Nekilnojamojo turto vertinimo teoriniai pagrindai. Procedūros atlikimas dėl kitų priežasčių

„nekilnojamojo turto“ sąvoka

Nekilnojamojo turto samprata civilinėje teisėje

Rusijos teisės aktai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnis) nekilnojamajam turtui (nekilnojamiems daiktams, nekilnojamajam turtui) priklauso: žemės sklypai, žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai ir viskas, kas yra tvirtai susijusi su žeme, tai yra objektai, kurių judėjimas neįmanomas be neproporcingos žalos jų paskirčiai. , įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius. Nekilnojamiems daiktams taip pat priskiriami valstybės registruojami orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivybos laivai, kosminiai objektai.

Teisių į nekilnojamąjį turtą valstybinė registracija yra viešasis nuosavybės teisės aktas, nuo kurio įvykdymo momento atsiranda, perleidžiama ar pasibaigia atitinkamos teisės į nekilnojamąjį daiktą. federalinis įstatymas nuo 1997 07 21 Nr. 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“).

Taip pat nekilnojamuoju turtu pripažįstama visa įmonė kaip turto kompleksas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 132 straipsnis). Daiktai, nesusiję su nekilnojamuoju turtu, įskaitant pinigus ir vertybiniai popieriai pripažintas kilnojamuoju turtu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnis).

Nuosavybės teisės

Nuosavybė (visiška nuosavybė) reiškia nuosavybės, naudojimo ir disponavimo teises (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209 straipsnis). Savininko teisės į pastatus, statinius ir kitą nekilnojamąjį turtą atsiranda, pasikeičia ar baigiasi tik nuo jų atsiradimo, pasikeitimo ar pasibaigimo valstybinės registracijos momento (o ne nuo atitinkamos sutarties sudarymo ar pirkimo kainos sumokėjimo momento) (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 219, 223 straipsniai).

Perdavus vieną ar daugiau teisių kitam asmeniui atsiranda dalinės nuosavybės teisės. Svarbi sąvoka yra nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą - kilnojamąjį daiktą, kuris, nors ir nėra esminė nekilnojamojo daikto dalis, tarnauja kaip nekilnojamasis daiktas ir yra su juo susietas bendros paskirties (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 135 straipsnis).

Nekilnojamas turtas kaip vertinimo objektas

Vertinimo teorija nurodo nekilnojamąjį turtą: patį sklypą žemės paviršiuje; erdvė virš svetainės paviršiaus; erdvė po aikštelės paviršiumi iki žemės centro; visi patobulinimai, tvirtai sujungti su žeme, kurių judėjimas neįmanomas be:

pažeisti jų funkcines savybes
neproporcingai didelės išlaidos tokiam judėjimui (nes pasitaiko net pastatų judėjimo atvejų).

Nustatant vertinimo objektą, nekilnojamojo turto vertinimo atveju atsižvelgtina į tai, kad 2015 m. 5 įstatymo dėl vertinimo veikla vertinimo objektai apima:

atskiri materialūs objektai (daiktai);
daiktų visuma, sudaranti asmens nuosavybę, įskaitant tam tikros rūšies turtą (kilnojamąjį ar nekilnojamąjį, įskaitant įmones);
nuosavybės ir kitos nuosavybės teisės į turtą ar atskirus daiktus iš turto sudėties;
reikalavimo teisės, pareigos (skolos);
darbai, paslaugos, informacija;
kiti civilinių teisių objektai, dėl kurių teisės aktai Rusijos Federacija galimybė jiems dalyvauti civilinė apyvarta.

Be nedviprasmiško vertinimo objekto identifikavimo, ataskaitoje turi būti tikslus jo aprašymas (Vertinimo veiklos įstatymo 11 str.).

Nekilnojamojo turto vertinimo tikslai ir uždaviniai

Vertinimo tikslai ir uždaviniai, kuriuos būtina nurodyti vertinimo ataskaitoje (Vertinimo veiklos įstatymo 11 str.), dažniausiai reiškia: atitinkamai vertės rūšį ir praktinį vertinimo rezultatų pritaikymą.

Visų pirma, Vertinimas nėra kilnojamasis turtas būtina šiais atvejais:

pirkimo-pardavimo arba nuomos sandoriai;
įmonių korporacija ir nuosavybės akcijų perskirstymas;
naujų akcininkų pritraukimas ir papildoma akcijų emisija;
kadastrinis vertinimas mokesčių tikslais nekilnojamojo turto: pastatų ir žemės sklypai;
nekilnojamojo turto objektų draudimas;
skolinimas nekilnojamojo turto objektais;
nekilnojamojo turto objektų darymas kaip indėlis į įstatinis kapitalasįmonės ir organizacijos;
besivystantis investiciniai projektai ir investuotojų pritraukimas;
nekilnojamojo turto objektų likvidavimas;
paveldėjimo teisių vykdymas, teismo nuosprendis, turtinių ginčų sprendimas;
kitos su įgyvendinimu susijusios operacijos nuosavybės teisės nekilnojamojo turto objektuose.

Vertinimo tikslai ir uždaviniai lemia vertinimo metodikos taikymo ypatumus.

Vertės samprata ir rūšys

Atliekant vertinimą, reikėtų atskirti sąvokas: kaina, kaina ir kaina. Atitinkamos vertės praktikoje taip pat paprastai skiriasi.

Kaina yra istorinis faktas, atspindintis, kiek buvo išleista perkant panašias prekes ankstesniuose sandoriuose.

Išlaidos yra išlaidų, reikalingų norint sukurti panašų į vertinamą turtą, matas.

Kaina yra matas, kiek hipotetinis pirkėjas būtų pasirengęs mokėti už vertinamą turtą.

Kaina turi dvi pasireiškimo formas:

naudojimo vertė (dėl nekilnojamojo turto objekto gamtinių ir socialinių savybių bei procesų visumos konkretaus naudotojo požiūriu, kuris remiasi esama jo naudojimo versija).
mainų vertė (pasižymi turto galimybe būti iškeistas į pinigus ar kitas prekes, yra objektyvi (masyvi) ir yra nekilnojamojo turto sandorių pagrindas rinkoje).

Vertinimo standartuose, kuriuos privalo taikyti vertinimo veiklos subjektai, pateikiami šių vertės tipų apibrėžimai (standartų 3 punktas):

vertinamo turto rinkos vertė;
vertinamo turto vertė ribotoje rinkoje;
vertinamo daikto pakeitimo kaina;
vertinimo objekto atgaminimo kaina;
vertinamo turto vertė esamu naudojimu;
vertinimo objekto investicinė vertė;
mokestiniais tikslais vertinamo turto vertė;
vertinamo turto gelbėjimo vertė;
vertinimo objekto naudojimo kaina;
ypatinga vertinimo objekto vertė.

Rinkos vertės nustatymo tikslas dažniausiai yra Rusijos vertintojų ataskaitose. Tačiau kai kuriais atvejais jos kriterijų tinkamumą įrodyti yra sunku.

Ypatinga vertinimo objekto kaina leidžia vertintojui savarankiškai nustatyti jo nustatymo kriterijus.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo principai

Teorinis vertinimo proceso pagrindas – vertinimo principų sistema, kuria grindžiamas nekilnojamojo turto objektų vertės apskaičiavimas. Vertinimo principai modeliuoja pirminį rinkos dalyvių požiūrį į turto vertės vertę.

Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

principai, pagrįsti potencialaus vartotojo (savininko) idėjomis;
principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso (susiję su žeme, pastatais ir statiniais);
rinkos aplinkos veikimo sąlygoti principai;
(geriausias ir) efektyviausias naudojimas.

Sąvokos ir principai, pagrįsti potencialaus vartotojo nuomone

Naudingumas – tai nuosavybės gebėjimas patenkinti vartotojo poreikius tam tikroje vietoje ir tam tikrą laikotarpį.

Nustatomas pagal pajamų ar kitos naudos iš nekilnojamojo turto dydį, laiką ir pobūdį. Pakeitimo principas teigia, kad didžiausia turto vertė nustatoma pagal mažiausią kainą arba vertę, už kurią galima įsigyti kitą lygiaverčio naudingumo turtą.

Lūkesčiai – tai dabartinės pajamų ar kitos naudos, kurią ateityje galima gauti turėdamas turtą, vertės nustatymas. Lūkesčiai gali būti ir teigiami, ir neigiami.

Veiklos koncepcijos ir principai

Likutinis našumas matuojamas kaip grynosios pajamos, priskiriamos žemei, apmokėjus darbo, kapitalo ir verslo išlaidas.

Įnašas – tai suma, kuria ūkinio objekto vertė arba grynosios pajamos iš jo padidėja arba sumažėja dėl kokio nors papildomo gamybos veiksnio (resurso) buvimo ar nebuvimo. Kiekvienos sudedamosios dalies kaina priklauso nuo to, kiek nuo jo naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimus kiekybinius ir kokybės charakteristikas... Įnašo vertę lemia daikto naudingumas pirkėjo (t. y. rinkos) požiūriu.

Pusiausvyros (proporcingumo) principas teigia, kad bet koks žemės naudojimo būdas atitinka optimalias įvairių gamybos veiksnių (objekto komponento) sumas, kurių optimalus derinys pasiekiamas maksimalia žemės verte. Ekonominis padalinys vyksta, jei teisės į nekilnojamasis turtas gali būti padalintas į dvi ar daugiau turtinių interesų, dėl ko Iš viso išlaidų objektas.

