Bendrąja prasme užstatas gali būti apibrėžiamas kaip turtas ar kitos vertybės, kurios yra paskolos užstatas. Tai yra, įkeitimas yra tam tikras prievolės užtikrinimo būdas, kuriuo įkaito turėtojas (teisinis ar individualus priimdamas įkeitimo dalyką kaip jo išduotos paskolos užtikrinimą), įkaito davėjui (juridiniam ar fiziniam asmeniui, pateikusiam įkeitimo dalyką savo skolai užtikrinti) įsipareigojimų nevykdo. pirmumo teise prieš kitus kreditorius savo reikalavimą patenkinti iš įkeisto turto vertės.

Įkeitimo dalyku gali būti tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis turtas, taip pat turtinės teisės, tai yra santykių dalyvių objektyvios teisės, susijusios su nuosavybės teise, naudojimu ir disponavimu turtu, taip pat su ta medžiaga (turtu). pretenzijos, kylančios tarp ūkinės apyvartos dalyvių dėl šio turto paskirstymo ir prekių, paslaugų, vertybinių popierių ir kt.

Pagrindiniai užstato principai:

• 1. Viešumas – informacijos apie įkeistą turtą prieinamumas visiems suinteresuotiems asmenims.
• 2. Specifiškumas – įkeistas turtas savo savybėmis (ypač pagal funkcinę paskirtį) turi tiksliai sutapti su duomenimis, kuriuos jis turi kaip daiktą valstybinė registracija.
• 3. Pasitikėjimas – turto vertė ir likvidumas garantuoja skolos grąžinimą. Įkaito turėtojo reikalavimai tenkinami garantuojant sutartą įkaito davėjo turtą. Įkaito turėtojas turi teisę tuo pačiu pagrindu gauti atlyginimą iš draudimo išmokos už įkeisto turto praradimą ar sugadinimą, neatsižvelgiant į tai, kieno naudai jis yra apdraustas, išskyrus atvejus, kai nuostoliai ar sužalojimas atsirado dėl priežasčių, dėl kurių įkaito turėtojas. yra atsakingas.

Egzistuoja didelis skaičius užstato rūšys, kurios skiriasi viena nuo kitos pagal ypatybes, kurios sudarė jų pagrindą.

Šalių požiūrio į įkeistą turtą požiūriu išskiriamos šios pagrindinės užstato rūšys:

• - klasikinis įkeitimas - turtas lieka įkaito davėjui;
• - hipoteka - turtas perduodamas valdomam hipotekos kreditoriui;
• - tvirtas įkeitimas - turtas lieka pas įkaito davėją su ženklais, nurodančiomis įkeitimą.

Įkeitimas Nekilnojamasis turtasįkaito turėtojo piniginiam reikalavimui įkaito davėjui užtikrinti yra vadinama hipoteka.

Hipoteka turi du aspektus: teisinį ir ekonominį.

Hipotekos teisinis turinys yra suvaržymas nuosavybės teisės nuosavybės teisės į nekilnojamojo turto objektus, kai jie yra įkeisti.

Hipotekos ekonominis turinys yra turtinių teisių į nekilnojamąjį turtą apyvartos rinkos instrumentas (tais atvejais, kai kitos atidalijimo formos – pirkimas-pardavimas, keitimas yra netinkamos), leidžianti pritraukti papildomų. finansiniai ištekliai bet kokių projektų įgyvendinimui.

• 2. Pastatai ir statiniai (naudoti versle) su vienalaikiu hipoteka pagal tą pačią sutartį žemės sklypai, kuriose jie yra, arba šių aikštelių dalys, kurios funkcionaliai užtikrina šiuos pastatus ir statinius. Taip pat čia būtina pasakyti, kad jeigu žemės sklypas, kuriame yra įkeistas daiktas, yra nuomojamas, tai kartu su pastato ar statinio hipoteka būtinai įkeičiamos ir nuomos teisės į šį sklypą ar jo dalį.
• 3. Gyvenamieji pastatai, butai ir gyvenamųjų pastatų dalys bei butai, susidedantys iš vieno ar kelių izoliuotų kambarių.
• 4. Viešbučiai, poilsio namai, vasarnamiai, sodo nameliai ir kiti pastatai bei patalpos, neskirtos nuolatiniam gyvenimui.
• 5. Orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivai ir kosminiai objektai.
• 6. Nebaigtos statybos nekilnojamasis turtas, taip pat jų statybai paruoštos medžiagos ir įrenginiai.
• 7. Žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai.
• 8. Miškai, daugiamečiai želdiniai
• 9. Piliečiams, jų bendrijoms nuosavybės teise priklausantys žemės sklypai, juridiniai asmenys ir numatyta sodininkystei, gyvulininkystei, individualiam būstui, vasarnamių ir garažų statybai, asmeninių pagalbinių sklypų namų ūkio sklypams ir žemės sklypams, kuriuose yra pastatų, statinių ar statinių, jų ūkinei priežiūrai reikalinga suma (funkcinė parama).

Pagal įstatymą „Dėl hipotekos“, taip pat 2008 m. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 135 straipsniu, turtas, kuris yra hipotekos objektas, laikomas įkeistu kartu su priedais kaip visuma.

Komentarai-Metodika

SKOLOS. HIPOTEKA - NEKILNOJAMASIS TURTAS ĮHIPOTA - TEISINIS PAGRINDAS

Prievolės pagal paskolos ar kredito sutartį, kitų prievolių (pardavimo, nuomos, sutarties, kitos sutarties pagrindu) užtikrinimui gali būti nustatyta hipoteka - nekilnojamojo turto įkeitimas. Hipoteka – paskolos gavėjo teisės į nekilnojamąjį turtą kaip paskolos užtikrinimo perdavimas skolintojui. Šiame straipsnyje mes apsvarstysime teisinis pagrindas hipotekos.

Šiuo metu hipotekos santykių teisinį reguliavimą vykdo Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, 1998 m. liepos 16 d. federalinis įstatymas Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (toliau – Federalinis įstatymas Nr. 102-FZ), Rusijos Federacijos 1992-05-29 įstatymas Nr. 2872-1 „Dėl įkeitimo“ (toliau – Įstatymas Nr. 2872-1) (taikomas dalyje, kuri neprieštarauja Federaliniam įstatymui Nr. 102-FZ, dėl nekilnojamojo turto įkeitimo (hipotekos), kuris neprieštarauja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 334–358 straipsniams) ir kt.

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 1 straipsnio 1 punktą pagal nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį (hipotekos sutartį) viena šalis - įkaito turėtojas, kuris yra hipoteka užtikrintos prievolės kreditorius, turi teisę gauti savo piniginių reikalavimų skolininkui pagal šią prievolę patenkinimą iš kitos šalies - įkaito davėjo įkeisto nekilnojamojo turto vertės, pirmiausia kitiems įkaito davėjo kreditoriams, išskyrus federalinio įstatymo nustatytas išimtis.

Įkaito davėju gali būti pats skolininkas pagal hipoteka užtikrintą prievolę arba asmuo, kuris nedalyvauja vykdant šią prievolę (trečiasis asmuo).

Turtas, kuriam nustatyta hipoteka, lieka hipotekos davėjui jo žinioje ir juo naudojasi. Jis turi teisę naudoti įkeistus daiktus pagal jų paskirtį, neleisdamas turtui pablogėti ir jo vertei sumažėti daugiau nei dėl normalaus nusidėvėjimo.

Įkaito davėjas turi teisę gauti vaisių ir pajamų iš hipotekos sutartimi įkeisto turto. Hipotekos kreditorius neįgyja teisių į šiuos vaisius ir pajamas, jei hipotekos sutartyje nenumatyta kitaip (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 29 straipsnio 2 punktas).

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 30 straipsnio 1 dalį įkaito davėjas privalo išlaikyti pagal hipotekos sutartį įkeisto turto geros būklės ir padengti šio turto išlaikymo išlaidas iki hipotekos pabaigos.

Be to, įkaito davėjas privalo atlikti einamuosius ir kapitalinis remontas turtas, įkeistas pagal hipotekos sutartį federalinio įstatymo, kitų Rusijos Federacijos teisės aktų (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 3 straipsnio 3 ir 4 dalys) arba jų nustatyta tvarka nustatytais terminais ir jei tokie terminai nebuvo nustatyti - per protingą laiką (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 30 straipsnio 2 dalis). Tai yra, Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 30 straipsnio nuostatos suteikia susitarimo šalims laisvę spręsti šiuos klausimus. Susitarę dėl kitokio pareigų paskirstymo, jie turi tai nustatyti hipotekos sutartyje.

Tais atvejais, kai įkaito turėtojas, vadovaudamasis hipotekos sutarties sąlygomis arba dėl būtinybės užtikrinti pagal šią sutartį įkeisto turto išsaugojimą, yra priverstas padengti jo išlaikymo ir (ar) apsaugos išlaidas arba apmokėti įkaito davėjo skola už mokesčius ir rinkliavas, susijusias su šiuo turtu arba komunalinius mokesčius, tokių būtinų išlaidų kompensavimas hipotekos kreditoriui suteikiamas įkeisto turto sąskaita (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 4 straipsnis).

Hipotekos dalykas.

Įsipareigojimai, užtikrinti hipoteka, paprastai yra piniginiai įsipareigojimai, kylantys iš paskolos sutarčių nekilnojamajam turtui įsigyti, todėl plačiai paplitusi nuomonė, kad su būsto įkeitimu suteikiamos tik būsto paskolos. Tačiau taip nėra – hipoteka gali užtikrinti bet kokios piniginės prievolės įvykdymą. Pavyzdžiui, Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 2 straipsnyje paaiškinta, kad hipoteka gali būti nustatyta kaip prievolės pagal paskolos sutartį, paskolos sutartį ar kitokios prievolės, įskaitant prievolę, pagrįstą pardavimu-pirkimu, nuoma, sutartis, kitas susitarimas, darantis žalą, jei federalinis įstatymas nenustato kitaip.

Be to, Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 5 straipsnio 1 dalyje išvardytas turtas, kuris gali būti hipotekos objektas.

1) žemės sklypai, išskyrus federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 63 straipsnyje nurodytus žemės sklypus;

2) įmonės, taip pat pastatai, statiniai ir kitas nekilnojamasis turtas, naudojamas verslui;

3) gyvenamieji pastatai, butai ir gyvenamųjų pastatų dalys bei butai, susidedantys iš vieno ar kelių izoliuotų kambarių;

4) vasarnamiai, sodo nameliai, garažai ir kiti vartojimo paskirties pastatai;

5) oro ir jūrų laivams, vidaus vandenų laivams ir kosminiams objektams.

Pastatai, įskaitant gyvenamuosius pastatus ir kitus statinius, taip pat tiesiogiai su žeme sujungti statiniai gali būti įkeisti pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 69 straipsnio taisykles.

Žemės sklypų, kurių valstybinė nuosavybė nėra ribojama, valstybinės registracijos nebuvimas nėra kliūtis įkeisti tokius žemės sklypus pagal Federalinio įstatymo N 102-FZ 62.1 straipsnį.

Atkreipkite dėmesį, kad 2 punkte Naujienlaiškis 2005 m. sausio 28 d. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo Prezidiumo Nr. arbitražo teismai ginčai, susiję su hipotekos sutartimi „(toliau – Informacinis raštas Nr. 90) Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas išaiškino, kad hipotekos dalyku gali būti atskira patalpa, į kurią, kaip į savarankišką nekilnojamąjį turtą, priklauso teisės. objektas, yra įregistruoti nustatyta tvarka, o ne dalis tokių patalpų ploto Pavyzdžiui, dalis sandėlio ploto negali būti įkeista.

Paprastai objektas, kuris yra hipotekos objektas, laikomas įkeistu kartu su visais priedais kaip visuma. Nedaliamo daikto dalis negali būti savarankiškas hipotekos dalykas. Hipoteka taikoma visiems neatskiriamiems įkeisto daikto pagerinimams.

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 6 straipsnio 1 dalį hipoteka gali būti nustatyta turtui, kuris priklauso hipotekos davėjui nuosavybės ar ekonominio valdymo teise.

Atkreipkite dėmesį, kad turtui, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė (nenustatant kiekvieno iš savininkų nuosavybės dalies), hipoteka gali būti nustatyta visų savininkų sutikimu. Sutikimas turi būti duotas raštu (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 7 straipsnio 1 punktas)

Tuo pačiu metu pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 7 straipsnio 2 punktą dalyvis bendroji nuosavybė gali įkeisti savo dalį teise į bendra nuosavybė be kitų savininkų sutikimo.

Taip pat atsižvelgtina į tai, kad pastato ar statinio hipoteka leidžiama tik tuo pačiu metu įkeičiant žemės sklypą, kuriame yra šis pastatas ar statinys, arba teisę išsinuomoti šį hipotekos davėjui priklausantį sklypą. (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 69 straipsnis).

Hipotekos teisė netaikoma teisei nuolat naudotis hipotekos davėjui priklausančiu žemės sklypu, kuriame yra įmonė, pastatas ar statinys. Kai tokia įmonė, pastatas ar statinys apmokestinamas netesybomis, šį turtą nuosavybėn įgyjantis asmuo įgyja teisę naudotis žemės sklypu tomis pačiomis sąlygomis ir tokia pat suma kaip ir ankstesnis nekilnojamojo daikto savininkas (įkeitėjas).

Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas informacinio rašto Nr.90 3 punkte nurodė, kad jeigu savininkas negyvenamoms patalpoms pastate nuosavybės teise priklauso šio pastato bendrosios nuosavybės dalis ir šio pastato užimamo žemės sklypo nuosavybės dalis (arba tokio sklypo bendraturčio teisės), tada pagal sutartį 2012 m. kartu laikoma įkeista negyvenamųjų patalpų hipoteka priklauso savininkui tokių patalpų dalis nuosavybės teise į bendrąją pastato nuosavybę ir dalis nuosavybės teise į žemės sklypą (tokio žemės sklypo bendraturčio teisės).

Vadinasi, nepaisant to, kad hipotekos objektas yra tik negyvenamosios patalpos ir hipotekos sutartyje pastato ir žemės sklypo bendrosios nuosavybės dalys neįvardytos, hipotekos kreditorius turi teisę į areštinę neįvardyti. tik įkeistas negyvenamas patalpas, bet ir įkaito davėjui priklausančias dalis nuosavybės teise į šį pastatą ir žemės sklypą. Atkreipkite dėmesį, kad ši išvada teismų sistema yra labai svarbus įkaito davėjui, todėl nereikėtų to pamiršti sudarant sutartį.

Teisės pagal negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, sudarytą iki vienerių metų, gali būti įkeitimo objektu. Tačiau kadangi negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, sudaryta iki vienerių metų, valstybinė registracija nėra privaloma, tai sutartis dėl teisių įkeitimo pagal tokią nuomos sutartį nėra hipotekos sutartis. Kitaip tariant, nuomininko teisės, kylančios iš nekilnojamojo daikto, kuriam netaikoma valstybinė registracija, nuomos sutarties negali būti hipotekos sutarties dalyku. Todėl sutartis dėl nuomininko teisių, kylančių iš tokios nekilnojamojo turto nuomos, įkeitimo nėra hipotekos sutartis ir jai netaikoma valstybinė registracija (informacinio rašto Nr. 90 10 punktas).

Paskolos davėjo reikalavimai, užtikrinti hipoteka.

Pagal federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 3 straipsnio 1 punktą hipoteka užtikrina pagrindinės skolos pagal paskolos sutartį ar kitokios hipoteka užtikrintos prievolės sumokėjimą hipotekos turėtojui, visiškai ar iš dalies numatytą hipoteka. hipotekos sutartis.

