> > Žemė

Žemė

Žemės plėtra, taip pat žinomas kaip žemės plėtra, yra ypatinga rūšis ekonominė veikla skirtas naujų teritorijų plėtrai didinti rinkos vertė žemė ir vėliau pardavimas individualiems kūrėjams. Vidutinės ir ilgalaikės investicijos v žemė yra nepaprastai patrauklūs dideli investuotojai, nes jie suteikia gerą grąžos normą minimali rizika... Pasiekimas ekonominio pelno panašiuose projektuose plėtra yra praktiškai garantuotas, o kūrėjo užduotis yra tik ją maksimaliai padidinti ir pasiekti investuotojui reikalingus rodiklius.

Žemės plėtra turi daug galimos formos, tačiau labiausiai paplitusios ir paklausiausios rinkoje yra šios:

• individo vystymasis būsto statyba: tinkamo pirkimas sklypas didelis plotas (dažnai žemės ūkio paskirties žemė) su vėlesniu jo matavimu, susisiekimo komunikacijomis ir atskirų sklypų pardavimu su ar be sutarties gyvenamojo namo statybai;
• pramonės ar verslo parkų plėtra: pramoninės žemės įsigijimas, komunikacijų ir infrastruktūros statyba bendras naudojimas, sklypų skyrimas pramoninio nekilnojamojo turto statybai ir jų pardavimas investuotojams;
• rekreacinių zonų plėtra: įsigijimas žemės sklypas vietovėje, kurioje yra palankios gamtinės ir klimato sąlygos, pagrindinės infrastruktūros statyba, sklypų pardavimas viešbučių, pramogų parkų, sporto ir lauko veiklos objektų statybai.

Akivaizdu, kad kiekviena iš išvardytų formų plėtra reikalingos didelės investicijos, tačiau praktikoje kotedžų gyvenviečių statybos projektų atpirkimas gali būti pasiektas per gana trumpą laiką. Kalbėdamas paprasta kalba, žemės plėtra siekia padidinti investicinis patrauklumas žemės sklypas privatiems, „mažmeniniams“ investuotojams. Dešimtys mažų sklypų su išvystyta infrastruktūra ir visomis komunikacijomis gali būti greitai išparduoti kur kas didesnėmis šimto kvadratinių metrų kainomis nei tie, už kuriuos Žemė aukcionuose pirkta urmu.

Profesionalus žemės plėtra apima šias paslaugas:

• rinkos analizė ir tinkamo parinkimas sklypas investuoti lėšas;
• finansinio modelio kūrimas ir techninis bei ekonominis projekto planavimas;
• teritorijos plėtros bendrojo plano rengimas, projektavimas ir darbo dokumentacija apie pagrindinę infrastruktūrą;
• komunikacijų organizavimas ir kontrolė, sąveika su išteklių tiekėjais;
• žemės matavimas, žemės perdavimas, teisinė pagalba;
• pasiūlymų potencialiems pirkėjams skatinimas rinkai, paruoštų statybos sklypų įgyvendinimas;
• projekto valdymas veiklos etape.

Žemės plėtra negali būti tiesiogiai susiję su naujų gyvenamųjų patalpų kūrimu arba komercinis nekilnojamasis turtas, bet jo galutinis rezultatas visada yra naujų teritorijų plėtra. Pagalba vystymo įmonei visuose projekto gyvavimo ciklo etapuose leidžia investuotojui išvengti galimų nuostolių, susijusių su nelikvidaus turto įsigijimu, neteisingu žemės rinkos vertės įvertinimu, klaidingo naudojimosi sklypo pasirinkimo nustatymo, neefektyvaus žemės ūkio subjekto darbo. rangovai.

Įmonė „TechnoStroyProekt“ specializuojasi teikiant paslaugas skirtingi tipai plėtra Nekilnojamasis turtas. Susipažinti su detalesne informacija ir sėkmingai įgyvendintų projektų pavyzdžiais, palikti užklausą dėl paslaugos ar užduoti klausimus mūsų specialistams galite telefonu arba tiesiogiai TSP biure.

Žemės plėtra – tai procesas, kurio tikslas – plėtoti žemės sklypą, siekiant padidinti jo vertę, maksimaliai padidinti pelną ar išspręsti socialines ar kitas problemas. Kaip žinote Rusijoje, atsižvelgiant į didžiules jos teritorijas, daug žemės sklypai yra kažkieno nuosavybėje, bet tuo pačiu jis niekaip nenaudojamas ir nestatomas. Žemės plėtros uždavinys – nustatyti geriausią žemės sklypo naudojimo variantą ir tada įgyvendinti projektą. Pateikiame Rusijos žemėtvarkos projektų pavyzdžius, kurie parodo pagrindinius žemės sklypų panaudojimo variantus.

