Gyvenamojo pastato vertinimo ataskaita. Gyvenamojo namo su žemės sklypu kainos sąmata. Nepriklausomas buto vertinimas
Pagal rinkos vertė butas suprantamas kaip reali jo kaina, už kurią pirkėjas pasiruošę pirkti tokio nekilnojamojo turto laisvoje rinkoje ir normalioje konkurencijoje. Be rinkos vertės, taip pat yra keletas mažesnis ir naudojamas kaip mokesčio bazė nekilnojamojo turto mokesčio dydžiui nustatyti. Nurodyto turto rinkos kaina gali būti nustatyta kaip savarankiškai, ir su maklerio ar vertintojo pagalba.
Turint rinkos vertę, vertintojui būtina parengti seriją. Remiantis jos veiklos rezultatais, bus parengtas detalus. Taip pat nepamirškite, kad kai kuriuose nekilnojamojo turto sandoriuose tai būtina iš techninės inventorizacijos biuro(PTI), o tai rodo inventoriaus vertė(praktikoje vis dar yra mažesnis nei kadastro).
Kokia buto rinkos vertė?
Buto rinkos vertė yra reali kaina, už kurį pirkėjas nori įsigyti tokį turtą laisvoje rinkoje įprastomis sąlygomis varzybos... Tai reiškia, kad rinkos kainai neturėtų įtakos kiti veiksniai, išskyrus konkurencinius. Šiuo atveju kaina formuojama remiantis didelis skaičius niuansus... Jie apima:
- objekto išdėstymas;
- parduodamo nekilnojamojo turto naudingas plotas;
- komunikacijų fizinė būklė (šildymas, vandentiekis ir kt.).
Atskirai verta paminėti tokį veiksnį kaip buto vieta... Teritorija, atokumas nuo mokyklų, ligoninių, transporto mazgų, didelis prekybos centrai ir tt Visos šios sąlygos gali reikšmingai paveikti realią nekilnojamojo turto rinkos kainą. Taip pat verta manyti, kad tai gerai perdekoravimas ne visada padidina tokio turto vertę. Galite susidurti su tokiais pirkėjais, kurie ieško buto su baigta vidaus apdaila... Tačiau dažniau atsiranda pirkėjų, kurie remontą ketina atlikti savaip.
Taigi, rinkos kaina butai yra kaina, už kurią pirkėjas gali įsigyti turtą rinkos (konkurencingo) sąlygomis. Rinkos kainai įtakos turi daug įvairių veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti.
Buto kadastrinė ir rinkos vertė: kaip jos susijusios
Buto kadastrinė vertė yra turto kaina, kuri yra nustatoma Federaliniai kadastro rūmai atliekant vertinimą pagal 1998 m. liepos 29 d. federalinį įstatymą Nr. 135-FZ "Apie vertinimo veikla v Rusijos Federacija» .
Iš esmės reikalinga nurodyto turto kadastrinė vertė sumokėti nekilnojamojo turto mokestį... Tai yra iš kadastrinė vertė ir apskaičiuojamas privalomas mokestis. Palyginti pastaruoju metu kadastrinė vertė buvo gerokai padidinta, bandant ją priartinti prie rinkos vertės, tačiau du rodikliai neprilygo, rinkos ir kadastro kainos vis dar yra skirtis.
Minėtų kainų rodiklių santykis atliekamas lygiu vertinimo kriterijus, tai yra, kuo remiamasi vertinant ir įtakojančius veiksnius Bendra suma... Kaip žinia, rinkos vertei įtakos turi daug veiksnių, o kadastrinė vertė yra daug mažesnė. Nukenčia buto kadastrinė vertė sekančius niuansus:
- vidutinė kaina už vieną kvadratinis metras(atsižvelgiant į regiono indeksą);
- namo, kuriame yra vertinamas turtas, statybos metai.
Nekilnojamojo turto kainos apskaičiavimo požiūrių skirtumas lemia rinkos ir kadastro verčių skirtumą. Rinkos kaina daug didesnis kadastro.
Praktiškai rinkos kaina yra didesnė už kadastrinę kainą. pusė ar trečdalis... Minėtos kainos daugiausia sutampa seno būsto fonde, kurio butų rinkos kaina nėra didelė.
Norint parduoti butą, visų pirma reikia žinoti jo tikrąją (rinkos) vertę. Kaip žinia, kadastrinė vertė, nuo kurios mokamas mokestis, dažnai yra neatspindi tikra namo kaina. Todėl būtina įvertinti kainą kitais būdais... Turto savininkas turi keletą iš jų:
- įsivertinimas;
- maklerio vertinimas;
- nepriklausomo vertintojo įvertinimas.
Pirmoji iš šių variantų daro prielaidą minimalios grynųjų pinigų išlaidos, tačiau maksimaliai paties asmens pastangomis nustatyti. Likusios dvi parinktys reiškia kai kurios finansinės išlaidos, nes maklerio ir vertintojo paslaugos nėra nemokamos. Šiuolaikinė rinka Parduodant ir perkant nekilnojamąjį turtą didžiąją dalį užima makleriai, tai yra, parduodant ar perkant tokį turtą, piliečiai dažnai kreipiasi į juos.