Hipoteka, nustatyta paskolos sutarties ar paskolos, už kurią mokamos palūkanos, įvykdymui užtikrinti, taip pat užtikrina kreditoriui (paskolos davėjui) jam priklausančių palūkanų už naudojimąsi paskola (pasiskolintomis lėšomis) mokėjimą.

Be to, jeigu sutartis nenustato ko kita, hipoteka taip pat užtikrinamas jam priklausančių sumų sumokėjimas įkaito turėtojui:

1) nuostoliams atlyginti ir (arba) netesybą (baudą, netesybas) dėl hipoteka užtikrintos prievolės neįvykdymo, pavėlavimo ar kitokio netinkamo įvykdymo;

2) palūkanų forma už neteisėtą svetimų pinigų panaudojimą, numatytą hipoteka užtikrintu įsipareigojimu arba federaliniu įstatymu;

3) atlyginti bylinėjimosi išlaidas ir kitas išlaidas, atsiradusias dėl įkeisto turto arešto;

4) įkeisto turto pardavimo išlaidoms atlyginti.

Hipoteka užtikrina įkaito turėtojo reikalavimus tiek, kiek jų tenkinimo metu jie turėjo įkeisto turto sąskaita, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 3 straipsnio 2 punktas). Tai yra, jeigu įkaito davėjas dalį skolos sumokėjo, tai įkaito turėtojas turi visas reikalavimo teises grynųjų pinigų pardavus hipotekos objektą gauta suma, neviršijanti likusios prievolės sumos (atsižvelgiant į aukščiau išvardytas papildomas panaudos davėjo išlaidas).

Jeigu hipotekos sutartyje yra nurodyta bendra hipoteka užtikrintų įkaito turėtojo reikalavimų tvirta suma, tai skolininko prievolės įkaito turėtojui dalį, viršijančią šią sumą, nėra laikomos užtikrintomis hipoteka, išskyrus reikalavimus, pagrįstus 3 ir 4 papunkčiais. 102-FZ 3 straipsnio 1 dalį arba 4 straipsnį.

Hipotekos sutartis.

Hipotekos sutartis sudaroma laikantis Bendrosios taisyklės Rusijos Federacijos civilinis kodeksas dėl sutarčių sudarymo, taip pat federalinio įstatymo Nr. 102-FZ nuostatos.

Pagal Federalinio įstatymo Nr.102-FZ 9 straipsnio 1 punktą hipotekos sutartyje turi būti nurodytas hipotekos dalykas, jo įvertinimas, hipoteka užtikrintos prievolės pobūdis, dydis ir trukmė.

Hipotekos dalykas nustatomas sutartyje nurodant jos pavadinimą, vietą ir aprašą, pakankamą šiam dalykui identifikuoti.

Taip pat hipotekos sutartyje turi būti nurodyta teisė, pagal kurią hipotekos objektas turtas priklauso hipotekos davėjui, ir įstaigos, vykdančios valstybinę teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo registraciją, kurios įregistravo. šią hipotekos davėjo teisę.

Jeigu hipotekos dalykas yra hipotekos davėjui priklausanti nuomos teisė, išnuomojamas turtas hipotekos sutartyje turi būti apibrėžtas taip, lyg jis būtų pats hipotekos dalykas, ir turi būti nurodytas nuomos terminas.

Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 9 straipsnio 4 punkte nustatyta, kad hipoteka užtikrinta prievolė turi būti įvardyta hipotekos sutartyje, nurodant jos dydį, atsiradimo pagrindą ir įvykdymo terminą. Tais atvejais, kai ši prievolė grindžiama kokiu nors susitarimu, turi būti nurodytos šios sutarties šalys, jos sudarymo data ir vieta. Jeigu hipoteka užtikrintos prievolės dydis turi būti nustatytas ateityje, jo nustatymo tvarka ir kitos būtinos sąlygos turi būti nurodytos hipotekos sutartyje.

Atkreipkite dėmesį, kad hipotekos sutartis turi būti įregistruota sandoriams su atitinkamu turtu įregistruoti nustatyta tvarka (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 339 straipsnio 3 dalis).

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 10 straipsnio 1 dalį hipotekos sutartis sudaroma raštu ir turi būti įregistruota valstybinėje įstaigoje.

Sutartis, kurioje nėra jokių Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 9 straipsnyje nurodytų duomenų arba pažeidžia Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 13 straipsnio 4 dalies taisykles, nėra valstybinė registracija kaip hipotekos sutartis. .

Hipotekos sutarties valstybinės registracijos taisyklių nesilaikymas reiškia, kad ji negalioja. Toks susitarimas laikomas niekiniu ir negaliojančiu.

Hipotekos sutartis laikoma sudaryta ir įsigalioja nuo jos valstybinės registracijos momento (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 10 straipsnio 2 punktas).

Hipoteka turi būti įregistruota Vieningame valstybiniame teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registre 1997 m. liepos 21 d. Federalinio įstatymo Nr. 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ nustatyta tvarka. Tai".

Valstybinė hipotekos registracija atliekama nekilnojamojo turto, kuris yra hipotekos objektas, vietoje (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 19 straipsnis).

Norėdami tai padaryti, įkaito davėjas ir įkaito turėtojas registruojančiai institucijai pateikia bendrą prašymą (Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 20 straipsnis). Jeigu hipoteka buvo sudaryta notaro patvirtinta hipotekos sutartimi, pakanka vienos iš šalių (įkaito davėjo arba hipotekos kreditoriaus) pareiškimo.

Valstybinei hipotekos, kylančios iš hipotekos sutarties, registracijai pareiškėjas turi pateikti:

• hipotekos sutartis ir jos kopija;
• hipotekos sutartyje kaip priedai nurodyti dokumentai;
• mokėjimo dokumentas valstybės pareiga;
• kiti dokumentai, reikalingi valstybinei hipotekai įregistruoti, kuriuos pareiškėjas, vadovaudamasis Rusijos Federacijos teisės aktais dėl valstybinės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimo, privalo pateikti savarankiškai.

Valstybinę teisių registraciją atliekanti institucija neturi teisės reikalauti iš pareiškėjo hipotekai valstybinei registracijai reikalingų dokumentų, jeigu tokiais dokumentais (juose esančia informacija) disponuoja valstybės institucijos, vietos savivaldos institucijos. arba valstybinėms įstaigoms ar vietos savivaldos įstaigoms pavaldžios organizacijos, išskyrus atvejus, kai tokie dokumentai yra įtraukti į dokumentų sąrašą, nurodytą 2010 m. liepos 27 d. federaliniame įstatyme Nr. valstybės ir savivaldybių tarnybos“. Valstybinę teisių registraciją atliekanti įstaiga tokių dokumentų (juose esančios informacijos) pareikalauja iš atitinkamų institucijų, jeigu pareiškėjas jų nepateikė savo iniciatyva.

Hipoteka turi būti įregistruota per vieną mėnesį nuo jos įregistruoti reikalingų dokumentų gavimo valstybinę teisių registraciją vykdančioje institucijoje dienos, o gyvenamųjų patalpų hipoteka turi būti įregistruota per penkias darbo dienas nuo tos dienos (5 punktas). Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 20 straipsnis).

Dėl hipotekos sutarčių LVAT prezidiumas Informacinio rašto Nr.90 19 punkte pažymėjo, kad šalims hipotekos sutartyje nurodant kelis skirtingus hipotekos dalyko vertinimus, tokia sutartis negali būti laikoma nesudaryta, t. jeigu galima nustatyti, kuris iš vertinimų yra tas, dėl kurio šalys susitarė kaip esminę hipotekos sutarties sąlygą.

Teismas, analizuodamas konkrečios hipotekos sutarties sąlygas, nustatė, kad joje šalys nurodė tris skirtingus hipotekos dalyko vertinimus: vertinimą pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą, hipotekos vertinimą ir vertinimą pagal dokumentus. kūno techninis inventorius... Teismas, išnagrinėjęs visas bylos aplinkybes ir medžiagą, padarė išvadą, kad būtent užstato vertinimas yra įkeisto pastato vertinimas, kurį šalys tarpusavio susitarimu suteikė šiam hipotekos subjektui. Taigi teisėjai atsisakė pripažinti šią hipotekos sutartį nesudaryta.

Įkeisto turto draudimas ir paskolos gavėjo atsakomybė už paskolos įsipareigojimų neįvykdymą.

Įkeisto turto draudimas yra viena iš hipotekos sutarties sąlygų. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 343 straipsnis numato, kad įkaito davėjas arba įkaito turėtojas, priklausomai nuo to, kuris iš jų turi įkeistą turtą, privalo apdrausti įkeistą turtą įkaito davėjo lėšomis, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip. Tokias pat nuostatas nustato Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 31 straipsnis, pagal kurį pagal hipotekos sutartį įkeisto turto draudimas vykdomas pagal šios sutarties sąlygas. Hipotekos sutartimi įkeisto turto draudimo sutartis turi būti sudaryta hipotekos turėtojo (naudos gavėjo) naudai, jeigu hipotekos sutartyje ar sutartyje, dėl kurios pagal įstatymą atsiranda hipoteka, arba hipotekoje nenumatyta kitaip.

Jeigu hipotekos sutartyje nėra kitų įkeisto turto draudimo sąlygų, įkaito davėjas įsipareigoja savo lėšomis apdrausti šį turtą visa apimtimi nuo praradimo ir sugadinimo rizikos, o bendra turto vertė viršija nurodytą sumą. hipoteka užtikrintos prievolės – ne mažesne nei šios prievolės suma.

Įkaito turėtojas turi teisę savo reikalavimą pagal hipoteka užtikrintą prievolę patenkinti tiesiogiai iš draudimo išmokos už įkeisto turto praradimą ar sugadinimą, nepriklausomai nuo to, kieno naudai jis yra apdraustas. Šis reikalavimas pirmiausia tenkinamas kitų įkaito davėjo kreditorių ir asmenų, kurių naudai buvo apdraustas, reikalavimus, išskyrus federalinio įstatymo nustatytas išimtis.

Įkaito turėtojas atima teisę patenkinti savo reikalavimą iš draudimo išmokos, jeigu turto praradimas ar sužalojimas atsirado dėl jo kaltės priežasčių.

Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 31 straipsnio 4 punktas leidžia paskolos gavėjui, kuris yra hipotekos davėjas pagal hipotekos sutartį, apdrausti savo atsakomybės skolintojui už įsipareigojimo grąžinti paskolą nevykdymą ar netinkamą vykdymą riziką. .

Paskolos gavėjo civilinės atsakomybės draudimo sutartis turi būti sudaryta įkaito kreditoriaus (naudos gavėjo) naudai. Kai pereina kreditoriaus teisės į prievolę, užtikrintą nekilnojamojo daikto įkeitimu, naudos gavėjo teisės pagal draudimo sutartį naujajam kreditoriui pereina visiškai.

Draudimo suma pagal paskolos gavėjo civilinės atsakomybės draudimo sutartį neturėtų viršyti 20% įkeisto turto vertės. Draudimo įmoka sumokama vienkartine išmoka per draudimo sutartyje nustatytą laikotarpį. Draudėjui nutraukus draudimo sutartį, draudikui sumokėta draudimo įmoka negrąžinama.

Draudžiamuoju įvykiu pagal paskolos gavėjo civilinės atsakomybės draudimo sutartį laikomas tai, kad paskolos davėjas pareiškė reikalavimą grąžinti paskolą, jeigu paskolos davėjui neužtenka lėšų, gautų pardavus įkeistą turtą ir paskirstytų hipotekos teisės aktų nustatyta tvarka. .

Vėlesnė hipoteka.

Hipotekos sutartimi vienos prievolės įvykdymui užtikrinti (ankstesnė hipoteka) ji gali būti įkeista siekiant užtikrinti kitos to paties ar kito skolininko prievolės įvykdymą tam pačiam ar kitam hipotekos kreditoriui (vėlesnė hipoteka).

Vėlesnės hipotekos leidžiamos, jeigu to nedraudžia ankstesnės to paties turto įkeitimo sutartys, kurių galiojimas nenutrūko iki tolesnės hipotekos sutarties sudarymo.

Jeigu išankstinėje hipotekos sutartyje yra numatytos sąlygos, kuriomis gali būti sudaryta vėlesnė hipotekos sutartis, pastaroji turi būti sudaroma laikantis šių sąlygų.

Hipotekos kreditorių eilė nustatoma remiantis Vieningo valstybės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro duomenimis apie hipotekos atsiradimo momentą.

Taigi prievolių, kylančių iš dviejų ar daugiau paskolos sutarčių, sudarytų tarp to paties skolininko ir kreditoriaus, įvykdymas gali būti užtikrintas viena pastato hipotekos sutartimi. Įkaito davėjas ir įkaito turėtojas, remdamiesi viena vieno nekilnojamojo daikto įkeitimo sutartimi, turi teisę užtikrinti vienas nuo kito nepriklausomų prievolių, kylančių iš kelių savarankiškų sutarčių, įvykdymą. Tokie patikslinimai yra Informacinio rašto Nr.90 8 punkte.

Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 46 straipsnio 1 punktas nustato, kad hipotekos kreditorius pagal ankstesnę hipotekos sutartį turi teisę pirmumo tvarka patenkinti savo reikalavimus iš įkeisto turto vertės. Jeigu iš įkeisto turto įkeistas įkeistas turtas pagal reikalavimus, užtikrintus vėlesne hipoteka, tai tuo pačiu gali būti reikalaujama įvykdyti prievolę prieš terminą ir išieškoti iš šio turto įkeisti reikalavimus, užtikrinti ankstesne hipoteka, terminas iki 2011 m. kuris dar neatvyko pasiimti. Jeigu hipotekos kreditorius pagal ankstesnę hipotekos sutartį nepasinaudojo šia teise, tai turtas, į kurį buvo pareikštas reikalavimas pagal vėlesne hipoteka užtikrintus reikalavimus, atitenka jo įgijėjui, apsunkintam ankstesne hipoteka.

Vykdant įkeisto turto išieškojimą pagal reikalavimus, užtikrintus ankstesne hipoteka, leidžiama vienu metu išieškoti iš šio turto ir reikalavimus, užtikrintus vėlesne hipoteka, kurios išieškojimo terminas dar nėra suėjęs. Reikalavimai, užtikrinti vėlesne hipoteka, netenkinami prieš terminą, jeigu ankstesne hipoteka užtikrintiems reikalavimams patenkinti pakanka areštuoti dalį įkeisto turto (Federalinio įstatymo Nr. 102 46 straipsnio 3 punktas). -FZ).

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 46 straipsnio 4 punktą, iki turto, kurio įkeitimu buvo užtikrinti reikalavimai dėl ankstesnės ir vėlesnės hipotekos, areštas, tas pats turtas.

Teisių perleidimas pagal hipotekos sutartį.

Pagal Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ 47 straipsnį įkaito turėtojas turi teisę perleisti savo teises kitam asmeniui pagal hipotekos sutartį; dėl hipoteka užtikrintos prievolės (pagrindinė prievolė), jeigu hipotekos sutartis nenustato ko kita.

Reikalavimo perleidimas pagal sandorį, sudarytą paprasta rašytine ar notarine forma, turi būti atlikta atitinkama raštu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 389 straipsnio 1 dalis).

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 389 straipsnio 2 dalimi, reikalavimo perleidimas pagal sandorį, kurį būtina registruoti valstybinėje įstaigoje, turi būti įregistruotas šiam sandoriui įregistruoti nustatyta tvarka, jei įstatymai nenustato kitaip.