1. Kotedžų kaimo statyba. Dažniausiai vystytojas įsigyja didelio ploto žemės sklypą, kuris vėliau padalijamas į mažus sklypus, nutiesiamos komunikacijos: elektra, dujos, vanduo, o vėliau maži sklypai parduodami klientams be kotedžo plėtros sutarties. Šiuo variantu ekonominė nauda pasiekiama įsigyjant didelio ploto sklypą už santykinai žemą kainą ir parduodant mažus sklypus su komunikacijomis didelėmis kainomis. Įgyvendinti projektą galima su privaloma sutartimi, tokiu atveju kotedžų bendriją stato vystytojas pagal iš anksto atrinktus projektus konkretiems klientams.
2. Pramoninių parkų statyba. Analogiškai su kotedžų bendrija perkamas didelis žemės sklypas, nutiestos visos reikalingos komunikacijos, išskaidomi į mažesnius sklypus, kurie vėliau parduodami juridiniams asmenims. asmenys pramoniniams objektams statyti - sandėliams, dirbtuvėms ir kt. Pasitaiko situacijų, kai pirkėjas pats atlieka statybos darbus ir kai pramonės parko vystytojas įrengia aikštelę pagal užsakovo (sklypo pirkėjo) projektą. Kai kuriuose žemės sklypuose projekto vykdytojas stato savo objektus, kuriuos vėliau nuomoja. Ekonominė nauda, ​​kaip ir ankstesniame pavyzdyje, pasiekiama padalijus didelę sklypą į mažas, taip pat vykdant statybos rangos sutartį.
3. Poilsio centrai, pramogų parkai, slidinėjimo kurortai, paplūdimiai ir tt Žemės sklypai, kurių vieta prisideda prie rekreacinės krypties plėtros, naudojami mokamiems paplūdimiams įrengti infrastruktūrą, atvirame lauke įrengti pramogų parkus su įvairiais atrakcionais, sporto aikšteles. Ši žemėtvarkos versija paremta infrastruktūros sukūrimu, įvairios įrangos įrengimu žemės sklypuose, kurios eksploatacijos metu duos pajamų.

Taip pat yra daug kitų sėkmingos sklypo plėtros pavyzdžių, leidžiančių iš žemės sklypo plėtros gauti pajamų ir padidinti jo vertę.

Svarbu pažymėti, kad įgyvendinant komercinius projektus, dažniausiai žemės plėtra sumažinama arba iki einamųjų pajamų išgavimo, arba iki pelno gavimo iš pabrangusio turto pardavimo.

Tuo pačiu metu sėkmingas žemės plėtros projekto įgyvendinimas priklauso nuo šių veiksnių:

• Teisingas apibrėžimas geriausias variantasžemės naudojimas
• Gerai išvystyta projekto koncepcija ir patikimas finansinis modelis
• Efektyvus projekto įgyvendinimas

Mūsų įmonė teikia pilną paslaugų spektrą visuose sklypų plėtros etapuose, įskaitant

6.2. Nekilnojamojo turto objektų plėtra (plėtra, žemėtvarka, pertvarkymas)

Nekilnojamojo turto rinkoje reikšmingą vietą užima verslo veikla, susijusi su žemės sklypų, teritorijų, statinių ir kitų nekilnojamojo turto objektų plėtra ir plėtra. Išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse ši veikla vadinama plėtra.

Plėtros reiškinio esmė gali būti išreikšta taip:

1)specialus verslo tipas siekiant gauti pajamų dėl materialinių procesų transformacijos, išreikštų investicijų plėtra nekilnojamojo turto objektai. Tai apima projekto dalyvių komandos komplektavimą, rinkos tyrimus, rinkodarą, projektavimą, statybą, finansavimą, apskaitą, turto valdymą. Šiai veiklos sričiai reikia pakankamai didelių investicijų su ilgu ciklu, o savybės ilgą laiką gali sukurti reguliarius srautus Pinigai... Taigi vystymasis yra viena iš veislių investiciniai projektai;

2) transformacija nekilnojamojo turto objektas dėl statybos (remonto) ir kitų darbų su pastatais, statiniais ar žeme arba pavertimas kitu nauju nekilnojamojo turto objektu (pakeitus funkcinę paskirtį), kurio vertė yra didesnė už pirminį.