Rinkos aplinkos principai

Priklausomybės principas teigia, kad įtakojama konkretaus nekilnojamojo turto objekto vertė ir jis pats įtakoja kitų objektų vertės pobūdį ir vertę jo buvimo vietos teritorijoje.

Atitikties (aplinkai) principas yra tas, kad didžiausia nekilnojamojo daikto vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūrinio vienalytiškumo lygis ir suderinami žemės naudojimo būdai.

Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina susidaro kaip pasiūlos ir paklausos sąveikos rezultatas. Pasiūlymas suprantamas kaip nekilnojamųjų objektų, kuriuos galima parduoti už vyraujančią kainą, skaičius. Paklausa – tai mokus rinkoje pristatomo nekilnojamojo turto poreikis.

Konkurencijos principas: kai pelnas rinkoje viršija lygį, reikalingą apmokėti už gamybos veiksnius, iki ši rinka konkurencija sustiprėja, o tai savo ruožtu lemia vidutinio grynųjų pajamų lygio mažėjimą.

Išorinės aplinkos pokyčių principas apima, vertinant nekilnojamojo turto objektus, galimus pokyčius ekonominiuose, socialiniuose ir teisiniais terminais, pagal kurią jie naudojami, taip pat išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas.<.p>

NEI principas

Aukščiau aptartų principų sintezė yra (geriausio ir) efektyviausio vertinimo objekto (NEI) panaudojimo principas. Tai suprantama kaip toks naudojimas, kuris:

yra teisiškai leidžiama, t.y. atitinka teisinius reglamentus, įskaitant zonavimo taisykles ir saugumo taisykles aplinka, urbanistikos apribojimai, architektūros istorijos paminklų apsaugos reikalavimai, gretimos teritorijos gerinimas ir kt.;
fiziškai įmanoma, t.y. dydis ir forma žemės sklypas, jo transporto prieinamumas, esami pastatai leidžia įgyvendinti pasirinktą panaudojimo variantą;
finansiškai pagrįsta investicinio kapitalo grąžos požiūriu, t.y. naudojimas suteikia pajamų, viršijančių kapitalo išlaidos, veiklos sąnaudos ir finansinius įsipareigojimus(IS monorail projektas);
suteikia didžiausią nekilnojamojo turto vertę arba pajamingumą

Turto rinkos vertės įvertinimas privalomas apima NEI apibrėžimą.

NEI analizė apima du aspektus:

NEI žemės sklypo, kaip laisvo, analizė;
NEI žemės sklypo su pagerinimais analizė.

NEI analizės etapai:

Svetainės kaip tuščios analizė 4 NEI kriterijų požiūriu.
Esamo patobulintos atminties panaudojimo analizė. Jei sklypo ir jos patobulinimų, išlaikant esamą paskirtį, kaina yra mažesnė už laisvos ir alternatyvios paskirties vietos kainą, esami patobulinimai nebėra NEI. Jei esami jų dabartinio naudojimo patobulinimai suteikia turtui didesnę vertę, nei turėtų laisvas sklypas, dabartinis naudojimas gali būti NEI.
Esamo patobulinimo analizė, siekiant nustatyti: kuris renovacijos darbai, turi būti atlikta modernizacija ar rekonstrukcija norint gauti maksimalus pelnas.
Ypatingais atvejais, nustatant ar tikrinant NEI, atliekama speciali analizė.

Vertinimo metodai ir metodai

Vertinimo praktikoje yra įprasta visus vertinimo metodus klasifikuoti pagal jų priklausymą vienam iš trijų požiūrių:

brangus;
lyginamasis;
pelninga.

Šis skirstymas yra sąlyginis, nes konkretūs metodai gali turėti kelių požiūrių ypatybių. Normatyvus vertinimo metodų apibrėžimas pateiktas Vertinimo standartų 5 punkte ir atitinkamuose šios medžiagos skyriuose.

Sąnaudų, lyginamųjų ir pajamų metodų taikymo rezultatų susitarimo tvarką lemia vertinimo užduoties turinys, naudojami požiūriai ir vertinimo metodai, naudojamos informacijos išsamumas ir patikimumas, privalumų ir trūkumų nustatymas. naudojamų metodų.

Nekilnojamojo turto vertinimo seka

1 etapas. Vertinimo užduoties nustatymas.

Vertinimo tikslas.
Vertės tipas, kurį reikia nustatyti.
Įvertintų nuosavybės teisių nustatymas.
Vertinimo data.

2 etapas. Vertinimo plano ir sutarties sudarymas.

Vertinimo grafikas.
Informacijos šaltiniai.
Vertinimo metodų pasirinkimas.
Vertinimo kaina.
Piniginis atlygis už įvertinimą.
Vertinimo sutarties sudarymas.

3 etapas. Informacijos rinkimas ir analizė.

Objekto ir aplinkinės teritorijos apžiūra.
Teisinis turto aprašymas.
Fizinės savybės ir vieta.
Ekonominė informacija.
Surinktos informacijos tikslumo tikrinimas.
Informacijos analizė ir apdorojimas.

4 etapas. Veiksmingiausio naudojimo analizė.

Žemės sklypo analizė. Žemės sklypo kaip sąlyginai laisvo su pagerinimais analizė.
Teisinis pasirinkto naudojimo atvejo pagrindimas.
Fizinis pagrįstumas.
Finansinis pagrįstumas.
Didžiausia kaina Nekilnojamasis turtas.

5 etapas. Įvertintos turto vertės apskaičiavimas remiantis trimis metodais

Sąnaudų įvertinimas, pagrįstas pajamų metodu.
Sąnaudų įvertinimas, pagrįstas lyginamuoju metodu.
Išlaidų sąmata pagrįsta brangus požiūris.

6 etapas. Gautų rezultatų derinimas ir galutinės turto vertės išvedimas.

Gautų duomenų apie savikainos vertę patikrinimas.
Prielaidos ir ribojančios sąlygos dėl naudojamos informacijos išsamumo ir tikslumo.
Bendros išlaidų vertės išvedimas.

7 etapas. Vertinimo ataskaitos rengimas

Pagrindinis > Dokumentas

5 tema

Nekilnojamojo turto vertinimo samprata, tikslai ir principai Nekilnojamojo turto savikaina ir pagrindiniai jo tipai. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapai Pagrindinės vertinimo veiklos reguliavimo formos Nekilnojamojo turto vertinimo metodai Vertinimas investicinis patrauklumas nekilnojamojo turto objektas

Nekilnojamojo turto vertinimo samprata, tikslai ir principai

Teorinis pagrindas vertinimo procesas – tai vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes: 1 grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko idėjomis; 2 grupė: principus, kylančius iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso; 3 grupė: rinkos aplinkos veikimo sąlygoti principai; 4 grupė: geriausio ir efektyviausio naudojimo principas. NS

Šie principai parodyti paveikslėlyje.

