Naujo buto pirkimas – rimtas ir atsakingas žingsnis. Prieš pirkdami būstą statomame name, turite viską gerai pasverti ir apgalvoti. Parduodant gyvenamąsias patalpas sudaromas DDU (214-FZ). Į ką atkreipti dėmesį pasirašant šio dokumento? Tai bus aptarta mūsų straipsnyje.

Pirmosios sutarties eilutės

Prieš įsipareigodami dirbti konkrečiai statybų bendrovei, turėtumėte atidžiai išstudijuoti DDU (214-FZ). Ko ieškoti nuo pat pradžių? Visų pirma, reikia nustatyti, kas dokumente užregistruotas kaip kūrėjas. Tekste turi būti nurodytas visas vardas statybos įmonė... Nepakenks ir detalesnė informacija – kūrėjo įregistravimo data ir vieta, įmonės įtraukimo į Vieningą valstybinį juridinių asmenų registrą pažymėjimo duomenys ir kt.

Sutartis turi būti sudaroma statybos leidime ir nuomos ar pardavimo sutartyje nurodyto užsakovo vardu žemės sklypas objekto statybai. Tokiu atveju įmonės vardu gali veikti generalinis direktorius. Ant dokumento turi būti jo parašas. Jeigu sutartį pasirašo kitas vadovas, tai bylinėjimosi metu gali kilti nenumatytų sunkumų. Kitas darbuotojas turi galimybę atstovauti įmonės interesams tik pagal įgaliojimą, jis turi būti prijungtas prie DDU.

Apie ką vyks pokalbis?

Sutarties dalykas turi būti nurodytas visiškai aiškiai, be galimybės neatitikti. Akcinis dalyvavimas statant gyvenamąjį namą reiškia konkretaus nekilnojamojo turto objekto gavimą per iš anksto nustatytą laikotarpį. Tai turi būti įrašyta dokumente. Kiti klausimai – dalyvavimas investicinė veikla, bendras statybų finansavimas, patalpų priskyrimas po objekto eksploatacijos - niekaip nesusiję su ikimokyklinio ugdymo dalyku. Įstatymas 214-FZ tai tiesiogiai nurodo. Be to, nesvarbu, ar dokumento pavadinime parašyta „dalyvavimo bendroje statyboje sutartis“, ar ne.

Išsamus aprašymas yra raktas į sėkmę

Dalyvavimas reikalauja, kad DDU turi būti visos įmanomos objekto charakteristikos. Jame turi būti nurodytas žemės sklypo pastato adresas, numatomas buto numeris, aukštas, kuriame jis yra. Be to, sąlyga dėl finansinių garantijų, kurias kūrėjas suteikia savo klientams, yra privalomas.

Dokumente taip pat turi būti nurodytas garantinis laikotarpis turtui ir jo inžinerinėms paslaugoms. Paprastai būsto garantija galioja 5 metus, jo įrangai - 3 metus. Vykdytojas negali teisiškai sutrumpinti atsakomybės už perduotą objektą termino.

Klausimas apie buto kainą

Sutartis dalyvavimas akcijoje turi būti tiksliai nurodyta techninis aprašymas būsimas būstas. Jame turėtų būti nurodytas buto plotas, balkono, lodžijos ar terasos dydis, atsižvelgiant į sumažinimo koeficientą. Statybos įmonės tradiciškai stengiasi į DDU įtraukti sąlygą, kad jeigu pagal PTI atliktų matavimų rezultatus gyvenamojo ploto plotas yra mažesnis nei nurodyta sutartyje, akcininkas privalo papildomai mokėti už papildomo ploto arba plėtotojas grąžins dalį pinigų už nebaigtus statyti kvadratinius metrus. Kartais dokumente rašoma, kad niekas niekam nieko nėra skolingas, nepaisant galutinio rezultato.

Patyrę teisininkai primena, kad Įstatymas 214-FZ nedraudžia į sutartį įtraukti išlygos dėl kainų peržiūrėjimo. Tačiau pagal vartotojų teisių įstatymą pirkėjas turi teisę reikalauti pinigų iš vystytojo už trūkstamą plotą, o statybų bendrovė už papildomus kvadratinius metrus nieko negali gauti. V jurisprudencija šį klausimąžiūrima įvairiai.

Detalus buto "portretas".

Išvada, pirkėjas yra geriau mokėti Ypatingas dėmesys dėl detalių. Pavyzdžiui, vystytojas į DDU turi įtraukti išsamų techninį turto aprašą. Visa atributika detalizuota dokumente – langų blokai, įėjimo ir vidaus durys, grindų lygintuvas, sienų ir lubų apdaila ir kt. puiki apdaila, tuomet sutartyje turi būti nurodyta viskas, net ir tapetų klasė ant sienų. 214-FZ aiškiai nesako apie dalyvavimą bendroje statyboje, tačiau žodiniai vystytojo įsipareigojimai negali būti pateikti teisme. Todėl būkite budrūs ir reikalaukite, kad pilnas techninis buto aprašymas būtų ikimokyklinio ugdymo įstaigoje.

Kartais statybos bendrovė siekia į sutartį įtraukti punktą dėl teisės be akcininko sutikimo keisti projekto deklaraciją, objekto išplanavimą ir inžinerines charakteristikas. Tačiau įstatymų požiūriu tai yra nepriimtina: pirkėjas turi gauti visą informaciją apie įsigytą prekę.

Kada laukti įsipareigojimų įvykdymo?

Visų DDU (214-FZ) deklaruotų įsipareigojimų įvykdymo terminai turi būti aiškiai nurodyti. Į ką atkreipti dėmesį studijuojant šią sutarties dalį? Pirmiausia jame turi būti nurodytas paties dokumento galiojimo laikas. Be to, iš formuluotės turėtų išplaukti, kad ji galioja tol, kol šalys įvykdys visus įsipareigojimus.

Be to, ikimokyklinėje įstaigoje turi būti nurodyta buto perdavimo klientui data. Statybų bendrovė dažnai numato ne konkretų terminą, o ketvirtį, per kurį akcininkui planuoja perduoti būsto raktus. Tai nelaikoma teisės pažeidimu, tačiau klientui sukelia tam tikrų nepatogumų. Faktas yra tas, kad jo interesų apsauga pažeidus terminus yra aiškiai nurodyta 214-FZ. Santraukaįstatymo galią turinčio akto punktas apima labai svarbų dalyką - užsakovas gali nutraukti sutartį tik po dviejų mėnesių nuo joje nurodytos objekto perdavimo termino pabaigos. Tai reiškia, kad vartotojas turės laukti ketvirčio pabaigos, o tada dar 2 mėnesius, kad pateiktų savo pretenzijas kūrėjui.

Be to, statybų bendrovė aktyviai ieško galimybės apeiti 214-FZ. Bauda už praleistus terminus gali būti sunki našta ant kūrėjo pečių, todėl jis visada stengiasi apsidrausti. Pavyzdžiui, į sutartį įtraukiama sąlyga, pagal kurią prisiima finansinę atsakomybę tik esant savo kaltei arba nepagrįstai išplečia force majeure aplinkybių sąrašą. Todėl būkite atsargūs! Tradiciškai force majeure aplinkybės apima teroristinius išpuolius, karo veiksmus ar stichines nelaimes. Teisės aktų pakeitimai, nepalankios oro sąlygos ir sandorio šalių neveikimas jam netaikomi.

Kokybė yra dar vienas DDU spąstas

214-FZ dėl dalyvavimo bendroje statyboje numato, kad atsiradus buto trūkumams, įmonė privalo juos pašalinti arba sumokėti užsakovams atitinkamą kompensaciją.

Kai kurie kūrėjai bando numatyti galimus nesusipratimus ir į DDU įtraukia punktą, kad leidimas pradėti eksploatuoti prilygsta objekto atitikties projektinei dokumentacijai patvirtinimui. Taigi, vystytojas stengiasi kuo labiau sumažinti savo atsakomybę už prastą būsto kokybę. Ši sąlyga vis dar neatmeta galimybės savininkui pareikšti pretenzijas, tačiau ji gali sukelti problemų bylos nagrinėjimo metu.

Kaip sutaupyti pinigų?

Piniginė sandorio pusė yra svarbiausias DDU (214-FZ) punktas. Ko ieškoti šiuo klausimu? Pirma, sutartyje turi būti aiškiai nurodyta turto vertė. Geriau, jei jis nurodytas rubliais. Deja, kvadratinio metro kaina dažnai nustatoma sutartiniais vienetais, o dokumente nefiksuojant konkretaus tarifo. Tai gerokai pablogina sutarties sąlygas.

Antra, ikimokyklinio ugdymo įstaigoje (pavyzdį galite rasti bet kurioje teisinėje įstaigoje, kurį pateikiame žemiau) turėtų būti numatyta, per kokį laikotarpį ir kokiomis priemonėmis bus sumokėta. Tai gali būti jūsų pačių santaupos arba hipotekos paskola, pavyzdžiui. Ir jūs turėtumėte atidžiai išstudijuoti momentą, pagal kurį kliento įsipareigojimai pagal sutartį bus laikomi įvykdytais. Kūrėjai tikina, kad tai įvyktų po to, kai lėšos bus įskaitytos į statybų įmonės sąskaitą. Dėl to akcininkui kyla didelė rizika. Juk pinigų pervedimas per banką įvyksta per kelias dienas, o visą tą laiką pirkėjas yra nežinioje. Šios problemos sprendimas gana paprastas – į dalyvavimo akcijoje sutartyje turi būti įrašytas punktas, kad įsipareigojimai plėtotojams laikomi įvykdytais tada, kai lėšos įnešamos į banką.

Kas padengia susijusias išlaidas?

Svarbu išsiaiškinti klausimą, kuri iš šalių apmokės turto registravimo Rosreestr biure išlaidas. Be to, turėtumėte nuspręsti, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti komunalinius mokesčius.

Neretai kūrėjai į ikimokyklinio ugdymo įstaigą stengiasi įtraukti daiktą, pagal kurį klientas sąskaitas už vandenį ir šviesą apmoka nuo pat gyvenamojo namo eksploatacijos pradžios. Tačiau buto perdavimas pagal aktą gali įvykti tik po kelių mėnesių. Pasirodo, dar neįsikūręs naujas butas, savininkui teks susimokėti už „komunalinį“. Čia nėra nieko sąžiningo, todėl raginame atidžiai išstudijuoti šią sutarties sąlygą.

Kaip nutraukti DDU?

Dalyvavimas nuosavame kapitale suponuoja ne tik sutarties sudarymą, bet ir galimą įsipareigojimų plėtotojui atsisakymą. Jei tai atsitinka kliento iniciatyva, jis turi sumokėti netesybas. Pasirašydami sutartį turėtumėte atkreipti dėmesį į jos dydį. Paprastai ji svyruoja tarp 1-15 procentų turto vertės. Griežta bausmės sistema bendros statybos dalyviams šiuo atveju nenurodyta 214-FZ. Įstatymo galią turinčio akto santrauka leidžia daryti išvadą, kad šis klausimas paliekamas šalių nuožiūrai. Atsiminkite apie galimus finansinius nuostolius nutraukus sutartį ir atkreipkite dėmesį į netesybų dydį – tai padės sutaupyti pinigų.

Baigdamas norėčiau pažymėti, kad akcininkas neprivalo reikalauti, kad visos sutarties sąlygos būtų detalizuotos. Bylos nagrinėjimo metu bus atsižvelgta į vartotojų teisių apsaugos įstatymą, kuris visapusiškai gina asmenų interesus.