Paprastai hipotekos kreditoriumi pagal šią sutartį tampa asmuo, gavęs teises pagal hipotekos sutartį arba pagrindinę prievolę. Šiuo atveju įkaito turėtojo ir trečiojo asmens (kuriam yra perleistos teisės) santykius reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 382, ​​384–386, 388 ir 390 straipsniai (47 straipsnio 4 dalis). Federalinio įstatymo Nr. 102-FZ).

Belyaeva N.A.

Tačiau čia yra tam tikras „bet“. Pateikėme bendrą hipotekos apibrėžimą, iš kurio gali kilti išsamesnių apibrėžimų. šios koncepcijos, remiantis hipotekos ypatybėmis, būkle ir raida įvairiose šalyse. Taigi, pavyzdžiui, JAV hipoteka reiškia paskolą tik būsto sektoriuje. Todėl, nors iki šiol hipoteka yra tam tikro tarptautinio pobūdžio, sunku pateikti nepaneigiamą šios sąvokos apibrėžimą, nes konkrečios šalies ir gyventojų grupės atstovas gali ją koreguoti savaip (Shevchuk DA Apartment on kreditas be problemų. - M .: AST: Astrel, 2008).

Hipoteka turi du aspektus: teisinį ir ekonominį.

Teisinis turinys hipoteka – tai nuosavybės teisių į nekilnojamojo turto objektus suvaržymas, kai jie įkeičiami.

Ekonominis turinys Hipoteka yra turtinių teisių į nekilnojamojo turto objektus apyvartos rinkos priemonė (tais atvejais, kai kitos atidalijimo formos – pirkimas-pardavimas, mainai – nepraktiškos), leidžianti pritraukti papildomų lėšų bet kokiems projektams įgyvendinti.

Teisinis reguliavimas hipotekos vykdomos naudojant Rusijos Federacijos civilinį kodeksą, taip pat Federalinis įstatymas Nr. 102 – FZ "Dėl hipotekos" 1998 m. liepos 16 d.

Hipotekos dalykas gali būti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nurodyti nekilnojamojo turto objektai, kurių teisės įregistruotos valstybinei registracijai nustatyta tvarka. Į šį nekilnojamąjį turtą įeina:

1. Įmonės kaip vieningi nuosavybės kompleksai, naudojami verslinėje veikloje.

Įmonės perkėlimui į hipoteką būtinas minėto nekilnojamojo turto savininko sutikimas. Įkaito davėjas be įkaito turėtojo leidimo neturi teisės perleisti su įmone susijusio turto įkeisti, sudaryti sandorių, kuriais siekiama perleisti su įmone susijusį turtą, nebent hipotekos sutartis numato kitaip (Shevchuk D.A. .: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Įmonės hipoteka gali būti užtikrinta prievolė, kurios dydis yra ne mažesnis kaip pusė viso šiai įmonei priklausančio turto vertės.

2. Pastatai ir statiniai(naudojami verslinėje veikloje) kartu su ta pačia sutartimi įkeisti žemės sklypai, kuriuose jie yra, arba šių sklypų dalys, kurios funkcionaliai užtikrina šiuos pastatus ir statinius. Taip pat čia būtina pasakyti, kad jeigu žemės sklypas, kuriame yra įkeistas daiktas, yra nuomojamas, tai kartu su pastato ar statinio hipoteka būtinai įkeičiamos ir nuomos teisės į šį sklypą ar jo dalį.

Įkeitimas atsirado ir vystėsi kartu su elementų atsiradimu Privatus turtas kaip finansinė ir ekonominė priemonė, apsauganti kreditorius ir skatinanti investicinės veiklos plėtrą.

Bendrąja prasme, įkeitimas gali būti apibrėžiamas kaip turtas ar kitos vertybės, kurios yra paskolos užstatas. Tai yra, įkeitimas – tai tam tikras prievolės užtikrinimo būdas, kuriuo įkaito turėtojas (juridinis ar fizinis asmuo, priimantis įkeistą daiktą kaip jo išduotos paskolos užtikrinimą), įkaito davėjui neįvykdžius įsipareigojimų (juridinis ar fizinis asmuo). fizinis asmuo, pateikęs įkeistą daiktą savo skolai užtikrinti ) turi pirmumo teisę prieš kitus kreditorius tenkinti jo reikalavimą iš įkeisto turto vertės.

Įkeitimas atsiranda pagal sutartį, taip pat Įstatymo pagrindu, atsiradus joje nurodytoms aplinkybėms, jeigu Įstatyme nustatyta, koks turtas ir kokios prievolės įvykdymo užtikrinimas pripažįstamas įkeistu.

Dažniausias yra įkeitimas pagal sutartį, kai įkaito davėjas (skolininkas) savo noru įkeičia savo turtą, sudarydamas atitinkamą sutartį su įkaito turėtoju (kreditoriumi)

Įkeitimas – tai prievolės užtikrinimo būdas, o įkeitimo sutartis nėra savarankiška, ji visada siejama su kita joje numatyta sutartimi (pardavimo, sutarties, komiso, saugojimo ir kt.). Be to, sudaroma sutartis – prievolė, užtikrinama įkeitimu, siekiant atimti įkeistą turtą iš galimo išieškojimo pagal kitų kreditorių reikalavimus. Įkeitimo sutartis visada stovi už kitos pagrindinės sutarties ir yra tiesiogiai nuo jos priklausoma.

Kreditorius išsaugo įkeitimo teisę, net jei turtą savininkas perleidžia trečiųjų asmenų naudai. Tačiau įkeitimas nesuteikia nuosavybės (valdymo ar naudojimo) teisės į įkeistą turtą, skolininkui pažeidžiant savo prievoles, o yra priemonė pagrindiniam kreditoriaus reikalavimui iš įkeisto turto vertės patenkinti.

Pažymėtina, kad pagrindines įkeitimo nuostatas, kaip tokias, nustato, pirma, Rusijos Federacijos civilinis kodeksas ir, antra, 1992 m. gegužės 29 d. Rusijos Federacijos įstatymas Nr. 2872-1 „Dėl įkeitimo“. Tačiau reikia nepamiršti, kad įkeitimo reglamentavimas Rusijos Federacijos civiliniame kodekse kartais skiriasi nuo jo reglamentavimo minėtame įstatyme.

Įkeitimo sąvoka negali būti visiškai nustatyta neapibrėžus, kas yra įkeitimo dalykas.

Įkeitimo dalyku gali būti tiek kilnojamas, tiek nekilnojamas turtas, taip pat turtinės teisės t.y. santykių dalyvių objektyvias teises, susiję su nuosavybės teise, naudojimu ir disponavimu juo, taip pat ta medžiaga(turtinės) pretenzijos, kylančios tarp ūkinės apyvartos dalyvių dėl šio turto paskirstymo ir apsikeitimo prekėmis, paslaugomis, vertybiniais popieriais ir kt.

Įkeitimo dalyku gali būti ne tik esamas daiktas ar teisės į jį, turtas, kuris sutarties sudarymo metu neegzistuoja natūra, pavyzdžiui, būsimas derlius ar pastatas, kuris bus statomas naudojant paskolą. , kuri veikia kaip užstatas.

Pagrindinis įkeitimo principai:

1. Viešumas- informacijos apie įkeistą turtą prieinamumą visoms suinteresuotoms šalims.

2. Konkretumas- įkeistas turtas pagal savo savybes (ir ypač pagal funkcinę paskirtį) turi tiksliai atitikti duomenis, kuriuos jis turi kaip valstybinės registracijos objektą.

3. Pasitikėjimas- turto kaina ir likvidumas garantuoja skolos grąžinimą. Įkaito turėtojo reikalavimai tenkinami garantuojant sutartą įkaito davėjo turtą. Įkaito turėtojas turi teisę tuo pačiu pagrindu gauti atlyginimą iš draudimo išmokos už įkeisto turto praradimą ar sugadinimą, neatsižvelgiant į tai, kieno naudai jis yra apdraustas, išskyrus atvejus, kai nuostoliai ar sužalojimas atsirado dėl priežasčių, dėl kurių įkaito turėtojas. yra atsakingas.

Yra daug užstato rūšys, kurios skiriasi viena nuo kitos pagal charakteristikas, kurios sudarė jų pagrindą.

Iš požiūrio taško šalių santykiai su įkeistu turtu išskiriami šie pagrindiniai užstato tipai:

- klasikinis įkeitimas - turtas lieka įkaito davėjui;

- hipoteka - turtas perduodamas valdomam hipotekos kreditoriui;

- tvirtas įkeitimas - turtas lieka pas įkaito davėją su ženklais, nurodančiomis įkeitimą.

Užstato rūšis taip pat priklauso nuo paskolos, gautos už turto užstatą, grąžinimo terminų. Tuo pačiu išskiriamos įvairios hipotekos rūšys. Hipoteka - saugumo, apibrėžiantis reikalavimą dėl įkeisto turto, kurį hipotekos davėjas suteikė paskolai užtikrinti.

1. Hipotekos su fiksuotomis palūkanomis. Įkaito davėjas įsipareigoja už juos kas mėnesį mokėti paskolos skolą ir mokėti palūkanas. Tokios paskolos priskiriamos savaime nuvertėjančioms paskoloms. Nusidėvėjimas šiuo atveju reiškia pagrindinės skolos ir palūkanų už naudojimąsi paskola grąžinimo procesą.

2. Hipotekos su kintamomis (arba reguliuojamomis) palūkanų normomis. Šiuo atveju palūkanų norma yra susieta su kita rinkos palūkanų norma ir koreguojama pagal jos pokyčius. Koregavimas, kaip taisyklė, atliekamas ne dažniau kaip kartą per metus. Tuo pačiu metu hipotekos su kintamomis palūkanomis palūkanų norma yra mažesnė, vidutiniškai 1,5-2 procentiniais punktais, nei būsto paskoloms su fiksuotomis palūkanomis, o tai siejama su rizikos, kad nekilnojamojo turto savininkai suvokia. koreguojamos hipotekos prielaidos. Šios rizikos esmė ta, kad koregavimas didėja palūkanų norma didėja, o mėnesinių įmokų apimtis didėja.

3. Obligacija su diferencijuotais mokėjimais. Tokios hipotekos numato laipsnišką paskolos grąžinimo įmokų didinimą arba mažinimą. Tokios paskolos gali būti panaudotos, pavyzdžiui, skolinant jaunas šeimas, kurios paskolos termino pradžioje turi mažesnes pajamas nei jo pabaigoje.

4. Garantuotos hipotekos. Tokiu atveju būtinas apdraustasis hipotekos paskola.

Įkeitimo teisė atsiranda nuo įkeitimo sutarties sudarymo momento, o turto, kuris turi būti perduotas įkaito turėtojui, įkeitimas – nuo ​​šio turto perdavimo momento, jeigu ko kita nenustato įkeitimo sutartis.

Įkeitimas nutraukiamas šiais atvejais:

- vykdant įsipareigojimus užtikrinti įkeitimą;

- šiurkščiai pažeidus įkaito turėtojo įsipareigojimus, keliančius turto sunaikinimo grėsmę ir įkaito davėjo prašymu;

- pasibaigus įkeitimo teisei ir sunaikinus įkeistą turtą, jeigu įkeitimo sutartyje nenumatyta kitaip;

- jei neįmanoma parduoti įkeitimo.

Nekilnojamojo daikto įkeitimas įkaito turėtojo piniginiam reikalavimui įkaito davėjui užtikrinti vadinamas hipoteka.

Tačiau čia yra tam tikras „bet“. Pateikėme bendrą hipotekos apibrėžimą, iš kurio galima sekti detalesnius šios sąvokos apibrėžimus, remiantis hipotekos ypatybėmis, būkle ir raida įvairiose šalyse. Taigi, pavyzdžiui, JAV hipoteka reiškia paskolą tik būsto sektoriuje. Todėl, nors iki šiol hipoteka yra tam tikro tarptautinio pobūdžio, sunku pateikti nepaneigiamą šios sąvokos apibrėžimą, nes konkrečios šalies ir gyventojų grupės atstovas gali ją koreguoti savaip (Shevchuk DA Apartment on kreditas be problemų. - M .: AST: Astrel, 2008).

Hipoteka turi du aspektus: teisinį ir ekonominį.

Teisinis turinys hipoteka – tai nuosavybės teisių į nekilnojamojo turto objektus suvaržymas, kai jie įkeičiami.

Ekonominis turinys Hipoteka yra turtinių teisių į nekilnojamojo turto objektus apyvartos rinkos priemonė (tais atvejais, kai kitos atidalijimo formos – pirkimas-pardavimas, mainai – nepraktiškos), leidžianti pritraukti papildomų lėšų bet kokiems projektams įgyvendinti.

Hipotekos teisinis reguliavimas vyksta remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, taip pat 1998 m. liepos 16 d. Federaliniu įstatymu Nr. 102 - FZ "Dėl hipotekos".

Hipotekos dalykas gali būti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nurodyti nekilnojamojo turto objektai, kurių teisės įregistruotos valstybinei registracijai nustatyta tvarka. Į šį nekilnojamąjį turtą įeina:

1. Įmonės kaip vieningi nuosavybės kompleksai, naudojami verslinėje veikloje.

Įmonės perkėlimui į hipoteką būtinas minėto nekilnojamojo turto savininko sutikimas. Įkaito davėjas be įkaito turėtojo leidimo neturi teisės perleisti su įmone susijusio turto įkeisti, sudaryti sandorių, kuriais siekiama perleisti su įmone susijusį turtą, nebent hipotekos sutartis numato kitaip (Shevchuk D.A. .: GrossMedia: ROSBUKH, 2008).

Įmonės hipoteka gali būti užtikrinta prievolė, kurios dydis yra ne mažesnis kaip pusė viso šiai įmonei priklausančio turto vertės.

2. Pastatai ir statiniai(naudojami verslinėje veikloje) kartu su ta pačia sutartimi įkeisti žemės sklypai, kuriuose jie yra, arba šių sklypų dalys, kurios funkcionaliai užtikrina šiuos pastatus ir statinius. Taip pat čia būtina pasakyti, kad jeigu žemės sklypas, kuriame yra įkeistas daiktas, yra nuomojamas, tai kartu su pastato ar statinio hipoteka būtinai įkeičiamos ir nuomos teisės į šį sklypą ar jo dalį.

3. Gyvenamieji pastatai, butai ir gyvenamųjų pastatų dalys bei butai, susidedantys iš vieno ar kelių izoliuotų kambarių.

4. Viešbučiai, poilsio namai, vasarnamiai, sodo nameliai ir kiti pastatai bei patalpos, neskirtos nuolatiniam gyvenimui.

5. Orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivai ir kosminiai objektai.

6. Nebaigti statyti nekilnojamojo turto objektai, ir jų statybai paruoštos medžiagos ir įrenginiai.

7. Žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai.

8. Miškai, daugiamečiai želdiniai.

Kadangi nekilnojamojo turto objektai yra žemėje, kuri yra tvirtai su ja susijusi, pastatų, statinių, įmonių, izoliuotų vandens telkinių ir daugiamečių želdinių įkeitimas praktiškai neįmanomas be tuo pačiu metu įkeitimo atitinkamų žemės sklypų (apie tai jau buvo minėta aukščiau). ). Tai apibrėžia ypatingas vaidmuožemė hipotekos santykių sferoje.