Programuotojas - verslininkas, kuris inicijuoja ir organizuoja geriausius iš galimi variantai nekilnojamojo turto objektų plėtra, įskaitant projekto finansavimą ir sukurto objekto įgyvendinimą.

Šiais laikais beveik visos su būsto statyba susijusios organizacijos save vadina vystytojais. Ir ne be reikalo, nes dauguma žemės sklypų, kuriuose buvo galima vykdyti statybas, buvo visiškai neparuošti: nebuvo teisinės registracijos, nebuvo inžinerinių tinklų ir pan. Statybinėms organizacijoms reikėjo išspręsti žemės sklypų paruošimo užduotis, o kiekvienas iš jų užsiėmė plėtra, kaip taisyklė, savo verslui: paruoštoje žemėje statybos organizacija pastatė būstą, pritraukė į jį investicijų, o vėliau organizavo priežiūrą. pastatytų objektų.

Vidaus praktikoje teisinės ar individualus, kuriam nuosavybės teise priklauso arba nuomojasi žemės sklypas, priėmęs sprendimą dėl objekto (objektų komplekso) statybos ar rekonstravimo, nustato statybos (rekonstrukcijos) finansavimo schemas ir koordinuoja jo įgyvendinimo darbus nuo priešprojektinio etapo. iki objekto paleidimo ar eksploatacijos etapo, gavo pavadinimą programuotojas... Kyla natūralus klausimas: ar šios sąvokos yra lygiavertės? Tikrai ne! Šiuo atveju kūrėjas derina kūrimo funkcijas.

Kūrėjo, kaip profesionalaus verslininko, vaidmenį lemia jo funkcijos. Svarbiausi iš jų – geriausio įmanomo nekilnojamojo turto objektų plėtros varianto parinkimas, optimalios NT objektų plėtros finansavimo schemos suteikimas, projekto įgyvendinimas, taip pat sukurto įgyvendinimas. objektą jį parduodant, išnuomojant ir pan.

Plėtra – tai kryptis, kuria kitos pelningos verslo sritys perkelia didelę dalį savo pajamų ir platų prieinamumą skolintų pinigų, jų įtraukimo į apyvartą ir įvairovę mechanizmo sukūrimas finansinės priemonės sukurti palankią aplinką vystymuisi ir plėtrai funkcionuoti. Tuo pačiu plėtra, kaip ir kitos verslumo rūšys, priklauso nuo investicinio klimato regione.

Vadovaujantis pagrindiniu rinkos ekonomikos principu, vystytojas gali ne įgyvendinti investicinio projekto, o parduoti jį su dideliu pasirengimu pradėti. statybos darbai ir imtis kito investicinio projekto.

Investicijų į vidaus nekilnojamąjį turtą apimčių augimas lėmė žemės sklypų (ypač komercinės paskirties) paklausos ir kainų augimą, todėl aktyvus vystymasisžemėtvarkos, kurios pagrindinis uždavinys – parengti teritorijas statybos proceso pradžiai. Klasikinė žemėtvarka – tai buveinės formavimas, žemės sklypų likvidumo ir jų investicinio patrauklumo didinimas.

Užsienio ir Rusijos plėtotojai ir investuotojai nenori gaišti laiko sprendžiant žemės perkėlimo iš vienos kategorijos į kitą problemas, derinant privačių savininkų interesus išperkant iš jų žemės sklypus ar išsiaiškinant prijungimo prie inžinerijos galimybes. tinklai.

Rusijos sąlygomis pati sąvoka „žemės plėtra“ apima gana platų veiklos spektrą - nuo žemės perkėlimo iš žemės ūkio kategorijos iki integruotos teritorijų plėtros, o žemės plėtros rezultatas pirmiausia yra investicinis produktas, tai yra žemės sklypas, paruoštas statybos proceso pradžiai. Norint pasiekti šį rezultatą, būtina išspręsti tris problemų grupes:

Koncepcijos kūrimas (efektyviausio žemės sklypo naudojimo varianto parinkimas);

Teisinis žemės sklypo palaikymas, įskaitant šių žemių kategorijos keitimą;

Inžineriniai ir techniniai (prijungimas prie inžinerinių komunikacijų, kelių ir tinklų tiesimas bei sutvarkymas).