Buto pirkimas naujame name visada susijęs su tam tikra rizika. Pastaraisiais metaisįstatymų leidėjas įvedė keletą normų, kurios turėtų apsaugoti būsimus gyvenamųjų patalpų savininkus nuo įvairių problemų. Viena iš pagrindinių priemonių – sutarčių tarp vystytojo ir pirkėjo registravimas per DDU (dalyvavimo statybose sutartis). Šio tipo santykių dizainas turi ir privalumų, ir galimi minusai- suprasime išsamiau.

Apibrėžimas

Kas yra DDU? Sutartis dėl dalyvavimo statybose yra dokumentas, kurį turi sudaryti vystytojas ir asmuo, norintis įsigyti butą statybos etape. DDU sudaromas tik prieš pradedant eksploatuoti naują pastatą. Akcinio kapitalo dalyvavimo sutartis yra įstatymų reglamentuotas dokumentas. Jei vystytojas planuoja dirbti teisinėje srityje, jis privalo sudaryti tokią sutartį su kiekvienu asmeniu, iš kurio pritraukia pinigus gyvenamojo namo statybai.

Federalinis įstatymas Nr.214

Susitarimui dėl dalyvavimo akcijoje 2019 m. taikomas federalinis įstatymas. Federalinis įstatymas Nr. 214 „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje daugiabučiai namai"Yra keletas straipsnių, kuriuose atskleidžiama teisinių subtilybių tokius dokumentus.

Privalumai ir trūkumai

Akcijų sutartys, ypač po 2019 m. įvestų pakeitimų, turi daug privalumų ir trūkumų. Pažvelkime į juos atidžiau. Pradėkime nuo privalumų:

• Pirkėjas, būsimasis akcininkas, neabejoja, kad perka realų objektą. Pagal įstatymą, būsimasis investuotojas, sudarant dalyvavimo akcijoje sutartį 2019 m., privalo pateikti duomenis apie projekto deklaraciją ir jos pakeitimus bei visus leidimus, įskaitant statybas. daugiabutis namas ir dėl sklypo, kuriame vyksta statybos, nuosavybės ar nuomos
• Jei vystytojas planuoja parduoti butus pagal dalyvavimo akcijoje sutartis, jis privalo oficialioje svetainėje apie savo veiklą visapusiškai informuoti būsimus akcininkus. Ši svetainė turėtų būti atidaryta bet kurioje standartinėje šiuolaikinėje naršyklėje, joje turi būti tiek senos projekto deklaracijos versijos, tiek pati naujausia peržiūros metu.
• Akcininko nejaudina statybininkų problemos, nes sutarties kaina negali kilti. Todėl smarki infliacija ar tiesiog direktoriaus noras kainos kilti negalės. Teisę nusipirkai už milijoną – daugiau mokėti nereikės
• Reikalavimai dalyvavimo akcijoje sutarčiai yra gana griežti. Taigi pagal šią schemą vystytojas projekto deklaraciją galės keisti tik susitaręs su akcininkais – tai numatyta ir dalyvavimo nuosavame kapitale sutartyje. Tai reiškia, kad namas, kuriame įsigijote butą, staiga nepadidės keliais aukštais ir neatsiras priestato pavidalu. prekybos centras arba pramonines patalpas
• Skaidrios vykdymo schemos yra išdėstytos tiesiogiai nuosavybės sutartyje – tai leidžia negaišti laiko studijuojant teisės aktus ir pateikti įrodymus teisme – galite tiesiogiai kreiptis į nuosavybės sutartį.
• Yra prievolė sumokėti netesybą, jos dydis nurodytas tiek Civiliniame kodekse, tiek pačiame FZ-214, ir atitinkamai dalyvavimo akcijoje sutartyje.

Taip pat yra daug minusų, o dalis jų kyla ir dėl statybininkams primetamų privalumų-įsipareigojimų. Taigi, tai yra šie trūkumai:

• Kadangi sutarties kaina yra fiksuota, vystytojas turi didesnę riziką patekti į bankroto stadiją. (daugiau apie tai, ką daryti, jei). Akcinio kapitalo dalyvavimo sutartis neleidžia keisti reikalavimo teisės į butą kainos, todėl statytojas turi įkeisti galima rizika turima kaina. Dempingas neišeina dėl konkurencinga rinka... Todėl, pavyzdžiui, tokia įprasta situacija, kaip plytų ar betono kainų padidėjimas, gali sukelti bankrotą.
• Buto kaina paprastai yra didesnė, jei perkate jį pagal akcijų paketą. Įskaitant ir dėl prievolės išmesti kompensavimo fondas bendra statyba. Taigi būsto kooperatyvo dalyviams ši prievolė netenka, todėl pradžioje gali pasiūlyti pelningesnes kainas.
• Reikalinga dalyvavimo akcijoje sutartis. Tai reiškia, kad buto pirkimo procesas bus gana ilgas.
• Sutarties nutraukimo pagrindai kūrėjo iniciatyva yra nustatyti pačiame DDU ir federaliniame įstatyme. Taigi tiesiog nutraukti sudarytos dalyvavimo akcijoje sutarties 2019 metais nebus galima – būtinais pagrindais. Ir jūs negalite tiesiog atsisakyti ją įvykdyti, skaitykite, sumokėjus sutarties kainą.
• Gauti įmokų planą iš vystytojo ilgam laikui gana sunku – plėtotojai nenoriai suteikia galimybę mokėti už butus pagal DDU ilgiau nei šešis mėnesius. Todėl teks imti būsto paskolą. O tam naujas pastatas turi būti akredituotas banko, kuriame planuojate gauti būsto paskolą.

Dvigubas pardavimas

Reikšmingas bendros statybos pagal 214-FZ mechanizmo pranašumas yra sutarties dėl dalyvavimo akcijoje „Rosreestr“ valdyme jūsų regione įregistravimas. Faktas yra tas, kad ši registracija, be kita ko, reiškia patikrinimą visų šiame daugiabutyje registruotų objektų duomenų bazėje ir neįtraukia reikalavimo teisės perregistravimo. Išvertus į žmonių kalbą, tai pašalina sukčiavimą parduodant vieną butą keliems asmenims.

Faktas yra tas, kad iš tikrųjų jūs ne iš karto gaunate rezultatą, atlikdami savo pareigas. Bendravimo su kūrėju procesas atrodo taip:

• Nurodote, kas yra DDU, kaip supranta pasirinktas kūrėjas, ar yra kokių nors spąstų įrenginyje
• Jūs sudarote dalyvavimo akcijoje sutartį
• Sumos pagal sutartį sumokate patys arba naudodamiesi būsto paskola
• Laukiate, kol namas bus perduotas

Čia slypi spąstai. Juk iš tikrųjų davei pinigų už tai, ko dar nėra gamtoje. Ir kol įstatymų leidėjas neįvedė sutarčių su valstybinėmis įstaigomis registravimo, plėtotojai pasinaudojo spraga ir parduodavo tą patį butą skirtingiems žmonėms. Taip, tai sukčiavimas, tačiau tokios schemos vis dar svarstomos teisme.

2019 metų akcinio kapitalo dalyvavimo sutartyje reikalaujama, kad ją sudarantys asmenys išsamiai apibūdintų buto išskirtines savybes, įskaitant aukštų skaičių, šio buto vietą plane ir projekto deklaracijoje, taip pat jo numerį. Dvigubas pardavimas praktiškai pašalinamas.

Forfeit

Anksčiau naujos statybos butų pirkimo-pardavimo sutartyse nebuvo numatytas aiškus netesybų skyrimo nutraukus sutartį algoritmas. Pasinaudojus dalyvavimo akcijoje sutartimi, problema išspręsta. Įstatyme buvo aiškiai nurodyta atsakomybė už DDU ir baudos apskaičiavimo schema. Taigi, tai įmanoma tokiu atveju:

• Naujo pastato perdavimo ar raktų perdavimo akcininkui terminas buvo pažeistas daugiau nei du mėnesius nuo dalyvavimo akcijoje sutartyje nurodytos datos.
• Pastatytame name yra didelių trūkumų – pavyzdžiui, įtrūkimai sienoje
• Plėtotojas jums duoda butą mažesnio ploto nei parašyta sutartyje

Visi šie punktai taip pat yra pagrindas nutraukti sutartį. Tai yra, jūs galite reikalauti iš vystytojo ir visos sutarties sumos ir netesybų, arba tiesiog netesybų ir savo buto. Suskaičiuoti netesybos už vėlavimą sumą yra gana paprasta:

• Jums reikia namo pristatymo datos, nurodytos valdymo sutartyje - skaičiuojame kiek dienų nuo jos praėjo
• Išsiaiškinti pagrindinis kursas Rusijos Federacijos centrinis bankas oficialioje departamento svetainėje yra 8,5 proc.
• Toliau skaičiuojame pagal formulę: 1/150 X 8,5% X dienų skaičius X buto kaina

Pavyzdžiui, už vėlavimo dieną, kurios sutarties vertė yra 1 milijonas rublių, kūrėjas turės jums sumokėti šiek tiek mažiau nei 600 rublių.

Kūrėjo įsipareigojimai pagal DDU

Mes neapsiribosime išsamia vystytojo pareigų visiems bendros statybos dalyviams struktūros. Sutelkime dėmesį į tai, kas konkrečiai įdomu nuosavybės savininkui.

• Pagal dalyvavimo nuosavame kapitale sutartį užsakovas įpareigotas Statybos valstybinės priežiūros departamentui pateikti projekto deklaraciją. Taip nutinka registruojant pirmąją sutartį – todėl, tapus pirmuoju asmeniu, įsigijusiu butą šiame naujame name, nors tokia situacija pasitaiko retai, šį procesą teks kontroliuoti.
• Prieš sudarydamas sutartį, plėtotojas jūsų prašymu privalo pateikti jums visą informaciją ir dokumentus apie naują pastatą. Tai reiškia, kad kūrėjas turi galimybę nutildyti tam tikrą informaciją, jei pats neišsakote klausimo. Ko tiksliai reikia paklausti kūrėjo, mes apsvarstysime toliau
• Jeigu Jūs sudarėte dalyvavimo akcijoje sutartį, tuomet Jūs turite teisę kontroliuoti savo lėšų panaudojimą – plėtotojas privalo jas išleisti tik daugiabučio namo, kuriame bus Jums pagal teisę priklausantis butas, statybai. ieškinio. Tiesą sakant, jei statybvietėje statomas prekybos centras, jūs turite teisę, o vystytojas turi pareigą supažindinti jus su šios statybvietės dokumentais ir įrodyti, kad jis stato prekybos centrą ne už jūsų lėšas. .
• Statytojas privalo savo jėgomis arba kitomis dalyvaujančiomis trečiųjų asmenų jėgomis užbaigti objekto, dėl kurio buvo sudaryta akcinio kapitalo sutartis, statybą. Statytojas privalo perduoti Jums tinkamos kokybės butą, kaip ir patį gyvenamojo namo objektą
• Apie daugiabučio namo statybų pabaigą vystytojas privalo pranešti likus ne mažiau kaip keturiolika dienų iki paties objekto statybos pabaigos.
• 2019 m. dalyvavimo akcijoje sutartyje numatyta kūrėjo pareiga sumokėti jums netesybas ir netesybas, taip pat grąžinti grynųjų pinigų jeigu yra pagrindas nutraukti esamą ikimokyklinio ugdymo įstaigą

Kūrėjų triukai

Nepaisant gana griežtos kontrolės bendros statybos srityje, kai kurie plėtotojai randa teisės aktų spragų ir bando apeiti kai kuriuos privalomus akcininkų apsaugos mechanizmus. Kiti nedvejodami renka pinigus ir dingsta niekur. Dabar yra dvi pagrindinės gudrybių schemos, kaip apeiti ikimokyklinio ugdymo įstatymą.