9. Piliečiams, jų bendrijoms, juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantys žemės sklypai, skirti sodininkystei, gyvulininkystei, individualiam būstui, vasarnamių ir garažų statybai, asmeninių pagalbinių sklypų kiemo žemės sklypai ir žemės sklypai, kuriuos užima pastatai, statiniai ar statiniai, suma, reikalinga jų ūkiniam išlaikymui (funkcijai palaikyti).

Pagal įstatymą „Dėl hipotekos“, taip pat 2008 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 135 str. turtas, kuris yra hipotekos dalykas, laikomas įkeistu kartu su priedais kaip visuma.

Pagal Rusijos teisės aktai hipotekos dalykas negali būti:

- dalis turto, kurio padalijimas natūra neįmanomas nepakeitus jo paskirties;

- turtas, išimtas iš apyvartos, iš kurio negalima imti inkaso, taip pat turtas, už kurį priverstinis privatizavimas arba kurių privatizavimas draudžiamas;

- valstybės nuosavybė: valstybės ir savivaldybių žemės, taip pat žemės ūkio paskirties žemė, valstybės ir savivaldybių individualūs ir daugiabučiai pastatai, žemės gelmių sklypai ir ypač saugomos gamtos teritorijos;

- žemės sklypo dalis, kurios plotas mažesnis minimalus dydisįvairiems numatyta paskirtis ir leidžiamas naudojimas;

- gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės dalys, atskirai nuo nuosavybės teisės į butą.

6.2. PAGRINDINĖS HIPOTEKOS SKOLINIMO SISTEMOS DALYVIAI

1 ... Įkaito davėjas – fizinis ar juridinis asmuo, įkeitęs nekilnojamąjį turtą savo skolai užtikrinti. Jiems keliami šie reikalavimai:

- patikimumas ir mokumas;

- savanoriškas nekilnojamojo turto įkeitimas;

- galimybė atlikti išankstinius mokėjimus.

2 ... Hipotekos kreditoriai (hipotekos kreditoriai) yra juridiniai asmenys, išduodantys paskolas su nekilnojamuoju turtu. Tai bankai, fondai ir kitos skolinančios institucijos, su kuriomis įkaito davėjai sudaro sutartį dėl būsto paskolos suteikimo. Hipotekos kreditoriai teikia paslaugas išduotiems hipotekos paskolos per visą sutarties galiojimo laiką.

Hipotekos bankas- įstaiga, kurios specializacija yra ilgalaikių paskolų su nekilnojamuoju turtu išdavimas. Tokie bankai išduoda paskolas ne tik būstui, bet ir pramoninėms statyboms (daugiau informacijos žr. Shevchuk D.A. Bankinės operacijos. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Skolinimas per hipotekos bankus yra klasikinė hipotekos paskolų schema, kurios pagrindu veikia dauguma hipotekos programų pasaulinėje praktikoje.

Hipotekos paskolos privalumai bankams:

- santykinai maža rizika išduodant paskolas, nes jos garantuotos nekilnojamuoju turtu;

- ilgalaikis skolinimas išlaisvina bankus nuo privačių derybų su klientais;

- hipotekos paskolos suteikia bankui gana stabilų klientų ratą;

- galima aktyviai prekiauti hipoteka antrinėje rinkoje, kuri leidžia bankui diversifikuoti savo riziką parduodant būsto paskolą po paskolos išdavimo.

Hipotekos paskolos bankams trūkumai:

- būtinybė išlaikyti siaurų specialistų-profesionalų kolektyve – nekilnojamojo turto vertintojus, kurie pateikiami kaip užstatas, o tai didina banko išlaidas;

- ilgalaikis lėšų nukreipimas;

- Ilgas paskolos suteikimo terminas kelia didelę grėsmę būsimam banko pelnui, nes labai sunku prognozuoti rinkos palūkanų normų dinamiką ateinantiems dešimtmečiams.

Apskritai būsto skolinimas per hipotekos bankus vykdomas pagal schemą, parodytą pav. 6.1.

Ryžiai. 6.1. Paskolos schema per hipotekos bankas

Hipotekos bankas suteikia hipotekos davėjui paskolą būstui įsigyti, o tarp jų sudaroma paskolos sutartis, o jos rezultatas – įkeitimo sutartis. Būsto pirkėjas yra hipotekos skolinimo mechanizmo pagrindas ir pradeda jį veikti. Tada hipotekos davėjas su būsto pardavėju sudaro nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (jei būstą parduoda nekilnojamojo turto bendrovė) arba statybos sutartį (rangovui statant naujos statybos būstą). Hipotekos bankas, kita vertus, turi teisę parduoti hipotekos davėjo hipoteką antrinėje vertybinių popierių rinkoje (daugiau informacijos žr. Shevchuk D.A. Bankinės operacijos. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Ekonominė hipotekos su nekilnojamuoju turtu atsiradimo pusė siejama su sąlygų sudarymu nemaža daliai investuotojų gauti santykinai pigias ir ilgalaikes hipotekos vertybiniais popieriais užtikrintas paskolas bei nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą. Reikėtų atsižvelgti į tokių vertybinių popierių savybes:

- nuosavybės teisių į įkaito davėjo nekilnojamąjį turtą pavertimas likvidžia (pinigine) forma;

- vertybinių popierių panaudojimas hipotekos paskolos užstatui.

fondas- speciali įstaiga, finansuojanti, organizuojanti būsto statybą ir grąžinanti paskolas įkaito davėjams.

Ryžiai. 6.2. Finansavimo schema su neapmokestinamu modeliu.

Pagal šią schemą hipotekos pirkėjas antrinėje vertybinių popierių rinkoje ir FSR sudaro hipotekos pirkimo-pardavimo sutartį. Tarp FSR ir būsto pirkėjo sudaromos šių tipų sutartys: nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis (arba statomo būsto dalies pirkimo-pardavimo sutartis), paskolos sutartis ir įkeitimas. susitarimą.

Fondas taip pat sudaro sutartis su būsto pardavėju: nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, statybos rangos sutartį.

V pastaraisiais metais nemažai mūsų šalies regionų jau sukaupta tam tikra patirtis finansuojant individualių namų statybą specialiai sukurtomis lėšomis.

Pavyzdžiui, Belgorodo srityje buvo sukurtas fondas individualaus būsto statybai kaime remti. Ir būtent šioje srityje gimė žemės ūkio produkcijos apskaičiavimo už paskolas būstui statyti metodika. Kaip ir Belgorodo fondas, Samaros fondas buvo įkurtas Samaroje. 1996 metais panaudojant šio fondo paskolas buvo pastatyta 17 namų, o 1997 metais – jau 4 kartus daugiau. 1998 metais šis skaičius siekė 200 individualių namų. Lėšos, gautos pardavus žemės ūkio produkciją, kuria naudojasi kaimo gyventojai, nukreipiamos naujų žmonių, esančių laukiančiųjų sąraše, skolinimui.

3 . Namų pardavėjai. Pardavėjai gali būti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys, įskaitant rangovus statybos organizacijos ir nekilnojamojo turto firmoms.

4 . Valstybės organai , kuris

- vykdyti valstybinę teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registraciją;

- vadovauti singlui Valstybės registras nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą.

Hipotekos sutartis turi būti registruojama pagal įkaito davėjo prašymą. Fig. 6.3 yra diagrama, iliustruojanti hipotekos valstybinės registracijos procedūrą.

Ryžiai. 6.3. Hipotekos valstybinės registracijos tvarka

Mokesčių už valstybinę hipotekos registraciją ir hipotekos registracijos įrašo pakeitimų bei papildymų mokėjimo išlaidas apmoka įkaito davėjas, nebent jo ir įkeitimo turėtojo susitarime (Shevchuk DA Paskolos fiziniams asmenims) nenustatyta kitaip. .: AST: Astrel, 2008).

Įstaiga, atsakinga už hipotekos įregistravimą, privalo atlyginti suinteresuotam asmeniui nuostolius, atsiradusius dėl jo neteisėtų veiksmų ar neveikimo, įskaitant, pavyzdžiui, nepagrįstą atsisakymą registruoti hipoteką, hipotekos valstybinės registracijos vėlavimą viršija nustatytą terminą, valstybinė registracija pažeidžiant Rusijos Federacijos teisės aktuose nustatytus reikalavimus registracijos įrašo turiniui arba su kitomis klaidomis, neteisėtas registracijos įrašo panaikinimas.

5. Draudimo bendrovės... Tai gali būti tiek valstybinės (savivaldybių) įmonės, tiek licencijuotos draudimo bendrovės, kurios draudžia įkeistą nekilnojamąjį turtą, o taip pat prireikus ir įkaito davėjo gyvybę bei darbingumą.

6 . Vertintojai... Tai ir nepriklausomi vertintojai, ir vertinimo agentūros, kurios atlieka profesionalų įkeisto nekilnojamojo turto vertinimą.

7 . Hipotekos agentūros... Šios institucijos užtikrina likvidumo palaikymą antrinėje būsto paskolų rinkoje ir hipotekos vertybinių popierių rinkoje. Pagrindinės agentūros užduotys:

- naujų privataus kapitalo šaltinių pritraukimas į hipotekos sektorių būsto skolinimas;

- likvidžios antrinės hipotekos paskolų rinkos formavimas.

Jo sąskaita nuosavas kapitalas ir skolintų pinigų Agentūra perka iš komercinių bankų gautinos sumos pagal hipotekos sutartis, palaikant bankų likvidumą ir didinant hipotekinio skolinimo patrauklumą (Shevchuk DA Banking operations. Principai. Kontrolė. Pelningumas. Rizika. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Hipotekos agentūros mūsų šalyje dar nėra visiškai išvystytos.

Pavyzdys yra Maskva, kur pagrindinis Maskvos hipotekos programos operatorius yra specialiai sukurta Maskvos hipotekos agentūra (MIA). VRM funkcijos apima:

- vienodų hipotekos standartų ir technologijų, kurių laikymasis yra, sukūrimas ir diegimas būtina sąlyga išpirkti paskolas iš kvalifikuotų VRM kreditorių;

- hipotekos paskolų, atitinkančių VRM standartus, išpirkimas iš kvalifikuotų VRM skolintojų;

- pritraukti lėšų iš investuotojų išleidžiant ir platinant vertybinius popierius, užtikrintus savo turtu, taip pat Maskvos vyriausybės garantijomis.

Jei hipotekos skolinimas vykdomas per Fondą, tada agentūra kuriama dalyvaujant ir atstovauja vietos valdžia, taip pat veikia Fondo vardu ir pagal jo garantiją pagal atstovavimo sutartį.

8 . Garantai- fiziniai ir juridiniai asmenys, laiduojantys už įkaito davėją ir už jo prievoles atsakingi turtiškai. Jeigu hipotekos paskola vykdoma per Fondą, laiduotojas su šiuo fondu sudaro laidavimo sutartį. Laiduotojo dalyvavimas būsto paskolos mechanizme padidina lėšų grąžinimo tikimybę ir taip užtikrina finansavimo proceso tvarumą ir tęstinumą.

6.3. GYVENAMOJO NT HIPOTEKOS

ES šalyse iki 80% visų paskolų išduodama už nekilnojamojo turto įkeitimą, o tai rodo ekonomikos plėtrą. Paskolos terminai pakankamai ilgi (iki 40 metų). Kredito palūkanos pokytis veikiant makroekonominiams procesams. Hipoteka yra pagrįsta valstybinė sistema nekilnojamojo turto vertinimas ir tolesnis perkainojimas. Kadastrinis (norminis) įvertinimas yra nekilnojamojo turto mokesčio apskaičiavimo pagrindas ir yra objektyvus hipotekos paskolos dydžio matas. Paskolos nemokėjimo atveju hipotekos bankas turi galimybę priverstinai parduoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Paprastai hipotekos skolinimui bankai pritraukia trečiųjų šalių lėšas, juos išduodami akcijų birža nuosavų vertybinių popierių – hipotekos lakštų, kurie yra labai patikimi.

Šiuo metu yra dvi hipotekos paskolų schemos:

– dviejų lygių(„Amerikos modelis“), pagrįsta antrine hipotekos rinka. Modelio esmė tokia. Bankas paskolos gavėjui išduoda hipotekos paskolą mainais į įsipareigojimą kas mėnesį pervesti bankui per tam tikrą laikotarpį nustatyta suma... Ši paskolos gavėjo prievolė užtikrinama perkamo turto įkeitimu. Bankas parduoda paskolą vienai iš hipotekos agentūrų, tuo pačiu perleisdamas užstato įsipareigojimus. Agentūros nedelsdamos grąžina bankui paskolos gavėjui sumokėtas lėšas ir mainais prašo pervesti agentūrai iš jo gautas mėnesines įmokas, atėmus banko pelną (maržą). Vertė mėnesinės įmokos t.y., kursą, už kurį agentūra įsipareigoja pirkti būsto paskolas, nustato pati agentūra, atsižvelgdama į investuotojų reikalavimus atitinkamos įmonės pelningumui. finansinės priemonės... Hipotekos agentūros, nusipirkusios iš komercinių bankų tam tikrą hipotekos paskolų kiekį, surenka jas į fondus ir kiekvieno jų pagrindu sukuria naują vertybinį popierių, kurio mokėjimo šaltinis yra skolininkų įmokos. Šiuos mokėjimus garantuoja ne nekilnojamojo turto įkeitimas, o agentūra kaip juridinis asmuo. Agentūros parduoda hipoteka užtikrintus vertybinius popierius vertybinių popierių rinkoje ir tada taip pat veikia kaip tarpininkai, pervesdami investuotojui, kuris nusipirko užstatą agentūrai iš banko, atėmus jų maržą (daugiau informacijos žr. Shevchuk DA Banking operacijos. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Jungtinėse Amerikos Valstijose hipoteka užtikrintų vertybinių popierių palūkanos yra tik nežymiai didesnės nei vyriausybės vertybinių popierių palūkanos, o tai paaiškinama investuotojų pasitikėjimu, kad masinio skolininkų įsipareigojimų nevykdymo atveju vyriausybė suteiks reikiamą finansinę pagalbą hipotekos įkeitimui. agentūroms apmokėti savo įsipareigojimus. Valstybės parama suteikia galimybę hipotekos agentūrų vertybinius popierius vertinti kaip praktiškai nerizikingus ir leidžia į juos investuoti konservatyviausiems investuotojams, tokiems kaip pensijų fondai, taigi suteikia pigiausių išteklių hipotekos paskoloms srautą. turgus.

– vieno lygio(„vokiškas modelis“). Tai autonominis subalansuotas hipotekos modelis, pagrįstas taupymo ir paskolos veikimo principu, panašiu į Vokietijos „privačių statybinių taupomųjų kasų“ – Bausparkasse, prancūzų Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Čia indėlininkas gauna galimybę ilgam laikui kaupti reikiamą įnašą butui įsigyti (pavyzdžiui, 50 proc. jo vertės), o vėliau gauti būsto paskolą buto pirkimui (statybai). iš anksto parinktas butas. Statybų taupomoji kasa uždaroma finansinė struktūra, savo veiklą pradeda nuo formavimosi įstatinis kapitalas ir savo pagrindu turi savo lėšų šaltinį (įskaitant būsto fondą) paskoloms išduoti. Visos turimos grynųjų pinigų lėšos (savos ir skolintos) naudojamos tik įstatymų numatytai veiklai vykdyti, tai yra finansuoti būsto statybą ir išduodant būsto paskolas pastatytiems butams įsigyti.

