Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudoja žinių bazę savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

FEDERALIO ŠVIETIMO Agentūra

Eikite į „KEMEROVSK STATE UNIVERSITY“

EKONOMIKOS FAKULTETAS

Pramonės ir sandėlio patalpų rinkos analizė

Baigta:

E-041 grupės mokiniai

Meilė Volodina,

Volodinas Romanas

Patikrinta:

Socialinių mokslų daktaras, prof. Starikova L.N.

Kemerovas

Kemerovo gamybos ir sandėliavimo patalpų kaina, 2008 m. Sausio - spalio mėn

Šioje ataskaitoje mes atspindėsime esamą situaciją, kai 1 kvadratinio metro gamybos ir sandėliavimo patalpų kaina Kemerovo mieste.

Pagrindiniai gamybos ir sandėliavimo patalpų koncentracijos taškai yra Zavodskoy rajonas (Kuzneckio pr., Shaturskaya g.), Centrinis rajonas, Kirovskio rajonas. Predzavodskio rajono „Raduga“ ir FPK rinkoje taip pat yra pavienių pasiūlymų. Siūlomų plotų plotas yra nuo 15 kv. m iki 71444 kv.m ..

Į mėginį buvo įtraukti 195 objektai, tačiau į palyginimą neįtraukti 63 objektai. nėra informacijos apie jų funkcinę paskirtį.

1 lentelė.

Lentelėje matyti, kad maksimali kaina 1 kv.m. gamybos ir administraciniuose kompleksuose, nes jie turi didesnį funkcionalumą ir apima: gamybines patalpas, sandėliavimo patalpas, administracines patalpas, visas komunikacijas.

Į pavyzdį buvo įtraukti 193 objektai, tačiau 9 objektai nebuvo įtraukti į palyginimą. nėra informacijos apie jų plotą ar kainą.

Didžiausia kaina už 1 kv. būdingas sandėlis, kurio bendras plotas 300 kv.m. gamyklos teritorijoje. Tai yra gamykla, kurios bendra kaina yra 75 000 tūkstančių rublių, kurią eksponuoja agentūra Žilcovas, Dmitrijevas ir partneriai (2008 07 11).

Minimali kaina už 1 kv. būdingas sandėlis, kurio bendras plotas 5000 kv.m. gamyklos teritorijoje. Tai sandėlis, kurio bendra vertė yra 5500 tūkstančių rublių, kurį eksponuoja agentūra Žilcovas, Dmitrijevas ir partneriai (2008 07 11).

2 lentelė.

Diagrama rodo, kad rinkoje yra didžiausia sandėlio patalpų pasiūla, kurios plotas yra iki 500 kv.

Taip pat palyginome 1 kvadratinio metro gamybos ir sandėliavimo patalpų kainą, priklausomai nuo jų buvimo vietos ploto.

3 lentelė.

Iš lentelės duomenų matyti, kad Zavodskoy rajone yra 55,7% visų pramonės ir sandėlių patalpų. Taip yra dėl to, kad Zavodskoy rajonas yra perspektyvi verslo plėtros sritis. Tai palengvina tiek artumas prie administracinių ir verslo centrų, tiek patogus susisiekimas transporto priemonėmis, kuriose yra daug gyventojų ir eismo srautų.

Diagrama rodo, kad vidutinė gamybos ir sandėlio patalpų kvadratinio metro kaina svyruoja nuo 64,6 tūkst Centrinė sritis iki 17,1 tūkst. rublių Rudnichny.

Nuniokotos patalpos be specialios įrangos ir būtinybė atkurti gyvybės palaikymo sistemas pamažu tampa praeitimi. Tokių patalpų savininkai stengiasi parduoti objektą už maksimalią kainą. Norėdami tai padaryti, jie stengiasi pagerinti objektų teisinį statusą ir kokybės savybes:

1. Teisinė žemės santykių registracija. Objekto vertė žymiai padidėja, jei žemės sklypu pastato savininkas naudojasi nuosavybės teisių pagrindu. Tai paaiškinama tuo, kad žemės nuosavybės įregistravimo procedūra yra labai ilga (7–8 mėnesiai) ir brangi, todėl norinčių įsigyti objektą su nuosavybės teise įregistruotu žemės sklypu daugėja kiekvieną dieną.

2. Prie pastato esančios teritorijos gerinimas. Vertinama tvora aptverta teritorija su patogiais privažiavimo keliais.

3. Pastato remontas ir komunikacijų restauravimas. Ryšių užmezgimas ar atkūrimas yra labai brangus procesas. Šiuo atžvilgiu potencialūs pirkėjai praktiškai nesidomi objektais, kuriuose nėra gyvybės palaikymo sistemų.

Į imtį įtraukta 127 objektai, tačiau 68 objektai nebuvo įtraukti į palyginimą. nėra informacijos apie jų pateikimo į rinką datą.

4 lentelė.

									Rugsėjo mėn
Kiekis, vnt.
	Gamyklos rajonas
Kiekis, vnt.
Vidutinė kaina, tūkstantis rublių / 1 kv.m.

Informacijos šaltinių sąrašas

1.www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Žurnalas „Viskas apie nekilnojamąjį turtą“ (Nr. 4,5,6)

4. Laikraštis „Nekilnojamojo turto biuletenis“

Taikymas

Sandėlio klasifikacija

* pagal funkcinį tikslą:

tiekimo, gamybos, platinimo sandėliai;

* pagal sandėliuojamų produktų tipą: žaliavų, medžiagų, komponentų, nebaigtų darbų sandėliai, gatavus produktus, konteineriai ir pakuotės, likučiai ir atliekos, įrankiai;

* pagal nuosavybės tipą: nuosavų įmonių sandėliai, komerciniai sandėliai ( bendras naudojimas), nuomojami sandėliai;

* pagal funkcinę paskirtį: rūšiavimo ir paskirstymo sandėliai, paskirstymas, sezoninis ar ilgalaikis saugojimas, tranzitas ir perkrovimas (krovinių terminalai), gamybos tiekimas (gamyba), prekyba;

* pagal produktų specializaciją: specializuota, nespecializuota, speciali, universali, mišri;

* kalbant apie techninę įrangą: iš dalies mechanizuotas, mechanizuotas, automatizuotas, automatinis;

* pagal išorinius privažiavimo kelius: su krantinėmis, su privažiavimo keliais, su kelių takeliais;

* pagal sandėlio pastatų tipą:

* ant techninio įrenginio (konstrukcijos); atviri sandėliai (platformos), pusiau uždari sandėliai (dengtos teritorijos), uždari sandėliai;

* pagal pastato aukštų skaičių: daugiaaukštis, vieno aukšto

(kurių aukštis iki 6 m, aukštybinis (virš 6 m), daugiaaukščių lentynų (virš 10 m), su aukščių skirtumu).

Panašūs dokumentai

Valstija Rusijos rinka Nekilnojamasis turtas. Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos analizė Saratovo mieste ir Saratovo srityje. Butų kainų dinamika. Prekybos ir biurų patalpų nuomos kainos Saratove. Miesto pramonės ir sandėlio patalpų rinkos analizė.

testas, pridėtas 2012-06-25


bendros charakteristikos sandėlis, sandėlio patalpų naudojimo efektyvumo įvertinimas. Technologinių zonų dydžio ir bendro sandėlio ploto nustatymas. Apibrėžimas optimalus dydis užsakyta partija. Sandėlio naudojimo efektyvumo įvertinimas.

kursinis darbas, pridėtas 2010-11-09


Poreikis organizuoti sandėliavimo patalpas judėjimo metu materialines vertybes ir pagrindines ekonomikos užduotis bei funkcijas. Sandėliavimo įrangos su pakrovimo ir iškrovimo įrenginiais bei mechanizmais ir patalpų veiklos zonos lygio įvertinimas.

testas, pridėtas 2010-10-05


Komercinės veiklos esmė įmonėje. Buitinių chemikalų pardavimo taisyklės ir vartotojų apsauga. „Novex LLC“ gamybos ir ekonominės veiklos analizė. Prekybos ir sandėliavimo patalpų charakteristikos. Organizacijos konkurentų analizė.

testas, pridėtas 2014-01-06


Sandėlių komplekso užduotys, leidžiančios optimizuoti logistikos sistemos išlaidas. Sandėliavimo patalpų, jų išdėstymo ir įrangos klasifikavimas ir apskaičiavimas. Sandėlio veiklos organizavimas ir planavimas, būdai, kaip pagerinti jų naudojimo efektyvumą.

