Dėl to, kad šio darbo tema – hipotekos paskolos bankininkystė, darbe bus nagrinėjami ir analizuojami rodikliai, susiję tik su banko kredito ir atsiskaitymo operacijomis su asmenimis, turinčiais būsto paskolas.

Išanalizuokime negrąžintų paskolų struktūrą asmenys pagal paskirtį.

7 lentelė. Rusijos Sberbank paskolų fiziniams asmenims struktūros analizė 2010 - 2011 m.

Iš 7 lentelės matome, kad dalis hipotekos paskolos 2010 m. buvo 32 proc., tačiau 2011 m. šis skaičius sumažėjo iki 28 proc.

Išanalizuokime paskolos sudėtį banko skola suformuota iš hipotekos paskolų.

8 lentelė. Rusijos „Sberbank“ paskolų skolos, sudarytos iš hipotekos paskolų 2010–2011 m., struktūros analizė.

8 lentelės analizė leidžia matyti, kad analizuojama būsto paskolų struktūra yra nevienalytė. 2010 m. didžiausia būsto paskolų dalis buvo išduota pagal „Būsto paskolos“ programą, mažiausia – 13 proc. – „Paskola nekilnojamajam turtui“. 2011 metų pabaigoje situacija banke pasikeitė, didžiausia paskolų dalis buvo išduota pagal programą „būsto paskola+“, o mažiausia – pagal „jaunos šeimos“ programą.

Parodykime negrąžintų paskolų pagal būsto paskolų programas dinamiką 2 paveiksle

2 pav. Rusijos „Sberbank“ paskolų skolos dinamika, suformuota pagal būsto paskolų programas 2010–2011 m.

2 paveiksle matyti, kad didžiausias nuokrypis buvo būsto paskolų programoje „Hipoteka+“, iki 2011 m. paskolos skola išaugo 157% iki 2 081 598 tūkst. Kita vertus, paskolos pagal programą „Jauna šeima“ sumažintos 74% iki 736322 tūkst. rublių. iki 192 741 tūkst. rublių

Išanalizuokite negrąžintas būsto paskolas pagal paskolos terminus 2.9 lentelėje

9 lentelė. Rusijos „Sberbank“ paskolų skolos, suformuotos iš hipotekos paskolų, analizė pagal paskolos terminą 2010–2011 m.

Būsto paskolų analizė atlikta iki 3 metų, nuo 3 iki 6 metų, nuo 6 iki 10 metų ir virš 10 metų.

9 lentelės analizė leidžia daryti išvadą, kad 2010 m. didžiausia būsto paskolų dalis – 65 proc. – buvo išduota 6–10 metų laikotarpiui, 2011 m. šis skaičius sumažėjo iki 52 proc., tačiau išliko pagrindinis. Mažiausia paskolų dalis – ilgalaikės paskolos virš 10 metų. Analizė parodė, kad 2011 m. būsto paskolų ilgesniam nei 10 metų terminui dalis išaugo 8 procentiniais punktais. iki 16 proc.

3 pav. Būsto paskolų dinamika pagal Rusijos „Sberbank“ paskolos terminą 2010–2011 m.

Išanalizavus paveikslą, galima daryti išvadą, kad hipotekos paskolos, išduotos iki 3 metų, sumažėjo nuo 17% iki 10% 7. Būsto paskolos nuo 3 iki 6 metų reikšmingiau pasikeitė nuo 10% iki 22% iki 2012-01-01 , mažiau reikšmingas pokytis įvyko paskolose, pratęstose nuo 6 iki 10 metų ir ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui.

Nusprendę imti būsto paskolą būstui ar kitam nekilnojamajam turtui (namui, butui, vasarnamiui, žemės sklypas ir pan.), skolininkas pradeda ieškoti tinkamo skolintojo. Vieną iš pirmaujančių pozicijų tarp jų užtikrintai užima OJSC Rusijos „Sberbank“. Jis siūlo klientams keletą būsto programų:

Paskola nekilnojamajam turtui,

hipoteka,

Paskola "Hipoteka +"

„Jauna šeima“.

Bet paskolų teikimas už palankiomis sąlygomis kelia tam tikrus reikalavimus patiems skolininkams, todėl ne visi gali pasinaudoti Rusijos „Sberbank“ hipoteka. Panagrinėkime jo savybes išsamiau.

Pagrindiniai visų Rusijos „Sberbank“ hipotekos paskolų kriterijai yra šie: maksimalus terminas ir minimalus pradinis įnašas. Palūkanų norma čia nevaidina lemiamo vaidmens (jos svyravimo diapazonas įvairiuose bankuose siekia apie 2 proc.), daug svarbesnis yra būsto paskolos grąžinimo būdas.

Rusijos „Sberbank“ suteikia hipoteką piliečiams, sulaukusiems 21 metų, ir ji turi būti grąžinta, kol skolininkui sukanka 75 metai. Tuo pačiu maksimalus terminas, kuriam galima išduoti paskolą, yra 30 metų (palyginimui: kai kuriuose bankuose maksimalus paskolos terminas yra 15 metų, o grąžinti reikia iki 60 metų). Minimalus dydis pradinis įnašas su hipoteka banke tai prilygsta 10% įsigyjamo nekilnojamojo turto vertės (arba net 5% pagal programą „Jauna šeima“), kai tuo tarpu daugumoje bankų – nuo ​​15% ir daugiau. Pagrindiniai reikalavimai paskolos gavėjui ir programų aprašymas pateikti priede Nr.

Analizuojant programas paaiškėjo, kad pagrindinis Rusijos „Sberbank“ hipotekos bruožas yra diferencijuotas grąžinimo būdas, kai kaskart mažėja mėnesinės įmokos suma (dėl vienodo pagrindinės skolos nurašymo, ir atitinkamai palūkanų sumažėjimas). Šiandien daugelis bankų naudojasi kita hipotekos paskolų grąžinimo schema - anuitetu, kuris reiškia vienodų sumų mokėjimą.

mokėjimai per visą sutarties galiojimo laiką. Ši schema išoriškai paprastesnė ir patogesnė, tačiau iš tikrųjų skolininkui kainuoja daug brangiau nei diferencijuota.

Taigi galime daryti išvadą, kad Rusijos „Sberbank“ hipoteka neabejotinai yra naudinga skolininkui, tačiau nereikia pamiršti, kad kiekvienas bankas iš bet kokio sandorio stengiasi gauti naudos, nes pelnas yra pagrindinis bet kurio banko tikslas.

Kita programa – „Jaunos šeimos būsto paskolų programa, įperkamas būstas, socialinė hipoteka“, kurią reikia analizuoti tiek iš banko, tiek iš šios būsto problemos sprendimo, tai yra nekilnojamojo turto įsigijimo, požiūriu. jaunų šeimų.

Kiekvienai jaunai šeimai reikia savo namų. Šiandien ši būsto problema aktuali ir opi daugeliui jaunų šeimų mūsų šalis.

Būsto kainos šiuo metu yra labai aukštos ir linkusios nuolatos didėti. Dauguma jaunų šeimų pradiniame bendro gyvenimo etape negali iš karto įsigyti buto ar namo. Kaip išspręsti esamą problemą ir kaip įsigyti butą jaunai šeimai?

Šiandien jaunos šeimos Rusijoje turi galimybę įsigyti būstą už prieinamą kainą. Tai tapo įmanoma dėka specialios programos socialinė hipoteka kuriuos sukūrė Rusijos vyriausybė. Tokių programų pavyzdys yra gana plačiai paplitusi programa „Jauna šeima“, leidžianti jaunai šeimai įsigyti nebrangų būstą naudojant specialias „Sberbank“ hipotekos paskolas.

Jaunos šeimos hipoteka yra Įperkamo būsto programos dalis ir suteikia jaunoms šeimoms įperkamą būstą. Programa skirta jaunai šeimai gauti subsidiją būstui įsigyti.

