apie galimybę apsikeisti nuomojama gyvenamąja patalpa tarp kelių ne tik vieno miesto, bet ir skirtingų gyvenviečių gyventojų. Tokie mainai apima sutarties, kurioje nurodytos mainų sąlygos, užpildymą trimis egzemplioriais. Savo ruožtu turi būti įregistruotas vienas dokumentas. Ateityje toks dokumentas turi teisinę reikšmę ir įrodo, kad pareigos jau perduotos kitam asmeniui.

Kiekvienas mainų dalyvis privalo pateikti mainų dokumento originalą vietos valdžios institucijoms, kad gautų jų patvirtinimą. Administracijos atsisakymas gali būti išduodamas tam tikrais atvejais, numatytais 2006 m. 73 LCD RF:

• Viena iš pakeistų patalpų joje netinkama tolesniam gyvenimui.
• Dėl teisės naudotis būstu deramasi teisme.
• Namas, kuriame yra birža, artimiausiu metu gali būti nugriautas.
• Žmogus, užsikrėtęs lėtinėmis ligomis, gali gyventi bute, kuris siūlomas mainams, o gyvenimas su juo gali būti pavojingas sveikatai.
• Galimas kapitalinis namo remontas.

Nukrypimas gali būti nagrinėjamas teisme. Jei nėra visų apribojimų, reikės šių dokumentų:

• Vietos valdžia patvirtino rašytinę mainų sutartį.
• Sutartis dėl visų registruotų buto gyventojų mainų. Be tokio sutikimo procedūra gali būti atmesta.
• Jeigu bute yra jaunesnių nei 18 metų gyventojų, mainų sutartis turi būti patvirtinta globos ir rūpybos institucijos.
• Patvirtinta paraiška keistis butais.
• Pažyma, patvirtinanti, kad darbdavio skolos nėra.
• Sadovka iš namų knygos.
• Dokumentas apie gyvenamųjų patalpų būklę.
• Namo planas.

Pagal naują RF būsto kodekso tvarką, anksčiau sudarytos nuomos sutartys, siekiant keistis socialinės nuomos butais, turėtų būti panaikintos. Savivaldybės šias sutartis privalo nutraukti ir per dešimt dienų sudaryti naujas.

Mainų susitarimas yra šios procedūros pagrindas. Tačiau, be to, turite paruošti kitus dokumentus, kad galėtumėte juos pateikti vietos administracinėms institucijoms:

Be visų šių dokumentų, su savimi būtina turėti ir apmokėjimo už operacijas kvitus.

Nepaisant to, kad Rusijos Federacijos įstatymai nenumato tokios tvarkos kaip „keitimasis butais tarp giminaičių“, gyvenamasis plotas gali būti keičiamas. Atvejis, kai butas yra kažkieno nuosavybė ir kai tai yra komunalinė paslauga, leidžia atlikti mainus.

Pastaruoju metu tokių paslaugų paklausa vis labiau mažėja. Žmonės nenori keisti nuosavybės, bijodami kokių nors pasekmių. Todėl asmeninio būsto pirkimas yra tinkamesnis pasirinkimas.

Būsto mainai nėra labiausiai paplitęs variantas keičiant butą ar namą. Tačiau kai kuriais atvejais būtent jis yra geriausias pasirinkimas. Dažnai tokius sandorius atlieka artimi giminaičiai, draugai, pažįstami.

Mainų sutarties nereikėtų painioti su keitimu į butą. Pastarasis numato tiesiog pakeisti gyvenamąją vietą neperimant nuosavybės (pavyzdžiui, socialinio būsto).

Jei dėl mokėjimo keitimo išeina ne pinigai, o nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą, tai yra mainai.

Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnyje nustatyta mainų sutarties samprata - tai nekilnojamojo turto sandorio rūšis, dėl kurios savininkai keičia būstą.

A priori šis pasikeitimas turėtų būti lygiavertis, nors tekste gali būti nurodyta kitaip.

Tokio susitarimo niuansas yra šalių teisinis statusas - kiekvienas iš jų vienu metu yra ir pirkėjas, ir pardavėjas.

Būsto keitimo faktą patvirtina šalių rašytinė sutartis. Dokumentas surašomas kaip civilinės teisės sutartis.