kursinis darbas, pridėtas 2011 07 29


Įrangos ir darbo išteklių poreikio nustatymas. Dirbtuvių gamybos ploto apskaičiavimas padidinto dizaino metodu, naudojant vidutinius standartus, dirbtuvių vidinių sandėlio patalpų plotą ir specialistų įdarbinimą.

kursinis darbas, pridėtas 2012 08 24


Biurų patalpų Kemerove rinkos analizė. Nustatymo metodai rinkos vertė biurų pastatas. Negyvenamojo fondo objektų vertinimo tvarka. Rinkos taikymo ypatybės, pelninga ir brangūs metodai nekilnojamojo turto vertei nustatyti.

kursinis darbas pridėtas 2014-09-19


Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vertinimo principų ir metodų tyrimas. Sąnaudų, pajamų ir rinkos metodai nustatant turto vertę. Buto, esančio Permėje, rinkos vertės apskaičiavimas ir bendro patalpų ploto skirtumo koregavimas.

kursinis darbas, pridėtas 2014-12-29


Vertinimo objekto vertės nustatymo seka. Ekonominė analizė Maskva. Rinkos apžvalga komercinis nekilnojamasis turtas... Biuro patalpų nuomos kaina. Geriausia naudojimo analizė. Pastato konstrukcinių elementų ir charakteristikų aprašymas.

kursinis darbas, pridėtas 2014-04-23


Socialinės ir ekonominės situacijos analizė vertinimo objekto srityje. Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas lyginamuoju metodu. Kaupiamasis sukauptas nusidėvėjimas, apskaičiuotas naudojant gyvavimo ciklo metodą. Gyvenamųjų patalpų pakoreguotų kainų apskaičiavimas.

Maskvos miesto komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizė 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje

Ši rinkos analizė buvo parengta remiantis informacija, viešai paskelbta svetainėse: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/, ir kt.

„Rosreestr“ (https://rosreestr.ru/) duomenimis, 2017 metų pirmąjį pusmetį Maskvoje buvo įregistruota apie 600 komercinio nekilnojamojo turto pirkimo -pardavimo sutarčių. Brangiausias sandoris buvo užregistruotas 2017 m. Kovo mėn. negyvenamosios patalpos kurio bendras plotas yra 13 404,6 m² Maskvos pietinio administracinio rajono Danilovskio rajone, sandorio suma sudarė 1 700 000 000 rublių / 126 822,14 rublių. kvadratinis metras... Minimali registruoto sandorio suma buvo užregistruota 2017 m. Vasario mėn. Ir sudarė 275 000 rublių / 8 487,65 rublių už kvadratinį metrą: ne administracinis pastatas, kurio bendras plotas 32,4 m², buvo parduotas Rytų administracinio rajono Veshnyaki rajone. Maskva.

Komercinio nekilnojamojo turto rinkos Maskvoje analizė rodo, kad pasiūlos sostinėje netrūksta. komerciniai objektai: rinkoje pateikiamas visas įvairių klasių ir paskirties komercinio nekilnojamojo turto objektų asortimentas. 2017 metų pirmojo pusmečio pabaigoje mieste buvo pasiūlyta parduoti daugiau nei 50 000 biurų, prekybos, pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto objektų.

Labiausiai parduodamas biurų turtas - 72%, po to - mažmeninis nekilnojamasis turtas - 21%, po to - pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 7%.

Pagal pasiūlymų skaičių pirmauja centrinis administracinis rajonas (CAO), antroje vietoje yra pietiniai ir šiauriniai administraciniai rajonai (pietinis administracinis rajonas ir šiaurinis administracinis rajonas), vakarų, pietvakarių ir šiaurės Trečioje vietoje yra Rytų administraciniai rajonai (JSC, Pietvakarių administracinis rajonas ir Šiaurės rytų administracinis rajonas), po jų-Rytų ir Pietryčių administraciniai rajonai (VAO ir YuVAO), Šiaurės vakarų administracinis rajonas (SZAO), Novomoskovo administracinis rajonas (NAO), paskutinę vietą pasidalino Zelenogradskio ir Troitsko administraciniai rajonai (ZELAO ir TAO).

Paskirstymas visuminė pasiūla komercinio nekilnojamojo turto Maskvos mieste pardavimas pagal nekilnojamojo turto tipą 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje yra toks:

1 pav. Komercinio nekilnojamojo turto Maskvoje pardavimo bendros pasiūlos pasiskirstymas pagal nekilnojamojo turto tipą

Daugiausia parduodama biurų nekilnojamojo turto - 49%, antroje vietoje - 48%mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto, po to - pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 3%.

Bendro komercinio nekilnojamojo turto nuomos Maskvoje pasiūlos pasiskirstymas pagal nekilnojamojo turto tipą 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje yra toks:

2 pav. Komercinio nekilnojamojo turto Maskvoje nuomos bendros pasiūlos pasiskirstymas pagal nekilnojamojo turto tipą

Didžioji dauguma nuomojamų komercinių objektų yra biurų nekilnojamasis turtas - 77%, po to - mažmeninis nekilnojamasis turtas - 15%, po to - pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 8%.

Pagal pasiūlymų skaičių pirmauja centrinis administracinis rajonas (CAO), antroje-pietinis administracinis rajonas (YuAO), trečioje-šiaurės ir šiaurės rytų administraciniai rajonai (CAO ir SVAO), po to sekė Pietryčių, Vakarų, Rytų ir Jugo-Vakarų administraciniai rajonai (YuVAO, ZAO, VAO ir YuZAO), Šiaurės vakarų administracinis rajonas (SZAO), Novomoskovsko administracinis rajonas (NAO), paskutinę vietą pasidalino Zelenogradskis ir Troitsko administraciniai rajonai (ZELAO ir TAO).

Siekiant pagerinti analitinės bazės kokybę ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizės kokybę, Maskvos miestas buvo padalintas į 24 zonas. Skirstymas buvo pagrįstas pagrindinėmis miesto transporto arterijomis, tokiomis kaip: sodo žiedas, trečiasis transporto žiedas, „Prospect Mira“, Kutuzovsky prospektas, Pavlovskaya gatvė, Nikoloyamskaya gatvė, Maskvos žiedas greitkelis ir Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107, „pirmasis betonas“).

Didžiausia vidutinė 1 m² biurų nekilnojamojo turto kaina, esanti „senosios Maskvos“ ribose, buvo užregistruota Centriniame administraciniame rajone (JK) - 394 784 rubliai, mažiausia ZelAO - 91 326 rubliai. Didžiausia vidutinė 1 m² nuomojamo biuro nekilnojamojo turto norma užfiksuota atkarpoje nuo Mira prospekto iki Kutuzovskio prospekto (nuo SK iki TTK) ir sudarė 24 191 rublį per metus, žemiausia Šiaurės rytų administraciniame rajone (ne Maskvos žiedinis kelias) - 10 460 rublių per metus ...

Didžiausia vidutinė 1 m² mažmeninio nekilnojamojo turto kaina „senosios Maskvos“ ribose užfiksuota Centriniame administraciniame rajone (JK) - 655 000 rublių, mažiausia CAO (už Maskvos žiedinio kelio) - 91 095 rubliai . Didžiausia vidutinė 1 m² mažmeninio nekilnojamojo turto nuomos kaina buvo užfiksuota atkarpoje nuo Nikoloyamskaya gatvės iki Mira prospekto (nuo SK iki TTK) ir siekė 57 239 rublius per metus, mažiausia šiaurės rytų administraciniame rajone (už Maskvos žiedinis kelias) - 15 600 rublių per metus ...

Didžiausia vidutinė 1 m² pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto kaina senosios Maskvos ribose užfiksuota Pietvakarių administraciniame rajone (nuo Trečiojo transporto žiedo iki Maskvos žiedinio kelio) - 145 051 rublis, mažiausias m. Rytų administracinis rajonas (už Maskvos žiedinio kelio) - 28 036 rubliai. Didžiausias vidutinis 1 m² nuomojamo pramonės ir sandėlio nekilnojamojo turto tarifas buvo užregistruotas Centriniame administraciniame rajone (Jungtinėje Karalystėje) ir sudarė 14 223 rublius per metus, mažiausias CAO (už Maskvos žiedinio kelio) - 4 140 rublių per metus.

Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste visose zonose 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta lentelėje:

1 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje

Minimali (min.) Ir maksimali (maksimali) 1 m2 komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste visose zonose 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta žemiau esančioje lentelėje:

2 lentelė. Minimalus (min) ir maksimaliai (maks) 1 m² komercinio nekilnojamojo turto Maskvos mieste kaina 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje

* SK - sodo žiedas; TTK - trečiasis transporto žiedas; MKAD - Maskvos žiedinis kelias; MMK (A107) - Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107).

Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto Maskvoje kaina pagal objektų klases (A ir B klases) 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta žemiau esančioje lentelėje:

3 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste pagal objektų klases 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje

* SK - sodo žiedas; TTK - trečiasis transporto žiedas; MKAD - Maskvos žiedinis kelias; MMK (A107) - Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107).

Mažiausia 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose biurų nekilnojamojo turto segmente buvo užfiksuota SEAD (nuo Trečiojo transporto žiedo iki Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 36 344 rublius, o didžiausia kaina centriniame administraciniame rajone (Jungtinėje Karalystėje) ir siekė 2 105 263 rublius. Minimalus statymas už 1 m² nuomojamo biuro nekilnojamojo turto buvo užfiksuotas iš karto dviejose zonose: atkarpoje nuo Pavlovskaya gatvės iki Nikoloyamskaya gatvės (nuo SK iki TTK) ir SEAD (nuo TTK iki MKAD) ir sudarė 1000 rublių per metus. . Didžiausia 1 m² nuomos kaina buvo užfiksuota atkarpoje nuo Nikoloyamskaya gatvės iki Prospekt Mira (nuo SK iki TTK) ir siekė 144 000 rublių per metus.

Mažiausia 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose mažmeninio nekilnojamojo turto segmente buvo užregistruota Rytų administraciniame rajone (už Maskvos žiedinio kelio ribų) ir sudarė 33 058 rublius, o maksimali kaina buvo įrašyta atkarpoje nuo Nikoloyamskaya gatvės iki Prospekt Mira (nuo SK iki TTK) ir sudarė 3 206 349 rublius. Minimali 1 m² mažmeninio nekilnojamojo turto nuomos kaina buvo nustatyta SEAD (už Maskvos žiedinio kelio ribų) ir siekė 1 164 rublius per metus. Maksimali 1 m² nuomos kaina buvo užfiksuota atkarpoje nuo Pavlovskaya gatvės iki Nikoloyamskaya gatvės (nuo SK iki TTK) ir siekė 405 000 rublių per metus.

Mažiausia 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto segmente buvo užfiksuota SEAD (nuo trečiojo transporto žiedo iki Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 8 165 rublius, maksimali kaina buvo užregistruotas CJSC (nuo Trečiojo transporto žiedo iki Maskvos žiedinio kelio) ir siekė 145 985 rublius. Minimalus ir maksimali norma už 1 m² nuomojamo pramonės ir sandėlio nekilnojamojo turto buvo užfiksuota SEAD (už Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė atitinkamai 970 ir 42 840 rublių per metus.

Maskva yra pagrindinis Europos ir pasaulio kultūros centras; daugiau nei trečdalis šalies istorinių vietų yra sutelktos mieste, daugelis iš jų yra įtrauktos į sąrašą Pasaulinis paveldas UNESCO. Tūkstantmetė Maskvos istorija išsaugota jos architektūroje - miestas turi kultūros paveldo objektų, turinčių federalinį, regioninį ir nustatytą apsaugos statusą, daugelis jų siūlomi parduoti kaip komercinis nekilnojamasis turtas.

2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje Maskvos miesto komercinio kultūros paveldo objektų pardavimo / nuomos bendros pasiūlos paskirstymas pagal apsaugos statusą yra toks:

3 pav. Komercinių kultūros paveldo objektų Maskvoje pardavimo / nuomos bendros pasiūlos pasiskirstymas pagal apsaugos statusą

Dauguma nustatytų kultūros paveldo objektų yra parduodami - 45%, regioniniai kultūros paveldo objektai yra antroje vietoje - 38%, po to - federalinės kultūros paveldo vietos - 17%.

Dauguma nuomojamų komercinių objektų yra regioniniai kultūros paveldo objektai - 45%, antroje vietoje - kultūros paveldo objektai - 40%, po to - federaliniai kultūros paveldo objektai - 15%.

Dauguma parduodamų kultūros paveldo objektų yra Trečiajame žiediniame kelyje, todėl, siekiant pagerinti analitinės bazės kokybę ir komercinių kultūros paveldo objektų rinkos analizės kokybę, Maskvos miestas buvo suskirstytas į 2 zonas: centrinis administracinis rajonas (JK viduje) ir ruožas tarp JK ir Trečiojo transporto žiedo ... Už trečiojo žiedinio kelio pasiūlymų dėl komercinių kultūros paveldo objektų pardavimo nerasta.

Vidutinė, minimali (minimali) ir maksimali (maksimali) 1 m² komercinių Maskvos miesto kultūros paveldo objektų kaina 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta šioje lentelėje:

4 lentelė. Vidutinės, mažiausios (min.) Ir didžiausios (maksimalios) 1 m² komercinių Maskvos miesto kultūros paveldo objektų išlaidos 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje

Vidutinė 1 m² komercinio Maskvos miesto kultūros paveldo objekto kaina pagal apsaugos statusą 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta lentelėje:

5 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinių Maskvos miesto kultūros paveldo objektų kaina pagal apsaugos statusą 2017 m. Pirmojo pusmečio pabaigoje

* SK - sodo žiedas; TTK - trečiasis žiedinis kelias.

Didžiausia vidutinė 1 m² komercinio kultūros paveldo objekto kaina užfiksuota Centriniame administraciniame rajone (Jungtinėje Karalystėje) - 458 060 rublių už federalinį kultūros paveldo objektą, mažiausias rajone tarp JK ir Trečiojo transporto žiedo - 248 472 rubliai. regioniniam kultūros paveldo objektui. Didžiausias vidutinis 1 m² komercinio kultūros paveldo objektų, siūlomų nuomoti, tarifas buvo užregistruotas Centriniame administraciniame rajone (Jungtinėje Karalystėje) ir sudarė 30 927 rublius per metus federaliniam kultūros paveldo objektui, mažiausias atkarpoje tarp SK ir Trečiasis transporto žiedas - 16 200 rublių per metus už federalinį kultūros paveldo objektą.

Sandėlių statybos analizė 2016 m

Remiantis preliminariais rezultatais, nuo praėjusių metų pradžios eksploatuoti sandėlio patalpų apimtis siekė 510 tūkst. Palyginti su 2015 metais (800 tūkst. M2), šis rodiklis 2016 metais yra 36,2% mažesnis, o tai absoliučia verte - 290 tūkst. M2. Pasak S.A. Ricci, tai yra labiausiai žemas lygis naujų sandėlių ploto paleidimas per pastaruosius 5 metus, pradedant 2012 m

Pasiūlymas. 2016 m. Racionaliausia ir plačiausiai paplitusi strategija buvo didelių sandėlių kompleksų užsakymas konkrečiam klientui (pastatytas pagal kostiumą). Tokių objektų pavyzdžiai: sandėlių kompleksas Reutove - 17 tūkst. M 2, SC „Pietų vartai“ (Leroy) - 90 tūkst. M 2 ir „PNK - Severnoye Sheremetyevo“ („Mercedes -Benz“) - 50 tūkst. M 2.

2016 m. Pradėtas eksploatuoti naujų sandėlių plotas buvo paskirstytas trimis kryptimis: pietų, rytų ir šiaurės. Remiantis preliminariais rezultatais, aktyviausia eksploatacijos kryptis buvo pietinė kryptis - čia buvo pastatyta 165 tūkst. Šiaurėje pasiūla padidėjo 2016 m. 152 tūkst. M 2. Rytų kryptimi naujos pasiūlos apimtis siekė 75 tūkstančius m 2. Reikėtų pažymėti, kad dauguma naujai pradėtų eksploatuoti sandėlių kompleksų pietinėje ir šiaurinėje kryptyse yra pastatyti pagal sandėlius (atitinkamai 90 ir 50 tūkst. M 2).