Jei bent vienas iš sutuoktinių yra ne vyresnis kaip 30 metų ir jie neturi vaikų, tada subsidijos dydis bus 35%, jei šeimoje yra vienas ar daugiau vaikų, tada subsidijos dydis yra padidino iki 40% būsto kainos. Subsidijos dydis priklauso nuo vaikų skaičiaus šeimoje ir nuo įsigyto būsto kvadratinio metro kainos. Be to, paskolą jaunai šeimai gali gauti nepilna šeima, kurioje mamai (tėvui) dar nėra sukakę 30 metų.

Pagal tokią programą yra tam tikras gyvenamojo ploto kiekis, už kurį bus išduodama subsidija. Jaunos dviejų asmenų šeimos gyvenamojo ploto dydis – 42 kvadratiniai metrai, jei šeimoje daugiau nei 2 žmonės, tai dar 18 metrų kiekvienam šeimos nariui.

Kad galėtų dalyvauti šioje Rusijos „Sberbank“ hipotekos programoje, šeima turi būti pripažinta, kad ji turi pagerinti savo būsto sąlygos... Jaunoms šeimoms, dalyvaujančioms projekte, turi būti išduotas specialus pažymėjimas, nes gaunami biudžeto pinigai. Šeima turi turėti pajamų ar kt grynųjų pinigų, kurios pakaks būsto išlaidoms apmokėti dalimi, kuri bus didesnė nei subsidijos dydis.

Priimdama sprendimą prisijungti prie nacionalinio jaunų žmonių įperkamo būsto projekto, kuriame dalyvauja Rusijos „Sberbank“, ar ne, šeima susiduria su įvairiomis problemomis. Pavyzdžiui, baimė įsigyti būstą net su valstybės parama; kai kurios šeimos, planuojančios turėti vaikų, bijo laikinai prarasti mokumą dėl paskolos. Tačiau tai numatyta būsto paskolos jaunai šeimai projekte. Pavyzdžiui, gimus vaikui, tėvai iš valstybės gauna papildomą subsidiją, kuri paimama iš regiono biudžeto, o jos dydis yra ne mažesnis kaip 5% perkamo būsto kainos. Be to, jei jauna šeima negali laikinai mokėti paskolos įmokų, mokėjimai sustabdomi (iki 3 metų). Mokėjimų sustabdymas gali būti susijęs ne tik su vaiko gimimas bet ir su būsto statyba.

Kitas didelis būsto hipotekos programos, kurioje dalyvauja „Sberbank“, pranašumas jaunoms šeimoms yra tai, kad galite sumokėti nedidelę įmoką. Hipotekos paskolos terminas paprastai yra iki 20 metų. Didžiausia suma kurią galima išduoti, nustatoma atsižvelgiant į paskolos gavėjo mokumą, būsto kainą ir kt. Pagal būsto paskolos programą jaunoms šeimoms išduodama paskola gali siekti iki 90% įsigyjamo būsto kainos. Jei šeima turi vaikų, paskolos suma gali siekti iki 95% būsto kainos. Tokios paskolos palūkanų norma yra apie 16 proc nacionaline valiuta(rublių) ir 11 proc užsienio valiuta(JAV doleriais, eurais).

Be jaunų šeimų, daugeliui Rusijos gyventojų vis dar reikia pagerinti savo gyvenimo sąlygas, tačiau jie negali to įsigyti pagal įprastos būsto paskolos sąlygas, nes žemas lygis pajamos. tai dar viena problema perkant būstą. Norėdami išspręsti šią būsto problemą, „Sberbank“ siūlo socialinės hipotekos programą.

Tokia socialinė būsto paskola padės žmonėms, kelerius metus stovintiems eilėje nemokamo būsto ir nesulaukusiems jokių rezultatų. Naudodamasis šia programa, paskolos gavėjas gali įsigyti būstą statybos kaina, o ne rinkos kaina, o tai yra daug pigesnis pasirinkimas.

Be to, jei paskolos gavėjas yra laukiančiųjų sąraše pagerinti būsto sąlygas ar įsigyti atskirą gyvenamąjį plotą, valstybė suteikia butą, už kurį paskolos gavėjas turės sumokėti tik skirtumą tarp senojo gyvenamojo ploto ir nauja.

Iš karto po to, kai paskolos gavėjas sumoka visą būstą su savo ir kredito lėšos, jis tampa jo savininku, gali joje užsiregistruoti kartu su savo šeimos nariais. Tačiau kol paskolos gavėjas visiškai negrąžins paskolos, būstą įkeičia bankas.

Nepaisant didelių vystymosi žingsnių socialines programas hipotekos paskolos, bankas toliau dirba su socialiniu skolinimu ir deda daug pastangų, kad tokios programos būtų prieinamos Rusijos piliečiams. Taigi žmonės turėtų suprasti, kad net ir turėdami gana mažas pajamas, jie gali gauti nuosavą būstą, nelaukdami kelerių metų eilėse.

Šiandien „Sberbank“, kaip ir kiti, teikia paskolas be pradinio įmokos. Pavyzdžiui, tokia „Sberbank“ hipotekos programa atrodo taip. Bankas suteikia paskolą su turimu butu, kurios pagalba galite įsigyti naują būstą. Paskolos grąžinimo laikotarpis yra nuo 5 iki 15 metų, o palūkanų normos gali būti nuo 11% JAV doleriais ir nuo 14% Rusijos rubliais.

Palyginkime „Sberbank“ programą su kito banko programa. „Absolut-Bank“ naudoja kitokią skolinimo schemą: skolininkas iš karto gauna dvi paskolas. Pirmoji – iki 90% būsto kainos, o antroji paskola, 3 metų laikotarpiui ir kliento būstui įkeisti, skiriama pradiniam įnašui sumokėti. Paskolos gavėjas pirmiausia sumoka palūkanas už antrąją paskolą, o likusią pagrindinę skolą sumoka pasibaigus paskolos terminui arba pardavus būstą. „Miesto klientas“ bankas turi savo originalią būsto paskolos be pradinio įnašo programą. Bankas paskolas turint įkeistą nekilnojamąjį turtą suteikia ne tik iš skolininko, bet ir iš tėvų, kurie tokiu būdu padeda vaikams apsispręsti. būsto klausimas... Tokia paskola patogi tiems, kurie turi dideles ir stabilias šeimos pajamas, tačiau negali susitaupyti pinigų pradiniam įnašui.

Hipotekos paskola be pradinio įnašo yra gana rizikinga tiek paskolos gavėjui, tiek paskolą teikiančiam bankui. Būtent todėl tokio tipo skolinimo sąlygos yra daug griežtesnės, o paskolos palūkanos – didesnės. Bankui yra pavojinga galimybė, kad klientas gali negrąžinti paskolos. Tai gali atsirasti dėl to, kad paskolos gavėjas neinvestavo savo lėšų į pradinį įnašą ir jis nejaučia atsakomybės prieš banką kreditorių. Tačiau bankai nuo galimų rizikų apsisaugo naudodami privalomą būsto paskolų draudimo tvarką, taip pat užstato, kuris yra pats būsto objektas, buvimą. Didėjanti konkurencija tarp bankų prisideda prie to, kad daugėja bankų, kurie į savo skolinimo programas įtraukia būsto paskolas be pradinio įnašo.

Šiandien „Sberbank“ hipotekos paskolų programa, naudojant motinystės kapitalą, vystosi ir yra paklausi.

Padedant „Sberbank“, skolinimas vykdomas naudojant motinystės kapitalą, o tai yra dar viena funkcija hipotekos programos stiklainis.

Motinos kapitalas Yra viena iš formų valstybės pagalba numatyta Federalinis įstatymas„Dėl papildomų valstybės paramos šeimoms su vaikais priemonių“ 2006 m. gruodžio 26 d. Nr. 256-FZ. Motinystės kapitalas mokamas gimus (įvaikinus) antram ar paskesniam vaikui. Bendra motinystės kapitalo suma iš pradžių buvo 250 tūkstančių rublių. Šiandien tai yra šiek tiek daugiau nei 400 tūkstančių rublių. Rusijoje infliacija yra didelė, o kad tėvai nieko neprarastų, šis skaičius indeksuojamas kelis kartus per metus. Motinos pinigus galite gauti už vaiką, gimusį ne anksčiau kaip 2007 m. sausio 1 d. Motinystės kapitalą galite gauti tik vieną kartą, tai yra, pinigai skiriami tik vienam vaikui.