Vekselis

Gana paini schema, kurią sunku suprasti nežinant lydinčių teisės aktų. Rusijoje yra vadinamasis „vekselis“ - saugumo kuriuos galite nusipirkti iš savo organizacijos. Bendroje statyboje kūrėjai veikia taip:

• Jie siūlo sudaryti dalyvavimo akcijoje sutartį ir už ją sumokėti vekseliu – taip neva pigiau. Arba kokia kita priežastis vadinama.
• Tiesą sakant, priežastis kita – pagal įstatymą plėtotojas gali pritraukti pinigų iš akcininkų tik gavęs statybos leidimą. Jei taip nėra, pinigų rinkti negalite. Bet jei labai nori, yra spraga – sąskaita
• Akcininkas, pirkdamas vekselį, gauna gražų lapelį, kuriame rašoma, kad vystytojas įsipareigoja sudaryti su juo DDU ir į šios sutarties kainą atsižvelgti į vekselio kainą.

Čia ir slypi pagrindinė apgaulė. Visos FZ-214 nuostatos, skirtos akcininko apsaugai, schemoje su vekseliu netaikomos. Jokių nuobaudų, draudimo nuo dvigubo pardavimo – nieko. Tiesą sakant, esate apgaudinėjami ir vekselis gali virsti paprastu popieriumi.

Jūs tikitės, kad kūrėjas sudarys su jumis sutartį, bet tai gali neįvykti. Be to, dėl bet kokios priežasties – ir neteisėto, pavyzdžiui, paprasto kūrėjo pasitraukimo su jūsų pinigais, ir legalios – įmonės bankroto. Bet pastaruoju atveju ikimokyklinių įstaigų savininkus gina kompensacijų fondas už bendrą statybą. Bet vekselių pirkėjai – nieko. Nepirkite vekselių, atsakydami į kūrėjo patikinimą, kad po kurio laiko sudarysite su jumis DDU

Preliminarus susitarimas

Dar daugiau paprasta grandinė, kuriame nesąžiningi kūrėjai žaidžia pirkėjo nerūpestingumu. Vadinamoji preliminari dalyvavimo akcijoje sutartis iš DDU praneš tik vienu žodžiu, bet iš tikrųjų tai tik fiktyvus popierius, kuris kūrėjo niekuo nesaisto. Ši sutartis nenumato nieko, ko įstatymai reikalauja iš DDU. Visas ikimokyklinio ugdymo rizikas numato įstatymų leidėjas. Preliminarioje sutartyje to nėra.

Tiesą sakant, šioje sutartyje jūs tiesiog sutinkate, kad per nurodytą laikotarpį (jei toks yra) kūrėjas įsipareigoja sudaryti su jumis DDU. Kas bus nurodyta šiame DDU, neaišku. Ir čia dar vienas skirtumas – atsiskaitymai pagal dalyvavimo akcijoje sutartį vykdomi po dokumento įregistravimo federaliniame registre. Tai nėra labai juokinga situacija:

• Jūs sudarote preliminarią sutartį
• Mokėkite kūrėjui
• Net jei jis yra sąžiningas ir jūs vis tiek pasirašote tikrą DDU, jis nėra registruotas RosReestr dėl kai kurių kūrėjo pažeidimų
• Viskas. Kūrėjas turi jūsų pinigų. Skaičiavimai atlikti pagal preliminarų susitarimą. Galite likti be FZ-214 paramos ir pabandyti kreiptis į teismą, kad įrodytumėte, jog buvote apgauti. Tai, kad bent dalį pinigų bus galima grąžinti, nėra faktas.

Neuždėti preliminarios sutartys dalyvavimas akcijoje. Tik legalios ikimokyklinio ugdymo įstaigos su registracija Rosreestr

Kaip sudaryti DDU?

Kaip išsiaiškinome, federaliniai teisės aktai nustato gana griežtus reikalavimus tiek akcijų paketo sudarymo, tiek vykdymo turiniui ir mechanizmui. Visų šių reikalavimų įvykdymas atitinka tiek vystytojo, tiek akcininko interesus. Todėl geriau patikrinti, ar visi reikalingi punktai yra ikimokykliniame ugdyme, kurį planuojate baigti. Pažiūrėkime atidžiau.

Privalomi daiktai

Būtinai patikrinkite, ar sutartyje nėra neatitikimų ar keistų skaitmenų kaip „iš anksto“. Akcinio dalyvavimo statybose sutartis turi būti sudaryta aiškiai ir be jokių neaiškumų, viskas turi būti kuo skaidresnė. Tai yra pagrindiniai punktai, kurie turėtų būti įtraukti į bet kurią sutartį:

• Preambulėje turi būti jūsų vardas, pavardė, paso duomenys su išdavimo data ir registracijos adresas. Sutartyje esate vadinamas Akcininku arba Investuotoju.
• Kūrėjo duomenys – subjektas, rekvizitai, nuoroda į įstatus ir organizacijos direktoriaus duomenis. Sutartyje jis bus vadinamas kūrėju
• Eilutę „Sutarties dalykas“. Jame nurodyta, kad šis Vystytojas įsipareigoja perleisti Jums butą, laikydamasis procedūros teisėtumo pagal 2014 m. federalinis įstatymas Nr.214 „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų bendrojoje statyboje“. Būtina nuoroda į šį federalinį įstatymą, nes jis aiškiai patvirtina, kad ši sutartis yra akcinio kapitalo susitarimas
• Patikrinkite, ar yra duomenų apie statomą daugiabutį. Tai neturėtų būti namų kompleksas, net jei esate buto pirkėjas viename iš statomo mikrorajono objektų. Tik skiriamieji bruožai tiksliai jūsų naujame pastate – aukštų skaičius, balkonų ir lodžijų buvimas, adresas, gyvenamųjų patalpų skaičius, jų plotas.
• Jums taip pat reikia išskirtinėmis savybėmis butas, kurį perkate – aukštas, kuriame yra objektas, jo plotas, išplanavimas su kiekvieno kambario plotu – ateityje, po pristatymo, ši informacija padės priimti būstą ir aptarti su kūrėjas bauda arba priemoka už skaitiklių skaičiaus pažeidimą
• Sutarties kaina nurodoma ir už kvadratinį metrą, ir visa sutarties kaina. Čia svarbu tai, kad po statybų jūs perimate butą, o buto plotą išmatuoja PTI darbuotojai. Plotas gali skirtis plius minus 2-3 metrais. Jei plotas didesnis, žinosite, kiek reikia mokėti kūrėjui. Jei mažiau – kiek kūrėjas jums skolingas
• Turite nurodyti tikslią turto perdavimo jums datą, taip pat paties namo atidavimo eksploatuoti datą. Būtinai patikrinkite, ar nėra laisvų tiksliai dviejų datų – kartais nutinka taip, kad vystytojas namą išsinuomoja laiku, tačiau perdavus raktus užtrunka šešis mėnesius ar ilgiau, ištaisomi buto trūkumai, kurių gaunanti komisija nepadaro. atkreipkite dėmesį į
• Turi būti aiškiai nurodyta kūrėjo atsakomybė. Garantinis laikotarpis yra mažiausiai 5 metai. Inžinerinės sistemos o komunikacijos - ne mažiau kaip 3 metai.
• Vystytojo garantijos objekto statybai - čia kalbama apie tai, kad vystytojas patvirtina pinigų už nuosavo kapitalo dalyvavimo sutartį pervedimą į bendros statybos kompensavimo fondą arba parodo draudimo įsipareigojimus šiam naujam pastatui
• Informacija apie statybos leidimus ir informacija apie žemės sklypą – nuosavybę ar nuomą. Jei pastarasis, tai kiek metų. Patikrinkite, ar naujo pastato terminas skiriasi nuo nuomos termino pabaigos – skaičiai turi sutapti. Ir būtinai pažvelkite į frazę apie terminą - joje turėtų būti „terminas“, o ne „Preliminarus terminas“. Svarbu
• Atsiskaitymo mechanizmas – pagal dalyvavimo akcijoje sutartį pinigus mokate užregistravę sutartį Rosreestr, bet ne anksčiau. Kūrėjas gali paprašyti iš anksto sumokėti dalį sutarties, tačiau geriau parodyti jam savo mokumą kitu būdu – pavyzdžiui, išrašą iš banko indėlio už reikiamą sumą arba skaičiavimo formatu per seifas arba akredityvas

Prieš pasirašydami ir siųsdami dokumentus Rosreestr, patikrinkite visą informaciją apie dalyvavimo akcijoje sutartyje.

Sutarties sudarymas (pavyzdys)

Pačią sutartį jums bus pasiūlyta pasirašyti kūrėjo biure. Nesutikite jo pasirašyti tą pačią dieną, kai pamatysite pirmą kartą. Jūs turite teisę jį papildyti reikalingais punktais ir pakviesti kūrėją atlikti šiuos pataisymus galutiniame variante. Algoritmas turėtų atrodyti taip:

• Jūs patikrinate visą informaciją apie kūrėjus
• Ateikite į jo biurą, paprašykite DDU ir projekto deklaracijos kopijos
• Atidžiai išstudijuokite visas sutarties sąlygas, geriausia – pasitelkę šioje konkrečioje srityje praktikuojančią advokatą
• Arba atlikite pakeitimus ir tartis su kūrėju
• Arba duodate sutikimą ir paliekate savo parašą sutartyje

Sutartį surašo pats kūrėjas. Mūsų svetainėje galite susipažinti su nekilnojamojo turto sutartimi. Galimas pavyzdys.

Dokumentų paketas

Dokumentų paketas, kurį nekilnojamojo turto savininkas turi surinkti, yra gana mažas. Jums reikia surinkti:

• Paso kopija
• Pati sutartis ir jos priedai
• Papildomi susitarimai su vystytoju – esant poreikiui
• Laisvos formos akcininko paraiška (šabloną pateikia kūrėjas)

Jei perkate butą per patikimą asmenį, turėsite sudaryti notaro įgaliojimą. Jei turite sutuoktinį – jo sutikimą pirkti turėsite gauti iš notaro. Hipotekos atveju bankas turėtų parengti trišalę sutartį dėl dalyvavimo akcijoje sutarties sudarymo.

Registracija

Dėl dalyvavimo akcijoje sutarties registravimo kartu su vystytojo atstovu galite kreiptis į kelias vietas:

• Rosreestr jūsų regiono valdymas
• Daugiafunkcis pristatymo centras viešąsias paslaugas... Registracijos laikotarpis pailgės viena diena, tačiau eilių praktiškai nėra
• Pateikite dokumentus naudodami elektroninė registracija– dažniausiai taip nutinka perkant butą su būsto paskola. Kaip asmuo, galite tai padaryti patys, bet tam jums reikia Elektroninis parašas... Terminai žymiai padidėja, todėl lengviau naudoti pirmąsias dvi parinktis

Pateikę dokumentus gausite kvitą, kad popieriai priimti. Jei viskas klostėsi gerai, jums bus įteiktas kvitas už dalyvavimo akcijoje sutarties sudarymą. Belieka sulaukti statybų pabaigos.

Rizikos

Nepaisant visų 2019 m. dalyvavimo akcijoje susitarimų malonumų, naujai nukaldintas akcininkas vis tiek gali susidurti su tuo, kad jo naujas pastatas taps problemiškas. Tai daugiausia lėmė kūrėjos įmonės bankrotas. Įstatymų leidėjas mano, kad rizika pagal dalyvavimo nuosavame kapitale sutartis yra minimali, nes šioje situacijoje veiks kompensacijų fondas už bendrą statybą. Bet kadangi precedentų dar nebuvo, belieka tik spėlioti, kaip viskas vyks realybėje.