Iš esmės tai yra tas pats su būdingais momentais:

• įmoka už būstą yra ne pinigai, o nuosavybės teisės, kurias kiekvienas iš buto savininkų įgyja įsigaliojus sutarčiai;
• mainų sutartis laikoma įvykdyta įregistravus nuosavybės teisę į gyvenamąją patalpą, kartu gavus naują ir kitą dokumentaciją.

Tais atvejais, kai mainai yra nelygūs, sandoris nebegali būti laikomas tikru „materiumi“, nes viena iš šalių gauna tam tikrą pelną. Visi šie niuansai taip pat numatyti sutartyje.

Tokius sandorius reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso normos.

Kada naudinga sudaryti sutartį?

Pagrindinės priežastys, skatinančios namų savininkus daryti išvadas, yra šios:

• noras pagerinti savo gyvenimo sąlygas su minimaliomis laiko investicijomis;
• bandymas sutaupyti mokesčių.

Pastaroji dažnai yra pagrindinė mainų priežastis. Faktas yra tas, kad lygiaverčiuose mainuose, kai savininkų turtas tinka abiem šalims ir jų vertė yra lygi, mokestis į valstybės biudžetą nesumokamas.

Net jei turtas nėra vienodos vertės, atskaitų suma bus žymiai mažesnė. Kadangi tai apima išskaitymą iš gauto pelno, jis bus apmokestintas ne nuo visos nustatytos vertės, o tik nuo skirtumo.

Poreikis mokėti gyventojų pajamų mokestį kyla tik tiems savininkams, kurie turi būstą mažiau nei 3 metai... Ir nesvarbu, kaip savininkas sudarė teises:, palikimą.

Su kadencija mažiau nei 3 metai galite naudoti, nurodyta str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnis.

Sandoriai tarp nevienodų butų artimųjų dažnai būna su papildomu mokėjimu „vokelyje“, kai iš viso niekur neatsiranda pelno iš pardavimo.

Praktikoje tokios sutartys dažniausiai sudaromos tarp giminaičių ar draugų.

Labai sunku rasti svetimą būstą turintį žmogų, kuris būtų patenkintas jūsų butu ir kurio nekilnojamasis turtas jums patiko.

Niuansai sudarant sutartį

Tokį dokumentą sudaro tik nekilnojamojo turto savininkai. Pagrindiniai jo punktai išdėstyti str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnis.

Vaizdo įrašas: pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimas mainų sutartimi

Vaizdo įraše pasakojama apie dažną sukčiavimo būdą sudarant nekilnojamojo turto sandorius, kai nekilnojamojo turto mainų sutartis formaliai pakeičiama pirkimo-pardavimo sutartimi. Kas yra sukčiavimas ir kokios teisinės pasekmės gali kilti tokio sandorio šalims?

Pagal str. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnį mainų sutartimi kiekviena iš šalių įsipareigoja vieną prekę perduoti kitai šaliai mainais į kitą. Keičiamos prekės laikomos lygiavertėmis (jei sutartyje nenumatyta kitaip). Bet jeigu mainų sutartis pripažįstama nelygiavertė, tai viena iš šalių sumoka skirtumą (jei sutartyje nenumatyta kitaip).

Prekių mainų operacijose labai svarbus momentas yra nustatyti keičiamų prekių nuosavybės perdavimo tvarką. Pagal bendrąją taisyklę nuosavybės teisė į keičiamas prekes pereina šalims, veikiančioms kaip pirkėjai, kartu įvykdžius įsipareigojimus perduoti prekes. Kartu sutartyje gali būti nustatyta speciali nuosavybės teisių perleidimo tvarka.

Prekių biržos operacijos susideda iš dviejų dalių:

Pagal mainų sutartį perleisto turto pardavimas;

Turto gavimas pagal mainų sutartį.