Kitos hipotekos

Vokietijoje yra vadinamosios „hipotekos paskolos“. Norint juos gauti, paskolos gavėjui tereikia pateikti bankui dokumentų, patvirtinančių savininko teisę į turtą, kuris veikia kaip paskolos užstatas, kopijas. Paskolos dydis priklauso nuo jo užstato objekto vertės, tai yra nuo įkaito davėjo turto vertės. Tokias paskolas hipotekos bankai ir paprasti taupomosios kasos suteikia ilgam laikotarpiui iki 30 metų. Jų palūkanų norma tikslinama kas 5 metus. Be to, Vokietija išduoda „paprastas paskolas“, kurias bankai dalija kartu su „hipotekos paskolomis“ arba prie jų. Pagal palūkanų normas šios paskolos yra artimos būsto paskoloms ir praktiškai nuo jų skiriasi tik tuo atveju, jei yra garantija.

Vokietijoje išleistas lengvatinės paskolosšeimoms su ribotomis pajamomis:

- lengvatinės būtinosios paskolos, kurios išduodamos mažas pajamas gaunantiems žmonėms, yra be palūkanų ir kartu su jas mokamos subsidijos (apie 40 tūkst. būstų);

- lengvatinės antrinio būtinumo paskolos, kurios suteikiamos vidutines pajamas gaunantiems asmenims.

Prancūzijoje lengvatinės paskolos vadinamos „nuosavybės lengvatinėmis paskolomis“ ir yra naudojamos finansuoti mažas pajamas gaunančių šeimų nuosavybės teises. Tuo pačiu laikomasi kainų, būsto sąlygų ir būsimų nuomininkų maksimalių atsiskaitymo galimybių normatyvų. Šios paskolos išduodamos fiksuota arba kintama palūkanų norma 20 metų laikotarpiui.

Paskolos lengvatinėmis sąlygomis Italijoje, platinamos institutų žemės paskola ir išduodami ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui. Jų dydis siekia 100% išlaidų, susijusių su būsto pirkimu. Tokių paskolų palūkanos mažinamos priklausomai nuo skolininko turimų lėšų.

Ispanijoje „kvalifikuotos būsto paskolos“ tapo plačiai paplitusios. Jas valstybinės (oficialios) kredito institucijos ir privačios įstaigos išduoda daugiau nei palankiomis sąlygomis lyginant su rinka, tiek pagal palūkanų normas, tiek pagal grynųjų pinigų dalį ir paskolos terminą. Siekiant paskatinti šių paskolų išdavimą įvairiomis kredito įstaigos, finansų institucijos, pirmiausia atleiskite juos nuo būtinybės turėti privalomųjų rezervųšiems tikslams.

Prancūzijoje yra „susietos paskolos“. Jas gali išduoti visos institucijos, kurios prisiima įsipareigojimus laikytis tam tikrų normų, tačiau be sąlygos atsižvelgti į pinigines galimybes (pajamas). Paskolos gali būti išduodamos tiek naujiems butams įsigyti, tiek seniems butams įsigyti, jeigu paskolos gavėjas ten dirba už sumą, lygią 25% savikainos, taip pat kapitaliniam remontui.

Jungtinėje Karalystėje paskola banko skolininkui pirmajam būstui įsigyti organizuojama taip. Namo pirkėjui išduodama Banko brošiūra „Informacija būsto pirkėjams“. Jame išsamiai aprašoma, kaip pasirinkti tinkamą draudimą ir kreditą, kokia yra būsto įsigijimo tvarka, pateikiama paraiškos paskolai išduoti forma. Paskolos asmenims, sulaukusiems 18 metų, išduodamos iki 95% būsto paskolos sumos. Paskolos suma nustatoma paskolos gavėjo metines pajamas padauginus iš 3. Jeigu paskolą vienu metu gauna du skolininkai, paskolos suma nustatoma taip: 2,25 x bendros pajamos skolininkų, arba 3 x didžiausios vieno iš skolininkų pajamos + 1,13 x antrojo skolininko pajamos.

Jei banko skolininkas nusprendė pirkti naujas namas vietoj senojo išleidžia bankas Būsto paskola iki 80% namo vertės arba įsigijimo kainos (pasirenkama mažiausia vertė). Jei banko skolininkas nuspręs likti sename name, bankas jam grąžins iki 80% būsto paskolos.

Italijoje žemės pažanga yra plačiai paplitusi. Juos išduoda Žemės paskolos institutai pagal hipotekos garantiją. Tokios paskolos grąžinimo laikotarpis yra ne trumpesnis kaip 18 mėnesių (vidutiniškai nuo 2 iki 4 metų). Kitas Italijoje naudojamas hipotekos paskolų tipas yra „ilgalaikės hipotekos paskolos“, kurias taip pat išduoda žemės kredito įstaigos ir kitos paskolas teikiančios institucijos. Žemės paskolų įstaigos tokias paskolas išduoda 10–25 metų laikotarpiui su fiksuota arba dažniau kas 5 metus tikslinama palūkanų norma. Jie gali padengti 50% pirkimo kainos arba 75% statybos kainos. Kitos kredito įstaigos tokias paskolas išduoda nuo 5 iki 15 metų pagal rinkos palūkanas su mokėjimais skolai grąžinti kas 6 mėnesius.

Pagrindinės sąlygos klasikiniams hipotekos skolinimo modeliams įgyvendinti yra ekonomikos stabilumas, finansų ir kredito sistemos patikimumas ir efektyvumas, prieinamumas. išsivysčiusią rinką vertybiniai popieriai, didelis gyventojų mokumas, o svarbiausia – aktyvus valstybės, kaip visos santykių sistemos stabilumo garanto, dalyvavimas hipotekos sandoriuose.

Nepaisant to, šiandien jau yra nemažai Rusijos Federaciją sudarančių subjektų, kurie įgyvendina savo hipotekos (pseudohipotekos) programas ir yra sukaupę tam tikrą patirtį šioje srityje.

Buvo sukurta pirmoji hipotekos paskolos programa Rusijos Federacijoje akcinė bendrovė Būsto iniciatyvos korporacija kartu su Rusijos „Sberbank“ ir Rusijos „Gosstrakh“.

Šioje programoje numatytos kelios hipotekos paskolos gyvenamųjų namų statybai schemos:

1. „Forward-Creditinvest“. Ši schema skirta komerciniams vystytojams (juridiniams asmenims), kurie stato būstą tam, kad jį būtų galima toliau parduoti turtingiems klientams, įskaitant komercinės struktūros... Įkeitimo dalykas šiuo atveju yra pats statybos objektas. Statant objektą, užstato registravimas ir paskolos išdavimas vyksta etapais.

2. „Retrocreditinvest“. Ši schema skirta piliečiams, norintiems patobulinti savo gyvenimo sąlygos... Paskola išduodama už esamo buto užstatą ir tik tuo atveju, jei jo rinkos vertė yra didesnė nei naujojo statybos kaina.

3. „Futuresinvest“. Ši schema skirta piliečiams, kurie nenori įkeisti savo turto. Tam yra du variantai:

- butas parduodamas aukcione su sąlyga atidėti iškeldinimą iki naujo būsto statybos užbaigimo. Buvęs savininkas būsto savarankiškai investuoja pajamas iš buto pardavimo į nekilnojamojo turto statybą, imdamas finansinė rizika ir investuotojo vystytojo sąskaitų apmokėjimas;

- būsto savininkas investuotojui plėtotojui patiki seno būsto pardavimą ir naujo statybą, pastarajam perkeldamas visą finansinę naujos statybos galutinės kainos nestabilumo riziką.

4. „Combinvest“. Ši programa yra pagrįsta kombinuota investicijų į būstą proceso organizavimo schema per būsto statybos santaupas ir šių santaupų investavimą į konkrečius objektus bei aprūpinant gyventojus tinkamu būstu.

Investicijų šaltiniai pagal šią programą gali būti:

a) Asmeninis tikslinis indėlis. Šios įmokos dydis yra fiksuotas dydis ir nustatomas pagal skirtumą tarp numatomos investicinės buto vertės, į kurią kreipiasi pilietis, ir numatomos subsidijos sumos, jei tokia yra. Asmeniniai piliečių įnašai gali būti atliekami tiek kaupimo, tiek investavimo, tiek atsiskaitymų užbaigimo etape. Šios lėšos pervedamos į projekto generalinio vadovo ar jo vardu veikiančio banko einamąją sąskaitą. Kiekvienas pilietis turi teisę į konkretų naujai statomo namo adresą tik su sąlyga, kad kaupimo etape sumokama ne mažiau kaip 50% visos asmeninio įnašo numatomos vertės.

b) Vietos valdžios tikslinės subsidijos, subsidijos komercinėms organizacijoms, kuriose dirba piliečiai, subsidijos iš nebiudžetinės lėšos, kurį sistemos rėmuose suformavo generalinis projekto vadovas pritraukiant į statybą juridinius ir fizinius asmenis.

c) Lėšos, gautos pardavus butą, kurį anksčiau gyveno laukiančiųjų sąraše esanti šeima.

d) Trumpalaikė paskola, kurią galima gauti iš projekto generalinio vadovo per pirmuosius du etapus neapmokėto asmeninio įnašo likučio sumai.

Daugelyje Rusijos nejuodosios žemės zonos regionų (įskaitant Leningradą) buvo sukurta būsto paskolos schema. kaimas naudojant žemės ūkio produkciją kaip paskolos grąžinimo priemonę (6.4 pav.).

Maskvoje kartu su bandymais įgyvendinti „amerikietiškus“ ir „vokiškus“ modelius rengiami „jaunimo“ hipotekos variantai. Viename iš jų 30% buto kainos numatyta apmokėti jaunai šeimai su vaiku, kitus 30% kompensuoja sostinės administracija, likusią sumą suteikia paskola dalimis 15 metų.

Baškirijoje pagal sukurtą hipotekos schemą numatomi pradiniai mokėjimai iki 30% su galimomis įmokomis nuo 5 iki 15 metų. Kaip investiciniai ištekliai naudojami biudžeto išteklių ir pirkėjų lėšos, taip pat prekių paskolos, kurios rangovams suteikiamos statybinių medžiagų pavidalu iki 50 tūkstančių rublių. 1–5 metų laikotarpiui taikant 8 proc.

Ryžiai. 6.4. Kaimo hipotekos paskolos schema

Ypatumai regiono ekonomika o dėl galimybių pritraukti biudžetinių išteklių regionuose atsiranda įvairios būsto paskolos schemos. Tačiau, kaip rodo ekonomiškai išsivysčiusių šalių patirtis, be federalinė parama hipotekos skolinimas nesivystys. Šiuo tikslu 1996 m. Federalinė agentūra dėl hipotekos skolinimo, kuris turėtų tapti Rusijos hipotekos šerdimi.

Rusijos Federacijos Vyriausybės 2000 m. sausio 11 d. dekretu Nr. 28 „Dėl priemonių plėtoti hipotekinio kreditavimo sistemą Rusijos Federacijoje“ buvo patvirtinta hipotekos kreditavimo sistemos plėtros šalyje koncepcija, pagal kurią socialiai neapsaugotų gyventojų grupių būsto problemų sprendimas turėtų būti perorientuotas į dirbančių gyventojų, turinčių vidutines pajamas, santaupas ir privatizacijos būdu gautą būstą, būsto sunkumų sprendimą. Šiai gyventojų daliai tinkamiausias sprendimo būdas yra ilgalaikė hipoteka būsto klausimas.

Koncepcijoje apibrėžiami pagrindiniai hipotekos tikslai ir principai, nubrėžti būdai jiems pasiekti ir įgyvendinti. Vienas iš tikslų – sukurti būsto paskolos būstui sistemą be būtinybės ją remti reikšmingomis lėšomis. vyriausybės finansavimas... Tai reiškia, kad Rusijoje yra įvairių hipotekos schemų.

Tačiau, nepaisant to, kad hipotekos paskola turi didžiulį potencialą ekonominis vystymasis, nekilnojamojo turto pavertimas apyvartinėmis lėšomis, padedant gyventojams gauti būstą, o skolintojams – pajamas, apie plačią būsto paskolų plėtrą šalyje kalbėti dar negalima. Būsto paskolų formavimąsi Rusijoje stabdo:

- institucinių investuotojų (pensijų ir kitų fondų) atskyrimas nuo hipotekos;

- „trumpi“ ir „brangūs“ bankų pinigai;

- nėra išplėtotos gyvenamojo nekilnojamojo turto draudimo sistemos;

- daugeliu atvejų neįmanoma deklaruoti pajamų dėl įmonių nenoro oficialiai mokėti darbo užmokesčio;

- žemas daugumos gyventojų pajamų lygis.

Pirmiau minėti veiksniai gali būti priskirti socialiniams ir ekonominiams, taip pat yra reguliavimo ir teisinio pobūdžio veiksnių:

- paskolos gavėjo, kuris nevykdo įsipareigojimų pagal paskolą, iškeldinimo iš įkeisto buto neįmanoma;

- svarstant nepilnamečių teisėmis apsunkintų gyvenamųjų patalpų įkeitimo klausimus, nėra parengti globos ir rūpybos institucijų veiklos kriterijai;

- neparengtos žemės sklypų įkeitimo ir atidalijimo taisyklės ir kt.

6.4. KITŲ RŪŠIŲ PASKOLOS GYVENAMOJI NT TURTUI

Šiame Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinkos vystymosi etape, be hipotekos skolinimo, naudojami ir kiti nekilnojamojo turto skolinimo mechanizmai.

Daugiau statybos įmonės pasiūlyti įvairias schemas dalyvavimas akcijoje(mokama kaip statomas objektas, atsiskaitoma atsižvelgiant į esamą būstą), leidžiant pirkėjui sumažinti vienkartines išlaidas būstui įsigyti.

Statytojas prisiima pareigą savo ir skolintomis lėšomis (pvz., komercinio banko lėšomis) finansuoti objekto statybą (visuose statybos etapuose) ar jo rekonstrukciją, kad būtų užtikrintas statybos užbaigimas. tam tikrą datą ir per tam tikrą laikotarpį nuo Valstybinės priėmimo komisijos akto pasirašymo momento perleisti tam tikro ploto butus akcininkams pagal dalyvavimo kapitale sutartį.

Akcinio dalyvavimo statyboje sutartis yra svarbi ir privalomas dokumentas, kuris reguliuoja santykius tarp panašios būsto skolinimo sistemos dalyvių. Be šios sutarties, kuri sudaroma raštu, vėliau neįmanoma įforminti atitinkamo daikto nuosavybės gyvenamoji erdvė, nes tam kartu su kitais dokumentais turi būti pateikti dokumentai, patvirtinantys dalyvavimą akcijoje.

V Bendrosios nuostatos sutarties punkto turi būti surašyta, kad nurodytas statybos (rekonstrukcijos) objektas sutarties pasirašymo metu niekam nebuvo parduotas, nėra jokiu kitu būdu perimtas, nėra ginčo ir jam netaikomas draudimas. Taip pat turėtumėte nurodyti, kokiu pagrindu organizacija, pritraukianti lėšas iš akcininkų, turi teisę skolinti šiam objektui.

Dalininkas pagal sutartį įsipareigoja finansuoti objekto statybą (rekonstrukciją) įnešdamas lėšas ar kitu sutartyje nurodytu būdu (pavyzdžiui, tiekdamas statybines medžiagas).

Pagrindiniai akcijų savininkai yra fiziniai asmenys.

Privalumai bendra statyba yra tokie:

- mokėjimas žingsnis po žingsnio (mokėjimas dalimis);

- tik indeksavimas (didėjant statybos sąnaudoms). likutinė vertė statyba pagal rangos sutartį;

- būsto įsigijimo su akcijomis kaina paprastai yra mažesnė rinkos vertė baigtas būstas 10-20%.