Advokatas advokatas teisinė apsauga... Specializuojasi nagrinėjant bylas, susijusias su neteisėtų pareigūnų veiksmų apskundimu, ginčais dėl būsto, baudos iš vystytojų išieškojimo. Didelė darbo patirtis pagal 214 FZ.

Akcininkų apsauga

Dalyvavimo bendrose statybose sutarties spąstai

Išvada DDU

Objekto perdavimo akcininkui terminas

DDU patikrinimas

Advokatas A.E. Gordonas

Maskvos srities advokatų asociacija

DDU atkreips dėmesį

Nauda iš gyventojų dalyvavimo statybose akivaizdi: vystytojas daugiabučio statybai pritraukia pinigus iš gyventojų, o ne banko paskolos... Mokėjimai butais už statybos darbai ir medžiagų su rangovais ir tiekėjais (materiai), trūkumas biudžeto finansavimas, visa tai gerokai sumažino būsto kainą. Naujų pastatų buto kaina yra daug mažesnė nei antrinio būsto kaina ir yra prieinamesnė pirkėjui.

Tuo pat metu 90-ųjų pabaigoje pasirodė daugybė schemų, kurios apgaudinėja statybų dalyvius arba perkelia neatsargių statybininkų riziką akcininkams. Sukčiai priviliojo iš gyventojų lėšas, neva statyboms, ir fiktyviais susitarimais su fiktyvinėmis kompanijomis jas išnešdavo užsienio ofšorinėms įmonėms. Tada kūrėjui buvo paskelbtas bankrotas.

Jei baigiate ikimokyklinio ugdymo programą, į ką turėtumėte atkreipti dėmesį?

Visų pirma, neatsipalaiduokite, jei jums pasiūlys įsigyti naują pastatą už DDU. O perskaitę straipsnius mūsų svetainėje pamatysite, kad yra pagrindo didesniam dėmesiui.

Ar jums reikia advokato, kuris lydėtų perkant ikimokyklinį ugdymą?
Ar turite klausimų apie sandorį, sandorio etapus DDU?
Skambinkite, rašykite:

Iki šiol išlikusi praktika pradėti statyti daugiabučius be pirminių leidimų ir rinkti pinigus už „orą“. Daugelį metų, lydėdami sandorius su naujais pastatais, išnagrinėjome daugybę sutarčių. Sutarties su butų pirkėjais tikslas dažnai buvo neaiškus, o statybų dalyvio interesai buvo menkai ginami.

90-ųjų pabaigos ir 2000-ųjų pradžios bakchanalijos buvo įtrauktos į civilizacijos rėmus 2004 m. gruodžio 22 d. įstatymu 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kitų nekilnojamojo turto objektų statyboje“, kuris didžiąja dalimi apgynė akcininkų interesus ir nustatė vystytojams aiškias lėšų pritraukimo ir jų panaudojimo, dokumentų rengimo, butų statybos ir perdavimo akcininkams taisykles.

Nuo 2010 m. Maskvos regione daugiaaukščių gyvenamųjų namų statyba daugeliu atvejų buvo vykdoma pagal susitarimus dėl dalyvavimo bendroje statyboje (DAC). Bet net ir 2016 m., pirkdami naujus pastatus, ne kartą sutikome „kreivų“ susitarimų dėl DDU (kurie iš tikrųjų nėra DDU), susitikome su butų pardavėjais - visai ne plėtotojais, ir plėtotojų steigėjais iš ofšorinių įmonių. ir tt ir tt NS. Nėra prasmės visko išvardinti.

Pagrindinis dalykas, kurį turėtumėte atimti iš įžanginių straipsnių internete, yra pati DDU sutartis nėra garantija akcininkui. Sutartyje gali būti spąstų, apie kuriuos net nežinote. Be to, naujas pastatas gali būti parduodamas pagal DDU arba jie gali būti parduodami pagal koncesiją pagal DDU (daugiau apie užduotį pagal DDU). Taip pat yra preliminarios sutartys.

Baigiant ikimokyklinio ugdymo programą visada yra į ką atkreipti dėmesį. Galime pasakyti: DDU pabaigoje akys ir ausys yra pečių plotyje. Straipsniuose neįmanoma išdėstyti visų galimų situacijų, o pirkėjas nežino, su kuo susidurs. Skaitydamas straipsnius pirkėjas negaus sisteminių teisinių žinių. Todėl, pasinėrus į temą, kreipkitės į DDU teisininką arba nekilnojamojo turto teisininką, kad gautumėte konsultaciją visą darbo dieną. Geriausias sprendimas samdys nekilnojamojo turto advokatą, kuris suteiks teisinę pagalbą perkant naują pastatą pagal DDU. Kodėl advokatas? Nes tai vienintelė aukštojo teisinio išsilavinimo ir patirties garantija. Norint dirbti teisininku diplomų nereikia.

Pagrindinis darbas, susijęs su naujo pastato pirkimu ddu, vyksta iki sutarties sudarymo ir reikalauja daug laiko. Todėl visada rekomenduojame negaišti laiko ir pasikonsultuoti su teisininku ikimokyklinio ugdymo klausimais bent jau žodžiu.

DDU esmė

Įstatymo 214-FZ priėmimo tikslas yra akcininko – bendros statybos dalyvio – apsauga. Akcininkas gauna apsaugą santykiuose su užsakovu, jei sudaroma 214 įstatymo nustatyta sutartis, tai yra dalyvavimo bendroje statyboje (DDU) sutartis. DDU, kaip ir bet kurios sutarties, esmė – sutarties šalių teisės ir pareigos, bet jokiu būdu ne pavadinimas. Pradėkite studijuoti kūrėjo pasiūlytą DDU nuo pagrindinės dalies – sutarties dalyko. Ši dalis turėtų pažodžiui atitikti įstatymo formuluotę:

Kūrėjas įsipareigoja sutartyje numatytu terminu savarankiškai ir (ar) dalyvaujant kitiems asmenims statyti (sukurti) daugiabutį ir (ar) kitas nekilnojamojo turto objektas ir gavus leidimą pradėti eksploatuotišiuos objektus perduoti atitinkamą bendro naudojimo statybos objektą bendros statybos dalyviui, o kita šalis (bendros statybos dalyvis) įsipareigoja sumokėti sutartyje numatytą kainą ir priimti bendrojo naudojimo statytojo objektą.

Išskirtinis DDU bruožas – susitarimas tarp kūrėjo ir bendros statybos dalyvio. Šias sutarties sąlygas nustato įstatymas. Iš sutarties dalyko formuluotės aiškiai matyti abiejų šalių dalyvavimo sutartyje tikslai.

Dalininko dalyvavimo bendroje statyboje tikslas yra baigtos statybos ir eksploatuoti atiduoto objekto (buto, automobilių stovėjimo aikštelės ir kt.) vystytojo kvitas.

Akcininko dalyvavimo tikslai atitinka pagrindinius vystytojo įsipareigojimus: 1) pastatyti, 2) pradėti eksploatuoti ir po to 3) perduoti bendro naudojimo statybos objektą bendros statybos dalyviui (kapitalo turėtojui).

Atitinkamai pagrindinės akcininko pareigos(jų yra du): 1) Sumokėkite sutartyje numatytą kainą; 2) Priimti bendros statybos objektą.

Dalyvavimo bendroje statyboje sutartyje ar kitame sutarties dalyko teiginyje nenustačius šalių nurodytų įsipareigojimų, kyla ginčų tokio susitarimo priskyrimas dalyvavimo akciniame kapitale sutartims, o tai riboja galimybę apginti akcininko interesus. 214-FZ įstatymo pagalba. Rekomenduojame atkreipti dėmesį į sutarties dalyko formuluotę ir suderinti jas su įstatymu 214-FZ.

Išvada DDU

DDU išvada turi būti padaryta pagal Įstatymo 214-FZ nuostatas. Akcininko apsaugą užtikrina daugybė sutarties sąlygų, kurių nebuvimas yra šiurkštus pažeidimas ir pagrindas pripažinti sutartį nesudaryta. Šios sąlygos yra:

• Sutarties kaina- pinigų suma, kurią turi sumokėti sutarties šalis. Įstatymas vienareikšmiškai nustato, už ką akcininkas moka pinigus: 1) kaip bendro statybos objekto statybos (sukūrimo) išlaidų kompensavimą ir 2) už vystytojo paslaugas. Aukščiau pateiktos formuluotės riboja vystytojo diskreciją disponuoti iš akcininko gautomis lėšomis.

Sutarties kaina sutarties tekste turi būti nurodyta vienareikšmiškai fiksuotos sumos arba apskaičiavimo būdu. Bet kuriuo atveju sutarties sąlyga dėl kainos turėtų leisti akcininkui vienareikšmiškai nustatyti mokėtiną kainą. Paprastai kaina ikimokyklinio ugdymo įstaigoje nurodoma už 1 kvadratinį metrą statybos objekto, pavyzdžiui, daugiabučio, ploto. Kartu ikimokyklinio ugdymo sutartyje turi būti tiesiogiai nurodyta ir konkrečiai aprašyta dalininkui perduodama daikto dalis. V daugiabučiai namai tai butai, negyvenamosios patalpos. Aprašyme turi būti nurodyti konkretūs akcijos parametrai: butas, sekcija (įėjimas), aukštas, numeris sklype, kambarių skaičius, bendras plotas.

Bendra kaina 1 kvadratinis metras o akcininko akcijos parametrai leidžia nustatyti DDU sutarties kainą.

• Užsakovo statybos objekto perdavimo akcininkui terminas. Tai laikotarpis, per kurį užsakovas privalo perduoti akcininkui užbaigtą statybą ir atiduotą eksploatuoti bendro naudojimo objektą.

Bendrai naudojamo statybos objekto perdavimo terminas turi būti nurodytas DDU sutartyje tiksliai – iki datos, arba laiko intervalo forma – pavyzdžiui, 2017 m. IV ketvirtis.

• Bauda: Akcininko interesai laiku gauti pastatytą objektą iš vystytojo užtikrinami teisine nuobauda (nustatyta Įstatymo 214-FZ 6 straipsnyje). Už kiekvieną kliento uždelstą perduoti daiktą akcininkui dieną, pastarasis turi teisę reikalauti sumokėti netesybas (baudą) vienos trijų šimtųjų refinansavimo normos dydžio. Centrinis bankas Rusijos Federacijaįsigalioja prievolės įvykdymo dieną, nuo sutarties kainos.

SVARBU: Jei akcininkas yra pilietis, bauda bus renkama dvigubai.

• Bendros statybos objekto kokybė: Statytojas įsipareigoja perduoti akcininkui sutarties sąlygas atitinkantį bendros statybos objektą, statybos kodeksus, projekto dokumentacija, taip pat kiti privalomi reikalavimai.

Jeigu akcininkas atskleidžia nukrypimą nuo kokybės sutarties sąlygų, dėl kurių jis netinkamas numatytam naudojimo sutartis, bendros statybos dalyvis, jeigu ko kita nenustato sutartis, savo pasirinkimu turi teisę reikalauti iš statytojo:

* neatlygintinas trūkumų pašalinimas per protingą terminą;

* proporcingas sutarties kainos sumažinimas;

* jų išlaidų trūkumams šalinti atlyginimas

Jeigu akcininkas, perleisdamas jam užbaigtą statybos objektą, nustatė reikšmingų nukrypimų, kaip bendros statybos objekto (trūkumų, defektų, įrenginių nesuderinamumo – vietoj plastikiniai langai- mediniai, vietoj stiklo paketų - vienviečiai, sutartyje sutarta elektros instaliacijos nebuvimas ir pan.) iš sutarties sąlygų arba statytojo nesavalaikis nustatytų trūkumų pašalinimas, bendros statybos dalyvis turi teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį ir reikalauti, kad kūrėjas grąžintų pinigus ir sumokėtų palūkanas.