Profesionalūs žemėtvarkininkai specializuojasi visas spektras paslaugas, pagrindine veikla pasirenkant konsultavimo, rinkodaros, teisines paslaugas, projektų valdymą ar inžineriją ir į likusių paslaugų įgyvendinimą įtraukiant rangovus, o statybomis visame sklype užsiima retai. Jie vykdo inžinerinis mokymasžemės sklypą, planavimo projektą, o paskui dalimis parduoda mažus žemės sklypus kitiems plėtotojams.

Artimiausiu metu šalies nekilnojamojo turto rinkoje atsiras įmonės, siūlančios visapusiškas paslaugas teisinėms, finansinėms, organizacinėms ir derinimo klausimai, tai yra lemiantys visus klausimus – nuo ​​sandorio sudarymo iki nuosavybės teisės liudijimo gavimo ir objekto atidavimo eksploatuoti.

Kūrėjo pareigos paprastai apima konceptualios komercinės projekto idėjos parinkimą ir apibrėžimą; geriausiai šią idėją atitinkančios svetainės parinkimas ir teisių į ją įsigijimas; rinkodara; investuotojų pritraukimo mechanizmų paieška (įskaitant kolektyvinio investavimo schemų kūrimą, ryšių stiprinimą su finansų rinka); projektų finansavimo organizavimas; projektavimas, statybos valdymas; užbaigto objekto pristatymas nuomai su vėlesne eksploatacija arba jo pardavimas. Prieš visa tai atliekama geriausio objekto išsivystymo analizė. Priklausomai nuo funkcinės orientacijos, jie išskiriami biuras,prekyba,gyvenamasis,viešbutis,sporto,linksmas,pramoginė ir kombinuota plėtra.

Verslinė veikla, susijusi su nekilnojamojo turto objekto pavertimu kitu, nauju objektu, turinčiu kitokią funkcinę paskirtį, dėl ko didėja objekto vertė, Vakarų ekonomikoje vadinama pertvarkymas... Vidaus praktikoje ši verslumo veiklos kryptis vadinama teritorijų plėtra (antrinė plėtra). Perkūrėjas – tai asmuo, kuris vadovauja teritorijų plėtrai.

Darbo įrankis, leidžiantis pritraukti investicijų įvairiuose plėtros projekto kūrimo etapuose ir sumažinti jo riziką Didysis planas.Šis terminas gali būti verčiamas kaip prototipas, projekto numatymas, bandymas pažvelgti į tolimesnę teritorijos plėtrą. Klasikinis bendrasis planas reikalingas įgyvendinant projektus, susijusius su pertvarkymu (teritorijų atkūrimu), taip pat didelių pirminių (daugiau nei 100 hektarų) plėtra. žemės plotai ir vadinamiesiems galimybių projektams, panašius projektus Olimpinė teritorija Londone, buvusi ZIL teritorija Maskvoje, „Naberezhnaya Evropy“ Sankt Peterburge, ty kelių nekilnojamojo turto savininkų bendromis pastangomis įgyvendintuose projektuose.

Bendrasis planas sudaromas išankstinio kūrimo etape, kai jau yra parengta bendra koncepcija, kurioje yra bendra idėja plėtoti teritoriją 5 ... 15 metų. Jos pagrindu rengiami planavimo ir žemėtvarkos projektai (6.1 pav.).

Ryžiai. 6.1. Bendrojo planavimo esmė

Bendrasis planas leidžia susidaryti sistemingą požiūrį į teritorijos plėtrą; atsižvelgti į įvairių specialistų, ekspertų ir visuomenės nuomones; kryptingai ir nuosekliai plėtoti svetainę; greitai reaguoti į pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje. Jei yra bendrasis planas, galima iš anksto įvertinti teritorijos potencialą ir atlikti jos plėtros variantinį modeliavimą įvairioms funkcinės paskirties rūšims. Bendrasis planas nėra tvirtinamas kaip projektas, jis visada yra po ranka, kartkartėmis jame daromi pakeitimai. Tai darbo įrankis, leidžiantis, be kita ko, atlikti kompetentingą vidinį žemės sklypo matavimą, kad prireikus būtų galima parduoti atskiras jo dalis.

Prie bendrojo plano dirba visa specialistų komanda – jų gali būti iki penkiasdešimties. Tai patys generaliniai planuotojai, rinkodaros ekonomistai, finansininkai, šešių ar septynių specialybių (infrastruktūros, transporto ir kt.) inžinieriai, ekologai, kraštovaizdžio architektai ir dizaineriai, viešųjų erdvių projektuotojai ir kt.