Šiuo metu federaliniame greitkelyje M-7 Volga aktyviai statomos transporto mazgai. Tikimasi, kad greitkelis bus baigtas iki 2017 m. Pabaigos. Baigus visus darbus, M-7 Volgos greitkelis, esantis Balašičos miesto ribose, turės penkias eismo juostas kiekviena kryptimi, iš kurių trys yra skirtos tranzitui srautus. Taigi pagerėjęs transporto prieinamumas padarys logistikos įrenginius, esančius rytų kryptimi, patogesnius ir patrauklesnius. Šiuo metu šioje teritorijoje yra du tokie dideli sandėlių kompleksai kaip „Atlant Park“ ir „Raven Noginsk“. Dabar bendras Atlanto parko nuomojamo ploto tūris yra 360 tūkstančių m2, o dar 60 tūkst. Eksploatacija planuojama 2017 m. Gegužės mėn. Taip pat yra parkas „Atlant Park“, skirtas dar 300 tūkst. M2 sandėliavimo patalpų statybai. Sandėlių komplekse „Raven Noginsk“ nuomojamas plotas yra 334 tūkstančiai m 2.

Didelių sandėlių kompleksų pavyzdžiai, pradėti eksploatuoti 2016 m

Objektas	Greitkelis, km nuo MKAD	Plotas, m2	Klasė	Programuotojas	Ketvirtis
Pietiniai vartai (Leroy Merlin) BTS	Kaširsko, 30 m	90 000	A	„Radius“ grupė	III
Severnojaus Šeremetjevo („Mercedes-Benz“) BTS	Rogačevskė, 25 m	50 000	A	PNK grupė	III
PNK - Severnojus Šeremetjevas (6 pastatas)	Rogačevskė, 25 m	47 000	A	PNK grupė	III
Vališčevas (4 pastatas)	Simferopolskoe, 32 m	34 000	A	PNK grupė	III
FE „Sever-1“ (6 ir 7 eilutės)	Dmitrovskoe, 27 m	31 000	A	„Logoparko kūrimas“	III
SC „Britovo“	Novoryazanskoe, 30 m	20 000	A	SST	II
Sandėlių kompleksas (BTS)	Gorkovskoe	17 000	B	Žingsnis	Aš

Pasak S.A. Ricci

2016 metais buvo įvykdytas svarbus sandėlis nekilnojamojo turto rinkai sandėlyje: vienas didžiausių kūrėjų „Radius Group“ pasirašė sutartį su „Auchan Retail Russia“ dėl sandėlio ir logistikos komplekso, kurio plotas viršija 138 tūkst. Maskvos srities Domodedovo rajone. Naujasis paskirstymo centras bus didžiausias tokio tipo pastatas Europoje. Investicijos į projektą sieks apie 6 milijardus rublių.

Remiantis preliminariais 2016 m. Rezultatais, A klasės sandėlių dalis bendrame naujos tiekimo apimtyje sudarė 96%, o B klasės - 4%, o tai absoliučiai išreiškiama atitinkamai 419 tūkst. M 2 ir 17 tūkst. M 2. Esant didelėms laisvoms darbo vietoms, kūrėjai stengiasi į rinką pateikti tik kokybiškas ir konkurencingiausias patalpas.

Svarbių 2016 m. Įvykdytų sandorių pavyzdžiai

Klientas	Kryptis	km nuo MKAD	Objektas	Klasė	Sandorių plotas, tūkst. M 2	Sandorio tipas
Gerai	Leningradas	27	„Logopark North-2“	A	59,6	Nuoma
Hoffas	Kashirskoe	12	Šiaurės Domodedovo	A	50,0	Nuoma
Faberlic	Kashirskoe	12	Severnoye Domodedovo, PLC	A	46,0	Nuoma
Castorama	Simferopolis	50	PNK-Čechovas 3	A	42,4	Nuoma
BMW	Kijeve	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Nuoma

Pasak S.A. Ricci

Paklausa. Nuo metų pradžios sandėliavimo patalpų suvartojimo apimtis sudarė 1,1 mln. M 2, tai yra 15% mažiau, palyginti su 2015 m. (1,3 mln. M 2), ir absoliučia verte - 200 tūkst. M 2.

Pietinė Maskvos srities dalis ir toliau yra patraukliausia nuomininkams. Pietinė kryptis sudarė 47% visos įvykdytų sandorių apimties, o tai absoliučia verte yra 466 tūkst. M 2. Pietryčių kryptimi absorbcijos tūris buvo 20% (195 tūkst. M2), o pietvakarių kryptimi - 10% (101 tūkst. M2). Maskvos srities šiaurėje sandorių apimtis yra 15% (143 tūkst. M 2). Vakarų ir rytų kryptys yra mažiausios paklausos - tik 1% visos apimties.

Laisva vieta. Laisvų patalpų lygis 2016 m. Pabaigoje rinkoje vidutiniškai yra 8,2%, o tai atitinka 921 tūkst. M2 laisvos vietos. Šis rodiklis nuo metų pradžios sumažėjo 0,8 punkto, o tai paaiškinama dideliu (daugiau nei 2 kartus) paklausos viršijimu, palyginti su pasiūla.

Lažybos. Maskvos srities vidutinės svertinės nuomos kainos nuo metų pradžios išliko stabilios. Rublio kaina nuomos normos lygis išliko nepakitęs 7 ketvirčius iš eilės, o tai rodo, kad kainos pasiekė dugną.

Vidutinės svertinės A klasės sandėlio patalpų nuomos kainos yra 3 900 RUR / m2 per metus (trigubas tinklas). B klasės patalpoms tarifas yra 3 600 rublių / m2 per metus.

Rinkoje priimta klasifikacija leidžia ne tik susisteminti pasiūlymą pagal pagrindinius kiekybinius kriterijus, bet ir leidžia suprasti kokybinę rinkos būklę.
Tradiciškai A ir B klasės sandėliai yra rinkos pagrindas - tai paprastai yra nauji organizuoti dideli kompleksai su tinkamu paslaugų spektru, plačia produktų linija (atsižvelgiant į funkcionalumą, patalpų tipą ir plotą). , skiriasi mastu ir profesionali valdymo įmonė.
C klasės sandėliai - daugiausia susiję su senais sandėliais, dažnai - pertvarkyti iš gamybinių patalpų, turi nedidelį plotą, nėra įrengti krautuvų ir kitos infrastruktūros. Vidutinis tipiško C klasės sandėlio plotas yra 1500 kv.

	B klasė	C klasė
Bendrieji rodikliai
Sandėlių skaičius, vnt.	32	31
Bendras plotas, kv.m.	248942	59500
Vidutinis plotas, kv.m.	7700	1500
Dabartinis pasiūlymas (nuoma)
Bendras plotas, kv.m.	121123.7	37552
Vidutinis plotas, kv.m.	3785	2120
Dalintis laisvos vietos, %	0.487	0.631

Vietos rinkos pasiūlos struktūroje B ir C klasės sandėlių kompleksų skaičius yra palyginamas, o laisvų patalpų plotas nėra lygiavertis: 76,3% laisvų nuomojamų patalpų priklauso B klasei. B klasės kompleksuose yra 48,7%, C - 63. 1%.
Didžiausius sandėlių kompleksus, kurie rinkoje pateikiami kaip tikras pasiūlymas (47,6 proc.) viso ploto 1000 kvadratinių metrų, mes kalbame apie mažus C klasės angarus, kurie yra žemas rinkos segmentas.

Tarp svarstomų sandėlių mažiausias plotas yra 100 kv. Tai nedidelė patalpa, skirta gamybai ar saugojimui, C klasė. Maksimalus dydis iš nagrinėjamų objektų, tai yra B klasės objektai - PSK „Čechovskis“ ir „Sergeevo“ - 67 tūkst.

Tyrimo metu nuomai siūloma 158,7 tūkst. Kv. patalpų, o tai sudaro 51,4% visos vietinėje rinkoje esančių B ir C klasės gamybos ir sandėliavimo patalpų apimties.
Daugiausia vietos rinkos sandėlių kompleksų (33 iš 63) yra atitinkamai 50–60 km nuo Maskvos žiedinio kelio zonoje, būtent šiuo atstumu nuo Maskvos yra didžioji dalis laisvos vietos - 122,8 tūkstantis kv.

Sandėlių projektams reikalingi dideli žemės sklypai, o jų lieka vis mažiau, todėl kūrėjai vis toliau juda nuo Maskvos žiedinio kelio. Be to, dėl to, kad 30 kilometrų zonoje trūksta pramoninės žemės, jų kainos kyla, o tai žymiai padidina projekto išlaidas, taip pat galutinę nuomos kainą. bendra tendencija pramoninių žemių plėtra vis labiau nutolusioje vietovėje ir didelis maršruto pajėgumas, leidžiantis nuvažiuoti į atokesnes vietoves, nedarant didelės žalos verslui. Be to, būtent šis atokumas (toliau 30 km nuo Maskvos žiedinio kelio) yra aktyviai kuriamas dideliais A klasės kompleksais, o tai rodo didelį vietos rinkos potencialą ir santykinai mažą paklausos ir kainos jautrumą atstumui nuo kapitalas.