Iš padėties 2. Sąlyginis 3. Sąlyginis

potencialus rinkos savininko aplinkos naudojimo procesas
Naudingumas Įnašas Paklausa ir pasiūlos pakeitimas Likutinis produktyvumas Konkurencija Lūkesčiai Balansas Atitikimas Atskyrimas Išorinės aplinkos pokyčiai 4. Geriausias ir efektyviausias naudojimas Pirmoji vertinimo principų grupė. Pagrindinis nekilnojamojo turto vertinimo principas yra naudingumo principas, o tai reiškia, kad kuo labiau turtas gali patenkinti savininko poreikį, tuo didesnis jo naudingumas ir vertė. Pakeitimo principas reiškia, kad esant tam tikram skaičiui vienarūšių (naudingumo ar pelningumo požiūriu) nekilnojamojo turto objektų, didžiausia paklausa bus objektams su mažiausia kaina... Šis principas išplaukia iš pirkėjo alternatyvaus pasirinkimo galimybės, t.y. nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo to, ar rinkoje yra panašių ar pakaitinių objektų. Tikėjimo principas nustatoma pagal tai, kokias pajamas (atsižvelgiant į gavimo dydį ir laiką) arba kokią naudą ir patogumą naudojant turtą, įskaitant pajamas iš vėlesnio perpardavimo, tikisi gauti potencialus savininkas. Šiuo principu grindžiamas nekilnojamojo turto vertinimas taikant pajamų metodą ir apibūdinamas potencialaus naudotojo požiūris į būsimas pajamas ir jų dabartinę vertę. Pavyzdžiui, žemės sklypo kaina vietovė skirta gyvenamųjų namų plėtrai, atspindės kapitalizuotą nuomos mokesčio sumą (realią ar potencialią), kurią savininkas tikisi gauti eksploatuodamas gyvenamąjį namą. Antroji vertinimo principų grupė yra sąlygotas nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso ir apima indėlio, likutinio produktyvumo, balanso, padalijimo principus. Įnašo principas- norint įvertinti turto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio ir jo indėlį esminiai elementai formuojant objekto naudingumą ir vertę. Nekilnojamojo turto objekto pelningumą lemia keturių veiksnių grupių derinys: žemė su pastatais (jei sklypas neužstatytas, tai tik žemė), įranga ir techninės priemonės (neužstatytai žemei - ir pastatai bei statiniai), darbo ir valdymas. Tuo pačiu kiekvienos veiksnių grupės kaina priklauso nuo to, kiek nuo jų naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimas kiekybines ir kokybines charakteristikas. Kitaip tariant, įnašas yra turto vertės priedas, atsirandantis dėl tam tikro veiksnio ar jo elementų buvimo. Jei atsižvelgsime į šio principo veikimą dinamikoje besiplečiančio objekto atžvilgiu, tai kiekvieno paskesnio įnašo vertė gali neatitikti konkrečių nagrinėjamo komponento sukūrimo išlaidų, nes bendra nekilnojamojo turto vertė ne visada veikia. kaip paprasta atskirų sudedamųjų elementų verčių suma. Pavyzdžiui, 150 000 USD požeminės automobilių stovėjimo aikštelės įrengimo išlaidos gali padidinti daugiaaukščio gyvenamojo namo vertę 300 000 USD. Balanso principas- kiekvienai žemės naudojimo rūšiai būtini tam tikri objekto komponentai, kurių optimalus derinys užtikrina maksimalią turto vertę. Kitaip tariant, bet kokio tipo nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriam esant pasiekiama pusiausvyros būsena, užtikrinanti maksimalią vertę. viso objekto. Pusiausvyra sutrinka, jei žemės sklype esantys pastatai pasižymi nepakankamu pagerinimu arba, priešingai, turi per daug pagerintų, palyginti su duotu žemės sklypu, pavyzdžiui, jo dydžiu. Nekilnojamojo turto objektams balansas pasižymi ekonominius rezultatus pajėgumų ir efektyvumo. Talpa parodo, kiek nekilnojamojo turto objektų galima prijungti prie tam tikro žemės sklypo, o vietos valdžia gali: koreguoti nekilnojamojo turto parametrus (aukštį, užstatymo tankumą, žemės naudojimo efektyvumą); nustatyti kraštovaizdžio, istorinių pastatų išsaugojimo, istorijos ir kultūros paminklų apsaugos, aplinkosaugos priemonių reikalavimus. Efektyvumas lemia tai, kokio lygio pelną gali suteikti žemės sklypo sujungimas su jame esančiais statiniais įgyvendinant įvairius plėtros projektus. Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti atskirti ir sujungti taip, kad būtų pasiekta maksimali turto vertė. Dalijant jiems fizinius nekilnojamojo turto teisių elementus, galimi šie variantai: - erdvinis atskyrimas: padalyti teises į oro erdvę, į žemės grunto sluoksnį, vandens ištekliai pakrantės juostos, dalijant žemės masę į atskirus sklypus, padalinant pastatą į rūsį, aukštus ir pan.; - skirstymas pagal nuosavybės teisių rūšis: nuoma, ribotas naudojimas, hipoteka, įnašas į įmonių statutinius fondus, emisijos parama akcijų emisijai; - skirstymas pagal nuosavybės ar naudojimo laiką: trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma, neterminuotas naudojimas, nuosavybė visą gyvenimą, ūkinio valdymo teisė, operatyvinis valdymas. Trečias vertinimo principų grupė, sąlygojama rinkos aplinkos veikimo, apima pasiūlą ir paklausą, konkurenciją, atitiktį ir išorinės aplinkos pokyčius. Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina keičiasi dėl pasiūlos ir paklausos sąveikos. Ji išreiškia tarpusavio priklausomybę tarp augančio nekilnojamojo turto poreikio visuomenės socialinio-ekonominio vystymosi kontekste ir ribotos pasiūlos dėl natūralaus žemės sklypų ribotumo, taip pat ekonominės išlaidos statybos (rekonstrukcijos) pagerinimams. Konkurencijos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto objektų kainos nustatomos per nuolatinę konkurenciją tarp rinkos dalyvių, siekiančių maksimizuoti pelną. Didelė grąžos norma skatina kapitalo pritraukimą nekilnojamojo turto rinkoje ir sustiprina konkurenciją. Teigiamas konkurencijos vaidmuo yra tas, kad tik toliau konkurencinga rinka galima nustatyti rinkos vertė kai jis išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Esant monopolijai, perteklinis pelnas sukuria destruktyvų konkurencijos pobūdį, kenkia rinkos mechanizmų veikimui ir galiausiai iškreipia nekilnojamojo turto rinkos vertę. Šis procesas ypač pavojingas mūsų šaliai būdingos nekilnojamojo turto (pirmiausia žemės) rinkos atsiradimo ir formavimosi stadijoje. Atitikties principas yra ta, kad didžiausia nuosavybės vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūros vienodumo lygis ir suderinami žemės naudojimo modeliai. Turto savybių atitikimas poreikiams ir lūkesčiams vietinė rinka užtikrina didelę jo paklausą rinkoje, taigi ir didelę kainą. Principas išorinės aplinkos pokyčiai daro prielaidą, vertindama nekilnojamojo turto objektus, atsižvelgdama į galimus ekonominių, socialinių ir teisinių sąlygų, kuriomis jie naudojami, pokyčius, taip pat į išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas. Rašant vertinimo aktą, nurodant turto vertės nustatymo datą, būtina atsižvelgti į išorinės aplinkos pokyčių principą. Principas, apibendrinantis minėtų trijų vertinimo principų grupių įtaką, yra geriausias ir efektyviausias naudojimas (LNEI). Ketvirta Vertinimo principų grupė (LEI) reiškia, kad nuo galimi variantai nekilnojamojo turto objekto naudojimo būdas pasirenkamas toks, kuriame pilnai įgyvendintas žemės sklypo su pagerinimais funkcionalumas. Ši parinktis naudojama nekilnojamojo turto vertei įvertinti. Vertintojas, išanalizuodamas retrospektyvinę informaciją apie konkretų objektą ir vėliau prognozuodamas šią dinamiką, atsižvelgia į nuostolius išieškodamas mokėjimus ir taip gali nustatyti variantą, kuris atneštų maksimalias galimas pajamas iš žemės sklypo, nepaisant to, ar sklypas yra pastatytas ar ne, ir kokie pastatai ant jo yra pagal datą. LNEI vertinamas dviem etapais: pirma, žemės sklypas kaip laisvas, antra, žemės sklypas su esamais pagerinimais. Visi minėti nekilnojamojo turto vertinimo principai yra glaudžiai tarpusavyje susiję ir, priklausomai nuo vertinamo objekto tipo ir specifikos, nuo taikomo vertinimo metodo, gali atlikti pagrindinį arba pagalbinį vaidmenį. Šie principai sudaro teorinį nekilnojamojo turto vertinimo pagrindą. Jais paremti trys esminiai nekilnojamojo turto vertinimo požiūriai – pelningas, palyginamas ir brangus.

Nekilnojamojo turto kaina ir pagrindiniai jo tipai. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapai

Nekilnojamas turtas yra laisvoje civilinėje apyvartoje ir yra įvairių sandorių objektas, todėl atsiranda poreikis įvertinti jo vertę, t.y. nustatant įvairių rūšių nekilnojamojo turto piniginį ekvivalentą tam tikru momentu. Nekilnojamojo turto vertė, kaip ir bet kuris produktas, turi dvi pasireiškimo formas – vartojimo vertę ir mainomą vertę. Vartotojų vertė dėl nekilnojamojo turto objekto gamtinių ir socialinių savybių bei procesų visumos konkretaus naudotojo, kuris vadovaujasi esama jo naudojimo versija, taip pat natūralių ir socialinių prekių savybių, kurios yra nustatomas pagal lygį techninė plėtra ir socialinius poreikius. Žemės sklypo derlingumas ir padėtis, pastatų ir statinių kiekybinės ir kokybinės savybės, išskirtinumas ir ilgaamžiškumas, savininko skonis ir pageidavimai bei daugelis kitų veiksnių formuoja vartotojišką turto vertę. Pavyzdžiui, architektūriškai ir inžineriškai pasenęs gyvenamasis namas gali turėti didelę naudojimo vertę šeimai dėl istorinių ar protėvių veiksnių, tačiau mainoma jo vertė bus nedidelė. Mainų vertė atsiranda keičiantis nekilnojamojo turto objektais. Tuo pačiu metu prekių ekonomikoje pinigai yra universalus matavimo atitikmuo. Konkurencingoje rinkoje kaina, kaip piniginė vertės išraiška, yra veiksnys, subalansuojantis pasiūlos ir paklausos jėgas. Mainomosios vertės pasireiškimo forma yra kaina, kuri atspindi bendrą visų rinkos veiksnių poveikį. Kaina Yra piniginė turto vertės išraiška tipiškų rinkos subjektų požiūriu konkrečią pardavimo dieną, remiantis geriausiu jo panaudojimu. Kaina, kaip vertės pasireiškimo forma, išreiškianti rezultatą, neišvengiamai nukrypsta nuo sandorio tarp pirkėjo ir pardavėjo sudarymo sąnaudų konkrečiomis rinkos sąlygomis, veikiant įvairiems finansiniams veiksniams. Praktikuojančių vertintojų užduotis – įvertinti objekto vertę kaip pamatinis pagrindas sąmatos. Norėdami tai padaryti, praktikuojantys vertintojai turi teisingai pasirinkti nustatytos vertės tipą, atitinkantį vertinimo tikslus ir sąlygas, atsižvelgiant į:

Rusijos ekonomika

tarptautinius reikalavimus

buhalterinė apskaita

finansų valdymas

Atsižvelgiant į vertinimo tikslą, vertinamų teisių į nekilnojamąjį turtą išsamumas Skirtingos rūšys vertybes galima sujungti į dvi pagrindines grupes: - vertė mainais kaip mainų vertės išraiška; - naudojimo vertė kaip naudojamos vertės išraiška. Mainų vertė apibūdina turto galimybę iškeisti į pinigus ar kitas prekes, yra objektyvi ir sudaro sąlygas atlikti sandorius su nekilnojamuoju turtu rinkoje: nekilnojamasis turtas, įkeitimas, įskaitant paskolas, lizingas, įnašai į statutinių fondų įmones, ir tt Vertės pasireiškimo mainais formos:

rinkos likvidavimas; įkeitimas; draudimas; nuoma; perdirbta. Naudojimo vertė atsiranda dėl turto naudingumo tam tikru naudojimo atveju ir yra subjektyvaus pobūdžio, atspindinti esamas konkretaus savininko objekto eksploatavimo galimybes, nesusijusią su daikto pardavimu-pirkimu ir kt. rinkos operacijos. Vartojimo vertės pasireiškimo formos:

investicijos; balanso lapas; vertė mokesčių tikslais (Rusijoje) ir kt. Nekilnojamojo turto vertinimo teorijos kertinis akmuo yra koncepcija "rinkos kaina". Rinkos kaina - labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinimo subjektas gali būti susvetimėjęs atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visą reikiamą informaciją, o sandorio kainos vertė neatspindi jokių ypatingų aplinkybių. , t.y kada:

pinigine forma

Likvidacinė vertė- pinigų suma, išreikšta turto likvidavimo pajamų ir jo įgyvendinimo išlaidų skirtumo forma. Tai kaštai, su kuriais pardavėjas turi susitarti priverstinai parduodamas nekilnojamąjį turtą per ribotą laikotarpį, o tai neleidžia nemažai daliai potencialių pirkėjų susipažinti su objektu ir pardavimo sąlygomis. Užstatas kaina- turto, kuris suteikia, kaina hipoteka, kurią paskolos davėjas tikisi gauti priverstinai pardavęs šį turtą rinkoje paskolos gavėjo nemokumo atveju. Užstato vertės vertė yra viršutinė paskolos, kuri suteikiama už turto užstatą, riba. Užstato vertė yra mažesnė už rinkos vertę rizikos komponento, taip pat pajamų dydžiu kredito įstaiga nuo šios operacijos. Draudimas kaina - pinigų suma, už kurią gali būti apdrausti ardomieji nekilnojamojo turto elementai, apskaičiuojama pagal valstybinio ir privataus draudimo srityje taikomus metodus. Apskaičiuota kaip likutinė vertė pakeitimas. Praktikoje draudžiami žemės sklypai su pastatais ir statiniais arba, dažniau, tik pastatai. Daugelyje išsivyščiusios šalys plačiai paplito žemės ūkio paskirties žemės draudimas nuo aplinkos taršos, dirvožemio erozijos ir dirvožemio derlingumo sumažėjimo. Rinkos nuomos vertė(nuomos vertė) – nuomos mokesčio suma, už kurią turtas gali būti nuomojamas vertinimo dieną įprastomis rinkos sąlygomis, pavyzdžiui, jei:

vertinimo dieną turtas negyvenamas ir paruoštas nuomai konkurencinėje rinkoje, o nuomotojas ir nuomininkas pakankamai žino turto savybes ir elgiasi protingai bei be prievartos; nekilnojamojo turto objekto eksponavimo laikotarpis yra pakankamas, kad bankas būtų prieinamas potencialiems nuomininkams, taip pat susitartų dėl nuomos dydžio, sudarytų nuomos sutartį ir kitas objekto nuomai reikalingas sąlygas bei kitais atvejais. Nuomos rinkos vertė yra rinkos vertės pokytis ir apskaičiuojama, kai turtas išnuomojamas trumpalaikei arba ilgalaikei nuomai. Investicijos kaina- turto vertė konkrečiam investuotojui (investuotojų grupei), atsižvelgiant į jo investavimo reikalavimus ir pageidavimus. Sąnaudų skaičiavimas pagrįstas subjektyviu diskontuotų sąnaudų ir investuotojo pajamų, kurių tikimasi naudojant šį turtą perspektyviame investiciniame projekte, vertinimu. Skaičiuojant investicijos vertę, atsižvelgiama į investavimo į šį nekilnojamojo turto rinkos segmentą tipinių investuotojų požiūriu. Knygos vertė- objekto vertė, atspindėta įmonės ar organizacijos balanse. Jį sudaro pradinė turto vertė paleidimo metu, pakoreguota (indeksuota) pagal visus ilgalaikio turto perkainojimus, atėmus apskaitinį nusidėvėjimą ir per eksploatacijos laikotarpį atliktų pagerinimų išlaidas. Pagal Mokesčių kodas pagrindu bus vykdomas žemės sklypų apmokestinimas kadastrinė vertėžemė arba jos standartinė kaina.

Pagrindinės vertinimo veiklos reguliavimo formos

Vertinimo veiklos reguliavimas - priemonių ir procedūrų sistema, kuria siekiama gerinti vertintojų paslaugų kokybę ir atitiktį tam tikriems vertintojų profesinės bendruomenės nustatytiems kriterijams (savireguliacija) arba valdžios organai(vyriausybinis reglamentas) arba kartu. Reglamentas rengiamas laikantis šių procedūrų: - vertinimo procedūrų metodinių reikalavimų, kurie tradiciškai suformuluoti 2007 m. vertinimo standartus; - reikalavimų vertintojo moralinėms ir etinėms savybėms, susijusių su jo nepriklausomumu, nustatymas; šie reikalavimai yra suformuluoti profesinės etikos kodeksus; - reikalavimų profesinio pasirengimo ir patirties lygiui nustatymas praktinis darbas vertintojas, kurie atsispindi lygyje profesinių vardų... Pagrindinės vertinimo veiklos savireguliacijos formos parodytos pav.

Savireguliacija

Narystės sistema organizacijos profesinėse profesinėse gretose (profesinis pasirengimas, įstatų reikalavimų įvykdymas, darbo patirtis)
Standartų etikos kodekso formos valstybinis reguliavimas vertinimo veikla parodyta pav.

Vyriausybės reglamentas

Standartų kūrimas ir priėmimas Licencijavimas, atestavimas, profesinės veiklos sertifikavimas Viena iš labiausiai paplitusių valstybinio profesinės veiklos reguliavimo formų yra licencijavimas daugumos masinių profesijų atstovų, užsiimančių gyventojų aptarnavimu (gydytojų, teisininkų, architektų, nekilnojamojo turto) atžvilgiu. brokeriai ir kt.). Licencija – valstybės leidimas užsiimti šia veikla, užtikrinantis tam tikrą piliečių aptarnavimo kokybės lygį. Rusijoje vertinimas kaip tam tikra veikla ir kaip profesija išgyvena formavimosi laikotarpį. Nuo perėjimo prie rinkos santykių Rusijoje pradžios ir, atitinkamai, atsiradus vertintojų paslaugų paklausai, buvo sukurta profesionali visuomeninė asociacija - Rusijos visuomenė vertintojai (ROO). Sukūrė vertinimo darbų atlikimo metodinę bazę, vertintojų profesinio mokymo sistemą, bendradarbiaudamas su švietimo įstaigos... Tačiau sparti profesijos raida po ilgalaikio turto perkainojimo sukėlė neigiamų pasekmių. Rinkoje yra daug vertintojų, kurie dirba už profesinės organizacijos ribų, nesilaiko jokių standartų ir teikia labai žemos kokybės paslaugas. Šiuo atžvilgiu tapo akivaizdu, kad profesijos formavimosi Rusijoje etape būtina įvesti valstybinį vertinimo veiklos reguliavimą, kad būtų išlaikyta tinkama paslaugų kokybė. Ši užduotis buvo išspręsta federaliniu įstatymu Nr. 135 FZ „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“, kuris įveda vertinimo veiklos licencijavimą. Vertinimo veiklos licencijavimo tvarką tvirtina Rusijos Federacijos Vyriausybė. Pagrindiniai Įstatymo 24 straipsnyje nustatyti reikalavimai licencijuojant juridinius asmenis:

valstybinė registracija

juridinis asmuo

Tobulinant įstatymą, 1999 m. rugpjūčio mėn. buvo priimtas Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretas „Dėl įgaliotos institucijos, kontroliuojančios vertinimo veiklos vykdymą Rusijos Federacijoje“ 1999 08 20 Nr. 932, kuriuo nustatyta. kad Valstybės ministerija buvo įgaliota vertinimo veiklos vykdymo kontrolės institucija.Rusijos Federacijos turtas (dabar Rusijos Federacijos turtinių santykių ministerija – Rusijos nuosavybės ministerija). Įgaliotai institucijai buvo pavesta parengti vertinimo veiklos licencijavimo Rusijos Federacijoje reglamento projektą ir vertinimo standartų projektus, kurie yra privalomi vertinimo veiklos subjektams. Šie dokumentai buvo priimti 2001 m. „Vertinimo veiklos licencijavimo nuostatai“, patvirtinti Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001 m. balandžio 11 d. dekretu Nr. 285 „Vertinimo standartai, privalomi taikyti vertinimo veiklos subjektams“. - Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001-07-06 dekretu Nr. 519. Licencijavimo reglamentas nustato licencijų išdavimo tvarką ir licencijų vykdyti vertinimo veiklą išdavimo sąlygas bei nustato, kad vertinimo veiklos licencijavimą atlieka ministerija. Rusijos Federacijos nuosavybės santykių (licencijas išduodanti institucija). Vertinimo veikla pagal išduotą licenciją gali būti vykdoma visoje Rusijos Federacijos teritorijoje. Tarptautinius vertinimo standartus kuria Tarptautinis vertinimo standartų komitetas (IVSC). Tarptautinė organizacija, vienijantis profesionalias vertintojų organizacijas daugiau nei 50 pasaulio šalių. Rusijos Federacijai šioje organizacijoje atstovauja Rusijos vertintojų draugija.