Įstatymas griežtai numato, kokiems tikslams gali būti naudojamas motinystės kapitalas:

Vaiko išsilavinimas;

Šeimos gyvenimo sąlygų gerinimas;

Motinos darbo pensijos finansuojamos dalies formavimas.

Motinystės kapitalu naudotis galima tik vaikui sulaukus trejų metų. Tačiau pagal 2006 m. gruodžio 29 d. Rusijos Federacijos federalinio įstatymo N 256-FZ 7 straipsnio pakeitimus jau dabar galite disponuoti mokėtinais pinigais, neatsižvelgiant į kūdikio amžių, jei būsto paskolai grąžinti naudojamos motinystės kapitalo lėšos.

Taigi „Sberbank“ prisideda prie būsto problemos sprendimo, kai šeima gauna motinystės kapitalą.

Būsto problema kelia nerimą daugeliui jaunų žmonių ir yra opi problema. Todėl „Sberbank“ suteikta galimybė nukreipti motinystės kapitalą šiai problemai išspręsti yra aktuali.

Pagal „Sberbank“ hipotekos paskolos, naudojant motinystės kapitalą, sąlygas, motinystės kapitalas gali būti naudojamas tiek skolai už anksčiau gautą būsto paskolą grąžinti, tiek kaip pirmoji įmoka.

Atkreipkite dėmesį, kad motinystės kapitalo grąžinimo pagalba hipotekos paskola nevyksta savaime, pensijų fondo.

Analizė leido tai atskleisti Pensijų fondas apsvarsto prašymą grąžinti paskolą per „Sberbank“ ir siunčia pinigus į banką. Čia jo fondo darbas baigiasi. Tolesnis pinigų likimas priklauso nuo banko.

Norint išduoti bet kurią iš aukščiau išvardytų paskolų Rusijos „Sberbank“, būtina pateikti tam tikrą dokumentų sąrašą (priedas Nr. 2), užpildyti skolininko anketą (priedas Nr. 3). Paskolos sumai nekilnojamajam turtui įsigyti Sberbank nustatyti taikomi šeimos pajamomis pagrįsti kriterijai (Priedas Nr. 4).

Taigi, atsižvelgiant į tai, kad Rusijos „Sberbank“ bankas yra vienas iš mūsų šalies lyderių, yra vienas iš 10 didžiausių ir patikimiausių bankų, jo dalyvavimas hipotekos kredite yra pagrįstas ir gali būti pasiūlytas kaip šio banko plėtros kryptis. prognozuojamam laikotarpiui...

Hipotekos investicijų analizė

Hipotekos investicijų analizė (MIA) naudojama nekilnojamojo turto vertinimui. Nekilnojamojo turto vertinimas – nekilnojamojo turto vertės grynųjų pinigų ekvivalento nustatymo procesas Yra trys pagrindiniai vertinimo būdai: Sąnaudomis pagrįstos rinkos pajamų IIA daugiausia naudojamas pajamų metodo rėmuose. Taikant pajamų metodą daroma prielaida, kad nekilnojamojo turto vertę lemia pajamos, kurias savininkas gaus ateityje (nuoma, perpardavimo kaina). Taigi, norint nustatyti nekilnojamojo turto vertę, reikia paversti būsimus pinigų įplaukas į dabartinę vertę.

Kadangi nekilnojamasis turtas rinkoje labai dažnai pasirodo apsunkintas būsto paskola, dalis jo vertės yra paskolos davėjo, o dalis – pardavėjo nuosavybė. skolintų pinigų

Hipotekos investicijų analizė yra likutinė technika: įsigydamas turtą investuotojas atlieka privalomą grynųjų pinigų įmoką, kurios dydis yra lygus likusiai kainos daliai, iš jos atskaičius būsto paskolą, kuri virsta skola; naudodamiesi turtu investuotojai gauna likutines grynąsias pajamas iš turto naudojimo, atskaičius iš jo privalomas skolos aptarnavimo įmokas; likvidavus (perpardavus) turtą, kapitalo savininkas gauna pinigus iš pardavimo kainos, grąžinus hipotekos paskolos likutį.

Hipotekos investicijų analizės metodai: 1) Tradicinė – bendra turto vertė lygi dabartinės palūkanų vertės sumai nuosavas kapitalas ir skolinio kapitalo palūkanų dabartinė vertė. 2) Turto pajamų kapitalizavimu pagrįsti modeliai: Ellwood metodas Investicijų grupės metodas Metodas naudojant skolos padengimo koeficientą ir kt.

Tradicinės technikos principas: Įvertintą grąžą uždirba ir investuotojai, ir skolintojai. Bendra dabartinė skolintojų ir investuotojų pajamų vertė yra kaina, kurią reikia sumokėti už turtą: Kaina = nuosavybės kaina + hipoteka

Nuosavybės kaina apibrėžiama kaip dviejų elementų suma: įplaukos ir pajamos iš perpardavimo. Abu elementai diskontuojami pagal atitinkamą grąžos normą: nuosavybės kaina = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS), kur PVAF yra dabartinės anuiteto vertės koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą, PMT yra grynieji pinigai įplaukos, PVF yra dabartinės atstatymo vertės koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą, PS – pajamos iš perpardavimo

Turto vertei įvertinti prie nuosavybės vertės pridėkite esamą hipotekos likutį Hipotekos likutis lygus dabartinei reikiamų skolos aptarnavimo įmokų vertei, diskontuotai pagal nominalią būsto paskolos palūkanų normą. Bendra turto vertės nustatymo formulė: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP čia V – turto vertė (originali), MP – esamas hipotekos likutis.

Tradicinių technikų etapai 1 etapas. Metinių pinigų įplaukų dabartinės vertės įvertinimas. A. Apskaičiuotos metinės grynosios veiklos pajamos (NOI) Apskaičiuotos: 1. Potencialios bendrosios pajamos (pajamos panaudojus 100 % turto) 2. Koregavimas dėl nepakankamo panaudojimo ir surinkimo nuostolių. 3. Kitos pajamos 4. Veiklos sąnaudos (fiksuotos ir kintamos) 5. Grynosios veiklos pajamos - NOI (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4)

2 etapas. Perpardavimo pajamų dabartinės vertės įvertinimas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje. A. Perpardavimo kaina. 1. Pradinė turto vertė. 2. Turto vertės padidėjimas per metus (d). 3. Perpardavimo kaina (PS) PS = P * (1 + d) ^ N čia P yra pradinė turto vertė; d - metų turto vertės augimas (sumažėjimas); N yra nuosavybės laikotarpis. B. Sandorių išlaidos.

E. Tikėtinų pajamų iš perpardavimo įvertinimas (dabartinė vertė 2.D) 1. Dabartinės grąžinimo vertės (PVF) koeficientas. 2. Dabartinė pajamų iš perpardavimo vertė (2.Y * 2.D.1). 3 etapas. Turto dabartinės vertės įvertinimas. A. Numatoma nuosavo kapitalo kaina (1.D.4 + 2.D.2). B. Numatoma turto vertė (3.A + 1.B.1).

Pajamų kapitalizavimu pagrįsti modeliai Tiesioginio kapitalizavimo metodas Nekilnojamojo turto savikaina apskaičiuojama pagal formulę: V = NOI / Ro kur V - rinkos kaina Nekilnojamasis turtas; NOI – numatomos grynosios metinės veiklos pajamos Ro – kapitalizacijos norma Kapitalizavimo norma apima kapitalo (investuotų lėšų, arba pradinės investicijos) grąžos normą ir grąžos normą, atsižvelgiant į pradinės investicijos atsigavimą.