Pasiūlymo struktūra pagal kokybinius ir kiekybinius suformuotos (nuomojamos ar parduodamos) sklypo rodiklius

19 iš 63 sandėlių kompleksų taip pat galite išsinuomoti biuro patalpos... Nuomojami plotai prasideda nuo 20 kv.

Vieta	Nuomojamas biuro plotas, kv.	Biuro blokų nuomos kaina, patrinkite.
Čechovas, šv. Kovo 8 d	16 kv.m.	2400 RUB blokas / mėn
RTI FACTORY / Čechovas, g. Čechovas, 20b	nuo 20 kv.m.	400 RUB kv / m
Čechovas, šv. Montavimas	25 kv.m.	3000 rublių blokas / mėn
Čechovskio rajonas, Barantsevo kaimas	nuo 20 kv.m.	400 RUB kv / m
Čechovskio rajonas, Lyubuchany kaimas	50 kv.m.	400 RUB kv / m
Čechovskio rajonas, Novoselki kaimas	2 biurų korpusai: 1750 2580 m2	400 RUB kv / m
Čechovas, šv. Kolūkis	500 kv.m.	200 RUB kv / m
Čechovo rajonas, p Novoselye	100	250 rublių kv / m
Čechovas, šv. Poligrafai	nuo 20 kv.m.	400 RUB kv / m
Čechovas, Simferopolsko g., 1	150 kv.m.	400 RUB kv / m
Čechovo rajonas, su. Talalikhino	blokų 40 kv.m.	210 kv / m
Čechovo rajonas, Čechovas	300 kv.m.	250 rublių kv / m
Čechovskio rajonas, kaimas Lyutoretskoe	3 aukštų pastatas - 500 kv.m.	7 000 rublių metais.
PSK Čechovskis / Čechovas, šv. Komsomolskaja	nuo 100 kv.m.	600 rublių / kv.m.
Čechovo g., Kovo 8 d	200 kv.m.	300 kv / m
Čechovas, šv. Pasaulio	100 kv.m.	300 kv / m
Čechovskio rajonas, Čepelevo kaimas, Centrinė gatvė, 27	500 kv.m.	500 kv / m
Čechovas, Mira g	nuo 150 kv.m.	350 kv / m
Čechovskio rajonas, miesto tipo gyvenvietė Stolbovaya	500 kv.m.	400 RUB kv / m

Konkurentų kainų politika klasių kontekste, kokybės charakteristikos

Sandėlio ploto nuomos kaina priklauso nuo kelių veiksnių:

• sandėlio komplekso vieta (atstumas, greitkelis)
• greitkelių vietos artumas
• nuomojamas plotas (nuomojant didelius plotus, nuomininkui suteikiama nuolaida)
• nuomos terminas

Aukštos kokybės sandėlio patalpų nuomos kainos vietinėje rinkoje yra gana didelės. Šiandien įprasta praktika yra apskaičiuoti grynąsias nuomos normas (trigubas tinklas), be mokesčių, komunalinių mokesčių, kurias nuomininkas moka atskirai. Visuose laikomuose sandėlių kompleksuose eksploatavimo išlaidos jau įskaičiuotos į nuomos kainą. Komunalines paslaugas nuomininkas moka atskirai „pagal skaitiklius“.

	B klasė	C klasė
Min. nuomos kaina už 1 kv. m., rub./metus	1800	300
Maks. nuomos kaina už 1 kv. m., rub./metus	4600	4476
Vidutinė nuomos kaina už 1 kv. M., Rublių per metus	2700	2110

Kaina 1 kv. m B klasės objekte nuomininkui kainuos vidutiniškai 2700 rublių. metais. C klasėje tarifai yra mažesni ir svyruoja nuo 1500 iki 2200 per metus už 1 kv. Kuo didesnis vieno kliento nuomojamas plotas, tuo mažesnė 1 kv. „Nuolaida didmeninei prekybai“ gali svyruoti nuo 10 iki 30%.

Daugumoje svarstomų sandėlių kompleksų nuomininkai turi sumokėti užstatą (užstatą, užstatą), lygų mėnesio nuomos sutarčiai. Užstatas yra tam tikra grąžinama suma, kuri negali būti naudojama kaip mokėjimas už paskutinį mėnesį ir neturi nieko bendra su nuomos užstatu. Tai įnašas, kuriuo kompensuojama turtinė žala, rasta pasibaigus vienerių metų sutarčiai.

Pagrindiniai žaidėjai

vardas	Vieta / adresas	Klasė	Sandėlio plotas, kv.m.	Rinkos dalis (pagal bendrą plotą),%	Paslaugų sąrašas
RTI AUGALAS	Čechovas, šv. Čechovas, 20b	SU	10000	0.032	Priešgaisrinė signalizacija, hidrantai; Telefonija, internetas; 24 valandų apsauga
-	Čechovskio rajonas, Novoselki kaimas	V	41425	0.134	Sklype yra geležinkelio linija, galima išsinuomoti biurą. žemės sklypas
Sergejevas http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Čechovskio rajonas Sergejevas	V	67685	0.219	Galima biuro nuoma automobilių stovėjimo aikštelė lengvieji automobiliai, sunkvežimių ir sunkvežimių įėjimas ir automobilių stovėjimo aikštelė.
PSK Čechovskis http://psk-chehovskiy.ru/	Čechovas, šv. Komsomolskaja	V	67000	0.217	Gamybos, pramonės, biurų patalpos; Galima biuro nuoma Galima žemės nuoma automobilių ir sunkvežimių stovėjimo ir stovėjimo paslaugos

Iš viso 4 žaidėjai užima 60% kosmoso rinkos.

Aktualumas. Valdymo sprendimai nekilnojamojo turto srityje turėtų būti pagrįsti objektyviais duomenimis apie esamą situaciją ir įvairių rinkos segmentų plėtros perspektyvas. Šiuo metu Rusijos pramoninio nekilnojamojo turto rinkos stebėjimo sistemos praktiškai nėra. Šiuo atžvilgiu pagrindinių rodiklių, turinčių įtakos objektų vertei, tyrimas yra svarbi kryptis, siekiant nustatyti objektų vertės jautrumo įvairiems rodikliams laipsnį.

Tyrimo metodai. Straipsnyje pateikiamas pramoninių ir sandėlių pastatų bei patalpų klasifikacijų palyginimas, taip pat tiriamos rūšies nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos rinkos analizės rezultatai Voronežo miesto pavyzdžiu. Išryškinami pagrindiniai šio segmento kainodaros veiksniai ir plėtros tendencijos regioninėje nekilnojamojo turto rinkoje.

Rezultatas.Šių rodiklių susisteminimas leis nustatyti nekilnojamojo turto rinkos investicijų plėtros kriterijus.

Įvadas

Pramonės ir sandėlių nekilnojamasis turtas yra ypatinga sritis investicinė veikla... Skirtingai nuo komercinio mažmeninės prekybos ir biurų nekilnojamojo turto, iš kurio pagrindinis pajamų šaltinis tradiciškai yra patalpų nuoma, taip pat galimybė perparduoti objektus investicijų etapo pabaigoje, į pramoninį ir sandėlinį nekilnojamąjį turtą dažnai žiūrima ne tiek kaip pajamų iš nuomos šaltinis, bet ir kaip investicijų į paslaugų sektoriaus plėtrą ar tam tikros pramonės šakos produktų gamybą dalis. Šiuo atžvilgiu pramonės ir sandėlių nekilnojamąjį turtą atstovauja įvairūs objektai, be kurių klasifikacijos neįmanoma atlikti jokių ekonominiai matmenys atitinkamos rūšies nekilnojamojo turto rinka.