Bendrasis planas tik siaurąja prasme panašus į teritorijos planavimo projektą. Jame pateikiami pasiūlymai dėl pastatų statybos pasirinktoje vietoje, atvirų erdvių kūrimo, laisvų ir užstatytų plotų santykio, pagrindinių projekto elementų formavimo, pagrindinių inžinerinių sprendimų, eismo valdymo, pagrindinių žemės tipų. naudoti ir geriausius būdus, kaip visus šiuos pasiūlymus paversti praktiškai. Tačiau plačiąja prasme tai yra detali plėtros koncepcija, kuri užpildoma biudžetais, gauna visavertį finansinį modelį, suskirsto projektą į fazes ir pan. fizinės, ekonominės ir socialinės teritorijos transformacijos strategija.

Bendrojo plano darbą galima suskirstyti į tris etapus:

Išsiaiškinimas su užsakovu ir plėtros projekto tikslų ir uždavinių formulavimas;

Makroanalizė, leidžianti užsakovui kartu su bendrojo plano rengėjais suprasti sklypo padėtį, išspręsti jos funkcinio zonavimo klausimus Bendrajame plane, patikslinti būsimo projekto mastą, lyginant jį su analogais. ;

Bendrojo plano koncepcija ir būsimo komplekso vizualizacija, įskaitant pagrindinių plėtros parametrų nustatymą, modeliavimą, finansinę analizę ir projekto prioritetas.

Pradedant dirbti su projektu, sklandytuvo meistras pirmiausia jis tyrinėja vietos istoriją, urbanistikos ypatumus, architektūrą, nes itin svarbios emocinės būsimo investicinio produkto savybės.

Aplinka turi būti patogi, nepaisant to, kas bus šioje svetainėje: verslo centras, logistikos terminalas ar būstas. Būtent to ir siekiama bendruoju planavimu, ypač formuojant naują urbanistinę aplinką neužstatytose teritorijose, transformuojant depresines (pirmiausia pramonines) zonas; aliuvinių teritorijų kūrimas; didelių projektų, įgyvendintų kelių nekilnojamojo turto savininkų pastangomis, įgyvendinimas.

Iš anglų kalbos. plėtra- ilgo, ekonominių ir socialinių struktūrų visumą veikiančio proceso, reikalaujančio kokybinio įvertinimo, plėtra, įvardijimas.

„PNK Logistics“ įsigijo 3 hektarų sklypą („Shushary“) ir veikė kaip sandėlio statybos užsakovas, generalinis projektuotojas ir generalinis rangovas. 2005 m. 14 650 m 2 ploto objektas (iš jų 2300 m 2 biurai) buvo pradėtas eksploatuoti ir pateiktas pardavimui. Pasiūlymo kaina - 850 USD / m 2. Objektą pirko užsienietis investicinė bendrovė ir išnuomotas 10 metų su pratęsimo teise logistikos įmonei Tablogix veikianti Rusijos rinkoje nuo 1994 m. ir teikianti sandėliavimo bei krovos paslaugas penkiuose sandėlių kompleksuose su bendru plotu 53 tūkst. m 2 yra Maskvoje, Maskvos srityje ir Novosibirske. Tai pirmosios A klasės sandėlių kompleksas Sankt Peterburgo regione. paruoštas verslas ir pritraukti nuomininką.

Teritorija – Urbanistikos ir architektūros komiteto sutartose ribose esanti miesto dalis, kurioje vykdoma investicinė plėtros veikla.

Pereinant į rinkos ekonomika mokslinė ir praktinė plėtros samprata sulaukia vis didesnio susidomėjimo. Terminas buvo suformuotas pasiskolinant anglišką žodį development, kuris reiškia „plėtra, plėtra, diegimas, augimas; evoliucija“. Pasaulio ekonomikos praktikoje juo žymima veikla, kuria siekiama padidinti objekto vertę per jo kokybinius pokyčius. Rusijos praktikoje žemės plėtros terminologija tampa vis aktualesnė, įgydama gana platų atspalvių spektrą - nuo žemės perkėlimo iš žemės ūkio kategorijos iki integruoto teritorijų plėtros.

Investicijų į vidaus nekilnojamąjį turtą augimas lėmė žemės sklypų (ypač komercinės paskirties) paklausos ir kainų augimą, dėl to aktyvią žemės plėtros plėtrą, kurios pagrindinis uždavinys – pasirengti. teritorijos statybos proceso pradžiai. Klasikinė žemėtvarka – tai buveinės formavimas, žemės sklypų likvidumo ir jų investicinio patrauklumo didinimas.