Kapitalizavimo normos apskaičiavimo metodai Ellwood hipotekos-investavimo technika Ellwood formulė kapitalizacijos koeficientui esant pastovioms pajamoms nustatyti: R = Y - m * C - d * (SFF; Y) Y - nuosavybės grąžos norma; m – hipotekos skolos santykis (paskolos dalis bendroje turto vertėje); C – Ellwood hipotekos koeficientas; d - prognozuojamo laikotarpio turto vertės pokytis (SFF; Y) - kompensavimo fondo koeficientas pagal prognozuojamo laikotarpio nuosavybės grąžos normą

Ellwood hipotekos koeficientas apskaičiuojamas pagal formulę: C = Y + P * (SFF; Y) - f čia C - Ellwood hipotekos koeficientas; Y – nuosavybės grąžos norma; P - dabartinio paskolos likučio dalis, kuri bus išmokėta per prognozuojamą laikotarpį; (SFF; Y) - kompensavimo fondo koeficientas pagal prognozuojamo laikotarpio nuosavybės grąžos normą; f – metinė hipotekos konstanta, apskaičiuota pagal metinius mokėjimus ir esamą (nepradinį) skolos likutį.

Investicijų grupės metodas. Čia, skaičiuojant kapitalizacijos normą, atsižvelgiama į tai, kokia išperkamojo kapitalo dalis tenka būsto paskolai ir kokia akcinio kapitalo dalis Ro = m Rm + (1 - m) Re m - skolintų lėšų dalis Rm - skolintų lėšų kaina Re - nuosavo kapitalo kaina Ro - turto kapitalizacijos norma

Skolos padengimo koeficiento (DCR) metodas Skolos padengimo koeficientas yra metinių skolos aptarnavimo mokėjimų DS, apskaičiuotų pagal savaime nuvertėjančios paskolos terminus, ir grynųjų metinių veiklos pajamų NOI: DCR = DS / NOI, kur DS yra metinis skolos aptarnavimo mokėjimas.

Kapitalizavimo norma apskaičiuojama pagal formulę: Ro = m Rm DCR, čia m = Vm / V, Vm – skolintų lėšų suma; V - objekto savikaina (visa investicijų suma); Rm = DS / Vm, - hipotekos konstanta arba skolintų lėšų kapitalizacijos norma. Šiame metode naudojami parametrai yra vieši banko informacija(lengva gauti). Šis metodas nėra pagrindinis, o naudojamas kaip korekcinis

Žemės sklypų hipotekos ypatybės

Kokie žemės sklypai gali būti hipotekos objektu: Neišbraukti iš apyvartos ir neapriboti apyvartos žemės sklypai (pvz., saugomos gamtos teritorijos, karinių objektų užimta žemė ir kt. – žr. žemės kodą) Nuomos teisės į žemės sklypą ( žemės sklypo nuomos sutarties terminu su žemės sklypo savininko sutikimu)

Kokie žemės sklypai negali būti įkeisti: Valstybės ar savivaldybės nuosavybės teise esantys žemės sklypai, išskyrus žemės sklypai dėl būsto statyba arba kompleksinei plėtrai būsto statybai ir pervedama šiems žemės sklypams sutvarkyti numatytos paskolos grąžinimui užtikrinti, statant inžinerinę infrastruktūrą. Žemės sklypo dalis, kurios plotas mažesnis minimalus dydisįsteigta įvairioms žemėms numatyta paskirtis ir leidžiamas naudojimas. Dalytis teise į žemės sklypą bendrosios datos arba jungtinės nuosavybės teise

Įkeitus žemės sklypą, įkeitimo teisė taip pat apima žemės sklype esantį ar statomą įkaito davėjo pastatą ar statinį (jei sutartis nenumato ko kita) arba statinį ir įgyja ribotą teisę. žemės sklypo naudojimas (servitutas) Išimtis: žemės ūkio paskirties žemė

Skolinimas žemės sklypui įsigyti yra gana rizikinga operacija bankui: Yra neaiškumų dėl žemės sklypo likvidumo: parduoti žemės sklypą vidutiniškai reikia daugiau laiko nei parduoti butą. su maža rinka talpa. bankas griežtina paskolos sąlygas: padidina palūkanas ir/ar pradinį įnašą

Hipotekos paskolos rizika

Hipotekos rizika gali kilti dėl įvairių priežasčių: Ekonominės infliacinės valiutos mokesčio Politinės Kai kurios rizikos yra susijusios tik su skolintoju arba skolininku, tačiau daugelis rizikų yra bendros. Pagrindinės skolintojo rizikos yra: kredito rizika, palūkanų normos rizika, likvidumo rizika.

Kredito rizika Banko vykdomas kredito rizikos valdymas: - suteiktų paskolų kokybės kontrolė; - paskolų paskirstymas ir stebėjimas pagal rizikos grupes pagal Rusijos Federacijos centrinio banko reikalavimus ir banko vidaus nurodymus; - kūryba rezervinių lėšų už galimus paskolų nuostolius; - savalaikis probleminių paskolų nustatymas ir parengtas darbo su jomis veiksmų planas; - paskolų grąžinimo programų kūrimas. Norėdami sumažinti nemokėjimo riziką, kreipkitės įvairūs apribojimai(paskolos gavėjo mėnesinės įmokos ir šeimos mėnesio pajamų santykis, paskolos sumos ir užstato rinkos vertės santykis)

Palūkanų normų pokyčių rizika Rinkos palūkanų normų pokyčiai dažniausiai yra infliacijos pokyčių pasekmė. Ši rizika kyla, kai palūkanų norma yra kintama. Skolintojui ši rizika yra palūkanų normos sumažinimas, dėl kurio mažėja hipotekos skolinimo operacijų pelningumas. Paskolos gavėjui kyla tik palūkanų normos padidėjimo rizika, kai didėja periodiniai skolos aptarnavimo mokėjimai.

Jei paskolos palūkanų norma yra fiksuota, tada: Kai infliacija didėja (rinkos palūkanų normos didėja): bankas gali nepajėgti padengti paskolos išdavimo išlaidų, be to, dėl to gali atsirasti turto ir įsipareigojimų disbalansas. rizikuoti bet kuo. Jis atsidurs geresnėje padėtyje nei naujasis klientas. Kai rinkos palūkanų normos mažėja: Labiau tikėtina, kad skolintojas išankstinis grąžinimas skolininko paskola Skolininkas niekuo nerizikuoja. Jis gali pasiimti naują, pigesnę paskolą su tuo pačiu nekilnojamuoju turtu, tuo pačiu grąžindamas senos skolos likutį.

Likvidumo rizika pasyvios operacijos(indėliai), jis – dėl turto ir įsipareigojimų disbalanso – tam neturi pakankamai lėšų. Taip yra dėl to, kad būsto paskolų išteklių bazė daugiausia formuojama pritraukiant trumpalaikes paskolas ir indėlius. Likvidumo rizika yra tik skolintojo rizika ir neturi tiesioginio ryšio su skolininku.

Paskolos gavėjo rizika Pagrindinė skolininko rizika yra įkeisto turto areštas. Pagal įstatymą, jeigu paskolos gavėjas sistemingai pažeidžia mokėjimų terminą (daugiau nei tris kartus per 12 mėnesių), bankas taiko įkeistą turtą. Tačiau iškilus problemų dėl paskolos mokėjimo, leistinos derybos su paskolos davėju, dėl ko jis gali nusileisti, įvertinęs kliento nemokumo priežastis.

Paskolos gavėjo rizikos Neįgalumo rizika Ši rizika transformuojama: paskolos davėjui - į kredito riziką paskolos gavėjui - į riziką prarasti būstą Turto rizika: turto sugadinimo rizika prarasti nuosavybės teisę į įkeistą daiktą. Rizika netekti nuosavybės teisės atsiranda tada, kai po pirkimo-pardavimo sandorio tampa žinoma, kad į įkeistą turtą yra pagrįstų trečiųjų asmenų pretenzijų.

Būsto kainų pokyčiai paskolos laikotarpiu. Skolininkas niekuo nerizikuoja. Kredito davėjas prisiima riziką dėl staigaus kainų kritimo: kilus nekilnojamojo turto rinkos krizei gali kilti užstato vertės pasikeitimas. Rizikos mažinimo būdas: reikalavimas iš skolininko mokėti nemažą pradinį įnašą perkant būstą su hipoteka (Rusijos praktikoje 30-50% įsigyjamo būsto kainos).