Bendros statybos trūkumai yra šie:

- lėšų, jau investuotų į gyvenamąjį būstą, praradimas dėl organizacijos, sudariusios sutartį su pirkėju dėl dalyvavimo statyboje, bankroto;

- gauti butą ne tokios kokybės, kokios tikėjosi pirkėjas.

Rusijos nekilnojamojo turto plėtros rinkoje yra dvi pagrindinės galimybės dalyvauti statyboje:

1. Dalyvavimas akcijoje su laipsnišku mokėjimu:

- tvirtinamas individualus buto kainos apmokėjimo grafikas, atsižvelgiant į infliaciją, taip pat į akcininko galimybes ir pageidavimus;

- sutartu terminu nuo sutarties pasirašymo momento pradine 1 kv. m sumokama pirmoji įmoka;

- likusi dalis bendro buto ploto mokama etapais pagal grafiką, indeksuojant 1 kv. m kiekvieno mokėjimo metu, atsižvelgiant į statybos pramonėje galiojančias kainas (kiekviena įmoka apmokamas tam tikras kvadratinių metrų skaičius. m bendro buto ploto);

- baigus statybas, galutinis apskaičiavimas atliekamas pagal faktinį buto dalininkui perduotą plotą.

2. Dalyvavimas akcijoje, atsižvelgiant į esamą būstą:

- akcininkui priskiriamas konkretus butas statomame pastate, nurodant plotą ir jo vietą;

- kiek kv. m bendrojo „naujojo“ buto ploto yra laikomi sumokėtu sutarties sudarymo metu, atsižvelgiant į tai, kaip dalis įnašo į nuosavą kapitalą kv. m bendro akcininkui priklausančio „senojo“ buto ploto. Dėl kvadratinių metrų skaičiaus skirtumo. m bendro ploto, lyginant su „naujo“ buto plotu, akcininkas sumoka pinigais, etapais, statybos laikotarpiu.

Šiuo atveju yra dvi „senų“ butų užskaitos galimybės:

- akcininko butas yra laisvas, nuosavybės teisė į jį iš karto pereina vystytojui ir butas parduodamas;

- akcininkas gyvena savo bute visą statybos laikotarpį, kol jam bus suteiktas naujas butas, o nuosavybės teisė pereina vystytojui, akcininkui persikėlus į naujas butas.

Būsto sertifikatai – tai tam tikros vertės vertybiniai popieriai, užtikrinantys savininkui teisę į tam tikrą gyvenamąjį plotą statomame ar renovuojamame name.

Vienas sertifikatas paprastai išduodamas už 0,1 kvadratinis metras ir 10 sertifikatų atitinka vieno kvadratinio metro rinkos vertę.

Tiesą sakant, tai yra tam tikri dalyvavimo akcijoje susitarimai, tačiau su didesniu likvidumu ir privalomu nominalios vertės indeksavimu, priklausomai nuo tam tikro indekso (pavyzdžiui, indekso). vartotojų kainomis arba vadinamasis „statybos koeficientas“ – kainų indeksas statyboje).

Būsto liudijimo nominalios vertės indeksavimo schema nustatoma išdavus ir išlieka nepakitusi per nustatytą būsto liudijimo galiojimo laiką.

Pagrindinės būsto sertifikatų savybės:

- būsto pažymėjimo atitikimas tam tikram plotui;

- statybos proceso padalijimas į kelis etapus, kurių kiekvienam įskaitymui turi būti realizuotas iš anksto nustatytas būsto pažymėjimų skaičius;

- būsto sertifikatų kainos formavimas, priklausomai nuo kiekvieno statybos etapo sąnaudų ir infliacijos lygio, sumažintas iki kvadratinio metro bendro butų ploto;

- investuotojo pasirinkimas būsto obligacijų grąžinimo formai.

Šiuo metu Federalinė komisija vertybinių popierių rinkoje įregistravo trečiosios būsto sertifikatų emisijos prospektą. Trečiasis išdavimas susijęs su 38 091 sertifikato išdavimu (kiekvienas sertifikatas atitinka 0,1 kv. M). Kaina 1 kv. m naujoje sertifikatų serijoje yra 6500 rublių. Sertifikato kaina bus indeksuojama kiekvieną mėnesį – 0,5 proc. Už lėšas, perduotas pardavus naujus sertifikatus, Tambovskajos gatvėje planuojama rekonstruoti tris namus.

Skolinant būsto sertifikatų pagalba yra įdiegta specialių vertybinių popierių - būsto sertifikatų išdavimo ir įdėjimo sistema, kuri suteikia jų savininkams teisę vėliau gauti būstą namuose, kuriems išduoda leidėjas.

Kartu bankas gali pateikti būsto sertifikatus vertybinių popierių rinkai, ty šiuo atveju jis prisiima tarpininko tarp obligacijų savininko ir skolininko vaidmenį, kartu tapdamas obligacijų grąžinimo garantu. investuotojo lėšos žlugus statybų programai. Būsto pažymėjimų garantu (garantu) gali būti bankas ir Draudimo bendrovė(daugiau informacijos žr. Shevchuk D.A. Bankinės operacijos. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Būsto pažymėjimų apyvartos terminas atitinka tų objektų, kuriems paskolos gavėjas skelbia vertybinių popierių emisiją, statybos programos įgyvendinimo laikotarpį.

Pajamos iš būsto pažymėjimų yra natūra arba pinigais.

Pajamos natūra pagal būsto pažymėjimus gaunamos, kai grąžinami atitinkamo ploto butai.

Piniginės pajamos iš būsto pažymėjimų gaunamos, kai jie išperkami už paskolos lėšomis pastatytuose namuose pastatant vieną kvadratinį metrą viso butų ploto.

Kadangi obligacijų išpirkimas pagrįstas tokiu skaičiavimu: viena obligacija yra būsto ploto vienetas, būsto sertifikatų išdavėjas turi galimybę pasinaudoti netradicinėmis butų suteikimo formomis:

- mažesnio ploto buto keitimas į didesnio ploto butą, perduodant būsto pažymėjimus išdavėjui už buto ploto skirtumą;

- teikiant lengvatinėmis sąlygomis būsto pažymėjimų paketų pardavimas.

Operacijoms su būsto pažymėjimais taikomos ir kitiems vertybiniams popieriams taikomos apmokestinimo taisyklės – PVM kaupimo ir mokėjimo nebuvimas, 1000 minimalių atlyginimų atleidimas nuo pajamų mokesčio, kai pajamos iš jų pardavimo fiziniams asmenims.

6.5. KAIP GAUTI HIPOTEKOS KREDITĄ BUTUI PIRKTI

Kas yra būsto paskola ir būsto paskola

Hipotekos paskolos Rusijoje kasmet tampa vis populiaresnės. Hipoteka leidžia įsigyti būstą šiandien ir sumokėti visą kainą per ateinančius kelerius metus. Tai yra daug patogiau nei taupyti pinigus, nes sutaupoma daug infliacinės ir kitos rizikos.

Patarimai skolininkui

Buto pirkimas yra sudėtingas ir atsakingas procesas. Jei skirsite šiek tiek laiko šios temos studijoms, galite labai palengvinti savo darbą, gerokai sumažinti galimus nuostolius ir išvengti nusivylimo. Turite suprasti, kad laikas, praleistas tiriant šią problemą, atsipirks sutaupant. Taigi čia yra mūsų patarimai:

Nereikėtų rinktis hipotekos banko vien dėl to, kad jame deklaruojamos mažiausios palūkanos.

Renkantis skolinantį banką, palūkanų normos vaidina svarbų vaidmenį, tačiau nereikia pamiršti, kad už paskolos suteikimą ir aptarnavimą yra taikomi papildomi mokesčiai, kurie kai kuriais atvejais gali gerokai padidėti. visa kaina kreditas. Geriau iš karto pasiteirauti, kokias vienkartines įmokas reikės atlikti papildomai ir kokius papildomus mokesčius teks mokėti per visą kredito laikotarpį.

Be to, skolinančio banko nurodyta palūkanų norma ne visada apmokestinama nuo faktinio likučio. Pavyzdžiui, į paskolos skolos pasikeitimą galima atsižvelgti skaičiuojant palūkanas praėjus 3 mėnesiams po faktinio pagrindinės skolos grąžinimo ir tai gerokai padidins Jūsų įmokas už naudojimąsi paskola. Taigi jūsų tikroji paskolos palūkanų norma gali pasirodyti daug didesnė nei nominalioji.

Taip pat nepamirškite apie jums siūlomų paslaugų kokybę. Banko specialistų geranoriškumas ir profesionalumas leis ženkliai palengvinti paskolos gavimo procedūrą, išsirinkti Jums tinkamiausią paskolos produktą ir priimti protingiausią pasirinkimą įsigyjamo būsto atžvilgiu (plačiau žr. Shevchuk DA Banking operacijos. - M .: GrossMedia: ROSBUKH, 2007).

Spręsdami dėl banko kreditoriaus pasirinkimo stenkitės nepatikėti kredito sąlygų aiškinimo savo artimiesiems ar draugams, nes tai gali prilygti žaidimui su sugedusiu telefonu.

Reikalauti, kad bankas kreditorius pateiktų raštišką sutikimą dėl paskolos suteikimo.

Iš banko gavę pranešimą (greičiausiai žodinį), kad jums, kaip skolininkui, banke patogu, turite pareikalauti, kad bankas patvirtintų raštu, nurodant pagrindines būsimos kredito operacijos sąlygas.

Pagalvokite prieš naudodami pardavimo agentą (maklerį), kuris veikia tiek pardavėjo, tiek pirkėjo pusėje.

Tokio pobūdžio agentas dažniausiai negali atstovauti ir ginti abiejų sandorio šalių interesų vienu metu. Tokiu atveju agentas dažniausiai labiau atkreipia dėmesį į pardavėjo, o ne pirkėjo interesus. Jei perkate butą, pasistenkite pasamdyti savo agentą (advokatą, advokatą), kuris šiame sandoryje atstovaus tik jūsų interesams.

Neužbaikite buto pirkimo be profesionalo Techninė ekspertizė ir deramo kruopštumo.

Bet koks pardavėjo pareiškimas apie buto techninę būklę turi būti patvirtintas dokumentais. Atsiminkite, kad pirkdami būstą antrinėje rinkoje dažniau susidursite su parketo grindų pūtimu ar nesandariomis lubomis, todėl pasistenkite tiksliai išsiaiškinti, kada bute paskutinį kartą buvo atliktas remontas.

Buto techninei būklei patikrinti geriausia samdyti nepriklausomą techninį ekspertą, kuris, remdamasis apžiūros rezultatais, surašytų raštišką išvadą, kurioje būtų nurodyti visi šio buto techninės būklės privalumai ir trūkumai. butą jo apžiūros metu.

Taip pat ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas buto teisinės švaros patikrinimui. Profesine kalba toks patikrinimas vadinamas<проверка чистоты титула>... Šis terminas reiškia visų asmenų, turinčių ar galinčių jas turėti teisę į šį butą, tapatybę, patikrinimą, ar nėra suvaržymų iš trečiųjų asmenų ir ar nebuvo pažeistos buvusių buto savininkų teisės ankstesniuose atidalijimo sandoriuose.

Reikėtų pažymėti, kad į Ši problema nėra geresnio sąjungininko ir pagalbininko už banką kreditorių. Skolinantis bankas dar labiau nei Jūs domisi būsto paskolos užstato kokybe ir likvidumu.

Nepasirašykite jokių dokumentų prieš tai jų neperskaitę.

Niekada nepasirašykite dokumentų skubėdami. Paprašykite savo sandorio šalies sutarčių kopijų, atidžiai jas perskaitykite, o jei turite klausimų, stenkitės juos išspręsti gerokai prieš dokumentų pasirašymą. Geriau būtų dar kartą atidžiai perskaityti visus dokumentus prieš pasirašant juos sandorio metu.

Mokesčių lengvatos

Įsigiję naują butą kreditu, galite pasinaudoti reikšmingomis pajamų mokesčio lengvatomis.

Nuo 2001 m. sausio 1 d. įsigaliojo nauja pelno mokesčio lengvatų apskaičiavimo ir taikymo tvarka. Pagal naują Mokesčių kodas, mokesčių mokėtojas gali iš savo apmokestinamųjų pajamų atimti sumas, faktiškai išleistas naujai statybai arba gyvenamajam namui ar butui Rusijos Federacijos teritorijoje įsigyti, taip pat sumas, skirtas grąžinti mokesčių mokėtojo gautas būsto paskolos palūkanas už Rusijos Federacijos bankai.

Bendra šio atskaitymo suma negali viršyti 1 000 000 rublių, neįskaitant sumų, naudojamų hipotekos paskolų palūkanoms sumokėti. Apskaičiuokite santaupų sumą pajamų mokestis Mokesčių skaičiuokle galite naudotis jau dabar.

Net jei lengvata pradėjote naudotis iki 2001 m. sausio 1 d., pirmaujančių mokesčių konsultantų teigimu, galite ir toliau ja naudotis vadovaudamiesi Pelno mokesčio įstatymu, išskaičiuodami sumas, panaudotas būsto paskolai sumokėti, įskaitant pagrindinę skolą. bendrųjų apmokestinamųjų pajamų.ir palūkanos.

DUK

Kaip nustatyti savo dokumentais pagrįstas mėnesines pajamas?

Bankas nustatys maksimalus dydis paskola, kuria galite pasikliauti, atsižvelgdami į vidutines mėnesines dokumentais pagrįstas pajamas per pastaruosius dvylika mėnesių. Ypač reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad bankas atsižvelgs į abiejų sutuoktinių pajamas.

Kas atsitiks, jei negaliu grąžinti paskolos?

Jei paskolos grąžinimo metu dėl objektyvių priežasčių negalėsite visiškai sumokėti, bankas pasistengs jums padėti ir rasti abiems pusėms priimtiną sprendimą. Toks sprendimas gali būti, pavyzdžiui, mokėjimų atidėjimas pagrindinei skolai sumokėti.

Tačiau jei šie laikini ekonomines priemones neduos teigiamo rezultato ir negalėsite mokėti įmokų už būsto paskolą, turėsite parduoti butą, o iš parduotų pajamų sumokėti skolą bankui. Už pinigus, likusius po pardavimo, galite nusipirkti sau kitą būstą.

Kuo hipotekos paskola nekilnojamajam turtui įsigyti skiriasi nuo įprastos paskolos?

Skirtingai nuo kitų skolinimo rūšių, būsto paskola gali būti suteikiama tik būstui įsigyti, o pagrindinis jos užstatas yra įsigyto būsto įkeitimas (hipoteka).

Kiek metų galiu gauti paskolą

Paskola išduodama iki 15-25 metų laikotarpiui. Bankas siūlo kredito produktai orientuotis į skirtingus klientus. Jei turite galimybę įnešti papildomą sumą, viršijančią numatytą paskolos grąžinimo grafiką, iš anksto įspėję banką, galėsite atlikti tiek dalinę, tiek visą išankstinis grąžinimas kreditas. Bankas priims iš Jūsų papildomą sumą paskolai grąžinti ir perskaičiuos mėnesinių įmokų dydį arba Jūsų pageidavimu sumažins paskolos terminą.

Kas tikrina teisinę buto „švarą“?

Buto pardavėjo nuosavybės teisę ir nuosavybės teisės grynumą patvirtinančius dokumentus tikrina draudimo bendrovė. Papildomas patikrinimas butus atliks vertinimo įmonė.

Taigi, dabar pirkdami butą jūs nesate vieni su „rinka“, o galite turėti kompetentingų sąjungininkų, kurie gins jūsų interesus.