Nekilnojamojo turto vertinimo metodai

Nekilnojamojo turto sąvoka apima fizinius objektus, turinčius fiksuotą vietą erdvėje ir viską, kas su jais neatsiejamai susiję tiek po žemės paviršiumi, tiek virš žemės paviršiaus arba yra paslaugų objektas, taip pat iš jų kylančias teises, interesus ir naudą. objektų nuosavybės teisė.

Išskirtinis kilnojamojo turto bruožas yra galimybė jį perkelti nepažeidžiant nei savęs, nei turto, su kuriuo jie yra susiję.

Civilinis kodeksas (130 straipsnis) aiškiai apibrėžia nekilnojamojo daikto sąvoką. Nekilnojamieji daiktai (nekilnojamasis turtas, nekilnojamasis turtas, apima žemės sklypus, žemės gelmių sklypus, izoliuotus vandens telkinius ir viską, kas yra tvirtai sujungta su žeme, tai yra daiktai, kurių negalima perkelti be neproporcingos žalos ir jų paskirties, įskaitant miškus, daugiamečius želdinius, pastatai, statiniai).

V šis apibrėžimas sąvokos (nekilnojamas daiktas), (nekilnojamas turtas), (nekilnojamas turtas) laikomos sinonimais, o tai, mūsų nuomone, yra gana teisinga, nes visos jos apibūdina tuos pačius materialius objektus.

Taigi būtina atskirti nekilnojamojo turto (nekilnojamojo turto kaip fizinių objektų visumos (žemės ir visko, kas su ja neatsiejamai susijusi) sąvoką) ir nekilnojamojo turto, kuris, be materialinių objektų, apima ir interesus, privalumus. ir su šių objektų nuosavybe susijusias teises.

Vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

1 grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko idėjomis;
2 grupė: principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso;
3 grupė: rinkos aplinkos veikimo sąlygoti principai;
4 grupė: geriausio ir efektyviausio naudojimo principas.

Pirmoji vertinimo principų grupė. Pradinis nekilnojamojo turto vertinimo principas yra naudingumo principas, o tai reiškia, kad kuo labiau turtas gali patenkinti savininko poreikį, tuo didesnis jo naudingumas ir vertė.

Tikėjimo principą lemia tai, kokias pajamas (atsižvelgiant į gavimo dydį ir laiką) arba kokią naudą ir patogumą iš turto naudojimo, įskaitant pajamas iš vėlesnio perpardavimo, tikisi gauti potencialus savininkas. Šiuo principu grindžiamas nekilnojamojo turto vertinimas taikant pajamų metodą ir apibūdinamas potencialaus naudotojo požiūris į būsimas pajamas ir jų dabartinę vertę. Pavyzdžiui, žemės sklypo vertė gyvenvietėje, skirta gyvenamųjų namų plėtrai, atspindės kapitalizuotą nuomos mokesčio sumą (realią ar potencialią), kurią savininkas tikisi gauti eksploatuodamas gyvenamąjį namą.

Antroji vertinimo principų grupė yra nulemta nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso ir apima įnašo, likutinio produktyvumo, balanso, padalijimo principus.

Įnašo principas – norint įvertinti turto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio ir svarbiausių jo elementų indėlį formuojant turto naudingumą ir vertę.

Nekilnojamojo turto objekto pelningumą lemia keturių veiksnių grupių derinys: žemė su pastatais (jei sklypas neužstatytas, tai tik žemė), įranga ir techninės priemonės (neužstatytai žemei - ir pastatai bei statiniai), darbo ir valdymas. Tuo pačiu kiekvienos veiksnių grupės kaina priklauso nuo to, kiek nuo jų naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimas kiekybines ir kokybines charakteristikas.

Kitaip tariant, įnašas yra turto vertės priedas, atsirandantis dėl tam tikro veiksnio ar jo elementų buvimo.

Jei atsižvelgsime į šio principo veikimą dinamikoje besiplečiančio objekto atžvilgiu, tai kiekvieno paskesnio įnašo vertė gali neatitikti konkrečių nagrinėjamo komponento sukūrimo išlaidų, nes bendra nekilnojamojo turto vertė ne visada veikia. kaip paprasta atskirų sudedamųjų elementų verčių suma.

Pusiausvyros principas – kiekvienai žemės naudojimo rūšiai būtini tam tikri objekto komponentai, kurių optimalus derinys užtikrina maksimalią turto vertę.

Kitaip tariant, bet kokio tipo nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriam esant pasiekiama pusiausvyros būsena, užtikrinanti maksimalią vertę. viso objekto.

Pusiausvyra sutrinka, jei žemės sklype esantys pastatai pasižymi nepakankamu pagerinimu arba, priešingai, turi per daug pagerintų, palyginti su duotu žemės sklypu, pavyzdžiui, jo dydžiu.

Nekilnojamojo turto objektams balansas pasižymi ekonominiais pajėgumo ir efektyvumo rodikliais.

Talpa parodo, kiek nekilnojamojo turto objektų galima prijungti prie tam tikro žemės sklypo, o vietos valdžia gali: koreguoti nekilnojamojo turto parametrus (aukštį, užstatymo tankumą, žemės naudojimo efektyvumą); nustatyti kraštovaizdžio, istorinių pastatų išsaugojimo, istorijos ir kultūros paminklų apsaugos, aplinkosaugos priemonių reikalavimus.

Efektyvumą lemia pelno lygis, kurį gali suteikti žemės sklypo sujungimas su jame esančiais pastatais įgyvendinant įvairius plėtros projektus.

Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti atskirti ir sujungti taip, kad būtų pasiekta maksimali turto vertė.

Dalijant jiems fizinius nekilnojamojo turto teisių elementus, galimi šie variantai:

- erdvinis padalijimas: teisių į oro erdvę, žemės grunto sluoksnį, požeminę erdvę su podirviu, pakrantės juostų vandens išteklius padalijimas, žemės masės padalijimas į atskiras zonas, pastato padalijimas į rūsį, aukštus ir taip toliau;
- skirstymas pagal nuosavybės teisių rūšis: nuoma, ribotas naudojimas, hipoteka, įnašas į įmonių statutinius fondus, emisijos parama akcijų emisijai;
- skirstymas pagal nuosavybės ar naudojimo laiką: trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma, neterminuotas naudojimas, nuosavybė visą gyvenimą, ūkinio valdymo teisė, operatyvinis valdymas.

Trečioji vertinimo principų grupė, sąlygojama rinkos aplinkos veikimo, apima pasiūlą ir paklausą, konkurenciją, atitiktį ir išorinės aplinkos pokyčius.

Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina keičiasi dėl pasiūlos ir paklausos sąveikos. Ji išreiškia tarpusavio priklausomybę tarp augančio nekilnojamojo turto poreikio visuomenės socialinio-ekonominio vystymosi kontekste ir ribotos pasiūlos dėl natūralių ribotų žemės sklypų, taip pat ekonominių statybos (rekonstrukcijos) pagerinimo kaštų.

Teigiamas konkurencijos vaidmuo yra tas, kad tik konkurencinėje rinkoje galima nustatyti rinkos vertę, kai ji išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Esant monopolijai, perteklinis pelnas sukuria destruktyvų konkurencijos pobūdį, kenkia rinkos mechanizmų veikimui ir galiausiai iškreipia nekilnojamojo turto rinkos vertę. Šis procesas ypač pavojingas mūsų šaliai būdingos nekilnojamojo turto (pirmiausia žemės) rinkos atsiradimo ir formavimosi stadijoje.

Atitikties principas yra tas, kad didžiausia nuosavybės vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūros vienodumo lygis ir suderinami žemės naudojimo būdai. Turto savybių atitikimas vietinės rinkos poreikiams ir lūkesčiams užtikrina didelę jo paklausą rinkoje, taigi ir didelę kainą.

Išorinės aplinkos keitimo principas reiškia, kad, vertinant nekilnojamojo turto objektus, atsižvelgiama į galimus ekonominių, socialinių ir teisinių sąlygų, kuriomis jie naudojami, pokyčius, taip pat į išorinę aplinką ir nekilnojamojo turto plėtros perspektyvas. regionas.

Rašant vertinimo aktą, nurodant turto vertės nustatymo datą, būtina atsižvelgti į išorinės aplinkos pokyčių principą.

Principas, apibendrinantis minėtų trijų vertinimo principų grupių poveikį, yra geriausias ir efektyviausias panaudojimas (LNEI).