Labiausiai tikėtinų rizikų draudimas Hipotekinių paskolų rinkoje susiformavo praktika, kuria siekiama apdrausti tris pagrindines rizikas: paskolos gavėjo gyvybę ir sveikatą, užstato praradimo ar sugadinimo riziką, kredito praradimo ar nuosavybės teisių apribojimo riziką. užstatas (turtinės nuosavybės draudimas).apie 1,5% paskolos kainos.

Hipotekos investicijų analizė grindžiama nuosavybės vertės, kaip nuosavo kapitalo ir skolintų lėšų sąnaudų visuma, idėja. Atitinkamai, maksimali protinga turto kaina nustatoma kaip dabartinės vertės suma pinigų srautai, įskaitant pajamas iš grąžinimo, priskirtinų investuotojo lėšoms, ir paskolos sumą arba jos dabartinį likutį.

Hipotekos ir investicijų analizėje atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis apmoka ne nekilnojamojo turto, o nuosavo kapitalo kainą, o paskola yra laikoma papildoma priemone sandoriui užbaigti ir nuosavam kapitalui padidinti. Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Ellwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi hipotekos investicijų analizės logiką. Ellwoodo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja investicijų komponentų grąžos normų ir nuosavybės rodiklių santykius.

Tradicinis metodas.

Turto vertės apskaičiavimas tradicine technika grindžiamas tokia lygybe.

V = Ve + Vm, (4.22.)

kur V yra turto vertė;

V e - dabartinė į turtą investuoto nuosavo kapitalo vertė;

V m – dabartinė į turtą investuoto skolinto kapitalo vertė.

Dabartinė nuosavybės vertė apskaičiuojama taikant diskontuotų pinigų srautų metodą. Dabartinė skolinto kapitalo vertė yra lygi paskolos sumai.

Savybės vertės algebrinė išraiška rašoma ta pačia trijų pakopų logine seka:

čia V yra turto vertė;

V m - dabartinė į turtą investuoto skolinto kapitalo vertė (paskolos suma).

СFj – grynosios veiklos pajamos;

РMTj - metinis skolos aptarnavimas;

V terminas - nekilnojamojo turto perpardavimo kaina (reversija) po n metų;

MP n – skolos likutis n termino pabaigoje, kuris yra neapmokėtas prognozuojamo laikotarpio pabaigoje.

Ellwood technika. Jis naudojamas hipotekos investicijų analizei ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes ji pagrįsta tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinio kapitalo interesų santykį investicinio projekto kūrimo laikotarpiu. . Skirtumas tarp Ellwood technikos yra tas, kad ji leidžia analizuoti turtą pagal jo kainą pagal nuosavybės rodiklių pelningumo koeficientus investicijų struktūroje, viso kapitalo vertės pokyčius ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo pokyčių mechanizmą. per investicinį laikotarpį.

Ellwood formulė yra tokia:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff (r e, n), (4.24.)

kur Ro yra bendras kapitalizacijos koeficientas;

M – hipotekos skolos santykis (paskolos dalis bendroje investuoto kapitalo sumoje);

C – Ellwood hipotekos koeficientas;

DI v – nekilnojamojo turto vertės didėjimo tempas per n metų.

Sumažėjus nekilnojamojo turto objekto vertei, nekilnojamojo turto vertės didėjimo tempas per n metų (DI v) galima išreikšti išlaidų mažinimo dalimi (dep) DI v = - dep.

Jei numatoma, kad turto vertė padidės per n metų, nekilnojamojo turto vertės didėjimo tempas m n metai (CI v) gali būti išreikšti vertės padidėjimo dalimi (app) CI v = app.

Jeigu turto vertė, pagal prognozes, nesikeičia po n metų, tada nekilnojamojo turto vertės didėjimo tempas m n metų DI v = 0.

Jei turto vertės pokytis nenumatytas, formulė yra tokia:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ellwood hipotekos koeficientas apskaičiuojamas pagal formulę:

C = r e + p_ sff (r e, n) - R m, (4.26.)

kur C yra Ellwood hipotekos koeficientas;

r e – nuosavybės grąžos norma;

R-- per prognozuojamą laikotarpį amortizuotos paskolos dalis (paskolos dalis, kuri bus grąžinta per prognozuojamą laikotarpį),

sff (r e, n) yra kompensavimo fondo koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą;

R m -- hipotekos pastovus.

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Publikuotas http://www.allbest.ru/

Hipotekos investicijų analizės metodas

Pagrindą deda disciplina „Hipotekos investicijų analizė ir verslo vertinimas“. vertinimo veikla... Kartu su tokiomis vertinimo veiklos sritimis kaip nekilnojamojo turto vertinimas, vertinimas nematerialusis turtas ir intelektinės nuosavybės, ilgalaikio turto vertinimo ir perkainojimo, įmonių restruktūrizavimo ir finansiniams investuotojamsši disciplina suteikia įvairiapusį aukštos kvalifikacijos vertintojų mokymą.

Verslo vertinimas leidžia įvertinti uždarų įmonių ar UAB, turinčių nepakankamai likvidžių akcijų, akcinio (įstatinio) kapitalo rinkos vertę. Pagal Rusijos Federacijos įstatymą „Dėl akcinių bendrovių“ daugeliu atvejų turi būti vertinama rinkos vertė. akcinio kapitalo nepriklausomi vertintojai. Pavyzdžiui, tokia tvarka numatyta papildomos emisijos, akcijų išpirkimo ir pan.

Didėja verslo vertinimo poreikis investuojant, skolinant, draudžiant, skaičiuojant mokesčių bazę.

Norint pasirinkti pagrįstą įmonės restruktūrizavimo kryptį, būtina atlikti hipotekos ir investicijų analizę bei verslo vertinimą. Verslo vertinimo procese nustatomi alternatyvūs požiūriai į įmonės valdymą ir nustatomi, kurie iš jų suteiks įmonei maksimalų efektyvumą, taigi ir aukštesnį. rinkos kaina, kuris yra pagrindinis savininkų tikslas ir valdymo įmonių uždavinys rinkos ekonomikoje

Investicijų į būsto paskolą analizė yra pajamų metodo variantas ir naudojamas nekilnojamojo turto, įsigyto už būsto paskolą, įvertinimui.

Skolintų lėšų panaudojimo poreikį, galimybę ir tikslingumą atliekant nekilnojamojo turto sandorius iš paskolos gavėjo ir paskolos davėjo pozicijų lemia tai.

Investuotojui (skolininkui) skolintų lėšų pritraukimas perkant nekilnojamąjį turtą leidžia:

įsigyti daiktą, kurio vertė viršija jo dispozicijoje esančias lėšas;

padidinti portfelio diversifikavimo lygį investuojant nuosavų lėšų atleidžiamas naudojant paskolą kitiems nekilnojamojo turto objektams;

pirkti nekilnojamąjį turtą išsimokėtinai, sumokant kreditoriui jam priklausančias sumas iš to paties nekilnojamojo turto objekto atneštų pajamų;

gauti daugiau aukšta norma nuosavo kapitalo grąža renkantis palankias finansavimo sąlygas.

Skolintojas vadovaujasi šiais argumentais:

kredituojamas objektas nėra transportuojamas, fiziškai nesugadintas, dažniausiai yra apdraustas, todėl visą skolos grąžinimo laikotarpį gali būti kontroliuojamas kreditoriaus;

ilgas fizinis ir ekonominis gyvenimas nekilnojamasis turtas yra pagrindas grąžinti ne tik pagrindinę sumą, bet ir mokėtinas palūkanas;

privalomas valstybinė registracija teisės į nekilnojamąjį turtą, taip pat sandoriai su juo, įskaitant hipoteką, yra teisinė paskolos gavėjo sutartinių įsipareigojimų įvykdymo garantija;

lanksti kompiliavimo sistema paskolos sutartis, galimybė į jį įtraukti specialias sąlygas leidžia skolintojui laiku reaguoti į skolintų lėšų rinkos pelningumo lygį, į pokyčius. finansinis tvarumas skolininkui, daryti įtaką galimybei perparduoti įskaitytą turtą nesuėjus skolos terminui; nekilnojamajam turtui netaikomas staigus nusidėvėjimas;

teisingai nustatyta užstato vertė leis bankui grąžinti skoloje pateiktus pinigus su palūkanomis.