Tačiau maklerį taip pat galima samdyti paprastas buto kainos įvertinimas, be papildomų paslaugų jo įgyvendinimui.
Tokiu atveju asmeniui, kuris nori sužinoti kainą, nereikės galvoti apie jos nustatymą savarankiškai, o vadovautis maklerio pasiūlyta kaina.
Kaip patiems įvertinti buto kainą
Įsivertinant buto savikainą, reikia stebėti panašius pasiūlymus dėl panašaus turto pardavimo. Norėdami tai padaryti, galite naudoti populiarias interneto svetaines arba atitinkamus teminius laikraščių produktus. Reikėtų sutelkti dėmesį į panašūs parametrai:
- rajonas;
- kvadratas;
- kambarių skaičius;
- kiti veiksniai, vienaip ar kitaip įtakojantys nurodyto turto kainą.
Radus panašius pasiūlymus, būtina atkreipti dėmesį į tai, kad būstą parduodantys asmenys kainą gali perskaičiuoti savo nuožiūra.
Be to, jei butas parduodamas Maskvoje ar Maskvos regione, galite naudoti internetinis skaičiuotuvas butų kainos. Tokiu atveju būtina užpildyti visus stulpelius ir gauti rezultatą. Kitų šalies regionų atveju pasiūlymus reikės stebėti savarankiškai... Tačiau įvairiose svetainėse yra patogias paslaugas Paieška, kuriame galite nurodyti duomenis, panašius į parduodamą turtą, kad galėtumėte ieškoti panašių variantų.
Dergunovas V.I. planavo parduoti vieno kambario butą. Mano, kad tai netikslinga išleisti grynųjų pinigų už maklerio ar nepriklausomo vertintojo paslaugas. Peržiūrėjęs kelias svetaines, tokias kaip „Avito“ ir „Hand in Hand“ bei palyginęs panašius buto pardavimo pasiūlymus, A. Dergunovas sugebėjo nustatyti apytikslę savo būsto rinkos vertę.
Buto kadastrinė vertė esant
Oficialioje Rosreestr svetainėje yra keletas patogių Paslaugos... Pavyzdžiui, nuėję į skirtuką „Paslaugos“, o tada į „Internetinė informacinė informacija apie nekilnojamojo turto objektus“, galite nustatyti kadastrinę vertę nekilnojamojo turto objektas.
Norėdami tai padaryti, turite nurodyti kadastro numerį arba teisingai nustatyti buto adresą. Jei kadastrinis vertinimas buvo atliktas, tai tokia informacija bus nurodyta užklausos rezultatuose.
Tačiau tokia informacija bus naudinga tik tuo atveju, jei buto pardavimas įvyks tiksliai pagal kadastrinę vertę... Jeigu planuojamas tokio nekilnojamojo turto pardavimas rinkai, tuomet geriausia pasinaudoti nurodyta paslauga Nenaudokite ir kreiptis į kitus turto kainos nustatymo būdus.
Nepriklausomas buto vertinimas
Nepriklausomas vertinimas butai yra vienas iš būdų nustatyti kainą toks turtas. Šiandien yra daug įmonių, susijusių su vertinimo veikla... Nepriklausomos vertinimo procedūros gali prireikti, jei neįmanoma savarankiškai nustatyti turto vertės. Be to, šios srities ekspertai puikiai išmano visas butų pirkimo-pardavimo rinkos subtilybes, turi specialių įgūdžių ir žinių, kurios prisideda prie steigimo. objektyvus rinkos kaina už parduodamą būstą.
Atlikdami nepriklausomą vertinimą, jį atliekantys asmenys taiko daugybę metodų, kurių pasirinkimas priklauso nuo vertinimo dalyko. Taigi, yra šie vertinimo metodai:
- lyginamasis;
- pelningas;
- brangus.
Labiausiai paplitęs metodas yra palyginimo metodas... Jis taikomas tik tada, kai yra reali galimybė lyginti vertinimo dalyką (butą) su analogai... Pavyzdžiui, palyginama daugybė butų tame pačiame rajone su panašiais viso namo statybos metais, gyvenamasis plotas ir kiti veiksniai, turintys įtakos rinkos kainai.
Šio požiūrio pakanka objektyviai atspindi rinkos vertę nurodyto turto, o taip pat atsižvelgiama į įvairias dabartinių nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo rinkos tendencijų apraiškas.
Pajamų metodas daugiausia naudojamas, kai iš turto gaunamas pelnas. Pavyzdžiui, jei butas naudojamas verslui (namų pirmieji aukštai, kasdienės nuomos būstas ir pan.), vertinant bus atsižvelgiama į numatomos pajamos(pagal jau gautas pajamas). Šio požiūrio minusas yra nedidelis prašymų spektras, taip pat tai, kad pajamos, į kurias atsižvelgiama vertinant, yra tik prognozuojamos.