Šiuo metu poreikis susisteminti įvairių tipų nekilnojamąjį turtą yra viena iš sunkių užduočių, su kuriomis susiduria nekilnojamojo turto rinkos dalyviai: objektų autorių teisių turėtojai, analitikai, makleriai, vertintojai. Viena vertus, akivaizdu, kad kiekvieno objekto vertė priklauso nuo jo priskyrimo tam tikram rinkos segmentui, taip pat nuo jo savybių ir savybių visumos. Šiuo atžvilgiu bandoma sukurti ir taikyti įvairias nekilnojamojo turto objektų klasifikavimo sistemas. Kita vertus, pardavėjai, pirkėjai ir ekspertai dažnai naudoja skirtingas sąvokas, reiškiančias tos pačios klasės objektus. Tai sukelia didelę sumaištį ne tik ieškant bendrų nekilnojamojo turto pardavėjų ir pirkėjų interesų, bet ir neleidžia formuoti vienos užsakytos sistemos. informacijos palaikymas nekilnojamojo turto rinka. Skirtingai nuo komercinio nekilnojamojo turto, kurio tipų klasifikacija buvo aktyviai vykdoma pastaruosius dešimt metų, pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikavimo tema šiandien išlieka labai aktuali.

Tyrimo tikslas. Esamos nekilnojamojo turto klasifikacijos dažnai dubliuoja viena kitą arba išplečia lyginamąsias savybes ir veiksnius, pagal kuriuos objektas bus priskirtas tam tikrai klasei. Iki šiol Rusijoje buvo kelis kartus bandyta sukurti nekilnojamojo turto objektų klasifikaciją įvairiuose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Konsultacinės bendrovės siūlo rinkos galimybes, kad būtų galima suvienodinti sandėlio nekilnojamąjį turtą. Tarp galimų sandėlių klasifikacijų reikėtų pažymėti:

1. Tarptautinės konsultacijų bendrovės „Knight Frank“ sukurta klasifikacija,
2. Klasifikaciją sukūrė Šveicarijos konsultacinė kompanija

Pramoninio ir sandėlio nekilnojamojo turto palyginamieji parametrai pagal šias konsultacines įmones pateikti 1 lentelėje.

1 lentelė

Pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto bendrovių „Knight Frank“ ir „Swiss“ klasifikacija

Gamybos ir sandėlio klasifikacijaįrenginiai„Knight Frank“ ir Šveicarijos kompanijų

Klasė		Riteris atviras
	Pastatai, skirti saugojimui. Vieta, įranga, apdaila, artumas prie kelių tinklo, bet kokio tipo krovinių pertvarkymas, greitas krovinių gabenimas ir saugumas sandėlyje turi atitikti šiuolaikinius sandėlio logistikos principus.	Modernus vieno aukšto sandėlio pastatas, pageidautina iš lengvų plieninių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių stačiakampio formos be stulpelių arba su bent 12 metrų stulpelių žingsniu ir mažiausiai 24 metrų atstumu.
	Nepateikta	Šiuolaikinis vieno aukšto sandėlio pastatas, pagamintas iš lengvų metalinių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, pageidautina stačiakampio be stulpelių arba su bent 9 metrų stulpelio žingsniu ir ne mažesniu kaip 24 metrų atstumu.
	20-30 metų senumo renovuoti pastatai ar patalpos. Jie pasižymi panašiomis savybėmis kaip ir „A“ klasės patalpos, tačiau skiriasi savo vieta: pramonės zona, miesto ribos.	Nepateikta
	Patalpos sukurtos 90 -aisiais, tačiau trūksta kai kurių parametrų, būdingų „A“ klasei.	Vieno aukšto sandėlio pastatas, pageidautina naujai pastatytas arba rekonstruotas stačiakampio formos.
	70–80-aisiais pastatytos patalpos yra buvę tyrimų instituto pastatai. Tokie pastatai, kaip taisyklė, reikalauja tam tikrų patobulinimų ir pinigų investicijų.	Vieno, dviejų aukštų sandėlio pastatas, pageidautina stačiakampis, naujai pastatytas ar rekonstruotas.
	Teritorijos, kurios nebuvo naudojamos kaip sandėliai. Tai transporto priemonių parkai, automobilių saugyklos ir pan. pramoninės patalpos	Didelis gamybos įrenginys arba šilumą izoliuojantis angaras.
	1930-1960-ųjų pastatai yra buvusios didmeninės prekybos maisto produktais sandėlių ir daržovių parduotuvių patalpos.	Nepateikta
	Neskirtas naudoti sandėliavimo tikslais ir patalpose. Ekonominiu požiūriu pelninga griauti tokias struktūras. Taip yra dėl didelių restauravimo ir patalpų pritaikymo šiuolaikiniams parametrams išlaidų.	Rūsiai ar civilinės gynybos įrenginiai, nešildomos gamybos patalpos ar angarai

Reikėtų pažymėti, kad nespecializuota pramoniniai pastatai(C ir D klasės) galima išsinuomoti. Dažniausiai specializuotiems pastatams būdingas pirkimo ir pardavimo sandoris.

Aukščiau pateiktos klasifikacijos yra gana aiškios ir konkrečios. , tačiau norint, kad rinkos dalyviai (nekilnojamojo turto pirkėjai ir pardavėjai, nekilnojamojo turto pardavėjai, vystytojai, analitikai ir vertintojai) galėtų lengvai jais pasinaudoti, turi būti derinamos kelios savybės. Tai padės nustatyti vertinamo turto klasę palyginamųjų objektų atrankai parduoti ir nuomoti iš atitinkamo nekilnojamojo turto sektoriaus.

Išanalizavus ir susisteminus „Knight Frank“ ir „Swiss“ pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto palyginimo parametrus, verta pasiūlyti apsvarstyti pastatų ir patalpų savybes, priklausančias tam tikrai klasei, remiantis:

• informacijos apie nekilnojamojo turto rinką analizė;
• kainodaros veiksnių sudėtį ir informaciją apie kiekvieno tipo objekto kainodaros veiksnių vertes.

Medžiagos ir tyrimo metodai... Supaprastinta klasifikacija naudojama kaip palyginimo parametrai daugelyje viešųjų šaltinių (nekilnojamojo turto agentūrų svetainės - „Sota“, „Transfer“, „Citadel“ ir kt., Interneto portalai skelbimams skelbti - „Avito“, „Camelot“ ir kt.), Todėl buvo naudojama informacija apie šiuos išteklius sudaryti naują objektų tipų sąrašą. Nagrinėjamam laikotarpiui patvirtinome 2017 m. II ketvirtį. Dėl to buvo išanalizuotas pasiūlymas pirkti ir parduoti 171 Voronežo miesto pramoninį ir sandėliavimo paskirties nekilnojamąjį turtą.

Mūsų siūloma pramoninio ir sandėlio nekilnojamojo turto klasifikacija pateikta 2 lentelėje ir apima paaiškinimus iš Knight Frank ir Swiss.

2 lentelė

Komercinio nekilnojamojo turto objektų klasifikacija

Lentelė 2

Komercinių objektų objektų klasifikacija

Objekto tipas	Objekto charakteristikos
Gamybos ir sandėliavimo patalpos	Patalpos sukurtos 90 -aisiais, tačiau trūksta kai kurių parametrų, būdingų „A“ klasei. (B +) Transporto priemonių parkai, automobilių sandėliai ir panašūs gamybos įrenginiai. (C) Rūsiai arba civilinės gynybos įrenginiai, nešildomos gamybos patalpos ar angarai (D)
Pramonės ir sandėlių pastatai	20-30 metų senumo renovuoti pastatai ar patalpos. (A-) Modernus vieno aukšto sandėlio pastatas, pagamintas iš lengvų plieninių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, (A +) 70–80-aisiais pastatytos patalpos yra buvę tyrimų instituto pastatai. (B) 1930-1960-ųjų pastatai yra buvusios didmeninės prekybos maisto produktais sandėlių ir daržovių parduotuvių patalpos. (C-) Rūsiai arba civilinės gynybos įrenginiai, nešildomos gamybos patalpos ar angarai (D)
	Transporto priemonių parkai, automobilių sandėliai ir panašūs gamybos įrenginiai (C)
Sandėliai (įskaitant logistikos kompleksus)
Pramonės ir sandėlių kompleksai	Pastatai, skirti saugojimui. atitinkančius šiuolaikinius sandėlio logistikos principus. (A +) Šiuolaikiniai sandėlių pastatai, pagaminti iš lengvų metalinių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, pageidautina stačiakampio formos be stulpelių arba su bent 12 metrų stulpelio žingsniu ir ne mažesniu kaip 24 metrų atstumu. (A +)

Nuo 2016 m. Pastebima mažėjanti naujų komercinio nekilnojamojo turto tiekimo sandėlių segmente tendencija, kuri tęsiasi ir 2017 m. Tiekimo kainų ir nuomos kainų vertė mažėja, daugėja laisvų patalpų, kūrėjai priversti mažinti išlaidas ir optimizuoti patalpas.