Ketvirtoji vertinimo principų grupė (LNEI) reiškia, kad iš galimų nekilnojamojo turto objekto panaudojimo variantų parenkamas tas, kuriame žemės sklypo su pagerinimais funkcionalumas yra pilnai įgyvendintas. Ši parinktis naudojama nekilnojamojo turto vertei įvertinti.

Vertintojas, išanalizuodamas retrospektyvinę informaciją apie konkretų objektą ir vėliau prognozuodamas šią dinamiką, atsižvelgia į nuostolius išieškodamas mokėjimus ir taip gali nustatyti variantą, kuris atneštų maksimalias galimas pajamas iš žemės sklypo, nepaisant to, ar sklypas yra pastatytas ar ne, ir kokie pastatai ant jo yra pagal datą.

LNEI vertinamas dviem etapais: pirma, žemės sklypas kaip laisvas, antra, žemės sklypas su esamais pagerinimais.

Visi minėti nekilnojamojo turto vertinimo principai yra glaudžiai tarpusavyje susiję ir, priklausomai nuo vertinamo objekto tipo ir specifikos, nuo taikomo vertinimo metodo, gali atlikti pagrindinį arba pagalbinį vaidmenį.

Šie principai sudaro teorinį nekilnojamojo turto vertinimo pagrindą. Jais paremti trys esminiai nekilnojamojo turto vertinimo požiūriai – pelningas, palyginamas ir brangus.

Vertinimo veikla suprantama kaip vertinimo veiklos subjektų profesinė veikla, kuria siekiama nustatyti, kuria siekiama nustatyti rinkos, kadastrinę ar kitą vertę, susijusią su vertinimo objektais.

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai nekilnojamojo turto vertės nustatymas pagal nurodytą paskirtį, vertinimo tvarką ir vertintojo etikos reikalavimus.

Atitinkamai, pagrindiniai vertinimo tikslai yra: atspindys ataskaitose; pirkimas ir pardavimas; mainai; varžybų rengimas; aukcionai; siūlymas; nuoma; lizingas; įkeitimas; skyrius; paveldėjimas; donorystė; draudimas; mokesčių, rinkliavų, rinkliavų apskaičiavimas; privatizavimas; konfiskavimas; nacionalizavimas; likvidavimas; Turtinių ginčų sprendimas; nuosavybės teisės perdavimas; turtinis įnašas į įstatinį kapitalą; nuosavybės teisių dalies nustatymas; Perkelti į pasitikėjimo valdymas; investicijų projektavimas; komercinė koncesija; žalos atlyginimas; saugojimas; vedybų sutarties sudarymas ir kt.

Išlaidų vertinimas – tai metodiškai pagrįsta eksperto nuomonė apie vertinimo objekto vertę ir jos nustatymo procesą.

Įvairių turto objektų vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų visuma, suformuluota kaip ilgametės patirties rezultatas. Pasaulinėje praktikoje rinkos dalyviai yra sukūrę vieningą vertinimo taisyklių ar principų rinkinį, kuris sujungiamas į grupes.

Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

Principai, pagrįsti potencialaus vartotojo (savininko) nuomone.

1. Naudingumo principas.

Naudingumas – tai nuosavybės gebėjimas tenkinti vartotojo poreikius tam tikroje vietoje ir tam tikrą laikotarpį.

Nustatomas pagal pajamų ar kitos naudos iš nekilnojamojo turto dydį, laiką ir pobūdį.

2. Pakeitimo principas.

Pakeitimo principas teigia, kad didžiausia turto vertė nustatoma pagal mažiausią kainą arba vertę, už kurią galima įsigyti kitą lygiaverčio naudingumo turtą.

3. Laukimo principas.

Lūkesčiai – tai dabartinės pajamų ar kitos naudos, kurią ateityje galima gauti turėdamas turtą, vertės nustatymas. Lūkesčiai gali būti ir teigiami, ir neigiami.

Principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo (susiję su žeme, pastatais ir statiniais).

1. Likutinis našumas matuojamas kaip grynosios pajamos, priskiriamos žemei, sumokėjus darbo, kapitalo ir verslo išlaidas.
2. Įnašo principas. Įnašas yra suma, kuria ūkinio objekto vertė arba grynosios pajamos iš jo padidėja arba sumažėja dėl to, kad yra ar nėra papildomas veiksnys gamyba (išteklius). Kiekvienos sudedamosios dalies kaina priklauso nuo to, kiek nuo jo naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimas kiekybines ir kokybines charakteristikas. Įnašo vertę lemia daikto naudingumas pirkėjo (t. y. rinkos) požiūriu.
3. Pusiausvyros (proporcingumo) principas teigia, kad bet koks žemės naudojimo būdas atitinka optimalias įvairių gamybos veiksnių (daikto komponento) sumas, kurių optimalus derinys pasiekiamas didžiausia žemės vertė.
4. Ekonominio padalijimo ir teisių derinimo principas. Ekonominis atskyrimas įvyksta tada, kai teisės į nekilnojamąjį turtą gali būti padalytos į du ar daugiau turtinių interesų, dėl ko padidėja bendra turto vertė.

Principai, pagrįsti rinkos aplinkos veikimu.

1. Priklausomybės principas teigia, kad konkretaus turto vertei daroma įtaka ir ji pati įtakoja kitų jo buvimo vietos teritorijoje esančių objektų vertės pobūdį ir vertę.
2. Atitikties (aplinkai) principas yra tas, kad didžiausia nuosavybės vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūrinio homogeniškumo lygis ir suderinami žemės naudojimo būdai.
3. Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina susidaro kaip pasiūlos ir paklausos sąveikos rezultatas. Pasiūlymas suprantamas kaip nekilnojamojo turto objektų, kuriuos galima parduoti už vyraujančią kainų lygį, skaičius. Paklausa – tai mokus rinkoje pristatomo nekilnojamojo turto poreikis.
4. Konkurencijos principas: kai pelnas rinkoje viršija lygį, kurio reikia mokėti už gamybos veiksnius, konkurencija šioje rinkoje sustiprėja, o tai savo ruožtu lemia vidutinių grynųjų pajamų lygio mažėjimą.
5. Išorinės aplinkos pokyčių principas suponuoja vertinant nekilnojamojo turto objektus, galimus ekonominių, socialinių ir teisinių sąlygų, kuriomis jie naudojami, pokyčius, išorinę aplinką ir plėtros perspektyvas. regionas.

(Geriausio ir) efektyviausio naudojimo principas (NEI).

NEI principas. Aukščiau aptartų principų sintezė yra (geriausio ir) efektyviausio vertinimo objekto (NEI) panaudojimo principas. Tai suprantama kaip toks naudojimas, kuris:

a) yra teisiškai leidžiama, t.y. atitinka teisės normas, įskaitant zonavimo įsakymus ir aplinkos apsaugos normas, urbanistikos apribojimus, architektūros paminklų apsaugos, gretimos teritorijos apželdinimo reikalavimus ir kt.;
b) fiziškai įmanoma, t.y. žemės sklypo dydis ir forma, jo transportinis pasiekiamumas, esami statiniai leidžia įgyvendinti pasirinktą naudojimo atvejį;
c) finansiškai pagrįsta investicinio kapitalo grąžos požiūriu, t.y. naudojimas suteikia pajamų, viršijančių kapitalo išlaidas, veiklos sąnaudos ir finansinius įsipareigojimus;
d) suteikia didžiausią nekilnojamojo turto vertę arba pelningumą.

NEI analizė apima du aspektus:

Žemės sklypo, kaip laisvo, NEI analizė
· Žemės sklypo su pagerinimais NEI analizė.

Nekilnojamasis turtas – tai fiziniai objektai, turintys fiksuotą vietą erdvėje ir viskas, kas su jais neatsiejamai susiję tiek po žemės paviršiumi, tiek virš žemės paviršiaus arba viskas, kas yra paslaugų objektas, taip pat iš žemės paviršiaus kylančios teisės, interesai ir nauda. nuosavybės teisės į objektus. Fiziniai objektai suprantami kaip neatskiriamai tarpusavyje susiję žemės sklypai ir juose esantys statiniai.

Nekilnojamojo turto, kaip vertinimo objekto, sampratos ir Civilinio kodekso apibrėžimo skirtumai atsispindi 1.1 pav.

Nekilnojamasis turtas

Paveikslas - 1 Nekilnojamojo turto, kaip vertinimo objekto, samprata ir Civilinio kodekso apibrėžime

Vadinasi, nekilnojamojo turto objektas, pirma, suprantamas kaip visa įmonė kaip turtinis kompleksas, antra, žemės sklypas, kurio neatskiriama dalis gali būti:

5) šioje vietoje esantis pastatas (statinys) arba statinių (statinių) grupė, požeminės konstrukcijos susijusi su šia svetaine;

6) Izoliuoti vandens telkiniai, daugiamečiai želdiniai;

7) Inžineriniai statiniai ir tinklai, jungiantys žemės sklypą ir jame esančius pastatus (statinius) su kvartalo ar miesto infrastruktūros objektais;

8) Stacionarūs žemės gerinimo įrenginiai;

9) Ūkinės, transporto ir inžinerinės paramos elementai, susiję su šiuo turtu, tačiau esantys už jo žemės sklypo ribų;

10) Kiti objektai, kurie kartu su aukščiau nurodytomis nekilnojamojo turto sudedamosiomis dalimis sudaro neatskiriamą struktūrinę ar funkcinę visumą.

Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas, kai:

1) pirkimo-pardavimo ar nuomos sandoriai;

2) įmonių korporacija ir turto dalių perskirstymas;

3) naujų akcininkų pritraukimas ir papildoma akcijų emisija;

4) nekilnojamojo turto: pastatų ir žemės sklypų kadastrinis vertinimas mokesčių tikslais;

5) nekilnojamojo turto objektų draudimas;

6) skolinimas nekilnojamojo turto objektais;

7) nekilnojamojo turto objektų įnašas į įmonių ir organizacijų įstatinį kapitalą;

8) investicinių projektų vystymas ir investuotojų pritraukimas;

9) nekilnojamojo turto objektų likvidavimas;

10) paveldėjimo teisių įgyvendinimas, teismo sprendimas, turtinių reikalavimų sprendimas;

11) kiti sandoriai, susiję su nuosavybės teisių į nekilnojamojo turto objektus įgyvendinimu.

Nekilnojamojo turto vertė, kaip ir bet kuri kita prekė, turi dvi pasireiškimo formas – vartojamąją vertę ir mainomą vertę.

Naudojamą vertę lemia nekilnojamojo turto objekto gamtinių ir socialinių savybių bei procesų visuma konkretaus naudotojo požiūriu, kuri išplaukia iš esamo jo naudojimo varianto, taip pat gamtinės ir socialinės nekilnojamojo turto savybės. prekės, kuriuos lemia techninio išsivystymo lygis ir socialiniai poreikiai.

Mainų vertė atsiranda keičiant nekilnojamojo turto objektus. Tuo pačiu metu prekių ekonomikoje pinigai yra universalus matavimo atitikmuo. Konkurencingoje rinkoje kaina, kaip piniginė vertės išraiška, yra veiksnys, subalansuojantis pasiūlos ir paklausos jėgas. Mainomosios vertės pasireiškimo forma yra kaina, kuri atspindi bendrą visų rinkos veiksnių poveikį.

Naudingumas yra naudojimo vertės išraiškos forma.

Išlaidos – tai piniginės išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto sukūrimu ar atnaujinimu. Visų pirma, jie yra išlaidų, reikalingų norint atkurti tikslią objekto kopiją arba objektą, savo naudingumą panašų į vertinamą objektą, matas.

Vieta, kuri didžiąja dalimi nulemia eksploatacinių kaštų, ypač transportavimo, vertę, dažnai yra būtinas technologijos elementas, galiausiai – patogumo pirkėjui elementas.

Pasiūla ir poreikis. Sumažėjus paklausai, tikėtina objekto pardavimo kaina gali nukristi žemiau jo atgaminimo savikainos.

Buvimas civilinėje apyvartoje yra leistina nuosavybės teisės į turtą perleidimo galimybė. Jei objektas nėra civilinėje apyvartoje, jis negali būti perleistas mainais į jokį ekvivalentą. Jis turės tik savo vartotojo naudojamą vertę.

Kaina yra piniginė turto vertės išraiška tipiškų rinkos dalyvių požiūriu konkrečią pardavimo dieną, atsižvelgiant į jo geriausio panaudojimo variantą. Kaina, kaip vertės pasireiškimo forma, išreiškianti rezultatą, neišvengiamai nukrypsta nuo sandorio tarp pirkėjo ir pardavėjo sudarymo sąnaudų konkrečiomis rinkos sąlygomis, veikiant įvairiems veiksniams.

Praktikuojančių vertintojų užduotis yra įvertinti turto vertę, kaip pagrindinį vertinimo pagrindą.

Norėdami tai padaryti, praktikuojantys vertintojai turi teisingai pasirinkti nustatytos vertės tipą, atitinkantį vertinimo tikslus ir sąlygas, atsižvelgiant į:

1) tarptautiniai vertinimo standartai;

2) Rusijos ekonomikos perėjimas prie tarptautinių apskaitos ir audito reikalavimų;

3) finansų valdymo ir investicijų projektavimo principai.

Atsižvelgiant į vertinimo tikslus, įvertintų teisių į nekilnojamąjį turtą išsamumą, įvairias vertės rūšis galima jungti į dvi pagrindines grupes:

1) vertė mainais kaip mainų vertės išraiška;

2) naudojimo vertė kaip naudojimo vertės išraiška.

Mainų vertė apibūdina turto galimybę iškeisti į pinigus ar į kitas prekes, yra objektyvi ir grindžiama sandorių su nekilnojamuoju turtu vykdymu rinkoje: pirkimas ir pardavimas, įkeitimas, įskaitant paskolas, lizingas, įstatymų numatytų lėšų įnešimas. įmonių.

Vertės pasireiškimo mainais formos:

1) turgus;

2) likvidavimas;

2 pav. – nuosavybės verčių grupės

3) užstatas;

4) draudimas;

5) nuoma:

6) perdirbtas.

Rinkos vertė – tai labiausiai tikėtina kaina, už kurią konkretus vertinimo subjektas gali būti susvetimėjęs atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visą reikiamą informaciją ir verte neatsispindi ypatingų aplinkybių. sandorio kainos, t kada:

1) viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo dalyko, o kita neprivalo priimti įvykdymo;

2) sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;

3) vertinimo objektas pateikiamas atvirai rinkai viešo pasiūlymo forma;

4) sandorio kaina yra protingas atlyginimas už vertinimo objektą;

5) apmokėjimas už vertinimo dalyką išreiškiamas pinigine išraiška.

Likvidacinė vertė – pinigų suma, išreikšta skirtumo tarp pajamų iš turto likvidavimo ir jo išlaidų laikantis. Tai kaštai, su kuriais pardavėjas turi susitarti priverstinai parduodamas nekilnojamąjį turtą per ribotą laikotarpį, o tai neleidžia nemažai daliai potencialių pirkėjų susipažinti su objektu ir pardavimo sąlygomis.

Užstato vertė – turto vertė, suteikianti hipotekos paskolą, kurią paskolos davėjas tikisi gauti priverstinio šio turto pardavimo rinkoje atveju, paskolos gavėjo nemokumo atveju. Užstato vertės vertė yra viršutinė paskolos, kuri suteikiama už turto užstatą, riba. Užstato vertė yra mažesnė už rinkos vertę rizikos dedamosios dydžiu, taip pat kredito įstaigos pajamos iš šios operacijos.

Draudžiamoji vertė – tai pinigų suma, už kurią galima apdrausti ardomuosius nekilnojamojo turto elementus, apskaičiuojama pagal valstybinio ir privataus draudimo srityje taikomus metodus. Remiantis pakeitimo arba atgaminimo principu, atsižvelgiant į sukauptą nekilnojamojo turto objektų, kuriems gresia sunaikinimas, nusidėvėjimą. Apskaičiuota kaip nusidėvėjusios pakeitimo išlaidos. Pakeitimo kaina yra visų turto atstatymo išlaidų vyraujančiomis rinkos sąlygomis įvertinimas.

Rinkos nuomos vertė – tai nuomos mokesčio suma, už kurią turto vertinimo dieną tipinėmis rinkos sąlygomis galima išnuomoti turtą, t.y. jei:

1) įvertinimo dieną turtas negyvenamas ir yra paruoštas išnuomoti konkurencinėje rinkoje, o nuomotojas ir nuomininkas pakankamai žino turto savybes ir elgiasi protingai bei be prievartos;

2) turto ekspozicijos laikotarpis yra pakankamas, kad bankas būtų prieinamas potencialiems nuomininkams, taip pat už susitarimas dėl nuomos mokesčio dydžio, nuomos sutarties sudarymas ir kitos objekto nuomai būtinos sąlygos;

3) rinkos būklė, nuomos tarifų dinamika ir kitos sąlygos yra būdingos nuomos vertės nustatymo dienai, t.y. nėra pernelyg apsunkinantis ar palankus nuomotis tokio tipo ir tokio tipo nekilnojamąjį turtą;

4) nustatant nuomos vertę, neatsižvelgiama į potencialaus nuomininko, ypač besidominčio šiuo nekilnojamojo turto objektu, taip pat su nuomotoju šeimyniniais ar dalykiniais santykiais siejamų nuomininkų pasiūlymus dėl išpūstų nuomos tarifų.

Investicinė vertė – turto vertė konkrečiam investuotojui pagal jo investavimo reikalavimus ir pageidavimus. Sąnaudų skaičiavimas pagrįstas subjektyviu diskontuotų sąnaudų ir investuotojo pajamų, kurių tikimasi naudojant šį turtą perspektyviame investiciniame projekte, vertinimu.

Buhalterinė vertė – objekto vertė, atsispindi įmonės ar organizacijos balanse. Ją sudaro pradinė turto vertė paleidimo metu, pakoreguota pagal visus ilgalaikio turto perkainojimus, atėmus apskaitinį nusidėvėjimą ir per eksploatacijos laikotarpį atliktų pagerinimų išlaidas.