Brangus metodas naudojamas tuo atveju, kai vertinamas turtas neturi analogų. Tai išskirtinės savybės, kurių šiuo metu negalima lyginti su kitomis savybėmis. Tokiais atvejais vertintojas apskaičiuoja išleistų lėšų tokio objekto statybai. Šis metodas ne visada gali atspindėti tikrąją rinkos kainą, tačiau šis metodas yra Universalus, nes juo galima įvertinti absoliučiai bet kokį nekilnojamojo turto objektą, taip pat ir butą.
Taigi, norint nustatyti, naudojamas nepriklausomas vertinimas tinkamiausia rinkos vertė butai.
Vertinimo dokumentai
Kalbant apie daugumą procesų, susijusių su įgyvendinimu ar kitais veiksmais su nekilnojamuoju turtu dėl buto įvertinimo reikia parengti nemažai dokumentų:
- sertifikatas valstybinė registracija nuosavybės teisės (nuo 2016 m. liepos mėn. – USRR išrašas);
- informacija (jei yra) apie (hipoteką, hipoteką, nuomą ir pan.);
- vertinimą užsakiusio asmens paso duomenys;
- jei yra pertvarkymų - informacija apie juos;
- objektas;
- plano paaiškinimas.
Išvardinti dokumentai turi būti pateikti vertintojui atlikti objektyviausia vertinimo procedūra buto kaina.
Buto rinkos vertės nustatymo ataskaita
Buto rinkos vertės nustatymo aktas yra oficialus dokumentas, kurį surašo vertintojas. Jo poreikis yra dėl to, kad toks dokumentas gali pateikti teismui kaip įrodymą, naudoti kaip nekilnojamojo turto kainos pagrindimas... Kaip ir bet kuriame kitame oficialiame dokumente, ataskaitoje turi būti tam tikra informacija. Taigi, į vertinimo ataskaitą įtraukta:
- informacija apie klientą ir vertintoją;
- vertinimo metodo aprašymas;
- vertinimo objekto (buto) aprašymas;
- panašaus turto pardavimo ir pirkimo rinkos analizė;
- tokio turto rinkos kainos apskaičiavimas;
- vertinimo objekto fotografinė medžiaga;
- informacija apie nuosavybės dokumentus.
Ataskaita pasirašyta, susiūta ir sunumeruota, patvirtintas antspaudu vertintojų įmonė.
Taip pat kartu su ataskaita pridedami vertinimą atliekančios įmonės įregistravimo dokumentai, pažymos ir kiti reikalingi dokumentai.
PTI pažyma apie buto kainą
Kai kurių sandorių vykdymui gali prireikti buto savininkui pažyma iš PTI... Jį galima gauti susisiekus su atitinkamu minėtos organizacijos teritoriniu skyriumi. Galite gauti tokį pažymėjimą tik būsto savininkas, kuriam surašyta pažyma. Norėdami gauti, turite pateikti šiuos dalykus dokumentus:
- savininko pasas;
- buto nuosavybės valstybinės registracijos pažymėjimas arba USRR išrašas.
Nurodytoje nuorodoje yra atsargų vertės informacija butai, sklypo planas ir paaiškinimas. Išvardintą atsargų vertę sudaro šie veiksniai:
- gyvenamasis plotas;
- ryšių sąrašas;
- namo, kuriame yra turtas, statybos metai.
Atsargų vertė daug žemesnė kadastro ir rinkos kainos. Tiesą sakant, tai apima tik statybos kaštų butai ( Statybinės medžiagos, vidinės komunikacijos) minusas tikras dėvėjimas.
Išvada
Atlikdami bet kokius sandorius su butu, turite būti pasirengę tam, kad turėsite susitikti Skirtingos rūšys tokio turto vertės, pavyzdžiui, rinkos, kadastro ir inventorinės vertės. Tikroji minėto turto kaina yra jos rinkos kaina, būtent jai reikia sutelkti dėmesį atliekant sandorius. Šią kainą galite nustatyti įvairiais būdais, kaip savarankiškai(be finansinių išlaidų), ir su maklerio ar vertintojo pagalba(su apmokėjimu už jų paslaugas).
Kadastrinė vertė daugiausia naudojama mokesčių tikslais ir inventoriui už išdavimą kai kuriais atvejais būtina PTI sertifikatai.
Klausimas
Kaip nustatyti buto rinkos vertę?
Planuoju parduoti butą, bet negaliu nustatyti tikrosios jo kainos. Turiu informacijos apie kadastrinę vertę. Ar ši vertė lygi rinkos vertei? Jei ne, kaip galiu nustatyti savo turto rinkos kainą?
Atsakymas
Kadastrinė vertė yra lygi rinkos vertei tik išimtiniais atvejais. Dažniausiai rinkos vertė yra perpus ar trečdaliu didesnė už kadastrinę vertę.Yra keletas būdų, kaip nustatyti rinkos kainą. Galite atlikti buto įsivertinimą, palyginę savo būstą su panašiais pasiūlymais nekilnojamojo turto rinkoje. Jeigu toks variantas Jums netinka, tuomet galite kreiptis į maklerius ar vertintojus, kurie už tam tikrą mokestį įvertins Jūsų turtą ir nustatys Jūsų butą atitinkančią rinkos vertę.
Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita yra privaloma rašytinė specialisto darbo dalis ir būtent šis dokumentas įteikiamas klientui.
Bet specialisto ir kito asmens, kuris paprašė paslaugos, santykiai taip pat fiksuoti ataskaitoje ir specialioje sutartyje.
Vienaip ar kitaip, bet atliktas darbas ir surašytas aktas apie tai rodo, kad paslauga gauta. Išvada yra dokumentas, kuris turi juridinę galią.
Jei ją surašė savo srities profesionalas, tada ataskaita gali būti pridėta prie teismo dokumentų, taip pat gali būti naudojama bylinėjimosi ir bylinėjimosi metu, pridedama prie paveldėjimo bylos ir dalyvaujama kituose sandoriuose, kuriuos numato bendra apyvarta mūsų šalyje. .
Pavedimas atlikti nekilnojamojo turto vertinimą
Pavedimas atlikti nekilnojamojo turto objektų apžiūrą Tai veiksmas, atliekamas prieš vertinimo procedūrą. Gavęs užsakymą darbui, specialistas, taip sakant, gauna atitinkamas užduotis. Vykdydamas šią užduotį, jis turi nustatyti keletą faktų. Jie apima:
- objekto tyrimas,
- nekilnojamojo turto teisinės savybės,
- tiksli vieta,
- būdingas riboms.
Be to, nekilnojamojo turto specialistas, peržiūrėdamas užduotį, turėtų:
- ištirti visus objekto niuansus,
- susipažinti su jame esančiais įrašais atitinkamame registre,
- gauti informaciją iš savininko,
- jei reikia, atsinešti archyvinius dokumentus.
Šiuos veiksmus turi atlikti kiekvienas vertintojas ekspertas, kad darbo rezultatų pagrindu surašytame akte būtų tik patikima ir tikrovę atitinkanti informacija.
Labai svarbu atkreipti dėmesį į tai, kas rengia ataskaitą.
Teisę surašyti aktą turi atitinkamą išsilavinimą turintis vertintojas specialistas. Nei asistentas, nei sekretorius neturi teisės rengti šio dokumento. Sudarant ataskaitą, uždedama jos surašymo data, vertintojo parašas, taip pat antspaudas, jei klientas turėjo reikalų su įmone.
Tačiau dažnai praktikoje atsitinka taip, kad specialistas priverčia vertintojo asistentą parašyti išvadą su visais sudėtingais niuansais ir taisyklėmis, o pats profesionalas tik parašo.
Toks elgesys turi pasekmių – neraštingas vertinimo proceso aprašymas ir išvada dėl nekilnojamojo turto vertės analizės dėl padėjėjo ar sekretorės patirties stokos.
Kas rengia įsigyjamo turto vertinimo ataskaitą?
Faktas yra tas, kad būsimi savininkai, prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą, paprašo profesionalo patikrinti turto būklę. Tik asmuo, turintis specialių žinių, gali tiksliai apibūdinti būklę. Tai reiškia, kad būtent jie turėtų parengti ataskaitą, kad geriausiai atspindėtų esamą padėtį.
Pranešti apie kainą
Kalbėti apie nekilnojamojo turto vertės analizės ataskaitos kainą nėra vienareikšmiška. Nekilnojamojo turto objekto vertės nustatymo ataskaitos kaina priklauso ne tik nuo regiono, kuriame gyvena pilietis, bet ir nuo pats objektas. Jeigu mes kalbame apie komercinis nekilnojamasis turtas, ir mes atsižvelgiame į centrinę Rusijos juostą įvertinimo kaina prasidės nuo 15 000 rublių, atitinkamai tai yra ataskaitos kaina.
Jei kalbėsime apie tokį nekilnojamąjį turtą kaip namas, pastatytas kotedžas ar žemės sklypas, tada siauro profilio specialisto darbo kaina ir vėlesnis atitinkamo dokumento parengimas skirsis. nuo šešių iki 8000 rublių.
Jeigu mes kalbame apie eilinis butas arba kambarį, tada buto vertinimo ataskaitos kaina jums kainuos sumą, ne daugiau kaip 5000 rublių.
Tolimuosiuose šiauriniuose regionuose šios sumos vertė yra šiek tiek pervertinta, o Rusijos centrinės zonos pakraščiuose, atvirkščiai, gerokai mažesnė. Ir nesijaudinkite, kad išvados sudarymo darbo kaina yra per didelė. Bet kuriame mieste galima rasti alternatyvių variantų, nes daug kas priklauso nuo konkretaus specialisto darbo patirties.
Išvada dėl turto rinkos vertės
Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita(nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos pavyzdį galite atsisiųsti aukščiau) yra dokumentas, surašytas pagal galiojančius mūsų šalies įstatymus ir kuriame yra visi objekto rinkos vertės nustatymo rezultatai, taip pat kaip visų atliktų tyrimų sąrašas.