Komercinio turto savininkai dažnai stebisi, kokie veiksniai turi įtakos jo vertei? Šios problemos sprendimas yra svarbus ir objekto savininkui, kad parduodant ar nuomojant sąmoningai nesumažėtų savikaina. Tai ne mažiau svarbu pirkėjui, kad nepermokėtų už nereikalingus, jo požiūriu, patobulinimus.

Apsvarstykite veiksnius, turinčius įtakos komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimui ar sumažėjimui, kai jis parduodamas ir nuomojamas.

Yra 2 veiksnių grupės, susijusios su pajamas generuojančiais objektais: bendrasis (išorinis) ir vietinis.

Pirmoji veiksnių grupė, atspindinti socialinę ir ekonominę bei politinę situaciją šalyje ir regione, objekto geofizinę aplinką, taip pat teisinį leistinumą, fizinį pagrįstumą ir ekonominį pagrįstumą kuriant statybos variantą. Šie veiksniai nėra tiesiogiai susiję su konkrečiu nekilnojamojo turto objektu, tačiau turi įtakos nekilnojamojo turto rinkos segmento būklei, taigi ir vertinamo objekto vertei.

Vietiniai veiksniai atsižvelgia į turto ir artimiausios aplinkos ypatybes. Šie veiksniai yra tiesiogiai susiję su analizuojamu objektu ir panašiais objektais nekilnojamojo turto rinkoje.

Kainų nustatymo veiksniai turi savo specifiką, priklausomai nuo gamybos ir sandėlio klasės. A ir B klasės sandėlių segmente nuomos kainų diapazonas yra gana siauras. Taip yra dėl to, kad paties pastato charakteristikos labai nesiskiria. Pagrindiniai tokių įrenginių kainodaros veiksniai yra vieta ir transporto prieinamumas.

C ir D klasės sandėlių segmente kainai įtakos turi daug daugiau veiksnių. Tačiau krizės sąlygomis, remiantis specialistų pastebėjimais, transporto prieinamumo faktorius čia tapo reikšmingiausiu. Kokybės klausimas laikinai išnyko antrame plane.

Atlikus analizę, aukščiau nurodyti kainodaros veiksniai buvo sugrupuoti pagal priklausymą tam tikrai sandėlio patalpų klasei ir pateikti 3 lentelėje.

3 lentelė

Kainą lemiantys NT objektų gamybos veiksniai

Gamybos ir sandėliavimo patalpų kainodaros veiksniai

Pramoninė nuosavybė	Sandėlio nuosavybė
Aukštas / aukštų skaičius (rūsys, rūsys, pirmasis ar aukštesnis aukštas)
Sienų medžiaga
Statybos metai
Vieta
Objekto vieta pastate (pirmas, požeminis aukštas, atskiras pastatas);
Pastato sudėtis, techninė būklė ir inžinerines sistemas(galimybė šildyti; prieinama kontroliuojama drėgmė ir temperatūra)
Kambario būklė
Ryšiai (ventiliacija, priešgaisrinė signalizacija, telefonas)
Privažiavimo kelių sudėtis (kelių ir geležinkelių prieinamumas)
Papildomi neatskiriami patobulinimai (pakrovimo rampos ir dokai; krovininio lifto buvimas)
Kambario aukštis
Žemės ir apylinkių charakteristikos (pakankamas automobilių stovėjimo vietų skaičius sunkvežimiams ir lengviesiems automobiliams)

Įjungta Šis momentas Rusijos regionuose, ypač Voronežo sritis pastebima reikšminga mažėjanti sandėlio patalpų eksploatacijos mažėjimo tendencija. Nepaisant to, kad čia yra keletas pramoninių parkų bendra struktūra pasiūlymuose vis dar dominuoja žemos kokybės objektai. Aukštos kokybės sandėlių paklausa daugiausia pastebima iš žemės ūkio pramonės komplekso įmonių ir prekybos tinklų.

Ribota prieiga prie skolintų lėšų, jų auksta kaina, taip pat didelis laisvų patalpų kiekis tapo statybų veiklos sulėtėjimo pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto rinkoje priežastimi. Šiuo metu populiariausias sandėlių statybos formatas yra pagal užsakymą pagaminta schema, pagal kurią nuo 2015 m. Rusijoje buvo parduota daugiau nei 60% eksploatuojamų objektų.

Sukurta pagal kostiumą(sutrumpintai kaip BTS) pažodžiui reiškia „statyti rinkinį“. Tačiau tiksliau būtų tai vadinti „statyti pagal užsakymą“. BTS yra technika, pagal kurią pastatai statomi (arba modernizuojami) pagal konkrečios įmonės poreikius ir reikalavimus. Užbaigti įrenginiai 2016 m., Gamybos ir sandėliavimo patalpos pateikti 4 lentelėje.

4 lentelė

2016 m. Baigti logistikos centrai Voroneže *

Logistikos centrai Voroneže pradėjo veikti 2016 m.

Objektas	Adresas	Plotas, kv	atidarymo data	Klasė
ABC-Electro
Logocentras A-Logistic	Voronežo sritis
Logotipo centras „Samson-Opt	Voronežo sritis su. Babyakovo, Novousmanskio rajonas

* Tiekimas pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto rinkoje Voroneže

Voronežo regionas priklauso pramonės ir žemės ūkio regionams. Tradicinė Voronežo regiono gamybos kryptis yra Žemdirbystė, Mechaninė inžinerija.

Pramonėje dominuoja mechaninė inžinerija, elektros energija, chemijos pramonė ir žemės ūkio perdirbimo pramonė. Jie sudaro 4/5 visos pramonės produkcijos.

Pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto rinką Voroneže atstovauja sandėliai, dirbtuvės ir angarai, taip pat pramoniniai pastatai, esantys gyvenamuosiuose rajonuose ir pramoninėse miesto zonose, išdėstyti aukštos kokybės nekilnojamojo turto segmente (A ir B klasės). .

„Knight Frank“ analitikai pažymi, kad 2016 m. Trūksta skysčių tiekimo - modernių aukštos kokybės įrenginių su gera vieta, patogių privažiavimo kelių, modernios inžinerinės įrangos ir kt.

Tyrimas atskleidė, kad Voronežo mieste beveik visi rinkoje esantys pasiūlymai parduoti pramoninį ir sandėliavimo paskirties nekilnojamąjį turtą yra sutelkti trijuose rajonuose - po 29 proc. Sovietų - 25 proc. Pateiktas santykis parodytas 1 paveiksle. Dėl šio nekilnojamojo turto segmento specifikos didžiausias skaičius pasiūlymai yra sutelkti miesto pramonės zonose, nutolusiuose nuo centro.

Ryžiai. 1. Pasiūlymo dėl pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pardavimo Voronežo miesto rajonuose struktūra

Pav. 1. Pramonės ir sandėlio objektų pardavimo pasiūlymo struktūraįrenginius pagal Voronežo miesto rajonus

Pardavimo pasiūlymų struktūra pasirinktuose pramonės ir sandėlio nekilnojamojo turto segmentuose parodyta 2 paveiksle.

Ryžiai. 2. Pramoninio ir sandėlio nekilnojamojo turto pardavimo pasiūlymų struktūra

Pav. 2.Siūlyti pramonės ir sandėlių objektų pardavimo struktūrą

Tyrimas rodo, kad patalpų ir pastatų pirkimo pasiūlymas procentais yra beveik lygus atitinkamai 40%ir 38%, o sandėlių kompleksų dalis - 22%. Atliekamų tyrimų intervalas yra 2017 m. II ketvirtis.

2017 m. Rugsėjo mėn. Vidutinė pramonės ir sandėlio patalpų pardavimo kaina buvo 15 141 rublis / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina parduodant 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto buvo 8 000 rublių. iki 95 150 rublių. priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Vidutinė pramonės ir sandėlio pastato pardavimo kaina buvo 13 516,24 RUB / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina parduodant 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto svyravo nuo 2900 rublių. iki 54 000 rublių. priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Vidutinė pardavimo ir sandėlio komplekso pardavimo kaina siekė 9 806 rublius / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina parduodant 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto svyravo nuo 7 228 rublių. iki 29 729 rublių priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Siūlomų kainų diapazonai ir tirtų pramoninio ir sandėlinio nekilnojamojo turto rūšių plotų santykis pateikti 5 lentelėje.