SVARBU: akcininkui vienašališkai nutraukus DDU sutartį, palūkanos skaičiuojamos nuo tos dienos, kai bendros statybos dalyvis sumoka pinigus ar dalį lėšų sutarties kainos sąskaita iki tos dienos, kurią užsakovas jas grąžins. bendros statybos dalyvis.

• Garantinis laikotarpis: Bendros statybos objektui nustatomas ne trumpesnis kaip 5 metų garantinis laikotarpis, nuo objekto perdavimo nuosavybės teisės savininkui dienos.

Akcininko reikalavimai vystytojui dėl statybos objekto kokybės gali būti pateikti per garantinį terminą.

Papildomos akcininko apsaugos garantijos: galimybė vienašališko ikimokyklinio ugdymo sutarties nutraukimo ne teismo tvarka akcininko iniciatyva šiais atvejais:

1) užsakovo uždelsus perduoti bendro naudojimo objektą daugiau kaip 2 mėnesius, palyginti su sutartyje nustatytam terminui;

2) statytojo įvykdytas statybos objekto kokybės sąlygų pažeidimas, dėl kurio jis netinkamas naudoti;

3) esminis bendro naudojimo statybos objekto kokybės reikalavimų pažeidimas;

4) statytojo įsipareigojimų garantijos nutraukimas nepasibaigus objekto statybos terminui.

Tuo pačiu metu tam tikrose situacijose akcininkas gali nutraukti DDU sutartį tik teisme:

• nutraukus ar sustabdžius daugiabučio namo, kuriame yra bendros statybos objektas, statybą (sukūrimą).

Šiuo pagrindu reikalavimas nutraukti DDU sutartį bus pateisinamas esant aplinkybėms, kurios aiškiai rodo, kad per DDU sutartyje numatytą terminą bendro naudojimo statybos objektas nebus perduotas bendros statybos dalyviui;

• esant esminiams statomo daugiabučio namo projektų pakeitimams, kuriuose yra bendros statybos objektas, įskaitant esminį bendros statybos objekto dydžio pakeitimą;
• kai keičiasi užduotis bendra nuosavybė ir/arba negyvenamoms patalpoms kurie yra daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto dalis.

Akcininko interesus, kad užsakovas įvykdytų pareigą laiku pastatyti, eksploatuoti ir perduoti statybos objektą, nes pagal Įstatymą 214-FZ silpnesnė sutarties šalis, yra numatyta Civilinis kodeksas RF būdai:

1) Įkeitimas, 2) Banko laidavimas, 3) Civilinės atsakomybės draudimas.

Pagal įstatymą, nuo sutarties sudarymo momento ikimokyklinio ugdymo namas laikomas įkeistu akcininkui žemės sklypu, kuriame bus vykdoma daugiabučio namo statyba, taip pat ne. -baigtas pats daugiabutis.

Atsižvelgiant į prievolę valstybinė registracija DDU sutarties Vieningame valstybės teisių registre, užbaigus sutarties valstybinę registraciją, kartu vyksta ir žemės sklypo įkeitimo statybvietėje valstybinė registracija.

Sustabdžius statybas ir (arba) valstybiškai įregistravus statytojo nuosavybės teisę į nebaigtą statybos objektą, toks nebaigtas statybos objektas yra įkeičiamas akcininkų.

Pabaigtas, pradėtas eksploatuoti statybos objektas laikomas įkeistu savininkų iki to momento, kai vystytojas jį pagal perdavimo aktą perduoda savininkui.

Įkeitimu užtikrinama, kad statytojas įvykdys prievolę: 1) grąžinti bendros statybos dalyvio įneštas lėšas, 2) sumokėti bendros statybos dalyviui jam priklausančias lėšas nuostoliams atlyginti ir (ar) netesybą (baudą). , netesybos) dėl prievolės perduoti bendrą statybos objektą nevykdymo, vėlavimo vykdyti ar kitokio netinkamo vykdymo.

BANKO GARANTIJA ir DRAUDIMAS

Kūrėjo pasirinkimu, kartu su įkeitimu užtikrina statytojo įsipareigojimus perleisti gyvenamąsias patalpas bendros statybos dalyviui pagal visas sutartis, sudarytas daugiabučio namo statybai (steigimui) pagal vieną statybos leidimą, banko garantiją ar civilinės atsakomybės draudimą.

DDU patikrinimas

Ikimokyklinio ugdymo įstaigos patikrinimo sąvoka turi dvi reikšmes: 1) pagrindinė – patikrinimo priemonės prieš sudarant ikimokyklinio ugdymo sutartį, 2) pačios ikimokyklinio ugdymo įstaigos tikrinimas.

KĄ PATIKRINOME PRIEŠ SUDARANT DDU SUTARTĮ

Minėtos akcininko garantijos pagal DDU sutartį gali būti įgyvendintos, jei dalyvavimo statyboje sutartis forma ir turiniu atitinka Įstatymo 214-FZ reikalavimus, tai yra, tai tikrai yra DDU sutartis. Išstudijuoti ikimokyklinio ugdymo sutarties tekstą ir palyginti jį su įstatymu 214-FZ yra pripažinta būtinybė.

Tuo pačiu metu pats kūrėjas ir pati statyba turi atitikti Įstatymo 214-FZ reikalavimus. Reikėtų aiškiai suprasti, kad pagrindinė akcininko pareiga pagal DDU sutartį yra sumokėti sutarties kainą (buto savikainą), o jei nepakankamai rūpinsitės, šie pinigai gali būti prarasti. Akcininkui galima pateikti sutartį, jis ją pasirašo, sumoka pinigus ir .... tiek. Statybos nėra.

Savaime DDU sutartis, net ir esant įstatymo nustatytoms garantijoms, neatleidžia akcininko nuo būtinybės būti apdairiems ir įsipareigojusiems. būtini veiksmai sudarant sutartį. Akcininkas turėtų žinoti: jei vystytojas daro pažeidimus, sutarties nutraukimas ir lėšų grąžinimas atima daug laiko ir pinigų bei reikalauja pastangų.

Dėl buto kainos, galimo akcininko sugaišto laiko ir darbo sąnaudų grąžinant lėšas, ruošiantis sandoriui dėl DDU sutarties sudarymo, patartina atlikti išankstinį patikrinimą.

Patikros priemonės prieš sudarant ikimokyklinio ugdymo sutartį.

Mes tikriname:

• Sutarties dėl ikimokyklinio ugdymo, kad būtų laikomasi Įstatymo 214-FZ reikalavimų, projektas.
• Kūrėjas, kaip juridinis asmuo ir kaip statybos organizavimas už paties vystytojo deklaruotų duomenų atitiktį registracijos registracijos duomenims, metinės ataskaitos, reputacija ir kt. Tikriname informaciją apie steigėjus ir kūrėjo vadovą.
• Nustatome būdus, kaip užtikrinti įsipareigojimus pagal DDU sutartį.
• Nustatome banko laiduotojo ar draudimo banko charakteristikas.
• Mes nustatome informaciją apie žemės sklypą, kuriame pagal DDU sutartį numatoma statyti objektą, ir jo atitiktį Įstatymo 214-FZ reikalavimams.
• Nustatome informaciją apie statybos objekto projekto deklaracijos prieinamumą.
• Tikriname informacijos atitikimą projekto deklaracijai ir statybos leidimui.
• Tikriname informaciją apie įregistruotas ikimokyklinio ugdymo įstaigų sutartis dėl dalyvavimo bendro naudojimo ikimokyklinio ugdymo įstaigos statyboje ir lyginame su statybos leidimu bei projekto deklaracija.
• Mes nustatome bylinėjimosi buvimą dalyvaujant vystytojui ir rangovams. Jų pobūdis ir svarba statybai ir DDU sutarties sudarymui.
• Mes nustatome, kad egzistuoja teisinės statybos organizavimo ir pinigų pritraukimo iš akcininkų schemos.
• Vertiname savalaikio statybų užbaigimo ir statybos objekto perdavimo akcininkui perspektyvas.

Spąstai ikimokyklinio ugdymo išvadose

TIKRŲJŲ OBJEKTŲ PATIKRINIMAS NAUJOJE MAskvoje 2016 M. RUGSĖJO MĖN.

Ko ieškoti

Klientams nereikėjo teisinės pagalbos perkant ir parduodant butą naujame pastate pagal mokymo įstaigos sutartį, nes Naujoji Maskva yra verslo klasės gyvenamasis kompleksas. Dokumentai skaidrūs, aukštas objekto parengties laipsnis – kompleksas išnuomojamas per šešis mėnesius. Butų pardavimas vyksta jau seniai (daugiau nei pusantrų metų), publikacijų apie skandalus šiame objekte nėra, buvo pristatymo perdavimas, bet vienu metu.

Buvome paprašyti atvykti į sandorį ir pažvelgti į statybos dokumentus, ar nėra akivaizdžių trūkumų, ir bendrą statybos sutartį.

Viskas prasidėjo nuo „smulkmenos“: mums negalėjo pateikti atstovo įgaliojimo pasirašyti DDU ir susitarimą, kurio pagrindu jis veikė. Jų visai neatsirado, nei originalai, nei kopijos. Bet klausimas buvo kitoks, kažkodėl butus pardavinėjo ne vystytojas, o individualus verslininkas pagal pavedimo sutartį.

Jokių suprantamų vadovų paaiškinimų negavome, o pirkėja mums patikėjo buto pirkimo-pardavimo sandorio teisinę palaikymą.

Pradėjome standartinę patikrą prieš pasirašydami DDU, pagal aukščiau pateiktą schemą.

Pateikė pilna pakuotė dokumentai patvirtino statybos teisėtumą. Buvo statybos leidimas, projekto deklaracija ir kiti dokumentai.

Statybos leidimo išdavimo data patvirtino jo gavimo savalaikiškumą ir lėšų pritraukimo iš akcininkų pradžios teisėtumą.

Nuo 2009 metų žemės sklypai buvo vystytojo nuosavybėje, o tai taip pat įkvėpė optimizmo. Tokios pat kaip ir žemės sklypo charakteristikos: žemės kategorija ir leistina naudoti.

Iki to laiko kūrėjo (pardavėjo) sandorio koncepcija pasikeitė: užuot sudarę DDU, jie pasiūlė pirkti pagal sutartį dėl teisių pagal DDU perleidimo iš vieno iš akcininkų.

Atsirado naujas juridinis asmuo – akcininkas, kuris pardavė savo teises pagal anksčiau sudarytą DDU sutartį. Apskritai, darbinė versija, tačiau pridedami patikrinimai. Pirkėjas davė leidimą, pereiname prie tikrinimo.

DDU sutartis kėlė klausimų: iš pirmo žvilgsnio sutartis atitinka įstatymus, tačiau sutartyje yra 15 butų. Akcininkas perleidžia teises pagal vieną iš jų mūsų pirkėjui.

Įstatymo pažeidimo čia nėra, tačiau yra pagrindas projektuojant „persidengti“, tk. viena koncesijos sutartis vienam butui praeis valstybinė registracija.