Į šį aktą gali būti įtraukta ši informacija:
- pagrindinė informacija apie objektą,
- apibūdinimas,
- specialisto veiksmų atlikimo pagrindas,
- esamos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga,
- informacija apie tai, kokie metodai buvo naudojami atliekant vertinimą,
- perdavimo galimybė Nekilnojamasis turtas kaip užstatas,
- vertinimo objekto vertės apskaičiavimas,
- taip pat kokius dokumentus vertintojas naudojo kaip informacijos šaltinį rengdamas ataskaitą.
Jas turi teikti ir pats savininkas, ir kai kurios nekilnojamąjį turtą aptarnaujančios įstaigos, pavyzdžiui, valdymo organizacija.
Buto išperkamosios vertės nustatymo ataskaita
Buto vertinimo ataskaita(siūlome pažvelgti į aukščiau pateiktą buto vertinimo akto pavyzdį) yra dokumentas, surašytas remiantis įstatymu ir skirtas nustatyti, kaip išpirkimo vertė atitinka faktinę būsto būklę.
Šiuo atveju nepriklausomas nekilnojamojo turto vertinimas turėtų numatyti turto arešto procedūrą. Būtina nustatyti teisingą kainą.
Atsižvelgiama į jo vietą, išplanavimą, ekologinę būklę, kaimynus ir pan. Sąnaudų analizės procedūra atliekama bendrais pagrindais, tačiau pranešime akcentuojama, kad butas ruošiamas pirkti.
Išvada dėl gyvenamojo namo pamatų vertinimo
Gyvenamojo namo pamatų vertinimo ataskaita yra dokumentas, kuriame yra eksperto išvada, kuriame aprašomi gyvenamojo namo pamatai, kalbama apie jo tvirtumą, numatomą tarnavimo laiką, taip pat apie įvairias problemas, kurios gali kilti dėl pastato eksploatavimo.
Šioje situacijoje akcentuojama objekto būsena. Taip pat nebus nereikalinga pranešti apie jo plotį, aukštį, naudojamas medžiagas, taip pat užpildymo metus.
Gyvenamojo namo gaisro žalos įvertinimo aktas
Gaisro padarytos žalos vertinimo ataskaitoje pateikiami šie duomenys.
- Pirma, visų pateiktų dokumentų, taip pat parodymų analizė. Tai taip pat nuotraukų peržiūra ir vėlesnė jų analizė bei nagrinėjimas.
- Visų reikalingų specialistų naudojamų technikų aprašymas. Apytikslis kiekvieno panaudoto metodo pagrindimas, būtinų skaičiavimų atlikimas, sąmatos plano, į kurį įtraukiami restauravimo darbai po gaisro, parengimas, apytikslis pastato nusidėvėjimo apskaičiavimas, turimo dokumentų paketo sąrašas. , taip pat patikrinimo planą.
Ataskaitos peržiūra
Buto nuotėkio vertinimo ataskaitos peržiūra surašytas tuo atveju, kai dėl vienokių ar kitokių priežasčių turtas buvo užliejimo iniciatorius.
Esant tokiai situacijai, būtina įvertinti ne tik žalą, kuri buvo padaryta žemiau esantiems butams, bet ir žalą nekilnojamajam turtui, dėl kurio kilo potvynis.
Esant tokiai situacijai, kviečiamas ir specialistas vertintojas, kuris privalo atvežti visus būtinus darbus ir ekspertizę, siekiant nustatyti nuotėkio priežastį ir padarytą žalą, taip pat bendrai nustatyti, kiek turtas prarado vertę dėl šio įvykio.
Nekilnojamojo turto vertinimo rezultatų derinimas
Nekilnojamojo turto apžiūros rezultatų derinimas- tai procedūra, kurios metu dvi ataskaitos, surašytos to paties savininko prašymu, lyginamos tarpusavyje, siekiant tiksliai nustatyti numatomą konkretaus paimto turto vertę.
Šiuo atveju dviejų ekspertų nuomonė gali arba sutikti, arba nesutikti, bet ne reikšmingai.
Tokiu atveju atliekamas papildomas vertinimas, o rezultatas pateikiamas ekspertizei pasirinkto objekto savininkui. Išskirtinis šios ataskaitos bruožas yra tas, kad ji sudaryta lentelės pavidalu.
Dabar žinote, kokioje situacijoje kokios konkrečios NT objekto vertinimo ataskaitos jums gali prireikti, ir patys, be specialistų pagalbos, galite išsirinkti jums reikalingą.
Tačiau surašyti šį dokumentą gali padėti tik kompetentingas specialistas, kurį rasite atitinkamame skelbime pačiame mieste.
14.08.17 51 741 4
Ir kam ji reikalinga
Jūs ruošiatės pirkti butą su hipoteka.
Bankas patvirtino paskolos paraišką, agentas surado tinkamą butą. Kitas žingsnis – surinkti visą bankui reikalingų dokumentų rinkinį. Tai tikrai apims nekilnojamojo turto vertinimą.