5 lentelė

Pasiūlymų kainų intervalai ir pramoninio bei sandėlio nekilnojamojo turto plotų santykis

5 lentelė

Siūlomų kainų intervalai ir pramonės ir sandėlių objektų plotų santykis

Siūlymo kaina parduodant pramonines ir sandėliavimo patalpas už 1 m 2, patrinti.
Maksimalus
Minimumas
Bendras pramonės ir sandėlio patalpų pardavimo pasiūlymo plotas, kv
Maksimalus
Minimumas
Siūlymo kaina parduodant pramoninį ir sandėlio pastatą už 1 m2, rublių
Maksimalus
Minimumas
Bendras pasiūlymo dėl pramonės ir sandėlio pastato pardavimo plotas, kv
Maksimalus
Minimumas
Siūlymo kaina parduodant pramonės ir sandėlių kompleksą už 1 m2, patrinkite
Maksimalus
Minimumas
Bendras pasiūlymo dėl pramonės ir sandėlių komplekso pardavimo plotas, kv
Maksimalus
Minimumas

Pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto nuomos rinkos ypatumas yra nuomos sutartys, kurios sudaromos trumpam laikotarpiui (1–3 metams). Platus nuomos kainų diapazonas atsiranda dėl stipraus rinkos diferenciacijos ir priklauso nuo nuomojamo sandėlio ploto apimties ir jų kokybės.

Dabar nekilnojamojo turto rinkoje yra praktika mokėti nuomos mokestį už visą siūlomo pastato ar patalpų plotą. Dauguma patalpų, siūlomų nuomoti iki 100 kv.m., yra pagrindinės teritorijos, į kurias neįeina pagalbinės patalpos (koridoriai, tualetai ir kt.). Panašūs objektai, kurių plotas didesnis nei 100 kvadratinių metrų, jau apima pagalbinius, t.y. iš tikrųjų siūlomos bendros patalpos.

Daroma prielaida, kad į nekilnojamojo turto rinkos pasiūlymus tiek parduodant, tiek nuomojantis yra įtrauktas PVM (18%). Be to, kaip rodo praktika, į nuomos kainas neįskaičiuota komunalinių paslaugų suma, t.y. jas moka nuomininkas atskirai. Taip pat reikėtų pažymėti, kad tipiškas rodiklis yra 1 kvadratinio metro ploto nuomos kaina per mėnesio laikotarpį.

Pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto nuomos rinkoje pasiūlymai taip pat sutelkti į tris rajonus - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) ir Levoberezhny (20%). Pateiktas santykis parodytas 3 paveiksle. Dėl šio nekilnojamojo turto segmento specifikos daugiausia pasiūlymų yra sutelkta miesto pramonės zonose, esančiose atokiau nuo centro.

Ryžiai. 3. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomos teikimo struktūra pagal Voronežo miesto rajonus

Pav. 3.Siūlyti pramonės ir sandėlių objektų nuomos struktūrą pagal Voronežo miesto rajonus

Pardavimo pasiūlymų struktūra pasirinktuose pramonės ir sandėlio nekilnojamojo turto segmentuose parodyta 4 paveiksle.

Ryžiai. 4. Pramoninio ir sandėlio nekilnojamojo turto nuomos pasiūlymų struktūra

Pav. 4.Siūlyti pramonės ir sandėlių objektų nuomos struktūrą

Tyrimo metu paaiškėjo, kad daugiausiai nuomai siūloma didesnės apimties - pramoninės ir sandėliavimo patalpos (83%), mažiausiai siūlomi pastatai ir kompleksai (11%ir 6%).

Atliekamų tyrimų intervalas yra 2017 m. II ketvirtis.

2017 m. Rugsėjo mėn. Vidutinė pramonės ir sandėlio patalpų nuomos kaina buvo 154 rubliai / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto buvo 80 rublių. iki 348 rublių. priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Vidutinė pramonės ir sandėlio pastato nuomos kaina siekė 13 516,24 rublių / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto svyravo nuo 268 rublių. iki 1205 rublių. priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Vidutinė gamybos ir sandėlių komplekso nuomos kaina buvo 5448 rubliai / kv. m. vidutinė pasiūlymo kaina 1 kv. m šio tipo nekilnojamojo turto svyravo nuo 92 rublių. iki 500 rublių priklausomai nuo kainodaros veiksnių.

Nuomos įkainių intervalai ir tiriamų pramoninio bei sandėlinio nekilnojamojo turto tipų plotų santykis pateikti 6 lentelėje.

6 lentelė

Nuomos kainų intervalai ir pramoninio bei sandėlio nekilnojamojo turto plotų santykis

6 lentelė

Nuomos kainų intervalai ir pramonės ir sandėlių objektų srities santykis

1 m 2 pramonės ir sandėlio patalpų nuomos kaina, patrinti.
Maksimalus
Minimumas
Bendras pramonės ir sandėlio patalpų nuomos pasiūlymo plotas, kv
Maksimalus
Minimumas
Pramonės ir sandėlio pastato 1 m 2 nuomos kaina, patrinti.
Maksimalus
Minimumas
Bendras pramonės ir sandėlio pastato nuomos pasiūlymo plotas, kv
Maksimalus
Minimumas
1 m 2 gamybos ir sandėlių komplekso nuomos kaina, patrinti.
Maksimalus
Minimumas
Bendras pramonės ir sandėlių komplekso nuomos pasiūlymo plotas, kv.
Maksimalus
Minimumas

Pramonės ir sandėlių nekilnojamasis turtas 2016 m. - 2017 m. Pradžioje nerodė jokios veiklos nei pasaulinio nuosmukio, nei augimo link. Rinkos veiklą daugiausia lėmė esama pramonės įmonės, kurie vystosi jų teritorijoje ir nepatenka į atvirą rinką, tačiau, kaip pastebi ekspertai, domimasi pramonės ir sandėlių nekilnojamuoju turtu, tačiau dauguma objektų neatitinka potencialių investuotojų kokybės reikalavimų.

Tyrimų rezultatai... Tyrimo rezultatas yra mūsų siūloma atnaujinta pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikacija, pagrįsta Voronežo miesto pirkimo -pardavimo ir nuomos rinkos stebėjimu, lyginant Riterio Franko ir Šveicarijos klasifikacijas. Kaip pagrindinius palyginimo elementus pasiūlėme atsižvelgti į pastatų ir patalpų ypatybes, priklausančias tam tikrai klasei.

Buvo atsižvelgta į visus kainodaros veiksnius, turinčius įtakos komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimui ar sumažėjimui, kai jis parduodamas ir nuomojamas.

Šių veiksnių sąrašas išsprendžia rimtą praktinę problemą, nes nekilnojamojo turto savininkams svarbu sąmoningai nesumažinti nekilnojamojo turto vertės jį parduodant ar nuomojant. Tai ne mažiau svarbu pirkėjui, kad nepermokėtų už nereikalingus, jo požiūriu, patobulinimus.

Analizuojant pasiūlos struktūrą, buvo pastebėtas rinkos segmentų, kuriems būdingas ribotas funkcionalumas, skaičiaus sumažėjimas ir segmentų, susidedančių iš objektų, suteikiančių platų aukštos kokybės technologinių galimybių spektrą, plėtra. .

Pramoninio ir sandėlio nekilnojamojo turto pirkimo, pardavimo ir nuomos rinkos stebėsena perIIketvirtį parodė, kad pagrindinis pasiūla yra sutelkta trijuose Voronežo miesto rajonuose - Kominternovsky, Sovetsky ir Levoberezhny (20%).

Tyrimas atskleidė, kad patalpų ir pastatų pirkimo pasiūlymas procentais yra beveik lygus 40%ir 38%, sandėlių kompleksų dalis sudarė 22%. Pramoninių ir sandėliavimo patalpų nuomos pasiūlymas pasirodė didžiausias - 83%, mažiau pasiūlyta už pastatų ir kompleksų nuomą (11%ir 6%).

Išvada. Atlikti tyrimai turėtų būti sisteminis pagrindas kuriant vieningą pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto klasifikaciją, vieninga sistema pagrindines sąvokas atitinkamame rinkos segmente, taip pat nagrinėjamų objektų tipų kainodaros veiksnius pramoninio nekilnojamojo turto rinkoje.