• Tikriname akcininką – Rusijos organizaciją, bet vieną 100% akcijų paketą turintį įkūrėją – ofšorinę – Britų Mergelių salos. Tas pats nėra baisu.
• Mes patikriname esamą DDU sutartį - Ir štai naujiena: teisių registre (EGRP) nėra informacijos apie šią sutartį. Tuo pačiu metu pačioje sutartyje yra valstybinis registracijos numeris. Greičiausiai klaida su informacija registre, jie pamiršo ją įvesti į duomenų bazę, kartais tai nėra baisu, bet būtinai reikia dar kartą patikrinti. Tad darant koncesiją vieno buto pardavimas gali padvigubėti.
• Mes nustatėme ikimokyklinio ugdymo sutarčių skaičių visai įstaigai - Žinios: tik apie 180 vnt., o užsakovo ir vystytojo vadovo žodžiais, mažmenine prekyba buvo parduota daugiau nei 1000 butų, tai yra tiek pat DDU sutarčių turėtų būti. Atsižvelgiant į tai, kad „mūsų sutartyje dėl ikimokyklinio ugdymo“ yra 15 butų, mažmeninėje prekyboje parduodamų butų skaičiaus neužtenka 1,5 metų įgyvendinimui ir artėjančiam statybų užbaigimui.
• Bylinėjimosi patikrinimas – Naujienos: mūsų akcijų savininkas-pardavėjas aktyviai bylinėjasi. 2015-2016 metais akcininkas dalyvavo 20 bylų. Visur, kur akcininkas yra atsakovas, piniginių reikalavimų nuo 1 iki 70 milijonų rublių. už patiektų statybinių medžiagų ar atliktų statybos darbų neapmokėjimą.

Daugiau naujienų: Pagal vieną iš teismo sprendimų areštas buvo paleistas pagal laidavimą. Ir štai naujienos! Pasižadėjimas yra mūsų susitarimas dėl DDU! Atvyko!

Inkasaciją teismas pateikė 2016 metų rugpjūčio pabaigoje, tai yra prieš kelias savaites.

Surinkimas atliekamas pagal nuosprendis per aukciono įgyvendinimą.

Kyla klausimas, kad visiems 15 butų įkeistos visos akcininko teisės pagal ikimokyklinio ugdymo sutartį. Įkeistas turtas buvo sumokėtas tik į dalį, būtent į pirkėjo pasirinktą butą.

Be to, aptarus situaciją su klientu paaiškėjo, kad į butą jis tikėjosi įsikelti kitų 2017 metų pirmojo ketvirčio pabaigoje. Tačiau, mūsų nuomone, objektas nebus baigtas statyti. anksčiau nei antrasis ketvirtį, o eksploatuoti bus pradėtas ne anksčiau kaip 2017 m. trečiąjį ketvirtį.

Tai patvirtino ir projekto deklaracijoje pateikta informacija bei statybos leidimo pratęsimas iki 2019 metų II ketvirčio.

Apie tai informavome klientą.

Po ilgų svarstymų klientas nusprendė įsigyti butą būtent iš šio vystytojo. Rekomendavome svarstyti kitą ikimokyklinio ugdymo sutartį, kuri nebuvo įkeitimo dalyku ir nedalyvavo teismuose.

Išanalizuota konkreti situacija parodė: sudarant ikimokyklinio ugdymo programą reikia atkreipti dėmesį į viską:

1. statybos dokumentams (žemė, statybos leidimas, projekto dokumentacija ir tt)
2. ant kūrėjo dokumentų
3. pardavėjo dokumentuose (jei perkate butą pagal teisių perleidimą), visų pirma palyginkite originalų DDU, jo įforminimą akcininko ir pavedimo sutartį
4. prie Dalyvavimo bendroje statyboje sutarties sąlygų teksto

Pagrindiniai bendros statybos sutarties, sudarytos pagal Įstatymo 214-FZ taisykles, pranašumai:

• Akcininkų pritraukimą dalyvauti statybose pagal DDU sutartį plėtotojas vykdo gavęs ir įregistravęs nuosavybės teisę į žemę arba jos nuomą.
• Vykdytojas privalo per 14 dienų paskelbti žiniasklaidoje, internete informaciją apie būsimos statybos projektą (projekto deklaraciją).
• Bendra statybų sutartis (DDU) privalomai registruota valstybei. Informacija apie DDU sutartį įtraukiama į vieningą Valstybės registras teises į Nekilnojamasis turtas ir sandorius su juo (EGRP). Valstybinė registracija garantuoja dvigubo būsto pardavimo nebuvimą.
• Vykdytojui pavėlavus ar pavėlavus objekto perdavimo akcininkui terminą, vystytojas moka sutartyje nustatytas baudas ir netesybas.
• Jeigu priimant butą naujos statybos name nustatomi statybos trūkumai, statytojas akcininko prašymu privalo:

- nemokamai pašalinti trūkumus savo jėgomis

- sumažinti buto savikainą tokia suma, kuri reikalinga trūkumams pašalinti.

Tuo pačiu metu DDU sutarties atitiktis Įstatymo 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendrai statant būstą ir kitą nekilnojamąjį turtą“ reikalavimams nėra panacėja ir neatmeta kitų problemų galimybės.

Kaip parodyta aukščiau, tai yra teisių įkeitimo pagal DDU sutartį rizika, kūrėjo bankrotas ir kt.

Ar jums reikia advokato, kuris lydėtų sandorį?
Turite klausimų apie sandorį, nekilnojamojo turto sandorio etapus?
Skambinkite, rašykite:

2016 m. rugsėjo mėn

25.03.16 79 690 0

Kaip pasiruošti ir į ką atkreipti dėmesį

Nika Troitskaya

nekilnojamojo turto rinkodaros specialistas

Konsultantas - Andrejus Targašovas

Čia išsirinkote namą ir butą, susitarėte dėl kainos ir apmokėjimo būdo. Laikas užbaigti sandorį. Remiantis dokumentais, buto pirkimas naujame name vyksta šešiais nepamirštamais etapais:

1. Paruoškite savo dokumentus.
2. Pasirašykite nuosavybės sutartį su kūrėju.
3. Užregistruokite sutartį su Rosreestr.
4. Apmokėti buto kainą.
   (Čia reikia palaukti, kol kūrėjas perduos namą.)
5. Pasirašyti buto priėmimo ir perdavimo aktus, gauti raktus.
6. Įregistruoti nuosavybės teisę.

Įregistravę nuosavybę, tapsite tikruoju buto savininku. Nuo šiol galite registruotis naujoje gyvenamojoje vietoje, perparduoti butą, įsikelti nuomininkus ar perplanuoti.

Šiandienos straipsnyje papasakosime, kaip vyksta pirmieji du pirkimo etapai: kokių dokumentų reikia ir kaip nesugadinti sutarties. Sutarties registracija, ir - temos yra didelės, todėl apie jas rašysime atskirai.

1. Pirkimo dokumentų ruošimas

Dokumentų paketas priklauso nuo to, kieno vardu perkate butą ir kaip už jį atsiskaitysite.

Butas sau

Paprasčiausias atvejis - nesate vedęs arba nesusituokęs, surašote sutartį tik sau, perkate butą už avansą arba išsimokėtinai. Tokiu atveju ruoškite tik pasą.

Jei esate vedęs arba vedęs, bet butą registruojate tik sau, butui pirkti be paso reikės ir sutuoktinio sutikimo. Toks dokumentas bus surašytas jūsų sutuoktinio akivaizdoje bet kuriame notaro biure, jam reikės paso ir santuokos liudijimo. Nereikia būti pas notarą: kas duoda sutikimą, atvyksta asmeniškai.

Jei turite ikivedybinę sutartį, kurioje nurodyta, kad turite teisę pirkti nekilnojamąjį turtą be atskiro sutikimo, pasiimkite jį su savimi sudarydami sandorį.

Dviems su sutuoktiniu

Jei kartu su sutuoktiniu perkate butą dviems, sandoriui atlikti reikės pasų ir santuokos liudijimo. Jei jūsų sutuoktinis negali asmeniškai dalyvauti pasirašant sutartį, jums reikės notaro patvirtinto įgaliojimo, kad galėtumėte pasirašyti sutartį už savo sutuoktinį.

Hipotekoje

Jei perkate butą su hipoteka, turėsite gaminti maistą daugiau dokumentų, ir kiekvienas bankas turi savo sąrašą. Kai kurie kūrėjai turi hipotekos brokerius – žmones, kurie žino viską apie hipoteką ir padeda paruošti paraišką bei dokumentus, kad gautumėte hipotekos sprendimas... Hipotekos brokeris jums pasakys, kokiomis sąlygomis bankai suteikia būsto paskolą, kokius dokumentus atsinešti, jis užpildys prašymą ir išsiųs į tuos bankus, kurie išduoda hipotekas jūsų vystytojo butams.

Jei kūrėjas Paskolų brokeris ne, teks pačiam kreiptis į bankus, rinkti dokumentus ir pildyti prašymus. Kiekvienam bankui paruoškite tokį dokumentų paketą:

Jei turite kitų pajamų šaltinių, o oficialaus atlyginimo neužtenka būsto paskolai, informuokite apie tai banką – jie padės užpildyti anketą, kurioje nurodysite realių pajamų... Tai vadinama banko ataskaita.

Prieš atlikdami operaciją, surinkite dokumentų paketą ir paskambinkite kūrėjui: pasitarkite su juo, ar viską paėmėte.

2. Pasirašome DDU su kūrėju

Straipsnyje „Kaip išsirinkti kūrėją“ papasakojome, kaip gauti dalyvavimo akcijoje sutarties projektą. Dabar sudarykite šią sutartį su kūrėjo vadovu.

Patikrinkite DDU su trečiosios šalies teisininku

Net jei projektas ir tikrasis DDU nesiskiria, kreipkitės į trečiosios šalies teisininką, parodykite jam galutinę sutartį. Advokatas patikrins pavojingas vietas. Rizikuojate keliais milijonais, todėl drąsiai patikrinkite kiekvieną kablelį ir pasisamdykite nepriklausomą advokatą.

Kas turėtų būti ikimokyklinėje įstaigoje su tinkamu kūrėju:

1. Buto kaina.
2. Naujo pastato užbaigimo data.
3. Namo pastato adresas.
4. Sklypo, kuriame bus statomas namas, kadastro numeris.
5. Aukštas ir preliminarus buto numeris.
6. Lubų aukštis, buto išplanavimas ir plotas.
7. Penkerių metų garantija butui, trejų metų garantija inžinerinei įrangai: vamzdynams, šildymo ir vėdinimo sistemoms.
8. Kūrėjo civilinės atsakomybės draudimas.
9. Jūsų paso duomenys.
10. Kūrėjo informacija.

Sutartyje teisininkai visada stengiasi numatyti klaidas ir sumažinti dėl jų patiriamus nuostolius. Dažnai kūrėjai įtraukia daiktus, kurie, kaip žinoma, yra nepalankūs pirkėjui. Jų trūkumas slypi už oficialios teisinės kalbos, per kurią sunku braidyti paprastam žmogui.

Eiliniam žmogui visos sutartys su vystytojais vienodai nesuprantamos. Todėl tiesiog iškvėpkite, būkite kantrūs, pasikvieskite į pagalbą advokatą ir iššifruokite sutartį. Parašysime straipsnį apie blogas formuluotes, kurios gali jums pakenkti. Tačiau yra trys punktai, į kuriuos reikia žiūrėti ypač atidžiai: raktų išdavimo terminas, ploto kompensavimo tvarka ir vystytojo atstovas, pasirašantis DDU.