Elena Evstratova
parduodamas ir pirktas turtas su įkainojimu
Kai bankas paskolos gavėjui suteikia būsto paskolą, tai automatiškai užstatu paima nekilnojamąjį turtą, kurį perka už šią paskolą: „Čia pinigai, bet kol visko negrąžinsi, butas kaip mano“. Jeigu paskolos gavėjas pinigų negrąžina, bankas turi teisę paimti butą ir parduoti jį iš varžytynių.
Jėga hipotekos paskola vien dėl to, kad parduoti butą aukcione lengva - bankų kalba, tai yra likvidus užstatas. Bankai pasitiki išduotomis paskolomis, todėl gali sumažinti palūkanų normas.
Bankui svarbu, už ką tiksliai duoda 3 000 000 rublių: už trobelę ar už butą. Ar jam pavyks, jei kas atsitiks, parduoti šį butą už tuos pačius 3 mln. Į šį klausimą turėtų atsakyti įvertinimas.
Pirkėjui sąmata yra papildoma garantija kad objektas vertas tų pinigų, už kuriuos jis parduodamas.
Kas atlieka vertinimą
Vertintojai užsiima nekilnojamojo turto vertinimu. Jų veikla reguliuojama federalinis įstatymas„Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“. Tai gali būti įmonė arba individualus verslininkas.
Ką turi turėti vertintojas:
Specialusis išsilavinimas, narystė savireguliacinėje organizacijoje ir civilinės atsakomybės draudimas
Specializuotas išsilavinimas
SRO narystė
Draudimo atsakomybė
Pagal įstatymą bankai privalo priimti bet kurio vertintojo vertinimą. Tačiau iš tikrųjų bankai patys akredituoja įmones, kurių vertinimu pasitiki. Kokius vertintojus cituoja konkretus bankas, dažniausiai rašoma svetainėje. „Sberbank“ bendradarbiauja su 256 vertintojais, „Bank Vozrozhdenie“ – su 90.
Kaip išsirinkti įmonę vertinimui
Paskambinkite į banko siūlomą vertinimo įmonių sąrašą. Štai ką reikia išsiaiškinti pokalbio metu.
Kaip greitai vertintojas išeina. Normalus laikotarpis yra 1-2 dienos.
Kiek laiko užtrunka parengti ataskaitą. Paprastai prieš 3-5 dienas.
Kiek kainuoja įvertinimas. Vidutinė kaina Sankt Peterburge yra 3000 rublių. Maskvoje kainos prasideda nuo 2500 rublių.
Kiek kainuoja antrasis ataskaitos egzempliorius. Vertinimo įmonės pagal nutylėjimą padaro vieną ataskaitos kopiją. Normali įmonė antrą egzempliorių atspausdins nemokamai. Kai kuriose įmonėse antrasis egzempliorius kainuos 500 rublių.
Kaip atrodo ataskaita
Buto vertinimas surašomas akto forma. Ataskaita saugoma spausdinta kartu su buto hipoteka.
Ataskaitoje būtinai turi būti:
- kas užsakė ir kas atliko vertinimą, kokiu būdu;
- koks tai butas, kokios būklės, kaip naudojamas;
- kaip sekasi rinkoje, kur bus parduodamas šis butas;
- už kiek jis gali būti parduodamas paprastai arba aukcione;
- kokie yra vertinimo priedai nuotraukų ir dokumentų kopijų pavidalu.
Ataskaita negalioja be vertintojo antspaudo ir parašo. Prie ataskaitos pridedamas vieno puslapio dokumentas su santrauka ataskaita. Jis pateikiamas bankui kartu su ataskaita.
Kokia kaina
Rinkos kaina- buto kaina, jei jis parduodamas neskubant ir nenugalimos jėgos aplinkybės.
Likvidacinė vertė– minimali kaina, už kurią bankas per trumpą laiką parduos butą.
Kas turi įtakos rinkos vertei
Teritorija, kurioje yra turtas. Tai turi įtakos kvadratinio metro kainai: Sankt Peterburge kvadratinis metras Maskvos srityje yra vidutiniškai 20 000 rublių brangesnis nei Nevskio mieste. Todėl butas naujame name, kuris buvo pastatytas tarp senų skydinių namų, bus pigesnis nei analogai gerame rajone.
Vertintojai naudojasi tyrimais ir nekilnojamojo turto portalų duomenimis. Tai tyrimo puslapis iš nekilnojamojo turto biuletenio svetainės Specifikacijos pastatas: kokiais metais namas pastatytas, kada pastatytas kapitalinis remontas ir kiek name yra aukštų. Atsižvelgiama į viską: šiukšliadėžės buvimą, automobilių stovėjimo aikštelės organizavimą, priekinių durų būklę.
Buto būklė. Koks aukštas, kiek kambarių ir ar vyksta remontas. Vertintojas net pasižiūri, ar ant grindų klojamas linoleumas, laminatas, ar vonioje yra plytelės ir kaip bute įrengtas apšvietimas.
Svarbu buto būklė: jei tapetai nešvarūs, ataskaitoje pažymima „reikalingas remontas“.