Užsienio ir Rusijos plėtotojai ir investuotojai nenori gaišti laiko sprendžiant žemės perkėlimo iš vienos kategorijos į kitą problemas, derinant privačių savininkų interesus išperkant iš jų žemės sklypus ar išsiaiškinant prijungimo prie inžinerijos galimybes. tinklus.

Rusijos sąlygomis pati sąvoka „žemės plėtra“ apima gana platų veiklos spektrą - nuo žemės perkėlimo iš žemės ūkio kategorijos iki integruotos teritorijų plėtros, o žemės plėtros rezultatas pirmiausia yra investicinis produktas, t. statybos pradžiai paruoštas žemės sklypas.procesas. Tačiau yra nuomonė, kad žemėtvarkininko funkcija yra būtent projekto valdymas. Projekto „valdymas“ apima ne tik žemės sklypo vietos pasirinkimą, projekto koncepcijos parengimą, pastato formato pasirinkimą, skaičiavimą. ekonominis efektyvumas, bet ir reklamos strategijos kūrimas, PR programos, pardavimo schemos sukūrimas, jų teisinė pagalba – ir visa tai iki objektų įgyvendinimo pabaigos. Tačiau ne visi sutinka su tokia plačia žemėtvarkos interpretacija ir siūlo tokį apibrėžimą: „klasikine žemėtvarka laikytina veikla, kuria siekiama didinti žemės sklypų likvidumą ir investicinį patrauklumą“.

Norint pasiekti rezultatą, būtina išspręsti tris problemų grupes:

- koncepcijos kūrimas (efektyviausio žemės sklypo naudojimo varianto parinkimas);

- teisinis žemės sklypo palaikymas, įskaitant šių žemių kategorijos pakeitimą;

- inžinerinė ir techninė (prijungimas prie inžinerinių komunikacijų, kelių ir tinklų tiesimas bei sutvarkymas).

Profesionalūs žemės vystytojai specializuojasi teikti visą paslaugų spektrą, pagrindine veikla pasirinkdami konsultavimo, rinkodaros, teisines paslaugas, projektų valdymą ar projektavimą ir į kitų paslaugų įgyvendinimą įtraukdami rangovus, o statybomis visame sklype užsiima retai. Jie atlieka žemės inžinerinį paruošimą, planavimo projektą, o po to dalimis parduoda mažus sklypus kitiems plėtotojams.

Žemės plėtros koncepcija reikalauja investicinio projekto komandoje profesionalūs teisininkai kadangi daugelis su žemės teisės aktais susijusių klausimų vis dar yra dviprasmiškai interpretuojami. Jei svetainėje yra apribojimų, specialisto užduotis yra pasiūlyti paprasčiausią ir finansiškai pagrįstą būdą juos įveikti.

Galimas žemės sklypo plėtros variantas pasirenkamas remiantis visų nekilnojamojo turto rinkos segmentų – tiek gyvenamosios, tiek komercinės – supratimu. Tiek, kiek esamus apribojimus gali žymiai susiaurinti efektyviausių koncepcijos variantų pasirinkimą, nuo pat pradžių būtina nustatyti šiuos parametrus:

• Prieinamumas teisiniai apribojimai už naudojimąsi žemės sklypu;
• Techniniai reikalavimai;
• užstatyta teritorija;
• užstatyta teritorija.

Žemėtvarkos koncepcija yra būtina, norint apsvarstyti įvairius žemės plėtros variantus ir parinkti optimaliausią. Koncepcija turėtų atsakyti į šiuos klausimus:

• kaip galima pagerinti ar modernizuoti žemės sklypą;
• kokia bus jo funkcinė paskirtis;
• kokios turėtų būti žemės sklypo vartojimo savybės;
• kokį pelną žemės sklypas gali atnešti investuotojui.

Žemės plėtros koncepcijos rengimas ir plėtojimas grindžiamas nuodugniais rinkos tyrimais ir jos plėtros tendencijų prognoze. Be to, koncepcija apima:

• žemės sklypo išteklių kokybės analizė: vieta ir gretima teritorija, pėsčiųjų ir transporto pasiekiamumas;
• regiono plėtros perspektyvas;
• tikslinių vartotojų grupių nustatymas;
• pasirinkimas geriausias variantasžemės plėtra;
• nuomininkų profilio ir sudėties formavimas;
• kraštovaizdžio koncepcijos kūrimas;
• žemės sklypų infrastruktūros plėtra;
• analizė investicijų grąža projektas;
• objekto formatas ir padėtis rinkoje;
• valdymo plėtros strategijos kūrimas;
• pardavimo politikos kūrimas.