Sutartyje žiūrime į raktų perdavimo terminą

Kai kurie vystytojai projekto deklaracijoje nurodo maloniai greitą namo pristatymą. Skelbimuose nurodyta ši data. Bet kalbant apie ikimokyklinio ugdymo įstaigą, paaiškėja, kad nors artimiausiu metu jie bus perduoti miestui, raktai bus išduoti tik po pusantrų metų.

Vystytojas įsipareigoja gauti leidimą pradėti eksploatuoti Gyvenamąjį namą 2017 metų I (I) ketvirtį.

Buto perdavimas bendros statybos dalyviui vykdomas priėmimo-perdavimo akto pagrindu, kai kartu įvyksta dvi sąlygos: gavus leidimą pradėti eksploatuoti gyvenamąjį namą ir dalyviui sumokėjus visą sutarties kainos bendra statyba. Perkėlimo pradžios data prasideda praėjus 30 dienų po to, kai įvykdomos perkėlimo sąlygos.

Ką tai reiškia. Namus miestui vystytojas perduos ir leidimą įeiti į namą gaus iki 2017 metų balandžio 1 dienos.

Jei turite išankstinį apmokėjimą ar hipoteką arba iki to laiko sumokėjote įmokų planą, po 30 dienų nuo leidimo datos kūrėjas pradės išduoti raktus. Anksčiau – tik gavus leidimą įeiti ir tik sutarus su kūrėju.

Mes žiūrime į sutarties punktą dėl kompensacijos už plotą

Būna, kad statybininkai nejučiomis padidina arba sumažina buto plotą. Taip nutinka rečiau standartiniuose skyduose, dažniau monolitiniuose ir mūriniuose namuose – jie kaskart statomi tarsi nuo nulio. Jie pastato sieną šiek tiek į šoną - ploto nuokrypis prasideda visame bute.

Vystytojui nepelninga mokėti jums papildomą kompensaciją, jei plotas mažesnis nei numatyta sutartyje. Jei plotas pasirodo didesnis nei pagal sutartį, o vystytojas sutartyje į šį punktą neatsižvelgė atskirai, tai pagal vartotojų teisių apsaugos įstatymą jūs neprivalote už papildomą mokestį vystytojui mokėti papildomai. metrų. Vėlgi, tai nepelninga kūrėjui.

Kūrėjai nemėgsta taip švaistyti pinigų, todėl jų advokatai abiem atvejais yra perdraudžiami ir sutartyje surašo sudėtingas konstrukcijas, kad gautų savo pinigus ar nesumokėtų kompensacijos. Mes paėmėme dviejų didelių kūrėjų ikimokyklinio ugdymo įstaigą ir išvertėme dalykus apie sritį į paprastą kalbą:

Sutarties 1.1 punkte nurodytas Patalpų plotas gali būti keičiamas (tikslinamas) pagal duomenis techninis inventorius... Nurodyta Buto ploto specifikacija nėra Buto kokybės trūkumas sutarties šalims. Šiuo atveju šalys tarpusavio pretenzijų neturi, sutarties kaina neperskaičiuotina. Galutinį (faktinį) plotą šalys nurodo priėmimo akte.

Padidėjimo atveju bendro ploto Butai daugiau nei 1 kv. m pagal Techninės inventorizacijos biuro (PTI) ar kadastro inžinieriaus, turinčio galiojantį kvalifikacijos atestatą, matavimų rezultatus, palyginti su nurodytu šios sutarties 1.1 punkte, Dalyvis įsipareigoja sumokėti Vykdytojui už 2008 m. Sutartis pagal numatomą 1 (vieno) kv. m, nurodytų 3.1. punktu, per 10 (dešimt) darbo dienų nuo rašytinio Kūrėjo prašymo išsiuntimo Dalyviui.

Ką tai reiškia. Jei priimant ar matuojant PTI paaiškėja, kad buto plotas yra mažesnis nei nurodyta sutartyje, kompensacijos negausite.

Sutartyje žiūrime, kas pasirašo DDU iš kūrėjo pusės

Pagal įstatymą tik generalinis direktorius gali pasirašyti DDU su akcininkais be įgaliojimo. Tačiau praktiškai nėra kūrėjų, kuriems generalinis direktorius pasirašytų DDU. Paprastai pagal įgaliojimą sutartis pasirašo komercijos direktorius, pardavimų skyriaus vadovas arba pardavimų direktorius – kiekvienam kūrėjui savaip.

Fragmentas iš projekto

Jūsų užduotis – pažvelgti į ikimokyklinę įstaigą, kuri pasirašo sutartį. Jei tai ne generalinis direktorius, paprašykite vadovo parodyti įgaliojimo originalą ir padaryti patvirtintą kopiją.

Įgaliojimo kopija yra perdraudimas ir įrodymas, kad jūsų sutartis, kaip sako teisininkai, galioja. Jei staiga kas nors nepavyks, tuomet įrodysite, kad pasirašėte sutartį su tokius dokumentus pasirašiusiu kūrėjo atstovu.

Idealiu atveju kopija būtų patvirtinta notaro, tačiau tiks patvirtintas antspaudas ir generalinio direktoriaus parašas.

Jei kai kurie punktai jums netinka, aptarkite juos su kūrėju, pataisykite sutartį – tai teisėta ir normalu. Atminkite, kad ne tik jūs norite pirkti butą, bet ir vystytojas nori jį parduoti. Kadangi turite bendrą tikslą, svarbu susitarti dėl sąlygų.

Patikrinkite DDU su projektu ir parodykite jį nepriklausomam teisininkui. Jei kai kurie punktai jums netinka, pasiūlykite kūrėjui pakeisti sutartį – tai teisėta ir normalu.

Daugelis žmonių nori pirkti Nekilnojamasis turtas pigiau rinkos vertė... Vienas iš būdų sutaupyti pinigų perkant yra DDU.DDU naujame pastate: kas tai?, ar galima dabar sudaryti sutartį ir ką daryti norint gauti būstą - papasakosime straipsnyje.

Kas yra DDU

DDU – nuosavybės sutartisdaugiabučio namo statyboje. Tai sudaroma tarp kūrėjo ir būsimo savininko. Pagal susitarimą akcininkai privalo sumokėti vystytojui tam tikrą sumą ir programuotojas įsipareigoja šiuos pinigus panaudoti statyboms ir gatavą turtą perduoti akcininkų nuosavybėn. Pagal sutartį galite įsigyti DDU butas , atskira patalpa arba negyvenamoji patalpa.

Dalytis statybos sutartimi reguliuojama Nr. 214 FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje bei kai kurių Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“. Dokumente yra 27 straipsniai. 2018-07-01 įsigaliojo įstatymo pataisos, kurios praktiškai panaikina bendrosios statybos sutartį.

Ką reiškia ikimokyklinio ugdymo draudimas nuo 2018 m? Tiesą sakant, akcininkams niekas nepasikeis – jie irgi mokės pinigus, gaus butų raktus, tačiau dabar investuotojų pinigai bus apsaugoti. Vyriausybė paaiškinokas bus vietoj DDU ateityje: sąlyginio deponavimo sąskaitos. Dabar akcininkai pinigus perves į banko sąskaitą, iš kurios finansuojamos statybos, o vystytojai juos gaus tik perdavus turtą nuosavybėn. Jei vystytojas bankrutuoja, akcininkai atgaus savo pinigus.

Įmonės, užregistravusios projektų deklaracijas iki pakeitimų įsigaliojimo, dalyvavimo statyboje sutartimis gali naudotis iki 2019 metų liepos 1 dienos. Tai yra, jei vystytojas gavo statybos leidimą iki 2018 m. liepos 1 d. arba sudarė pirmąją sutartį iki šios datos, su juo galite sudaryti DDU.

Akcinio kapitalo sutarties privalumai ir trūkumai

privalumus	Minusai
Nekilnojamojo turto kaina statybos etape yra daug mažesnė nei baigto namo kaina.	Kyla rizika, kad plėtotojas bankrutuos, užšaldys statybas ir apgaus akcininkus.
Kol namas statomas, galite sutaupyti pinigų baldams, buitinei technikai, remontui.	Gali įvykti nenugalimos jėgos aplinkybės, kurios turės įtakos objekto pristatymo datai.
Butai, įsigyti pagal DDU, priskiriami pirminiam nekilnojamajam turtui, o hipotekos palūkanų norma jiems yra mažesnė.	Visą statybos laiką teks leisti pinigus būsto nuomai, jei neturite savo.

Be ikimokyklinio ugdymo skyriaus, perkant nekilnojamąjį turtą pirminėje rinkoje, naudojama įprasta pirkimo-pardavimo sutartis ir būsto kooperatyvas. Pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma, kai namas jau yra atiduotas eksploatacijai – galima iš karto užsukti į butą, užsiregistruoti, įregistruoti nuosavybę. ZhSK - būsto statybos kooperatyvo sutartis. Tai panašu į ikimokyklinio ugdymo įstaigą, tačiau formaliai tampi dalininku – prisijungi prie žmonių, kurie ketina statytis namą, bendruomenės. Tuo pačiu nėra aiškių terminų statybai ar bausmei už jų padidinimą.

ZhSK arba DDU: kas geriau– kiekvienas nusprendžia pats. Registruojant ikimokyklinio ugdymo įstaigą pirkėjų yra labiau apsaugoti nuo nesąžiningų įmonių, o ZhSK siūlo didesnę naudą, palyginti su ikimokyklinėmis įstaigomis.

Perkamas butas DDU: kaip patikrinti kūrėją

Jei pirkdami butą pirminėje rinkoje planuojate pasinaudoti nuosavybės sutartimi, pasidomėkite vystytoju. Taip apsisaugosite nuo nesąžiningų įmonių. Norėdami sužinoti visą informaciją apie kūrėją:

🔸 Naršyti vystytojo projekto deklaracija. Ji turi būti viešai prieinama bendrovės interneto svetainėje. Jei jos nėra, reikalaukite projekto deklaracijos – ją pareikalavus privalo pateikti vystytojas. Dokumente yra Išsamus aprašymas projektą, jo įgyvendinimo laiką, statybos tikslą.

🔸 Patikrinkite, ar ar įmonė yra bankroto stadijoje. Tai galima padarytiVieningo federalinio bankroto informacijos registro svetainėje . Įveskite įmonės pavadinimą – jei jo nėra registre, tai gerai. Jei įmonė pradėjo bankroto procedūrą, nepasirašykite sutarties, kitaip prarasite pinigus.

🔸 Patikrinkite, ar ar yra kokių nors teisinių bylų prieš įmonę. Tu gali tai padarytielektroninėje dokumentų spintoje federalinė svetainė arbitražo teismai... Čia verta apsvarstyti svarbų dalyką niuansas – kuo didesnis kūrėjas, tuo didesnė tikimybė, kad jam bus iškelti ieškiniai. Įvertinkite esmę, už ką įmonei bylinėtis, kiek bylų yra neišnagrinėta, kokie sprendimai buvo priimti dėl ankstesnių ginčų.

🔸 Patikrinkite, ar ar įmonė įregistruota kaip juridinis asmuo. Pagal įstatymą visi kūrėjai turi būti registruoti. Eikį Federalinės mokesčių tarnybos svetainę ir aplankyti vienas registras juridiniai asmenys. Jei įmonės nėra, atsisakykite pirkimo.

🔸 Rasti atsiliepimai apie kūrėją internete. Pavyzdžiui, apsilankykite akcijų savininkų forumuose, skaitykite atsiliepimus trečiųjų šalių nepriklausomose svetainėse, įvertinkite įmonės reputaciją įvairiuose reitinguose.