Remontas su tapetais ir už 70 tūkstančių rublių, o už 5 tūkstančius prilyginamas "europietiškam remontui". Todėl neverta laukti, kol vertintojas į buto kainą įtrauks visą projektuotojo remonto kainą. V geriausiu atveju jis įdės daugiklį remontui.
Nekilnojamojo turto rinka šiuo metu. Ekspertas apžvelgia panašias savybes rinkoje. Vieno kambario butui monolitiniame name analogai bus tokie patys butų plote monolitiniuose arba mūriniuose namuose. Skydiniai namai dažniausiai nelyginami su mūriniais arba įvedami koeficientai. Butui įvertinti naudojami penki panašūs objektai. Lyginimas su bendraamžiais yra geras būdas sužinoti, kur kaina yra per didelė.
Paskutinis aukštas sumažina vertinamą buto kainą 2-3%, pirmojo aukšto - 5-10%
Kaip apskaičiuoti likutinę vertę
Likutinė vertė apskaičiuojama pagal formules. Čia svarbu paklausos elastingumas ir pinigų kaina laikui bėgant.
Paklausos elastingumo pavyzdys. Trijų kambarių buto naujos statybos pirmame aukšte paklausa mažai, nes didelė filmuota medžiaga ir žemas aukštas atbaido pirkėjus. Parduoti tokį butą per trumpą laiką įmanoma tik už mažą kainą. Skirtumas tarp rinkos ir likvidavimo kainų yra iki 3 milijonų rublių.
Studijos tipo butui viduriniame aukšte skydinis namas 5 minutės pėsčiomis nuo metro yra labai paklausus, nes tokie butai visada paklausūs rinkoje. Tokio buto likvidacinė vertė yra artima rinkos vertei.
Pinigų vertės bėgant laikui pavyzdys. Kalbant apie ilgalaikius terminus ir didelius pinigus, dažnai sakoma, kad laikui bėgant pinigai atpigina. Tai reiškia, kad rublis dabar yra vertingesnis nei rublis per metus. Jei butą dabar galima parduoti pigiau, tai geriau nei šiek tiek brangiau ir tada. Šio principo yra daug priežasčių: infliacija, politinė rizika, žmonių mirtingumas ir pasaulinė pažanga.
Pardavus butą likvidavimo kaina, pirmiausia grąžinama paskola. Likusias lėšas gauna paskolos gavėjas. Todėl kuo didesnė likvidavimo kaina, tuo Daugiau pinigų liks jo glėbyje.
Biudžeto buto likvidavimo kaina nedaug skiriasi nuo rinkos. Lengviausia jį parduoti rinkoje, nes yra paklausa. Elitinis butas naujame pastate ilgą laiką bus parduodamas net su nuolaida.
Trijų kambarių butų kainų sklaida Sankt Peterburge
Atrinkome butus toje pačioje teritorijoje pagal nekilnojamojo turto portalą EMLS
Paveldint nekilnojamąjį turtą ar kreipiantis dėl būsto paskolos, reikalingas namo ir žemės įvertinimas. Patiems atlikti procedūrą sunku, rezultatas bus apytikslis.
Kai reikalingas namo ir sklypo įvertinimas
Objekto rinkos vertei nustatyti reikalingas namo ir sklypo vertinimas. Registruojant pirkimo-pardavimo sandorį procedūra atliekama savanoriškais pagrindais.
Vertintojo įtraukimas įstatyme numatytas šiais atvejais:
- Paveldėjimo registravimas. Būtina nustatyti būsto kainą, kad notarų biure būtų išduota pažyma, patvirtinanti teisę disponuoti turtu.
- Banko įkeitimas. Kredito įstaiga pinigų neišduoda neįregistravusi suvaržymo. Tam reikalinga eksperto išvada dėl turto vertės.
- Nekilnojamojo turto draudimas. Norint apskaičiuoti draudimo sumą, reikia gauti duomenis apie turto, kuriam yra surašomas draudimo liudijimas, vertę.
- Žalos įvertinimas. Remonto darbų sumos dydis yra nustatomas.
- Registracija . Valstybės rinkliavos dydis priklauso nuo turto vertės.
- Namo vertinimas teismui. Išsiskyrus ar kilus ginčams tarp įpėdinių, nekilnojamojo turto vertės nustatymas padeda išspręsti turtinius ginčus.
SVARBU!Įmokoms apskaičiuoti atliekamas gyvenamojo namo vertinimas įstatinis kapitalasįmonių. Steigėjai turi teisę įmonei įnešti pinigų ar perleisti asmeninį turtą.
Kas turi teisę vertinti namą ir žemę
Teisę įvertinti namą turi nepriklausomi specialistai – asmenys, turintys licenciją vykdyti ekspertinę veiklą. Vertintojai yra SRO dalis ir turi ne mažiau kaip 300 tūkstančių rublių civilinės atsakomybės draudimo polisą.