Žemės plėtra apima žemės padalijimą į atskirus žemės sklypus. Jį sudaro teisinių ir techninių operacijų, skirtų paruošti žemę tolesniems plėtros etapams, rinkinys, galiausiai skirtas konkretiems investiciniams projektams užbaigti.

Kitaip tariant, „žemės plėtros“ sąvoka gali būti apibrėžiama kaip paslauga, skirta pašalinti galimą investicinių projektų su žemės sklypais riziką.

Ateityje žemės plėtros įtaka Rusijos žemės rinkos plėtrai ir stiprinimui turėtų didėti dėl šio verslo pelningumo. Visoje Rusijoje yra labai didelė ir didėjanti žemės sklypų paklausa. Taigi žemės plėtros samprata plačiai paplito nekilnojamojo turto rinkoje. Pagal jos įtaką žemės rinka

įgauna sparčius plėtros tempus, vyksta plėtra ir

didelės teritorijos atskyrimas Rusijos Federacija... bet

šios veiklos įgyvendinimas turi daugybę problemų, susijusių su

visų pirma, nesant aiškiai išvystyto valdymo mechanizmo

ši veikla savivaldybių ir valstybės lygiu,

kurių išsprendimas leis pasiekti savarankiškumo

investicijų objektai ir žemės rinkos plėtra Rusijoje.

Bibliografija:

1. Investicijos: vadovėlis / Finansų akademija prie Rusijos Federacijos Vyriausybės / red. prof. N.I. Lakhmetkina. M .: Knorus, 2009.S. 56.
2. Rogatnevas Yu.M., Kuznecovas I.V. Žemės plėtra vieno nekilnojamojo turto objekto plėtros sistemoje / Žemėtvarka, kadastras ir žemės monitoringas. 2010. Nr.5. 44 p.
3. A. N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovoitov / Nekilnojamojo turto ekonomika / Vadovėlis universitetams. - 3 leidimas, pataisytas. - SPb .: ANO "IPEV", 2009.-304 p.

Kas yra žemėtvarka, kokius etapus ji apima ir koks galutinis šio proceso rezultatas – dėl to ir daug kitų dalykų ginčijasi Skladman USG ekspertai.

Pagrindinis sklypo plėtros uždavinys – parengti žemės sklypą statybos proceso pradžiai. Rinkos realybėje savininkams tai reiškia teritorijų likvidumo ir investicinio patrauklumo didėjimą, pirkėjams – patogų ir greitą projekto paleidimą. Vystytojams nepageidautina įsitraukti į teisinį žemės perdavimo norimai kategorijai procesą. Taip pat svarbus punktas yra gerai išvystyta galimybė prisijungti prie tinklų ir apskritai sužinoti inžinerinės infrastruktūros prieinamumą adresu Šis momentas ir perspektyvoje.

„Žemės plėtra yra galingas veiksnys, didinantis sklypo kapitalizaciją, taip pat sumažinantis tolesnio plėtros projekto įgyvendinimo rizikas. Įsivaizduokite žemės sklypus su komerciniu nekilnojamuoju turtu – sunku bet kurį parduoti negyvenamoms patalpoms kol objektas dar nepastatytas. Tas pats ir su sklypu: be išankstinio paruošimo sunku parduoti neparuoštus žemės sklypus – pasiūlymai kabo metų metus, periodiškai keičiant kainą priklausomai nuo valiutos kurso. Būtina peržiūrėti sklypų pardavimo koncepciją ir pastatyti ne tik žemės sklypų, bet ir sklypų pagrindą su išankstiniu pardavimu. Belieka tik pasirinkti: tapti daugelio panašių pasiūlymų ar savaime suprantamo plėtros projekto dalimi“, – sako Jaroslavas Darusenkovas, Skladman USG Konsultacijų skyriaus vadovas.

Idealiu atveju galutinis sklypo plėtros rezultatas yra sklypas, visiškai paruoštas statybai fiziniu ir teisiniu požiūriu. Tiesą sakant, sklypo žemėtvarka gali būti bet kas, kas padidina jos likvidumą ir pagerina investavimo charakteristikas.