Kaip komponuoti irko ieškoti 2018 mmetųikimokyklinio ugdymo sutartyje

Teisės aktai reglamentuoja dalyvavimo statyboje sutarties formą, kai perkant Nekilnojamasis turtas. Pagal Nr. 214-FZ reikalavimus sutartis turi būti sudaryta raštu ir privaloma valstybinė registracija Rosreestr. dokumentas laikoma sudaryta nuo registracijos momento. Sutartis sudaroma trimis egzemplioriais: vienas lieka akcininkui, kitas – kūrėjui, trečiasis saugomas federaliniame registre. Visi egzemplioriai turi būti pasirašyti, visi turi vienodą juridinę galią.

Ikimokyklinio ugdymo įstaiga privalo turėtidetalus objekto aprašymas - objekto planas su grafiniu gyvenamųjų patalpų dalių išdėstymo vaizdu, informacija apie projekto deklaraciją, paskirtį, bendrąjį ir aukštų plotą, kambarių skaičių ir plotą bei kita informacija. Visi reikalavimai yra išdėstyti4 straipsnio 4.1 įstatymas. Be šios informacijos, sutartyje turi būti:

📜 terminas, per kurį vystytojas gali perduoti bendros statybos objektą bendros statybos dalyviui- data, iki kurios įmonė įsipareigoja namą pradėti eksploatuoti;

📜 sutarties kaina, jos apmokėjimo sąlygos ir tvarka- nekilnojamojo turto pirkimo pagal DDU kaina, mokėjimų rekvizitai, mokėjimo tvarkos reikalavimai;

📜 pilni šalių vardai ir pavardės- juridinio asmens pavadinimas ir pagrindiniai duomenys, akcininko pavardė, vardas, patronimas ir paso duomenys;

📜 bendram statybos objektui garantinis terminas- dažniausiai namo garantija yra 5 metai.

Be to, visos DDU nurodytos sąlygos turi atitikti projekto deklaracijoje nurodytą informaciją pasirašymo metu. Jeigu sutartyje yra nurodyta viena informacija, o deklaracijoje – kita, akcininko reikalavimu ji pripažįstama negaliojančia.

Kaip ir kitiems dokumentams, ikimokyklinio ugdymo įstaigoms keliami standartiniai reikalavimai. Turi būti nurodyta sutarties sudarymo data, taip pat rekvizitai, dekodavimas ir abiejų šalių parašai.

Svarbu! DDU vystytojo vardu gali pasirašyti įmonės generalinis direktorius arba asmuo, kuriam vystytojo vardu išduotas notaro patvirtintas įgaliojimas. generalinis direktorius... Jei sutarties nepasirašo direktorius, paprašykite įgaliojimo. Jei jo nėra, geriau atsisakyti sandorio.

❗❗ Dar vienas svarbus niuansas – kūrėjas turi teisę priimti pinigus tik po sutarties sudarymo. Jei jis prašo sumokėti dalį prieš pasirašydamas, geriau atsisakyti sandorio.

Kaip užregistruoti DDU Rosreestr

Mes paaiškinome ką reiškia dalyvavimas nuosavame kapitale perkant butą... Tačiau sutarties pasirašymas nereiškia teisės reikalauti nekilnojamojo turto įgijimo. Kad sandoris įvyktų, turite užregistruoti DDU Rosreestr. Registracijos reikalavimai yra išdėstyti 47 straipsnis Nr. 218-FZ „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“.

Norėdami užregistruoti DDU, apsilankykite MFC arba Rosreestr kartu su kūrėjo atstovu. Mokėkite valstybės rinkliavą - jos dydis yra 350 rublių fiziniams asmenims ir 6000 rublių juridiniams asmenims. Parašykite prašymą įregistruoti sutartį ir pateikite sekančius dokumentus:

📓identifikavimas- Rusijos Federacijos piliečio pasas - iš jūsų ir informaciją apie įmonę iš kūrėjo atstovo;

📔 originalus mokėjimo kvitas valstybės pareiga - detales galite gauti bet kuriame MFC arba Rosreestr;

📘 statybos leidimas- kūrėjas gali jo nepateikti, tokiu atveju pati Rosreestr pareikalaus reikiamų dokumentų;

📙 kuriamo daugiabučio namo planas nurodant automobilių stovėjimo vietų skaičių, negyvenamąsias, gyvenamąsias patalpas ir kitą informaciją;

📕 projekto deklaracija- kūrėjas taip pat turi teisę jo nepateikti, Rosreestr gaus informaciją iš kitų šaltinių;

📒 priežiūros institucijos išvada dėl vystytojo ir projekto deklaracijos atitikties Nr.214-FZ reikalavimams, išduota ne anksčiau kaip 60 dienų iki paties pirmojo DDU registravimo - vystytojas taip pat neprivalo jos pateikti;

📓 laidavimo sutartis už statytojo prievoles, dydis įstatinis kapitalas kuris neatitinka Nr.214-FZ reikalavimų.

Jei nesate pirmasis akcininkas, sudaręs sutartį su vystytoju, jis gali nepateikti kelių dokumentų. Jie saugomi registro faile, o Rosreestr darbuotojas galės juos peržiūrėti.

Ką daryti toliau, užregistravus ikimokyklinę įstaigą Rosreestr- kaip gauti būstą

Parduoda DDU namo statybojevyksta objektą pradėjus eksploatuoti. Tai yra, užregistravę DDU Rosreestr, turite palaukti jame nurodyto laiko. Suėjus sutartyje nurodytam terminui, vystytojas atiduos namą eksploatuoti, surašys reikalingi dokumentai... Pavyzdžiui, jie surašys gyvenamųjų ir komercinių patalpų paskirstymo protokolą, surašys ir gaus techninį pasą PTI, gaus leidimą pradėti eksploatuoti, įtrauks objektą į federalinį registrą ir priskirs jam pašto adresą. . Tada jis jums praneš apie dokumentų paruošimą, įteiks raktus ir pasiūlys pasirašyti buto priėmimo aktą.

Norėdami užregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, turėsite dar kartą susisiekti su Rosreestr. Kūrėjas turi pateikti valstybės agentūra:

📌 Rusijos Federacijos piliečio pasas.

📌 Akcinio dalyvavimo statybose sutartis.

📌 Buto priėmimo ir perdavimo aktas.

📌 Priėmimo eksploatuoti patvirtinimas- jį reikia gauti iš kūrėjo, jei dokumentas reikalingas Rosreestr. Paprastai kvietimo gauti butą metu skyriaus darbuotojai jau gavo šį dokumentą.

📌 Valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Nuosavybės registravimo mokestis yra 2000 rublių.

Jūsų paraiška bus peržiūrėta per 10 darbo dienų. Po to nurodytą dieną apsilankykite Rosreestr - darbuotojas grąžins priimtus dokumentus ir išduos USRN išrašą, patvirtinantį jūsų nuosavybės teisę.

DDU spąstai

DDU priskyrimas - kas tai yra

Pagal teisės aktus akcininkas gali perleisti savo reikalavimo teises pagal DDU sutartį trečiajam asmeniui. Tokiu atveju trečioji šalis akcininkui sumokės sutarties vertę arba daugiau, jei nekilnojamojo turto vertė per sutarties galiojimo laiką padidėjo. Pinigus gaus akcininkas, trečiasis asmuo – reikalavimo teisę į nekilnojamąjį turtą.

Perleidimas turi būti įregistruotas: tarp tų, kurie perleidžia ir priima reikalavimo teises, sudaroma atskira sutartis - perleidimas. Jame taip pat nurodytas pinigų mokėjimo laikas, jį taip pat reikia užregistruoti Rosreestr. Užduočiai keliami keli reikalavimai – ji gali būti išduota tik tuo atveju, jei:

✅ akcininkas sumokėjo vystytojui visą DDU sumą;

✅ nepasirašytas buto priėmimo aktas;

✅ sandoris sutartas su banku, jei būstas pirktas su hipoteka;

✅ akcininkas anksčiau savo teisių nėra perleidęs kitam asmeniui.

Jei ankstesnis akcininkas nesumokėjo visos sumos vystytojui, pavedimas gali būti išduotas tik sutikus vystytojo įmonei.

Perkant pagal pavedimo sutartį iš fizinis asmuo pirkėjas negali gauti valstybės remiamų hipotekos išmokų. Jei turtas priskiriamas juridiniam asmeniui, naudos išlieka.

Ką daryti, jei kūrėjas bankrutuoja su DDU

Jei vystytojas pradėjo bankroto procedūrą, svarbu apie tai sužinoti laiku. Kreipkitės į bankroto administratorių ir įrašykite savo reikalavimus į kreditorių registrą. Tai turi būti padaryta per 30 dienų stebėjimo etape arba per 60 dienų stebėjimo etape bankroto procedūra nuo oficialios informacijos apie procedūros pradžią paskelbimo momento.

Jei jis nebaigs statybos, vystytojas privalės grąžinti jūsų jam sumokėtus pinigus arba perduoti turtą jūsų nuosavybėn.

Ką daryti, jei kūrėjas pažeidžia terminus arba neišduoda dokumentų

Jei vystytojas sąmoningai pailgina dokumentų išdavimo terminą arba sulaužė objekto eksploatavimo pradžios terminą, kreipkitės į teismą. Teismas įpareigos jį išduoti sandoriui įregistruoti reikalingus dokumentus, nustatyti tikslią objekto užbaigimo datą arba priteisti kompensaciją už termino praleidimą.

Pasiruoškite pateikti DDU sutartį teismui, jei kūrėjas praleis terminą. Jei nepateikia dokumentų, prašome pateikti įrodymus, kad jie galėjo būti išduoti anksčiau. Tikimybė, kad jūsų ieškinys bus patenkintas, bus didesnė, jei pateiksite kolektyvinį skundą dar keliems akcijų savininkams.

Ar galima paveldėti reikalavimo teisę pagal DDU

Jei akcininkas, sudaręs DDU sutartį su vystytoju, miršta, jo teisė reikalauti nuosavybės teisės į turtą gali būti paveldima. Tokiu atveju kūrėjui ir Rosreestr turite pateikti dokumentus, patvirtinančius jūsų paveldėjimo teises. Norėdami tai padaryti, kreipkitės į notarą ir atlikite „palikimo atidarymo“ procedūrą.

Jeigu akcininkas turi kelis įpėdinius, reikalavimo teisė paskirstoma tarp jų, jeigu testamente nenurodyta kitaip. Įpėdiniai naujajame bute gaus lygiomis dalimis.

Jei DDU išduodamas naudojant kredito lėšas

Jei paėmėte paskolą užįsigijimas nekilnojamojo turto pagal DDU sutartį, tai turi atsispindėti dokumentuose. Paskolos sutartis turės būti pateikta kūrėjui, kad būtų galima įrašyti naudojimą kredito lėšos DDU, o Rosreestr registruojant DDU – nuosavybės teisių registracija.

Jei nesumokėsite bankui paskolos lėšų, jis įgis reikalavimo teisę, jei paskolos sutartyje nenumatyta kitaip.

Jeigu ikimokyklinis ugdymas išduodamas nepilnamečiui

Nepilnamečiui gali būti sudaryta bendro dalyvavimo statybose sutartis. Šiuo atveju jo teisėti atstovai yra tėvai arba globėjai. Jie pasirašo sutartį, dokumente nurodydami informaciją apie nepilnametį – gimimo liudijimo duomenis, pavardę, vardą, patronimą, gimimo datą. Nuosavybę Registre taip pat registruoja atstovai pagal įstatymą. Tokiu atveju vaiko gimimo liudijimas įtraukiamas į standartinį nuosavybės teisių registravimo dokumentų sąrašą. Jis tampa tikruoju turto savininku.