Tuo pačiu metu, pagal PBU 9/99 6.3 punktą, organizacijos pajamos pagal sutartis, numatančias įsipareigojimų vykdymą nepiniginėmis lėšomis, yra gautų ar gautinų prekių kaina. Šių prekių (darbų, paslaugų) savikaina nustatoma pagal kainą, už kurią panašiomis sąlygomis organizacija įsigytų panašias prekes (darbus, paslaugas). Jei šios išlaidos negali būti nustatytos, tada pajamų dydis nustatomas pagal mainų sutartimi perleistų prekių (darbų, paslaugų) savikainą (tai yra kaina, už kurią įprastomis sąlygomis organizacija parduoda panašias prekes (darbus, paslaugas). )).

Pagal PBU 6/01 11 punktą pradinė ilgalaikio turto, gauto pagal mainų sutartį, vertė yra mainais perduoto ar perleidžiamo turto vertė. Šią savikainą lemia kaina, už kurią įprastomis sąlygomis organizacija parduoda panašų turtą, o jei neįmanoma nustatyti perleidžiamo turto vertės, pagal kainą, už kurią perkamas panašus ilgalaikis turtas.

Tuo pačiu metu į mainų būdu gauto ilgalaikio turto pradinę savikainą gali būti įtrauktos faktinės jo pristatymo išlaidos, kad jis būtų tinkamas naudoti.

Apsvarstykite prekių mainų operacijų apskaitos atspindį ilgalaikio turto objekto gavimo mainais į gatavą produkciją pavyzdžiu:

D-t 62 K-t 90-1 - atspindi pajamas, gautas pardavus gatavą produkciją pagal rinkos kainas;

D-t 90-2 K-t 43 - parodomas mainais už ilgalaikį turtą perleistos gatavos prekės faktinės savikainos nurašymas;

D-t 90-3 K-t 68, subsąskaita "PVM apskaičiavimai" - atspindi PVM sukaupimą nuo pajamų, gautų pardavus gatavą produkciją;

D-t 08-4 K-t 60 - ilgalaikio turto gavimas atsispindi įvertinime gatavos produkcijos pardavimo verte sumai be PVM;

D-t 19-1 K-t 60 - atsispindi gauto ilgalaikio turto „pirkimo“ PVM suma.

Sąskaitos 08-4 debete, korespondencijoje su atsiskaitymų sąskaitomis, atsispindi kitos faktinės išlaidos, susijusios su ilgalaikio turto gavimu: už pristatymą, atvedimą į tinkamą naudoti, apmokėjimą už informacija, konsultacinės paslaugos ir kt.:

D-t 01 K-t 08-4 - atspindi ilgalaikio turto įregistravimą pradine savikaina ir jo paleidimą.

Ilgalaikio turto gavimas pagal mainų sutartį ir priėmimas į apskaitą patvirtinamas šiais dokumentais:

Keitimo sutartis;

Ilgalaikio turto priėmimo ir perdavimo aktas (formos N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Eksploatuojamų ilgalaikio turto objektų inventoriaus kortelių (formos N N OS-6, OS-6a, OS-6b) kopijas;

Sąskaita už gautą ilgalaikio turto vienetą.

Kadangi mainų sutarties šalys savo įsipareigojimus įvykdė, būtina įskaityti reikalavimus:

D-t 60 K-t 62 - tarpusavio reikalavimų įskaitymas atspindimas pagal visą mokėtinų sąskaitų sumą.

Ši operacija atsispindi apskaitoje remiantis tarpusavio reikalavimų įskaitymo aktu. Šis aktas surašomas vienos iš sutarties šalių rašytiniu prašymu. Viena mainų sutarties šalis kitai šaliai raštu praneša apie įskaitymą, nurodydama įskaitytiną sumą ir tarpusavio skolos atsiradimo pagrindą.

2009 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujos 4 str. 168 str. ir 2 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 172 straipsnis (2008 m. lapkričio 26 d. federalinis įstatymas N 224-FZ „Dėl Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pirmosios, antrosios dalies ir tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“). Pagal naują normą, vykdant prekių mainų operacijas, sutarties šalių viena kitai pateikta PVM suma nėra mokama grynaisiais.

Prašomas PVM atskaita atliekama bendra tvarka:

D-t 68, subsąskaita „PVM paskaičiavimai“, K-t 19-1 - pateikta išskaityti „pirkimo“ PVM suma.

Apibendrinant reikėtų pažymėti, kad prekių biržos operacijas kontroliuoja mokesčių institucijos (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsnis).