Atsižvelgiant į Maskvos rinkos ypatumus, žemės plėtra bus bet koks „patobulinimas“ ar pasiruošimas, kuris priartins projekto pradžios datą. Tai gali būti, pavyzdžiui, žemės perkėlimas iš vienos kategorijos į kitą.

Paruošus teritoriją kiekvienai iš aukščiau paminėtų teritorijų, galima sklypą padalyti į parduodamus sklypus pagal parengtą jos plėtros koncepciją.

Konsultacinė darbo dalis apima optimalios gyvenamosios ir (arba) komercinės paskirties nekilnojamojo turto plėtros koncepcijos sukūrimą, atsižvelgiant į šiuos veiksnius:

• teisiniai ir teisiniai svetainės naudojimo apribojimai;
• aikštelės išteklių potencialas (plotas, konfigūracija, reljefas ir paviršius); galimas užstatymo plotas; situacija nekilnojamojo turto rinkoje – perspektyviausių plėtros sričių pasirinkimas (geriausio sklypo panaudojimo analizė);
• teigiamą finansinę ir ekonominę projekto grąžą pagal parengtą koncepciją.

Tiesą sakant, konsultacinis darbas leidžia nustatyti galimą svetainės suinteresuotųjų šalių (tiek kūrėjų, tiek galutinių vartotojų) ratą. Kartu sukurta koncepcija leidžia analizuoti potencialaus investuotojo pelno dydį.

Kita svarbi žemėtvarkos savybė – sumažinti investicinio projekto riziką.

Svarbu suprasti, kad pradiniame etape nebus įmanoma visiškai atsižvelgti į visas rizikas tolesniame projekto įgyvendinimo darbe. Kartu žemėtvarkos uždavinys – pateikti ir išanalizuoti visą vaizdą.

Tiesą sakant, sklypo žemėtvarka gali būti bet kas, kas padidina jos likvidumą ir pagerina investavimo charakteristikas.

Nikolajus Paličevas, generalinis vadybininkas, Up Group USG partneris: „Žemės plėtra yra veiksnys, didinantis svetainės kapitalizaciją ir jos vertę. Be to, tai sumažina tolesnio galimo plėtros projekto įgyvendinimo riziką.

Norint pasiekti šiuos rezultatus, svetainę reikia „išdirbti“ iš trijų skirtingų pusių:

• išanalizuoti efektyviausią jo panaudojimą ir parengti plėtros koncepciją (projekto TEP, kainodara, įgyvendinimo strategija ir kt.);
• parengti dokumentus žemės sklypui, esant poreikiui - pakeisti jo kategoriją ir VRI;
• išspręsti inžinerinės infrastruktūros klausimą (paprastai gaunant technines specifikacijas), taip pat numatyti privažiavimo kelius į sklypą.

Šioms užduotims įgyvendinti savininkui patariama suburti specialistų komandą tokiose srityse kaip: konsultacijos, teisinės paslaugos, rinkodara, projektavimas, inžinerinis mokymas.

Orientacinis specialistų, kuriuos reikės įtraukti, sąrašas yra toks: inžinieriai, matininkai, ekonomistai, analitikai, rinkodaros specialistai, geologai, ekologai, kadastro inžinieriai, teisininkai, vystytojai, projektuotojai, statybininkai, finansininkai, skolintojai, vertintojai ir kt.

Krizės kontekste, sumažėjus efektyviai paklausai ir nesant spekuliacinio sandorių pobūdžio žemės rinkoje, sklypo plėtra tampa privalomu komponentu parduodant sklypą statybai. Atsižvelgiant į dabartinę rinkos situaciją, tai taip pat dažnai tampa vienintele galimybe parduoti sklypą.

Tarp naujų tendencijų nekilnojamojo turto rinkoje galima išskirti naujus reikalavimus, susijusius su plėtros projektų tvirtinimu Maskvos srities administracijoje. Dabar labai dažnai vystytojas turi pagrįsti savo projekto naudingumą vietai (infrastruktūros lygio didinimas, darbo vietų kūrimas, būsimi mokesčių mokėjimai).

Kaip parodė žemės sklypų analizė, dažniausiai siūlomuose parduoti žemės sklypuose inžinerinės infrastruktūros statybos nebuvo vykdomos. Dažniausiai yra tik savininko įsipareigojimai sklypo pirkėjui dėl tinklų tiesimo ateityje ir prijungimo prie jų suteikimo.

Straipsnį parengė bendrovės Skladman USG specialistai