Daugumoje išsivysčiusių šalių rinkos ekonomika nekilnojamasis turtas įsigyjamas dalyvaujant skolintoms lėšoms, suteiktoms už užstatą ilgalaikiam būsto paskolos pavidalu - paskola, suteikiama ilgam laikui, nekilnojamajam turtui įsigyti, veikianti kaip užstatas. Taigi, išskirtinis bruožas hipotekos paskola - įkeitimo objekto ir įsigyjamo nekilnojamojo turto derinys.

Į konkrečias finansavimo sąlygas turi atsižvelgti vertintojas, kuris jas lygina su vadinamuoju tipiniu finansavimu – paskolos suma, kurią gali suteikti paskolos davėjas, taip pat skaičiuojamos palūkanos.

Vertintojas, lygindamas konkrečias finansavimo sąlygas su tipiniu finansavimu, ypač jei paskolą suteikia ne trečioji šalis, o tiesiogiai pardavėjas, gali jas įvertinti kaip palankias. Šis veiksnys turėtų būti įtrauktas į kainą kaip atitinkamas priedas prie išlaidų.

Taigi finansavimo sąlygos turi įtakos nekilnojamojo turto kainai, bet nekeičia jo vertės. Protingas investuotojas yra pasirengęs mokėti didesnę kainą už įsigytą turtą, jei gauna paskolą mažesne nei rinkos palūkanų norma, arba turi teigiamą finansinį svertą dėl paskolos termino pailgėjimo, arba pardavėjas moka nuolaidos taškus už gautą būsto paskolą. pirkėjas.

Nekilnojamojo turto pirkėjas gali nuspręsti pritraukti būsto paskolą, įvertinęs skolintų lėšų panaudojimo efektyvumą m. investavimo procesas... Norėdami tai padaryti, būtina išanalizuoti tokius veiksnius kaip palūkanų norma apie paskolą, paskolos terminą, grąžinimo tvarką, būsto paskolos sumą, finansinį svertą, specialios sąlygos skolinimas.

Finansinio sverto įvertinimas, t.y. galimybė investavimo procese panaudoti skolintas lėšas, - svarbiausias veiksnys, kuris lemia investuotojo skolintų lėšų panaudojimo efektyvumą. Norint objektyviai įvertinti finansinį svertą, reikėtų atskirti nekilnojamojo turto generuojamų pajamų lygius ir teisingai nustatyti atitinkamas grąžos normas.

Nekilnojamojo turto grąžos norma apskaičiuojama kaip grynųjų veiklos pajamų ir nekilnojamojo turto vertės arba hipotekos sumos ir investuotojo nuosavo kapitalo santykis.

Nuosavo kapitalo grąžos norma apibrėžiama kaip grynųjų pinigų įplaukų ir investuotojo į nekilnojamąjį turtą investuoto nuosavo kapitalo sumos santykis.

Priklausomai nuo paskolos sąlygų, finansinis svertas gali būti vertinamas kaip teigiamas, neigiamas arba neutralus. Jeigu nuosavybės grąžos norma yra didesnė už nekilnojamojo turto grąžą, tai finansinis svertas yra teigiamas. Šis koeficientas apibūdina efektyvų skolintų lėšų panaudojimą.

Svarbus būsto paskolos investicijų analizės etapas – prognozuojamų grynųjų veiklos pajamų, apskaičiuotų pagal vertinamo objekto ypatybes, pakankamumo įvertinimas, kad būtų galima pasiekti reikiamą nuosavo kapitalo grąžos normą nurodytomis finansavimo sąlygomis.

Hipotekos ir investicijų analizė apima skolos padengimo koeficiento apskaičiavimą ir palyginimą su banko reikalavimais viršyti grynųjų veiklos pajamų sumą, palyginti su privalomų įmokų už būsto paskolą dydžiu.

Hipotekos investicijų analizės metodas yra vienas iš galimybių apskaičiuoti bendrą turto (turto) kainą kaip kredito ir asmeninio kapitalo verčių sumą. Skaičiuodamas investuotojas atsižvelgia į tai, kad mokama ne už turto kainą, o į bendrą kapitalo kainą. Pagal šį metodą bendra kapitalo suma apskaičiuojama susumavus šiuos parametrus - finansinių įplaukų kainą, pajamų iš perpardavimo apimtį, hipotekos paskola.

Taikant hipotekos investavimo modelius, atsiranda galimybė tiksliai apskaičiuoti kapitalo kainą pagal skolintų ir asmeninių lėšų santykį. Hipotekos investicijų analizė yra vienas iš turto vertinimo metodų, kuris pagrįstas bendros išperkamojo kapitalo, susidedančio iš investicijų ir būsto paskolų, apimties. Taikymas šis metodas leidžia supaprastinti ir pagreitinti vertinimo procesą.

Beveik visos investicijos į nekilnojamąjį turtą yra daromos hipoteka. Populiaraus įrankio dėka investuotojas turi finansinį svertą, leidžiantį padidinti pelno grąžą ir gauti daugiau pajamų iš pasirinkto objekto kainos augimo ateityje. Be to, hipotekos įregistravimas yra galimybė diversifikuoti turtą ir padidinti atskaitymus už palūkanų mokėjimus.

Daugelis ekspertų šią analizę vadina likutine technika. Iš esmės investuotojai apmoka likusias išankstines išlaidas. Kai bus padengta visa skola kreditoriams, jie gali tikėtis perpardavimo kainos ir likusios grynųjų veiklos pajamų dalies.

Nuosavybės pardavimo laikotarpis paprastai skirstomas į tris etapus:

turto pirkimas. Čia investuotojo užduotis yra įnešti sumą, lygią likusiai turto vertės daliai, atskaičius hipotekos paskolą;

turto naudojimas. Sandorio dalyvis (investuotojas) gali tikėtis gauti likutinį grynąjį pelną iš naudojimosi turtu, neįskaitant bendrųjų įmokų, skirtų skolai padengti, sumos;

likvidavimas – procesas, vykstantis parduodant turtą. Šiuo atveju kapitalo savininkas gauna pajamų iš pardavimo kainos, tačiau neatsižvelgiama į hipotekos likučio sumokėjimą.

Šiandien yra du būdai atlikti hipotekos investicijų analizę:

1 . Tradicinis. Jis pagrįstas prielaida, kad bendra turto kaina yra lygi realiai (realiai) asmeninio kapitalo palūkanų kainai ir tokiai pačiai vertei. kredito kapitalas... Bendra asmeninių palūkanų kaina apskaičiuojama diskontuojant pinigų srautą, kol bus sumokėti mokesčiai. Nuolaidos vaidmenį atlieka asmeninių lėšų (kapitalo) grąžos norma, kuri yra vidutinis rinkos rodiklis.

Tradicinės technikos esmė paprasta. Bendra nekilnojamojo turto (turto) kaina apskaičiuojama kaip turto perpardavimo pajamų, dabartinės finansinių įplaukų kainos ir hipotekos sumos suma. Dėl to apskaičiuojamas visas numatomas pelnas ir visos pajamos iš turto perpardavimo.

Tradicinėse technologijose viena iš pagrindinių sąlygų yra prognozuojamų lėšų, kurias investuotojas gaus (ateityje), taip pat pajamų iš turto perpardavimo įvertinimas. Šių elementų dėka galima spręsti apie investuotojo asmeninio kapitalo vertę. Po to prie gautos vertės pridedamas paskolos likutis, kuris leidžia tiksliai nustatyti numatoma vertė esamomis rinkos sąlygomis. Jeigu nauja hipoteka išduodama esamomis rinkos sąlygomis, o asmeninio kapitalo grąža atitinka esamus tos pačios rinkos reikalavimus, tuomet galima gauti sandorio objekto rinkos vertę. Šios technikos ypatumas yra tas, kad čia neatsižvelgiama į mokesčius.