Vertė mokesčių tikslais – nustatyta remiantis norminiai dokumentai susiję su nekilnojamojo turto apmokestinimu. Šalyse su pereinamojo laikotarpio ekonomikosši vertė dažniausiai neatitinka rinkos vertės. Taigi Rusijos Federacijoje įstatymai nustato mokesčių apskaičiavimą nuo Knygos vertė, t.y. į tam tikrus įmonių ir organizacijų balanso straipsnius įtraukto turto vertė.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai yra esminės vertinimo teorijos nuostatos ir nekilnojamojo turto vertės nustatymo taisyklės. Vertinimo principai skirstomi į principus, atspindinčius vartotojo požiūrį, atskirų vertinimo objekto dalių santykį, rinkos požiūrį, efektyviausio vertinimo objekto panaudojimo principą. vertinimo procesas – tai vertinimo principų sistema, kuria remiantis skaičiuojama nekilnojamojo turto objektų vertė. Vertinimo principai formuoja pirminį rinkos subjektų požiūrį į turto vertės vertę.

Vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

1 grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko idėjomis;

2 grupė: principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso;

3 grupė: rinkos aplinkos veikimo sąlygoti principai;

4 grupė: geriausio ir efektyviausio naudojimo principas.

Trys požiūriai į nekilnojamojo turto vertinimą atskleidžia skirtingus naudingumo aspektus.

Žvelgiant iš lyginamosios perspektyvos, racionalus pirkėjas už nuosavybę nemokės daugiau nei už panašų turtą, kurio naudingumas yra toks pat.

Išlaidomis pagrįsto požiūrio požiūriu netikslinga už parduotą turtą mokėti daugiau, nei kainuos naujo panašaus naudingumo nekilnojamojo turto statyba per priimtiną laikotarpį.

Pajamų požiūrio požiūriu nekilnojamojo turto objekto vertę lemia galimybės investuoti į kitus panašaus naudingumo objektus, t.y. objektuose, kurie neša tą patį pajamų srautą.

Kai kurių tipų nekilnojamojo turto atveju didžiausias naudingumas pasiekiamas, jei turtas vertinamas kaip atskiri elementai, o kiti gali būti naudingesni kaip grupės dalis (pavyzdžiui, mišraus naudojimo centrai).

Pakeitimo principas reiškia, kad esant tam tikram vienarūšių (naudingumo ar pelningumo požiūriu) nekilnojamojo turto objektų skaičiui, didžiausią paklausą turės tie objektai, kurių kaina yra mažesnė. Šis principas išplaukia iš pirkėjo alternatyvaus pasirinkimo galimybės, t.y. nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo to, ar rinkoje yra panašių ar pakaitinių objektų. Pakeitimo principas pilnai įgyvendinamas naujos statybos, masinės gyvenamosios paskirties ar priemiesčių plėtra, kai vyrauja vienodo tipo žemės sklypai ir standartizacijos lygis architektūrinės ir miestų plėtros projektai pastatai.

Antroji vertinimo principų grupė yra nulemta nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso ir apima įnašo, likutinio produktyvumo, balanso, padalijimo principus.

Įnašo principas – norint įvertinti turto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio ir svarbiausių jo elementų indėlį į objekto naudingumo ir vertės formavimas. Kitaip tariant, įnašas yra turto vertės priedas, atsirandantis dėl tam tikro veiksnio ar jo elementų buvimo.

Likutinis našumas apibrėžiamas kaip turtui priskiriamų pajamų likutis, apmokėjus darbo, įrangos ir techninių priemonių, valdymo išlaidas.

Pusiausvyros principas – kiekvienai žemės naudojimo rūšiai būtini tam tikri objekto komponentai, kurių optimalus derinys užtikrina maksimalią turto vertę. Kitaip tariant, bet kokio tipo nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje, nekilnojamojo turto klases rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriam esant pasiekiama pusiausvyros būsena. kuri užtikrina didžiausią viso objekto vertę. Pusiausvyra sutrinka, jei žemės sklype esantis pastatas yra nepakankamai pagerintais arba, priešingai, yra per daug pagerintas, pavyzdžiui, jo dydžiui.

Svarstant galimus nekilnojamojo turto objekto naudojimo efektyvumo didinimo variantus, būtina atsižvelgti į nekilnojamojo turto elementų ir nuosavybės teisių į juos atskyrimo principą.

Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti atskirti ir sujungti taip, kad būtų pasiekta maksimali turto vertė.

Trečioji vertinimo principų grupė, sąlygojama rinkos aplinkos veikimo, apima pasiūlą ir paklausą, konkurenciją, atitiktį ir išorinės aplinkos pokyčius.

Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina keičiasi dėl pasiūlos ir paklausos sąveikos. Tai išreiškia tarpusavio priklausomybę tarp augančio nekilnojamojo turto poreikio visuomenės socialinio ir ekonominio vystymosi kontekste ir ribota pasiūla dėl gamtinių ribotų žemės sklypų, taip pat statybos (rekonstrukcijos) pagerinimo ūkinių kaštų.

Paklausa – tai mokus rinkoje pristatomo nekilnojamojo turto poreikis.

Pasiūla – tai nekilnojamojo turto objektų, kuriuos galima pateikti pardavimui vyraujančiu kainų lygiu, skaičius.

Konkurencijos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto objektų kainos nustatomos per nuolatinę konkurenciją tarp rinkos dalyvių, siekiančių maksimizuoti pelną. Didelė grąžos norma skatina kapitalo pritraukimą nekilnojamojo turto rinkoje ir sustiprina konkurenciją. Teigiamas konkurencijos vaidmuo yra tas, kad tik konkurencinėje rinkoje galima nustatyti rinkos vertę, kai ji išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose.

Progresavimo efektas – tai teigiama išorinės aplinkos ar kaimyninių objektų įtaka turto vertei.

Regresija pirmiausia vyksta tada, kai turtui būdingi pertekliniai, rinkos nereikalaujantys pagerinimai arba kai išorinė aplinka daro neigiamą įtaką turto eksploatacijai.

Išorinės aplinkos pokyčių principas daro prielaidą, kad vertinant nekilnojamojo turto objektus atsižvelgiama į galimus ūkio pokyčius, socialines ir teisines sąlygas, kuriomis jie naudojami, taip pat atsižvelgiant į išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas. Rašant vertinimo aktą, nurodant turto vertės nustatymo datą, būtina atsižvelgti į išorinės aplinkos pokyčių principą.

Ketvirtoji vertinimo principų grupė reiškia, kad iš galimų nekilnojamojo turto objekto panaudojimo variantų parenkamas tas, kuriame žemės sklypo su pagerinimais funkcionalumas yra pilnai įgyvendintas. Ši parinktis naudojama nekilnojamojo turto vertei įvertinti.
Geriausias ir efektyviausias naudojimas (LNEI) apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto naudojimas, kuris:

1) yra teisiškai leidžiama, t.y. laikosi teisės normų, įskaitant įsakymus dėl zonavimo ir aplinkos apsaugos normų, urbanistikos apribojimų, architektūros paminklų apsaugos, gretimos teritorijos apželdinimo reikalavimų;

2) fiziškai įmanoma, t.y. žemės sklypo dydis ir forma, jo transportinis pasiekiamumas, esami statiniai leidžia įgyvendinti pasirinktą naudojimo atvejį;

3) finansiškai pagrįsta investicinio kapitalo grąžos požiūriu, t.y. naudojimas suteikia pajamų, viršijančių kapitalo sąnaudas, veiklos sąnaudas ir finansinius įsipareigojimus;

4) suteikia didžiausią nekilnojamojo turto vertę ar pelningumą.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesą sudaro šie žingsniai:

1 etapas. Vertinimo tikslo apibrėžimas

Vertinimo tikslas

Nustatytas vertės tipas

Įvertintų nuosavybės teisių nustatymas

Vertinimo data

2 etapas. Vertinimo plano ir sutarties sudarymas

Vertinimo tvarkaraštis

Informacijos šaltiniai

Vertinimo metodų pasirinkimas

Vertinimo išlaidos

Piniginis atlygis už įvertinimą

Vertinimo sutarties sudarymas

3 etapas. Informacijos rinkimas ir analizė

Objekto ir gretimos teritorijos apžiūra

Teisinis turto aprašymas

Fizinės savybės ir vieta

Ekonominė informacija

Surinktos informacijos tikslumo tikrinimas

Informacijos analizė ir apdorojimas

4-as etapas. Geriausia ir efektyviausia naudojimo analizė

Žemės analizė Žemės analizė

kaip bendrinimo programa su patobulinimais

Pasirinkto naudojimo atvejo teisinis galiojimas

Fizinis pagrįstumas

Finansinis pagrįstumas

Aukščiausia nekilnojamojo turto vertė

5 etapas. Įvertintos turto vertės apskaičiavimas remiantis trimis būdais:

1) sąnaudų įvertinimas, pagrįstas pajamų metodu

2) sąnaudų įvertinimas, pagrįstas lyginamuoju metodu

3) sąnaudų įvertinimas, pagrįstas sąnaudų metodu

6 etapas. Gautų rezultatų derinimas ir galutinės turto vertės išvedimas

Gautų duomenų apie savikainos vertę patikrinimas

Prielaidos ir ribojančios sąlygos dėl naudojamos informacijos išsamumo ir patikimumo

Bendros išlaidų vertės išvedimas

7 etapas. Vertinimo ataskaitos rengimas

Nekilnojamojo turto vertinimo teoriniai pagrindai. Procedūros atlikimas dėl kitų priežasčių