Taigi pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsniu, mokesčių administratorius turi teisę patikrinti šių sandorių kainų taikymo teisingumą:

Tarp tarpusavyje priklausomų asmenų;

Prekių birža (barteris);

Prekių eksportas, importas (darbai, paslaugos);

Jei sandorio kaina nukrypsta nuo rinkos kainos daugiau nei 20% (didinant arba mažinant).

Todėl buhalteris turi patikrinti, ar apskaitoje parodytos pardavimo pajamos nenukrypsta nuo rinkos kainų regione daugiau nei 20 proc. Nustačius tokį nuokrypį, PVM apskaičiavimo tikslais imama sandorio rinkos kaina. Paprastai informacijos apie kainas tam tikrame regione prašoma iš vietinės statistikos tarnybos.

Patikrinimas susideda iš nukrypimų procento apskaičiavimo, kuris nustatomas taip:

% nuolaida = (VPb – RC): RC x 100 %

kur VPb - pardavimo pajamos pagal apskaitos duomenis;

RC – rinkos kaina.

Jei gauta vertė neviršija 20%, PVM skaičiuojamas pagal apskaitoje nurodytas pajamas. Jei vertė į vieną ar kitą pusę nukrypsta daugiau nei 20 %, tuomet PVM turėtų būti skaičiuojamas pagal perduodamo turto rinkos vertę.

Pavyzdys. Pradiniai duomenys: 2009 m. sausio 20 d. UAB „X“ sudarė mainų sutartį su UAB „Y“, pagal kurią UAB „X“ gatavų gaminių partiją keičia į biuro įrangos komplektą biurui. Keičiamą turtą šalys pripažįsta lygiaverčiu. Šalių sutarta sandorio kaina 70 800 rublių, įskaitant PVM - 10 800 rublių.

2009 m. sausio 26 d. šalys įvykdė savo įsipareigojimus: UAB „X“ išsiuntė gatavų gaminių partiją, kurios faktinė gamybos savikaina – 45 000 rublių; UAB „Y“ tiekė biuro įrangą.

Biuro įrangą pristatė trečiosios šalies transporto organizacija, kuri išrašė 3540 RUB sąskaitą faktūrą, įskaitant PVM - 540 RUB.

LLC "X" apskaitoje turi būti padaryti šie įrašai:

D-t 62 K-t 90-1 - 70 800 rublių. - atspindi pajamas iš gatavų gaminių pardavimo, remiantis kainomis, kuriomis įprastomis sąlygomis organizacija įsigytų biuro įrangą;

D-t 90-2 K-t 43 - 45 000 rublių. - atspindimas mainais perleistos gatavos prekės faktinės savikainos nurašymas;

D-t 90-3 K-t 68, subsąskaita "PVM apskaičiavimai" - 10 800 rublių. - atsispindi pardavimo pajamų PVM kaupimas;

D-t 90-9 K-t 99 - 15 000 rublių. - atspindėjo finansinį rezultatą (pelną) pardavus gatavą produkciją;

D-t 08-4 K-t 60 - 60 000 rublių. - įvertinant gatavos prekės pardavimo vertę atsispindėjo biuro įrangos gavimas;

D-t 19-1 K-t 60 - 10 800 rublių. - atsispindi gauto ilgalaikio turto „pirkimo“ PVM suma;

D-t 08-4 K-t 60 - 3000 rublių. - atspindi biuro įrangos pristatymo paslaugų kainą be PVM;

D-t 19 K-t 60 - 540 rublių. - „pirkimo“ PVM suma atsispindi pagal transporto organizacijos sąskaitą faktūrą;

D-t 01 K-t 08-4 - 63 000 rublių. - atsispindi biuro įrangos registracija pradine kaina ir jos paleidimas;

D-t 60 K-t 62 - 70 800 rublių. - atspindimas tarpusavio reikalavimų įskaitymas;

D-t 68, subsąskaita "PVM paskaičiavimai", K-t 19-1 - 10 800 rub. - nuo gautos biuro įrangos buvo atskaityta „pirkimo“ PVM;

D-t 68, subsąskaita "PVM paskaičiavimai", K-t 19 - 540 rub. - atlikta paslaugų pirkimo PVM atskaita.