Tradicinė technika paremta principu, kad pelną iš investicijų gaus ne tik investuotojai, bet ir bankai (kreditoriai). Kuriame bendros pajamos investuotojams ir skolintojams yra didžiausia išperkamojo kapitalo suma. Gautas skaičius yra kaina, kurią reikia sumokėti už turtą. Šios technikos pranašumas yra tas, kad atsižvelgiama į pelną (pajamas) iš vėlesnio turto pardavimo. Pajamų iš perpardavimo parametras yra hipotekos paskolos amortizavimo suma, kurią investuotojas gaus vėliau pardavus objektą, ir bendra nekilnojamojo turto kainos sumažėjimo (padidėjimo) suma.

Grąža investuotojams ir skolintojams turėtų apimti ir investicijų grąžą, ir investicijų grąžą. Jei kalbėtume apie būsto paskolą, tai dabartinis jos pelnas iš tikrųjų yra skolos aptarnavimas.

Tokia sąvoka kaip savaime nuvertėjanti būsto paskola reiškia tuo pačiu metu tam tikru laikotarpiu grąžinamos skolos už būsto paskolą ir palūkanų mokėjimą, tiksliau, pelną nuo pagrindinės paskolos sumos. Kai kuriais atvejais hipotekos skola sumokama nepasibaigus sutarčiai. Šis metodas reiškia vienos sumos mokėjimą ir visišką paskolos padengimą.

Tradiciniu būdu bendra turto kaina apskaičiuojama pagal formulę:

Kaina (kaina) = hipotekos paskola + asmeninės nuosavybės išlaidos.

Antrąjį parametrą galima nustatyti susumavus dvi turto perpardavimo pelno ir finansinių pajamų dedamąsias. Esant situacijai, kai ateityje planuojama gauti vienodas pajamas (maždaug vienoda apimtimi), tuomet apskaičiuotas rodiklis turi būti dauginamas iš anuiteto koeficiento.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, akcinio kapitalo kaina (FCA) gali būti apskaičiuojama taip:

CCK = PWF * PS + PWAF * CF, kur

PWF - dabartinės atkūrimo kainos parametras, atsižvelgiant į asmeninio kapitalo grąžos normą;

PWAF - esamos anuiteto kainos parametras, atsižvelgiant į asmeninio kapitalo grąžos normą;

CF – finansinės įplaukos;

PS yra pelnas, kurį investuotojas gauna turtą perpardavus.

Suskaičiuoti Bendra suma nekilnojamojo turto objektą, likusios hipotekos lėšos turi būti sumuojamos su asmeninio kapitalo kaina. Taip vertinamas visų rūšių pelnas. Tokiu atveju būsto paskolos likutis pagal dydį bus lygus mokėjimų už dabartinę skolą apimčiai, diskontuotai atsižvelgiant į nominalią hipotekos palūkanų normą.

Turto vertė apskaičiuojama pagal šią formulę:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

kur V – pradinė turto kaina;

MR – srovė likutinės lėšos nuo pagrindinės hipotekos paskolos sumos.

Likę rodikliai iššifruoti aukščiau pateiktoje formulėje.

Taikant tradicinę metodiką, apskaičiavimas atliekamas trimis etapais:

1. Dabartinės finansinių įplaukų apimties įvertinimas.

2. Esamos perpardavimo pajamų apimties laikotarpio pabaigoje įvertinimas (pagal tai ir vyksta prognozavimas).

3. Turto (turto) dabartinės kainos įvertinimas.

Būsto paskolos investicijų analizės technika yra aktuali tais atvejais, kai investuotojas ima naują paskolą arba prisiima turimą skolą. Šios technikos privalumas – lankstumas, tačiau dėl daugybės prielaidų gauti duomenys yra apytiksliai.

Hipotekos ir investicijų analizė pagal pelno kapitalizavimo metodą

Čia yra trys parinktys:

Ellwood technika. Jo pranašumas yra skaičiavimo paprastumas ir glaustos hipotekos investicijų formulės naudojimas. Tuo pačiu jau žinomi kai kurie parametrai, pavyzdžiui, procentinis nekilnojamojo turto kainos pokytis tam tikram laikotarpiui ir hipotekos skolos santykis.

Norint apskaičiuoti Ellwood koeficientą, naudinga ši formulė:

hipotekos investicijų analizė verslo vertinimas

Ellwood technika yra gera norint gauti naują finansavimą arba priimti esamą skolą. Metodikos taikymas reiškia prielaidų, kurios buvo pritaikytos tradiciniu skaičiavimo metodu, naudojimą. Vienas iš pagrindinių parametrų yra C faktorius, kuris yra daugelio kitų komponentų sintezės rezultatas. Ellwood technikoje yra svarbi savybė – kuo artimesnės prielaidos bus pasirinktos, tuo tiksliau bus galima apskaičiuoti nekilnojamojo turto kainą.

tiesioginio kapitalizavimo metodą nekilnojamojo turto vertinime aktyviai naudoja ROO – Rusijos vertintojų draugija. Šiuo atveju pats kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojamas pagal šią formulę:

investicinės grupės metodas leidžia atsižvelgti į tai, kiek išperkamojo kapitalo priklauso būsto paskolai, o kiek nuosavų lėšų. Apskaičiavus koeficientą pagal šį metodą, reikia atlikti du pakeitimus, kad parametras būtų lygus Ellwood kapitalizacijos koeficientui.

Viena iš pakeitimų pripažįsta, kad paskolos mokėjimai turi būti atliekami naudojant grynąsias metines veiklos pajamas. Tokio pakeitimo naudojimas sumažina einamąjį pelną. Antrajame pakeitime atsižvelgiama į datą, kurią investuotojas gaus naudos iš hipotekos skolos amortizavimo. Tai reiškia, kad investuotojo pelnas labai priklauso nuo būsto paskolos dydžio ir hipotekos skolos santykio.

Išvada

Studijuoja investicijų analizę šiuolaikinėmis sąlygomis plėtra nacionalinė ekonomika, išplėsti realių ir potencialių investuotojų ratą, didinti investicijų apimtis – itin skubus uždavinys.

Investicijų analizė yra ypatinga disciplina kompleksinės ekonominės analizės sistemoje ekonominė veiklaįmonių. Jos studijos kaip savarankiška disciplina leidžia ekonomikos specialybių, ypač apskaitos ir finansinio ciklo, absolventus laikyti aukštos kvalifikacijos specialistais.

Studijuodami kursą „Investicijų analizė“ studentai gali įsisavinti metodus:

vertinimai ekonominis efektyvumas investicijos (tiek atsižvelgiant į kapitalo laiko vertę, tiek remiantis apskaitiniais įvertinimais);

savo ir pasiskolintus šaltinius investicijų finansavimas;

analizė investiciniai projektai infliacijos ir rizikos sąlygomis;

Naudojimosi lizingu efektyvumo analizė;

analizė investicinis patrauklumas organizacijose. Aktualu ne tik išvardintų investicijų analizės technikų ir metodų studijavimas, bet ir gebėjimas juos pritaikyti praktikoje, panaudoti investicijų analizės rezultatus rengiant valdymo sprendimus.

Hipotekos ir investicijų analizė vertinant – tai nekilnojamojo turto, įsigyto su šiuo nekilnojamuoju turtu užtikrinta paskola (hipoteka), vertės nustatymo metodų ir metodų visuma. Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse daugiau nei 90% investicinių nekilnojamojo turto sandorių atliekama pritraukiant būsto paskolas. Paskolomis besinaudojantys investuotojai turi galimybę padidinti savo lėšų pelningumą pritraukiant skolintas lėšas. Be to, didėja turto vertės padidėjimo efektas, numatoma didesnė turto diversifikacija ir papildomas mokesčių sutaupymas. Kreditoriai gauna pagrįstai garantuotą pajamų sumą ir patikimą paskolos užstatą. Jie turi pirmumo teisę į paskolos gavėjo pajamas ir turtą skolos nemokėjimo atveju. Hipotekos investicijų analizėje daroma prielaida, kad investuotojai: pirma, apmoka pradines išlaidas likutiniu pagrindu; antra, pajamos taip pat gaunamos likutiniu pagrindu jau atlikus visus mokėjimus kreditoriams tiek vykdant einamąją veiklą, tiek pardavus objektą. Šiuo atveju nekilnojamojo turto nuosavybės teisės realizavimo laikotarpį galima suskirstyti į tris etapus: įsigijimo, naudojimo, likvidavimo.