Kaip vyksta atsiskaitymas su buto pardavėju?

Bankas išduoda pinigus buto pardavėjui po buto pirkimo-pardavimo sutarties valstybinės įregistravimo lėšomis kredito lėšos ir nuosavybės teisės perėjimas paskolos gavėjui. Papildoma, bet būtina sąlyga faktiniam paskolos suteikimui – dokumentinis atlikto mokėjimo patvirtinimas pradinis įnašas.

Tokia mokėjimo schema yra saugiausia buto pirkėjui ir patikimiausia pardavėjui.

Kokie yra vidutiniai draudimo bendrovių įkainiai trims draudimo rūšims?

Visų trijų būsto paskolos draudimo rūšių kaina paprastai siekia ne daugiau kaip 1,5 procento paskolos likučio. Draudimo sutartys paprastai sudaromos vieneriems metams, už šį laikotarpį sumokant draudimo įmoką.

Atnaujinant draudimo liudijimas už kiekvienus paskesnius metus draudimo įmokos suma bus mažesnė, nes ji apskaičiuojama pagal paskolos likučio sumą išvados dieną draudimo sutartis(atsižvelgiant į paskolos gavėjo padarytą pagrindinės skolos grąžinimą).

Kokių rūšių draudimas suteikiamas hipotekos paskolai?

Būtina sąlyga norint gauti paskolą yra 3 draudimo rūšys:

- įsigyto buto draudimas nuo sugadinimo ir sunaikinimo rizikos;

- nuosavybės teisės į hipotekos objektą (tai yra į butą, kurį perkate) draudimas;

- paskolos gavėjo gyvybės ir invalidumo draudimas.

Draudimas apsaugo skolininką ir banką nuo papildomų rizikų. Įvykus draudžiamajam įvykiui, draudimo bendrovė perves bankui reikiamą sumą paskolai grąžinti, o skolininkas bus atleistas nuo būtinybės toliau grąžinti paskolą. Draudimo išlaidas apmoka paskolos gavėjas.

Per kiek laiko po dokumentų pateikimo galiu tikėtis gauti paskolą?

Prašymo dėl hipotekos paskolos svarstymo terminas banke neviršija dviejų savaičių. Gavę teigiamą banko Kredito komiteto sprendimą, turėsite apsispręsti dėl galutinio buto pasirinkimo ir sudaryti paskolos sutartį.

Tada reikia sudaryti buto pirkimo-pardavimo sandorį ir hipoteką. Valstybiškai įregistravę šį sandorį, jūs tapsite naujo buto savininku.

Ar turėsiu mokėti nuomą?

Turite omenyje išlaikymo išmokas? Taip, nes butas priklauso jums, ir jūs jame gyvensite.

Be to, kaip buto savininkas, jūs padengsite visas išlaidas, susijusias su nekilnojamojo turto mokesčių mokėjimu, buto eksploatavimu ir remontu, taip pat visas išlaidas, susijusias su viso namo eksploatavimu ir remontu, įskaitant kapitalinį. ir gretima teritorija.

Kokie yra būsto paskolos privalumai?

Įsigiję būstą kreditu, jūs gaunate galimybę šiandien gyventi nuosavame naujame bute ir už jį mokėti palaipsniui per kelerius metus.

Kartu jums suteikiama didelė pajamų mokesčio lengvata. Pagal naująjį PMĮ mokesčių mokėtojas iš savo apmokestinamųjų pajamų gali išskaičiuoti sumas, faktiškai išleistas gyvenamajam namui ar butui įsigyti, taip pat sumas, skirtas būsto paskolų palūkanoms apmokėti. Bendra šio atskaitymo suma negali viršyti 1 000 000 rublių, neįskaitant sumų, naudojamų hipotekos paskolų palūkanoms sumokėti.

Norint gauti būsto paskolą, be įsigyto būsto nereikia pateikti jokio papildomo užstato.

Kas ieško buto?

Turite galimybę ieškoti buto savarankiškai arba su nekilnojamojo turto įmonių pagalba.

Kas yra hipotekos paskola?

Būsto paskola yra pinigai, kuriuos bankas suteikia klientui butui ar namui įsigyti. Už naudojimąsi suteikta paskola klientas moka bankui palūkanas, taip pat kas mėnesį grąžina pasiskolintas lėšas.

Už paskolą įsigytas būstas bus įkeistas (įkeistas) banko iki pilnas grąžinimas kliento hipotekos paskola. Būsto paskola dažniausiai išduodama ilgalaikiam terminui. Maksimalus terminas paskola 15-25 metams.

Kas ieško draudimo bendrovės?

Bankas jums pasiūlys draudimo bendrovių sąrašą. Tai didžiausi Rusijos draudikai, pasiūlę minimalius įkainius privalomojo draudimo rūšims.

Kas yra teisinė bazė hipotekos paskola?

Tarp daugybės Rusijos Federacijos įstatymų ir teisės aktų yra nemažai dokumentų, tiesiogiai reglamentuojančių hipoteką:

- Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488 straipsniai; visa 3 dalis, 23 skyriai);

- 1997 m. liepos 21 d. Federalinis įstatymas Nr. 122-FZ „Dėl valstybinės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimo“.

Tačiau reikia atminti, kad hipotekos paskolos išdavimas yra Banko operacija, todėl specifinę būsto paskolų išdavimo ir aptarnavimo tvarką reglamentuoja bankų teisės aktai.

Koks yra draudimo bendrovės vaidmuo?

Norėdami gauti būsto paskolą, skolininkas turi sudaryti trijų rūšių draudimo sutartis:

- Perkamo buto draudimo sutartis nuo sugadinimo ir sunaikinimo rizikos;

- Draudimo sutartis dėl įsigyto buto nuosavybės praradimo rizikos;

- paskolos gavėjo gyvybės ir invalidumo draudimo sutartis.

Toks draudimas yra privalomas paskolos sutarties reikalavimas. Bankas pateikia privalomojo būsto paskolų draudimo programoje dalyvaujančių draudimo įmonių sąrašą, kurios visas tris draudimo rūšis išduos minimaliais įkainiais.

Bankas teikia hipotekos paskolas tiek baigto, tiek statomo būsto rinkose Maskvoje ir Maskvos srityje, Sankt Peterburge ir Leningrado sritis ir kt.

Būsto paskolą programoms kituose miestuose galite gauti per bankų tinklą.

Gauti būsto paskolą iš banko paprasta ir prieinama kiekvienam. Mūsų sukurtos būsto paskolos programos maksimaliai supaprastina paskolos gavimo procesą. Kredito gavėjui nereikia didelio kiekio dokumentų, nereikalingos trečiųjų asmenų garantijos. Visos biurokratinės procedūros yra sumažintos iki minimumo.

ŽINGSNIS # 1. PRELIMINARUS HIPOTEKOS PASKOLOS APSKAIČIAVIMAS.

Pirmiausia reikia įvertinti, kokios paskolos butui reikia ir kokią paskolos sumą butui galima gauti su turimais mėnesinės pajamos Tavo šeima. Jūsų patogumui sukūrėme hipotekos skaičiuoklę.

2 ŽINGSNIS.

Preliminariai nustačius paskolos sumą naudojant Hipotekos skaičiuoklė Norėdami užpildyti preliminarią skolininko anketą, turite susisiekti su banko darbuotojais.

ŽINGSNIS № 3. DOKUMENTŲ REGISTRAVIMAS PASKOLAI BUTUI GAUTI.

Norint gauti hipotekos paskolą mūsų banke, nereikia daug dokumentų. Pildant ir renkant reikalingi dokumentai Jums padės asmeninis banko konsultantas. Pagal pateiktus dokumentus bankas sprendžia dėl galimybės suteikti paskolą.

4 ŽINGSNIS. BUTŲ PASIRINKIMAS.

Gavę banko patvirtinimą apie galimybę gauti paskolą, galite tęsti buto pasirinkimą. Rinkdamiesi buto pardavėją nesate ribojami – jis gali būti bet koks nekilnojamojo turto bendrovė arba privatus asmuo. Galite nusipirkti butą antrinėje būsto rinkoje arba naują butą. Buto nuosavybės dokumentus patikrins draudimo bendrovė, o rinkos vertę nustatys nepriklausoma vertinimo įmonė, kurią Jums rekomenduos bankas.

5 ŽINGSNIS. SUTARTIES PASIRAŠYMAS.

Išsirinkę tinkamą butą Jūs pasirašote paskolos sutartį su banku ir sudarote buto pirkimo-pardavimo sutartį. Pasirašius visas sutartis, bankas Jums suteikia būsto paskolą.

Hipotekos žodynas

Kas yra hipoteka?

Pirmą kartą terminas „hipoteka“ pasirodė Graikijoje VI amžiaus pradžioje. Išvertus iš graikų kalbos hipoteka reiškia įkeitimą, kai įkeistas turtas – dažniausiai žemė ir kitas nekilnojamasis turtas – lieka įkeistas paskolos davėjo tol, kol paskolą gavęs asmuo neįvykdys piniginio įsipareigojimo.

Šiuo metu būsto kreditavimas yra pagrindinis būsto problemos sprendimo mechanizmas Europoje ir Amerikoje, kur beveik 90% butų ir namų perkami kreditu. Nors hipotekos paskolos Rusijos ekonomikai nėra nauja paslauga, daugeliui potencialių vartotojų ji vis dar yra nepažįstama. Taip yra dėl to, kad hipotekos skolinimo procesas yra apsuptas daugybės išankstinių nusistatymų, atsiradusių dėl to, kad rusai nežinojo apie tai. Finansinės paslaugos... Tačiau visame pasaulyje savo veiksmingumą įrodę mechanizmai negali likti nepastebėti Rusijoje, kur šiuo metu susiklosčiusi situacija, kai ilgalaikio būsto kreditavimo sistemos formavimas tapo ne tik neatidėliotina, bet ir įgyvendinama užduotimi.

Hipoteka patraukli visų pirma tuo, kad ji leidžia per gana trumpą laiką tapti būsto savininku, persikelti į naują butą, užregistruoti visus šeimos narius ir per ateinančius kelerius metus sumokėti savo išlaidas, nebijant nekilnojamojo turto kainų kilimas. Tai daug patogiau nei taupyti pinigus, dideles santaupas pakenkti infliacinei ir kitai rizikai ar išsinuomoti butą, nes paskolos mėnesinių įmokų suma prilyginama panašaus buto mėnesio nuomos mokesčiui. Dar vienas privalumas perkant butą kreditu – galimybė pasinaudoti mokesčių lengvatos pajamų mokesčio, kuris šiuo metu siekia 1 000 000 rublių. Perkant butą su būsto paskola patikimumas ir saugumas slypi tame, kad butas yra kruopščiai teisiškai patikrintas banko ir draudimo bendrovės ir gavus paskolą yra visiškai įregistruotas paskolos gavėjo nuosavybėn.

Nekilnojamojo turto pirkimas su hipoteka šiandien laikomas pažangiausiu ir patikimiausiu sprendimo būdu būsto klausimas... Belieka tik išsirinkti optimaliausią hipotekos programa, atsižvelgiant į paskolos valiutą, įkainius ir sąlygas, tinka jums.

Siekdami padėti jums suprasti būsto paskolos gavimo subtilybes, sukūrėme hipotekos terminų žodyną.

Paskolos amortizacija

Paskolos amortizacija – tai laipsniško būsto paskolos pagrindinės skolos ir palūkanų mokėjimo procesas. Hipotekos įmokos paprastai mokamos kas mėnesį. Mokėjimo grafikas yra nustatytas paskolos davėjo ir paskolos gavėjo sutartyje.

Įsipareigojimas

Garantavimas – skolininko mokumo (pajamų pakankamumo paskolos įmokoms padengti), kreditingumo (vykdymo kokybės lygio) įvertinimas. kreditiniai įsipareigojimai), paskolos gavėjo turtas (pakankamas likvidaus turto kiekis, būtinas pradiniam mokėjimui atlikti ir su sandoriu susijusioms išlaidoms apmokėti).

Anuiteto mokėjimai

Anuiteto įmokos – vienodos mėnesinės paskolos grąžinimo įmokos ir palūkanos už paskolos lėšų panaudojimą.

Hipotekos sutartis

Hipotekos sutartis – tai susitarimas, pagal kurį viena šalis (įkaito turėtojas), kuri yra kreditorius, turi teisę patenkinti savo piniginius reikalavimus kitai šaliai (įkaito davėjui).

Kredito sutartis

Kredito sutartis – sutartis tarp kredito įstaiga(paskolos davėjas) ir paskolos gavėjas, pagal kuriuos panaudos davėjas įsipareigoja šioje sutartyje nustatyto dydžio ir sąlygomis suteikti lėšas (kreditą) panaudos gavėjui įsigyti turtą, o paskolos gavėjas įsipareigoja grąžinti sumokėtą sumą. gavo ir už tai sumokėjo palūkanas.

Ankstyvas paskolos grąžinimas

Išankstinis paskolos grąžinimas – skolininko savanoriškas paskolos skolos likučio sumokėjimas anksčiau nei numatyta grafike. kredito sutartis... Paskolos gavėjas – būsto paskolos gavėjas, įkeičiantis tam tikrą nekilnojamąjį turtą kaip užstatą.

Hipoteka

Hipoteka yra vardinis vertybinis popierius, suteikiantis jo savininkui teisę gauti įvykdymą piniginė prievolė... Surašo paskolos gavėjas gavęs būsto paskolą.

Hipoteka

Hipoteka yra nekilnojamojo turto įkeitimas.

Hipoteka

Hipotekos paskola – ilgalaikiam kredito įstaigos išduotos lėšos, užstatytos nekilnojamuoju turtu.

Hipotekos skaičiuoklė

Būsto paskolos skaičiuoklė – įrankis, leidžiantis nustatyti būsimų paskolos įmokų dydį, priklausomai nuo pajamų, termino ir paskolos dydžio.

Kredito istorija

Kredito istorija – informacija apie tai, kokias paskolas paskolos gavėjas paėmė iš bankų, kaip drausmingai buvo grąžinta paskola ir sumokėtos palūkanos.

Kredito komitetas

Kredito komitetas yra kolegialus organas, priimantis kredito sprendimus banke, tvirtinantis ar atmetantis kandidatus į konkrečius skolininkus ir tvirtinantis kiekvienam iš jų konkrečias kredito sąlygas.

Skolininko kreditingumas

Paskolos gavėjo kreditingumas – paskolos gavėjo noras įvykdyti prisiimtą finansinius įsipareigojimus... Nustatyta remiantis jo kredito istorijos analize.

Turto vertinimas

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai turto rinkos vertės nustatymo procesas. Vykdant nepriklausomas vertinimasįkeistas turtas yra būtina hipotekos paskolos išdavimo sąlyga.

Skolininko mokumas

Paskolos gavėjo mokumas – tai skolininko gebėjimas laiku grąžinti paskolą. Apima pajamų ir išlaidų analizę.

Bendra skolininkas

Bendrasskolininkas – asmuo, kuris tampa įsigyjamo turto bendraturčiu ir kartu su pagrindiniu paskolos gavėju yra atsakingas paskolos davėjui už paskolos grąžinimą. Paprastai bendraskolininkas yra sutuoktinis. Šiuo atveju apskaičiuojant paskolos sumą atsižvelgiama į bendraskolininko pajamas.

Paskolos sąskaita

Paskolos sąskaita – asmeninė paskolos gavėjo sąskaita, atidaryta banke kreditorius, skirta kredito lėšoms pervesti ir vėlesniam paskolos įmokų įskaitymui į ją.