Nekilnojamojo turto savininkai ekspertą renkasi patys, atsižvelgdami į paslaugų kainas, reputaciją ir kitus parametrus. Tačiau paskolas teikiančios institucijos, išduodamos hipotekos paskolą, nukreipia skolininkus į tam tikrus vertintojus.
PATARIMAS! SRO, kurios bendradarbiauja su kredito įstaigos, surašyti ataskaitą pagal banko reikalavimus. Tai pašalina riziką siųsti dokumentą taisyti arba perregistruoti.
Namo su žemės sklypu vertinimo procedūra
Vertinimo procedūra kaimo namas susideda iš kelių etapų. Namo savininkas derasi su vertintoju dėl bendradarbiavimo sąlygų, nustato ekspertizės laiką. Atitinkama sutartis rengiama.
Pasirašius sutartį, nekilnojamojo turto savininkas ekspertui pateikia namo dokumentaciją ir susitaria dėl specialisto vizito datos. Patikrinimo metu vertintojas fotografuoja būstą, apžiūri pastatą, ar nėra neteisėto pertvarkymo.
Nepriklausomas namo ir sklypo įvertinimas atliekamas vienu iš būdų:
- Analoginis. Tyrimo esmė – palyginti tokių sandorių kainas per metus. Remdamasis analizės rezultatais, vertintojas nustato esamo objekto vertę. Ši technika naudojama didelėse gyvenvietėse.
- Brangus. Technikos ypatybė – būsto savininko remonto metu patirtų išlaidų įvertinimas ir. Kaimo kotedžų kainai nustatyti pasitelkiama brangi patirtis.
- Pelninga. Naudojamas vertinant miesto butus ir komercinį nekilnojamąjį turtą. Rinkos vertė nustatoma įvertinus investicijų į nekilnojamąjį turtą grąžą.
Nagrinėdamas privatų namą ir sklypą, vertintojas atkreipia dėmesį į šiuos parametrus:
- Nekilnojamojo turto vieta (infrastruktūros plėtra, gyvenvietės tipas ir kt.).
- Statinio būklė (statymo metai, aukštų skaičius, plotas, statybinių medžiagų tipas, komunikacijų būklė).
- Suvaržymų buvimas svetainėje ir kotedže.
DĖMESIO! Jeigu parduodamas turtas perkamas naudojant skolintų pinigų o paskola negrąžinama, savininkas privalo panaikinti namo suvaržymą ir užsisakyti atnaujintą USRN išrašą.
Būsto, įsigyto su hipoteka, ataskaitos galiojimo laikas yra šeši mėnesiai. Jeigu kreditu perkamas ne tik namas, bet ir sklypas, reikalingas papildomas žemės įvertinimas.
Kokius dokumentus reikia pateikti
Norint nustatyti namo vertę, reikalingi šie dokumentai:
- Nuosavybės savininko ID ir TIN dublikatas.
- Kadastrinis pasas ir kt.
- Dokumentas, patvirtinantis nuosavybės teisę į namą.
Perkant būstą statomame pastate, būtina sutartis su vystytoju.
Vertinimo ataskaita
Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita surašoma raštu. Puslapiai sunumeruoti, ataskaita surišta, antspauduota ir pasirašyta SRO atstovo. Vidutinė ataskaita yra trisdešimt puslapių.
Dokumente yra ši informacija:
- informacija apie ekspertą ir užsakovą;
- informacija apie būsto įvertinimo būdus;
- informacija apie patikrintą namą;
- nekilnojamojo turto rinkos analizė;
- objekto rinkos vertės nustatymas.
Ataskaitoje bankui kreipiantis dėl hipotekos paskolos yra:
- būsto dokumentacija;
- apžiūros metu darytos nuotraukos;
- turto rinkos kaina;
- likvidacinė vertė (suma, už kurią bankas galės parduoti būstą, jeigu paskolos gavėjas nevykdys savo įsipareigojimų).
Jei banko klientas savarankiškai pasirinko vertinimo įmonę, prie ataskaitos pridėkite:
- Vertinimo srities išsilavinimo diplomas;
- dokumentas, patvirtinantis narystę SRO;
- civilinės atsakomybės draudimo polisas.
PATARIMAS! Vertinimo užsakovas, būdamas įmonės biure, turi atidžiai išstudijuoti parengtą eksperto išvadą. Tai padės greitai išspręsti galimi klausimai ir suprasti niuansus.
Ką gali turėti įtakos numatomos išlaidos
SRO eksperto išvada turi įtakos šias sąlygas skolinimas:
- pinigų suma;
- paskolos terminas;
- palūkanų norma.
Jeigu tikroji objekto vertė, kurią nurodo vertintojas, yra mažesnė už rinkos vertę, bankas reikalaujamos sumos neišduoda. Esant tokiai situacijai, skolininkas turi:
- prašyti pakartotinės ekspertizės;
- atlikti vertinimą kitoje įmonėje;
- trūkstamai sumai išduoti vartojimo paskolą.
Už skolintas lėšas įsigytą nekilnojamąjį turtą įvertinti ir pranešti užtrunka nuo trijų iki penkių dienų.