Paskelbta Allbest.ru

Panašūs dokumentai

Nekilnojamojo turto vertinimo metodais principai: pajamų kapitalizacija, brangumas, pardavimų palyginimas. Finansinės matematikos pagrindai. Žemės sklypo vertės nustatymas. Rinkos kursai kapitalizacija už žemę. Bendrasis hipotekos investicijų analizės modelis.

testas, pridėtas 2012-04-15


Nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą vertinimas. Nekilnojamas turtas kaip neatskiriama daugumos dalis ekonominiai procesai... Hipotekinės paskolos koncepcija; paskolų rūšis ir užstatą reglamentuojančius teisės aktus. Finansavimo sąlygos; hipotekos investicijų analizė.

santrauka, pridėta 2010-01-18


Nekilnojamojo turto rinkos, kaip rinkos kategorijos, charakteristikos. Pagrindinės investicinių paslaugų rinkos rūšys. Pagrindiniai nekilnojamojo turto objektų analizės ir vertinimo principai valdymo sistemoje. Metodai ekonominis vertinimas nekilnojamojo turto objektų kokybė.

Kursinis darbas, pridėtas 2014-03-28


Būsto hipotekos samprata, ypatumai ir poreikis, nekilnojamojo turto vertinimo hipotekos paskolos tikslais metodika. Pastato vertės nustatymas skirtingais nekilnojamojo turto vertinimo metodais ir sąnaudų, lyginamuoju ir pajamų metodu.

baigiamasis darbas, pridėtas 2011-06-23


Verslo vertinimo pajamų metodo metodai, pagrįsti būsimų pajamų dabartinės vertės nustatymu. Išlaidų ir investicijų analizė, prognozė. Pelningo požiūrio į vertinimą sukūrimas transporto priemones RF. Pajamų metodo privalumai ir trūkumai.

Kursinis darbas, pridėtas 2015-06-05


Pajamų metodo struktūra, pajamų kapitalizavimo metodai. Ekonominė analizė rekonstruojamo nekilnojamojo turto objekto restruktūrizavimas: bendroji charakteristika, finansinius rodiklius, pelningumas; skolos aptarnavimas. Nekilnojamojo turto vertės nustatymas.

Kursinis darbas, pridėtas 2011-09-06


Nekilnojamojo turto vertinimo samprata hipotekos paskoloje, jos įgyvendinimo etapai. Hipotekos paskolos koncepcija. Nekilnojamojo turto vertinimas Uljanovsko objektų pavyzdžiu lyginamuoju ir pelningu metodu. Hipotekos komerciniuose bankuose ir hipotekos paskolos apskaičiavimas.

baigiamasis darbas, pridėtas 2012-06-08


Vertinimo esmės ir vaidmens ekonomikoje svarstymas. Vertinimo procedūra naudojant pajamų metodą. Veiksniai, turintys įtakos palyginamų vertinamo nekilnojamojo turto analogų vertei. Brangus požiūris į vertinimą. Pelno (pajamų) kapitalizavimo metodas.

testas, pridėtas 2014-12-05


Efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo analizė. Pastato vertės nustatymas įvairiais nekilnojamojo turto vertinimo metodais. Taikant sąnaudomis pagrįstą, lyginamąjį, pelningą metodą. Galutinio nekilnojamojo turto vertės įvertinimo sudarymas.

Kursinis darbas, pridėtas 2007-10-29


Nekilnojamojo turto objektų vertės rūšių tyrimas. Nekilnojamojo turto vertinimo technologija. Pajamų, rinkos ir brangūs metodaiį nekilnojamojo turto objektų vertės vertinimą. Pajamų kapitalizavimo charakteristikos ir pinigų srautų diskontavimo metodai.

Pastaruoju metu beveik visi nekilnojamojo turto pirkimo sandoriai buvo pradėti vykdyti pritraukiant būsto paskolas, arba paskolas su nekilnojamuoju turtu. Esant tokioms sąlygoms, nekilnojamojo turto vertė bus nustatoma kaip hipotekos paskolos suma, dabartinė pajamų iš naudojimosi nekilnojamuoju turtu vertė ir pajamos iš nekilnojamojo turto perpardavimo.

V bendras vaizdas nekilnojamojo turto, apsunkinto ar įgyto hipotekos paskola, vertės vertinimas atliekamas naudojant ĮRĮ.

Hipotekos investicijų analizė (MIA) Tai modeliuojamas pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą, naudojamas pritraukiant investuotoją ar skolintų lėšų savininką nekilnojamojo turto objekto veiklai finansuoti. Taikant IIA, nekilnojamojo turto vertinimui taikomi abu pajamų metodo metodai – pajamų kapitalizavimo metodas ir diskontuotų pinigų srautų metodas. Tačiau kiekvienas iš šių metodų turi savo išskirtinių bruožų vertinant nekilnojamąjį turtą, įsigytą su hipotekos paskola.

IIA leidžia atlikti investicijų analizę ir įvertinti investicijų efektyvumą, kai šioms investicijoms finansuoti naudojamas hipotekos kreditavimas.

Sandoriams su nekilnojamuoju turtu, kurio vertė reikšminga, vykdyti, daugeliu atvejų pritraukiamos skolintos lėšos. Dažniausiai skolinamos lėšos yra paskolos su pačiu nekilnojamuoju turtu. Ši paskolos rūšis vadinama hipotekos paskola (hipoteka).

AIM yra analitinė priemonė, kuri daugeliu atvejų gali palengvinti vertinimo procesą. IIA yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas pajamų metodo rėmuose. Tačiau tokio tipo vertinimas turi skirtumų, turinčių įtakos visiems pajamų vertinimo metodams, nes turto rinkos vertė nesutampa su į jį investuoto nuosavo kapitalo dydžiu, nes skolintas kapitalas iš dalies investuojamas į nekilnojamąjį turtą.

AIA pagrindas yra nuostata, kad kaina nekilnojamasis turtas hipoteka apibrėžiama kaip nuosavo ir skolinto kapitalo verčių suma.

IIA technika Tai pajamas generuojančio turto (nekilnojamojo turto) vertės nustatymo metodas, pagrįstas pagrindinės hipotekos skolos sumos pridėjimu prie būsimų pinigų srautų ir pajamų, gautų perpardavus turtą, diskontuota dabartine verte. Pridėjus hipotekos skolos ir akcinio kapitalo kainą, gaunama kaina, kurią tikimasi investuotojui ir hipotekos skolintojui suteikti tam tikros naudos.

Atliekant VRM, turi būti žinoma pagrindinė būsto paskolos suma arba hipotekos skolos santykis. Analizėje turi būti nurodyta numatoma perpardavimo kaina arba procentinis vertės pokytis per prognozuojamą laikotarpį. Ši technika gali būti naudojama, jei investuotojas jau imasi esama skola arba jei dalyvauja nauja paskola... Jis gali būti pakeistas, kad būtų galima pritaikyti daugiau nei vieną hipoteką ir pakeitimus kasos kvitai... Jei kaina žinoma, šį metodą galima naudoti norint įvertinti nuosavybės grąžos normą.

AIA yra liekamoji technika. Akcijų investuotojai sumoka likusią pradinių išlaidų dalį. Likusią grynųjų veiklos pajamų dalį ir perpardavimo kainą jie gauna jau atlikus visus mokėjimus kreditoriams tiek naudojant dabartinį, tiek perpardavus objektą.

Pradiniai AIA duomenys yra šie:

§ grynosios veiklos pajamos;

§ paskolos suma, terminas ir palūkanų norma;

§ vertės padidėjimo arba sumažėjimo norma grąžinimo atveju;

§ nuosavybės grąžos norma;

§ investavimo laikotarpis.