LIBOR norma

LIBOR yra vidutinė svertinė paskolos refinansavimo norma, nustatyta Londono tarpbankinės biržos.

MosPrime kursas

MosPrime kursas yra nepriklausomas orientacinis kursas, kurį apskaičiuoja Nacionalinė valiutų asociacija (NVA), remdamasi pagrindinių Rusijos pinigų rinkos dalyvių paskelbtomis rublio indėlių palūkanų normomis pirmos klasės finansų įstaigoms. Kai bankai įtraukiami į MosPrime kurso formavimo sąrašą, atsižvelgiama į jų reputaciją, finansinę padėtį, operacijų apimtį ir patirtį Maskvos pinigų rinkoje.

Teisinė bazė

Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas – 1998 m. liepos 31 d. pirmoji dalis N 146-FZ ir 2000 m. rugpjūčio 5 d. antroji dalis N 117-FZ – 20, 220 straipsniai;

Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935 straipsniai, 3 dalis, 23 skyriai);

RF įstatymas „Dėl gyventojų pajamų mokesčio“;

Rusijos Federacijos Valstybinės mokesčių tarnybos 1995-06-29 instrukcija N 35 (su 1999-04-28 pakeitimais) Dėl įstatymo taikymo Rusijos Federacija„Dėl gyventojų pajamų mokesčio“;

Ševčiukas D.A. Civilinis procesas. - Rostovas prie Dono: Finiksas, 2006 m.;

Ševčiukas V.A., Ševčiukas D.A. Bankininkystės teisė: Vadovėlis. pašalpa. - M .: leidykla RIOR, 2005;

www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru

Įkeitimas atsirado ir vystėsi kartu su privačios nuosavybės elementų atsiradimu, kaip finansinis ir ekonominis instrumentas, užtikrinantis kreditorių apsaugą ir prisidedantis prie investicinės veiklos plėtros.

Bendrąja prasme, įkeitimas gali būti apibrėžiamas kaip turtas ar kitos vertybės, kurios yra paskolos užstatas. Tie. įkeitimas – tai tam tikras prievolės užtikrinimo būdas, kai įkaito turėtojas (juridinis ar fizinis asmuo, priimantis įkeistą daiktą kaip jo išduotos paskolos užtikrinimą), įkaito davėjui neįvykdžius įsipareigojimų (juridinis ar fizinis asmuo, suteikęs įkeistą daiktą savo skolai užtikrinti) turi pirmumo teisę prieš kitus kreditorius tenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės.

Įkeitimas atsiranda pagal sutartį, taip pat Įstatymo pagrindu, atsiradus joje nurodytoms aplinkybėms, jeigu Įstatyme nustatyta, koks turtas ir kokios prievolės įvykdymo užtikrinimas pripažįstamas įkeistu.

Dažniausias yra įkeitimas pagal sutartį, kai įkaito davėjas (skolininkas) savo noru įkeičia savo turtą, sudarydamas atitinkamą sutartį su įkaito turėtoju (kreditoriumi)

Įkeitimas – tai prievolės užtikrinimo būdas, o įkeitimo sutartis nėra savarankiška, ji visada siejama su kita joje numatyta sutartimi (pardavimo, sutarties, komiso, saugojimo ir kt.). Be to, sudaroma sutartis – prievolė, užtikrinama įkeitimu, siekiant atimti įkeistą turtą iš galimo išieškojimo pagal kitų kreditorių reikalavimus. Įkeitimo sutartis visada stovi už kitos pagrindinės sutarties ir yra tiesiogiai nuo jos priklausoma.

Kreditorius išsaugo įkeitimo teisę, net jei turtą savininkas perleidžia trečiųjų asmenų naudai. Tačiau įkeitimas nesuteikia nuosavybės (valdymo ar naudojimo) teisės į įkeistą turtą, skolininkui pažeidžiant savo prievoles, o yra priemonė pagrindiniam kreditoriaus reikalavimui iš įkeisto turto vertės patenkinti.

Pažymėtina, kad pagrindines įkeitimo nuostatas, kaip tokias, nustato, pirma, ir, antra, Rusijos Federacijos 1992 m. gegužės 29 d. įstatymas Nr. 2872-1 „Dėl įkeitimo“. Tačiau reikia nepamiršti, kad įkeitimo reglamentavimas Rusijos Federacijos civiliniame kodekse kartais skiriasi nuo jo reglamentavimo minėtame įstatyme.

Įkeitimo sąvoka negali būti visiškai nustatyta neapibrėžus, kas yra įkeitimo dalykas.

Įkeitimo dalykas gali būti tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis turtas, taip pat turtinės teisės, t.y. objektyvias santykių dalyvių teises, susiję su nuosavybės teise, naudojimu ir disponavimu juo, taip pat ta medžiaga(turtinės) pretenzijos, kylančios tarp ūkinės apyvartos dalyvių dėl šio turto paskirstymo ir apsikeitimo prekėmis, paslaugomis, vertybiniais popieriais ir kt.

Įkeitimo dalyku gali būti ne tik esamas daiktas ar teisės į jį, turtas, kurio sutarties sudarymo metu gamtoje nėra, pavyzdžiui, būsimas derlius ar panaudos lėšomis statomas pastatas. , kuri veikia kaip užstatas.

Pagrindinis įkeitimo principai:

1. Viešumas- informacijos apie įkeistą turtą prieinamumą visoms suinteresuotoms šalims.

2. Konkretumas- įkeistas turtas pagal savo savybes (ir ypač pagal funkcinę paskirtį) turi tiksliai atitikti duomenis, kuriuos jis turi kaip valstybinės registracijos objektą.

3. Pasitikėjimas- turto kaina ir likvidumas garantuoja skolos grąžinimą. Įkaito turėtojo reikalavimai tenkinami garantuojant sutartą įkaito davėjo turtą. Įkaito turėtojas turi teisę tuo pačiu pagrindu gauti atlyginimą iš draudimo išmokos už įkeisto turto praradimą ar sugadinimą, neatsižvelgiant į tai, kieno naudai jis yra apdraustas, išskyrus atvejus, kai nuostoliai ar sužalojimas atsirado dėl priežasčių, dėl kurių įkaito turėtojas. yra atsakingas.

Yra daug užstato rūšys, kurios skiriasi viena nuo kitos pagal charakteristikas, kurios sudarė jų pagrindą.

Iš požiūrio taško šalių santykiai su įkeistu turtu išskiriami šie pagrindiniai užstato tipai:

Klasikinis įkeitimas – turtas lieka įkaito davėjui;

Hipoteka – turtas perduodamas hipotekos kreditoriaus nuosavybėn;

Tvirtas įkeitimas – turtas lieka pas įkaito davėją su ženklais, rodančiais įkeitimą.

Užstato rūšis taip pat priklauso nuo paskolos, gautos už turto užstatą, grąžinimo terminų. Tuo pačiu išskiriamos įvairios hipotekos rūšys. Hipoteka yra vertybinis popierius, apibrėžiantis reikalavimą dėl įkeisto turto, kurį hipotekos davėjas suteikia paskolai užtikrinti.

1. Hipotekos su fiksuotomis palūkanomis. Įkaito davėjas įsipareigoja už juos kas mėnesį mokėti paskolos skolą ir mokėti palūkanas. Tokios paskolos priskiriamos savaime nuvertėjančioms paskoloms. Nusidėvėjimas šiuo atveju reiškia pagrindinės skolos ir palūkanų už naudojimąsi paskola grąžinimo procesą.

2. Hipotekos su kintamomis (arba reguliuojamomis) palūkanų normomis. Šiuo atveju palūkanų norma yra susieta su kita rinkos palūkanų norma ir koreguojama pagal jos pokyčius. Koregavimas, kaip taisyklė, atliekamas ne dažniau kaip kartą per metus. Tuo pačiu metu hipotekos su kintamomis palūkanomis palūkanų norma yra mažesnė, vidutiniškai 1,5-2 procentiniais punktais, nei būsto paskoloms su fiksuotomis palūkanomis, o tai siejama su rizikos, kad nekilnojamojo turto savininkai suvokia. koreguojamos hipotekos prielaidos. Šios rizikos esmė yra ta, kad koregavimas padidina palūkanų normą ir didėja mėnesinių įmokų apimtys.

3. Obligacija su diferencijuotais mokėjimais. Tokios hipotekos numato laipsnišką paskolos grąžinimo įmokų didinimą arba mažinimą. Tokios paskolos gali būti panaudotos, pavyzdžiui, skolinant jaunas šeimas, kurios paskolos termino pradžioje turi mažesnes pajamas nei jo pabaigoje.

4. Garantuotos hipotekos. Tokiu atveju jums reikia hipotekos draudiko.

Įkeitimo teisė atsiranda nuo įkeitimo sutarties sudarymo momento, o turto, kuris turi būti perduotas įkaito turėtojui, įkeitimas – nuo ​​šio turto perdavimo momento, jeigu ko kita nenustato įkeitimo sutartis.

Įkeitimas nutraukiamas šiais atvejais:

Vykdant įsipareigojimus užtikrinti įkeitimą;

Įkaito turėtojui šiurkščiai pažeidus savo prievoles, dėl kurių gresia turto sunaikinimas, ir įkaito davėjo prašymu;

Nutraukus įkeitimo teisę ir sunaikinus įkeistą turtą, jeigu įkeitimo sutartyje nenumatyta kitaip;

Jeigu įkeitimo parduoti neįmanoma.

Nekilnojamojo daikto įkeitimas, skirtas įkaito turėtojo piniginiam reikalavimui įkaito davėjui užtikrinti, vadinamas hipoteka. .

Tačiau čia yra tam tikras „bet“. Pateikėme bendrą hipotekos apibrėžimą, iš kurio galima sekti detalesnius šios sąvokos apibrėžimus, remiantis hipotekos ypatybėmis, būkle ir raida įvairiose šalyse. Taigi, pavyzdžiui, JAV hipoteka reiškia paskolą tik būsto sektoriuje. Todėl, nors iki šiol hipoteka turi tam tikrą tarptautinį pobūdį, sunku pateikti nenuginčijamą šios sąvokos apibrėžimą, nes konkrečios šalies ir gyventojų grupės atstovas gali ją koreguoti savaip.

Hipoteka turi du aspektus: teisinį ir ekonominį.

Teisinis turinys hipoteka – tai nuosavybės teisių į nekilnojamojo turto objektus suvaržymas, kai jie įkeičiami.

Ekonominis turinys Hipoteka yra turtinių teisių į nekilnojamojo turto objektus apyvartos rinkos priemonė (tais atvejais, kai kitos atidalijimo formos – pirkimas-pardavimas, mainai – nepraktiškos), leidžianti pritraukti papildomų lėšų bet kokiems projektams įgyvendinti.

Hipotekos teisinis reguliavimas vyksta remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, taip pat 1998 m. liepos 16 d. Federaliniu įstatymu Nr. 102 - FZ "Dėl hipotekos".

Hipotekos dalykas gali būti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nurodyti nekilnojamojo turto objektai, kurių teisės įregistruotos valstybinei registracijai nustatyta tvarka. Į šį nekilnojamąjį turtą įeina:

1. Įmonės kaip vieningi nuosavybės kompleksai, naudojami verslinėje veikloje.

Įmonės perkėlimui į hipoteką būtinas minėto nekilnojamojo turto savininko sutikimas. Įkaito davėjas be įkaito turėtojo leidimo neturi teisės įkeisti su įmone susijusio turto, sudaryti sandorių, kuriais siekiama perleisti su įmone susijusį turtą, jeigu hipotekos sutartis nenustato ko kita.

Įmonės hipoteka gali būti užtikrinta prievolė, kurios dydis yra ne mažesnis kaip pusė viso šiai įmonei priklausančio turto vertės.

2. Pastatai ir statiniai(naudojami verslinėje veikloje) kartu su ta pačia sutartimi įkeisti žemės sklypai, kuriuose jie yra, arba šių sklypų dalys, kurios funkcionaliai užtikrina šiuos pastatus ir statinius. Taip pat čia reikia pasakyti, kad jeigu žemės sklypas, kuriame yra įkeistas daiktas, yra išnuomotas, tai kartu su pastato ar statinio hipoteka būtinai įkeičiamos ir nuomos teisės į šį sklypą ar jo dalį.

3. Gyvenamieji pastatai, butai ir gyvenamųjų pastatų dalys bei butai, susidedantys iš vieno ar kelių izoliuotų kambarių.

4. Viešbučiai, poilsio namai, vasarnamiai, sodo nameliai ir kiti pastatai bei patalpos, neskirtos nuolatiniam gyvenimui.

5. Orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivai ir kosminiai objektai.

6. Nebaigti statyti nekilnojamojo turto objektai, ir jų statybai paruoštos medžiagos ir įrenginiai.

7. Žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai.

8. Miškai, daugiamečiai želdiniai.

Kadangi nekilnojamojo turto objektai yra žemėje, kuri yra tvirtai su ja susijusi, pastatų, statinių, įmonių, izoliuotų vandens telkinių ir daugiamečių želdinių įkeitimas praktiškai neįmanomas be tuo pačiu metu įkeitimo atitinkamų žemės sklypų (apie tai jau buvo minėta aukščiau). ). Tai lemia ypatingą žemės vaidmenį hipotekos santykių sferoje.

9. Piliečiams, jų bendrijoms, juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausantys žemės sklypai, skirti sodininkystei, gyvulininkystei, individualiam būstui, vasarnamių ir garažų statybai, asmeninių pagalbinių sklypų kiemo žemės sklypai ir žemės sklypai, kuriuos užima pastatai, statiniai ar statiniai, suma, reikalinga jų ūkiniam išlaikymui (funkcijai palaikyti).

Pagal Hipotekos įstatymą, taip pat turtas, kuris yra hipotekos dalykas, laikomas įkeistu kartu su priedais kaip visuma.

Pagal Rusijos įstatymus hipotekos dalykas negali būti:

Turto dalis, kurios padalijimas natūra neįmanomas nepakeitus jo paskirties;

Išimtas iš apyvartos turtas, kurio negalima areštuoti, taip pat turtas, kurį numatoma privalomai privatizuoti arba kurį draudžiama privatizuoti;

Valstybės nuosavybė: valstybės ir savivaldybių žemės, taip pat žemės ūkio paskirties žemė, valstybės ir savivaldybių individualūs ir daugiabučiai pastatai, žemės gelmių sklypai ir ypač saugomos gamtos teritorijos;

Žemės sklypo dalis, kurios plotas mažesnis už minimalų įvairios paskirties ir leistino naudojimo dydį;

Gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės dalys yra atskirtos nuo nuosavybės teisės į butą.

Teisinis reglamentavimasįkeitimo santykiai aptinkami Senovės Indijos (II a. pr. Kr.) Manu įstatymuose, o romėnų teisėje tai buvo išsamiai išplėtota.

Terminas „hipoteka“ (iš graikų hypotheke – įkeitimas), pasak istorikų, pirmą kartą atsirado Graikijoje VI amžiaus pradžioje. Kr., o jau tada buvo siejamas su skolininko atsakomybės kreditoriui užtikrinimu tam tikromis žemės valdomis. Hipotekos plėtros Rusijoje istorija pateikta priede. 16.

Šis apibrėžimas galioja Rusijos Federacijoje.

Pavyzdžiui, str. 339, 340, 349 ir ​​kt.

Išsamiau pastatų ir statinių įmonių hipotekos ypatumai nagrinėjami Hipotekos įstatymo XII skyriuje.

Ankstesnis